時間：2022-05-28 10:59:18
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摘要：預算管理是企業(yè)生產經營目標順利實現(xiàn)的重要措施之一，對控制生產成本，實現(xiàn)目標成本以及目標利潤具有重要意義。房地產項目管理是企業(yè)管理的一部分。本文主要針對成本預算在房地產項目管理中應用必要性、成本預算在建筑項目管理中的意義以及成本預算在房地產項目中應用措施進行簡要分析，僅供參考。
關鍵詞：成本預算；房地產；項目管理；應用
房地產項目預算管理是現(xiàn)在比較常用的一種項目管理手段，可以對項目進行更為精細化的管理，對實現(xiàn)項目建設最大效益具有重要意義。成本預算管理主推精細化、規(guī)范化管理理念，對房地產項目資本配置進行優(yōu)化，在項目建設施工前對總造價進行評估，并對后期施工成本控制提供依據(jù)，爭取進一步提高項目管理水平。
一、成本預算在房地產項目管理中應用必要性
1、成本控制重要手段
成本控制是房地產項目管理中的重要組成部分，其管理效果如何，直接影響著項目建設最終效益。項目成本管理貫徹于整個建設過程中，包括事前控制、事中控制以及事后控制三個部分，想要提高管理效果，就需要對三個方面進行全面管理，控制項目施工成本，將其控制在預算內，提高項目投資的有效性。
2、成本管理計劃編制基礎
房地產項目管理中，管理人員需要基于項目建設的實際需求，結合以往管理經驗，針對成本控制來制定管理方案的編制，以此來作為項目管理的主要依據(jù)。成本預算是成本計劃的重要組成部分，是管理方案編制的主要依據(jù)，在對項目建設進行預算時，預算人員應提前對各類相關數(shù)據(jù)進行搜集，并以及降低成本為目的建立研究體系，利用現(xiàn)計算技術與計算方法來對建筑施工經濟活動進行定量或者定性分析，形成完整的成本預算計劃，提高項目管理整體效率。
3、確保成本管理合理性
房地產項目管理貫徹于整個建設過程中，在整個階段中經常會受到各種因素影響而項目投資效果。成本預算能夠對項目未來建設過程中可能會遇到的問題進行預測，分析各項影響因素，可以提前制定規(guī)避方案，并且將預算方案與實際施工相結合，可以對施工方案進行優(yōu)化，保證項目管理的合理性與科學性。
二、成本預算在建筑項目管理中的意義
從上面的概述中可以看出，成本預算是對建筑工程項目施工費用進行事先估計和判斷的過程，在施工項目管理中占據(jù)著重要地位，也是成本控制管理中的重要手段，由此可見成本預算在建筑項目管理中具有重要作用，具體來說這種作用主要體現(xiàn)在以下幾點：
1、成本預算足管理人員編制工程成本計劃和決策的基礎
項目管理人員在對建筑工程項目進行管理前需要對相應的成本計劃進行編制，作為后期成本管理的主要依據(jù).而成本預算作為成本計劃中的重要內容，是成本計劃編制的基礎。而在對建筑工程成本進行預測計算的過程中，預算人員需要對相關經濟信息資料進行搜集，并對其節(jié)能型系統(tǒng)分析研究，采用現(xiàn)代計算技術和計算方法對建筑施工的經濟活動進行定性或定量分析，最后形成完整的成本預算計劃，而在這一過程中對資料的分析和計算對于成本計劃編制具有重要的借鑒作用。
2、成本預算足成本控制中的重要手段
建筑工程的成本控制是貫穿到整個建筑工程建設過程當中的，包括事前控制、事中控制和事后控制三個部分，只有在三個部分都采取有成本預算則是成本控制中事先控制中的重要內容和手段，通過制定成本預算能夠對建筑工程成本進行預先規(guī)定，從而為后期的成本控制實施提供依據(jù)，有效降低建筑項目成本，提高建筑工程經濟效益。由此可見，項目管理人員要想達到成本控制目標，就要做好相關成本預算工作，為成本控制指明方向，制定相應的施工技術措施。
3、成本預算能夠幫助管理人員選擇出最佳成本方素
通過制定成本預算，管理人員能夠對在未來建筑施工中可能出現(xiàn)影響施工成本的因素進行分析，并提前采取各種措施進行規(guī)避，并結合這些因素來制定出不同的施工成本方案，管理人員依據(jù)成本預算要求能夠對各種方案經濟效益和成本控制情況進行比較，從而從中選擇出最適合的成本方案，按照最佳成本方案來施工能夠最大限度地降低建筑工程成本，提高建筑工程的經濟效益，增加建筑企業(yè)的經濟利潤。在當前我國建筑行業(yè)當中，建筑工程施工往往是采用投標的方式進行，建筑企業(yè)根據(jù)承包商提供的各種方案從中選擇相應方案進行施工，因而在事先建筑企業(yè)應該結合工程情況和企業(yè)經濟情況對建筑工程成本預算進行詳細制定，這樣才能夠為建筑企業(yè)在選擇成本方案時提供依據(jù)，以便建筑企業(yè)能夠選擇成本預算值最低、經濟效益最好的建筑項目進行施工，以有效保證建筑企業(yè)的經濟利益，對于推動建筑企業(yè)的健康發(fā)展具有重要影響。同時，在建筑工程施工過程中，由于建筑工程的施工方案、施工材料等等都會對成本預算值產生決定性影響，因而有必要對施工前對建筑工程成本進行事先預測，以綜合各因素考慮，制定出最符合建筑工程施工的管理方案。
三、成本預算在房地產項目中應用措施
1、健全管理體系
1.1建立完善預算管理組織以及責任體系，在企業(yè)領導層帶領下，結合項目建設實際需求，確定成本預算主管部門，做好項目管理規(guī)劃，企業(yè)內各相關部門相互聯(lián)系，對職能進行合理分配，確保成本預算管理順利實施。
1.2建立房地產預算管理制度，采取授權與成本管理機制，明確預算編制，企業(yè)應建立預算管理制度與流程管理制度。各機構在相互配合的基礎上還應保證權責分明，保證整個管理工作有條不紊的進行。
1.3建立預算管理評估考核體系，基于成本預算管理工作的復雜性，從房地產項目建設特點出發(fā)，設計一套目標明確、權責分明的評估考核指標體系，并且將管理人員績效與管理效果掛鉤，以此來激發(fā)管理人員工作積極性，提高管理的有效性。
2、提高預算參與人員專業(yè)能力
房地產項目預算管理需要多項數(shù)據(jù)的支持，數(shù)據(jù)的真實性以及客觀性是保證管理工作效果的主要因素。因此，在填報成本預算時，應以財務數(shù)據(jù)為基礎，并以市場單價為依據(jù)，按照項目建設進度來進行編制，確保成本預算的合理性。另外，為滿足項目管理需求，要求所有參與成本預算管理的人員必須要具備良好的綜合能力，要求其在具備較高職業(yè)道德的基礎上，熟練掌握各項與成本預算相關的知識，控制好各項數(shù)據(jù)的來源，嚴禁應用虛假數(shù)據(jù)。
3、加強與財務、業(yè)務等部門聯(lián)系
成本預算管理部門應該與財務、業(yè)務等部門進行聯(lián)系，形成項目整體管理體系，達到事前預測、事中控制、事后考評的模式，爭取不斷提高管理效果。其中，成本預算與財務系統(tǒng)的聯(lián)系，通過對預算成本的對比，嚴格控制各項費用支出，做好項目建設中每一個階段的管理工作。
4、進行合理的預算編制書
4.1房地產企業(yè)集團的預算具有獨特的行業(yè)特點房地產公司主要是一個高資金密集的企業(yè)，企業(yè)進行投資需要大量的資金流，只有保證企業(yè)的穩(wěn)固的發(fā)展才能確保新增計劃的投入，才能正確的實施預算的實施。
4.2房地產公司的預算計劃主要是利用了年度預算房地產企業(yè)集團應注重項目預算與滾動開發(fā)預算，關注年度預算。項目預算與滾動開發(fā)預算是現(xiàn)金流預算和利潤預算的基礎，也是房地產企業(yè)預算的核心。項目預算與年度預算是密切關聯(lián)的，房地產企業(yè)集團必須平衡項目預算與年度預算。
4.3一般房地產企業(yè)的預算編制的模式年度預算應當按照“前期預算，中級計劃，后期反饋”的程序進行編制。首先，董事會預設年度總目標，確定年度預算編制的原則和要求，下達至各機構。各機構按照董事會下達的預設目標，結合實際，編制預算草案。
結束語
房地產行業(yè)是國民經濟發(fā)展中重要組成部分，成本預算在項目管理中的應用，對改善管理結果，提高項目建設綜合效益具有重要意義。房地產企業(yè)需要結合成本預算管理應用中存在的問題進行分析，并結合實際需要確定切實可行的管理措施，促進房地產行業(yè)的進一步發(fā)展。
摘要：一個房地產項目，從開發(fā)一直到最后的竣工需要經過一個漫長的時間，往往還伴隨著復雜多變的環(huán)境，眾多因素可以對項目的開發(fā)造成影響，甚至會影響到整個開發(fā)案的成敗。因此，開發(fā)過程中的項目管理可謂是房地產企業(yè)需要關注的工作重點，也是有效提升房地產企業(yè)市場競爭力、增強企業(yè)效益的有效手段。本文從房地產項目管理中的幾個關鍵環(huán)節(jié)入手分析，以期能為房地產項目管理提供可靠的理論性支持。
關鍵詞：房地產；項目管理；關鍵環(huán)節(jié)
項目管理占據(jù)著房地產開發(fā)的重要位置，對房地產項目開發(fā)的成功失敗影響深淵。具體的，作為一項系統(tǒng)性工程，房地產項目管理迫切需要各環(huán)節(jié)之間相互配合，在不斷優(yōu)化的同時，以期能讓項目整體目標可以更好的實現(xiàn)。房產企業(yè)做好項目管理，完善項目管理各環(huán)節(jié)，可謂是房產開發(fā)項目成功與否的關鍵，也是提高房產企業(yè)市場競爭力的有力保障。具體的，房產項目管理中需從以下幾個環(huán)節(jié)完善：
一、房地產項目管理中的可行性研究環(huán)節(jié)分析
作為整個房地產項目管理的領頭軍，可行性研究可以說是做好整個項目開發(fā)管理的重中之重。通常，對房地產項目有效管理，可行性研究需要仔細明確以下幾個內容：
1、明確可行性研究內容
房地產項目投資決策主要根據(jù)房地產項目的可行性研究，此項研究也是房產公司項目審批的關鍵資料，對項目的整體開發(fā)指導作用非凡，主要有：
第一，項目市場環(huán)境分析，對于項目開發(fā)的整體狀況作一個分析。對于項目整個開發(fā)的背景、社會經濟及同類產品開發(fā)等作資料搜集及整理、分析，并以此為基礎作項目開發(fā)依據(jù)；第二，項目實施可能性分析，科學制定項目安排。對于項目實施方案，要盡可能的多設計幾個，在充分結合各方面條件的基礎上，選擇合適的項目規(guī)劃方案進行施工；第三，項目經濟及技術評價，在整個房地產項目開發(fā)之前，做好項目融資方案及融資成本的估算，做好項目財務評價風險分析，保證項目施工中經濟及技術可靠性。
2、堅持可行性研究原則
項目可行性研究是項目管理中重要部分，對整個房地產項目開發(fā)有重要影響。通常，可行性研究需要遵循以下幾方面原則：
第一，獨立、客觀原則。這是決定開發(fā)商投資決策是否科學可靠的重要依據(jù)與基礎，也是保證可行性研究科學、公正、客觀的重要保證，是整個項目開發(fā)的依據(jù)；第二，研究方案選優(yōu)性原則。此原則在可行性研究中需設多個研究方案，擇優(yōu)選擇最優(yōu)方案作為整個項目實施參考方案，實現(xiàn)投資效益最大化；第三，避免先入為主。此原則是為了強調整個項目開發(fā)實事求是，避免因不好的觀念給項目開發(fā)帶來不良影響。
二、房地產項目進度管理環(huán)節(jié)分析
項目進度管理也是房地產項目管理的重點，此環(huán)節(jié)要先明確進度管理影響因素，再運用有效方法作有效管理。
1、進度管理的影響因素
房地產項目開發(fā)工序復雜，建設周期長，參與部門多，這也就造成進度管理受很多因素影響，具體的有以下幾方面：
2.1.1委托方因素。在進度管理中，委托方作為項目的主要負責單位，如果在工作中沒有按照原有的進度去將設計好的圖紙或者是計劃的極度及時準確的提供給承包商，并且沒有按時的給承包商撥款，那么都可能會導致項目進程的變化。
2.1.2.承包商因素。在項目進行中，可能承包商方面會出現(xiàn)由于團隊管理以及企業(yè)內部的一些變更而被迫讓施工操作沒有按照原有的進度進行。
2.1.3.其它因素。房地產項目的施工與天氣、自然條件等有著密切的關系，所以項目的進度也會受到這些不可控的因素的影響。比如極端天氣、自然災害、政策變更、臨時的停電停水等。
2、進度管理的方法
房地產項目的進度管理由于會受到很多因素的影響發(fā)生進度的變更，所以為了保證項目的順利進行，就必須采用一些方法來進行進度的管理。常用的方法如下：
2.2.1傳統(tǒng)表格法。這種方法就是將原先安排好的項目開展進度以表格的形勢記載下來，在記載的時候需要算計好時間，記載好正在進行的工作的名稱，所耗費的時間以及需要的時間等等，從而計算出項目的實際進度與計劃進度之間的偏差。
2.2.2形象進度表法。這個方法也稱橫道圖法，是在進度表的基礎上演變而來。這種方法在運用的過程中先要做好項目進展中相關信息的搜集，然后將整理好的信息采用實際的橫道線與原計劃的橫道線進行對比，從而衡量兩者之間的差異。
2.2.3前鋒線比較法。這種方法是以進度計劃檢查的坐標為開始點，然后以進度計劃檢查的時間坐標點為終點，依次用點劃線的方式進行實際進度點的鏈接，根據(jù)形成的前鋒線與工作線焦點的位置來判斷計劃進度與實際進度之間的差異。
三、房地產項目質量管理環(huán)節(jié)分析
項目質量管理是項目管理中重要的一個環(huán)節(jié)，主要包括對產品的配套服務的質量的管理，對產品的使用效果、使用穩(wěn)定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般來講，質量管理需要掌握下面幾個方面的特點：
1、全面性
質量的管理需要具備全面性的要求，對項目的實體質量、使用價值與功能等方面要做好全面的管理，保證整個項目在質量方面符合標準與要求。
2、主動性
房地產開發(fā)商為了增強其市場競爭力以及企業(yè)的信譽，在項目管理中應該要主動地進行質量的管理，通過日常與施工的監(jiān)督，讓整個項目在開發(fā)的過程中保證質量，保證其可靠。
3、動態(tài)性
房地產項目的管理具有動態(tài)的特性，質量管理也是如此。企業(yè)應該隨著項目的不斷進行以及開發(fā)進行項目質量管理內容的充實，并且在不斷的變化中做好質量的管理。
四、房地產項目成本管理環(huán)節(jié)分析
整個房地產開發(fā)中要想做好項目管理，就無法忽略項目成本管理，成本管理關系整個項目收益。通常，項目管理的成本管理中需注意：
1、明確項目成本管理的內容
在項目成本管理中主要有對土地成本、前期成本、施工過程中的成本、公共設施以及基礎配套設施的成本、項目單位管理成本、財務成本、營銷成本等的管理。
2、堅持成本管理的原則
在成本管理中需遵循成本管理原則，包括：全面成本控制原則、成本最小化原則、目標管理原則、動態(tài)控制原則及權、責、利相對等原則。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則，直接關系企業(yè)經濟收益。
3、有效運用成本管理措施
成本管理成功的關鍵是能夠有效的運用管理措施，具體的可以有以下幾方面：
第一，比較選擇成本最優(yōu)、施工可行、技術合理的設計方案進行項目施工。第二，通過項目招標的方式進行項目成本的有效控制，確定合適的造價水平。第三，嚴格合同管理保證房地產項目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保證項目成本目標。
五、結論
作為一項系統(tǒng)性工程，房地產項目管理往往也是一個聯(lián)系緊密的整體，各關鍵環(huán)節(jié)管理的好壞將會直接影響到項目科學、有效管理及企業(yè)利潤最大化能否實現(xiàn)。所以，房地產企業(yè)需有效分析項目開發(fā)各環(huán)節(jié)，做好各環(huán)節(jié)管理，保證項目順利進行和項目的成功開發(fā)。
摘要：我國經濟的深入發(fā)展和改革，使監(jiān)理企業(yè)迅速發(fā)展。在發(fā)展過程中，工程監(jiān)理發(fā)展主要以向更加專業(yè)化以及旁站監(jiān)理和與國際接軌，向著更加全過程、全方位的項目管理方向發(fā)展，使我國監(jiān)理事業(yè)的發(fā)展更加輝煌。本文首先闡述了工程監(jiān)理與項目管理的關系，對工程監(jiān)理與項目管理的對比進行了分析，最后對工程監(jiān)理在房地產工程項目管理中組織協(xié)調進行了探討。
關鍵詞：工程監(jiān)理；房地產；項目管理；融合
一、工程監(jiān)理和項目管理的關系
（一）工程監(jiān)理的意義
工程監(jiān)理的工作就是依據(jù)監(jiān)理合同、工程承包合同和相關規(guī)定，其職責為嚴格按照國家的有關規(guī)定，通過計劃、協(xié)調、組織或是激勵等手段幫助甲方和乙方履行所簽署的工程承包合同，最終達到完成工程項目的目的。建設部和國家計委的《工程建設監(jiān)理規(guī)定》中明確指出：建設工程監(jiān)理為擁有一定資質受項目法人的托的監(jiān)理單位，根據(jù)國家的所批文件、相關法律和合同，幫助建設單位對工程施工進行監(jiān)管的專業(yè)性服務活動。
（二）工程監(jiān)理的工作內容
工程監(jiān)理的工作內容可將其概括為“四控”、“兩管”、“一協(xié)調”。其中“四控”包括，第一為工程投資控制，第二為工程進度控制，第三為工程質量控制，第四為工程安全質量控制。其中“兩管”分別為，合同管理以及信息管理。其中“一協(xié)調”則為整體的控制并組織甲方和乙方以及第三方之間的協(xié)調。
（三）工程監(jiān)理與項目管理的關系
工程監(jiān)理工作屬于擁有一定資質受項目法人的委托的監(jiān)理單位，根據(jù)國家的所批文件、相關法律和合同，幫助建設單位對工程施工進行監(jiān)管的專業(yè)性服務活動，而工程項目管理也屬于可以為委托人提供相似的服務。因此，工程監(jiān)理與工程項目管理之間屬于某種包容和被包容的關系。
二、工程監(jiān)理與項目管理兩者的對比
工程監(jiān)理與工程項目管理兩者之間存在著微妙的關系，但兩者之間卻不盡相同。從工程監(jiān)理與工程項目管理兩者之間法律地位、所服務的對象、業(yè)務范圍以及資質要求進行對比。
（一）兩者之間的法律地位對比
工程監(jiān)理與工程項目管理兩者之間均屬于為了監(jiān)管和控制項目目標而實施的管理，但兩者的法律地位卻不盡相同。工程監(jiān)理在我國的建設領域具有重要地位，其屬于基本制度之一，而且在《建筑法》中明確的指出在一些重型、大中型或是大面積開發(fā)中必須要進行監(jiān)理。但是工程項目管理卻不同，國家雖然建議實施工程項目管理，但卻沒有明文規(guī)定需要強制執(zhí)行，因此工程監(jiān)理與工程項目管理兩者之間的法律地位不同，前者具有重要的法律地位，而后者則沒有法律限制。
（二）服務的對象對比
工程監(jiān)理與工程項目管理兩者之間的服務對象不同，工程監(jiān)理的服務對象較為單一，只能夠是建設單位或是項目法人。但是工程項目管理的服務對象則不同，其可以提供工程管理和咨詢兩種服務，因此工程項目管理的服務對象既可以是設計機構、施工單位，也可以是為建設方或是業(yè)主提供服務，還可以進行工程承包管理或是聯(lián)合承包工程管理。由于工程項目管理的服務對象種類繁多，因此在處理問題時所秉持的原則和方法也就不同。但是工程監(jiān)理卻僅是代表建設單位，因此在處理問題時所秉持的原則和方法也是一樣的。
（三）業(yè)務范圍的區(qū)別
工程監(jiān)理與工程項目管理兩者之間的業(yè)務范圍有很大的區(qū)別。工程監(jiān)理的業(yè)務范圍是對施工階段進行監(jiān)理，還包括工程設計、招標、使用以及維修等各個階段。工程項目管理的業(yè)務范圍是設計、投資、建設、施工、金融、保險等各個單位的業(yè)務，其還包括、工程管理、項目承包管理、資源管理、風險管理、施工管理等。由兩者之間的對比可看出工程項目管理中涵蓋了承包項目管理、材料管理、金融管理等的多方面業(yè)務。
（四）資質要求的對比
工程監(jiān)理與工程項目管理兩者之間的資質要求有很大的區(qū)別。工程監(jiān)理企業(yè)需要取得監(jiān)理資質，其員工需要用有符合規(guī)定的注冊監(jiān)理工程師。工程項目管理的單位不僅需要有符合規(guī)定的注冊監(jiān)理工程師，還需要有符合要求并注冊的建筑師、造價師、城市規(guī)劃師以及咨詢人員等，否則無法適應工程項目管理的多種業(yè)務范圍。
三、工程監(jiān)理在房地產工程項目管理中組織協(xié)調的作用
（一）協(xié)調工程項目參與各方之間的關系。施工單位與業(yè)主之間的協(xié)調。由于施工單位與業(yè)主的協(xié)調關系發(fā)生在工程建設的整個過程中，因此，兩者工作上聯(lián)系緊密，頻繁，在某些具體工作問題看法上若出現(xiàn)分歧，這是不可避免的。解決兩者之間的分歧，既需要施工單位及業(yè)主雙方的真誠合作，而且還需工程監(jiān)理在兩者之間積極的配合，化解存在的分歧及矛盾。施工單位及業(yè)主雙方除了需按照合同規(guī)定的責任認真履行外，還應該強化兩者之間的協(xié)作關系。而建設單位一方面需落實資金問題，保障資金的充足供應，另一方面還應該根據(jù)施工單位的實際需求，積極提供地質資料、設計圖紙等有關資料，幫助及配合施工單位解決實際存在的問題，為工程項目的順利進行掃清障礙。監(jiān)理作為雙方溝通協(xié)調的橋梁，在實際工作中需鼓勵施工單位向其反應工程施工狀況，以及施工中存在的問題，使工程監(jiān)理能夠將所報告的情況及時總結處理，減少因雙方因溝通協(xié)調不利，而導致的各種分歧。施工單位及業(yè)主之間的聯(lián)系越頻繁，雙方互相了解程度越深，這有利于減少監(jiān)理中出現(xiàn)的對抗及爭執(zhí)。工程監(jiān)理應該堅持協(xié)商的原則，針對工程建設不同階段的實際情況，采取相應的處置辦法，細致耐心地協(xié)調兩者出現(xiàn)的各種矛盾及分析。協(xié)調設計以及勘察單位之間的關系。處理勘察設計單位之間關系，重點是積極配合設計修改、地基處理、工程概算、圖紙會審竣工驗收、設計交底、隱蔽工程等方面的工作。供應商之間關系的協(xié)調。工程監(jiān)理除需依靠供應合同，綜合運用價格機制，競爭機制以及供求機制，搞好供應商之間的協(xié)調外，還需采取措施以發(fā)揮企業(yè)法人的社會地位以及作用。
（二）協(xié)調處理工程項目與工程外部關系。深入研讀相關領域內的法律法規(guī)。在工程建設方面，相關的法律規(guī)章制度較多，工程監(jiān)理需對相應的法律法規(guī)進行深入的研讀，學法、懂法，才能用法律指導日常監(jiān)督工作，既保護自己的權利不受侵害，而且也能有助于更好地處理組織協(xié)調工作中的各種關系。法律作為工程項目建設與政府部門聯(lián)系的依據(jù)，也是國家和政府利益及意圖的真實反應。若期望處理好外部關系，深入地研讀法律是非常有必要的。遵守公共道德。工程監(jiān)理一方面要要求自己在公共道德約束下辦事，一方面還應該監(jiān)督工程項目的參建各方盡量在公共道德標準下解決出現(xiàn)的矛盾，以此協(xié)調社會與工程項目的良好關系，使工程設能夠獲得來自社會的支持及重視，營造良好的內外部施工環(huán)境。
四、工程監(jiān)理組織協(xié)調實現(xiàn)的方式探討
具體來講，工程監(jiān)理人員需協(xié)調解決的施工現(xiàn)場的矛盾來自多方面，總的來說，主要有：業(yè)主與施工方的矛盾，與施工方、業(yè)主間的矛盾。各參建方間產生的矛盾原因是多方面的，若要處理、協(xié)調好矛盾關系，重點是對產生矛盾的原因進行梳理，然后針對性地給以解決，如此才能保證參建方間的矛盾順利化解。筆者根據(jù)多年的工作經歷，對如何實現(xiàn)工程監(jiān)理組織協(xié)調的方式作一些探討。
（一）深入了解工程狀況，協(xié)調三方關系。工程監(jiān)理人員在對工程項目進行日常的監(jiān)理工作時，需對所接觸的圖紙進行深入的分析、研究，力求對圖紙掌握透徹，只有這樣才能全面把握工程的整體情況，才能在施工過程出現(xiàn)問題時及時、針對性的采取有關措施。另外，工程監(jiān)理與參建方交流時，需注重表述的規(guī)范，努力保持與施工方及業(yè)主方交流的和諧。
（二）嚴格行使自身職能。工程監(jiān)理人員應該堅守原則，對于施工過程中出現(xiàn)的質量問題堅決予以改正。比如，若施工階段出現(xiàn)的質量問題來源于所使用的材料，工程監(jiān)理人員應按照監(jiān)理原則，堅持要求施工方對不符合要求的材料進行處理，對已經使用的材料進行返工，否則不允許施工方進入下道工序的建設；若工程監(jiān)理在與施工單位現(xiàn)場責任人接觸時，發(fā)現(xiàn)該責任人不具備該項工程項目建設所應具備的相關技術水平以及職能要求時，工程監(jiān)理工程師有權利，也有義務報告建設方，要求施工方更換符合要求的合適人員。只有對工程項目中存在的各種問題合理解決，把監(jiān)理工作落實到位，才能贏得參建各方對工程監(jiān)理的支持。
（三）規(guī)范制度，統(tǒng)籌協(xié)調。工程監(jiān)理對于工程質量的監(jiān)理也尤為重視，并對工程質量的結果負責。在實際工程質量監(jiān)督管理時，應該實行監(jiān)理工程師質量簽字審核制度。當施工方的施工不符合相關要求，或者不能出具設備和配件相關的手續(xù)材料，應采取措施，禁止施工方投入施工，并且若發(fā)現(xiàn)存在不合格材料時，拒絕簽字驗收，不予計算工程量，也不予支付工程款。當施工過程出現(xiàn)工程變更時，工程監(jiān)理應綜合分析，統(tǒng)籌安排，深入考慮由于變更帶來的投資額度變化，同時積極地協(xié)調有關方面，在達成統(tǒng)一的意見后，監(jiān)理工程師簽證審核。
五、結語
工程監(jiān)理引入房地產工程項目建設，其目的保證建設項目在安全生產、文明施工的前提下，按照預先制定的投資、進度以及質量目標完成項目的建設。工程監(jiān)理及管理人員在工程項目管理中的組織協(xié)調是保障工程監(jiān)理目標得以實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。工程監(jiān)理的有效組織協(xié)調，能夠使工程項目的參建各方主體之間保持良好的溝通，有機的配合，從而保證管理目標得以實現(xiàn)。
摘要：本文基于價值工程原理，針對房地產項目全生命期的各個階段成本控制的要點與內容，分別選取不同的功能指標以及不同的功能評價方法，詳細闡述了房地產開發(fā)項目中價值工程的實際運用。
關鍵詞：價值工程房地產項目管理應用研究
價值工程(Value Engineering，簡稱VE)，又稱價值分析(Value Analysis)簡稱VA，它是研究如何使產品功能與成本達到最優(yōu)結合的一門科學，主要目的是通過對工程項目、新產品開發(fā)、服務運營組織等對象進行功能分析和成本分析，以多學科團隊工作方式和創(chuàng)意流程，優(yōu)化項目和產品的功能，同時在數(shù)十種甚至數(shù)百種方案中找到最低成本、最高價值的方案。價值工程最早在產品和設備制造中使用，后來逐漸應用到軍工、建筑工程、服務業(yè)等領域。
一、價值工程在房地產項目管理中的意義
（1）能夠節(jié)約成本，利于項目后期的成本控制
設計方案對工程造價有十分重要的影響。有關資料研究表明，設計方案的優(yōu)
劣最高可以影響到總費用的75%，而其他費用才占1%-25%。價值工程則充分考慮項目的功能需求，進而在保證一定功能水平的基礎上，充分挖掘成本降低的潛力。成本控制的前提是進行成本分析，即對成本對象進行分析，發(fā)現(xiàn)成本驅動因素或成本發(fā)生的來源，進而對成本薄弱環(huán)節(jié)以及可以降低的成本因素進行控制。價值工程正是這樣一種經濟技術管理手段，通過價值工程的功能成本分析，可以發(fā)現(xiàn)哪些成本是可以降低的，哪些成本的產生可以大幅度提高項目的功能和價值，哪些成本是可以避免的。這樣，成本控制就能做到有的放矢。運用價值工程在項目決策和設計階段進行價值功能分析，考慮項目全壽命周期成本，確定成本與功能的最佳結合點，則可以為實施的項目質量和成本控制創(chuàng)造良好的條件。這樣，項目實施及使用和維護過程中的成本控制才不至于陷入被動的局面。
（2）能夠優(yōu)化設計方案，提高項目的綜合效益
方案設計在項目建設中的作用是首位的，也是決定性的，而注重設計方案的
經濟效果、尋求優(yōu)化設計是價值工程始終追求的目標。項目的最終交付物是一個
符合一系列功能要求的統(tǒng)一體。在設計階段對項目進行功能分析，可以充分把握
住項目所要達到的總體功能。項目的總體功能決定了其各子功能，在此階段應用價值工程最能改善項目的功能，提高項目的綜合效益。并且在這個階段，工程項目的范圍、組成、功能、標準、結構形式等內容并不是非常明確，所以優(yōu)化的限制條件較少，可優(yōu)化的空間非常大。而隨著設計工作的開展，工程項目的構成一步步明確，優(yōu)化的限制條件也隨之越來越多，優(yōu)化的效果固然沒有之前的好。
三、增加項目的科技含量，保證項目質量
通過在項目決策和設計階段應用價值工程，促進新工藝、新技術和新材料在
項目中的使用，還能夠提高項目的科技含量。價值工程的核心就是進行方案創(chuàng)新，
其前期的工作，從選擇對象到收集資料，然后進行系統(tǒng)的功能成本分析和評價，
都是為了方案創(chuàng)新而做準備。同時，創(chuàng)新活動本身也提高了價值工程小組全體人員的素質，為今后他們從事項目建設和價值工程活動積累了寶貴的經驗。
二價值工程的房地產項目管理應用
（1）房地產工程招標評標中價值工程的應用
在工程項目領域推行招投標制度是我國工程項目管理體制的一項重大改革。
建設單位通過招標的方式選擇承包單位，其目的就是要選擇一個能夠可靠地實現(xiàn)
工程項目所要求的工期時間、質量標準、限額造價、合理的技術措施和成本費用
較低的承包單位。招標人所要選擇的是能滿足其綜合價值目標的投標人。之所以
說是綜合價值目標，是因為招標人在一項工程項目中有著多重價值目標。招標人
要求的是達到各價值目標的最佳協(xié)調，而并非其中某一個或某幾個價值目標的實
現(xiàn)。價值工程的原理和方法恰恰能有效地解決這一問題，所以在工程招投標的實踐中運用價值工程有其可行性和必要性。 在工程項目招標評標中，把每個承包商提供的項目實施方案視為價值工程中的創(chuàng)新方案，是待評價方案。把技術、質量、工期、信譽等視為項目的功能評價指標，而把承包商相應的報價視為成本。將實際參加投標的多個承包商，運用價值工程的基本原理逐一進行評價，選擇價值評價系數(shù)最大者，即為所選的最優(yōu)承包商。以此來確定一個最為合理的綜合承包合同價。
（2）房地產項目施工組織設計中價值工程的應用
在工程項目施工組織設計階段充分運用價值工程的有關原理，提倡突破、創(chuàng)新、求實的精神，激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)造熱情，可以使施工過程合理化，科學化，有效地削減高峰工作量，減少臨時設施，避免勞力、機械、材料的大進大出，保證建設按計劃、有節(jié)奏地進行。有利于保證工作質量、提高工作效率、提高機械設備的利用率。同時可保證工作面不空閑，工序作業(yè)不間斷，實現(xiàn)均衡連續(xù)作業(yè)，有利于縮短工期、降工程成本。將實際可用的多個施工方案，運用價值工程的基本原理逐一進行評價，選擇價值評價系數(shù)最大者，即為所求的最佳的施工組織設計。
（3）房地產項目優(yōu)選建筑材料中價值工程的應用
建筑材料是建筑生產的勞動對象，它包括未經建筑業(yè)加工的原材料和經過建
筑業(yè)或其它行業(yè)加工過的構件和配件兩大類。在工程實踐中，人們往往習慣于高質量的建筑材料和建筑結構必須由高費用來換取的觀念，以致在工程施工中把注意力集中在價格較高的材料上，有意或無意地阻礙了在工程項目中進行科學合理的材料選擇，造成一定程度的功能過剩和引起不必要的浪費。價值工程則充分考慮了技術的適用性、工程的安全性以及工程的經濟性。它認為滿足一定的工程功能要求的材料不是唯一的，實際上應有多種替代方案。在眾多方案比較中，一定可以取得一種既可以滿足功能要求又能使費用較小的方案。因此，在工程選材中應用價值工程分析技術，能夠具體研究對象的功能要求，科學地選擇既滿足功能要求同時費用又相對低廉的材料，大幅度提高工程價值，使工程質量的提高和工程造價的降低有機結合起來。 把優(yōu)選工程材料作為價值工程的活動對象，將實際可用的多種材料方案，運用價值工程的基本原理逐一進行評價，選擇價值評價系數(shù)最大者，即為所求的最佳工程材料。
（4）房地產項目施工機械選擇中價值工程的應用
施工機械設備是工程項目從事施工生產的勞動手段，是工程單位獲得良好經
濟效益的物質技術基礎。在施工機械設備水平不斷提高的進程中，科學合理地選擇機械設備無疑是保證工程項目更快更好發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。
在施工機械設備選擇中應用價值工程，工程單位可以更好地系統(tǒng)分析本企業(yè)生產對施工機械設備的具體功能要求，從而尋求最適合本企業(yè)實際情況的施工機
械設備。通過應用價值工程，工程單位可以避免片面追求高功能施工機械設備而
帶來的不必要浪費，同時克服過分強調降低成本，盲目減少施工機械設備投資而
導致施工機械設備功能不足，從而形成一系列相關的經濟損失。使工程單位擁有
的施工機械設備在功能和成本上達到較為完美的匹配，從而大幅度提高工程單位
技術裝備的整體價值。同時，在施工機械設備的選擇中應用價值工程的原理和方
法，從功能和成本兩個方面的相互匹配上分析評價各種機械設備投資方案，從中
遴選出最佳方案的有益實踐，必將推動機械設備管理其他環(huán)節(jié)的完善，并帶動整
個企業(yè)管理水平的提高。由此可以看出，在這一階段應用價值工程有其重要的價
值和意義。
（5）房地產項目成本控制中價值工程的應用
將價值工程用于施工成本控制時，首先要從項目中選擇占項目費用比例高、
成本降低潛力大的部分作為其活動對象。在實踐中要視項目的具體情況采用適當?shù)倪x擇方法。之后，在收集了大量詳細資料的基礎上對價值工程對象進行功能分析和評價，在功能評價中的一項關鍵任務就是估算出研究對象的功能評價值，即在當前的科學技術水平下實現(xiàn)該功能的最低成本，也稱為目標成本。將實現(xiàn)此功能的目前成本與目標成本相比較，得到其價值系數(shù)和成本降低期望值。至此，解決問題的前期工作己經完成，接下來進入到解決問題的決定性階段。在方案創(chuàng)新中需要價值工程小組充分發(fā)揮人類的創(chuàng)造性才能，提出各種可行的替代方案，并對其逐一進行技術和經濟評價，在條件允許的情況下可以進行小范圍的試驗以驗證創(chuàng)新方案的可行性。最后，在實施替代方案之后及時對其進行總結。
結語：綜上所述，價值工程在房地產項目中的廣泛運用，可以提高房地產項目管理效率和科學性，我們要根據(jù)實際情況，在項目全生命期的各個階段適時導入價值工程，這對房地產項目管理來說是一個具有可操作性和實用價值的方法。
摘要：項目管理占據(jù)著房地產開發(fā)的重要位置，對房地產項目開發(fā)的成功失敗影響深淵。作為一項系統(tǒng)性工程，房地產項目管理迫切需要各環(huán)節(jié)之間相互配合，在不斷優(yōu)化的同時，以期能讓項目整體目標可以更好的實現(xiàn)。
關鍵字：房地產；項目管理；關鍵環(huán)節(jié)
一、房地產項目管理的重要性
房地產項目管理是項目建設中的重要組成部分，在項目施工過程中，只要做好房地產管理作業(yè)，才能使工程到達預期作用，使工程的利益到達最大化。優(yōu)質高效的管理，可以延伸建筑的使用壽命，可以進步建筑的質量，可以使開發(fā)商獲取最大的利益。我國有很多建筑因為沒有進行科學的管理，致使工程項目呈現(xiàn)返工乃至拋棄的狀況。所以說，為了使確保工程質量和工程收益，就要做好項目管理中各個環(huán)節(jié)的作業(yè)。
二、房地產項目管理中存在的問題
1.決策階段存在問題。房地產業(yè)的發(fā)展與社會形式發(fā)展具有一定的關系，為了加強對房地產業(yè)決策階段的管理，必須加強對前期市場的研究。在項目實際管理中，由于受多種條件的制約，對可行性研究報告研究不徹底、不完善，使項目的規(guī)劃設計不能按原來制定的計劃執(zhí)行，使計劃目標與實際目標產生重大的差異，最終導致房地產項目管理不能得到有效控制。在實際應用中，由于開發(fā)商領導層對市場信息了解不詳細，導致決策錯誤，浪費了良好的時機，決策不正確肯定對項目產品的制定不合理、不系統(tǒng)、不完善。決策正確與否對一個項目產生直接影響，在房地產項目的建設過程中通常會出現(xiàn)原則性、功能性的錯誤，當房地產急需建設或工程出現(xiàn)異常不能正常進行時，再加上對市場定位前期資料的收集不完善，使產品研究方面的資源匱乏，常常造成決策階段定位不準確，影響工程項目的正常進行。房地產企業(yè)前期通過對市場的調查，對項目產品的的技術問和工程建設項目管理產生直接影響，項目決策階段的問題在項目實施過程中對管理產生很大的制約，特別是房地產的戶型是否符合現(xiàn)代人們的需求觀念，按照傳統(tǒng)的思想觀念已不能適應現(xiàn)代人們對房地產建筑產品的需求，需要創(chuàng)新理念，創(chuàng)新設計新成果。在實際應用中，通常由于管理不善，導致房地產施工成本增加，效益損失，生產效率降低，給企業(yè)造成負面影響。
2.設計圖紙?zhí)峁┎患皶r。設計圖紙是施工的依據(jù)，在圖紙設計過程中，由于受到各種條件制約，設計深度不夠，且不細致，不規(guī)范，最終導致項目決策階段的問題拖到項目實施階段。本來是設計人員的事情開發(fā)商過多的進行干預，造成設計圖紙技術文件不能跟施工同步，出現(xiàn)更多的設計變更。在開發(fā)商項目規(guī)劃和建筑方案設計階段，開發(fā)商領導過度的進行參與，使房地產的設計規(guī)劃偏離設計意圖，且規(guī)劃設計不完整、不詳細，從整體上來說，設計成果不系統(tǒng)、不協(xié)調、設計人員的設計意念完全由開發(fā)商進行確定，設計人員的創(chuàng)新意識及設計理念不能得到有效的發(fā)揮，使得設計的產品功能性、系統(tǒng)性和效果性與實際不吻合，影響房地產項目在實際中的管理。在設計階段，雖然開發(fā)商領導明白設計的重要性，但是由于自身的水平與能力有限，不能制定切實有效的實施方案，僅憑開發(fā)商領導的感覺為依據(jù)進行規(guī)劃、設計，從而給房地產的項目管理帶來一定的難度，例如在進行某小區(qū)的建設過程中，開發(fā)商領導強行將一些設計項目加上去，使設計圖紙與實際施工不一致，在一定程度，大量的設計變更對工程項目的正常開展帶來嚴重影響，設計變更的增多，牽涉到工程的簽證也就越多，因此給房地產工程的質量、進度、投資控制目標管理帶來一定的難度。通過對項目設計資源的有效整合，可確保項目設計文件的質量、供應時間、工程內容接口等，從而增加項目管理人員難度。隨著人們生活水平的提高，景觀綠化是人們生活環(huán)境中必不可少的組成部分。開發(fā)商在房地產建設過程中，由于缺乏設計資源，使景觀綠化設計工作滯后，使景觀綠化與整個小區(qū)的建設不協(xié)調，失去景觀綠化的意義，經常改變設計方案，在一定程度上制約著項目的建設。在房地產建設中，因對交付的內容不明確、建筑細部設計跟建設過程不同步，常常造成后期裝修質量不能滿足設計要求。
3.收尾階段混亂，增加房地產項目管理困難。通過對大量的房地產項目的調查發(fā)現(xiàn)，在建設實施的后期階段，總承包方與施工單位之間在處理一些問題上常常出現(xiàn)矛盾，對房地產項目的后期管理造成一定的困難。高層建筑或大型小區(qū)的實施過程中，由于施工單位較多，需要進行交叉作業(yè)，且各施工單位之間進場、退場的時間不一致，建設方除了與單位工程的施工單位簽訂總承包合同外，其他專業(yè)工程的施工單位也直接與建設方簽訂施工合同。工程前期主要是項目總承包企業(yè)進行一些基礎臨建作業(yè)，此時進行房地產項目管理較為簡單，隨著工程項目的逐漸推進，工程施工難度逐漸增加，所需解決的問題越來越多，對房地產項目的管理的難度相應的增大，尤其是各施工作業(yè)之間的相互配合。而在實際施工過程中，由于工程招標時對施工內容要求較粗，簽訂合同時施工單位對合同沒有細致的認真，導致在實施過程中產生管理上的困難，給工程項目的施工質量、安全、進度造成一定的影響?？偝邪鼏挝粚ㄔO方直接分包的項目不承擔相應的責任，當建設方直接分包的單位有問題時直接跟建設方進行溝通，監(jiān)理單位進行管理也存在一些困難，往往建設方成了總承包單位，建設方的管理人員對現(xiàn)場進行總管理。當對工程項目進行驗收時出現(xiàn)問題時，雙方進行相互推諉，給工程項目的收尾造成管理的影響?？傮w上說，開發(fā)商沒有建立健全工程收尾階段的管理制度，仍堅持工程項目管理部門進行管理，給工程收尾階段留下很多問題。
4.開發(fā)商與供應單位之間缺乏誠信，影響房地產項目管理。開發(fā)商是房地產建設的組織者，對房地產整個建設過程進行控制。對于房地產項目管理人員來說，控制材料的供應是確保工程質量、進度的重要保證，工程實施所需的建筑材料、設備，在房地產實施階段必須制定完善的供應計劃，滿足現(xiàn)場實際生產需要，另外由于開發(fā)商對招標工作不重視，對工程項目發(fā)包的內容和接口要點不了解，再者招標工作組織不力，工程建設所需的資源積累不足，最終導致供料供應不上。在實際中有的開發(fā)商認為自己是買家，對材料供應方提出不合理的要求，給供應單位留下不好的印象，在開發(fā)商急需時，估計發(fā)難，等工程項目結算后，故意拖延工程款，誠信缺失，雙方之間的不能有效的溝通，影響項目的正常進度。開發(fā)商既要通過交往實現(xiàn)供需雙方的平等、誠信關系，又要建立供應單位資源庫，以便在工程項目建設需要時滿足建設需要。
三、解決房地產項目管理中的問題對策
1.加強對房地產前期管理。房地產前期管理是做好實施階段管理的重要基礎工作，在此基礎上進行房地產項目的可行性研究是進行工程項目設計的龍頭，通過不斷的研究和細化，才能保證工程項目的設計質量，房地產項目管理才能得到有效控制。設計圖紙是施工的重要依據(jù)，必須根據(jù)設計合理的配置人力、物力、財力，并在決策階段不斷的完善決策程序，提高決策水平和效率，使前期管理更加標準化。
2.重視項目整體開發(fā)及資源整合。對于房地產項目來說，收尾階段是管理的最后一個階段，是綜合考察建設過程的重要環(huán)節(jié)，必須把過程資料及其他資料收集齊全，并建立完整檔案臺帳，分類歸檔，加強對工程收尾階段的項目管理及項目的交付及移交工作。在房地產項目管理過程中必須以誠信為根本，把供需雙方視作雙贏的合作伙伴，并在實施過程中通過比較，分析、研究、糾偏、評估等建立適合自身需要的資源，通過規(guī)范化、科學化管理以加強對資源的整合。
3.工程進度動態(tài)管理控制
在施工進行前，應當編寫施工的整體進度方案。在施工的全部實施前，建筑施工單位必須進行全部的項目評價，并擬定合理的、可行的、科學的工程進度方案。在擬定進度方案的時分一定將資本與進度相結合，而不是固化的幾個時間節(jié)點。這就需求管理人員在充分了解圖紙的基礎上，再依據(jù)工期方案、施工工種的技術區(qū)別、設備資料儲運、勞動力組織等條件編制施工進度方案，并且在編制后尋求土建、安裝等首要施工單位的定見，終究達到一致。在實踐管理操控中，把進度方案作為操控總控文件，來輔導工料機的分配；同樣，在工料機的分配出現(xiàn)問題時，也及時反映到工程進度方案中去，從整體進度方案的視點做相應調理。
4.加強房地產開發(fā)項目的成本控制
房地產開發(fā)項目的成本控制直接關系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應的項目開發(fā)設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從整個系統(tǒng)的開發(fā)成本控制和嚴格的監(jiān)控，以采取合理的措施來降低成本。在房地產的項目開發(fā)設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。特別要注意項目的成本控制和監(jiān)督，在項目實施過程中，盡量減少不必要的開支，降低生產成本，使企業(yè)利潤最大化，但也能滿足消費者的需求。
四、結束語
綜上所述，房地產項目管理對項目的建設過程具有十分重要的作用，針對項目管理中存在的問題必須進行認真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競爭力。
摘要：近年來，隨著我國國民經濟的不斷發(fā)展，我國的房地產行業(yè)取得了空前的進步，相關的房地產的項目管理也逐漸變得復雜嚴格。進行房地產項目管理的過程中，為了保證其能夠獲得良好的投資收益，須對項目的質量品質等進行具體的控制，對項目的管理也要進行優(yōu)化?；诖?，本文對房地產項目管理的問題進行了具體分析。
關鍵詞：房地產；項目管理；管理優(yōu)化
一、房地產開發(fā)項目管理概述
1.房地產開發(fā)項目管理內涵
針對房地產開發(fā)項目內涵而言，主要是指在依據(jù)法律法規(guī)，基于國有土地合法取得土地使用權的前提下，按照城鎮(zhèn)的整體規(guī)劃進行房屋建設項目開發(fā)。在房地產開發(fā)項目建設過程中，涉及的部門眾多，包括監(jiān)理方、投資方以及勘察、設計、施工、政府主管部門的監(jiān)督等，屬于一項系統(tǒng)性較強的復雜的管理過程。針對房地產開發(fā)項目管理來講，主要以房地產開發(fā)項目為研究對象，基于一定約束條件下，以達工程項目目標，并按照工程項目潛在規(guī)律，對項目構思至完成全過程進行科學管理，最大限度地減少成本投資，保證項目質量品質與管理效率。
2.房地產開發(fā)項目管理現(xiàn)狀
在現(xiàn)階段，房地產開發(fā)項目管理現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在五個方面:(1)開發(fā)項目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程項目決策前，可行性研究作為一種有效的財務與技術經濟分析法，對項目技術與經濟可行性進行全面論證，可最大限度地保證經濟效益與社會效益。在現(xiàn)階段，由于可行性研究未得到重視，導致出現(xiàn)了諸多問題，如商業(yè)用房閑置、戶型單一；(2)融資能力有待提高。房地產貸款門檻高，諸多企業(yè)出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，導致開發(fā)項目管理效率不高；(3)項目監(jiān)理缺乏公正性。建設單位與施工單位未達成統(tǒng)一，前者過分干涉監(jiān)理工作，同時監(jiān)理方對施工方以及建設方的違法行為未進行公正處理，導致施工現(xiàn)場存在安全隱患；(4)以邀請招標為工程發(fā)包主要方式，公開招標存在圍標、串標等現(xiàn)象，管理制度有待完善；(5)項目后期物業(yè)管理不規(guī)范。物業(yè)管理存在諸多糾紛，地區(qū)間差距大，覆蓋率低，嚴重影響了企業(yè)的整體形象。
二、目前我國房地產開發(fā)項目所存在的問題
當前我國的房地產企業(yè)表面上普遍都存在著諸如質量不合格、交房延期、貨板不相符、大量空置房屋、與顧客之間的溝通欠缺等問題，但這些問題實際上都是由房地產企業(yè)的開發(fā)項目管理方面存在了問題所造成的。所以需要針對企業(yè)管理進行深入的分析。
1.項目方案的管理工作欠缺
房地產開發(fā)商一般對于項目方案都很重視，但是在實際的執(zhí)行過程中，卻經常出現(xiàn)違背規(guī)范程序進行操作的情況，這也是項目管理中比較嚴重的一個問題。房地產企業(yè)進行項目開發(fā)之前沒有進行足夠的市場調研。受利益的驅使，很多房地產開發(fā)企業(yè)在拿到項目之后，基本沒有進行有效的市場調研，就匆忙的依據(jù)當前最為賺錢的項目來確定自己未來準備開發(fā)的方案，基本都是在模仿別人，這就導致了自己開發(fā)出來的產品缺少自己獨有的東西，形成不了足夠的吸引力，從而銷售速度受到嚴重影響。如果沒有足夠的市場調研，企業(yè)的整體運作將會面臨很大的風險。
2.房地產企業(yè)普遍忽略對于品牌價值的培養(yǎng)
房地產企業(yè)也不太注重對于品牌價值的培養(yǎng)。很多房地產企業(yè)注重的都是當前的利益最大化，只希望可以從這個項目短時間內獲得盡可能多的金錢，卻沒有對自己的產品做好品牌的培養(yǎng)，盡管做了很多的產品，可能企業(yè)的品牌知名度或者認可度依然很低。而事實上，如果企業(yè)希望可以長盛不衰，可以長期發(fā)展，那么就需要注重對于自己的精品產品的打造，并且注重對于自己的精品品牌的培養(yǎng)，所形成的無形資產和商譽都會讓企業(yè)在殘酷的市場競爭中更加具有優(yōu)勢。
三、房地產項目管理優(yōu)化的具體措施
1.項目成本投資控制
1)立項過程中成本控制
立項成本控制主要包括前期工程費用、土地征收、拆遷費用。立項成本控制應建立在市場基本信息與可行性論證的基礎上，動態(tài)觀察市場變化，判斷市場經濟未來走向，評估市場經濟條件下的政策因素、價格因素、人文因素、經營因素對房地產開發(fā)過程的影響，選擇最佳工程開展時期。同時，項目立項管理要重視項目經濟效益預算與項目投資預算，考慮各種影響投資過程中的機會成本。
2)施工階段成本控制
施工階段的成本控制內容主要包括基礎設施費、公共配套設施費、建筑安裝工程費與管理費用。在施工階段中，承包商與監(jiān)理是工程建設主要實施體，對其的選擇關系著項目成本的高低，同時材料、設備的選購影響工程的成本與質量，因此選擇總承包商和材料設備供應商是施工階段的成本控制關鍵。在選擇承包商與材料供應商的過程中，要重點考察承包商建設項目施工過程，并對相關項目工程進行評估；在選擇材料供應商過程中，要以社會聲譽與材料供應價格為主要參考依據(jù)，選擇最佳材料供應商。設備選型工作是施工階段成本控制的重點，設備選型工作應該盡可能選取供應市場穩(wěn)定、成熟的設備，保證采購工作在未來談判過程中占據(jù)主動位置。
3)隱性成本控制
隱性成本控制是影響工程成本的另一項因素，隱性成本影響企業(yè)整體效益，加強隱性成本控制勢在必行。在隱性成本控制過程中，應遵循三方面原則：一是預算成本至上原則。一切建筑行為與活動必須以最初的預算成本為核心，嚴格、徹底的審查成本超出部分；二是市場監(jiān)督工作。對市場價格波動進行關注，預算在整個工程建設過程中建筑材料、設備運行情況，降低價格對成本控制工作的影響，并為核算部門審核建筑成本提供真實、有效的數(shù)據(jù)。最后建筑工程必須加快人性化建設，保證建筑人員利益，降低人為因素對工程項目的影響。
2.質量管理
像房地產這樣關系到民生的關鍵的企業(yè)，質量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長久生存的活力源泉。質量代表著一個企業(yè)在市場上的核心競爭力，在擁有良好的質量成果之前，公司應該掌握相應的技術來保障質量的產生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵員工學習掌握質量知識技能，充分發(fā)揮員工的團體效應，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質有量的進行，這就是優(yōu)化組織結構來推進質量的管理。同時在項目開發(fā)進行時，可以尋找合適的外包來降低成本質量風險，強化工作效應，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入，在招標承包商的時候力爭讓更多競標商參與進來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質量能夠達到最優(yōu)。后期項目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產企業(yè)，為了讓顧客滿意，企業(yè)的服務質量也應該到達高水平，這樣企業(yè)競爭力又可以提升
3. 建立標準化的設計管理
設計工作貫穿任何一個項目的全壽命周期，由此可見設計管理工作對一個項目的整體管理是非常重要的。首先要選擇好設計單位?？梢越梃b一下國外比較流行的設計方案選擇的形式，從選擇好的方案出發(fā)，來選擇優(yōu)秀的設計師和高水平的設計事務所。一個新穎的、完美的設計方案不僅能創(chuàng)造好的建筑產品，同時也可以大大地節(jié)約項目成本。其次房地產企業(yè)在管理設計工作時必須要堅持原有設計的理念。不能為了節(jié)約部分成本或優(yōu)化施工方法而改變設計。在落實設計管理工作的過程中，必須堅持以人為本，做到所有資源優(yōu)化整合，創(chuàng)造精品。再次應該完善相關的制度體系，提高設計管理人員的責任心。在工程的實施過程中，要保證施工企業(yè)依據(jù)設計意圖完成。對于房地產企業(yè)，在項目完成后還要加強竣工圖紙和文件的管理，為項目在運營階段維護時提供良好的依據(jù)。
4.加強對房地產前期管理
房地產前期管理是做好實施階段管理的重要基礎工作，在此基礎上進行房地產項目的可行性研究是進行工程項目設計的龍頭，通過不斷的研究和細化，才能保證工程項目的設計質量，房地產項目管理才能得到有效控制。設計圖紙是施工的重要依據(jù)，必須根據(jù)設計合理的配置人力、物力、財力，并在決策階段不斷的完善決策程序，提高決策水平和效率，使前期管理更加標準化。
5.運營階段的管理
對于房地產項目來說，運營階段的管理是非常重要的，是綜合考察建設過程的重要環(huán)節(jié)，在房地產項目管理過程中必須以誠信為根本，把供需雙方視作雙贏的合作伙伴，并在實施過程中通過比較，分析、研究、糾偏、評估等建立適合自身需要的資源，通過規(guī)范化、科學化管理以加強對資源的整合。同時要做好物業(yè)管理工作，這樣項目的日常管理才能合理的完成，業(yè)主的利益也能得到充分的保障。
綜上所述，房地產項目管理對項目的建設過程具有十分重要的作用，針對項目管理中存在的問題必須進行認真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競爭力。
摘要：本文對房地產項目開發(fā)過程中各個階段的管理問題作了一些探討，提出了房地產企業(yè)管理問題的應對策略和必須認真對待的管理措施，只有把這些工作做好，才能為提高企業(yè)的競爭力。
關鍵字：房地產、項目管理、問題、策略
前言
隨著國家對房地產市場的調控，一些小型房地產企業(yè)因為資金短缺紛紛倒閉。就目前形勢來看，國家對房產的調控仍將繼續(xù)，在這種背景下，企業(yè)如何對其房產項目進行管理，合理對其投資進行控制管理，就可以說是未來幾年房地產企業(yè)成敗的關鍵因素之一。
一、房地產項目管理問題
1.1忽視市場調研，盲目進行開發(fā)。
一些開發(fā)商為了節(jié)約成本，往往不做或者只做簡單的項目前期市場調研。然后在項目決策階段要不就是猶豫不決要不就是盲目自信匆忙決策。殊不知缺乏市場調研會對決策產生很大的影響，可能會導致對消費者人群定位不準確，錯過最佳的開發(fā)機會。雖然當前大體上樓市依然火爆，但也出現(xiàn)了三四線城市房價走低，樓房賣不出去的現(xiàn)象。若地產商對房產項目定位錯誤，沒有找到最佳的消費人群，就可能有樓房空置，資金鏈斷裂的危險。
1.2設計階段忽略成本控制，導致建設期投入過大。
設計階段成本控制的問題是比較常見的，因為一個設計師很難既能設計出優(yōu)美的建筑外形，合理的戶型，又懂得房屋的安全結構設計，還懂得建筑的造價與預算?，F(xiàn)階段，這些過程往往分配給不同專業(yè)的人員共同完成。三方的專業(yè)人員又往往不在同一個單位，這就造成了溝通困難，設計方案需要反復修改，不僅很難做出外觀，安全，造價三方面都讓人滿意的項目，而且會拖延進度浪費時間。所以，在項目建設過程中，我們常常發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：不是建筑質量強度不合格；就是項目投資遠遠超出預期導致項目資金跟不上而停工，再者就是發(fā)現(xiàn)施工過程中難以達到設計的要求，設計需要變更。
1.3項目分包轉包嚴重。
工程項目分包轉包問題是常見問題之一，分包不符合國家法律規(guī)范，多次轉包的項目從來沒有不出問題的。轉包是違法的，必須禁止。這里主要談談分包可能會對開發(fā)商項目管理造成的困難。像房產開發(fā)這樣的大型工程，現(xiàn)在多是由眾多的分包建設單位分別于開發(fā)商簽訂合同的。例如比較常見的有樁基工程，模板工程，鋼筋工程，腳手架工程，混凝土泵送等等主要的分包單位。然而，由于不同的分包商所進行的工程或多或少會有聯(lián)系，這往往牽涉到了各方利益，如果協(xié)調管理不及時，容易出現(xiàn)矛盾。
二、房地產項目管理問題的應對策略
2.1積極調研市場，做好項目可行性分析。
在現(xiàn)階段白熱化的市場競爭環(huán)境中，開發(fā)商首先要做到兩點.。其一是做好市場調研工作，牢牢把握住消費人群，制定合理的房產項目開發(fā)策略。意思就是說開發(fā)商需要在首先在調查的基礎上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費人群是普通工薪階層還是高層白領。其二就是項目的可行性研究問題。這包含了經濟可行性研究和技術可行性研究兩個方面。產品定位完成以后就要做經濟可行性研究，分析投資與回報。若經濟上合理還要看技術上是否可行。必要時，對重大項目開發(fā)商需要召開專家座談會，嚴格論證項目的可行性。
2.2加強設計階段的成本控制。
加強設計階段的成本控制的意思并不是要減少設計費，而是要控制設計對后續(xù)開工建設階段的投資的影響。在某種程度上，開發(fā)商可以增加設計費，邀請資質較高的設計院進行設計，因為開發(fā)商需要的是在保證項目品質和質量基礎上花錢最少的設計方案。房地產商可以嘗試一些新鮮的管理辦法，比如價值工程理論，來引導設計工程 幣對成本的控制。給那些造型美觀而成本節(jié)約的一些項目重點表彰，增加這類設計師的薪酬，鼓勵設計師去注重產品的實用性。這樣，設計師們不僅會絞盡腦汁的去構建精美的建筑外形，同時也會思考建筑的使用功能，提升房產的性價比。另外，在設計階段影響成本的另一個問題就是設計，施工，管理溝通少，導致項目因頻繁變更而停工，浪費時間，浪費金錢。在這方面，管理者必須不辭辛苦的周轉于雙反之間，建立起雙方溝通的橋梁。盡快的論證設計是否需要變更，分析變更與不變更對整個項目造成的影響對比。
2.3重點關注收尾階段的項目管理。
要做好收尾階段的項目管理，首先必須要在項目建設的分包合同簽訂的時候慎之又.嗅。開發(fā)商必須派經驗豐富的管理者和承包商去簽訂施工合同。并嚴格限制項目的分包，對分包商的資質也必須審查。若發(fā)現(xiàn)轉包情況必須及時叫停。在合同簽訂時需按照國家合同法和行業(yè)的一些法律規(guī)范嚴格明確各分包商的責任義務，并建立質量問題與工期問題的糾責機制，明確規(guī)定誰的問題誰負責，誰拖延工期誰承擔責任。才能盡量避免項目的接口工程的利益糾紛問題。但是在實際操作的過程中，開發(fā)商可能會為了節(jié)約成本，而忽略對分包商的資質審查，默許資質不夠的施工的單位入駐工地。這些小的施工企業(yè)，沒有固定的駐點，也沒有承擔責任賠償?shù)哪芰Γ粼谌蘸蟪霈F(xiàn)問題就很難追究責任。所以在我國工程項目的質量問題只能是由開發(fā)商承擔。因此開發(fā)管理者需要著眼大處，有全局成不控制的眼觀，不要被蠅頭小利引誘。
三、房地產項目優(yōu)化管理措施
3.1選用正確的項目管理方法、緊抓基礎管理與動態(tài)管理。
在運用科學管理的方法上，可通過掌握項目管理的自身特點，對管理中的薄弱環(huán)節(jié)進行完善，正確判斷一種或者多種科學的管理方法。這種方法可以提升工作效率以及項目管理水平。我們對項目目標成本管理用量本利分析法進行分析時，并不單純地只根據(jù)產量、利潤、成本三者之間的關系，要依照企業(yè)生產管理的需求，通過使用數(shù)字模式預測一個目標值。通過目標分解建立目標成本管理制度，使成本管理不斷推進，保證提高經濟效益?，F(xiàn)代化管理的實施必須要在基礎管理的基礎上進行改善，如監(jiān)測手段、計量管理、編制以及執(zhí)行全部定額、統(tǒng)計報表、信息管理等。一定要抓好所有部門的管理基礎，掌握更多、更全面的基礎資料，提供全面可靠的數(shù)據(jù)，使現(xiàn)代化管理方法在施工項目實施中發(fā)揮極大的作用。動態(tài)過程的管理要認真掌握，并且反復應用，只有這樣才能使科學管理方法在項目上成為現(xiàn)實。
3.2科學實施項目管理、提高項目管理人員素質。
在項目管理理論與方法上，我國的建設和先進國家之間存在一定的差距。項目管理現(xiàn)代化想要成為現(xiàn)實，其管理人員必須要有現(xiàn)代化管理的經驗和素質。項目經理極其重要，必須要跟得上時代潮流和社會的發(fā)展，具有與時俱進、不斷創(chuàng)新的理念，掌握領導藝術與管理藝術。在項目管理中，必須本著以人為本的思想。項目經理一定要靈活運用電腦軟件等工具，從而開展整體的網(wǎng)絡管理。假使管理人員沒有這些該具備的管理素質，則很難實現(xiàn)現(xiàn)代化管理。因此，項目的所有管理人員要隨著社會經濟的發(fā)展、科學的不斷進步，掌握先進的項目管理方法。
結束語
只有合理運用管理的職能、培養(yǎng)技術人才以及科學的方法，才能在市場競爭中有自己的發(fā)展。我們一定要結合企業(yè)的實際情況，運用科學的管理理念與方法找到一條適合自己的道路，才能提高房地產項目管理水平。
摘要：隨著我國經濟飛速發(fā)展，資源利用不斷加大，各種不可再生資源越來越珍貴，為了減少房地產企業(yè)在項目開發(fā)過程中的成本支出，同樣也為了達到企業(yè)顧客雙方利益最大化，在這么一個巨額投資過程中，研究一套行之有效的項目管理優(yōu)化的方案是很有必要的。文章對房地產項目管理中存在的問題進行了分析，并提出了優(yōu)化措施，以期能夠更好的促進其發(fā)展。
關鍵詞：房地產；項目管理；優(yōu)化措施
引言
房地產開發(fā)商在對項目進行開發(fā)時，主要是圍繞著公司的愿景、使命以及戰(zhàn)略目標開展起來的。這是由于房地產開發(fā)商制定的戰(zhàn)略規(guī)劃目標，其主要是靠一個一個的“項目”的實施來完成的，并且要在戰(zhàn)略的總體規(guī)劃的指導下進行的。在現(xiàn)代化的項目管理過程中，所謂的現(xiàn)代化的項目管理，其主要核心思想就是實現(xiàn)目標?；诖耍髽I(yè)就要不斷的進行管理的優(yōu)化，最大限度的提高企業(yè)的經濟效益。
1.房地產項目管理的含義
房地產項目管理，是在工程項目管理中主要的一項內容。房地產開發(fā)項目的管理者，通過對房地產項目在建設及使用過程中，進行全面的管理及對管理程序的實施，其核心的是通過房地產開發(fā)系統(tǒng)工程的理論和方法來實現(xiàn)的，這就要求，在房地產項目開發(fā)過程當中，對房地產生產要素進行最優(yōu)配置。
2.影響房地產項目管理的因素
2.1技術因素
在項目管理工作中,其最終目的是為了達到以最小的投入,完成一項高質量的工程作品。這就需要應用先進的技術措施,以先進的技術活動、科學的施工方案和合理的施工工藝,從而做到低投入、高產出,進而確保產品的質量,技術因素可以說是項目管理的核心,而技術因素需要通過科學、合理的施工方案和施工工藝來進行具體體現(xiàn)。
2.2人的因素
任何施工項目都離不開人的因素,所以進行項目管理時管理人員也是第一要素,這就需要具有一支素質較高的管理隊伍。不僅要求隊伍的結構要合理,而且人員綜合素質也要高,需要人員要配備到位。項目管理中對項目經理有較高的要求,不僅需要具有全面的知識和領導能力,而且能夠充分的調動起施工人員的積極性,從而使項目目標得以順利實現(xiàn)。
2.3資金因素
項目工程在實施過程中,不僅作為一種生產活動,而且還是一個資金投入的過程,資金投入的多少對工程會產生至關重要的影響。所以需要在施工過程中做好項目成本控制工作,而且成本核算還需要與施工生產過程同步進行,這樣可以有效的確保核算的準確性,使工程項目做到成本的最低,效益的最大化。
3.房地產開發(fā)項目管理過程中存在的問題
3.1房地產開發(fā)項目的前期策劃準備不充分
房地產開發(fā)項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。
3.2系統(tǒng)化的成本管理體系未建立
房地產項目的成本管理應貫穿于開發(fā)項目全過程之中，項目的成本和質量控制是開發(fā)項目管理的重要因素。很多房地產企業(yè)（特別是中小房地產企業(yè)）將成本控制作為財務人員或少數(shù)管理人員的專利，認為成本由公司高層管理人員和財務部門主抓，而忽視了項目從可行性研究到最終現(xiàn)場施工管理各個環(huán)節(jié)的相關部門，沒有成本控制系統(tǒng)意識，不能明確的確定成本控制的關鍵環(huán)節(jié)、要素以及具體的責任主體，在實際操作過程中，一旦成本超標往往治標不治本，把握不住問題的關鍵或為之已晚，甚至責任都很難劃清，造成部門之間或員工之間互相推諉，又進一步降低了企業(yè)運行效率。
3.3對項目設計階段的成本控制沒有足夠重視
事實上，工程成本的控制始于房地產項目的設計階段，只要投資計劃一經確定，設計階段就展開了，這一過程是技術與經濟合理結合下進行的。但是國內相當一部分設計單位沒有深入地分析工程項目的技術和經濟，在設計過程中經常出現(xiàn)“重技術、輕經濟”的現(xiàn)象，設計人員將工作重心基本都在工程的質量問題，而忽視了成本問題，就造成了高成本隱患的可能。
3.4工程建設完成后質量難保證
房地產項目的開發(fā)和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協(xié)調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續(xù)質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，雖然工程建設過程中監(jiān)督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于前期工程管理和建筑后期維護之間的責任不清、溝通不明等，致使工程的驗收和事后的項目質量管理責任難以得到一個清晰的定義。
4.房地產項目管理的優(yōu)化措施
4.1建立價值鏈數(shù)量模型
通常情況下，施工的管理成本主要包括了招投標、土建、安裝以及公共設施當中，而作業(yè)成本除人工、材料以及機械費用以外，還包括了水電費以及其他各種類型的支出。由此可見，對施工過程建立價值鏈數(shù)量模型，對各個環(huán)節(jié)之間的價值關系進行對照比較后，能夠將這五種資源當中所存在的優(yōu)化空間進行充分利用，進而實現(xiàn)優(yōu)化的路徑與成本控制工作的重點。
采用價值鏈分析的方法應用在房地產開發(fā)項目當中，能夠將我國房地產項目現(xiàn)階段在各個環(huán)節(jié)當中存在的成本優(yōu)劣勢進行徹底展現(xiàn)，還能夠通過多種價值鏈數(shù)量模型的建立，將其中的函數(shù)關系進行計算與統(tǒng)計，選取相應的成本抉擇，進而達到以最低的成本確保項目的質量，能夠獲得成本方面的競爭優(yōu)勢，同時還能夠獲取更高的利潤。但是值得注意的是，房地產項目在進行成本控制的同時，對其進行優(yōu)化的目的是對各個活動環(huán)節(jié)所要達成的目標進行明確，進而達到最優(yōu)成本水平。這種水平在實際當中如何達成，還需要對整個項目的成本動因采取相應的細致分析、控制以及改善，才能夠達到理想的效果。
4.2工期的管理
房地產的開發(fā)是需要多方面的協(xié)議、合同等協(xié)調來整合而成的，在這個漫長而復雜的工程里，工期的規(guī)劃和管理是很重要的。因此，將時間優(yōu)化，有利于房地產企業(yè)工作的順利開展。房地產在開發(fā)土地前要進行各類的手續(xù)辦理，為了縮短工程的進行時長，可以計劃一條該工程的關鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計劃出來，在這個優(yōu)化后的工作布局里，優(yōu)先進行重要的不能延期的工作，優(yōu)化資源配置，明確工作中的關鍵及重要的步驟，并且對其特別關注，使其順利高效的進行，當然要具體問題具體分析，因為不同的項目會有不同的優(yōu)化方向。
4.3質量的管理
像房地產這樣關系到民生的關鍵的企業(yè)，質量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長久生存的活力源泉。質量代表著一個企業(yè)在市場上的核心競爭力。在擁有良好的質量成果之前，公司應該掌握相應的技術來保障質量的產生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵員工學習掌握質量知識技能，充分發(fā)揮員工的團體效應，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質有量的進行，這就是優(yōu)化組織結構來推進質量的管理。同時在項目開發(fā)進行時，可以尋找合適的外包來降低成本，強化工作效率，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當然在招標承包商的時候力爭讓更多競標商參與進來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質量能夠達到最優(yōu)。
4.4現(xiàn)場的管理
房地產業(yè)的施工中危險系數(shù)比較大，發(fā)生危險的可能性也非常大，企業(yè)在施工期間應當有專門的安全員，來實地監(jiān)督管理工作人員的安全，施工現(xiàn)場保障施工人員的安全，避免具有生命危險的事故發(fā)生。同時施工現(xiàn)場的物流管理也非常重要，施工現(xiàn)場的所有原材料及配件都要從各大市場買入，物流對項目的進程，質量都有很大影響，因此需要一定的人數(shù)來聯(lián)系聯(lián)絡和督促物流的順利展開。為了保證現(xiàn)場原材料的合理利用，避免浪費和濫用，偷工減料的事情發(fā)生，工地現(xiàn)場需要一個檢查員，不定期的檢查核實原材料的利用情況，登記以后進行總結匯總，然后企業(yè)可以根據(jù)登記情況對工地的原材料進行相應的補貼以及增添相關的材料，使得施工現(xiàn)場有條不紊的進行建設工作。
結束語
房地產開發(fā)項目管理是一項龐大而復雜的工作。既要分清主次，抓住重點；又要各項兼顧，協(xié)調推進；既要統(tǒng)籌全局，又要重視細節(jié)。要想使得管理優(yōu)化，只有通過挖掘潛力，不斷運用新技術、新工藝、新方法、不斷開拓創(chuàng)新，在實踐過程中不斷學習、體會、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產開發(fā)的項目管理工作，保證企業(yè)健康快速的發(fā)展。
摘要：房地產項目管理是工程管理中的一個重要分支，對房地產企業(yè)和行業(yè)的影響重大。對項目管理的現(xiàn)狀作了系統(tǒng)的分析總結，并在此基礎上分別從方法、人員、法律法規(guī)三個方面探討了項目管理模式的構建策略。
關鍵詞：房地產；項目管理；模式
房地產項目管理是管理者運用系統(tǒng)的觀點、理論和方法綜合管理項目建設和使用的一個過程，生產要素在房地產項目中如何更加高效的配置，很大程度上要看項目管理模式的水平。從內容上看，它貫穿于房地產項目的全部過程，以項目建議書為開端，為房地產項目的開工運營做可行性研究、工程設計、工程施工到竣工。
1我國房地產項目管理現(xiàn)狀
近十幾年來我國房地產市場經歷了高速發(fā)展的階段，房地產市場的剛性需求使得眾多企業(yè)之間的競爭也越發(fā)激烈，市場的激烈競爭給房地產企業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)。企業(yè)要在土地出讓招標中獲勝除了資質、勢力等方面的因素外還要在施工技術、施工管理方面具有對手無可比擬的優(yōu)勢。而項目管理水平也成為體現(xiàn)房地產企業(yè)的重要實力之一。房地產項目管理的一項重要內容便是資源的合理配置，是生產要素最大限度的應用到項目建設當中，而要做到這一點就必須科學合理的配置各方面資源，為此應當用到現(xiàn)代管理方法和管理理念，同時對于現(xiàn)代管理技術也應當及時的更新和實踐。只有這樣才能做到人力資源高效使用，工程指定穩(wěn)定可靠。目前我國房產開發(fā)和建設過程中，對施工企業(yè)內部推行項目承包制。施工項目的管理存在諸多問題，施工單位資質與實際水平不符，早晨生產建設過程中存在較多隱患，生產效率不高等。而且這些問題在房地產長期繁榮背后始終沒有得到有效解決。目前在一定程度上已經成為影響我國房地產企業(yè)深入發(fā)展的一個重要問題。另外人力資源統(tǒng)籌不科學，沒有實現(xiàn)項目工程人員的高效配置，很大程度上造成了人才浪費的現(xiàn)象，與此相對應的卻是眾多企業(yè)反映人才不足的現(xiàn)象。開發(fā)和利用好人力資源不僅要看是否引進了多少外部人才，還要看如何科學的使用既有人才。人力資源管理也是項目管理中的一項重要內容。目前這些方面的工作在房地產項目管理過程中也越來越突出，成為制約行業(yè)發(fā)展的一大障礙。除此之外，管理制度執(zhí)行不到位，管理方法不科學也是一個重要隱患，我國房地產項目管理隨著房地產工程項目的發(fā)展而發(fā)展，項目管理應當能夠適應工程建設的需要，而且在這樣的基礎上還要不斷的創(chuàng)新和自我完善。但是就目前情況來看，項目管理在方法和制度設計上的不足給整個項目管理工作帶來較大的負面影響，這一問題必須得到解決。
2房地產項目管理模式構建策略
（1）創(chuàng)新管理方法，做好基礎管理和動態(tài)管理。施工項目的特殊之處在于一次性施工。項目管理應當適應和符合施工企業(yè)的實際情況，同時不能將房地產項目的施工管理等同于一般企業(yè)的生產經營管理。因此管理方法創(chuàng)新應當體現(xiàn)出這一特殊性。另外管理方法創(chuàng)新還應當結合項目特點，每一個創(chuàng)新成果都有其自身的特殊環(huán)境和需求決定。因此創(chuàng)新成果不是適合所有項目管理工作，為此管理人員應當針對項目特點與現(xiàn)行管理方法之間實現(xiàn)深度融合，管理方法的創(chuàng)新也就體現(xiàn)于此。動態(tài)管理的基本要義就是不同項目之間所采用的管理方法應當有所區(qū)別，這也是管理方法創(chuàng)新的最初動力。為此房地產項目管理應當建立一套完善的動態(tài)管理制度，在管理行為開始之前就要對管理方法進行科學的論證和更新。
（2）打造一支素質過硬的項目管理隊伍。項目管理人員素質是影響項目管理模式效能發(fā)揮的關鍵因素，同時也是項目管理過程中人力資源管理質量和水平的重要體現(xiàn)。目前管理隊伍素質不高的原因主要有兩個方面造成：一是現(xiàn)有人才知識結構和素質不完善，二是人力資源利用率不高。人才隊伍知識結構不完善導致管理的科學性受到一定影響。當今時代是知識經濟時代，知識在管理過程中發(fā)揮著無可替代的重要作用，而且，現(xiàn)代企業(yè)項目管理用到的科學理論和技術手段層出不窮。這要求人才隊伍必須善于學習，及時更新和健全自己的知識結構。在這些方面我們應當更加重視企業(yè)在人才引進和培養(yǎng)中的表現(xiàn)。另外，人才利用率不高也是影響人才素質的關鍵因素之一。人才浪費和不合理使用狀況在隊伍素質建設過程中比較突出。為此項目管理主體應當對內部人才素質做一個全面調查了解，對于不同人才的綜合能力進行科學評估，并建立人才檔案。只有對內部人才的真實情況客觀掌握的前提下才能實現(xiàn)科學配置人才的根本任務和目的。
（3）加強行業(yè)法律法規(guī)建設。近年來，房地產企業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)繁榮和高速增長的階段。有的企業(yè)由于利益驅使出現(xiàn)很多違規(guī)違法行為，導致市場競爭秩序被破壞，國家和消費者利益受損。這與我國法律法規(guī)不健全，監(jiān)督體系不完善等現(xiàn)象存在必然的聯(lián)系。為此，提升項目管理質量必須做好法律法規(guī)建設，為行業(yè)競爭秩序的維護提供一個穩(wěn)定可靠的保障。
綜上所述，房地產項目管理質量不僅需要一個健康有序的競爭環(huán)境，同時還要一支素質過硬的管理隊伍。為此我們應當外部環(huán)境建設和內部環(huán)境維護兩個方面雙管齊下，為項目管理模式效能的發(fā)揮奠定雄厚的基礎。
摘要：房地產項目有著區(qū)別于其他項目的自身特點，這也決定了房地產項目風險的特殊性。如何最大程度的規(guī)避房地產項目的風險，這是追求利潤最大化必須解決的一個前提。在實際房地產項目的操作過程中，應該根據(jù)實際情況，合理的優(yōu)化各種風險管理措施，提前發(fā)現(xiàn)風險、盡量規(guī)避風險、妥善處理風險，將因為風險而造成的損失降到最低。本文對 房地產項目管理的風險控制進行了探討。
關鍵詞：房地產；項目管理；風險控制；措施
房地產開發(fā)項目投資大、時間長，無疑就造成了風險大這一特點。對于各種類型的風險，以及復雜的風險局面，我們必須提高風險管理意識，采取各種有效措施，科學地規(guī)避風險，這是現(xiàn)代房地產項目開發(fā)中應積極重視的問題。深刻認識房地產項目各方面風險，保證在每一個房地產項目中都嚴格制訂并落實針對性強的風險控制策略。
一、房地產項目風險管理的重要性
房地產項目開發(fā)是一個耗時較長的業(yè)務，普普通通的也要好幾年的時間，在此過程中存在太多的風險因素，加強風險管理有利于幫助項目開發(fā)部門及時認識到風險的潛在性和危險性，及時適應房地產市場中各種不穩(wěn)定的環(huán)境。提高企業(yè)風險管理水平，強化風險防范和控制，保證項目開發(fā)能合理進行，促進房地產業(yè)務的升級。提高風險管理意識，可以有效控制突發(fā)性風險問題，避免因風險問題導致的巨大的房地產項目開發(fā)上的損失，以保證項目穩(wěn)定經營。風險管理只是投入了一小部分成本，卻可以獲得更大的經濟效益，因為通過風險管理，能有效地減輕和控制風險影響，提高經濟效益的目標。以風險管理為基本任務，有助于房地產開發(fā)商積極提高員工的安全保障和促進安全措施的執(zhí)行，為員工們提供一個良好的建設環(huán)境；同時加強員工積極性和創(chuàng)造性的發(fā)揮，讓他們更好地履行社會責任，樹立良好的社會形象。房地產開發(fā)商要積極做好與銀行、消費者以及建筑承包商之間的合作聯(lián)系，做一個值得讓人信賴的房地產企業(yè)，獲得合作伙伴的幫助，共同抵抗風險。
二、房地產項目管理的風險控制措施
1、風險識別
風險識別是房地產開發(fā)商針對開發(fā)的不同階段，在風險事故發(fā)生之前感知風險，對風險進行分析。感知風險，是開發(fā)商通過調查研究，了解客觀存在的各種風險，尋找可能導致風險事故發(fā)生的各種因素；分析風險，是在感知風險的基礎上分析風險可能帶來的后果，為減少和預防風險的發(fā)生擬定方案。風險識別作為風險管理流程的第一步，是風險管理的基礎和關鍵。
2、 房地產項目風險的回避
風險的回避主要是指中斷風險的來源，使其不能夠發(fā)生或是抑制其發(fā)展。通過回避風險的方法，將從根本上去除可能進入房地產項目的風險因素，從而避免其可能導致的潛在危險和損失。風險回避是對風險進行最簡單的辦法，也是最徹底的。當項目的潛在風險太大，可能導致的損失和后果都較為嚴重，而又沒有其它合理策略可用來應對時，直接放棄項目或是對項目進行改變，從而直接避免風險。
3、 房地產項目風險的轉移
風險的轉移是風險管理的另一種有效手段。當企業(yè)沒有什么好的方法來對風險進行處理時，可以采用風險轉移的方式來保護自己的利益。風險轉移是將自身存在的風險轉移給其他企業(yè)來承擔，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風險直接轉接給目標企業(yè)，對房地產企業(yè)而言是風險的事情，對別的企業(yè)則不一定是風險。因為每個企業(yè)的發(fā)展狀況不同，對風險的管理態(tài)度也不相同，對自身企業(yè)是風險的項目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機遇。因此，房地產項目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時還要考慮風險的承擔方式。
4、房地產項目風險的承受
由于一些特定的情況和形勢，對于有些風險企業(yè)既不能回避也無法轉移，只能由自己進行風險承擔。當被迫采取風險承擔的處理方式時，房地產項目的各個成員，就必須要采取一定的措施來應對風險：一是提高靈活性。傳統(tǒng)的建筑企業(yè)供應鏈常是單一的供應商機制，整個建筑供應鏈較為固定。設計靈活可變的建筑供應鏈是預防和解決供應鏈風險的重要措施，與多個供應商合作的機制不僅使建筑供應鏈具有足夠的靈活性，而且還能使供應商之間形成相互競爭的形勢，以保證產品的穩(wěn)定供應。二是進行高效的信息化管理，保證信息數(shù)據(jù)及時、準確的傳遞。在采購方與供應商以及工程建設方之間建立良好通暢的信息溝通交流平臺，使其都能夠共享彼此間的信息數(shù)據(jù)，從而提高供應商的對物料需求的應變能力，減少因物料供應不合理而造成的風險及損失。三是優(yōu)化管理方式。房地產項目的風險在一定程度上是由于日益復雜化而造成各種不確定因素過多所導致的?；诠こ添椖康奶攸c，有必要及時地進行一定的組織流程重組工作，對供應商選擇、物料采購、施工組織安排、分包商選擇等過程進行高效平行的管理，將各種冗余的工作和管理中的不確定性降到最少。同時施工單位和設計單位需要進行充分的溝通，盡可能避免因設計變更、施工不當?shù)葐栴}而帶來的風險的出現(xiàn)。
5、積極拓寬融資渠道
在目前的局勢下，單一的依靠某種資金來源渠道風險是很大的，只有提高項目自身的資本運作能力，內外部融資相結合才有可能減少風險。首先，房地產開發(fā)項目的特殊性使其在房屋未交付前可以通過預售來獲取預售收入，因此如果能通過找準市場準入口或低價入市等方式吸引購買者購買，使得項目的資金盡早回籠，提高變現(xiàn)能力，降低項目的負債率及減少資金成本。其次，利用應付賬款等自然融資工具也能提供一些資金上的支持。再次，從外部融資來看，拓寬融資渠道，采用房地產信托投資基金、股權投資、委托貸款等一些新的融資方式，可以促進項目的持續(xù)性發(fā)展。
6、加強成本的內部控制管理
在項目的成本管理中應強化內部控制系統(tǒng)的建設，豎立全面成本觀念，整合各部門的資源，達成有效溝通，建立標準化成本管理體系，減少無效成本的發(fā)生，并充分地運用信息化工具來分攤風險。目前大型的房地產企業(yè)一般都會自行開發(fā)項目成本管理系統(tǒng)，如POM 系統(tǒng)等，通過對工程合同信息的初始錄入，能對每次付款及成本結算提供大量的數(shù)據(jù)支持，并能在此基礎上進行數(shù)據(jù)分析，達到成本控制和增加成本核算的準確性的目的。
7、建立全面預算控制系統(tǒng)
防范和控制預算風險，應對預算外的重大現(xiàn)金流出上報決策層，并實行集體決策；對預算內的現(xiàn)金流出應盡量在保證企業(yè)信譽的條件下，結合信貸資金的流入時間，采取銀行承兌匯票的方式延遲付款期，最大限度地利用資金的機會成本為企業(yè)增效；對收入則應及時入賬，以加速現(xiàn)金的流入；同時建立科學的預算控制系統(tǒng)，做好事前規(guī)劃、事中控制、事后評價；強調整體規(guī)劃；在預算的編制過程中有效地協(xié)調內部各層次、各部門的目標指向從而達到加強內部控制的目的，在日常經營管理過程中，可以依據(jù)預算指標加強對各項經濟活動的發(fā)生和執(zhí)行進行控制做到有的放矢；最后預算執(zhí)行結果還應與業(yè)績考核相結合，以保證預算管理的有效性。
8、研究稅收政策，規(guī)范財務核算
在項目開發(fā)過程中應該關注與項目相關稅收政策的變化，根據(jù)實際情況充分收集和整理相關稅收政策及變動情況，及時更新稅務知識。在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后再做出決策。對于核算風險可以從規(guī)范會計核算基礎工作著手，依法設立完整規(guī)范的財務會計賬冊，提高財務人員職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務水平，加強信息交流和溝通，避免因核算錯誤而導致多交稅。
總之，隨著科學理論和方法的不斷出現(xiàn)．人們對風險的認知能力會不斷提高．會不斷應用更有效的方法去研究風險．關于房地產項目風險的認識和研究有待于進一步深入 在此基礎上的應對措施也會不斷更新，充分體現(xiàn)風險管理的重要性和優(yōu)勢。
摘要：隨著我國對房地產市場的調控政策的持續(xù)，房地產開發(fā)的利潤在逐漸減少，房地產開發(fā)項目管理對設計的管理顯得尤為重要，對降低開發(fā)成本有著重要的意義。
關鍵詞：房地產開發(fā)；項目管理；設計
前言：房地產開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設的全過程按其內在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。包括前期管理，施工管理，成本管理等。本文中的設計管理，不僅僅只是施工圖設計階段的管理，還包括前期方案的設計管理，施工圖的變更管理。
設計管理的本質主要包括：其一，確保設計師準確理解產品定位及意圖，比如制度化的要求設計院必須仔細閱讀業(yè)主提供的相關設計任務書，并提出正式的書面完善意見；其二，加強過程管控，比如促使設計單位內部工作外部化，利用合同保障業(yè)主監(jiān)管等；其三，充分發(fā)揮設計人員控制的主動性，比如通過合同、激勵、獎懲等措施調動設計人員工作的積極性；其四，提高設計人員的職業(yè)精神等。
方案階段的設計管理
房地產開發(fā)公司取得土地后，現(xiàn)在房地產開發(fā)公司購買的土地已經含有土地的使用性質、用地強度、容積率等設計條件。根據(jù)政府部門的設計條件，就要進行項目調研：項目周邊的環(huán)境，項目的市場情況，項目地點的風土人情。進一步進行項目的定位：項目的檔次，項目的銷售對象以及項目的目標。根據(jù)以上資料進行建筑方案的研究、設計和確定，做到建筑平面布置合理，結構設計施工經濟。此階段是決定項目成功與否的關鍵，決定項目的投資收益。例如:某房地產開發(fā)公司過高的估計項目所在地的消費能力，將其開發(fā)的高層項目的套型面積定位在130--200平方米的戶型上，并且一次完成了5棟共計496套，結果該公司完全陷入了困境。因此，設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。設計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學說的基本禁忌。
在建筑方案評審階段，要組織有豐富經驗的專家進行評審，考慮各方面因素，根據(jù)當下的需求，設計出深受購房者喜愛的項目。
施工圖階段的設計管理
施工圖階段的設計管理直接影響著土建施工的工程造價。在這一階段，結構方案的選擇顯得尤為重要。這里以地下汽車庫為例，目前主要有三種結構形式，分別是梁板結構，空心板無梁樓蓋結構和實心板無梁樓蓋結構。比較這幾種方案，梁板結構用于覆土很少且跨度不大的地下車庫頂板，可以減少樓板的厚度，配筋也相應的減少。而無梁樓蓋結構可應用于覆土較厚且跨度較大的地下車庫頂板，并且地下車庫中不見梁，使用凈高大大增加，可以很大程度上實現(xiàn)減小基坑開槽土方量的目標，這樣不僅美觀，而且節(jié)省成本?？招臉前鍎t是考慮到樓板主要受彎的特點，去除對受彎貢獻較小的中和軸附近混凝土，減輕結構自重，減低板的配筋。但是空心板需要專業(yè)廠家進行空心管的指導鋪設，人工費上較多。總之結構方案的選取，要綜合實用功能需求，工程造價，安全等方面綜合考慮。
圖紙交接的設計管理
我國建筑業(yè)企業(yè)職工的培訓偏向對施工管理人才的培訓，而施工現(xiàn)場從事一線操作的人員基本由農民工替代,且這些人員沒有經過系統(tǒng)的培訓，專業(yè)操作技術素質和文化水平普遍偏低，基本依賴現(xiàn)場施工管理技術人員的交底指導。因此，施工技術交底這一技術措施就更加突顯其重要性。
設計圖紙下發(fā)到施工單位之后，及時組織設計單位向施工單位進行施工設計圖的全面技術交底，包括設計意圖，施工要求，質量標準，技術措施等。交底過程中，設計人員要說明本工程施工過程中需要特殊注意且嚴格遵守的環(huán)節(jié)。同時，施工單位可以根據(jù)現(xiàn)場施工條件，將圖紙中無法達到的設計要求與設計單位進行溝通，因地制宜，選擇最優(yōu)方案。這樣可以激發(fā)施工單位的主觀能動性，更好的領會施工與設計的關系。
圖紙變更的設計管理
由于現(xiàn)在房地產市場競爭激烈，開發(fā)單位經常要根據(jù)先期開盤的市場銷售情況，考慮購房者的各種實際需求，對后續(xù)在建工程進行適當調整。這就需要設計施工圖紙的變更。同時，由于現(xiàn)在設計周期較短，圖紙中也難免出錯，這也需要圖紙變更。但是，有些時候變更圖紙不能及時到達施工人員手中，造成重大的工程事故。為了避免此類問題發(fā)生，應該做到設計單位作出變更，要及時通知開發(fā)單位，開發(fā)單位要及時告知施工單位變更情況，并發(fā)放變更圖紙。在這個過程中，由于開發(fā)單位要對變更部分進行成本計算，時常造成圖紙交接問題。這就需要開發(fā)單位對圖紙變更進行管理，制定一系列的措施，減少變更圖紙的發(fā)放對施工進度的影響。設計變更的管理應做到以下幾點：
1. 應盡量減少施工中的設計變更與簽證。
2. 工程設計變更的具體經辦人是項目部經理，具體負責與使用單位、設計單位、施工承包單位聯(lián)系，并負責分發(fā)設計變更通知單。
3. 所有設計變更必須有文字記載，禁止口頭承諾。
4. 項目經理審核、簽字確認后轉發(fā)專業(yè)工程師組織實施。
5. 各專業(yè)工程師在接到設計變更資料后應當天分發(fā)到施工承包單位、監(jiān)理單位并監(jiān)督實施。
6. 設計變更的內容完成后三天內由分管的專業(yè)工程師填寫執(zhí)行結果，并報送項目經理審核。 經審核的執(zhí)行結果在工程管理部備案登記，作為今后結算的依據(jù)。
總結：
總之，設計活動作為項目的領頭羊、排頭兵對項目發(fā)展至關重要。開發(fā)單位應做到前期方案與設計單位溝通；施工過程中組織設計單位提前預驗收；竣工之后與設計單位總結工程中的問題與經驗，向更好的得到工程作品努力。
摘要：作為目前國內最為火爆的行業(yè)之一，房地產行業(yè)所受的聚焦度相當?shù)母?，房地產項目的管理也受到了越來越多的重視。房地產項目作為一項復雜的系統(tǒng)工程，在其管理的過程中存在著許多的突發(fā)性因素，工程的周期、投資的金額以及工程的質量都與項目工程管理的好壞有著直接的聯(lián)系。房地產項目管理一般分為三個階段，分別是項目的策劃階段、設計階段以及實施階段。在這三個階段中，房地產項目的開發(fā)商起著十分重要的作用，其不僅僅是工程管理的主體，更是施工計劃的實施者以及組織者。房地產項目的開發(fā)商能否做好開發(fā)項目的工程管理直接影響著房地產項目的施工成本、工程進度以及最后的工程質量。本文主要結合目前房地產行業(yè)的現(xiàn)狀，對房地產項目的工程管理進行探討，以期與同行交流。
關鍵詞：房地產；成本；工程項目；管理；重點
一、房地產項目管理的現(xiàn)狀概述
房地產公司對房地產項目管理大多采用部門管理制度，即由開發(fā)商設置一系列的管理部門負責不同的事項，以最高的效率來完成項目工程的管控。在整個管理過程中，運用系統(tǒng)的管理方法進行管理，由項目經理主要負責，在工程建設的過程中按照其內在的規(guī)律進行協(xié)調，從而有效的對系統(tǒng)進行管理。
具體講，房地產項目開發(fā)建設要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設計、施工、市政、交通、供電等幾十個部門和近百個單位以及最終消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發(fā)建設是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。
二、房地產項目工程管理的重點
2.1房地產項目成本管理
在房地產項目中，工程項目的建設直接影響著整個工程的造價成本，因而在項目的管理中對于項目成本進行控制就顯得極為重要，其中對于工程變更的控制就顯得更加重要了。施工時發(fā)生的工程變更通常會增加加工程的成本，因而在施工過程中要求施工單位嚴格按照施工設計進行施工，不得隨意變更施工方案，而對于施工單位提出的一些需要變更的部分要做好審查工作，對于不需要變更的設計要予以駁回。
在房地產項目工程管理中，還可以采取項目全員控制的方法對項目的成本進行控制。項目全員控制原則就是指將控制施工成本與每個員工的切身利益結合起來，讓所有的員工都積極參與到工程項目的成本管理中，從而充分調動每個成員對于項目成本管理控制的積極性。
此外，加強對于施工合同的管理也是項目管理的一項重要內容，同時也是控制工程項目成本的重要措施。在合同談判時就應當開始對合同進行管理，一直到合同上工程的保修日期結束，尤其是在施工過程中，應當對合同中商定的協(xié)議研究透徹，以便于對施工成本的控制。
2.2房地產項目進度管理
在房地產項目中，施工的進度不論是對于工程的成本還是對于后期的利潤都有著很大的影響，因而對于項目的進度必須要采取有效的管控手段。
一般的房地產項目通常采用網(wǎng)絡計劃法來控制項目的進度。網(wǎng)絡計劃法就是指建立一個能夠反映各項工程之間先后次序的圖表，并以此為基礎對整個工程的施工進行分析。對于施工的進度管理更重要的是在施工前期，在施工前期，項目部要根據(jù)具體的施工方案確定施工的人員數(shù)目，并對各項工程進行分配，責任到人，確保工程的進度。作為負責人的項目經理要在前期組織各部門人員對施工圖紙認真研究審閱，對于施工圖紙中可能存在的問題一一找出并提前處理。此外還應當制定工程項目進度表，對工程的項目進度計劃進行全面的排期。一旦制定計劃，就要嚴格按照計劃實施，不可以隨便對計劃進行更改。總而言之，對于施工進度必須要進行嚴格的管理，確保項目能夠按時完工。
2.3房地產項目質量管理
房地產項目不同于其他的工業(yè)項目，其作為一項大型的工程施工項目，在施工建設的過程中存在著許多的不確定因素，其工程質量很大程度上是與工程的管理是否科學有效直接相關的，因而對于房地產項目質量管理必須要予以重視。
在項目施工中，由于房地產項目的特殊性，施工單位與開發(fā)商對于項目的要求是不同的，施工單位關注的是各分項工程能否達標，滿足相關的驗收標準；而開發(fā)商更多關注的是用戶的需求，兩者難免產生分歧，如果處理不好將會對工程產生不利影響。因而要處理好這一方面的矛盾，在確保工程能夠通過驗收的同時也要保證其能夠滿足用戶的需求 。
除工程管理以外，工程的方案及施工圖設計也對項目質量會產生較大影響。對工程質量而言，圖紙的質量與工程的施工管理水平同等重要。只有有了科學、合理的設計方案、準確清晰的施工圖紙、再輔以科學的工程管理，才能真正的保證施工項目的質量。
三、房地產項目管理注意要點
3.1嚴格發(fā)包
在選擇項目的承包方時必須要十分慎重，要選擇有經驗的承包方，這樣不僅能夠減少施工時間，更能保證工程的質量。如果因為價格低而選擇承包方，不考慮其它，很有可能會嚴重影響施工的進度，造成大量人力物力的浪費。
3.2規(guī)范管理
在房地產項目工程管理中，要按照項目規(guī)范要求進行規(guī)范的計劃管理。要在項目建設開始前就將工期定好，然后將施工計劃制定出來，然后再簽訂合同。施工時也應當嚴格按照合同的要求進行施工，對工期以及成本嚴格控制。
3.3靈活控制
在房地產項目的施工中存在著許多的不確定因素，因而在管理過程中要根據(jù)實際的情況，在不違背大前提的情況下進行靈活的變通。對于一些在實際施工過程中暴露出來的設計方面的缺陷應當及時修正，不能拘泥于設計。在工程的質量、進度方面應當根據(jù)實際情況有所側重，在執(zhí)行合同的基礎上進行靈活的變通。
3.4信息暢通
信息的通暢必須要得到保證，確保相關信息能夠及時傳達到相關人員手中。應當設立完善的文檔管理制度、審批制度以及公文分發(fā)制度。只有這樣才能確保信息的通暢，保證施工方案的準確無誤。
3.5控制變更
工程施工過程中難免會發(fā)現(xiàn)圖紙存在一些不足之處或因甲方原因增加一些新的功能或要求，因而就會產生設計變更。一般而言，工程中的變更主要有三種：1、設計方案中存在著問題，在實際的施工中得以暴露，對于這一類的變更要求應及時處理；2、市場趨勢的變動導致的方案調整。對于面向市場的房地產項目，其利潤是與市場需求直接掛鉤的，只有更好的適應市場才能帶來更大的利潤。對于這一類的變更要求應當先進行市場調查，經過審核后根據(jù)實際情況作出決定；3、技術創(chuàng)新，對于這一類的變更，可以參照2中的處理方法進行處理?？偠灾?，對于任何的變更相關的管理部門都應當嚴格控制。
結語：目前，隨著房地產行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產項目管理也越來越規(guī)范化了。工程管理同時涉及了多個方面，在管理過程中要考慮的問題有很多，要同時考慮工程的進度、工程的成本以及工程的質量等因素，因而對于企業(yè)而言，應當注意吸收一些高素質的項目管理人員，注重整個項目管理團隊的素質，只有這樣才能真正的做好房地產項目管理工作。
【摘 要】房地產項目管理對于房地產開發(fā)企業(yè)來說是至關重要的，開發(fā)商前期的策劃、市場調研、可行性論證、經濟分析評價，以及后期的營銷策劃，最終都必須通過由項目管理全過程制造出的最終產品來實現(xiàn)。本文通過對房地產項目管理的現(xiàn)狀分析，探討當前房地產項目管理存在的問題和解決方案。
【關鍵詞】房地產；項目管理；問題；解決措施
房地產項目的管理是全方位的，要求項目經營者對項目的質量、安全、進度、成本、文明施工等環(huán)節(jié)都要進行正規(guī)化、標準化的管理，這樣才能使施工項目各項工作有條不紊地順利進行。房地產項目的成功管理不僅會為項目、為企業(yè)帶來良好經濟效益，也會產生良好的社會效益。
一、房地產項目管理現(xiàn)狀
隨著人們生活水平的提高，人們對住房的質量要求也逐漸變化。房產的功能要求越來越全面，其公用配套設計也將會越來越多，住宅的科技水平也在逐步的進步，很多關于房產的材料、技術、工藝以及管理等都在不斷地改進。外部環(huán)境對房產開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，在優(yōu)勝劣汰的市場經濟環(huán)境下，要想取得項目的成功，除必須具備的基本素質和整體實力外，還需要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)諸生產要素達到合理科學的配置，運用現(xiàn)代化的管理方式，合理配置人力資源，保證質量，降低消耗，挖掘內部潛力，依靠項目管理的進步以達到最大的經濟效益。從現(xiàn)時期的房地產項目管理中，其項目的質量、成本、進度以及效率等方面表現(xiàn)得都不是很樂觀。
二、房地產項目管理中存在的問題
正確、合理的對房地產項目進行管理，開發(fā)有效的項目管理經驗是今后房地產界所要正視的一個問題，現(xiàn)在的房地產項目的管理中主要存在以下問題。
2.1 前期，開發(fā)商準備不足
開發(fā)商在項目方案確立之前，缺少對市場的充分調研。一些房地產開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么。只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終不能超前別人。而且由于決策層缺乏對市場的調查，對市場沒有充分的認識和了解，往往在方案決策階段會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風險。
2.2 中期，對設計不夠重視
房地產項目在實施階段也存在重施工，輕設計的問題。很多房地產開發(fā)商將注意力過多投向施工階段，但是對科學合理的規(guī)劃設計方案能夠給項目帶來的價值明顯重視不足，也就是只是強調施工，輕視了設計。對房地產項目的外觀設計多隨波逐流、貪大求洋，而不是結合項目自身特點，因地制宜，體現(xiàn)項目自身的特色來滿足消費者的需求。還有很多房地產項目的設計，只是簡單的復制了外地甚至國外的某些項目的風格，而不去考慮是否本地條件是否適合及周邊環(huán)境能否協(xié)調，最終完成的產品也與消費者需求相差甚遠。
2.3 后期，合同不嚴謹
房地產項目在工程施工階段簽署的工程施工合同內容不完整、條款不嚴謹，尤其是在承包商配合以及各專業(yè)接口方面的劃分和規(guī)定不夠詳細具體，造成各承包商之間協(xié)作效率低下，推諉扯皮時有發(fā)生，并最終導致工程的延期。在工程項目的收尾期，開發(fā)商往往需要花費大量的時間與精力用于協(xié)調各方之間的配合，而且工程本身往往會遺留下許多的缺陷和問題，一旦這些問題爆發(fā)，又會由于合同內容的不嚴謹造成難以分清各方責任，進而影響項目整體的效率和形象。
三、解決措施
以上種種弊端的出現(xiàn)，呼吁房地產開發(fā)企業(yè)要有現(xiàn)代化的項目管理理念來管理房地產，規(guī)范其合理運作。要避免這些問題的出現(xiàn)，房地產企業(yè)應該采取以下措施來解決項目管理中存在的問題。
3.1 加大前期的市場調研
前期的可行性研究既包括項目前期的市場定位和產品研究，也包括項目的品
牌和戰(zhàn)略。由于中小型房地產市場調查的不全面，信息收集相對來說不夠充分，往往會影響項目可行性研究的準確度和價值。所以中小型房地產開發(fā)商要想取得最終經濟效益，只有在全面掌握市場環(huán)境的基礎之上，才能對項目前期的可行性的人力和物力以及財力、時間等相關要素進行深入科學的研究。除此之外，在進行市場調研的過程中，企業(yè)應該采納專業(yè)技術人員，在項目的經濟、項目概念規(guī)劃方案、技術可行性等方面進行充分的調研，綜合他們的意見，發(fā)揮他們在這些職位中的作用。房地產商要有意識到這一點，對自己的產品有一個客觀合理的評價，進行充分的前期可行性研究，才能確保產品質量的實現(xiàn)及經濟效益的最大化。
3.2 提高管理人員的素質
目前我國現(xiàn)有實力強大的項目管理公司不多，而且專業(yè)性的項目管理人員非常少，人員素質也不高，許多都是東拼西湊的雜牌隊伍，對項目管理的任務、性質和機制的認識不夠全面，管理存在很大的片面性，往往局限于對施工質量的監(jiān)控，使我國的項目管理在理論和實踐上與先進國家相比存在較大的差距。要使項目管理現(xiàn)代化，一定要具備現(xiàn)代化管理素質的管理人員。特別是項目負責人，要具備與時俱進、不斷創(chuàng)新的觀念，懂得項目管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模相對較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網(wǎng)絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，要實現(xiàn)項目的現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時，項目管理的每一位人員要隨著社會的不斷進步、科學管理水平的不斷發(fā)展，不斷提高自己的管理能力，接受充分的培訓，通過培訓，提高自身的管理素質。項目管理人員素質的高低，決定了是否是一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作在健康有序的環(huán)境下開展。
3.3 完善房地產項目的監(jiān)管
為了確保項目管理的順利進行，完善公開的程序監(jiān)管是確不可少的，完善公開的程序監(jiān)管才能確保項目管理的順利進行，才能保證項目管理目標的實現(xiàn)。由于前期的可行性研究不足，很多房地產商為了能夠盡早的回籠資金，片面追趕工程進度，忽視了工程中應該注意的安全及質量問題的監(jiān)管等。針對目前各地房產項目管理程序不規(guī)范的問題，應該加強監(jiān)管的作用，可以通過第三方監(jiān)管力量的引入，防止出現(xiàn)“自己監(jiān)督自己”的現(xiàn)象。因為房產項目點多、面廣、戰(zhàn)線長，涉及的內容復雜，只有通過有效的管理程序，適時的調整項目當中存在的問題，才能使項目能夠順利的進行下去。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，從而可以提高項目管理水平和工作效率。
四、總結
房地產的項目開發(fā)是一個資源整合的過程。隨著我國經濟的飛速發(fā)展，房地產行業(yè)在國民經濟體系中所占的比重越來越重，并已經逐漸我國一個重要的支柱產業(yè)。然而我國大多數(shù)房地產企業(yè)項目管理存在的問題大大影響了房地產行業(yè)的發(fā)展。中小型房地產企業(yè)想在激烈的競爭中占有一席之地，就需要在做好項目定位、與一些實力較強的勘察、監(jiān)理、設計、營銷能讓施工等相關單位進行合作，控制好項目管理中的進度、質量、造價以及安全問題，科學的運用項目管理理論和方法對公司項目管理方面發(fā)現(xiàn)的問題提出了相應的控制措施。
