時(shí)間：2022-05-28 10:53:14
序論：在您撰寫(xiě)住宅與房地產(chǎn)論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘 要:針對(duì)如何正確運(yùn)用收益法評(píng)估住宅房地產(chǎn)價(jià)格的改進(jìn)思路進(jìn)行了探討,旨在通過(guò)收益法測(cè)算的運(yùn)用得到有說(shuō)服力的住宅房地產(chǎn)價(jià)值。
關(guān)鍵詞:收益法;改進(jìn);住宅房地產(chǎn);價(jià)格評(píng)估
在目前住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高、出租租金明顯偏低的情況下,對(duì)收益法的合理運(yùn)用一直是業(yè)界估價(jià)師面對(duì)的難題。一方面,隨著市場(chǎng)的逐步發(fā)育,住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)出租情況非常普遍,收益資料很容易取得;另一方面,采用收益法估算出的住宅房地產(chǎn)價(jià)值大大低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格,運(yùn)用收益法評(píng)估住宅房地產(chǎn)價(jià)值似乎顯得不切實(shí)際。因此,估價(jià)師往往會(huì)選擇放棄選用收益法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,即使選用,在作業(yè)時(shí)通常會(huì)先運(yùn)用市場(chǎng)提取法測(cè)算出一個(gè)非常低的報(bào)酬率,并以其為基礎(chǔ)用收益法測(cè)算出估價(jià)對(duì)象住宅房地產(chǎn)價(jià)值。按此操作,報(bào)酬率的確定與投資者正常的投資思維相背離,致使運(yùn)用收益法測(cè)算得到的住宅房地產(chǎn)價(jià)值沒(méi)有說(shuō)服力。針對(duì)這一問(wèn)題,筆者對(duì)如何正確運(yùn)用收益法評(píng)估住宅房地產(chǎn)價(jià)格的改進(jìn)思路進(jìn)行了探討。
一、收益流確定方法的改進(jìn)思路
按照我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師的通常做法,在運(yùn)用收益法公式測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)基本有兩種模式,其一是假設(shè)在整個(gè)收益期限內(nèi),收益流穩(wěn)定不變;其二是假設(shè)在整個(gè)收益期限內(nèi),凈收益按一個(gè)固定不變的比例等比遞增(遞減)。
凈收益每年不變的收益流測(cè)算模式:
以上兩種收益流模式由于時(shí)間跨度大,未來(lái)每年收益流難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè),因此按上述兩種收益流計(jì)算模式測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值既不科學(xué),又不符合市場(chǎng)投資實(shí)際,其結(jié)果不能正確反映市場(chǎng)客觀狀況。而且房地產(chǎn)業(yè)也遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的規(guī)律,其價(jià)格處于不斷地曲線變化之中,不可能有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定,或一直上升或者下降的收益流,凈收益長(zhǎng)期不變或按一個(gè)固定比率遞增或遞減的假設(shè)也顯得乏力。
在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育初期,住房主要是為了滿足人們的自住需求,住宅租賃主要以廉租住房為主,廉租住房租金水平較低且長(zhǎng)期穩(wěn)定,收益流水平基本不變。但隨著市場(chǎng)發(fā)展成熟,購(gòu)買(mǎi)住宅房地產(chǎn)不再單純出于自住目的,而更多的表現(xiàn)為投資者的投資套利行為。因此,住宅租賃市場(chǎng)受市場(chǎng)交易的影響而不斷發(fā)生變化,長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益流難以形成。但是,對(duì)于現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的投資者來(lái)說(shuō),其關(guān)注的是所持有物業(yè)在整個(gè)投資期內(nèi)的投資回報(bào),而不僅僅只是當(dāng)前租賃的收益。當(dāng)租金收益遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格或預(yù)期價(jià)格變化所產(chǎn)生的收益時(shí)(如商業(yè)房地產(chǎn)),投資者會(huì)選擇置業(yè)投資,每年獲取高額、穩(wěn)定的收益;當(dāng)現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格增速較快或預(yù)期價(jià)格水平會(huì)有較大幅度提升(如近幾年快速拉升的住宅房地產(chǎn)價(jià)格),交易收益遠(yuǎn)高于租金收益,投資者則會(huì)選擇先持有,等待房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲后再行出售。這就是現(xiàn)實(shí)當(dāng)中較為典型的投資模式,其相應(yīng)的收益流測(cè)算模式如下:
與公式一、二相比較而言,公式三反映的收益流形成過(guò)程最貼近市場(chǎng)狀況和現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)投資人的思維。即先持有一段時(shí)間(一般為中長(zhǎng)期投資5-7年),根據(jù)市場(chǎng)變化情況,在達(dá)到預(yù)期目標(biāo)后轉(zhuǎn)售獲利。對(duì)于收益法的應(yīng)用而言,對(duì)5-7年的收益流進(jìn)行預(yù)測(cè)將會(huì)容易得多,取得客觀數(shù)據(jù)的可能性大大增加(實(shí)際上,現(xiàn)實(shí)當(dāng)中有相當(dāng)數(shù)量的租賃合同屬中短期合同,租期一般會(huì)達(dá)到3-5年,也存在長(zhǎng)期租約)。同樣,由于考察期時(shí)間跨度的縮短,除持有期租金收益能較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)外,期末轉(zhuǎn)售價(jià)值也可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)作出較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè),從而使收益流確定更為科學(xué)合理。
二、報(bào)酬率確定方法的改進(jìn)思路
報(bào)酬率是反映投資風(fēng)險(xiǎn)程度的指標(biāo)。估價(jià)師在選擇報(bào)酬率時(shí),必須考慮到每一個(gè)現(xiàn)金流來(lái)源的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于不同用途的房地產(chǎn)、不同的收益期限和不同的市場(chǎng)狀況,現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)程度存在差異,報(bào)酬率也應(yīng)隨之發(fā)生變化。一般來(lái)說(shuō),商業(yè)房地產(chǎn)的報(bào)酬率最高,其次是住宅房地產(chǎn),再次是工業(yè)房地產(chǎn)。對(duì)同一用途的房地產(chǎn)進(jìn)行收益折現(xiàn)時(shí),在持有期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較低,應(yīng)取用一個(gè)相對(duì)較低的報(bào)酬率對(duì)凈收益進(jìn)行折現(xiàn);對(duì)期末轉(zhuǎn)售價(jià)值的折現(xiàn)則由于時(shí)間跨度較大,不確定性因素較多,風(fēng)險(xiǎn)較大,此時(shí)應(yīng)采用一個(gè)相對(duì)較高的報(bào)酬率。
1.報(bào)酬率確定的常用方法
(1)累加法
其原理就是基于報(bào)酬率應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資收益率,即主要考慮無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率和風(fēng)險(xiǎn)確定報(bào)酬率的方法,其公式為:報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率又稱安全利率,是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率,在現(xiàn)實(shí)中一般難以獲取,通常選取同一時(shí)期相對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率替代,例如選用同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行存款利率。在公式當(dāng)中:
①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償,是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí),要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行補(bǔ)償,否則將不會(huì)投資;
②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償,是指若一項(xiàng)投資因所要求的管理活動(dòng)越多,其吸引力就會(huì)越小,因此投資者必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外管理進(jìn)行補(bǔ)償;
③缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償,是指投資者在投入資金后,對(duì)因此損失的資金流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償;
④投資帶來(lái)的優(yōu)惠,是指由于投資房地產(chǎn)可能會(huì)使投資人獲得某些額外的好處(如易于獲得融資等),從而投資者會(huì)降低所要求的報(bào)酬率。投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償和缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償都是由房地產(chǎn)投資收益的不確定增加或投資額增加引起的,其數(shù)值大小沒(méi)有可量化的標(biāo)準(zhǔn),主要依賴估價(jià)人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定,一般根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)現(xiàn)在和未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、估價(jià)對(duì)象用途、投資相類似風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)及新舊程度等因素綜合判斷確定。
(2)投資報(bào)酬率排序插入法
該方法與累加法的基本原理一樣,都是從房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的角度,根據(jù)同等風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)酬率相似的原理計(jì)算報(bào)酬率,同時(shí)結(jié)合了市場(chǎng)提取法的類比特點(diǎn),可以說(shuō)投資報(bào)酬率排序插入法是累加法和市場(chǎng)提取法的綜合運(yùn)用。該方法運(yùn)用時(shí),是按不同行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大小,將報(bào)酬率按從小到大的順序排列,然后將房地產(chǎn)投資報(bào)酬率與之對(duì)比,修正得出評(píng)估對(duì)象報(bào)酬率。該方法應(yīng)用的不足之處是要求估價(jià)人員要有較豐富的經(jīng)驗(yàn),并對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和收益率有較明確的量化認(rèn)識(shí),而在實(shí)
際當(dāng)中,各種報(bào)酬率的數(shù)值不容易取得。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟如下:
①調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度資料,如各種類型銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率及其他投資報(bào)酬率等;
②將所搜集的不同類型投資報(bào)酬率按從低到高的順序排列,并編制成圖表;
③將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較,考慮管理難易程度、投資流動(dòng)性以及資產(chǎn)的安全性等,判斷歸納出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資,確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所處的區(qū)間;
④根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所在的區(qū)間,在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率。
(3)市場(chǎng)提取法
市場(chǎng)提取法是利用與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益等資料,選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式,反求出報(bào)酬率。需要指出的是,對(duì)估價(jià)對(duì)象報(bào)酬率的判斷,應(yīng)著眼于可比實(shí)例的典型買(mǎi)者和賣(mài)者對(duì)該房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報(bào)酬率。
2.報(bào)酬率確定的改進(jìn)思路
(1)按照風(fēng)險(xiǎn)程度不同選用不同的報(bào)酬率,由于報(bào)酬率反映投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)程度的認(rèn)識(shí),風(fēng)險(xiǎn)越大,投資者要求的報(bào)酬率越高,反之,投資者要求的報(bào)酬率越低,因此不同的風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)選用不同的報(bào)酬率。持有期內(nèi),一個(gè)成熟的住宅租賃市場(chǎng),由于出租率高,空置率低,房屋很容易被出租出去,續(xù)租的可能性也大大提高,投資者的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較低,應(yīng)選用一個(gè)相對(duì)較低的報(bào)酬率;而期末轉(zhuǎn)售則由于時(shí)間跨度較大,不確定性因素較多,風(fēng)險(xiǎn)較大,應(yīng)選用一個(gè)相對(duì)較高的報(bào)酬率。
(2)采用復(fù)合報(bào)酬率求取住宅房地產(chǎn)的價(jià)值
由于房地產(chǎn)投資各個(gè)時(shí)間段的風(fēng)險(xiǎn)程度不同,對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率也應(yīng)有所不同,用以上方法可以提取出對(duì)應(yīng)不同風(fēng)險(xiǎn)程度的不同報(bào)酬率。但為了便于計(jì)算,可以采用復(fù)合報(bào)酬率來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)收益價(jià)格。復(fù)合報(bào)酬率是分別對(duì)現(xiàn)金流的各個(gè)組成部分進(jìn)行折現(xiàn)的不同報(bào)酬率的加權(quán)平均值。該方法的基本原理是運(yùn)用市場(chǎng)提取法反求出一個(gè)穩(wěn)定的報(bào)酬率,提取公式為:
式中各項(xiàng)含義與上述相同。通過(guò)公式四和公式五,可求出復(fù)合報(bào)酬率Y。
三、轉(zhuǎn)售價(jià)值預(yù)測(cè)方法
對(duì)于轉(zhuǎn)售價(jià)值的確定,可以根據(jù)房地產(chǎn)歷史成交資料,運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法,結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析預(yù)測(cè);也可以采用期末資本化法進(jìn)行預(yù)測(cè)。供應(yīng)分析,主要分析歷年建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布特點(diǎn)、土地利用強(qiáng)度等土地供應(yīng)指標(biāo),以及目標(biāo)房地產(chǎn)存量、空置情況、單元類型等指標(biāo)。通過(guò)采樣數(shù)據(jù)資料,分析整理出目標(biāo)用途土地供應(yīng)情況,了解目標(biāo)用途土地開(kāi)發(fā)情況,從而分析可能的房地產(chǎn)新增供應(yīng)情況和市場(chǎng)消化情況,通過(guò)對(duì)土地歷史供應(yīng)情況和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析,綜合考察估價(jià)對(duì)象所在城市地域房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)供求狀況。需求分析,主要對(duì)人口結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模、人口數(shù)量、家庭收入、消費(fèi)者偏好等進(jìn)行分析。
由于期末轉(zhuǎn)售發(fā)生在將來(lái),不確定性因素將使其風(fēng)險(xiǎn)更大,市場(chǎng)分析顯得尤為重要,市場(chǎng)分析也為我們預(yù)測(cè)期末轉(zhuǎn)售價(jià)值提供了科學(xué)的依據(jù)。
摘要：對(duì)新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)行了分析，長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)供大于求，但短期呈現(xiàn)出蓄意供給不足的局面。為進(jìn)一步驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商的壟斷行為，采用勒納指數(shù)分析和Panel Data模型中的變系數(shù)模型對(duì)新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了縱向歷史分析和橫向地區(qū)間比較，研究結(jié)果表明新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了一定程度的壟斷，壟斷形式主要是價(jià)格合謀，并有逐年加深和局部地區(qū)較明顯趨勢(shì)，政府應(yīng)重點(diǎn)管控這些城市的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。
關(guān)鍵詞：住宅房地產(chǎn)；市場(chǎng)供求；壟斷；勒納指數(shù)
近年來(lái)，新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快，部分城市的房?jī)r(jià)上漲幅度和速度都居全國(guó)前列。在人們?cè)絹?lái)越感到買(mǎi)不起住房的同時(shí)，許多新樓開(kāi)盤(pán)處卻排起了拿號(hào)長(zhǎng)隊(duì)，是否當(dāng)前新疆普遍出現(xiàn)了住宅供給不足，房?jī)r(jià)攀升呢？本文就是通過(guò)確鑿的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)驗(yàn)證新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，并分析當(dāng)前住宅市場(chǎng)存在的壟斷特征和性質(zhì)，以厘清一些不正確宣傳，為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管提供有價(jià)值的參考意見(jiàn)。
一、新疆住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的動(dòng)態(tài)演化分析
1.概念界定。本文所研究的市場(chǎng)供給和需求是指有效供給和有效需求。根據(jù)經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，有效供給指的是在一定的市場(chǎng)價(jià)格水平下，生產(chǎn)廠商愿意而且能夠提供的產(chǎn)品數(shù)量，有效需求指的是在一定的市場(chǎng)價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意且能夠購(gòu)買(mǎi)的商品數(shù)量。
2.指標(biāo)和數(shù)據(jù)。本文通過(guò)實(shí)際供求比來(lái)反映市場(chǎng)長(zhǎng)期供求情況，短期供求比來(lái)反映當(dāng)年市場(chǎng)供求情況。在住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于存在預(yù)售制度，所以有效供給既包括已竣工住宅也包括各種在建施工面積。在本文數(shù)據(jù)中“本年新增供給住宅面積”是根據(jù)新疆統(tǒng)計(jì)年鑒上“本年施工面積”得來(lái)。根據(jù)指標(biāo)解釋，本年施工面積是指“報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開(kāi)工面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復(fù)施工的房屋面積、本期竣工的發(fā)光物面積及本期施工后又停緩建的房屋面積。實(shí)際供給就是上年空置面積加上本年新增供給面積，也就是有效供給。有效需求采用的代表指標(biāo)比較簡(jiǎn)單，每年的銷售面積就是消費(fèi)者愿意而且能夠?qū)崿F(xiàn)的市場(chǎng)需求，所以用本年銷售面積代表有效需求。鑒于竣工率直接影響當(dāng)年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)房供給能力與消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期，因此用當(dāng)年竣工面積代表短期供給，同時(shí)參照當(dāng)年竣工率進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)來(lái)源于1997―2010年《新疆統(tǒng)計(jì)年鑒》。各指標(biāo)的計(jì)算如下：
有效供給=上年空置面積+本年新增面積
有效需求=實(shí)際銷售面積
實(shí)際供求比=有效供給/有效需求
短期供求比=本年竣工面積/本年銷售面積
竣工率＝本年竣工面積/本年施工面積
3.長(zhǎng)期供求變化。下圖反映了1996年以來(lái)新疆住宅市場(chǎng)的實(shí)際供求情況。
從上頁(yè)圖1可看到，自1996年以來(lái)，新疆的實(shí)際供給面積和有效需求面積的規(guī)模都逐年擴(kuò)大，供給增長(zhǎng)的年平均增速為27.03%，需求增長(zhǎng)的年平均增速為28.83%，需求增長(zhǎng)的速度略高于供給增長(zhǎng)速度，但市場(chǎng)年均供給總量約是需求總量的2倍以上。新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給數(shù)量是非常充足的，為什么近幾年來(lái)各地都有住宅市場(chǎng)熱銷、排隊(duì)領(lǐng)號(hào)、供不應(yīng)求的局面呢？這是否與開(kāi)發(fā)商控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏與竣工率有直接關(guān)系呢？
4.短期供求變化。因?yàn)?004年以來(lái)新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展階段，因此主要依據(jù)2004―2009年的數(shù)據(jù)計(jì)新疆住宅市場(chǎng)供求比情況（圖2），我們從中可以發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律。實(shí)際供求比一直大于短期供求比，而且這個(gè)趨勢(shì)愈演愈烈，每年的竣工率都在下降，也就是說(shuō)實(shí)際供給非常充足，但由于竣工率低下，造成現(xiàn)房銷售緊缺，再加上開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售，人們不得不排隊(duì)購(gòu)房。
因此可以認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的蓄意控制掩蓋了市場(chǎng)供大于求的事實(shí)，造成短期住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求局面。因此我們有理由懷疑新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著壟斷，而開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)壟斷是造成房?jī)r(jià)飆升的重要推手。
二、新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性分析
（一）研究方法：勒納指數(shù)及其性質(zhì)
如何來(lái)衡量市場(chǎng)的壟斷程度呢? 在產(chǎn)業(yè)組織理論中，判斷市場(chǎng)壟斷程度和市場(chǎng)勢(shì)力通常要用到行業(yè)集中程度指標(biāo)，具體的方法有赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)、集中度比率、廠商規(guī)模不等性的度量等等。但是，這些方法在測(cè)算市場(chǎng)壟斷程度時(shí)，均要求掌握市場(chǎng)相關(guān)行業(yè)企業(yè)的具體情況，這需要進(jìn)行大量的專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，而中國(guó)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還無(wú)法滿足這方面的要求。而勒納指數(shù)（Lerner Index）則是衡量市場(chǎng)勢(shì)力的一個(gè)很好的指標(biāo)。根據(jù)勒納指數(shù)（Lerner Index）的公式：
LI=1/|ε|=（P-MC）/P。其中，ε為市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性，P為市場(chǎng)價(jià)格，而MC則表示商品的邊際成本。目前，國(guó)內(nèi)已有學(xué)者利用這個(gè)指標(biāo)來(lái)研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度問(wèn)題，如中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所[1]和況偉大[2]的研究都是利用公式的后一個(gè)形式，將房地產(chǎn)業(yè)的平均成本（AC）近似替代邊際成本（MC）進(jìn)行計(jì)算而得到的結(jié)果。研究表明，近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)均在0.4以上，這表明中國(guó)房地產(chǎn)商品價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重偏離了邊際成本。我們更傾向于李宏瑾 [3]的觀點(diǎn)，通過(guò)測(cè)算商品的需求價(jià)格彈性來(lái)間接地得到勒納指數(shù)。納勒指數(shù)表明，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度取決于商品的需求彈性：彈性越大，市場(chǎng)產(chǎn)品之間越具有競(jìng)爭(zhēng)性，價(jià)格標(biāo)高的程度越低，壟斷的邊際利潤(rùn)便越小，即壟斷程度就越小；反之，彈性越小，壟斷價(jià)格標(biāo)高程度就越高，壟斷程度就越高。因此，首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，并由此得到勒納指數(shù)，來(lái)判斷新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度。
（二）變量、數(shù)據(jù)及模型設(shè)定
1.變量、數(shù)據(jù)和來(lái)源。為了測(cè)算勒納指數(shù)，我們需要對(duì)住宅房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，這樣需要兩個(gè)變量：房地產(chǎn)需求變量與房地產(chǎn)價(jià)格變量。在統(tǒng)計(jì)年鑒中商品房屋銷售面積可反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求狀況，商品房屋銷售價(jià)格可反映房?jī)r(jià)。用D作為房地產(chǎn)需求變量的標(biāo)識(shí)，以HP作為房地產(chǎn)價(jià)格變量的標(biāo)識(shí)。本文有關(guān)商品房屋銷售和房?jī)r(jià)等方面數(shù)據(jù)全部來(lái)自新疆維吾爾自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局編制的《新疆城市三十年（1978―2008）》和《新疆人民生活六十年（1949―2009）》。由于中國(guó)真正全面推進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)化改革是從1998年開(kāi)始的，因此我們主要考察1998―2008年間新疆13個(gè)城市的數(shù)據(jù)（詳略），這13個(gè)城市分別是烏魯木齊市、克拉瑪依市、石河子市、吐魯番市、哈密市、昌吉市、伊寧市、塔城市、阿勒泰市、博樂(lè)市、庫(kù)爾勒市、喀什市和阿克蘇市，對(duì)不同城市的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度進(jìn)行比較。
2.模型設(shè)定。根據(jù)1998―2008年間新疆13個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)，建立如下的變系數(shù)模型：
ln（Dit）＝αi＋βi×ln（HPit）＋uit。
其中Dit和HPit分別是實(shí)際銷售面積和住宅銷售均價(jià)，βit反映了不同地區(qū)的住宅需求價(jià)格彈性。截距項(xiàng)αi和彈性系數(shù)βi都不相同，隨機(jī)誤差項(xiàng)uit 之間相互獨(dú)立，且滿足均值為零，同方差的假設(shè)。
（1）檢驗(yàn)一：考察新疆13個(gè)城市在1998―2008年各時(shí)期住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱向需求價(jià)格彈性。假定模型是時(shí)期變系數(shù)模型，然后對(duì)其進(jìn)行估計(jì)。通過(guò)EVIEWS6.0軟件運(yùn)算得到模型估計(jì)結(jié)果（見(jiàn)下頁(yè)表1）：發(fā)現(xiàn)模型判定系數(shù)R2=0.67，調(diào)整后的R2=0.61，說(shuō)明該住宅需求價(jià)格彈性模型可以解釋60%以上的住宅需求水平，而且各年度價(jià)格解釋變量在模型中的顯著水平都超過(guò)了99 %（對(duì)應(yīng)的Prob值均小于1%）?？傮w來(lái)看模型的擬合度較好。將各年度住宅需求的價(jià)格彈性變化歸納如下，并進(jìn)一步計(jì)算得到反映市場(chǎng)壟斷程度的納勒指數(shù)。從表2可以看出，新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的納勒指數(shù)有逐年提高的趨勢(shì)，由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我們?cè)谂袛嗍袌?chǎng)的壟斷程度時(shí)，納勒指數(shù)在0~1之間，數(shù)值越大，壟斷性越強(qiáng)。況偉大（2004）分別測(cè)算了1996―2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒納指數(shù)；表明北京市的勒納指數(shù)均在0.6以上，是四個(gè)城市中壟斷程度最高的，上海市的勒納指數(shù)則在0.4左右，是四個(gè)城市中壟斷程度最低的，而深圳和天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度則居于京滬兩城市之間。與國(guó)內(nèi)其他地區(qū)相比，新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)總體壟斷特征并不明顯，但需要防控這種壟斷趨勢(shì)的繼續(xù)發(fā)展。
（2）檢驗(yàn)二：樣本選擇?？疾煨陆?3個(gè)城市在1998―2008年各時(shí)期住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的橫向向需求價(jià)格彈性。假定模型是截面變系數(shù)模型，然后對(duì)其進(jìn)行估計(jì)。通過(guò)EVIEWS6.0軟件運(yùn)算得到模型估計(jì)結(jié)果（略），發(fā)現(xiàn)模型判定系數(shù)R2=0.72，調(diào)整后的R2=0.71，說(shuō)明該住宅需求價(jià)格彈性模型可以解釋70%以上的住宅需求水平，而且各年度價(jià)格解釋變量在模型中的顯著水平都超過(guò)了98 %（對(duì)應(yīng)的Prob值均小于2%）?？傮w來(lái)看模型的擬合度較好。將各城市住宅需求的價(jià)格彈性變化歸納如下，并進(jìn)一步計(jì)算反映市場(chǎng)壟斷程度的納勒指數(shù)（見(jiàn)表3）。
通過(guò)各城市的納勒指數(shù)比較發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)壟斷程度最高的烏魯木齊市和昌吉市，納勒指數(shù)均在0.4以上，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫(kù)爾勒市，納勒指數(shù)均在0.35左右。市場(chǎng)壟斷程度最低的是克拉瑪依市，納勒指數(shù)僅為0.11。烏魯木齊市和昌吉市是新疆天山北坡經(jīng)濟(jì)帶的核心，隨著烏昌一體化的進(jìn)程以及環(huán)烏魯木齊市大都市圈的形成，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)更加旺盛，對(duì)于逐利的開(kāi)發(fā)商而言，這是一塊大蛋糕，很容易形成價(jià)格聯(lián)盟默契，控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏、捂盤(pán)惜售，抬高房?jī)r(jià)。
（三）討論：新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的性質(zhì)
對(duì)于上面的分析結(jié)論，有些學(xué)者可能會(huì)提出異議，根據(jù)就是經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展，新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)大幅增加，市場(chǎng)壟斷度應(yīng)是有所下降的。一些政府官員和學(xué)者甚至認(rèn)為新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度太低，企業(yè)規(guī)模太小，要政府采取措施加以提高。但是我們對(duì)此持反對(duì)意見(jiàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有特殊的商品性質(zhì)，住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)數(shù)量的增加而增加，相反是趨于價(jià)格合謀式的市場(chǎng)壟斷。
1.住宅市場(chǎng)壟斷的基礎(chǔ)：商品的高度異質(zhì)性。對(duì)于住宅市場(chǎng)，沒(méi)有任何兩宗物業(yè)是完全相同的。產(chǎn)品的差別使每一個(gè)廠商所提供的產(chǎn)品都是與眾不同的，因而開(kāi)發(fā)商每開(kāi)發(fā)一個(gè)小區(qū)或一座大廈都實(shí)質(zhì)上成為該物業(yè)的壟斷者，可以在一定程度上決定該產(chǎn)品的價(jià)格，這就構(gòu)成了市場(chǎng)中的壟斷價(jià)格。這里需要指出的是，房地產(chǎn)產(chǎn)品差異性較許多寡頭壟斷行業(yè)的產(chǎn)品差異性大得多。因此，隨之帶來(lái)的是房地產(chǎn)壟斷競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)數(shù)量可能多于其他寡頭壟斷行業(yè)的企業(yè)數(shù)量，但是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷力量卻強(qiáng)得多。
2.住宅市場(chǎng)壟斷的新形式：價(jià)格合謀。對(duì)住宅業(yè)而言，開(kāi)發(fā)商形成的“聯(lián)盟”主要是“價(jià)格聯(lián)盟”。這是因?yàn)椋喝绻績(jī)r(jià)下跌，不僅減少了開(kāi)發(fā)商所能獲得的利潤(rùn)，而且更嚴(yán)重的是消費(fèi)者會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生降價(jià)預(yù)期，越跌越不買(mǎi)，這樣，就會(huì)陷入房子越便宜越賣(mài)不出去的尷尬境地。因此，開(kāi)發(fā)商不敢輕易降低房?jī)r(jià)。現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商不打價(jià)格戰(zhàn)。在默契合謀的定價(jià)機(jī)制作用下，使房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)非正常剛性和價(jià)格居高不下的格局。即便供求發(fā)生變化，房地產(chǎn)降價(jià)的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，價(jià)格難以起到調(diào)節(jié)供求的杠桿作用[4]。這也許可以解釋為什么烏魯木齊市的住宅價(jià)格這幾年漲幅居全國(guó)首位的現(xiàn)象。
三、結(jié)論
進(jìn)入2004年以來(lái)，新疆各地住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都很快，長(zhǎng)期來(lái)看供大于求，但各地的當(dāng)年竣工銷售比都在逐年下降，大多不足1，呈現(xiàn)出短期供給不足趨勢(shì)。通過(guò)實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)目前新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了一定程度的壟斷，并有逐年加深趨勢(shì)，局部地區(qū)有較明顯的壟斷特征，壟斷形式主要是價(jià)格合謀。市場(chǎng)壟斷程度最高的是烏魯木齊市和昌吉市，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫(kù)爾勒市。政府應(yīng)高度重視和防控這種壟斷趨勢(shì)的繼續(xù)發(fā)展，重點(diǎn)調(diào)控管理烏魯木齊市和昌吉市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。
摘要：對(duì)新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)行了分析，長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)供大于求，但短期呈現(xiàn)出蓄意供給不足的局面。為進(jìn)一步驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商的壟斷行為，采用勒納指數(shù)分析和panel data模型中的變系數(shù)模型對(duì)新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了縱向歷史分析和橫向地區(qū)間比較，研究結(jié)果表明新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了一定程度的壟斷，壟斷形式主要是價(jià)格合謀，并有逐年加深和局部地區(qū)較明顯趨勢(shì)，政府應(yīng)重點(diǎn)管控這些城市的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。
關(guān)鍵詞：住宅房地產(chǎn)；市場(chǎng)供求；壟斷；勒納指數(shù)
近年來(lái)，新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快，部分城市的房?jī)r(jià)上漲幅度和速度都居全國(guó)前列。在人們?cè)絹?lái)越感到買(mǎi)不起住房的同時(shí)，許多新樓開(kāi)盤(pán)處卻排起了拿號(hào)長(zhǎng)隊(duì)，是否當(dāng)前新疆普遍出現(xiàn)了住宅供給不足，房?jī)r(jià)攀升呢？本文就是通過(guò)確鑿的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)驗(yàn)證新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，并分析當(dāng)前住宅市場(chǎng)存在的壟斷特征和性質(zhì)，以厘清一些不正確宣傳，為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管提供有價(jià)值的參考意見(jiàn)。
一、新疆住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的動(dòng)態(tài)演化分析
1.概念界定。本文所研究的市場(chǎng)供給和需求是指有效供給和有效需求。根據(jù)經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，有效供給指的是在一定的市場(chǎng)價(jià)格水平下，生產(chǎn)廠商愿意而且能夠提供的產(chǎn)品數(shù)量，有效需求指的是在一定的市場(chǎng)價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意且能夠購(gòu)買(mǎi)的商品數(shù)量。
2.指標(biāo)和數(shù)據(jù)。本文通過(guò)實(shí)際供求比來(lái)反映市場(chǎng)長(zhǎng)期供求情況，短期供求比來(lái)反映當(dāng)年市場(chǎng)供求情況。在住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于存在預(yù)售制度，所以有效供給既包括已竣工住宅也包括各種在建施工面積。在本文數(shù)據(jù)中“本年新增供給住宅面積”是根據(jù)新疆統(tǒng)計(jì)年鑒上“本年施工面積”得來(lái)。根據(jù)指標(biāo)解釋，本年施工面積是指“報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開(kāi)工面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復(fù)施工的房屋面積、本期竣工的發(fā)光物面積及本期施工后又停緩建的房屋面積。實(shí)際供給就是上年空置面積加上本年新增供給面積，也就是有效供給。有效需求采用的代表指標(biāo)比較簡(jiǎn)單，每年的銷售面積就是消費(fèi)者愿意而且能夠?qū)崿F(xiàn)的市場(chǎng)需求，所以用本年銷售面積代表有效需求。鑒于竣工率直接影響當(dāng)年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)房供給能力與消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期，因此用當(dāng)年竣工面積代表短期供給，同時(shí)參照當(dāng)年竣工率進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)來(lái)源于1997—2010年《新疆統(tǒng)計(jì)年鑒》。各指標(biāo)的計(jì)算如下：
有效供給=上年空置面積+本年新增面積
有效需求=實(shí)際銷售面積
實(shí)際供求比=有效供給/有效需求
短期供求比=本年竣工面積/本年銷售面積
竣工率＝本年竣工面積/本年施工面積
3.長(zhǎng)期供求變化。下圖反映了1996年以來(lái)新疆住宅市場(chǎng)的實(shí)際供求情況。
從上頁(yè)圖1可看到，自1996年以來(lái)，新疆的實(shí)際供給面積和有效需求面積的規(guī)模都逐年擴(kuò)大，供給增長(zhǎng)的年平均增速為27.03%，需求增長(zhǎng)的年平均增速為28.83%，需求增長(zhǎng)的速度略高于供給增長(zhǎng)速度，但市場(chǎng)年均供給總量約是需求總量的2倍以上。新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給數(shù)量是非常充足的，為什么近幾年來(lái)各地都有住宅市場(chǎng)熱銷、排隊(duì)領(lǐng)號(hào)、供不應(yīng)求的局面呢？這是否與開(kāi)發(fā)商控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏與竣工率有直接關(guān)系呢？
4.短期供求變化。因?yàn)?004年以來(lái)新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展階段，因此主要依據(jù)2004—2009年的數(shù)據(jù)計(jì)新疆住宅市場(chǎng)供求比情況（圖2），我們從中可以發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律。實(shí)際供求比一直大于短期供求比，而且這個(gè)趨勢(shì)愈演愈烈，每年的竣工率都在下降，也就是說(shuō)實(shí)際供給非常充足，但由于竣工率低下，造成現(xiàn)房銷售緊缺，再加上開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售，人們不得不排隊(duì)購(gòu)房。
因此可以認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的蓄意控制掩蓋了市場(chǎng)供大于求的事實(shí)，造成短期住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求局面。因此我們有理由懷疑新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著壟斷，而開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)壟斷是造成房?jī)r(jià)飆升的重要推手。
二、新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性分析
（一）研究方法：勒納指數(shù)及其性質(zhì)
如何來(lái)衡量市場(chǎng)的壟斷程度呢? 在產(chǎn)業(yè)組織理論中，判斷市場(chǎng)壟斷程度和市場(chǎng)勢(shì)力通常要用到行業(yè)集中程度指標(biāo)，具體的方法有赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)、集中度比率、廠商規(guī)模不等性的度量等等。但是，這些方法在測(cè)算市場(chǎng)壟斷程度時(shí)，均要求掌握市場(chǎng)相關(guān)行業(yè)企業(yè)的具體情況，這需要進(jìn)行大量的專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，而中國(guó)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還無(wú)法滿足這方面的要求。而勒納指數(shù)（lerner index）則是衡量市場(chǎng)勢(shì)力的一個(gè)很好的指標(biāo)。根據(jù)勒納指數(shù)（lerner index）的公式：
li=1/|ε|=（p-mc）/p。其中，ε為市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性，p為市場(chǎng)價(jià)格，而mc則表示商品的邊際成本。目前，國(guó)內(nèi)已有學(xué)者利用這個(gè)指標(biāo)來(lái)研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度問(wèn)題，如中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所[1]和況偉大[2]的研究都是利用公式的后一個(gè)形式，將房地產(chǎn)業(yè)的平均成本（ac）近似替代邊際成本（mc）進(jìn)行計(jì)算而得到的結(jié)果。研究表明，近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)均在0.4以上，這表明中國(guó)房地產(chǎn)商品價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重偏離了邊際成本。我們更傾向于李宏瑾 [3]的觀點(diǎn)，通過(guò)測(cè)算商品的需求價(jià)格彈性來(lái)間接地得到勒納指數(shù)。納勒指數(shù)表明，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度取決于商品的需求彈性：彈性越大，市場(chǎng)產(chǎn)品之間越具有競(jìng)爭(zhēng)性，價(jià)格標(biāo)高的程度越低，壟斷的邊際利潤(rùn)便越小，即壟斷程度就越小；反之，彈性越小，壟斷價(jià)格標(biāo)高程度就越高，壟斷程度就越高。因此，首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，并由此得到勒納指數(shù)，來(lái)判斷新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度。
（二）變量、數(shù)據(jù)及模型設(shè)定
1.變量、數(shù)據(jù)和來(lái)源。為了測(cè)算勒納指數(shù)，我們需要對(duì)住宅房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，這樣需要兩個(gè)變量：房地產(chǎn)需求變量與房地產(chǎn)價(jià)格變量。在統(tǒng)計(jì)年鑒中商品房屋銷售面積可反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求狀況，商品房屋銷售價(jià)格可反映房?jī)r(jià)。用d作為房地產(chǎn)需求變量的標(biāo)識(shí)，以hp作為房地產(chǎn)價(jià)格變量的標(biāo)識(shí)。本文有關(guān)商品房屋銷售和房?jī)r(jià)等方面數(shù)據(jù)全部來(lái)自新疆維吾爾自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局編制的《新疆城市三十年（1978—2008）》和《新疆人民生活六十年（1949—2009）》。由于中國(guó)真正全面推進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)化改革是從1998年開(kāi)始的，因此我們主要考察1998—2008年間新疆13個(gè)城市的數(shù)據(jù)（詳略），這13個(gè)城市分別是烏魯木齊市、克拉瑪依市、石河子市、吐魯番市、哈密市、昌吉市、伊寧市、塔城市、阿勒泰市、博樂(lè)市、庫(kù)爾勒市、喀什市和阿克蘇市，對(duì)不同城市的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度進(jìn)行比較。
2.模型設(shè)定。根據(jù)1998—2008年間新疆13個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)，建立如下的變系數(shù)模型：
ln（dit）＝αi＋βi×ln（hpit）＋uit。
其中dit和hpit分別是實(shí)際銷售面積和住宅銷售均價(jià)，βit反映了不同地區(qū)的住宅需求價(jià)格彈性。截距項(xiàng)αi和彈性系數(shù)βi都不相同，隨機(jī)誤差項(xiàng)uit 之間相互獨(dú)立，且滿足均值為零，同方差的假設(shè)。
（1）檢驗(yàn)一：考察新疆13個(gè)城市在1998—2008年各時(shí)期住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱向需求價(jià)格彈性。假定模型是時(shí)期變系數(shù)模型，然后對(duì)其進(jìn)行估計(jì)。通過(guò)eviews6.0軟件運(yùn)算得到模型估計(jì)結(jié)果（見(jiàn)下頁(yè)表1）：發(fā)現(xiàn)模型判定系數(shù)r2=0.67，調(diào)整后的r2=0.61，說(shuō)明該住宅需求價(jià)格彈性模型可以解釋60%以上的住宅需求水平，而且各年度價(jià)格解釋變量在模型中的顯著水平都超過(guò)了99 %（對(duì)應(yīng)的prob值均小于1%）?？傮w來(lái)看模型的擬合度較好。將各年度住宅需求的價(jià)格彈性變化歸納如下，并進(jìn)一步計(jì)算得到反映市場(chǎng)壟斷程度的納勒指數(shù)。從表2可以看出，新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的納勒指數(shù)有逐年提高的趨勢(shì)，由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我們?cè)谂袛嗍袌?chǎng)的壟斷程度時(shí)，納勒指數(shù)在0~1之間，數(shù)值越大，壟斷性越強(qiáng)。況偉大（2004）分別測(cè)算了1996—2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒納指數(shù)；表明北京市的勒納指數(shù)均在0.6以上，是四個(gè)城市中壟斷程度最高的，上海市的勒納指數(shù)則在0.4左右，是四個(gè)城市中壟斷程度最低的，而深圳和天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度則居于京滬兩城市之間。與國(guó)內(nèi)其他地區(qū)相比，新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)總體壟斷特征并不明顯，但需要防控這種壟斷趨勢(shì)的繼續(xù)發(fā)展。
（2）檢驗(yàn)二：樣本選擇?？疾煨陆?3個(gè)城市在1998—2008年各時(shí)期住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的橫向向需求價(jià)格彈性。假定模型是截面變系數(shù)模型，然后對(duì)其進(jìn)行估計(jì)。通過(guò)eviews6.0軟件運(yùn)算得到模型估計(jì)結(jié)果（略），發(fā)現(xiàn)模型判定系數(shù)r2=0.72，調(diào)整后的r2=0.71，說(shuō)明該住宅需求價(jià)格彈性模型可以解釋70%以上的住宅需求水平，而且各年度價(jià)格解釋變量在模型中的顯著水平都超過(guò)了98 %（對(duì)應(yīng)的prob值均小于2%）。總體來(lái)看模型的擬合度較好。將各城市住宅需求的價(jià)格彈性變化歸納如下，并進(jìn)一步計(jì)算反映市場(chǎng)壟斷程度的納勒指數(shù)（見(jiàn)表3）。
通過(guò)各城市的納勒指數(shù)比較發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)壟斷程度最高的烏魯木齊市和昌吉市，納勒指數(shù)均在0.4以上，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫(kù)爾勒市，納勒指數(shù)均在0.35左右。市場(chǎng)壟斷程度最低的是克拉瑪依市，納勒指數(shù)僅為0.11。烏魯木齊市和昌吉市是新疆天山北坡經(jīng)濟(jì)帶的核心，隨著烏昌一體化的進(jìn)程以及環(huán)烏魯木齊市大都市圈的形成，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)更加旺盛，對(duì)于逐利的開(kāi)發(fā)商而言，這是一塊大蛋糕，很容易形成價(jià)格聯(lián)盟默契，控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏、捂盤(pán)惜售，抬高房?jī)r(jià)。
（三）討論：新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的性質(zhì)
對(duì)于上面的分析結(jié)論，有些學(xué)者可能會(huì)提出異議，根據(jù)就是經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展，新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)大幅增加，市場(chǎng)壟斷度應(yīng)是有所下降的。一些政府官員和學(xué)者甚至認(rèn)為新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度太低，企業(yè)規(guī)模太小，要政府采取措施加以提高。但是我們對(duì)此持反對(duì)意見(jiàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有特殊的商品性質(zhì)，住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)數(shù)量的增加而增加，相反是趨于價(jià)格合謀式的市場(chǎng)壟斷。
1.住宅市場(chǎng)壟斷的基礎(chǔ)：商品的高度異質(zhì)性。對(duì)于住宅市場(chǎng)，沒(méi)有任何兩宗物業(yè)是完全相同的。產(chǎn)品的差別使每一個(gè)廠商所提供的產(chǎn)品都是與眾不同的，因而開(kāi)發(fā)商每開(kāi)發(fā)一個(gè)小區(qū)或一座大廈都實(shí)質(zhì)上成為該物業(yè)的壟斷者，可以在一定程度上決定該產(chǎn)品的價(jià)格，這就構(gòu)成了市場(chǎng)中的壟斷價(jià)格。這里需要指出的是，房地產(chǎn)產(chǎn)品差異性較許多寡頭壟斷行業(yè)的產(chǎn)品差異性大得多。因此，隨之帶來(lái)的是房地產(chǎn)壟斷競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)數(shù)量可能多于其他寡頭壟斷行業(yè)的企業(yè)數(shù)量，但是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷力量卻強(qiáng)得多。
2.住宅市場(chǎng)壟斷的新形式：價(jià)格合謀。對(duì)住宅業(yè)而言，開(kāi)發(fā)商形成的“聯(lián)盟”主要是“價(jià)格聯(lián)盟”。這是因?yàn)椋喝绻績(jī)r(jià)下跌，不僅減少了開(kāi)發(fā)商所能獲得的利潤(rùn)，而且更嚴(yán)重的是消費(fèi)者會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生降價(jià)預(yù)期，越跌越不買(mǎi)，這樣，就會(huì)陷入房子越便宜越賣(mài)不出去的尷尬境地。因此，開(kāi)發(fā)商不敢輕易降低房?jī)r(jià)?，F(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商不打價(jià)格戰(zhàn)。在默契合謀的定價(jià)機(jī)制作用下，使房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)非正常剛性和價(jià)格居高不下的格局。即便供求發(fā)生變化，房地產(chǎn)降價(jià)的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，價(jià)格難以起到調(diào)節(jié)供求的杠桿作用[4]。這也許可以解釋為什么烏魯木齊市的住宅價(jià)格這幾年漲幅居全國(guó)首位的現(xiàn)象。
三、結(jié)論
進(jìn)入2004年以來(lái)，新疆各地住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都很快，長(zhǎng)期來(lái)看供大于求，但各地的當(dāng)年竣工銷售比都在逐年下降，大多不足1，呈現(xiàn)出短期供給不足趨勢(shì)。通過(guò)實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)目前新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了一定程度的壟斷，并有逐年加深趨勢(shì)，局部地區(qū)有較明顯的壟斷特征，壟斷形式主要是價(jià)格合謀。市場(chǎng)壟斷程度最高的是烏魯木齊市和昌吉市，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫(kù)爾勒市。政府應(yīng)高度重視和防控這種壟斷趨勢(shì)的繼續(xù)發(fā)展，重點(diǎn)調(diào)控管理烏魯木齊市和昌吉市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。
1住宅與房產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)，將有力拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
1.1住宅與房地產(chǎn)業(yè)是實(shí)施城市發(fā)展帶動(dòng)戰(zhàn)略的支柱產(chǎn)業(yè)之一住宅與房地產(chǎn)業(yè)因其巨大的后向帶動(dòng)作用和內(nèi)涵擴(kuò)張力，形成了從投資、交易、中介服務(wù)到物業(yè)管理協(xié)同發(fā)展的完整產(chǎn)業(yè)鏈，市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)地位得到了極大提升，現(xiàn)階段及今后一個(gè)時(shí)期，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。
1.2住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)帶動(dòng)了城市發(fā)展我市新區(qū)自建設(shè)以來(lái)，由于實(shí)行房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的綜合開(kāi)發(fā)和配套建設(shè)，在城市建設(shè)資金投入能力有限的情況下，住宅與房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，拉大了城市框架，完善了城市功能，新區(qū)建設(shè)十年來(lái)，已建有各類房屋1147棟，總建筑面積319.8萬(wàn)平方米，已建成住宅用房460棟，總建設(shè)面積192.9萬(wàn)平方米，占已建成房屋總面積的60.3%，可見(jiàn)住宅建設(shè)在新區(qū)建設(shè)的地位。
1.3住宅與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的波及帶動(dòng)作用強(qiáng)據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投入產(chǎn)出表分析，住宅與房地產(chǎn)業(yè)每增加1元消費(fèi)，可帶動(dòng)其它商品銷售1.34元，2002年全國(guó)城鎮(zhèn)個(gè)人住宅支出總額達(dá)到7500億元以上，帶動(dòng)相關(guān)消費(fèi)約1萬(wàn)億元，通常，住宅與房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其它部門(mén)具有兩次帶動(dòng)作用，第一次是在房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中能直接帶動(dòng)建筑、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等部門(mén)和待業(yè)的發(fā)展，第二次是房屋竣工后帶動(dòng)家具、家用電器、裝飾裝修行業(yè)的發(fā)展。
1.4發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，有利于個(gè)人消費(fèi)資金的回籠和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整隨著房改工作的基本結(jié)束和新區(qū)大量的單位集資建房，我市僅存老區(qū)直管公房8萬(wàn)平方米，居民住宅私有化率達(dá)到98%，住宅私有化率的大幅度提高，有力地改善了城鎮(zhèn)家庭的財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)社會(huì)的財(cái)富分配結(jié)構(gòu)房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半。
1.5發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了城鄉(xiāng)居民就業(yè)目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)年均就業(yè)人員增長(zhǎng)僅次于社會(huì)服務(wù)行業(yè)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等各類企業(yè)，評(píng)估、咨詢類企業(yè)以及中介服務(wù)提供了大量就業(yè)崗位，為下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移做出了重要貢獻(xiàn)。
1.6發(fā)住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了人民生活水平和生活質(zhì)量的提高在全面建設(shè)小康社會(huì)過(guò)程中，住宅建設(shè)已開(kāi)始從生存型向功能舒適型發(fā)展。住宅已不再是單純的作為一種生存資料，而同時(shí)也是作為一種享受資料，向著生態(tài)健全，環(huán)境優(yōu)美，天人合一的方向發(fā)展，居民購(gòu)房時(shí)，更多的注重住宅區(qū)位、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、使用功能、開(kāi)間進(jìn)深，私密性、三明度（明廚、明廁、明廳）、內(nèi)外裝修、綜合配套、小區(qū)環(huán)境及文化品位等。安居才能樂(lè)業(yè)，安居才能健康，安居是最大幸福，已成為城市居民的共識(shí)。
1.7發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，增加房產(chǎn)消費(fèi)水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)其一：國(guó)家對(duì)土地的審批、土地的出讓方面的政策越來(lái)越嚴(yán)格，也為了嚴(yán)格控制耕地的減少，減小農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，土地的出讓價(jià)格會(huì)隨著時(shí)間的推移越來(lái)越貴。其二：人工費(fèi)用的漲幅也比較快，機(jī)械、燃料、煤、電的價(jià)格上漲迅猛，所以投資房地產(chǎn)可以保持個(gè)人投資的保值、增值和快速的增長(zhǎng)。
2如何整體控制房產(chǎn)市場(chǎng)，使其健康有序的發(fā)展
2.1明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)思想按照住房市場(chǎng)化的方向，對(duì)市場(chǎng)體系進(jìn)行不斷的完善，通過(guò)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而在一定程度上滿足家庭的住宅需要，通過(guò)進(jìn)一步深化改革，全面貫徹落實(shí)居民住房制度改革，通過(guò)完善住房一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)搞活住房二、三級(jí)市場(chǎng)，以及租貸市場(chǎng)等，充分發(fā)揮存量和增量住房聯(lián)動(dòng)的作用，進(jìn)一步激發(fā)居民住房消費(fèi)的積極性。
2.2調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)按照住房市場(chǎng)化進(jìn)程的需要，市計(jì)劃、建設(shè)、國(guó)土等職能部門(mén)之間需要相互配合，以需求為導(dǎo)向，對(duì)市場(chǎng)要求進(jìn)行認(rèn)真分析，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政策指導(dǎo)，對(duì)住宅、非住宅結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)加大住宅建設(shè)的力度，并對(duì)寫(xiě)字樓建設(shè)規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂?，進(jìn)而在一定程度上防止出現(xiàn)新的空置。
2.3深化住房保障制度改革一是繼續(xù)深化改革，制定實(shí)施新的政策，制定保障措施，進(jìn)一步滿足市住房需要，進(jìn)而在一定程度上消除阻礙市場(chǎng)發(fā)展和居民住房消費(fèi)的各種障礙。二是建立健全廉租住房制度，對(duì)城市住房保障范圍進(jìn)行合理地確定，科學(xué)合理地選擇開(kāi)發(fā)地塊，建設(shè)一定數(shù)量的廉租住房，進(jìn)而在一定程度上滿足全市居民的住房需要。三是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)進(jìn)行規(guī)范化管理，嚴(yán)格控制在中小戶型，同時(shí)對(duì)銷售對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格審定。四是推選經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)，實(shí)行申請(qǐng)審批和公示制度。
2.4加強(qiáng)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，科學(xué)合理地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行情況給予高度關(guān)注，進(jìn)而在一定程度上提高質(zhì)量和效率。
2.5推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化結(jié)合我市創(chuàng)造園林城市工作，對(duì)住宅建設(shè)堅(jiān)持做到高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理，注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，搞好社區(qū)服務(wù)、綠化、交通等配套設(shè)施建設(shè)、創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、安全的生活環(huán)境，認(rèn)真貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，切實(shí)改善城市住房消費(fèi)環(huán)境。
作者：張輝單位：河南省鶴壁市建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)定額管理站
摘 要：在現(xiàn)有實(shí)踐和法律制度下，中國(guó)房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)成財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)缺乏合理性。因?yàn)橥恋氐膰?guó)有性、稀有性和有價(jià)性，本文主張以房產(chǎn)占用的土地為主設(shè)計(jì)持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，并配合交易環(huán)節(jié)的稅收，以構(gòu)建充足、穩(wěn)定地方財(cái)產(chǎn)收入為導(dǎo)向的稅收體系。以房產(chǎn)占用的土地為主設(shè)計(jì)持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅與土地出讓金制度存在千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，由于現(xiàn)有土地出讓金的缺陷，中國(guó)房產(chǎn)占用土地產(chǎn)生理論上貶值但現(xiàn)實(shí)升值的矛盾，房地產(chǎn)稅代替土地出讓金在實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)也較為困難。這些都干擾了房地產(chǎn)稅的實(shí)施。本文對(duì)土地出讓金進(jìn)行重新定義，不僅為房地產(chǎn)稅的征收奠定法律基礎(chǔ)，還為解決小產(chǎn)權(quán)房提供了一個(gè)突破口。
關(guān)鍵詞：住宅 房地產(chǎn)稅 土地 土地出讓金
房地產(chǎn)稅，是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。本文只重點(diǎn)討論住宅類房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的狹義房地產(chǎn)稅。不同于其他類型房地產(chǎn)，住宅是人們安居樂(lè)業(yè)的前提和基礎(chǔ)，對(duì)于此類別房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅更是牽涉到每個(gè)人的切身利益。本文從房產(chǎn)占用土地入手，以現(xiàn)有土地使用稅和小區(qū)物業(yè)費(fèi)制度試圖找到在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的法律構(gòu)成，以建立穩(wěn)定的地方財(cái)政收入體系，并間接增加房產(chǎn)持有成本兼顧社會(huì)公平。
一、未來(lái)房地產(chǎn)稅性質(zhì)不宜是財(cái)產(chǎn)稅
財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)持有財(cái)產(chǎn)，如建筑物，船舶所有人而賦課的稅。未來(lái)房地產(chǎn)稅立法方向是將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，合并后的房地產(chǎn)稅應(yīng)按照房子的市場(chǎng)評(píng)估值來(lái)征稅。這說(shuō)明未來(lái)房地產(chǎn)稅的性質(zhì)是財(cái)產(chǎn)稅。但本文不贊成現(xiàn)階段把保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)征定性為財(cái)產(chǎn)稅。理由如下：
首先，按照一般法理財(cái)產(chǎn)稅是所得稅的補(bǔ)充稅，是在所得稅對(duì)收入調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，對(duì)納稅人占有的財(cái)產(chǎn)作進(jìn)一步的調(diào)節(jié)。所以說(shuō)征收財(cái)產(chǎn)稅有利于縮小貧富差距，這也意味著其征收的對(duì)象不是一般人，而是富人。近年來(lái)房?jī)r(jià)飛速上漲，我們擁有房子也水漲船高成為一筆不小財(cái)富。如今在北京、上海、深圳等一線大城市，每一個(gè)擁有房子的人都是數(shù)百萬(wàn)，甚至數(shù)千萬(wàn)富翁。如果從這一表象看，現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅是合理的。但事實(shí)果真如此嗎？我們知道大多數(shù)家庭的房子是用作居住的，也就是房子的價(jià)格高低都是一數(shù)字，他們不會(huì)沖向市場(chǎng)變成一筆巨大的財(cái)富。所以說(shuō)大多人因擁有房子而擁有大量財(cái)富只是一個(gè)表象，只有擁有多套或別墅等豪宅人才稱得上是真正的富人。
如上文所述，大部分房產(chǎn)作為生活必需品，無(wú)論值多少錢(qián)，這些財(cái)富也是虛擬的數(shù)字，除非賣(mài)掉換成現(xiàn)金。財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的重點(diǎn)是富人，因此，不宜對(duì)大部分自有住房征收財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)稅。
其次，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)跟購(gòu)買(mǎi)珠寶純消費(fèi)行為不同，她還也是一種投資行為。根據(jù)亞當(dāng).斯密理論每個(gè)人的投資都是為了自己創(chuàng)造最大的財(cái)富，但是，他們通過(guò)追求自己的利益，更為有效地促進(jìn)社會(huì)利益。以房產(chǎn)投資為例：多余的房屋可以出租，業(yè)主會(huì)得到租金，但是也解決了部分人的居住問(wèn)題。如果我們稅務(wù)部門(mén)足夠努力，還可以從中獲得部分稅收。對(duì)于不賣(mài)也不租，留著占著，留著升值的現(xiàn)象，因房地產(chǎn)升值，財(cái)產(chǎn)所有人會(huì)獲利，甚至利益豐厚，我們會(huì)在交易環(huán)節(jié)對(duì)其征收所得稅。以所得稅性質(zhì)征收房地產(chǎn)稅可以直接調(diào)節(jié)納稅人的收入。這也許會(huì)讓目前部分中國(guó)人“殺富濟(jì)貧”心理得到一些滿足。
還有一部分富人們會(huì)把房產(chǎn)留給自己子女和其他親人，一生也不會(huì)賣(mài)掉房屋。對(duì)這種現(xiàn)象可以考慮征收贈(zèng)與稅和繼承稅。遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅在體現(xiàn)鼓勵(lì)勤勞致富、反對(duì)不勞而富方面有著獨(dú)特的作用，是世界各國(guó)通用的稅種。但是中國(guó)雖然列入了立法計(jì)劃，但至今也未開(kāi)征。人們始終眼盯著財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的稅，力圖為自己找到殺富濟(jì)貧的工具。反而對(duì)更有利于社會(huì)公平繼承、贈(zèng)與稅決然不注意，這很難理解。
最后還有一個(gè)理論與實(shí)踐矛盾問(wèn)題亟須解決。我們知道：對(duì)房產(chǎn)保值和增值功能貢獻(xiàn)最大的不是房子而是土地。僅就房屋而言自從建好后就開(kāi)始變舊、貶值，直至報(bào)廢坍塌變得一文不值。如，同等地段房產(chǎn)新房比老房子要略貴些就可以看出這個(gè)貶值現(xiàn)象。但是，房子貶值的同時(shí)，房子使用的土地又會(huì)因?yàn)樗幍攸c(diǎn)的不同而價(jià)值存在著巨大不同。如果我們把一個(gè)小縣城100平米的房子，推到北京等一線城市，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)從幾十萬(wàn)會(huì)飆漲到幾百萬(wàn)，甚至更多。何以出現(xiàn)如此大的價(jià)格差異？是因?yàn)橥恋?，隨著土地的稀缺它的價(jià)格也就出現(xiàn)了變化。房產(chǎn)與土地密切相關(guān)，所謂房地一體，地價(jià)漲了房地產(chǎn)也就升值了。所以我們說(shuō)房子有價(jià)值，會(huì)升值，還不如說(shuō)是附著在房產(chǎn)上的土地有價(jià)值，會(huì)升值。
但是，中國(guó)卻存在著以上實(shí)踐與理論的矛盾。依據(jù)中國(guó)現(xiàn)行法律，中國(guó)土地公有，禁止土地買(mǎi)賣(mài)。我國(guó)居民住宅在內(nèi)的大部分房產(chǎn)所占用的土地都是以出讓方式得到的。除了支付一定的對(duì)價(jià)――土地出讓金外，使用土地還有一個(gè)期限（住宅70年）。隨著土地使用期限越來(lái)越少，附著在房地產(chǎn)上土地價(jià)值會(huì)越來(lái)越小，直到70年大限它將一文不值。如果繼續(xù)使用，理論上還要再按市場(chǎng)價(jià)格再交一次價(jià)格不菲的土地出讓金。但在現(xiàn)實(shí)中，我們的房產(chǎn)大都在增值中，幾乎不受70年土地年限的影響。以上矛盾不能解決勢(shì)必會(huì)動(dòng)搖到我們征收房地產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)。
以上討論都是在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，這些環(huán)節(jié)征稅不僅具有合理性，更具可操作性。但是，持有大量房產(chǎn)必定侵占更多社會(huì)資源，一定區(qū)域內(nèi)大量剛性需求必然要進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。而目前我國(guó)住宅類房產(chǎn)持有成本幾乎為零，長(zhǎng)久這樣，這樣確實(shí)不公平。為了解決這個(gè)問(wèn)題，在持有環(huán)節(jié)對(duì)房產(chǎn)征稅是未來(lái)房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)的一個(gè)重大問(wèn)題。根據(jù)上文所述，既然房產(chǎn)價(jià)值的主體是土地，我們不妨圍繞土地考慮一下持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅構(gòu)成。
二、從城鎮(zhèn)土地國(guó)有角度設(shè)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)稅
法律規(guī)定我國(guó)城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)有?；谕恋貒?guó)有，目前附著在房地產(chǎn)的土地負(fù)擔(dān)主要有兩個(gè)：土地出讓金；城鎮(zhèn)土地使用稅。土地出讓金，一次性收取出讓土地使用年限地租總和，另一方面它又似有稅收的非租性質(zhì)，是個(gè)有著內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。城鎮(zhèn)土地使用稅是國(guó)家作為管理者對(duì)納稅人為國(guó)家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性。嚴(yán)格地看，以上兩個(gè)制度功能具有一定的重合性。由于土地出讓金一次性收取，本文認(rèn)為城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)有較大的參考意義。
城鎮(zhèn)土地使用稅是以開(kāi)征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收。按性質(zhì)劃分它可以劃歸為資源稅。如果住宅用地是要交城鎮(zhèn)土地使用稅，那它無(wú)疑是房地產(chǎn)稅組成重要部分。但是目前大陸各省級(jí)政府都對(duì)住宅實(shí)行免征或暫免征土地使用稅的政策。對(duì)于住宅土地使用稅免征有兩個(gè)法源：第一、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，不過(guò)《條例》并沒(méi)有直接規(guī)定對(duì)住宅用地免征，免征政策來(lái)自第七條的授權(quán)。第二、《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》，它是國(guó)家稅務(wù)局配合《條例》出臺(tái)的細(xì)則。
如果按照以上兩個(gè)文件授權(quán)，對(duì)住宅一概免征土地使用稅缺乏一定的合理性。首先，《條例》第七條繳納確有困難的可定期減免。以上規(guī)定包括兩層意思：一是有繳納困難，是困難戶、低保戶？或是其他合理情形？二是根據(jù)困難時(shí)間、程度定期減免，不是永遠(yuǎn)減免，困難解決的當(dāng)然要恢復(fù)征收。再有，可視困難的程度，有減有免，而不是只免不減。至于《辦法》中的授權(quán)，其實(shí)質(zhì)是對(duì)《條例》的細(xì)化和完善，但其解釋不應(yīng)超過(guò)上位法。所以《辦法》意思應(yīng)該結(jié)合《條例》確定，否則其效力值得商榷。另外，一概免除忽略了住宅用地合理的面積。對(duì)于過(guò)量占用土地的住宅也進(jìn)行減免，這問(wèn)題就更大了。
對(duì)于各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)住宅土地使用稅的一概免除，陜西省的規(guī)定比較合理、理由說(shuō)明也較充分。按照陜西省稅務(wù)局的規(guī)定，對(duì)未超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)的用地，可暫免征收土地使用稅。它的免征理由是比照房管部門(mén)經(jīng)租居民用地和行政、事業(yè)單位職工宿舍用地暫免征稅。而房管部門(mén)經(jīng)租居民用地和行政、事業(yè)單位職工宿舍用地暫免征稅免征的理由是租金偏低收費(fèi)低微，無(wú)力繳納。從這一點(diǎn)上說(shuō)其免征理由基本符合《條例》繳納有困難減免理由。更為可貴的是《規(guī)定》還體現(xiàn)以下兩個(gè)方面：一是設(shè)置了一個(gè)合理的免征面積，只有未超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)的用地免征；超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的，就其超過(guò)部分照章征收土地使用稅。二是對(duì)免征時(shí)間做了合理規(guī)定，即對(duì)未超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)的用地暫時(shí)免征。這就意味著隨著情況變化，住宅土地使用稅還是要征的。只是經(jīng)過(guò)近20年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種情況都發(fā)生巨大變化后，陜西省住宅免征是否還存在？即使還按原規(guī)定，如果認(rèn)真執(zhí)行的話，其數(shù)據(jù)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)也有其無(wú)可替代的意義。從這一點(diǎn)看，陜西省在全國(guó)房地產(chǎn)稅探索的貢獻(xiàn)，甚至不輸于兩個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)重慶、上海的地位。三是城鎮(zhèn)土地使用稅的減免也忽略了一個(gè)土地出讓金問(wèn)題。土地出讓金制度實(shí)施之前的一些老房子根本沒(méi)有繳納土地出讓金，再加上住宅不交土地稅。按照現(xiàn)有制度這造成事實(shí)上的不公平。
未來(lái)房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不僅是房產(chǎn)價(jià)值，房產(chǎn)面積也與之相關(guān)。本文不予認(rèn)同理由是：一是如果按照房產(chǎn)面積確定征與不征的標(biāo)準(zhǔn)，又會(huì)陷入把房產(chǎn)稅定義為財(cái)產(chǎn)稅討論，關(guān)于這一點(diǎn)態(tài)度上文已經(jīng)說(shuō)明了。二是由于土地資源的稀缺性造成了土地成為房產(chǎn)價(jià)值中最核心的地位。這一點(diǎn)上已經(jīng)予以說(shuō)明。占用資源要付出代價(jià)，多占用資源更應(yīng)付出更多的代價(jià)。這就為用稅收杠桿調(diào)節(jié)提供了更有力的依據(jù)。三是以土地為基準(zhǔn)征稅也降低了征稅的難度，提高了征稅的可操作性。按照此前上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的計(jì)稅方法，試點(diǎn)以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，那么，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格如何確定卻存在一定難題。還有專家表示，評(píng)估的房?jī)r(jià)是計(jì)稅的重要依據(jù)，如何真正反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，對(duì)政府來(lái)說(shuō)將是挑戰(zhàn)。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)這當(dāng)然不成問(wèn)題，但是對(duì)于保有環(huán)節(jié)就不一樣了。這一階段征稅一樣需要一個(gè)相對(duì)公平、穩(wěn)定的征稅基礎(chǔ)。由于征稅規(guī)模龐大，相對(duì)于復(fù)雜且大量房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，把房地產(chǎn)使用土地作為征稅依據(jù)具有更強(qiáng)的操作性。
無(wú)論是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，還是在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，我們征稅目的，除了調(diào)節(jié)財(cái)富分配、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，促進(jìn)社會(huì)公平外，還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的目的――為地方財(cái)政提供一個(gè)穩(wěn)定的收入。
三、房地產(chǎn)稅與地方財(cái)政收入
著名傅蔚岡就指出：房地產(chǎn)稅就是給地方政府提供一個(gè)穩(wěn)定的收入來(lái)源。它的具體理由是：隨著“營(yíng)改增”逐步完成，營(yíng)業(yè)稅變成了增值稅，地方政府失去了主體稅種，完善地方稅體系非常緊迫。為了穩(wěn)定地方政府的稅收，按照國(guó)際通行做法房地產(chǎn)稅占地方稅收比例較高。以美國(guó)為例：美國(guó)房產(chǎn)稅也是地方政府的一項(xiàng)傳統(tǒng)稅收。征房地產(chǎn)稅要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出。這真正體現(xiàn)取之于民，用之于民的稅收目的。
反觀，我國(guó)目前地方財(cái)政收入主要來(lái)源之一是土地出讓金。由于它在地方財(cái)政收入中舉足輕重，我們把這種現(xiàn)象形象稱之為“土地財(cái)政？2014年地方賣(mài)地收入占比達(dá)到地方財(cái)政收入的一半左右。土地出讓金70年土地租金不是一年一繳，而是一次性收入，要保證財(cái)政收入就要不斷地賣(mài)地，而且要保證財(cái)政收入的穩(wěn)定就需要每年都要一定規(guī)模的“賣(mài)地”。這就造成土地財(cái)政不穩(wěn)定的，也是不可持續(xù)。人們希望用稅房地產(chǎn)稅替代土地出讓金，為穩(wěn)定健康地方財(cái)政找到出路。這個(gè)愿望是好的，但目前缺乏可行性。在上海、重慶房地產(chǎn)改革試點(diǎn)中可以看出房產(chǎn)稅收益很低無(wú)法替代土地出讓金。怎么辦？這也需要從下文對(duì)土地出讓金重新定義中找到答案。
征房地產(chǎn)稅要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出。就公共服務(wù)支出而言，中國(guó)新興的小區(qū)物業(yè)管理體制與之有著很大的相似。正是基于一定的相似性，物I管理費(fèi)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)也有一定借鑒意義。物業(yè)費(fèi)按月計(jì)費(fèi)，分期繳納，是小區(qū)管理公共服務(wù)費(fèi)用，也構(gòu)成房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本之一。物業(yè)費(fèi)征收的標(biāo)準(zhǔn)是房產(chǎn)面積，這與上文設(shè)想的以土地為標(biāo)準(zhǔn)征收的房地產(chǎn)稅不同。從公共服務(wù)的角度看，房產(chǎn)的多少也必然意味著享受服務(wù)的多少。無(wú)論你住還是不住，都必須設(shè)定公共服務(wù)，尤其學(xué)校，公園，體育場(chǎng)館等公共服務(wù)布局更不可能隨時(shí)修改。所以，未來(lái)房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)中以房產(chǎn)面積為準(zhǔn)收稅，也具有一定合理性。由于其性質(zhì)與物業(yè)費(fèi)相似我們姑且稱這一部分為物業(yè)稅。到此保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的構(gòu)成似乎有了些眉目（如圖1），綜合流通環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅構(gòu)成也較為清晰了（如表1）。
征房地產(chǎn)稅要成為地方財(cái)政主體部分，體現(xiàn)公共服務(wù)功能。這形成一個(gè)矛盾：小區(qū)公共設(shè)施是由維修基金而不是財(cái)政負(fù)擔(dān)，小區(qū)公共事務(wù)是由物業(yè)公司不是政府管理。既然業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，買(mǎi)房時(shí)還交了一筆維修基金，那么相應(yīng)相關(guān)稅收就應(yīng)該相應(yīng)減少。有一個(gè)辦法緩解以上矛盾，目前小區(qū)公共設(shè)施尤其道路日益老化需要維修甚至新建，但是，隨著通貨膨脹和維修基金使用，住房維修基金早晚也有用盡的一天。按照規(guī)定維修基金將近用完要按照原標(biāo)準(zhǔn)續(xù)繳，這在實(shí)踐中很難做到。因?yàn)榫S修基金是購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)必須的費(fèi)用，因此作為房?jī)r(jià)的一部分，業(yè)主接受起來(lái)不困難?？墒侨绻倮U納一比小巨款，按照現(xiàn)今國(guó)民素質(zhì)接受起來(lái)就不容易了。如果維修基金用完，小區(qū)公共設(shè)施沒(méi)錢(qián)維護(hù)，這必然影響到小區(qū)內(nèi)部生活品質(zhì)，并產(chǎn)生上文提出的公平問(wèn)題。這時(shí)小區(qū)業(yè)主們繳納房地產(chǎn)稅就應(yīng)該起作用，尤其在小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)、維修方面。我甚至認(rèn)為房地產(chǎn)稅征收以后，維修基金最好只用于維修房屋本身，而其他公共設(shè)施的維護(hù)應(yīng)由政府稅費(fèi)承擔(dān)，除非業(yè)主自己同意使用維修基金。這種維護(hù)方式還有一個(gè)契機(jī)，那就是中國(guó)城市要推廣的“街區(qū)制”。不僅“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”， 還要求“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)”。如果封閉住宅小區(qū)逐步打開(kāi)，那么不談其他方面，就公共設(shè)施的維護(hù)、管理費(fèi)用就不應(yīng)該都由物業(yè)費(fèi)和維修基金承擔(dān)了。
四、重新定義土地出讓金
上文提到現(xiàn)有土地出讓金不改變，那么現(xiàn)實(shí)中就會(huì)存在以下困惑。一是房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)增值與理論貶值的矛盾。二是房地產(chǎn)稅代替土地出讓金理論上合理而現(xiàn)實(shí)無(wú)法替代的矛盾。三是我們知道農(nóng)村住房（還要包括小產(chǎn)權(quán)房子）占用土地法律上世世代代擁有的（除非征收）而且無(wú)償使用，相反城鎮(zhèn)房產(chǎn)占用土地卻有一個(gè)固定期限，而且有償使用，從社會(huì)公平角度上看也是有問(wèn)題的。
要解Q上面的問(wèn)題，我們可以在土地出讓金這一弊端百出的制度上找一下突破口。由于房子是沒(méi)有固定期限，在房地一體原則下，房子占用土地也不應(yīng)該有一個(gè)固定的期限。沿著這個(gè)思路我們可以重新定義土地出讓金：土地出讓金是政府無(wú)固定期限地轉(zhuǎn)讓其掌握的土地使用權(quán)和再轉(zhuǎn)讓權(quán)的價(jià)格（簡(jiǎn)稱地價(jià)）。這樣定義有什么好處呢？
一是新定義解決了中國(guó)房地產(chǎn)理論上貶值，現(xiàn)實(shí)中增值的矛盾。重新定義的土地出讓金不再是有固定期限的租金，它一次性繳納后就與房子融合而成房地產(chǎn)價(jià)格。由于土地沒(méi)有固定期限，附著在房產(chǎn)上的土地就不會(huì)隨著租期縮短而貶值了，這樣中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)中升值，理論上貶值的悖論也就解除了。另外，一次性繳納完土地出讓金也就意味著土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這也為我們征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)房地產(chǎn)增值稅奠定理論基礎(chǔ)。
二是新定義讓土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時(shí)征收成為可能。土地出讓金與房地產(chǎn)稅兩種功能重疊，同時(shí)征收理論上缺乏合理性。如果把土地出讓金定義為政府無(wú)固定期限地轉(zhuǎn)讓其掌握的土地使用權(quán)和再轉(zhuǎn)讓權(quán)的價(jià)格，那么，它的稅收性質(zhì)就消滅了，也就不存在房產(chǎn)稅與土地出讓金功能重復(fù)了。這樣土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時(shí)進(jìn)行就有了理論上的可能性。那么就解決了以上問(wèn)題。這就掃清了起初由于房地產(chǎn)稅征稅如果太少而不能維持地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)的障礙。
其實(shí)，實(shí)踐和一些法律都證明以上定義的合理性、可行性。比如，現(xiàn)實(shí)中我們對(duì)買(mǎi)房子關(guān)心很多，但從來(lái)不關(guān)心土地使用期限。要知道按照理論上土地出讓金期限確實(shí)是關(guān)系到房?jī)r(jià)。政府的征收同樣不關(guān)心土地使用期限，不論是多老的房子也會(huì)以市場(chǎng)價(jià)格征收。政府和人們都不太關(guān)心這一個(gè)期限。說(shuō)明什么？只是物權(quán)法提醒大家還有一個(gè)土地使用期限的問(wèn)題。不過(guò)她還是給了我們一扇門(mén)：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。是否再繳納土地出讓金，法律卻未規(guī)定。是立法者忽略了嗎？當(dāng)然不是，只是在絕大部分住宅使用權(quán)期間屆滿時(shí)，我們還有很長(zhǎng)時(shí)間考慮清楚：到期后住宅是不是還要繳納土地出讓金。如果我們對(duì)土地出讓金重新定義，就意味著土地到期后政府放棄對(duì)土地出讓金再次征繳，這就解決以上提到的難題，其中包括用房地產(chǎn)權(quán)稅替代出讓金問(wèn)題。
好處是有，但有人質(zhì)疑：怎么解決這些新產(chǎn)生的問(wèn)題呢？
土地是國(guó)有的，不能買(mǎi)賣(mài)。有人認(rèn)為對(duì)土地出讓金的重新定義，等于變相賣(mài)掉了國(guó)家土地。本文不予認(rèn)同，因?yàn)轶w現(xiàn)國(guó)家所有的形式不僅只有出租一種，如一些國(guó)家國(guó)有資源都以某種稅收來(lái)體現(xiàn)。更為特殊的是住宅是人們安身立命基礎(chǔ)，基于“房地一體”做一些制度上的改革也是可以的。隨著房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（包括買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)與繼承），政府可以通過(guò)稅收調(diào)整各方面社會(huì)利益。最后，還會(huì)因政府的征收土地重新掌握。
土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時(shí)征收。買(mǎi)房人是不是吃虧了，這樣會(huì)造成他們雙重的負(fù)擔(dān)。不會(huì)的。首先重新定義的土地出讓金是一次性繳納，而且沒(méi)有固定期限。那么就意味著房地產(chǎn)稅征收后，現(xiàn)有住宅用地土地不僅沒(méi)有了70年大限，還意味著70年到期后政府也不應(yīng)該再讓業(yè)主交一次土地出讓金了。買(mǎi)房人用土地出讓金換來(lái)了無(wú)固定期限使用權(quán)還有再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。這種權(quán)利獲得房地產(chǎn)增值的收益，從而使自己獲得一筆真正財(cái)富。如果要人們選擇他們一定會(huì)雙手贊成的。另一方面政府以放棄再次征收土地出讓金為代價(jià)換取了征收房地產(chǎn)稅的權(quán)利。再有，政府只是放棄了對(duì)已經(jīng)繳納土地出讓金的征繳，而對(duì)其他政府掌握的土地在出讓時(shí)仍可代表國(guó)家征繳土地出讓金。
綜上，我們?cè)O(shè)定一個(gè)住宅占用土地流轉(zhuǎn)流程（如圖2），讓我們更清楚看明白：
政府把掌握的國(guó)有土地使用權(quán)以招拍掛（市場(chǎng)價(jià)格）形式轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商（A）。開(kāi)發(fā)商把附著土地的房地產(chǎn)賣(mài)給（市場(chǎng)價(jià)格）業(yè)主（B）。之后包括業(yè)主的轉(zhuǎn)讓（市場(chǎng)價(jià)，贈(zèng)與繼承除外）（C），還有可能政府因公共利益征收（市場(chǎng)價(jià)）（D），政府重新掌握土地。這就形成了一個(gè)循環(huán)。這循環(huán)中土地隨著房產(chǎn)一起在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)。在出讓土地被政府再次征收之前，體現(xiàn)土地國(guó)有性質(zhì)應(yīng)以對(duì)房產(chǎn)稅收形式存在。這就為我們?cè)诔钟协h(huán)節(jié)對(duì)住宅占用土地而征收房地產(chǎn)稅奠定法理基礎(chǔ)。
五、土地出讓金、房產(chǎn)地稅與小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房早已有之，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題嚴(yán)重卻與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分?！耙?yàn)樵谵r(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒(méi)有繳納土地出讓金等費(fèi)的負(fù)擔(dān)，房?jī)r(jià)便宜。于是小產(chǎn)權(quán)房在城鎮(zhèn)郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部大量出現(xiàn)。盡管按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。但是現(xiàn)實(shí)中小產(chǎn)權(quán)房的使用和轉(zhuǎn)讓幾乎不受影響，只是在諸如抵押、拍賣(mài)是受到些限制。低價(jià)誘惑和低度風(fēng)險(xiǎn)促使人鋌而走險(xiǎn)，不顧政府的警告小產(chǎn)權(quán)銷售仍舊如火如荼的進(jìn)行。
小產(chǎn)權(quán)帶來(lái)了很多社會(huì)問(wèn)題，這其中也為未來(lái)房地產(chǎn)稅征收帶來(lái)很多問(wèn)題。因此小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題必須解決。原國(guó)家土地管理局規(guī)劃司副司長(zhǎng)鄭振源認(rèn)為，未來(lái)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的主要處理，無(wú)非就是轉(zhuǎn)正和拆除兩種措施。
拆除？按照目前社會(huì)現(xiàn)實(shí)，除非極特殊情況才可以拆除。大部分情況只有轉(zhuǎn)正一個(gè)選項(xiàng)了。如何轉(zhuǎn)正呢？其他程序性的追認(rèn)還好辦，但一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是：土地出讓金怎么辦？大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)一個(gè)根本區(qū)別就是“有沒(méi)有繳納土地出讓金”。從現(xiàn)實(shí)角度看補(bǔ)交土地出讓金是困難的，甚至是不可能的。這不僅是土地出讓金按照什么標(biāo)準(zhǔn)征繳，還涉及到對(duì)農(nóng)民土地征收問(wèn)題，更涉及到業(yè)主付出成本的態(tài)度問(wèn)題等等。解決這個(gè)問(wèn)題，我們可以借鑒土地出讓金重新定義的思路。既然國(guó)家掌握的土地轉(zhuǎn)讓須向政府繳納土地出讓金。那么既然農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)民們蓋好房子把附著的土地按“市場(chǎng)”價(jià)格轉(zhuǎn)讓不交土地出讓金也是合理的。這里有一點(diǎn)是相同就是土地的轉(zhuǎn)讓包括轉(zhuǎn)讓權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并且沒(méi)有固定期限。如果這樣做政府也沒(méi)有吃虧，因政府在沒(méi)有向農(nóng)民付出征地補(bǔ)償?shù)那闆r下把集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有。更為重要的是政府還獲得了對(duì)該房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的權(quán)利。當(dāng)然這只是權(quán)宜之計(jì)，今后，政府應(yīng)加大對(duì)新建小產(chǎn)權(quán)房監(jiān)管力度，在萌芽階段就消滅小產(chǎn)權(quán)房才是正途。
【摘 要】通過(guò)對(duì)農(nóng)村住宅發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，通過(guò)政府與社會(huì)的合作，引入有責(zé)任感房地產(chǎn)企業(yè)找到有效的參與模式，逐步完善新農(nóng)村住宅建設(shè)和提高農(nóng)民生活水平，也給開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造新的利潤(rùn)空間，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)決策提供參考。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；參與；新農(nóng)村；住宅；模式
新農(nóng)村住宅建設(shè)在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展具有舉足輕重的地位，在新農(nóng)村建設(shè)中具有重要的意義。
一、我國(guó)農(nóng)村住宅發(fā)展現(xiàn)狀
我國(guó)共有320.7萬(wàn)個(gè)自然村，63.4萬(wàn)個(gè)行政村，2.2萬(wàn)個(gè)集鎮(zhèn)，近2萬(wàn)個(gè)建制鎮(zhèn)，總建設(shè)用地接近17萬(wàn)平方公里，有10億人口在這里居住、生活、工作，可見(jiàn)農(nóng)村房地產(chǎn)需求潛力的巨大。自1980年起，農(nóng)村新建住宅總面積一般在6億平方米以上。人均住房面積為28.69平方米，農(nóng)村人均住房面積達(dá)到29.68平方米，比城市人均住宅建筑面積的26.1平方米多3.58平方米。雖然農(nóng)村人均住房面積較高，造價(jià)高，但住房質(zhì)量不高：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)所占比例僅為37.63%，磚木結(jié)構(gòu)比重為47.57%，還有14.80% 的房屋為非磚木、非鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)[4]。布局不合理，沒(méi)有配套的廚衛(wèi)設(shè)施，居住條件并未得到真正改善。土地浪費(fèi)嚴(yán)重，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃與布置。住房建設(shè)模式落后，建筑形式單一，喪失鄉(xiāng)土特色?？稍偕茉吹氖褂寐实?，缺乏節(jié)能理念和措施。資金來(lái)源單一。
二、房地產(chǎn)企業(yè)參與農(nóng)村住宅建設(shè)的必然性
國(guó)家建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的相關(guān)政策使房地產(chǎn)企業(yè)參與新農(nóng)村住宅建設(shè)獲得了可能。農(nóng)村住宅建設(shè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打開(kāi)新的市場(chǎng)，農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中有效引入房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行住宅建設(shè)將起到事半功倍的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行農(nóng)村住宅項(xiàng)目合理規(guī)劃，提供資金，提高土地集約利用，加速農(nóng)村住宅建設(shè)速度，提高住宅質(zhì)量，形成配套完善的住宅社區(qū)，有利于農(nóng)民轉(zhuǎn)變觀念和農(nóng)民生活水平，有利于統(tǒng)籌人與自然的和諧發(fā)展，有利于創(chuàng)造整體和諧的城鄉(xiāng)發(fā)展格局的提高。
三、房地產(chǎn)企業(yè)參與的制約因素
1.土地流轉(zhuǎn)的局限性
房地產(chǎn)企業(yè)參與新農(nóng)村住宅建設(shè)也具有一定的局限性，由于農(nóng)村土地制度區(qū)別于城市土地制度，農(nóng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)流通受到限制，房地產(chǎn)企業(yè)追求的高額投資回報(bào)較難實(shí)現(xiàn)。
2.相關(guān)法律法規(guī)不完善，農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化水平低
涵蓋農(nóng)村住宅建設(shè)全過(guò)程的法律法規(guī)體系沒(méi)有建立，使得住宅建設(shè)從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工無(wú)法可依。農(nóng)村住宅基本處于無(wú)設(shè)計(jì)，自建為主，采用高耗能的建筑材料，缺少標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)、機(jī)械化施工、通用化配套、可再生能源利用成套技術(shù)和節(jié)能省地型住宅配套技術(shù)的研究。農(nóng)村住宅金融體制滯后性，農(nóng)村住房建設(shè)資金籌集難。這些問(wèn)題導(dǎo)致農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化水平較低，制約農(nóng)村住宅建設(shè)。
3.農(nóng)村居民思想落后和經(jīng)濟(jì)生活水平不高
農(nóng)民的思想觀念未能得到轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致農(nóng)村住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)系統(tǒng)性較差，整個(gè)農(nóng)村住宅建筑市場(chǎng)很難有長(zhǎng)足的發(fā)展。與城市居民收入相比，農(nóng)村年居民收入偏低，農(nóng)民在滿足衣食溫飽之后沒(méi)有更多的錢(qián)用在房地產(chǎn)的消費(fèi)上，對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)失去購(gòu)買(mǎi)力，導(dǎo)致農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的緩慢和農(nóng)村房地產(chǎn)建設(shè)的質(zhì)量偏低。
4.房地產(chǎn)企業(yè)參與態(tài)度謹(jǐn)慎
大多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為新農(nóng)村建設(shè)是政府的任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)參與新農(nóng)村建設(shè)，不能像在城市中獲得高額的投資回報(bào)，投資回收期長(zhǎng)，兩者很難把利益統(tǒng)一。因此很多業(yè)內(nèi)人士不熟悉新農(nóng)村住宅相關(guān)政策，房地產(chǎn)企業(yè)參與的積極性不高。
四、房地產(chǎn)企業(yè)參與途徑
房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)集體―開(kāi)發(fā)商合作途徑參與新農(nóng)村住宅建設(shè)。利用宅基地作價(jià)入股的模式，在保持集體土地所有制形式不變的條件下，提高農(nóng)民的居住水平。在成都鶴林村采用重點(diǎn)突破性新農(nóng)村建設(shè)方式，以村社集體經(jīng)濟(jì)組織為市場(chǎng)主體，與房地產(chǎn)公司及建筑商合作，實(shí)施“三個(gè)集中”，壯大“新集體經(jīng)濟(jì)”，創(chuàng)新城鄉(xiāng)一體化和諧發(fā)展模式，成為城市周邊農(nóng)村（城郊）新農(nóng)村建設(shè)的典范。農(nóng)民只要用不到5%的土地與土地開(kāi)發(fā)商合作，即可得到整個(gè)自然村全部村民的小區(qū)樓房安置，房地產(chǎn)商也獲得了滿意的投資效益。
開(kāi)發(fā)商接受村委會(huì)或眾多農(nóng)民的委托，定向進(jìn)行農(nóng)村住宅開(kāi)發(fā)途。根據(jù)農(nóng)民的要求，為其建設(shè)房屋，房子建好后賣(mài)給農(nóng)民的行為。這種模式最主要的優(yōu)點(diǎn)是可以按照農(nóng)民的要求量身打造。開(kāi)發(fā)企業(yè)按每平方米的建筑面積收取一定的管理費(fèi)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，這一途徑雖然盈利不太大，但基本沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)農(nóng)民而言，專業(yè)化的施工與管理可以降低成本。
五、房地產(chǎn)企業(yè)參與模式創(chuàng)新
1.創(chuàng)新理念
房地產(chǎn)企業(yè)為新農(nóng)村住宅建設(shè)提供項(xiàng)目策劃咨詢服務(wù)，開(kāi)發(fā)管理服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)，提高新農(nóng)村住宅開(kāi)發(fā)服務(wù)水平。通過(guò)農(nóng)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)立體化建設(shè)拉動(dòng)農(nóng)村房地產(chǎn)需求，提高房地產(chǎn)企業(yè)參與積極性，塑造良好的房地產(chǎn)企業(yè)形象。隨著我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)與政府合作，借鑒城市住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，培育品牌農(nóng)村房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行連鎖開(kāi)發(fā)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)集約化發(fā)展，進(jìn)行企業(yè)產(chǎn)品品牌的打造，促進(jìn)農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)水平，也使房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益得到提高，實(shí)現(xiàn)雙贏。
2.創(chuàng)新模式
（1）農(nóng)業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)模式
房地產(chǎn)企業(yè)利用自身開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)參與農(nóng)村商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合體，完善農(nóng)村社區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施。通過(guò)以農(nóng)村為基地，生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品，優(yōu)先向房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)服務(wù)的業(yè)主直供，并逐漸輻射至社會(huì)消費(fèi)市場(chǎng)。打造涵蓋農(nóng)業(yè)觀光旅游、鄉(xiāng)村休閑度假的創(chuàng)新型、高技術(shù)引領(lǐng)的農(nóng)業(yè)綜合體，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、品牌、生產(chǎn)技術(shù)，形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，發(fā)展成集農(nóng)業(yè)、科技、貿(mào)易、會(huì)展、休閑和文化為一體的農(nóng)業(yè)綜合體。
（2）連鎖開(kāi)發(fā)模式
對(duì)于專業(yè)住宅房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以發(fā)揮其住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行農(nóng)村住宅連鎖開(kāi)發(fā)，改善農(nóng)村住宅條件，形成完整的配套。像奧林匹克花園，有保利花園，陽(yáng)光100等房地產(chǎn)項(xiàng)目利用其品牌效應(yīng)，在全國(guó)村莊進(jìn)行農(nóng)村住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，使得農(nóng)村住宅開(kāi)發(fā)規(guī)?；?，集約化，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的綜合效益。
總結(jié)：在新農(nóng)村住宅建設(shè)過(guò)程中應(yīng)樹(shù)立農(nóng)民主人翁意識(shí)，樹(shù)立自力更生為主，各級(jí)政府、社會(huì)各界幫扶為輔的運(yùn)行機(jī)制，把住宅建設(shè)改造與新農(nóng)村建設(shè)的其他環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、互相促進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)利用自身開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)與政府合作，實(shí)現(xiàn)以農(nóng)為特色，形成城鄉(xiāng)一體相互促進(jìn)新農(nóng)村住宅開(kāi)發(fā)可操作模式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村住宅專業(yè)化規(guī)?；_(kāi)發(fā)。
摘要：住宅是人們生活中一個(gè)重要的空間，其空間設(shè)計(jì)對(duì)于住宅功能的發(fā)揮以及人們的生活需求具有重要的作用；同時(shí)，建筑作為一個(gè)耗能大戶，節(jié)能設(shè)計(jì)對(duì)于建筑行業(yè)的發(fā)展意義重大。本文針對(duì)房地產(chǎn)住宅在空間設(shè)計(jì)和節(jié)能設(shè)計(jì)方面進(jìn)行探討和研究，希望起到拋磚引玉的作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；住宅；空間設(shè)計(jì)；節(jié)能設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)住宅是提供給人們生活休息的空間，所以在空間設(shè)計(jì)及節(jié)能設(shè)計(jì)等方面應(yīng)該是以人為本的，其功能等都需要圍繞人們的需要和舒適度來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)的。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，資源的重要性已經(jīng)越發(fā)的不言而已，隨之而來(lái)的住宅的生態(tài)性和綠色性成為人們普遍關(guān)注的問(wèn)題。如何做好住宅的空間設(shè)計(jì)和節(jié)能設(shè)計(jì)也成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。本文就房地產(chǎn)住宅中空間設(shè)計(jì)與節(jié)能設(shè)計(jì)進(jìn)行探討和研究。
房地產(chǎn)住宅的空間設(shè)計(jì)
住宅空間結(jié)構(gòu)的特征
我國(guó)房地產(chǎn)住宅的發(fā)展，主要經(jīng)歷了幾個(gè)階段：第一階段，職工的住宅以及新村，此階段的住宅主要是采用鄰里單位的基本觀念，相應(yīng)的配套設(shè)施比如小學(xué)和商店也列入規(guī)劃之中，并將之前的棚戶區(qū)有目的、有計(jì)劃的進(jìn)行改造，變成陽(yáng)光明媚、空間優(yōu)美的住宅；第二個(gè)階段，住宅和街區(qū)相結(jié)合，這主要是受到了前蘇聯(lián)規(guī)劃模式的影響而發(fā)展起來(lái)的；第三個(gè)階段，住宅區(qū)、行政區(qū)與街區(qū)結(jié)合。改革開(kāi)放后，隨著人們生活水平的提高，于是具備功能齊全的住宅區(qū)、行政區(qū)、街區(qū)相結(jié)合的住宅形式出現(xiàn)，并逐漸的發(fā)展成了當(dāng)前主要的空間結(jié)構(gòu)。
2、房地產(chǎn)住宅空間設(shè)計(jì)
1）客廳與起居室的設(shè)計(jì)。在住宅空間的設(shè)計(jì)中，隨著人們居住模式的改變，出現(xiàn)新的“大廳小臥”的布局，并經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已被人們接受。這種空間布局不僅注重居住者的需求以及行為的規(guī)律，還能滿足成員娛樂(lè)以及聚會(huì)等活動(dòng)的需要。通常起居室作為家庭成員使用的公共空間，能滿足成員日常的活動(dòng)需要，客廳主要用來(lái)接待客人的場(chǎng)所，具有一定的功能針對(duì)性，單獨(dú)成員的客人造訪可能會(huì)影響到其他成員的生活，進(jìn)而會(huì)造成使用上的不方便。根據(jù)目前我國(guó)家庭的普遍現(xiàn)狀，理想中的兩室兩廳是不太現(xiàn)實(shí)的，所以比較實(shí)際的設(shè)計(jì)是將客廳和陽(yáng)臺(tái)、餐廳等空間相結(jié)合，可以做大餐廳的空間，并通過(guò)增加家具來(lái)滿足會(huì)客的需求也提高用餐的舒適度；
2）臥室的空間設(shè)計(jì)。臥室由于具有很強(qiáng)的功能性，主要來(lái)提供成員的休息空間，所以私密性比較強(qiáng)，對(duì)其空間環(huán)境的要求也要盡可能的溫馨和舒適，所以在空間的設(shè)計(jì)方面不能夠太過(guò)狹小，主臥一般要12-16平方米比較合適，次臥為10-14平方米，并在主臥內(nèi)設(shè)置衛(wèi)生間和更衣室，提供完善的功能；
3）衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。衛(wèi)生間作為住宅核心部分，通常可分為公共衛(wèi)生間和主臥衛(wèi)生間。由于人們生活水平的不斷提高，衛(wèi)生間也成為了追求健康和舒適的一個(gè)場(chǎng)所，要讓使用者能夠感受到舒適、安全、方便，可在滿足人們基本的衛(wèi)生行為的基礎(chǔ)上適當(dāng)將化妝、洗滌等功能也放入其中。通過(guò)對(duì)空間進(jìn)行適當(dāng)分離，分離為兩個(gè)或以上的空間，保證各個(gè)功能都能獨(dú)自發(fā)揮其應(yīng)有的功效。同時(shí)，面對(duì)我國(guó)提出的節(jié)能減排的政策，在衛(wèi)生間最好是選擇淋浴，不僅衛(wèi)生、方便，而且節(jié)約用水、面積小、布置相對(duì)較為靈活。通常家庭公用的衛(wèi)生間面積4-6平方米適宜，主臥衛(wèi)生間3-4平方米適宜。
4）廚房設(shè)計(jì)。廚房是住宅中一個(gè)重要的場(chǎng)所，盡管占地面積不大，但功能重要、使用頻率很高。廚房主要由冰箱、操作臺(tái)、洗池等為主，還適當(dāng)?shù)妮o以低柜、吊柜等用于儲(chǔ)存的空間，對(duì)于廚房的設(shè)計(jì)應(yīng)采用變壓的風(fēng)道，這樣便于氣和油煙的排放，同時(shí)也要具備足夠的電源插孔來(lái)滿足廚房日益增多的電器需要。廚房的照明應(yīng)采用全部照明和局部照明結(jié)合的設(shè)計(jì)理念。廚房的面積一般為6-8平方米較為適宜。
二、房地產(chǎn)住宅的節(jié)能設(shè)計(jì)
1、房地產(chǎn)住宅節(jié)能設(shè)計(jì)的重要性
隨著我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷的發(fā)展，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，建筑行業(yè)的能耗約占全社會(huì)能源消耗的32%，占全國(guó)能源消耗總量的45%。目前來(lái)講，我國(guó)基本上都是高能耗建筑，并且每年新增的建筑其95%都是高能耗建筑，這就造成了很大的建筑能耗也造成了嚴(yán)重的負(fù)擔(dān)，所以，建筑行業(yè)的節(jié)能應(yīng)該給予足夠的重視。并且推行節(jié)能措施迫在眉睫。
2、房地產(chǎn)住宅的節(jié)能設(shè)計(jì)
住宅節(jié)能是指住宅在設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建筑以及使用的過(guò)程中，通過(guò)采用節(jié)能的材料以及技術(shù)，來(lái)加強(qiáng)能耗的管理，在保證住宅正常功能的發(fā)揮的前提下來(lái)降低其能源消耗。住宅節(jié)能設(shè)計(jì)是一個(gè)全面的過(guò)程，主要通過(guò)下述幾個(gè)方面進(jìn)行：
（1）住宅外部環(huán)境節(jié)能設(shè)計(jì)。住宅外部環(huán)境的節(jié)能設(shè)計(jì)主要可采用合理選址和合理群體的規(guī)劃布局。合理選址就是住宅的選址需要嚴(yán)格的根據(jù)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境、氣候、水質(zhì)以及地形等因素綜合考慮，比如年平均溫度、平均濕度、風(fēng)壓以及太陽(yáng)輻射強(qiáng)度等，利用這些條件來(lái)為住宅節(jié)能創(chuàng)造有利因素，但又不能破壞整體的環(huán)境平衡。合理的規(guī)劃以及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能夠有效適應(yīng)住宅周圍的環(huán)境，從而有利于建筑節(jié)能。比如日照以及住宅朝向的選擇，應(yīng)該是以冬季能夠獲得充足的日照、夏季能夠利用自然的通風(fēng)并降低太陽(yáng)的輻射為原則的；比如合理的控制建筑體形系數(shù)，體形系數(shù)就是建筑與室外環(huán)境接觸的外比表面積和其溶劑的比值，所以單位建筑其外表面積大、體形系數(shù)也大，則其能耗就高。所以，在節(jié)能的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該要盡量的避免建筑外面形狀太多凹凸不平，盡量平整。
（2）住宅建筑單體節(jié)能設(shè)計(jì)。住宅建筑的單體節(jié)能設(shè)計(jì)，主要是對(duì)各個(gè)部分的節(jié)能構(gòu)造進(jìn)行設(shè)計(jì)以及建筑物內(nèi)部的空間進(jìn)行合理設(shè)計(jì)和分隔，并選用一些新型的節(jié)能材料以及節(jié)能技術(shù)，更好的利用建筑物周圍的環(huán)境，達(dá)到滿足建筑性能又良好節(jié)能的目的。住宅的單體節(jié)能設(shè)計(jì)，主要有：1）房屋的隔熱保溫和遮陽(yáng)。夏季，由于太陽(yáng)光線較強(qiáng)，所以建筑物內(nèi)溫度受到外面環(huán)境溫度的影響會(huì)提高2-4攝氏度，但在冬季，又會(huì)因外部溫度而使里面溫度降低。所以在屋面的設(shè)計(jì)時(shí)可選擇倒置式的設(shè)計(jì)，同時(shí)也可采用蓄水和種植綠色植物，這樣不僅能夠有效的起到良好的隔熱效果，還可以增加城市的綠化面積，改善城市的環(huán)境，也能結(jié)合建筑物構(gòu)造呈現(xiàn)有個(gè)性的建筑形象。2）樓板層的節(jié)能設(shè)計(jì)。主要是利用樓板層的中空空間通過(guò)將循環(huán)水管等布置在其內(nèi)部，就能在夏季利用冷水來(lái)降低住宅內(nèi)部的溫度而冬天利用熱水來(lái)提高溫度進(jìn)行取暖。3）住宅門(mén)窗的節(jié)能設(shè)計(jì)。數(shù)據(jù)表明，我們高能耗建筑中約有40%的能耗是通過(guò)建筑的門(mén)窗產(chǎn)生的，所以在門(mén)窗的設(shè)計(jì)時(shí)不僅要控制窗和墻的整體比例，也要通過(guò)增強(qiáng)門(mén)窗的熱工性能來(lái)降低能耗流失，比如采用多層中空的或輻射低的玻璃等和加強(qiáng)門(mén)窗間的氣密性，同時(shí)還可增加建筑物外墻的這樣設(shè)計(jì)，從而有效的防止夏季強(qiáng)烈的太陽(yáng)輻射而導(dǎo)致室內(nèi)的能耗增加。4）選用節(jié)能材料。在建筑物材料的選擇上面，應(yīng)該要遵循經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、健康的原則，選用新的高校材料，比如新型防水材料和保溫材料的使用，可以達(dá)到很好的防水效果和隔熱保溫效果，有利于建筑物的節(jié)能。5）合理的空間設(shè)計(jì)。所謂合理的空間設(shè)計(jì)就是要能夠充分的保障建筑物的使用功能的條件下，進(jìn)行合理的分隔和設(shè)計(jì)，從而改善住宅室內(nèi)的通風(fēng)、采光以及保溫的條件，進(jìn)而達(dá)到節(jié)能的效果。
【摘 要】商品住宅作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，與人民生活質(zhì)量的提高關(guān)系密切。鑒于此，本論文在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，以青島住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)為實(shí)例，采用線性回歸和指數(shù)平滑的方法，對(duì)青島市商品住宅的供需狀況與價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行了分析預(yù)測(cè)?？偨Y(jié)出房?jī)r(jià)上漲的幾點(diǎn)原因，并提出針對(duì)性建議，為青島市的商品住宅市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展提供新的解決思路和方案。
關(guān)鍵詞：商品住宅；價(jià)格；供求機(jī)制
1 緒論
近年來(lái)，我國(guó)商品住宅房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，各主要大城市房?jī)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快，成為影響宏觀經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)運(yùn)行的不確定因素，穩(wěn)定住宅房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住宅房地產(chǎn)價(jià)格是當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。從我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)盡管發(fā)展歷史較短，但進(jìn)入轉(zhuǎn)軌時(shí)期以來(lái)，其價(jià)格變動(dòng)與主要影響因素變動(dòng)仍呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。在這種背景下，選擇房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)理論作為研究課題，既具有較大難度，又非常具有理論意義和現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)價(jià)值。
基于以上背景，本文在闡述了商品住宅房地價(jià)格理論，形成機(jī)制及變化規(guī)律后，以青島為實(shí)例，對(duì)青島市房地產(chǎn)供需狀況和價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析，對(duì)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展提出有益的建議。
2 商品住宅價(jià)格相關(guān)理論
商品住宅是指由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)政府批準(zhǔn)后建造的在市場(chǎng)上自由流通的住宅，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)后即可獲得房屋所有權(quán)證與國(guó)土使用證。從城市住宅供應(yīng)體系來(lái)看，城市住宅主要分為商品住房和保障房?jī)深悺?
商品住宅價(jià)格指在完全市場(chǎng)化條件下商品住宅的交易價(jià)格。其價(jià)值既包含所占用的土地價(jià)值，也包括地上建筑物的價(jià)值。由于商品住宅具有不同于一般商品的特性，商品住宅價(jià)格也有其獨(dú)特的價(jià)格特征：明顯的區(qū)域性、需求缺乏彈性、周期波動(dòng)性以及易受政策影響。
3 商品住宅價(jià)格形成機(jī)制
3.1商品住宅價(jià)格形成機(jī)制的概念
商品住宅價(jià)格形成機(jī)制是商品住宅價(jià)格機(jī)制的核心內(nèi)容，指在一定時(shí)點(diǎn)上各影響因素及其相互作用。任何商品要形成價(jià)格，都要滿足相對(duì)稀缺性、有效需求和效用性三個(gè)條件。商品住宅作為一種商品，其價(jià)格形成也滿足這三個(gè)條件。此外，商品住宅的成本、權(quán)益和區(qū)位構(gòu)成了商品住宅的定價(jià)基礎(chǔ)，是商品住宅價(jià)格形成的最基本要素。
3.2市場(chǎng)供求機(jī)制
成本、權(quán)益、區(qū)位構(gòu)成了商品住宅的定價(jià)基礎(chǔ)，而商品住宅價(jià)格的高低是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，因此，供需平衡決定價(jià)格水平，目前的商品住宅的影響因素基本上都是調(diào)節(jié)供需的。從短期來(lái)看，由于土地資源是有限的，因此商品住宅的供應(yīng)可以視作是固定不變，所以住宅價(jià)格隨著需求量的變化而變化。當(dāng)購(gòu)房者的需求增加時(shí)，由于供給不變，價(jià)格上升。當(dāng)市場(chǎng)需求減少時(shí)，價(jià)格下跌。
3.3生產(chǎn)價(jià)格機(jī)制
生產(chǎn)價(jià)格是利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為平均利潤(rùn)后商品價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式。由社會(huì)成本加平均利潤(rùn)構(gòu)成。在已知生產(chǎn)成本、成本利潤(rùn)率、稅率的情況下，價(jià)格=[成本(1+成本利潤(rùn)率)]/(l-稅率)。也可采用加工費(fèi)用盈利率的方法把稅收和利潤(rùn)放在一起考慮。
4 住宅房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律
4.1長(zhǎng)期增長(zhǎng)性
經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平的提高，人口數(shù)量的增加都刺激了商品住宅剛性需求和投資性需求的增加，使得商品住宅的價(jià)格將長(zhǎng)期處于上漲狀態(tài)。然而土地成本、建筑成本的不斷提高，土地供應(yīng)更加嚴(yán)格，商品住宅供給的有限性，這些都導(dǎo)致商品住宅價(jià)格長(zhǎng)期上漲。
4.2抗通貨膨脹性
自2005年起人民幣巨大的升值壓力促使我國(guó)要采取措施控制貿(mào)易順差的加大，造成國(guó)內(nèi)流通中的貨幣總量超過(guò)商品總價(jià)格，所有商品呈現(xiàn)出綜合性的價(jià)格上漲趨勢(shì)。為了財(cái)富的保值增值，很多人會(huì)選擇投資商品住宅等價(jià)值穩(wěn)定的投資品。以土地為承載物的商品住宅，其價(jià)格也就具有了抗通貨膨脹性。
4.3周期波動(dòng)性
商品住宅價(jià)格的變化與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政府政策的制定密切相關(guān)，一般來(lái)說(shuō)，政府鼓勵(lì)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展，開(kāi)發(fā)商增加投資，促進(jìn)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一直較高，居民收入穩(wěn)定增加，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，商品住宅價(jià)格會(huì)處在上漲期。當(dāng)政府制定政策抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展時(shí)，商品住宅價(jià)格處于下降期。
5青島市商品住宅價(jià)格現(xiàn)狀及變化研究
5.1青島市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
青島是我國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，自2002年來(lái)，青島的經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)，青島市民生活水平不斷提高。根據(jù)世界銀行的研究表明，當(dāng)前，青島市住宅房地產(chǎn)業(yè)正處于平穩(wěn)期，城鎮(zhèn)化水平正處于加速時(shí)期，故未來(lái)對(duì)住宅的需求是強(qiáng)勁的。
2002年-2011年的住宅房地產(chǎn)竣工面積總體上呈波浪形上升趨勢(shì)，商品房供給量增多，從而加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。2011年青島市全社會(huì)累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資35025382萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)15.9%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資7827193萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)29.9%，占固定資產(chǎn)投資22.35%。
雖然歷年來(lái)住宅價(jià)格都在增長(zhǎng)，但其增長(zhǎng)率變化很沒(méi)有規(guī)律，為了找出未來(lái)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，我們需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率取對(duì)數(shù)，我們就能看出，未來(lái)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)將變緩，但仍然保持著不小的增長(zhǎng)。其預(yù)測(cè)結(jié)果如圖1所示。
圖1 青島市歷年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)走勢(shì)圖
5.2住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析
由于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的因素很多，不確定性很大，想要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)是相當(dāng)困難的，只能通過(guò)分析影響住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素大致把握市場(chǎng)的走勢(shì)。因此，對(duì)于商品房的需求預(yù)測(cè)，本文采用回歸分析的方法來(lái)預(yù)測(cè)。
自2002年以來(lái)，青島市住宅房地產(chǎn)實(shí)際銷售面積總體上呈上升趨勢(shì)，特別是2005年，增長(zhǎng)率較上年為45.41%，2011年下降為-24.23%，由于國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列的控制措施，包括限購(gòu)的強(qiáng)烈要求、從緊的貨幣政策和信貸政策以及加大的保障房建設(shè)，購(gòu)房者在一定程度上會(huì)持觀望態(tài)度，加上青島市自2002年以來(lái)，房?jī)r(jià)飛速上漲，已經(jīng)部分超過(guò)了居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，未來(lái)幾年，青島市住宅房地產(chǎn)銷售面積絕對(duì)量還會(huì)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度會(huì)有所下降。根據(jù)一元回歸預(yù)測(cè)，運(yùn)用回歸方程y=86.467x+249.93（x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12；r = 0.825 > =0.576 ）可以預(yù)測(cè)得出2012年青島市住宅房地產(chǎn)銷售面積為1201.067萬(wàn)m2，2013年為1287.534萬(wàn)m2。通過(guò)回歸分析，運(yùn)用計(jì)算機(jī)得出的回歸方程y =27.558x +416.93（x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12；r = 0.769 > =0.576 ）可以預(yù)測(cè)2012年青島市住宅房地產(chǎn)竣工面積為720萬(wàn)m2，2013年為748萬(wàn)m2。
價(jià)格反映著各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，決定著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的盈利和虧損。因此，對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究不能忽視市場(chǎng)價(jià)格的變化，本文采用指數(shù)平滑法對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定量地預(yù)測(cè)，2012年住宅均價(jià)為6978.70元/平方米。5.3結(jié)果分析及建議
本章通過(guò)對(duì)青島市住宅房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀及變化的理論與實(shí)證分析，總結(jié)得出了青島市2002年至2011年住宅價(jià)格不斷上漲的幾點(diǎn)原因。首先，需求增加是支撐住宅房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要?jiǎng)恿?。其次，目前?duì)住宅價(jià)格上漲的的調(diào)控政策的力度有限。最后，從供求方面看，青島市未來(lái)住宅價(jià)格仍將走高。
針對(duì)此種情形，對(duì)青島市住宅房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展提出如下建議：（1）優(yōu)化土地供給制度。首先，土地開(kāi)發(fā)的規(guī)模既要依靠市場(chǎng)需求的拉動(dòng)，同時(shí)也要依靠政策約束引導(dǎo)。其次，完善土地儲(chǔ)備制度，促進(jìn)土地流通市場(chǎng)的發(fā)展。最后，要以持續(xù)、健康發(fā)展為理念，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)的監(jiān)管。（2）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。首先，根據(jù)青島市目前商品住宅市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況，應(yīng)把重點(diǎn)放在正確引導(dǎo)居民理性消費(fèi)、支持普通住宅建設(shè)等方面。其次，完善信息制度，科學(xué)確定房地產(chǎn)信息的時(shí)間和方式，正確引導(dǎo)投資和消費(fèi)，促進(jìn)市場(chǎng)供求平衡，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。（3）拓寬多種投資渠道。政府應(yīng)利用各種渠道加強(qiáng)引導(dǎo)，增強(qiáng)投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
【摘要】本文希望通過(guò)對(duì)收集的數(shù)據(jù)的計(jì)量分析，找到貨幣發(fā)行量與房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格之間的關(guān)系。本文運(yùn)用的計(jì)量方法有ADF平穩(wěn)檢驗(yàn)、AEG協(xié)整檢驗(yàn)、ECM誤差修正模型以及格蘭杰因果檢驗(yàn)。本文的結(jié)論是：貨幣發(fā)行量的確是房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格的格蘭杰因，即貨幣發(fā)行量包含了可以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格的有效信息。更進(jìn)一步，結(jié)合實(shí)際，得出：貨幣發(fā)行量是房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格的邏輯因。
【關(guān)鍵詞】貨幣發(fā)行量 房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格 誤差修正模型 格蘭杰因果檢驗(yàn)
一、引言
中國(guó)的商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是跟我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革一樣從1979年開(kāi)始的。從1979年至2012年期間，住宅房地產(chǎn)歷經(jīng)了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓階段、房地產(chǎn)泡沫階段、亞洲金融危機(jī)階段、福利分房終止貨幣分房開(kāi)始階段、我國(guó)正式進(jìn)入WTO階段、炒房階段等等。可以說(shuō)，一個(gè)商品房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革的縮影。在這期間，中國(guó)商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有的建立了起來(lái)，并且逐步完善。但值得注意的是，從商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)一開(kāi)始建立，政府就對(duì)該市場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范和控制，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)六條、國(guó)八條、國(guó)十一條等等。由于政府的控制以及政治、體制等外部情況的變化，使得分析商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格成因變得極其困難，其中任何一個(gè)事件對(duì)商品房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都是非常大的，比如金融風(fēng)暴、正式進(jìn)入WTO、國(guó)家房地產(chǎn)政策等等。在此，本文去除所有影響價(jià)格的因素，直接從貨幣發(fā)行量對(duì)商品住宅房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行格蘭杰因果分析，希望通過(guò)格蘭杰因果關(guān)系進(jìn)一步得出邏輯因果關(guān)系，以指導(dǎo)實(shí)際和相關(guān)政策制定。
二、相關(guān)研究
以往文獻(xiàn)對(duì)商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格研究很少，跟房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)的研究有：
《房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹預(yù)期》：研究如何運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)通貨膨脹。
《房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹_產(chǎn)出的關(guān)系》：研究房地產(chǎn)價(jià)格如何影響通貨膨脹和產(chǎn)出。
《中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系_基于計(jì)量模型的實(shí)證分析》：研究房地產(chǎn)價(jià)格與CPI的關(guān)系。
《商品住宅銷售量與CPI格蘭杰因果關(guān)系研究》：研究房地產(chǎn)住宅銷售量與CPI的關(guān)系。
這些文獻(xiàn)中，《中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系_基于計(jì)量模型的實(shí)證分析》跟本文的主題是比較相似的。但文章是討論了CPI跟房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。CPI是基于一攬子日常商品的年度漲幅，可以間接體現(xiàn)貨幣發(fā)行量。但我國(guó)的CPI指數(shù)中并沒(méi)有包括商品房?jī)r(jià)格，所以完全可能出現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格上漲而日常商品價(jià)格不上漲或者反之的情況。所以本文直接選取了貨幣發(fā)行量這個(gè)更直觀的指標(biāo)來(lái)衡量和研究分析。
（三）協(xié)整檢驗(yàn)
五、結(jié)論與建議
從邏輯上，房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格的上升只有兩個(gè)原因，一是注入該市場(chǎng)金額占整體貨幣發(fā)行量的占比增高，二是整體貨幣發(fā)行量的增加。由于已經(jīng)證明了整體貨幣發(fā)行量是住宅價(jià)格的格蘭杰因，所以可以從邏輯上認(rèn)定：貨幣發(fā)行量的增加是房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格上升的原因之一。而且，通過(guò)回歸函數(shù)和ECM模型，可知：長(zhǎng)期來(lái)看，貨幣增長(zhǎng)率增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率增加0.46%；短期來(lái)看，貨幣增長(zhǎng)率增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率增加0.923%。
建議：控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)是政府的責(zé)任之一，但之前都只是從行政政策角度強(qiáng)行壓制價(jià)格，導(dǎo)致的結(jié)果是效果不理想。建議政府之后從貨幣發(fā)行量這個(gè)經(jīng)濟(jì)角度來(lái)解決該問(wèn)題，控制貨幣發(fā)行量，控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。
【摘要】房地產(chǎn)的調(diào)控政策關(guān)系到百姓民生和房地產(chǎn)業(yè)、乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持久、健康發(fā)展的問(wèn)題。應(yīng)該使得房地產(chǎn)政策和制度保持長(zhǎng)期穩(wěn)定和協(xié)調(diào)，具有長(zhǎng)期可預(yù)期的政策效果。要基于中國(guó)國(guó)情、立足住宅民生消費(fèi)的屬性，來(lái)設(shè)計(jì)具有長(zhǎng)期戰(zhàn)略性房地產(chǎn)的調(diào)控政策和制度。
【關(guān)鍵詞】住宅民生屬性；房地產(chǎn)調(diào)控政策
自上世紀(jì)90年代中期，中國(guó)實(shí)行以市場(chǎng)化為核心的城市住房制度的改革，住房商品化、土地招標(biāo)拍賣(mài)，有力地推動(dòng)了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，出現(xiàn)了地價(jià)、房?jī)r(jià)快速上漲，在一些城市，商品房的房?jī)r(jià)超出普通百姓的購(gòu)買(mǎi)力。過(guò)度投資投機(jī)推動(dòng)地價(jià)高企，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)是：只有當(dāng)“完全競(jìng)爭(zhēng)”的平衡和抑制的作用存在時(shí)，才能是所謂的完全自由，“完全競(jìng)爭(zhēng)”會(huì)自發(fā)地抑制投機(jī)。中國(guó)人多地少，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然是供應(yīng)彈性不足的市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一個(gè)“完全競(jìng)爭(zhēng)”的市場(chǎng)，這顯然是導(dǎo)致投機(jī)產(chǎn)生的重要因素。從近十多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，有許多人將房地產(chǎn)市場(chǎng)看作是一個(gè)投資市場(chǎng)。但是住房本身屬性應(yīng)該是滿足人們居住這一基本需求的消費(fèi)品，而且是涉及廣大百姓的民生必需品。
購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)該是為了滿足和改善居住狀況為目的，是一種消費(fèi)行為。如果買(mǎi)房是為了賺取差價(jià)獲利，這就是投機(jī)行為。如果人們置地買(mǎi)房就好像在參加一場(chǎng)“擊鼓傳花”的游戲，每一個(gè)人都認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)漲，每一個(gè)人都認(rèn)為“花”會(huì)傳出去，誰(shuí)也不知道“鼓聲”什么時(shí)候會(huì)停止，參加“擊鼓傳花”游戲的每一個(gè)人都是抱著投機(jī)的心理，每個(gè)人都是懷著賭的心態(tài)，不是為了得到“花”，而是要能夠“傳”下去，在這場(chǎng)游戲中取勝。如果市場(chǎng)上許多人置地買(mǎi)房，其目的是為了所謂的“投資”，為了“傳下去”，為了賭一把，這場(chǎng)“擊鼓傳花”的游戲?qū)?dǎo)致巨大的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，日本的房地產(chǎn)泡沫的破裂就是前車之鑒。
在過(guò)去十多年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種投機(jī)投資表現(xiàn)是地價(jià)越拍高、房?jī)r(jià)越漲越高，投資買(mǎi)房的比例也越來(lái)越高，普通百姓的收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲，他們對(duì)住房的購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越低，使他們無(wú)法改善自己的居住條件。開(kāi)發(fā)商抱著投機(jī)的心態(tài)拍得高價(jià)土地，面對(duì)已經(jīng)居高不下的成本，只能開(kāi)發(fā)適合高收入階層的住房，高收入階層如今買(mǎi)房已不再是解決居住問(wèn)題，而是為了“投資”，他們可能已經(jīng)買(mǎi)賣(mài)過(guò)好幾套房。投機(jī)、投資行為在很大程度影響了住宅房地產(chǎn)的價(jià)格，住宅房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制偏離了民生消費(fèi)品的屬性。
近幾年中央政府采取了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，采取限購(gòu)等嚴(yán)厲的“剎車”特點(diǎn)的調(diào)控手段，采取行政手段抑制房地產(chǎn)投資。在短時(shí)期內(nèi)取得了明顯的效果，阻遏了地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲。但是，這種一刀切的政策也抑制了住宅改善性的消費(fèi)需求，在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩的嚴(yán)峻形勢(shì)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭行業(yè)，它影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)上下游諸多產(chǎn)業(yè)，對(duì)保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)立足于促進(jìn)住宅消費(fèi)、抑制住宅投資的軌道上來(lái)，推動(dòng)首次購(gòu)房和改善性購(gòu)房，增加保障性住房比例，促進(jìn)存量住宅的二手交易，既活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)又不至于導(dǎo)致房地產(chǎn)投資投機(jī)泡沫產(chǎn)生。應(yīng)該從以下三方面來(lái)考慮如何制定房地產(chǎn)、尤其是對(duì)于住宅的政策和制度：
一、加強(qiáng)保障性住房比例，解決低收入階層住房問(wèn)題
低收入階層住房問(wèn)題是關(guān)于社會(huì)安定、百姓民生的重要方面，必須要加以重視和有效地解決，要研究如何充分利用有限的財(cái)力，控制單套面積，建設(shè)盡可能多的套數(shù)，努力擴(kuò)大保障低收入階層群體數(shù)量，保證分配公正透明和社會(huì)監(jiān)督，對(duì)保障房的購(gòu)買(mǎi)租賃、使用和流轉(zhuǎn)建立配套的法規(guī)。可以借鑒新加坡“公共組屋”的管理模式，新加坡對(duì)于“公共組屋”的購(gòu)買(mǎi)資格有嚴(yán)格的規(guī)定，僅限于屋主使用，不得出租和空置，對(duì)于“公共組屋”的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)也有明確的規(guī)定，“公共組屋”的二手市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)人的資格也必須符合“公共組屋”購(gòu)買(mǎi)條件。我國(guó)保障性住房市場(chǎng)應(yīng)該僅限于保障對(duì)象（低收入階層），保障房除了購(gòu)買(mǎi)方式之外，還應(yīng)補(bǔ)充廉租以解決收入最底層的居民、以及剛踏入社會(huì)的大學(xué)生的居住問(wèn)題。切忌保障房流入商品房市場(chǎng)，這樣可以使得保障房規(guī)模逐步擴(kuò)大，使得社會(huì)受保障的低收入比例逐步提高，也不至于使得政府財(cái)力過(guò)度負(fù)擔(dān)，各地城市逐步建立穩(wěn)定的、逐年擴(kuò)大的保障房體系，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，逐步擴(kuò)大低收入階層居民的住房保障比例，形成解決低收入階層住房問(wèn)題的良性發(fā)展的軌道。要汲取九十年代曾經(jīng)搞過(guò)一陣子的“經(jīng)濟(jì)適用住房”的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，“經(jīng)濟(jì)適用住房”之所以沒(méi)有延續(xù)，其主要原因是“經(jīng)濟(jì)適用住房”沒(méi)有完善的配套法規(guī)和政策，許多“經(jīng)濟(jì)適用房”被有錢(qián)人購(gòu)買(mǎi)，“經(jīng)濟(jì)適用房”小區(qū)里出現(xiàn)寶馬等高檔轎車，“經(jīng)濟(jì)適用房”流入商品房二手市場(chǎng)，“經(jīng)濟(jì)適用房”沒(méi)有起到保障中低收入階層住房的政策初衷。新加坡的經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明：在人多地少的城市國(guó)家，由于采取了科學(xué)、合理、可行的住房政策，在新加坡經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的同時(shí)，公共住宅房?jī)r(jià)一直保持在百姓的承受能力范圍，區(qū)隔公共住房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)，滿足了各階層人民的住房需求。
二、對(duì)不同的住房需求采取區(qū)別化調(diào)控政策
從消費(fèi)需求特點(diǎn)，住房市場(chǎng)可以區(qū)分為剛性需求、改善性需求、奢華性需求和投資性需求。房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該針對(duì)不同需求進(jìn)行調(diào)控，以使得有限的房地產(chǎn)資源用于滿足百姓合理的住宅需求，同時(shí)，促進(jìn)合理的住宅需求，保持房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。剛性需求主要是年輕家庭和中低收入家庭，對(duì)于這部分剛性需求應(yīng)該實(shí)行貸款、稅收等方面扶持政策。應(yīng)在房型面積方面不宜過(guò)大，應(yīng)控制在滿足基本需求方面，控制住宅總價(jià)。改善性需求主要滿足中產(chǎn)階層的合理改善住宅消費(fèi)的需求。應(yīng)該鼓勵(lì)和滿足改善性住宅需求。鼓勵(lì)改善性需求的住宅政策對(duì)于促進(jìn)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，對(duì)于滿足隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高具有重要作用。中產(chǎn)階層的日益擴(kuò)大以及他們的合理住宅改善需求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。奢華性需求主要是對(duì)于別墅、高檔豪華公寓等少數(shù)占用土地多的住宅類型，對(duì)于此類住宅不符合中國(guó)土地資源緊張的國(guó)情，應(yīng)該加以限制發(fā)展。投資性需求與改善性需求容易被人混淆，其關(guān)鍵區(qū)別在于“度”，應(yīng)該限制購(gòu)買(mǎi)二套以上，比較合適的限制措施是采取累進(jìn)的稅收政策，買(mǎi)的越多，稅負(fù)越高，使得購(gòu)房者感覺(jué)到稅負(fù)大于住宅的投資收益，購(gòu)房者也就不會(huì)繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)。正在醞釀的房地產(chǎn)稅，也應(yīng)考慮對(duì)于擁有多套住宅如何設(shè)計(jì)累進(jìn)稅制，使得房地產(chǎn)稅真正起到調(diào)控房地產(chǎn)投資需求的作用，而不影響到絕大多數(shù)百姓的合理住宅消費(fèi)。
三、保持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定和持續(xù)
近十多年中國(guó)房地產(chǎn)政策變化起伏較大，從推進(jìn)住房商品化到金融危機(jī)期間，一直是采取大力鼓勵(lì)、促進(jìn)房地產(chǎn)的政策。到2010年開(kāi)始覺(jué)察房地產(chǎn)價(jià)格上升過(guò)快、提出遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、防止房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向，逐步開(kāi)始采取限購(gòu)、限貸的政策。在這種180度的、比較簡(jiǎn)單化、一刀切政策轉(zhuǎn)向措施對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)和百姓預(yù)期產(chǎn)生不穩(wěn)定的、負(fù)面的影響，但也是受制于“急剎車”的需要，不得已而為之。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)龍頭行業(yè)，帶動(dòng)鋼鐵、有色金屬原材料、建材、家電家具等眾多產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的寬幅波動(dòng)，必然對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)很大沖擊。從百姓的角度，房地產(chǎn)價(jià)格和購(gòu)買(mǎi)政策的波動(dòng)性和不確定性，對(duì)于百姓的購(gòu)房和投資的預(yù)期產(chǎn)生很大的影響，要么是過(guò)度投資，要么是抑制購(gòu)買(mǎi)，一些百姓被波動(dòng)的房產(chǎn)市場(chǎng)搞得暈頭轉(zhuǎn)向。
房地產(chǎn)政策和制度的穩(wěn)定和持續(xù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)持久健康發(fā)展的必要條件，穩(wěn)定、持續(xù)的房地產(chǎn)政策和制度的立足點(diǎn)應(yīng)該是根據(jù)中國(guó)的國(guó)情、百姓民生需求、以及房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。從整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)來(lái)穩(wěn)定協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。因此、需要從房地產(chǎn)稅、保障房制度、對(duì)各類型住宅的區(qū)別化開(kāi)發(fā)管理政策以及各類住宅的貸款政策上綜合協(xié)調(diào)，目標(biāo)是促進(jìn)和滿足各階層民生合理住宅需求、阻止過(guò)度投資，盡快從當(dāng)前臨時(shí)性的政策措施轉(zhuǎn)變到長(zhǎng)期穩(wěn)定協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)政策和制度。
摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得一定面積的土地后，在不影響小區(qū)品質(zhì)和容積率限制及環(huán)境的條件下，必須最大限度的規(guī)劃出可銷售住宅的面積，以滿足其對(duì)利潤(rùn)最大化的需求。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)民用住宅層數(shù)的劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了分析，并對(duì)其建安造價(jià)做出探討，結(jié)合別墅、多層、高層四種類型的建安造價(jià)和特點(diǎn)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了能指導(dǎo)實(shí)際操作的小區(qū)規(guī)劃決策思想。
[關(guān)鍵詞] 住宅；層數(shù)；多層；工程造價(jià)；方案決策
一、低層住宅的特點(diǎn)與工程造價(jià)分析
低層住宅在民用住宅層數(shù)劃分標(biāo)準(zhǔn)是指1~3層住宅。低層住宅多建于小城市和大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部。它既有普通住宅，又有高級(jí)別墅。低層住宅由于其高度低，尤其適合于老年人、兒童和身體障礙者使用；生活空間開(kāi)放性強(qiáng)，有利于鄰里之間的交往。其缺點(diǎn)是居住密度低，土地利用不經(jīng)濟(jì)。因此其容積率較低，綜合開(kāi)發(fā)面積較少。
因此，開(kāi)發(fā)商在利益最大化的驅(qū)動(dòng)下，一般較少開(kāi)發(fā)低層住宅，不過(guò)在城市的邊緣地帶，開(kāi)發(fā)商如果定位為高檔別墅住宅的話，其開(kāi)發(fā)住宅一般多為低層住宅。但其售價(jià)相對(duì)于多層和高層住宅要高很多。一般低層住宅的容積率與居住密度較低，多用于城市郊區(qū)和一些城市改造中對(duì)環(huán)境品質(zhì)要求較高的區(qū)段。住宅商品化的初期，我國(guó)曾出現(xiàn)過(guò)建設(shè)別墅區(qū)的熱潮，由于其過(guò)低的容積率，在一定程度上造成了對(duì)有限土地資源的浪費(fèi)。
二、多層住宅特點(diǎn)與工程造價(jià)分析
在民用建筑中，多層住宅具有建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，占地面積少，可減少工程量，使用費(fèi)用低，開(kāi)發(fā)建設(shè)的綜合費(fèi)用相對(duì)低于其他形式的住宅降低單位造價(jià)，經(jīng)濟(jì)效果好。被大部分城市廣泛采用。缺點(diǎn)是生活空間開(kāi)放性差，不利于鄰里之間交往；樓層相對(duì)較高，又不設(shè)電梯，給上下樓帶來(lái)不便。將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)是多層住宅也設(shè)電梯。
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，6層以內(nèi)的住宅層數(shù)越多，造價(jià)越低，這是因?yàn)槎鄬咏ㄖ谝欢ǚ秶鷥?nèi)層數(shù)增加，則房間內(nèi)部和外部的設(shè)施費(fèi)、供水供氣管道、電力照明等費(fèi)用隨層數(shù)增加而降低，所以多層住宅以采用5~6層為好。
下表是多層建筑的單方造價(jià)和層數(shù)的關(guān)系表，根據(jù)表2我們可以很容易的得出結(jié)論：多層住宅具有降低單位建安造價(jià)和經(jīng)濟(jì)效果較好的特點(diǎn)。因此開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)中，應(yīng)多考慮多層住宅的開(kāi)發(fā)面積。
表2 多層與低層住宅層數(shù)與造價(jià)的關(guān)系表
目前我國(guó)多層住宅由于公攤面積少、后期物業(yè)管理費(fèi)用低，深受很多購(gòu)房者的喜愛(ài)。消費(fèi)者也普遍認(rèn)為多層住宅的供應(yīng)量會(huì)逐年減少，這種預(yù)期也使多層住宅成為相對(duì)珍稀的住宅產(chǎn)品，所以目前賣(mài)得相當(dāng)俏。在寸土寸金的地段，多層住宅雖然建筑成本較低，但分?jǐn)偟耐恋爻杀疽撸湔加玫目偝杀静⒉粫?huì)低于同地段的高層，所以多層住宅貴過(guò)小高層住宅將成為中心城區(qū)樓市的一種趨勢(shì)。而在城市外圍地段，因?yàn)橥恋爻杀据^低，兩者之間的價(jià)格差異則不會(huì)拉得太大。
三、高層住宅特點(diǎn)與工程造價(jià)分析
高層住宅是為了謀求土地的高度有效利用，提高容積率的手段而出現(xiàn)的建筑形態(tài)。據(jù)國(guó)外的一些資料測(cè)算，建筑層數(shù)由五層增加到九層可使居住面積密度提高35%。有利于節(jié)約了用地，也就大大降低了室外工程造價(jià)和改造用地的費(fèi)用，從總的消耗來(lái)看，高層不一定比多層(或低層)費(fèi)用高。據(jù)資料顯示，就市政設(shè)施費(fèi)用來(lái)說(shuō)，高層就比低層節(jié)約。但作為高層建筑其相對(duì)于低、多層住宅的主要缺點(diǎn)體現(xiàn)在:單位造價(jià)高，平面使用系數(shù)低，施工周期長(zhǎng)，能耗多，出房率低，分?jǐn)偯娣e大，人口密度大，防火設(shè)施不完善，目前國(guó)內(nèi)消防車最高達(dá)十四層，環(huán)境效益和社會(huì)效益較差。
從我國(guó)目前的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)人口多，人均耕地面積少，因此在住宅建設(shè)中就應(yīng)該盡量考慮節(jié)約土地，在有限的土地上盡可能增加建筑面積密度來(lái)解決居民住房緊張的問(wèn)題，從而保持社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。住宅層數(shù)是影響小區(qū)建筑面積密度的重要因素，住宅層數(shù)越高，則密度越大，容積率越大，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)賺取的利潤(rùn)越高。
1、由表1可知，7～9層屬于中高層類，此類住宅不設(shè)電梯使用不便，設(shè)了電梯又不能充分發(fā)揮電梯的效率，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）的建議，小區(qū)內(nèi)不宜采用這種層數(shù)的住宅。因此，筆者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡量少開(kāi)發(fā)此類住宅，應(yīng)放棄此類設(shè)計(jì)。
2、在民用建筑中，多層建筑提高層數(shù)雖然可以降低工程造價(jià)，而高層建筑在我們規(guī)劃設(shè)計(jì)中又不得不開(kāi)發(fā)，因?yàn)榭紤]到小區(qū)容積率和節(jié)約城市用地和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的問(wèn)題，高層建筑在小區(qū)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)就顯得很有必要了。從我國(guó)目前的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)人口多，人均耕地面積少，特別在中心城區(qū)等人口高密度區(qū)和商業(yè)區(qū)，應(yīng)該盡量考慮節(jié)約土地，在有限的土地上盡可能增加建筑面積密度來(lái)解決居民住房緊張的問(wèn)題。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)希望通過(guò)破壞環(huán)境和城市規(guī)劃的限制來(lái)取得高額利潤(rùn)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為興建高層建筑建筑面積增大，利潤(rùn)就會(huì)越多。無(wú)可否認(rèn)，增加層數(shù)可以節(jié)約土地，住宅層數(shù)是影響小區(qū)建筑面積密度的重要因素，住宅層數(shù)越高，則密度越大，容積率越大，但帶來(lái)的環(huán)境卻是環(huán)境的破壞和市政規(guī)劃容積率的限制。
事實(shí)上，隨著層數(shù)的增加，住宅之間的日照間距也相應(yīng)增加，而且高層住宅一次性投資高，建設(shè)周期長(zhǎng)，一般情況下高層比多層平均每戶建筑投資要高70%～80%，對(duì)于投資商收回投資的風(fēng)險(xiǎn)加大，因?yàn)槠浣ㄔO(shè)周期長(zhǎng)40%～50%，節(jié)約土地的效果也逐步下降。
表3 層數(shù)與投資利潤(rùn)的關(guān)系
我們通過(guò)統(tǒng)計(jì)資料表3，可以分析得到結(jié)論：層數(shù)應(yīng)在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，例如在20層時(shí)，投資利潤(rùn)時(shí)相對(duì)于其他層數(shù)是最大的，所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)需求、項(xiàng)目實(shí)際來(lái)決定建筑層數(shù)，不能一味增加建筑層數(shù)。此外高層住宅要設(shè)置電梯和加壓水泵而且消防和人防要求都會(huì)相應(yīng)的提高，導(dǎo)致總造價(jià)也會(huì)相應(yīng)上升。
結(jié)語(yǔ) 商品住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)和決策過(guò)程，是一個(gè)隨時(shí)間推移，在市場(chǎng)因素不斷發(fā)生變化的條件下，進(jìn)行投資、開(kāi)發(fā)的過(guò)程。其投資具有周期長(zhǎng)、金額大、變現(xiàn)能力差、投資回收慢、收益高、易受政策影響等特點(diǎn)，這些決定了其投資決策風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。只有客觀深入地對(duì)商品住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究和科學(xué)決策，合理調(diào)節(jié)小區(qū)各功能與成本的關(guān)系，才能成功地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，獲得成功。
