時(shí)間：2022-05-28 10:09:53
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1、經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的概念
經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較屬于技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇。技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系的學(xué)科,它通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià),尋求技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的最佳結(jié)合,確定技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理的最優(yōu)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生與西方的管理科學(xué)和工程經(jīng)濟(jì)、蘇聯(lián)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的發(fā)展有密切的關(guān)系。 二十世紀(jì)30年代以來,在西方工業(yè)發(fā)達(dá)國家曾先后產(chǎn)生了對(duì)工程項(xiàng)目和生產(chǎn)經(jīng)營決策進(jìn)行分析計(jì)算的一些方法,如可行性研究、價(jià)值工程等。
2、經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的目的
技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的主要目的是將技術(shù)更好地應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)建設(shè),包括新技術(shù)和新產(chǎn)品的開發(fā)研制、各種資源的綜合利用、發(fā)展生產(chǎn)力的綜合論證。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)把研究的技術(shù)問題置于經(jīng)濟(jì)建設(shè)的大系統(tǒng)之中,用系統(tǒng)的觀點(diǎn),系統(tǒng)的方法進(jìn)行各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題的研究。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)把定性研究和定量研究結(jié)合起來,并采用各種數(shù)學(xué)公式、數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。
技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的不是純技術(shù),也不是純經(jīng)濟(jì),而是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來進(jìn)行研究,以選擇最佳技術(shù)方案。經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在實(shí)踐中通常采用兩種以上的技術(shù)方案進(jìn)行分析比較,并在分析比較中選擇經(jīng)濟(jì)效果最好的方案。
3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較涉及的內(nèi)容
經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的內(nèi)容涉及生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)各個(gè)領(lǐng)域和國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)部門、各個(gè)方面,也涉及生產(chǎn)和建設(shè)的各個(gè)階段。 從全局的范圍來看,經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較用于研究技術(shù)進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度、比例、效果、結(jié)構(gòu)的影響,以及它們之間的最佳關(guān)系問題;生產(chǎn)力的合理布局、合理轉(zhuǎn)移問題;投資方向、項(xiàng)目選擇問題;能源的開源與節(jié)流、生產(chǎn)與供應(yīng)、開發(fā)與運(yùn)輸?shù)淖顑?yōu)選擇問題;技術(shù)引進(jìn)方案的論證問題;外資的利用與償還,引進(jìn)前的可行性研究與引進(jìn)后的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)問題;技術(shù)政策的論證、物資流通方式與渠道的選擇問題;等等。 從部門和企業(yè)范圍看,經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較用于廠址選擇的論證,企業(yè)規(guī)模的分析,產(chǎn)品方向的確定,技術(shù)設(shè)備的選擇、使用與更新的分析,原材料路線的選擇,新技術(shù)、新工藝的經(jīng)濟(jì)效果分析,新產(chǎn)品開發(fā)的論證與評(píng)價(jià),等等。 從生產(chǎn)與建設(shè)的各個(gè)階段看,經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較用于試驗(yàn)研究、勘測(cè)考察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、生產(chǎn)運(yùn)行等各個(gè)階段的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題的研究,綜合發(fā)展規(guī)劃和工程建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證與評(píng)價(jià),等等。
4、經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的基本方法
經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的基本研究方法有系統(tǒng)綜合和方案論證。系統(tǒng)綜合即采用系統(tǒng)分析、綜合分析的研究方法和思維方法,對(duì)技術(shù)的研制、應(yīng)用與發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)與分析。
方案論證是技術(shù)經(jīng)濟(jì)普遍采用的傳統(tǒng)方法,主要是通過一套經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)體系 ,對(duì)完成同一目標(biāo)的不同技術(shù)方案的計(jì)算、分析、比較;效果分析是通過勞動(dòng)成果與勞動(dòng)消耗的對(duì)比分析,效益與費(fèi)用的對(duì)比分析等方法,對(duì)技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效果進(jìn)行評(píng)價(jià),評(píng)價(jià)的原則是效果最大原則。
5、方案論證的主要類型
項(xiàng)目實(shí)踐中,常常遇到兩種情況:一種是單方案論證,即只有一種技術(shù)方案可供選擇,對(duì)候選方案是否可行進(jìn)行論證就可以決定方案的取舍;一種是多方案論證,即有多個(gè)技術(shù)方案可供選擇,這是就需要對(duì)進(jìn)行多方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較以選擇技術(shù)上先進(jìn)使用、經(jīng)濟(jì)上合理有力、社會(huì)效益大的最優(yōu)方案。多方案論證主要有以下幾種類型:
(1)互斥型,即在多個(gè)方案中只能選擇一個(gè),其余方案必須放棄。多個(gè)方案不能同時(shí)存在,方案之間的關(guān)系具有互相排斥性質(zhì)。
(2)獨(dú)立型,作為評(píng)價(jià)對(duì)象的各個(gè)方案是獨(dú)立的,不具有相關(guān)性,且任一方案的采用與否都不影響其他方案的是否采用的決策。即方案之間不具有排斥性,采納一方案并不要求放棄另外的方案。如果決策對(duì)象是單一方案,則可以認(rèn)為是獨(dú)立方案的特例。
(3)混合型,在方案群內(nèi)包括的各個(gè)方案之間既有獨(dú)立關(guān)系,又有互斥關(guān)系。
在具體的住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中,項(xiàng)目的單一性決定經(jīng)常遇到的是互斥型方案比較。
互斥型方案進(jìn)行比較時(shí),必須具備以下的可比性條件:
① 被比較方案的費(fèi)用與效益計(jì)算口徑一致;
② 被比較方案具有相同的計(jì)算期;
③ 被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位。
在住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中,上述條件表現(xiàn)為:滿足功能需要可比,產(chǎn)生效益可比,投入成本可比,使用壽命可比。
6、經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在住宅小區(qū)道路設(shè)計(jì)方案比較中的應(yīng)用
下面以住宅小區(qū)道路設(shè)計(jì)方案比選為例,探討經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用。
住宅小區(qū)中具體路段的道路設(shè)計(jì)方案是比較典型的互斥型方案比較。上海泗涇頤景園二期小區(qū)主干道路寬7米,可選設(shè)計(jì)方案有水泥混凝土道路、瀝青混凝土道路、天然石材鋪裝道路、砂磚鋪裝道路。
上述方案各有優(yōu)缺點(diǎn):
水泥混凝土路面強(qiáng)度高,穩(wěn)定性好,使用壽命長,適用于繁重交通道路。但需設(shè)置許多接縫,這些接縫增加了施工的復(fù)雜性,并且影響行車的舒適性,接縫又是路面的薄弱點(diǎn),應(yīng)合理設(shè)計(jì)、認(rèn)真施工,否則,容易出現(xiàn)唧泥、錯(cuò)臺(tái)等危害。
瀝青道路路面表面平整無接縫,行車振動(dòng)小,噪音低,開放交通快,養(yǎng)護(hù)簡(jiǎn)便,適宜于路面分期修建。瀝青路面的缺點(diǎn)是溫度敏感性較高。夏季強(qiáng)度下降,若控制不好會(huì)使路面發(fā)軟泛油或推移剪切破壞。低溫時(shí)瀝青材料變脆可能引起路面開裂。
天然石材鋪裝道路景觀性好,檔次感高,造價(jià)也高。選用花崗巖等材料,厚度達(dá)到5cm或以上,能作住宅小區(qū)主干道路面,承載力沒有沒有問題,維修時(shí)需采用同規(guī)格、型號(hào)、顏色的面層石材,可能會(huì)比較困難,維修需保證必要的水泥砂漿結(jié)合層的養(yǎng)護(hù)時(shí)間。
砂磚鋪裝道路景觀性好,造價(jià)比天然石材鋪裝道路低,燒結(jié)砂磚本身強(qiáng)度較低,導(dǎo)致路面承載力較低,平時(shí)通過小型車輛沒問題,搬家、裝修送貨等車輛通過易損壞路面,維修時(shí)需采用同規(guī)格、型號(hào)、顏色的燒結(jié)磚,隨著使用時(shí)間的推延,可能會(huì)比較困難,維修需保證必要的水泥砂漿結(jié)合層的養(yǎng)護(hù)時(shí)間。
無論是從技術(shù)方面分析,還是從成本方面比較,很難通過簡(jiǎn)單分析,從上述互斥方案中選出一個(gè)綜合最優(yōu)的方案。采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的方法則能合理選出綜合最優(yōu)方案,具體操作如下:
1、根據(jù)各方案的特點(diǎn)及泗涇頤景園的項(xiàng)目需求,對(duì)方案的滿足功能需要、投入成本、使用壽命、維護(hù)保養(yǎng)等作評(píng)價(jià)描述或計(jì)算;
2、根據(jù)評(píng)價(jià)描述,采用強(qiáng)制評(píng)分法對(duì)評(píng)價(jià)描述的對(duì)象進(jìn)行打分;
3、計(jì)算各方案的綜合得分,綜合得分最高的方案為最優(yōu)方案。
根據(jù)上述步驟,各方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)得分如下表:
方案二的綜合得分最高。經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較,瀝青混凝土道路是上海泗涇頤景園二期小區(qū)主干道最優(yōu)方案。
經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方主體各負(fù)其責(zé),嚴(yán)格把關(guān),泗涇頤景園二期小區(qū)主干道瀝青路面基本沒有出現(xiàn)波浪、壅包、坑槽、局部沉陷、松散、車轍等早期破壞現(xiàn)象,使用情況良好,有利于延長道路使用壽命。
5、結(jié)語
多方案比選是項(xiàng)目實(shí)踐中經(jīng)常遇到的決策事項(xiàng),大多數(shù)比選方案難以簡(jiǎn)單地從技術(shù)上或經(jīng)濟(jì)上予以取舍。經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較通過經(jīng)濟(jì)分析和技術(shù)分析的有機(jī)結(jié)合、綜合比較,有助于我們選出綜合最優(yōu)的方案,做出合理的選擇。
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的稅收收入在地方稅收收入中占有較大的比重，近年來，隨著國家積極財(cái)政政策的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)方興未艾之勢(shì)。該行業(yè)經(jīng)過地稅部門的幾經(jīng)整頓，在施工環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)應(yīng)納稅上已基本理順，但在運(yùn)輸環(huán)節(jié)上，還普遍存在著偷漏稅問題，應(yīng)引起我們足夠重視。
一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中運(yùn)輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅流失的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)開發(fā)包括房地產(chǎn)的建筑施工和銷售兩個(gè)環(huán)節(jié)，但在建筑施工中離不開大量的材料運(yùn)輸，從材料的采購到施工，每一塊磚、每一立米沙石、每一噸鋼材、每一噸水泥，都離不開運(yùn)輸，但目前，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商為節(jié)省成本和費(fèi)用，不養(yǎng)運(yùn)輸車輛，而以雇傭車輛運(yùn)輸為主，與此便相應(yīng)產(chǎn)生運(yùn)輸業(yè)營業(yè)稅。以富拉爾基區(qū)為例，開發(fā)一萬平米建筑，需要紅磚400萬塊，鋼材150噸，河流石1600立方米，江沙4500立方米，水泥1800噸，其中紅磚每塊運(yùn)輸費(fèi)用0.02元、鋼材每噸10元，江沙和河流石每立方米8元，水泥每噸10元，總計(jì)需要運(yùn)費(fèi)165700元，每萬米的建筑應(yīng)產(chǎn)生運(yùn)輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅4973元，富拉爾基區(qū)在20__年房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積約為15萬平方米，按測(cè)算總計(jì)應(yīng)產(chǎn)生運(yùn)輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅74145元。在多年的稅收征收管理中,房地產(chǎn)開發(fā)已繳納的運(yùn)輸營業(yè)稅很少,甚至沒有,稅款流失較為嚴(yán)重.在今后幾年中,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將隨著國家積極財(cái)政政策的實(shí)施會(huì)逐年上升,因此,此項(xiàng)運(yùn)輸營業(yè)稅的流失在今后的幾年中也會(huì)呈逐年上升趨勢(shì),有必要針對(duì)流失情況采取必要措施,加以控制.
二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中運(yùn)輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅流失的原因
（一）部分開發(fā)商存在偷逃稅思想
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)屬勞動(dòng)密集型、資金密集型企業(yè)，其開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)周期較長，開發(fā)前期資金投入大，收益主要集中在后期。開發(fā)投入期間，資金往往較為緊張，尤其房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營初期資金不到位，在投入開發(fā)土地補(bǔ)償費(fèi)、土地使用費(fèi)及規(guī)劃定點(diǎn)等其他前期開發(fā)費(fèi)用后，在進(jìn)行建造工程時(shí)以感到“氣喘”。為了不影響開發(fā)進(jìn)度，企業(yè)出于自身利益經(jīng)營利益考慮，納稅不積極，在少申報(bào)稅款、拖欠稅款甚至偷逃稅上打主意。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在支付運(yùn)輸費(fèi)用時(shí)，直接扣繳了運(yùn)輸業(yè)戶應(yīng)納的營業(yè)稅以及相關(guān)稅收，但在財(cái)務(wù)核算上卻不體現(xiàn)運(yùn)輸費(fèi)用，也不向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納扣繳的稅款。
（二）車輛運(yùn)輸營業(yè)稅稅收難征難管
房地產(chǎn)開發(fā)商為減少材料運(yùn)輸成本，大多雇傭不需要發(fā)票的個(gè)體運(yùn)輸業(yè)者運(yùn)輸材料。而從事運(yùn)輸業(yè)的個(gè)體營運(yùn)者，大部分文化素質(zhì)普遍偏低，納稅意識(shí)極其淡薄，缺乏納稅的自覺性，為了個(gè)人利益置國家稅法于不顧，采取各種不正當(dāng)手段，以達(dá)到不納稅或少繳稅的目的。相當(dāng)一部分車主利用車輛流動(dòng)性強(qiáng)、運(yùn)輸場(chǎng)所不固定的特點(diǎn)，不辦理營運(yùn)許可征，不在稅務(wù)機(jī)關(guān)登記，抱著“查著了就繳，查不著就跑”的態(tài)度偷逃稅款。有的車主采取更為隱蔽的做法，將私營車輛掛靠在黨政機(jī)關(guān)或企事業(yè)單位名下，逃避國家稅收管理。而且房地產(chǎn)業(yè)本身也存在成本核算混亂，運(yùn)輸費(fèi)用大都采用現(xiàn)金直接交易，或者將運(yùn)輸費(fèi)用直接打入材料價(jià)款中核算，造成征納雙方嚴(yán)重脫節(jié)，稅源失控，應(yīng)納稅款也隨之流失。
(三)政策法規(guī)不盡完善
1.政策可操作性差?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定:從事運(yùn)輸業(yè)務(wù)的納稅人應(yīng)當(dāng)向機(jī)構(gòu)所在地地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。從事個(gè)體運(yùn)輸業(yè)的納稅人一般無固定經(jīng)營場(chǎng)所，流動(dòng)性大，車主在一地辦理工商及稅務(wù)登記手續(xù)后，可持證到外地經(jīng)營，登記地稅務(wù)機(jī)關(guān)空有其名，查無其人，稅款沒有著落；經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)一經(jīng)查出，又認(rèn)為其應(yīng)在登記地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅，不便越界進(jìn)行管理，使之處于“兩不管”境地，鉆了稅收管理的空子，逃避了納稅義務(wù)。
2.稅務(wù)人員無上路檢查權(quán)，稅收?qǐng)?zhí)法行為缺乏剛性。按《稅收征管法》有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以到納稅人的生產(chǎn)、經(jīng)營場(chǎng)所進(jìn)行檢查。但為防止公路“三亂”發(fā)生，各級(jí)紀(jì)委、監(jiān)察部門都明確規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)不準(zhǔn)上路檢查。這與《稅收征管法》的規(guī)定相抵觸，因?yàn)檐囕v的經(jīng)營場(chǎng)所就是公路。稅務(wù)機(jī)關(guān)雖有《稅收征管法》賦予的納稅檢查權(quán)和強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，但在執(zhí)法時(shí)卻缺乏剛性。一部分收費(fèi)部門可以上路檢查，對(duì)不繳費(fèi)或違章的，交通部門可以扣證、扣車，工商部門可以吊銷執(zhí)照，而稅務(wù)機(jī)關(guān)面對(duì)偷逃稅行為，按目前規(guī)定所能采取的手段卻缺乏力度，長此下去，使一些車主形成了先繳費(fèi)后繳稅或不繳稅的觀念。
(四)征管手段不力
雖然各基層征收單位根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，摸索出了不同的車輛的交通運(yùn)輸營業(yè)稅的稅收征管方法，但各種方法都難以從根本上堵塞房地產(chǎn)開發(fā)中的稅收漏洞，遏制稅款流失。
三、遏止房地產(chǎn)開
發(fā)中運(yùn)輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅流失的對(duì)策（一）進(jìn)行有效的稅法宣傳
稅法宣傳，是提高納稅人納稅意識(shí)，促進(jìn)稅收征管的有效手段。要加強(qiáng)稅法宣傳的針對(duì)性，以稅法宣傳的有效性促進(jìn)納稅意識(shí)的提高。在房地產(chǎn)開發(fā)中從事運(yùn)輸?shù)膫€(gè)體業(yè)戶，大部分對(duì)稅法缺乏了解，對(duì)違反稅法的偷逃稅行為所承擔(dān)的法律責(zé)任認(rèn)識(shí)不清。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中運(yùn)輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅的流失，要加大對(duì)從事運(yùn)輸業(yè)的個(gè)體業(yè)戶的稅法宣傳，而且要常抓不懈，不能一陣風(fēng)，要年年講、月月講、天天講，要與交通車輛管理部門配合，采取有效措施，把稅法宣傳工作做深、做透、做細(xì)，在運(yùn)輸業(yè)納稅人中早日形成一種依法納稅是義務(wù)、偷逃稅收是犯罪的共識(shí)，促使他們自覺納稅。
（二）實(shí)行源泉控制
針對(duì)運(yùn)輸市場(chǎng)情況錯(cuò)綜復(fù)雜，問題五花八門的實(shí)際情況，要真正堵塞房地產(chǎn)開發(fā)中運(yùn)輸營業(yè)稅的流失，必須強(qiáng)化日常管理，加強(qiáng)部門間的協(xié)作，共同采取有效措施，齊抓共管。為此，要注意加強(qiáng)同工商、交通運(yùn)輸以及各種材料產(chǎn)地、來源地的信息交流和控管。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商將砂、石、磚、鋼材、水泥等建筑材料的運(yùn)費(fèi)與價(jià)款混在一起結(jié)算，漏掉了運(yùn)輸部分營業(yè)稅稅款的情況，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的財(cái)務(wù)核算進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，規(guī)定凡運(yùn)送砂、石、磚、鋼材、水泥等建筑材料結(jié)算時(shí)，必須使用統(tǒng)一的發(fā)票，其它票據(jù)一律無效，這樣就能從根本上解決了這一問題。
（三）建立委托代征制度
對(duì)采用現(xiàn)金結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)商，要采取委托代征的辦法，對(duì)運(yùn)輸車輛運(yùn)輸營業(yè)稅進(jìn)行代扣代繳。同時(shí)，要在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中建立健全運(yùn)輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅的代征代繳制度，明確房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)力和義務(wù)。
(一)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí),由于房地產(chǎn)交易金額大,開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大,稅務(wù)籌劃對(duì)稅額的影響也就很顯著。此外,近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價(jià)上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢(shì)。因此,需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān),提高企業(yè)的獲利能力,增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
(二)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變政策的有效手段
目前,我國針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變,這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本,又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策,針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃,有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
(三)稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境,健康、公平的市場(chǎng)規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下,利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過對(duì)納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發(fā)現(xiàn)政策漏洞,有利于健全我國稅制,符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
(一)前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開發(fā)方式等。首先,企業(yè)組織形式的不同,導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中,子公司具有獨(dú)立的法人資格,可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策,但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對(duì)于子公司,分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款,但是總公司對(duì)分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來源不同,項(xiàng)目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級(jí)市場(chǎng)直接通過招拍掛購買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級(jí)市場(chǎng)購買。從非政府單位購買土地時(shí)就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題,前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移,不需要繳稅。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。
(二)開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下,建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn),其施工設(shè)備的采購金額也很大,涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購,而非交由施工方自行采購,就可以避免繳納營業(yè)稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二,權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中,企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式,借款利息費(fèi)用較高;權(quán)益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費(fèi)用低。
(三)商品房銷售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅,在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式,這些稅收無可避免,但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對(duì)房屋銷售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性,既包括房屋銷售業(yè)務(wù),又有裝修業(yè)務(wù),若將二者價(jià)格分開計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
(四)物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段,通過對(duì)持有方式的合理選擇,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅,而將房產(chǎn)用于投資,則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi),將家具、家電的出租改為出售,將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收,就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題
雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本,但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問題。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對(duì)納稅籌劃問題重視不夠,這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足,不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅,這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看,由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán),不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發(fā)展,企業(yè)的納稅意識(shí)也相對(duì)薄弱。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、
會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ),而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營流程,同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況,制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此,人員的素質(zhì)要求較高,必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺,稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益,但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中,由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響,是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo),導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素,也可能來自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少,而忽視了對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理,規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對(duì)策建議
(一)增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)
要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識(shí),首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別,確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益,正確理解稅務(wù)籌劃的含義,提高稅務(wù)籌劃的意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說,不僅要加強(qiáng)對(duì)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí),樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念,還要對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持,設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)、從外部聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員,以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營過程。
(二)重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才
一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度,還要定期對(duì)這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查,必要時(shí)要從外部聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面,還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中,稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德;在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中,要堅(jiān)持合法原則,不可因企業(yè)的私利損害國家利益,應(yīng)立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。
(三)提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理
有效的風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達(dá)到預(yù)期節(jié)稅效果,因此,風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個(gè)過程。首先,企業(yè)應(yīng)樹立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的理念,制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo),其次,建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法和程序,制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。最后,建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理考核制度,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。此外,對(duì)稅收政策變動(dòng)的準(zhǔn)確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動(dòng),也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效方法,尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下,關(guān)注實(shí)時(shí)政策顯得尤其重要,這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí),定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識(shí)。
1.前言 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及人們生活水平的不斷提高,人們對(duì)美好生存環(huán)境的要求也隨之越來越高,因而房地產(chǎn)園林景觀也越來越得到人們的重視與青睞。園林景觀作為一種創(chuàng)造人類優(yōu)美環(huán)境的綜合藝術(shù),其任務(wù)就是向人們提供親臨自然之境、享受自然之趣的良好氛圍。本文結(jié)合自己多年在房地產(chǎn)行業(yè)園林景觀設(shè)計(jì)及施工管理的經(jīng)驗(yàn),詳細(xì)分析了園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用,具體有以下幾個(gè)方面:
2.園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的意義
2.1 政府的各類相關(guān)要求
1993年建設(shè)部的國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定,居住小區(qū)內(nèi)綠地應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等;新區(qū)建設(shè)綠地率不應(yīng)低于30%,舊區(qū)改造綠地率不宜低于25%。
2.2 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)
低碳、生態(tài)、環(huán)?，F(xiàn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)宣傳的熱點(diǎn)、銷售的賣點(diǎn),園林景觀已經(jīng)成為品牌地產(chǎn)的一張名片,從客戶的角度來講,它是第一關(guān)注點(diǎn);從銷售的角度來講,它是最大的賣點(diǎn);從策劃的角度來講,它是最好的炒作點(diǎn);對(duì)于開發(fā)商來說,它是利益的增長點(diǎn);。是否有良好的小區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境成為人們選擇房地產(chǎn)的重要因素,有時(shí)甚至對(duì)其是否購買產(chǎn)生決定性的作用。由此可見,居住區(qū)園林景觀對(duì)房地產(chǎn)商或購房者來說都產(chǎn)生了很大的影響。
2.3 對(duì)于小區(qū)居民
居住小區(qū)綠地是分布最廣、最接近居民、最為居民經(jīng)常利用和享受的最經(jīng)濟(jì)的一種綠地。對(duì)居住小區(qū)綠地的合力綠化,對(duì)居民的身心健康有著不可估量的影響,它不僅能為居民創(chuàng)造良好的戶外休息放松環(huán)境,而且能為居民提供豐富多彩的活動(dòng)場(chǎng)地,滿足各種游憩活動(dòng)的需要。而綠化植物本身具有不可替代的多種功能,它能改善居住環(huán)境的小氣候,調(diào)節(jié)氣溫,增加空氣濕度,防止西曬,降低風(fēng)速,也能組織空間,美化環(huán)境,豐富居住小區(qū)內(nèi)容,為居民創(chuàng)造良好的游憩環(huán)境,綠地還能起到防火抗災(zāi)的作用。
3.房地產(chǎn)園林景觀元素的應(yīng)用
園林設(shè)計(jì)師應(yīng)當(dāng)廣游天下美景,多接觸真自然大山水,多搜集積累景觀素材,進(jìn)而更好地總結(jié)它們美的本質(zhì),才能把它們最打動(dòng)人心的地方放到我們的設(shè)計(jì)作品中。在不斷的設(shè)計(jì)中,只有充分運(yùn)用各設(shè)計(jì)元素的要點(diǎn),才能不斷地創(chuàng)造更多的精品,對(duì)于設(shè)計(jì)元素我們經(jīng)常用到的有植物、庭院理水、石頭等等,最常用的為以下兩個(gè)元素:
3.1 植物
現(xiàn)代園林的植物配置,在滿足生態(tài)功能的前提下,多賦草木以情趣,才能使人們更樂于親近自然、享受自然、熱愛自然;其植物的品種多樣性、色彩豐富性和景觀季相性能將園林中的喬木、灌木、草花以及其它造景因素調(diào)和成色彩紛呈、高低錯(cuò)落的多層次立體植物景觀。同時(shí),地被植物亦能充分滿足生態(tài)城市的需要,其強(qiáng)大的覆蓋功能對(duì)防止水土流失、維護(hù)生態(tài)平衡、削減噪音污染起到了其它類型植物無法替代的作用,并顯著提高了城市綠地的綠量和綠化覆蓋率。
3.2 庭園理水
如果說植物是園林景觀的靈魂,那水就是景觀的魂魄,中國園林講究“無水不成園”。無論北方皇家園林還是江南私家園林都對(duì)水這種自然元素備加喜愛。“一池三山”、“水狹必間其隔”等等都是有關(guān)水景的重要理論。現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)也把水體景觀的營造作為提高項(xiàng)目品味的重要手段,比如依山傍水的自然環(huán)境,人工開挖的琥珀,以及借助江景、湖景等自然景觀,豐富了園林的空間層次。在水體景觀的形態(tài)上講究動(dòng)靜變化,運(yùn)用了一些高科技手段,把自然界中水最有活力的形態(tài)凝固起來,展示在人們面前。比如一些噴泉、涌泉、溪流的設(shè)計(jì)應(yīng)用,給園林增加了不少靈氣。
4.房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀應(yīng)用存在的一些問題
4.1 因地制宜。
因地制宜就是要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況、結(jié)合其功能要求進(jìn)行設(shè)計(jì),使其能符合可持續(xù)發(fā)展的理念。比如園林中的喬、灌、草的植物配比是否合理,是否更適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件,不能為渲染“熱帶風(fēng)光”、“歐陸風(fēng)格”,在北方地區(qū)盲目引種南方常綠樹種,導(dǎo)致植物生長不良、甚至死亡;園林綠地是否真正能滿足涵養(yǎng)水源、凈化空氣的基本生態(tài)功能;園林的道路廣場(chǎng)設(shè)置是否比例得當(dāng),能否兼顧景觀與功能使用等等,這都要進(jìn)行理性的分析,僅僅從形式上擁有自然的景觀是不夠的。
4.2忽視人們的需求。
在做園林設(shè)計(jì)時(shí)沒有充分調(diào)研、考慮人們對(duì)于功能及景觀的實(shí)際需求,只是在辦公室閉門造車,回頭審視這些讓我們津津樂道的景觀時(shí),卻發(fā)現(xiàn)他們或多或少給我們留下了一些遺憾。比如在小區(qū)比較偏遠(yuǎn)的地方設(shè)置休息廳,但是沒有很好的設(shè)計(jì)通行道路,導(dǎo)致很少人到廳休 息,造成資源的浪費(fèi);也曾有時(shí)我們覺得植物在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性,從而開始密植樹木。有些小區(qū)為了尋找一個(gè)賣點(diǎn),也許是嘩眾取寵,把整個(gè)小區(qū)的樹木栽種得密不透風(fēng)。周密的考慮,不生搬硬套,才能達(dá)到園林景觀的最高境界——生態(tài)型、宜居型小區(qū)園林景觀。 4.3 施工及養(yǎng)護(hù)管理水平落后。 居住小區(qū)的綠地
其綠化效果和功能的體現(xiàn)不是竣工后就全部得到的,后期的養(yǎng)護(hù)管理使綠化功能得到可持續(xù)的發(fā)展。有些居住小區(qū)缺乏專業(yè)人員養(yǎng)護(hù),綠地草坪退化嚴(yán)重,雜草混生,病蟲害防治跟不上,木本花卉及喬灌木修剪不到位,造成植物生長不夠理想,未能充分發(fā)揮美化、優(yōu)化環(huán)境的作用。
5.結(jié)束語
今天,通過園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的推廣和應(yīng)用,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都對(duì)園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和地位有了共識(shí),也把房地產(chǎn)景觀作為提高品質(zhì)和品位的主要選擇,這也就確定了園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用,但怎樣才能讓兩者有機(jī)地結(jié)合起來,創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,我認(rèn)為有以下幾點(diǎn):第一,景觀規(guī)劃與建筑規(guī)劃同步;第二,景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的策劃同步;第三,景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的銷售同步。只有這樣我們才能把更好的做好房地產(chǎn)開發(fā)中的景觀設(shè)計(jì),將更好 的景觀呈現(xiàn)給人們。
由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤豐厚,因此近年來投資者逐漸增多,各企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),就必須實(shí)行成本領(lǐng)先的經(jīng)營戰(zhàn)略。因此其應(yīng)運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段,不斷提高成本控制和管理水平,深刻理解新政策、新法規(guī),不斷創(chuàng)新工作方法,以適應(yīng)高速發(fā)展的市場(chǎng)需要。
一、房地產(chǎn)成本管理的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。其所涉及的基本內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面:
(一)土地費(fèi)用及建安成本
土地費(fèi)用作為房地產(chǎn)開發(fā)成本中最主要的成本支出之一,主要包括土地出讓金以及與此相關(guān)的稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等,同時(shí)其也是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目安全與質(zhì)量的前提下,控制建安成本的支出是降低成本的重要措施。
(二)基礎(chǔ)及配套設(shè)施費(fèi)用
主要包括水、電、燃?xì)?、通訊、道路、綠化以及與小區(qū)建設(shè)相配套的停車、娛樂設(shè)施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑設(shè)施。
(三)管理成本及其他不可預(yù)見成本
針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn),對(duì)于大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說,僅依靠自由資金來解決資金需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,此時(shí)就需要通過借貸來滿足資金需要,從而產(chǎn)生較大的資金成本。因此,選擇正確的融資方式、準(zhǔn)確核算融資費(fèi)用就成為計(jì)算開發(fā)成本的關(guān)鍵。任何一項(xiàng)品牌的成功推廣都離不開廣告宣傳,路牌廣告牌、報(bào)紙雜志、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、電視廣告費(fèi)用的支出都構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)重要的營銷成本。施工環(huán)境的不確定性、施工變更的不確定性還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行過程中產(chǎn)生諸多不可預(yù)見的成本。如何加強(qiáng)相對(duì)可控成本的核算,對(duì)合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果,將起到至關(guān)重要的作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大,同時(shí)隨著商品房交易市場(chǎng)化不斷深化,房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈,而作為影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素—成本,卻沒有得到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理上主要存在以下幾個(gè)方面的問題:
(一)企業(yè)內(nèi)部成本管理制度不完善
許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的成本管理制度體系,成本管理處于粗放狀態(tài),即使有部分企業(yè)建立了成本管理制度,但在實(shí)際執(zhí)行過程中卻往往形同虛設(shè),責(zé)權(quán)利不相對(duì)應(yīng),沒有真正落實(shí)到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中,達(dá)不到成本管理目標(biāo)。
(二)成本管理意識(shí)上存在誤區(qū)
目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)還沒有實(shí)行“全員、全過程、全要素、全方位”的全面成本管理,成本管理意識(shí)缺失。房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入精細(xì)化管理的時(shí)代,專業(yè)化分工越來越細(xì),專業(yè)化水平越來越高,因此任何微小的成本要素都應(yīng)該納入成本管理范圍。
(三)成本管理方法落后
房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理主要分為事前管理、事中管理以及事后管理,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)只注重事中、事后管理,而忽視了創(chuàng)造價(jià)值最大的事前管理;另外,過程控制在企業(yè)成本控制中相對(duì)缺乏,這與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理要求存在很大距離。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策分析
(一)完善成本管理組織和控制體系
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)健全成本管理制度,組建成本管理組織,加強(qiáng)認(rèn)識(shí),落實(shí)責(zé)任,配備精良而優(yōu)秀的技術(shù)管理干部和人員,組織其學(xué)習(xí)和培訓(xùn),提高內(nèi)部的整體素質(zhì),使成本管理工作走向科學(xué)化、規(guī)范化的管理模式。
具體來說,首先企業(yè)應(yīng)建立一套完善的成本管理體系,明確各部門各階段的成本管理任務(wù)。其次將內(nèi)部成本管理制度落實(shí)到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中,對(duì)各部門、崗位的人、財(cái)、物耗費(fèi)實(shí)施量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核,根據(jù)執(zhí)行情況實(shí)行與之相匹配的獎(jiǎng)罰措施,通過與各自經(jīng)濟(jì)利益掛鉤,達(dá)到對(duì)各部門、各崗位管理控制的目的。第三在成本管理的執(zhí)行過程中應(yīng)不斷總結(jié)、修訂,使之更適應(yīng)企業(yè)的成本管理目標(biāo)。
(二)加強(qiáng)全員成本管理意識(shí),對(duì)開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行全過程成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理,不能僅依賴于決策管理層,還需要每個(gè)部門、每個(gè)員工有清晰的認(rèn)識(shí),應(yīng)使所有員工共同努力,樹立員工的主人翁意識(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是一個(gè)系統(tǒng)工程,貫穿于開發(fā)項(xiàng)目始終,其主要有以下幾個(gè)階段:
1、項(xiàng)目策劃和決策階段
在該階段開發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。做好市場(chǎng)調(diào)研工作,在充分了解市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)需求的前提下,編制投資估算形成初步的成本計(jì)劃,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制
項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短,而且也影響項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資效益,因而項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是進(jìn)行質(zhì)量管理與成本管理最為重要的環(huán)節(jié)。一方面設(shè)計(jì)方案應(yīng)實(shí)行招投標(biāo)方式,選擇規(guī)定功能下的低價(jià)標(biāo),在保證建筑結(jié)構(gòu)安全、美觀和功能要求的基礎(chǔ)上,將工程造價(jià)作為設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)的首要條件。另一方面應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)方式以保證有效的成本管理。
3、施工階段成本控制
(1)施工單位的選擇與管理。應(yīng)通過建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo),選擇報(bào)價(jià)合理 、信譽(yù)良好、具有較強(qiáng)的管理能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商作為合作單位。同時(shí)在合作過程中還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)承包單位的管理與服務(wù)。
(2)施工現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。 現(xiàn)場(chǎng)簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包簽訂工程合同后,由于工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)施工需要及其他可變因素導(dǎo)致原施工流程及合同約定的變更,是工程承包合同的補(bǔ)充內(nèi)容。首先應(yīng)明確簽證各職能部門、各相關(guān)負(fù)責(zé)人的簽字權(quán)限,避免結(jié)算時(shí)發(fā)生互相推諉的現(xiàn)象;其次應(yīng)加強(qiáng)合同管理,避免、減少和規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證;第三應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)效性,避免簽證久拖不決,為結(jié)算帶來麻煩。
(3)設(shè)計(jì)變更管理。 設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)部門對(duì)原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。一方面設(shè)計(jì)變更是由設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)整體的水平、能力、素質(zhì)決定的,所以選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是控制設(shè)計(jì)變更最有效的方法之一;另一方面設(shè)計(jì)變更是由房地產(chǎn)公司管理團(tuán)隊(duì)的水平、能力、素質(zhì)決定的,應(yīng)使公司編制的策劃書、設(shè)計(jì)委托書科學(xué)、準(zhǔn)確并具有一定的前瞻性,以更好的控制設(shè)計(jì)變更數(shù)量,從而達(dá)到控制工期和造價(jià)的目的。
4、竣工結(jié)算階段
工程造價(jià)的合理確定是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的最終環(huán)節(jié),在確定工程造價(jià)時(shí),應(yīng)堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù),按照甲乙雙方在施工合同中的約定,根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算。
房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是一個(gè)多階段、動(dòng)態(tài)且復(fù)雜的過程,要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本管理就必須樹立起良好的企業(yè)成本意識(shí),建立一套完善的成本控制管理運(yùn)行體系,只有這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)及風(fēng)險(xiǎn)中立于不敗之地,并為企業(yè)贏取較大的贏利空間。
一、非營利組織的界定
1 非營利組織的基本含義
目前,關(guān)于非營利組織的定義有許多,從而造成了概念上的混淆,但歸納起來,其內(nèi)涵其實(shí)是大體相同的,通常是指介于政府與營利性企業(yè)之間,不以獲取利潤為目的,為社會(huì)公益服務(wù)的獨(dú)立組織。它既不是政府部門,也不是企業(yè)單位,它在教育、文化、科學(xué)技術(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、權(quán)益保護(hù)、社區(qū)服務(wù)、扶貧發(fā)展及慈善救濟(jì)等領(lǐng)域?yàn)樯鐣?huì)公益提供服務(wù)。
2 應(yīng)從稅法角度對(duì)非營利組織進(jìn)行界定
非營利組織這一概念本身應(yīng)該是出于稅收管理的需要而產(chǎn)生的,也就是說,在一定程度上,經(jīng)濟(jì)中的非營利部門是因稅法而形成的。但在我國現(xiàn)行的法律法規(guī)體系中,還沒有統(tǒng)一對(duì)非營利組織的概念進(jìn)行明確的界定,這也就導(dǎo)致了我國非營利組織的相關(guān)稅收政策在選擇上呈現(xiàn)多樣性、不確定性和不規(guī)范性。
在我國,非營利組織一詞目前還沒有明確的內(nèi)涵與外延。所以,國家應(yīng)以法律的形式規(guī)范非營利組織的具體含義。從稅法角度考慮,給予非營利組織以稅收優(yōu)惠政策,至少應(yīng)當(dāng)對(duì)作為稅收優(yōu)惠主體的非營利組織進(jìn)行明確的界定。
作為稅收優(yōu)惠主體的非營利組織必須具備兩個(gè)特征:一是非營利性,二是公益性。非營利性特征是指非營利組織不以獲取利潤為目的,不得進(jìn)行任何形式的利潤分配,但并不排除其可以在一定范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)。公益性特征是指非營利組織是為社會(huì)公益服務(wù)的組織,他們提供服務(wù)是服從于某些公共目的的。
只有真正從稅法的角度對(duì)非營利組織進(jìn)行了明確的界定,才會(huì)使相關(guān)稅收政策的制定更加有針對(duì)性,從而也防止了稅收政策被濫用。只有這樣,非營利組織才有可能健康、快速地發(fā)展。
3 應(yīng)按行為而非主體標(biāo)準(zhǔn)制定稅收政策
針對(duì)非營利組織,單純以“主體”為標(biāo)準(zhǔn)來確定稅收優(yōu)惠政策是不盡合理的。所謂主體標(biāo)準(zhǔn)也就是說,組織一旦通過了主體標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定,就自動(dòng)獲得了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠待遇,而不再具體區(qū)分其所從事的活動(dòng)領(lǐng)域,進(jìn)一步細(xì)化稅收優(yōu)惠政策。其實(shí),不應(yīng)該單以主體標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行判定,更多的是應(yīng)該以主體所從事的活動(dòng)領(lǐng)域?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)來制定相應(yīng)的稅收政策,這樣才能減少稅收優(yōu)惠政策對(duì)公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序所造成的損害,從而也能促進(jìn)市場(chǎng)中組織的發(fā)展。所以,對(duì)于非營利組織,在稅收政策的制定上,不能單憑組織的主體標(biāo)準(zhǔn)就盲目地給予其稅收優(yōu)惠待遇,而是視其行為,在稅收優(yōu)惠政策的制定上給予區(qū)別對(duì)待。
二、非營利組織的“盈利”趨勢(shì)
20世紀(jì)90年代初,非營利領(lǐng)域的知名學(xué)者塞拉蒙教授就非營利組織的“非營利性”作出了這樣的界定,他指出,非營利組織區(qū)別于營利組織的基本特征在于:“非營利”應(yīng)體現(xiàn)在以下3個(gè)方面:一是不以營利為目的,即非營利組織不以獲取利潤為組織的根本宗旨;二是不能進(jìn)行利潤分配,即非營利組織允許從事一定形式的經(jīng)營活動(dòng)賺取利潤,只是贏余收入不能在成員間進(jìn)行任何形式的利潤分配;三是不得將組織資產(chǎn)轉(zhuǎn)為私人資產(chǎn),即非營利組織的資產(chǎn)是屬于社會(huì)的,不歸任何個(gè)人所有。由這樣的定義看來,非營利組織完全可以開展一定形式的經(jīng)營性活動(dòng)及產(chǎn)生利潤,只要該活動(dòng)遵循上述“非營利”的原則即可。
根據(jù)約翰·霍普金斯大學(xué)非營利組織比較研究中心項(xiàng)目對(duì)全球22個(gè)國家的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,各國非營利部門的平均收入來源是:會(huì)費(fèi)和其他商業(yè)收入占49%、公共撥款占40%、慈善捐贈(zèng)占11%。調(diào)查結(jié)果也證實(shí),商業(yè)收入是當(dāng)代非營利組織不可缺少的資金來源之一。
近年來,由于市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的作用,非營利組織介入營利領(lǐng)域,以商業(yè)收入來支持公益事業(yè)的做法日益普遍。這是因?yàn)?在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天,單靠傳統(tǒng)的資助模式已不足以維持非營利組織的生存和發(fā)展,它們必須自謀生路,全力尋求資金來源上的自給自足。在我國,慈善捐贈(zèng)尚不盛行,政府投資能力也十分有限,那么,非營利組織介入營利領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將是發(fā)展的必然趨勢(shì)。未來,發(fā)展公益事業(yè)所需的資金將更多地依賴服務(wù)收費(fèi)和商業(yè)運(yùn)作的收入。
目前,世界各國的非營利組織都在積極尋求通過商業(yè)化的渠道籌款,以維持組織的運(yùn)作和提供服務(wù),保證完成組織的社會(huì)使命。有調(diào)查顯示,在相同類型的非營利組織中,能夠較容易獲得資助的總是那些籌資能力強(qiáng)、社會(huì)影響大并能使捐贈(zèng)資金不斷增值的非營利組織。正向弗斯頓伯格所說:“現(xiàn)代非營利機(jī)構(gòu)必須是一個(gè)混合體:就其宗旨而言,它是一個(gè)傳統(tǒng)的慈善機(jī)構(gòu);而在開辟財(cái)源方面,它是一個(gè)成功的商業(yè)組織。當(dāng)這兩種價(jià)值觀在非營利組織內(nèi)相互依存時(shí),該組織才會(huì)充滿活力?！?
三、通過稅收政策的合理制定規(guī)范非營利組織的活動(dòng)
由于非營利組織介入營利領(lǐng)域已成為了一種必然的趨勢(shì),因此大多數(shù)國家在立法上都越來越重視對(duì)非營利組織經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行管理和規(guī)范。
具體來說,為確保非營利組織活動(dòng)的公益性宗旨不偏離,防止稅收的流失,相關(guān)的稅收政策至少應(yīng)該解決這樣的幾個(gè)方面的問題:
(1)一個(gè)非營利組織可以在多大的范圍內(nèi)開展商業(yè)經(jīng)營活動(dòng);
(2)對(duì)與組織宗旨相關(guān)的商業(yè)收入和無關(guān)商業(yè)收入應(yīng)該怎樣進(jìn)行區(qū)分;
(3)對(duì)非營利組織的經(jīng)營活動(dòng)收入應(yīng)該給予怎樣的稅收優(yōu)惠待遇;
(4)對(duì)經(jīng)營收入的資金流向要怎樣從稅收上加以管理。
關(guān)于非營利組織從事商業(yè)性活動(dòng)的稅收政策制定其實(shí)是個(gè)難點(diǎn)。它既要保證市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公平性,又要體現(xiàn)出對(duì)非營利組織的支持,還要使政策的執(zhí)行具有簡(jiǎn)易、經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。目前,我國在稅收立法上,顯然還沒有明確上述問題的做法,針對(duì)上面幾個(gè)問題,可以借鑒一下國外的相關(guān)做法,并尋找真正適合我國國情的稅收政策制定方法。
首先應(yīng)該明確界定一個(gè)非營利組織可以從事商業(yè)性經(jīng)營活動(dòng)的范圍,在這一點(diǎn)上,各國的做法不一,但是都在一定程度上限制了非營利組織經(jīng)營活動(dòng)的范圍。比如,日本法律規(guī)定,非營利組織的商業(yè)性贏利活動(dòng)所占的比例應(yīng)低于50%。在美國,雖然稅法沒有特別規(guī)定免稅的非營利組織可開展商業(yè)活動(dòng)的限額,但是,當(dāng)不相關(guān)商業(yè)收入達(dá)到相當(dāng)程度,該機(jī)構(gòu)的免稅資格就會(huì)受到威脅。根據(jù)我國的具體情況,其實(shí)也應(yīng)設(shè)定一個(gè)非營利組織可以從事商業(yè)性活動(dòng)的范圍。比如,可以規(guī)定,在設(shè)定的合理范圍內(nèi),非營利組織的經(jīng)營活
動(dòng)是可以享受一定的稅收優(yōu)惠待遇的,而一旦超出這個(gè)比例,則要就其超額部分或者全部商業(yè)
活動(dòng)收入繳納稅款。與此同時(shí),也應(yīng)規(guī)定,非營利組織不得從事一些高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)。這是從保障非營利組織的財(cái)務(wù)安全的角度考慮的,雖然非營利組織可以在一定比例范圍內(nèi)從事商業(yè)活動(dòng),但其畢竟與一般營利性企業(yè)有本質(zhì)區(qū)別,所以必須對(duì)其可以從事的商業(yè)性經(jīng)營領(lǐng)域也進(jìn)行一個(gè)嚴(yán)格的限定。 在明確了上面的問題之后,再來看對(duì)于非營利組織進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)所獲得的收入,具體應(yīng)該怎樣對(duì)其征稅’這也是稅收政策制定上的一個(gè)重要問題。目前,我國也還沒有一個(gè)統(tǒng)一的明確的規(guī)定。當(dāng)前,國際上關(guān)于這一問題的做法,歸納起來,大概分為以下幾類:第一類,對(duì)非營利組織從事的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)生成的利潤實(shí)行全面征稅制;第二類,對(duì)商業(yè)活動(dòng)的所得全面免稅,而不需考慮產(chǎn)生收入的活動(dòng)是否與非營利目的相關(guān)。但必須滿足一個(gè)前提條件,那就是所有收入必須全部用于非營利目的;第三類,是只對(duì)與非營利目的無關(guān)的商業(yè)收入征稅,也就是將非營利組織的收入分為與免稅目的相關(guān)而免稅的收入以及與免稅目的無關(guān)而征稅的收入;第四類,非營利組織參與營利性活動(dòng)的收入有權(quán)享受低于企業(yè)所得稅率的稅收優(yōu)惠。
上述幾類稅收規(guī)制方法其實(shí)是各有利弊的,比如,第一類做法,雖然確保了非營利組織的非營利性,防止了國家稅收的流失,但它使非營利組織缺乏獨(dú)立性和對(duì)外界變化的適應(yīng)能力,抑制了組織規(guī)模的壯大。而第二類做法,與全面征稅制相比,雖然在一定程度上促進(jìn)了非營利組織的發(fā)展,但是對(duì)非營利組織所得全部免稅很可能誤導(dǎo)組織的投資選擇,使大量資金流向營利領(lǐng)域,造成不公平競(jìng)爭(zhēng)并助長逃稅漏稅的不良風(fēng)氣。后面兩類做法,在一定程度上有效避免了非營利組織因免稅待遇而造成的不公平競(jìng)爭(zhēng)及國家稅收的流失,但是另一方面,它們也使非營利組織的活動(dòng)范圍受到限制,導(dǎo)致其在營利領(lǐng)域的創(chuàng)收很少。那么到底哪一種稅收規(guī)制方法才是真正適應(yīng)我國目前非營利組織發(fā)展現(xiàn)狀的呢?一般而言,發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的非營利組織社會(huì)環(huán)境較好,籌資渠道較多,資金較充裕,非營利組織的規(guī)模和數(shù)量較大,非營利組織從事營利性活動(dòng)會(huì)對(duì)營利組織構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)上的威脅。反壟斷、消除不平等競(jìng)爭(zhēng)、維護(hù)有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)國家政府首要的經(jīng)濟(jì)責(zé)任,因此,它們針對(duì)非營利組織,通常對(duì)其采取與普通營利組織一視同仁的稅收政策。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度尚不完善的發(fā)展中國家,社會(huì)環(huán)境較差,非營利組織需要多渠道籌集資金,且非營利組織規(guī)模較小,參與競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)行為對(duì)市場(chǎng)有效競(jìng)爭(zhēng)的影響也比較小。因此,發(fā)展中國家對(duì)非營利組織的商業(yè)性活動(dòng)應(yīng)采取減免稅的方法以支持其快速發(fā)展。鑒于我國目前非營利組織尚處于一個(gè)發(fā)展的初級(jí)階段,全面的征稅制也就是上面提到的第一類做法,顯然不利于目前我國非營利組織的發(fā)展,而與之對(duì)應(yīng)的全面免稅制,卻有可能誤導(dǎo)組織的投資選擇,有可能致使組織的公益性宗旨的偏離。所以,就目前情況來看,能夠促進(jìn)我國非營利組織健康發(fā)展的稅收規(guī)制方法,應(yīng)該是一種折衷的方法,應(yīng)注意區(qū)別與非營利事業(yè)相關(guān)的商業(yè)活動(dòng)和與非營利事業(yè)無關(guān)的商業(yè)活動(dòng),實(shí)行差別對(duì)待。比如,對(duì)非營利組織向全社會(huì)或特定群體提供服務(wù)的活動(dòng),給予免稅待遇;對(duì)非營利組織與收益人之間雖然存在金錢或其他利益的給付現(xiàn)象,但收益人的給付與獲得的利益無等價(jià)關(guān)系的活動(dòng),也可給予減免稅;對(duì)非營利組織與收益人存在服務(wù),買賣關(guān)系的活動(dòng),與組織公益性宗旨無關(guān),視同普通企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng),進(jìn)行征稅。
最后,就是要如何規(guī)范非營利組織的資金流向的問題,也就是怎樣對(duì)非營利組織商業(yè)經(jīng)營所得資金的使用進(jìn)行限制。目前,為保證非營利組織的商業(yè)收入盡量用于公共目的,許多國家都通過立法限定非營利組織每年最低的公益性支出的比例,以保證資金盡可能地用于與其宗旨相關(guān)的活動(dòng)。畢竟立法允許非營利組織從事經(jīng)營性活動(dòng)是為了使其具備為社會(huì)提供更多福利的能力,而不是使其財(cái)源豐厚,更不是讓其利用減免稅的特權(quán)進(jìn)行投資經(jīng)營,使個(gè)人受益。要規(guī)范非營利組織的資金流向,首先要做的是區(qū)分非營利組織支出的類別。按其性質(zhì),支出可以分為公益性支出和非公益性支出兩大類。公益性支出是指為開展業(yè)務(wù)活動(dòng)以實(shí)現(xiàn)其社會(huì)公益宗旨而發(fā)生的各種資金支出;非公益性支出是其他方面發(fā)生的各種資金支出。根據(jù)非營利組織的目的和宗旨,公益性支出應(yīng)當(dāng)在非營利組織支出中占絕對(duì)大的比例,而非公益性支出則應(yīng)當(dāng)被限制在一定的比例范圍之內(nèi)。那么在稅收政策的制定層面上,應(yīng)該怎樣來貫徹這一思想,使非營利組織最大限度地將資金用于為其公益性宗旨服務(wù)的活動(dòng)上。其實(shí)從另一個(gè)層面看,也就是限制非營利組織的資金流向與其公益性目的不相關(guān)的渠道。那么從稅收政策制定的角度考慮,是不是可以對(duì)非營利組織的非公益性支出征收一個(gè)“支出稅”呢。這樣使得組織的非公益性支出的成本加大,從而也就必然會(huì)降低這部分支出的比例。當(dāng)然,這只是一個(gè)初步的構(gòu)想,在具體政策的實(shí)施上,其實(shí)還是會(huì)遇到很多困難的。比如,怎樣正確劃分公益性支出與非公益性支出;“支出稅”具體的征收方法應(yīng)該是怎樣的,是全額征收還是對(duì)超額部分征收,具體的稅率應(yīng)該如何制定等。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)不合理性,都有可能會(huì)適得其反,抑制非營利組織的發(fā)展。另外,限制非營利組織與關(guān)聯(lián)性的營利單位進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易以及限制非營利組織管理人員的工資水平等做法,也都能有效地控制非營利組織的資金流向。
四、結(jié)語
如何制定促進(jìn)非營利組織發(fā)展的稅收政策,其實(shí)也就是如何在公平和效率之間權(quán)衡的問題。相關(guān)政策的制定,需要綜合考慮各方面的因素。在促進(jìn)非營利組織健康發(fā)展的同時(shí),也絕不能以破壞市場(chǎng)的效率與公平為代價(jià)。當(dāng)然,稅收政策對(duì)非營利組織發(fā)展的激勵(lì)作用始終是有限的,非營利組織真正的發(fā)展壯大,關(guān)鍵還是在于自身服務(wù)能力的提升和資金使用效率的提高。相關(guān)的稅收政策只是促進(jìn)非營利組織發(fā)展的一項(xiàng)措施,促進(jìn)我國非營利組織的健康發(fā)展是需要多方面的創(chuàng)新和努力的。
房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,占據(jù)社會(huì)財(cái)富的半數(shù)之上。其本身作為一種新興的熱門投資理財(cái)產(chǎn)品,為大眾追捧。但房地產(chǎn)作為一種投資大,開發(fā)周期較長的產(chǎn)品,自身具有較大的風(fēng)險(xiǎn),直接或間接地影響著企業(yè)和其他人的利益。因此,我們必須對(duì)行業(yè)中存在的風(fēng)險(xiǎn)有相應(yīng)的認(rèn)識(shí)以及時(shí)對(duì)其進(jìn)行規(guī)避。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策簡(jiǎn)要介紹
房地產(chǎn)開發(fā)分為四個(gè)階段:投資研究決策階段、前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、租售管理。房地產(chǎn)投資決策階段是房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中,不確定性最大、風(fēng)險(xiǎn)性最高的階段,因此,它的成功與否關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成敗。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的預(yù)期目標(biāo),通過相應(yīng)的方法,運(yùn)用一定的理論分析、數(shù)據(jù)分析,通對(duì)政策法規(guī)、開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地理環(huán)境進(jìn)行相應(yīng)研究,考慮市場(chǎng)供求提出開發(fā)策略,并正式通過相應(yīng)的程序,進(jìn)行項(xiàng)目可行性的研究論證,最終分析出最佳的投資方案的過程。
想做出一個(gè)正確的決策,就要求決策者了解其中存在的風(fēng)險(xiǎn),并依照風(fēng)險(xiǎn)的程度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行篩選和調(diào)整,來得到最佳方案。
2.投資決策過程中的風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)要點(diǎn)
2.1重視項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)
由于各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、程度不一,經(jīng)濟(jì)環(huán)境大相徑庭,消費(fèi)水平、物價(jià)水平有異這使得不同區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)面臨著不同的問題,伴隨著不同的風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在不同區(qū)域的影響程度也有著很大的差距,及風(fēng)險(xiǎn)因素具有一定的區(qū)域性或地域性。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地理位置相對(duì)固定以及其不可逆性,對(duì)于開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目所選區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)研究是十分重要的。
項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)主要包括政治政策、地理位置、風(fēng)俗習(xí)慣、宗教信仰、交通環(huán)境等因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。無論哪種因素進(jìn)行了調(diào)動(dòng),都會(huì)直接或者間接地影響到地產(chǎn)的開發(fā)及銷售,并給開發(fā)商帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。
其中政治因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)包括新政策的制定、區(qū)域土地價(jià)格的影響、社會(huì)環(huán)境、社會(huì)安全性。等因素衣食住行,房地產(chǎn)占了其中的住,自然與國民生活和國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān),政府必然會(huì)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控。其調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是全面的,土地政策、公積金政策、住房補(bǔ)貼政策,稅收政策、城市規(guī)劃政策、環(huán)境環(huán)保政策以及影響原材料價(jià)格的相應(yīng)政策,都會(huì)較大程度地影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相應(yīng)層面。尤其是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制未完善的今天,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響可見十分巨大。
其中地理位置因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)主要是所要進(jìn)行投資地區(qū)相應(yīng)的法律法規(guī)、社會(huì)安全穩(wěn)定因素、經(jīng)濟(jì)狀況、周邊的自然條件、土質(zhì)的條件以及人民的文化教育程度等因素帶來的。具體來講,我們要考慮目標(biāo)地區(qū)的交通環(huán)境,人口密集度,城市規(guī)劃,土地價(jià)格,地質(zhì)條件等。這些影響了該項(xiàng)目的收益,決定了是否能給開發(fā)商帶來高額回報(bào)。
2.2加強(qiáng)項(xiàng)目可行性的論證
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的研究主要是指,在進(jìn)行投資決策前認(rèn)真調(diào)查擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)等因素,并結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,認(rèn)真地分析和比較不同方案,以其帶來的經(jīng)濟(jì)效益為基礎(chǔ)對(duì)擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全方位的、多角度的綜合分析和論證,并以此來判斷決定采用相應(yīng)的方案并對(duì)相應(yīng)方案進(jìn)行改進(jìn)或?qū)⑻骄拷Y(jié)果作為決策過程中的重要依據(jù)。其中,要注意,充分的市場(chǎng)調(diào)研和分析調(diào)查是一切分析的前提,錯(cuò)誤的信息或者信息不對(duì)稱將會(huì)對(duì)研究結(jié)果產(chǎn)生重大的影響,使其與真實(shí)的結(jié)果大相徑庭,一定要保證可行性研究的依據(jù)是準(zhǔn)確的,否則將會(huì)使公司效益大大折損,甚至造成相應(yīng)的損失。
2.3加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),它有著開發(fā)周期長、投資金額較大這兩種非常明顯的高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),這些特點(diǎn)也決定了巨大的風(fēng)險(xiǎn)將貫穿在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中。但是,高風(fēng)險(xiǎn)帶來高利潤,這也是為什么房地產(chǎn)投資日漸增多的原因。因此,我們不能因風(fēng)險(xiǎn)大而不投資,放棄其中高額的利潤。為此,我們要做到相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理。
合理的降低風(fēng)險(xiǎn)需要進(jìn)行合理的安排,在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理中,我們可以用接下來的方法來有效地降低相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn):
進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,這是一種相對(duì)保守穩(wěn)健的投資方法,通過分析相應(yīng)的項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)后,放棄一些風(fēng)險(xiǎn)巨大的投資項(xiàng)目,來選擇相對(duì)穩(wěn)健的方案。這樣可以有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),穩(wěn)中求勝,雖然沒有超高額的利潤但是勝在穩(wěn)妥。
采用投資組合的方式,在證券市場(chǎng)上投資者采用證券投資組合的方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),我們也可以將它運(yùn)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)上。按照風(fēng)險(xiǎn)的不同程度以及利潤要素,對(duì)一些合理的項(xiàng)目進(jìn)行篩選,并進(jìn)行合理的搭配,從而使風(fēng)險(xiǎn)大大降低。這樣可以相應(yīng)地降低風(fēng)險(xiǎn)并帶來較高的利潤,只是對(duì)于人員需求較大,要做的相應(yīng)決策也相對(duì)較多。
3.結(jié)語
綜上所述,各類風(fēng)險(xiǎn)伴隨著房地產(chǎn)投資開發(fā)的全
過程,因此正確認(rèn)識(shí)并面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)是十分重要的。企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程中必須要做好全面的監(jiān)測(cè),進(jìn)行系統(tǒng)的、全方位的、貫穿全過程的相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理并采取相應(yīng)的防范措施,其中必須要做好項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目可行性等要點(diǎn)的監(jiān)測(cè)和論證以及加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理,來增強(qiáng)該項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力給企業(yè)帶來高效益,并促進(jìn)企業(yè)良好、快速并持續(xù)的發(fā)展。
1.1 研究背景與意義
經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的向前發(fā)展,在城市建設(shè)的過程中,科技進(jìn)步在帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí),也使產(chǎn)業(yè)發(fā)展日趨多樣化。老式的項(xiàng)目模式已經(jīng)難以滿足現(xiàn)代用戶對(duì)居住質(zhì)量、內(nèi)部風(fēng)格等各個(gè)方面多元化和品質(zhì)化的要求。需求的復(fù)雜化,生產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨產(chǎn)業(yè)規(guī)模、內(nèi)部配置、科技含量、產(chǎn)品創(chuàng)意等多方面的優(yōu)化完善。也就是說,要想獲得發(fā)展優(yōu)先權(quán),企業(yè)就必須要適應(yīng)現(xiàn)實(shí)發(fā)展的需要,改變自身原有的落后管理體制,消除對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的不良影響,以新型精細(xì)化管理模式帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展[1]。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投入也越來越多,房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈?？偟膩碚f,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大方向不變,企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的是專業(yè)的品質(zhì),這些專業(yè)的品質(zhì)主要體現(xiàn)在細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)和服務(wù)上,在這一方面的優(yōu)勝,其實(shí)就是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)。因此,為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出,企業(yè)就必須要對(duì)細(xì)節(jié)性的東西逐步重視起來,將自身的產(chǎn)品做得更加完善,最大限度的體現(xiàn)產(chǎn)品的誠意和企業(yè)的實(shí)力。要達(dá)到這一目的,企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理就是不二之選,精細(xì)化的管理能夠最大限度的實(shí)現(xiàn)細(xì)節(jié)的完善,逐步提高用戶的忠誠度。
在對(duì)精細(xì)化管理的認(rèn)識(shí)上,許多的企業(yè)都注意到了這一管理模式對(duì)未來市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵作用,因此,更多的企業(yè)開始實(shí)施精細(xì)化的管理以適應(yīng)市場(chǎng)的需求,能不能將這一管理模式做好也就成為決定未來房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)成敗的關(guān)鍵。本文首先深入淺出的闡述了精細(xì)化管理的思想和理論,讓使用者能夠更好的理解和認(rèn)識(shí)精細(xì)化管理。然后詳細(xì)的介紹了精細(xì)化管理的應(yīng)用和實(shí)施,明確了在房地產(chǎn)項(xiàng)目中使用精細(xì)化管理體系的具體方法。最后結(jié)合具體的工程實(shí)例,在與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展關(guān)系重大的成本、質(zhì)量、工期、安全和環(huán)保等五個(gè)方面進(jìn)行了探索,將精細(xì)化的管理與這幾個(gè)方面的控制緊密結(jié)合,使這一管理模式形成一個(gè)閉合的體系,綜合的發(fā)揮作用,從而使精細(xì)化管理模式的作用最大限度的發(fā)揮出來,也提高了管理者對(duì)這一特殊管理的整體認(rèn)識(shí),并為今后這一行業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新提供了成功的模板。
1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1.2.1 國外研究現(xiàn)狀
在國際范圍內(nèi),也有不少的專家對(duì)這一管理方法進(jìn)行了探索,他們研究的時(shí)間更早,獲得的成就也更多,所以,積極地參考和學(xué)習(xí)國外的一些管理理念和方式,對(duì)于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是十分有利的。
19 世紀(jì) 80 年代初,泰勒成功研究出了精細(xì)化管理[2-3],并被譽(yù)為科學(xué)管理的先驅(qū),國外通過對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際操作過程的分析,發(fā)現(xiàn)了工人在進(jìn)行作業(yè)的時(shí)候,有一些流程并不是十分必要的,為了節(jié)省時(shí)間和精力,同時(shí)降低成本,可以將這些步驟省去,因此,他對(duì)這些行為進(jìn)行了總結(jié),最終得出了結(jié)論,找到了一條成功提高工人工作效率的捷徑。20 世紀(jì)初,泰勒又將自己的研究成果著書,成為了有史以來第一本研究相關(guān)領(lǐng)域的著作,書中主要研究了工作定額原理、挑選頭等工人、標(biāo)準(zhǔn)化原理和建立專門計(jì)劃層。該書中諸多前所未有的新理論一時(shí)間獲得了廣泛地關(guān)注,是研究精細(xì)化管理的開端。
二戰(zhàn)之后,學(xué)界對(duì)于如何進(jìn)行科學(xué)化的管理進(jìn)行了廣泛的探索和研究,由此出現(xiàn)了一大批有益的成果。對(duì)于科學(xué)化的管理的研究逐步形成了一個(gè)包括諸多管理理論的成熟的體系。目前為止,許多的管理方法已經(jīng)成功的運(yùn)用到了實(shí)踐當(dāng)中去,并成功的發(fā)揮了巨大的作用,許多的企業(yè)就是得益于管理方法的創(chuàng)新為企業(yè)謀得了更好的發(fā)展。
精細(xì)化管理理念已經(jīng)具有很長的發(fā)展歷史了,它最先由日本的企業(yè)家提出,在 20 世紀(jì),就有一位日本的企業(yè)家通過學(xué)習(xí)福特汽車的管理方法,在此基礎(chǔ)上對(duì)這一管理方法進(jìn)行研究,找出了其中存在的問題,并提出了改進(jìn)的措施。他的研究方法立足于節(jié)約成本這一基礎(chǔ)之上,力圖在企業(yè)的員工進(jìn)行生產(chǎn)作業(yè)的過程中找到捷徑,在保證產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上,縮減工藝步驟和生產(chǎn)材料,從而大大的節(jié)約生產(chǎn)的成本,為企業(yè)獲得更大的利益。這一理論力圖為企業(yè)的發(fā)展提供更加完善的理論經(jīng)驗(yàn)。在這之后,許多的日本的生產(chǎn)企業(yè)都將這一理念運(yùn)用到了管理中去,并在生產(chǎn)的過程中踐行節(jié)約的理念,不斷改進(jìn)生產(chǎn)技術(shù),逐步提高產(chǎn)品的質(zhì)量,最大限度的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值,在這種管理模式之下,日本業(yè)界不斷發(fā)展,帶動(dòng)了日本經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,上個(gè)世紀(jì)中后期,日本一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體,日本成功的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也逐漸傳播開來,許多國家采用了這種生產(chǎn)方式[4]。
第 2 章 我國房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理現(xiàn)狀
2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基本特征
房地產(chǎn)行業(yè)有其自身的特殊性,它的發(fā)展對(duì)土地和國家政策的依賴性較高,基于房地產(chǎn)之上還存在著許多利益分配和歸屬的問題,因此它具有很大的價(jià)值,它又被稱作是“不動(dòng)產(chǎn)”。在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)行的今天,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)必不可少的活躍力量,為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民的工作、生活提供了基礎(chǔ)的物質(zhì)保證[11]。
2.1.1 項(xiàng)目位置的固定性
對(duì)于房地產(chǎn)的建設(shè)來說,它的位置具有不可變性,也就是說對(duì)這一項(xiàng)目的位置的確定十分關(guān)鍵,因?yàn)楹笃诓粫?huì)再有機(jī)會(huì)進(jìn)行變動(dòng)。這就提醒房地產(chǎn)商,在進(jìn)行選址時(shí),一定要進(jìn)行深入的調(diào)查和考慮,選擇最佳的地址,并考慮到周圍地區(qū)的未來發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的影響。在選址完畢之后,還要對(duì)該地段的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及消費(fèi)水平進(jìn)行調(diào)查,將各種信息綜合起來考慮,為房地產(chǎn)的建設(shè)謀劃更好的發(fā)展方向[12]。
2.1.2 開發(fā)周期長、投資大、成本控制難
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際就是在土地上建設(shè)建筑物。建筑物一般體量都較大,而且建設(shè)過程中涉及的環(huán)節(jié)、面對(duì)的情況、遇到的問題復(fù)雜繁多,所以一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期都不會(huì)很短。此外,項(xiàng)目在開工建設(shè)之前還要辦理許多繁雜的手續(xù),這同樣影響著項(xiàng)目的開發(fā)周期。完成一個(gè)項(xiàng)目的全部開發(fā)工作一般會(huì)花費(fèi)一到三年的時(shí)間,有的可能還會(huì)更長,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,對(duì)其資金的投入是巨大的,不論是從買地的角度來說,還是從建設(shè)成本的角度來說,房地產(chǎn)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要花費(fèi)大量的金錢。因此,對(duì)于房地產(chǎn)商來說,一定要具有雄厚的資金實(shí)力,并且能夠保證資金靈活的周轉(zhuǎn)。否則,一旦出現(xiàn)資金短缺的問題,房地產(chǎn)的建設(shè)就無法再繼續(xù)下去,并且由于房地產(chǎn)的建設(shè)具有很長的周期,因此,短期不可能回收成本獲得利潤,這樣就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入停滯,給企業(yè)帶來
較大的損失。因此,企業(yè)在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候,一定要對(duì)資金有一個(gè)全局的把握,嚴(yán)格控制好資金的使用,特別是在成本上,一定要嚴(yán)格控制,避免資金的使用大大超出預(yù)算的成本,減少企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。 2.1.3 國家和地方政策、法規(guī)的約束性和調(diào)控性
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),它與人們的生活聯(lián)系密切,還和國家整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)的建設(shè)和發(fā)展息息相關(guān),因此,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,只有在國家政策的積極引導(dǎo)下,在法律法規(guī)的約束下,才能健康蓬勃的發(fā)展。
摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性，目前我國會(huì)計(jì)制度仍處在進(jìn)一步改革和完善中，由此造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算存在著較多問題，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行了分析，并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 問題 對(duì)策
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。
通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。
1.3 收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。
2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策
2.1 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。
(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。
(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。
2.2 引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。
(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房價(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。
(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對(duì)于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。
(2)增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。我們建議應(yīng)在其財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息，即以企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。
(3)重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特性——具有高風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長期性、高價(jià)值性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計(jì)入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說明，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。
摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩大核心：資金和土地。而資金在其中更起決定性作用。文章就新形勢(shì)下的融資策略及方法進(jìn)行分析及介紹。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 融資策略 融資操作 項(xiàng)目貸款
2005年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)商的經(jīng)營環(huán)境日益艱難，先是不允許建筑商墊資建設(shè)，接著對(duì)土地全面實(shí)行招、拍、掛，買塊地動(dòng)輒數(shù)億，且交的都是真金白銀。而銀行對(duì)個(gè)人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進(jìn)行嚴(yán)格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力陡增，一些原本以自有資金運(yùn)作的開發(fā)商也不得不與銀行聯(lián)絡(luò)尋找資金支持。許多已拿到項(xiàng)目的開發(fā)商因貸款困難而被迫將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他人，或與他人合作建設(shè)或緩建，有的被迫終止項(xiàng)目開發(fā)。
上海億邦置業(yè)有限公司在此艱難環(huán)境下，仍成功地以基準(zhǔn)利率貸到銀行規(guī)定的開發(fā)貸款的最高限額。這一方面得益于項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)，更重要的是得益于正確的融資策略及操作。下面將依次分析：
1 定位銀企關(guān)系，選擇融資時(shí)間及融資行
1.1 建立合作互利的銀企關(guān)系
現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間不是一種簡(jiǎn)單的資金供求關(guān)系，更是一種緊密的唇齒相依的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。在市場(chǎng)條件不斷變化的情況下，兩者所處的市場(chǎng)優(yōu)劣地位也不是固定不變的。
融通資金的安全性、流動(dòng)性、項(xiàng)目的盈利性是融資行關(guān)注的核心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必有切實(shí)的措施使此“三性”得到保證。如在貸款資金困難時(shí)期，可以追加自有資金或采取抵押加擔(dān)保的方式保證等——因?yàn)殂y行通常只做“錦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。對(duì)沒有效益和資金發(fā)展的企業(yè)，銀行是不愿提供服務(wù)的?，F(xiàn)各大銀行及二線銀行均在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上擁有較大的上下浮動(dòng)空間，而且金融產(chǎn)品沒有專利可言，可以說不存在壟斷價(jià)格，所以銀企之間同時(shí)存在博弈與合作的關(guān)系。
1.2 時(shí)間安排留有余地
正常的貸款周期為1~2個(gè)月，（當(dāng)然，加急的15~20天也能辦好）由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響因素較多，能否成功貸款充滿了不確定性，如宏觀政策、銀行自身的貸款結(jié)構(gòu)、資金成本等。為保險(xiǎn)起見，應(yīng)在用款前3~5個(gè)月開始聯(lián)絡(luò)辦理。
1.3 挑選合適的合作銀行
在銀行市場(chǎng)化的今天，每家銀行都有自身的優(yōu)勢(shì)及擅長的領(lǐng)域，同時(shí)受各自的政策及資金的限制，相同信貸品種的條款設(shè)置上均有差別，如整個(gè)貸款價(jià)格的設(shè)定，體現(xiàn)了銀行長期利潤最大化還是短期利潤最大化的目標(biāo)。故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇基本戶開戶行時(shí)，應(yīng)挑選對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款做得比較成熟的銀行。他們熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)過程，不僅無須企業(yè)花大力去講解，而且還可讓企業(yè)在與他們的合作中得到許多業(yè)內(nèi)相關(guān)信息，學(xué)到許多知識(shí)和理念。同時(shí)，他們對(duì)行業(yè)動(dòng)態(tài)及走勢(shì)的判斷比較恰當(dāng)，一般以長期利潤最大化作為其最終目標(biāo)，經(jīng)辦人做起來會(huì)相對(duì)輕松順利。選擇融資行時(shí)，應(yīng)先聯(lián)絡(luò)基本戶開戶行，一般基本戶開戶行覺得項(xiàng)目可行，會(huì)留下來積極地去做的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除基本戶外，還可根據(jù)需要另擇銀行開立1~2個(gè)一般賬戶。俗話說“貨比三家”，融資行的選擇也是同理的。一個(gè)項(xiàng)目上億或數(shù)億的貸款，實(shí)際利率差1%，每億元的利息差則為100萬元（不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值及付息方式），還有貸款的手續(xù)費(fèi)，如評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、抵押登記等費(fèi)用。故融資成本是一個(gè)必須考慮的因素。
2 明確融資途徑及所在企業(yè)的優(yōu)勢(shì)條件
房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需內(nèi)外部的大量資金支持。港資大型房地產(chǎn)商資金的重要來源是上市籌資和抵押融資，如新鴻基、和記黃浦。國內(nèi)的房地產(chǎn)商大多使用自有資金及銀行抵押融資，海外融資都還處于初試階段，操作存在較大難度和不確定性。另外是目前在部分大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托投資項(xiàng)目。
我們選擇的是常見方式——抵押融資，也稱抵押貸款。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員操作開發(fā)貸款前要先準(zhǔn)備哪些方面的資料呢？
（1）項(xiàng)目情況。房地產(chǎn)企業(yè)事先準(zhǔn)備一份項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的基本情況，招標(biāo)書附件中計(jì)劃、規(guī)劃、住宅、環(huán)保等主管部門的復(fù)函文件中有相關(guān)指標(biāo)及資料、市場(chǎng)分析、建設(shè)設(shè)計(jì)方案、主要財(cái)務(wù)效益分析指標(biāo)等。不必寫得細(xì)，擇其要點(diǎn)寫得有共性即可。這有利于銀行對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體的了解，激發(fā)銀行興趣和貸款意向。
（2）“四證”辦理。“四證”依序指《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》?，F(xiàn)銀行的操作方法是：二證受理、三證審批、四證放款。二證受理就是企業(yè)辦理完畢第二個(gè)證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，銀行可受理貸款申請(qǐng)，第三證《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理完畢可送銀行貸審會(huì)審批；第四證《建設(shè)工程施工許可證》在第三證辦理后一周內(nèi)可辦出，而貸審會(huì)審批完畢一周內(nèi)即可放款，就是說貸款手續(xù)可與公司四證的辦理同步。
（3）公司情況介紹。這些基礎(chǔ)資料可由公司的相關(guān)證照、驗(yàn)資報(bào)告、公司合同章程、歷年的審計(jì)報(bào)告等資料取得。另補(bǔ)充說明公司自有資金能力，開發(fā)歷史，公司的誠信度，企業(yè)的文化、背景、理念等，以全面展示本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。如展示得充分，會(huì)得到銀行的信任，增加融資的成功率。
（4）企業(yè)需求，即企業(yè)找銀行的目的。包括需求的貸款額度、時(shí)間、使用方法及貸款成本范圍等。根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定及銀行的實(shí)際操作，項(xiàng)目貸款一般是自有資金占項(xiàng)目預(yù)算投資總額的35%（要求在使用貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)），銀行貸款為35%，余下的投資由銷售回款解決。
3 貸款操作方法及操作步驟
3.1 接觸
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資人帶上前述四方面的資料就可以與銀行接觸了。雙方先面談了解，對(duì)利率、還本付息方法、資金運(yùn)作方式、貸款的限制條款等有個(gè)初步的印象后，再進(jìn)行綜合權(quán)衡比較，選擇確定合適的一家銀行進(jìn)行融資。
3.2 提供銀行需要的資料
確定融資意向后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可按融資行的要求準(zhǔn)備并遞交相關(guān)的資料，如營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、國地稅登記證、法人代表證明書、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證等。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)指定專人負(fù)責(zé)辦理及跟催，銀行方面也有專門的信貸人員專案負(fù)責(zé)本項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資料提供完畢后，就可以協(xié)助或跟催客戶經(jīng)理寫銀行內(nèi)部要求的貸款評(píng)估報(bào)告。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資人如果了解貸款評(píng)估報(bào)告構(gòu)成的主要內(nèi)容，就能在融資活動(dòng)中更快更準(zhǔn)地找到工作的切入點(diǎn)。貸款評(píng)估報(bào)告一般由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：
（1）借款人的資信調(diào)查。包括借款人的基本情況，如營業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告等證照上的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)商的開發(fā)資質(zhì)，以往的開發(fā)成績和現(xiàn)在的開發(fā)能力，借款人的財(cái)務(wù)狀況，股東的基本情況，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，文化背景理念等。企業(yè)簡(jiǎn)介上就有大部分資料。
（2）項(xiàng)目概況及報(bào)批情況。包括項(xiàng)目的具體地理位置和規(guī)劃等。數(shù)據(jù)及資料大部分來源于招標(biāo)書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，而項(xiàng)目總投資及資金來源，項(xiàng)目進(jìn)度和用款計(jì)劃則根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)或公司要求由相關(guān)部門列出。報(bào)批情況如實(shí)列出即可。
（3）項(xiàng)目的分析評(píng)價(jià)，包括市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)及財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)。市場(chǎng)分析具體包括周邊已建或潛在樓市情況，項(xiàng)目周圍的交通、市政配套等，同時(shí)結(jié)合擬建樓盤的品質(zhì)結(jié)構(gòu)房型分析及定位，再對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行分析及考察。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行的經(jīng)辦人可到項(xiàng)目所在地周邊進(jìn)行實(shí)地考察，也可到政府的網(wǎng)上房地產(chǎn)查找相關(guān)資料。用這些第一手資料，對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，確定市場(chǎng)目前最高或最低的可售單價(jià)及銷售狀況。
財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)一般包括如下內(nèi)容：在市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行銷售收入測(cè)算，然后根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算投資成本測(cè)算出投資回收期來評(píng)定項(xiàng)目的流動(dòng)性（如不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，投資回收期就是貨幣資金流入額累計(jì)到等于原始投資的年數(shù)），另用投資利潤率、銷售利潤率、成本利潤率來評(píng)定項(xiàng)目的盈利性，還可用盈虧平衡點(diǎn)、安全邊際和安全邊際率來評(píng)定項(xiàng)目的安全性（盈虧平衡點(diǎn)的銷量=總成本/（預(yù)計(jì)總銷售收入-銷售稅金），安全邊際=預(yù)計(jì)總銷售收入-盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入，安全邊際率=安全邊際/預(yù)計(jì)總銷售收入）等。
例：A項(xiàng)目的預(yù)算投資總額3億元，第一年投資期無貨幣資金流入，第二年開始預(yù)銷售，貨幣資金流入2.6億元，第三年流入2.1億元，則：
回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年
預(yù)計(jì)綜合稅率：營業(yè)稅及附加5.5%+所得稅為預(yù)計(jì)稅前利潤15%×所得稅率33%+土地增值稅3.3%=13.75%.
項(xiàng)目投資利潤率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投資利潤率12%。
銷售利潤率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，
盈虧平衡點(diǎn)的銷售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)無所得稅。
安全邊際率1-70%=30%，安全邊際為 4.7×（1-70%）=1.41億元
3.3 跟蹤溝通與配合
貸款評(píng)估報(bào)告寫好送到基層貸審會(huì)約10天左右。上會(huì)之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行還需對(duì)貸款融資的主要條款進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)，經(jīng)辦人還需再做一次了解分析，檢驗(yàn)容易在貸審會(huì)上遇到質(zhì)疑的問題是否采取了切實(shí)并行之有效的應(yīng)對(duì)措施，如最近有傳取消商品房預(yù)售制度，對(duì)此我公司的準(zhǔn)備是追加初期股東投入。除會(huì)前準(zhǔn)備外，銀行經(jīng)辦人的臨場(chǎng)應(yīng)變能力也是重要的?；鶎淤J審會(huì)后可能有修改及補(bǔ)充的要求，按要求操作完畢約3~5天。
一般而言，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，不論金額大小，皆做項(xiàng)目貸款處理，基層貸審會(huì)后還需上級(jí)貸審會(huì)審批。上級(jí)貸審會(huì)的業(yè)內(nèi)資深專業(yè)人士再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)疑評(píng)審，一般修改及補(bǔ)充總是有的，關(guān)鍵是看項(xiàng)目本身是否優(yōu)質(zhì)，還有銀行經(jīng)辦人對(duì)政策的理解對(duì)項(xiàng)目貸款資金安全性、流動(dòng)性、盈利性的預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確把握到位，措施是否得當(dāng)。如果基本通過或補(bǔ)充資料后基本通過，拿到貸款批件，開發(fā)商和銀行經(jīng)辦人前階段的工作得到了肯定，汗沒白流?，F(xiàn)在可以進(jìn)行下一步也就是放款前的操作了。
請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估（抵押貸款額以評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)計(jì)算），貸款合同公證（看是否有必要），購買抵押物的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行抵押登記備案是接下來的工作，按辦事機(jī)構(gòu)告知書上的條款操作即可。要說明的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)辦人先對(duì)當(dāng)?shù)赝愂召M(fèi)行情進(jìn)行了解后操作，節(jié)省數(shù)萬元是很輕松的事。
做到這里，再確認(rèn)融資行是否已經(jīng)有貸款賬戶，如有，就去貸款賬戶里數(shù)錢吧。
4 結(jié)語
（1）知己知彼，百戰(zhàn)不殆。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資經(jīng)辦人必須先清楚融資項(xiàng)目的概況及報(bào)批情況，市場(chǎng)分析及財(cái)務(wù)分析，融資規(guī)模，當(dāng)?shù)氐娜谫Y環(huán)境，銀行的辦事流程及其對(duì)項(xiàng)目關(guān)注的核心等。這是融資成功的基礎(chǔ)。
（2）講求效益，達(dá)成目標(biāo)。因房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)額大——以億計(jì)數(shù)，時(shí)間長——1年以上，故時(shí)間成本效益應(yīng)綜合考慮，在保證時(shí)間性的基礎(chǔ)上，每年少花費(fèi)數(shù)十萬至數(shù)百萬是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地產(chǎn)開發(fā)融資工作忙碌近1個(gè)月后，被銀行拒貸是常有的，這就是本文前面選擇2～3家銀行開戶的原因之一。此時(shí)應(yīng)檢討調(diào)整貸款策略后立即換融資銀行。這與做生意失敗一樣，只說明經(jīng)營眼光有限，并不說明經(jīng)營能力差。試想，當(dāng)初花費(fèi)數(shù)億買土地，不就是看到它能產(chǎn)生效益嗎？十足的信心也是成功的保證。
【摘要】近年來，隨著改革開放的深入和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭，逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)之一，然而一些房地產(chǎn)囤地、投機(jī)行為嚴(yán)重泛濫導(dǎo)致房價(jià)上漲過快，不但抑制百姓購房需求，而且嚴(yán)重影響我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。對(duì)此，政府采取了如“國八條”和“限購令”等多項(xiàng)措施來抑制房價(jià)過快上漲，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重也是房價(jià)過高的重要因素。因此，減輕房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)越來越重要。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 稅費(fèi)負(fù)擔(dān) 稅收籌劃
一、研究背景及意義
通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行調(diào)查研究，能夠更好了解房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)狀況，并利用稅收籌劃等方法減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。首先，有利于提高企業(yè)稅收籌劃意識(shí)，減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；其次，可以使稅收政策的制定者完善房地產(chǎn)稅收政策和征收管理體制；最后，減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅過程中的錯(cuò)誤和漏洞，完善企業(yè)稅收籌劃的理論與實(shí)踐體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、萬泰房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析
（一）萬泰房地產(chǎn)有限公司及其開發(fā)項(xiàng)目—萬泰·錦繡嘉園
萬泰房地產(chǎn)有限公司成立于2002年，是一家主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理等為一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。先后開發(fā)了 “萬泰·名城”、“萬泰·都市銀座”、“萬泰·陽光花園”等項(xiàng)目。
（二）萬泰·錦繡嘉園稅費(fèi)負(fù)擔(dān)
（1）萬泰·錦繡嘉園財(cái)務(wù)狀況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的稅種主要有契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅及各種附加費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅及印花稅。另一部分是行政性費(fèi)用和事業(yè)性費(fèi)用。
其中， 萬泰·錦繡嘉園作為萬泰房地產(chǎn)有限公司的小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目涉及的稅費(fèi)主要包括契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅及各種附加費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)行政性、事業(yè)性收費(fèi)。因?yàn)榉课萑坑糜阡N售，項(xiàng)目暫不涉及房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。其適用的稅種、稅率、計(jì)算公式如下（見表1）
由于行政性及事業(yè)性收費(fèi)種類較多，統(tǒng)計(jì)較為麻煩，通過估計(jì)，行政性及事業(yè)性收費(fèi)約為1500萬元。
（2）萬泰·錦繡嘉園稅費(fèi)負(fù)擔(dān)分析。根據(jù)萬泰·錦繡嘉園財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，當(dāng)期實(shí)際營業(yè)稅稅負(fù)是5.55%，項(xiàng)目綜合稅收負(fù)擔(dān)率為16.62%，項(xiàng)目房地產(chǎn)費(fèi)用占營業(yè)收入比例為7.5%。由于萬泰·錦繡嘉園該項(xiàng)目為萬泰房地產(chǎn)的主打項(xiàng)目，可以看出該房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)是比較重的。
三、當(dāng)前房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)存在的主要問題
根據(jù)萬泰房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)分析、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解以及相關(guān)的理論知識(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主要存在以下問題：
（一）房地產(chǎn)稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、開發(fā)經(jīng)營稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重
據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要繳納的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用高達(dá)116項(xiàng)。以上稅費(fèi)主要發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)保有期間房地產(chǎn)稅費(fèi)非常少，且免稅范圍極大。這種典型的窄稅基模式造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公平狀況，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（二）房地產(chǎn)稅費(fèi)設(shè)置不合理，計(jì)稅依據(jù)不合理
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)設(shè)置不合理，特別是一些費(fèi)用不合理。如房地產(chǎn)銷售房屋時(shí)要繳納土地增值稅，還要繳納企業(yè)所得稅。其實(shí)這兩種稅都是房地產(chǎn)增值繳納的稅種，存在著重復(fù)征稅的現(xiàn)象，而企業(yè)把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，就造成了我國房地產(chǎn)價(jià)格較高的重要原因之一。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，任何土地、房產(chǎn)都有一個(gè)時(shí)間價(jià)值，市場(chǎng)機(jī)制越完善，這個(gè)價(jià)值就越容易體現(xiàn)，越容易得到認(rèn)可。
（三）房地產(chǎn)稅費(fèi)征收管理混亂
房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)征收制度不完善，并且管理混亂，一些地方出現(xiàn)重復(fù)征收稅費(fèi)現(xiàn)象，并設(shè)置一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，稅費(fèi)征收依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)不完善，沒有相應(yīng)的制度和機(jī)制，不能夠做到更好的有法可依，而且一些稅務(wù)人員存在濫用職權(quán)，從中獲取灰色收入等現(xiàn)象，從而加重房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少對(duì)稅費(fèi)的籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不掌握國家和地方的稅費(fèi)政策、征收標(biāo)準(zhǔn)，不能及時(shí)了解國家最新的稅費(fèi)政策，導(dǎo)致企業(yè)只能按照當(dāng)?shù)氐亩愘M(fèi)政策進(jìn)行繳納，多繳納了一些地方不合理的收費(fèi)，增加企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；企業(yè)的財(cái)務(wù)人員缺乏稅收籌劃的知識(shí)
和意識(shí)，缺乏對(duì)公司的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行管理，不能夠利用相關(guān)的稅收籌劃方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅費(fèi)進(jìn)行籌劃，從而增加了經(jīng)營成本，降低了公司的效益。
四、減輕房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的對(duì)策與建議
（一）國家減輕房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的措施
第一，改革房地產(chǎn)稅費(fèi)體制，完善房地產(chǎn)稅費(fèi)種類，合并相關(guān)費(fèi)用類型，從而減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)經(jīng)營成本，穩(wěn)定房價(jià)。第二，加強(qiáng)稅費(fèi)征收管理，制定完善房地產(chǎn)費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)，降低稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)到合理水平。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取的措施
首先，充分了解房地產(chǎn)稅費(fèi)相關(guān)政策，按照最新政策繳納稅費(fèi)，減少不合理的地方收費(fèi)；其次，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的稅收籌劃的意識(shí)和能力以及財(cái)務(wù)管理水平；最后，根據(jù)相關(guān)稅費(fèi)政策，制定公司的稅收籌劃策略，降低企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
五、結(jié)論
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)。在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)種類多，負(fù)擔(dān)重，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃顯得尤為必要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用現(xiàn)行的與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)的稅收法律法規(guī)，對(duì)其經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行事先的稅收籌劃，減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，降低營業(yè)成本，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。
摘 要:隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì),成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā);風(fēng)險(xiǎn)管理
隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì),成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),相當(dāng)多的企業(yè)規(guī)模小,只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理,更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理,使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制,從而導(dǎo)致項(xiàng)目的失利。為了有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀的分析和評(píng)價(jià),并采取合理有效的控制風(fēng)險(xiǎn)的措施,有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,也有利于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。
1 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述
1.1 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的含義
由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說,風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小,這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。
1.2 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的類型
不同的分類原則,可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出不同分類。按照風(fēng)險(xiǎn)來源,可以將房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.1 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都產(chǎn)生影響的、投資者無法避免或者消除的風(fēng)險(xiǎn),主要包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。
1.2.2 房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指只對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響,投資者個(gè)體可以設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險(xiǎn),主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)等。
1.3 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的特征
1.3.1 客觀性
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,不以人的意志為轉(zhuǎn)移,比如自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)等。管理者可以運(yùn)用科學(xué)的方法來研究風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件,并采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率,但是不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。
1.3.2 不確定性
通過風(fēng)險(xiǎn)的分析和評(píng)價(jià),可以知道某種風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率,但是無法預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)什么時(shí)候發(fā)生,這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。
1.3.3 潛在性和可測(cè)性
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有隨機(jī)性并且不是呈現(xiàn)在表面的東西,但它是附著在某些確定事件上表現(xiàn)出來的,人們可以通過以往發(fā)生事件的統(tǒng)計(jì)資料,對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其造成的經(jīng)濟(jì)損失程度作出判斷。
1.3.4 損益雙重性
風(fēng)險(xiǎn)往往也意味著對(duì)應(yīng)的收益,如果能正確認(rèn)識(shí)并充分利用風(fēng)險(xiǎn),就有可能增加收益,因此要積極面對(duì)風(fēng)險(xiǎn),將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作經(jīng)營機(jī)會(huì)。
2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容
2.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的資金管理能力風(fēng)險(xiǎn)。
2.2 土地取得階段的風(fēng)險(xiǎn)
土地取得階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是土地購買和征地安置風(fēng)險(xiǎn)。土地購買價(jià)格直接關(guān)系到企業(yè)的利潤,開發(fā)商應(yīng)該具備預(yù)測(cè)獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權(quán)后,還有大量的征地、拆遷、安置補(bǔ)償工作,這個(gè)階段的工作往往會(huì)遇見極大的阻力,從而給項(xiàng)目開發(fā)帶來風(fēng)險(xiǎn)。
2.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要來自建筑物設(shè)計(jì)理念落后導(dǎo)致的實(shí)用性差、承包商建筑技術(shù)落后、施工管理不合格、偷工減料以及項(xiàng)目監(jiān)管不負(fù)責(zé)任等導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量安全隱患,拖延工期造成成本增加、錯(cuò)失銷售黃金期的風(fēng)險(xiǎn)。
2.4 租售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
這個(gè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)有銷售時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)、租售合同的風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)和意外事故的風(fēng)險(xiǎn)。
3 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策
3.1 建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系,設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境日趨復(fù)雜,為了有效應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)需設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理職能部門,以動(dòng)態(tài)的眼光來看待風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn),將房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程的各個(gè)階段的工作和風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合考慮,形成高效運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的監(jiān)督約束機(jī)制。設(shè)立一個(gè)健全、權(quán)責(zé)分明的風(fēng)險(xiǎn)管理組織是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的組織保障。
3.2 編制項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃,加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃管理
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃是以房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)為對(duì)象的計(jì)劃安排,是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)、任務(wù)、程序、責(zé)任、措施等一系列內(nèi)容的全面說明書。房地產(chǎn)
企業(yè)通過風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃,建立整個(gè)企業(yè)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的目標(biāo),確立風(fēng)險(xiǎn)管理部門或風(fēng)險(xiǎn)管理人員的崗位職責(zé),協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的風(fēng)險(xiǎn)管理工作,識(shí)別投資活動(dòng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn),明確風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的方法及其選擇使用,確定風(fēng)險(xiǎn)管理績效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),通過風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的實(shí)施和全過程、全方位的動(dòng)態(tài)監(jiān)控,可以做到事前計(jì)劃,事中監(jiān)控,事后評(píng)價(jià)的系統(tǒng)性的管理。
3.3 建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng),形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告
信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ),因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、土地招牌掛信息、項(xiàng)目資料、市場(chǎng)供求情況等信息,進(jìn)行及時(shí)、準(zhǔn)確的分析報(bào)告,使決策層及時(shí)了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。二來可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告制度,為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào),及時(shí)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)情況,通過信息共享,及時(shí)了解各項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)未來走勢(shì)的影響,市場(chǎng)供求關(guān)系變化,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售策略及效果、消費(fèi)者需求變化等情況,為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營決策提供依據(jù),提高決策的前瞻性和科學(xué)性。
3.4 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn),強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)
企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn),可以提升員工的專業(yè)度,增強(qiáng)企業(yè)凝聚力,通過風(fēng)險(xiǎn)管理教育,使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn),掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
3.5 采取投資分散策略和聯(lián)合策略,分化和降低風(fēng)險(xiǎn)
投資區(qū)域分散:房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn),由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資政策、市場(chǎng)供求等情況不同,對(duì)房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同,房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域,就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時(shí)期的市場(chǎng)不景氣對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營的影響,達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。
投資種類分散:不同類型的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大小不同,獲得的收益也不同,在房地產(chǎn)投資種類上分散,可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。
投資時(shí)間分散:是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔,從而避免免因市場(chǎng)變化而帶來的損失。
聯(lián)合策略就是多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營者聯(lián)合起來共同對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資,利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì),從而降低獨(dú)自經(jīng)營項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述,房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)企業(yè)必須實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理,設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu),制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃,明確風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo),明確各部門風(fēng)險(xiǎn)管理人員的責(zé)、權(quán)、利,通過有效的信息共享,加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào),采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施,主動(dòng)性的控制風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高企業(yè)的盈利能力,保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
【摘 要】本文根據(jù)債務(wù)重組準(zhǔn)則、收入準(zhǔn)則及相關(guān)財(cái)稅法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，通過對(duì)三種情況以房抵債行為的實(shí)務(wù)財(cái)稅處理分析，解析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理。
【關(guān)鍵詞】債務(wù)重組 公允價(jià)值 賬面價(jià)值 會(huì)計(jì)處理 稅務(wù)處理
一、新準(zhǔn)則下以房抵債業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理探析
債務(wù)重組，是指在債務(wù)人發(fā)生財(cái)務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁定做出讓步的事項(xiàng)。債務(wù)重組主要有以下幾種方式：①以資產(chǎn)清償債務(wù)；②債務(wù)轉(zhuǎn)為資本；③修改其他債務(wù)條件；④以上三種主式的組合。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號(hào)——債務(wù)重組》及其應(yīng)用指南的規(guī)定，以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將重組債務(wù)的賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)資產(chǎn)的公允價(jià)值之間的差額確認(rèn)為債務(wù)重組利得，作為營業(yè)外收入計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額作為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)損益，計(jì)入當(dāng)期損益。債務(wù)人以非現(xiàn)金資產(chǎn)存貨抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)作為銷售處理，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》以其公允價(jià)值確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本。
可見，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)行為，只有在符合債務(wù)重組定義并滿足債務(wù)重組條件時(shí)，才能按照債務(wù)重組準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。對(duì)于前述第①、②種情況的以房抵業(yè)務(wù)，由于其符合或基本債務(wù)重組準(zhǔn)則的規(guī)定，按照債務(wù)重組準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，實(shí)務(wù)中不存在任何爭(zhēng)議；即：在協(xié)議生效或商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，按照以房抵債協(xié)議確定的所抵債務(wù)賬面價(jià)值，借記“應(yīng)付賬款”科目，將照商品房公允價(jià)值確認(rèn)銷售收入，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目，將商品房公允價(jià)值與所抵債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額確認(rèn)為債務(wù)重組利得，借記“營業(yè)外收入——債務(wù)重組利得”科目；同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目；同時(shí)按照應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)金額，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅（應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅、應(yīng)交教育費(fèi)附加等）”科目。而對(duì)于第③種情況的以房抵債業(yè)務(wù)由于在相關(guān)準(zhǔn)則中未對(duì)其會(huì)計(jì)處理做出明確規(guī)定，因此在實(shí)務(wù)處理就出現(xiàn)了二種不同的處理方法，即：①按照所抵債務(wù)的賬面價(jià)值確認(rèn)銷售收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本，不確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值與所抵債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額；②按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的規(guī)定對(duì)其進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，即：按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值確認(rèn)銷售收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本，將開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值與所抵債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額作為捐贈(zèng)支出，計(jì)入當(dāng)期損益。對(duì)于上述二種處理方法，第①種會(huì)計(jì)處理方法明顯不符合收入計(jì)量的有關(guān)規(guī)定，混淆了已收或應(yīng)收合同或協(xié)議價(jià)款與公允價(jià)值的區(qū)別，因此不正確；而第②種會(huì)計(jì)處理方法則更符合該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)，因?yàn)殚_發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值高于所抵債務(wù)賬面價(jià)值的部分實(shí)質(zhì)上是一種無償贈(zèng)與，按照捐贈(zèng)支出對(duì)其進(jìn)行會(huì)計(jì)處理是合理合法的；因此筆者認(rèn)為對(duì)于第③種情況的以房抵債業(yè)務(wù)采取該種處理方法是正確合法的；即：在協(xié)議生效或商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，按照以房抵債協(xié)議確定的所抵債務(wù)賬面價(jià)值，借記“應(yīng)付賬款”科目，將商品房公允價(jià)值與所抵債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額確認(rèn)為捐贈(zèng)支出，借記“營業(yè)外支出——捐贈(zèng)支出”科目，將商品房公允價(jià)值確認(rèn)銷售收入，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目；同時(shí)按照應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)金額，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅（應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅、應(yīng)交教育費(fèi)附加等）”科目。
二、以房抵債業(yè)務(wù)的流轉(zhuǎn)稅和所得稅處理探析
根據(jù)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵債屬視同銷售行為，應(yīng)按規(guī)定計(jì)征相應(yīng)的稅款。營業(yè)稅方面，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)的規(guī)定，視同銷售的應(yīng)稅營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。當(dāng)納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：①按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；②按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；③核定計(jì)稅價(jià)格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）?？梢姡瑢?duì)于前述第①、②情況的視同銷售行為，由于開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值小于或等于所抵債務(wù)賬面價(jià)值，因此按所抵償債務(wù)的賬面價(jià)值確定其應(yīng)稅營業(yè)額，按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目計(jì)算繳納營業(yè)稅，在實(shí)務(wù)處理中不存在任何爭(zhēng)議。而對(duì)于前述第③種情況的視同銷售行為，如何確定其應(yīng)稅營業(yè)額在實(shí)務(wù)處理中則存在二種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為雖然開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值大于所抵債務(wù)賬面價(jià)值，但由于以房抵債行為是因企業(yè)資金緊張等原因引起的，不屬于價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅營業(yè)額的視同銷售行為，因此應(yīng)按照所抵債務(wù)賬面價(jià)值確定其應(yīng)稅營業(yè)額；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值高于所抵債務(wù)賬面價(jià)值的差額實(shí)質(zhì)上是一種無償贈(zèng)與或利益輸送行為，屬于價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅營業(yè)額的視同銷售行為，因此應(yīng)按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值確定其應(yīng)稅營業(yè)額；對(duì)于上述二種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)的法律依據(jù)比較牽強(qiáng)，存在一定的納稅風(fēng)險(xiǎn)；而第二種觀點(diǎn)則更符合該項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，且與開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售時(shí)的應(yīng)納稅額一致；因此對(duì)于前述第③種情況的視同銷售行為，應(yīng)按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值確定其應(yīng)稅營業(yè)額，按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目計(jì)算繳納營業(yè)稅。
企業(yè)所得稅方面，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)文）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售的應(yīng)稅收入按下列方法和順序確認(rèn)：①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定：②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?！镀髽I(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》規(guī)定：債務(wù)人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，債務(wù)人（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得（或損失）；債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將重組債務(wù)的計(jì)稅成本與支付的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值（包括與轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)）的差額，確認(rèn)為債務(wù)重組所得，計(jì)入企業(yè)當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額?？梢姡瑢?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)的視同銷售行為，其企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入應(yīng)按照從高適用的原則確定，即：第①情況的視同銷售應(yīng)按照所抵債務(wù)的賬面價(jià)值確定應(yīng)稅收入；第②、③種情況的視同銷售應(yīng)按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值確定應(yīng)稅收入；對(duì)此在所得稅實(shí)務(wù)處理中不存在任何爭(zhēng)議。
綜上，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵債的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理上，只有緊扣業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，準(zhǔn)確把握相關(guān)財(cái)稅法規(guī)的內(nèi)涵，才能做到合理合法、有理有據(jù)，從而避免無謂的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 資金 融資 稅收籌劃
論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)深受國家宏觀調(diào)控的影響，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能達(dá)到降低成本、增加利潤增長點(diǎn)的目的，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和按期完成，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點(diǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
二、國有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的主要問題
第一，財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。
第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃，卻沒有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對(duì)資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。
第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。
第四，房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于其他行業(yè)，然而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)稅法和會(huì)計(jì)政策的理解不夠深入，不能合理合法地運(yùn)用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時(shí)間，達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化，無形中增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。
第五，審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。
三、國有房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的措施
第一，健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外，還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。
第二，完善資金管理體制。一是編制包括經(jīng)營、建設(shè)、投資、籌資等在內(nèi)的全面資金預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，每月末還要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度以及完成的工程量編制次月的項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃表。計(jì)劃表應(yīng)優(yōu)先安排關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、重要項(xiàng)目、重要設(shè)備的資金支付，確保重要項(xiàng)目的按時(shí)完成和重要設(shè)備的安裝到位。二是根據(jù)“有計(jì)劃不超支，無計(jì)劃不開支”的原則，按計(jì)劃用款，并嚴(yán)格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴(yán)格限制超計(jì)劃的資金支出，對(duì)超計(jì)劃的資金支出要有特別的授權(quán)與審批程序。三是財(cái)務(wù)部門專門設(shè)置臺(tái)賬，定期對(duì)項(xiàng)目資金、專項(xiàng)資金的使用情況進(jìn)行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時(shí)向項(xiàng)目部和有關(guān)業(yè)務(wù)部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。
第三，優(yōu)化融資方式。一是依托集團(tuán)的資金管理中心，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)一集中管理，利用各子公司的閑置資金進(jìn)行內(nèi)部調(diào)劑使用，不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于獲得無息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團(tuán)綜合優(yōu)勢(shì)，銀行給予集團(tuán)綜合授信額度并提供優(yōu)惠利率，由集團(tuán)向銀行取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后再向房地產(chǎn)企業(yè)分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產(chǎn)企業(yè)收取借款利息后統(tǒng)一歸還銀行。此外，房地產(chǎn)信托也是國家宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的又一重要融資渠道。
第四，合理運(yùn)用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)扣除，其他開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對(duì)企業(yè)有利的扣除方式。二是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收方法為開發(fā)產(chǎn)品未完工前按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)征企業(yè)所得稅，待完工結(jié)算后按實(shí)際毛利率計(jì)算企業(yè)所得稅。由于計(jì)稅毛利率比實(shí)際平均毛利率小的多，因此，應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品完工的確認(rèn)條件，選擇最佳的完工時(shí)間點(diǎn)。同時(shí)完工到竣工結(jié)算之間還有一段時(shí)間，會(huì)計(jì)上由于未取得全額發(fā)票，此時(shí)發(fā)票不足金額可以預(yù)提（最高不超過合同總金額的10%），據(jù)此計(jì)算企業(yè)所得稅。因此合理推遲竣工結(jié)算時(shí)間，將延遲繳納的稅款轉(zhuǎn)化為企業(yè)無息貸款，獲取資金使用的時(shí)間價(jià)值，減輕資金緊張壓力。
第五，加大審計(jì)評(píng)價(jià)力度。一是審計(jì)部門除了項(xiàng)目完工后的全面審計(jì)外，還要在項(xiàng)目建設(shè)中實(shí)施不定期的專項(xiàng)審計(jì)，對(duì)在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問題督促項(xiàng)目部和相關(guān)業(yè)務(wù)部門及時(shí)進(jìn)行整改，并對(duì)整改落實(shí)情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。二是建立完工項(xiàng)目后評(píng)價(jià)制度，組織各業(yè)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目完成后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合分析與評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為今后新項(xiàng)目開發(fā)的投資決策提供可行性建議。
四、結(jié)束語
綜上所述，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過健全財(cái)務(wù)管理制度、完善資金管理體制、優(yōu)化融資方式、合理運(yùn)用稅收籌劃等措施，以加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
