時(shí)間：2022-05-28 10:24:02
序論：在您撰寫房地產(chǎn)評(píng)估論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘 要：商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，是專業(yè)的評(píng)估人員在綜合分析了商業(yè)房地產(chǎn)的幾個(gè)影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)一定的評(píng)估目的以及估價(jià)經(jīng)驗(yàn)選取合適的評(píng)估方法，對商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行判斷和推測。它是一種通過實(shí)時(shí)價(jià)格來反映商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。本文在根據(jù)國內(nèi)已有研究成果的基礎(chǔ)上，首先詳細(xì)分析了現(xiàn)階段我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的許多的問題，然后通過簡要分析產(chǎn)生這些問題的原因，在最后提出了一些針對現(xiàn)階段存在的問題的改進(jìn)對策及建議。本文旨在通過對商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)存問題的分析，提出合理化的改進(jìn)建議，以促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的優(yōu)化改進(jìn)，完善體制建設(shè)，健全準(zhǔn)入制度，進(jìn)而從最基本上將問題解決好，使我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估能夠更加完善地發(fā)展。
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估；現(xiàn)存問題；對策
近些年來，我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的狀態(tài)。這也為我國的商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)帶來了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。在國家相關(guān)部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，經(jīng)歷了十多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程，也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而，縱觀我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估尚不能完全地適應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個(gè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業(yè)差距，進(jìn)一步健全、完善我國現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)，就必須正視商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題。
一、商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)存的問題
從發(fā)展的角度來看，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，盡管取得了很大的進(jìn)步，但從整體上看，仍沒有一個(gè)較為健全的市場體系以及規(guī)范的管理制度，在這種環(huán)境下，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估不可回避地存在著很多問題。
1.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方面的法律制度欠缺
雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章構(gòu)成，以房地產(chǎn)評(píng)估師注冊兩項(xiàng)行政許可和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)為核心的房地產(chǎn)評(píng)估法律體系，對房地產(chǎn)評(píng)估人員、評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，同時(shí)，關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的專門法律卻一直尚未出臺(tái)。而對商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的程序、規(guī)范以及執(zhí)業(yè)的道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)的各種規(guī)范性文件以及規(guī)章制度中也缺乏相關(guān)的規(guī)定。因此，使得房地產(chǎn)評(píng)估師由于沒有充分的法律保障在執(zhí)業(yè)過程中往往受到很多限制，不能充分發(fā)揮其在評(píng)估過程中的作用，導(dǎo)致很難獲得社會(huì)認(rèn)可的評(píng)價(jià)結(jié)果。
2.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中易出現(xiàn)連帶責(zé)任
雖然評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了脫鉤改制，但大部分估價(jià)人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業(yè)務(wù)來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔(dān)任職務(wù)，這使評(píng)估人員在評(píng)估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責(zé)任的出現(xiàn)。
3.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格水平欠缺
房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試，是嚴(yán)肅和權(quán)威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領(lǐng)悟到商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論和方法也沒有商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，但通過出具假的資歷證明取得報(bào)考資格，然后通過強(qiáng)行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評(píng)估師資質(zhì)的人員也并不一定是可以從事商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估工作的專業(yè)人員，像不是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估工作的評(píng)估師也可以取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，這就使得行業(yè)管理的難度增大，從而影響了整個(gè)行業(yè)的整體形象。
4.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中存在不正當(dāng)競爭
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估在整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當(dāng)?shù)母偁幵谖覈虡I(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在，這就使得委托方經(jīng)常在評(píng)估業(yè)務(wù)中制約著評(píng)估人員或機(jī)構(gòu)的工作，使得獨(dú)立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)委托方“給商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師回扣”的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致估價(jià)人員的評(píng)估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度方面要求比較低以及日益增長的評(píng)估需求，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量逐漸增加，進(jìn)而導(dǎo)致眾多評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的不正當(dāng)競爭增多，背離了評(píng)估行業(yè)的一些基本原則，從而使執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)成為影響商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的關(guān)鍵。
二、商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中現(xiàn)存問題的原因
我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，并且各方面的建設(shè)和工作目前還尚不成熟，必然會(huì)存在很多的問題，出現(xiàn)這些問題的原因也是多方面的。
1.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短
改革開放以后，我國才開始發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)，所以相對來說發(fā)展歷史較短。因此目前，還沒有相關(guān)的各項(xiàng)法律法規(guī)，來對商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行完善地規(guī)定。同時(shí)，針對評(píng)估師工作的相關(guān)法律法規(guī)也是同樣匱乏。目前，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的盲點(diǎn)隨著商業(yè)房地產(chǎn)交易種類地增多也逐漸增多，從而導(dǎo)致了許多由估價(jià)不合理引起的法律糾紛。
2.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估管理體制欠缺
主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面。其一，機(jī)構(gòu)管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責(zé)任公司制這兩種組織形態(tài)可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔(dān)無限連帶責(zé)任，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，大多商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都采用有限責(zé)任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，評(píng)估過程中的連帶責(zé)任便會(huì)大大增加。其二，行業(yè)管理體制欠缺。目前“政府主管、協(xié)會(huì)自律管理”成為我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的主要管理模式。因此，作為非自發(fā)性的行業(yè)自律，靠著政府推動(dòng)，效果較弱，這便造成了目前我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估市場的紊亂。
3.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)入門檻較低
目前我國相關(guān)的法律法規(guī)也還不夠健全，尚未形成一套科學(xué)和完整的針對人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入以及晉級(jí)的機(jī)制。這導(dǎo)致了許多并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次也相對較低的人員進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，對商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性并沒有足夠的認(rèn)識(shí)，職業(yè)道德的遵守情況也較差。同時(shí)，目前我國一次性的房地產(chǎn)評(píng)估師資格考試制度，由于只有一個(gè)注冊級(jí)別，很難使評(píng)估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現(xiàn)，因此很多評(píng)估師都不愿繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造以提升業(yè)務(wù)水平或執(zhí)業(yè)資格。
三、解決商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)存問題的相關(guān)對策
在我國市場化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)的同時(shí)也迎來了許多機(jī)遇，要想戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，把握住機(jī)遇，就必須制定合理的對策去解決當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題。
1.建立健全商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律體系
有法可依是商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。為了確保商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的健康順利發(fā)展，國家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)專門的《商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)法》。該法除了應(yīng)該綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，還應(yīng)該完善以下幾個(gè)方面：一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。制定商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的操作規(guī)范和規(guī)程并強(qiáng)制推行。二是規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該詳細(xì)地對項(xiàng)目收費(fèi)檔次進(jìn)行劃分并適當(dāng)調(diào)整其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三是制定職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。出臺(tái)《商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師守則》等相關(guān)規(guī)定來規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的評(píng)估行為。四是提高商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。因此要解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題，就必須對商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序進(jìn)行規(guī)范和完善。
2.加強(qiáng)對商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估市場的監(jiān)管力度
由于在不同的部門壟斷和行業(yè)壟斷，使得商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)間的競爭一直處于不平等的狀態(tài)。為了使房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠成為真正獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，今后應(yīng)加快評(píng)估機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作，使得各評(píng)估機(jī)構(gòu)在平等的競爭環(huán)境中靠質(zhì)取勝，這樣才能使商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的估價(jià)水平得到整體提高。對于商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的工作，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)避免干涉，以防止保評(píng)估結(jié)果完整性或規(guī)范性的缺失。商業(yè)房地產(chǎn)主管部門要組織對商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估市場的調(diào)查研究，制定評(píng)估市場監(jiān)管規(guī)則，明確評(píng)估的違規(guī)性質(zhì)，制定評(píng)估的懲罰機(jī)制，追究違規(guī)人員的行政或法律責(zé)任。
3.加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的資格認(rèn)證和后續(xù)教育
要想使商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的自身素質(zhì)和行業(yè)的整體水平都能得到提高，一方面，應(yīng)該結(jié)合我國的客觀實(shí)際，加強(qiáng)對商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的資格認(rèn)證工作，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的好壞、執(zhí)業(yè)能力的強(qiáng)弱、等實(shí)際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。同時(shí)，要提高商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員的綜合素質(zhì)。具體措施包括：（1）適當(dāng)?shù)靥岣邚臉I(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，將報(bào)考人員的學(xué)歷要求提高。規(guī)定報(bào)考房地產(chǎn)評(píng)估師的專業(yè)人員應(yīng)該至少具備大學(xué)本科以上的學(xué)歷；（2）嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度。加強(qiáng)對該制度的執(zhí)行力度；（3）適當(dāng)加大考試的難度，同時(shí)擴(kuò)大考察知識(shí)面，選優(yōu)錄取。最后，為了能夠提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平，以及及時(shí)地更新專業(yè)知識(shí)，相關(guān)從業(yè)人員的后續(xù)教育工作也將成為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的重要任務(wù)。
四、結(jié)論
商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速對發(fā)展我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估對我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的健康、全面的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化的進(jìn)程中的價(jià)值也不可替代。我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估作為新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勁頭十足。雖然目前仍處于初級(jí)階段，且還存在著一些問題，但是，結(jié)合我國的國情采取適當(dāng)?shù)拇胧┘右砸?guī)范，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估會(huì)日趨成熟，將在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。
【摘 要】我國一直奉行以公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)政策，在這樣寬松的經(jīng)濟(jì)政策下，我國的市場經(jīng)濟(jì)也在不斷的發(fā)展和完善，人民的生活水平在不斷的提高。原有的房產(chǎn)評(píng)估方法已經(jīng)不能滿足大眾的需求，收益法應(yīng)運(yùn)而生，雖然對收益法的應(yīng)用還不夠成熟，但是它已經(jīng)表現(xiàn)出來莫大的優(yōu)勢。
【關(guān)鍵詞】收益法；房地產(chǎn)評(píng)估；具體案例
說到收益法，我們不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同樣作為房地產(chǎn)的評(píng)估方法，經(jīng)常會(huì)被拿來做比較。今天我們要說的是，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本法已經(jīng)不能滿足社會(huì)需求。收益法作為三大基本評(píng)估方法之一，正在迅速發(fā)展，在房地產(chǎn)評(píng)估中占據(jù)了重要地位。
一、什么是收益法
1.收益法的定義
收益法不僅是對評(píng)估對象當(dāng)前收益的評(píng)估，更是通過對評(píng)估對象的能力的了解來對其未來的純利潤收益的評(píng)估。因此又被稱作收益還原法或者收益現(xiàn)值法。收益法的高明之處在于，它所看到的不僅僅是眼前的資金，更是將房地產(chǎn)未來發(fā)展過程中的純收益進(jìn)行折現(xiàn)處理（在這一過程中要運(yùn)用到還原利率）。能夠比較準(zhǔn)確客觀的評(píng)估出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，不論是對于委托方還是對于評(píng)估對象，這種評(píng)估方法都是比較容易接受的。
2.收益法的適用對象
預(yù)期收入或者說未來的效益是收益法適用的基礎(chǔ)。收益法的落腳點(diǎn)實(shí)在于未來收入，在考慮所有綜合條件下，對被評(píng)估對象未來的凈收益做出的一個(gè)評(píng)估判斷。它的理論基礎(chǔ)是利用了資金具有時(shí)間價(jià)值的原理，將在合理推算下評(píng)估對象的未來收益也算入評(píng)估對象的價(jià)值之中，利用復(fù)利折現(xiàn)公式進(jìn)行運(yùn)算。從這里我們就可以看出來，收益法適合用于在未來時(shí)間內(nèi)會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之中，比如酒店、賓館、寫字樓、商業(yè)大廈等這種類型的房地產(chǎn)是適合使用收益法進(jìn)行評(píng)估的。比如說學(xué)校、公園、政府用地等沒有經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)那個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用收益法來評(píng)估顯然是不合適的，因?yàn)檫@種類型的房地產(chǎn)業(yè)根本就不存在經(jīng)濟(jì)效益。
舉例來說，若委托人要求就對商業(yè)用地比如店鋪店面的房地產(chǎn)評(píng)估拿出評(píng)估報(bào)告，這樣的情況下就適合用收益法進(jìn)行評(píng)估。比如要綜合店面所處的地段，繁華的市中心和偏遠(yuǎn)的郊外其價(jià)值當(dāng)然是不一樣的。這里還有一個(gè)公式，即土地價(jià)格=地租/還原利率。所以說類似這種情況的房地產(chǎn)評(píng)估是適合運(yùn)用收益法的。
3.收益法的作用
收益法能夠比較客觀全面的來評(píng)估出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。而且它具有未來的預(yù)期性，是對被評(píng)估對象長遠(yuǎn)價(jià)值的一個(gè)全面評(píng)估。比如對一個(gè)樓盤的價(jià)值評(píng)估，按照傳統(tǒng)的成本法來評(píng)估的話，只是根據(jù)他的成本來進(jìn)行價(jià)值評(píng)估 ，完全沒有考慮到樓盤周邊的環(huán)境，樓盤所處路段，國家的政策的影響，是很片面的一個(gè)價(jià)值評(píng)估，不能夠評(píng)估出被評(píng)估對象的真實(shí)價(jià)值。而利用收益法進(jìn)行評(píng)估的話就不會(huì)出現(xiàn)這樣的問題，反而能夠客觀的估算出樓盤的真正價(jià)值。
二、收益法的評(píng)估步驟
1.搜集關(guān)于評(píng)估對象的信息材料。在進(jìn)行評(píng)估開始時(shí)的首要工作就是對評(píng)估對象材料的搜索，包括評(píng)估對象的投資費(fèi)用和房地產(chǎn)的收入情況。只有全面了解被評(píng)估的對象才能準(zhǔn)確的用收益法估算出房地產(chǎn)的價(jià)值。
2.測算房地產(chǎn)的正常費(fèi)用。進(jìn)行估算是不能單純地相信書面上的材料，還要實(shí)際去求證一下，準(zhǔn)確測算出房地產(chǎn)的前期的投入資金，這對房地產(chǎn)價(jià)值是一個(gè)很重要的影響因素。
3.測算房地產(chǎn)的正常收入。這個(gè)正常收入指的是在房地產(chǎn)建成并投入使用之后，通過商業(yè)活動(dòng)或者其他活動(dòng)帶來的收益都叫做正常收入。
4.計(jì)算房地產(chǎn)的純利潤。在了解了房地產(chǎn)的投入費(fèi)用和正常收入之后，我們可以根據(jù)實(shí)際情況推測出房地產(chǎn)每年的大致純利潤，這個(gè)純利潤是對評(píng)估對象收益能力的考察，在此基礎(chǔ)上來進(jìn)行下一步的工作。
5.確定房地產(chǎn)的收益年限。一般來說，房地產(chǎn)都是有使用年限的，就像我們居住的房子有產(chǎn)權(quán)期是一樣的。但收益年限跟房子的產(chǎn)權(quán)期又是不一樣的，它還要考慮到建筑物經(jīng)濟(jì)使用年限。所以在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候一定要確定房地產(chǎn)的收益年限，這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)直接影響整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值。
6.選用適當(dāng)?shù)倪€原利率。在推算出房地產(chǎn)的純利潤之后，我們就可以利用復(fù)利折現(xiàn)公式即F=P（1+i）^n（F是終值，P是評(píng)估價(jià)值，i是折現(xiàn)率，n是計(jì)息期數(shù)）來推算出房地產(chǎn)最終的價(jià)值。
7.估測并確定房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，形成書面報(bào)告。在完成所有的數(shù)據(jù)計(jì)算得出最終的評(píng)估價(jià)值之后，要出具書面報(bào)告使委托人信服。至此，評(píng)估工作才算完全結(jié)束。
三、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的現(xiàn)狀分析
1.收益法的運(yùn)用有牢固而科學(xué)的理論基礎(chǔ)。預(yù)期理論是收益法的依據(jù)。將被評(píng)估對象的未來收益算入房地產(chǎn)的總價(jià)值中，并作為現(xiàn)在的價(jià)格。相比于市場法和成本法來說，成本法只著眼于費(fèi)用，通過費(fèi)用來確定價(jià)格，這種方法不能說是錯(cuò)誤的，它也有一定的理論依據(jù)，但是它的限制性比較強(qiáng)。比如對于不可再生的土地就不能準(zhǔn)確的估算出其價(jià)值。市場法就更不用多說。因此，收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中有著良好的發(fā)展前景。
2.收益法應(yīng)用范圍廣泛。對于具有收益性或者潛在收益性的房地產(chǎn)來說，收益法的評(píng)估方法都是使用的，這在上面我們已經(jīng)講過。另外，評(píng)估對象的價(jià)格能夠通過收益法比較真實(shí)可信而且直觀的現(xiàn)金的形式展現(xiàn)出來，更加符合房地產(chǎn)的本質(zhì)需求，因此這種評(píng)估方法很容易被買賣雙方所接受，故而能夠被廣泛應(yīng)用。
3.收益法雖然能夠被廣泛應(yīng)用，但對于其行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來說還存在很大的問題。首先制約收益法發(fā)展的關(guān)鍵因素是專業(yè)性人才的缺乏。目前我國評(píng)估行業(yè)的從業(yè)人員有近10萬人，乍一聽這是個(gè)非常龐大的數(shù)據(jù)，但是使用收益法對房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，不僅要求有精確的計(jì)算能力，還要求對整個(gè)房地產(chǎn)市場能夠有一個(gè)清晰而長遠(yuǎn)的了解，對國家政策的走向和影響作出準(zhǔn)確判斷。因此，能夠熟練運(yùn)用收益法的評(píng)估人員還十分匱乏而且因?yàn)槲覈脑u(píng)估行業(yè)是在短時(shí)間內(nèi)迅速發(fā)展起來的，更加劇了這方面人才的流失。
其次收益法的推廣應(yīng)用的過程中也存在一定問題。主要表現(xiàn)為評(píng)估報(bào)告質(zhì)量不高而受到社會(huì)質(zhì)疑。具體體現(xiàn)在數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確甚至是直接編造數(shù)據(jù)，嚴(yán)重脫離實(shí)際情況，參數(shù)確定不準(zhǔn)確直接影響總體價(jià)值的評(píng)估等。質(zhì)量不高的原因有兩點(diǎn)：一是評(píng)估人員不能熟練運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估工作，因?yàn)槭找娣ū旧砭褪且粋€(gè)比較復(fù)雜的運(yùn)算方法，很多數(shù)據(jù)也不好確定，所以很容易出現(xiàn)這種問題。二是太過機(jī)械，直接套用書本上的公式，忽略實(shí)際情況。同時(shí)一部分從業(yè)人員的職業(yè)道德和職業(yè)素養(yǎng)也存在問題，容易導(dǎo)致低價(jià)競爭、行業(yè)內(nèi)部不正當(dāng)競爭，影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
4.收益法最早用于西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，他們的經(jīng)濟(jì)體制比較完善，而且收益法的應(yīng)用也是應(yīng)該建立在比較完善的經(jīng)濟(jì)體制之上。而我國的經(jīng)濟(jì)體制雖然在不斷的發(fā)展完善，但終究存在不成熟性和不發(fā)達(dá)性。這導(dǎo)致收益法進(jìn)行的評(píng)估，不能準(zhǔn)確的反映出被評(píng)估對象的客觀價(jià)格，是制約收益法發(fā)展的一個(gè)重要因素。
四、收益法在房地站評(píng)估中的發(fā)展方向
1.評(píng)估行業(yè)加大人員培養(yǎng)力度。目前評(píng)估行業(yè)對專業(yè)的能夠熟練運(yùn)用收益法的人員需求量很大，這就要大量培養(yǎng)專業(yè)人員，提高測評(píng)人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，要求能夠準(zhǔn)確定位凈收益、資本化率和效益年限，進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估。
2.不可否認(rèn)，在評(píng)估行業(yè)也存在著惡性競爭，因此要建立健全的評(píng)估制度。嚴(yán)格按照程序的設(shè)定，公平、公正、公開、科學(xué)合理的進(jìn)行評(píng)估工作。減少在利益驅(qū)使下引發(fā)的不正當(dāng)競爭行為。
3.我國房地產(chǎn)估價(jià)是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在短時(shí)間內(nèi)迅速興起的一個(gè)行業(yè)，因?yàn)榘l(fā)展過快，所以很多地方都存在弊端。照搬照抄過來的評(píng)估方法并不完全的適應(yīng)中國國情，因此收益法雖然在美國被廣泛應(yīng)用，我們國內(nèi)應(yīng)該多多學(xué)習(xí)他們的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，而不是單純地只借鑒理論。同時(shí)也要將理論同我國的具體國情相結(jié)合，在原有的理論基礎(chǔ)上逐漸摸索出一套新的符合實(shí)際國情的收益法。只有明白了收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的準(zhǔn)確運(yùn)用方法，才能改變目前收益法所面臨的種種困境。
五、結(jié)束語
綜上所述，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估和評(píng)估技術(shù)也在不斷的發(fā)展。收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中能夠比較客觀的反應(yīng)被評(píng)估對象的真實(shí)價(jià)值，并且能夠詳細(xì)的列舉出推算方法，增加說服力。因此被廣大群眾所接受，雖然這種方法目前還存在著種種缺陷，但相信它會(huì)發(fā)展的越來越好。
【摘 要】房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)行業(yè)重要的組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)要想健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且作為房地產(chǎn)評(píng)估有關(guān)機(jī)構(gòu)一定要轉(zhuǎn)變自身的定位方向，這樣就可以不斷的推動(dòng)自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從而更加適應(yīng)新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)的市場變化。本文首先介紹了房地產(chǎn)評(píng)估概念，闡述了房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展機(jī)遇，對房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的制約因素以及房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的對策進(jìn)行了探討分析，以供借鑒參考。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展、機(jī)遇、因素、對策
現(xiàn)階段房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)營發(fā)展面臨著很多不確定的影響，直接影響著房地產(chǎn)評(píng)估，針對這些不確定的因素就需要采取對策，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展需要，從而不斷的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。以下就房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的制約因素及對策進(jìn)行探討。
一、房地產(chǎn)評(píng)估概念
對房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估被叫做房地產(chǎn)評(píng)估，與其他行業(yè)一樣房地產(chǎn)行業(yè)受到相關(guān)部門的監(jiān)督與管理，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量、周圍環(huán)境、價(jià)值、貸款風(fēng)險(xiǎn)等是房地產(chǎn)評(píng)估的主要內(nèi)容和組成部分，房地產(chǎn)的評(píng)估行業(yè)除了其行業(yè)本身特有的特點(diǎn)外，還有高風(fēng)險(xiǎn)性和高技術(shù)性的特點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展機(jī)遇
1、國家城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)。我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)仍然處于持續(xù)推進(jìn)中，城鎮(zhèn)化的建設(shè)對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是非常重要的利好，同樣也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在未來一段時(shí)期內(nèi)，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步入高潮，房地產(chǎn)評(píng)估將會(huì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。
2、國家大力推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。房產(chǎn)評(píng)估作為房地產(chǎn)的重要中介行業(yè)，國家在政府工作規(guī)劃中對房地產(chǎn)評(píng)估也有明確的文件，要求推動(dòng)包括房地產(chǎn)中介行業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然略有波動(dòng)，但是總體形勢卻是良好的，再加上國家的產(chǎn)業(yè)支持，將會(huì)對房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展起到較好的帶動(dòng)作用。
3、開征房產(chǎn)稅勢在必行。房產(chǎn)稅是我國稅制改革以及調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要措施，而且在一些城市已經(jīng)試行了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅的開征必然會(huì)大量擴(kuò)張房地產(chǎn)市場評(píng)估的業(yè)務(wù)量，對于房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展也具有重要的推動(dòng)作用。
4、商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制需求不斷增加。隨著金融一體化的發(fā)展，金融行業(yè)對于市場風(fēng)險(xiǎn)的控制管理力度越來越大，房地產(chǎn)作為商業(yè)銀行重要的押品，對其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)而調(diào)整商業(yè)銀行的信貸政策，已經(jīng)成為越來越多商業(yè)銀行的基本做法，這也就直接增加了房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估量。
三、房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的制約因素
1、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)盈利能力不強(qiáng)。當(dāng)前在我國房地產(chǎn)評(píng)估存在著嚴(yán)重的高成本低收入的問題，造成了房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利能力較差，這主要是由于房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)部競爭無序、激烈。特別是由于房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與委托方利益息息相關(guān)，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了生存不惜采取惡性競爭手段，放棄原則、拉低價(jià)格，造成房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)盈利能力普遍不高。
2、房地產(chǎn)評(píng)估部分機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和客觀性較差。提高房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，首先必須確保獨(dú)立客觀的開展房地產(chǎn)評(píng)估工作。然而一些房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)的工作人員在委托方經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，違背房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估原則，不按照規(guī)定要求進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，造成了評(píng)估結(jié)果的不準(zhǔn)確，損害了房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的形象，更不利于產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。
3、房地產(chǎn)評(píng)估的整體實(shí)力不足。在我國房地產(chǎn)評(píng)估近年來的發(fā)展過程中，雖然數(shù)量迅速增加，但是具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量仍然較少，存在著大量的實(shí)力不強(qiáng)、管理松散的小型房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力不足。此外，在我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中，執(zhí)業(yè)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量少，從事房地產(chǎn)評(píng)估的工作人員學(xué)歷水平與業(yè)務(wù)能力不高，人才成為房地產(chǎn)評(píng)估穩(wěn)定發(fā)展的制約。
4、房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)方式有待完善。受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的影響，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)開展方式也各有不同，一些現(xiàn)代化的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)采取批量評(píng)估以及自動(dòng)評(píng)估等先進(jìn)的業(yè)務(wù)方式，但是大多數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然是采用傳統(tǒng)的人工評(píng)估方式開展房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估，完成一次評(píng)估的程序煩瑣，需要時(shí)間長，因而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的評(píng)估效率不高。
四、房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的對策
1、推動(dòng)行業(yè)立法增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估的客觀公正性。為了確保房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)能夠客觀公正的開展，必須結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，完善相關(guān)法律法規(guī)體系的建設(shè)。通過健全的法律法規(guī)，控制房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)部無原則的惡性競爭行為，有效地約束房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的不正規(guī)行為，進(jìn)一步地減少在房地產(chǎn)評(píng)估過工作中外界的干擾，確保房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)客觀公正的實(shí)施。
2、運(yùn)用先進(jìn)的、科學(xué)的方法。無論運(yùn)用什么樣的方法進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估，都應(yīng)該廣泛的收集最新的信息，采用科學(xué)的方法進(jìn)行研究，對于評(píng)估監(jiān)管的工作更是需要采用科學(xué)的方法來進(jìn)行，在評(píng)估時(shí)要運(yùn)用真實(shí)的數(shù)據(jù)來進(jìn)行評(píng)估。在評(píng)估時(shí)，要采用先進(jìn)的方法借鑒好的經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行評(píng)估，使評(píng)估機(jī)構(gòu)的各個(gè)部門可以相互協(xié)調(diào)，相互監(jiān)督，是各部門合作實(shí)現(xiàn)效益的最大化。從而推進(jìn)該行業(yè)的健康發(fā)展。
3、嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)的整體實(shí)力水平。對于房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展，應(yīng)該結(jié)合我國不同區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際情況，建立完善相應(yīng)的市場準(zhǔn)入制度，特別是對于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格以及房地產(chǎn)估價(jià)人員的資格認(rèn)證進(jìn)行規(guī)范，可以采取進(jìn)階制度管理房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)機(jī)構(gòu)以及從業(yè)者的整體資質(zhì)，進(jìn)而確保房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及工作人員的能力水平，提升房地產(chǎn)評(píng)估的整體實(shí)力。
4、創(chuàng)新房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作模式。對于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)該逐步依靠技術(shù)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估工作的業(yè)務(wù)升級(jí)，尤其是積極地在房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中引進(jìn)自動(dòng)評(píng)估技術(shù)、批量評(píng)估技術(shù)，通過計(jì)算機(jī)模型的數(shù)據(jù)分析與處理，得出規(guī)范化的數(shù)據(jù)，提高房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，當(dāng)前社會(huì)已經(jīng)步入了大數(shù)據(jù)時(shí)代，在房地產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)開展上，同樣應(yīng)該積極應(yīng)用好大數(shù)據(jù)，依靠數(shù)據(jù)的積累，不斷升級(jí)評(píng)估技術(shù)，準(zhǔn)確地改進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估方式，把握房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展方向，增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場競爭力。
5、優(yōu)化房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利模式。對于房地產(chǎn)評(píng)估而言，應(yīng)該逐步地對盈利模式進(jìn)行改革，對服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行拓展，特別是通過對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的積累與研究，逐步地將房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)向評(píng)估業(yè)務(wù)以及咨詢業(yè)務(wù)方向拓展。首先，應(yīng)該逐步地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)評(píng)估業(yè)務(wù)客戶群體，吸引政府部門以及商業(yè)銀行等大客戶群體，提供優(yōu)質(zhì)的稅基評(píng)估以及押品評(píng)估管理。其次，應(yīng)該注重房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)服務(wù)由單一服務(wù)向平臺(tái)化服務(wù)擴(kuò)展，通過研究報(bào)告等方式，不斷提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的影響力。第三，應(yīng)該注重對房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中積累的大量房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)供應(yīng)服務(wù)，尤其是提供風(fēng)險(xiǎn)管理以及房產(chǎn)定價(jià)等方面的業(yè)務(wù)服務(wù)。通過這些措施，不斷豐富房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的盈利模式，提高房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的生存發(fā)展能力。
結(jié)束語
近些年來，在我國隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估也得到了很大的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估所在的機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的重要中介，對于房地產(chǎn)行業(yè)市場的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。
摘要：資產(chǎn)評(píng)估在我國有近30年的發(fā)展歷程，相應(yīng)的準(zhǔn)則體系正在日益完善。國外資產(chǎn)評(píng)估有上百年的發(fā)展歷史，各方面均較為成熟。本文通過對比國內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，發(fā)現(xiàn)其差異之處，并給出我國評(píng)估準(zhǔn)則完善的相關(guān)建議，以促進(jìn)我國投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的完善，推動(dòng)投資性房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 評(píng)估準(zhǔn)則 指導(dǎo)意見
一、投資性房地產(chǎn)含義
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，屬于企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的范疇，主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物等，自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。2000年5月，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）了《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)――投資性房地產(chǎn)》（IAS 40），將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)、或用于管理目的的房地產(chǎn)，不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。英國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（ASB）在SSAP 19中和中國香港在SSAP 13中認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)是指對有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項(xiàng)目，是為投資目的而持有，并且其租金收益可以公平協(xié)商，不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。
二、中外投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則
評(píng)估準(zhǔn)則的制定與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定關(guān)系較為密切，尤其是隨著公允價(jià)值計(jì)量模式在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的引入，國際會(huì)計(jì)界在對公允價(jià)值確定以及提高公允價(jià)值可靠性等方面與評(píng)估界進(jìn)行溝通交流，以增進(jìn)會(huì)計(jì)界對公允價(jià)值的正確認(rèn)識(shí)和促進(jìn)會(huì)計(jì)界對公允價(jià)值的推廣，同時(shí)這也促進(jìn)了會(huì)計(jì)界對評(píng)估行業(yè)的認(rèn)識(shí)，對提高評(píng)估行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評(píng)估準(zhǔn)則時(shí)，國際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)、美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)以及歐盟等一些國家的資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)也會(huì)十分關(guān)注會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化及發(fā)展趨勢，對于以公允價(jià)值計(jì)量的部分關(guān)注度更高，比如投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定。
（一）國際投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則
IVSC對投資性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的準(zhǔn)則，即《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》，主要是針對在建情況，但仍對投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進(jìn)行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。
（二）英國投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則
英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)（RICS）從20世紀(jì)70年代開始制定以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估操作規(guī)范，對涉及投資性房地產(chǎn)評(píng)估等方面均做出了專門的規(guī)定，也就是說英國的投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則是在以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估規(guī)范中規(guī)定的，并沒有專門的評(píng)估準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。
（三）中國投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則
投資性房地產(chǎn)是我國現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要資產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。投資性房地產(chǎn)評(píng)估也是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分，是隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的和公允價(jià)值計(jì)量模式的采用發(fā)展起來的新興資產(chǎn)評(píng)估行為。制定相應(yīng)的指導(dǎo)意見或準(zhǔn)則對于適應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化、規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、指導(dǎo)實(shí)踐、提高執(zhí)業(yè)水平都具有重要意義。
為適應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新變化的需要，進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益的需要，適應(yīng)市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（以下簡稱“中評(píng)協(xié)”）借鑒國際上的做法，同時(shí)結(jié)合實(shí)際情況，于2008年3月成立投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（征求意見稿）起草項(xiàng)目組，收集、翻譯了國外投資性房地產(chǎn)評(píng)估方面的大量資料，對投資性房地產(chǎn)評(píng)估涉及的重要名詞、術(shù)語、價(jià)值類型、評(píng)估方法及評(píng)估理論等系列問題進(jìn)行了深入研究，總結(jié)了國內(nèi)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國國情的投資性房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范――《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》。指導(dǎo)意見突出了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的特點(diǎn)，并參照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，滿足了會(huì)計(jì)信息的需要。
三、中國與國外投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對比
（一）相同點(diǎn)
1.理論來源相同。我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》理論來源是《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――不動(dòng)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》。國際評(píng)估準(zhǔn)則中的《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》部分理論源自通用準(zhǔn)則和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益準(zhǔn)則，不屬于《IVS 230不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益》準(zhǔn)則范疇。同時(shí)，IVS 233必須遵循《IVS 300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財(cái)務(wù)報(bào)告作為評(píng)估目的，在注釋12中將財(cái)務(wù)報(bào)告列為特別注意事項(xiàng)。
2.評(píng)估目的相同。《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第三條和第十條分別指出，“對符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的市場價(jià)值”。IVS 233注釋4明確寫明，“此準(zhǔn)則提供評(píng)估在建投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的原則，市場價(jià)值是指在市場中模擬交換的價(jià)格”。由此可見，國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)的評(píng)估都側(cè)重于對其公允價(jià)值的評(píng)估，即市場價(jià)值。
3.相似的估值方法。資產(chǎn)評(píng)估的估值方法常用有三種，市場法、收益法和成本法。對于投資性房地產(chǎn)而言，因其自身的特殊性，投資性房地產(chǎn)不適用于成本法估值，市場法和收益法能夠很好地對其公允價(jià)值進(jìn)行估值，而國內(nèi)外也都是優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第四章評(píng)估方法中對投資性房地產(chǎn)評(píng)估的市場法、收益法的使用情況等做了詳細(xì)描述，而國外IVS 233同樣也十分強(qiáng)調(diào)投資性房地產(chǎn)市場法和收益法的運(yùn)用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時(shí)，評(píng)估價(jià)值必須使用一個(gè)或多個(gè)以市場為基礎(chǔ)的估值方法”“關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測或收入資本化的計(jì)算”。
4.參數(shù)選取類似。用市場法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，很重要的一點(diǎn)是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評(píng)估結(jié)果越接近資產(chǎn)的真實(shí)市場價(jià)值，對于用市場法評(píng)估投資性房地產(chǎn)價(jià)值亦是如此。我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎(chǔ)選擇的重要性，并對相關(guān)比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規(guī)定，方便評(píng)估人員據(jù)此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，收益法最重要的三個(gè)參數(shù)――收益額、收益期限和折現(xiàn)率的選取國內(nèi)外也都給予了相似的規(guī)定。我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現(xiàn)率”三方面對收益法三大參數(shù)選取進(jìn)行了規(guī)定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對收益、折現(xiàn)率和收益期限的規(guī)定。
（二）主要區(qū)別
1.投資性房地產(chǎn)概念不同。我國《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。而IVS 233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，在日常業(yè)務(wù)過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。IVS 233對投資性房地產(chǎn)的界定較為詳細(xì)。
2.專業(yè)術(shù)語表述略不同。我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》對評(píng)估方法分別以市場法、收益法等文字進(jìn)行定義和描述，而IVS 233中并沒有涉及“市場法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現(xiàn)金流量預(yù)測”“收入資本化”等專業(yè)術(shù)語來描述。不過這些并不能造成國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)性差異。
3.準(zhǔn)則的詳略程度不同。我國的準(zhǔn)則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個(gè)導(dǎo)向性作用。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定上，我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》在有關(guān)概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的原則性指導(dǎo)。舉例而言，在運(yùn)用收益法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，關(guān)于對租約條款因素選取數(shù)據(jù)，IVS233要求用租約條款的可比市場數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，而我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》則對租約條款的具體內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，如租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件等。
4.準(zhǔn)則體系結(jié)構(gòu)不同。為符合國內(nèi)讀者的閱讀習(xí)慣，《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》采用了與國內(nèi)其他準(zhǔn)則相似的結(jié)構(gòu)體系，分為“引言”“基本要求”“評(píng)估對象”“評(píng)估方法”“評(píng)估披露”和“附則”六個(gè)部分，主要內(nèi)容包括具體操作要求、評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估方法以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的分類等。IVS 233準(zhǔn)則則是采用了國際評(píng)估準(zhǔn)則的通用慣例，準(zhǔn)則由正文和注釋兩部分構(gòu)成。
5.側(cè)重點(diǎn)不同?！锻顿Y性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值時(shí)側(cè)重于對土地使用權(quán)和區(qū)間值等有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定，例如在對土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，指導(dǎo)意見對土地使用權(quán)的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說明。區(qū)間值是我國評(píng)估準(zhǔn)則的創(chuàng)新部分，我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第二十三條指出“注冊資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別?！眹H上，IVS 233則較為關(guān)注在建工程評(píng)估并對其進(jìn)行了一系列說明，另外還特別指出了財(cái)務(wù)報(bào)告、收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟等評(píng)估注意事項(xiàng)。國內(nèi)和國外準(zhǔn)則的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)不同，主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策等國情的不同導(dǎo)致的，并不影響它們在實(shí)務(wù)中的運(yùn)用。
四、借鑒與啟示
（一）評(píng)估方法方面
在我國《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》中加入假設(shè)開發(fā)法評(píng)估方法的使用。因?yàn)樵诮ǖ耐顿Y性房地產(chǎn)往往可以作為抵押標(biāo)的物進(jìn)行抵押借款等，而此時(shí)的投資性房地產(chǎn)處在在建狀態(tài)，很難采用以往常用的市場法和收益法進(jìn)行評(píng)估，因此就可以用假設(shè)開發(fā)法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。另外，投資性房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的一部分，我國準(zhǔn)則在運(yùn)用市場評(píng)估時(shí)嚴(yán)格對可比案例的地點(diǎn)、時(shí)間和交易情況進(jìn)行限制，而實(shí)際上，投資性房地產(chǎn)往往缺乏實(shí)際交易可比案例。通過對比國內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中市場法的應(yīng)用條件，筆者認(rèn)為，我國的指導(dǎo)意見可以借鑒國際做法，放寬市場法的應(yīng)用條件，以便更好地適應(yīng)實(shí)際評(píng)估工作。
（二）注重評(píng)估準(zhǔn)則與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的銜接
投資性房地產(chǎn)不僅屬于評(píng)估行業(yè)術(shù)語，也是會(huì)計(jì)行業(yè)的常用概念，并且《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》專門對投資性房地產(chǎn)的概念、會(huì)計(jì)處理、后續(xù)計(jì)量模式等方面做出規(guī)定。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量能夠更好地滿足會(huì)計(jì)信息相關(guān)性的要求，而公允價(jià)值的確定需要評(píng)估人員對其發(fā)表專業(yè)的估值建議，這一點(diǎn)上，國內(nèi)外評(píng)估準(zhǔn)則都與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則做了很好的銜接。我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第二章明確要求評(píng)估人員在對投資性房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)需與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通。未來，隨著公允價(jià)值計(jì)量在會(huì)計(jì)行業(yè)中的興起，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)涉及到更多的投資性房地產(chǎn)評(píng)估，比如在企業(yè)合并或進(jìn)行減值測試時(shí)就可能會(huì)涉及到投資性房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)，但是目前我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》并沒有對這種情況下投資性房地產(chǎn)估值進(jìn)行說明，指導(dǎo)意見可以依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對相關(guān)部分進(jìn)行完善。
（三）完善評(píng)估目的
與國際投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則相比，我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》缺乏對投資性房地產(chǎn)特定評(píng)估目的的說明，指導(dǎo)意見主要明確了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，并沒有關(guān)于抵押、訴訟、收購合并等特定評(píng)估目的的說明。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的抵押、收購兼并等經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生，對投資性房地產(chǎn)的單一評(píng)估目的已經(jīng)不能很好地滿足經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要，我國評(píng)估準(zhǔn)則應(yīng)該順應(yīng)經(jīng)濟(jì)潮流進(jìn)行及時(shí)修訂，將符合經(jīng)濟(jì)行為的特定評(píng)估目的加入指導(dǎo)意見中，以使指導(dǎo)意見更好地指導(dǎo)評(píng)估實(shí)務(wù)。
（四）及時(shí)進(jìn)行修訂
我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并在2010年后成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的復(fù)雜多變，國際化的進(jìn)程也讓我國經(jīng)濟(jì)與世界的聯(lián)系更加緊密。資產(chǎn)評(píng)估作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可缺少的鑒證服務(wù)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)騰飛中發(fā)揮越來越重要的作用，而指導(dǎo)評(píng)估行業(yè)實(shí)踐的評(píng)估準(zhǔn)則的作用也日益彰顯。為更好地服務(wù)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)工作，評(píng)估準(zhǔn)則的實(shí)用性和國際性異常重要，因此及時(shí)修訂資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則很有必要。作為指導(dǎo)我國投資性房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐的《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》是在2009年頒布的，有些評(píng)估方法和評(píng)估目的等規(guī)定已經(jīng)不能很好地滿足評(píng)估實(shí)務(wù)需要，相關(guān)部門應(yīng)該及時(shí)地進(jìn)行修訂完善，以使其更好地與國際接軌，服務(wù)我國評(píng)估實(shí)踐。
[摘 要]隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展，但與此同時(shí)也存在著一些問題，如其中的房地產(chǎn)估價(jià)方面，所以需要針對房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題，采取有效的應(yīng)對措施。本文主要是對房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題及其解決措施進(jìn)行分析論述，希望能夠提供一些有價(jià)值的參考，從而促進(jìn)該行業(yè)的健康發(fā)展。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；評(píng)估；措施
當(dāng)前，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，我國房地產(chǎn)用地大量的征用、拆遷、補(bǔ)償?shù)热找嫫毡椤Ｍ瑫r(shí)，房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)越來越多的法律糾紛，這促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的快速發(fā)展?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)得到快速發(fā)展，但由于房地產(chǎn)交易錯(cuò)綜復(fù)雜，我國房地產(chǎn)估價(jià)方面的不足越來越明顯?？傊?，我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還處于剛剛起步時(shí)期，存在著一些問題。下文將對房地產(chǎn)評(píng)估中存在的應(yīng)對及其應(yīng)對措施進(jìn)行論述。
一、房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題
1.房地產(chǎn)估價(jià)方面的法律體系不健全
中國房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展開始于改革開放之后，發(fā)展時(shí)間較短。當(dāng)前最早頒布的法律是1995年頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，其中提到了房地產(chǎn)估價(jià)制度和估價(jià)人員資格認(rèn)證制度。隨著各種各樣房地產(chǎn)交易增多，房地產(chǎn)估價(jià)的忙點(diǎn)逐漸增多，由于估價(jià)不合理造成了很多法律糾紛。如中國在城市化進(jìn)程中，遇到的拆遷補(bǔ)償存在的估價(jià)問題一直尋求法律的依據(jù)。
2.從業(yè)人員整體素質(zhì)較低
我國的房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)評(píng)估起步較晚、考試頻率低等原因，目前有評(píng)估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師專業(yè)人員總共不超過 6萬人，而實(shí)際辦理人事并在房地產(chǎn)評(píng)估的各類機(jī)構(gòu)中工作的大概只有不到4萬人，以至于有的地方如按照有關(guān)規(guī)定尚不具備法定的專業(yè)評(píng)估人員，無法成立評(píng)估中介機(jī)構(gòu)。各類中介機(jī)構(gòu)對專業(yè)人員數(shù)量上的要求也不一樣，有的只要求兩名具有執(zhí)業(yè)資格的評(píng)估人員，就可申請機(jī)構(gòu)資質(zhì)。即使如此有的地方主管部門在專業(yè)人員的數(shù)量要求上也未嚴(yán)格把關(guān)，以至于有的評(píng)估機(jī)構(gòu)只有一名專業(yè)人員，也同樣取得了估價(jià)資質(zhì)，有的評(píng)估機(jī)構(gòu)甚至只有一人，是名符其實(shí)的一人公司。尤其是在中介評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制期間，各地普遍存在政策偏寬現(xiàn)象。專業(yè)技術(shù)人員達(dá)不到規(guī)定數(shù)量、專職技術(shù)人員沒有按規(guī)定與政府有關(guān)部門脫鉤、沒有委托人事、在注冊資金上弄虛作假，這種狀況嚴(yán)重影響了評(píng)估能力和評(píng)估質(zhì)量。
3.有爭議的評(píng)估結(jié)果得不到及時(shí)、公正、合理的處理
當(dāng)一份土地評(píng)估報(bào)告有爭議時(shí)，其他房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)無法對其進(jìn)行評(píng)價(jià)，因?yàn)樗鼈儧]有土地估價(jià)資質(zhì)。而目前同一城市（尤其是中小城市）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)還很少，故對這些有爭議的報(bào)告進(jìn)行處理比較困難。
4.中介機(jī)構(gòu)不按核準(zhǔn)的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)
客戶一般只注意評(píng)估機(jī)構(gòu)有沒有評(píng)估資質(zhì)，但對評(píng)估資質(zhì)如何分級(jí)及其意義卻不甚了解和關(guān)注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個(gè)主要的原因就是我們將評(píng)估資質(zhì)種類、級(jí)別和執(zhí)業(yè)范圍劃分得太細(xì)，并且這些劃分缺少充分的科學(xué)依據(jù)，超出了一般客戶的認(rèn)知程度（絕非指客戶弱智）。眾所周知，律師有級(jí)別之分，但律師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)資格、執(zhí)業(yè)范圍基本是相同的，沒有劃分為涉外律師事務(wù)所，刑事律師事務(wù)所等系列，更沒有劃分為A、B級(jí)或甲、乙級(jí)等級(jí)。所以客戶需要服務(wù)時(shí)，不需要對律師事務(wù)所作較多的了解，而是注重所選律師的級(jí)別和業(yè)務(wù)能力。而在房地產(chǎn)評(píng)估中，客戶則需仔細(xì)了解有關(guān)的業(yè)務(wù)主管部門，否則就可能費(fèi)時(shí)費(fèi)財(cái)還辦不了事。有時(shí)即使機(jī)構(gòu)資質(zhì)符合條件，但由于主管部門的關(guān)系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數(shù)客戶不可理解也無法充分理解的。當(dāng)然，有人會(huì)說房地產(chǎn)具有地域性而不同于其它行業(yè)，就同一資質(zhì)級(jí)別而言不宜再對執(zhí)業(yè)范圍細(xì)分。我們將評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)人為地復(fù)雜化，并沒有得到預(yù)想的效果，倒是造成了評(píng)估市場的混亂，造成了評(píng)估機(jī)構(gòu)大量超資質(zhì)、超業(yè)務(wù)范圍執(zhí)業(yè)。
二、完善房地產(chǎn)評(píng)估的措施
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)評(píng)估中存在著一些問題，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，所以需要針對問題，采取一些行之有效的措施，具體措施如下所示：
1.建立健全房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律法規(guī)
保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，中國需要建立健全房地產(chǎn)評(píng)估法律體系。隨著我國加入世貿(mào)組織之后，中國經(jīng)濟(jì)、市場的完善，評(píng)估行業(yè)得到快速發(fā)展。同時(shí)，國外房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)慢慢在中國發(fā)展，其法律制度對中國制定房地產(chǎn)評(píng)估法有很大的指導(dǎo)作用。但是，我國要根據(jù)自己的實(shí)際情況，如房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員準(zhǔn)入制度、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不正當(dāng)競爭等，具體到如貸款抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)鹊确杉m紛比較多的評(píng)估業(yè)務(wù)上，制定評(píng)估細(xì)則，從而使中國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)真正實(shí)現(xiàn)法制化，做到有法可依。同時(shí)，在《房地產(chǎn)評(píng)估法》的指導(dǎo)下，各個(gè)地區(qū)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)評(píng)估行業(yè)的具體情況提出一些更加具體、更加實(shí)際的規(guī)章制度。此外，各個(gè)地區(qū)還需要建立適合本土拆遷補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)評(píng)估的規(guī)章制度，大大減少拆遷補(bǔ)償中引發(fā)的法律糾紛和社會(huì)矛盾。
2.培養(yǎng)多種資質(zhì)的復(fù)合人才
（1）提高房地產(chǎn)估價(jià)師專業(yè)水平
房地產(chǎn)估價(jià)是智力型行為，房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)素質(zhì)是其執(zhí)業(yè)的技術(shù)保證。伴隨房地產(chǎn)估價(jià)理論和實(shí)踐的不斷發(fā)展和深入，房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平也必須不斷改進(jìn)、提高、創(chuàng)新，要通過房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育等多種形式，對舊有的知識(shí)結(jié)構(gòu)和技術(shù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行更新，幫助房地產(chǎn)估價(jià)師適應(yīng)不斷變化的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。一方面要重視人才培養(yǎng)，培育當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)；另一方面，要打破地域界限，積極引進(jìn)外地估價(jià)隊(duì)伍，特別是 品牌估價(jià)機(jī)構(gòu)，服務(wù)于本地市場。
（2）培養(yǎng)復(fù)合型人才
要積極培養(yǎng)高層次的房地產(chǎn)估價(jià)人才，多渠道開展國際交流與合作，提升我國房地產(chǎn)估價(jià)師在國際上的影響力和競爭力。重視人才，評(píng)估機(jī)構(gòu)的人才很重要。多種資質(zhì)的復(fù)合型人才，思想水平高、實(shí)踐服務(wù)能力強(qiáng)的人才正是行業(yè)缺乏的。因此應(yīng)注重人才的培養(yǎng)，提高機(jī)構(gòu)內(nèi)的人員素質(zhì)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員需要掌握各種知識(shí)，如房地產(chǎn)法律、法規(guī)知 識(shí)、心理學(xué)、公關(guān)學(xué)、組織管理、業(yè)務(wù)知識(shí)等。注重復(fù)合型人才的培養(yǎng)，為各種優(yōu)秀人才提供良好開放的交流平臺(tái)，對于員工有一套完善的培訓(xùn)系統(tǒng)，不斷培養(yǎng)和挖掘?qū)I(yè)人才，使公司具有一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍。
3.實(shí)現(xiàn)評(píng)估方法的科學(xué)化
房地產(chǎn)評(píng)估采用的評(píng)估方法一定要具有科學(xué)性。當(dāng)前，房地產(chǎn)評(píng)估中，使用較為廣泛的是市場法。該方法的核心就是依據(jù)真實(shí)的房產(chǎn)數(shù)據(jù)，這樣才能保證房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性。對于成本法，其使用房產(chǎn)主要是針對市場上找不到參照案例，又不能通過收益來評(píng)估房產(chǎn)，如公園、學(xué)校等。應(yīng)用該方法的關(guān)鍵是調(diào)整房產(chǎn)成本因素，比如依據(jù)材料、人工等上漲比例進(jìn)行調(diào)整。對于收益法，其收益和折現(xiàn)率的確定都存在很大的難點(diǎn)。評(píng)估時(shí)，主要在行業(yè)平均報(bào)酬的基礎(chǔ)上確定。
三、結(jié)束語
綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但與此同時(shí)在房地產(chǎn)評(píng)估中存在著一些問題，影響該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，所以需要針對問題，采取應(yīng)對措施，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
【摘要】：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在不斷的進(jìn)步中，房地產(chǎn)評(píng)估也在不斷的崛起中，但就當(dāng)今房地產(chǎn)評(píng)估的形勢而言，過度的經(jīng)濟(jì)膨脹，極易讓房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)成為水中月，鏡中花。本文就當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估中的相關(guān)問題進(jìn)行了探討，并提出了相應(yīng)的解決措施，希望為我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)提供一定的指導(dǎo)。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)評(píng)估；評(píng)估機(jī)構(gòu)；評(píng)估師
一、房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題
（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不明
主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估人員沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的脫鉤改制，二是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還屬于有限責(zé)任公司制中的私有產(chǎn)權(quán)。前者具體體現(xiàn)在評(píng)估人員都是依據(jù)人才交流中心進(jìn)行委托保管來了解檔案關(guān)系，在這當(dāng)中，人事合同的標(biāo)準(zhǔn)化缺失，實(shí)質(zhì)上只浮于表面，在形式上進(jìn)行了脫鉤改制。再者，評(píng)估機(jī)構(gòu)即使完成了脫鉤改制，也沒有擺脫和主管部門間的階級(jí)關(guān)系，這讓評(píng)估人和主管部門的領(lǐng)導(dǎo)有一種交易的認(rèn)清關(guān)系，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)在脫鉤改制后仍不能完全獨(dú)立。后者表現(xiàn)在評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)在私有化中，出資人站在連帶責(zé)任的立場都會(huì)選擇有限責(zé)任公司。
（二）評(píng)估員素質(zhì)不高
我國出臺(tái)了評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格證的考試策略，如果評(píng)估師沒有通過考核，將無法正常上崗。但實(shí)際情況下，評(píng)估師考試一般偏重于理論知識(shí)部分，而不太重學(xué)歷高低、實(shí)際工作年限。導(dǎo)致許多應(yīng)屆畢業(yè)生在理論知識(shí)掌握上比較得心應(yīng)手，考試通過相對較簡單，反而是一些工作經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估師對理論知識(shí)掌握不全，考試通過較困難。另一方面，房地產(chǎn)評(píng)估師所設(shè)置的級(jí)別對新生力軍的初級(jí)資格認(rèn)定缺失，僅僅設(shè)置了中級(jí)職稱的評(píng)估師。我國經(jīng)濟(jì)體制在不斷的整改中，意味著對房地產(chǎn)評(píng)估師的要求越來越高，必須要不斷的深化自身的學(xué)習(xí)，跟上時(shí)展以滿足市場經(jīng)濟(jì)的需求。更要不斷加強(qiáng)其繼續(xù)育，引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技以及指標(biāo)，充實(shí)自身技能。但我國現(xiàn)在并未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，對評(píng)估師的育問題并未引起足夠的重，比如對其育管理的手段，培訓(xùn)內(nèi)容，形式都是虛有其表，而這種華而不實(shí)的局面則會(huì)讓我國房地產(chǎn)評(píng)估師嚴(yán)重滯后，無法跟上市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
（三）社會(huì)公信力不足
在一些較發(fā)達(dá)的國家中，房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展迅速，有關(guān)法律法規(guī)都十分完備，甚至還有行業(yè)協(xié)會(huì)來加以規(guī)范以及監(jiān)管。較之國外評(píng)估的發(fā)展，我國房地產(chǎn)評(píng)估便立刻相形見絀，不單法律體系沒有完善，技規(guī)范也沒有落實(shí)到位，而且針對一些違法違規(guī)現(xiàn)象也沒有行業(yè)規(guī)則來引導(dǎo)，社會(huì)公信力嚴(yán)重缺失。如房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在實(shí)際作時(shí)，極易被銀行以及政府有關(guān)部分控制，時(shí)而遭到房地產(chǎn)商的威逼利誘，甚至為了一己私利，罔顧職業(yè)德，迎合強(qiáng)制拆遷行為，讓房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量下降，嚴(yán)重妨礙市場價(jià)值的統(tǒng)一。這樣不單侵犯到當(dāng)事人的利益，甚至?xí)＜皣依妗?
二、房地產(chǎn)評(píng)估中的相關(guān)措施
（一）完善房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)組織建設(shè)
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)組織是基于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)意愿之上，從而構(gòu)建的管社會(huì)團(tuán)體，它具有一定的管理能力，進(jìn)行行業(yè)規(guī)范組織。行業(yè)組織必須自身具備健康良好的機(jī)制。中國房地產(chǎn)估價(jià)師以及各區(qū)域?qū)W會(huì)都要學(xué)會(huì)全方位思考問題，有效解決房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制問題。充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，積極主動(dòng)為政府政策，宏觀調(diào)控力度以及有關(guān)措施、評(píng)估師以及評(píng)估機(jī)構(gòu)提供雙向溝通平臺(tái)，促進(jìn)信息在各中的傳遞中暢通無阻，相互借鑒經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢互補(bǔ)，錦衣推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步。
（二）完善法律法規(guī)體系
要想保證房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)施過程科學(xué)化、規(guī)范化，健康化，就必須遵循社會(huì)主義發(fā)展規(guī)律用規(guī)范，制定有關(guān)技標(biāo)準(zhǔn)的法律法規(guī)對其加以約束，從而防止房地產(chǎn)評(píng)估中出現(xiàn)惡性競爭、職業(yè)德素質(zhì)低、評(píng)估師危機(jī)感不強(qiáng)的局面，另外還能促進(jìn)社會(huì)持續(xù)發(fā)展，滿足房地產(chǎn)評(píng)估中的技要求，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估方法以及程序的標(biāo)準(zhǔn)化。
（三）嚴(yán)格控制房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證
要想達(dá)到全面提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)以及自身評(píng)估水平，必須要進(jìn)一步控制房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，同時(shí)還要在某種程度上提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)入原則。在資格認(rèn)證上可以適當(dāng)?shù)囊M(jìn)美國、日本等先進(jìn)國家的經(jīng)驗(yàn)，與我國具體國情相結(jié)合，制定出一套適合本國評(píng)估師的實(shí)際能力的執(zhí)業(yè)資格等級(jí)，至少有兩級(jí)職稱。而對于準(zhǔn)入原則，可以從根源著手，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)評(píng)估師的德素養(yǎng)。將考試人員的學(xué)歷水平設(shè)置為大學(xué)本科以上，并加大考試的難度系數(shù)，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行雙面考核。
（四）健全房地產(chǎn)評(píng)估的公信力建設(shè)
形式上而言，誠信體系的建設(shè)不僅要耗費(fèi)大量的資源，如人力，財(cái)力，物力，還缺少可觀的經(jīng)濟(jì)效益，但其社會(huì)效應(yīng)是不容小覷。要結(jié)合我國房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)作流程，將行業(yè)服務(wù)體系標(biāo)準(zhǔn)化，積極配合政府有關(guān)部門建設(shè)房地產(chǎn)評(píng)估誠信檔案，全面提升房地產(chǎn)評(píng)估公信力建設(shè)，維護(hù)個(gè)人和集體乃至國家的根本利益。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)評(píng)估做為房地產(chǎn)行業(yè)中十分重要的節(jié)，在市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。盡管在其中還存在著許多問題，評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)不明、評(píng)估員的素質(zhì)不高、評(píng)估體系的公信力不足都影響著房地產(chǎn)評(píng)估的健康發(fā)展。因此，我們要從我國國情出發(fā)，不斷規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)組織建設(shè)，不斷完善法律法規(guī)體系，并嚴(yán)格控制房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估的公信力建設(shè)。只有這樣，才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，維護(hù)人民利益，為我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。
【摘 要】隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的逐漸完善，房地產(chǎn)業(yè)成為了國民經(jīng)濟(jì)的重要組成，假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中也得到了廣泛應(yīng)用。本文首先概述了假設(shè)開發(fā)法的含義及應(yīng)用條件、理論模型、應(yīng)用流程，然后分析了假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估的應(yīng)用模型，最后結(jié)合應(yīng)用實(shí)際探討了假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用難點(diǎn)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；評(píng)估；假設(shè)開發(fā)法
引言
隨著我國房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展和日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)不斷促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)增長和人民生活水平的提高。為了確保房地產(chǎn)市場合理健康的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估也隨之興起，其業(yè)務(wù)也不斷增多，人們也更加關(guān)注和研究房地產(chǎn)評(píng)估的理論和方法。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，可以采用市價(jià)法、成本法、收益法以及假設(shè)開發(fā)法等來進(jìn)行評(píng)估[ 1]。作為房地產(chǎn)估價(jià)的重要方法之一，假設(shè)開發(fā)法具有較強(qiáng)的可操作性和適用范圍較大的特點(diǎn)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的評(píng)估和項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)提供方法和技術(shù)支持，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供更好的服務(wù)。
1 假設(shè)開發(fā)法的基本理論
1.1假設(shè)開發(fā)法的含義及應(yīng)用條件
假設(shè)開發(fā)法（Hypothetical Development Method）又可以稱為剩余法，余值法或倒算法。根據(jù)《房地產(chǎn)估計(jì)規(guī)范》中對于“假設(shè)開發(fā)法”的定義，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值、開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，然后從開發(fā)完成后的價(jià)值中扣除開發(fā)成本、稅費(fèi)和所得開發(fā)利潤等，以此來測算估價(jià)對象的權(quán)益價(jià)值[2 ]。
假設(shè)開發(fā)法主要是適用于待開發(fā)的土地、正在建的地產(chǎn)等具有投資開發(fā)的或待拆遷改造等具有再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。待評(píng)估的房地產(chǎn)應(yīng)具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力，這潛力是指該房地產(chǎn)在未來具有可盈利性的可能，這種可能性需要通過市場調(diào)查和預(yù)測分析來對盈利機(jī)會(huì)進(jìn)行定性分析描述；待評(píng)估的房地產(chǎn)未來的價(jià)格可以預(yù)測，待估價(jià)房地產(chǎn)是需要再市場上經(jīng)營出售的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場行情和供求狀況，正確有效的預(yù)測待估價(jià)房地產(chǎn)未來的市場租售價(jià)格；社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好壞也將影響假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)效果，有效的評(píng)估需要較明朗長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策、健全的房地產(chǎn)法規(guī)、穩(wěn)定清晰的房地產(chǎn)的稅費(fèi)等[3]。
1.2假設(shè)開發(fā)法的理論模型
根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的含義，其理論模型為：
房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-投資利息-開發(fā)利潤
簡化的公式為：V=A-（B+C）
式中：V―待估房地產(chǎn)的價(jià)格 A―開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值
B―總的開發(fā)成本（開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息之和）
C―開發(fā)利潤
1.3假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用流程
一般按照以下六個(gè)步驟運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法：
（1）基本情況的了解分析
首先需要調(diào)查待評(píng)估房地產(chǎn)的位置、規(guī)劃限制和現(xiàn)狀等基本情況。待評(píng)估房地產(chǎn)的位置信息主要包括土地所在區(qū)域的性質(zhì)、具體坐落位置、交通條件、環(huán)境情況等；現(xiàn)狀只要包括土地用途、使用者及使用權(quán)性質(zhì)、面積、基礎(chǔ)設(shè)施等方面；規(guī)劃限制主要涵蓋了區(qū)域規(guī)劃、建筑性質(zhì)、建筑容積率、綠化比率等情況。
（2）最佳利用方式的選擇
在規(guī)劃許可范圍內(nèi)，選擇待評(píng)估房地產(chǎn)的最佳的用途。為了確定最佳用途，需要充分分析當(dāng)?shù)厥袌龅那闆r，考慮區(qū)域情況和社會(huì)對于該用途的需求及未來發(fā)展，分析市場最需要哪種類型的房地產(chǎn)。
（3）開發(fā)經(jīng)營期的估算
確定開發(fā)經(jīng)營期是為了了解開發(fā)成本、管理、銷售費(fèi)用等情況，測算開發(fā)后房地產(chǎn)的售價(jià)、投資利息等。待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營期是以取得估價(jià)對象的時(shí)間作為起點(diǎn)，房地產(chǎn)預(yù)計(jì)開發(fā)完成后經(jīng)營結(jié)束的時(shí)間為終點(diǎn)。
（4）開發(fā)完成后價(jià)格的測算
一般是以開發(fā)完成的時(shí)間來測算該房地產(chǎn)的價(jià)值，結(jié)合待評(píng)估的房地產(chǎn)的最有效利用方式（出租、出售）和市場情況變化等，利用多種方法來綜合確定價(jià)格。
（5）開發(fā)成本的測算
房地產(chǎn)開發(fā)成本不但與開發(fā)周期有關(guān)，還需考慮投資進(jìn)度。結(jié)合相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)定，利用成本法來測算出開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)利潤等。
（6）房地產(chǎn)價(jià)值的具體計(jì)算
正確利用現(xiàn)金流量法或傳統(tǒng)法來具體計(jì)算出待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，測算出的結(jié)果一般有樓面地價(jià)、建筑面積單價(jià)和地價(jià)等。
2房地產(chǎn)評(píng)估假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用模型
2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值測算
根據(jù)待評(píng)估的房地產(chǎn)的最有效利用方式（出租、出售）和市場情況變化，利用市場比較法和長期趨勢法確定用于出售的房地產(chǎn)的價(jià)值，測算出租或自營的房地產(chǎn)價(jià)值可以采用市場比較法和收益還原法[4]。
（1）市場比較法和長期趨勢法
市場比較法是通過已經(jīng)發(fā)生交易案例的價(jià)格和近年來同類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢來估算出待評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)完成后的現(xiàn)房價(jià)格。通過區(qū)域因素、交易情況和個(gè)別因素等來修正市場比較法，不同的區(qū)域、個(gè)別因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度不同。
長期趨勢分析是根據(jù)相關(guān)部門公布的房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在的價(jià)格指數(shù)和未來的變化趨勢來推測，需要注意的是通常是通過比較單價(jià)并不是總價(jià)。
（2）收益還原法
對于寫字樓、餐旅館、商店等出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，先要預(yù)測出出租或經(jīng)營的收益，然后再通過收益法將收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值來測算待評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值。通過市場比較法和長期趨勢法來確定租金。例如，根據(jù)目前租金水平和未來趨勢來預(yù)測出某寫字樓未來的月租金為50元/m2，可用于出租的面積為30000m2，出租率為90%，其中租金的30%用于運(yùn)營費(fèi)用，報(bào)酬率為10%，運(yùn)營期為50年，改寫字樓的未來總價(jià)值估計(jì)為：
50×12×30000（1-1/（1+0.1）47）=11211（萬元）
2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的測算
（1）土地成本
根據(jù)土地的具體情況，通過分析不同的土地性質(zhì)和國家相關(guān)政策來確定土地成本。土地成本一般包括土地出讓金、地價(jià)評(píng)估費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、耕地開墾費(fèi)和占用稅、房屋拆遷費(fèi)用、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、征地事務(wù)管理費(fèi)、場地清理費(fèi)等。
（2）建造成本
測算房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造成本相對比較復(fù)雜且有一定的難度。首先需要明確該評(píng)估項(xiàng)目的最佳用途，項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次將直接影響到建造成本的測算；其次需要根據(jù)市場情況來測算建造成本，項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)、勘察費(fèi)等這系列的前期工程費(fèi)可以類似工程經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行測算，建設(shè)安裝工程費(fèi)（土建安裝成本、工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等）可按照地方建設(shè)工程造價(jià)管理規(guī)定計(jì)算，根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w標(biāo)準(zhǔn)確定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，測算成本時(shí)需要充分考慮到項(xiàng)目開發(fā)過程中可能因?yàn)樵牧蠞q價(jià)、工程量增加等不可預(yù)知的因素來產(chǎn)生的費(fèi)用[5]。
（3）管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用
綜合考慮項(xiàng)目的規(guī)模、開發(fā)周期、復(fù)雜程度和參考房地產(chǎn)類似項(xiàng)目的管理費(fèi)用，一般可以通過土地和開發(fā)成本的一定比率來確定管理費(fèi)用。銷售費(fèi)用的投入作用相當(dāng)明顯，這將會(huì)對項(xiàng)目銷售進(jìn)度產(chǎn)生很大的影響，銷售費(fèi)用一般占銷售收入的1-3%，但具體的還需要合理的分析市場狀況。
（4）投資利息
因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目存在投資大、周期長的特點(diǎn)，為了體現(xiàn)資金的時(shí)間價(jià)值，所以需要測算投資利息。投資中的地價(jià)款、開發(fā)成本、管理費(fèi)和其它費(fèi)用是預(yù)付資本，這些都是需要考慮利息的，計(jì)算利息期按照開發(fā)周期、資金投入情況來確定，可以采用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資來計(jì)算投資利息。
（5）稅費(fèi)
銷售稅費(fèi)應(yīng)考慮周全，主要包括了營業(yè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等，還需要考慮到房地產(chǎn)享受的稅收優(yōu)惠。其中企業(yè)所得稅和土地增值稅的預(yù)測是相當(dāng)關(guān)鍵的，它們的預(yù)測是以項(xiàng)目整體能夠準(zhǔn)確合理地預(yù)測為基礎(chǔ)。
2.3開發(fā)利潤的預(yù)測
開發(fā)項(xiàng)目利潤是以項(xiàng)目價(jià)值或開發(fā)成本為基數(shù)，按照一定的利潤率來計(jì)算的。利潤率一般采用當(dāng)?shù)亟陙眍愃祈?xiàng)目開發(fā)的平均利潤來確定的，需要注意到不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率存在差異性。
3假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)市場中的應(yīng)用難點(diǎn)
因?yàn)榧僭O(shè)開發(fā)法的原理簡單、運(yùn)算方便等特點(diǎn)而備受歡迎，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法之一，然而在實(shí)際中的應(yīng)用效果不太理想，其中有幾個(gè)難點(diǎn)和問題必須引起注意，下面就簡要探討：
（1）市場信息的準(zhǔn)確性
假設(shè)開發(fā)法是在獲取類似項(xiàng)目交易信息的基礎(chǔ)上來測算待評(píng)估項(xiàng)目未來的價(jià)值和開發(fā)成本，然而信息資料的準(zhǔn)確性并不能保證。這是由于每個(gè)項(xiàng)目均具有獨(dú)特性，同區(qū)域內(nèi)很難找到類似項(xiàng)目，其次就是市場交易信息不夠公開透明，還有政府相關(guān)的信息也不夠完善，因此評(píng)估所需的市場信息需要進(jìn)行修正。
（2）開發(fā)利潤計(jì)算方式的誤用
一般計(jì)算開發(fā)利潤都是將計(jì)算基數(shù)乘以一定利潤率，理論上是沒有錯(cuò)誤，然而在實(shí)際應(yīng)用中會(huì)存在一些錯(cuò)我。首先，在測算利潤率的時(shí)應(yīng)該考慮到開發(fā)建設(shè)期這一隱含的因素，如果開發(fā)期不同，投資收益率相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率也會(huì)不同，在實(shí)際應(yīng)用中這是經(jīng)常被忽略的。例如，某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)期為一年，它的成本利潤率為5%，如果開發(fā)期為兩年，應(yīng)為資金占用期增加了，其成本利潤率按照單利率來算至少為10%，通過這種方式的計(jì)算才能保證收益率相同。其次，由于性質(zhì)不同的資金的占用期限可能不同，所以需要計(jì)算出綜合成本利潤率。筆者認(rèn)為如果采用年收益率的形式計(jì)算開發(fā)利潤，既利于項(xiàng)目間的比較又方便理解，還可以有效避免錯(cuò)誤。
4結(jié)束語
隨著我國房地產(chǎn)市場和評(píng)估理論的迅速發(fā)展，深入研究假設(shè)開發(fā)法的理論，同時(shí)也積累了不少實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。假設(shè)開發(fā)法對于房地產(chǎn)估價(jià)和項(xiàng)目投資決策都有著重大意義，然而在實(shí)際應(yīng)用中應(yīng)多加注意評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)，確保評(píng)估的準(zhǔn)確合理性。
摘 要：目前，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)運(yùn)行情況已經(jīng)逐漸進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。加入WTO后，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)的市場的開放，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)面對的國際、國內(nèi)的競爭和挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)只有從現(xiàn)在起就直面自身的不足，提高管理優(yōu)勢專業(yè)優(yōu)勢，人才優(yōu)勢，樹立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在無情的激烈市場競爭中取勝。本文對我國房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀及方法的比較進(jìn)行了簡論。從我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，著重論述了房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法，以及使用房地產(chǎn)評(píng)估方法中需要注意的問題。希望對我國房地產(chǎn)評(píng)估有所幫助。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀 房地產(chǎn)評(píng)估方法
一、我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展概況
中國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)歷史悠久、源遠(yuǎn)流長，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估思想的萌芽。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生。但在20世紀(jì)50年代至 70年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動(dòng)，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)開始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著擴(kuò)大；基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場失靈，將房地產(chǎn)市場引向理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。
二、我國房地產(chǎn)評(píng)估市場現(xiàn)狀
在我國，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，雖然近年來隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估市場也有較明顯發(fā)展。但是，相對于西方發(fā)達(dá)國家，我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素。
1.管理體系交叉，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展
從我國目前管理體制來看，評(píng)估業(yè)有房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)和資產(chǎn)估價(jià)，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價(jià)人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)估價(jià)師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
2.估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
我國的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。
3.自律不夠
國外房地產(chǎn)估價(jià)一般是依靠估價(jià)師協(xié)會(huì)管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會(huì)有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會(huì)，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會(huì)，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。
4.制約力不夠
對房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺(tái)一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。有的評(píng)估報(bào)告其評(píng)估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價(jià)值，其評(píng)估報(bào)告只有一張紙，沒有評(píng)估程序，沒有計(jì)算過程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評(píng)估報(bào)告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評(píng)估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對于低劣的評(píng)估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評(píng)判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評(píng)估市場，禁錮了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。
三、我國房地產(chǎn)評(píng)估方法
1.成本法
適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值，包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。
所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開發(fā)利潤）×成新率。
2.市場法
比較法是將估價(jià)對象和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。
比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。
3.收益法
按照我國目前的土地出讓政策，應(yīng)對土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析，否則得到的是一種不完全的會(huì)計(jì)利潤，實(shí)際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費(fèi)用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因?yàn)樗郧‘?dāng)?shù)氖找媛剩‘?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日。收益法評(píng)估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實(shí)際上是一種動(dòng)態(tài)法，而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費(fèi)用。
3.4假設(shè)開發(fā)法
運(yùn)用該方法要注意兩個(gè)問題：第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運(yùn)用于開發(fā)完成后價(jià)值和開發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運(yùn)用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價(jià)值的求取。
四、結(jié)論
科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。
【文章摘要】
目前，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值已經(jīng)成為我國資產(chǎn)評(píng)估界的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評(píng)估的背景、投資性房地產(chǎn)評(píng)估過程中的關(guān)鍵事項(xiàng)、不同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的評(píng)估談?wù)効捶ā?
【關(guān)鍵詞】
投資性房地產(chǎn)；評(píng)估；背景；關(guān)鍵事項(xiàng)
1 投資性房地產(chǎn)的評(píng)估背景
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的一些企業(yè)與很多發(fā)達(dá)國家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，我國財(cái)政部借鑒《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），使我國投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算有章可循、有法可依。
國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借鑒了國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定并在公允價(jià)值應(yīng)用方面有限度地進(jìn)行了創(chuàng)新。它的要點(diǎn)是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中分離出來單獨(dú)核算并在報(bào)表中單獨(dú)列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價(jià)值計(jì)量，在會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值在會(huì)計(jì)報(bào)告中反映。
投資性房地產(chǎn)在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中內(nèi)容有所區(qū)別。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經(jīng)營中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備出租的空閑建筑物。在國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉(zhuǎn)讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。
“公允價(jià)值”這個(gè)概念，在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有不同的表述。在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在一項(xiàng)公平交易中自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。
投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。對于采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國際上流行的做法是借助于獨(dú)立第三方――資產(chǎn)評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊會(huì)計(jì)師的首選。
為了對投資性房地產(chǎn)的評(píng)估行為進(jìn)行規(guī)范，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2007年、2009年先后制定并了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》。這兩部規(guī)章的實(shí)施，對于規(guī)范評(píng)估人員的評(píng)估行為，維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人的合法權(quán)益。
2 投資性房地產(chǎn)評(píng)估過程中的關(guān)鍵事項(xiàng)
下面是評(píng)估人員為滿足某上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告披露需要而進(jìn)行的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，我們以此為例，就評(píng)估范圍的確定、評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)及評(píng)估初稿的提交等問題進(jìn)行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達(dá)近二千多項(xiàng)的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項(xiàng)，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。
2.1確定評(píng)估范圍
在這項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應(yīng)由企業(yè)自行確定，但因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對其認(rèn)識(shí)不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊會(huì)計(jì)師協(xié)助確定。注冊會(huì)計(jì)師會(huì)根據(jù)自己對投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個(gè)范圍往往因?yàn)檫^大過多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認(rèn)為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個(gè)短期的行為。注冊會(huì)計(jì)師則認(rèn)為，他們的識(shí)別過程嚴(yán)格地遵循了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。雙方博弈的結(jié)果是注冊會(huì)計(jì)師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫字樓作為投資性房地產(chǎn)。
在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過程中，企業(yè)和注冊會(huì)計(jì)師各有各的判斷，評(píng)估人員本身沒有太多的發(fā)言權(quán)，是被動(dòng)的，但評(píng)估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅(jiān)持的理由?？蛻粽J(rèn)為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會(huì)被認(rèn)為不務(wù)正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評(píng)估太麻煩，但是注冊會(huì)計(jì)師則認(rèn)為自己有責(zé)任判斷企業(yè)的分類是否合理，這是職責(zé)所在。所以要求評(píng)估人員要對會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定必須熟悉。
2.2明確評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)
投資性房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)是市場價(jià)值，雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的是公允價(jià)值，對于本例中的投資性物業(yè)，市場價(jià)值與公允價(jià)值是一致的，市場價(jià)值就是公允價(jià)值，公允價(jià)值就是市場價(jià)值。
投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。
評(píng)估假設(shè)方面，主要問題是用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)租期內(nèi)外租金如何確定問題，特別是如果租期內(nèi)的租金與市場租金明顯不同時(shí)如何處理的問題，這方面需要評(píng)估人員與注冊會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效地溝通。
2.3提交投資性房地產(chǎn)評(píng)估初稿
評(píng)估人員在完成了評(píng)估過程之后，要將評(píng)估初步結(jié)果告知企業(yè)。因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果對企業(yè)的利潤有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過高或過低的評(píng)估結(jié)果，所以需要評(píng)估人員與企業(yè)進(jìn)行有效溝通。
評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)明白，企業(yè)對其物業(yè)的了解有時(shí)比評(píng)估人員深刻。當(dāng)然評(píng)估人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的特殊要求而影響評(píng)估結(jié)果的公允，要進(jìn)行充分的市場調(diào)查，對于確實(shí)存在的客觀事實(shí)必須保持評(píng)估的獨(dú)立性。
3 投資性房地產(chǎn)在不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估
3.1國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，評(píng)估范圍、關(guān)鍵問題及解決方法
國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估通常是出于以下五個(gè)方面的需要：一是企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊會(huì)計(jì)師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值并在審計(jì)報(bào)告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價(jià)值孰低的原則來確定其初始成本時(shí)；三是以非貨幣性交易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價(jià)值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)應(yīng)按轉(zhuǎn)換之日的公允價(jià)值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊會(huì)計(jì)師的審計(jì)報(bào)告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值或該公允價(jià)值無法可靠計(jì)量的原因。
在評(píng)估實(shí)務(wù)中，以第一項(xiàng)和第五項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進(jìn)行評(píng)估工作，評(píng)估人員事前要與注冊會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評(píng)估的目的；要熟悉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會(huì)計(jì)知識(shí)；要熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法及假設(shè)；要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況；要了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)的租約條款。
3.1.1事前與注冊會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評(píng)估的目的
評(píng)估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后，應(yīng)提議召開注冊評(píng)估師、委托人和注冊會(huì)計(jì)師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會(huì)，以了解評(píng)估報(bào)告需要滿足的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。
3.1.2 熟悉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會(huì)計(jì)知識(shí)
隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的逐步實(shí)施，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)會(huì)成為資產(chǎn)評(píng)估行來的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。所以評(píng)估人員應(yīng)盡可能對相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入研究，以便與注冊會(huì)計(jì)師有“共同語言”。
3.1.3熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式
注冊會(huì)計(jì)師運(yùn)用評(píng)估數(shù)據(jù)是為恰當(dāng)?shù)赜?jì)量或披露，所以評(píng)估人員應(yīng)該熟悉在財(cái)務(wù)報(bào)告中評(píng)估對象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價(jià)值還是僅僅是房屋或土地使用權(quán)的價(jià)值？只有弄清楚這一點(diǎn)，才不會(huì)簡單地給出房地一體的評(píng)估結(jié)論，不會(huì)對報(bào)告使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。
3.1.4要與注冊會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)
國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法和重要的評(píng)估假設(shè)，需要說明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是有充足的市場證據(jù)還是依賴了其他因素，即在財(cái)務(wù)報(bào)告中要將評(píng)估人員所采用的評(píng)估方法和所依據(jù)的評(píng)估假設(shè)都進(jìn)行披露。所以，評(píng)估人員必須將評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)等內(nèi)容與注冊會(huì)計(jì)師溝通并在評(píng)估報(bào)告中披露，以便于注冊會(huì)計(jì)師引用。
3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況
與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權(quán)登記來確定權(quán)屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否完整、是否有瑕疵對其公允價(jià)值會(huì)產(chǎn)生重大影響，所以評(píng)估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價(jià)值。
3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)租約條款
一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評(píng)估人員應(yīng)了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內(nèi)和租期外進(jìn)行考慮，在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進(jìn)行計(jì)算，在租期外則按市場租金計(jì)算。
3.2投資性房地產(chǎn)在國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估
3.2.1國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別
與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了采用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
從投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要滿足的條件看，國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在某種程度上限制了市場法以外的其他評(píng)估方法的使用。因?yàn)槠渌脑u(píng)估方法通常有較多的假設(shè)，主觀性較大，容易產(chǎn)生爭議。所以，公允價(jià)值計(jì)量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的可靠性。
3.2.2對評(píng)估的影響
國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別，在后續(xù)計(jì)量、評(píng)估方法和周期性評(píng)估等方面都會(huì)對投資性房地產(chǎn)的評(píng)估產(chǎn)生影響。
后續(xù)計(jì)量方面。對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于公允價(jià)值模式，而國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以成本模式為基準(zhǔn)模式，公允價(jià)值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價(jià)值下不計(jì)提折舊或攤銷，變動(dòng)直接進(jìn)損益，容易帶來利潤操縱，進(jìn)而影響所得稅。
評(píng)估方法方面。在國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，首選的市場比較法。而國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，收益法也是常用的評(píng)估方法之一。
周期性評(píng)估方面。國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，并不需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末都確認(rèn)公允價(jià)值。但在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評(píng)估一次，以滿足會(huì)計(jì)報(bào)告計(jì)量或披露的需要。
摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有了很大的發(fā)展，成為了我國國民經(jīng)濟(jì)中重要的組成部分。其中房地產(chǎn)評(píng)估是與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要行業(yè)，房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展受到房地產(chǎn)市場的影響較大。從目前的情況來看，房地產(chǎn)評(píng)估存在著很多方面的問題，這樣就必須采取相應(yīng)的措施。本文主要對房地產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行了研究。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、評(píng)估、研究
一、引言
近些年來，在我國，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估也得到了很大的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估所在的機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的重要中介，對于房地產(chǎn)行業(yè)市場的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但是現(xiàn)階段，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)營發(fā)展面臨著很多不確定的影響，直接影響著房地產(chǎn)評(píng)估，針對這些不確定的因素就需要采取一系列的措施，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展需要，從而不斷的促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)評(píng)估概念概述
對房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估被叫做房地產(chǎn)評(píng)估，與其他行業(yè)一樣房地產(chǎn)行業(yè)受到相關(guān)部門的監(jiān)督與管理，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量、周圍環(huán)境、價(jià)值、貸款風(fēng)險(xiǎn)等是房地產(chǎn)評(píng)估的主要內(nèi)容和組成部分，房地產(chǎn)的評(píng)估行業(yè)除了其行業(yè)本身特有的特點(diǎn)外，還有高風(fēng)險(xiǎn)性和高技術(shù)性的特點(diǎn)。
三、房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展機(jī)遇
1、國家大力推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的發(fā)展
房產(chǎn)評(píng)估作為房地產(chǎn)的重要中介行業(yè)，國家在政府工作規(guī)劃中對房地產(chǎn)評(píng)估也有明確的文件，要求推動(dòng)包括房地產(chǎn)中介行業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然略有波動(dòng)，但是總體形勢卻是良好的，再加上國家的產(chǎn)業(yè)支持，將會(huì)對房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展起到較好的帶動(dòng)作用。
2、開征房產(chǎn)稅勢在必行
房產(chǎn)稅是我國稅制改革以及調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要措施，而且在一些城市已經(jīng)試行了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅的開征必然會(huì)大量擴(kuò)張房地產(chǎn)市場評(píng)估的業(yè)務(wù)量，對于房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展也具有重要的推動(dòng)作用。
3、商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制需求不斷增加
隨著金融一體化的發(fā)展，金融行業(yè)對于市場風(fēng)險(xiǎn)的控制管理力度越來越大，房地產(chǎn)作為商業(yè)銀行重要的押品，對其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)而調(diào)整商業(yè)銀行的信貸政策，已經(jīng)成為越來越多商業(yè)銀行的基本做法，這也就直接增加了房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估量。
4、國家城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)
我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)仍然處于持續(xù)推進(jìn)中，城鎮(zhèn)化的建設(shè)對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是非常重要的利好，同樣也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在未來一段時(shí)期內(nèi)，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步入高潮，房地產(chǎn)評(píng)估將會(huì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。
四、我國房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展制約問題分析
1、房地產(chǎn)評(píng)估的整體實(shí)力不足
在我國房地產(chǎn)評(píng)估近年來的發(fā)展過程中，雖然數(shù)量迅速增加，但是具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量仍然較少，存在著大量的實(shí)力不強(qiáng)、管理松散的小型房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力不足。此外，在我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中，執(zhí)業(yè)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量少，從事房地產(chǎn)評(píng)估的工作人員學(xué)歷水平與業(yè)務(wù)能力不高，人才成為房地產(chǎn)評(píng)估穩(wěn)定發(fā)展的制約。
2、房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)方式有待完善
受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的影響，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)開展方式也各有不同，一些現(xiàn)代化的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)采取批量評(píng)估以及自動(dòng)評(píng)估等先進(jìn)的業(yè)務(wù)方式，但是大多數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然是采用傳統(tǒng)的人工評(píng)估方式開展房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估，完成一次評(píng)估的程序煩瑣，需要時(shí)間長，因而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的評(píng)估效率不高。
3、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)盈利能力不強(qiáng)
當(dāng)前在我國房地產(chǎn)評(píng)估存在著嚴(yán)重的高成本低收入的問題，造成了房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利能力較差，這主要是由于房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)部競爭無序、激烈。特別是由于房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與委托方利益息息相關(guān)，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了生存不惜采取惡性競爭手段，放棄原則、拉低價(jià)格，造成房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)盈利能力普遍不高。
4、房地產(chǎn)評(píng)估部分機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和客觀性較差
提高房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，首先必須確保獨(dú)立客觀的開展房地產(chǎn)評(píng)估工作。然而一些房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)的工作人員在委托方經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，違背房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估原則，不按照規(guī)定要求進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，造成了評(píng)估結(jié)果的不準(zhǔn)確，損害了房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的形象，更不利于產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。
五、房地產(chǎn)評(píng)估長遠(yuǎn)發(fā)展對策分析
1、嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)的整體實(shí)力水平
對于房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展，應(yīng)該結(jié)合我國不同區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際情況，建立完善相應(yīng)的市場準(zhǔn)入制度，特別是對于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格以及房地產(chǎn)估價(jià)人員的資格認(rèn)證進(jìn)行規(guī)范，可以采取進(jìn)階制度管理房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)機(jī)構(gòu)以及從業(yè)者的整體資質(zhì)，進(jìn)而確保房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及工作人員的能力水平，提升房地產(chǎn)評(píng)估的整體實(shí)力。
2、創(chuàng)新房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作模式
對于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)該逐步依靠技術(shù)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估工作的業(yè)務(wù)升級(jí)，尤其是積極地在房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中引進(jìn)自動(dòng)評(píng)估技術(shù)、批量評(píng)估技術(shù)，通過計(jì)算機(jī)模型的數(shù)據(jù)分析與處理，得出規(guī)范化的數(shù)據(jù)，提高房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，當(dāng)前社會(huì)已經(jīng)步入了大數(shù)據(jù)時(shí)代，在房地產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)開展上，同樣應(yīng)該積極應(yīng)用好大數(shù)據(jù)，依靠數(shù)據(jù)的積累，不斷升級(jí)評(píng)估技術(shù)，準(zhǔn)確地改進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估方式，把握房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展方向，增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場競爭力。
3、優(yōu)化房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利模式
對于房地長評(píng)估而言，應(yīng)該逐步地對盈利模式進(jìn)行改革，對服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行拓展，特別是通過對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的積累與研究，逐步地將房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)向評(píng)估業(yè)務(wù)以及咨詢業(yè)務(wù)方向拓展。首先，應(yīng)該逐步地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)評(píng)估業(yè)務(wù)客戶群體，吸引政府部門以及商業(yè)銀行等大客戶群體，提供優(yōu)質(zhì)的稅基評(píng)估以及押品評(píng)估管理。其次，應(yīng)該注重房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)服務(wù)由單一服務(wù)向平臺(tái)化服務(wù)擴(kuò)展，通過研究報(bào)告等方式，不斷提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的影響力。第三，應(yīng)該注重對房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中積累的大量房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)供應(yīng)服務(wù)，尤其是提供風(fēng)險(xiǎn)管理以及房產(chǎn)定價(jià)等方面的業(yè)務(wù)服務(wù)。通過這些措施，不斷豐富房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的盈利模式，提高房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的生存發(fā)展能力。
4、推動(dòng)行業(yè)立法增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估的客觀公正性
為了確保房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)能夠客觀公正的開展，必須結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，完善相關(guān)法律法規(guī)體系的建設(shè)。通過健全的法律法規(guī)，控制房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)部無原則的惡性競爭行為，有效地約束房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的不正規(guī)行為，進(jìn)一步地減少在房地產(chǎn)評(píng)估過工作中外界的干擾，確保房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)客觀公正的實(shí)施。
5、運(yùn)用先進(jìn)的、科學(xué)的方法
無論運(yùn)用什么樣的方法進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估，都應(yīng)該廣泛的收集最新的信息，采用科學(xué)的方法進(jìn)行研究，對于評(píng)估監(jiān)管的工作更是需要采用科學(xué)的方法來進(jìn)行，在評(píng)估時(shí)要運(yùn)用真實(shí)的數(shù)據(jù)來進(jìn)行評(píng)估。在評(píng)估時(shí)，要采用先進(jìn)的方法借鑒好的經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行評(píng)估，使評(píng)估機(jī)構(gòu)的各個(gè)部門可以相互協(xié)調(diào)，相互監(jiān)督，是各部門合作實(shí)現(xiàn)效益的最大化。從而推進(jìn)該行業(yè)的健康發(fā)展。
六、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)行業(yè)重要的組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)要想健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的跨越發(fā)展，并且作為方地產(chǎn)評(píng)估有關(guān)機(jī)構(gòu)一定要轉(zhuǎn)變自身的定位方向，這樣就可以不斷的推動(dòng)自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從而更加適應(yīng)新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)的市場變化。
摘 要：本文首先分析了房地產(chǎn)評(píng)估存在的問題，論述了房地產(chǎn)評(píng)估的方法，重點(diǎn)分析了如何做好房地產(chǎn)評(píng)估工作。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；存在問題；方法；對策研究
1、房地產(chǎn)評(píng)估存在問題
1.1 不公平競爭和惡性競爭同時(shí)存在。現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分為兩類：①原各級(jí)房管部門成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，脫鉤改制后成為股份制公司。然而，雖然雖然與管理部門脫離了聯(lián)系，但管理部門為了自身利益往往會(huì)把業(yè)務(wù)交給這些公司來完成。②沒有政府背景，按市場化運(yùn)作的評(píng)估公司。它們中有些依附于前者公司，賺取部分利潤，有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場上展開競爭。為了多爭取業(yè)務(wù)，迎合顧客的不合理要求，各評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員多置評(píng)估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或給客戶主管回扣。這樣的過程既損害了國家和集體的合法利益，導(dǎo)致國有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失，使得資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生時(shí)保護(hù)國有資產(chǎn)的目的得不到實(shí)現(xiàn)，同時(shí)擾亂了市場秩序，違背了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)公正、公平、公開的原則。
1.2 評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具評(píng)估報(bào)告的可信度降低。當(dāng)前評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員主要包括兩類：一類是專業(yè)注冊估價(jià)師和估價(jià)人員；二類是非專職的注冊估價(jià)師。自從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)成為合伙制企業(yè)后，正式注冊的房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了評(píng)估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)者或合伙人，他們將主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，對自己的評(píng)估能力要求降低，在評(píng)估報(bào)告模板上進(jìn)行修改，由此出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的可信度大打折扣。
1.3 國外對我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的沖擊較大。中國加入WTO后，加大對外開放程度，使得中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國際接軌，有大量國外的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐國內(nèi)市場。由于國外資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步早，有一百多年的歷史，而且對評(píng)估行業(yè)非常重視，業(yè)務(wù)滲透至各行各業(yè)，發(fā)展非常迅速。無論是思想體系還是方法理論，都較國內(nèi)的先進(jìn)，并且國外機(jī)構(gòu)還具有良好的品牌形象和先進(jìn)的理念，對國內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)展造成很大的沖擊。
2、房地產(chǎn)評(píng)估的方法
2.1 市場比較法。采用市場比較法必須要求房價(jià)相對穩(wěn)定。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房價(jià)取決于他們對市場走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會(huì)在當(dāng)前房價(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房價(jià)。如果市場不穩(wěn)定，房價(jià)暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采用市場比較法就有可能高估房價(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。
2.2 收益還原法。估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房價(jià)。如果在未來的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒有意義，那么收益還原法是最理想的房價(jià)估計(jì)法。事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時(shí)期房價(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會(huì)隨著潮流改變他們對住房增值的預(yù)期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。
2.3 成本估價(jià)法。成本估價(jià)法又稱承包商法，是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)地重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用成本估價(jià)法看起來比較簡單，建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是房價(jià)。成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價(jià)法。
2.4 假設(shè)開發(fā)法。房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑施工費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本(利息)，稅金等，最后扣除地價(jià)，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤。倘若這個(gè)利潤是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會(huì)積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房價(jià)，然后再?zèng)Q定是否開發(fā)，這樣的房價(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。
3、做好房地產(chǎn)評(píng)估的對策研究
3.1 加強(qiáng)行業(yè)管理。
①實(shí)行政企分開。行政行為與評(píng)估業(yè)務(wù)如果混合在一起，評(píng)估機(jī)構(gòu)就變成“陰陽臉”，既是行政管理者，又是經(jīng)營者，大量的評(píng)估業(yè)務(wù)就難以走向市場，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)就永遠(yuǎn)跳不出怪圈。因此要實(shí)行政企分開，與房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的行政職能，如房地產(chǎn)交易，土地出讓、轉(zhuǎn)讓，國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易等或由政府有關(guān)部門直接行使，或由政府委托下屬事業(yè)單位行使，但無論采取哪一種方式都應(yīng)將行政行為與從事評(píng)估的經(jīng)營行為嚴(yán)格劃分。
②加強(qiáng)法制建設(shè)。首先要加強(qiáng)評(píng)估的立法工作，與發(fā)達(dá)的資本主義國家或地區(qū)相比，我們的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠(yuǎn)，因此要盡快制定房地產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升等級(jí)形成法律法規(guī)。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評(píng)估市場違規(guī)違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不合格的評(píng)估報(bào)告屢見不鮮，不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行業(yè)屢禁不止，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處罰，將評(píng)估市場存在的問題降低到最低限度。
3.2 強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
建立和完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。最近幾年出臺(tái)的相關(guān)的法律法規(guī)對房地產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德都有所涉及，但都散落在有關(guān)條款中，內(nèi)容不系統(tǒng)不完善，規(guī)定過于原則不便執(zhí)行。國外對房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德有專門的法律法規(guī)，如估價(jià)師守則對估價(jià)師行業(yè)有詳盡的規(guī)定。我們應(yīng)借鑒國外的做法，制定“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)”，“房地產(chǎn)估價(jià)師守則”等規(guī)定，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為，讓他們明確應(yīng)該怎么做，哪些能做，哪些不能做，做錯(cuò)了應(yīng)受到什么樣的處罰，從而形成一道“緊箍咒”，凡是不能為的就不敢為，約束估價(jià)師的行為，使行業(yè)自律落實(shí)到實(shí)處，從根本上提高評(píng)估行業(yè)的信譽(yù)。
3.3 建立競爭機(jī)構(gòu)。
①開放市場。按照建立統(tǒng)一開放競爭有序的房地產(chǎn)評(píng)估市場的要求，在前述政企分開的前提下制定市場競爭規(guī)則，要取消行業(yè)壟斷和不正當(dāng)?shù)母偁?，承接評(píng)估業(yè)務(wù)要由委托單位依據(jù)其業(yè)務(wù)大小和難易程度自由選擇相應(yīng)等級(jí)和信譽(yù)高的評(píng)估機(jī)構(gòu)。尤其是管理部門或有行政職能的評(píng)估所不得指定評(píng)估機(jī)構(gòu)，不得刁難其他評(píng)估所所做的評(píng)估報(bào)告。特大評(píng)估項(xiàng)目可以選擇幾家相應(yīng)等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)投標(biāo)或議標(biāo)，將投標(biāo)單位的等級(jí)、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)、經(jīng)營實(shí)力、業(yè)績、收費(fèi)、服務(wù)等條件以打分制的形式進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)，高分者中標(biāo)。
②機(jī)構(gòu)獨(dú)立。根據(jù)“公司法”和“房地產(chǎn)法”的要求，所有評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的中介組織，第一步可成立有限責(zé)任公司，待條件成熟時(shí)可過渡到無限責(zé)任公司?，F(xiàn)有事業(yè)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與行政部門脫鉤，推動(dòng)評(píng)估機(jī)構(gòu)走向市場，讓他們獨(dú)立地承接評(píng)估業(yè)務(wù)，在市場競爭中或生存發(fā)展，或落伍淘汰，讓強(qiáng)的更強(qiáng)，差的消亡，通過市場競爭促使評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員提高其業(yè)務(wù)水平。
③責(zé)任加大。與評(píng)估機(jī)構(gòu)的法人地位相適應(yīng)要建立賠償責(zé)任和保險(xiǎn)制，并應(yīng)允許注冊估價(jià)師實(shí)行高薪制。如果評(píng)估所作業(yè)失誤給委托單位造成損失，委托單位可以依法上訴要求賠償損失。評(píng)估機(jī)構(gòu)在承擔(dān)賠償責(zé)任后可追索有關(guān)估價(jià)人員責(zé)任，但是賠償責(zé)任必須以評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員向保險(xiǎn)公司投保作為保證。由于估價(jià)師個(gè)人難以全部承擔(dān)責(zé)任，而評(píng)估機(jī)構(gòu)全部承擔(dān)又不利于估價(jià)師責(zé)任到位，因此應(yīng)規(guī)定如果評(píng)估出現(xiàn)失誤評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員各承擔(dān)一定比例的保險(xiǎn)賠償，具體比例可商定。這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師除完成資格登記和注冊登記外，還必須向保險(xiǎn)公司投保簽約，而保險(xiǎn)公司一般不會(huì)與未經(jīng)登記素質(zhì)不高且經(jīng)常出錯(cuò)或違反職業(yè)道德的評(píng)估機(jī)構(gòu)及其估價(jià)師簽約，委托單位也不會(huì)委托不投保的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，這就迫使估價(jià)師提高專業(yè)水平，敬職敬業(yè)，遵守職業(yè)道德，同時(shí)也促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，約束估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為，這就有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師整體素質(zhì)的提升。
4、結(jié)束語
總之，隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種問題也接踵而至。因此，在取得成就的同時(shí)，更要認(rèn)清房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)目前的現(xiàn)狀、所面臨的問題，在實(shí)際運(yùn)用中合理的應(yīng)對，使評(píng)估行業(yè)平穩(wěn)、和諧、健康的發(fā)展。
【摘要】隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的開放，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面對的國際、國內(nèi)的競爭和挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)只有從現(xiàn)在起就面對自身的不足，提高管理、專業(yè)、人才優(yōu)勢，樹立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在日益激烈的市場競爭中運(yùn)籌帷幄、取勝于人?；诖耍疚膶Ψ康禺a(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題進(jìn)行了研究，并提出了一些解決的對策。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)問題 對策
房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價(jià)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時(shí)間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、制定了房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律規(guī)章
國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)及估價(jià)師的地位，完善了評(píng)估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。
2、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)評(píng)估市場和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)
從2000 年6 月國務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。
3、房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大
在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題
1、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題不明確
我國的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和工作人員沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業(yè)務(wù)來源依舊是原來的業(yè)務(wù)部門，與原來的主管部門依舊有著聯(lián)系?，F(xiàn)實(shí)社會(huì)中，房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)幾乎全部是有限責(zé)任公司，因?yàn)?，只有這樣，有限責(zé)任公司的出資人不會(huì)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。我國的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營效率低，主要的原因就是受有限責(zé)任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經(jīng)營狀況就很難做到盡職盡責(zé)。這樣就導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的運(yùn)營效率不高。
2、相關(guān)法律制度不健全
我國房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，但是仍舊處于發(fā)展的初級(jí)階段。很多評(píng)估機(jī)構(gòu)是由政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所改制而來，它們借助政府的關(guān)系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業(yè)務(wù)。目前，針對評(píng)估師，沒有一部有針對性的法律來進(jìn)行規(guī)范。在房地產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)法律法規(guī)中，實(shí)施的細(xì)則還不健全，對不同用途的房地產(chǎn)，也沒有相應(yīng)的針對性強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
3、估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
(1)估價(jià)師考試較注重理論考核，對學(xué)歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。
(2)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于巾級(jí)職稱的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。
(3)估價(jià)師再教育缺乏。我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。
4、社會(huì)公信力不高
由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評(píng)估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與市場價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評(píng)估結(jié)果損害國家利益。
促進(jìn)我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的對策
1、加強(qiáng)市場環(huán)境監(jiān)管
采取有效措施，切實(shí)加強(qiáng)對市場環(huán)境的監(jiān)管力度。通過整頓和加強(qiáng)有關(guān)部門的監(jiān)管，為房地產(chǎn)評(píng)估市場創(chuàng)造一個(gè)公平和良好的競爭環(huán)境。維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的獨(dú)立性，保證房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)不受外界因素的干擾，確保評(píng)估結(jié)果的龔振興和獨(dú)立性。努力完善房地產(chǎn)評(píng)估市場的監(jiān)管規(guī)則，針對違規(guī)的行為，制定相應(yīng)的嚴(yán)格的查處辦法。針對那些在評(píng)估過程中弄虛作假的機(jī)構(gòu)，取消其房地產(chǎn)評(píng)估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。
2、完善法律法規(guī)體系建設(shè)
為了保證房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不平等競爭問題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作
為了提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍?dòng)產(chǎn)鑒定師資格三級(jí)考試制度以及美國的資深、非資深二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國的客觀實(shí)際，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評(píng)估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價(jià)師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識(shí)面，實(shí)行定量錄取等。
4、推進(jìn)信用體系建設(shè)
目前，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)建立和使用，但是二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個(gè)信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用狀況。對各級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行誠信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，建立估價(jià)行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價(jià)行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法、獨(dú)立、公正的評(píng)估市場氛圍。
總結(jié)
我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評(píng)估業(yè)務(wù)量的顯著增長，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當(dāng)然只有完善對房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。
