時間：2022-05-28 10:46:58
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摘要：筆者通過本文闡述了房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育的現(xiàn)狀，分析了現(xiàn)行房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育中存在的問題，最后從行業(yè)學會、估價公司、估價師個人、高等院校和社會機構(gòu)等不同層面提出了解決問題的對策。
關鍵詞：房地產(chǎn)估價師；繼續(xù)教育；現(xiàn)狀；問題；對策
房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育是指取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書后，房地產(chǎn)估價師所接受的各種各樣的教育，是對房地產(chǎn)估價師進行知識更新、補充、拓展和能力提高的一種高層次的追加教育。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育的目的是為了更新補充知識，擴大視野、改善知識結(jié)構(gòu)、提高創(chuàng)新能力，以適應科技發(fā)展、社會進步和本職工作的需要。
一、房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育目前大致分為兩類：一是強制性繼續(xù)教育，二是自愿式繼續(xù)教育。
1.強制式繼續(xù)教育。強制式繼續(xù)教育由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會（以下簡稱中房學）組織，采用學時制，要求注冊房地產(chǎn)估價師在每一注冊有效期內(nèi)（3年為一個注冊期）應當接受120學時的繼續(xù)教育，未完成者到期后將不能注冊、不能執(zhí)業(yè)。繼續(xù)教育分為必修課和選修課，必修課和選修課各為60學時。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會組織實施各為30學時的必修課和選修課的繼續(xù)教育，主要采用網(wǎng)絡視頻教育的模式開展；其余各為30學時的必修課和選修課的繼續(xù)教育，由省級學會或協(xié)會組織實施，選修課采用網(wǎng)絡視頻教育模式、必修課一般采用現(xiàn)場面授方式開展。
2.自愿式繼續(xù)教育。自愿式繼續(xù)教育，一種是由房地產(chǎn)估價公司自行組織，依據(jù)各公司情況不同，包括半年度、年度、專題業(yè)務培訓，一般不強制要求，也沒有學時限定，一般采用現(xiàn)場面授方式開展。大型房地產(chǎn)估價師公司一般會定期開展培訓，而小型公司限于時間、經(jīng)費等往往較難開展；另一種是房地產(chǎn)估價師本人根據(jù)個人需要，自行選擇學習內(nèi)容、學習時間、學習方式等提高個人專業(yè)知識和專業(yè)能力，從而更好地開展估價工作。
二、房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育目前存在的主要問題
1.強制式繼續(xù)教育中存在的問題。
1.1學習動機偏差。由于執(zhí)業(yè)注冊的需要，部分學員在參加強制性繼續(xù)教育時抱著混學時的態(tài)度，上課時曠課、遲到早退、找人替課現(xiàn)象時有發(fā)生，從而使得繼續(xù)教育變成例行公事，導致學習效果不理想。
1.2針對性不強。由于房地產(chǎn)估價師專業(yè)技術(shù)上已達到了一定的層次和水平，希望通過繼續(xù)教育查漏補缺、增強估價中實戰(zhàn)能力，而每個學員的知識、能力各不相同，但學會統(tǒng)一的繼續(xù)教育很難滿足所有學員的不同要求，眾口難調(diào)，導致學習效果大打折扣。
1.3教育形式單一。不管是網(wǎng)絡教育還是課堂面試，缺少交流互動的過程，教育過程缺少對多樣化實際案例的探討，房地產(chǎn)估價師參與度不高，效果不顯著。
2.自愿式繼續(xù)教育中存在的問題。
2.1教學人員單一。一般估價公司培訓時由內(nèi)部房地產(chǎn)估價師擔任授課教師，一方面帶來教育的便利性和低成本性，另一面限于個人的經(jīng)驗和精力，可能帶來對估價的理解可能不夠深刻或有偏頗。
2.2師資力量薄弱。如果說大型公司由于與行業(yè)部門接觸緊密、專業(yè)人員較多，較易開展內(nèi)部培訓的話，中小型公司由于師資缺乏、業(yè)務單一，較難針對性地開展繼續(xù)教育，即使估價師有學習的強烈愿望，也不知從何學起。
2.3學習渠道狹窄。由于估價行業(yè)發(fā)展時間較短，尚沒有形成系統(tǒng)完整的學習方案，并且由于涉及業(yè)務的競爭，各估價公司技術(shù)人員之間缺乏交流，房地產(chǎn)估價師學習的渠道較為狹窄。
三、房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育未來發(fā)展對策
針對房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育中存在的問題，筆者考慮從行業(yè)學會、估價公司、估價師個人、高等院校、社會機構(gòu)等多方面進行改革。
1.行業(yè)學會。中房學及各省學會應改變原有行政管理的模式，真正變身成為房地產(chǎn)估價公司和房地產(chǎn)估價師服務的基地、娘家人。①加強對估價師培訓需求的調(diào)研，切實了解估價師的需求，提出適合房地產(chǎn)估價師學習的時間、方式、內(nèi)容；②按不同估價師的需求分專題針對性的開展繼續(xù)教育；③多開展典型案例實超培訓；④建立房地產(chǎn)估價公共技術(shù)數(shù)據(jù)庫，引導估價師自主學習等。
2.估價公司。估價公司應視估價師為公司最寶貴的財富，分布單位和個人兩個角度考慮，對估價師開展繼續(xù)教育。①分析每位估價師的知識和技能，結(jié)合公司目標，制訂有針對性個人培訓計劃；②分不同知識點、技能點增加外聘專業(yè)教師；③建立公司內(nèi)部的估價技術(shù)數(shù)據(jù)庫特別是模板數(shù)據(jù)庫，方便估價師隨時隨地查閱學習。
3.估價師個人。結(jié)合公司的業(yè)務，估價師按照循序漸進的原則開展繼續(xù)教育。（1）對自己的知識結(jié)構(gòu)進行自我評價，確定學習需求，制定學習目的，尋找并開展合適的學習活動；（2）加入能解決工作實際技術(shù)問題的人際圈；（3）建立屬于估價師個人的知識庫，便于查漏補缺，隨時隨地學習。
4.高等院校。高等院校，不僅承擔著初級人才的培養(yǎng)任務，更擔負著專業(yè)科學研究、社會服務的重任。①專業(yè)教師應走進企業(yè)第一線，總結(jié)和批量傳播估價新知識、新技能；②對各公司估價師碰到工作難點，進行一對一的解疑釋惑；③對于普遍性的專業(yè)問題，可以將解決問題的思路方法上網(wǎng)共享。5.社會機構(gòu)。目前社會機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價師考前培訓的很多，但從事繼續(xù)教育的并不多，但機構(gòu)培訓也有其優(yōu)勢。①市場化運作，可以很好地滿足估價機構(gòu)和估價師繼續(xù)教育的個性化要求；②可以組織到各領域的專家學者，進行深入的講解和剖析；③可以組織系統(tǒng)化的教材和隨時總結(jié)估價經(jīng)驗。
進一步規(guī)范存量房交易稅收秩序，區(qū)地稅局要加大對存量房交易稅收征管的執(zhí)法力度。營造公平的稅收環(huán)境。對納稅人采取“陰陽合同”方式瞞報交易價格偷逃稅款的行為，要依法進行查處；涉嫌犯罪的要移送司法機關依法進行處理。
杜絕“陰陽合同”現(xiàn)象，為加強存量房交易稅收征收管理。減少稅收流失，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》國辦發(fā)〔某〕1號）財政部國家稅務總局關于推進應用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》財稅〔2010〕105號）和《某市地方稅務局某市財政局某市物價局關于應用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》渝地稅發(fā)〔某〕139號）等有關文件規(guī)定，經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)就推進應用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管有關工作交流如下：
一、提高認識,統(tǒng)一思想。
深化財稅體制改革、完善地方稅體系的重要內(nèi)容，開展應用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要舉措。也是杜絕“陰陽合同”堵塞稅收漏洞、增加財政收入的有效手段。各鎮(zhèn)街及有關單位要統(tǒng)一思想，提高認識，積極支持開展房地產(chǎn)估價技術(shù)的研究與應用，加強存量房交易稅收征管工作。
二、形成合力,精心組織。
由區(qū)委常委、區(qū)政府黨組成員宋葵任組長，成立區(qū)房地產(chǎn)估價技術(shù)研究與應用工作領導小組。區(qū)地稅局、區(qū)發(fā)改委、區(qū)財政局、區(qū)城鄉(xiāng)建委、區(qū)房管局、區(qū)國土分局、區(qū)規(guī)劃分局為成員單位。
辦公室設在區(qū)地稅局，領導小組下設辦公室。區(qū)地稅局局長閻健任主任，稅政科科長霍永紅任副主任，辦公室成員由區(qū)地稅局相關人員和某同誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司部分人員組成。領導小組負責指導全區(qū)房地產(chǎn)估價技術(shù)的研究與應用，強化存量房交易稅收的征收管理。
區(qū)地稅局：負責組織開展房地產(chǎn)市場稅源調(diào)查、數(shù)據(jù)采集與建庫、制訂評估技術(shù)標準、開發(fā)和完善評估系統(tǒng)、建立爭議處理機制、依法征收存量房交易稅收等工作。
參與評估政策制訂。區(qū)財政局：負責組織、協(xié)調(diào)并提供工作經(jīng)費保障。
區(qū)發(fā)改委：負責對存量房交易計稅價格爭議進行價格認定工作。
協(xié)助開展評估技術(shù)標準制訂及相關評估參數(shù)論證等工作。區(qū)國土分局、區(qū)房管局：負責提供房屋交易數(shù)據(jù)信息及房屋產(chǎn)權(quán)證的查詢。
區(qū)城鄉(xiāng)建委：協(xié)助開展房屋建安造價、成本費用等測算和論證工作。
區(qū)規(guī)劃分局：協(xié)助做好電子地圖建設等工作。
三、穩(wěn)步實施,完善體系。
制訂適合本地的房地產(chǎn)交易價格評估技術(shù)標準，區(qū)地稅局會同區(qū)發(fā)改委、城鄉(xiāng)建委、財政、國土、房管、規(guī)劃等有關部門。建立存量房交易價格評估系統(tǒng)，組織專家對存量房交易價格評估系統(tǒng)進行評審，待軟件定型后，按照“循序漸進、穩(wěn)步實施”原則，從2012年1月1日起實現(xiàn)存量房交易價格評估系統(tǒng)推廣應用。正式上線運行存量房交易價格評估系統(tǒng)后，應全面取消房屋交易政府計稅指導價格。對存量房交易環(huán)節(jié)征稅，區(qū)地稅局應通過存量房交易價格評估系統(tǒng)對交易存量房進行全面評估，以評估價比對分析納稅人的申報價格。申報價格高于評估價的以申報價格作為計稅價格；申報價格明顯低于評估價又無正當理由的以評估價作為計稅價格。
四、完善服務,加強宣傳。
尤其是對“陰陽合同”風險宣傳，區(qū)有關部門應積極配合區(qū)地稅局開展存量房交易稅征收政策宣傳。要通過辦稅服務廳、互聯(lián)網(wǎng)等多種途徑為納稅人提供政策咨詢服務，為誠信納稅營造良好的環(huán)境和氛圍。要建立計稅價格爭議解決機制，以提高征管效率、評估的社會公信力和納稅遵從度。有關部門在開展涉稅房地產(chǎn)交易價格認定工作中，不得以任何名義向納稅人收取費用。
一、房地產(chǎn)估價行業(yè)的現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步于上世紀80年代中期。由于行業(yè)起步較晚及我國的特殊國情,整個房地產(chǎn)估價行業(yè)一直處于政府主導的狀態(tài),因而具有濃厚的行政色彩,其應用范圍也相對狹窄。近年來,房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易活動以及房地產(chǎn)與資本市場的結(jié)合日益頻繁,房地產(chǎn)估價業(yè)務得到了廣泛的拓展,服務對象和服務形式也日趨多樣化,使得房地產(chǎn)估價服務成為涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)個人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟活動中小可缺少的基礎性工作。
我國的房地產(chǎn)評估從無到有,已發(fā)展為一個富有生命力的朝陽行業(yè)。2008年,我國房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員已經(jīng)超過25萬人,取得房地產(chǎn)估價師資格的人員約3.7萬人,約3.3萬人注冊執(zhí)業(yè),房地產(chǎn)估價機構(gòu)近5000家,其中一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)168家,一批具有高素質(zhì)的房地產(chǎn)評估師隊伍已經(jīng)基本形成,估價機構(gòu)的業(yè)務活動也進入了市場競爭。
但是,由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快,估價機構(gòu)和從業(yè)人員的素質(zhì)還不能完全適應社會的需要,一些非市場化和有悖于估價獨立、客觀、公平原則行為的出現(xiàn),制約著房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題
(一)有關房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和管理體制建設尚不健全。
目前在房地產(chǎn)估價中存在許多行業(yè)的估價機構(gòu),一些估價機構(gòu)并沒有完全走專業(yè)化的道路,一些估價機構(gòu)和從業(yè)人員缺乏自律和執(zhí)業(yè)能力。國家雖然制定了一些相關的法律法規(guī),但基本上是針對供給主體的約束,對估價市場構(gòu)成中的需求和協(xié)調(diào)等主體的約束性法規(guī)尚未建立。而目前需求主體對房地產(chǎn)估價市場的影響較大,因而只約束供給主體,不但無法維護正常的市場秩序,反而會給供給主體增加許多麻煩,以致影響房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。
(二)行業(yè)監(jiān)管不力。
審批管理部門把關不到位,流于形式。不少從事業(yè)務的估價機構(gòu),工商局未經(jīng)嚴格審查隨意發(fā)放《營業(yè)執(zhí)照》,缺乏規(guī)定數(shù)量的專職估價師,估價師在注冊時開具虛假的勞動人事檔案虛假轉(zhuǎn)移證明和社會保險證明,只要估價師數(shù)量達標,均許可通過其資質(zhì),而且長期缺乏業(yè)務監(jiān)管,造成“非法”的估價機構(gòu)數(shù)量泛濫,具有執(zhí)業(yè)資格的估價師通過掛靠形式淪為“假”估價師。
(三)房地產(chǎn)估價市場不規(guī)范。
目前部分脫鉤改制的評估機構(gòu)憑借與原管理部門的關系,同時兼營事業(yè)性評估和中介性評估,背離了脫鉤改制的目標而一些行政部門則對執(zhí)業(yè)活動進行行政干預,與之產(chǎn)生了權(quán)錢的交易,超出了行政機構(gòu)本身的行政職權(quán),引發(fā)了市場的不公平競爭。
由于估價機構(gòu)的“非法”成立、估價師的非法掛靠,導致出現(xiàn)“印章隨便蓋、簽名隨便代”的虛假估價報告。為了迎合委托方的不合理要求,《房地產(chǎn)估價規(guī)范》形同虛設,估價機構(gòu)普遍存在重視業(yè)務招攬、忽視報告質(zhì)量的情況,歪曲甚至捏造事實的“客戶定價法”成了估價方法中無奈的方法。
同時也有一些估價機構(gòu)為了多爭取業(yè)務,估價機構(gòu)之間往往在評估結(jié)果和收費上大打價格戰(zhàn)、關系戰(zhàn)、回扣戰(zhàn),形成了估價機構(gòu)的惡性競爭,導致估價收費越來越低,回扣形式的商業(yè)賄賂戲愈演愈烈。
三、房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展建議
(一)完善法律法規(guī)體系。
完善法律法規(guī)體系,并且法律法規(guī)的建設要有利于房地產(chǎn)評估業(yè)的長遠發(fā)展。當前我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)的各個方面的法律法規(guī)都不太健全,某此領域甚至是空白的。為了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展,應該頒布相關的一此法律規(guī)范,從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題,實行統(tǒng)一管理;解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的竟爭問題,實現(xiàn)真正的政企分開,使評估行業(yè)健康有序地竟爭;解決房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德不高問題,提高房地產(chǎn)估價師的責仟感和風險意識;解決房地產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理問題,規(guī)范房地產(chǎn)評估力一法和程序。
(二)建立健全行業(yè)協(xié)作,共同監(jiān)管體制。
由于受我國體制所限,房地產(chǎn)估價師、資產(chǎn)估價師、土地估價師各出自不同的行政主管部門,房地產(chǎn)估價師主管部門是建設部,資產(chǎn)估價師主管部門是財政部,而土地估價師主管部門是國土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同,但“三師”的職能卻有許多共同之處,估價業(yè)務領域沒有非常明顯的分界線,相反“三師”間估價業(yè)務的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面,給估價執(zhí)業(yè)人員的管理帶來了不小的難度,所以我們應盡快促使房地產(chǎn)估價師行業(yè)組織、資產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會及土地估價師協(xié)會三會聯(lián)盟,相互協(xié)作,共同監(jiān)管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價師掛靠現(xiàn)象,還能進行相互間技術(shù)交流,促進行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
(三)培養(yǎng)高素質(zhì)人才,提高執(zhí)業(yè)水平。
房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展壯大,要求執(zhí)業(yè)人員整體素質(zhì)不斷提高。房地產(chǎn)估價師應積極提高業(yè)務素質(zhì),在理論研究、實務分析、政策法規(guī)、學術(shù)與國外動態(tài)等力面進行培訓和學習,還應強調(diào)的是,作為房地產(chǎn)估價師,不應僅僅鉆研業(yè)務知識,還應強化法律意識,嚴格把握合法與違法的界限。
最高人民法院分別于2001年11月16日、2002年2月22日出臺了《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》以及《關于人民法院對外委托司法鑒定管理規(guī)定》的司法解釋。國家司法部自2000年以來陸續(xù)出臺了《司法鑒定機構(gòu)登記管理辦法》、《司法鑒定人管理辦法》等規(guī)章及規(guī)范性文件。目前已有黑龍江、重慶、吉林、深圳、四川等十幾個省市頒布了地方性的《司法鑒定管理條例》。上述各個部門和機關分別出臺的地方性法規(guī)、部門規(guī)章以及有關司法解釋，其目的均是為了規(guī)范司法鑒定活動，并且在一定程度上也起到了規(guī)范司法鑒定人和司法鑒定機構(gòu)的鑒定活動。但是，我們也應當看到，上述地方性法規(guī)、部門規(guī)章以及有關司法解釋相互之間存在著相當多的矛盾和沖突，將司法鑒定當中的房地產(chǎn)估價與一般的資產(chǎn)評估、涉案物品的價格鑒定相混淆，并且在涉及司法鑒定中的房地產(chǎn)估價的機構(gòu)管理、鑒定人的資格以及與現(xiàn)有管理體制的銜接方面均未有周詳?shù)目紤]與制度設計。
一、房地產(chǎn)估價司法鑒定的性質(zhì)
房地產(chǎn)估價司法鑒定屬于經(jīng)濟鑒證類行業(yè)，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：國家實行房地產(chǎn)價格評估制度；國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。相應地，建設部、國土資源部分別出臺了規(guī)章和一系列規(guī)范性文件，實行了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試制度和注冊制度。但是，房地產(chǎn)估價除了《城市房地產(chǎn)管理法》的兩條原則性規(guī)定之外，無法可依。有關房地產(chǎn)估價的司法鑒定，各個部門、各個省市更是各行其是，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的管理。自2002年開始，最高人民法院按照《關于人民法院對外委托司法鑒定管理規(guī)定》的有關規(guī)定建立司法鑒定人名冊，幾乎與此同時，各地的司法行政部門按照當?shù)氐牡胤叫苑ㄒ?guī)的規(guī)定、司法部《司法鑒定機構(gòu)登記管理辦法》和《司法鑒定人管理辦法》的有關規(guī)定陸續(xù)司法鑒定人名冊。由此可以看出，我國在司法鑒定人的模式選擇上采取的是大陸法系國家的鑒定權(quán)主義，即由國家有權(quán)部門核準并頒發(fā)從事司法鑒定的資格證書，并且建立司法鑒定人名冊。法院在特殊情況下才能從司法鑒定人名冊以外選聘專家臨時從事司法鑒定。作為經(jīng)濟鑒證類中介機構(gòu)，房地產(chǎn)估價司法鑒定也應當與其他各類鑒定一并納入司法鑒定人名冊統(tǒng)一管理，只是因其行業(yè)的行政管理可能涉及多個部門，而需要在管理體制上進行創(chuàng)新。
國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對于房地產(chǎn)估價的定義：專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判斷的活動。對于司法鑒定的概念，一般認為是指司法鑒定機構(gòu)接受司法機關和公民、法人或其他組織的委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關的專門性問題進行科學檢驗、判斷并作出結(jié)論的活動。由此，可以給房地產(chǎn)估價司法鑒定作如下定義：具備房地產(chǎn)估價司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機構(gòu)接受司法機關和公民、法人或其他組織的委托，指派具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價師對委托估價的房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算、判斷并作出結(jié)論的活動，房地產(chǎn)估價師除遵循普通房地產(chǎn)估價的有關規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應當履行出庭義務，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當事人的質(zhì)證。
（一）房地產(chǎn)估價司法鑒定與涉案物品價格鑒定的關系
據(jù)筆者掌握的資料，與涉案物品價格鑒定有關的規(guī)范性文件主要包括：國家計委、最高人民法院、最高人民檢察院、公安部（計辦[1997]808號）《扣押、追繳、沒收物品估價管理辦法》；國家計委（計價費[1996]2654號）《價格評估管理辦法》；國家計委（計價費[1996]2655號）《價格評估機構(gòu)管理辦法》；國家計委（計價費[1998]775號）《涉案物品價格鑒定復核裁定管理辦法》；國家計委（計價費[1998]776號）《涉案物品價格鑒定分級管理實施辦法》。全國各地有部分省市針對涉案物品價格鑒定出臺了地方性法規(guī)。2000年前后國家推動的經(jīng)濟鑒證類中介機構(gòu)脫鉤改制，由于清理整頓辦公室最后未將涉案物品價格鑒定納入經(jīng)濟鑒證類中介行業(yè)，繼續(xù)保留其事業(yè)單位性質(zhì)，各級物價部門按照行政級別分別設立的價格鑒定中心（或事務所）得以保留而未進行脫鉤改制。
就現(xiàn)有的涉及涉案物品價格鑒定的地方性法規(guī)、其他規(guī)范性文件的有關規(guī)定，以及各地價格鑒證中心（或事務所）的實際情況來看，涉案物品價格鑒定存在以下幾個主要問題：1.未解決涉案物品價格鑒定的性質(zhì)和定位。2000年前后經(jīng)濟鑒證類中介機構(gòu)脫鉤改制雖未涉及物品價格鑒定行業(yè)，各地物價部門設立的價格鑒證中心（或事務所）得以繼續(xù)保留其事業(yè)單位性質(zhì)。但是，當時分管經(jīng)濟鑒證類中介機構(gòu)脫鉤改制的領導只是同意“暫時保留其事業(yè)單位性質(zhì)，待條件成熟時再脫鉤改制納入中介機構(gòu)管理”。涉案物品價格鑒定，從本質(zhì)上講，應當屬于經(jīng)濟鑒證類中介行業(yè)，并且應歸屬于司法鑒定當中。
2.對涉案物品價格鑒定進行了任意擴大的解釋。最初的涉案物品價格鑒定，本來只涉及刑事案件，并且是就刑事案件當中的動產(chǎn)而言。計辦[1997]808號《扣押、追繳、沒收物品估價管理辦法》第2條規(guī)定：“人民法院、人民檢察院、公安機關各自管轄的刑事案件，對于價格不明或者價格難以確定的扣押、追繳、沒收物品需要估價的，應當委托指定的估價機構(gòu)估價。案件移送時，應當附有《扣押、追繳、沒收物品估價鑒定結(jié)論書》。”實際工作中，各級物價部門按照行政級別分別設立的價格鑒定中心（或事務所）將涉案物品價格鑒定從刑事案件擴大到民事案件和行政處罰，從歸屬于動產(chǎn)的“物品”擴大到不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)。
3.存在地方性法規(guī)、部門規(guī)章之間的沖突。不但原國家計委、建設部、國土資源部、財政部、司法部針對包括資產(chǎn)評估（不動產(chǎn)估價）等經(jīng)濟鑒證類中介行業(yè)管理出臺的部門規(guī)章之間和其他規(guī)范性文件之間存在矛盾和沖突，還存在地方性法規(guī)之間的沖突、部門規(guī)章與地方性法規(guī)之間的沖突。舉四川省的現(xiàn)實狀況為例，四川省第九屆人民代表大會常務委員會第十一次會議審議通過《四川省涉案物品價格鑒定管理條例》，四川省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議審議通過《四川省司法鑒定管理條例》。筆者認為，這兩個地方性法規(guī)是有一定沖突的，在涉案物品價格鑒定與司法資產(chǎn)評估的范圍、從業(yè)主體、主管部門等諸多方面存在矛盾，并且有關涉案物品價格鑒定與司法資產(chǎn)評估的地方性法規(guī)與不動產(chǎn)估價、資產(chǎn)評估的部門管理規(guī)章有沖突。
總之，涉案物品價格鑒定應歸屬于經(jīng)濟鑒證類中介行業(yè)，歸入司法鑒定的類別當中，它可以被房地產(chǎn)估價司法鑒定（針對不動產(chǎn)）和司法資產(chǎn)評估（針對動產(chǎn)、無形資產(chǎn)）所替代。即使暫時不能取消涉案物品價格鑒定，也應將其限制在刑事案件當中涉及動產(chǎn)的價格鑒定。當然，要從根本上理順房地產(chǎn)估價司法鑒定與涉案物品價格鑒定之間的關系，消除與此相關的地方性法規(guī)、部門規(guī)章之間的沖突，有賴于全國人大盡快出臺《司法鑒定法》，通過立法從根本上解決問題。
（二）房地產(chǎn)估價司法鑒定與一般房地產(chǎn)估價、資產(chǎn)評估的關系
廣義地講，資產(chǎn)評估包括了房地產(chǎn)估價，因為廣義的資產(chǎn)肯定包括房地產(chǎn)在內(nèi)。受制于個人的知識和能力的局限，同時以西方發(fā)達國家評估行業(yè)的發(fā)展歷程來看，沒有可能通過考取一個評估資格就可以評估包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)和無形資產(chǎn)在內(nèi)的各種資產(chǎn)的全能的評估師。結(jié)合《城市房地產(chǎn)管理法》關于國家實行房地產(chǎn)價格評估制度、國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度的規(guī)定，人事部、財政部組織考試的資產(chǎn)評估師資格，定位在對于動產(chǎn)和無形資產(chǎn)的評估比較合適，人事部、建設部組織考試的房地產(chǎn)估價師資格定位在對于不動產(chǎn)的評估。因此，雖然廣義的資產(chǎn)評估包括了房地產(chǎn)估價，但資產(chǎn)評估師專司對于動產(chǎn)和無形資產(chǎn)的評估，房地產(chǎn)估價師專司對于不動產(chǎn)的評估。
筆者認為，房地產(chǎn)估價司法鑒定（為訴訟、仲裁、行政裁決服務）屬于第二類房地產(chǎn)估價，立足于為解決房地產(chǎn)糾紛服務，不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)保險所涉及的一般房地產(chǎn)估價，它對于估價機構(gòu)和估價師有更高的要求，即要求有更高的執(zhí)業(yè)水準和更好的職業(yè)道德操守，普通的估價師和資質(zhì)一般的估價機構(gòu)不能勝任這一類的估價，因為其公信力不夠。因此，有必要對房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)進行分等定級，實行執(zhí)業(yè)資格的二次準入，以確定資質(zhì)較好的估價機構(gòu)當中的資深房地產(chǎn)估價師從事房地產(chǎn)估價司法鑒定。而地方性法規(guī)和部門規(guī)章當中的“司法資產(chǎn)評估”、“涉案物品價格鑒定”均不夠明確，司法鑒定的類別應當區(qū)分為房地產(chǎn)估價司法鑒定、動產(chǎn)評估司法鑒定、無形資產(chǎn)評估司法鑒定。人事部、原國家計委組織考試的價格鑒證師資格，可按一定方式與資產(chǎn)評估師并軌，從現(xiàn)有的資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估師當中篩選出合格的機構(gòu)和人員，從事動產(chǎn)評估司法鑒定和無形資產(chǎn)評估司法鑒定。
二、房地產(chǎn)估價司法鑒定現(xiàn)實狀況
房地產(chǎn)估價司法鑒定的鑒定結(jié)論作為解決糾紛的法定證據(jù)，對訴訟、仲裁的公正性起著十分重要乃至決定性的作用。但由于我國至今尚無一部專門規(guī)范司法鑒定活動的法律，房地產(chǎn)估價司法鑒定與其他類別的司法鑒定一樣，存在著鑒定機構(gòu)設置分散、鑒定機構(gòu)缺乏獨立性、鑒定程序不規(guī)范、多頭鑒定、重復鑒定等現(xiàn)象，并已在一定程度上影響了司法的公正性。
（一）從事房地產(chǎn)估價司法鑒定的機構(gòu)和人員缺乏準入制度
現(xiàn)在從事房地產(chǎn)估價司法鑒定的機構(gòu)包括三類：一是具有獨立法人地位的司法鑒定所，這類機構(gòu)是按照地方性法規(guī)《司法鑒定管理條例》組建設立的。司法行政部門核準該類鑒定機構(gòu)的目的在于規(guī)范和統(tǒng)一管理，但存在的不足和局限也是比較突出的，比如與房地產(chǎn)估價的行業(yè)管理部門缺乏協(xié)調(diào)，估價師可能存在跨機構(gòu)執(zhí)業(yè)，沒有充分利用行業(yè)管理部門對估價機構(gòu)和估價師的管理信息，等等。
二是司法機關內(nèi)部設立的司法鑒定機構(gòu)。《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》第4條規(guī)定：“凡需要進行司法鑒定的案件，應當由人民法院司法鑒定機構(gòu)鑒定，或者由人民法院司法鑒定機構(gòu)統(tǒng)一對外委托鑒定?！钡?0條規(guī)定：“各級人民法院司法鑒定機構(gòu)，受理本院及下級人民法院委托的司法鑒定。下級人民法院可逐級委托上級人民法院司法鑒定機構(gòu)鑒定。”目前有大量的房地產(chǎn)估價師、資產(chǎn)評估師、注冊會計師掛靠在司法機關內(nèi)部設立的司法鑒定機構(gòu)執(zhí)業(yè)，這除了帶來自審自鑒這種影響司法公正的后果，還擾亂了中介機構(gòu)的執(zhí)業(yè)環(huán)境和管理秩序。
三是資產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價司法鑒定。這第三類從事房地產(chǎn)估價司法鑒定的機構(gòu)，要說沒有準入也不一定準確，只不過不是按照客觀標準確定資質(zhì)較好的估價機構(gòu)當中的資深房地產(chǎn)估價師從事房地產(chǎn)估價司法鑒定，而是由法官憑個人偏好來確定哪些機構(gòu)可以準入，而對于評估人員卻完全沒有考慮準入的問題，資產(chǎn)評估師可以從事房地產(chǎn)估價司法鑒定，甚至連會計師、房地產(chǎn)估價員、助理會計師等也在從事房地產(chǎn)估價司法鑒定。
應當說目前房地產(chǎn)估價司法鑒定的狀況，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》關于國家實行房地產(chǎn)價格評估制度、國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度的規(guī)定，急需管理部門的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，嚴格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定。
（二）房地產(chǎn)估價司法鑒定的啟動制度尚未建立
公檢法在各自的訴訟活動當中可以獨立地決定司法鑒定的事項，關于司法鑒定啟動的規(guī)定不夠明確，《刑事訴訟法》、《民事訴訟法》、《行政訴訟法》有幾個條款涉及鑒定機構(gòu)以及鑒定的啟動?！缎淌略V訟法》第119條規(guī)定：“為了查明案情，需要解決案件中某些專門性問題的時候，應當聘請有專門知識的人進行鑒定”。《行政訴訟法》第35條規(guī)定：“在訴訟過程中，人民法院認為對專門性問題需要鑒定的，應當交由法定部門鑒定；沒有法定鑒定部門的，由人民法院指定的鑒定部門鑒定”?！睹袷略V訟法》第72條規(guī)定：“人民法院對專門性問題認為需要鑒定的，應當交由法定部門鑒定；沒有法定鑒定部門的，由人民法院指定的鑒定部門鑒定。鑒定部門及其指定的鑒定人有權(quán)了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人。鑒定部門和鑒定人應當提出書面鑒定結(jié)論，在鑒定書上簽名或者蓋章。鑒定人鑒定的，應當由鑒定人所在單位加蓋印章，證明鑒定人身份”。
房地產(chǎn)估價司法鑒定的啟動制度包括鑒定的申請、鑒定的決定、合格鑒定機構(gòu)的確定，以及鑒定的委托。從刑事、民事、行政三大訴訟法的有關規(guī)定可以看出，現(xiàn)行的包括房地產(chǎn)價格評估在內(nèi)的司法鑒定的啟動制度可以說尚未建立。目前房地產(chǎn)估價司法鑒定的啟動方面存在以下主要問題：1.鑒定機構(gòu)的選擇沒有依據(jù)尊重當事人選擇和人民法院指定相結(jié)合的原則。鑒定的委托主要表現(xiàn)為法院指定（其實是法官指定），在一定程度上，現(xiàn)行的做法剝奪了當事人的訴訟權(quán)利。
2.沒能給當事人提供分門別類的鑒定人名冊。應當說《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡稱若干規(guī)定）在民事訴訟案件中的司法鑒定啟動方面有長足的進步，該規(guī)定第25條：“當事人申請鑒定，應當在舉證期限內(nèi)提出。符合本規(guī)定第二十七條規(guī)定的情形，當事人申請重新鑒定的除外。對需要鑒定的事項負有舉證責任的當事人，在人民法院指定的期限內(nèi)無正當理由不提出鑒定申請或者不預交鑒定費用或者拒不提供相關材料，致使對案件爭議的事實無法通過鑒定結(jié)論予以認定的，應當對該事實承擔舉證不能的法律后果。”但是，人民法院沒有給當事人提供鑒定人名冊，當事人既不知道哪些事項可以申請司法鑒定，也不能參與鑒定機構(gòu)的選擇，卻可能要承擔舉證不能的法律后果。
3.鑒定機構(gòu)或者鑒定人員是否具備房地產(chǎn)估價的鑒定資格不確定。雖然《若干規(guī)定》在第27條規(guī)定了鑒定機構(gòu)或者鑒定人員不具備相關的鑒定資格的，當事人可以對人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結(jié)論申請重新鑒定，但是沒有法律、法規(guī)對于從事房地產(chǎn)估價的鑒定資格加以明確規(guī)定。
（三）房地產(chǎn)估價司法鑒定結(jié)論的質(zhì)證、采信缺乏程序和標準
盡管《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡稱若干規(guī)定）第59條規(guī)定了“鑒定人應當出庭接受當事人質(zhì)詢。鑒定人確因特殊原因無法出庭的，經(jīng)人民法院準許，可以書面答復當事人的質(zhì)詢”，但是房地產(chǎn)估價司法鑒定還沒有形成鑒定人出庭制度。北京大學法學院教授陳瑞華認為，鑒定人親自出庭作證的比例不足5%.當事人申請重新鑒定的審查標準不一。對于人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結(jié)論，其效力與一方當事人自行委托有關部門作出的鑒定結(jié)論不一樣?！度舾梢?guī)定》第27條：“當事人對人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結(jié)論有異議申請重新鑒定，提出證據(jù)證明存在下列情形之一的，人民法院應予準許：1.鑒定機構(gòu)或者鑒定人員不具備相關的鑒定資格的；2.鑒定程序嚴重違法的；3.鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足的；4.經(jīng)過質(zhì)證認定不能作為證據(jù)使用的其他情形。對有缺陷的鑒定結(jié)論，可以通過補充鑒定、重新質(zhì)證或者補充質(zhì)證等方法解決的，不予重新鑒定?！倍鴮τ谝环疆斒氯俗孕形杏嘘P部門作出的鑒定結(jié)論，只要求“另一方當事人有證據(jù)足以反駁并申請重新鑒定的，人民法院應予準許?！?
（四）房地產(chǎn)估價司法鑒定的管理部門不統(tǒng)一
目前，最高人民法院按照法釋[2002]8號《關于人民法院對外委托司法鑒定管理規(guī)定》的規(guī)定，已陸續(xù)受理、審查了十幾個省市的申請進入人民法院司法鑒定人名冊的評估機構(gòu)的申報材料，并已在《人民法院報》公告。毫無疑問，最高人民法院的做法有越權(quán)嫌疑，把本來屬于行政權(quán)范疇的事情（對于鑒定機構(gòu)和鑒定人的管理）攬在法院來做。因此，有部分省市的專家、律師聯(lián)名向全國人大提出了對最高人民法院出臺的上述司法解釋進行違憲審查。
總之，房地產(chǎn)估價司法鑒定的管理與其他各類司法鑒定一樣，政出多門，導致房地產(chǎn)估價司法鑒定的公信力大打折扣，急待統(tǒng)一和規(guī)范。
三、房地產(chǎn)估價司法鑒定制度創(chuàng)新
房地產(chǎn)估價司法鑒定制度創(chuàng)新的目的，在于提高房地產(chǎn)估價司法鑒定的公信力，確保房地產(chǎn)估價司法鑒定的中立地位，體現(xiàn)追求司法公正的價值目標。提高房地產(chǎn)估價司法鑒定的公信力，應從三個方面著手：從事房地產(chǎn)估價司法鑒定的鑒定人的能力、水平和職業(yè)道德水準；房地產(chǎn)估價司法鑒定的啟動制度公正，即程序公正，賦予當事人應有的司法鑒定啟動權(quán)；建立房地產(chǎn)估價司法鑒定結(jié)論的質(zhì)證制度，包括鑒定人出庭接受質(zhì)證、質(zhì)證的程序和標準。
（一）建立統(tǒng)一、協(xié)作的房地產(chǎn)估價司法鑒定的管理體制
房地產(chǎn)估價司法鑒定制度創(chuàng)新的第一步是改革目前的多頭管理的體制，建立統(tǒng)一、協(xié)作的房地產(chǎn)估價司法鑒定管理體制。房地產(chǎn)估價作為經(jīng)濟鑒證類行業(yè)，其司法鑒定的管理體制應當充分借助行業(yè)管理部門和學會對房地產(chǎn)評估機構(gòu)和估價師的管理信息和成果，實行估價機構(gòu)和估價師個人的執(zhí)業(yè)資格二次準入制度。二次準入制度的具體做法包括：1.房地產(chǎn)估價機構(gòu)的二次準入司法鑒定管理部門對從事房地產(chǎn)估價司法鑒定的機構(gòu)實行注冊制度。申請從事房地產(chǎn)估價司法鑒定的機構(gòu)，應當是房地產(chǎn)估價專業(yè)機構(gòu)，其房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)等級在省會城市等大城市可限定在一級資質(zhì)，在其他地區(qū)可限定在二級資質(zhì)以上。房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門或者行業(yè)學會將符合申報條件的機構(gòu)推薦給省級以上司法鑒定管理部門，省級司法鑒定管理部門對符合條件的房地產(chǎn)估價機構(gòu)核準注冊并頒發(fā)司法鑒定許可證。
司法鑒定管理部門對從事房地產(chǎn)估價司法鑒定的機構(gòu)實行年檢制度。房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門或者行業(yè)協(xié)會對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)的年檢結(jié)束后一個月內(nèi)，省級司法鑒定管理部門結(jié)合行業(yè)主管部門或者行業(yè)協(xié)會的年檢結(jié)果對從事房地產(chǎn)估價司法鑒定的機構(gòu)辦理年檢。
2.房地產(chǎn)估價師的二次準入司法鑒定管理部門對從事房地產(chǎn)估價司法鑒定的房地產(chǎn)估價師實行考試注冊制度。申請從事房地產(chǎn)估價司法鑒定的鑒定人，應當是具備房地產(chǎn)估價司法鑒定資質(zhì)的估價機構(gòu)的注冊房地產(chǎn)估價師，其個人應當具有大學本科以上學歷，其作為注冊房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)年限在三年以上，由其所在機構(gòu)推薦，參加司法鑒定管理部門組織的鑒定人全國統(tǒng)一資格考試合格的，頒發(fā)司法鑒定人資格證書。取得鑒定人資格證書的房地產(chǎn)估價師，由鑒定機構(gòu)向省級司法鑒定管理部門申請注冊，省級司法鑒定管理部門對符合注冊條件的申請人予以注冊并頒發(fā)鑒定人執(zhí)業(yè)證。
司法鑒定管理部門對從事房地產(chǎn)估價司法鑒定的鑒定人實行年檢制度。房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門或者行業(yè)學會對于房地產(chǎn)估價師的年檢結(jié)束后一個月內(nèi)，省級司法鑒定管理部門結(jié)合行業(yè)主管部門或者行業(yè)學會的年檢結(jié)果對從事房地產(chǎn)估價司法鑒定的鑒定人辦理年檢。
（二）建立房地產(chǎn)估價司法鑒定的啟動制度
房地產(chǎn)估價司法鑒定的啟動制度，應當從程序上盡可能避免鑒定腐敗的產(chǎn)生。房地產(chǎn)估價司法鑒定雖然收取一定的費用，但它畢竟是一種把科學知識運用到訴訟活動中來的科學實證活動，鑒定不應當淪為一種商業(yè)活動，鑒定人之間也不能相互競爭去“攬活”。否則，有可能使房地產(chǎn)估價司法鑒定喪失其對訴訟當事人的證據(jù)效力和公信力。
啟動司法鑒定的權(quán)利究竟是賦予法院，還是賦予訴訟（仲裁）當事人？在傳統(tǒng)的對抗制訴訟模式下，法官在訴訟中是消極中立的第三者，本身不負有查明事實的積極義務，當然也就沒有提出證據(jù)的責任。只有當事人，才負有提出證據(jù)并說服審判者的責任。鑒定結(jié)論是證據(jù)，鑒定人屬于證人，那么由當事人啟動鑒定程序并提供鑒定人乃是訴訟的應有之義。因此，便有“當事人啟動制”一說。然而，由當事人委托鑒定的一個最大弊端就是容易導致鑒定的濫用。鑒定人往往根據(jù)聘請他們的當事人的需要出具鑒定結(jié)論，鑒定結(jié)論一般都有利于委托人。這種做法的代價就是阻礙了司法公正的實現(xiàn)。
在傳統(tǒng)的大陸法系國家的糾問式訴訟模式下，法官在訴訟中不再是消極中立的第三者，司法鑒定方面是實行鑒定權(quán)主義，法官主導司法鑒定的啟動和司法鑒定人的選任。因此，便有“法官啟動制”一說。法官啟動制有其優(yōu)點，一是鑒定人受法院委托，可以不受當事人的影響而客觀地進行鑒定，二是可以減少不必要的重復鑒定，避免鑒定資源的浪費，減輕當事人的經(jīng)濟負擔。但是，這種啟動制度有其固有弊端：其一是在一定程度上剝奪了當事人的訴訟權(quán)利；鑒定人容易受法官的影響，容易導致鑒定腐敗，此其二；其三是對鑒定結(jié)論的質(zhì)證可能流于形式，因為鑒定的啟動和鑒定人的選任系由法官決定，法官可能相信鑒定結(jié)論正確無誤。
司法鑒定啟動制度的最佳選擇是法官啟動制與當事人啟動制的相互借鑒和融合。在鑒定人的選任方面，在司法鑒定管理部門的鑒定人名冊內(nèi)，實行尊重當事人選擇和人民法院指定相結(jié)合的原則。對于當事人有舉證責任的事項，當事人申請司法鑒定的，人民法院應當首先尊重訴訟雙方當事人的選擇，人民法院應當委托訴訟雙方當事人在鑒定人名冊內(nèi)協(xié)商一致選擇的鑒定機構(gòu)進行鑒定；訴訟雙方當事人協(xié)商不一致的，或者人民法院依職責決定委托司法鑒定的，人民法院應當在鑒定人名冊內(nèi)隨機選擇鑒定機構(gòu)進行鑒定。這種啟動制度安排，既尊重了訴訟雙方當事人的選擇，又避免了鑒定的濫用，使得鑒定人可以真正立足于客觀事實，運用科學知識，為法院發(fā)現(xiàn)客觀真實、進行公正裁判服務。
（三）房地產(chǎn)估價司法鑒定的程序制度
房地產(chǎn)估價司法鑒定的程序制度，包括房地產(chǎn)估價司法鑒定的申請、決定、委托、受理、實施、鑒定結(jié)論的出具，以及鑒定人出庭作證。房地產(chǎn)估價司法鑒定的申請，是指附有舉證責任的當事人申請司法鑒定，并預交鑒定費用，但申請不是司法鑒定的必經(jīng)程序。房地產(chǎn)估價司法鑒定的決定權(quán)，形式上在人民法院的法官手中，但法官不同意委托鑒定的情形很少，并且對于不同意的決定應給出書面說明，另外法官的決定權(quán)只是針對鑒定事項是否需要鑒定的決定，而不是對于鑒定人選任的決定。
房地產(chǎn)估價司法鑒定機構(gòu)受理人民法院委托后，應當指派2名以上具有相應執(zhí)業(yè)資格的鑒定人進行鑒定，實行第一鑒定人主要負責制。房地產(chǎn)估價司法鑒定的實施應當符合執(zhí)業(yè)標準和規(guī)范的要求，包括了解案情、現(xiàn)場勘察、查閱資料和市場調(diào)查。鑒定機構(gòu)應在委托書約定的時限內(nèi)及時出具包含鑒定結(jié)論的鑒定書，鑒定書應當有鑒定人的簽名和鑒定機構(gòu)的蓋章。
房地產(chǎn)估價司法鑒定的程序制度，應當特別強化鑒定人出庭作證的義務。鑒定人出庭接受法官和訴訟當事人的質(zhì)詢，通過對鑒定結(jié)論的質(zhì)證，對法官的采信與否具有十分重要的作用。
（四）房地產(chǎn)估價司法鑒定的補充鑒定、重新鑒定、
復核鑒定房地產(chǎn)估價司法鑒定具有科學性、鑒證性，從事房地產(chǎn)估價司法鑒定的機構(gòu)和鑒定人實行執(zhí)業(yè)資格二次準入之后，鑒定機構(gòu)和鑒定人就不應再有任何等級上的差別，鑒定人依合法程序出具的鑒定結(jié)論在法官認證之前，其效力是相同的。這是因為，鑒定人不同于證人，并非不可替代；鑒定結(jié)論也只是證據(jù)的一種，只有經(jīng)過質(zhì)證，查證屬實的才能為法官采信而成為判案的依據(jù)；鑒定活動作為一種科學實證活動，其科學性要求鑒定結(jié)論不應當劃分等級。
房地產(chǎn)估價司法鑒定的補充鑒定，只能在原委托的鑒定已經(jīng)作出鑒定結(jié)論，但尚未進入庭審質(zhì)證階段，由當事人申請，法官裁量決定。當事人申請補充鑒定的情形包括：當事人補充了新的相關鑒定材料，或者提出新的鑒定項目，或者發(fā)現(xiàn)原鑒定結(jié)論的計算或表述有明顯錯誤等等。補充鑒定由原鑒定機構(gòu)的原鑒定人進行，鑒定機構(gòu)可以指派新的鑒定人參加。
房地產(chǎn)估價司法鑒定的重新鑒定，不得由原鑒定機構(gòu)和鑒定人進行。在鑒定人的選任方面充分尊重當事人的選擇權(quán)之后，重新鑒定應當慎之又慎，以盡量減少重復鑒定，避免當事人和法官對鑒定的濫用。但是，在庭審當中發(fā)現(xiàn)有如下情形之一的，應當重新鑒定：1.鑒定機構(gòu)或鑒定人不具備法定資格的；2.委托人提供的鑒定材料失實的；3.鑒定的委托程序不合法的；4.鑒定人應當回避而沒有回避的；5.鑒定人通過鑒定謀取不正當利益的；6.鑒定的實施嚴重不符合行業(yè)規(guī)范和標準，足以影響鑒定結(jié)論的。另外，重新鑒定的委托，仍然應當遵守一般鑒定的程序規(guī)定。
一些地方性立法規(guī)定了司法鑒定的復核鑒定，并且規(guī)定經(jīng)省司法鑒定專家委員會復核鑒定的案件，省內(nèi)其他司法鑒定機構(gòu)不得再受理。其實，只要在司法鑒定的啟動制度方面規(guī)定得合理，輔之以補充鑒定和重新鑒定，就完全沒有必要再規(guī)定復核鑒定。復核鑒定本身與司法鑒定的科學性、鑒證性特點是相沖突的，使得復核鑒定的效力在質(zhì)證之前就高于了其他鑒定結(jié)論。
房地產(chǎn)估價司法鑒定的制度創(chuàng)新，還包括：修改現(xiàn)行國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，建立房地產(chǎn)估價司法鑒定的技術(shù)標準；建立房地產(chǎn)估價司法鑒定的錯鑒責任追究制度；建立鑒定人執(zhí)業(yè)責任保險制度；在房地產(chǎn)估價師學會建立鑒定人分會，實行行業(yè)自律管理，等等。
摘要改革開放20多年來,房地產(chǎn)市場在我國得到前所未有的發(fā)展。房地產(chǎn)價格評估工作在推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展中,起著舉足輕重的作用;從事房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)人員,在完善房地產(chǎn)市場中做出了積極的貢獻。
關鍵詞:房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)狀發(fā)展對策
一、房地產(chǎn)估價行業(yè)的現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步于上世紀80年代中期。由于行業(yè)起步較晚及我國的特殊國情,整個房地產(chǎn)估價行業(yè)一直處于政府主導的狀態(tài),因而具有濃厚的行政色彩,其應用范圍也相對狹窄。近年來,房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易活動以及房地產(chǎn)與資本市場的結(jié)合日益頻繁,房地產(chǎn)估價業(yè)務得到了廣泛的拓展,服務對象和服務形式也日趨多樣化,使得房地產(chǎn)估價服務成為涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)個人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟活動中小可缺少的基礎性工作。
我國的房地產(chǎn)評估從無到有,已發(fā)展為一個富有生命力的朝陽行業(yè)。2008年,我國房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員已經(jīng)超過25萬人,取得房地產(chǎn)估價師資格的人員約3.7萬人,約3.3萬人注冊執(zhí)業(yè),房地產(chǎn)估價機構(gòu)近5000家,其中一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)168家,一批具有高素質(zhì)的房地產(chǎn)評估師隊伍已經(jīng)基本形成,估價機構(gòu)的業(yè)務活動也進入了市場競爭。
但是,由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快,估價機構(gòu)和從業(yè)人員的素質(zhì)還不能完全適應社會的需要,一些非市場化和有悖于估價獨立、客觀、公平原則行為的出現(xiàn),制約著房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題
(一)有關房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和管理體制建設尚不健全。
目前在房地產(chǎn)估價中存在許多行業(yè)的估價機構(gòu),一些估價機構(gòu)并沒有完全走專業(yè)化的道路,一些估價機構(gòu)和從業(yè)人員缺乏自律和執(zhí)業(yè)能力。國家雖然制定了一些相關的法律法規(guī),但基本上是針對供給主體的約束,對估價市場構(gòu)成中的需求和協(xié)調(diào)等主體的約束性法規(guī)尚未建立。而目前需求主體對房地產(chǎn)估價市場的影響較大,因而只約束供給主體,不但無法維護正常的市場秩序,反而會給供給主體增加許多麻煩,以致影響房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。
(二)行業(yè)監(jiān)管不力。
審批管理部門把關不到位,流于形式。不少從事業(yè)務的估價機構(gòu),工商局未經(jīng)嚴格審查隨意發(fā)放《營業(yè)執(zhí)照》,缺乏規(guī)定數(shù)量的專職估價師,估價師在注冊時開具虛假的勞動人事檔案虛假轉(zhuǎn)移證明和社會保險證明,只要估價師數(shù)量達標,均許可通過其資質(zhì),而且長期缺乏業(yè)務監(jiān)管,造成“非法”的估價機構(gòu)數(shù)量泛濫,具有執(zhí)業(yè)資格的估價師通過掛靠形式淪為“假”估價師。
(三)房地產(chǎn)估價市場不規(guī)范。
目前部分脫鉤改制的評估機構(gòu)憑借與原管理部門的關系,同時兼營事業(yè)性評估和中介性評估,背離了脫鉤改制的目標而一些行政部門則對執(zhí)業(yè)活動進行行政干預,與之產(chǎn)生了權(quán)錢的交易,超出了行政機構(gòu)本身的行政職權(quán),引發(fā)了市場的不公平競爭。
由于估價機構(gòu)的“非法”成立、估價師的非法掛靠,導致出現(xiàn)“印章隨便蓋、簽名隨便代”的虛假估價報告。為了迎合委托方的不合理要求,《房地產(chǎn)估價規(guī)范》形同虛設,估價機構(gòu)普遍存在重視業(yè)務招攬、忽視報告質(zhì)量的情況,歪曲甚至捏造事實的“客戶定價法”成了估價方法中無奈的方法。
同時也有一些估價機構(gòu)為了多爭取業(yè)務,估價機構(gòu)之間往往在評估結(jié)果和收費上大打價格戰(zhàn)、關系戰(zhàn)、回扣戰(zhàn),形成了估價機構(gòu)的惡性競爭,導致估價收費越來越低,回扣形式的商業(yè)賄賂戲愈演愈烈。
三、房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展建議
(一)完善法律法規(guī)體系。
完善法律法規(guī)體系,并且法律法規(guī)的建設要有利于房地產(chǎn)評估業(yè)的長遠發(fā)展。當前我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)的各個方面的法律法規(guī)都不太健全,某此領域甚至是空白的。為了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展,應該頒布相關的一此法律規(guī)范,從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題,實行統(tǒng)一管理;解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的竟爭問題,實現(xiàn)真正的政企分開,使評估行業(yè)健康有序地竟爭;解決房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德不高問題,提高房地產(chǎn)估價師的責仟感和風險意識;解決房地產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理問題,規(guī)范房地產(chǎn)評估力一法和程序。
(二)建立健全行業(yè)協(xié)作,共同監(jiān)管體制。
由于受我國體制所限,房地產(chǎn)估價師、資產(chǎn)估價師、土地估價師各出自不同的行政主管部門,房地產(chǎn)估價師主管部門是建設部,資產(chǎn)估價師主管部門是財政部,而土地估價師主管部門是國土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同,但“三師”的職能卻有許多共同之處,估價業(yè)務領域沒有非常明顯的分界線,相反“三師”間估價業(yè)務的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面,給估價執(zhí)業(yè)人員的管理帶來了不小的難度,所以我們應盡快促使房地產(chǎn)估價師行業(yè)組織、資產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會及土地估價師協(xié)會三會聯(lián)盟,相互協(xié)作,共同監(jiān)管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價師掛靠現(xiàn)象,還能進行相互間技術(shù)交流,促進行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
(三)培養(yǎng)高素質(zhì)人才,提高執(zhí)業(yè)水平。
房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展壯大,要求執(zhí)業(yè)人員整體素質(zhì)不斷提高。房地產(chǎn)估價師應積極提高業(yè)務素質(zhì),在理論研究、實務分析、政策法規(guī)、學術(shù)與國外動態(tài)等力面進行培訓和學習,還應強調(diào)的是,作為房地產(chǎn)估價師,不應僅僅鉆研業(yè)務知識,還應強化法律意識,嚴格把握合法與違法的界限。
編者按：本文主要從什么是拍賣；拍賣底價與拍賣保留價；拍賣底價的法律地位；房地產(chǎn)拍賣底價確定中的幾個問題；實踐中的拍賣底價與拍賣保留價五個方面進行論述。其中，主要包括：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應價者的買賣方式、拍賣有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式、底價即最低商業(yè)價值、拍賣委托人是拍賣標的的所有人、底價即保留價、底價是由法定的評估機構(gòu)依法確定的、底價在評估報告有效期內(nèi)，如無特殊情況一般不能更改、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據(jù)、拍賣底價不可隨意更改、拍賣底價就是抵債價、客觀、準確地評估房地產(chǎn)拍賣底價、求，準確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響、住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價、要注意保護被拍賣財產(chǎn)所有人的利益、深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構(gòu)的作法等，具體材料請詳見。
作為房地產(chǎn)估價機構(gòu)在日常工作中經(jīng)常要為司法機關處置涉訟房地產(chǎn)出具估價報告，報告中往往要涉及三個最基本的概念：一個是公開市場價值，一個是拍賣底價，一個是拍賣保留價。對于前者，由于有房地產(chǎn)估價規(guī)范的嚴格規(guī)定，一般沒有異議。但是對于后二者，由于《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與《中華人民共和國拍賣法》中的有關規(guī)定不一致，因此，對于什么是底價，什么是保留價，兩者之間是什么關系，它們與起拍價、抵債價又是什么關系，房地產(chǎn)估價機構(gòu)確定的拍賣底價或保留價的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文僅就拍賣底價、保留價的準確稱謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉。
一、什么是拍賣
《中華人民共和國拍賣法》第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應價者的買賣方式。在實際經(jīng)濟生活中，拍賣有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式。第一種性質(zhì)的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財物或權(quán)利委托拍賣人進行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權(quán)出讓拍賣也屬于這種性質(zhì)。另一種性質(zhì)的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現(xiàn)在破產(chǎn)清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強制拍賣。與此同時也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報價由低到高，不斷加價競買，直到無人再加價時，即以最后應價者競買成功為基本特征。我國和世界上絕大多數(shù)國家一般都采用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式，報價由高到低，不斷減價，以第一位應價者競買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發(fā)市場和日本東京海鮮批發(fā)市場都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區(qū)“子悅臺”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進行了拍賣。
與房地產(chǎn)估價有關的拍賣主要是第二種性質(zhì)的拍賣，即強制拍賣。我們主要針對這種拍賣情況下的底價或保留價進行探討。
二、拍賣底價與拍賣保留價
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第6.10.2條規(guī)定：房地產(chǎn)拍賣底價評估，首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價。
底價即最低商業(yè)價值。在此基礎上確定拍賣保護價、起拍價。最高應價低于保護價的，重新拍賣或變賣。（《海商法大辭典》1988年版第414頁）
保留價主要出現(xiàn)在《中華人民共和國拍賣法》中，第二十八條規(guī)定“委托人有權(quán)確定拍賣標的的保留價，并要求拍賣人保密。拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務院規(guī)定需要評估的，應當經(jīng)依法設立的評估機構(gòu)評估，并根據(jù)評估結(jié)果確定拍賣標的的保留價。”第四十四條規(guī)定“委托合同應當載明以下事項……；（三）、委托人提出的保留價?！钡谖迨鍡l規(guī)定“拍賣無保留價的，拍賣師應當在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發(fā)生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣?！?
可以看出，底價是標的物的最低商業(yè)價值，或者說是第三方（房地產(chǎn)估價機構(gòu)）確認的標的物在拍賣市場——這樣一個受強制快速變現(xiàn)因素影響而形成的一個不完全市場上的最可能的成交價，相對于拍賣委托人來說是一種客觀性的價格；保留價則是拍賣委托人在底價基礎上根據(jù)評估底價確定的，相對來說更具有主觀的意味。
在第一種性質(zhì)的拍賣，即基于自愿原則的拍賣情形下，拍賣委托人是拍賣標的的所有人，有權(quán)自行確定拍賣標的的底價或最低商業(yè)價值，自行確定拍賣保留價。通俗地說就是：我就打算按這個價錢賣，低于這個價錢我就不賣了。此時，底價即保留價。在拍賣未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價（保留價），因為最低商業(yè)價值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質(zhì)的拍賣，即強制拍賣的情形下，作為最低商業(yè)價值的底價就不能與保留價等同了。這是因為：第一，這兩個價格是由不同的主體確定的，底價是由法定的評估機構(gòu)依法確定的；保留價則是由拍賣委托人，即司法機關或清算組、債權(quán)人委員會在委托拍賣合同中確定的。第二，底價在評估報告有效期內(nèi)，如無特殊情況一般不能更改；保留價則可以在多次拍賣中向下調(diào)整，以期能夠成交，但不能低于底價。第三，底價的更改必須由法定的評估機構(gòu)依據(jù)變化了的條件做出新的評估；保留價則可以在底價之上，根據(jù)市場和拍賣的具體情況靈活確定。
總之，由房地產(chǎn)評估機構(gòu)依法確定的拍賣底價是拍賣的最終保留價，是不可突破的價格底線。
三、拍賣底價的法律地位
以拍賣為估價目的的房地產(chǎn)估價報告（其中最重要的部分是確定拍賣底價）作為價格鑒證文件，在訴訟中的作用相當于法醫(yī)鑒定、筆跡鑒定這一類專業(yè)技術(shù)鑒定，具有專業(yè)性、權(quán)威性和嚴格的法律意義，即在沒有相反的證據(jù)的情況下，法院可以據(jù)此作出判斷。而這種判斷對當事人的利益將產(chǎn)生最直接的影響。拍賣底價的法律地位還表現(xiàn)在以下幾點：
1、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據(jù)；
2、拍賣底價不可隨意更改；
3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇，此時，拍賣底價就是抵債價；
4、拍賣底價的確定必須由法定房地產(chǎn)估價機構(gòu)按照法定程序完成。
5、房地產(chǎn)估價機構(gòu)確定拍賣房地產(chǎn)底價必須承擔法律責任。
四、房地產(chǎn)拍賣底價確定中的幾個問題
1、拍賣底價的法律地位對房地產(chǎn)估價機構(gòu)及全體估價師提出了更高的要求，即客觀、準確地評估房地產(chǎn)拍賣底價。
2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產(chǎn)估價規(guī)范要求，準確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產(chǎn)評估機構(gòu)未能準確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響有關。
3、盡可能多地收集房地產(chǎn)拍賣市場行情，仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關系。以目前深圳房地產(chǎn)拍賣市場為例，一般來說，住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高于底價的價格成交。這種狀況說明：一種可能是機構(gòu)尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機構(gòu)買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費，其他風險還在外，使機構(gòu)投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產(chǎn)拍賣底價與市場價的差距應有不同；整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價也應有不同這樣兩個結(jié)論。
4、評估報告一定要披露被拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵，并在確定拍賣底價時加以考慮。涉訟房地產(chǎn)一般都經(jīng)過一個查封和訴訟的過程，有的甚至長達數(shù)年；有的欠交水電費、物業(yè)管理費；有的有租約限制；有的涉及另外的訴訟；有的還要補地價，這些情況都使被拍賣財產(chǎn)的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵加以披露，并根據(jù)影響大小對被拍賣財產(chǎn)的市場價值特別是拍賣底價做向下修正，以保護競拍人的利益。
5、要注意保護被拍賣財產(chǎn)所有人的利益。被拍賣財產(chǎn)的受償人（一般是抵押權(quán)人）總是希望拍賣底價低一些，以便盡快變現(xiàn)，收回現(xiàn)款；司法機關出于盡快結(jié)案的考慮，也可能希望拍賣底價低一些。這時，合理確定拍賣底價，就是對被拍賣財產(chǎn)所有人（敗訴方）的合法權(quán)益的保護，特別是當被拍賣財產(chǎn)所有人還有其他財產(chǎn)時其意義更加明顯。
五、實踐中的拍賣底價與拍賣保留價
1、目前，深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構(gòu)的作法，即法院將部分房地產(chǎn)評估機構(gòu)確定為定點評估機構(gòu)，每月兩次舉行搖珠抽簽會抽簽決定具體案件的評估機構(gòu)，評估機構(gòu)不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個作法保證了評估機構(gòu)能夠獨立、客觀地出具評估報告。在確定拍賣底價和拍賣保留價的問題上，雖然廣東省高級人民法院曾經(jīng)有過通知，要求各級法院執(zhí)行部門可以在評估市場價的基礎上降15個百分點確定第一次拍賣的保留價；如果拍賣不成交，則再降15個百分點確定第二次拍賣的保留價；如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價作為抵債價格，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方（債權(quán)人）。但實際上，在大多數(shù)情況下，各級法院仍以房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的拍賣底價作為拍賣保留價。經(jīng)兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價作為抵債價格，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方（債權(quán)人）。房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估報告只確定該房地產(chǎn)的市場價值和拍賣底價，并不確定拍賣保留價（部分評估報告中提到的“拍賣保留價”實際應當是拍賣底價）。拍賣保留價由法院在委托拍賣時確定。
2、在當前深圳房地產(chǎn)拍賣市場上，商鋪的拍賣底價一般應當在市場價的6-8成之間；住宅的拍賣底價一般應當在市場價的7-8成之間；寫字樓、廠房的拍賣底價一般應當在市場價的6-7成之間。具體要由評估機構(gòu)根據(jù)實際情況確定。
綜上所述，我們應當正確認識房地產(chǎn)拍賣底價的準確含義，將它與拍賣保留價區(qū)分開來，堅持它的權(quán)威性和應有的法律地位，同時在相關法規(guī)和規(guī)范中加以確認，逐步使社會各方面對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的權(quán)威性和法律地位有比較深刻的認識。當然，這也離不開我們所有房地產(chǎn)估價機構(gòu)和全體房地產(chǎn)估價師的共同努力。
1還原利率的實質(zhì)
經(jīng)濟學上，還原利率是將純收益還原或貼現(xiàn)為價格的比率，實際是一種投資收益率或投資報酬率。用馬克思的地價公式表示還原利率，則V=a/r，其中V指不動產(chǎn)價格，a指純收益，r指還原利率。由于房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重屬性，購買房地產(chǎn)(尤其是收益性房地產(chǎn))，實質(zhì)上就是一種投資，其投資額就是該房地產(chǎn)的價格，而其收益即為每年的純收益，這就像在銀行存款能獲得利息一樣。
在市場規(guī)律作用下，投資收益率的高低與投資風險成正比，投資風險越大，投資收益率也就越高;反之則越低;同等的投資風險，其收益率應該相同?；诖?，還原利率的實質(zhì)可闡述為下列四個方面:
（1)其值必須為正值，如果還原利率r<0，則表示該宗房地產(chǎn)投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應用將喪失其基礎，計算毫無意義；（2)其最小值必須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則此項投資不合算，不如將資金存人銀行或購買國債；（3)在物價變動的情況下，其應能彌補物價變動所造成的貨幣貶值或增值；（4)與投資風險成正比，即投資風險越大的項目，其值應越大，反之則越小。
3還原利率的類型
照評估對象的不同，即單純的土地估價、建筑物的估價或房地產(chǎn)的估價，可將還原利率分為3類:（1)土地還原利率(rL):求取土地價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由土地單獨產(chǎn)生的凈收益。（2)建筑物還原利率(rB}:求取建筑物價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由建筑物單獨產(chǎn)生的凈收益。（3)綜合還原利率(r):求取房地產(chǎn)價值時所用的還原利率，對應的純收益是土地與建筑物共同產(chǎn)生的凈收益。
4確定還原利率的原則
4.1確定還原利率應遵循的原則
4.1.1口徑一致原則
同一類房地產(chǎn)的收益水平是個客觀存在的值，其現(xiàn)值亦然，盡管以不同的形式表現(xiàn)出來，都只應反映那個客觀存在的值。因此，不同口徑的收益必須取用與其口徑相對應的還原利率，計算出來的收益價格應相等。
4.1.2客觀性原則
收益法中房地產(chǎn)純收益的求取值是客觀純收益而非實際純收益，與此相對應的還原利率的確定值也是客觀的，而非實際的投資收益率。因此，還原利率的確定應剔除人為的、主觀因素的影響，而反映出該房地產(chǎn)投資行業(yè)的客觀、平均水平的期望報酬率。4.1.3實用性原則
實用性原則是指還原利率的選取和計算要切合實際，具有較好的操作性，能為人們所接受并自覺地在評估實踐中加以利用。
4.2確定還原利率需考慮的因素
4.2.1區(qū)域因素
所謂區(qū)域因素是指某收益型房地產(chǎn)所處的區(qū)域環(huán)境對其投資收益所產(chǎn)生的影響。由于房地產(chǎn)位置的固定性，不同地區(qū)經(jīng)濟狀況不同，其房地產(chǎn)的收益也不同。比如，沿海地區(qū)收益型房地產(chǎn)的純收益與還原利率均要比內(nèi)地高。
4.2.2時間因素
房地產(chǎn)估價須依據(jù)估價時點原則，即時間因素對房地產(chǎn)的影響不容忽視，在確定還原利率時，也應考慮時間因素的影響。具體而言，就是通貨膨脹率和在不同時間段存貸款利率變化，對還原利率的影響。
4.2.3政策因素
一般估價是在市場公平的條件下進行的，但是一些優(yōu)惠政策因素會對房地產(chǎn)的投資收益產(chǎn)生影響。例如“三資”企業(yè)享受的稅收優(yōu)惠政策等，因此，對于有受政策性影響的收益型房地產(chǎn)，其還原利率須做相應調(diào)整，以剔除政策因素的影響。
4.2.4社會經(jīng)濟因素
社會經(jīng)濟因素主要指政治經(jīng)濟穩(wěn)定狀況和社會治安程度。一般而言，一個政治經(jīng)濟不穩(wěn)定的國家或房地產(chǎn)所處地區(qū)經(jīng)常發(fā)生犯罪案件的，其還原利率較高，因為只有較高的投資收益率，投資者才會冒此風險進行投資。
5求取還原利率的方法
5.1累加法
該方法的基本公式是:還原利率=無風險還原利率+風險還原利率。無風險還原利率又稱安全利率，是指無風險投資的報酬率，是資金的機會成本。風險還原利率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險還原利率以上部分的還原利率，具體是估價對象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風險的補償。
5.2市場提取法
該法是利用收益法公式r=a/V，通過搜集市場上相同或相似房地產(chǎn)的純收益a,價格V等資料，反求出還原利率r，然后對各個交易實例的r進行調(diào)整，最后評定出一個客觀的還原利率。在此，應注意純收益a是由房地產(chǎn)帶來的，不應包含行業(yè)經(jīng)營帶來的收益，因此，其求取公式為a=行業(yè)經(jīng)營總收入——經(jīng)營總費用——行業(yè)目標收益，但這樣求出a仍不精確，因它難免包含行業(yè)管理好壞和政策因素帶來的收益與損失，而這些均與房地產(chǎn)無關，若用受這些因素影響的a來求出還原利率是不精確的。因此，在實際操作中常用租金純收益來代表房地產(chǎn)帶來的純收益，即租售比來表示r，但須注意，由于我國目前房地產(chǎn)租金價格水平偏低，在使用租售比時須對其進行適當修正。
5.3投資報酬率排序插入法
由于具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相近的，所以，可以通過與估價對象同等風險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。該法首先將社會上各種類型的投資及其年投資報酬率找出，并將投資報酬率從低到高按順序排列，制成坐標圖，而后將本地區(qū)某行業(yè)收益型房地產(chǎn)與各種類型的投資進行比較分析，該過程可請房地產(chǎn)估價師參與，并根據(jù)經(jīng)驗判斷所要評估的不動產(chǎn)的投資收益率與風險應該落在哪個范圍，最后把結(jié)果在坐標圖上進行定位，從而確定所要求取的還原利率的具體數(shù)值。
6結(jié)論
綜上所述，從還原利率的實質(zhì)出發(fā)，綜合考慮確定還原利率的原則與因素，利用以上三種方法來確定不同收益型房地產(chǎn)的還原利率，最后綜合確定出一數(shù)值，若不發(fā)生較明顯的經(jīng)濟或利率變動，則這些還原利率將在一定時期內(nèi)保持不變，可供估價人員在平時估價時使用。
摘 要:本文介紹了案例教學法的起源與發(fā)展,闡述了案例教學法在房地產(chǎn)估價課程教學中的重要作用,并指出了房地產(chǎn)估價課程案例教學法實施的要點。
關鍵詞:房地產(chǎn)估價;案例;案例教學法;案例庫
一、案例教學法的起源與發(fā)展
1.案例教學法
即圍繞一定教學目的,把實際中真實的情景加以典型化處理,形成供學生思考分析和決斷的案例(通常為書面形式),通過獨立研究和相互討論的方式,來提高學員的分析問題和解決問題的能力的一種方法。這種教學方法在當今世界的教育和培訓中受到重視和廣泛的應用。
其操作流程為“以例激趣――以例說理――以例導行”。教師于教學中扮演著設計者和激勵者的角色,鼓勵學生積極參與討論,不像是傳統(tǒng)的教學方法,教師是一位很有學問的人,扮演著傳授知識者角色。
2.國內(nèi)外案例教學法的發(fā)展
案例教學法的產(chǎn)生,可以追溯到古希臘和古羅馬時代。希臘哲學家、教育家蘇格拉底,在教學中采用“問答式”教學法可以看作是案例教學的雛形。希臘哲學家柏拉圖在此基礎上將問答積累的內(nèi)容編輯成書,并將一個原理對應于一個例子,這些例子就是案例的雛形。而我國古代教育思想中的“前事不忘,后事之師”、“以史為鑒”、“舉一反三”其實就也是最早的案例教學。
案例教學在課堂上的真正運用始于1910年美國哈佛大學的醫(yī)學院和法學院。從20世紀40年代中期開始,哈佛大力向其他商學院推廣案例教學法,如今教學這種新型的教學方法不僅已遍及美國,其影響也早已波及美國以外的國家。20世紀80年代初開始,案例教學在我國開始得以重視。
二、房地產(chǎn)估價課程實施案例教學法的重要意義
房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)學生的一門必修課,具有較強的應用性。如果在教學中只注重理論知識的系統(tǒng)傳授,不注重理論聯(lián)系實際,不注意培養(yǎng)學生運用房地產(chǎn)估價理論知識解決實際問題的能力,培養(yǎng)出來的學生就很難適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。當前高校教學存在的最大問題就是理論脫離實際,尤其是房地產(chǎn)專業(yè)的學生,實踐鍛煉的機會明顯不足。如何在教學過程中加強理論與實踐相結(jié)合,培養(yǎng)和提高學生分析問題的能力。筆者認為,案例教學法應是房地產(chǎn)專業(yè)積極采用的教學方法,它具有啟發(fā)性,實踐性特點,是提高學生決策能力和綜合素質(zhì)的有效方法。
1.案例教學法更適合房地產(chǎn)估價教學活動的開展
在實際教學中,我們必須面臨兩個焦點問題:一是如何激發(fā)學生學習興趣;二是使用什么教學手段來達到比較好的教學效果。
房地產(chǎn)估價課程包含了房地產(chǎn)估價的基本原理、房地產(chǎn)價格、幾種常用的房地產(chǎn)估價方法、房地產(chǎn)估價基本程序、房地產(chǎn)估價報告撰寫和房地產(chǎn)案例分析等主要內(nèi)容。課程在內(nèi)容安排上既保持一致的連續(xù)性,又有一等的獨立性,特別是在房地產(chǎn)估價方法的教學中,可以針對特定的估價案例結(jié)合相應的估價方法,更適合案例教學法的應用。
2.案例教學法能有效提高學生的實際操作能力
傳統(tǒng)教學方法往往只注重理論知識的講授,考試往往從本本出發(fā),學生對理論知識的掌握往往是生吞活剝,不一定真正地理解它,應用它。而房地產(chǎn)估價案例教學法是有針對性地運用估價理論知識和具體估價方法去分析解決實際問題,它不僅要求學生知其然,而且要知其所以然,了解這種方法用于何處,適用于什么樣的估價對象,實際估價中可能會遇到的哪些難以解決的問題,從而既加深對教學內(nèi)容的理解,又增長實際操作的才干。
3.案例教學法有利于培養(yǎng)學生獨立思考和解決問題的能力
由于案例教學的特殊性,它要求每個學生都要獨立思考,事先分析案例,從中發(fā)現(xiàn)問題并擬定方案,然后參與課堂討論,交換意見,最后形成有創(chuàng)意的方案,這樣就有利于培養(yǎng)學生獨立思考的能力。案例問題的解決方案可能有多種,由于案例教學法非常重視其結(jié)論的思考過程及解決問題的方法,因此可以不斷培養(yǎng)、提高學生分析問題和解決問題的能力。
4.案例教學法能充分調(diào)動學生的積極性、主動性和創(chuàng)造性
傳統(tǒng)的教學方法只注重理論知識的傳授,強調(diào)理論的系統(tǒng)性,這種以灌輸式 為主的講授,很難激發(fā)學生的學習興趣,學生只是被動地吸取知識,學習積極性不高。而案例教學法大多采用與實際生活緊密相連的事例,教師與學生的關系是 “師生互補,教學相輔”,要求學生以“當事人”身份身臨其境地解決問題,從而能促進學生積極思考、主動探索,認真參與案例討論,大膽發(fā)表自己的觀點,這樣能充分調(diào)動學生的積極性、主動性和創(chuàng)造性。
5.培養(yǎng)學生的人際交往能力
通過協(xié)作學習、問題探討及合作研究等方式,營造有利于人際交往的良好氛圍與環(huán)境,幫助學生學會分享信息、創(chuàng)意和研究成果,培養(yǎng)其團隊合作精神。
在中國傳統(tǒng)的教學方法中,嚴謹認真、基礎扎實是其主要特征,但由此而來的高分低能現(xiàn)象普遍存在,同時學生缺乏創(chuàng)新精神。當今社會科學技術(shù)的競爭日趨激烈,知識創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新對我國 21 世紀的發(fā)展至關重要,社會對高校培養(yǎng)人才的要求越來越高,社會挑選人才的標準不再只看學生考試成績的高低,關鍵是看他們在紛繁復雜的現(xiàn)實面前,是否具有處事、交往、決斷和綜合運用知識的能力。因此,深化教學改革,構(gòu)建新的教學模式,是培養(yǎng)創(chuàng)新型人才的關鍵。
三、房地產(chǎn)估價課程案例教學法實施要點
1.認真?zhèn)湔n,精選案例
案例是案例教學法的核心,是決定課堂教學效果的核心。選擇好案例,備課是關鍵。目前有關房地產(chǎn)估價案例的教材迄今未有,這就給教學備課帶來了一定的難度。備課不僅要將教材內(nèi)容精化,而且還要翻閱大量的報紙雜志,收集房地產(chǎn)估價的案例,以保證案例具有一定的代表性、真實性、啟發(fā)性、針對性。
在選擇房地產(chǎn)估價項目案例時,其背景材料的來源主要可以從以下幾個方面考慮:(1)國內(nèi)已經(jīng)成交的知名房地產(chǎn)項目的評估案例;(2)一些房地產(chǎn)評估企業(yè)公開發(fā)表的某房地產(chǎn)項目估價報告;(3)當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門公布的某房地產(chǎn)項目公開成交案例;(4)因法涉及律糾紛而被媒體廣泛關注的某房地產(chǎn)估價項目;(5)房地產(chǎn)專業(yè)雜志、報紙上的典型案例介紹等。
另外,案例材料的選擇一般要遵循以下幾個原則:(1)真實性原則。材料來源必須真實可靠,切不可胡編亂造,這樣會沒有信度,我們選取的材料大多數(shù)應該是身邊具體估價實例。(2)時效性原則。案例背景材料的選擇必須具有時效性,盡量選擇最近最新的材料,這樣才不會讓學生感覺所分析的案例可望而不可及,以利于激發(fā)學生的學習興趣。(3)典型性原則。案例材料的選擇要具有典型性,既可以是業(yè)內(nèi)津津樂道的成功項目,也可以是因某種原因致使項目估價結(jié)果受到嚴重質(zhì)疑的案例。(4)結(jié)合性原則:案例材料的選擇要與課堂教學內(nèi)容有機結(jié)合,特別是與教學內(nèi)容的重點相結(jié)合。如果教師能準確地把握教材,緊扣重點,于此處選材,就可以使學生在整節(jié)課中保持思維的連續(xù)性,同時激發(fā)思維能動性,有利于提高課堂教學效率。
2.設計富有思考性的問題
富有思考性的問題或設問,總能獲得良好的教學效果,因此,提出一些帶有啟發(fā)性的問題可以大大激發(fā)學生的求知欲。
設問的設計是進行案例教學的關鍵,是把材料與知識結(jié)合起來的紐帶。好的設問既能考查學生對知識的掌握程度,又能提高學生解決問題的能力。設計問題,要圍繞課堂教學目標,通盤考慮,全面安排,使之區(qū)分主次,先后有序,發(fā)揮整體功能。一般來講在案例教學中設問的設計要遵循以下原則:(1)由淺入深。問題的設計要有梯度,要由淺入深,這樣有利于學生“入題”,符合人的邏輯思維規(guī)律,也有利于課堂教學的順利開展。(2)選擇切入點。從提問的流程看,在明確為什么問的基礎上,要善于確定問題的切入點,解決問什么。多角度設問。設問要體現(xiàn)學科綜合性和知識的整合,現(xiàn)在的題型一般是一個材料多個設問,而且往往是從法律、道德、心理等不同角度進行設問的。
3.組織好案例的分析與討論
通過多媒體等手段呈現(xiàn)案例后,組織學生對案例進行討論是案例教學法的關鍵。由于案例所提出的問題是緊扣教學內(nèi)容的,要求每個學生都要結(jié)合教材內(nèi)容認真分析,自己作答。而討論既可以采用分組討論,也可以在全班范圍內(nèi)討論。此時,教師的主要任務是組織、引導學生討論,讓學生各抒已見,并不要求有統(tǒng)一的標準答案。
4.及時做好案例的總結(jié)
在討論過程中,有些同學的觀點也許并不是正確的,作為教師首先要肯定學生的勞動,在進行案例總結(jié)時并不是簡單地給出答案,而是要指出討論的思路,應用到的原理和知識點,同時評述學生討論中成功或不足之處。
5.建立房地產(chǎn)估價項目案例庫
由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間不長,國內(nèi)高校房地產(chǎn)相關專業(yè)的教學尚屬薄弱環(huán)節(jié),學習中能夠應用的典型的案例十分缺乏,雖然近年出版了一些房地產(chǎn)估價方面的教材,但教材中很少安排房地產(chǎn)估價項目的案例材料,這給教學帶來一定的不便,因此建立案例庫尤為重要。案例庫的建立在于平時積累,貴在堅持。
6.注意案例教學與其他教學方法的結(jié)合
案例教學法在能力培養(yǎng)上有著突出優(yōu)勢,但也存在不足。它仍然不能取代系統(tǒng)性知識的傳授,學生只有掌握一定的基礎理論知識,才能實施案例教學。另外,還要創(chuàng)造條件讓學生接觸社會、了解項目,實地參觀、調(diào)研等,積累感性認識和直接經(jīng)驗作為實施案例教學知識儲備。這也是各高校房地產(chǎn)專業(yè)安排大量實踐教學環(huán)節(jié)的原因之一。
四、總結(jié)
在實際的房地產(chǎn)估價的教學中,要求教師需要認真準備,精心挑選適宜案例,通過合理安排讓學生切身體會估價理論本質(zhì)所在,最終掌握估價方法,使學生的積極性、主動性和創(chuàng)造性得到發(fā)揮,解決實際問題的能力得到提高,真正能達到學以致用。
[摘要]房地產(chǎn)估價作為一門應用性學科，構(gòu)建主義學習理論對該學科的教學改革起到了巨大的推動作用，本文根據(jù)《房地產(chǎn)估價》教學的特點，在建構(gòu)主義學習理論指導下設計了《房地產(chǎn)估價》課程的教學目標，并將《房地產(chǎn)估價》教學環(huán)節(jié)分解為：理論認知、案例分析、情景模擬、實踐實訓、評價反饋和考核五個環(huán)節(jié)，并且設計了這五個教學環(huán)節(jié)中教法、學法以及師生角色的定位問題。
[關鍵詞]建構(gòu)主義學習理論；房地a估價；教學模式
目前，房地產(chǎn)估價業(yè)已成為社會需求量最大的社會中介行業(yè)之一?！斗康禺a(chǎn)估價》也成為高等院校資產(chǎn)評估和房地產(chǎn)經(jīng)營與管理等相關專業(yè)的一門必修或選修專業(yè)課程。由于房地產(chǎn)估價業(yè)在我國的起步較晚，以及房地產(chǎn)市場的特殊性，《房地產(chǎn)估價》課程的教育教學規(guī)律還在探索當中?！斗康禺a(chǎn)估價》課程主要介紹房地產(chǎn)估價的基本知識、估價方法以及估價程序等，通過學習能使學生熟練掌握房地產(chǎn)估價的知識體系和估價技能，培養(yǎng)學生的良好的職業(yè)素養(yǎng)。使學生掌握并熟練運用常用的估價方法進行房地產(chǎn)價格評估，初步具備獨立完成簡單房地產(chǎn)估價報告的能力。
一、建構(gòu)主義學習理論在房地產(chǎn)估價教學中的借鑒意義
（一）要充分發(fā)揮學生主體性作用。建構(gòu)主義理論認為教學是一個由教師幫助學習者依據(jù)自身的經(jīng)驗建構(gòu)意義的過程，而不是一個傳授知識的過程?！斗康禺a(chǎn)估價》作為實踐性較強的學科，理論內(nèi)容抽象不太容易理解，更應重視發(fā)揮學生主體性作用，重視實踐性教學。學習過程應是一個了解-理解-實踐內(nèi)化-提升理解、鞏固的循環(huán)積累過程，而不是簡單地從A到B，通過實踐教學加深學生對學習意義的構(gòu)建，缺乏實踐積累的短平快教學模式模式無疑會給教學效果帶來負面影響。
（二）為學習者創(chuàng)造合適的學習情境。建構(gòu)主義學習理論重視學習情境的構(gòu)建，適合的學期情景使學生能潛移默化地領悟所學的知識，并不斷隨著實踐經(jīng)驗的增長而擴展對知識的理解和運用。在房地產(chǎn)估價教學中，教師應當實際出發(fā)，建構(gòu)與學習內(nèi)容相關的、盡可能真實、能夠激發(fā)學生學習熱情的情境。積極創(chuàng)建校內(nèi)外的實踐實訓基地，讓學生直接接觸企業(yè)，為學生提供真實的學習活動和情境化內(nèi)容，使學習者對房地產(chǎn)估價知識的構(gòu)建，估價能力的提高和職業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)，無疑是至關重要的。
（三）通過多種途徑促進學生對知識的闡釋和反思。建構(gòu)主義學習理論認為學習者對學習內(nèi)容不僅要能夠進行闡釋、表達或展現(xiàn)，還應該認真思考他們在學習什么，并闡釋其中的意義。闡釋的過程就是一個反思的過程，所以，房地產(chǎn)估價教學要有效利用多媒體現(xiàn)代教育工具外，作為一門應用型的學科，更應強化實踐
二、基于建構(gòu)主義學習理論下的房地產(chǎn)估價教學模式設計
（一）理論認知環(huán)節(jié)教學設計
房地產(chǎn)估價課程具有知識綜合性強，技術(shù)性強，實踐性要求高，但理論的生動性不足等特點，學生頭腦中的知識體系較為凌亂，往往嚴重打擊學生學習的興趣。在理論認知環(huán)節(jié)，學生并不是處于一種機械學習的狀態(tài)。教師的任務是主要是通過設問方式調(diào)動對學生解決問題的思考，通過解釋、分析以及歸納推理性地講解，幫助學生對核心問題與理論難點的理解。同時，教師可以通過網(wǎng)絡技術(shù)、現(xiàn)代電子通訊技術(shù)輔助教學給學生創(chuàng)造一個豐富多彩的學習空間。而學生則采用學生自助式方式預習理論知識，學生在課前做好預習準備，帶著問題進入課堂，這樣就能讓學生在其所思考的問題上引起關注。這種自助式學習環(huán)節(jié)，能讓學生快速進入學習狀態(tài)、提高教學效率。在理論認知環(huán)節(jié)，教師可以通過設問教學的方法來激發(fā)學生的思考。比如，在講房地產(chǎn)價格的形成條件時，筆者給學生設問三個問題：（1）你想在鄭州擁有一套房子嗎？（2）你為什么沒有去買房子？（3）你的需求屬于什么需求呢？通過這些看似簡單的問題但又是學生感興趣的問題引起學生的思考，使得學生對理論知識產(chǎn)生濃厚的興趣，加深其理論的理解。在教師采用設問教學的方式時，一定要注意設計問題要有趣味，要貼近生活，不要過于深奧，引起學生的學習興趣就行。
（二）案例分析環(huán)節(jié)教學設計
案例教學是課堂教學常用的教學環(huán)節(jié)。建構(gòu)主義學習理論認為，學習是通過新的學習活動與原有知識經(jīng)驗的相互作用以此來豐富和改造學習者的知識經(jīng)驗，使學生建構(gòu)對新知識的理解。也就是說，建構(gòu)主義學習理論更重視對知識建構(gòu)的過程。案例教學就是通過創(chuàng)設問題情境，引導學生以當事人的身份，結(jié)合房地產(chǎn)估價實際問題，引導學生自覺進行意義建構(gòu)。房地產(chǎn)估價案例教學的目的，在于根據(jù)房地產(chǎn)估價課程的教學目標，加深理論教學的理解，培養(yǎng)學生運用數(shù)據(jù)和資料分析推理的能力。因此，教師在案例教學中所扮演的角色應該是編導、教練、或者是顧問，在教學過程中主要是對學生進行啟發(fā)、引導、講解、訓練和指點。建構(gòu)主義學習理論強調(diào)學生主動學習的重要性，案例教學環(huán)節(jié)必須打破以教師為中心，學生被動接受信息的學習模式，建立起以學生為本，主動獲取信息的學習理念。教師在案例教學中主要起組織和引導的作用，激發(fā)學生參與討論的興趣，引導學生進行更深入的思考，在討論結(jié)束后進行概述性歸納和總結(jié)。在案例教學過程中，教師也可以要求學生自己尋找案例，讓學生自己尋找一處房地產(chǎn)作為樣本進行評價，老師根據(jù)該房地產(chǎn)通常的價格狀況和該學生具體評估情況對其進行評價。
（三）情景模擬環(huán)節(jié)教學設計
在建構(gòu)主義學習理論中情境是關鍵點，建構(gòu)主義學習理論重視學習的情境的。在情景模擬環(huán)節(jié)，讓學生參與設計學習情景，組織學生進行探索。培養(yǎng)學生適應不同的情境的適應能力，在實際工作生活中也能形成更廣泛的遷移。所以，情景模擬的仿真性要強，在房地產(chǎn)評估實踐性教學體系中，特別強調(diào)仿真性，各個層面的模擬，能讓學生在仿真性很強的環(huán)境下完成全面的房地產(chǎn)估價業(yè)務。從學生而言，主要采用合作學習法。為增加學生自主學習能力，提高團隊合作精神，在房地產(chǎn)估價學習中采取分組模擬對抗形式，教師可以把學生分為若干個學習興趣小組開展教學活動。教師根據(jù)學生個人以及小組完成情況來進行評價。各個小組擬訂本組個性化的組名和目標，學生根據(jù)具體目標共同搜集和分析學習資料，共同學習、評價和反思學習成果，最終達到組內(nèi)學習者共同提高和進步的目的。而在不同的小組之間，則可以采取相互競爭、相互補充、相互激發(fā)的對抗措施，這樣會促進和提高了課堂學習的積極性和有效性。
（四）實踐實訓環(huán)節(jié)的教學設計
在實踐實訓環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)估價學習過程依次分為房地產(chǎn)價格影響因素分析、市場調(diào)查、評估方法的運用、編制評估報告幾個階段。在實踐實訓環(huán)節(jié)，教師可以采用項目式實踐教學法和頂崗實習教學法開展教學。所謂項目式實踐教學法，是指教授者給學習者指定一個項目任務，學習者根據(jù)所掌握的理論知識，根據(jù)每一個工作流程，讓學習者獨立自主地開展工作，使學習者把理論知識與實踐不斷結(jié)合起來，提高學習者實際工作能力。所謂頂崗實習教學法是讓學生去企業(yè)進行實習，讓學生直接地接觸實際工作，在頂崗實習中，學生承擔適當?shù)臉I(yè)務角色，通過頂崗實習法，不僅可以鞏固學習者的理論知識，還可以讓他們切身體會到具體的工作實務，能大力培養(yǎng)學生的動手能力。及時總結(jié)自己在實際工作中遇到的各種問題和困難，及時尋求解決問題的方法。
（五）評價反饋和考核環(huán)節(jié)教學設計。
建構(gòu)主義學習理論學習過程是由學生自己主動建構(gòu)的，學習評價的重點在于知識的建構(gòu)而不是為了檢測結(jié)果。傳統(tǒng)的教學評價反饋和考核形式比較單一，一般是口試、筆試、開卷考試或閉卷考試，無法全面檢測學生的真實水平?；诮?gòu)主義學習理論下的評價模式則是更加人性化的自我反省為主的評價方式。評價和考核更注重學生的參與。在房地產(chǎn)估價課程中，要根據(jù)房地產(chǎn)估價的人才培養(yǎng)要求，有計劃有步驟地進行教學考評，形成一種綜合性的考評體系。在考評體系中，既有學生的自評，通過學生自評讓學生發(fā)現(xiàn)自己的問題并改正；也有學生之間的互評，提升學生參與的積極性，增強他們對知識和技能的理解和把握。還有那些比較貼近學生的學習過程階段性的學習報告、實驗報告、課題型作業(yè)、小論文展示燈學習成果，也作為輔助部分考核學生，使得考評結(jié)果能夠全面反映學生的學習過程和學習成果。
三、結(jié)語
在構(gòu)建主義理論指導下，《房地產(chǎn)估價》教學設計中的理論認知環(huán)節(jié)、案例分析環(huán)節(jié)、情景模擬環(huán)節(jié)、實踐實訓環(huán)節(jié)、評價反饋和考核環(huán)節(jié)相互結(jié)合，形成了一個系統(tǒng)的教學體系。充分體現(xiàn)了建構(gòu)主義以學生為主導，以意義建構(gòu)為過程，以能力培養(yǎng)為目的的教學思路。高?！斗康禺a(chǎn)估價》教師應注重在各教學環(huán)節(jié)中應加強建構(gòu)主義理論的\用，激發(fā)學生興趣，訓練學生的實踐操作能力，提高學生的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)出滿足社會需要的具有扎實的理論知識，良好的職業(yè)素質(zhì)的技能型人才。
