時間：2022-05-28 11:02:24
序論：在您撰寫重慶房地產(chǎn)論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘 要：如今的重慶作為新特區(qū)面臨著越來越多的發(fā)展問題，也有著更加廣闊的發(fā)展空間，概述了重慶房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，分析了發(fā)展面臨的問題，最后提出了相應(yīng)的發(fā)展對策。
關(guān)鍵詞：重慶；房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；對策
1 重慶房地產(chǎn)現(xiàn)狀
重慶市直轄10 年變化是史詩性的，建設(shè)性的和開創(chuàng)性的。據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局副局長蒙毅介紹，房地產(chǎn)發(fā)展推動了城市建設(shè)的快速發(fā)展。10年來，主城區(qū)的建成區(qū)面積增加了1／4，城市規(guī)模擴大到了現(xiàn)在的600平方公里，城市布局更加合理，道路更加通暢，住宅小區(qū)的環(huán)境更加優(yōu)美，北部新區(qū)、茶園新城區(qū)等區(qū)域板塊的財富價值得到凸顯。從1996年到2006年，重慶房地產(chǎn)業(yè)增加值從25.22億元增長到156.4億元，年均增長20%，房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重由2.1%提高到了4.5%。重慶市房地產(chǎn)投資從1997的67.5億元增長到2006年的629.63億元，增長9.33倍，年均增速27.4%。共計完成房地產(chǎn)投資2684.24億元，占同期全社會固定資產(chǎn)投資的25%，有力地促進了固定資產(chǎn)投資增長。
重慶房地產(chǎn)發(fā)展的順利有其優(yōu)勢所在。首先，其擁有良好的社會環(huán)境，包括國家的各種調(diào)控政策，供地政策等都對城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了極大的作用，今年國家的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌經(jīng)濟實驗區(qū)政策就極大促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次，良好的基礎(chǔ)設(shè)施，包括電力水利等的發(fā)展以及城市交通的不斷完善更加促進了房地產(chǎn)業(yè)。再次，良好的外部環(huán)境，直轄以來重慶社會經(jīng)濟的各個方面都發(fā)生了翻天覆地的變化，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運輸、能源、郵政通訊、金融保險業(yè)等發(fā)展迅猛。作為西部地區(qū)重鎮(zhèn)、長江上游經(jīng)濟中心，重慶的房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。最后，良好的社會消費基礎(chǔ)，重慶城市化正在過程當(dāng)中，房地產(chǎn)市場需求大，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，廣大人民群眾的收入水平不斷提高，支付能力不斷增強，這為重慶房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展奠定了良好的消費基礎(chǔ)。
重慶統(tǒng)計局最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年第一季度，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資118.93億元，同比增幅為17.9%，與去年同期相比回落了7.5個百分點。其中，商品住宅完成75.96億元，同比增長29.4%；經(jīng)濟適用房建設(shè)投資為6.29億元，增長49.7%；辦公樓投資2.11億元，同比增長13.4%；商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資10.75億元，同比減少13.2%。專家認(rèn)為，重慶房地產(chǎn)投資增速回落是國家宏觀調(diào)控政策作用的進一步體現(xiàn)。
2 重慶房地產(chǎn)發(fā)展問題
(1)房價短期內(nèi)漲幅過大，房產(chǎn)價格相對過高。雖然重慶房地產(chǎn)市場相對其他過熱城市，健康指數(shù)相對較高，但在重慶成為城鄉(xiāng)經(jīng)濟統(tǒng)籌實驗區(qū)后，6月下旬，重慶房價上漲了7.8%其速度驚人且有繼續(xù)增長的必然趨勢，重慶房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上揚，房價增幅過高，包含了不少投機因素。從長期來看，這會形成一些社會不穩(wěn)定因素。
(2)商品住房結(jié)構(gòu)不合理，高檔房開發(fā)過熱。重慶商品住房開發(fā)結(jié)構(gòu)中，中低價位的住房和經(jīng)濟適用房，因受利潤及其他因素的影響，開發(fā)量不足，供應(yīng)量有限，商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在相對不均衡的矛盾。
(3)政企合謀危害正常次序。地方政府從房地產(chǎn)商那里得到高額的地價回報，同時制造所謂政績，并相應(yīng)地給予房地產(chǎn)商種種優(yōu)惠政策，諸如減低各種費稅、提供各種規(guī)劃便利、允許媒體炒作各種地產(chǎn)概念等等。
(4)商業(yè)地產(chǎn)空置率過大，投資規(guī)模偏大。重慶市國土資源和房屋管理局提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年1至6月，重慶市空置房數(shù)量仍在增加，全市商業(yè)用房竣工面積47萬平方米，而銷售僅為25萬平方米。
(5)二手房交易速度減緩，影響房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。今年2月全國二手住房銷售價格同比上漲4.4%，而重慶的漲幅僅為1.8%。房地產(chǎn)消費市場是一個梯級的、多層次的市場結(jié)構(gòu)，其中二級市場是梯級消費結(jié)構(gòu)的一個重要環(huán)節(jié)。重慶房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展不完善，將影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。重慶二手房交易的萎縮，對重慶房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展不利，應(yīng)引起政府高度重視。
(6)房地產(chǎn)市場秩序混亂。目前，在重慶房地產(chǎn)市場中．仍然存在虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理混亂和中介服務(wù)不規(guī)范等方面的問題。購房者因房屋質(zhì)量、房屋面積等問題與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的糾紛，住戶因物業(yè)收費項目、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理公司的沖突，以及房屋中介在房屋租售過程中的不規(guī)范行為，經(jīng)常在新聞媒體上曝光。這些既影響了房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和中介組織的信譽，同時也給購買者造成了一定的心理影響，擔(dān)心自己的合法利益得不到保障，進而影響到房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。
(7)房地產(chǎn)業(yè)盈利率過高。20世紀(jì)90年代后期，由于取消了行政事業(yè)性單位和國有企業(yè)的職工福利分房制度，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。個人買房比例從不到1％上升到95％以上，同時重慶市的平均房價也從主城區(qū)每平方米幾百元上漲到現(xiàn)在的接近3000元。從重慶江北某樓盤的項目盈利分析報告看出，該項目全部結(jié)束后，最樂觀收益率可達75％，最保守收益率也在31％以上。房地產(chǎn)業(yè)成為目前重慶市盈利率最高行業(yè)。
3 重慶房地產(chǎn)發(fā)展對策
(1)提高居民收入，進一步增強商品房購買能力。購買力是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素，而購買力的強弱是由收入水平高低決定的。國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年全國城鎮(zhèn)居民上半年人均收入超5000元，重慶排名第十位為6937元。目前重慶城鎮(zhèn)居民的收入水平還不是很高，商品房購買力還不是很強，政府應(yīng)努力提高居民就業(yè)率，增加居民收入，增強居民的商品房購買能力。
(2)提高中低檔住房供應(yīng)量，建立合理商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)。提高重慶市居民消費水平是一個漸進的過程。重慶市政府應(yīng)合理運用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌區(qū)的政策加大力度從土地供應(yīng)、銀行貸款、稅收優(yōu)惠和基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面壓縮對商業(yè)用房和高檔住房的投資，促進中低檔住房，尤其是經(jīng)濟適用房的建設(shè)和供應(yīng)。努力降低中低檔住房建設(shè)成本和銷售價格，保證中低檔住房建設(shè)以較快的速度增長。
(3)為防止地方政府與房地產(chǎn)商的合謀，應(yīng)該減少信息的不對稱性，加大對政企合謀的懲罰力度，建立利益集團博弈的合理規(guī)則，增加第四方也就是消費者的監(jiān)督力度。
(4)建立房地產(chǎn)信息預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，加強市場監(jiān)測。房地產(chǎn)信息預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)的建立，能夠使政府及時發(fā)現(xiàn)問題，加強對房地產(chǎn)市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控。預(yù)警系統(tǒng)的信息也可使銀行了解到開發(fā)企業(yè)和住房消費者較為全面的貸款信息，為銀行對房地產(chǎn)貸款的審查提供有力的支持，減少虛報帶來的風(fēng)險。因此，重慶市政府應(yīng)大力協(xié)調(diào)和提供強有力的資金支持。建立房地產(chǎn)信息預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，以加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測。
(5)加強法規(guī)建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，建立“買得放心、用得舒心”的良好購房環(huán)境，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。重慶市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)進一步建立健全與國家法規(guī)相配套的地方法規(guī)，把整頓房地產(chǎn)市場秩序作為市場管理的重要內(nèi)容，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審查，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理力度。
(6)完善各類住房市場服務(wù),培育發(fā)達的中介服務(wù)企業(yè),包括經(jīng)紀(jì)和信息傳播機構(gòu)要想促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。必須要培育發(fā)達的中介服務(wù)企業(yè),要有一大批信譽好的公正的專職經(jīng)紀(jì)人來做中介工作,將賣家的產(chǎn)品供應(yīng)信息和買家的需求信息集成起來,通過信息傳播媒體,實現(xiàn)信息共享。這樣一方面使房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時了解真實的市場需求,加強產(chǎn)品開發(fā)的針對性、科學(xué)性,另一方面又可使消費者縮短選擇時間,盡快買到符合自己需要的住房。
4 綜述
面對機遇與挑戰(zhàn)，重慶房地產(chǎn)業(yè)更應(yīng)不斷認(rèn)清自身優(yōu)勢及問題以求為城市的發(fā)展貢獻力量。解決好自身問題，明天的早晨，重慶房地產(chǎn)業(yè)將迎來一片陽光。
[摘要]本文通過對近期銀行利率調(diào)整和重慶房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀的分析，總結(jié)出銀行利率調(diào)整對重慶市房地產(chǎn)金融的影響。
[關(guān)鍵詞]銀行利率 房地產(chǎn)金融 利率調(diào)整
近段時間以來，央行進行了多次的利率調(diào)整。利率作為金融市場上的資金價格，它的變化對房地產(chǎn)金融業(yè)有著不容忽視的影響。
何為房地產(chǎn)金融呢?房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。重慶經(jīng)過多年的積累和發(fā)展，特別是在成為直轄市和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動下，近幾年重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進入“黃金發(fā)展時期”。通過對銀行利率調(diào)整和重慶市房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀的分析，我們可以得出銀行利率調(diào)整對重慶市房地產(chǎn)金融的影響。
一、重慶房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀
1.融資渠道單一
在融資方式上，重慶仍與中國其他地區(qū)一樣，采取依賴銀行的單一融資渠道。商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)運行的全過程中，是重慶房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。在房地產(chǎn)開發(fā)資金中，自籌資金、定金及預(yù)付款、國內(nèi)貸款之和已占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的九成以上，而企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預(yù)收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券融資在重慶房地產(chǎn)金融中所占的份額非常小。房地產(chǎn)資金信托近年來雖然有顯著發(fā)展，但仍不能與銀行信貸相提并論。
2.銀行信貸向房地產(chǎn)全面滲透
據(jù)統(tǒng)計，重慶個人住房貸款已占同期全社會個人消費貸款總量的83.1%，顯示出住房消費已成為廣大居民的消費熱點。住房信貸發(fā)展已成為大勢所趨，住房金融品種也在不斷創(chuàng)新，重慶的多家銀行開始推出公積金與商業(yè)資金的組合貸款業(yè)務(wù)，有的銀行還推出了二手房按揭、住房二次抵押貸款等業(yè)務(wù)。銀行信貸向房地產(chǎn)行業(yè)全面滲透，進一步推動了重慶房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展。
3.商品房信貸增長迅速表一
――數(shù)據(jù)來源于《重慶統(tǒng)計年鑒―2006》
從表中我們可以看出最近幾年以來重慶商品房開發(fā)整體呈逐年上升的趨勢。而在2007年1到7月中，重慶商品房銷售額高達407.22億元，同比增長 92.1%。
重慶商品房信貸有著如此迅速的增長，除了本身廣大消費者對重慶商品房有著強烈需求以外，近年來重慶市各家商業(yè)銀行在商品房開發(fā)、經(jīng)營、消費過程中，提供了大量的貸款優(yōu)惠。以及重慶市政府也多次出臺了居民住房保護政策。在很大程度上，有效地推動了重慶商品房信貸的發(fā)展。
二、利率調(diào)整情況
自2004年以來央行不斷地進行利率調(diào)整，特別是從2007年以來，央行已經(jīng)進行了四次利率調(diào)整。每次的調(diào)整幅度不大，有規(guī)律可循，但是調(diào)整的頻率過快，間隔時間也越來越短。
近一步分析，央行最近幾次的利率上調(diào)主要目的是為了抑制當(dāng)前過于火熱的股票市場。然而實際的情況卻是，加息對房地產(chǎn)市場的影響要比股市市場大得多。利率是資金使用的成本，而房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集的行業(yè)。在整個房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和消費過程中，利率的變化對房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、消費者、投資與投機者等都有不同的影響。
三、利率調(diào)整對重慶市房地產(chǎn)金融的影響
由于住房是一種流動性差的投資品，利率的變化對住房的投資者十分敏感，特別是當(dāng)住房的投資者預(yù)期到央行貨幣政策讓利率進入一個上升的通道時，投資者不會貿(mào)然地進入房地產(chǎn)市場，甚至?xí)咽种械淖》勘M早出手。對于住房的消費者來說，利率進入上升的通道對他們的影響更大，因為他們多數(shù)人都是通過長期住房按揭貸款進入房地產(chǎn)市場的。銀行利率的調(diào)整對不同的房地產(chǎn)金融主體有著不同的影響。
1.利率調(diào)整對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響
作為房地產(chǎn)開發(fā)商，其開發(fā)資金來源主要它主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款。
在重慶，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金主要來源于自籌資金、定金及預(yù)付款、國內(nèi)貸款。其中，企業(yè)自籌資金中也有很大部分是來自銀行貸款。因此，銀行貸款利率上調(diào)給重慶房地產(chǎn)開發(fā)商的影響比較大
(1)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本提高。目前，重慶的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市直接融資的還是少數(shù)，多數(shù)企業(yè)還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實現(xiàn)間接融資。因此，一旦銀行貸款利率提高，則房地產(chǎn)開發(fā)商需要付出更大的代價來使用資金，融資成本就會相應(yīng)上升。而對一些規(guī)模較小、實力較弱、信用較差、開發(fā)資金來源單一的小公司，由于其開發(fā)資金幾乎完全依賴于銀行貸款，融資渠道十分狹窄。利率上調(diào)后，他們所受到的影響會比那些實力強、信用好、開發(fā)資金來源較多元化的大型企業(yè)大得多，面臨著巨大的財務(wù)壓力。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤有所下降。由于銀行利率的提高，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商要從獲得的收入中拿出比原來更多的部分來償還銀行貸款利息，其利潤就會有所下降。但近期以來，重慶房價仍然不斷向上攀升，重慶房地產(chǎn)市場并沒有因為利率的上調(diào)而降溫，發(fā)展勢頭依然很強。開發(fā)商因為加息所損失的利潤可以通過提高房價轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤雖然有所下降，但其利潤沒有受到實質(zhì)性的巨大影響。
2.利率調(diào)整對商業(yè)銀行的影響
商業(yè)銀行作為重要的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，為房地產(chǎn)行業(yè)籌集、融通資金，并提供相關(guān)金融服務(wù)，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中占有十分重要的位置。
目前，我國房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的整個過程。在重慶，房地產(chǎn)的開發(fā)和消費貸款也同樣嚴(yán)重依賴于商業(yè)銀行。近期以來的幾次銀行利率調(diào)整給重慶的商業(yè)銀行帶來了不小的影響：
(1)提高銀行貸款收益率。貸款利息收入是商業(yè)銀行重要的利潤來源之一。隨著貸款利率的上調(diào)，銀行新發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑業(yè)流動資金貸款和個人住房貸款等房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的貸款利息收入都會有所增加，從而提高銀行的貸款收益率。
(2)導(dǎo)致房貸客戶提前還貸。自2007年以來，央行前后調(diào)整四次利率，使得貸款利率上升了0.9%。為了不用償還由于貸款利率上調(diào)帶來的利息增長部分，重慶的住房消費者掀起了提前還貸的熱潮，部分個人住房貸款經(jīng)辦機構(gòu)還出現(xiàn)了排隊提前還款的場景。新的利率要明年一月才執(zhí)行，所以許多房貸客戶選擇在明年一月前部分或全部提前還貸。提前還款量普遍增大會打亂銀行的經(jīng)營戰(zhàn)略，影響銀行貸款的質(zhì)量。
3.利率調(diào)整對購房者的影響
由于收入不同、資金來源不同，消費目的不一致，利率調(diào)整對購房者的影響也不一樣：
(1)增加普通消費者還貸負(fù)擔(dān)。對于普通消費者，他們購房的目的主要是為了居住，他們選擇購房的方式也大多是住房按揭買房。一旦銀行加息就會直接增加他們的貸款購房成本，引起月供增加和支付能力下降。面對此情況，有的消費者會選擇提前還貸。此外，利率的提高也會打擊潛在消費者購房的積極性。
盡管央行近期以來進行了多次利率調(diào)整，但每次調(diào)整的幅度并不大。以現(xiàn)行的利率水平看來，多次加息也不過使重慶普通消費者每月多負(fù)擔(dān)幾十元的房貸。對于重慶一般家庭而言，這樣的月供仍是能夠接受的。對于那些沿用舊利率還貸的消費者，他們中的許多人都選擇趕在明年一月前部分或全部提前還貸。部分新申請房貸的消費者可能會增加自有資金或首付款比例。
而最新的數(shù)據(jù)顯示，從重慶2007年1至7月商品房的銷售情況看來，盡管在這未到一年的時間里央行先后提高了四次基準(zhǔn)利率，但重慶商品房的銷售情況卻沒有因此而下降。其銷售額高達407.22億元，同比增長92.1%。其原因在于，廣大消費者對重慶房地產(chǎn)的需求仍然非常旺盛。
由此看來，雖然銀行貸款利率的上調(diào)增加普通購房消費者的還款負(fù)擔(dān)，但調(diào)整后的貸款利率仍在人們能夠接受的范圍以內(nèi)。因此，在一段時間以內(nèi)，重慶的普通消費者若仍會通過銀行貸款進行住房購買。
(2)購房投資者更加慎重投資。對于那些以購房為投資的投資者，受加息的影響較大。他們的情況與普通消費者不同，他們購買的房子不是用于居住，而是用來賺錢，他們所講求的是投資回報率。銀行利率的上調(diào)，會直接增加他們的投資成本，如果租金價格或者房價上漲幅度不足以彌補加息導(dǎo)致成本的增加，影響就會很大，不僅投資收益減少，投資風(fēng)險增大，投資行為受到抑制，可能還會考慮重新尋找新的投資方向。
重慶房地產(chǎn)近年來進入“黃金發(fā)展期”，吸引了大量房地產(chǎn)投資者。銀行利率的上調(diào)會引發(fā)一些依靠銀行貸款投資者降低其投資重慶房地產(chǎn)的需求，使得購房投資者更加慎重理性地進行投資，在一定程度上能夠緩解房地產(chǎn)投資熱。
(3)購房投機者炒房受到限制。對于購房投機者來說，由于貸款利率上調(diào)，資金成本上升，房價漲幅必須達到一定比例才能確保收回本金，他們的投機風(fēng)險增加。更重要的是，由于持續(xù)加息對資產(chǎn)價格泡沫有擠出效應(yīng)，投機者很可能改變房價走勢預(yù)期，因考慮到房價可能下跌而紛紛撤離房地產(chǎn)市場，改變其投機行業(yè)和投機產(chǎn)品。
無論對于何種購房者，在重慶目前的經(jīng)濟形勢下，銀行利率上調(diào)都將在一定程度上擠出房地產(chǎn)消費中的非理性因素，從而推動重慶房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展。
(作者單位：重慶工商大學(xué)財政金融學(xué)院)
十屆全國人大常委會第三十次會議通過了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，自2008年1月1日起施行，其中對市政基礎(chǔ)設(shè)施、新城區(qū)開發(fā)和建設(shè)、舊城區(qū)改造、城鄉(xiāng)建設(shè)、城市地下空間的開發(fā)和利用、國有土地的使用權(quán)等問題給予了明確的指導(dǎo)政策和方針意見?；仡欀貞c市直轄十年的城鄉(xiāng)規(guī)劃歷程，經(jīng)歷了一個循序漸進、不斷完善的過程：1998年國務(wù)院批準(zhǔn)《重慶市城市總體規(guī)劃（1996～2020年）》，2002年市政府常務(wù)會審議通過《重慶市主城區(qū)山水園林城市規(guī)劃（2001～2020年）》，2008年市規(guī)委會審議并原則通過《重慶市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2003～2020年）》。目前，重慶區(qū)縣縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃已完成，江北城、江北濱江地區(qū)、南岸濱江地區(qū)、沙坪壩濱江地區(qū)等城市形象設(shè)計已基本形成初步設(shè)計成果。在城鄉(xiāng)規(guī)劃的建設(shè)道路中，重慶房地產(chǎn)開發(fā)商扮演了重要的角色，在政府的管制與引導(dǎo)下，重慶的住宅地產(chǎn)市場、商業(yè)地產(chǎn)市場、酒店地產(chǎn)市場已初具規(guī)模。
一、重慶城鄉(xiāng)規(guī)劃概述
城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃的范圍一般認(rèn)為應(yīng)包括建成主城區(qū)、郊區(qū)以及行政管轄區(qū)域內(nèi)的縣鎮(zhèn)鄉(xiāng)村，在充分考慮總體規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，合理配置人口、土地、能源、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等城鄉(xiāng)資源，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)矛盾，使其和諧發(fā)展。重慶主城一般認(rèn)為有六區(qū)，渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)，以此為中心向外輻射，整個重慶幅員面積8.24萬平方公里，下轄40個行政區(qū)縣（自治縣），有19個區(qū)、21個縣，全市總?cè)丝?，144.23萬人。
2007年6月7日國家批準(zhǔn)重慶市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，隨后主持召開國務(wù)院第182次常務(wù)會議，明確重慶是我國重要的中心城市，國家歷史文化名城，長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心，國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，綜合交通樞紐，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的特大型城市。重慶城鎮(zhèn)體系規(guī)劃將著力建設(shè)特大城市，加快培育大城市與區(qū)域性中心城市，重點發(fā)展中小城市和有條件的建制鎮(zhèn)，城市空間規(guī)劃將延續(xù)重慶特有的“多中心組團式”空間結(jié)構(gòu)特征，在現(xiàn)有“三片、四中心”的基礎(chǔ)上，布局“五片、六中心、十六組團”。
從重慶建筑業(yè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施投資來看，重慶建筑業(yè)增加值近五年增長了50%，2006年全年城市市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資257億元，比上年增長9.4%，占固定資產(chǎn)投資的10.5%。（表1）
二、重慶房地產(chǎn)與城鄉(xiāng)規(guī)劃的關(guān)系
城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鄉(xiāng)一體化的過程和區(qū)域經(jīng)濟一體化的過程。城鄉(xiāng)一體化是為了打破城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的分割和對立，加強城鄉(xiāng)聯(lián)系，通過合理利用和優(yōu)化配置城鄉(xiāng)之間的資源和生產(chǎn)要素，達到城鄉(xiāng)經(jīng)濟、社會、文化和生態(tài)日益融合，持續(xù)趨優(yōu)的動態(tài)發(fā)展過程；區(qū)域經(jīng)濟一體化是指多個行政區(qū)經(jīng)濟在體制上組合成為更大規(guī)模的經(jīng)濟共同體，其實質(zhì)在于以區(qū)域為基礎(chǔ)，提高資源配置的效率。重慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在推進城鄉(xiāng)一體化和區(qū)域經(jīng)濟一體化的過程中起到了基礎(chǔ)性建設(shè)的推動和促進作用，只要政府規(guī)劃部門正確管制和引導(dǎo)開發(fā)商的個體行為，重慶房地產(chǎn)行業(yè)就能夠為城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的長足發(fā)展添磚加瓦。
（一）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌對房地產(chǎn)業(yè)的促進。重慶要按照國務(wù)院批準(zhǔn)的規(guī)劃統(tǒng)籌做好城鄉(xiāng)建設(shè)和管理工作，首先要合理確定城鎮(zhèn)人口和建設(shè)用地規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計，今后約有數(shù)百萬人口逐步到一小時經(jīng)濟圈內(nèi)居住，而主城區(qū)的住宅需求也將增大，預(yù)計到2010年全市人均住宅面積將由2005年的24.3m2提高到28m2，這無疑對開發(fā)商是一個特大的好消息，今后的可開發(fā)土地量和可開發(fā)面積都將有相當(dāng)大比例的增長，而且需求拉動的投資增長是健康的、繁榮的，這對于房地產(chǎn)行業(yè)來說蘊藏著巨大的經(jīng)濟潛力?；A(chǔ)設(shè)施和市政配套是開發(fā)商最關(guān)心也是消費群選擇住宅最先考慮的重要因素，完善、成熟的基礎(chǔ)設(shè)施不但可以為開發(fā)商節(jié)約一大筆投資，而且還將會吸引更多的開發(fā)商投資該地段，從而更加帶動該地區(qū)的商業(yè)、交通、經(jīng)濟的繁榮，形成良性循環(huán)。
（二）房地產(chǎn)業(yè)有助于推進城鄉(xiāng)建設(shè)。2005年3月國際美世人力資源咨詢公司的《全球質(zhì)量調(diào)查報告》，以紐約為基準(zhǔn)測評了全世界200多座城市的和諧狀況，該報告以體現(xiàn)構(gòu)建和諧社會為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)人們生活質(zhì)量對城市提出了39項考察項目，最后的結(jié)果排行榜顯示，歐洲城市占明顯優(yōu)勢，排列在前的12名城市除了有3座是加拿大的，其余9座均為歐洲城市，我國城市由于經(jīng)濟發(fā)展水平較低、環(huán)境污染嚴(yán)重、交通狀況差、空氣質(zhì)量和飲用水不合格等排名落后，上海排名第102位，北京為132位。
隨著城市居民對居住環(huán)境的要求越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為了滿足消費者需要正在進行高品質(zhì)生活區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，各大房地產(chǎn)商紛紛將資源投入到研究消費者市場需求上，在很大程度上房地產(chǎn)開發(fā)商的利益目標(biāo)與城市構(gòu)建和諧社會的目標(biāo)是相一致的，構(gòu)建和諧社會是開發(fā)商追求的最高境界?，F(xiàn)在人們越來越重視居住環(huán)境，講究綠色、環(huán)保、節(jié)能建筑，強調(diào)健康、安全、生態(tài)小區(qū)，開發(fā)商想要持續(xù)經(jīng)營就必須有長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，只有不斷推出被市場認(rèn)可、稱贊的樓盤才能夠長久生存。在城市建設(shè)中，開發(fā)商扮演著主角，開發(fā)商自身素質(zhì)的提高是對城市建設(shè)最大的貢獻。
統(tǒng)籌城鄉(xiāng)工作要著眼于統(tǒng)籌新農(nóng)村建設(shè)和統(tǒng)籌城鎮(zhèn)體系建設(shè)，大力打造城鎮(zhèn)群。如今理性的開發(fā)商已經(jīng)不光把目光集中在主城區(qū)繁華地段，隨著主城稀缺資源越來越少，開發(fā)商開始順應(yīng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的政策逐步與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合作，聯(lián)合建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟，在城市郊縣搞旅游地產(chǎn)開發(fā)或小型造城運動，以重慶沙坪壩區(qū)歌樂山片區(qū)為例，歌樂山以西區(qū)域?qū)儆谶h(yuǎn)郊地段，經(jīng)濟欠發(fā)達，居民以農(nóng)耕生活為主，隨著歌樂山交通隧道的貫通，其遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)離主城的距離被大大縮短，如果開發(fā)商與這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)搞聯(lián)合開發(fā)，就可以帶動周邊經(jīng)濟的發(fā)展和城市的建設(shè)?，F(xiàn)在已經(jīng)有一些開發(fā)商與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府聯(lián)合開發(fā)土地的行為，不但使開發(fā)商通過這種方式獲得了土地，同時也促進了新農(nóng)村建設(shè)，搞活了農(nóng)村經(jīng)濟，繁榮了農(nóng)村市場，推動了城市化進程。
（三）房地產(chǎn)業(yè)對農(nóng)業(yè)人口的貢獻
1、對農(nóng)村富余勞動力的消化。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的進程中，大量農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移向城市，建筑業(yè)是消化這部分人群的最大行業(yè)，與之息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)是加大農(nóng)村勞動力就業(yè)的主要行業(yè)。一方面隨著社會福利保障體系的不斷完善，開發(fā)商將會成為解決社會就業(yè)問題的潛在貢獻者；另一方面進城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)化的首要問題是對農(nóng)民工的就業(yè)安居扶持工作，“安居”這個重任最后也會落在開發(fā)商身上，政府大力支持經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房的建設(shè)，在相關(guān)方面給予開發(fā)商經(jīng)濟補償和優(yōu)惠政策。
2、引導(dǎo)農(nóng)民走產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營之路。在新農(nóng)村建設(shè)中，開發(fā)商應(yīng)尊重農(nóng)民意愿，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃相銜接，與產(chǎn)業(yè)、土地、城鎮(zhèn)等規(guī)劃相銜接，完善農(nóng)村布局。在幫助發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟、搞活農(nóng)村建設(shè)的過程中，逐步幫助農(nóng)民增收，發(fā)展特色經(jīng)濟，走產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營之路，同時體現(xiàn)生態(tài)型建設(shè)的理念，做到遠(yuǎn)看和諧、近看整潔，做好環(huán)衛(wèi)工作處理機制，促進人與自然和諧共處。
3、引導(dǎo)農(nóng)民向技能型轉(zhuǎn)變。開發(fā)商不論是在城市建設(shè)中還是在新農(nóng)村建設(shè)中，都應(yīng)幫助并引導(dǎo)農(nóng)民工或農(nóng)村人口向技能型、專業(yè)型、知識型轉(zhuǎn)變，加強對農(nóng)民工或農(nóng)村人口的培訓(xùn)工作，豐富培訓(xùn)內(nèi)容、創(chuàng)新培訓(xùn)方式、提高培訓(xùn)效率，縮短農(nóng)村人口與城市人口的地域文化差異，提高勞動力的綜合素質(zhì)，最終達到雙贏的效果，給開發(fā)企業(yè)增加效益和產(chǎn)值，創(chuàng)造價值。
三、正確引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商行為
在城鄉(xiāng)規(guī)劃中，政府規(guī)劃部門應(yīng)正確引導(dǎo)開發(fā)商的行為，做好工程項目用地審批工作，各層次城市規(guī)劃以及重要項目、建筑設(shè)計方案在審批時實行透明化、公開化和規(guī)范化，以審批建設(shè)項目“一書兩證”為重點，即《建設(shè)項目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，公開審批流程。城鄉(xiāng)規(guī)劃應(yīng)從城市整體規(guī)劃出發(fā)，分析城市可利用的空間資源和各類用地的配置，包括居住、商業(yè)、交通、市政設(shè)施等資源的配置，合理規(guī)劃城市建設(shè)用地，并以此調(diào)控各類資源，進行優(yōu)化，避免由于具體建設(shè)項目不合理的選址和不合規(guī)范的建設(shè)造成資源浪費，并通過建設(shè)時序的控制使資源的使用適度。城鄉(xiāng)規(guī)劃應(yīng)更好地發(fā)揮對資源進行綜合調(diào)控和優(yōu)化配置的作用，通過對資源的合理使用達到最積極的集約；同時，政府應(yīng)加大對土地使用權(quán)出讓的控制力度，落實用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，對地方用地指標(biāo)嚴(yán)格控制，在土地稅收方面采取一些措施，以控制開發(fā)商的拿地行為。重慶建設(shè)試驗區(qū)將在土地管理和使用制度上推出一系列新舉措，今后農(nóng)用地只要不改變用地性質(zhì)，就可以流轉(zhuǎn)，以促進農(nóng)村土地規(guī)?；⒓s化經(jīng)營。在保護和尊重農(nóng)民土地承包權(quán)和宅基地權(quán)益的基礎(chǔ)上，探索對農(nóng)民進城后自愿退出的宅基地和承包地回購、置換等政策，采取土地?fù)Q社保、提供免費培訓(xùn)、廉租房或給予住房補
貼、享受城鎮(zhèn)最低生活保障等政策措施，鼓勵農(nóng)民自愿退出承包地和宅基地。
四、結(jié)論
重慶設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)給重慶房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的發(fā)展契機和方向，許多開發(fā)商開始思考新的開發(fā)模式，不斷探索與農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)搞聯(lián)合開發(fā)，這種行為既響應(yīng)了國家關(guān)于新農(nóng)村建設(shè)的號召，更與構(gòu)建和諧社會的城市建設(shè)密不可分，政府在管制和引導(dǎo)開發(fā)商行為的同時，應(yīng)支持、鼓勵開發(fā)商參與到城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中來，使開發(fā)商在得到自身利益的同時，為城市建設(shè)和城鄉(xiāng)規(guī)劃做貢獻。
提要 根據(jù)重慶房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，運用二元經(jīng)濟理論，分析重慶房地產(chǎn)市場高熱的根本原因，提出相關(guān)建議，以達到國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的初衷。
關(guān)鍵詞：二元經(jīng)濟理論；資金轉(zhuǎn)移
2007年重慶作為西部大開發(fā)重點建設(shè)城市迎來了直轄10周年慶典，同時又作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新政特區(qū)。在這些外部概念的刺激下，重慶的房地產(chǎn)迎來了其爆發(fā)式增長的一年。但是，與建設(shè)無關(guān)的其他行業(yè)的經(jīng)濟卻無明顯增長。這就是重慶的“類似二元經(jīng)濟”現(xiàn)象。針對此現(xiàn)象本文建立了二元經(jīng)濟模型，并分析了模型背后的深層次原因，同時提出一些相關(guān)建議。
一、重慶房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
2007年全國房價普遍大幅度上漲。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2007年11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5％，創(chuàng)下近兩年房價增幅的新高。另外一組來自國家權(quán)威部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也同樣驗證了2007年房地產(chǎn)市場的熱度?！皣烤皻庵笖?shù)”在經(jīng)歷年初的短暫下行后，從4月開始不斷高漲，從102.6上揚到11月的106.59。而1～11月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21，632億元，同比增長31.8％。
在全國房地產(chǎn)高熱度的大環(huán)境下，重慶的房地產(chǎn)也是如火如荼，2007年lO月22日市統(tǒng)計局前三季度房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，指出重慶市在直轄十周年和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)雙重效應(yīng)下，全市商品房銷量同比大幅增長。統(tǒng)計顯示，重慶前三季度賣出2，198.65萬平方米商品房，同比增長89，2％。以下是重慶房地產(chǎn)2007年1～8月份的詳細(xì)數(shù)據(jù)。
(一)商品房住宅月度成交量及分布(圖1)
2007年8月主城區(qū)商品房住宅成交套內(nèi)面積199.58萬平方米，較上月上升19.51％；與2006年同期相比，上升376.35％；從2006年以來達到最高峰。重慶成為特區(qū)新政的政策，繼續(xù)強有力地刺激主城區(qū)房市升溫，單月成交面積率創(chuàng)新高。
(二)商品房住宅月度成交均價(圖2)
2007年8月主城區(qū)商品房住宅物業(yè)套內(nèi)成交均價為3，948元，平方米，較上月上升5.4％，與去年同期相比，上升29.1％，成為2006年以來單月最高的套內(nèi)成交均價。
通過上面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看出，重慶房地產(chǎn)的發(fā)展熱度是非常高的。尤其是在實施特區(qū)新政后，房地產(chǎn)價格爆發(fā)式的上漲更是讓人瞠目結(jié)舌，最顯著的是江北區(qū)的房價在一個月間從3，500元左右飆升至6，000元。
二、劉易斯的二元經(jīng)濟理論回顧
威廉?阿瑟?劉易斯在1954年發(fā)表的《勞動無限供給條件下的經(jīng)濟發(fā)展》一文中，首次研究和提出了發(fā)展中國家的二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)理論：處于經(jīng)濟發(fā)展早期階段的大多數(shù)國家，其經(jīng)濟不是～元的，而是二元的，是高工資經(jīng)濟和低收入經(jīng)濟并存。劉易斯認(rèn)為，發(fā)展中國家的經(jīng)濟是由現(xiàn)代化的工業(yè)部門和傳統(tǒng)落后的農(nóng)業(yè)部門組成。傳統(tǒng)部門的人均產(chǎn)量大都低于現(xiàn)代工業(yè)部門，但存在著大量的剩余勞動力，這就保證了現(xiàn)代工業(yè)部門規(guī)模擴大所需要的勞動力。由于勞動力供給是無限的，且農(nóng)村的平均收入低，工資可以保持在低水平上，從而使現(xiàn)代工業(yè)部門可以獲得較高的利潤。這些高利潤再投資，又能使現(xiàn)代工業(yè)部門越來越擴大。因此，現(xiàn)代工業(yè)部門相對于落后的農(nóng)業(yè)部門不斷擴大，形成了發(fā)展中的二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。
三、結(jié)合二元經(jīng)濟理論，分析重慶房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控下保持高熱的原因
在當(dāng)今中國，與房地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)是過熱的，重慶也不例外，尤其是在重慶直轄十周年和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新政雙重概念下，房地產(chǎn)爆發(fā)式的增長更是讓重慶房地產(chǎn)的熱度達到了前所未有的高度。但在重慶與房地產(chǎn)無關(guān)的行業(yè)相對于如火如荼的房地產(chǎn)業(yè)而言是過冷的。重慶經(jīng)濟是同時過熱、同時過冷并存，這就是所謂的“類似二元經(jīng)濟”。結(jié)合現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和重慶自身特點，分析重慶房地產(chǎn)高熱的根本原因：
(一)市場方面。筆者并不贊同大多數(shù)人的觀點：房地產(chǎn)價格上漲是由于流動性過剩所造成。筆者認(rèn)為，投資環(huán)境的急速惡化，使得很多企業(yè)家把應(yīng)該投資而不投資的錢大量擠壓起來進入樓市、進入股市才是癥結(jié)所在。目前，在重慶購買地產(chǎn)的資金按照重要性可以分成三類。第一類，也是最重要的資金就是很多企業(yè)家把應(yīng)該投資而不投資的錢擠壓出來的資金，打入房地產(chǎn)市場。第二類，重慶外的熱錢，很多外省投資者，看中重慶在未來幾年的發(fā)展前景，將剩余資金投入到重慶房地產(chǎn)。第三類，是我們老百姓的儲蓄款。目前，所有宏觀調(diào)控的政策所針對的資金基本上是針對國際熱錢和上述的第三項。目前并沒有任何政策對第一項資金進行調(diào)控，重慶也沒有相關(guān)政策限制外省虛擬資金進入重慶，所以會有大量的資金進入重慶房地產(chǎn)市場，造成重慶房價居高不下。
用經(jīng)濟學(xué)分析：資金的效用差異導(dǎo)致資金的轉(zhuǎn)移。模型如下：(圖3)
用圖3來描述重慶城市經(jīng)濟資金轉(zhuǎn)移模型，圖中O為投入的資金數(shù)額，TU為資金金的總效用，TU1為投資房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的效用曲線，TU2為投資房地產(chǎn)無關(guān)行業(yè)的效用曲線，在任何時候均有TU1>TU2。由圖3可知，隨著資金投入量增加(K1移向K2)，TG與TU1的差距隨之增大。作為理性投資人必然希望自己的資金效用最大化，所以最后結(jié)果是大量資金流入房地產(chǎn)市場。
(二)政策方面。全國各地的地方政府都是以GDP為綱的理念推動地方建設(shè)，重慶作為西部重點開發(fā)城市和城市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新政特區(qū)，需要保證GDP的高速度增長，如此必然把重慶市內(nèi)的有限資源誤導(dǎo)到與建設(shè)有關(guān)的部門上，導(dǎo)致與建設(shè)有關(guān)的部門是過熱的，其中最典型的就是房地產(chǎn)，而其他民營經(jīng)濟是相對過冷的。
(三)國家的宏觀調(diào)控。國家在最近調(diào)控中不斷地提高利率，不斷地緊縮貨幣，會使得投資引商環(huán)境急速惡化。在宏觀調(diào)控下，銀行隨時隨地不講情面地抽緊銀根，這種資金成本以及銀行抽緊銀根的做法加大了項目投資的融資風(fēng)險，使得很多企業(yè)家放棄項目投資，而把資金轉(zhuǎn)入到收益更高、風(fēng)險相對小的房地產(chǎn)市場，也是導(dǎo)致重慶乃至全國房地產(chǎn)高熱的一個原因。
四、二元經(jīng)濟所導(dǎo)致的后果
(一)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。二元經(jīng)濟下，會使得過熱的產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱，而相對過冷的產(chǎn)業(yè)因為缺少資金而不斷萎縮，最終導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。
(二)資源浪費。由于過熱部門的火量投資建設(shè)而超出實際需要，就會導(dǎo)致大量的建設(shè)項目閑置，浪費有限的資源。尤其在重慶這種資源并不充裕的西部城市，這種浪費是令人痛心疾首的。
五、相關(guān)建議
(一)建議中央政府及重慶地方政府出臺針對第一類資金投資地產(chǎn)的政策，以遏止投資引商環(huán)境的惡化，為城市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。增大投資性購房的稅率；相反，對于投資與房地產(chǎn)無關(guān)行業(yè)的給予一定的稅收優(yōu)惠，盡量使他們的利潤率達到均衡。
(二)對現(xiàn)行的房產(chǎn)證管理和發(fā)放政策實行改革。對商品房的房產(chǎn)證實行限時交易，即購房者(不管是第一套還是第二套)從購房當(dāng)日起10－30年內(nèi)不得交易、過戶(該辦法實行前可有半年到一年的過渡期)。具體的限定時間由政府部門統(tǒng)一制定。打擊省際虛擬資金大量涌入重慶房地產(chǎn)(如類似溫州炒房團)，打擊外省游資哄抬房價的行為。
(三)在對政府官員的政績考核制度中，考慮非建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻率。
總之，應(yīng)當(dāng)從市場和政策兩個角度減少投入房地產(chǎn)的資金，以達到中央宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的初衷。
(作者單位：1、重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院；2、重慶市政設(shè)計院)
提要本文借鑒國外研究指標(biāo)體系的思想,并結(jié)合國內(nèi)的各種指標(biāo),從宏觀經(jīng)濟和市場的角度,采取四類指標(biāo)共11個具體指標(biāo),建立重慶市房地產(chǎn)周期波動指標(biāo)體系。然后,用主成分分析法合成重慶市房地產(chǎn)周期波動綜合指數(shù),并對其周期波動特征進行分析。最后得出結(jié)論,重慶市房地產(chǎn)市場受國家宏觀經(jīng)濟政策影響很大,目前處于可控階段,且從長期來看,仍具有上漲趨勢。
關(guān)鍵詞:主成分分析;房地產(chǎn)周期波動
目前,國內(nèi)對于區(qū)域房地產(chǎn)周期的研究正在興起,但是對于重慶市房地產(chǎn)周期波動的研究仍屬空白。本文的研究目的就是通過運用主成分分析這一多元統(tǒng)計工具,對重慶市房地產(chǎn)周期波動進行研究。
一、主成分分析的基本原理
主成分分析法是霍特林在1933年首先提出的,它是利用降維的思想,在損失很少信息的前提下把多個指標(biāo)轉(zhuǎn)化為幾個綜合指標(biāo)的多元統(tǒng)計方法。在本文中,利用主成分分析法進行重慶市房地產(chǎn)周期波動的綜合分析。將影響房地產(chǎn)周期波動的多個指標(biāo)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化,以解決各指標(biāo)的可綜合性問題;進行因子分析,計算特征根和特征向量表,形成指標(biāo)的主成分表達式,進而計算得到合成指標(biāo)。
二、重慶市房地產(chǎn)周期波動實證研究
1、指標(biāo)體系的選擇。本文借鑒國外研究指標(biāo)體系的思想,并結(jié)合國內(nèi)的各種指標(biāo),從宏觀經(jīng)濟和市場的角度,采取四類指標(biāo)共11個具體指標(biāo)來建立重慶市房地產(chǎn)周期波動的指標(biāo)體系。(表1)
2、應(yīng)用主成分分析法確定綜合指數(shù)。由于重慶市房地產(chǎn)周期波動屬于增長型波動,本文選擇各個指標(biāo)的增長率進行主成分分析。
通過SPSS軟件進行主成分分析,得出主成分Fi的表達式。再以每個主成分所對應(yīng)的特征值占所提取主成分總的特征值之和的比例作為權(quán)重計算得到主成分綜合模型如下:
根據(jù)以上模型即可計算各年份的綜合指數(shù)值,并根據(jù)時序繪圖。(圖1)
3、重慶市房地產(chǎn)周期波動的特征。根據(jù)圖1,可以看出重慶房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出周期波動特征。重慶市房地產(chǎn)市場從1991年至今大致分為三個周期:第一個周期從1991年至1997年,1993年達到第一個高峰,1995年達到第二個高峰,此后逐漸衰退,1993年和1995年為繁榮階段;第二個周期從1998年至2000年,1999年達到谷底,2000年出現(xiàn)回升;第三個周期從2001年至今,2004年第一次到達谷底,2006年出現(xiàn)衰退的現(xiàn)象,出現(xiàn)又一次的谷底,2007年出現(xiàn)回升,但本輪周期的波峰至今仍未出現(xiàn)。
三、結(jié)論
1991～2007年的重慶市房地產(chǎn)市場明顯存在周期波動,且波動特征明顯。從對其波動特征的分析來看,重慶市房地產(chǎn)市場受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響很大。政府對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟活動干預(yù)和控制能力強,構(gòu)成了特有的政策周期。從而說明重慶市房地產(chǎn)市場仍處于可控階段。由于未找到第三周期(2001年至今)的波峰位置,說明重慶市房地產(chǎn)市場長期仍具有上漲趨勢。
(作者單位:1.重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院;2深圳市政府投資項目評審中心)
提要本文簡要介紹重慶房地產(chǎn)業(yè)近期發(fā)展概況,從重慶房地產(chǎn)投資、商品房竣工面積、商品房銷售面積、商品房價格、房地產(chǎn)資源占有量等方面詳細(xì)說明重慶房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r,重點分析重慶房地產(chǎn)空間分布不均衡的原因,并提出相應(yīng)的調(diào)整對策。
關(guān)鍵詞:重慶房地產(chǎn);空間分布;均衡性
一、重慶房地產(chǎn)發(fā)展總體狀況
直轄以來,重慶房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從1997年的622個增加到2008年的2,280個;房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員從1997年的2.49萬人增加為2008年的8.61萬人。2008年重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額991億元,占全社會固定資產(chǎn)投資比重達到24.50%,近十年平均增長率為27.54%;2008年全市商品房銷售面積2,872.19萬平方米,近十年平均增長率為25.86%;2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值達191.21億元,近十年平均增長率為16.26%。
重慶房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展的同時也呈現(xiàn)出一些問題,如供求結(jié)構(gòu)不均衡、房價有所波動且相對居民收入過高、房地產(chǎn)金融市場存在不足、房地產(chǎn)市場秩序略顯不規(guī)范、房地產(chǎn)行業(yè)管理分散等。
二、重慶房地產(chǎn)業(yè)各區(qū)域發(fā)展分析
2006年12月,重慶市提出“一圈兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略:距離主城區(qū)大約1小時通勤距離半徑范圍內(nèi)的區(qū)域為“一小時經(jīng)濟圈”,占全市總面積的34.8%,占全市總?cè)丝诘?9.4%;以萬州為中心的渝東北地區(qū)、以黔江為中心的渝東南地區(qū)為“兩翼”。
(一)重慶房地產(chǎn)投資區(qū)域分布。重慶房地產(chǎn)投資主要集中在“一小時經(jīng)濟圈”區(qū)域,2006～2008年累計達23,117,056萬元,占到全市總量的94%,“渝東北”和“渝東南”分別只占5%和1%左右。重慶市區(qū)域發(fā)展正由中心逐漸輻射到周邊,城鎮(zhèn)化的腳步正在加速。從表1可以看出,雖然在縱向上2006～2008年三年來“渝東北”和“渝東南”房地產(chǎn)投資的同比增速大于“一小時經(jīng)濟圈”,但所占比例依然較小,絕對增加額更是無法和“一小時經(jīng)濟圈”相比。(表1)
(二)重慶商品房竣工面積區(qū)域分布。重慶商品房竣工總面積穩(wěn)步增長,2008年達2,367.94萬平方米,其中“一小時經(jīng)濟圈”占83.26%,比以往有大幅度下降。近年來,“一小時經(jīng)濟圈”所占比例呈下降趨勢,但仍占據(jù)主導(dǎo)地位;相對所占投資總額比例,“渝東北翼”所占比例較大,并且呈逐年上升的趨勢;“渝東南翼”所占比例波動較大,不利于本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。(表2)
(三)重慶商品房銷售面積區(qū)域分布。2007年是重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巔峰時期,商品房銷售面積達3552.92萬平方米,其中“一小時經(jīng)濟圈”突破了3,000萬平方米,占全市比例更是高達87.31%;“渝東北翼”及“渝東南翼”總量都在不斷上升,但所占比例依然較低。(表3)
(四)重慶各區(qū)域商品房價格情況。2008年重慶“一小時經(jīng)濟圈”商品房均價為3,046.19元/平方米,遠(yuǎn)高于“渝東北翼”1,596.97元/平方米及“渝東南翼”1,784.55元/平方米,“一圈”的均價約為“兩翼”的兩倍,見圖1,表現(xiàn)出明顯的非均衡性。(圖1)
三、重慶各區(qū)域人均房地產(chǎn)資源占有量對比分析
從圖2可以看出,重慶房地產(chǎn)市場的三個區(qū)域在2006～2008年人均投資額、人均竣工面積及人均銷售面積都存在著較大的差距。在人均投資額方面,“一小時經(jīng)濟圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的4.73倍及4.74倍,表現(xiàn)出極其顯著的非均衡性;在人均竣工面積方面,“一小時經(jīng)濟圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的1.86倍及2.28倍,相對投資方面略有好轉(zhuǎn),但非均衡情況仍相當(dāng)嚴(yán)重;在人均銷售面積方面,“一小時經(jīng)濟圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的1.69倍及2.54倍,即在需求端“渝東北翼”及“渝東南翼”與“一小時經(jīng)濟圈”仍然存在較大差距。(圖2)
(一)空間分布非均衡性原因分析。重慶房地產(chǎn)市場在“一小時經(jīng)濟圈”、“渝東南翼”及“渝東南翼”三個區(qū)域表現(xiàn)出的嚴(yán)重非均衡性,主要是因為三個區(qū)域國民經(jīng)濟發(fā)展的水平相差甚遠(yuǎn),在人均收入等方面存在一定差距。2008年重慶GDP總量為5,096.7億元,一小時經(jīng)濟圈、渝東北翼、渝東南翼的GDP分別為3,959.3億元、857億元和280.4億元,在全市所占的比重為77.7%、16.8%和5.5%。而同期三個經(jīng)濟區(qū)域的人口分別占全市人口的56.1%、33.2%、10.7%。財政收入是地方經(jīng)濟實力的反映。2008年三個經(jīng)濟區(qū)域的地方財政收入分別為382.3億元、48.3億元和23.5億元,在全市所占比重分別為84.2%、10.6%和5.2%。由三地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值和財政收入的對比可知,“一圈”經(jīng)濟實力最強,渝東北翼次之,渝東南翼較弱。
居民的收入和消費與經(jīng)濟發(fā)展水平是同步的,由于取得資料的局限和時間關(guān)系,本文以城鎮(zhèn)經(jīng)濟單位職工年平均工資代替城市居民可支配收入。2008年一小時經(jīng)濟圈、渝東北翼、渝東南翼城鎮(zhèn)經(jīng)濟單位職工年平均工資分別為28,181元、22,323元和23,536元,一小時經(jīng)濟圈分別高出渝東北翼、渝東南翼26.2%和19.7%。同期一小時經(jīng)濟圈、渝東北翼、渝東南翼農(nóng)民人均純收入分別是5,183元、3,639元和3,242元,一小時經(jīng)濟圈分別高出渝東北翼、渝東南翼42.4%和59.9%。2008年一小時經(jīng)濟圈、渝東北翼、渝東南翼社會消費品零售總額分別是1,639.9億元、311.8億元和112.4億元,一小時經(jīng)濟圈分別高出渝東北翼、渝東南翼5.2倍和14.6倍。同期一小時經(jīng)濟圈、渝東北翼、渝東南翼城鄉(xiāng)居民儲蓄余額分別是3,010.2億元、792.5億元和1,817.9億元,一小時經(jīng)濟圈分別高出渝東北翼、渝東南翼270%和65.6%。無論是消費還是積累,一小時經(jīng)濟圈均高于兩翼。
重慶市是大城市、大農(nóng)村二元結(jié)構(gòu)特征非常突出的直轄市,區(qū)域經(jīng)濟差距的存在是不可避免的,也是造成房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展不均衡的重要原因,我們要正視差距的存在,但不可讓差距拉得過大,因為房地產(chǎn)市場差距不理性地擴大會造成社會不穩(wěn)定,特別是渝東南地區(qū)是少數(shù)民族集聚區(qū),需要采取一些措施對“兩翼”房地產(chǎn)市場進行調(diào)整扶植。
(二)調(diào)整對策
1、實施“強者更強、弱者變強”的差異化發(fā)展模式。針對二元結(jié)構(gòu)非常突出的重慶,要想三個區(qū)域的房地產(chǎn)市場共同全面發(fā)展,各方面的條件還不成熟。因此,我們認(rèn)為“一小時經(jīng)濟圈”的加快發(fā)展,“渝東北翼”、“渝東南翼”發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢,后來居上,實施“強者更強,弱者變強”的差異化發(fā)展模式是重慶縮小房地產(chǎn)地區(qū)差異的較好選擇。
2、加強“兩翼”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施是吸引投資的主要因素,在上文的分析中可以看到“一圈”和“兩翼”在房地產(chǎn)投資方面存在著巨大差距,因此加強“兩翼”基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引更多房地產(chǎn)投資、縮短差距的重要手段。
3、加大財政轉(zhuǎn)移支付和扶植力度。對“渝東北翼”及“渝東南翼”,尤其是少數(shù)民族集聚區(qū)域,通過財政轉(zhuǎn)移支付等措施,促進這些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;出臺一些扶植性的區(qū)域傾斜政策促進這些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,比如在稅收上相對于“一圈”給予部分減免。
4、在“兩翼”加強政府服務(wù)性建設(shè)。相對“一圈”中政府在房地產(chǎn)開發(fā)中的服務(wù)理念,“兩翼”存在著明顯的滯后性。不僅要突出政府在房地產(chǎn)開發(fā)中的引導(dǎo)作用,更要發(fā)揮地方政府在房地產(chǎn)市場中的服務(wù)性。同時,這也是吸引投資、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要方面。“兩翼”地區(qū)應(yīng)及時更新理念,突出政府在房地產(chǎn)開發(fā)中的服務(wù)作用。
(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)
摘要：本文通過研究目前重慶房地產(chǎn)企業(yè)營銷溝通的現(xiàn)狀，深入了解到目前房地產(chǎn)企業(yè)在營銷溝通渠道中存在的問題，并針對這一問題，有針對性地提出了新型的營銷溝通渠道模型。同時，作者還分析了該模型的特點和功能。這一新型的營銷溝通渠道模型從消費者需求的角度出發(fā)，從外而內(nèi)地開展?fàn)I銷工作。站在消費者角度去展開營銷，從而實現(xiàn)企業(yè)與消費者雙贏的局面。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營銷；溝通渠道
一、房地產(chǎn)企業(yè)營銷溝通渠道現(xiàn)狀調(diào)查及結(jié)果分析
筆者以重慶市部分房地產(chǎn)企業(yè)為樣本點開展了一次關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道的調(diào)查，關(guān)于企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道的調(diào)查結(jié)果如下：
1．被調(diào)查者所在公司各個部門的作業(yè)流程
目前大部分公司采用的開發(fā)作業(yè)流程是流水線式的或者沒有具體的流程規(guī)劃。流水線式的作業(yè)流程雖然符合整個房地產(chǎn)開發(fā)的程序，但是營銷策劃沒有從一開始就貫穿進來，從而沒有發(fā)揮營銷應(yīng)有的作用。這從一個側(cè)面反映了目前重慶房地產(chǎn)企業(yè)在營銷理念上認(rèn)識不準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)還缺乏規(guī)范的運作機制。
2．被調(diào)查者所在公司各部門之間的主要溝通渠道
溝通方式當(dāng)然也會影響到溝通的效果。統(tǒng)計表明，大部分公司都有例會、例會會議紀(jì)要、電話溝通等方式。但不可忽視的是，有一定比例的公司以由合作單位代為轉(zhuǎn)達的方式進行溝通的，這種間接的溝通方式既影響溝通的效果又影響溝通的效率。
3．被調(diào)查者所在公司各部門會議由誰確定？
會議是一種很重要的溝通方式，那么由誰來決定是否開會也很重要。由老板來決定是否開會、何時開會帶有一定的主觀性和隨意性，并非所有的老板都對公司有一個客觀和全面的了解，所以這種方式不一定能夠產(chǎn)生好的效果。統(tǒng)計表明，還有較大比例的公司是經(jīng)過各部門申請后，由總經(jīng)辦審閱后組織，這種方式的缺陷在于手續(xù)過于繁瑣，一些急于馬上解決的問題可能會因此而錯過了時機。
4．被調(diào)查者所在公司例會制度的構(gòu)成
從被調(diào)查公司的例會制度構(gòu)成可以看出，絕大多數(shù)公司都有管理層例會制度，而設(shè)置相關(guān)部門例會制度的公司則相對較少，因此各相關(guān)部門缺少相互溝通的必要條件。
統(tǒng)計表明，被調(diào)查公司在例會頻率上有較大的差異，還有較大比例（20%）的公司例會不固定。這說明重慶的房地產(chǎn)企業(yè)在例會制度上還不太規(guī)范，還有待改進。
二、重慶房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道研究
筆者基于前期的調(diào)查研究的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析結(jié)果，提出如下營銷溝通渠道模型（見圖1）。
針對目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道的弊端，本模型充分重視了營銷部門在信息收集和溝通中的地位和作用，加強了營銷部門和其他各部門的雙向溝通，以及營銷部門與消費者的雙向溝通。更為重要的是，這一模型是以消費者為導(dǎo)向的，它強調(diào)的是與潛在消費者溝通的本質(zhì)意義上展開營銷活動，并且實行由外而內(nèi)的決策過程，即企業(yè)是基于消費者的需要而做出決策，而不是基于企業(yè)自身做出決策，然后讓消費來接受。該模型有如下幾個特色：
（1）相對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)溝通而言，該溝通模型確立了營銷部的中心地位，強調(diào)了營銷溝通對企業(yè)決策部門的重要性。
（2）該模型也特別強調(diào)了營銷部門與其他各部門如市場調(diào)研部、人事部、財務(wù)部等部門的溝通，將營銷部門與其他部門的溝通作為企業(yè)決策的依據(jù)。營銷部門可以通過其與人事部門的溝通，提出他們對營銷人員的要求；通過與市場調(diào)研部的溝通，了解當(dāng)前消費者最感興趣的戶型、房屋單價、總價，以及他們對小區(qū)配套及環(huán)境等方面的要求；通過與財務(wù)部的溝通，可以促使他們對營銷活動策劃的經(jīng)費提供支持；通過與工程部的聯(lián)系，促進他們加快工程進度，強化工程質(zhì)量，以便按質(zhì)按時交房；通過與成本控制部的溝通，制定出一個既能讓消費者接受又可以讓企業(yè)最大程度地贏利的房價；等等。
（3）在這一過程中，營銷部不僅起到了項目信息收集的作用，還承擔(dān)著項目信息處理和反饋工作，更在項目開發(fā)過程中起到了信息交流和協(xié)調(diào)的作用。
（4）要達到以上目的，離不開決策系統(tǒng)的支持，也即項目決策部門必須賦予營銷部門足夠的權(quán)利，同時，還需要公關(guān)部門的支持。當(dāng)然，為了防止?fàn)I銷部門權(quán)力過大，企業(yè)也可以專門設(shè)置一個營銷監(jiān)測體系，對營銷部門的活動進行監(jiān)督和考核。
三、營銷溝通渠道的功能
1．為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通建立體制保障
如前所述，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通不善的原因在于內(nèi)部組織機構(gòu)設(shè)置不合理，營銷部門處于和其他部門平行的地位，而不是處于一個統(tǒng)領(lǐng)的地位，這種組織結(jié)構(gòu)不利于營銷部門有效地和其他部門實行溝通。作者通過研究這種新型的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道研究，試圖改變目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的弊端，從組織結(jié)構(gòu)上賦予營銷部門以權(quán)力，那么營銷部門在和非營銷部門進行溝通便有了制度上的保障，可以改變營銷部門名不符實的尷尬地位。
2．促進營銷部門與非營銷部門之間的有效溝通
由于傳統(tǒng)的營銷管理系統(tǒng)使得營銷部門和非營銷部門之間有一定的獨立性，雖然營銷部門花費了較多的時間和金錢投入到消費者需求的調(diào)查和信息的采集上，并且是從一開始就介入了項目的運作（也即全過程營銷），但由于營銷部門和非營銷部門的溝通障礙，無法把營銷部門的良好構(gòu)思和營銷理念傳達給非營銷部門，從而無法真正發(fā)揮營銷的作用。
3．實現(xiàn)企業(yè)與消費者之間的雙向持久溝通
企業(yè)要發(fā)展壯大，必須要擁有一個相對穩(wěn)定的顧客群。這需要企業(yè)和消費者之間建立一種持久和雙向的聯(lián)系，不間斷與消費者的互動交流，讓消費者一直保持對企業(yè)的關(guān)注和興趣，成為企業(yè)產(chǎn)品的潛在購買者。而這一模型能夠?qū)⑾M者對產(chǎn)品的需求通過營銷部門傳達給企業(yè)內(nèi)其他部門，如設(shè)計部、工程部、財務(wù)部、銷售部等等，讓這些部門及時并且準(zhǔn)確地掌握消費者的真正需求，并把這種需求體現(xiàn)在產(chǎn)品的設(shè)計、工程質(zhì)量、資金支配以及銷售策略等方面，不斷地對產(chǎn)品進行改進，這樣生產(chǎn)出來的房地產(chǎn)產(chǎn)品才會是適銷對路的。
作者單位:重慶工商大學(xué)管理學(xué)院
［摘 要］房地產(chǎn)業(yè)對其他很多相關(guān)行業(yè)有著帶動作用而成為國家的支柱產(chǎn)業(yè),對于房地產(chǎn)價格的合理評估對于國民經(jīng)濟運行也有著十分重要的作用。本文在傳統(tǒng)的影響住宅類房地產(chǎn)價格的因素中選出對重慶住宅類房地產(chǎn)價格影響較大的因素,并通過結(jié)構(gòu)方程模型對其中的建筑因素進行了相應(yīng)的分析,為重慶市住宅類房地產(chǎn)動態(tài)評估打下基礎(chǔ)。
［關(guān)鍵詞］重慶；住宅類房地產(chǎn)；影響因素
1 引 言
房地產(chǎn)指土地、土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源,還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)或利益。住宅類房地產(chǎn)天然與所附著的土地、土地周圍的相關(guān)狀況有著聯(lián)系。不同狀況的房地產(chǎn)價格千差萬別,影響房地產(chǎn)價格的因素如何量化？國外學(xué)者使用房地產(chǎn)價格的享用模型,將影響房地產(chǎn)價格的因素代入相關(guān)線性回歸模型中進行度量；國內(nèi)對于房地產(chǎn)價格的度量主要從房地產(chǎn)價格的影響因素體系著手,運用市場比較法進行修正評估。
2 重慶市住宅類房地產(chǎn)價格影響因素體系
2.1 因素體系的構(gòu)建
張所地等人在城鎮(zhèn)土地的定級估價當(dāng)中,在將古交市土地劃分為50個勻質(zhì)用地單元后,通過可直接測算的子因子分?jǐn)?shù)數(shù)據(jù),測算出商服繁華度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、交通條件、環(huán)境條件、自然條件、資源開采影響度、人口密度這7個影響地價的因素,并在此基礎(chǔ)上進行單宗房地產(chǎn)價格的評估。戚曉曜使用模糊的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型進行房地產(chǎn)評估,在評估中,他主要考慮以下房地產(chǎn)價格影響因素：國家宏觀經(jīng)濟形勢、國家有關(guān)財稅政策、國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、世界金融宏觀形勢、所處地段、設(shè)施與設(shè)備、交通狀況、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)裝修、工程質(zhì)量、朝向、樓層。郭慶軍等人在房地產(chǎn)估價中考慮這些因素：自然條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、交通條件和行政條件。王秀麗、駱漢賓在運用市場比較法分析房地產(chǎn)價格時考慮住宅類房地產(chǎn)的主要特征因素有：地段等級、交通便捷度、服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)與質(zhì)量、建筑物設(shè)施設(shè)備、成新、裝修與朝向。
將重慶市住宅類房地產(chǎn)影響因素體系分為8個大類：建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素、政策因素、經(jīng)濟因素、預(yù)期因素。
2.2 基于結(jié)構(gòu)方程模型的數(shù)據(jù)處理
根據(jù)結(jié)構(gòu)方程模型的分析,再結(jié)合實際調(diào)查數(shù)據(jù)便可以得到重慶市住宅房地產(chǎn)建筑因素的指標(biāo)狀況。
房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題一直是困擾國土房管部門的一大難題，一方面是合法購房老百姓日益強烈的辦證合理需求，另一方面是根源于開發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)的不規(guī)范帶來的無法辦證情況。究其原因，既有開發(fā)主體行為的不規(guī)范，又有行政監(jiān)管不到位和管理制度設(shè)計缺陷，也有部分購房群眾維權(quán)意識不足的問題。我市于2002-2003年集中開展了解決房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題的工作，其后采取“一事一報、一事一議”方式協(xié)調(diào)解決權(quán)證遺留問題。目前，累計解決了近700萬平方米土地和1500萬平方米住房的房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題，化解了多年積累的突出矛盾， 得到了社會廣泛好評。
一、政府主導(dǎo)，部門負(fù)責(zé)，合力推進房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題的處理
重慶市委、市政府對解決“兩證”遺留問題高度重視，2002年10月16日，時任重慶市委常委、常務(wù)副市長黃奇帆主持召開專題會議，研究部署解決“兩證”（“房屋所有權(quán)證”、“國有土地使用證”）遺留問題，并隨即成立了解決“兩證”遺留問題申辦工作臨時辦公室。事后，重慶市國土房管局牽頭在對全市無法辦理房地產(chǎn)權(quán)證的項目進行全面清理和分類的基礎(chǔ)上，加大政策研究力度，確立了處理“兩證”遺留問題的原則、方式和措施。涉及主城區(qū)的，由所屬各區(qū)分局和土地房屋權(quán)屬登記中心具體辦理；遠(yuǎn)郊區(qū)縣的，由所屬各區(qū)縣國土房管部門具體辦理。
（一）處理原則
1.尊重事實，特事特辦原則。已竣工出售但存在產(chǎn)權(quán)遺留問題的房屋，其客體違法性是肯定的。但其作為客觀存在的事物，應(yīng)在建筑合法、結(jié)構(gòu)安全的前提下，采取補救措施，盡量使其合法化。在解決房地產(chǎn)遺留問題時，國土房管、建設(shè)、規(guī)劃、消防等部門要采取“特事特辦，聯(lián)合會審”的原則處理，在各司其職的同時，加強協(xié)調(diào)和配合。
2.規(guī)費征繳與辦證分離原則。對拖欠土地出讓金和各種規(guī)費的開發(fā)建設(shè)單位，由各部門督促其限期繳清，逾期不繳的，按照規(guī)定處理。同時，實行規(guī)費征繳與辦證分離的原則，對目前確無能力繳納的，可采取掛賬方式，并制訂繳款計劃，在保留追繳權(quán)的同時，各部門立即完善相應(yīng)手續(xù)，國土房管部門為購房人辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
（二）處理方式
1.政府發(fā)文，社會公告，集中申請的啟動模式。市政府以渝府發(fā)[2002〕82號文正式全面啟動清理房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題工作，并在《重慶日報》、《重慶晨報》上《關(guān)于加快申報主城區(qū)〈房屋所有權(quán)證〉〈國有土地使用證〉工作的通告》。
2.明確分工、劃清職責(zé)、部門聯(lián)動的辦理模式。對屬于申辦范圍內(nèi)規(guī)劃手續(xù)不齊備的房屋，由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)就其是否占規(guī)劃道路、公共綠地、重要市政設(shè)施用地，是否嚴(yán)重影響城市規(guī)劃等情況提出審查意見；對屬于申辦范圍內(nèi)建設(shè)手續(xù)不齊備的房屋，由建設(shè)部門及所屬部門組織質(zhì)量檢驗，對不影響住用安全的房屋及時補辦質(zhì)檢驗證和備案手續(xù)；國土房管部門對屬申辦范圍內(nèi)的土地房屋，及時審批確權(quán)發(fā)證。
（三） 處理措施
1.對房屋已竣工群眾已入住但未通過規(guī)劃、建設(shè)、消防等部門綜合驗收致使房屋未辦理初始登記的，采取規(guī)劃、建設(shè)、消防、國土房管部門聯(lián)合會審，國土房管部門依據(jù)聯(lián)合審批表上的審查意見頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。
2.對無開發(fā)建設(shè)單位申辦房屋初始登記的無主項目，依法代為申請。若前期資料齊全，則采取由房屋買受人書面委托物業(yè)公司，或業(yè)主委員會、或推薦業(yè)主代表，或委托中介公司，集中該項目房屋買賣合同，繳款憑證、房屋買受人身份證明、委托書等資料，填寫登記申請書，向房屋所在地登記機構(gòu)申請辦理房地產(chǎn)權(quán)證；若前期資料不齊，則由房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門牽頭，組織規(guī)劃、建設(shè)、國土房管等相關(guān)部門，直接對竣工項目進行質(zhì)檢會審，對不影響住用安全的，經(jīng)聯(lián)合審批后辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
3.對開發(fā)建設(shè)單位與施工單位或聯(lián)建單位存在糾紛，糾紛一方不提供相關(guān)資料影響驗收及辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，由建設(shè)部門直接組織相關(guān)部門進行質(zhì)檢會審，規(guī)劃部門負(fù)責(zé)提供相關(guān)資料，國土房管部門憑會審的質(zhì)檢備案材料和相關(guān)手續(xù)對已售房屋部分辦理房地產(chǎn)權(quán)證；對未售部分由建設(shè)部門提請有權(quán)機關(guān)暫停其銷售、抵押登記，待糾紛雙方達成一致協(xié)議后，恢復(fù)辦理相關(guān)手續(xù)。
4.對未辦理合同備案登記導(dǎo)致的一房多賣，已售房屋被抵押或查封凍結(jié)的，房屋買受人應(yīng)依法向人民法院申請，按法院生效的司法文書，由權(quán)利人申請辦理房地產(chǎn)權(quán)證；對房屋已被抵押，但未被查封凍結(jié)的，房屋買受人可與建設(shè)單位、抵押權(quán)人協(xié)商，采取用其他資產(chǎn)置換抵押方式，或由抵押權(quán)人書面同意解除抵押后，由實際購房人申請辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
5.對國有大中型企業(yè)、行政事業(yè)單位或已批準(zhǔn)列入破產(chǎn)計劃企業(yè)的房屋歷史遺留問題，如1989年7月13日前確因生產(chǎn)、居住需要修建的生產(chǎn)、辦公、業(yè)務(wù)用房、職工宿舍等永久性建筑，雖未辦理用地、規(guī)劃、質(zhì)檢等建房手續(xù)，但不影響市容、交通、消防，也不影響鄰里通風(fēng)、采光、進出道路的，由房屋安全鑒定部門出具住用安全證明的方式辦理，國土房管部門據(jù)此頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。
6.對開發(fā)建設(shè)單位拖欠土地出讓金和規(guī)費的處理，采取規(guī)費征繳和辦證分離的原則，對一次性繳清欠交的土地出讓金和各種規(guī)費確有困難的，開發(fā)建設(shè)單位向各征收部門申請，制定繳款計劃，經(jīng)審批同意后，準(zhǔn)予掛賬，完善相關(guān)手續(xù)后先行辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
二、主要做法
一是統(tǒng)一思想，上下聯(lián)動，狠抓落實。從市到區(qū)各級政府、職能部門思想認(rèn)識的高度統(tǒng)一是解決房地產(chǎn)遺留問題的根本。在各級部門認(rèn)識統(tǒng)一下，市區(qū)上下聯(lián)動，形成高效工作機制，采取強有力的工作手段，切實推動了清理工作。
二是部門配合，各方協(xié)調(diào)，協(xié)同辦理。房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題的處理涉及開發(fā)建設(shè)前期各部門，通過與規(guī)劃、建設(shè)部門共同制定《關(guān)于解決辦理國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證遺留問題的通知》等文件，明確了各部門職責(zé)和會審程序，以及部門間協(xié)同工作等。同時，針對一房多賣、房地產(chǎn)標(biāo)的上涉及多個權(quán)利人的案件，先后主動與金融部門協(xié)調(diào)83次、三級法院協(xié)調(diào)25次，得到了金融部門和人民法院的大力支持。市高院出臺了渝高法[2002]218號、渝高法[2003]48號文件，有力指導(dǎo)各基層法院審理工作，對涉及房地產(chǎn)權(quán)證遺留案件實行快立案、快審理、快執(zhí)行，優(yōu)先實現(xiàn)房屋買受人物權(quán)。
三是情況清晰，政策到位，分類辦理。房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題由來已久，在全面啟動清理整頓工作前，通過摸清底數(shù)、明確情況、清晰思路，有針對性地分類制定政策，以不違反法律法規(guī)為原則，以保障群眾合法權(quán)益為最終目的，從實際出發(fā)，靈活制定政策，合情合理合法處理房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題。
四是制度健全，責(zé)任落實，措施有力。解決房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題工作由我局牽頭辦理，組織市級各部門和各區(qū)政府、部門，以及法院、金融機構(gòu)認(rèn)真貫徹落實市委、市政府指示精神聯(lián)合辦理。在處理過程中，市區(qū)都做到有分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，有工作人員經(jīng)辦，有場地辦公，有責(zé)任機制，有進度管理，有疑難雜癥分析制度，有階段工作總結(jié)匯報，強有力地推進工作，取得良好成效。
三、登記效力
房地產(chǎn)遺留問題的集中清理，快捷有效化解了大量積壓的社會矛盾，維護了成千上萬戶老百姓的合法利益，但是由于在辦理中不可避免地存在執(zhí)行程序和收取要件的非常規(guī)性，社會輿論對此種辦理方式是否會引發(fā)訴訟，是否會得到法律支持存有疑慮。
為此，我局積極主動與三級人民法院協(xié)調(diào)座談反映，經(jīng)雙方達成共識，2007年6月，我局出臺的《關(guān)于房地產(chǎn)登記若干問題的處理意見》（渝國土房管發(fā)[2007]404號）中對此種特殊方式辦理的登記效力問題予以確認(rèn)；2007年9月，市高院出臺《在審判工作中適用〈重慶市國土房管局關(guān)于房地產(chǎn)登記若干問題的處理意見〉所涉及相關(guān)問題處置意見的通知》（渝高法[2007]214號），明確指出此種方式是采取的特殊措施，對以此提出的行政訴訟案件，可根據(jù)案件情況裁定駁回起訴或判決駁回其訴訟請求。
四、下步工作思路
我市于2002-2003年集中開展解決“兩證”遺留問題的階段性工作結(jié)束后，按照市政府的工作安排，此后有關(guān)“兩證”的處理問題，由國土房管部門牽頭，會同規(guī)劃、建設(shè)、消防等部門參照渝府發(fā)[2002]82號文件精神，采取“一事一報、一事一議”的方式協(xié)調(diào)處理。近十年來，通過各方各部門共同努力，我市解決房地產(chǎn)權(quán)證遺留問題工作取得一定成績，維護了老百姓的合法權(quán)益，獲得來自社會認(rèn)可。但自2007年起又不斷有購房人（被拆遷安置人）及企事業(yè)單位通過信訪、市長信箱、網(wǎng)絡(luò)媒體等方式反映辦不了房地產(chǎn)權(quán)證。尤其是《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)頒布以來，社會各界對物權(quán)的保護意識增強，反映尤為強烈。為此，我們擬定下步工作思路。
一是建立健全“黑名單”管制制度。對違反相關(guān)規(guī)定、不履行合同約定或承諾的開發(fā)企業(yè)建立“黑名單”管制制度，用強制手段強化懲處效果。國土房管、建設(shè)、規(guī)劃、公安、工商、稅務(wù)等部門相互配合，對違反相關(guān)規(guī)定、不履行合同約定或承諾的開發(fā)企業(yè)建立黑名單，并在主流媒體上予以公示；同時，各部門按各自職責(zé)禁止其再進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。
二是啟動問責(zé)制度。對轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)重大違規(guī)建設(shè)行為，或因職能部門督促不力導(dǎo)致的建設(shè)項目完工6個月后仍未提交驗收備案、造成社會不穩(wěn)定因素等重大后果的，應(yīng)對當(dāng)?shù)貐^(qū)縣政府（管委會）和相關(guān)職能部門啟動行政問責(zé)。
三是建立新建房屋權(quán)屬登記追蹤催辦曝光機制。國土房管部門對新建商品房開發(fā)項目加強跟蹤監(jiān)管，對竣工交房具備初始登記條件或已辦理初始登記的項目，通過催告程序督促開發(fā)企業(yè)及時履行申請辦證義務(wù)。對催告后無正當(dāng)理由仍不履行的，由登記機構(gòu)在公開媒體上予以披露。
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟中重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中占有重要的地位，已成為國民經(jīng)濟的“晴雨表”，對GDP的貢獻巨大。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，不僅能夠有力地拉動經(jīng)濟增長，同時具有促進房地產(chǎn)資源的合理配置、增加財政收入、解決就業(yè)、維護社會穩(wěn)定等重要作用。相反，房地產(chǎn)市場失靈、過度泡沫的聚集將嚴(yán)重影響經(jīng)濟增長，危害到社會的民生問題。同時由于房地產(chǎn)市場的外部公共性、壟斷性、信息不對稱等原因?qū)е隆笆袌鍪ъ`”，這就使得房地產(chǎn)的市場機制大打折扣。因此，在一定程度上需要利用宏觀調(diào)控手段來對房地產(chǎn)市場進行糾正，引導(dǎo)其健康、合理、快速的發(fā)展。
一、我國宏觀調(diào)控背景概述
從2003年下半年開始，針對房地產(chǎn)市場存在的一些問題，如房價漲幅過快過大、樓市泡沫日趨膨脹，國家就連續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。 2006年更是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策出臺頻繁的一年，有國六條、國六條細(xì)則、征收二手房交易所得稅、限制外資進入、銀行信貸緊縮等政策。但這些政策的執(zhí)行力度不強，房價也沒能有效地抑制。
直到2007年，面對持續(xù)的房地產(chǎn)價格上漲，政府又頻繁的出臺調(diào)控政策，尤其是“9·27”新政的出臺，使得遏止房地產(chǎn)價格快速上漲的韁繩愈收愈緊。2007年底至2008年初，在前期緊縮性房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐漸產(chǎn)生作用的影響下，房地產(chǎn)市場終于開始冷卻。不料，國際金融危機爆發(fā)，對中國經(jīng)濟的負(fù)面影響也愈發(fā)廣泛和深入。與此同時，百年不遇的“5.12”汶川大地震又令全國樓市雪上加霜，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速進入了深度低迷期，絕大多數(shù)房企面臨嚴(yán)峻的形勢，尤其是資金鏈極度緊張的困境。為了抵御金融危機對國內(nèi)經(jīng)濟的巨大沖擊，國家又采取4萬億財政投資、降低利率等宏觀調(diào)控措施來帶動經(jīng)濟的正常發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱，此時也受到扶持。
金融危機后，在政府對經(jīng)濟發(fā)展的的支持下，房地產(chǎn)也異?；钴S，由之而帶來的問題也更加突出。
2009年以來，政府又陸續(xù)出臺了一系列的調(diào)控措施。2009年，國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。2010年，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套以及上住房貸款；對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產(chǎn)稅在重慶和上海進行試點，標(biāo)志著房產(chǎn)稅的正式出臺。近期，各住宅價格漲幅較大的城市紛紛出臺限購令和限貸政策，國家宏觀調(diào)控的力度還在步步加大。相對以往對房地產(chǎn)市場不痛不癢的調(diào)控而言，此次調(diào)控被稱為是史上最嚴(yán)厲的一次調(diào)控。尤其是限購令以及銀行信貸的收緊對開發(fā)商而言更是致命的一擊。在政府持續(xù)不斷對房地產(chǎn)市場的調(diào)控下，大多數(shù)城市的房價都或多或少的出現(xiàn)了下降，房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。
二、重慶市各主城區(qū)11年上半年銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計
在調(diào)控持續(xù)加緊的情況下，開發(fā)商的資金鏈越發(fā)的收緊，消費者的觀望情緒也異常高漲。在政策如此嚴(yán)峻的情況下，開發(fā)商都將采取什么策略來度過房地產(chǎn)市場周期的低迷期呢？下面就重慶市主城區(qū)的情況做個簡單的介紹分析。
首先來看看主城各區(qū)在2011年上半年的銷售數(shù)據(jù)，同時和2010年上半年作個比較。
通過上表可以看出，2011年上半年相對2010年而言，主城區(qū)的成交面積明顯下降了，但成交均價去上升了。這在一定程度上與宏觀調(diào)控的周期想吻合，出現(xiàn)了第一階段量縮價升的現(xiàn)象，也相應(yīng)的反映了政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。面對此次嚴(yán)厲的政策調(diào)控，重慶主城區(qū)的開發(fā)商都采取了哪些營銷策略來平穩(wěn)的使自己度過這個房地產(chǎn)市場寒冬呢？
三、重慶主城區(qū)在宏觀調(diào)控政策下主要采取的營銷策略
下面對重慶主城區(qū)主要采取的營銷策略歸納如下：
1、打折促銷
在2011年歲末之時，重慶樓市的促銷大戰(zhàn)再次被推向高潮。金科地產(chǎn)打出了“來噻！2012”的廣告語，一次性推出旗下包括金科世界城、金科華巖萬人廣場螞蟻SOHO、金科廊橋水鄉(xiāng)、金科公園王府、金科太陽海岸、金科10年城6大樓盤，工2012套房源全部納入“清倉”，加入到年底促銷戰(zhàn)的行列，之前重慶保利地產(chǎn)也推出賀歲特惠房源，最高優(yōu)惠達56萬。
2、老帶新政策
該策略即開發(fā)商向已購買或已訂房源的客戶承諾如果成功介紹一個新客戶將給予老客戶相應(yīng)的費用補助。多介紹成交，費用將累計補助。如茶園新區(qū)銀翔翡翠谷項目的老帶新政策就是老客戶若成功介紹一位新客戶，老客戶將獲贈一年所購房屋的物業(yè)管理費，多介紹成交，多免物管費。
3、品牌推廣策略
政府對房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控的情況下，“現(xiàn)金才是王道”的道理，使得大多數(shù)開發(fā)商都開始陸續(xù)的打出降價優(yōu)惠的旗幟。這種現(xiàn)象，使得消費者的觀望情緒甚濃。因此為了讓項目在眾多樓盤中脫穎而出，開發(fā)商更多的應(yīng)該注重將項目與自身品牌聯(lián)系起來，讓品牌深入人心。畢竟買房就是買感覺，感覺醞釀出來了，房子自然就賣出去了。
4、特價房策略
如協(xié)信阿卡迪亞君臨天悅項目在2011年11月末推18套特價房，面積大小54-65平米，總價36-59萬，即可入住兩室現(xiàn)房。
5、團購優(yōu)惠
如渝北區(qū)魯能星城項目為慶祝兩江新區(qū)成立一周年，特以特惠價格回報全城，12街區(qū)限量清盤特價房源，套內(nèi)最高價僅7915元/平米?。潜P均價9500元/平米當(dāng)時）套內(nèi)面積為98-106平米，物業(yè)費為1.60元/平米.月，5街區(qū)園上98-106平米，團購優(yōu)惠可達8萬元。
6、辦理VIP卡
如雅居樂國際花園雅郡將于12月11日加推20樓高層房源，戶型區(qū)間83-113平米，目前正在辦理VIP卡，繳1萬開盤可享10萬優(yōu)惠再92折優(yōu)惠。
四、重慶房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略的發(fā)展趨勢
此次調(diào)控在一定程度上規(guī)范了房地產(chǎn)市場行為，使整個行業(yè)更透明化，減少了盲目追求暴利的投資行為，使得今后的房地產(chǎn)市場將更多的轉(zhuǎn)向理性消費。因此在未來的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商應(yīng)該更多的實施有效的營銷策略，將消費者的購買欲望轉(zhuǎn)化為有效的購買行為?；诖?，對重慶房地產(chǎn)企業(yè)在以后的營銷策略中，應(yīng)注重一下幾個方面。
1、品牌戰(zhàn)略
開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念，不能總是以產(chǎn)品為主的自我觀念，而是以保證購房者滿意及廣大業(yè)主的長期利益為產(chǎn)品的訴求點，同時以客戶需求和感受為導(dǎo)向的營銷觀念，真正把品牌戰(zhàn)略落實到營銷中去。將產(chǎn)品與品牌貫穿起來，使產(chǎn)品更深入人心。
2、注重項目前期策劃
其中對市場調(diào)研的深度以及客戶群體的分析及產(chǎn)品的定位直接影響產(chǎn)品的銷售情況。同時要注重策劃的科學(xué)性，使之形成整體性和系統(tǒng)性，同時需要對廣告效果進行跟蹤及監(jiān)控，還有就是形成營銷策劃效果的后評估機制。“千里之行，始于足下”，只有打下堅實的基礎(chǔ)，才可能成就成功。而房地產(chǎn)前期策劃就相當(dāng)于堅實的基礎(chǔ)，只有把它做好了，才能更好的促進產(chǎn)品的銷售。
摘要：重慶房地產(chǎn)業(yè)為改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，推動地方經(jīng)濟的快速發(fā)展做出了積極的貢獻，已成為重慶經(jīng)濟的重要組成部分和支柱產(chǎn)業(yè)之一。受2011年國家調(diào)控政策的影響，重慶的房地產(chǎn)市場受到了巨大的影響，本文闡述了重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，對重慶房地產(chǎn)的商品房和二手房市場的發(fā)展趨勢進行了分析，并提出了在國家宏觀調(diào)控政策下開發(fā)商和市政府的應(yīng)對措施。
關(guān)鍵詞：重慶 房地產(chǎn) 發(fā)展現(xiàn)狀 前景分析
前言
重慶房地產(chǎn)業(yè)為改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，推動地方經(jīng)濟的快速發(fā)展做出了積極的貢獻，已成為經(jīng)濟的重要組成部分和支柱產(chǎn)業(yè)之一。1997年重慶成為直轄市，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，2012年第一季度主城區(qū)成交面積382萬平方米，同比增加19萬平方米。成交量的明顯回升主要來自于剛性需求的集中爆發(fā)。高端物業(yè)成交縮水、土地價格明顯回落、經(jīng)濟基本面并不支撐樓市的快速回暖，資金面也尚未有根本改善，重慶樓市回暖缺乏長期的延續(xù)性和穩(wěn)定性。
一、重慶房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
中國房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段,即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。2011年以來,當(dāng)針對房地產(chǎn)市場的緊縮調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀政策緊縮環(huán)境相疊加,當(dāng)加息、信貸控制與影子銀行體系監(jiān)管相疊加,當(dāng)針對開發(fā)商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加、當(dāng)市場化間接調(diào)控手段與行政化限購令直接干預(yù)措施相疊加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在面臨中國房地產(chǎn)市場起步以來最為嚴(yán)厲的市場和政策環(huán)境，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段,即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。
自2010年國務(wù)院下發(fā)的“新國八條”開始，房產(chǎn)稅，差別信貸利率，地方房價調(diào)控目標(biāo)等一系列的政策調(diào)控在第一季度相繼出臺重慶市開發(fā)市場在持續(xù)以政策為主的宏觀調(diào)控基調(diào)的環(huán)境中運行，總體呈現(xiàn)出建設(shè)投資于市場銷售雙雙回落的態(tài)勢。
第一季度成交量的回升主要基于以下理由。宏觀調(diào)控在“兩會”之后顯現(xiàn)出明確的延續(xù)性與穩(wěn)定性，雖然這對房地產(chǎn)企業(yè)是一個利空消息，但是購房者在經(jīng)歷了長期的宏觀調(diào)控之后發(fā)現(xiàn)只是成交量下降而價格相對穩(wěn)定或小幅下降，這樣，相對明朗的政策環(huán)境使得潛在目標(biāo)購房者的觀望情緒減弱，因此促進成交量一定上漲；另一方面，雖然整體調(diào)控依然嚴(yán)厲，但是局部有所微調(diào)，例如首套房貸款利率的回歸甚至下調(diào)，使得剛性需求購房者在經(jīng)過長期的觀望后開始涌入市場。
成交均價從2011年開始，出現(xiàn)因成交結(jié)構(gòu)變化而導(dǎo)致價格的紊亂波動，沒有明顯規(guī)律，這種走勢與2008年類似，但有本質(zhì)上的區(qū)別。2009年房地產(chǎn)從第二季度開始成交增量，然后進入一個上升期，這與當(dāng)時的“四萬億”經(jīng)濟計劃與寬松的貨幣與信貸政策密切聯(lián)系，而現(xiàn)在的宏觀政策對房地產(chǎn)所起的作用恰恰相反。在目前的情況下，政策是影響房地產(chǎn)市場最重要的一個因素，雖然都是長時期地壓制需求集中爆發(fā)，但這次爆發(fā)的持久性會大打折扣。
1、開發(fā)投資增速方面
2012年1至5月重慶房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資238.68億元，比去年同期增長26.6%。其中住宅完成投資152.45億元，增長40.6%；辦公樓完成投資4.52億元，增長11%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資21.15億元，增長3.2%。
2、新開工面積較快增長，經(jīng)濟適用房保持快速增長趨勢
2012年1至5月全市商品房新開工面積1333.87萬平方米，同比增長28.1%。其中，住宅新開工面積1101.4萬平方米，增長28.8%，辦公樓新開工面積30.49萬平方米，增長43.7%；商業(yè)營業(yè)房開工面積117.15萬平方米，增長17.2%。前5個月，全市經(jīng)濟適用房施工面積522.76萬平方米，其中新開工建設(shè)經(jīng)濟適用房面積87.81萬平方米，增長98.7%，已成為推動全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要因素之一。
3、商品房銷售市場有止跌回升的趨勢
2012年5月重慶樓市供應(yīng)量開始下降，本月主城區(qū)新開盤項目（含組團）60個，推出房源8844套，總供應(yīng)體量約為84萬㎡。供應(yīng)量比4月減少約20萬㎡，供應(yīng)套數(shù)減少2783套;同比去年5月，新增供應(yīng)量下降8.7%。本月低密度物業(yè)的供應(yīng)比例略增，占總供應(yīng)的三成多。從需求上看，5月成交量和成交價格與4月比沒有太大變化，但與去年同期相比屬量漲價跌。5月商品房成交約19499套，成交面積約177.01萬平方米，成交套數(shù)比4月增加600套左右，成交面積則下降1.23%。與去年5月相比，商品房成交量卻有超過50%的增幅。商品房成交金額達到120.95億元，成交均價為6833元/平方米，比4月上漲了160元/平方米。盡管本月商品房成交均價已是2012年最高，但與去年5月相比，價格卻有7.3%的降幅。
4、購房者信心指數(shù)開始上升
每一個季度世聯(lián)地產(chǎn)都會聯(lián)合多家媒體一次購房者信心指數(shù)研究報告。2012年第二季度中國購房者信心總體指數(shù)為106.6點，在經(jīng)歷了連續(xù)三個季度的下滑后首度止跌回升，創(chuàng)下自2010年二季度以來的新高。在信心指數(shù)的四個分項指數(shù)中，購房者對于現(xiàn)狀的滿意度在消費環(huán)境、購買力和供應(yīng)水平三個指標(biāo)上，均有不同幅度的上升。其中消費環(huán)境指數(shù)上升6.3個點，達到104.7點；購買力指數(shù)上升3.3個點，為104.2點；供應(yīng)水平指數(shù)上升4.4個點，為103.2點；在預(yù)期信心方面，四個分項指數(shù)全線上漲，其中供應(yīng)指數(shù)上漲最多，為108.8點，環(huán)比增長7.0個點。
二、未來重慶房地產(chǎn)的前景分析
1、國家房地產(chǎn)政策方面
從今年國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟情況看，國家不會出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。各地方政府會根據(jù)本地的經(jīng)濟發(fā)展情況，放松對于房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，以確保本地經(jīng)濟不會出現(xiàn)大幅度的滑坡。
2、重慶的房地產(chǎn)市場的自身情況
近年重慶房地產(chǎn)取得了較快的發(fā)展，這主要得益于重慶市政府有一套清晰科學(xué)的城市建設(shè)整體發(fā)展思路。這套思路起點高、可操作性強，如重慶八小時工程、主城半小時工程等都取得了顯著成果。去年外環(huán)高速公路納入年票收費，把城市各個部分拉得更近。同時，房地產(chǎn)土地市場實施招標(biāo)、拍賣、掛牌，避免了暗箱操作，給房地產(chǎn)商提供了公平競爭的機會。另一方面，政府為抑制房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的產(chǎn)生，推出了諸多市場監(jiān)管措施，使市場不穩(wěn)定因素減少到最低限度。正是由于政府宏觀政策的正確，才出現(xiàn)了政府、開發(fā)商、消費者“多贏”的局面。政府土地收益提高了，有更多的財力提升基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)水準(zhǔn)；開發(fā)商得到了便利的交通環(huán)境，促進了樓盤的銷售；而消費者能以較實惠的房價買到滿意的住房。
3、經(jīng)濟大環(huán)境方面
經(jīng)濟增長速度放緩，今年第一季度經(jīng)濟比去年第四季度下降，企業(yè)虧損面加大，經(jīng)營困難，保就業(yè)和穩(wěn)定局勢將會成為經(jīng)濟工作的重點。房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，因此，保經(jīng)濟和保就業(yè)都包括了保房地產(chǎn)。金融機構(gòu)放松銀根和增加流動性將是不可避免的，這些金融調(diào)整政策給開發(fā)商和購房者都帶來實際的利好。金融機構(gòu)的政策調(diào)整一方面改善了開發(fā)商的資金狀況，另一方面也給購房者提供了數(shù)量更多的按揭貸款，從而達到刺激房市的目的。
4、房地產(chǎn)商方面
過去的兩年，房地產(chǎn)商減少了購地，放慢了開發(fā)建設(shè)的速度，使得房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)大量的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉和房價大幅下降拋售的情況。隨著國家調(diào)控政策的松動，房地產(chǎn)商最困難的時期已經(jīng)過去，因此，房地產(chǎn)市場上不會出現(xiàn)大幅度的降價潮。
5、保障性住房建設(shè)方面
由于保障性住房在資金投入、建設(shè)速度、投入使用數(shù)量以及管理分配等方面存在的諸多問題，使得人們對于保障房的預(yù)期期望值下降，特別是公租房遭到了人們的普遍冷遇。
6、購房者心理方面
2010年以來，出于對房地產(chǎn)市場普遍的房價下降的心理預(yù)期，積聚了大量的剛性需求購房者。經(jīng)過一段時期的觀察，相當(dāng)多的剛性需求購房者會選擇入市，從而帶動房地產(chǎn)市場進一步走出低谷。
三、結(jié)論
伴隨著重慶經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將會面對著更大的挑戰(zhàn)和發(fā)展機遇。面對這一局面，只有經(jīng)過國家政策的積極引導(dǎo)和支持，僅僅依靠在重慶經(jīng)濟的推動以及開發(fā)商的共同努力，重慶房地產(chǎn)業(yè)才會向積極健康的方向發(fā)展。
[摘 要]近年來，關(guān)于重慶房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫的呼聲愈來愈高。究竟重慶房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，成為當(dāng)下研究的重點。本文基于重慶市2005年～2010年房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)，測度重慶房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，并就分析結(jié)果提出相應(yīng)對策建議。
[關(guān)鍵詞]重慶 房地產(chǎn)業(yè) 泡沫度
一、引言
1998年之后，中國房地產(chǎn)市場非常繁榮，房價一路攀升。2003左右，國內(nèi)“房地產(chǎn)泡沫”的呼聲日高，“中國房地產(chǎn)泡沫是否存在”之爭成為一時焦點。多數(shù)人認(rèn)為，中國存在房地產(chǎn)泡沫，政府應(yīng)采取調(diào)控措施，避免走上日本經(jīng)濟衰退的老路。
2011年7月，在國家嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，全國房價終于停止了快速增長，公眾對房價上漲的預(yù)期終于結(jié)束了。但這一輪調(diào)控會不會引起房地產(chǎn)泡沫的破裂？重慶市這樣相對低價位的市場是否存在泡沫？這些問題值得進一步研究。
國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)市場泡沫的研究非常多，大多集中于泡沫成因與測度研究，研究方法集中于定性說明和定量測度。但分析重慶市房地產(chǎn)泡沫度的文獻相對較少。蒲勇健等（2006）、閆妍（2006）等在分析全國房地產(chǎn)市場泡沫時，將重慶市作為研究對象之一，均研究2005年以前的房地產(chǎn)市場情況。近幾年房價快速攀升后，重慶房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，泡沫是否嚴(yán)重等均未有學(xué)者進行研究。因此，本文選擇重慶市2005年～2010年的數(shù)據(jù)作為分析模板，測度重慶房地產(chǎn)市場泡沫度，并就測度結(jié)果提出對策建議，具有一定的理論和現(xiàn)實意義。
二、研究方法
目前，房地產(chǎn)市場泡沫測度主要集中統(tǒng)計檢驗法、指標(biāo)指示法、理論價格法。
基于數(shù)據(jù)可得性的限制條件，國內(nèi)研究大多選取指標(biāo)指示法進行房地產(chǎn)市場泡沫度的計算和分析。指標(biāo)指示法分為：“單一指標(biāo)法”、“綜合指標(biāo)法”。
單一指標(biāo)法是“指運用房地產(chǎn)泡沫測度的單個指標(biāo)的實際值與測定的標(biāo)準(zhǔn)值之間的對比來判斷房地產(chǎn)是否存在或者泡沫大小程度的一種測度方法”。
綜合指數(shù)法是一種常用的指數(shù)合成方法，第一步是確定各單項評價指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值；第二步是對各項指標(biāo)進行無量綱化處理，消除單位量上的不同，即用各項指標(biāo)的實際值與其標(biāo)準(zhǔn)值相比得到同度量指標(biāo)；第三步賦予權(quán)重值；第四步進行加權(quán)求和，計算出綜合指數(shù)值。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)100%時，表明房地產(chǎn)市場中開始出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，系數(shù)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度越嚴(yán)重。
在上式中，B表示應(yīng)用指數(shù)合成方法計算得出的綜合指數(shù)值，F(xiàn)i表示某單項指數(shù)的實際值，Ci表示某單項指數(shù)的臨界值，ωi表示各單項指數(shù)權(quán)重，n表示指數(shù)合成中所涉及的指數(shù)個數(shù)。
本文基于重慶市的現(xiàn)狀，參照李維哲，曲波的指標(biāo)分類，選取消費狀況類指標(biāo)房價增長率與GDP增長率的比值和房價收入比，以及金融類指標(biāo)房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率比值三個指標(biāo)來分別測度重慶市房地產(chǎn)市場泡沫，并運用綜合指數(shù)法測度綜合泡沫度。
三、實證分析
1.單項指標(biāo)分析
(1)房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率
房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率能反映房地產(chǎn)泡沫的擴張程度，是測量虛擬經(jīng)濟相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)指標(biāo)，用來監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫化趨勢，指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。大部分學(xué)者認(rèn)為當(dāng)房價上漲幅度是GDP增幅的2倍以上時，房價很不正常，孕育著泡沫。
由表2分析結(jié)果可知，2005年到2010年重慶市房價增長率與GDP增長率的比值都小于臨界值2，即重慶市房價正常，未孕育泡沫。
(2)房價收入比
房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。根據(jù)美國和部分西方發(fā)達國家的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，房價收入比在3~6倍之間比較合理?？紤]到我國居民收入中隱性收入比較高的情況，本文認(rèn)為我國的房價收入比的臨界點定為6.0比較合適。
由表2分析結(jié)果可知，重慶市的房價收入比整體表現(xiàn)為上升趨勢，2005年~2009年的數(shù)據(jù)顯示，重慶市的房價收入比小于國際臨界值6，即房價在居民收入能承受的范圍內(nèi)，不存在泡沫。2010年房價收入比第一次超過了臨界值6，在重慶市房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，而人均收入水平?jīng)]有大幅提升的情況下，房地產(chǎn)市場孕育著泡沫。
(3)房地產(chǎn)企業(yè)貸款增長率/金融機構(gòu)貸款總額增長率
房地產(chǎn)貸款增長率如果明顯高于金融機構(gòu)貸款總額增長率，則說明銀行信貸資金高度集中于房地產(chǎn)行業(yè)，在缺乏必要的風(fēng)險控制的基礎(chǔ)上，開發(fā)商的投機活動便有了可乘之機。同時，個人住房信貸的大幅增加，也會放大購買者的投機需求。其比率愈接近于1，則泡沫程度愈低；愈偏離1，則說明泡沫程度愈大。
表3 重慶市2005年～2010年房地產(chǎn)企業(yè)貸款增長率與金融機構(gòu)貸款總額增長率的比值
數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒
通過表3分析可知，除2008年為-0.123外，其他年份該比率均大于1。2008年數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常，與當(dāng)時金融危機有一定關(guān)系。整體經(jīng)濟下滑蕭條，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展勢頭減弱，表現(xiàn)為貸款量有所下降。其他年份均大于1，尤其是2007年和2010年該比率已明顯超過2，大大高于1，存在嚴(yán)重泡沫。2007年重慶市被批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實驗區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景看好，開發(fā)企業(yè)獲取貸款容易度提高。且2007年重慶市房價已呈現(xiàn)為快速增長勢頭，居民選擇在房價進一步上漲前買房，也從一定比例上增加了房企的貸款。2010年重慶市兩江新區(qū)掛牌成立，良好的市場氛圍為房企發(fā)展提供了外部支持，房企貸款額高漲。銀行貸款過度集中于房地產(chǎn)市場，為從事投機活動提供方便，從而導(dǎo)致重慶市房地產(chǎn)市場存在泡沫。
2.綜合指數(shù)分析
通過計算上文三種指數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)值，并根據(jù)指數(shù)合成法的公式（*）計算，得到綜合泡沫度指數(shù)。本文將各個指數(shù)的權(quán)重賦為三分之一,得出重慶市房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)如右表4所示。
由表4分析可知，重慶市2006年、2007年、2010年房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)大于1，存在一定的泡沫。2008年、2009年由于金融危機影響，房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)小于1，基本不存在泡沫。
四、對策建議
重慶市2007年被批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實驗區(qū)，房地產(chǎn)市場也隨著高速發(fā)展，房價飛升，房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫。2008年金融危機從虛擬經(jīng)濟到實體經(jīng)濟都受到了重創(chuàng)，房地產(chǎn)市場也受到影響，房價上漲速度下降，泡沫也隨之基本消除。2009年開始，經(jīng)濟開始復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場也恢復(fù)其快速發(fā)展勢頭，尤其是2010年發(fā)展更是如火如荼，房地產(chǎn)泡沫再次明顯。
本文基于重慶市房地產(chǎn)市場目前發(fā)展勢頭迅猛，泡沫日益明顯的背景，對降低房地產(chǎn)市場泡沫提出如下對策建議：
1.加強公租房等住房保障制度的實施
公租房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。重慶市公租房建設(shè)發(fā)展勢頭迅猛，大量的公租房建設(shè)有利于解決市民的住房問題，減少了部分對商品房的剛性需求，可在一定程度上緩解由于需求過快增長而導(dǎo)致的房價上漲趨勢。
2.進一步完善房產(chǎn)稅等調(diào)控措施
重慶市是房產(chǎn)稅征收的試點城市，通過對別墅等高檔住房征收房產(chǎn)稅，一定程度上使房屋失去作為投資品的屬性，有效抑制大量投機資本進入房地產(chǎn)市場，從而緩解大量資本涌入房地產(chǎn)市場，削弱因大量投機資本涌入而產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫。
3.加強監(jiān)管和風(fēng)險預(yù)警，控制房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險
房地產(chǎn)抵押貸款不僅包括房屋購買者的按揭貸款，還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，加強監(jiān)管和風(fēng)險預(yù)警，可以有效控制房地產(chǎn)市場資產(chǎn)流向，保障房地產(chǎn)市場資本市場正常運轉(zhuǎn)。加強銀行等的風(fēng)險預(yù)警管理，控制貸款大規(guī)模集聚于房地產(chǎn)市場，也可達到消除泡沫產(chǎn)生的作用。
