時間：2022-05-22 06:06:36
序論：在您撰寫房地產(chǎn)成本控制論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要:近年來，經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，人們對工程建設的需求越來越多，各種各樣的房地產(chǎn)企業(yè)層出不窮，各個房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭逐漸加劇。在質量和安全的保證下，房地產(chǎn)公司的每個項目都盡全力做到利潤最大化。只有這樣，才能使企業(yè)在建筑行業(yè)的激烈競爭中存活下來，獲得足夠大的發(fā)展空間。因此，房地產(chǎn)工程施工成本控制才顯得尤為重要。
關鍵詞:房地產(chǎn)施工成本控制
隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國家不斷深化市場改革，建筑行業(yè)在不斷發(fā)展的過程中遇到了一些瓶頸。房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力不斷增大，國家對房地產(chǎn)行業(yè)不斷進行調控，房地產(chǎn)行業(yè)利潤下降，行業(yè)發(fā)展不景氣。控制房地產(chǎn)工程的施工成本是行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。在此，筆者就房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及控制對策談談自己的想法。
1房地產(chǎn)施工成本控制的概念
1．1房地產(chǎn)施工成本
房地產(chǎn)成本分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資兩個部分。房地產(chǎn)成本類似于建設項目的工程造價，一般包含購買工程項目所含的各種設施的費用，建筑施工和安裝的費用，地質工程勘探的費用，購買土地的費用以及企業(yè)自身項目管理的費用。
1．2房地產(chǎn)施工成本控制
房地產(chǎn)施工成本控制，是指在系統(tǒng)工程理論的指導下，采用預定制定的，科學的標準，在企業(yè)項目施工過程中，產(chǎn)生的成本費用和成本消耗控制在預算范圍內，進行預算，決策，計劃，核算，管理以及監(jiān)督，對不符合標準進行不斷調控，把建設成本和消耗使施工成本最小化，在施工質量和安全的控制下，使企業(yè)利益最大化。
1．3房地產(chǎn)施工成本控制原則
房地產(chǎn)施工成本控制的過程中，要遵循成本最低化原則，成本整體控制的原則，動態(tài)控制原則，目標管理原則，權責利相結合原則，例外管理原則，創(chuàng)收與節(jié)約相結合的原則以及因地制宜原則。只有嚴格遵循這樣原則，才能更好的控制施工成本，提高企業(yè)利潤，保證住戶的安全，推進房地產(chǎn)的發(fā)展。
2房地產(chǎn)施工成本控制中的問題
2．1成本控制體系不健全
在整個施工的過程中，雖然進行管理和控制，但并不是施工成本控制，施工成本控制只有在項目完成后，企業(yè)做出決算才能得知項目的盈虧，并不能及時發(fā)現(xiàn)盈虧狀況，并進行改善。各部門各司其職，技術部門只負責技術和工程質量，工程組織人員只負責工程施工生產(chǎn)和施工進度。材料管理人員只負責材料的采購和發(fā)放。從表面上來看，這些部門與施工成本控制關系不大，但卻給施工成本控制造成很大的困擾，所以不能簡單地將施工成本控制的責任歸結于成本管理部門。施工成本控制需要各個部門之間的配合與溝通，因此，一個健全的施工成本控制體系是施工成本控制的前提。
2．2施工成本控制的難度不斷加大
建筑施工行業(yè)競爭是不斷加大的，在這樣的社會環(huán)境下，一個有序，公平的競爭市場顯得尤為關鍵。但卻存在著先天的不平衡的市場主體地位，使承包商處于一個被動的地位，產(chǎn)生了很多的不良現(xiàn)象。各個企業(yè)在市場競爭激烈的情況下，都企圖展示出自己的優(yōu)勢和綜合實力，以求可以承包這個項目。競爭的附加條件不斷增多，國家對承包商的競爭成本進行規(guī)定，例如，計劃利潤和期間費用。但企業(yè)往往為了中標，經(jīng)常會放棄其中的一部分乃至全部。
2．3在施工成本要素管理中存在問題
在施工成本中，材料成本是施工成本的重中之重，占施工成本的百分之七十左右，但材料成本往往存在很大的問題。一方面，在采購材料之前，沒有健全的采購計劃或者計劃的實施不到位，可能造成材料不足而停工，增加了人工成本，或是采購過量，造成大量材料的浪費，不利于成本控制。另一方面，在材料的領用和入庫管理過程中，沒有指定的材料領用人，材料領用混亂，造成不必要的浪費。在材料入庫管理時，沒有指定專業(yè)人員進行管理，使材料堆放凌亂，清點不到位，材料可能出現(xiàn)腐蝕等情況甚至存在丟失的可能性。一次性材料的領用和管理無人問津，使用特別混亂。除此之外，在材料合算的過程中，材料消耗無準確計量，卻將重點放在材料核算的財務賬要與材料部門的臺賬核算相符，不進行實地盤點，經(jīng)常使用當月入庫和月末庫存倒算的方式計算材料消耗數(shù)量的操作方法，故意掩蓋材料運輸過程和入庫過程中材料消耗量以及由于現(xiàn)場管理不當而造成的不正常損耗，造成成本控制不合理。還有材料成本控制不及時，是施工成本波動大。材料成本的浪費造成施工成本控制不良。
2．4施工成本控制方法不合理
施工成本不規(guī)范，比如在施工過程中將一部分施工項目分包出去，只進行費用的收取，沒有做具體的記錄，造成未轉包的部分項目數(shù)據(jù)資料不完善，使成本核算不準確以及盈虧狀況不明確。成本控制手段落后，不隨著社會的進步逐漸發(fā)展，未進行完善的信息管理。
3房地產(chǎn)成本控制的對策
3．1加強施工生產(chǎn)管理要素
在施工之前，相關單位要制定健全的計劃，對單項工程進行詳細計算，相關材料保管齊全，內容完整。在分包合同中，要對物資消耗進行規(guī)定，將責任劃分給分包單位，明確供應范圍，制定相應的獎罰措施，完你善物資領用的制度，及時進行物資消耗計算。
3．2進行現(xiàn)場成本控制
在施工之前，企業(yè)要組織相關人員進行圖紙會審，避免返工造成的人力，物力的浪費，加快施工進度。在會審圖紙的過程中，盡量多發(fā)現(xiàn)問題，通知設計人員進行及時修改，將施工成本將至最低。要隨著工程的進度，不斷結算工程款，在工程完成后進行對工程款進行結算，避免不必要的糾紛，造成責任索賠或者信譽受損。建筑工程中，對成本有影響的因素多種多樣，施工人員應該根據(jù)具體情況做出決策，盡可能的減少成本。在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟日益激烈的情況下，相關企業(yè)和施工單位應該不斷提高施工人員的相關素質，加強施工管理，進行現(xiàn)場成本控制，對各個生產(chǎn)要素進行規(guī)范，減少余料廢料的產(chǎn)生。在保證工程質量和安全的基礎上，進行施工成本控制，使企業(yè)利益最大化，在殘酷的競爭中擁有的一席之地。
作者：劉曉艷 單位：大連鴻瑋置業(yè)有限公司
摘要：當前階段，市場經(jīng)濟發(fā)展迅猛，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，極大刺激了產(chǎn)業(yè)投資的加大。就房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言，發(fā)揮重要影響作用的因素主要是是財務管理和成本控制，因此必須對財務管理以及成本控制問題越來越得到了企業(yè)管理者的重視。實現(xiàn)企業(yè)財務合理管理問題以及成本有效控制是房地產(chǎn)行業(yè)目前階段研究的對象。本文首先簡單闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理與成本控制的意義，并針對財務成本管理的過程中存在的問題進行分析，最后就如何強化財務管理以及成本控制提出了相應的應對方案。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理成本控制
對于我國國民經(jīng)濟發(fā)展來講，房地產(chǎn)行業(yè)占有重要的地位，是重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量以驚人的速度上漲，但是企業(yè)水平參差不齊。在如此激烈的競爭中，想要取得較強的競爭力，掙得一席之地，必須嚴格實施財務管理，加強成本控制，更要切實將兩者有機結合起來。協(xié)同實施財務管理以及成本控制，可以有效促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升，有利于綜合競爭力的增強，有利于企業(yè)更好的發(fā)展，可以在競爭中占據(jù)有利地位。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理與成本控制的重要性
成本控制是企業(yè)財務管理的一部分，二者的協(xié)同管理主要針對企業(yè)財務方面實施管理，其實施依據(jù)是特定時間段內企業(yè)制定的財管目標，二者管理實施主體也就是財務管理的主體，在自身主權范圍內，管理對象是企業(yè)運營各個環(huán)節(jié)的財務狀況。企業(yè)在進行成本管理的時候，充分利用工程性選擇運行系統(tǒng)，有效計算和調度企業(yè)正常運營下產(chǎn)生的消耗以及逆行的情況。這樣不僅可以更好的將自身的薄弱環(huán)節(jié)給予充分的挖掘，還可以有效發(fā)現(xiàn)企業(yè)內部潛力。也由此還能夠將企業(yè)有效實施成本控制的方法查找出來。如果企業(yè)進行成本控制的機制科學，合理，那么其對于改善企業(yè)運營管理發(fā)揮著很好的推動作用，有利于企業(yè)進行自身運營機制的轉變，有利于企業(yè)素質的提升，增強企業(yè)競爭力，更好地應對市場激烈的競爭。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理與成本控制存在的問題
(一)前期工作重視不足
沒有切實關注重視前期工作的運行是房產(chǎn)開發(fā)公司進行財務成本兩者管理過程中出現(xiàn)問題的原因所在。當前階段，房產(chǎn)公司往往更多關注的是施工過程中的成本控制問題，忽視了前期工作的成本控制問題，比如招投標以及工程設計階段的成本問題。部分企業(yè)缺乏科學，成熟的成本管理觀念，對前期工作盲目壓低費用或者設計工藝不同，反而導致了企業(yè)成本的大幅上漲，也就使得企業(yè)成本管理出現(xiàn)失控的局面。
(二)控制機制尚待進一步完善
關于建設極端，企業(yè)的控制機制還需進一步完善和健全。在我國，房地產(chǎn)市場并沒有發(fā)展太久，市場經(jīng)濟發(fā)展的初期階段，該行業(yè)企業(yè)的發(fā)展還不足夠充分，之后的很久的時間內，房地產(chǎn)的發(fā)展也仍然處于相對低迷的狀態(tài)，這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的勢頭猛進，但是與市場發(fā)展相適應的規(guī)章制度并沒有得到進一步的完善，企業(yè)的發(fā)展的經(jīng)驗也相對缺乏。例如，在市場開發(fā)過程中，針對招投標的制度不夠健全，招投標市場建設也相對薄弱，也缺乏健全的招投標機制，在此過程中，缺乏相關部門嚴格、有效的監(jiān)督和管理，由此，成本管理問題更是一塌糊涂。
(三)成本控制體系需要進一步完善
在具體的工作中，企業(yè)的成本控制問題缺乏相應管理機制。目前階段，科技日新月異，經(jīng)濟全球化深入發(fā)展，市場競爭隨之越發(fā)激烈。對于成本控制各個方面，企業(yè)應當使用較為先進的技術實施管理，因此，企業(yè)必須采用先進、合理的手段，企業(yè)才能夠實現(xiàn)利潤最大化的目標。然而，在發(fā)展過程中，部分企業(yè)缺乏相對先進的成本控制的觀念，仍然只是簡單的認為是最大限度的提高收入降低支出即是對成本的控制。傳統(tǒng)成本控制觀念，沒有充分分析研究市場以及對產(chǎn)品實施科學定位，導致盲目降低成本。這種成本控制方式很好地促進了企業(yè)支出費用的大幅降低，但是，卻也產(chǎn)生了較大的負面作用，造成了企業(yè)與市場嚴重脫節(jié)。同時，就目前的房地產(chǎn)的發(fā)展來看，成本控制缺乏科學性和系統(tǒng)性，因此，對于自身成本控制問題無法實施充分全面的管理。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理與成本控制策略
(一)加強對前期財務工作的重視
對于建設項目而言，其成本控制實施的關鍵在設計環(huán)節(jié)。工程設計是工程施工的靈魂，它全面反映了項目整體規(guī)劃情況以及具體的施工意見。因此，在設計環(huán)節(jié)，企業(yè)全面處理整體工程的處理技術關鍵環(huán)節(jié)以及涉及的相關經(jīng)濟問題。設計階段，也是對工程造價進行確定以及有效控制的最佳時期。設計不僅很大程度上決定著工程的造價情況，也對施工工期以及工程質量發(fā)揮著絕對的影響作用，公司的經(jīng)濟效益也受到設計的直接影響。
(二)建立健全企業(yè)的建設機制
企業(yè)在進行企業(yè)建設機制建立的過程中，最先要做的是，制定科學、合理的設計招標制度并對實施有效的處理。創(chuàng)造公平合理的招投標環(huán)境，使得資質較高，實力較輕的設計機構可以公平的參與競爭，同時企業(yè)必須對自身管理不斷強化，促進企業(yè)設計水平的不斷提升，使企業(yè)競爭力得到最大限度的提升。關于工程監(jiān)理問題，不僅設計機構主動突破自身設計局限，同時設計監(jiān)理也應當幫助設計機構，推動其設計思路的不斷開拓，進而進一步優(yōu)化工程的設計方案，在工程成本之前，最大限度地控制工程施工的成本。
(三)完善企業(yè)的成本控制體系
首先，把日常工作中最基本的財務管理做好。目前階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)實施的財務管理其工程有待進一步的完善，管理理念還相對落后。所以，切實更新管理理念，加強基礎財務的管理，將日常的財務工作做好，可以促進財務管理的科學分析。其次，進一步提升財務管理水平。企業(yè)定期組織管理人員參加專業(yè)培訓，提升財務管理人員的專業(yè)素質，整體提升企業(yè)專業(yè)水準。此外，對于成本控制問題，財務管理人員必須增強認識。必須立足于成本控制，對企業(yè)實施全方位的管理。再次，對企業(yè)資金加強管理。必須重視企業(yè)資金的管理，資金管理涉及方面眾多，主要有籌資、現(xiàn)金及成本的管理等方面?？茖W資金的管理，有利于維護企業(yè)的信用，有利于企業(yè)低利率貸款的獲得。制定科學的融資計劃有利于資金的周轉，降低資金成本，有利于資金管理的進一步完善。最后，對企業(yè)資本結構加強管理。在企業(yè)資產(chǎn)負債適當時，不僅能夠幫助企業(yè)的有效發(fā)展，而且還可以促進企業(yè)資金的充分利用，提高資金使用效率。所以，企業(yè)依據(jù)發(fā)展目標、融資現(xiàn)狀制定科學的規(guī)劃來科學確定權益?zhèn)鶆毡?。在融資方面，財務管理部門制定詳細的計劃，以保障投資項目順利開展。
四、結束語
房地產(chǎn)開發(fā)本身就很復雜，在工期較長的情況下，必須進行實施科學的財務管理和成本控制，但是其工作量是相當大，工作強度也非常高。近年來，社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，市場經(jīng)濟得到進一步深化，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分結合市場競爭具體情況，實施自身成本管理，因此，財務管理部門必須實施全面的成本管理，針對項目的各個環(huán)節(jié)，對項目工程進行整體控制和管理。實施切實可行的成本強化管理措施，不僅切實保障工程質量，還可以有效促進成本的嚴格控制，為企業(yè)發(fā)展謀取更多的利益，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。
作者：張美萍 單位：沈陽華強新城市發(fā)展有限公司
摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場宏觀調控的不斷加強，我國的房地產(chǎn)市場正在面臨著生存和發(fā)展的嚴峻考驗，行業(yè)內的競爭日益激烈，雖然在管理上一直比較重視成本控制，但企業(yè)項目開發(fā)成本控制仍然存在諸多問題。本文在探討房地產(chǎn)行業(yè)項目成本構成的基礎上，對房地產(chǎn)公司項目成本控制問題及其成因進行了剖析，并提出了加強房地產(chǎn)公司項目成本控制的具體措施。
關鍵詞：房地產(chǎn)項目成本成本控制
在我國，房地產(chǎn)業(yè)是涵蓋建筑、建材、運輸、中介、金融在內的大產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟結構不可或缺的關鍵行業(yè)。伴隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，許多房地產(chǎn)公司逐漸的發(fā)展起來，且很多具備國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質，經(jīng)營的范圍不僅是房地產(chǎn)開發(fā)，還兼具物業(yè)管理、機電設備的安裝等。一些公司通過不斷的改革與創(chuàng)新，許多大型的企業(yè)全面采取預算成本控制制度，堅持實施工程管理的主導流程控制。能夠實現(xiàn)全員的成本控制，總體來講要將項目成本控制分為準備階段、施工階段的事中項目實施階段，以及項目事后評估階段。目前的市場條件下，在成本控制中仍然還存在著一些問題，能否做好以及如何做好成本控制是一個房地產(chǎn)開發(fā)項目能否盈利或者盈利水平高低的關鍵。
一、房地產(chǎn)公司的項目成本構成
1.土地成本。
土地成本主要包括土地出讓金、土地契稅及交易服務費等。土地成本占總成本的30%—50%，在項目成本中占有很大的比重，其中土地契稅約占土地成本中的3%，可見取得土地的成本價格高低是房地產(chǎn)公司能否賺到錢的關鍵。
2.前期費用。
前期費用主要包括項目開發(fā)的可行性研究費用、三通一平費、規(guī)劃設計費以及交給政府涉及到報建的費用等。該項費用在總成本中占5%左右。
3.建筑安裝工程費。
建筑安裝工程費是指在項目開發(fā)過程中的實體工程費、設備購置費和安裝費等。此項費用在總成本中占的比例較大，一般在35%以上。
4.基礎設施配套費。
基礎設施配套費主要包括服務性的一些工程支出和基礎配套設施費用。前者主要有供電、道路、環(huán)衛(wèi)、排水等；后者主要是停車場、警務室等；占總成本的10%—20%。
5.間接費用及稅費等。
間接費用主要包括管理費用、銷售費用和財務費用。稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅等。
二、房地產(chǎn)公司項目成本控制存在的問題分析
1.成本控制理念不全面。
公司的人治問題太嚴重，管理層參與度太高，事無具細，大大降低了工作的效率。沒有樹立起全面的成本控制理念，僅僅局限在具體的流程控制中，看似在監(jiān)控之中，但是卻沒有嚴格的設計監(jiān)督機制。在項目施工的過程中，各個部門只站在自己的立場上來看待問題，使本該擁有的規(guī)模效益大打折扣。在設計階段不論是圖紙的設計還是方案的設計，從開始設計時就要想到如何設計成本低，或者是更合理、收益高的方案。由此可見，建立全面的成本管理理念勢在必行，刻不容緩。
2.管控模式和組織架構設計不合理。
該模式具有民營企業(yè)的通病，人治往往凌駕于制度流程之上，所以如果沒有監(jiān)督和標準就會使得管理控制流于形式。再者，項目的流程控制只能對流程可以規(guī)范的項目成本費用進行，僅僅控制的是審批、執(zhí)行階段，在工程項目控制的流程設計上審批的流程過于繁瑣，沒有體現(xiàn)出各個部門的獨立性，過多的關注了部門間的相關性，使得流程過多且涉及部門多，使工作效率大打折扣。
3.項目各階段具體成本控制不系統(tǒng)。
房地產(chǎn)公司從投資拿地開始到工程竣工，其成本控制大致可以分為：事前控制、事中控制和事后控制三個部分。但是具體成本控制上沒有系統(tǒng)成本控制，導致很多職能部門或者在職責上是重疊的，或者是都參與卻無人負責的現(xiàn)象。沒有主導部門或者主要負責人去推動或者承擔責任。這樣就必然會導致工程項目進度的延遲或者其他環(huán)節(jié)實施的延遲、無法進行。
三、加強房地產(chǎn)公司項目成本控制的措施
1.樹立公司全員成本控制意識。
設立相應的獎懲措施，提高員工對改善成本控制的積極性，才能夠使得全面成本成為可能。但是這就要求企業(yè)員工及各個職能部門具備高素質的管理，不僅需要工作和職能的細分，還有監(jiān)督與職責的各個部門的協(xié)作，這些都需要對每個員工更為嚴格的要求。所以全員的成本控制理念的樹立也是非常重要的。
2.房地產(chǎn)項目管控模式選擇及組織架構設計。
房地產(chǎn)項目從拿地到實施竣工，期間整個過程可以分為幾個方面：土地投資論證、項目啟動、方案設計、初步設計、工程實施、竣工。所以地產(chǎn)項目成本控制要從這幾個階段入手，這樣就需要采用項目成本流程控制與目標成本控制相結合的模式。還要建立項目成本具體環(huán)節(jié)控制節(jié)點體系，要根據(jù)各個部分各個階段具體環(huán)節(jié)在其實施過程中所需的實際操作，進行節(jié)點管控，將控制分解到具體的職能部門，將每個部分的每個階段環(huán)節(jié)嚴格落實到實處。建立合理的項目全過程成本控制體系。按照各個階段的特點，設計目標成本，然后再通過預算與決算的比較來改進預算。將目標成本控制與項目流程控制相結合。同時各個階段注重每個階段關鍵節(jié)點的控制。將各個職能部門的職責精細化、明確化，同時形成具體的成文形式加以公布，貫徹執(zhí)行的過程中能夠嚴格的按此執(zhí)行。
3.房地產(chǎn)行業(yè)項目成本體系的優(yōu)化。
公司要設計有針對性的指標進行考核，對超過指標的金額通過流程進行審批，將其控制在部門管理中，使公司的商業(yè)機密在一定程度內得到了控制，節(jié)約人力成本。在項目成本體系優(yōu)化方面，還應該加強會計制度和規(guī)則的建立，使各個房地產(chǎn)企業(yè)之間，在具體的一些成本核算上有更統(tǒng)一的標準，使各個企業(yè)間的成本，更具可比性和借鑒性。而新的會計成本核算體系的建立，也會為成本的控制提供更多的理論支持和改善的可行性建議。
4.項目成本控制流程的完善。
在項目成本控制流程中，應該更緊密的與成本預算相結合，給以部門更多的權限。項目成本控制流程要嚴格的進行篩選，通過進行設計方案的評選。與供應商的合同要進行市場調查，防范未來可能發(fā)生的材料價格上漲引發(fā)的成本大幅上升問題等各項事前控制，使得其在項目成本的控制上更加的精細化，也能從源頭上起到節(jié)流的作用。
作者：董慧 侯文哲 單位：哈爾濱商業(yè)大學
前言
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個周期性較長的項目，因此在此期間無論是居民消費、市場需求還是國家宏觀調控政策都會有很大變動，一旦決策分析和成本控制失誤均會給開發(fā)企業(yè)帶來重要影響，采取有效的措施來做出正確決策、有效控制成本是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確保收益、減少損失來說十分必要。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目決策分析失誤對成本造成的影響
(一)經(jīng)濟形勢影響著開發(fā)成本
之所以說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到經(jīng)濟形勢改變的影響，是因為經(jīng)濟形勢的不穩(wěn)定導致房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生巨額虧損。例如：消費者需求、市場需求和人民幣匯率等都對開發(fā)成本產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)商從開始研究該項目的可行性，到最后樓盤上市期間隔的時間較長，在該時間段內，市場需求這種不定性因素，極有可能有很大的更懂變。消費者購買力、銀行匯率等各類要素的變動必然會造成投資收益預期與目前狀況相差甚遠。比如二線城市開發(fā)房地產(chǎn)，購買的地皮位置較好，并且估算上市必然會賣到6000元/平米，然而受到上述因素的影響，房價是以4000元/平米出售，這必然會影響房地產(chǎn)商的收益。
(二)國家的相關法律政策影響著開發(fā)成本
財政和金融兩大政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)成本的直接要素。一個國家的國內國際政治局勢變化以及相關政策法律更動被稱之為法律政策風險，法律政策風險一旦出現(xiàn)必然會使房地產(chǎn)商承受巨大經(jīng)濟虧損。寬松或者緊張的貨幣政策會對項目開發(fā)產(chǎn)生直接影響，這主要是影響房地產(chǎn)商開發(fā)項目的成本。
二、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策經(jīng)濟分析的措施
(一)構建科學的評估指標體系
建筑密度、土地面積、綠地率、交通是否方便、容積率以及公共性的配套設備等要素均是評估指標規(guī)劃時應當予以考量的要素。在評估設計方案時必須要對經(jīng)濟性、性價比、格局和環(huán)保等細枝末節(jié)給予充分的評估。在展開經(jīng)濟評估時應當從財務評估和綜合性就評估兩個方面給予全方位考量，里面包含在任何一個評價指標要素都會對房地產(chǎn)開發(fā)直接或者間接的影響房地產(chǎn)開發(fā)項目成本。恰當?shù)膶⒔ㄖ菍拥母叨忍岣吆驮黾用芏?、恰當?shù)目刂破淙莘e率、均是降低每平米房地產(chǎn)開發(fā)成本的有效措施。同時還會在很大程度上節(jié)省建筑用地，這樣就在相應的節(jié)約了部分開發(fā)成本。
(二)優(yōu)選規(guī)劃方案
想要提高控制工程造價的有效性，必然要對市場展開充足的調研后，與項目詳實的實際狀況相結合，才能確保在符合消費者使用功能和生產(chǎn)需求的基礎上，有效的整合經(jīng)濟和技術把多種方案設計出來再展開對比，進而在方案中選出最佳方案。在對最佳方案展開選擇時，先保證各類開發(fā)方案間有可比性，同時應以項目現(xiàn)實狀況為根據(jù)，采用的評價參考指標必須保持其合理性，不能有所偏頗。
(三)盡最大可能使項目抗風險力提升
作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，決定了要投入巨額資金才能滿足開發(fā)需求。由于調整國家政策和市場變動均嚴重影響著房地產(chǎn)項目的收益。這就需要房地產(chǎn)商在投資決策環(huán)節(jié)均要對社會、環(huán)境、經(jīng)濟、市場和政策等各種影響著投資項目成效的因素進行充分分析，掌握各種因素對項目產(chǎn)生的影響以及各種要素屬性，能夠起到幫助開發(fā)商衡量項目風險的特點和大小正確性的作用，進而保證投資收益水平的合理性，將卓有成效的控制風險方案設計出來，加大防控重點要素的投資風險力度。
(四)采用多樣化方式進行組合投資
開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)在選擇開發(fā)項目時，應注意把資金投入到各種不同類型的項目，對于各種收入層次的居民進行差異化的建設類型，即建設層次不同的寫字樓、住宅區(qū)和文化娛樂場所等，從而達到降低未來不確定風險的目的。房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型不同，在開發(fā)時也會出現(xiàn)不同風險，進而收益上也會有很大區(qū)別。通常，高風險投資就有高收益回報，而低風險投資項目相對于高風險項目而言，其收益相對較低。假如把資金投入到各種不同類型的項目中去，就會使整體企業(yè)的風險系數(shù)降低，最后獲取的收益也較為均衡，如果有一個開發(fā)項目決策失誤，也會有另外項目補足，這就是用的“把雞蛋放在不同籃子里”的策略。
三、有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的方式
(一)轉嫁風險
第一，利用向保險公司投保的方式把風險轉嫁給保險公司，這需要企業(yè)提前繳納保費到保險公司，而真正遭受損失時由保險公司承擔。值得注意的是，雖然保險公司是一種有效、及時且能夠科學實行的彌補損失方法，但是在開始繳納保險費時數(shù)額較大且在使用方位上有較大限制。因此通過投保來轉嫁風險不能解決所有的投資風險。第二用合同的方式把風險向另外的經(jīng)濟主體轉嫁。例如，在項目在施工時，可以把少數(shù)高風險性的工程外包給有豐富經(jīng)驗的施工主體，這樣就會降低該部分風險。
(二)透過目標成本控制方案進行投資決策
研究開發(fā)房地產(chǎn)項目的可行性是開發(fā)商開發(fā)項目前必備的功課，假若糊里糊涂的就去投資，不但不能確保該企業(yè)的獲取相應的利潤，還極有可能使自己蒙受損失，更甚至面臨破產(chǎn)的風險。這說明在做投資決策時把目標建筑成本控制方案充分利用起來，在很大程度上有可行性和科學性。在設立項目之前必須要不斷的評估預算，確定建筑成本控制數(shù)高于總的建筑成本資金時，才能確保該項目具備可行性。假若低于總建筑成本資金，那就說明不能達到自身利潤的預期，該項目不具備可行性。通過全面系統(tǒng)的測算后，才能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)該項目的收益目標能夠實現(xiàn)，降低盲目去投資開發(fā)給開發(fā)商造成的運營風險和沒有必要產(chǎn)生的開發(fā)成本。
作者：張新建 單位：武漢紡織大學
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內功，要想度過中國房地產(chǎn)企業(yè)的寒冬，練內功是必修課，下面將從立項階段，規(guī)劃設計階段，合同商洽階段，施工階段，竣工結算階段，五個階段進行論述。
一、立項階段的成本控制
立項階段的成本控制主要是成本的細化分析，包括：1、土地開發(fā)成本：主要為土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費，此部分費用占項目總支出的30﹪，個別地區(qū)數(shù)值有可能還要高，要成分考慮開發(fā)風險和升值空間。2、前期工程費用：主要為“三通一平”和“臨時設施費”占項目總支出的3﹪左右，要提高臨時設施與建筑項目同壽命性，進而降低成本。3、建筑安裝成本：占項目總支出的45%-55%，因地域差異比例數(shù)也不盡相同，要了解市場人工、材料、設備變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正與調整，合理科學的確定項目的建筑成本指標。4、配套設施與智能化費用成本：占項目總支出的8﹪左右，此部分成本費用受小區(qū)規(guī)模和檔次的影響很大，控制此部分的費用，園林環(huán)境工程成本：占項目總支出的3%-5%，此部分成本與小區(qū)規(guī)模，檔次也有直接的關系，控制起來難度較大，對成本將產(chǎn)生較大的影響。5、投資決策階段的費稅：管理費、銷售費用、財務費用、稅金，對于可控部分，以最少的費用滿足項目要求，節(jié)約部分即可成為開發(fā)商的利潤。6、不可預見費：一般占直接成本的3%-5%，此部分費用應有足夠的預留，要根據(jù)實際情況進行測算和估計，不能盲目的壓縮。
二、規(guī)劃設計階段的成本控制
設計是施工的基礎，此階段的控制會對其他階段產(chǎn)生重要的影響，地產(chǎn)企業(yè)對以下三點的控制不能忽略。1、工程設計的招投標制度：地產(chǎn)企業(yè)在委托設計時應大力引進競爭機制，以達到控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本的目的。2、實行限額設計：凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，要通過技術與經(jīng)濟相結合的數(shù)據(jù)說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，要和技術水平和管理水平相適應，特別是結構數(shù)據(jù)，如含金量，砼量等，以方便對節(jié)后設計的造價比較。3、強化設計出圖前的審核工作：從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或者缺陷來加以克制時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核和管理工作，以求得提高實際質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。
三、合同洽商階段的成本控制
在形成合同的過程中，除了對價格的控制外，還有兩點不能忽視，就是合同的嚴密性和合同的可操作性。1、合同的嚴密性；除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產(chǎn)生分歧和矛盾。2、合同的可操作性：合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠實際執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現(xiàn)的條款，從而影響工程進度以及項目各項計劃的實施。
四、施工階段的成本控制
施工階段是將地產(chǎn)設計建成實物的階段，在此過程中，費用投入是最大的一個階段，過程復雜、繁瑣，對成本的影響也是最大，必須加強以下三點的控制。1、加強變更、簽證監(jiān)督和管理：變更、簽證主要包括設計變更、施工條件變更等。施工階段的變更、簽證是不可避免的，但應處于一個嚴謹?shù)目刂企w系中?？刂剖┕ぷ兏?，簽證變更的關鍵在于地產(chǎn)企業(yè)的自我約束。變更及簽證管理控制體系應明確。造作流程、流程環(huán)節(jié)中的責任人、責任人的管理權限、流程環(huán)節(jié)的確認有限、否決與責任追究制度等，確保變更、簽證質量，杜絕不實與虛假變更、簽證的發(fā)生。2、加強材料設備的采購：首先地產(chǎn)企業(yè)要清澈的劃分材料、設備的“甲供”、“甲控”、“乙供”的范圍，其次地產(chǎn)企業(yè)的預算成本人員要廣泛掌握建材行情，嚴格按有關規(guī)定做好材料限價工作。合理控制差價水平。對施工單位自行采購的材料，屬于制定價范圍的，應實行“適當參與，推薦廠家、監(jiān)督質量、合理限價“的原則，設備采購實行招投標，確保質優(yōu)價廉。3、嚴格審核承包商的索賠要求：對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。
五、竣工結算階段的成本控制
“大量、集中、復雜”。是結算階段的特點，為避免結算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，結算工程必須按設計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單，應做好工程洽商簽證及預算增減賬的管理。重點做好材料差價及竣工調價的審定工作，審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現(xiàn)。要嚴格按合同及有關協(xié)議的規(guī)定，合理確定措施費、提前獎和優(yōu)質獎等相關費用，認真實行結算復審核制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。
六、結語
當前房地產(chǎn)正處于降溫階段，房地產(chǎn)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中一定要掌握好各階段的成本控制，將房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制貫穿與項目開發(fā)的全過程，其控制的重點在于立項階段、規(guī)劃設計階段、合同洽商階段、施工階段、竣工結算階段的全面細致工作?？刂坪贸杀荆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的春天就會再次降臨！
作者：張浩 單位：大連泰安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
1房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制的重要意義
近二十年來，我國建筑行業(yè)先后實行了項目法人責任制、招投標制以及建設監(jiān)理制等制度，其中各項制度都具有自身的優(yōu)缺點。就我國目前的狀況而言，仍然存在許多建筑施工企業(yè)沒有重視起項目成本管理工作，沒有真正認真開展相應的成本管理工作，這主要是受到了企業(yè)短期行為的影響。但是如果從長遠發(fā)展考慮的話，要想使企業(yè)能夠得到更好的發(fā)展，延長企業(yè)生命周期，強化自身的競爭力，通過改善項目成本的估算能力無疑是一種很好的手段，通過成本與建筑質量之間的協(xié)調與平衡來達到促進自身發(fā)展的最終目的。如果從盈利角度來考慮的話，在當前市場競爭日趨激烈的今天，企業(yè)的各項運營成本逐漸上漲，在這樣的背景下建筑施工企業(yè)的盈利能力受到了很大的影響。為此，只有通過對工程項目以及相應建筑工程的建造進行有效的估算，對前期的成本控制工作進行掌控才能夠確保建筑施工企業(yè)能夠在保質保量的前提下最大限度的獲取利潤。并且從風險角度出發(fā)的話，鑒于建筑施工企業(yè)的許多項目都是具有較長周期，并且投入相對較大的項目，這使得前提的控制工作顯得至關重要。
2當前房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制方面存在的問題
對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，雖然在前期階段的成本費用較少，但是其對于項目的整體質量效果卻具有至關重要的影響作用。限于種種客觀因素的限制使得我國當前在前期的成本控制方面存在較多問題。首先，問題體現(xiàn)在重視程度不足上，目前許多開發(fā)商都缺少對決策階段成本控制應有的認識，造成了策劃報告水平較低、操作性較差的問題，在決策中經(jīng)常會出現(xiàn)各類問題和意外，產(chǎn)生了大量的資金浪費問題。與此同時，在項目的可行性研究上也缺少應有的科學合理性。對于項目開發(fā)而言，其可行性大小在很大程度上關乎著項目的成敗，如果一味的生搬硬套很有可能會面臨失敗。此外，我國許多房地產(chǎn)開發(fā)商在項目成本的估算上也存在較大問題，不能精確的對項目成本進行估算。成本估算是成本控制的重要基礎，屬于一項動態(tài)性較強且連續(xù)的工作，估算的結果雖然并不是最終的結果，但是對于成本的控制來說卻具有較強的借鑒參考價值，如果估算的準確性較差的話，將會影響到整體的成本控制水平。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制的相關建議
3.1做好投資決策階段的成本控制工作房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的成本控制主要受到項目區(qū)位以及項目方案選擇的影響。其中項目區(qū)位的選擇將在很大程度上決定著項目的成本費用，具體表現(xiàn)為土地成本上。而在項目方案的選擇上，如果選擇了適合自身的開發(fā)方案可以有效地降低開發(fā)成本，反之則會使開發(fā)成本上升。針對投資決策階段的成本控制特點，我們應當采取有效的手段和措施。投資決策階段屬于一個不斷深化的過程，項目開發(fā)的成敗在很大程度上都受到此階段的影響，因此在進行投資決策前要對市場進行有效的預測，在可行性等方面加大研究力度，確保前期工作的開展能夠落實到位。在此期間的成本控制應當主要集中在三方面，首先就是購地方面一定要慎重，對于購地成本應當進行理性控制；其次，還要對市場需求狀況進行預見性分析，確保自身開發(fā)項目的準確定位；此外，還要對市場的整體走向以及發(fā)展趨勢進行分析，便于發(fā)現(xiàn)自身在未來發(fā)展中的主要側重點，進而做到有的放矢。投資決策階段屬于綜合性較強的階段，在此期間內要充分做好有關的分析和調查工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資相對較高，如果不在前期階段對成本費用有個大致的了解很有可能影響到后期的施工建設，進而威脅到項目開發(fā)的成敗。這使得投資決策階段的成本控制工作顯得至關重要。
3.2進行正確的成本估算工程項目的成本估算工作是一項系統(tǒng)性和完整性較強的工作，要想做好成本估算工作必須保證項目成本估算的各相關屬性。首先，就要正確的確定成本估算對象。通常情況下，在此階段分為兩項任務，分別是合理劃分工程項目成本估算對象以及正確建立成本估算明細賬。在劃分工程項目成本估算對象方面，大多應當根據(jù)施工合同中的內容以及施工生產(chǎn)的自身特點等具體實際情況，朝著有利于工程項目管理的目的來予以確定。對于那些規(guī)模相對較大，并且還有不同施工單位施工的單項工程，應當將該項目依照不同的施工單位予以劃分，將分項工程作為估算對象以便強化對成本的分析和績效考核水平。而對于單一的工程項目以及那些由單一施工單位、工程規(guī)模相對較小的單位施工的工程，可以采取合并的形式，將其作為一個成本估算對象。而成本估算明細賬的建立則是應當在成本估算的對象確定后進行的。要求所有的原始記錄都應當嚴格按照相應的成本估算對象填制。設置成本明細賬的主要目的在于能夠方便各個成本估算對象所負擔的費用成本。對于建筑施工企業(yè)來說，在進行工程項目成本估算的過程中還應當遵循一定的原則，根據(jù)原則來進行工作。即對于那些能夠分清受益對象的直接計入，而對于不能夠有效分清受益對象的則要根據(jù)一定的手段來予以分配計入。具體的費用估算包括人工費的估算、材料費的估算、機械使用費的估算、其他直接費用的估算以及間接費用的估算。而各項費用的具體計算方法則要根據(jù)各項費用的實際情況來予以選擇和制定。
4結束語
宏觀經(jīng)濟發(fā)展的形勢為建筑施工企業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇，但是在此過程中也面臨著諸多問題和挑戰(zhàn)。建筑施工企業(yè)要想在當前激烈的市場競爭環(huán)境中生存壯大，就必須做好自身的前期成本控制工作。作為房地產(chǎn)領域的企業(yè)，建筑施工企業(yè)的發(fā)展狀況不僅關乎到自身的前途和命運，更在很大程度上影響著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，我們一定要積極完善和改進建筑施工企業(yè)的前期成本控制，促進整個行業(yè)的健康有序發(fā)展，為社會和國家提供更多的就業(yè)崗位，促進我國經(jīng)濟的整體發(fā)展。
作者：孫瑨單位：天地源股份有限公司
1規(guī)范合同管理
在施工企業(yè)的管理上，合同管理的地位十分顯著，所以必須對合同有明確的規(guī)范，不能盲目地進行施工。企業(yè)為了保證工程成本，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟利潤，必須規(guī)范合同的內容、條款。經(jīng)過設計階段，施工的合同內容更需要從大到小各方面都有一定的要求，才能保證竣工的順利。同時，前期的合同規(guī)范明確，就能給施工過程中的資金運作指明方向，這就是合同管理的最終目標。另一方面，合同管理能對施工過程的完成進度進行監(jiān)控，針對規(guī)定的施工成果進行驗收，保證施工的質量。因為在施工過程中，容易出現(xiàn)豆腐渣項目，以非常低的價格購買質量很差的材料，這樣只會形成劣質的工程。針對此種問題，最好的避免方式就是制定嚴格的合同管理條例。
2完善成本控制，優(yōu)選施工組織方案
建筑施工企業(yè)為了完善管理，提高施工質量，會在成本上進行控制，并甄選出最佳的施工組織方案。一個合理科學的施工組織方案，對施工的進度、竣工有很大的幫助。在設計方案之初，需要引入成本控制的內容，并根據(jù)施工企業(yè)的實際資金情況，在成本費用、施工目標、施工模式、竣工時間等方面做出詳細的規(guī)定。鑒于成本控制的規(guī)范，施工組織方案的選擇也比較方便。
3工程施工階段費用方面的成本控制
3．1材料費用方面從內容上來說，材料費用包含兩個方面，分別是價格用量方面的費用以及材料用量方面的費用。在工程的施工過程中，項目材料的優(yōu)劣好壞都有一定的標準，材料的消耗數(shù)量、價格空間都必須有一定的控制管理。并且，施工材料的每一筆限額領料單都需要落實到位，而且單據(jù)上面的信息必須準確，尤其是數(shù)目方面的信息。同時，為了控制成本，材料的功能需要得到重視，最好是通過低價的合格材料來替換昂貴的材料，保證周轉料的合理使用。另一方面，材料采購的供應商需要仔細刪選，最好在價格、質量、信譽上進行對比分析，找出最低價最合格的產(chǎn)品。針對必須購置的高價材料，項目部門需要進行詢問標價，對采購的數(shù)量和資金進行預算處理。同時，對于需要大量購買的材料，材料部門可以按照輕重緩急分批購買。
3．2人工費用方面企業(yè)施工的項目需要大量的人力成本，這就需要對施工人員的費用進行合理的規(guī)劃，并制定對應的合同規(guī)定。而且企業(yè)按照內部的定價，在工程項目的周期上提前做好議程設置，擬出承包價格，再核算成人工成本。此外，人工費用方面的結算，還可以靈活處理，通過項目員工的動態(tài)管理，控制人員的費用支出。并且盡管工程項目的主要職責是跟蹤和監(jiān)督項目的完成情況，但是在人事管理上也有自己的權利。為了保證項目的順利竣工，節(jié)約人工費用，項目部可以在冗員結構的情況下進行一定程度的精簡，保證最優(yōu)化的人力資源來擔任施工的職責。此外，項目承包合同有關于人工費用的規(guī)定，劃分了工資含量指針。通過這種方式，施工項目的員工、費用都有了明確的標準，避免了過多人工開支造成的成本浪費。
3．3機械費用方面企業(yè)的施工必然會需要購置輕重型的機械設備，方便工程的建設，同時，這也是一筆昂貴的費用支出。為了保證施工的進度、項目的竣工，企業(yè)可對生產(chǎn)使用過程中的機械進行統(tǒng)計，避免購置重復功能的設備，最大限地地發(fā)揮機械的功能，又提高施工的建設效率。并且，機械設備的保養(yǎng)維修都必須有明確的規(guī)定，相關人員要做好監(jiān)督，保證機械設備的健康狀態(tài)。在人員的調度上，施工結束后，機械設備的使用人員要切斷電源，做好清潔保養(yǎng)工作，同時上機人員和輔助合作人員必須加強合作，增加設備的臺班產(chǎn)量，強化施工的工程進度。
4完善成本控制，構建施工階段管理體系
4．1加強成本控制責任制成本控制不僅需要從管理上進行加強，而且需要引入目標責任制，提高企業(yè)施工人員和管理層的責任意識。成本控制的責任包含很多，主要是在施工的質量、成本、工期、竣工目標上有嚴格的規(guī)定，避免出現(xiàn)形式上節(jié)約、施工中浪費現(xiàn)象出現(xiàn)。
4．2增設先進的技術管理系統(tǒng)企業(yè)在施工建筑過程中可以通過合理性的技術方式降低工程成本。在實施過程中需要將成本控制以及質量控制兩者結合在一起，這樣既能夠保證施工質量，同時施工成本也能有所降低。所以說，先進的計算管理系統(tǒng)是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制最有效的方式。
5結語
總的說來，房地產(chǎn)項目工程施工階段成本控制需要通過對于設計、采購、制造、質量、管理等環(huán)節(jié)所使用費用進行跟蹤，對于每一個環(huán)節(jié)所使用的費用需要控制在費用開支標準內。同時需要有合理性降低成本方式，能夠更好的掌控房地產(chǎn)項目中各個環(huán)節(jié)的成本，對于每一個環(huán)節(jié)所使用的成本資料進行研究分析，為決策者提供可靠的數(shù)據(jù)分析報告，并與項目計劃成本進行對比，對于項目進行經(jīng)濟責任承包考核。這樣才能完善企業(yè)經(jīng)營管理方式，企業(yè)成本才會有所降低，企業(yè)經(jīng)濟效益得到提升。
作者：宮鵬單位：山東魯能菏澤煤電開發(fā)有限公司
1房地產(chǎn)開發(fā)成本構成及影響因素分析
1.1房地產(chǎn)開發(fā)成本構成所謂房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)工程項目的過程中，從投資決策到銷售，在這一過程中所花費的全部費用，主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)成本影響因素分析
①項目決策。房地產(chǎn)項目的投資通常都是投資數(shù)額很大，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點考慮項目的風險性預測，以及自身把握風險的能力。對于同一個工程項目，不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險同樣存在一定的差異性，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結合自身的資金實力、融資能力、經(jīng)營管理水平等實際情況，進一步對項目的風險進行判斷。
②土地成本。目前，由于用于商業(yè)開發(fā)的土地數(shù)量極為有效，在這種情況下進一步抬高了土地的拍賣價格。另外房企之間的競爭也在一定程度上抬高了地價的上漲，使得土地成本很難控制。同時由于土地價格占項目總成本的比重較大，約占項目總成本的30～35%左右，以相對合理的價格取得開發(fā)用地顯得尤為重要。
③工程建設成本。工程建設成本受工程設計方案、工期、建筑產(chǎn)品的質量水平、生產(chǎn)要素價格市場波動等因素制約，而國家政策和各房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平和項目運作自有資金等對房地產(chǎn)開發(fā)的相關稅費、管理費用和籌資成本等也有不同程度的影響。
2房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制措施
2.1開發(fā)項目前期成本控制
2.1.1規(guī)范前期的項目投資分析，有效控制投資風險。房地產(chǎn)投資決策過程的科學性，在一定程度上為決策成功奠定基礎，而可行性研究為決策提供了參考依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，通常情況下，主要是從市場、技術、經(jīng)濟等方面對項目前景進行分析和預測，進而在一定程度上對項目進行整體評價，在技術上判斷項目是否可行，以及經(jīng)濟方面是否合理，同時對多個方案進行優(yōu)選。在項目投資決策之前，首先要對擬選擇項目產(chǎn)品的市場定位，未來消費群體，預期的銷售價格進行科學地預測；同時還要對項目所在地原材料價格，市政設施，地理和人文環(huán)境等等進行充分的調研。根據(jù)已經(jīng)取得調研資料對項目的成本進行估算，評估項目的經(jīng)濟可行性。在確定項目可行的前提下，還要結合開發(fā)項目的實際情況，在滿足使用功能的前提下，借助價值工程等相關理論，進行設計多方案比選，在滿足技術先進條件下又兼具經(jīng)濟合理性。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，市場的任何波動和國家的宏觀政策等都會在不同程度上對項目的投資收益產(chǎn)生影響，甚至造成企業(yè)資金鏈的斷裂，進而癱瘓整個項目。通過投資決策階段對開發(fā)項目的綜合評估，明確各因素對項目產(chǎn)生的影響，根據(jù)房地產(chǎn)項目風險的類型和特點，幫助投資者提出相應的風控實施方案，進而在一定程度上有效地防范和控制投資風險。
2.1.2土地競拍價格的控制。房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，一旦獲得土地，其開發(fā)成本就基本確定，在開發(fā)過程中，該成本一般不會太大的變化。因此，對土地成本進行控制的關鍵是準確分析拿地成本，在土地招投標過程中，制定相應的競標策略，進而在一定程度上確保以最小的代價和風險獲取最大的收益。
2.1.3設計階段。對于工程項目來說，成本控制的關鍵主要集中在設計階段。這一階段對于工程造價、建設工期、工程質量等都有一定的決定性作用。①推行設計監(jiān)理。優(yōu)化設計方案、加強造價控制工作，僅僅依靠設計合同的制約是不行的，還要通過設計監(jiān)理協(xié)助設計單位開拓設計思路，優(yōu)化設計方案。②加強設計出圖前的審核。設計變更、現(xiàn)場簽證的產(chǎn)生主要是由于施工圖質量偏低造成的。加強設計出圖前的審核工作，能有效降低施工過程中的成本變動。同時加強審核工作也可以將設計方案的不足或缺陷及時改正。
2.2項目建設階段
2.2.1完善招投標管理。為了確保招標文件規(guī)范、嚴謹，保證所有參加投標的承包商都在同一限制條件下公平競爭，以便開發(fā)商進行對比分析，做出公平合理的評價?？梢詮囊韵聨c來考慮：①招標文件編制人員除了要有較強的預算知識外，還應當有一定的工程設計知識，施工經(jīng)驗，以及材筑材料與設備、建筑機械、施工技術等綜合性建筑科學知識，這樣才能對工程有一個全面了解，做到工程量計算不重不漏。②清單編制完成后要認真進行全面復核。最好是將編制好的清單與同類建筑工程，從工程造價、主要材料消耗量、主要工程量等方面進行比較分析，有助于檢查遺漏的項目。同時還要仔細閱讀建筑說明，結構說明及各節(jié)點詳圖，發(fā)現(xiàn)一些疏忽和遺漏的項目，要及時補足。
2.2.2設計變更和現(xiàn)場簽證。為了減少設計變更的發(fā)生，就要認真做好開工建設前的圖紙會審工作。在施工過程中確要設計變更的，應嚴格按照工作流程辦事，必須經(jīng)建設單位、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位協(xié)商確認后才能發(fā)生變更。同時在實際管理過程中還要防止設計變更降低原有項目的使用功能情況發(fā)生，以及將設計變更引起的工程造價增加的幅度控制在合理的范圍之內。在工程建設過程中，設計圖紙以外以及施工圖預算中沒有包含的而現(xiàn)場又實際發(fā)生的施工內容很多。如果不嚴格管理，勢必會增加總投資。要嚴格審查各種簽證的及時性、合理性和真實性，避免事后簽證。要對增加的子項目認真核查，一方面要核查增加的子項目是否合同中有約定，另一方面要對增加費用的合理性進行核算。
2.2.3加強合同的執(zhí)行力度，以合同管理為手段嚴格控制開發(fā)成本。在房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及合同比較多，合同規(guī)定雙方基本責任和義務，同企業(yè)經(jīng)濟利益息息相關，是任何企業(yè)都應該高度重視的工作。房地產(chǎn)企業(yè)應該爭取建立明確的合同付款臺賬，使得有關合同執(zhí)行過程中的各類付款和支出金額有依據(jù)，爭取對合同款項支付進行全過程的管理，杜絕一些細節(jié)上的問題。
2.3嚴格審核工程竣工結算竣工結算是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的最后階段，是核定建設工程造價的最終依據(jù)，工程實踐表明，在一般情況下，經(jīng)審查的工程結算較編制的工程結算價款相差10%左右，有的高達20%，對控制投資成本起著重要的作用。在審核項目竣工決算時，應該依據(jù)現(xiàn)行的建設工程項目管理的相關法規(guī)，嚴格按照承包合同中約定的條款，結合工程竣工圖紙、設計變更和現(xiàn)場簽證等資料認真審核。
①根據(jù)施工圖、竣工圖等資料審核是否按圖紙施工，逐項核對合同條款，檢查是否存在遺漏或者重復計算的項目；
②審查設計變更是否符合工程建設相關標準，手續(xù)是否齊全。審核施工現(xiàn)場的相關資料，確認工程是否按設計變更要求實施；
③對于工程量清單已有的項目，按照合同約定的價格執(zhí)行。對于新增的項目并且合同沒有約定的，可以參照類似項目或者雙方協(xié)商確定。
2.4健全成本管理的考核與激勵機制在成本管理過程中要堅持責與權相互結合的工作原則，是企業(yè)成本管理工作能夠健康、科學發(fā)展的基礎。目標成本確定以后，就要將成本逐步分解，落實到相關部門，明確部門管理職責，保障企業(yè)按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。4結語成本管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至關重要，企業(yè)要生存下去獲得持久的競爭力，還應該樹立全員全過程的成本管理理念，建立和完善房地產(chǎn)項目成本監(jiān)控體系，實時記錄跟蹤核心業(yè)務進展，實現(xiàn)業(yè)務、財務、資金管理的有機結合，以達到提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。
作者：王新芳單位：咸陽師范學院旅游與資源環(huán)境學院
一、房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制的意義
(一)可以提高企業(yè)的核心競爭力房地產(chǎn)企業(yè)的黃金時期已經(jīng)慢慢過去，在這個激烈競爭的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到市場的認可。不僅需要在資金實力、品牌口碑方面取得一定的影響力，還需要在房屋建筑方面實現(xiàn)低成本。在其它條件相同的情況下，房層建筑的低成本，就代表著在銷售價格方面的超強競爭力，銷售越快資金流就越大，企業(yè)的競爭力也就越強。所以房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理是降低成本、提升企業(yè)核心競爭力的主要途徑。
(二)可以保證利潤空間的最大化利潤就是在扣除成本、費用及稅金后剩下的資金額度。落實成本控制，自然可以為企業(yè)謀取更多的利潤。目前經(jīng)濟效益是保證一個企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)其最大經(jīng)濟增加值和目標利潤方面，落實成本控制與管理非常必要。
(三)可以提升企業(yè)的運營效率成本控制還能夠提高企業(yè)的管理效率。主要表現(xiàn)在成本控制是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要舉措，成本控制水平的高低，就代表著企業(yè)管理水平的高低。而且成本控制也是提升房地產(chǎn)開發(fā)項目管理效率的重要手段。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面除了缺乏健全的制度體系和良好的成本控制意識外，對開發(fā)各環(huán)節(jié)成本制定不能全面到位的問題也普遍存在。房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、投入大的特點，房地產(chǎn)開發(fā)成本集中產(chǎn)生在開發(fā)的各主要環(huán)節(jié)。在這幾個關鍵環(huán)節(jié)成本控制存在的問題主要有：(
一)設計環(huán)節(jié)很多房地產(chǎn)企業(yè)在控制設計成本時，往往存在設計單位選擇不當，溝通不利以及成本控制意識不嚴等問題。很多房地產(chǎn)開發(fā)項目在設計階段都沒能將成本與技術、工藝、材料等指標很好的結合起來分析，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視設計方案會審這一環(huán)節(jié)，不能很好的組織評審小組來進行科學、系統(tǒng)的討論和會審。這些問題的存在，都導致了后續(xù)施工過程中設計的變更較多，從而造成后期窩工、返工以及誤工等現(xiàn)象，直接影響到了成本的后續(xù)控制。
(二)招標環(huán)節(jié)企業(yè)的工程部和成本控制等部門缺乏對投標企業(yè)的認真考察，導致一些資質較差的或者是一些資金及技術實力不強的施工企業(yè)中標；在對招標文件進行編制時，沒有對相關的信息、數(shù)據(jù)及資料進行全面的收集，也不能做到精確的分析。導致在招標過程中出現(xiàn)了很多成本控制隱患。
(三)施工環(huán)節(jié)在這一環(huán)節(jié)存在的問題最多，很多企業(yè)在施工現(xiàn)場簽證都沒有嚴格的制度規(guī)范，也不能制定科學的制度流程，導致簽證流程混亂，從而造成成本控制失利；一些大宗的材料及設備采購和使用方面，沒能做到盡可能的利用自身資源和渠道，導致材料及設備的使用成本控制不利，同時也無法保障品質；工程在付款審核方面各方的責任感缺失，審核機制不健全，導致審核不到位，甚至流于形式。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施
(一)做好設計環(huán)節(jié)的成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，開發(fā)項目設計方案的好壞對整個項目開發(fā)的成敗都會產(chǎn)生直接影響。因此，在對設計方案進行確定時，必須做好方案的評審工作，盡量選擇最為合理、最為經(jīng)濟也最為科學的設計或規(guī)劃方案，同時還要考慮土地的統(tǒng)合利用率。通常最優(yōu)的設計方案不一定是最為漂亮、最為宏偉的，但必須是即經(jīng)濟又實用的。無論是布局還是搭配都應該體現(xiàn)出比例的合理性，同樣在戶型、面積及層數(shù)方面也應當體現(xiàn)出合理性。實際上方案設計本身的成本控制是次要的，而且通常成本較高的設計方案其技術指標也同樣高，投資效益也越好，因此，在開發(fā)項目的設計方案選擇過程中，應該對高收益、低成本等因素進行綜合考慮，以保證設計方案成本的投資收益最大化。
(二)做好招標環(huán)節(jié)的成本控制在開發(fā)項目的設計方案確定以后，便可對該項目實施真正意義上的開發(fā)，首先就是對施工單位進行確定。通常施工單位的確定需要根據(jù)招投標文件，招投標的目的就是為了以最低的成本，來實現(xiàn)最高的施工標準。因此，在進行招標時，需要先對投標企業(yè)的資質、業(yè)績、以及技術、管理水平等進行綜合調查和評價，盡量選擇規(guī)模較大，信譽較好以及建筑能力強的施工企業(yè)。在招投標過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應該嚴格審查招標文件，在招投標過程中盡量考慮成本控制問題，以低成本為目標，簽訂細致而嚴謹?shù)闹袠撕贤瑮l款，避免由于合同中權責不清的問題而引起日后的糾紛，這樣也能夠為自身企業(yè)獲取利益的保障。
(三)做好項目前期預算的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項目通常周期都較長，尤其是一些大型的項目需要進行分期開發(fā)，因此，地房產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)之前，應該對預算編制進行嚴謹?shù)目刂?。通常房地產(chǎn)企業(yè)所采用的預算控制模式為全面預算模式，主要包括了房地產(chǎn)籌資、采購、投資、銷售以及其它經(jīng)營活動。在預算控制方面不但要做好預算的編制，還要做好預算的執(zhí)行、分析以及考核等管理工作。預算項目和標準都應明確，同時還要對預算的審定、下達等程度進行規(guī)范，這樣才能及時而有效的控制好預算成本。另外，相關部門還應該對預算的成果進行評價、分析，以積極有效的采取改進措施，保證預算工作在成本方面得到根本性的控制。比如在籌資時，首先要確定籌資的方案，對現(xiàn)金的使用計劃進行編制和修訂，然后再制定出相應的成本費用計劃，其中要盡量準確的預測出分階段的現(xiàn)金支出情況，最后再對銷售的預期計劃進行制定，以便對未來的收入情況進行較為準確的預測。
(四)做好施工環(huán)節(jié)的成本控制施工成本占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的比例較高，因此，對施工成本進行控制是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重中之重。在進行施工成本控制時，應該充分發(fā)揮技術及管理優(yōu)勢，在不影響工程質量的情況下，將施工成本控制到最低，這可以說是房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)成本控制的主要途徑。施工階段除了在技術和管理方面進行成本控制，還應該在工程變更及簽證方面做好成本控制工作。在施工階段設計變更、進度變更、施工條件變更以及工程項目變更等都會對施工成本產(chǎn)生嚴重影響，因此施工過程中要做好這一系列的變更管理工作。由于在房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中，容易受到很多不確定因素的影響，從而導致工程計劃成本與實際成本出現(xiàn)差異，因此房地產(chǎn)項目施工之前，還需要對各種可能出現(xiàn)的影響因素進行全面的分析，并制定好相應的防范措施，以保證施工成本的可控性。另外，在施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還應該盡量避免擴大建筑規(guī)模、提高建筑標準、增加建筑內容等導致施工成本突增的現(xiàn)象出現(xiàn)。
四、結束語
由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間不斷縮小，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越激烈，做好開發(fā)項目的成本控制，已經(jīng)成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化，保持良性發(fā)展的關鍵。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要建立起完善的成本管理制度和體系，更要做好開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本控制與管理工作。同時，不斷分析問題、積累經(jīng)驗，以便對成本控制措施進行改進和創(chuàng)新，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益提供保障。
作者：劉波單位：新疆金輝房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司
一、會計在房地產(chǎn)企業(yè)籌資與成本控制管理實施的可行性分析
1.企業(yè)具備財務籌資與成本控制管理實施的必備條件
房地產(chǎn)企業(yè)是屬于快速發(fā)展和變化的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證財務的籌資與成本控制管理，時刻確保企業(yè)擁有最新最全面的信息?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)企業(yè)都發(fā)展非常快，原因就是其掌握了大量準確的市場信息，能夠不斷應變市場需求，實力非常強大，企業(yè)都采用先進的管理信息系統(tǒng)來獲取市場信息，利用網(wǎng)絡和人力資源來進行市場信息的及時獲取，所以企業(yè)具備財務籌資與成本控制管理實施的重要條件。
2.流動資金巨大，對財務籌資與成本控制管理模式有很強的欲望
房地產(chǎn)企業(yè)一般都是實力非常雄厚，且流動資金非常大的企業(yè)，其一個項目的投資可能就占據(jù)整個企業(yè)超過一半的資金規(guī)模，風險性非常大，因而其迫切需要有一個優(yōu)良的管理系統(tǒng)來進行資金管理和成本控制，因其資金流動性強，對動態(tài)的財務籌資與成本控制管理模式有很強的欲望。
二、當前房地產(chǎn)企業(yè)籌資與成本控制方面存在的問題
隨著我國經(jīng)濟的快速增長，現(xiàn)代化管理水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)財務籌資與成本控制管理也有了很大改進，但是由于其獲取有效信息的局限性，仍然存在一些問題，主要包括以下幾方面：第一、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)內部股權分配不合理的問題；第二、形式主義，財務籌資與成本控制管理并不真正實行；第三、企業(yè)收付款管理存在很多問題；第四、庫存商品的管理核算控制問題；第五、企業(yè)監(jiān)督管理制度不完善；第六、動態(tài)財務管理和庫存控制管理制度不健全；第七、企業(yè)員工素質低，財務動態(tài)籌資與成本控制管理以及庫存控制管理意識淡薄。
三、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理方式概述
房地產(chǎn)企業(yè)目前主要采取的財務管理以及庫存控制管理模式分為幾個階段進行，主要包括：
1.在投資和銷售階段
第一，房地產(chǎn)投資和銷售項目的提出，信息收集，主要是前期對相關財務信息進行收集，事前進行分析報告；第二，房地產(chǎn)投資和銷售項目規(guī)劃完成，對其進行成本轉化，從而進行投資規(guī)劃分配；第三，房地產(chǎn)投資和銷售項目交易開始后，對預定成本和實際發(fā)生成本進行比較控制，在實施交易過程中，對其超出預定成本范圍的影響因素進行動態(tài)研究分析，對成本計劃之內的影響因素進行動態(tài)研究分析，將預定成本進行實時修改；第四，房地產(chǎn)投資和銷售項目實施過程中，做好成本控制評價。
2.在售后服務階段
第一，做好企業(yè)投資、籌資成本控制和核算管理；第二，做好企業(yè)應收應付賬款的管理：首先，對企業(yè)的日常經(jīng)營過程中的資金流動做好全面管理，其次，一定要保證企業(yè)營業(yè)收入款項的賬實相符，防止出現(xiàn)企業(yè)小金庫等現(xiàn)象；最后，企業(yè)收付款項賬實相符，通過企業(yè)風險預測降低企業(yè)經(jīng)營過程中的風險交易；第三，房地產(chǎn)投資和銷售項目完成后，對其交易過程中一切支出進行財務資料匯總，取其精華，以便以后商品采購和銷售項目建設實現(xiàn)財務的動態(tài)管理，將企業(yè)成本降到最低。
四、當前房地產(chǎn)企業(yè)籌資與成本控制的財務管理和庫存控制管理模式的構建
1.企業(yè)籌資與成本控制的財務管理和庫存控制管理模式的構建的原理
對其投資計劃和設計計劃進行成本分解，對其成本支出的控制具體到每一個細小環(huán)節(jié)，對其資金流動狀況進行實時的信息管理，根據(jù)市場需求的變化，對具體的財務動態(tài)指標與計劃目標進行比較控制。對企業(yè)籌資成本等相關的成本支出進行成本分解，對其成本支出的控制具體到每一個細小環(huán)節(jié)，對其資金流動狀況進行實時的信息管理，根據(jù)市場需求的變化，對具體的財務動態(tài)指標與計劃目標進行比較，對于任一環(huán)節(jié)的成本支出進行實時管理、控制和調整。通過對市場需求的實時變化進行分析，從而確定合理的系統(tǒng)模塊，保證其系統(tǒng)的有效順利運轉，最終對整個成本系統(tǒng)進行全面管理。
2.企業(yè)籌資與成本控制的財務管理和庫存控制管理模式的構建的思路
依據(jù)企業(yè)制定的籌資與成本控制的財務管理和庫存控制管理模式，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)建造過程中的整個的管理控制，對于任一環(huán)節(jié)的成本支出進行實時管理、控制和調整。
3.健全制度體系，夯實企業(yè)成本控制管理基礎
企業(yè)只有擁有了健全的成本管理制度才能夠保證日常工作的有序開展，通過建立完善的企業(yè)成本控制管理體制，結合工作實際，不斷夯實企業(yè)成本管理基礎。
4.強化責任落實，提高成本管理水平
企業(yè)要想取得快速發(fā)展，提高成本管理水平，就必須保證每一個環(huán)節(jié)的責任落實，只有做好成本管理過程中每一個環(huán)節(jié)的成本控制，才能不斷地完善部門人員的職責分配，只有這樣才能夠充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，確保職責問題，不要一旦出現(xiàn)問題，就互相推諉責任。
5.加強成本管理的督導考核
成本管理不是一項固定的工作，在工作中要兩手抓，既要通過硬性的制度來約束員工，同時也可以通過激勵制度來鼓勵員工實現(xiàn)成本管理方式的創(chuàng)新，最大限度地發(fā)揮員工的主觀能動性。與此同時，做好企業(yè)成本管理工作的監(jiān)督考核。
6.企業(yè)現(xiàn)代信息網(wǎng)絡系統(tǒng)的構建
企業(yè)要想高效快速發(fā)展，就必須建立現(xiàn)代信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，有效地保證企業(yè)相關經(jīng)營數(shù)據(jù)及其文件處理的自動化、企業(yè)相關各類事務處理的自動化及其企業(yè)決策管理的自動化。通過建立的現(xiàn)代信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，能夠有效地提高企業(yè)處理相關各類事務的效率和準確性。同時辦公自動化的實現(xiàn)能夠將企業(yè)決策所需要的信息進行網(wǎng)絡系統(tǒng)分析，提高數(shù)據(jù)的準確性和決策的可靠性，能夠及時地對決策所需信息進行查看和匯總，不斷優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營計劃，從源頭上降低企業(yè)成本的支出。
五、結束語
企業(yè)要實現(xiàn)發(fā)展和獲利，就必須要有完善的管理系統(tǒng)，那么這既包括人員管理系統(tǒng)、財務管理系統(tǒng)等，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的管理系統(tǒng)就是財務成本的控制，因此實行企業(yè)財務的動態(tài)管理有著深刻的意義，房地產(chǎn)企業(yè)只有擁有良好的管理團隊和做好實時的財務控制才能夠控制其成本，從而提高其獲利水平。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和進步，企業(yè)的籌資與成本控制的有效管理已經(jīng)表現(xiàn)出很先進的優(yōu)良性，但同時仍然有問題存在，因此，建立適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的動態(tài)財務管理系統(tǒng)，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的快速發(fā)展。
作者：郭紅亮單位：河南中力房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
摘要：房地產(chǎn)在目前的中國乃至世界，都是一個非常熱門的話題，它不僅僅在經(jīng)濟領域有著重要的意叉，還滲透到7每一個老百姓的生活中，房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤，這是天經(jīng)地義的。但是如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意叉。本文主要通過對房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要成本形成的分析，來探討一下房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制方法．從而提高項目的利潤。
關鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制
前言：工程建設成本控制，主要集中在工程設計、項目施工這兩個階段。雖然工程建設成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費用的大小以及費用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設計階段。因此，工程成本控制的方式是從項目的前期入手，在施工階段進行重點控制，對項目工程成本管理實行全過程動態(tài)管理。通過加強項目設計階段和項目建設階段的成本控制，以實現(xiàn)項目成本控制的總目標。
一房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為3部分：土地、土建及設備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。
配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10％～15％。
管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。
二設計階段的成本控制
(一)設計方案優(yōu)化
設計方案的優(yōu)化是設計階段的首要任務，它對工程建設成本有著舉足輕重的作用。設計方案不但要考慮技術上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設計時，通過優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標準層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設備選型方面，再保證技術可行的基礎上，如在電梯空調弱電系統(tǒng)等方案設計時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某國際大廈項目，通過對地下停車場柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設計，增加了約15％的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在此項目建設過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點，規(guī)劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。
(二)實行限額設計，有效控制造價
限額設計就是按批準的設計任務書和投資估算，控制初步設計，按照批準的初步設計的總概算，去控制施工圖的設計。實施限額設計，強化設計經(jīng)濟責任制，是控制設計“鍍金”的有效方法。一旦設計獲得批準，應嚴格控制變更程序，不輕易變更設計，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。設計不精、深度不夠是當前房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一大通病。迭也是直接導致工程造價增加的一大不確定因素。頻繁的設計變更帶來工程造價的失控，因此，必須對各項指標確定設計限額，并建立獎懲考核激勵機制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，為降低工程造價奠定基礎。
(三)前期造價分析
通常設計階段成本控制的具體程序是：專題調研設計任務書一方案設計圖紙會審。由于關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應該由開發(fā)單位牽頭，由設計單位來實現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題專家會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。還可采用定額設計的方式，在設計任務書中。把包含成本控制內容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設計單位。及時組織圖紙會審，從設計、工程，銷售等多角度對設計方案進行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計，設計費一般只相當于建筑工程總費用的1％左右，但正是這1％的設計費用決定了幾乎全部后期的工程建設費用，由此可見，設計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協(xié)助技術人員按技術經(jīng)濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設計方案。
二工程招投標階段的成本控制
建設項目實行工程招投標制，既能引入市場競爭機制，降低工程造價，又能防止建設單位的一些暗箱操作。在工程項目材料設備的采購過程中，為了保證中標價的合理性，防止不合理或非實質性報價中標，在開發(fā)的綜合樓項目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項目，采用低-價中標的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標價的現(xiàn)象，又可以避免“低價中標”導致“低質工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標的企業(yè)中選取3～4家規(guī)模較大、信譽度較高、質量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標人。在招投標辦的監(jiān)督下采用了詢標的形式進行投標。
投標的程序是：先由投標方自主報價，抽簽決定詢標順序后，進行第一次詢標，詢問投標方的最高降價幅度。然后進行第二次詢標，以最終確認投標各方的最后報價。這樣既給投標方一定的時間考慮，又使投標人有一種無形的壓力，追使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤空間。如(生活水泵的采購)，我們就是以第一輪低干報價的30％，第二輪又降3％的價格最終成交。三項目建設階段的成本控制
項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。
(一)采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應商在選擇工程項目的承包單位和材料設備的供應商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應商入圍。
在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議、優(yōu)化設計方案。
在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式．工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態(tài)控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結合現(xiàn)行預算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內容，按工程部位、性質或構件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發(fā)單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設計變更引起的工程價款的增加。
(二)合同簽署要嚴密
簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件，合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長，比如在設備安裝預算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質量和壽命，損害開發(fā)商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經(jīng)驗。
目前我國已出臺了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國際標準合同文本，尤其是與國際通行的FIDIc合同文本相比，在合同的嚴謹性、合同主體的責權利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結合我國金融。保險，建筑法規(guī)，對現(xiàn)行的合同文本進行修訂。
(三)提高工程變更的預見性
在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項目周期長、技術復雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發(fā)生變更。一股從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經(jīng)濟分析．這時要充分利用設計單位和監(jiān)理單位的技術資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應按合同條款進行估價。經(jīng)承包商提出的單價分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認可后，按認可的單價執(zhí)行。
(四)結算審核要細致
工程竣工結算是核定建設工程造價的最終依據(jù)，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關。
一般應從以下角度控制結算工程成本：
核對合同條款．只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結算，并在結算過程中嚴格執(zhí)行合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等·
檢查隱蔽驗收記錄，竣工結算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結算；
落實設計變更洽商，只有經(jīng)建設單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結算；
按圖核實工程數(shù)量，招投標工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結算辦法與要求進行結算。
嚴格執(zhí)行定額單價，除包干部分外，結算單價應按合同約定或招投標規(guī)定的計價定額與計價原則執(zhí)行，對定額單價中沒有的項目應按相近定額進行分析換算，或提出人工，機械、材料計價依據(jù)，編制補充單價；
注意各項費用計?。ò补こ痰氖召潣藴蕬春贤蠡蝽椖拷ㄔO期間與計價定額配套使用的建安工程費用定額及有關規(guī)定執(zhí)行；
要求有關單位參與把關，除建設單位外，監(jiān)理、設計等有關單位負責人和經(jīng)辦人員應大力支持，參與把關。
結語：成本控制貫穿于工程建設的全過程。在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段一一“軟”環(huán)節(jié)，彈性空間較大不易控制和把握，相應的如果開發(fā)商能夠做出正確的選擇，那么對于項目的成本節(jié)約來說是最可能的也是最大的。但施工階段和竣工結算階段——“硬”環(huán)節(jié)也需要嚴格把關。一個優(yōu)秀的工程設計是有效控制工程造價的前提和關鍵。只要我們本著精益求精的態(tài)度，科學的方法，一定可以把工程造價的成本控制在較低的水平上，提高設計階段的質量，達到較好的成本控制效果。
1現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目成本管理中存在的問題
1.1項目運作過程中不注重施工計劃
項目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計劃。施工前做好工程的估算，必須依據(jù)材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需費用，還有加工費、臨時設施、辦公用品及生活設施費等，對每一項做一個較詳細的估算。把估算出的總金額與預算總金額進行對照，這對今后的工程實施和成本管理有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目管理目標完成有著重要的作用?，F(xiàn)階段項目運行時，房地產(chǎn)商為了早開工，早開盤。計劃成立一張消耗了勞動力的廢紙，完全起不到應有的作用。這樣在實際工程中沒有科學的計劃可以依據(jù)，某一分部分項工程不知花費是超還是省，成本管理效率低下。
1.2把項目成本管理的重點放在施工階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目成本由地價，土建和安裝成本費，配套建設費用，開發(fā)商的運營成本組成。施工成本在整個項目成本中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟問題，各公司均采取分散權利的辦法，項目經(jīng)理的權力被減少至最低，職能部門的權力相對做大?？刂瞥杀颈环纸獾礁髀毮懿块T后，各部門就只關注自己的職能范圍內的成本管理情況，至于對其他部門甚至全局會有什么影響根本就不是相應職能部門關心的范圍。因此將項目成本管理重點放在施工階段是不可行的，應該在每個部門每個階段都要注重項目成本的管理。
2提升房地產(chǎn)項目成本管理水平的方法
2.1加強項目前期投資決策階段的成本管理
項目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構想，結合有關的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎上，對擬建項目進行技術經(jīng)濟分析和多種角度的綜合分析評價，決定項目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項目建設的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項、定點、定方案的問題。在建設項目決策階段，項目的各項技術經(jīng)濟決策，對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階段。
（1）合理確定建設規(guī)模：任何項目工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風險，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說更是如此，如果項目在前期決策階段不做好市場調查，可能會導致資金難到位，開工遲，技術、管理跟不上，這樣就會造成質量和進度目標達不到計劃要求。而生產(chǎn)規(guī)模過小，使得資源得不到有效配置，項目單位成本較高，經(jīng)濟效益也會降低。因此，合理確定建設規(guī)模是控制工程造價的關鍵。
（2）做好方案優(yōu)化：技術與經(jīng)濟相結合是控制工程造價比較有效的手段。長期以來，我國工程建設領域都存在技術與經(jīng)濟分離的弊端，通常項目建議書由開發(fā)商的工程技術人員提出，而相對應的投資估算由財會、預算人員編制，技術人員不懂財務，缺乏經(jīng)濟觀念，設計思想保守，造成在項目決策階段造價控制不嚴。要真正有效的控制工程造價，在完成市場調查研究后，必須結合項目的實際情況，將技術和經(jīng)濟有機結合，進行設計多方案比較，把控制工程造價觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個環(huán)節(jié)中。
（3）合理選擇建設標準和建設地點：建設標準和建設地點的合理選擇，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著工程造價的高低、建設工期的長短、建設質量的好壞，及項目建成后的經(jīng)營狀況。建設標準的確定對于房地產(chǎn)商來說十分重要，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定要一味的追求高標準。開發(fā)的樓盤一定要和周圍的環(huán)境、配套相匹配，在確定開發(fā)項目的建設標準時一定要按照可行性報告中市場調查和預測根據(jù)自己的特點、特色來進行。
2.2設計階段的成本管理
設計階段是房地產(chǎn)項目成本管理的關鍵與重點。設計環(huán)節(jié)的費用管理有兩個目的，一是降低為完成設計任務所需的設計成本，二是降低工程所需設備、材料、建筑、安裝等費用。由于占工程費用大部分的設備、材料、建筑、安裝費用在設計階段就可以較精確地確定，因此可以說，降低項目成本的關鍵在設計階段。在設計階段中做好以下問題控制成本。
（1）推行設計招標擇優(yōu)選擇設計單位：積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。
（2）開展限額設計控制造價：設計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素，由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經(jīng)濟有機結合起來。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價。
（3）加強對設計人員進行經(jīng)濟觀念的教育：在設計工作中推行限額設計，根據(jù)合同標的額，對各專業(yè)限定投資額，嚴格控制技術設計和施工圖設計的工程量和技術標準。在設計中，從項目的實際情況出發(fā)，不盲目追求高標準、高水平，體現(xiàn)“中等、適用，在適用的條件下注意美觀”的原則，合理使用人力、物力、財力，將有限的資金用到工程的關鍵部位上，采取多方案的比較，設計采用最佳方案。
3結語
房地產(chǎn)項目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心的內容之一，成本管理的效果直接關系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，通過成本管理可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。我國的項目管理水平仍十分落后，有待于我們不斷的努力，采用新的管理方式和工具，在以后的市場競爭中，只有更好的掌握和理解項目成本管理的內涵，重視項目成本管理的有效實施，才能永遠立于不敗之地。
論文關鍵詞：成本控制新思路
論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分。對房產(chǎn)開發(fā)商來說，要想獲得經(jīng)營利潤，除了必需提供適銷對路的開發(fā)房源外，還應該降低開發(fā)成本，而搞好成本核算進一步實現(xiàn)對開發(fā)成本的控制，是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項重要手段，也是目前開發(fā)商最關注的熱點問題。
一房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構成
（一）土地費用
土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
（二）前期工程費
前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
（三）建筑安裝工程費
建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
（四）市政公共設施費用
市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。
（五）管理費用
管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
（六）貸款利息
房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩(wěn)定。
（七）稅費
稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設有關的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
（八）其他費用
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
二開發(fā)全過程中的成本控制方法
（一）強化土地供應管理，控制土地供應總量，降低地價
（1）規(guī)范控制建設用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營性土地使用權出讓的招標，拍賣，掛牌制度。在全國范圍內建立統(tǒng)一，開放，競爭有序的土地市場，并且逐步要使行政性配置方式從經(jīng)營性土地領域退出。土地協(xié)議轉讓方式只會導致不公平競爭，容易出現(xiàn)黑箱操作，引發(fā)腐敗和國有資產(chǎn)流失。
（2）加強政府調控，力求土地供需總量平衡。土地供應量不足，價格就一定會上漲。適量的供應維持動態(tài)平衡，使土地價格平穩(wěn)上漲，甚至維持相對平衡的價格，避免因總量不足導致炒地之風盛行，地價狂漲。
（3）逐步建立強制性退出機制，避免因土地供應方式招拍掛后，因受資金規(guī)模限制，而使大量土地集中到少數(shù)資金實力雄厚的開發(fā)商手中，以便其囤積居奇。政府應當明確規(guī)定對超過規(guī)定期限而未進行開發(fā)的土地在進行合理性補償后要強制性收回，以保持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價。
（二）加大對房地產(chǎn)開發(fā)和消費環(huán)節(jié)不合理收費的清理力度
各級地方政府應認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，對房地產(chǎn)開發(fā)建設領域和消費環(huán)節(jié)的各項不合理收費應切實進行全面清理整頓。對國家已明令禁止的收費項目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。對現(xiàn)有收費項目，適當調低收費標準，對可收可不受的項目予以停收，以利降低開發(fā)建設成本，減輕購房者負擔。
（三）完善市政配套，履行政府職責，合理分攤城市公共設施費用
對應有政府負擔的市政配套設施，政府應切實負起責任。不能再通過變相方式繼續(xù)轉嫁到開發(fā)商頭上，對確需應由開發(fā)商承擔的市政配套設施，適當降低收費標準，并引進競爭機制，避免壟斷性經(jīng)營加重開發(fā)企業(yè)負擔。
（四）適當降低稅收負擔
依法納稅是每個企業(yè)應盡的義務，適當?shù)亩愂照?，會對某一行業(yè)的健康發(fā)展起到積極促進作用。房地產(chǎn)行業(yè)也不利外。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當降低，如適當降低企業(yè)營業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對降低房地產(chǎn)業(yè)成本開支，平抑過高的房價，促進居民住房消費將起事半功倍的效力。
（五）開拓金融業(yè)務，增強產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費用
金融資本同產(chǎn)業(yè)資本的互相分離而又緊密結合，是當代資本主義國家發(fā)展商品經(jīng)濟的共同規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合，將會寸步難行。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應過緊的狀況。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機制改革，適當對房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻，適當放寬對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長期貸款利率水平等。也只有通過拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風險。
（六）充分發(fā)揮政府職能，加強市場宏觀調控力度，維持物價平穩(wěn)
加強宏觀調控是任何實行市場經(jīng)濟的國家維持物價平穩(wěn)必選之道，政府通過利率調整和控制貨幣發(fā)行量調節(jié)經(jīng)濟運行，抑制通貨膨脹和維持物價穩(wěn)定。通過市場這個無形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置，特別是鋼鐵、水泥等對房地產(chǎn)開發(fā)息息相關的產(chǎn)業(yè)予以重點關注，使其既保證具有適當生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競爭格局，并可適當放寬進出口相關政策，確保價格維持合理水平，保持建材市場的健康發(fā)展。穩(wěn)定的物價水平不但可以降低建材價格，而且最終導致降低房屋建安成本。
（七）維持合理利潤空間，加強房地產(chǎn)公司內部管理
企業(yè)以贏利為目的，為實現(xiàn)生存、發(fā)展的要求，企業(yè)應通過內部挖潛、加強管理等方式來謀求合理的利潤。維持合理的利潤空間對企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)行業(yè)對此應有清醒認識。企業(yè)管理滲透入企業(yè)的各個層面，在施工隊伍的選擇，材料、設備采購等方面，完善招投標制度和貨比三家制度，加強施工質量和預算管理，即提高效益，也可有效控制各項可控成本。企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時，應更多地兼顧消費者和社會效益，力爭實現(xiàn)國家、企業(yè)和消費者三方共贏之目的。
三開發(fā)全過程中的成本控制要點
（一）前期階段
在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。首先，定位是關鍵。一要搞好市場預測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項目；二是選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。其次，由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例大，因此采較取方式對于開發(fā)商能否達到預期的回報率至關重要。
在前期工作中，還有一項直接影響成本構成的因素，即施工圖的設計與審核。設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。優(yōu)秀的設計是項目盈利最基本的保障。設計采取什么樣的結構形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關系。精明的開發(fā)商除了會委托一家實力較強的設計單位進行設計外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業(yè)技術人員甚至請一些專家建筑設計方案、結構形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求獲得最佳方案。因為科學合理的設計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結構、抗震等要求基礎上還能大大降低工程造價。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務必組織對建筑結構、水、電、暖等進行詳盡的技術交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費用。由于當前設計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經(jīng)濟”，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費大。
因此在設計任務書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設計費掛鉤，對設計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支）。（二）項目建設階段的成本控制
項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。
招標管理是項目工程成本管理重要的環(huán)節(jié)，通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。
簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。工程變更和竣工結算就是要加強監(jiān)控，加強預算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。
（三）管理費用的控制
管理費用控制的關鍵在于開發(fā)建設的規(guī)模，因此應當通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平。
（四）銷售費用的控制
銷售費用控制的關鍵在于采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費用。
（五）財務費用的控制
財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務進行科學的綜合籌劃。因此，應當通過分階段控制開發(fā)進度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實現(xiàn)對財務費用的控制。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。
四開發(fā)全過程中個別成本的控制
在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。但是這兩項也可能是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發(fā)商也可能不好控制，這就需要處理關系時的靈活和智慧。
在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。
五建立成本管理控制的保障措施
建立成本控制的保障措施的核心是為成本控制提供行為規(guī)范和組織規(guī)范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施體系包括制度保障體系(如招標管理辦法、合同管理辦法、預結算管理辦法、成本控制指標歸口分級管理制度、限額設計制度、成本控制激勵制度等)和組織保障體系(設立相對獨立的成本管理職能部門)。
六綜述
總之，在房地產(chǎn)炒得沸沸揚揚的今天，我希望各方面都要冷靜、理性對待，對于開發(fā)商來說最理性的事是控制成本，多關注點成本，少關注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。成本低控戰(zhàn)略要求企業(yè)必須建立起優(yōu)化流程，嚴格控制成本費用，取得高效的運營效益。成本低控戰(zhàn)略的體現(xiàn)是運營效益。企業(yè)成本低控，實際就是指企業(yè)善于管理經(jīng)營。企業(yè)和競爭者做同樣的事情，誰的效益最大化，誰就是贏家。
