時(shí)間：2022-05-28 10:55:33
序論：在您撰寫房地產(chǎn)工程管理論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘 要：房地產(chǎn)工程關(guān)系千家萬戶、社稷民生，必須嚴(yán)格做好工程管理及成本控制。房地產(chǎn)工程建設(shè)是一項(xiàng)投資額巨大、建設(shè)周期長、技術(shù)復(fù)雜的工作，決定著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，筆者從多年房地產(chǎn)工程管理角度出l，對房地產(chǎn)工程進(jìn)行工程管理及成本控制，只有這樣才能保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量和安全，提升效益。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；管理；控制；對策
一、房地產(chǎn)工程管理對策
房地產(chǎn)工程關(guān)系千家萬戶、社稷民生，必須嚴(yán)格做好工程管理及成本控制工作。要想做好房地產(chǎn)工程管理工作，必須要從以下幾個(gè)方面入手：
一是要提升房地產(chǎn)工程管理者的管理水平，要建立完善的成本控制體系，準(zhǔn)確的定位成本控制管理目標(biāo)，需要提升管理者的管理能力和職業(yè)素養(yǎng)，培養(yǎng)工作能力，養(yǎng)成職業(yè)道德，房地產(chǎn)企業(yè)需要定期對企業(yè)的相關(guān)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其了解和詳細(xì)掌握管理中的發(fā)展動(dòng)態(tài)，除了必要的能力培訓(xùn)，還要加強(qiáng)對企業(yè)人員的職業(yè)道德培養(yǎng)，加強(qiáng)員工的法律觀念，增強(qiáng)其法律意識(shí)。企業(yè)可以建立人才管理系統(tǒng)，針對不同人才的管理能力進(jìn)行分類登記和考核，統(tǒng)一進(jìn)行管理。針對不同崗位的管理要求進(jìn)行管理課程的教育，針對性的提升員工的工作能力，增強(qiáng)企業(yè)整體管理能力和綜合職業(yè)素質(zhì)文化建設(shè)。
第一是要切實(shí)提升房地產(chǎn)工程質(zhì)量。加強(qiáng)工程施工質(zhì)量是房地產(chǎn)工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容，也是整個(gè)建筑工程質(zhì)量的保障的重要環(huán)節(jié)。一是要對工程建筑材料進(jìn)行試驗(yàn)、檢驗(yàn)，保證建筑材料的質(zhì)量性能符合工程的要求。第二是加強(qiáng)房地產(chǎn)工程施工過程的質(zhì)量管理和控制。加強(qiáng)工程施工過程中的質(zhì)量管理主要從工程人員的工程質(zhì)量、工程機(jī)械設(shè)備的工作性能、工程建筑材料以及應(yīng)對不可抗力因素的措施等入手，尤其是對隱蔽性的工程質(zhì)量要加強(qiáng)監(jiān)督、監(jiān)測。第三是提高房地產(chǎn)工程施工工藝。在工程過程中采取科學(xué)的工藝技術(shù)對提升工程質(zhì)量具有重要的作用，同時(shí)也可以提高工程效率。
三是要提高工程進(jìn)度及建設(shè)效率。第一，要編制合理的工程計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在工程的前期應(yīng)該與有關(guān)工程單位進(jìn)行有效的溝通，對房地產(chǎn)工程整體進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，制定出具體的工程方案，從整體上協(xié)調(diào)不同工程部門之間的關(guān)系，保障工程單位之間的有效配合與銜接，實(shí)現(xiàn)資源的最大利用；第二要提高工程圖紙的質(zhì)量與設(shè)計(jì)工藝。在工程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙與實(shí)際工程環(huán)境的不符而導(dǎo)致工程方案更改的現(xiàn)象，因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙變更會(huì)給工程進(jìn)度帶來巨大的影響，因此要加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，盡可能避免因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙的因素而導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更的出現(xiàn)。
二、房地產(chǎn)工程成本控制措施分析
1.房地產(chǎn)工程前的成本控制措施
（1）要在招投標(biāo)過程中對低價(jià)中標(biāo)企業(yè)進(jìn)行分析和評估。有時(shí)客觀存在承包工程的單位為了順利招投標(biāo)而故意壓低投標(biāo)價(jià)格，承包單位壓低競標(biāo)價(jià)格一方面是由于市場競爭較為激烈，另一方面可能是出于承包單位是為了提高在后續(xù)工程招投標(biāo)中標(biāo)的可能性，這可能存在逆向選擇問題和道德風(fēng)險(xiǎn)。這樣的情況就非常需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對低價(jià)競標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行評估，要了解承包企業(yè)的資信和資金狀況，不能僅僅以低價(jià)作為選定承包企業(yè)唯一的因素。
（2）要多措并舉對施工方案進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用招投標(biāo)和方案設(shè)計(jì)競賽等方式來提高方案規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量和進(jìn)度，可以縮短方案設(shè)計(jì)需要的時(shí)間，提高方案設(shè)計(jì)的質(zhì)量和水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資預(yù)算書中的要點(diǎn)要求進(jìn)行原始的設(shè)計(jì)，采用合理科學(xué)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并不斷的完善設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，盡量減少設(shè)計(jì)不當(dāng)，質(zhì)量不高，效率低下等問題給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的損失。
2.房地產(chǎn)工程中的成本控制措施
（1）要加強(qiáng)房地產(chǎn)工程變更和索賠控制。在房地產(chǎn)工程的具體工程過程中，常常會(huì)有這樣或那樣的因素導(dǎo)致工程局部設(shè)計(jì)變更、材料變更、工程工藝變更等，這些變更或多或少都會(huì)給工程成本造成一定的影響，因此，施工單位必須嚴(yán)格審批需變更工程，有效控制工程成本增加。
（2）要加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制。加強(qiáng)工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制需要對租賃設(shè)備、購買材料、工人工資、工程設(shè)計(jì)變更、隱蔽工程等動(dòng)態(tài)因素都有很充分的了解。在具體的工程過程中，如遇到上述因素的變動(dòng)，工程造價(jià)人員應(yīng)該為企業(yè)認(rèn)真審核原預(yù)算報(bào)價(jià)，同時(shí)對變更內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充預(yù)算，另外還需要對價(jià)格進(jìn)行核定和辦理簽證，把握好工程過程中每一處細(xì)微的動(dòng)態(tài)因素。
3.房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算階段
一定要重視重點(diǎn)工程決算的審計(jì)工作，主要核算工程企業(yè)多算重復(fù)計(jì)算及不合理不應(yīng)由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的成本，應(yīng)主動(dòng)控制工程企業(yè)計(jì)算報(bào)價(jià)，防止工程企業(yè)不斷增大虛報(bào)高估部分，可采用超額審計(jì)費(fèi)由工程企業(yè)承擔(dān)。除此之外，要注重動(dòng)態(tài)成本管理。市場是千變?nèi)f化的，工程開發(fā)過程中存在很多不可預(yù)見的因素，為了能更好地控制工程成本，必須對動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行有效管理，實(shí)時(shí)反映和預(yù)測工程完工時(shí)的整體成本，降低工程風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)工程是不僅僅事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，決定著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，更涉及社稷民生，必須引起高度重視。做好房地產(chǎn)工程的管理與成本控制有助于更好地推進(jìn)房地產(chǎn)工程的開發(fā)及運(yùn)營。工程管理與成本控制作為兩種有效手段，能夠極大的影響房產(chǎn)開發(fā)工程的工程質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)收益。工程管理的科學(xué)與否、成本控制能力的強(qiáng)弱直接關(guān)系房產(chǎn)工程的狀態(tài)，科學(xué)的工程管理模式，能夠有效地保證房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)工程的工程質(zhì)量，保證工程建設(shè)的有序進(jìn)行，加快工程建設(shè)的建設(shè)速度，減少開發(fā)周期，從而建設(shè)出高質(zhì)量的住房，有助于企業(yè)自身的健康發(fā)展，而且在一定程度上，節(jié)縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的資金支出，節(jié)約了建設(shè)成本，保證了資金鏈的穩(wěn)定性，保證了房地產(chǎn)工程的穩(wěn)定進(jìn)行。成本控制則通過有效的手段降低房地產(chǎn)企業(yè)的額外的支出，在保證工程質(zhì)量的前提下，最大限度的縮小企業(yè)的資金投入，控制開發(fā)成本，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的利潤收益，同時(shí)又能在保證房地產(chǎn)企業(yè)正當(dāng)利潤收入的前提下，降低房價(jià)，減少購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，達(dá)到一種雙贏的狀態(tài)。從工程管理與成本控制兩個(gè)方面入手能夠有效地保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，改善生存環(huán)境。
摘 要：隨著社會(huì)科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，市場逐漸向著網(wǎng)絡(luò)化和同質(zhì)化的方向發(fā)展，傳統(tǒng)的企業(yè)管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展的需要，精細(xì)化管理模式逐漸成為企業(yè)提升市場綜合競爭力的重要方式。特別是當(dāng)前面臨激烈競爭的房地產(chǎn)行業(yè)，本文在結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)和企業(yè)工程管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析了精細(xì)化管理的重要性，重點(diǎn)探究了精細(xì)化管理的主要內(nèi)容，并提出了精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程管理中的應(yīng)用。
關(guān)鍵詞：精細(xì)化管理；房地產(chǎn)工程；應(yīng)用
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化建設(shè)的發(fā)展步伐逐漸加快，在很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)階段，地產(chǎn)項(xiàng)目的投資種類不斷增多，施工規(guī)模也越來越大，技術(shù)施工難度也不斷的加大，影響施工項(xiàng)目管理的因素也越來越多，并且面臨的市場競爭也越來越激烈。在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)引進(jìn)了精細(xì)化管理的觀念，并得到了廣泛的應(yīng)用，它能夠有效的降低企業(yè)建設(shè)施工的成本，提高建筑施工的質(zhì)量，縮短建筑施工的工期，增強(qiáng)企業(yè)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化程度，提升企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。在下文中將對其進(jìn)行詳細(xì)的講述。
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的主要特點(diǎn)
1.1 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目對質(zhì)量的要求比較高
近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，人們對房屋質(zhì)量要求也不斷的提高，在項(xiàng)目施工過程中，質(zhì)量受很多因素的影響和制約，一旦施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題，不僅會(huì)增加房屋建設(shè)的成本，還會(huì)拖延施工的進(jìn)度。而且，房屋質(zhì)量的優(yōu)劣也直接關(guān)系到人們的生命和財(cái)產(chǎn)安全，政府為此也出臺(tái)了一系列的法律法規(guī)，涉及的內(nèi)容非常的廣泛，包含：地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)、建造施工等各階段。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本比較難以控制，開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性比較大
一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)建造的過程也是投資成本費(fèi)用逐漸形成的過程。房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模比較大、施工周期比較長、建造施工的成本使用環(huán)節(jié)比較多，受外部因素的影響比較大，在進(jìn)行項(xiàng)目成本控制的時(shí)候，難度系數(shù)比較大。在后期施工的過程中存在很高的風(fēng)險(xiǎn)，對風(fēng)險(xiǎn)性管理的要求也比較高。
1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目對工作人員的素質(zhì)和專業(yè)程度要求比較高
當(dāng)前，社會(huì)化分工方式越來越明顯，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的組織功能越來越多，涉及的內(nèi)容也越來越廣泛，因此，在建設(shè)開發(fā)的時(shí)候，要根據(jù)市場開發(fā)的要求，對項(xiàng)目的投資情況進(jìn)行系統(tǒng)的分析，做好項(xiàng)目市場調(diào)研工作，高質(zhì)量的完成工程建設(shè)以及市場營銷工作，這就對工作人員提出了更高的要求。
1.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)性和程序性比較明顯
在房地產(chǎn)開發(fā)之前，需要做大量的前期準(zhǔn)備工作，其中包含的內(nèi)容有：項(xiàng)目投資策劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工以及驗(yàn)收，每下一階段工作的開展都需要完成上一項(xiàng)工作后才能夠進(jìn)行，每個(gè)環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系都非常的密切，因此，需要對其進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，嚴(yán)格按照順序有條理的進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，確保工程順利完工。
2 房地產(chǎn)精細(xì)化管理的優(yōu)勢
在房地產(chǎn)行業(yè)中，精細(xì)化管理屬于一種全新的管理模式，與其他的管理模式相比，具有以下幾方面的優(yōu)勢：
（1）房地產(chǎn)精細(xì)化管理的操作比較規(guī)范。精細(xì)化的管理操作是企業(yè)中每個(gè)員工在工作的時(shí)候都要嚴(yán)格遵守的規(guī)范，這種管理方式能夠使企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)更加的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。
（2）精細(xì)化的管理能夠使工程項(xiàng)目的分析工作更加全面。在進(jìn)行項(xiàng)目分析的時(shí)候，精細(xì)化管理能夠運(yùn)用高科技手段，針對項(xiàng)目中存在的問題進(jìn)行全方位、多層次的分析。
（3）精細(xì)化的管理能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更加的規(guī)范。在企業(yè)的發(fā)展的規(guī)劃管理中主要涉及兩方面的內(nèi)容：一方面是根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，設(shè)定企業(yè)發(fā)展的近期和長期目標(biāo)，目標(biāo)內(nèi)容主要有：企業(yè)的發(fā)展的管理模式、企業(yè)在發(fā)展過程中將取得的利潤、企業(yè)的文化等；另一方面是根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，制定具體的實(shí)施方案。
（4）精細(xì)化的管理能夠強(qiáng)化企業(yè)對項(xiàng)目工程的有效控制。企業(yè)在運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中，按照精細(xì)化的控制方式進(jìn)行，能夠有效的減少項(xiàng)目工程中出現(xiàn)失誤的情況，提高企業(yè)管理的有效性。
（5）精細(xì)化的管理能夠有效的提高企業(yè)項(xiàng)目資金核算的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)候，會(huì)涉及很多方面的資金內(nèi)容，采用精細(xì)化的管理方式，能夠減少資金出現(xiàn)漏洞的情況。
3 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理需要控制的主要問題
3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行工程建設(shè)施工的時(shí)候，很難實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)
我們知道，房地產(chǎn)建設(shè)涉及的項(xiàng)目內(nèi)容比較多，建筑施工的空間范圍也比較龐大，一般情況下多為露天施工，受自然因素的影響比較大，在施工天氣比較惡劣的情況下，將會(huì)嚴(yán)重影響工程的進(jìn)度，并且不同區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)管理水平不同，不同企業(yè)的管理模式差距也比較大。
3.2 流程管理在房地產(chǎn)建設(shè)施工中占據(jù)重要的位置
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理的好壞，能夠?qū)ζ髽I(yè)的興衰成敗產(chǎn)生直接性的影響，在進(jìn)行建設(shè)的過程中，要嚴(yán)格按照施工流程一步步的完成建設(shè)任務(wù)。所以，由建筑產(chǎn)品的特殊性決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)流程的重要性，根據(jù)項(xiàng)目施工的實(shí)際情況，嚴(yán)格按照流程進(jìn)行施工，能夠有效的提高項(xiàng)目管理的效率。在房地產(chǎn)行業(yè)引進(jìn)精細(xì)化的管理模式能夠在一定程度上提高項(xiàng)目施工的整體質(zhì)量，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低的范圍內(nèi)，還能降低項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際成本，提高企業(yè)的市場競爭力。
4 在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中應(yīng)用精細(xì)化管理的措施
4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理要按照以人為本的管理方式進(jìn)行
在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過程中，堅(jiān)持以人為本的管理方式就是要以對人的管理為核心，在開展項(xiàng)目工作的時(shí)候，圍繞人進(jìn)行組織，并充分調(diào)動(dòng)人們的積極性和主動(dòng)性，同時(shí)項(xiàng)目管理人員也要組織開展管理以及經(jīng)營實(shí)踐活動(dòng)，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，不斷的滿足人們的需求，促使人們在組織管理工作中獲得全面的發(fā)展。對項(xiàng)目工程的管理人員來講，用企業(yè)的規(guī)章制度約束員工，用企業(yè)的文化人情感化人，是相對較高的企業(yè)管理境界。總結(jié)來說，管理就是對企業(yè)員工的工作行為進(jìn)行有效的控制，在堅(jiān)持管理以人為本的同時(shí)，確保每位員工都能夠嚴(yán)格遵守企業(yè)的規(guī)章制度，將管理工作落實(shí)到實(shí)處，進(jìn)而不斷的提高企業(yè)的整體管理水平。
4.2 企業(yè)要對精細(xì)化管理的實(shí)際情況進(jìn)行不斷的完善
根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)的實(shí)際情況我們知道，房地產(chǎn)建設(shè)的周期時(shí)間比較長、工程量比較大、受外部環(huán)境因素的影響比較大，從項(xiàng)目開始規(guī)劃設(shè)計(jì)到最后的竣工驗(yàn)收，把房子銷售完成，一般至少需要兩年的時(shí)間，在這期間會(huì)發(fā)生很多的變化。企業(yè)要想獲得較高的房屋成交價(jià)格，就需要選擇上市的最佳時(shí)機(jī)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)在管理的過程中，存在很多不確定的影響因素，期間人員變動(dòng)的情況會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)，這些都會(huì)在一定程度上影響精細(xì)化管理的有效實(shí)施，我們知道精細(xì)化管理的主要影響因素是人，這就要求企業(yè)在管理的過程中要充分重視人的作用。
4.3 設(shè)立階段性目標(biāo)、對項(xiàng)目進(jìn)行分解落實(shí)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，企業(yè)要想完善精細(xì)化管理方面的內(nèi)容，就需要根據(jù)管理的實(shí)際情況設(shè)立目標(biāo)并進(jìn)行落實(shí)和完善。企業(yè)在管理過程中可以參考下面幾點(diǎn)內(nèi)容：
（1）建立明確的精細(xì)化管理目標(biāo)體系，把企業(yè)制定的相關(guān)計(jì)劃以及分派的考核任務(wù)下達(dá)到相關(guān)部分，對不同的崗位、專業(yè)進(jìn)行量化，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。
（2）不斷重視目標(biāo)激勵(lì)發(fā)揮的作用，對企業(yè)工作比較優(yōu)秀能夠超額完成任務(wù)的員工或者部分，進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，讓員工感受到企業(yè)對他們的重視，進(jìn)而更好的對企業(yè)實(shí)行精細(xì)化管理。
（3）建立企業(yè)管理的雙向機(jī)制。該內(nèi)容就需要強(qiáng)化員工對精細(xì)化管理的認(rèn)同感，讓員工參與到管理工作中，通過目標(biāo)考核的方式衡量員工對企業(yè)的貢獻(xiàn)。
4.4 在項(xiàng)目管理中應(yīng)用精細(xì)化管理就要實(shí)行柔性管理，提高實(shí)效性
精細(xì)化管理中的柔性管理最顯著的特點(diǎn)是進(jìn)行企業(yè)管理的時(shí)候，不需要借助規(guī)章制度，采用民主平等的管理方式，激發(fā)每個(gè)員工內(nèi)在的潛力，促使他們以飽滿的熱情為企業(yè)創(chuàng)造更高的業(yè)績。柔性化管理強(qiáng)調(diào)的是內(nèi)在的重要性，更加看重的是每位員工的主動(dòng)性和自我約束性，相對來講，這種管理方式更有利于精細(xì)化管理的實(shí)施。
5 結(jié) 語
隨著房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的不斷拓展，精細(xì)化的管理模式將會(huì)成為企業(yè)管理的主要方式，該管理方式也是一項(xiàng)長期的、系統(tǒng)性的工作，需要各項(xiàng)目工作人員的積極配合，將精細(xì)化管理的思想貫徹到企業(yè)發(fā)展的全過程，促進(jìn)企業(yè)的快速平穩(wěn)發(fā)展。
【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程管理的主要目的就是實(shí)現(xiàn)組織安排的合理性及計(jì)劃性。但是，很多企業(yè)還在使用比較落后的管理模式，為更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)幾種常見的管理模式進(jìn)行了仔細(xì)的分析，對房地產(chǎn)工程管理的重要性進(jìn)行了敘述，并提出了一些改進(jìn)的措施。
【P鍵詞】房地產(chǎn)；管理模式；措施；分析
1 引言
工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著非常重要的作用，工程的管理工作是一種增值服務(wù)，核心的任務(wù)就是為工程使用及建設(shè)增值，具體來講就是可以確保工程建設(shè)的安全性、提高工程的質(zhì)量，有利于對投資、成本以及進(jìn)度進(jìn)行控制，可以保障工程使用的安全，有利于環(huán)保及節(jié)能，降低工程運(yùn)營的成本，還有利于進(jìn)行工程的維護(hù)工作等[1]。房地產(chǎn)的工程管理工作是個(gè)系統(tǒng)且復(fù)雜的過程，通常風(fēng)險(xiǎn)比較高、投資額巨大、生產(chǎn)的周期普遍很長。管理的過程中涉及建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等諸多單位，需要多方進(jìn)行協(xié)調(diào)。論文將針對房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理模式做出系統(tǒng)的研究。
2 房地產(chǎn)企業(yè)常見的工程管理模式
①項(xiàng)目管理進(jìn)行委托的模式[2]。在國際上房地產(chǎn)企業(yè)作為業(yè)主，項(xiàng)目管理委托的模式主要有三種：房地產(chǎn)企業(yè)自行進(jìn)行管理；房地產(chǎn)企業(yè)委托項(xiàng)目管理的咨詢公司來承擔(dān)全部的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的任務(wù)；房地產(chǎn)企業(yè)委托項(xiàng)目的管理咨詢公司和房地產(chǎn)人員一起進(jìn)行項(xiàng)目的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)從事項(xiàng)目管理的人員在項(xiàng)目管理咨詢公司委托派遣的項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。
②設(shè)計(jì)任務(wù)進(jìn)行委托的模式。這種模式主要分兩種情況：房地產(chǎn)企業(yè)委托一個(gè)設(shè)計(jì)單位或者委托多個(gè)設(shè)計(jì)單位組成設(shè)計(jì)的聯(lián)合體作為總負(fù)責(zé)的單位，這個(gè)總負(fù)責(zé)的單位可以再委托其他與其配合的單位來完成總的項(xiàng)目管理工作；房地產(chǎn)企業(yè)不委托設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)的單位，平行地將工作委托給很多設(shè)計(jì)的單位來進(jìn)行設(shè)計(jì)的工作。
③項(xiàng)目總承包模式[3]。所謂的項(xiàng)目總承包模式指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以把設(shè)備采購、勘察、設(shè)計(jì)、施工等一起發(fā)包給一個(gè)總承包的單位，也可以將其中的一項(xiàng)或多個(gè)項(xiàng)目發(fā)包給一個(gè)總承包的單位。但是，若是按照規(guī)定必須只能由一個(gè)單位予以完成的工程，不能肢解發(fā)包。具體主要分兩種形式：設(shè)計(jì)-施工總承包以及設(shè)計(jì)采購施工總承包。設(shè)計(jì)-施工總承包指的是工程的總承包依據(jù)合同的約定，承擔(dān)設(shè)計(jì)及施工任務(wù)，并全面地對所承包的造價(jià)、工期、安全以及質(zhì)量負(fù)責(zé)；設(shè)計(jì)采購施工總承包指的是依據(jù)合同約定，承擔(dān)工程項(xiàng)目的試運(yùn)行服務(wù)、施工、采購以及設(shè)計(jì)等工作，并全面地對造價(jià)、工期、安全及質(zhì)量負(fù)責(zé)。項(xiàng)目的總承包模式就是通過施工及設(shè)計(jì)的組織集成，使施工和設(shè)計(jì)巧妙的聯(lián)系，為建設(shè)項(xiàng)目增值。
④施工的任務(wù)進(jìn)行委托的模式[4]。這種模式主要有以下幾種方式：房地產(chǎn)企業(yè)委托一個(gè)施工單位或者多個(gè)施工單位組成的合作體或聯(lián)合體作為施工的總承包單位，根據(jù)需要這個(gè)總的施工單位再將工作委托其他單位配合施工；房地產(chǎn)企業(yè)委托一個(gè)施工的單位或者多個(gè)施工的單位組成的合作體或聯(lián)合體作為施工的總承包單位，房地產(chǎn)企業(yè)另外再委托施工的單位作為分包來完成施工的工作；房地產(chǎn)企業(yè)既不委托施工的總的承包單位，也不委托總的承包管理單位，而是平行地委托很多個(gè)施工的單位來開展工作。
⑤物資采購模式。物資采購在國際上主要分三種：房地產(chǎn)企業(yè)自行進(jìn)行采購；房地產(chǎn)企業(yè)和承包商約定某些物資作為指定的供應(yīng)商；承包商自行進(jìn)行采購。
3 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的重要性
①在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目過程中，工程管理是非常關(guān)鍵的工作。建設(shè)工程全壽命的周期包括決策的階段、實(shí)施的階段以及使用運(yùn)營的階段，從建設(shè)項(xiàng)目一開始，編制項(xiàng)目的建議書、編制可行性的研究報(bào)告、編制設(shè)計(jì)方面的任務(wù)書、初步技術(shù)的設(shè)計(jì)、施工圖的設(shè)計(jì)，到最后的施工驗(yàn)收以及保修等諸多環(huán)節(jié)，都屬于工程管理的范圍。所以說，工程管理工作是非常重要且關(guān)鍵的工作，從始至終，任務(wù)重大。
②將施工過程中各種復(fù)雜的關(guān)系進(jìn)行了疏通，確保了各項(xiàng)工作順利地開展。一個(gè)工程項(xiàng)目參與的單位是非常多的，建設(shè)及管理的任務(wù)也是非常多的，像土建方面的設(shè)計(jì)、勘察、工程的施工、工藝的設(shè)計(jì)、設(shè)備的安裝、物資的供應(yīng)、工程的監(jiān)理、業(yè)主方的管理、政府部門的監(jiān)督及管理等，這些錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系融合在一起，其工作的任務(wù)、性質(zhì)以及利益都不一樣，就會(huì)形成不同的項(xiàng)目管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)是人力資源、知識(shí)以及物資資源總的集成者，也是整個(gè)工程項(xiàng)目的組織者。通過工程管理工作，可以將這些代表不同利益的單位進(jìn)行聯(lián)合，在溝通的過程中，將很多問題解決，工程管理人員對這種復(fù)雜的關(guān)系進(jìn)行梳理，促進(jìn)參與單位之間良好地相處，確保項(xiàng)目的順利開展及實(shí)施。
③在整個(gè)工程中，工程管理工作是一個(gè)基礎(chǔ)性的綜合管理工作。工程管理工作是對工程現(xiàn)場進(jìn)行的綜合管理，每一個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)工序都與施工建設(shè)相互聯(lián)系。在第一線進(jìn)行管理，其工作是綜合且復(fù)雜的，對管理人員的要求非常嚴(yán)格，需要對施工現(xiàn)場每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督及檢查，確保施工管理的質(zhì)量及效率。因?yàn)楣ぷ髦g環(huán)環(huán)相扣，一個(gè)工序做不好就影響下一道工序的實(shí)施，所以在工程管理過程中一定要嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，確保每一個(gè)工序都順利地開展，確保質(zhì)量的前提下，盡量縮短工期，提高工程建設(shè)的效率。
4 房地a企業(yè)工程管理改進(jìn)的措施
①對優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、勘察及施工單位進(jìn)行選擇[5]。工程建設(shè)要想保住其質(zhì)量，非常關(guān)鍵的一個(gè)要素就是要選擇好的參與單位，一個(gè)好的勘察單位可以提供準(zhǔn)確的勘察報(bào)告，對施工的現(xiàn)場做出精確的勘察工作，對地下的管線、網(wǎng)線等都能很好地標(biāo)記，為下一步施工打下好的基礎(chǔ)；一個(gè)好的設(shè)計(jì)單位可以對房屋進(jìn)行精確設(shè)計(jì)，將房屋的結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，避免不必要的浪費(fèi)，不但節(jié)約了工程的造價(jià)還保證了工程的質(zhì)量；一個(gè)好的施工單位從開始到最后的驗(yàn)收都保質(zhì)保量，保障了人們生命安全的同時(shí)，也保障了國家的安全及穩(wěn)步發(fā)展。
②選擇創(chuàng)新性的工程管理模式[6]。房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面要盡量做到標(biāo)準(zhǔn)化管理，公司總部要對公司整個(gè)管理的流程及規(guī)章制度有個(gè)明確的規(guī)定，對項(xiàng)目施工的整個(gè)過程有個(gè)全面的掌控；盡量選擇矩陣式的管理模式，做到分公司的領(lǐng)導(dǎo)以及公司的管理人員都可以對施工的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督及引導(dǎo)；合理地對施工的總承包等單位進(jìn)行選擇，選擇好的監(jiān)理等單位加強(qiáng)監(jiān)督工作，全面地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。建立起公司戰(zhàn)略方面的合作庫，工程的各參與方也盡量從伙伴庫里面進(jìn)行選擇，并不斷地增加伙伴庫的戰(zhàn)略伙伴。伴隨市場占有率的擴(kuò)大及公司規(guī)模的擴(kuò)大，要和優(yōu)良的供貨商進(jìn)行合作，并相應(yīng)地生產(chǎn)出適合本企業(yè)的產(chǎn)品。
③建立起高效且合理的管理方面的模式。雖然高效地進(jìn)行管理是一個(gè)廣泛的概念，但是可具體到每個(gè)環(huán)節(jié)并進(jìn)行分類管理。比如，對隊(duì)伍的管理、材料的管理、資源等諸多方面的管理；材料的管理方面可以加強(qiáng)對比，選擇優(yōu)質(zhì)的材料，對數(shù)量及其質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，對材料供應(yīng)的速度及質(zhì)量進(jìn)行提高，加快工程的進(jìn)度，提高工程的效率，節(jié)約工程的成本。
5 結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理工作是一個(gè)周期很長且綜合性很強(qiáng)很復(fù)雜的工作，所以在施工的每個(gè)環(huán)節(jié)都要做好工程的管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)要努力提高公司的經(jīng)營理念，提升管理水平，對工程進(jìn)行全方位的監(jiān)督及控制，提升施工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康快速地發(fā)展。
摘 要：本文對房地產(chǎn)行業(yè)目前開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的問題進(jìn)行分析，并提出有效的措施，以提高工程管理的效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程管理
前言
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，將會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生根本影響，有效的工程管理將會(huì)提高房地產(chǎn)的綜合競爭力、經(jīng)濟(jì)效益及員工的向心力。
1.工程管理基本模式及特點(diǎn)
1.1工程管理的類型
目前房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目工程管理模式的類型較為多樣化，現(xiàn)代房地產(chǎn)工程管理模式是將一般工程管理的模式與房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行結(jié)合，所形成的一種特殊的項(xiàng)目工程管理模式，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式的類型主要有以下幾種：（1）設(shè)計(jì)――招標(biāo)――建造DBB模式；（2）設(shè)計(jì)――建造DB模式；（3）設(shè)計(jì)――采購――施工總承包EPC模式；（4）項(xiàng)目管理PM模式；（5）建筑工程管理CM模式；（6）項(xiàng)目管理承包PMC模式；（7）設(shè)計(jì)――管理DM模式；（8）建造――運(yùn)營――一覺BOT模式；（9）合伙模式；（10）更替型合同NC模式。
1.2模式比較分析及管理特點(diǎn)
在不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，將會(huì)應(yīng)用到不同類型的工程管理模式，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理還有較大的優(yōu)化空間。目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的主要特點(diǎn)主要有三種，一是具有明確的階段劃分及嚴(yán)格的目標(biāo)限制；二是在實(shí)際工作過程，房地產(chǎn)相關(guān)工作人員素質(zhì)差別較大，因此在管理時(shí)協(xié)調(diào)與溝通的難度性較大；三是由于房地產(chǎn)管理涉及不同的部門，所以管理的跨度較大。
2.開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化措施
2.1優(yōu)化項(xiàng)目管理組織架構(gòu)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的過程中，一個(gè)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)應(yīng)對戰(zhàn)略控制與操作控制予以同等的重視程度，這是因?yàn)檫@兩種控制策略的側(cè)重點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)不同，在實(shí)際運(yùn)用當(dāng)中，應(yīng)將兩者綜合運(yùn)用，制定出合理的管理方式，目前混合管控模式是房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)常用的管控模式，一般房地產(chǎn)集團(tuán)將會(huì)有自己的子公司，那么在管理過程中，應(yīng)合理定位母公司與子公司中各部門的工作職能，統(tǒng)一管理框架，此外還應(yīng)通過預(yù)算管理控制與對子公司戰(zhàn)略項(xiàng)目審核等方式，將子公司與母公司之間的項(xiàng)目工程管理界面和職能進(jìn)行明確的界定與劃分，并將集團(tuán)母公司與子公司之間的權(quán)責(zé)體系建立完整。
2.2優(yōu)化管理流程
就目前而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從流程上，主要包括業(yè)務(wù)流程、管理流程、支持流程這三種主要的流程模塊，管理流程體系的優(yōu)化完善過程可以看成是一個(gè)封閉的環(huán)形，這個(gè)封閉的環(huán)形由流程策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施、控制等系統(tǒng)構(gòu)成。通過對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析后，需要優(yōu)化的流程主要有決策、總體策劃、采購、設(shè)計(jì)、工程管理以及營銷等流程，具體的優(yōu)化管理流程也是主要從這幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行入手：（1）決策流程。決策流程是對項(xiàng)目進(jìn)行初步的評審，進(jìn)行競標(biāo)、談判等的準(zhǔn)備工作，并對簽約環(huán)節(jié)進(jìn)行準(zhǔn)備。（2）項(xiàng)目總體策劃流程。項(xiàng)目總體策劃流程的內(nèi)容主要包括提出產(chǎn)品概念、項(xiàng)目分期、項(xiàng)目資金計(jì)劃、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算。（3）設(shè)計(jì)流程。設(shè)計(jì)流程的內(nèi)容分為方案設(shè)計(jì)流程、施工圖設(shè)計(jì)流程、設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)流程和設(shè)計(jì)交底流程。（4）采購流程。采購流程包括甲供材料核價(jià)流程、乙供材料核價(jià)流程以及材料設(shè)備驗(yàn)收流程。（5）工程管理流程。工程管理流程包括施工單位選擇流程、工程項(xiàng)目移交流程、工程量收方簽證流程、工程竣工結(jié)算流程。（6）營銷流程。營銷流程包括產(chǎn)品策劃流程、營銷策劃流程、銷售策劃管理流程、開盤前推廣流程、月度推廣流程、銷售管理流程。
3.開發(fā)項(xiàng)目工程管理的實(shí)施
（1）開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的具體內(nèi)容。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的實(shí)施內(nèi)容主要有開發(fā)項(xiàng)目決策的管理、目標(biāo)實(shí)施過程的管理、項(xiàng)目計(jì)劃的管理、項(xiàng)目成果管理。
（2）開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)體系的建立。開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)提體系主要由項(xiàng)目融資、項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、成本控制、費(fèi)用控制、銷售目標(biāo)等體系構(gòu)成，通過建立完善的目頌逑擔(dān)可以對整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)控制，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理，當(dāng)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)管理過程中出現(xiàn)偏差時(shí)，可以及時(shí)將其對目標(biāo)工程管理所產(chǎn)生的影響進(jìn)行評價(jià)，并將發(fā)生的偏差及時(shí)糾正過來，同時(shí)，還可以對目標(biāo)進(jìn)行審查，對開發(fā)項(xiàng)目工程管理的實(shí)施效果進(jìn)行有效評價(jià)。
（3）開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成果管理。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中的有關(guān)細(xì)節(jié)方面的內(nèi)容全部完成之后，項(xiàng)目管理人員應(yīng)對本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成果進(jìn)行綜合評定，主要對項(xiàng)目的投資決策，以及項(xiàng)目實(shí)施過程中各環(huán)節(jié)的完成情況進(jìn)行分析，并對該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理實(shí)施的全過程進(jìn)行全新的評價(jià)。此外，應(yīng)對影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)因素、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程實(shí)施管理過程中采取的有關(guān)應(yīng)對措施的合理性進(jìn)行新一輪的評估，同時(shí)，還應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的目標(biāo)結(jié)果進(jìn)行有效管理，這是因?yàn)閷δ繕?biāo)結(jié)果進(jìn)行管理，可以對房地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目管理過程心中所涉及到的一些問題進(jìn)行更進(jìn)一步的拓展和深化，這樣不僅可以對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理實(shí)施過程中的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)，還可以對房地產(chǎn)企業(yè)日后的項(xiàng)目決策及管理提供真實(shí)的參考依據(jù)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)吸取管理過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，提高公司決策和管理的水平。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)實(shí)施過程管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)實(shí)施過程的管理當(dāng)中，各階段的負(fù)責(zé)人應(yīng)按照PDCA流程規(guī)范，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化目標(biāo)進(jìn)行管理。
4.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的措施
4.1健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，要想穩(wěn)步的生存發(fā)展，保證自身經(jīng)濟(jì)利益，就必須健全工程管理體制。建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體制，要首先對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)及各管理部門進(jìn)行優(yōu)化配置，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的實(shí)際工作需求合理分配各工作人員的工作內(nèi)容，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理過程中各部門所需要的具體工作。
4.2加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作
加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作，主要分為設(shè)計(jì)階段與規(guī)劃階段，在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)將市場需求作為設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，綜合生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、性能等多方面因素進(jìn)行設(shè)計(jì)，對進(jìn)行全方位的協(xié)調(diào)與平衡，防止因不停變更所導(dǎo)致的材料浪費(fèi)及人工浪費(fèi)，此外，還應(yīng)對前期、中期、事后等過程進(jìn)行管理，保持管理的一致性。
4.3建立并完善工程管理的責(zé)任和獎(jiǎng)懲機(jī)制
要想保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管體系長期維持下去，首先，應(yīng)制定出有效的工程管理責(zé)任制度，并將責(zé)任具體落實(shí)到個(gè)人；其次，應(yīng)建立工程績效管理系統(tǒng)，完善獎(jiǎng)懲機(jī)制，在管理過程當(dāng)中做到準(zhǔn)確、客觀，以保證工程管理可以順利進(jìn)行：最后，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的施工管理，對工程管理的有關(guān)人員的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性進(jìn)行全面管理，有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，以保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
5.結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，對開發(fā)項(xiàng)目工程管理進(jìn)行優(yōu)化已經(jīng)成為企業(yè)提高項(xiàng)目利潤、拓展應(yīng)力空間的一種主要的手段，在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理進(jìn)行優(yōu)化時(shí)，應(yīng)綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，選擇適當(dāng)?shù)墓芾眢w制，以提高項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)利益及公司員工的管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化，保證其可持續(xù)發(fā)展。
摘要：在工程管理審計(jì)工作中，不僅要從管理、質(zhì)量、安全三方面進(jìn)行合理的內(nèi)部審計(jì)檢查工作，還要根據(jù)審計(jì)結(jié)果對其提出嚴(yán)格的改善建議，以幫助房地產(chǎn)公司工程獲得較高的管理效益。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 工程管理 審計(jì)操作
內(nèi)部審計(jì)主要是工程在管理、質(zhì)量、安全三方面的審計(jì)工作，在管理方面，不僅包括公司的內(nèi)部管理，還包括建設(shè)施工單位以及監(jiān)管單位的管理要求。在質(zhì)量方面，主要對一些質(zhì)量控制文件進(jìn)行檢查，特別對一些品牌、部分現(xiàn)場施工情況進(jìn)行檢查，以促進(jìn)質(zhì)量監(jiān)控行為的規(guī)范性。在安全方面，主要是利用安全技術(shù)的交底、安全施工方案等對現(xiàn)場進(jìn)行核對，并針對現(xiàn)場存在的問題提出合理建議。
一、管理工作范圍的審計(jì)
（一）企業(yè)內(nèi)部工程管理
企業(yè)內(nèi)部工程管理主要包括集團(tuán)公司的工程管理對現(xiàn)場管理和現(xiàn)場內(nèi)部管理。對現(xiàn)場工程情況管理，主要是加強(qiáng)集團(tuán)工程質(zhì)量、安全、文明體系建設(shè)，不僅包括工程各個(gè)階段的檢查內(nèi)容，還包括公司內(nèi)的培訓(xùn)情況以及相關(guān)推廣等。在開展集團(tuán)制度檢查工作期間，要了解該公司工程管理文件的實(shí)際情況，以保證在制度上落實(shí)審計(jì)情況。對現(xiàn)場工程內(nèi)部管理的審計(jì)，首先，要對現(xiàn)場工程人員的分工情況以及任務(wù)分配等情況有針對性的考察、分析，并對其多方面進(jìn)行審計(jì)。一般情況下，各個(gè)項(xiàng)目的公司工程都會(huì)存在管理制度，對各個(gè)工程進(jìn)行全方位組織、檢查，加強(qiáng)與各個(gè)部門的有效配合，以保證能夠?qū)Ω鱾€(gè)因素進(jìn)行控制。在企業(yè)內(nèi)部管理審計(jì)工作中，要從內(nèi)部控制角度上進(jìn)行分析，針對檢查出的控制漏洞，降低內(nèi)部消耗，分析管理不到位的主要原因，并提出相關(guān)建議促進(jìn)效益的積極提高。
（二）對方單位的管理
對對方單位進(jìn)行管理，建設(shè)單位現(xiàn)場工程要對施工現(xiàn)場的質(zhì)量、進(jìn)度、安全等各個(gè)方面進(jìn)行監(jiān)督、管理，并針對工程成本控制提出相應(yīng)的建議。在施工項(xiàng)目開始之前，都會(huì)簽訂相應(yīng)的合同，因此，監(jiān)理人員就要對其合同要求進(jìn)行全面審核，并按照合同約定的要求辦事。在現(xiàn)場施工中，由于單位缺乏合同思維，在相互接觸期間，還要按照合同的要求進(jìn)行監(jiān)督管理。根據(jù)合同和圖紙管理對方單位，并對人員、質(zhì)量、進(jìn)度等方面進(jìn)行合理監(jiān)督，以保證能夠?qū)ΜF(xiàn)場情況進(jìn)行控制。對于一些個(gè)別事件，要采取相關(guān)措施對其制止。利用合同與圖紙管理，不僅促進(jìn)管理權(quán)力的不斷強(qiáng)化，還能降低工程成本。根據(jù)施工單位的組織設(shè)計(jì)、方案、進(jìn)度、檢查程度，檢查是否完善，在經(jīng)過監(jiān)理單位、建設(shè)單位審批后，保證手續(xù)的齊全性。在開工之前，設(shè)計(jì)技術(shù)交底與圖紙會(huì)審工作應(yīng)按照組織以及各個(gè)方面的簽字完成后共同參與。無論是分包單位還是總包單位，都要在施工前期對施工人員進(jìn)行書面形式的技術(shù)交底、文字質(zhì)量說明以及相關(guān)的工藝操作等的，并使監(jiān)理單位在監(jiān)督期間。一般情況下，還要對工程工序進(jìn)行控制，并復(fù)核檢查，在沒有得到監(jiān)理單位審批后，施工單位是不可以進(jìn)行下一階段施工的。如果工程在建設(shè)過程中存在任何形式的變更以及業(yè)務(wù)增減等情況，都需要設(shè)計(jì)單位的認(rèn)可，并保證變更要求的嚴(yán)格性。如果在施工期間發(fā)生一些質(zhì)量事故，就要及時(shí)上報(bào)，并一起分析該事故的主要原因，保證后期對其復(fù)核檢查。在施工現(xiàn)場，監(jiān)理單位都要定期進(jìn)行會(huì)議開展，針對其中存在的問題共同研究，以保證能夠提出合理的意見予以解決。
二、質(zhì)量工作范圍的審計(jì)
（一）內(nèi)部資料的檢查
根據(jù)內(nèi)部資料進(jìn)行檢查，主要針對內(nèi)部的指令單、聯(lián)系單以及設(shè)計(jì)變更情況確定出一定的變更內(nèi)容，并針對審批過的內(nèi)容與相關(guān)情況進(jìn)行現(xiàn)場審核，從而促進(jìn)變更執(zhí)行情況的合理檢查。根據(jù)公司內(nèi)部的一些質(zhì)量要求，對一定的質(zhì)量范圍進(jìn)行抽查，對各個(gè)樣本分析比較，最后再次檢查實(shí)際的執(zhí)行情況。在內(nèi)部調(diào)查與質(zhì)量檢查過程中，能夠?qū)ΜF(xiàn)場存在的質(zhì)量不嚴(yán)、監(jiān)督不夠等情況進(jìn)行分析，并利用相關(guān)措施對其整改，以保證檢查結(jié)果的準(zhǔn)確性。
（二）外部資料的檢查
根據(jù)外部資料進(jìn)行檢查，通過現(xiàn)場施工資料與監(jiān)管單位資料，對現(xiàn)場施工質(zhì)量情況進(jìn)行全面了解。施工單位資料主要包括：鋼筋、管材以及電纜是否滿足其質(zhì)量條件，材料送檢報(bào)告是否完整，隱蔽工程以及混凝土澆筑驗(yàn)收情況是否一致等相關(guān)情況。針對監(jiān)理單位的相關(guān)資料，主要對監(jiān)理日志、施工單位的具體情況、等情況進(jìn)行檢查。針對這種調(diào)查情況，不僅能對一些單位的質(zhì)量情況進(jìn)行了解，還能真實(shí)反映出工程質(zhì)量管理情況。
三、安全工作范圍的審計(jì)
（一）現(xiàn)場資源的完整性
保證現(xiàn)場資源的完整性，建設(shè)單位、施工單位以及監(jiān)理單位要準(zhǔn)確收集出一些資料，能夠全面反映出的施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)情況，并明確出各個(gè)施工人員的責(zé)任，以保證在建設(shè)單位中以及生產(chǎn)中形成一定的安全意識(shí)。根據(jù)對內(nèi)部資料的了解，還能根據(jù)一些安全措施的要求，對文件資料進(jìn)行評價(jià)。特別是現(xiàn)場施工的核查表、危險(xiǎn)控制措施以及各個(gè)零件驗(yàn)收表等。
（二）重視安全保障措施
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，相關(guān)單位應(yīng)明確自身應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并促進(jìn)其安全性，所以，在安全審計(jì)工作中，要重點(diǎn)關(guān)注各項(xiàng)安全措施以及各種安全文明標(biāo)識(shí)等。對于一些施工安全方案，提出的各項(xiàng)措施在檢查期間要利用突擊檢查、夜間檢查的方式。對監(jiān)理單位、監(jiān)理日志等一些整改情況，要制定出安全措施，并抽查出現(xiàn)場的安全漏洞。
四、審計(jì)結(jié)果的分析
在對審計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析期間，首先，要注意到各項(xiàng)資料是否齊全。對現(xiàn)場出現(xiàn)的一些問題，要在底稿上對其記錄并確認(rèn)。對于一些工程類事件，還要從多個(gè)角度上進(jìn)行分析，并針對存在的各項(xiàng)問題研究其產(chǎn)生的原因。對于一些有爭議的事件，不僅要在現(xiàn)場與工程人員進(jìn)行合理交流，還要與高級管理人員進(jìn)行溝通，保證在聽取相關(guān)意見后，判斷出公司的管理目標(biāo)。針對一些重大事件，要求責(zé)任方對其反饋，并針對審計(jì)缺失情況，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)審計(jì)單位產(chǎn)生問題的真實(shí)性與完整性。這樣不僅能保證審計(jì)分析結(jié)論的可靠性，也不會(huì)發(fā)生推翻審計(jì)結(jié)果的現(xiàn)象。工程管理作為房地產(chǎn)公司的主要環(huán)節(jié)，不僅涉及更多部門，還具有更廣泛的范圍，所以，針對各個(gè)部門中存在的問題，并對其充分協(xié)調(diào)，這樣才能保證分析結(jié)論的準(zhǔn)確性。
五、改善建議
為管理工作提供相關(guān)建議主要在管理制度制定層次上，并針對制度缺失與存在的控制漏洞提出合理、有效的解決建議。改善性意見的存在要與公司的戰(zhàn)略性保持一致，所以，建立完善的制度體系，能夠在較大程度上降低其風(fēng)險(xiǎn)。其中，改善建議主要包括以下幾種類型。
其一，認(rèn)知型建議，主要對一些溝通不順暢的事件，對工程現(xiàn)場情況以及工程人員的不信任提出相關(guān)建議。認(rèn)知型建議是根據(jù)公司的現(xiàn)有體制框架形成的，因此，必要找尋其中存在的認(rèn)知點(diǎn)，并保證在管理層與基層存在較大聯(lián)系。
其二，督促型建議，主要督促一些已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題，并對后期的整改情況以及整改范圍等提出相應(yīng)要求，不僅要明確出整改的責(zé)任主體，還要被一些審計(jì)單位認(rèn)可。同時(shí)，還要針對后期的跟蹤情況提出合適的反饋意見。
其三，教育型建議，教育型建議的體現(xiàn)必須要滿足員工的基本要求，保證在管理層次滿足實(shí)際的培訓(xùn)效果，而不是將其停留在形式。
其四，獎(jiǎng)懲型建議，如果涉及一些個(gè)人、部門利益，要按照公司的相關(guān)規(guī)定，給出一定的獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰。該建議針對獎(jiǎng)懲行為，必須要針對管理層的相關(guān)意見，得到相關(guān)部門與個(gè)人的認(rèn)可。
六、結(jié)束語
在工程管理審計(jì)工作中，不僅要進(jìn)行造價(jià)審計(jì)，還要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場管理、工程質(zhì)量以及安全工作，以保證管理效益得到積極提升。而且，工程管理審計(jì)工作在工程造價(jià)工作中也是一種檢查，在現(xiàn)場工程管理審計(jì)工作中，不僅能發(fā)現(xiàn)其中存在的不足以及質(zhì)量缺陷等問題，還能對工程造價(jià)核減情況進(jìn)行合理復(fù)核。
摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的核心任務(wù)就是對工程相關(guān)方進(jìn)行組織，協(xié)調(diào)并平衡各方力量，使其共同協(xié)作完成項(xiàng)目既定目標(biāo)，這個(gè)時(shí)候，溝通管理就顯得異常重要。文章介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的溝通對象，闡述了溝通管理的特點(diǎn)，并在分析當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程溝通管理存在問題的基礎(chǔ)上提出了幾點(diǎn)有效管理措施。
中 關(guān)鍵詞：工程管理 房地產(chǎn)開發(fā) 運(yùn)用
作為工程建設(shè)中較為重要的職能性工作，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將當(dāng)代房地產(chǎn)的開發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場需求以及對市場的準(zhǔn)確把握作為基礎(chǔ)，以最新施工技術(shù)作為依托，并將專業(yè)化管理當(dāng)作核心，投入大量優(yōu)秀人力資源進(jìn)行全面管理。并健全開發(fā)項(xiàng)目工程管理體制，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的管理，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃向上的發(fā)展。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理概述
1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的重要意義
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項(xiàng)目的建設(shè)過程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強(qiáng)的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時(shí)完成。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目過程的社會(huì)關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要與社會(huì)各個(gè)部門、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項(xiàng)目的工程管理員進(jìn)行，只有管理恰當(dāng)才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完整性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是工作量較多且最為主要的一項(xiàng)職能工作，它貫穿在整個(gè)投資建設(shè)過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實(shí)施過程的其他職能活動(dòng)，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開工程管理工作。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的具體內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的內(nèi)容繁多，以蒙山新聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為例，具體的工程管理內(nèi)容主要有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的配合協(xié)調(diào)管理工作、工程驗(yàn)收的管理幾個(gè)方面：
1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理。此項(xiàng)管理內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實(shí)可行的工程方案。嚴(yán)禁將規(guī)劃時(shí)間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進(jìn)行，使得建設(shè)成本額外的增加。
1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)建筑物自身質(zhì)量的好壞對于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，首要任務(wù)是確保建筑物的質(zhì)量。所以在建設(shè)過程要對現(xiàn)場施工做到嚴(yán)格的監(jiān)理，一旦發(fā)現(xiàn)存有質(zhì)量問題要及時(shí)的嚴(yán)查落實(shí)。
1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的配合協(xié)調(diào)管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及因素較多，建設(shè)的范圍較廣，在建設(shè)過程中免不了出現(xiàn)矛盾。工程管理有利于協(xié)調(diào)所出現(xiàn)的各種矛盾，配合好建設(shè)單位，使工程建設(shè)順利的進(jìn)行。
1.2.4工程驗(yàn)收的管理。只有符合合同有關(guān)竣工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應(yīng)兩格參照國家相關(guān)的質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，開展驗(yàn)收工作。驗(yàn)收工作開展得好有利于縮短竣工的時(shí)間，順利進(jìn)行竣工結(jié)算。
2、房地產(chǎn)工程管理中存在的問題
2.1 前期欠缺準(zhǔn)備
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們更多關(guān)注的是開發(fā)地段的周邊環(huán)境、周邊配套，考慮的是所開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，而建筑施工單位，他們往往只負(fù)責(zé)施工工作，而對工程前期的準(zhǔn)備事項(xiàng)缺乏了解和重視。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在盲目性，在利潤的驅(qū)動(dòng)下，項(xiàng)目盲目上馬，目標(biāo)性差。往往就是做了一些臨時(shí)性的目標(biāo)，也會(huì)因?yàn)槟承┰驘o法實(shí)現(xiàn)，或者改成了其它的計(jì)劃，大大的影響了項(xiàng)目的正常進(jìn)行。這就造成了項(xiàng)目結(jié)果和顧客的要求有一定的誤差，還有造成預(yù)算遠(yuǎn)超預(yù)期。而開發(fā)商往往希望盡早動(dòng)工建設(shè)，往往在欠缺周全考慮的前提下就開始施工，這樣就造成了施工后，才發(fā)現(xiàn)施工缺乏細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)依據(jù)，邊施工邊修改，形成產(chǎn)品后，有較多遺憾或者是給未來的業(yè)主留下隱患。
2.2 中期漠視施工許可規(guī)定
不論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是工程的施工部門，站在自身利益的角度，都希望工程早點(diǎn)開工，同時(shí)，也為了早日完成而不斷提高工程的進(jìn)度，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)商千方百計(jì)尋找法律上的盲點(diǎn)和制度上的漏洞，施工單位更是不顧國家相關(guān)規(guī)定對于施工標(biāo)準(zhǔn)的限定，擅自提前施工，甚至被政府部門勒令停工或是拆除建筑，因而耽誤整個(gè)工程的進(jìn)度。
3、房地產(chǎn)開發(fā)中加強(qiáng)工程管理的有效措施
3.1 規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)在施工之前，有一系列的手續(xù)工作需要得到國家相關(guān)單位的批準(zhǔn)后，才能開展工作。所以，在施工之前，就要做好工程的規(guī)劃管理工作。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，尋找更具商業(yè)價(jià)值的地理位置作為開發(fā)地點(diǎn)，同時(shí)，要進(jìn)行市場調(diào)查，了解預(yù)期消費(fèi)者的需求，合理規(guī)劃所要開發(fā)的產(chǎn)品；與國家規(guī)劃部門溝通好，尋找政策保障。
3.2 施工管理
合同管理：房地產(chǎn)開發(fā)商與施工單位首先簽訂一份公平合理的合同，并且雙方在簽訂合同后，都需要遵守合同。尤其是涉及施工中建筑材料的品牌規(guī)格以及資金、人員投入的問題，合同中一定要有明確的約定，避免后期雙方產(chǎn)生矛盾，而延誤工程。
質(zhì)量檢查：施工中要有專門負(fù)責(zé)工程監(jiān)理的隊(duì)伍，而工程監(jiān)理要嚴(yán)格依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，保障工程質(zhì)量的合格，不論是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)還是工程進(jìn)度，都要進(jìn)行科學(xué)的控制監(jiān)理，杜絕急功近利的躍進(jìn)行為，從而保證工程的質(zhì)量符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
工期控制：所謂工期，并不是越快越好，而是要綜合考慮建筑學(xué)知識(shí)以及自然氣候這兩大方面的因素，計(jì)算工程中各個(gè)小項(xiàng)目的具體工期。這個(gè)工期不僅密切關(guān)系著開發(fā)商和施工單位的利益，更影響著房產(chǎn)消費(fèi)者的切身利益。
成本控制：工程的建造必須要在已有成本預(yù)算的范圍內(nèi)展開，成本控制對開發(fā)商和承建方都同樣重要。如果超支，那么就可能導(dǎo)致整個(gè)工程進(jìn)度癱瘓，除非再得到新的資金投入，才能讓未完成的工程繼續(xù)下去。
安全控制：房地產(chǎn)的開發(fā)，工程的施工，要保證兩個(gè)安全：一是建筑物的安全合格，杜絕豆腐渣工程與苯荃超標(biāo)等環(huán)境污染；二是要做好充分的防護(hù)措施，保證施工人員的生命安全。所以，開發(fā)商與施工隊(duì)伍都必須遵照國家的相關(guān)規(guī)定，來展開整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)，保證建筑全程的兩個(gè)安全。
4、結(jié)束語
雖然我國的工程管理體系還有待完善。不過總體方向是好的，是正確的。不僅體現(xiàn)在管理方法的改進(jìn)，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術(shù)管理，培養(yǎng)技術(shù)人才，合理運(yùn)用管理的職能與科學(xué)的方法，我國的工程施工問題會(huì)逐步得到解決，使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
【摘要】面對新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何搞好工程管理，是企業(yè)生存的根本，是提升核心競爭力的關(guān)鍵。文章從目前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中存在的主要問題入手，分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的主要問題，提出了提高房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理水平的應(yīng)對措施。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；工程管理；存在問題；應(yīng)對措施
1 工程管理概括
工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理過程，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義。由此可見，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要提高對工程管理工作的認(rèn)識(shí)，更新房地產(chǎn)開發(fā)理念，以此促進(jìn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。
2 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理新出現(xiàn)的問題
2.1 項(xiàng)目管理日益復(fù)雜
國家經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，管理環(huán)境變化越來越大對房地產(chǎn)企業(yè)而言，可變因素逐步增多，這就使項(xiàng)目工程管理的預(yù)見性和可見性差，眾多建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)要求也越來越嚴(yán)格。為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項(xiàng)目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運(yùn)用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。
2.2 管理多方合作
房地產(chǎn)企業(yè)不同其他企業(yè)，主要依靠勞動(dòng)力的投入形成，附加值較低，人員流動(dòng)大，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項(xiàng)目管理人員和少部分技術(shù)工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點(diǎn)，造成培訓(xùn)困難，作業(yè)水平參差不齊。并且，一個(gè)工程項(xiàng)目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應(yīng)商等各個(gè)方面，而分包專業(yè)分工較細(xì)，項(xiàng)目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個(gè)施工項(xiàng)目。
2.3 委托監(jiān)理問題
房地產(chǎn)開發(fā)基本上多用于業(yè)主方項(xiàng)目管理與委托監(jiān)理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。并且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂，建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。
2.4 對工程驗(yàn)收及備案管理不到位
對于開發(fā)企業(yè)而言。工程竣工驗(yàn)收意味著可以“交樓”，工程驗(yàn)收也是能越早辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實(shí)施過程中對相關(guān)的分部分項(xiàng)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時(shí)驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗(yàn)收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實(shí)施建筑施工的是多個(gè)土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗(yàn)收和備案管理就顯得尤為重要。
3 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理存在的主要問題
成本、質(zhì)量、進(jìn)度和安全做好這四大關(guān)鍵任務(wù)，使其貫穿于工程管理的全過程。運(yùn)作一個(gè)成功的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目就顯得順理成章、得心應(yīng)手了。
3.1 成本問題
房地產(chǎn)開發(fā)總的來說也屬于商業(yè)行為，資金投入間接性升值的一個(gè)過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)。因?yàn)榉课莸某杀局苯記Q定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價(jià)也會(huì)高。這樣，大部分房屋由于售價(jià)太高就會(huì)囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會(huì)收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。
3.2 質(zhì)量問題
施工質(zhì)量控制發(fā)揮著這工程管理工作的重點(diǎn)，是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會(huì)購買。房屋的銷售情況就不會(huì)好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
3.3 進(jìn)度問題
如何做到項(xiàng)目實(shí)施的全過程，這就要把房地產(chǎn)進(jìn)度控制貫穿于項(xiàng)目的實(shí)施階段。對項(xiàng)目的各個(gè)方面都要進(jìn)行進(jìn)度控制。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會(huì)影響到整個(gè)工程的造價(jià)。進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會(huì)延長，工程的綜合成本會(huì)增加。最后的結(jié)果就是房屋售價(jià)的提高，這也會(huì)影響到業(yè)主對房屋的購買情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際，編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃，以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。
3.4安全問題
沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個(gè)重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4 提高房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的應(yīng)對措施
4.1 熟悉合同內(nèi)容
熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價(jià)及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時(shí)才會(huì)有理、有節(jié)、有據(jù)。加混合同履約檢查。應(yīng)加大對各參建單位的人員設(shè)備落實(shí)情況的檢查，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對不符合招標(biāo)文件要求的，進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。
4.2 嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)及優(yōu)化施工方案
優(yōu)秀的施工組織設(shè)計(jì)及方案，不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理，而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟(jì)效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對施工圖紙進(jìn)行會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤，避免施工中進(jìn)行修改造成不必要的浪費(fèi)。
4.3 嚴(yán)把設(shè)備、材料價(jià)格關(guān)
引入競爭機(jī)制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位。在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價(jià)位；適時(shí)對設(shè)備、材料價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，了解市場中各種材料的價(jià)格，及時(shí)掌握其變動(dòng)情況。建立設(shè)備、材料價(jià)格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場價(jià)位走低的時(shí)候，囤積一部分材料，以減少投資。
4.4 推動(dòng)工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程首件認(rèn)可工作
對主要分項(xiàng)工程實(shí)行首件認(rèn)可制，要從實(shí)施目的、評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)與責(zé)任范圍、實(shí)施程序、資料管理、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等方面做了詳細(xì)的規(guī)定。消除質(zhì)量隱患。預(yù)防質(zhì)量通病。
4.5 創(chuàng)建“平安工地”
編制“平安工地”實(shí)施方案，召開“平安工地”建設(shè)部署會(huì)，開展專項(xiàng)施工方案審查制，勞動(dòng)用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強(qiáng)施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認(rèn)真抓好施工作業(yè)的安全防護(hù)和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會(huì)議，實(shí)行安全技術(shù)交底臺(tái)賬化管理，會(huì)后被交底人需簽字，項(xiàng)目部留存影像資料，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確?！捌桨补さ亍被顒?dòng)能夠取得實(shí)效。
5 結(jié)束語
城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，使得建筑工程的密度逐漸增大，也就使得投資商對工程建設(shè)過程的管理有了更加嚴(yán)格的要求。工程建設(shè)優(yōu)秀的、科學(xué)的管理，有利于節(jié)約建設(shè)過程的成本，實(shí)現(xiàn)投資商的利益最大化。企業(yè)集團(tuán)對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的有效控制，也是自身綜合實(shí)力的體現(xiàn)。
摘要：房地產(chǎn)工程管理是為了使房地產(chǎn)工程按計(jì)劃、順利、高效進(jìn)行而對房地產(chǎn)工程進(jìn)行的管理工作，房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功完成的必要保障，也是提升房地產(chǎn)開發(fā)效率和開發(fā)質(zhì)量的必要環(huán)節(jié)。文章在調(diào)查我國當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)工程管理的有效途徑進(jìn)行了分析。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程 管理 有效途徑
隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也變得越來越多。同時(shí)，大量的案例也表明，科學(xué)的房地產(chǎn)工程管理工作可以在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效益，保證房地產(chǎn)施工的質(zhì)量，并保障了人民的生命財(cái)產(chǎn)安全，也對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了良好的推動(dòng)作用，而房地產(chǎn)工程管理不力則會(huì)造成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資規(guī)模的增加，并且無法有效控制施工過程中的偷工減料、操作違規(guī)等情況，不僅對房地產(chǎn)投資方的利益造成了嚴(yán)重?fù)p害，也不利于維護(hù)人民的利益，不利于國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)。
1、影響房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量的原因
房地產(chǎn)行業(yè)可謂是助長我國GDP指數(shù)的最大的力量。所以在我國各地都在進(jìn)行相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的施工建設(shè)。飛速增長的項(xiàng)目數(shù)量讓現(xiàn)有的工程監(jiān)理人員完全忙不過來，這就造成了很多監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員為了可以拿到更多的項(xiàng)目，就采用在每個(gè)項(xiàng)目上同時(shí)上報(bào)同一批名單。倘若這些項(xiàng)目真的中標(biāo)，那么就很可能出現(xiàn)很多項(xiàng)目上只是寫上監(jiān)理人員的名字，但是監(jiān)理人員完全不在工地上進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督工作。
首先，不同的監(jiān)理人員的技術(shù)水平也不盡相同，這就導(dǎo)致工程質(zhì)量的控制難度更大。例如在工程設(shè)計(jì)方面，部分設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)草率，設(shè)計(jì)圖紙?zhí)^粗糙，細(xì)節(jié)詳圖或者剖面圖不夠詳細(xì)，并且建筑外形與內(nèi)部結(jié)構(gòu)之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細(xì)節(jié)方面處理錯(cuò)誤，并且作為技術(shù)人員，并沒有及時(shí)去工地查找問題并及時(shí)解決，而且施工質(zhì)量和圖紙質(zhì)量的把關(guān)失效，因?yàn)檠谏w了很多問題，所以工程就存在了質(zhì)量隱患。
其次，直接參與工程建設(shè)的建筑隊(duì)伍方面，部分建筑隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)不高，相關(guān)的技術(shù)水準(zhǔn)落后，無法深入了解設(shè)計(jì)圖紙的內(nèi)容，沒有足夠的責(zé)任心。很多房地產(chǎn)企業(yè)再進(jìn)行日常經(jīng)營的時(shí)候，過度注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，卻忽略了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，只看重短期利益，卻沒有注意到長期投資所能帶來的利益回報(bào)。
最后，房地產(chǎn)的工程建設(shè)因?yàn)樘^復(fù)雜，所以無法形成類似商品或者工業(yè)制品的產(chǎn)品生產(chǎn)和控制相關(guān)的生產(chǎn)設(shè)備以及生產(chǎn)流水線，此外由于不同人的經(jīng)驗(yàn)和感官之間存在差異，所以對于質(zhì)量檢測的控制也不盡相同，沒有一個(gè)恒定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目建設(shè)完工之后，無法通過常用的對產(chǎn)品進(jìn)行拆卸來檢驗(yàn)內(nèi)部構(gòu)造質(zhì)量是否存在問題的方式來進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的檢測，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分檢測環(huán)節(jié)很可能做得不夠到位。
2、提高房地產(chǎn)工程管理的有效途徑
2.1強(qiáng)化房地產(chǎn)工程管理意識(shí)
提高房地產(chǎn)工程管理效率的根本措施，就是提高工程的管理意識(shí)。房地產(chǎn)工程企業(yè)要想在建筑行業(yè)市場中站穩(wěn)腳步，就必須正確認(rèn)識(shí)工程管理的重要性，提高企業(yè)職工的施工管理意識(shí)，推動(dòng)企業(yè)的自身發(fā)展；開展職工強(qiáng)化培訓(xùn)工作，通過普及現(xiàn)代化管理知識(shí)，從而提高企業(yè)人員的管理意識(shí)以及管理工作的重視。房地產(chǎn)工程企業(yè)還應(yīng)大力宣傳工程管理工作，提高建筑企業(yè)工程項(xiàng)目的管理水平，為管理制度能夠更好的實(shí)施創(chuàng)造一個(gè)良好的內(nèi)部工作環(huán)境。
2.2不斷深化對房地產(chǎn)合同及檔案的管理
合同及檔案在房地產(chǎn)工程建設(shè)中占據(jù)著非常大的作用，它是工程項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r的具體表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)工程順利進(jìn)行的重要依據(jù)。對于房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)來說，做好檔案以及合同的管理，需要對合同進(jìn)行細(xì)致的分類并且進(jìn)行核算和統(tǒng)計(jì)，對于每一個(gè)合同都要保管妥當(dāng)，明確每一筆賬目，以免后來發(fā)生不必要的糾紛。對于合同檔案的管理需要有責(zé)任心和細(xì)致的人來進(jìn)行，適當(dāng)?shù)目梢詫Ψ康禺a(chǎn)工程的進(jìn)度做登記，可以為以后的工序提供必要的憑證，房地產(chǎn)公司對于這些材料都應(yīng)定期檢查，進(jìn)行核查，保證記錄的真實(shí)完整性。
2.3提高企業(yè)人員素質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理來保證工程項(xiàng)目管理質(zhì)量，諸如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等對建筑房地產(chǎn)工程質(zhì)量都有很大的影響。因而質(zhì)量管理包含了較多的內(nèi)容，需要對多個(gè)學(xué)科，對項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行學(xué)習(xí)，如學(xué)習(xí)工程的新材料和新工藝等。而房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展也要求企業(yè)人員具有較高的文化水平、技術(shù)能力和道德素質(zhì)等綜合能力。從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目質(zhì)量的控制。提高企業(yè)的競爭力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，使項(xiàng)目的管理更加成功。
2.4成本預(yù)測
根據(jù)市場物價(jià)信息，以及同類建設(shè)所反映的成本情況，選擇成本低，效益好的最佳方案。而作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所追求的是如何用最小的成本，來獲得最大的價(jià)值。價(jià)值工程中有兩個(gè)辦法解決，一是成本不變而價(jià)值增大，例如，在一棟房屋的開發(fā)上，假設(shè)原計(jì)劃全為住宅，然而通過市場分析，該處具有商業(yè)潛力，那么適當(dāng)?shù)販p少一些住宅而變成一部分門店，這就增大了它的價(jià)值，又如在土地的使用上，原計(jì)劃該地建成多層，容積率為1.5，而通過市場調(diào)查，該區(qū)域高層或小高層寫字樓是個(gè)賣點(diǎn)，那么適當(dāng)修建高層將容積率提高到2.0，那么相對該土地而言，它的成本未變而價(jià)值增大了；另一方面是成本降低，價(jià)值不變，例如，一棟多層房屋，原計(jì)劃為長螺桿樁基，通過地質(zhì)分析與荷載計(jì)算以后，改為天然淺基能夠滿足要求，及時(shí)調(diào)整為天然條基，該棟房屋價(jià)值不變，然而成本減少利潤自然就增大。成本的預(yù)測發(fā)生在項(xiàng)目的決策階段，它要求我們對一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)的市場調(diào)查，周密地分析而做出正確定位，一旦確定，要針對本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應(yīng)對方案，克服盲目性。
2.5構(gòu)建質(zhì)量與安全管理體系，建立合理的考核機(jī)制
安全管理與質(zhì)量管理之間相互約束、相互影響。要想加強(qiáng)管理力度，就必須將質(zhì)量管理和安全管理相統(tǒng)一，以質(zhì)量推動(dòng)安全、以安全保證質(zhì)量。為了確保房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，就必須構(gòu)建出具有可操作性、系統(tǒng)性較強(qiáng)的保障體系，有效控制質(zhì)量以及安全。在工程質(zhì)量以及安全能夠完全確保的情況下，可以嘗試縮短工期，提高經(jīng)濟(jì)效益，但是不能因此而忽視質(zhì)量以及安全。最后，要建立有效的考核機(jī)制，以有利于提高建筑質(zhì)量，確保施工的順利開展。
3、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)專業(yè)多、工種多的行業(yè)，只有借助科學(xué)的方法進(jìn)行管理，才能保證整個(gè)項(xiàng)目施工的順利進(jìn)行，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的質(zhì)量目標(biāo)。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)正在逐漸由資金密集的行業(yè)轉(zhuǎn)型為資金密集和人才密集的行業(yè)，所以，相對于之前，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理所包含的范圍更加的廣闊，這就意味著企業(yè)需要在保證了資金和成本控制的同時(shí)，還需要加強(qiáng)提高管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)，以此保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制的成功。
[摘 要] 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要獲得良性發(fā)展，工程管理是關(guān)鍵。建筑工程管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，要從規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工結(jié)算全過程、全方位實(shí)施科學(xué)管理。本文在分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理常見問題的基礎(chǔ)上，就做好全方位的建筑工程管理的幾個(gè)方面提出見解。
[關(guān)鍵詞] 建筑工程 管理 全方位
引言
目前，管理科學(xué)已被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)，其目的是實(shí)現(xiàn)資源的有效利用、合理配置。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也不例外，科學(xué)的管理是其發(fā)展的必要條件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整個(gè)項(xiàng)目中發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用，為此，必須科學(xué)合理做好全方位工程管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)的良性健康發(fā)展。
一、 建筑工程管理中存在的問題
建筑工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利開展的重要中間環(huán)節(jié)，然而，目前大多數(shù)管理缺乏時(shí)效性、可操作性，在工程的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著管理上的問題。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段準(zhǔn)備不充分，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是考慮所開發(fā)位置的商業(yè)價(jià)值，缺乏對工程前期的準(zhǔn)備和了解。施工單位倉促進(jìn)場施工，施工過程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在錯(cuò)圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問題，施工過程中忽視施工工藝和工程實(shí)體質(zhì)量的管理。為了早拿到預(yù)售證，前期通過趕工達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)。后期為了按期交樓又要趕工，導(dǎo)致過度壓縮工期卻降低了工程質(zhì)量。同時(shí)監(jiān)理單位疏于施工過程的檢查監(jiān)督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問題無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)。而即使發(fā)現(xiàn)了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產(chǎn)工程施工后期多個(gè)施工隊(duì)伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協(xié)調(diào)不及時(shí)、缺乏相互配合，極易造成相互影響進(jìn)度、產(chǎn)品相互破壞現(xiàn)象，嚴(yán)重影響工程的順利進(jìn)行，甚至造成工程成本的增加。
二、 完善建筑工程管理系統(tǒng)
科學(xué)合理的工程管理制度是一個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)要對項(xiàng)目管理部門及機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和實(shí)效化。下面，就建筑工程全方位管理的幾個(gè)方面作簡單探討。
三、 全方位建筑工程管理的五個(gè)方面
1. 完善規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)了解國家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時(shí)，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項(xiàng)目及拿地的過程中要全面了解項(xiàng)目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項(xiàng)目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，要充分考慮土地價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價(jià)值的地理位置作為開發(fā)地點(diǎn)。同時(shí)要進(jìn)行市場調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費(fèi)者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。
2. 加強(qiáng)建筑工程招標(biāo)管理工作
招標(biāo)工作對于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個(gè)別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競標(biāo)價(jià)格的同時(shí)，要對投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評估。如競標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽(yù)、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關(guān)系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽定工作。競標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動(dòng)都要按合同的要求展開。此外，在項(xiàng)目施工前還需要積極的采取工程擔(dān)保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發(fā)項(xiàng)目的成本管理效果。
3. 建筑工程項(xiàng)目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容之一。目標(biāo)成本是進(jìn)行成本控制管理的參照標(biāo)準(zhǔn)，因此需要制定合理可行的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理的過程，成本控制的各個(gè)階段對各類成本的管理重點(diǎn)、力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的。因此，需要從全過程對項(xiàng)目各類成本進(jìn)行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項(xiàng)目定位等幾個(gè)重要決策環(huán)節(jié)，做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析，使之達(dá)到行之有效。在項(xiàng)目立項(xiàng)上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場信息，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。在項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵，要做好設(shè)計(jì)概算。設(shè)計(jì)過程中嚴(yán)格控制材料消耗量指標(biāo)，比如進(jìn)行鋼筋測算。在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下，嚴(yán)格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預(yù)決算部門應(yīng)積極做好成本預(yù)算工作，做到心中有數(shù)，預(yù)算金額是控制和審核工程進(jìn)度款的重要把門關(guān)。當(dāng)施工過程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計(jì)變更等變化時(shí)，工程概預(yù)算也需及時(shí)調(diào)整。進(jìn)度過正中，要嚴(yán)把進(jìn)度款審批關(guān)，絕對杜絕進(jìn)度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生?？⒐そY(jié)算階段，甲方應(yīng)要認(rèn)真核對工程各項(xiàng)內(nèi)容是否符合合同條件要求達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)算資料是否齊全。尤其是涉及到設(shè)計(jì)變更和索賠的內(nèi)容，要嚴(yán)格把關(guān)，因?yàn)榭⒐そY(jié)算是甲方最后一次占據(jù)主動(dòng)地位。做到竣工結(jié)算，能夠真實(shí)反映實(shí)際的工程造價(jià)。另外，再強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，施工過程中要嚴(yán)格控制現(xiàn)場合同外簽證工程量。同時(shí)及時(shí)收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。
4. 建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系
安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強(qiáng)管理力度，實(shí)現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項(xiàng)目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質(zhì)量有效控制。對現(xiàn)場施工實(shí)行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實(shí)處。
5. 建立有效的考核機(jī)制
作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機(jī)制，提前制定計(jì)劃目標(biāo)，通過科學(xué)明確的獎(jiǎng)懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實(shí)處，責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，從而保證建筑工程各項(xiàng)工作順利高效開展。
四、 結(jié)語
我國的建筑行業(yè)發(fā)展雖然漸趨成熟，但現(xiàn)實(shí)中依然有很多問題存在。這些問題歸根結(jié)底還是工程管理不到位，需要我們在開發(fā)和建設(shè)過程中不斷改進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善工程管理體系和管理制度，加強(qiáng)建筑工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、質(zhì)量、安全、成本等全方位的管理工作。
【摘要】近幾年來，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速發(fā)展。但與此同時(shí)，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理現(xiàn)狀來看，其中還存在不少問題。文章立足于房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，重點(diǎn)分析了進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理現(xiàn)狀的措施。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目工程；工程管理；問題；措施
房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈程度不斷加劇，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)重視起工程管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理水平的提高，有利于工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提升，更能讓房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力得以提升。工程管理，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施中的重要環(huán)節(jié)，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。強(qiáng)化工程管理，提升工程管理工作的科學(xué)度，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在問題
在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作串，還存在著在一些問題，影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量。例如，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工許可規(guī)定落實(shí)不足；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的準(zhǔn)備工作不到位；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的驗(yàn)收工作不合格等等。接下來，我們就來對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中存在的問題展開幾點(diǎn)分析：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工許可規(guī)定落實(shí)不足
在激烈的行業(yè)競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往重視企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者每開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，都希望在最短的時(shí)間內(nèi)完成，從而獲得自己應(yīng)得的利益。這也就使得許多房地產(chǎn)施工單位盡早開工，無視政府部門的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工檢查工作以及施工手續(xù)的辦理，在施工手續(xù)齊全之前開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)比比皆是。還有一部分企業(yè)會(huì)利用制度上的漏洞，在辦理完開挖與填坑手續(xù)之后就開始施工，一邊施工，一邊到建設(shè)主管部門辦理施工施可證明。這樣的情況一旦被發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)工程的施工會(huì)被強(qiáng)制停止，無論是施工單位還是房地產(chǎn)企業(yè)，都會(huì)遭受經(jīng)濟(jì)上的處罰。房地產(chǎn)企業(yè)對于施工許問規(guī)定的忽視，不僅會(huì)影響施工進(jìn)度，損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更不利于企業(yè)自身品牌的樹立。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的準(zhǔn)備工作不到位
在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)人員需要對開發(fā)地的地段價(jià)值進(jìn)行分析，了解開發(fā)地周邊的商業(yè)環(huán)境以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)程度。許多房地產(chǎn)企業(yè)對于項(xiàng)目的開發(fā)力度不足，沒有做好工程施工前的準(zhǔn)備工作。比如，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位所掌握的施工技術(shù)資料不足，為了趕工期盲目加快施工進(jìn)度，最終會(huì)因?yàn)闇?zhǔn)備工作不足而造成很大的麻煩。一些施工企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工開始之前，沒有細(xì)致地了解工程管線事務(wù)，也沒有就管線工程進(jìn)行多方商討。技術(shù)信息的缺乏，會(huì)使工程完工后出現(xiàn)使用問題，給社會(huì)大眾帶去很大的居住煩惱。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的驗(yàn)收工作不合格
工程的驗(yàn)收工作發(fā)生在工程施工之后，但驗(yàn)收工作的質(zhì)量對工程的整體質(zhì)量有重要影響。一些工程管理意識(shí)不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為工程施工完成，就算完工。這些企業(yè)沒有主動(dòng)驗(yàn)收工程的意識(shí)，很容易造成安全隱患的長期存在。為了在最短的時(shí)間內(nèi)得到屬于自己的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)大多期望快速完成工程驗(yàn)收工作。這就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)對工程驗(yàn)收工作重視力度不足，檢查不仔細(xì)的問題產(chǎn)生。直到工程驗(yàn)收完成，還缺少許多驗(yàn)收資料，使工程其它驗(yàn)收手續(xù)不能及時(shí)辦理，使房地產(chǎn)不能按時(shí)交付到消費(fèi)者手里。存在分包現(xiàn)象的房地產(chǎn)工程驗(yàn)收工作更加復(fù)雜，對工程效益的實(shí)現(xiàn)影響更大。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化措施
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化措施包括：重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)中的管理；重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工中的管理等等。
（一）重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)中的管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的最初開發(fā)階段，是開發(fā)難度最大的階段。這個(gè)階段的管理工作，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功率有直接影響。做好項(xiàng)目工程開發(fā)方案制定工作，才能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)的成功率。項(xiàng)目工程開發(fā)方案的合理性越高，工程的建設(shè)可行性就越高。要促進(jìn)工程建設(shè)可行性的提高，需要做到以下幾點(diǎn)：
首先，房地產(chǎn)企業(yè)要安排營銷部做好市場調(diào)查工作，調(diào)查的內(nèi)容主要包括開發(fā)地的地段以及周邊環(huán)境，商業(yè)用地與住宅用地的情況等。根據(jù)營銷部的市場調(diào)查結(jié)果，組織各個(gè)部門對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行討論與分析，從施工技術(shù)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值角度去確定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最佳地理位置。在規(guī)劃位置的同時(shí)，要對建筑戶型的要求等級進(jìn)行規(guī)劃，確定具體建設(shè)的規(guī)劃與數(shù)量。
其次，做好房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)部門的交流工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者要深入了解房地產(chǎn)行業(yè)以及建筑行業(yè)的法規(guī)政策，在最大程度上學(xué)習(xí)地域規(guī)劃的專業(yè)知識(shí)，從而在項(xiàng)目內(nèi)部建立起嚴(yán)格的建設(shè)與施工規(guī)定。在此為指導(dǎo)，在多個(gè)部門的交流中開發(fā)出項(xiàng)目工程的總體規(guī)劃。
最后，要按照國家建筑行業(yè)的法律法規(guī)開展招投標(biāo)工作。呈現(xiàn)最合理的設(shè)計(jì)方案，針對項(xiàng)目工程方案進(jìn)行競標(biāo)。在競標(biāo)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要特別關(guān)注建筑的布局合理性、實(shí)用性以及美觀性。綜合考慮經(jīng)濟(jì)、外觀、實(shí)用、安全等多個(gè)因素做出最合理的選擇，才能保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的有效落實(shí)。
（二）重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工中的管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的管理內(nèi)容十分龐雜，管理的時(shí)間很長，影響巨大。工程管理工作目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)，直接關(guān)系著工程價(jià)值能否實(shí)現(xiàn)。將工程管理工作貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的始終，嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)要求執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)工作，才能讓工程管理工作得以嚴(yán)格化。
首先，要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的合同管理工作。在施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)要與施工企業(yè)就雙方的權(quán)利與義務(wù)簽訂相互制約的施工合同，施工合同的簽訂，是維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目工程管理行為的重要依據(jù)。制訂與簽訂施工合同，是項(xiàng)目工程管理的重要組成部分。建筑行業(yè)法律法規(guī)在施工合同簽訂上提出了一定要求，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)還要就施工具體情況、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程質(zhì)量等因素敲定具體合作內(nèi)容，給項(xiàng)目工程的順利實(shí)施提供保障。
其次，要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理工作。工程質(zhì)量管理是工程管理必不可少的一部分，質(zhì)量管理工作做不到位，其它管理工作都是無用的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中，管理者要建立全局意識(shí)，重視工程質(zhì)量管理工作。從宏觀角度對施工單位以及監(jiān)理單位的管理人員進(jìn)行協(xié)調(diào)，建立一個(gè)質(zhì)量管理團(tuán)隊(duì)，集結(jié)各個(gè)方面的力量來保障質(zhì)量管理工作水平的提升。重視工程監(jiān)理合同的簽訂，明確工程質(zhì)量管理工作人員的管理責(zé)任，確保工程管理者以法律為標(biāo)準(zhǔn)要求工程施工質(zhì)量。特別要關(guān)注房地產(chǎn)施工的關(guān)鍵程序以及重點(diǎn)部分，加強(qiáng)技術(shù)質(zhì)量檢驗(yàn)。只有前一個(gè)環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)，才能實(shí)施下一個(gè)施工步驟。除此之外，要加大對施工企業(yè)的監(jiān)督力度。堅(jiān)決杜絕分包施工現(xiàn)象的出現(xiàn)，提升施工企業(yè)加強(qiáng)自我監(jiān)督意識(shí)，在技術(shù)與質(zhì)量上提供保障，做好工程驗(yàn)收工，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程經(jīng)濟(jì)利益的最終實(shí)現(xiàn)。
三、結(jié)束語
綜上所述，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)提供了前所未有的發(fā)展機(jī)會(huì)，也讓社會(huì)大眾加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督力度。做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作，是房地產(chǎn)行業(yè)滿足社會(huì)大眾需求的重要手段，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)生命力的方法。重視管理工作，對施工過程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作進(jìn)行提升，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理在整體上得以提升，服務(wù)于社會(huì)發(fā)展。
摘要：本文主要就房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理方面存在的問題進(jìn)行分析，并且作者結(jié)合自身實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，就其問題提出相應(yīng)的解決對策，僅供參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；質(zhì)量管理；問題
前言
房地產(chǎn)可稱為不動(dòng)產(chǎn)，其是房屋和土地財(cái)產(chǎn)的統(tǒng)稱，涉及范圍有： 土地資源與建筑物、于土地資源和建筑物上附著且不能分開的部分以及各種附帶的權(quán)益等。房地產(chǎn)項(xiàng)目十分特殊，其不僅具備大宗商品的共同性質(zhì)，還具備提供個(gè)人發(fā)展平臺(tái)的特殊性質(zhì)。因此，于開發(fā)商、施工方、消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量優(yōu)劣具備十分重要的意義。隨著市場競爭力的不斷加強(qiáng)，對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理水平進(jìn)行相應(yīng)的提高至關(guān)重要。
一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在質(zhì)量管理方面存在的相關(guān)問題
1） 沒有充分地對規(guī)劃與設(shè)計(jì)工作的管理進(jìn)行優(yōu)化。規(guī)劃與設(shè)計(jì)工作的管理是否到位直接影響著房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是否成功，在管理現(xiàn)如今的規(guī)劃工作與設(shè)計(jì)工作時(shí)，必須對房地產(chǎn)行業(yè)中既定的操作流程進(jìn)行嚴(yán)格的遵循。然而，在實(shí)際的操作過程中，由于較多的因素，導(dǎo)致在對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)時(shí)，市場的定位、產(chǎn)品的策劃、配套的項(xiàng)目設(shè)施以及目標(biāo)客戶群并未達(dá)到理想的精準(zhǔn)度與深刻度，沒有對設(shè)計(jì)采取有效的優(yōu)化措施。比方說： 在對立面進(jìn)行操作時(shí)，沒有給空調(diào)的安裝預(yù)留足夠的空間，甚至是根本沒有留出相應(yīng)的空間；相關(guān)消防所用的管道暴露于大堂中；對井道進(jìn)行設(shè)置時(shí)，考慮方面不夠周全，使得部分井道遍布于人行道中間等。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸飽和與空間需求特點(diǎn)的日益變化，功能性的質(zhì)量缺陷難以贏得市場認(rèn)可，因此，整體工程項(xiàng)目的投資效益很難得到保證。
2） 缺乏對工程實(shí)施過程中質(zhì)量的全面管理。在對相關(guān)工程項(xiàng)目的監(jiān)管中，管理人員事先控制質(zhì)量的意識(shí)較弱，通常都是在完工后才發(fā)現(xiàn)相應(yīng)的問題，然后再采取補(bǔ)救工作。舉例說明： 部分土建施工企業(yè)在與園林施工企業(yè)進(jìn)行合作時(shí)，交接不暢的情況時(shí)有發(fā)生，特別是在工期十分緊張的狀態(tài)下，主體建筑物在外立面上的裝修工作還沒有完成，根本不能對外排架采取強(qiáng)制性的拆除，因此，對應(yīng)的園林施工方不能夠進(jìn)行現(xiàn)場的施工工作，延長了工期；此外，在安裝和操作過程中的不規(guī)范常常導(dǎo)致鋁合金門窗出現(xiàn)滲漏的現(xiàn)象。在對工程項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行管理的過程中，竣工驗(yàn)收完成后就結(jié)束了所有的監(jiān)管工作，缺乏對于成品實(shí)施保護(hù)性措施的正確意識(shí)。舉例說明： 對鋁合金門和窗采取的保護(hù)性措施方面，當(dāng)相關(guān)分包單位對鋁合金門和窗進(jìn)行安裝后，并未與后續(xù)的施工方進(jìn)行工序的交接工作，導(dǎo)致鋁合金門窗滑道以及門框被后續(xù)的施工方所破壞。然而，后續(xù)的施工方大都由業(yè)主采取直接性的委托和分包形式，造成了責(zé)任的極度混亂，使得維修的主體抵觸情緒十分嚴(yán)重，從而增加了管理的難度與協(xié)調(diào)的成本。
3） 缺乏健全的質(zhì)量管理體制。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在質(zhì)量管理方面出現(xiàn)問題，還與不健全的質(zhì)量管理體制息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)忽視了工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理，缺乏健全的管理體制，造成部分施工人員在施工過程中偷工減料，甚至是違規(guī)操作，影響了工程項(xiàng)目的質(zhì)量安全。缺乏健全的質(zhì)量管理體制，很有可能造成施工工期的延后，導(dǎo)致施工成本的增加，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。
二、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在質(zhì)量管理方面的有效應(yīng)對措施
1） 對工程項(xiàng)目前期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)力度進(jìn)行加強(qiáng)。就目前我國房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來看，缺乏工程前期的管理，對整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴(yán)重的影響。因此，為了進(jìn)一步加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，在進(jìn)行施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行全方位的準(zhǔn)備工作與管理工作，確保工程順利進(jìn)展。在進(jìn)行施工之前，首先要科學(xué)合理地規(guī)劃整個(gè)工程，對地形地貌進(jìn)行嚴(yán)格的勘測，落實(shí)市場調(diào)查的工作，從而對工程項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測；其次，依照市場考察的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的圖紙，對自然因素與人為因素進(jìn)行綜合的考慮，精確測量與計(jì)算，確保設(shè)計(jì)出的圖紙是對工程項(xiàng)目實(shí)際情況的真實(shí)化映射，為之后的施工環(huán)節(jié)奠定夯實(shí)可靠的基礎(chǔ)。
2） 加強(qiáng)對施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理。對于施工項(xiàng)目而言，施工過程至關(guān)重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關(guān)管理人員要對整個(gè)施工過程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，保證良好的施工質(zhì)量。相對而言，房地產(chǎn)工程較為復(fù)雜，施工環(huán)節(jié)較多，相關(guān)人員要嚴(yán)格監(jiān)督管理中任一工程環(huán)節(jié)的質(zhì)量，全方位提升工程項(xiàng)目的質(zhì)量。在對施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在某個(gè)環(huán)節(jié)合格的基礎(chǔ)上，才可以開展下一個(gè)環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，則必須重新進(jìn)行改進(jìn)，禁止未經(jīng)改進(jìn)就開始下個(gè)環(huán)節(jié)的施工，從本質(zhì)上對工程項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行保障。與此同時(shí)，還要加強(qiáng)對施工材料、施工技術(shù)以及設(shè)備質(zhì)量的管理，保證質(zhì)量達(dá)標(biāo)，當(dāng)不達(dá)標(biāo)的設(shè)備和材料出現(xiàn)時(shí)，必須立刻停止施工，對不達(dá)標(biāo)的設(shè)備與材料踐行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達(dá)標(biāo)后方可繼續(xù)開展。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門的建設(shè)，對施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，確保在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題，并且進(jìn)行及時(shí)積極的解決。
3） 加強(qiáng)對工程項(xiàng)目竣工后的質(zhì)量管理。對工程項(xiàng)目竣工后的質(zhì)量進(jìn)行檢查是工程檢驗(yàn)的最后關(guān)卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實(shí)施，對質(zhì)量上存在的問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)解決，預(yù)防后續(xù)的工程質(zhì)量問題。當(dāng)工程結(jié)束后，必須將國家質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)作為相關(guān)的依據(jù)，驗(yàn)收與認(rèn)定整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立刻進(jìn)行更正，確保質(zhì)量的達(dá)標(biāo)。此外，還要建立健全質(zhì)量的評估報(bào)告，有效地整合整個(gè)工程項(xiàng)目有關(guān)質(zhì)量的信息，便于對今后工程建設(shè)工作的指導(dǎo)。
4） 增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量與安全意識(shí)。對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理進(jìn)行加強(qiáng)，還要對施工人員的道德素質(zhì)進(jìn)行大幅度提升，幫助其樹立質(zhì)量與安全的意識(shí)，培養(yǎng)施工人員的責(zé)任感，使其能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)地進(jìn)行工作，確保工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量，及時(shí)反映并解決工程中存在的問題，對工程的質(zhì)量進(jìn)行有效的保障。此外，還要對施工人員的專業(yè)技能進(jìn)行相應(yīng)的提高，促使施工人員在進(jìn)行操作時(shí)能夠?qū)λ械男录夹g(shù)與新設(shè)備進(jìn)行充分良好的應(yīng)用，落實(shí)提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的管理。
結(jié)語
綜上可知，文章主要分析了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在質(zhì)量管理中所存在的問題，提出了有效的應(yīng)對措施。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著至關(guān)重要的推動(dòng)作用，因此，其質(zhì)量與安全問題對于廣大民眾來說具備極其重要的現(xiàn)實(shí)意義，密切聯(lián)系著民眾的切身利益。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理涉獵較為廣泛，建設(shè)單位要改變自身的管理思維及管理模式，提升工程項(xiàng)目在質(zhì)量管理方面的水平能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的不斷增加，將質(zhì)量作為核心思想的管理模式也是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)能夠生存發(fā)展的必備條件。
引言：隨著人民生活水平的不斷提高，中國房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修越來越普及。積極推廣裝修一次到位，避免二次裝修造成的破壞、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象，精裝修房較之毛坯房有替代性的優(yōu)勢，業(yè)主、開發(fā)商以及國家都可以從中獲利，而且精裝修房有助于裝修行業(yè)的健康有序發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，管理難度也越來越大，加上小業(yè)主維權(quán)意識(shí)逐步加強(qiáng)，現(xiàn)在針對精裝修住宅的投訴也是逐年增加，目前精裝修樓盤投訴量約占整個(gè)房屋投訴的30%，如處理不好，反而會(huì)嚴(yán)重影響開發(fā)商的信譽(yù)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的精裝修管理必須引起開發(fā)商的充分重視。
1、房地產(chǎn)住宅精裝修的概念
房地產(chǎn)住宅精裝修是指房屋在最終交付業(yè)主之前，開發(fā)商對樓盤房屋內(nèi)部進(jìn)行的裝飾裝修，比如：吊頂、墻面粉刷、墻地磚鋪貼、地板、門窗、櫥柜、潔具等整體裝飾安裝工程。交房入住時(shí)，購房者僅需配備部分家用電器和日常生活用品即可，就是通常說的拎包入住模式。
2、房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目的特點(diǎn)
對于精裝修樓盤來說，它與傳統(tǒng)的毛坯房相比，更符合市場需求，可以一次性解決購房者二次裝修的困擾，利于裝飾裝修質(zhì)量的整體把控，利于縮短裝飾裝修的周期。然而大批量精裝修不但需要工業(yè)化裝修所需要的全局調(diào)度管理、合理組織施工工序的能力，還需具備小批量住宅裝修所必須面對的繁瑣細(xì)節(jié)問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目的精裝修管理涉及到產(chǎn)品的全部環(huán)節(jié)。現(xiàn)階段我國的管理水平與市場實(shí)際需求還存在一定的差距。
3、房地產(chǎn)住宅精裝修工程的管理
3.1裝修設(shè)計(jì)階段管理
精裝修樓盤的裝飾裝修關(guān)系到整個(gè)樓盤的銷售與交付，裝修設(shè)計(jì)圖紙的明確和定位將會(huì)對整個(gè)裝飾裝修工程產(chǎn)生重大的影響。所以，任何工程項(xiàng)目的管理，首先都是要加強(qiáng)對設(shè)計(jì)的管理。帶精裝修的住宅，主體設(shè)計(jì)方案確定后應(yīng)及時(shí)組織裝修圖紙的繪制。裝修設(shè)計(jì)對住宅套內(nèi)的平面布置、水電末端進(jìn)行優(yōu)化，并提出相應(yīng)的裝修設(shè)計(jì)優(yōu)化方案，主體及裝修設(shè)計(jì)方對方案進(jìn)行相互補(bǔ)充，逐步完善，并按精裝修圖紙深化水電氣的點(diǎn)位圖。重點(diǎn)要解決各專業(yè)的銜接問題，避免土建、裝修相互脫節(jié)，從實(shí)用、美觀、經(jīng)濟(jì)、方便施工等方面綜合考量，使室內(nèi)空間布局更為合理。
3.2裝修材料階段管理
精裝修樓盤的裝修工程量龐大，裝修材料和設(shè)備種類繁多，如石材、地板、乳膠漆、墻地磚、淋浴隔斷、坐便器、臺(tái)盆、龍頭、整體櫥柜、門窗、燈具、開關(guān)面板、電梯轎廂等等。為了保證這些主材的品質(zhì)，通常大的開發(fā)商都會(huì)與行業(yè)內(nèi)知名品牌簽訂戰(zhàn)略合作關(guān)系，指定主要材料為甲供材。這樣在房屋銷售過程中，大品牌的裝修材料也是一個(gè)賣點(diǎn)，同時(shí)大批量的采購又可以滿足開發(fā)商的利潤最大化。這就對材料申報(bào)的節(jié)點(diǎn)以及現(xiàn)場材料的驗(yàn)收及保管提出了很高的要求，一方面要緊跟現(xiàn)場施工的節(jié)奏，在相應(yīng)的施工節(jié)點(diǎn)前要保證相關(guān)材料到場；另一方面到現(xiàn)場的材料品質(zhì)真?zhèn)伪鎰e、完整性保存對現(xiàn)場工程師的專業(yè)能力是個(gè)考驗(yàn)。對于零星的一些材料，或是甲供材供貨影響工期的材料，開發(fā)商一般會(huì)委派施工單位乙供。
3.3裝修施工階段管理
3.3.1場地移交管理
現(xiàn)場管理中，土建單位與裝修單位的工作界面劃分及施工穿插、協(xié)調(diào)是精裝修管理的難點(diǎn)。裝修是在主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上進(jìn)行加工的，主體結(jié)構(gòu)的好壞，直接影響著裝修后的成果。場地移交管理可以避免在工程實(shí)施過程中出現(xiàn)扯皮推諉現(xiàn)場。
土建移交精裝修采取的步驟：
1）第一階段由土建單位自檢，土建單位按國家規(guī)范，合同的質(zhì)量要求及圖紙進(jìn)行自我檢查，檢查并整改完畢，整改時(shí)間根據(jù)工期要求確定；
2）第二階段由裝修單位檢查，檢查出來的問題如屬于土建范圍的必須要求按時(shí)整改完成，否則委托其它單位整改，費(fèi)用根據(jù)合同條款從相關(guān)責(zé)任單位工程款中扣除；
3）第三階段由開發(fā)商主持，經(jīng)土建及裝修單位協(xié)調(diào)，共同制定移交計(jì)劃。如果土建單位施工質(zhì)量較好，進(jìn)度較快，最后一次性整體移交，避免出現(xiàn)穿插作業(yè)及成品保護(hù)的一系列問題。如果土建確實(shí)無法一次性移交，建議根據(jù)實(shí)際進(jìn)度分棟分層移交，移交數(shù)量應(yīng)能滿足裝修單位流水施工。
場地移交檢查的重點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：
1）室內(nèi)結(jié)構(gòu)樓板、墻面無穿透性裂縫和滲漏水缺陷；
2）室內(nèi)天花結(jié)構(gòu)板平整度誤差不大于8mm，梁底兩端高差不超過8mm，模板接縫處應(yīng)磨平；
3）墻面必須彈出結(jié)構(gòu)1米線基準(zhǔn)點(diǎn)且定位準(zhǔn)確。墻體砌筑、批蕩完成，基層無空鼓、開裂、起灰等質(zhì)量缺陷；
4）陽臺(tái)、衛(wèi)生間防水施工完畢且驗(yàn)收合格；
5）對于精裝修施工易破壞而業(yè)主又比較直觀的土建成品，如陽臺(tái)欄桿、鋁合金門窗等等。
裝修單位進(jìn)場前還需現(xiàn)場管理人員協(xié)調(diào)其與土建單位的相關(guān)事宜，如水電費(fèi)用、垃圾清運(yùn)、垂直運(yùn)輸及裝修現(xiàn)場加工場地的安排等，并要求雙方簽訂相關(guān)協(xié)議。
3.3.2施工進(jìn)度管理和質(zhì)量控制
裝修單位進(jìn)場后，組織總包、裝修單位、監(jiān)理單位根據(jù)合同總工期，土建移交情況來確定關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。裝修單位根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)深化后排出裝修進(jìn)度計(jì)劃。同時(shí)組織裝修設(shè)計(jì)院進(jìn)行圖紙會(huì)審，對有疑問或可以優(yōu)化的地方提出會(huì)審意見，由設(shè)計(jì)院系統(tǒng)回復(fù)后形成文本文件，為以后因圖紙不明而造成的工程結(jié)算提供依據(jù)。
精裝修樓盤的裝修工程在進(jìn)行大面積施工前，應(yīng)先做樣板間，以檢查裝飾效果、施工工藝、施工質(zhì)量及施工過程可能存在的問題。樣板間施工完畢后，經(jīng)各有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，方可進(jìn)行大面積施工。每個(gè)班組進(jìn)場前都須進(jìn)行現(xiàn)場交底，未進(jìn)場交底的不能進(jìn)場施工。針對業(yè)主集中投訴的質(zhì)量問題進(jìn)行重點(diǎn)把控，如裂縫問題是常見的投訴問題，包括抹灰裂縫、輕質(zhì)墻板裂縫、不同材質(zhì)結(jié)合處的裂縫等；滲漏問題，鋁合金門窗交界面、陽臺(tái)、衛(wèi)生間等位置漏水比較普遍的地方要重點(diǎn)關(guān)注，嚴(yán)格審查防水工程施工工藝，按施工工藝要求監(jiān)督控制防水施工全過程，施工完成后， 進(jìn)行48小時(shí)閉水試驗(yàn)，確認(rèn)無滲漏后才能進(jìn)入下道工序；確保各個(gè)細(xì)部使用的材料合格、安全，檢驗(yàn)結(jié)果符合有關(guān)規(guī)定，表面平整、線條順直、接縫嚴(yán)密、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。要及時(shí)對正在施工的部位及工序進(jìn)行定時(shí)檢查或不定期抽查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。對員工要進(jìn)行不同程度的培訓(xùn)，重視員工的質(zhì)量意識(shí)和技能水平。
精裝修住宅不僅可節(jié)省建筑材料，減少建筑垃圾，降低環(huán)境污染，還有利于新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備的應(yīng)用普及，促進(jìn)資源節(jié)約利用。工業(yè)化精裝修的優(yōu)勢在于保證住宅質(zhì)量和性能、保證工期、成本系統(tǒng)化降低、節(jié)能環(huán)保。隨著精裝修住宅的不斷發(fā)展，精裝修質(zhì)量的控制措施在很多方面亟待解決。
3.4加強(qiáng)成品保護(hù)及竣工驗(yàn)收
施工過程中的成品保護(hù)也要引起充分重視，很多單位只重視施工過程中的施工質(zhì)量，不重視成品保護(hù)，結(jié)果往往花費(fèi)相當(dāng)大的精力和財(cái)力去處理由于成品保護(hù)不周而造成的損壞。成品保護(hù)是精裝修管理中很重要的一環(huán)，也是能否保證如期交樓和保證精裝修感觀質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須引起充分重視。
另外，新房住進(jìn)去沒幾天，地板出現(xiàn)縫隙，衛(wèi)生間開始滲水，墻體有裂縫，瓷磚空鼓，這些都是被“精裝修”的外衣包裹了的質(zhì)量問題，有鑒于此，驗(yàn)收就顯得格外重要。在一些隱蔽工程，主體工程完成前，及時(shí)根據(jù)國家有關(guān)裝修施工及驗(yàn)收規(guī)范對在工程施工過程中已完成的分項(xiàng)分部工程，積極協(xié)調(diào)有關(guān)單位進(jìn)行全面檢查驗(yàn)收，嚴(yán)把驗(yàn)收關(guān)。對不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和存在隱患的要堅(jiān)決進(jìn)行返工處理，認(rèn)真把好裝修工程質(zhì)量控制的每一關(guān)，確保質(zhì)量管理目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的精裝修管理不是技術(shù)問題，而是管理問題。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)從設(shè)計(jì)招標(biāo)、材料采購、施工工藝工序等方面進(jìn)行預(yù)防，形成貫穿項(xiàng)目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量管理體系。房屋精裝修前景可觀，精裝修無礙購房者的“個(gè)性化”裝修，目前人們都趨于“輕裝修，重裝飾”的全新消費(fèi)理念，精裝修房必將取代毛坯房成為市場的主力軍。實(shí)踐證明，以上措施對加強(qiáng)精裝修樓盤裝飾裝修工程的管理非常有效，希望能為業(yè)界同仁提供有意義的借鑒。
【摘要】當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中的重要經(jīng)濟(jì)力量，在競爭不斷加大的過程中，產(chǎn)業(yè)集中度也在逐漸增加，在這一過程中房地產(chǎn)異地開發(fā)已經(jīng)成為了企業(yè)生存和發(fā)展的重要趨勢。房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程管理在異地管理這一方式上已經(jīng)成了現(xiàn)階段發(fā)展的一個(gè)特點(diǎn)，基于此，本文則主要就房地產(chǎn)異地項(xiàng)目工程管理的理論進(jìn)行分析，并對房地產(chǎn)企業(yè)的異地項(xiàng)目信息化建設(shè)中的問題加以分析，結(jié)合實(shí)際探索相應(yīng)的管理方法。希望通過此次的理論研究對實(shí)際操作起到一定指導(dǎo)作用。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；異地管理；項(xiàng)目工程
0.引言
房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目工程管理是開發(fā)建設(shè)過程中的重要管理內(nèi)容，在異地管理上則顯得更為突出。由于在區(qū)域的職能部門規(guī)則上存在著差異，并且管理的半徑逐漸增大，在施工的整體環(huán)境上也有著不同，所以在異地項(xiàng)目工程的實(shí)際管理過程中有著諸多難點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的異地項(xiàng)目工程管理的方法理論研究，能夠從一定程度上指導(dǎo)實(shí)踐，從而進(jìn)一步為異地房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理提供有利條件。
1.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的作用及要素分析
1.1房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的要素分析
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理控制有著諸多要素，管理的主要對象就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的系統(tǒng)綜合控制，從而形成通過總體到細(xì)節(jié)的一個(gè)嚴(yán)密多維控制體系，從管理的對象上主要有項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的各層次單元以及各生產(chǎn)要素和實(shí)施過程內(nèi)容等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目控制的內(nèi)容上主要有進(jìn)度控制，也就是能全面反映項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展的綜合指標(biāo)；還有是質(zhì)量控制，這是對項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)任務(wù)及技術(shù)活動(dòng)的各要素進(jìn)行的科學(xué)控制過程；再者就是投資控制，也就是在多種措施實(shí)施下進(jìn)行對工程項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)督及控制，保障投資目標(biāo)的最大化實(shí)現(xiàn)。除此之外還有安全和環(huán)境保護(hù)控制以及合同控制等[1]。
1.2房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的主要作用分析
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理自身有著重要的作用發(fā)揮，對項(xiàng)目的進(jìn)度以及成本和技術(shù)等采取的一系列措施方法，能夠?qū)τ?jì)劃意圖得到有效的貫徹，借助管理控制職能可及時(shí)的對計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行掌握，而后在根據(jù)所反饋的信息采取措施，對計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)能有所保證。另外還有補(bǔ)充計(jì)劃不足的作用，還能夠和其它的管理職能相結(jié)合，從而形成完整的系統(tǒng)體系。為能對項(xiàng)目進(jìn)行有效控制，在項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的設(shè)置及人員配備等條件下，要給予正確的指導(dǎo)，如此才能使得項(xiàng)目在實(shí)施過程中成為一個(gè)有機(jī)整體。
2.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目異地管理現(xiàn)狀問題及優(yōu)化方法探究
2.1房地產(chǎn)工程項(xiàng)目異地管理現(xiàn)狀問題分析
從現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目異地管理的情況來看，還有諸多環(huán)節(jié)需要進(jìn)一步的完善，管理中還存在著一些不合理的問題。主要體現(xiàn)在和時(shí)代的發(fā)展沒有得到充分的契合，成本管理觀念還是按照以往的思維模式進(jìn)行實(shí)施的。有些房地產(chǎn)的企業(yè)在異地開發(fā)項(xiàng)目上認(rèn)識(shí)成本管理主要是將其控制在預(yù)算的范疇就可以，但從成本管理的實(shí)際發(fā)展宗旨來看，其主要是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，但在實(shí)際中的某項(xiàng)成本之處比預(yù)算要高而獲得的收益能夠得到增加，就能將這一項(xiàng)目的成本超支作為是成本的節(jié)約范疇[2]。
還有就是對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有創(chuàng)新，盲目的搬抄異地項(xiàng)目設(shè)計(jì)，有的甚至是將沿海城市的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)在內(nèi)陸進(jìn)行應(yīng)用。由于受到消費(fèi)習(xí)慣以及地域文化差異的影響，就造成了房子的滯銷，從而在管理的成本不斷上升，這樣就對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)大大的增加了。另外就是沒有妥善的將成本和質(zhì)量的關(guān)系處理好，往往是對生產(chǎn)的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉強(qiáng)調(diào)的較多，但在具體的實(shí)施過程中有著很大的難度，主要就是兩者的關(guān)系一般是呈現(xiàn)出正向關(guān)系的，再加上異地開發(fā)的項(xiàng)目工程的質(zhì)量很大程度上是取決于產(chǎn)品的定位，倘若是原材料的價(jià)格在上升，那么在對成本降低的時(shí)候就會(huì)帶來質(zhì)量上的問題[3]。
2.2優(yōu)化房地產(chǎn)工程項(xiàng)目異地管理的方法探究
針對以上的相關(guān)問題，要結(jié)合實(shí)際對房地產(chǎn)的異地項(xiàng)目工程管理在方法上進(jìn)行有效優(yōu)化，管理方法要從多個(gè)角度進(jìn)行考慮，首先要能構(gòu)建一個(gè)全過程目標(biāo)成本管理的制度，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠針對投資估算在成本管理部門的支持下實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本的編制[4]。將其作為是成本的控制基礎(chǔ)，然后在得到了企業(yè)的決策層認(rèn)可之后按照成本管理的部門制定的成本控制責(zé)任書將目標(biāo)進(jìn)行合理的分解。從成本管理部門的主要職責(zé)上來看，主要有分析、編制、檢查等一系列的責(zé)任管理制度。在管理制度的制定上要能夠?qū)?xiàng)目責(zé)任成本的實(shí)際執(zhí)行和動(dòng)態(tài)成本變動(dòng)狀況要能全面的反映。
另外要對成本的管理機(jī)制和目標(biāo)管理進(jìn)一步的強(qiáng)化，最為基礎(chǔ)的就是要能夠制定出較為詳細(xì)的成本管理目標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施前要能在目標(biāo)成本上進(jìn)行系統(tǒng)化的編制，并要對工程成本進(jìn)行目標(biāo)的分解，將職責(zé)的權(quán)限和崗位成本等加以明確。結(jié)合目標(biāo)的實(shí)際情況完成度來進(jìn)行獎(jiǎng)懲。對一些有著先進(jìn)思想的管理手段要能充分的利用，將項(xiàng)目的管理采取動(dòng)態(tài)式的方式進(jìn)行管理，并要及時(shí)將工程的所有指標(biāo)得到完整準(zhǔn)確的反映[5]。再者就是要能夠在成本控制的保障措施上進(jìn)行切實(shí)做好，異地房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)過程中，要和實(shí)際的情況相結(jié)合，主要就是制定內(nèi)部的成本管理制度，以及相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制。將這些機(jī)制和成本控制得到有效結(jié)合，從而來對成本管理的工作進(jìn)行有效推動(dòng)和促進(jìn)。
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的異地管理要從多方面進(jìn)行管理，系統(tǒng)化的體現(xiàn)出管理的程序化，在投資開發(fā)決策的階段要對項(xiàng)目實(shí)施可行性的研究，并要對當(dāng)?shù)氐挠绊懸蛩剡M(jìn)行詳細(xì)的分析，要能充分的對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境有一個(gè)相對深入的了解，并對工程的投資風(fēng)險(xiǎn)加以準(zhǔn)確評估。而在進(jìn)行規(guī)范性的經(jīng)濟(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)時(shí)最大化的將工程造價(jià)進(jìn)行降低，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的異地開發(fā)過程中要能對整個(gè)的設(shè)計(jì)都要積極的參與，這對經(jīng)濟(jì)和功能等各方面都能得到了解和考慮，從而保障了設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量。
房地產(chǎn)的項(xiàng)目異地施工過程中要能夠?qū)M(jìn)度表進(jìn)行高效的編制，從而來確保工程項(xiàng)目和預(yù)期時(shí)間期限以及質(zhì)量等都能夠得到有效保證，還要在房地產(chǎn)商方面要能夠遵循相關(guān)的公平性原則，并及時(shí)的對其進(jìn)行處理[6]。還有就是在工程項(xiàng)目完工結(jié)算的階段，這是管理控制的末期階段，最為主要的就是要能夠?qū)Y(jié)算的審核程序進(jìn)行加強(qiáng)完善，從先后順序的排列上主要是監(jiān)理、工程部、設(shè)計(jì)部等。項(xiàng)目的成本控制還要 能夠?qū)?shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的分析總結(jié)，在數(shù)據(jù)考核工程項(xiàng)目的實(shí)際盈利基礎(chǔ)上來為企業(yè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行積累，這對以后的測算工作將會(huì)起到很重要的理論依據(jù)。
3.結(jié)語
總而言之，在將來的房地產(chǎn)企業(yè)的異地項(xiàng)目管理上，隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，其在促進(jìn)管理效率上將發(fā)揮很大的作用，通過工程管理信息系統(tǒng)來對企業(yè)的增長穩(wěn)定的保持，進(jìn)而來提升企業(yè)的應(yīng)變能力以及在市場上的綜合競爭能力。
【摘要】本文首先介紹了房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容，然后分析了房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問題，最后提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理的方法和措施。房地產(chǎn)工程管理的根本目的就是要進(jìn)行合理的有計(jì)劃的安排組織工程建設(shè)的整個(gè)過程，本文以下進(jìn)行了詳細(xì)的探析。
【關(guān)鍵詞】工程管理; 房地產(chǎn); 有效方法
房地產(chǎn)工程管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言意義重大，是確保施工順利進(jìn)行，保證施工質(zhì)量，提高企業(yè)效益的有效措施。
一、房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容
房地產(chǎn)工程管理的范圍和內(nèi)容，從流程上看，包括前期準(zhǔn)備，工程的技術(shù)、計(jì)劃、質(zhì)量、成本、監(jiān)理、施工、移交以及保修維護(hù)等，核心是對工程進(jìn)行組織和調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行其管理職能，對工程項(xiàng)目進(jìn)行綜合的管理。工程管理部要根據(jù)相關(guān)的標(biāo)注和規(guī)范，運(yùn)用行之有效的方法和實(shí)際的管理措施，對整個(gè)工程系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行有計(jì)劃的協(xié)調(diào)、組織和控制，保證整個(gè)工程能夠順利進(jìn)行。加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理，對實(shí)現(xiàn)工程預(yù)期的目標(biāo)和效益具有非常重要的作用。
另一方面，房地產(chǎn)工程管理對管理人員提出更高的要求。房地產(chǎn)工程管理人員要有較高的綜合素質(zhì)，還要在實(shí)際工作中通過不斷的學(xué)習(xí)，提高自身的實(shí)際操作能力、組織能力和表達(dá)能力等。具體表現(xiàn)在，管理人員要有良好的職業(yè)道德、責(zé)任心和事業(yè)心;良好的身體素質(zhì);扎實(shí)的基礎(chǔ)理論知識(shí);豐富的工作經(jīng)歷和實(shí)際經(jīng)驗(yàn);能夠充分熟悉和掌握房地產(chǎn)工程管理相關(guān)的規(guī)程和法律;對關(guān)鍵和重要的條文能夠進(jìn)行深刻的理解和認(rèn)識(shí)，具備較高的工程驗(yàn)收和監(jiān)測方面的專業(yè)知識(shí);同時(shí)，還要有較強(qiáng)的工作協(xié)調(diào)能力，能夠正確處理單位和個(gè)人之間的關(guān)系，具有較強(qiáng)的判斷識(shí)別能力;針對工程管理中出現(xiàn)的問題能夠進(jìn)行妥善處理。
二、房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問題
1、對于開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足
大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司為了更快的把商品房建造起來或者為了與其他競爭者競爭，往往前期開始的比較迅速，沒有什么準(zhǔn)備工作，更不要說是詳細(xì)的計(jì)劃了。在比較好的地段慌慌張張的建起了，然而因?yàn)闇?zhǔn)備不足，并不適合購房者的意愿，這就造成了房源和消費(fèi)者的期望不對口，也造成了開發(fā)建造的失敗。有些也因?yàn)榻ㄔ旆颗c周圍環(huán)境和城市不符合，造成無法賣出房子。
2、 項(xiàng)目缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃
許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在盲目性，在利潤的驅(qū)動(dòng)下，項(xiàng)目盲目上馬，目標(biāo)性差。往往就是做了一些臨時(shí)性的目標(biāo)，也會(huì)因?yàn)槟承┰驘o法實(shí)現(xiàn)，或者改成了其它的計(jì)劃，大大的影響了項(xiàng)目的正常進(jìn)行。這就造成了項(xiàng)目結(jié)果和顧客的要求有一定的誤差，還有造成預(yù)算遠(yuǎn)超預(yù)期。
3、完工時(shí)驗(yàn)收以及各種管理不嚴(yán)謹(jǐn)
為了縮短工期，都是盡量縮短驗(yàn)收環(huán)節(jié)，但是房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況。所以如果施工有多個(gè)單位合作完成，那么在工程期間的詳細(xì)記錄對于驗(yàn)收就很重要了，可以發(fā)現(xiàn)是哪個(gè)公司出現(xiàn)了錯(cuò)誤，對于公司的責(zé)任分配起到很大作用。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理的方法和措施
1、 完善規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)了解國家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)定頻頻。同時(shí)，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項(xiàng)目及拿地的過程中要全面了解項(xiàng)目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項(xiàng)目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，要充分考慮土地價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價(jià)值的地理位置作為開發(fā)地點(diǎn)。同時(shí)要進(jìn)行市場調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費(fèi)者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。
2、 加強(qiáng)建筑工程招標(biāo)管理工作
招標(biāo)工作對于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個(gè)別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競標(biāo)價(jià)格的同時(shí)，要對投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評估。如競標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽(yù)、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關(guān)系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽訂工作。競標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動(dòng)都要按合同的要求展開。
3、 加強(qiáng)對于工程項(xiàng)目的成本管理
在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項(xiàng)目成本管理， 是所有投資者都關(guān)注的焦點(diǎn)， 也是直接決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目在招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工以及后期的驗(yàn)收、養(yǎng)護(hù)等過程中的成本管理工作，加強(qiáng)對全過程的成本管理。在對成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，應(yīng)該注意，必須要使用科學(xué)、合理、規(guī)范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對于建筑工程質(zhì)量方面的控制。
對于項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)部分來說， 是房地產(chǎn)開發(fā)工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行前期的決策階段時(shí)，必須要嚴(yán)格控制成本，從實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合工程各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算，嚴(yán)格控制成本投入;在進(jìn)行施工階段時(shí)， 將成本控制的重點(diǎn)放在對工程的設(shè)計(jì)變更上， 因?yàn)橐坏┥婕暗皆O(shè)計(jì)變更， 就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設(shè)計(jì)變更，確保成本的有效管理;另外，必須嚴(yán)格控制建筑施工中所使用材料以及設(shè)備的質(zhì)量與數(shù)量，避免由于材料的浪費(fèi)造成的成本增加;嚴(yán)格控制工期等等。
4、建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系
安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強(qiáng)管理力度，實(shí)現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項(xiàng)目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質(zhì)量有效控制。對現(xiàn)場施工實(shí)行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實(shí)處。
5、 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制
房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理;房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。
6、 建立有效的考核機(jī)制
作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機(jī)制，提前制定計(jì)劃目標(biāo)，通過科學(xué)明確的獎(jiǎng)懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實(shí)處，責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，從而保證建筑工程各項(xiàng)工作順利高效開展。
總之，在房地產(chǎn)工程的開發(fā)與建設(shè)中， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有首先認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理工作的重要性，并且從工程前期的決策、設(shè)計(jì)階段就加強(qiáng)項(xiàng)目管理，才能確保建筑工程能夠順利的開展，才能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。
摘 要：為了滿足城市化背景下房地產(chǎn)行業(yè)對于工程管理專業(yè)綜合性人才的強(qiáng)烈需求，論文考慮全面設(shè)計(jì)房地產(chǎn)類課程。論文通過對房地產(chǎn)企業(yè)人員和在校學(xué)生的調(diào)研，切實(shí)分析社會(huì)需求，結(jié)合我校的工程管理專業(yè)課程開設(shè)情況，從專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實(shí)踐課和專業(yè)競賽六個(gè)部分，對工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)置進(jìn)行了研究，以完善我校的工程管理專業(yè)教學(xué)體系，培養(yǎng)出適應(yīng)社會(huì)需求的復(fù)合型人才。
關(guān)鍵詞：城市化背景，房地產(chǎn)類課程設(shè)置，教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)
1引言
房地產(chǎn)是隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展而發(fā)展起來的一個(gè)重要行業(yè)。城市化導(dǎo)致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，導(dǎo)致了對房地產(chǎn)的龐大需求。與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢不適應(yīng)的一個(gè)集中性問題是人力資源的素質(zhì)和數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到需求，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實(shí)需求。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都希望得到復(fù)合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業(yè)能力、熟練的業(yè)務(wù)能力、優(yōu)秀的協(xié)調(diào)溝通能力、極強(qiáng)的責(zé)任心等。人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。
在此背景下，我們要充分重視房地產(chǎn)類人才建設(shè)所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)。本論文旨在在房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過研究工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)，結(jié)合我校的工程管理專業(yè)課程設(shè)置情況，改善房地產(chǎn)類人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應(yīng)社會(huì)強(qiáng)大需求的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)合型人才。
2國內(nèi)外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀
2.1 國外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀
國外房地產(chǎn)類課程的高等教育產(chǎn)生較早，部分發(fā)達(dá)國家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。而且，房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)的各個(gè)方面都受到社會(huì)、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產(chǎn)專業(yè)，它們分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。工程管理專業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi)，也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨(dú)立設(shè)系。而房地產(chǎn)專業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院隸屬于工商管理學(xué)科，有時(shí)獨(dú)立設(shè)系，有時(shí)與金融、保險(xiǎn)等為同一個(gè)系?？傮w分析，國外的房地產(chǎn)類專業(yè)設(shè)置特點(diǎn)[2]體現(xiàn)在：（1）加強(qiáng)通識(shí)教育的核心地位。（2）結(jié)合經(jīng)濟(jì)管理和城市規(guī)劃的專業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學(xué)模式。教學(xué)模式靈活多變，在教學(xué)上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實(shí)地考察、講座和開展項(xiàng)目等不同的教學(xué)形式，組織學(xué)生分組討論或辯論，課外學(xué)生獨(dú)立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機(jī)會(huì)，激發(fā)學(xué)生創(chuàng)造性思考，培育團(tuán)隊(duì)精神。（4）專業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請房地產(chǎn)管理人員、房地產(chǎn)公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進(jìn)就業(yè)和服務(wù)社會(huì)。
2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀
對國內(nèi)大學(xué)的整體情況進(jìn)行初步調(diào)研之后，我們重點(diǎn)分析了幾所知名度較高的大學(xué)。調(diào)研結(jié)果顯示，各個(gè)學(xué)校的專業(yè)主干課程中都會(huì)包含房地產(chǎn)類課程。如房地產(chǎn)開發(fā)類，包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)概論等課程；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)類以及物業(yè)管理類的培養(yǎng)學(xué)時(shí)相對較多；房地產(chǎn)市場營銷類、城市規(guī)劃類和房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、政策類的課程大多屬于專業(yè)選修課程，課時(shí)較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的主要內(nèi)容。同時(shí)房地產(chǎn)集中實(shí)踐類課程也十分重要，一般是與其開設(shè)的房地產(chǎn)類課程內(nèi)容相聯(lián)系的，其中比較典型的有：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)等。我校的工程管理專業(yè)開設(shè)的房地產(chǎn)類課程很少，專業(yè)核心課程僅有房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)，且課時(shí)較少，因此學(xué)生無法系統(tǒng)地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)類課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識(shí)體系來滿足房地產(chǎn)市場對人才的需求。
通過上述分析，國內(nèi)大部分高校房地產(chǎn)類相關(guān)課程欠缺，課程設(shè)置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專業(yè)的房地產(chǎn)方向課程設(shè)置更不明確[3]。因此，我們結(jié)合我?，F(xiàn)狀以及調(diào)研數(shù)據(jù)資料，對房地產(chǎn)類課程及其內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)，具有重要的理論價(jià)值和實(shí)踐指導(dǎo)意義。
3 房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)的調(diào)研分析
在城市化背景下，為了更好地滿足社會(huì)對房地產(chǎn)類人才的需求，我們分別針對房地產(chǎn)企業(yè)人員和在校學(xué)生進(jìn)行了問卷調(diào)研，以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)中存在的問題，更好地設(shè)計(jì)房地產(chǎn)類教學(xué)課程及其教學(xué)內(nèi)容。
3.1 房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研
為了有效地開展調(diào)研工作，我們先對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的員工進(jìn)行了訪談，然后有針對性地設(shè)計(jì)了調(diào)研問卷，主要圍繞房地產(chǎn)理論和實(shí)踐課程的內(nèi)容設(shè)置情況，以了解房地產(chǎn)企業(yè)對學(xué)生知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和能力方面的需求。問卷共調(diào)研了20位資深的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為大學(xué)生在從事房地產(chǎn)工作時(shí)面臨的主要困難是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的欠缺，著重提升大學(xué)生的專業(yè)素養(yǎng)是一個(gè)亟待解決的問題。調(diào)研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵(lì)學(xué)生參加房地產(chǎn)類前言講座，了解房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢，建議學(xué)生多參加房地產(chǎn)類競賽，如房地產(chǎn)策劃大賽、算量大賽、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)競賽等，還建議學(xué)生多參加一些社會(huì)實(shí)踐調(diào)研活動(dòng)，如房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理沙盤模擬等。在專業(yè)課程內(nèi)容的設(shè)置方面，大部分建議開設(shè)建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理等課程。
3.2 在校學(xué)生調(diào)研
學(xué)生問卷部分主要調(diào)研了學(xué)生對房地產(chǎn)類課程的學(xué)習(xí)興趣、了解程度和對課程內(nèi)容的需求等，在考慮學(xué)生需求的情況下完善房地產(chǎn)類課程設(shè)置。調(diào)研結(jié)果顯示，學(xué)生對于從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學(xué)生不太關(guān)注房地產(chǎn)的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，大部分人只是主要通過網(wǎng)絡(luò)途徑偶爾關(guān)注，因此高?？赏ㄟ^開設(shè)一些前沿課程或講座幫助學(xué)生了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)。目前高校開設(shè)的房地產(chǎn)類課程較少，大部分學(xué)生認(rèn)為不能滿足房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展對復(fù)合型人才的需求，希望學(xué)校能夠增加房地產(chǎn)類核心課程，如房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)策劃等。學(xué)生非常愿意參加房地產(chǎn)類課程實(shí)踐活動(dòng)，例如房地產(chǎn)類競賽、調(diào)研活動(dòng)，尤其是實(shí)習(xí)，希望增加此類課程的開設(shè)比例。學(xué)生主要參加了房地產(chǎn)策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強(qiáng)實(shí)踐動(dòng)手能力?？傊?，在學(xué)生看來，將來從事房地產(chǎn)工作，面臨的主要困難是專業(yè)知識(shí)不足，因此學(xué)校應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)系統(tǒng)的房地產(chǎn)類課程體系，使學(xué)生更好地適應(yīng)社會(huì)的需求。
4 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)
4.1 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程設(shè)置
結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢、國內(nèi)外課程設(shè)置的現(xiàn)狀以及對房地產(chǎn)企業(yè)人員和工程管理專業(yè)在校學(xué)生的調(diào)研，本論文從理論和實(shí)踐環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)豐富多樣的房地產(chǎn)類課程，主要從專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實(shí)踐課、專業(yè)競賽六個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)，具體設(shè)置的課程如下表所示。
4.2工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)
1.專業(yè)基礎(chǔ)課
《城市規(guī)劃與管理》主要內(nèi)容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實(shí)施和監(jiān)督檢查管理等。
《房地產(chǎn)制度與法規(guī)》主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)法律規(guī)范概述、房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設(shè)法律與制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律與制度、房地產(chǎn)交易法律與制度、房地產(chǎn)登記法律與制度、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律與制度、物業(yè)服務(wù)法律與制度等。
2.專業(yè)必修課
《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》旨在提高學(xué)生對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃的能力。教學(xué)主要內(nèi)容有：項(xiàng)目的前期定位策劃（包括市場調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等）、項(xiàng)目的推廣整合策劃（包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等）、項(xiàng)目的銷售招商策劃（分階段銷售價(jià)格的確定，項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。
《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》系統(tǒng)地介紹房地產(chǎn)經(jīng)營與管理全過程的理論與實(shí)踐，主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營決策、房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作、房地產(chǎn)建設(shè)過程的管理（包括勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)等）、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理案例等。
《房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理》結(jié)合建筑工程管理的實(shí)際介紹了工程招投標(biāo)與合同管理，主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)市場相關(guān)法規(guī)、房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概論（招投標(biāo)包括招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產(chǎn)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)合同、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、擔(dān)保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。
《房地產(chǎn)市場營銷》是以營銷過程為主線，系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)市場營銷的理論、內(nèi)容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實(shí)務(wù)操作內(nèi)容，并包含案例分析和對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場營銷的新經(jīng)驗(yàn)、新成果、新理念進(jìn)行解讀。主要課程內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場營銷導(dǎo)論，房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析，房地產(chǎn)市場交易形式、房地產(chǎn)消費(fèi)者購買行為分析，房地產(chǎn)市場調(diào)查，房地產(chǎn)市場細(xì)分和市場定位，房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略，房地產(chǎn)價(jià)格策略，房地產(chǎn)營銷渠道策略，房地產(chǎn)促銷策略，房地產(chǎn)市場營銷管理，房地產(chǎn)銷售與管理。
《物業(yè)管理》主要教學(xué)內(nèi)容包括：物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質(zhì)與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)綜合管理服務(wù)，物業(yè)經(jīng)營管理，物業(yè)管理的招投標(biāo)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理資金等。
3.專業(yè)選修課
《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》通過對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的功能透視，闡明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，主要介紹房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)供求管理、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)容。
《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》是集經(jīng)濟(jì)學(xué)和工程技術(shù)知識(shí)于一體的一門專業(yè)課程，內(nèi)容包括：房地產(chǎn)的基本概念以及房地產(chǎn)價(jià)格的特征、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)估價(jià)原則與估價(jià)程序、影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部和外部因素、房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則和程序、房地產(chǎn)估價(jià)的幾種方法及其應(yīng)用、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等。
《房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理》主要內(nèi)容包括：風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)決策、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)自留。
4.前言課程（或講座）
《房地產(chǎn)政策及最新發(fā)展動(dòng)態(tài)講座》內(nèi)容可大致包括四個(gè)方面：宏觀經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題解析、金融形勢與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過多內(nèi)容、多層次的講座使學(xué)生對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀有初步的把握和認(rèn)識(shí)，并且逐步滲透給學(xué)生分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的方法，幫助學(xué)生在以后的工作中獨(dú)立認(rèn)識(shí)思考現(xiàn)象背后的本質(zhì)，及時(shí)把握住機(jī)遇。
《國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略講座》主要通過邀請企業(yè)專業(yè)人士，介紹房地產(chǎn)企業(yè)所需要的各類人才，從房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘、人才培養(yǎng)、人才儲(chǔ)備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進(jìn)行人才戰(zhàn)略分析。學(xué)生通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略，結(jié)合人力資源結(jié)構(gòu)，制定適合自身發(fā)展的職業(yè)規(guī)劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質(zhì)。
5 結(jié)論
論文在分析國內(nèi)外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合對房地產(chǎn)企業(yè)和在校學(xué)生的調(diào)研結(jié)果，從理論和實(shí)踐層面設(shè)計(jì)了滿足社會(huì)需求的房地產(chǎn)類課程，包括六類課程：專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實(shí)踐課和專業(yè)競賽。詳細(xì)設(shè)計(jì)了每類課程的教學(xué)內(nèi)容，并且避免了各門課程內(nèi)容之間的重復(fù)和交叉，從而完善了工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類人才的培養(yǎng)體系，為我校工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的設(shè)置提供了借鑒意義，以期培養(yǎng)適應(yīng)社會(huì)需求的房地產(chǎn)類復(fù)合型人才。
