時(shí)間：2022-05-28 11:06:01
序論：在您撰寫(xiě)北京房地產(chǎn)論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
“由于全球金融體系是建立在以美元為本位的基礎(chǔ)之上，因此美國(guó)次貸危機(jī)向金融危機(jī)演變后，迅速向全球擴(kuò)散。英國(guó)、日本、歐盟等世界主要經(jīng)濟(jì)體均受其影響，出現(xiàn)了全球性的金融危機(jī)。我國(guó)各大、中城市房?jī)r(jià)環(huán)比均出現(xiàn)下跌，商品住房成交量大幅下滑，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。2008年三季度中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速?gòu)牡诙径鹊?0.1％下滑為9.0％，并且有進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要?！北本┦猩鐣?huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)梅松在接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)說(shuō)道。
中國(guó)政府基于對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的正確判斷，出臺(tái)了一系列擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平衡較快增長(zhǎng)政策措施。去年9月15日，央行六年來(lái)首次調(diào)低利率。10月22日，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施出臺(tái)。11月5日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了投資4萬(wàn)億元的刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施。12月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。
北京房?jī)r(jià)下降空間不大
2007年的《北京經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》就曾經(jīng)預(yù)測(cè)：“北京在接下來(lái)的兩到三個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)有可能繼續(xù)小幅下跌，但隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京的房?jī)r(jià)仍然會(huì)轉(zhuǎn)頭繼續(xù)向上攀升。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束以后，北京市房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但如果影響北京近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的因素不發(fā)生根本性的改變，房?jī)r(jià)下降的空間不會(huì)很大。”
“從2008年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)來(lái)看，北京商品房銷售均價(jià)完全符合我們的預(yù)測(cè)。”梅松強(qiáng)調(diào)，北京商品房銷售均價(jià)2008年年初有所回落，在奧運(yùn)會(huì)舉辦前的7月份達(dá)到峰值，隨后8、9月份開(kāi)始回落?，F(xiàn)在支撐北京房?jī)r(jià)上漲的基本因素并沒(méi)有發(fā)生根本性的改變，但由于國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變，加上北京經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)，因此房?jī)r(jià)可能還會(huì)繼續(xù)下降，具體下降的幅度有多大，還有待于對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的觀察，但我們?nèi)匀痪S持房?jī)r(jià)下降空間不大的預(yù)測(cè)。北京的商品住房均價(jià)從普通老百姓購(gòu)買的角度來(lái)說(shuō)，確實(shí)已經(jīng)比較高了，超過(guò)了一般老百姓的實(shí)際購(gòu)買能力。并且許多已經(jīng)購(gòu)買了商品房的業(yè)主也在承受著巨大的還貸款壓力。北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商理智地面對(duì)市場(chǎng)變化，促使房?jī)r(jià)理性地回歸，這不僅是應(yīng)該的，而且也是十分必要的。
與此同時(shí)也要看到，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)仍然較大，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響也相當(dāng)大。2008年前三季度，北京建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增加值總額為683.34億元，占北京GDP的9％，這幾年來(lái)一直是北京經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì)有利于北京經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。主要應(yīng)該從以下三個(gè)方面著手。
第一，加快保障性住房的建設(shè)和配售。當(dāng)前尤其要加快保障性住房的銷售特別是預(yù)售，以促使資金盡快回收，從而保證更大規(guī)模的保障性住房建設(shè)的資金需求。
第二，進(jìn)一步鼓勵(lì)自住型和改善型住房消費(fèi)。在國(guó)家已出臺(tái)的首次和第二次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策、住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策的基礎(chǔ)上，北京還可采取降低中間環(huán)節(jié)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，給市民購(gòu)買自住普通商品房一定的補(bǔ)貼或退稅等辦法。
第三，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性對(duì)待市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓寬直接和間接融資渠道，滿足其合理的融資需求。
看房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)走勢(shì)
2008年北京市住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了房屋銷售量、銷售價(jià)齊衰、開(kāi)發(fā)投資大幅下滑的供需雙向疲軟態(tài)勢(shì)。截至三季度末，開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)2003年以來(lái)的首度負(fù)增長(zhǎng)（－8.12％），施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。7月份以來(lái)，多塊土地甚至限價(jià)房土地的流拍，反映出了開(kāi)發(fā)商對(duì)北京市住宅市場(chǎng)未來(lái)的不樂(lè)觀預(yù)期和投資意愿的大幅下降。住宅空置面積的下降，證實(shí)了實(shí)際需求的存在，但主要受心理預(yù)期的影響，北京市住宅市場(chǎng)有效需求受到了嚴(yán)重抑制，多年來(lái)少有的“婚育”雙高峰都沒(méi)能帶來(lái)有效需求的釋放，一、二手房銷售均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
北京市經(jīng)濟(jì)信息中心經(jīng)濟(jì)研究部齊心博士在2009版《北京經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》的專稿中指出，房地產(chǎn)領(lǐng)域需要關(guān)注以下三個(gè)問(wèn)題：住宅市場(chǎng)供需雙向疲軟、商業(yè)地產(chǎn)明顯供過(guò)于求、改善性住房需求受到明顯抑制。
北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦，刺激了北京市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，部分開(kāi)發(fā)商將未來(lái)三年甚至更長(zhǎng)計(jì)劃的項(xiàng)目都集中在奧運(yùn)前開(kāi)發(fā)，使商業(yè)項(xiàng)目在近兩年出現(xiàn)了井噴，造成北京市商業(yè)地產(chǎn)供給明顯過(guò)剩。2008年1～9月份，寫(xiě)字樓和商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房竣工面積在房地產(chǎn)竣工面積下降7％的背景下，分別實(shí)現(xiàn)了119.73％和14.5％的增長(zhǎng)；與此同時(shí)，空置面積分別增長(zhǎng)了14.92％和24.65％。非理性的集中開(kāi)發(fā)和世界經(jīng)濟(jì)下行的影響，給奧運(yùn)會(huì)后部分商業(yè)項(xiàng)目、尤其是高端商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)了巨大的生存壓力。
2009年，世界經(jīng)濟(jì)仍將處于調(diào)整期，面臨衰退的風(fēng)險(xiǎn)加大，美國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。全球金融危機(jī)仍將持續(xù)，全球信貸市場(chǎng)將出現(xiàn)空前審慎，隨著人民幣升值的放緩和全球聯(lián)合降息，游資重新規(guī)模性流動(dòng)的可能性增加。我國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行的政策環(huán)境將有所放松，但市場(chǎng)信心的恢復(fù)仍需時(shí)日。
2009年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)主要包括以下五個(gè)方面：
一、土地供給依然充足，信貸形勢(shì)依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)穩(wěn)步回升。
雖然2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)大幅下降，但用于一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地投資保持了30％以上的增長(zhǎng)，2009年土地供給仍將十分充足。雖然國(guó)家整體貸款規(guī)模增加，但受到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和重大項(xiàng)目需求的擠壓以及銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不景氣的預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)貸款形勢(shì)依然嚴(yán)峻。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)將在2008年三季度達(dá)到階段性底部后逐步攀升，預(yù)計(jì)2009年全年達(dá)到13％的增長(zhǎng)。
二、房地產(chǎn)供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異
住宅供給不樂(lè)觀，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)剩，保障性住房供給力度不斷加大。2008年北京市住宅施工面積和新開(kāi)工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期為2、3年，所以2009年竣工面積很不樂(lè)觀；2008年三季度，北京市預(yù)售許可取證項(xiàng)目個(gè)數(shù)和預(yù)售面積均出現(xiàn)大幅下降，開(kāi)發(fā)商信心明顯不足，2009年上市項(xiàng)目套數(shù)預(yù)期下降。與住宅形成鮮明對(duì)比的是，2008年商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅增長(zhǎng)，空置面積不斷上升，在經(jīng)濟(jì)景氣下滑的2009年，北京市商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)過(guò)剩。在保障完成《住房用地規(guī)劃》要求的情況下，保障性住房的供給規(guī)模仍將逐年擴(kuò)大。
三、市場(chǎng)需求依然低迷
雖然國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)刺激購(gòu)房政策，但在北京市居民增收放緩、對(duì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)悲觀預(yù)期下，實(shí)際購(gòu)房需求短時(shí)間難以被激發(fā)釋放；其中，首次購(gòu)房需求將部分得到釋放，但改善性需求難有改觀，投資性需求仍將被極大抑制，住宅購(gòu)買觀望氣氛仍將濃厚；在經(jīng)濟(jì)下行期，企業(yè)投資謹(jǐn)慎，再加上預(yù)期外資回流，北京市商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際需求仍然相對(duì)不足。
四、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)調(diào)整
受銷售不景氣、信心恢復(fù)困難、大規(guī)模保障性住房?jī)r(jià)格偏低的影響，房?jī)r(jià)整體仍將有小幅調(diào)整空間，但不同區(qū)位和不同檔次的房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)差異化演變，預(yù)計(jì)個(gè)別地區(qū)最大降幅將達(dá)到20％左右，黃金地段、新開(kāi)地鐵沿線房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)健。
五、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步完善
在各種交易稅費(fèi)下調(diào)和預(yù)期進(jìn)一步下調(diào)或減免的刺激下，二手房交易或?qū)⑵蠓€(wěn)，租賃市場(chǎng)仍將延續(xù)2008年的繁榮態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)二手市場(chǎng)日趨成熟，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)體系將逐步完善。隨著租房?jī)r(jià)格的不斷上漲，商品房的租售
比在2008年10月的1∶341（上年同期為1∶396）的基礎(chǔ)上繼續(xù)上升，向1∶200～1∶300的合理區(qū)間靠攏。
政府要讓利于房地產(chǎn)供需雙方
要保持房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，究竟應(yīng)該怎么做？
一、調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，政府要讓利于房地產(chǎn)供需雙方
在經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，只有改善居民收入預(yù)期，才有釋放購(gòu)房需求的可能。因此，政府要調(diào)整原有的財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，加大對(duì)教育、社會(huì)保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域的支出比例，建議將每年財(cái)政盈余按比例直接轉(zhuǎn)入社保支出項(xiàng)目，增加居民進(jìn)行購(gòu)房消費(fèi)支出的信心和能力。適當(dāng)降低購(gòu)買商業(yè)用房的稅費(fèi)比例，尤其是對(duì)創(chuàng)業(yè)型群體購(gòu)房、高端產(chǎn)業(yè)群體購(gòu)房給予一定的稅收優(yōu)惠。在開(kāi)發(fā)商信心不足、預(yù)期供給下降的形勢(shì)下，政府應(yīng)適度讓利，以刺激開(kāi)發(fā)的積極性?？梢圆扇p免相關(guān)拿地手續(xù)費(fèi)用、進(jìn)行土地增值收益分成、鼓勵(lì)一、二級(jí)土地開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)等措施。由于目前經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)主要由國(guó)有和市屬房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，利潤(rùn)極低，很多處于虧損邊緣，極大地影響了這些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和盈利能力，建議財(cái)政設(shè)立經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)支出，政府和國(guó)有企業(yè)一起承擔(dān)這項(xiàng)民生責(zé)任。
二、完善第二套房政策，釋放改善性需求
在國(guó)家出臺(tái)刺激首次購(gòu)買小面積住房需求政策的同時(shí)，要適度刺激中等收入人群存在的巨大的改善性購(gòu)房需求。從制度設(shè)計(jì)上，對(duì)購(gòu)買第二套住房的認(rèn)定進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明，將在購(gòu)買較大面積住房1～2年內(nèi)同時(shí)出售原有住房的排除在購(gòu)買第二套住房之外，將已經(jīng)征收的上浮利息在出售原有住房后，在總還款額中進(jìn)行沖銷，超額首付在重新計(jì)算后可以部分退還。
三、個(gè)稅和房貸聯(lián)動(dòng)，挖掘公積金貸款潛力
在國(guó)家即將提高個(gè)稅起征點(diǎn)的預(yù)期下，針對(duì)北京市購(gòu)房群體進(jìn)行一定微調(diào)：可以在納稅前，提前扣除房貸月供，對(duì)剩余月收入征收個(gè)人所得稅；可以對(duì)購(gòu)房者在購(gòu)房后開(kāi)始還貸日起，按比例返還個(gè)人所得稅；或在支付首付時(shí)進(jìn)行一次性退稅。進(jìn)一步降低購(gòu)房相關(guān)稅費(fèi)，尤其是二手房交易中間環(huán)節(jié)收費(fèi)，可以采取取消兩年以上二手房交易營(yíng)業(yè)稅等方法。進(jìn)一步下調(diào)公積金貸款利率，提高公積金貸款額度和還款年限，尤其是對(duì)夫妻雙方都繳存公積金的家庭，在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)行貸款優(yōu)惠，并監(jiān)督銀行積極實(shí)行。
四、加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度，從制度設(shè)計(jì)上對(duì)限價(jià)房進(jìn)行改造
進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)力度，并將保障性住房建設(shè)選址與北京市軌道交通建設(shè)緊密結(jié)合，既解決住房需求，也緩解了城市地面交通壓力；將保障性住房建設(shè)和北京市南城發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，降低政府和企業(yè)的成本，加快南城建設(shè)步伐。著手對(duì)已經(jīng)成為“雞肋”的限價(jià)房進(jìn)行改造：要保證限價(jià)房供給，政府就要給開(kāi)發(fā)商適度讓利，可以采取土地出讓金分成、減免稅費(fèi)等措施；要保障購(gòu)房者利益，就要根據(jù)市場(chǎng)變化，適度調(diào)整銷售價(jià)格，并進(jìn)一步明確產(chǎn)權(quán)歸屬；或者直接讓限價(jià)房淡出市場(chǎng)。
北京市投資類物業(yè)的形成大約有10年的歷史，從早期的單純以寫(xiě)字樓為主體的市場(chǎng)演變成如今的多類型、多檔次、投資類物業(yè)出租市場(chǎng)。目前市場(chǎng)上，投資類物業(yè)主要有寫(xiě)字樓、公寓、商鋪。分布區(qū)域主要集中在二環(huán)線及周邊，中央商務(wù)區(qū)及周邊，燕莎商圈，亞運(yùn)村商圈，中關(guān)村商圈。目前北京市的投資類物業(yè)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段，在項(xiàng)目的銷售過(guò)程中，投資類客戶逐步增多，投資購(gòu)買意向趨濃，房地產(chǎn)的保值增值功能逐漸顯現(xiàn)。
北京市投資類物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景看好，投資熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)項(xiàng)目增多。建立在對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)的基礎(chǔ)上，北京市房地產(chǎn)投資熱潮有望升溫，以自用為目的購(gòu)買動(dòng)機(jī)日漸增多。但隨著存量的加大，投資類物業(yè)出租市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)變大，投資回報(bào)率有望趨于合理。目前在北京投資類物業(yè)出租市場(chǎng)上，正常投資回報(bào)率大約在10％～15％之間，當(dāng)然具體到不同的物業(yè)類型和不同的片區(qū)，投資回報(bào)率有所不同。就寫(xiě)字樓出租市場(chǎng)而言，正常投資回報(bào)率多在12％以上；公寓出租市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在10％左右，而商鋪的投資回報(bào)率的變化范圍較大，商務(wù)氛圍較濃的區(qū)域的回報(bào)率可能會(huì)超過(guò)15％。
作為投資型物業(yè)應(yīng)具備以下一些必要條件：
第一是地段，即物業(yè)所處位置是否在大型商圈內(nèi)或靠近商圈，是否在人流集中的地區(qū)，是否有使用該類物業(yè)的客戶等，地段基本決定了投資價(jià)值。
第二是影響物業(yè)本身品質(zhì)的各項(xiàng)條件，現(xiàn)以居住型物業(yè)為例，列舉如下：
自然條件。房屋的自然條件包括日照、溫度、風(fēng)向等氣象條件和房屋景觀、小區(qū)綠化、是否臨水等人文條件，以及有無(wú)空氣、水流等公害污染等。
環(huán)境條件。環(huán)境條件主要是指小區(qū)所處區(qū)域的城市功能規(guī)劃性質(zhì)、小區(qū)周邊建筑物景觀、小區(qū)物業(yè)管理水平等方面。
交通條件。交通條件主要是指城市及居住小區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的建立、道路等級(jí)、道路通過(guò)能力、交通設(shè)施是否齊全。
配套條件。配套條件主要是指小區(qū)內(nèi)的水、電氣、熱、電視、電話等管線網(wǎng)絡(luò)、學(xué)校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲娛樂(lè)等設(shè)施的配套情況。配套設(shè)施的齊全與否，直接決定著該地段房屋的附加價(jià)值及升值潛力。
但需要說(shuō)明的是雖然一些黃金地段物業(yè)的價(jià)格不斷攀升，但隨著城市交通和其他基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，非熱點(diǎn)區(qū)域的物業(yè)投資回報(bào)可能會(huì)更好一些。因此除了地段以外還可以關(guān)注物業(yè)的稀缺性。投資性物業(yè)的最佳位置應(yīng)該是交通便利、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的地區(qū)。目前在北京主要集中在城市交通樞紐、三大商圈、長(zhǎng)安街沿線、大型商業(yè)街區(qū)、使館區(qū)以及隨著城市規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而發(fā)展起來(lái)的新區(qū)等區(qū)域。
10年前的北京，曾經(jīng)風(fēng)行過(guò)買房投資，但在當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)尚未完全開(kāi)放，物業(yè)較少且相互間無(wú)甚競(jìng)爭(zhēng)，投資者中部分為先富起來(lái)的內(nèi)地人士及部分港澳人士，其行為也多是炒作為主(炒樓花)的自發(fā)行為，經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，產(chǎn)品與市場(chǎng)環(huán)境已逐漸走向成熟，在市場(chǎng)與媒體的引導(dǎo)下，投資行為日漸理性化，過(guò)去的自發(fā)行為變成如今的自覺(jué)行為。而目前的投資者中絕大部分為內(nèi)地人士，由于房地產(chǎn)投資物業(yè)種類較多，在投資金額亦有很大差別，所以無(wú)法籠統(tǒng)的說(shuō)出所有客群的特征，一般情況下，根據(jù)其購(gòu)買物業(yè)的檔次和投資金額把投資者分成高檔物業(yè)投資者(大額投資者)和普通投資者(小額投資者)，然后再進(jìn)行分別描述。就目前而言，所謂的投資者主要是針對(duì)高檔物業(yè)而言，即面向高檔物業(yè)，如高檔公寓、別墅、商住兩用房、寫(xiě)字樓、大型商鋪等進(jìn)行投資的客戶，這部分客戶中，自由職業(yè)者、民營(yíng)、私企老板約占80％左右的比例，其次多為金融證券、IT、律師等行業(yè)中的佼佼者。年齡結(jié)構(gòu)呈棗核形分布，31歲～45歲之間的客戶占到九成，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源及足夠的支付能力，對(duì)將來(lái)發(fā)展預(yù)期良好?？偟膩?lái)說(shuō)，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，相對(duì)也比較具有投資概念。
值得關(guān)注的是，最近一段時(shí)期，港人在內(nèi)地投資置業(yè)的風(fēng)氣日盛，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年港人在內(nèi)地置業(yè)共達(dá)到19500個(gè)單位，與2000年相比增長(zhǎng)15％，總金額達(dá)到87.75億元，增長(zhǎng)29％，預(yù)計(jì)今年港人在內(nèi)地置業(yè)的單位總量會(huì)在此基礎(chǔ)上再度增長(zhǎng)12.8％，總金額會(huì)相應(yīng)增長(zhǎng)到23％。其購(gòu)買單位主要分布在北京、深圳、上海、廣州等地，在2000年港人置業(yè)行為中，投資比重僅占到7％，而在2001年，這個(gè)比例達(dá)到10％，預(yù)計(jì)今年的比例為15％～20％，回報(bào)率是置業(yè)中首要考慮的因素之一。
從總體上來(lái)說(shuō)，商鋪和寫(xiě)字樓物業(yè)的投資前景還是看好的，就寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，目前市場(chǎng)上人氣旺盛，入住率和租金水平節(jié)節(jié)上升，投資者的信心也全線飄紅，歸納起來(lái)有幾方面原因：一是寫(xiě)字樓的客群中有相當(dāng)一部分是來(lái)自于國(guó)外的大型企業(yè)財(cái)團(tuán)，因此與國(guó)際接軌較早，市場(chǎng)也比較成熟；二是目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)還處于高速增長(zhǎng)期，對(duì)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求量不會(huì)萎縮，在這里要特別提到民間資本問(wèn)題，多年來(lái)默默無(wú)聞的民間資本會(huì)在短期內(nèi)浮出水面并成為今后經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)，其相應(yīng)的需求量也是非同小可的；三是在未來(lái)幾年內(nèi)，隨著中國(guó)資本市場(chǎng)逐步放開(kāi)，屆時(shí)會(huì)有以金融、保險(xiǎn)、電信、物流等行業(yè)為首的一大批外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)，市場(chǎng)預(yù)期較高；四是目前北京的辦公成本在世界排名28位，與世界經(jīng)濟(jì)中心的地位并不相符，預(yù)計(jì)今后上升空間較大。完善的市場(chǎng)環(huán)境＋新的內(nèi)、外需求＋升值潛力，在這種情況下，市場(chǎng)想不熱都難。
實(shí)際上許多開(kāi)發(fā)商早以把目光投向幾年后的市場(chǎng)，并瞄準(zhǔn)CBD、金融街、中關(guān)村三大板塊，但目前市場(chǎng)上的新項(xiàng)目并不是很多，主要是由于三大板塊規(guī)劃方案的出臺(tái)只是近期的事，另外寫(xiě)字樓從立項(xiàng)到建設(shè)竣工，開(kāi)發(fā)周期也比較長(zhǎng)。隨著三大板塊規(guī)劃的出臺(tái)，預(yù)計(jì)在未來(lái)的5年內(nèi)會(huì)有1000萬(wàn)平米的供應(yīng)量，雖然如此大的供應(yīng)量是前所未有的，但如果在政府宏觀調(diào)控下，分階段逐步推出，相信消化起來(lái)也不會(huì)是難事。由于北京特別是在三大板塊區(qū)域，土地資源是有限的，所以即使短期內(nèi)供應(yīng)量相對(duì)過(guò)剩，但長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也可以提供更多的市場(chǎng)需求來(lái)消化掉。
總之，大勢(shì)雖好，仍需謹(jǐn)慎把握。正如“牛市”里也有人賠錢一樣，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資是不存在的。與居住型物業(yè)相比，寫(xiě)字樓投資存在著資金投入大、回報(bào)率高、存量難以掌握、需求不穩(wěn)定、受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響大、適合長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)而非短期炒作獲利等特點(diǎn)，要求投資者具備一定的專業(yè)知識(shí)，對(duì)宏觀市場(chǎng)的正確了解以及良好的心態(tài)。
商鋪是近年來(lái)才興起的投資熱點(diǎn)，之所以稱之為熱點(diǎn)，與當(dāng)前的市場(chǎng)需求以及它自身的特點(diǎn)是密不可分的。
從宏觀角度來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于由投資型經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換的過(guò)程中，這是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而非人為因素決定的，因此在今后很長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)對(duì)商鋪有很大的需求量，但是商鋪?zhàn)鳛橐环N能產(chǎn)生商業(yè)利潤(rùn)的特殊房地產(chǎn)，適合其開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)有限，通常較為緊缺，因而導(dǎo)致市場(chǎng)需求大，就北京目前而言，雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足，特別是近幾年來(lái)，在舊城拆遷改造過(guò)程中，也拆掉了一部分商鋪，因此進(jìn)一步加大了供需矛盾。另外北京連續(xù)多年GDP增幅均超過(guò)兩位數(shù)，經(jīng)濟(jì)活躍帶動(dòng)商業(yè)繁榮，進(jìn)而導(dǎo)致商鋪需求擴(kuò)大。中國(guó)加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售、金融、服務(wù)業(yè)等率先開(kāi)放，國(guó)外零售業(yè)巨頭準(zhǔn)備正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。為應(yīng)對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，許多銀行、零售商等已開(kāi)始了新的“圈地運(yùn)動(dòng)”，商鋪正是所謂商家必爭(zhēng)之地。
商鋪的特點(diǎn)是：回報(bào)率高，可以達(dá)到15％以上，在地塊炒熱的情況下，達(dá)到20％也并不奇怪；投資獲利方式靈活，即可以從行業(yè)經(jīng)營(yíng)中獲利，也可以很快轉(zhuǎn)手變現(xiàn)而獲取巨額利潤(rùn)；穩(wěn)定性強(qiáng)是商鋪的另一優(yōu)勢(shì)，租約通常為3至5年，或更長(zhǎng)，因?yàn)槌凶鈶粼谘b修投資、贏利預(yù)期上有長(zhǎng)期規(guī)劃；長(zhǎng)期升值，商鋪不會(huì)因時(shí)間增長(zhǎng)而降低其價(jià)值，好的商鋪還會(huì)因其稀有性而隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。旺盛的市場(chǎng)需求、高回報(bào)、穩(wěn)定、長(zhǎng)期升值等諸多因素，把今年的商鋪市場(chǎng)襯托的非?；馃?，這是對(duì)去年下半年至今，京城商鋪空置率下降，租金上調(diào)現(xiàn)象最好的解釋。
但是商鋪類投資與其它類物業(yè)投資相比更顯專業(yè)，因?yàn)槁鋵?shí)到最終使用者上，還是要依靠經(jīng)營(yíng)而收益，是純商業(yè)行為，因此對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理商的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求更高。另外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化以及國(guó)民消費(fèi)水準(zhǔn)的增減，也是影響投資、收益的主要因素。
今年北京投資地產(chǎn)市場(chǎng)中居住類物業(yè)、寫(xiě)字樓商鋪，這三者都會(huì)有熱點(diǎn)出現(xiàn)，這與北京市的總體規(guī)劃有關(guān)，但是程度不同，范圍也不同。從這個(gè)角度說(shuō)，居住類物業(yè)會(huì)產(chǎn)生局部亮點(diǎn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)要依托三大板塊，商鋪是普遍看好，從而造成寫(xiě)字樓優(yōu)于居住物業(yè)，而商鋪又優(yōu)于寫(xiě)字樓的局面。就商鋪而言，新的北京城市規(guī)劃會(huì)造就新的行業(yè)類特色商業(yè)區(qū)域，永久性的商業(yè)設(shè)施會(huì)取代目前的小型商場(chǎng)和臨街商業(yè)鋪面，這可能是今年最大的投資熱點(diǎn)。但不管怎么說(shuō)，只有政策導(dǎo)向和市場(chǎng)導(dǎo)向才能決定熱點(diǎn)和投資機(jī)會(huì)。
[摘要]本文基于當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)狀，從總量和結(jié)構(gòu)兩方面進(jìn)行了深入的分析，指出其中存在的問(wèn)題及產(chǎn)生的影響，并提出了相關(guān)政策建議。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)投資；政策建議
1、北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀
近年來(lái)北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅猛，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出。
1.1 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量變化情況
2005－2009年北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢(shì)。2005年，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長(zhǎng)53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長(zhǎng)。
從年均增長(zhǎng)來(lái)看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長(zhǎng)率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長(zhǎng)率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長(zhǎng)率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長(zhǎng)特征，(見(jiàn)表1)。
1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況
按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)來(lái)劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)用以及土地購(gòu)置費(fèi)用三大類。北京市近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。
2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中土地購(gòu)買費(fèi)用從600.9億元增加到1496.1億元，增長(zhǎng)149.0％，同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的增長(zhǎng)率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設(shè)備工器具購(gòu)置兩項(xiàng)費(fèi)用則相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。
從土地購(gòu)置費(fèi)用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額百分比變動(dòng)情況來(lái)看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購(gòu)置費(fèi)為1496.1億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購(gòu)置費(fèi)用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個(gè)百分點(diǎn)。
2、北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資存在的問(wèn)題及政策建議
根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過(guò)上限，過(guò)熱特征開(kāi)始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過(guò)35％，在2008年達(dá)到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比例高出正常比例，應(yīng)引起重視。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地價(jià)格有了大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加大了對(duì)于土地的投資。
20世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟(jì)崩盤，90年代末的亞洲金融危機(jī)，以及2007年以來(lái)的美國(guó)金融危機(jī)，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關(guān)系。為此，相關(guān)部門應(yīng)積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。要進(jìn)一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過(guò)熱造成的不利影響，通過(guò)稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機(jī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以適度的規(guī)模增長(zhǎng)，這既關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項(xiàng)系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)快增長(zhǎng)就需要加強(qiáng)政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長(zhǎng)期監(jiān)督。未來(lái)北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨，因此有必要對(duì)長(zhǎng)期的調(diào)控目標(biāo)作出進(jìn)一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時(shí)有效地進(jìn)行調(diào)整。
［摘 要］本文基于當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)狀,結(jié)合2005―2009年的相關(guān)數(shù)據(jù),對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了實(shí)證分析，并針對(duì)投資過(guò)熱和閑置土地問(wèn)題提出了相關(guān)政策建議。
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；閑置土地；政策建議
1 北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)狀
近年來(lái),北京經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,取得了巨大的成就。同時(shí),北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)也一路高歌,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不斷增長(zhǎng),商品房?jī)r(jià)格大幅飆升,如此高漲的樓市引起社會(huì)的普遍關(guān)注。
（1）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過(guò)大,樓市過(guò)熱。根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律,在房地產(chǎn)快速發(fā)展期,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25%~35%是合理區(qū)間,房地產(chǎn)投資占GDP比重在8%~12%是合理區(qū)間（劉春蘭,2007）,超過(guò)上限,過(guò)熱特征開(kāi)始出現(xiàn)。從下表可以看出,2005―2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過(guò)35%,2005―2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20%左右,兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均顯示出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱,應(yīng)引起重視。
（2）土地占用資金過(guò)多,閑置土地問(wèn)題嚴(yán)重。2005―2009年,北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中土地購(gòu)買費(fèi)用從600.9億元增加到1496.1億元,增長(zhǎng)149.0%,同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的增長(zhǎng)率僅為53.3%。一方面,國(guó)家在2005年實(shí)行了包括“暫停審批”在內(nèi)的嚴(yán)格土地政策,使得市場(chǎng)上土地供應(yīng)減少,由于供小于求,土地價(jià)格在2005―2009年有了大幅的上漲。
另一方面,則是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意“囤地”的行為。由于囤地可帶來(lái)巨額回報(bào),“囤地”已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)慣用的贏利手段,開(kāi)發(fā)商對(duì)于囤地樂(lè)此不疲。通過(guò)前后數(shù)據(jù)對(duì)比分析可發(fā)現(xiàn),從約定開(kāi)工時(shí)間看,經(jīng)過(guò)10多年的囤積,增值高達(dá)幾十倍甚至上百倍。例如,2004年,泛海建設(shè)集團(tuán)股份與北京市國(guó)土局簽訂?wèn)|四環(huán)的土地合同,但直至目前這4塊土地仍未開(kāi)工建設(shè),閑置期長(zhǎng)達(dá)6年。目前這里新房均價(jià)估計(jì)超過(guò)45000元/平方米,而2004年該地區(qū)房?jī)r(jià)僅為18000元/平方米,按照二期項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積87.31萬(wàn)平方米推算,這4塊地的升值額度達(dá)到237億元。
閑置土地問(wèn)題已成為關(guān)系到地價(jià)、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)調(diào)控乃至社會(huì)民生、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式等系列重大問(wèn)題。為此,2010年7月30日,國(guó)土部《有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》,強(qiáng)調(diào)會(huì)進(jìn)一步嚴(yán)厲打擊囤地、閑地、炒地行為。根據(jù)國(guó)土部調(diào)查表顯示,截至2009年9月30日,全國(guó)共閑置土地1457宗,閑置面積14.7萬(wàn)畝,合同總價(jià)款為256.1億元。其中北京閑置土地共160宗,閑置面積為1.1萬(wàn)畝,合同總價(jià)款為57.9億元。其中合同總價(jià)款這一項(xiàng)北京占到了全國(guó)的1/3還多。
2 北京閑置土地的政策建議
北京市政府近年來(lái)對(duì)閑置土地的問(wèn)題已有重視,但是重視的程度仍需加強(qiáng)。土地閑置問(wèn)題的產(chǎn)生有著復(fù)雜的原因,和當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)利益相關(guān)聯(lián)。政府有關(guān)機(jī)關(guān)要首先以身作則,依法辦事,透明審批程序,及時(shí)調(diào)查摸清閑置土地的最新情況,并及時(shí)將閑置土地的信息公布于眾,接受人民的監(jiān)督。作為市場(chǎng)中立者積極維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行,杜絕過(guò)多的行政干預(yù)。另外,土地閑置是影響地價(jià)的重要因素,從而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生影響。要嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī),對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意的囤地牟利行為予以堅(jiān)決嚴(yán)厲制裁,對(duì)于違法的“地王”現(xiàn)象更要追究其法律責(zé)任。由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是個(gè)系統(tǒng)工程,要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)快增長(zhǎng)就需要加強(qiáng)政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性,加以政策管理和長(zhǎng)期監(jiān)督。未來(lái)北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨,因此有必要對(duì)長(zhǎng)期的調(diào)控目標(biāo)做出進(jìn)一步明確,并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時(shí)有效地進(jìn)行調(diào)整。
1998年，我國(guó)實(shí)行住房分配貨幣化改革，自此房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入迅猛的市場(chǎng)化發(fā)展階段。2008年末，在全球金融危機(jī)背景下，中央和地方又密集出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，并已對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。
但通過(guò)對(duì)1998年以來(lái)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣周期分析可看出：本市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)及其影響因素現(xiàn)已發(fā)生改變，政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效果也發(fā)生變化，在本輪宏觀調(diào)控的大背景下，本市應(yīng)相機(jī)抉擇，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取向。
不同時(shí)期房地產(chǎn)政策調(diào)控效果有異
我們對(duì)1998年以來(lái)各階段仔細(xì)梳理后發(fā)現(xiàn)，不同周期內(nèi)，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果有異。
第一個(gè)周期(1998-2003年)政策調(diào)控效果顯著。1998年在國(guó)家啟動(dòng)內(nèi)需的大背景下，中央開(kāi)始實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐步得到釋放，需求增加刺激供給上升，供需雙旺帶動(dòng)周期上行。2002年，全國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，中央開(kāi)始收緊土地閘門，國(guó)土資源部下發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》：國(guó)家六部委共同頒發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》：本市出臺(tái)33號(hào)令《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》等政策，導(dǎo)致當(dāng)年本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)應(yīng)聲而落，帶動(dòng)周期下行。
第二個(gè)周期(2003-2006年)，政策調(diào)控產(chǎn)生較好效果。2001年，世界發(fā)達(dá)國(guó)家不約而同采取頻繁的、幅度較大的降息行動(dòng)以刺激經(jīng)濟(jì)。為防通貨緊縮，2002年央行先后下調(diào)公積金貸款利率和人民幣存貸款利率，本市也將購(gòu)房征收契稅稅率由原總購(gòu)房款的4％降為3％；但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的釋放延遲到2003年末，并因此帶來(lái)周期上行。到2004年下半年，投資過(guò)熱明顯得到控制，但商品房?jī)r(jià)格仍繼續(xù)攀升。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，中央先后頒布新舊“國(guó)八條”，從房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)拆遷、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、檢查等多方面切入。同年，國(guó)務(wù)院提高了包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)由20％及以上提高到35％及以上；本市國(guó)土房管局聯(lián)合四部門制定《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)于2005年跌落至個(gè)位數(shù)，帶動(dòng)周期下行。
第三個(gè)周期(2006年至今)政策調(diào)控效果低于預(yù)期。2006年下半年以來(lái)，需求大量釋放再度帶動(dòng)本市房地產(chǎn)周期上行。房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)跨越式攀升，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，國(guó)家出臺(tái)以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)的“國(guó)六條”；并及時(shí)啟動(dòng)金融服務(wù)，出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，“一費(fèi)二稅”上調(diào)等多項(xiàng)調(diào)控政策，同時(shí)央行收緊銀根，但卻收效甚微。直至2007年末，因?yàn)閮r(jià)格漲幅過(guò)大，剛性需求增長(zhǎng)開(kāi)始下降，同時(shí)受人民銀行銀監(jiān)會(huì)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》即“二套房政策”影響，投資需求大幅下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆行情出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，并進(jìn)入下行周期。
由以上分析可看出，1998年以來(lái)本市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的三次上行均是由需求增加引起。由于本市長(zhǎng)期一直存在巨大需求，只要存在合理預(yù)期，即使是小幅稅費(fèi)減免政策也能起到顯著刺激作用。前兩次周期波動(dòng)下行是受政策調(diào)控影響帶來(lái)供給下降導(dǎo)致，而第三輪周期下行主要是由價(jià)格過(guò)高導(dǎo)致需求下降引發(fā)。價(jià)格對(duì)資源配置、市場(chǎng)供需的調(diào)節(jié)作用開(kāi)始顯現(xiàn)。
政策調(diào)控應(yīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期
從分析看出，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度正日益提高，隨著價(jià)格對(duì)市場(chǎng)供求的調(diào)節(jié)作用日益顯著，部分政策的影響效果開(kāi)始降低。面向房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控取向應(yīng)進(jìn)行三個(gè)轉(zhuǎn)變：由總量控制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整，由一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，由短期調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期規(guī)劃。
(一)由總量控制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整
從房地產(chǎn)市場(chǎng)供需看，政策調(diào)控對(duì)供需結(jié)構(gòu)的影響明顯大于對(duì)總量調(diào)控的影響。從需求角度看，分別針對(duì)剛性需求、投資需求的結(jié)構(gòu)性調(diào)整政策因其針對(duì)性強(qiáng)，可操作性強(qiáng)，往往會(huì)取得顯著成效(典型的包括“二套房政策”)。從供給角度看，對(duì)不同規(guī)劃用途土地的供給調(diào)整(如減少別墅用地供給)，對(duì)不同房屋建筑面積占市場(chǎng)比例的規(guī)定(如“70、90”政策)等都有效地影響了實(shí)際供給。從整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量調(diào)節(jié)應(yīng)由價(jià)格決定，尤其是商品房的供需，政府調(diào)節(jié)力量應(yīng)主要集中于保障性住房的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、租賃、出售等方面。在保障性住房達(dá)到一定規(guī)模的基礎(chǔ)上，地方政府可通過(guò)保障性住房的供給量來(lái)適度調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需平衡，通過(guò)保障性住房的價(jià)格議定影響周邊商品房?jī)r(jià)格。雖然近年來(lái)本市加大了保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，但仍與實(shí)際需求存在較大差距，因此繼續(xù)增加保障性住房的建設(shè)力度將成為現(xiàn)階段的調(diào)控重點(diǎn)。
(二)由一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)從產(chǎn)品供給方式看，分為增量房市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)。由于數(shù)據(jù)信息限制，上文分析僅局限于增量房市場(chǎng)即新房市場(chǎng)，而實(shí)際上，由于擁有一定數(shù)量的央產(chǎn)房和占比達(dá)到20％以上的投機(jī)需求的存在，本市存量房市場(chǎng)已達(dá)到一定規(guī)模。但由于存量房市場(chǎng)信息不對(duì)稱，資料不透明等多重因素，很大程度上制約了本市存量房市場(chǎng)的發(fā)展。為刺激存量房市場(chǎng)交易，本市已開(kāi)始籌建存量房交易市場(chǎng)，但信息不對(duì)稱等因素仍是其發(fā)展瓶頸。存量房市場(chǎng)的發(fā)展有利于形成住房梯級(jí)消費(fèi)，促進(jìn)增量房市場(chǎng)發(fā)展。因此應(yīng)將主要針對(duì)增量房市場(chǎng)的調(diào)控轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)調(diào)控：加快本市央產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定及認(rèn)購(gòu)工作；進(jìn)行全市房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)盤點(diǎn)普查，及時(shí)公開(kāi)、公布各級(jí)市場(chǎng)房源信息，合理引導(dǎo)投資需求，增加存量房市場(chǎng)活力，合理引導(dǎo)消費(fèi)需求預(yù)期及偏好，形成本市住房梯級(jí)消費(fèi)。
(三)由短期調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期規(guī)劃
在經(jīng)濟(jì)下行期，政府加大對(duì)投資，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的刺激力度，是短期內(nèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的有效舉措，但以保增長(zhǎng)為主的短期政策目標(biāo)卻與優(yōu)化結(jié)構(gòu)調(diào)整為主的長(zhǎng)期目標(biāo)出現(xiàn)背離。在2008年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)剛開(kāi)始理性回歸時(shí)，在中央及本市保增長(zhǎng)政策影響下，本應(yīng)出現(xiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰沒(méi)有出現(xiàn)，本已開(kāi)始行業(yè)整合的房地產(chǎn)中介業(yè)離散度再次加大，甚至剛出現(xiàn)小幅回調(diào)的房地產(chǎn)價(jià)格又開(kāi)始回升。經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)是自然規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期政策調(diào)控難以避免，但短期調(diào)整應(yīng)在堅(jiān)持長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上相機(jī)抉擇。制定符合本市長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃”將成為指導(dǎo)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控基調(diào)的重要保障。
大量外資造成房地產(chǎn)高熱不止
目前，我國(guó)房地產(chǎn)需求非常旺盛,房?jī)r(jià)仍然有上漲趨勢(shì)。只要房?jī)r(jià)漲,這些房地產(chǎn)商的利潤(rùn)就會(huì)源源不斷地增加。此外，人民幣升值也是外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)重要因素之一。由于我國(guó)實(shí)行了比較嚴(yán)格的外匯管理制度，因此一些“熱錢”流入中國(guó)將會(huì)顯得非常困難，然而通過(guò)投資房地產(chǎn)就在一定程度上能夠避免這些管制。外資大量涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多方面不利影響。
推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，使中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的意圖更難實(shí)現(xiàn)。大量外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)抬高中國(guó)的房?jī)r(jià)，一方面會(huì)激勵(lì)政府在極短的時(shí)間內(nèi)揮霍既定的土地，損害下一代國(guó)人的利益；另一方面會(huì)誘導(dǎo)國(guó)內(nèi)大量的企業(yè)也涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。事實(shí)表明，國(guó)內(nèi)不少地方的房?jī)r(jià)，先是外資進(jìn)入，然后是外地資金進(jìn)入，最后和本地資金一起對(duì)土地價(jià)格、房?jī)r(jià)進(jìn)行炒作。而房?jī)r(jià)的快速飚升，不僅會(huì)把絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用衽懦诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)之外，嚴(yán)重?fù)p害國(guó)內(nèi)居民的住房福利水平，還容易使房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫膨脹。泡沫總有破滅的一天。當(dāng)外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了暴利而撤出中國(guó)市場(chǎng)的時(shí)候，房地產(chǎn)泡沫破滅的惡果就要國(guó)內(nèi)廣大民眾來(lái)承擔(dān)了。
產(chǎn)生對(duì)內(nèi)資的擠出效應(yīng)。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，我國(guó)目前實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了局部的資本過(guò)剩，實(shí)物領(lǐng)域中的有利投資機(jī)會(huì)已不充足，局部地區(qū)的資本過(guò)剩明顯存在。近年來(lái)我國(guó)金融市場(chǎng)存在的長(zhǎng)期低利率、信貸資金大規(guī)模存貸差、銀行對(duì)房貸的高積極性等現(xiàn)象都表明了這一點(diǎn)。在這種情況下，外資直接投資的過(guò)度流入很容易形成對(duì)內(nèi)資的大規(guī)模擠出，影響國(guó)內(nèi)資本的合理流向，使內(nèi)資在缺乏有利的實(shí)業(yè)投資機(jī)會(huì)的情況下流向虛擬市場(chǎng)，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
影響貨幣政策的有效性，干擾宏觀調(diào)控。流動(dòng)性過(guò)剩、銀行信貸增長(zhǎng)過(guò)快以及人民幣升值壓力過(guò)大是目前國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)所面臨的主要問(wèn)題。外資大量流入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，央行將不得不用更多的基礎(chǔ)貨幣來(lái)沖銷大量的外幣流入，從而使貨幣的流動(dòng)性進(jìn)一步過(guò)剩。同時(shí)，大量的外資流入也使中國(guó)的外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)速度加快，人民幣升值壓力加大。在金融項(xiàng)目沒(méi)有完全開(kāi)放的情況下，讓外資大量進(jìn)入不僅會(huì)加大人民幣升值的壓力，也影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。
為了防范外資大量流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，政府已陸續(xù)出臺(tái)了一系列措施。2006年政府出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理意見(jiàn)》的171號(hào)文件，對(duì)境外企業(yè)持有房地產(chǎn)的方式及外商投資房地產(chǎn)作了嚴(yán)格的規(guī)定。2007年3月，商務(wù)部出臺(tái)25號(hào)文件，重申了嚴(yán)格限制外資投資房地產(chǎn)的精神。最近，國(guó)家外管局又下發(fā)了“130號(hào)文件”，對(duì)外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的企業(yè)將一律不予辦理外債登記和外債結(jié)匯批準(zhǔn)手續(xù)。這些措施使外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)步伐有所放緩，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2007年一季度外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)仍然同比增長(zhǎng)了68.7%。
外資進(jìn)入北京房地產(chǎn)勢(shì)頭洶涌
2002年中國(guó)取消了外銷房和內(nèi)銷房的區(qū)別，放開(kāi)了外資對(duì)房地產(chǎn)投資的限制，使外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的腳步日益加快。2006年一季度，外資在中國(guó)購(gòu)買建筑物的資金達(dá)45億美元，其中北京和上海集中吸引了九成以上房地產(chǎn)外資。僅德意志銀行在京就買下美林香檳小鎮(zhèn)174套別墅，交易金額接近4億元。
隨著境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的介入越來(lái)越深，度過(guò)一陣物業(yè)收購(gòu)熱潮之后，更多的境外機(jī)構(gòu)將注意力轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。北京市政府從2002年以來(lái)，便逐步放寬了對(duì)地產(chǎn)外資進(jìn)入北京市場(chǎng)的限制。目前外資開(kāi)發(fā)商除了不能開(kāi)發(fā)一級(jí)土地以外，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，他們與本土開(kāi)發(fā)商的待遇是相同的。2003年，外資投資于北京房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目就將近20個(gè)，總建筑面積達(dá)500萬(wàn)平方米以上，涉及投資總額近30億元人民幣，投資方所在國(guó)家包括新加坡、美國(guó)、日本、加拿大、英國(guó)、荷蘭、德國(guó)、印尼等。2004年以后境外機(jī)構(gòu)加快了進(jìn)入了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。如2007年3月，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司和荷蘭ING房地產(chǎn)機(jī)會(huì)基金聯(lián)合參與了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)南部組團(tuán)的土地投標(biāo)。
根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的最新統(tǒng)計(jì)，截至2006年12月底，北京市共有外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)344家，比上年同期增加34家，增長(zhǎng)9.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共計(jì)254個(gè)。2006年，外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資為266.7億元，占北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的15.5%。2006年，外資在北京投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入323.3億元，占16.1%；這些外資開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)總額占北京市房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)總額的33.3%，金額達(dá)49.9億元；應(yīng)交所得稅69.9億元，占26.6%。外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的商品房施工面積達(dá)到1561.1萬(wàn)平方米，占北京全部商品房施工面積的14.9%。其中，商品住宅769.8萬(wàn)平方米、辦公樓326.9萬(wàn)平方米、商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房252.7萬(wàn)平方米，分別占全部的12.2%、26.2%和18.0%。在北京市2607.6萬(wàn)平方米的商品房銷售面積中，13.6%是由外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的，銷售面積達(dá)353.5萬(wàn)平方米。其中，商品住宅銷售251.5萬(wàn)平方米，占全市商品住宅銷售面積的11.4%；辦公樓81.8萬(wàn)平方米，占31.4%；商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房12.8萬(wàn)平方米，占11.8%。
從外資進(jìn)入的方式來(lái)看，除了直接收購(gòu)地產(chǎn)物業(yè)，主要有以下幾種方式：一是入股或合資。如華平投資與陽(yáng)光100、富力地產(chǎn)、北京融科開(kāi)展合作，累計(jì)出資10億美元；美林與北京銀泰結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。二是注資。如軟銀亞洲和凱雷投資聯(lián)合向順馳注資4500萬(wàn)美元。三是獨(dú)資。如凱德置地在北京設(shè)立開(kāi)發(fā)企業(yè)，2005年上半年投資達(dá)78億人民幣。四是進(jìn)入中國(guó)的外資銀行開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)。如東亞銀行北京分行2005年業(yè)務(wù)量中，房貸已占30%。
此外，外資也開(kāi)始涉足國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)。根據(jù)中國(guó)入世的承諾，2007年中國(guó)政府開(kāi)始允許外資進(jìn)入金融服務(wù)領(lǐng)域。2007年8月，首家外商獨(dú)資房地產(chǎn)擔(dān)保公司中易安房地產(chǎn)擔(dān)保公司在京成立。中易安擔(dān)保是世界500強(qiáng)之一的美國(guó)房地產(chǎn)金融服務(wù)商“第一美國(guó)集團(tuán)”全資子公司，而繼其后，又有幾家規(guī)模與其相當(dāng)?shù)耐赓Y擔(dān)保公司正在申請(qǐng)進(jìn)入。
目前，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)過(guò)熱的苗頭。房屋售租比是指房屋的總售價(jià)與每月房租之間的比率，它是國(guó)際上用來(lái)判斷某一區(qū)域房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值和存在價(jià)值泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售租比標(biāo)準(zhǔn)為200:1到300:1。而據(jù)京城房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)顯示，8月份北京市普通住宅平均售租比已達(dá)到315:1。在這種形勢(shì)下，應(yīng)當(dāng)對(duì)外資繼續(xù)流入北京房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行限制措施，抑制房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)的過(guò)度投資。
近期國(guó)家出臺(tái)了一系列限制外資投資政策，加大了外資進(jìn)入中國(guó)的資金成本，但對(duì)投資回報(bào)率期望較低的海外資本影響不明顯。這些政策的出臺(tái)將在短期內(nèi)對(duì)部分外資機(jī)構(gòu)投資者，特別是一些在中國(guó)持中短期發(fā)展策略的投資基金產(chǎn)生影響，而持長(zhǎng)期發(fā)展策略的投資者仍在積極尋找國(guó)內(nèi)合作伙伴并參與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的管理與開(kāi)發(fā)。此外，外資機(jī)構(gòu)會(huì)采取各種措施規(guī)避管制。如，一些外資機(jī)構(gòu)由于已經(jīng)和國(guó)內(nèi)銀行建立了長(zhǎng)期的合作關(guān)系并具有一定的依存度，他們通常會(huì)把外匯存在國(guó)內(nèi)的銀行，再由銀行貸給他們?nèi)嗣駧?，然后投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中。還有一些外資基金投資內(nèi)地房地產(chǎn)公司的股權(quán)通過(guò)采取運(yùn)作海外上市的方式實(shí)現(xiàn)退出。
北京應(yīng)防范房地產(chǎn)外資風(fēng)險(xiǎn)
嚴(yán)格限制外資直接收購(gòu)地產(chǎn)物業(yè)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本流進(jìn)流出的政策，特別是應(yīng)該限制境外短期資本投資境內(nèi)房地產(chǎn)。2006年7月24日，建設(shè)部等五部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》（即第171號(hào)文件），隨后北京迅速出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，限制境外人士購(gòu)買第二套住宅。但171號(hào)文件并沒(méi)有從根本上限制外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論對(duì)外商在華投資項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，還是在對(duì)外資企業(yè)辦公用房的管理方面，都沒(méi)起到對(duì)外資的實(shí)際限制，外資仍然一如既往進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。要想真正抑制外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京市應(yīng)該出臺(tái)更加全面細(xì)致的規(guī)定，限制外資企業(yè)和個(gè)人直接購(gòu)買房地產(chǎn)。此外，還可以通過(guò)稅收等方式提高其持有成本，如征收物業(yè)稅。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制是土地、房產(chǎn)分割登記，評(píng)估也不統(tǒng)一?！段餀?quán)法》出臺(tái)后，可以考慮改革房地產(chǎn)管理體制，成立獨(dú)立的登記機(jī)關(guān)，實(shí)行統(tǒng)一登記、統(tǒng)一評(píng)估稅基，并對(duì)中介評(píng)估行業(yè)加以規(guī)范。
對(duì)外資直接投資房地產(chǎn)企業(yè)加以限制和引導(dǎo)。就國(guó)內(nèi)情況而言，要對(duì)外資直接投資房地產(chǎn)行業(yè)作必要的限制，除經(jīng)濟(jì)手段之外，也要有適當(dāng)?shù)男姓侄?。?duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)重點(diǎn)限制高端產(chǎn)品，如對(duì)土地利用規(guī)劃和計(jì)劃，應(yīng)收緊對(duì)高檔地產(chǎn)物業(yè)的土地供應(yīng)，甚至可在一段時(shí)間內(nèi)停止供地；投資管理應(yīng)停止這類項(xiàng)目的立項(xiàng)審批，或上收審批權(quán)限；建設(shè)部門不發(fā)建筑許可；工商部門不予登記，等等。
可以通過(guò)城市規(guī)劃，對(duì)外資投資房地產(chǎn)行業(yè)加以引導(dǎo)。如政府辦公區(qū)、大學(xué)城、娛樂(lè)城等等，可以建到離城區(qū)幾十公里以外的地方，通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)，逐步形成新的豪華城區(qū)，使城市外延擴(kuò)展。在這方面，國(guó)外如美國(guó)等有成熟的經(jīng)驗(yàn)，國(guó)內(nèi)也有成功的做法，可以參照。
鼓勵(lì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)中介行業(yè)。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，以及住房貸款、房產(chǎn)融資與房產(chǎn)理財(cái)需求的增加，房地產(chǎn)金融擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展也隨之加快。而《物權(quán)法》以及存量房資金監(jiān)管政策的出臺(tái)，也為房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)空前機(jī)遇。外資房地產(chǎn)中介的進(jìn)入，在帶來(lái)先進(jìn)理念的同時(shí)，可以促進(jìn)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)有序健康地發(fā)展。在很多房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的分工相當(dāng)細(xì)致。如在美國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只負(fù)責(zé)交易信息的提供與交易促成，而房屋交易在簽約前的產(chǎn)權(quán)核查與確權(quán)，以及交易促成之后的權(quán)屬變更、按揭貸款等服務(wù)都由另外的專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行。這種方式一方面可以避免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的暗箱操作，另一方面也可以為整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)一種科學(xué)的分工。外資房地產(chǎn)中介的競(jìng)爭(zhēng)，可以推動(dòng)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)的分工，促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介的專業(yè)化、規(guī)范化以及服務(wù)水平的提高。
（作者單位：北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)與管理研究所）
新建商品住房(不含保障房)市場(chǎng)很焦灼。2011年1～9月，新建商品住房(不含保障房)成交4.66萬(wàn)套，同比下降23.4％。成交均價(jià)漲勢(shì)趨緩。
成交價(jià)格波動(dòng)幅度較大，原因有二：其一，從統(tǒng)計(jì)角度來(lái)講，由于本身成交量較小導(dǎo)致價(jià)格計(jì)算樣本縮小，就會(huì)造成價(jià)格波動(dòng)的可能性增加；其二，各區(qū)域成交比重變化頻繁，例如3月均價(jià)為18629元／平方米，主要因?yàn)楫?dāng)月五環(huán)以外成交量占總成交量的80.8％，為一年來(lái)最高(見(jiàn)圖1)。
高端別墅市場(chǎng)大幅萎縮，四環(huán)六環(huán)之間價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)。1～9月全市別墅成交1400套，同比下降40.6％，高于整體市場(chǎng)降幅；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)成上來(lái)看，僅僅是獨(dú)棟別墅明顯萎縮，同比下降54.0％，而聯(lián)排別墅出現(xiàn)了逆市上漲，成交量同比上漲2.9％(見(jiàn)圖2)。
新開(kāi)項(xiàng)目銷售率不高，開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤積極性受挫。在調(diào)控之初，市場(chǎng)尚不明朗的大背景下，開(kāi)發(fā)商大多選擇謹(jǐn)慎觀望，并積極尋找適應(yīng)市場(chǎng)變化的推盤策略，4～6月、9月兩時(shí)間段中，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始試探性推盤。
二手房市場(chǎng)很低迷，2011年1～9月二手住房成交7.7萬(wàn)套，同比減少42.2％。成交均價(jià)漲勢(shì)趨緩。
其中，三季度成交量為20256套，同比減少33.1％，環(huán)比減少4.8％。5月以來(lái)，二手房成交量呈現(xiàn)逐月小幅回漲態(tài)勢(shì)。2011年1～9月，二手房成交均價(jià)23972元／平方米，同比上漲18.1％；從各月價(jià)格變化走勢(shì)看，總體上漲趨緩，9月成交均價(jià)環(huán)比8月下降2.3％，價(jià)格下調(diào)幅度大于新建商品房市場(chǎng)(見(jiàn)圖3)。
租賃市場(chǎng)火熱，但正在步入淡季。前三季度成交量同比上漲5.8％，成交均價(jià)保持高位。
成交總量環(huán)比二季度上漲了4.2％，與去年三季度的成交量相比大幅上漲了近30％。租賃旺季使得租賃市場(chǎng)供需比上升為1：3-5，比二季度的供需比上升了0.6％。在區(qū)域租賃市場(chǎng)方面，三季度北京方莊、通州梨園、芍藥居、北苑、雙榆樹(shù)、五道口區(qū)域是租賃市場(chǎng)成交最為活躍的六大板塊。
房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)判斷
購(gòu)買制度與貨幣基調(diào)成為主導(dǎo)市場(chǎng)的關(guān)鍵要素。
第一，限購(gòu)、限貸等政策松緊程度影響樓市成交量的漲跌。2007～2011年期間，除了傳統(tǒng)的季節(jié)性變化之外，北京市新建商品住房成交量的增減與同期出臺(tái)的限制購(gòu)買資格、限制貸款條件等政策密不可分。另外，成交量對(duì)出臺(tái)政策極為敏感，絕大多數(shù)政策一出臺(tái)，最多半月之內(nèi)成交量就開(kāi)始有明顯變化。
第二，貨幣政策基調(diào)及企業(yè)資本實(shí)力影響成交價(jià)格的起伏。2007～2011年期間，刨除成交結(jié)構(gòu)對(duì)成交均價(jià)的影響，新建商品住房成交價(jià)格趨勢(shì)的增減與全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)聯(lián)性較大，尤其與貨幣政策基調(diào)基本一致。另外，價(jià)格變化與貨幣政策基調(diào)轉(zhuǎn)變并非同步，價(jià)格變化滯后于貨幣政策變化，滯后期少則兩個(gè)月、長(zhǎng)則半年。
尤其是在價(jià)格下調(diào)過(guò)程中，房企與市場(chǎng)還需要經(jīng)歷一段時(shí)間的博弈，博弈時(shí)間長(zhǎng)短取決于企業(yè)自身資金壓力和負(fù)債情況(見(jiàn)圖4)。
整體來(lái)看，2005年北京土地供應(yīng)非常不足。
第一， 土地供給面積同比大幅下降，前10個(gè)月，北京供應(yīng)住宅用地僅為572 公頃，規(guī)劃建筑面積832萬(wàn)平方米,同比下降38%。
第二，相對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)需求及購(gòu)房需求而言，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。前10個(gè)月，住宅土地供給建筑面積為832萬(wàn)平方米，而同期的住宅新開(kāi)工面積及銷售面積分別為1265.53萬(wàn)平方米和2138.68萬(wàn)平方米。如果以市場(chǎng)規(guī)模不增長(zhǎng)計(jì)算，土地供給僅相當(dāng)于開(kāi)發(fā)需求的65.74%，相當(dāng)于購(gòu)房需求的38.9%，目前市場(chǎng)銷售則維持在30%以上的高增長(zhǎng)狀態(tài)。
第三， 相對(duì)北京市場(chǎng)土地供給計(jì)劃而言，還遠(yuǎn)沒(méi)有完成供地計(jì)劃。根據(jù)2005 年土地供應(yīng)計(jì)劃，北京市供應(yīng)商品房用地面積應(yīng)該是1750公頃。但截止到10 月底，北京市國(guó)土局向北京市供應(yīng)住宅用地僅為572公頃。也就是說(shuō)，前10個(gè)月僅完成全年計(jì)劃的32.69%。
供給短缺無(wú)可避免，價(jià)格仍將上漲
從目前先行指標(biāo)看，北京房地產(chǎn)供給短缺無(wú)可避免。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是周期較長(zhǎng)，當(dāng)期的供給量是由前期的施工項(xiàng)目決定的，而施工面積又由再前期的開(kāi)工面積決定，開(kāi)工面積又會(huì)受到再前期的土地開(kāi)發(fā)及土地購(gòu)置面積的影響。同樣，今后的竣工面積及投資額，則是由目前的施工面積、開(kāi)工面積、土地開(kāi)發(fā)面積、土地購(gòu)置面積等指標(biāo)所決定的。
因此，通過(guò)觀察先行指標(biāo)的增長(zhǎng)情況，基本上就可以判斷未來(lái)行業(yè)的增長(zhǎng)情況。自2003年起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先行指標(biāo)開(kāi)始回落，特別是進(jìn)入2004年，回落速度開(kāi)始加快，而且基本上是越是先行的指標(biāo)，回落的速度越快。
2005年前個(gè)月，先行指標(biāo)均處于低位，越是先行的指標(biāo)，下降幅度越大，下圖 2、3反映了這種情況：
供給短缺必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的加速上漲。多年來(lái)北京房?jī)r(jià)一直保持相對(duì)穩(wěn)定，但自2004年底開(kāi)始，北京供給增速在快速下降，導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速上漲， 未來(lái)一段時(shí)間，北京供給（至少是增幅）下降將更加明顯，北京房?jī)r(jià)漲速仍將持續(xù)在較高的水平上。
資金、土地仍是導(dǎo)致供給下降的主要原因
供給短缺的主要原因在于開(kāi)發(fā)商資金短缺，在過(guò)去兩年內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求大幅上升，但資金供給卻遭受巨大限制，導(dǎo)致資金短缺。
一方面，由于土地價(jià)格上漲、地價(jià)支付由首付10%至30%提高至一次性付清、清理拖欠工程款等政策，導(dǎo)致住房開(kāi)發(fā)對(duì)資金需求量大幅增加，增加幅度估計(jì)在5 至10 倍。
另一方面，資金供給卻在下降，銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源，包括對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款及對(duì)消費(fèi)者住房的貸款，兩部分加起來(lái)占房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源比例約70%。受2003年央行121號(hào)文件及2004年宏觀調(diào)控影響，銀行貸款在快速下降，以長(zhǎng)期以后40%以上的增長(zhǎng)速度降至2004年1%，2005年這一指標(biāo)有所回升，但依然保持在較低的水平上。
土地儲(chǔ)備為王
未來(lái)的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯，供給不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，從而導(dǎo)致項(xiàng)目毛利率大幅提高，這同樣也會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲，而且土地儲(chǔ)備對(duì)資金的占用將越來(lái)越多，因此，在北京擁有較多土地儲(chǔ)備的公司則可從中獲益，如陽(yáng)光股份、億城股份、冠城大通等。金地、萬(wàn)科等一線開(kāi)發(fā)商在北京的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備已經(jīng)明顯不足， 這類公司正在大量尋找項(xiàng)目，前期金地集團(tuán)、北京城建已經(jīng)了在北京新增項(xiàng)目的公告，萬(wàn)科則希望以并購(gòu)來(lái)快速增加土地儲(chǔ)備。
摘 要：房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住房?jī)r(jià)格是當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。本文以北京市房地產(chǎn)價(jià)格(主要以住宅價(jià)格)為研究對(duì)象，試圖探討在現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，哪些因素對(duì)北京市房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 影響因素 探討
1.近年房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)
多年來(lái)房?jī)r(jià)的高速上漲，已使城市中特別是北上廣的普通白領(lǐng)對(duì)擁有自己的房產(chǎn)越來(lái)越感到可望而不可及，更不要說(shuō)其他的下層民眾。2010年4月以來(lái)，面對(duì)瘋狂上漲的房?jī)r(jià)和巨大的社會(huì)輿論壓力，中共終于開(kāi)始實(shí)行被稱為“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策”，從國(guó)十條到國(guó)五條，從上調(diào)房貸到限購(gòu)、加息，從試點(diǎn)出臺(tái)房產(chǎn)稅到打擊囤地和捂盤惜售，從抑制房產(chǎn)投機(jī)需求到加大保障房供給，這次房地產(chǎn)調(diào)控的力度之大、涉及面之廣前所未有。房?jī)r(jià)的不斷攀升，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫擴(kuò)大的擔(dān)心與日俱增，自然而然地有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的的影響因素成了大家所關(guān)注的問(wèn)題。
2.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格主要影響因素
我國(guó)由于處于轉(zhuǎn)型期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正發(fā)展時(shí)間還較短，影響住宅價(jià)格的主要因素和國(guó)外或其他地區(qū)有一定差異。根據(jù)我國(guó)學(xué)者近年的研究成果，現(xiàn)階段我國(guó)住宅價(jià)格的影響因素主要是城市人口、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、商品住宅銷售面積、人均住房使用面積、恩格爾系數(shù)、住宅成本、住宅租金、住宅抵押貸款和心理預(yù)期。
3.北京市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析
3.1經(jīng)濟(jì)及金融因素對(duì)北京房地產(chǎn)價(jià)格影響
3.1.1人均可支配收入對(duì)房產(chǎn)價(jià)格影響
從國(guó)民收入總量來(lái)看，如果假定國(guó)民收入分配比例不變，在排除了通貨膨脹因素以后，國(guó)民收入的增長(zhǎng)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一般呈正相關(guān)關(guān)系。因?yàn)椋瑖?guó)民收入的增長(zhǎng)既能反映在一般消費(fèi)者購(gòu)買力的增長(zhǎng)上，也能反映在社會(huì)投資水平和可供投資的資源數(shù)量的增加上。在住宅支出占消費(fèi)者收入比例不變的條件下，一般消費(fèi)者購(gòu)買力的增加同時(shí)表現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)商品支出的增加。另一方面，社會(huì)總投資水平的增加也使得對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)、辦公樓宇等的需求增加，從而，國(guó)民收入總量的增加會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。反之，在國(guó)民收入水平下降的情況下，撇開(kāi)調(diào)節(jié)的時(shí)滯因素，消費(fèi)者收入中用于住宅的支出相對(duì)量不變，而絕對(duì)量會(huì)呈下降趨勢(shì)。一般可以認(rèn)為，如果國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)會(huì)更快;反之，如果國(guó)民經(jīng)濟(jì)相對(duì)下降了，則房地產(chǎn)業(yè)下降速度會(huì)更快。
3.1.2投資水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
實(shí)際投資水平特別是固定資產(chǎn)投資的增加，必然直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
反之，投資水平的降低，特別是固定資產(chǎn)被控制時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然會(huì)受到很大的影響?？梢?jiàn)，就社會(huì)總投資來(lái)說(shuō)，社會(huì)總投資和房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系(見(jiàn)表四)。投資的部門結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)程度越高，對(duì)房地產(chǎn)的刺激作用就越大;反之，相關(guān)程度越低，這種投資水平的增加或減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的直接影響也就較小。
3.1.3消費(fèi)水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
一般而言，消費(fèi)水平越高的國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)商品等高價(jià)耐用產(chǎn)品的需求也會(huì)越大。反之，則會(huì)縮減。 改革開(kāi)放以來(lái)，北京經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，消費(fèi)水平不斷提高。10年來(lái)北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活增長(zhǎng)較快，表現(xiàn)在人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值快速增加、居民人均可支配收入和居民人均消費(fèi)性支出不斷提高.從收入需求彈性來(lái)看，在增加可支配收入的情況下，居住這項(xiàng)的彈性大于1，說(shuō)明北京市市居民對(duì)住房需求量的增長(zhǎng)率高于收入的增長(zhǎng)率。這也是北京市近幾年房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲的原因之一。
3.2社會(huì)因素對(duì)北京房地產(chǎn)價(jià)格的影響
3.2.1北京市人口因素與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系分析
由于中國(guó)正處于城市化進(jìn)程中，許多中小城市房?jī)r(jià)由于農(nóng)村人口大量進(jìn)城，人口也在持續(xù)攀升。雖然人口總量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是必然的，但是它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了潛在的支持力，當(dāng)眾多的人口具備相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力和購(gòu)買欲望時(shí)，需求就會(huì)旺盛。而城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高度等不僅決定了城市房地產(chǎn)的品質(zhì)(擁有較好基礎(chǔ)設(shè)施的城市和小區(qū)本身就是房地產(chǎn)品質(zhì)的一部分，較高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的城市區(qū)域一般來(lái)說(shuō)環(huán)境質(zhì)量也會(huì)較好)，而且也影響著購(gòu)買欲望和購(gòu)買力。
由圖表的數(shù)據(jù)我們可以知道，北京近十年來(lái)人口數(shù)量急劇增加，外來(lái)人口也不斷攀升。北京作為國(guó)家首都，基礎(chǔ)設(shè)施及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較完善，影響了人們對(duì)住房的購(gòu)買欲望。這也是造成北京房?jī)r(jià)較高的原因之一。
3.3住房制度改革對(duì)北京房地產(chǎn)價(jià)格的影響
住房制度改革是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本性力量，沒(méi)有住房制度改革，就不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)。它主要是通過(guò)以下三個(gè)方面來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的。
3.3.1從制度上保證房地產(chǎn)市場(chǎng)體系建立的必要條件
切斷單位建房、分房的舊渠道，停止住房實(shí)物福利分配，居民只能從市場(chǎng)上購(gòu)買或租賃所需的住房，從而保證了市場(chǎng)體系的需求要素。
3.3.2從居民住房觀念和消費(fèi)能力上強(qiáng)化需求的有效性
住房制度改革內(nèi)容之一的公積金制度的建立，有利于政策性抵押貸款的建立，提高職工購(gòu)、建住房的能力和對(duì)住房消費(fèi)能力的心理預(yù)期。同時(shí)，通過(guò)輿論的引導(dǎo)和宣傳，轉(zhuǎn)變了居民的住房觀念，刺激了需求。
3.3.3從配套制度上為房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善創(chuàng)造條件
住房制度改革的每一步，也是住房金融制度改革或創(chuàng)新的重要一步。通過(guò)完善住房抵押貸款、開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款、產(chǎn)權(quán)抵押登記、住房貸款保險(xiǎn)等制度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善創(chuàng)造了條件。
摘要：房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，但是近年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上升，房地產(chǎn)價(jià)格虛高容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，甚至可能成為阻礙社會(huì)穩(wěn)定和諧的重要因素。文章分析了北京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，并提出了一些意見(jiàn)和對(duì)策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；原因；對(duì)策
近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著飛速發(fā)展的時(shí)期，目前房地產(chǎn)業(yè)不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，更是關(guān)系到人民群眾切身利益的主要行業(yè)之一。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高人民的生活水平，保持社會(huì)穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會(huì)，都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。而如今我國(guó)大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通群眾可承受的程度，房地產(chǎn)甚至也成為一些商人投機(jī)的主要工具。這類社會(huì)問(wèn)題已經(jīng)引發(fā)了國(guó)家和社會(huì)各界的廣泛重視，從2005年開(kāi)始，國(guó)家不斷推出相關(guān)政策如“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“新國(guó)八條”等等。但是這些政策在短期內(nèi)并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起到太大的作用，各大中城市的房?jī)r(jià)仍然居高不下，甚至造成房地產(chǎn)泡沫。
一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)泡沫的概念
（一）房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自身特點(diǎn)，即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。主要有三種存在形態(tài)，即土地、建筑物、房地合一。我們通常所說(shuō)的房地產(chǎn)主要是指房地產(chǎn)建筑物。
（二）房地產(chǎn)泡沫的概念
所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等原因所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離其市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值、持續(xù)上漲的價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象。它表現(xiàn)為：在經(jīng)濟(jì)繁榮期，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲形成泡沫，但達(dá)到頂峰狀態(tài)后，市場(chǎng)需求急劇下降，房?jī)r(jià)大跌，泡沫破滅。準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫應(yīng)該是房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的運(yùn)動(dòng)。
二、北京房地產(chǎn)狀況分析
（一）市場(chǎng)基本情況分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，北京作為首都以及我國(guó)的經(jīng)濟(jì)文化中心，有其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。加之北京申奧成功的一系列利好消息，外資及外地房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入，使原本看好的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格更加堅(jiān)挺。但是在景氣的市場(chǎng)背景下也應(yīng)存在開(kāi)發(fā)規(guī)模的高速擴(kuò)張帶來(lái)的銷售壓力、供需失衡導(dǎo)致的大量空置面積和高危險(xiǎn)空置率、房?jī)r(jià)與居民可支配收入的不協(xié)調(diào)上升引致的不合理房?jī)r(jià)收入比等諸多問(wèn)題。
（二）行業(yè)投資供應(yīng)分析
據(jù)北京市的統(tǒng)計(jì)報(bào)告指出，北京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資仍保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例自1998年以來(lái)一直保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，從1998年的32.66%一直增長(zhǎng)到2010年58.27%，已經(jīng)逼近60%，房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)中所占比重越來(lái)越大。在投資增長(zhǎng)的同時(shí)，北京市房屋供給也在相應(yīng)的增長(zhǎng)。其中：2004年北京商品房開(kāi)復(fù)工面積9931.3萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)95%；竣工面積3067萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)18.2%；銷售面積2472萬(wàn)平方米，是竣工面積的80%，是當(dāng)年施工面積的2.49%；施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積和竣工面積。
（三）房?jī)r(jià)收入比分析（見(jiàn)圖1）
根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出，目前北京市的房?jī)r(jià)收入比已達(dá)27∶1，超出國(guó)際平均水平5倍，而同時(shí)北京市的工資水平位列全球第64位；還有一個(gè)國(guó)際通用的指標(biāo)是“租售比”，所謂“租售比”，是指月租金與房?jī)r(jià)之間的比值。最新零點(diǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的一項(xiàng)北京租售比調(diào)查，結(jié)果顯示：92%的參加者稱所住房屋的月租售比超過(guò)300倍；45%參加者稱月租售比超過(guò)500倍；21%的參加者稱所住房屋的月租售比在500倍到600倍之間，高于600倍的有24%之多，而超過(guò)500倍的租售比意味著，房主出租40年也不能收回投資。
（四）商品房空置情況分析
2002年北京市房屋空置率達(dá)到26.8%，到2010年其空置率仍高達(dá)17%。如果以國(guó)際上10%-13%的警戒線作為標(biāo)準(zhǔn)，毫無(wú)疑問(wèn)北京這么高的空置率可以看作是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的一個(gè)征兆。一路上升的房?jī)r(jià)，使得越來(lái)越多的房子壓在了開(kāi)發(fā)商手里。北京市統(tǒng)計(jì)局的最新報(bào)告顯示：2011年末，全市空置商品房面積達(dá)到637.42萬(wàn)平方米，比年初上升21.6%。其中：商品房空置299.7萬(wàn)平方米，住宅房空置330.6萬(wàn)平方米，比年初分別上升31.6%和10.5%。
（五）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)分析
根據(jù)日本的經(jīng)驗(yàn)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，那么房屋銷售價(jià)格的增長(zhǎng)率會(huì)遠(yuǎn)大于居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。本文選取統(tǒng)計(jì)年鑒上的北京居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和北京房屋銷售價(jià)格指數(shù)，重新計(jì)算后得到兩個(gè)指數(shù)的增長(zhǎng)率。結(jié)果顯示：自2005年來(lái)，房屋銷售價(jià)格的增長(zhǎng)率均在居民平均消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之上，且有逐年增大的趨勢(shì)，說(shuō)明北京市房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度大于其他商品價(jià)格增長(zhǎng)的速度，且兩者的差別幅度越來(lái)越大。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害性
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與諸多產(chǎn)業(yè)高度相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，這意味著房地產(chǎn)不僅自身投資規(guī)模大，其乘數(shù)效應(yīng)也相應(yīng)較大。在房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)，它會(huì)帶動(dòng)諸多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。但當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展違背了價(jià)值規(guī)律產(chǎn)生泡沫，其泡沫破滅產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)也會(huì)波及其他行業(yè)，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)受到前所未有的打擊。房地產(chǎn)泡沫的危害性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）房地產(chǎn)泡沫的存在和發(fā)展抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
房地產(chǎn)泡沫的存在使得投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)預(yù)期。因此，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，由于房地產(chǎn)投機(jī)帶來(lái)的高額營(yíng)業(yè)外收益，使企業(yè)在行業(yè)的虛高增長(zhǎng)引誘下，通過(guò)銀行大量間接融資來(lái)擴(kuò)大其房地產(chǎn)投資。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說(shuō)難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。
（二）房地產(chǎn)泡沫破滅將直接導(dǎo)致金融危機(jī)
房地產(chǎn)泡沫破滅意味著房地產(chǎn)價(jià)格的急劇下降，房子銷售不出去，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無(wú)法收回，經(jīng)營(yíng)極其困難，而且大批破產(chǎn)。由于銀行等金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源，因此，房地產(chǎn)泡沫破滅的一個(gè)直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)了大量的呆賬和壞賬，金融機(jī)構(gòu)不但收不上利息，甚至即使實(shí)行抵押權(quán)也無(wú)法全部收回貸款。此外，大量不良債權(quán)還影響到了銀行的國(guó)際信譽(yù)，使得銀行等金融機(jī)構(gòu)在海外的籌資成本大大提高。
（三）房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)
房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境等。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債在長(zhǎng)期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來(lái)巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，會(huì)減少居民當(dāng)期的消費(fèi)，個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。
（四）房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)
房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，將會(huì)造成大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來(lái)西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%。由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)逐漸加劇，社會(huì)動(dòng)蕩不安。
四、針對(duì)地產(chǎn)泡沫的對(duì)策與建議
無(wú)論是從房?jī)r(jià)的急劇上漲還是從投機(jī)需求的不斷增長(zhǎng)來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在潛在的泡沫危機(jī)，如果不加以防范和控制，在不久的將來(lái)就有可能形成泡沫經(jīng)濟(jì)，對(duì)整個(gè)社會(huì)造成重大的負(fù)面影響。因此，本文對(duì)預(yù)防與改進(jìn)房地產(chǎn)泡沫提出以下對(duì)策：
（一）進(jìn)一步完善監(jiān)管體系
完善的監(jiān)管體系是預(yù)防和克服房地產(chǎn)泡沫的必要措施。很多地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的破滅都是由于銀行、金融機(jī)構(gòu)等監(jiān)管體系的不健全而導(dǎo)致的。首先，我們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于銀行的資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理以及控制能力等方面的監(jiān)管力度，因?yàn)橥苿?dòng)地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金都是從銀行流出的。其次，就是加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控政策和對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的監(jiān)控。同時(shí)，需要建立風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，正確地評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，避免呆帳、壞賬損失和信用膨脹，減少金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，加強(qiáng)對(duì)于外資的監(jiān)管。
（二）嚴(yán)格控制土地出讓市場(chǎng)
本次房地產(chǎn)周期中，北京市的某些地區(qū)存在著土地炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重、地價(jià)上漲幅度大的現(xiàn)象。因此，需要對(duì)土地市場(chǎng)嚴(yán)格控制，規(guī)范土地供應(yīng)，加強(qiáng)存量土地的管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，從源頭上控制土地供應(yīng)量。這方面可以借鑒香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，滾動(dòng)編制各地區(qū)的土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)每年土地供應(yīng)量進(jìn)行嚴(yán)控，所有土地進(jìn)入市場(chǎng)都必須進(jìn)入招投標(biāo)，對(duì)土地供應(yīng)計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行。加速推進(jìn)土地的招標(biāo)和拍賣制度，對(duì)于土地招投標(biāo)市場(chǎng)中的問(wèn)題，政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)，加大監(jiān)管力度，控制土地開(kāi)發(fā)數(shù)量；嚴(yán)格限制土地炒賣和土地閑置，通過(guò)稅收手段提高土地炒作和土地閑置的成本，對(duì)閑置土地長(zhǎng)期不開(kāi)發(fā)的要執(zhí)行收回制度。
（三）大力發(fā)展公共租賃和廉租房制度
借鑒香港和新加坡的公屋發(fā)展模式，大力發(fā)展建設(shè)租賃房和公租房，公共租賃房和廉租房不僅適應(yīng)低收入者的承受能力，而且解決了中等收入人群即“夾心層”對(duì)住房的現(xiàn)實(shí)需求，從而降低人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需。根據(jù)國(guó)際大都市的經(jīng)驗(yàn)，大都市居民約有一半是租賃住房，也就是說(shuō)，住房租賃市場(chǎng)是最大的住房供給來(lái)源，但北京住房租賃市場(chǎng)卻發(fā)展緩慢，存在市場(chǎng)不規(guī)范、規(guī)模小、稅收負(fù)擔(dān)重、交易成本高等缺陷，嚴(yán)重制約住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，因此，積極發(fā)展租賃市場(chǎng)應(yīng)成為北京市政府的一項(xiàng)長(zhǎng)期重要政策。
（四）積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，完善相關(guān)土地政策
現(xiàn)行土地政策以及房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的弊端已經(jīng)越來(lái)越明顯，房地產(chǎn)稅制改革勢(shì)在必行。物業(yè)稅也被稱為財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)政府的要求，不動(dòng)產(chǎn)所有者或承租者須按期繳納一定的稅費(fèi)。據(jù)國(guó)家財(cái)稅部門的介紹，物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。由于物業(yè)稅是把商品住房70年的地租改為按年支付，同時(shí)物業(yè)稅是按照當(dāng)年地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格征收，因此物業(yè)稅具有較強(qiáng)的打擊房地產(chǎn)投機(jī)的效應(yīng)，起到了抑制房地產(chǎn)泡沫的作用。
（五）建立完善房地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系
建立完善的地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系可以對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生進(jìn)行預(yù)告，還可以對(duì)泡沫的嚴(yán)重程度做出判斷，對(duì)泡沫的破裂發(fā)出警報(bào)。該體系可以通過(guò)公布房地產(chǎn)信息，增強(qiáng)樓市透明度，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商理性投資、購(gòu)房者理性消費(fèi)等方式，使政府部門逐漸從行政干預(yù)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)引導(dǎo)。
（六）規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)信息的公開(kāi)透明
規(guī)范的市場(chǎng)秩序和信息的公開(kāi)透明有利于人們建立合理的預(yù)期，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費(fèi)，抑制炒房和哄抬房?jī)r(jià)等行為。規(guī)范市場(chǎng)秩序應(yīng)從法制建設(shè)上著手，完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范企業(yè)在房地產(chǎn)交易、合同簽訂、質(zhì)量保證、廣告、中介等方面的行為，同時(shí)充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將房地產(chǎn)各相關(guān)法律行政制度以及房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公之于眾，并將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)中違規(guī)違法劣跡及受到的處罰等進(jìn)行記錄。
（作者單位：北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）
【摘要】近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，尤其在北京、上海等這樣的發(fā)達(dá)城市中催生出了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的繁榮。在十幾年的發(fā)展，房產(chǎn)中介行業(yè)也逐漸由充滿暴力與黑暗的行業(yè)狀態(tài)逐步走向?qū)I(yè)與規(guī)范的道路。雖然我們能夠看到整個(gè)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的蓬勃向上，但其在發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題也是不容忽視。長(zhǎng)久以來(lái)，房產(chǎn)中介都在一個(gè)較低層次的水平上運(yùn)行，房地產(chǎn)中介服務(wù)公司數(shù)量龐大，素質(zhì)良莠不齊，經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，服務(wù)水平低等問(wèn)題非常嚴(yán)重急待解決。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)中介 服務(wù)營(yíng)銷
一、房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)營(yíng)銷的內(nèi)涵
房地產(chǎn)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的重要分支，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)交換，滿足現(xiàn)實(shí)或潛在房地產(chǎn)需求的綜合性的經(jīng)營(yíng)銷售活動(dòng)過(guò)程。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷的發(fā)展還處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)中介的從業(yè)人員也對(duì)服務(wù)營(yíng)銷的認(rèn)識(shí)還處于較為膚淺的階段。許多營(yíng)銷失誤的原因都是因?yàn)閷?duì)服務(wù)營(yíng)銷的內(nèi)涵不能夠深入理解造成的。不過(guò)隨著房地產(chǎn)實(shí)踐的逐步深入，在北京、上?；蛟S多發(fā)達(dá)城市，已經(jīng)成為房產(chǎn)中介行業(yè)營(yíng)銷的排頭兵，為房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)營(yíng)銷的發(fā)展道路事先做一示范。然而深刻的認(rèn)識(shí)服務(wù)營(yíng)銷理念與策略，如何對(duì)房地產(chǎn)中介的服務(wù)營(yíng)銷組合進(jìn)行更為深入的調(diào)整與組合，成功進(jìn)行服務(wù)營(yíng)銷戰(zhàn)略也是企業(yè)能在未來(lái)市場(chǎng)中獲得成功的關(guān)鍵之一。
（一）房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)銷是一種態(tài)度，理念或思考方式
服務(wù)營(yíng)銷作為一種理念，它的概念或必須能夠引導(dǎo)所有的人，過(guò)程，及組織各個(gè)部門，而且組織中的每個(gè)部門都必須理解并且接受這種觀念，這是成功展開(kāi)服務(wù)營(yíng)銷活動(dòng)的基礎(chǔ)。首先從行動(dòng)理念上對(duì)營(yíng)銷的認(rèn)同是能夠良好實(shí)行服務(wù)營(yíng)銷的基礎(chǔ).
（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)營(yíng)銷是一種組織
成功的服務(wù)營(yíng)銷還要要求企業(yè)以一種恰當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行組織。那些做出并兌現(xiàn)承諾的部門必須相互配合，如果發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，則無(wú)法合作，表明整個(gè)企業(yè)沒(méi)有形成真正的營(yíng)銷觀點(diǎn)。在現(xiàn)今競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中，企業(yè)承受不起部門間存在的障礙，營(yíng)銷理念必須在組織中廣泛傳播，可以被接受。
（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)營(yíng)銷包括有一系列的工具與組織活動(dòng)
服務(wù)營(yíng)銷以提供無(wú)形服務(wù)為目的，無(wú)形是服務(wù)營(yíng)銷最明顯的特征，服務(wù)可以表現(xiàn)為一種行為，努力或績(jī)效。顧客難以具體判斷服務(wù)質(zhì)量，它取決于顧客的感知。當(dāng)服務(wù)營(yíng)銷具體的表現(xiàn)為像包裝，或活動(dòng)那樣具體，才是能夠讓顧客感覺(jué)到營(yíng)銷的一種方式。但這也是許多人誤解服務(wù)營(yíng)銷的一種方式，因?yàn)檫@也只是服務(wù)營(yíng)銷中的一個(gè)方面。
二、房地產(chǎn)中介行業(yè)的特定內(nèi)涵
房產(chǎn)中介行業(yè)是非常典型的服務(wù)行業(yè)，它幾乎不生產(chǎn)產(chǎn)品，對(duì)客戶及業(yè)主雙向服務(wù)。所以無(wú)論是在買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)的情況下，都必須關(guān)注服務(wù)營(yíng)銷。服務(wù)營(yíng)銷的內(nèi)涵與傳統(tǒng)營(yíng)銷不同，其營(yíng)銷組合要素也有一定的調(diào)整，有經(jīng)典的4p組合擴(kuò)充為7p營(yíng)銷組合，增加了人員，過(guò)程與有形展示三個(gè)要素。房產(chǎn)中介企業(yè)通過(guò)中介及附加服務(wù)來(lái)獲得服務(wù)收益的社會(huì)機(jī)構(gòu)。是否能夠提供良好的服務(wù)直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。
（一）注重品牌營(yíng)銷
房地產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)同質(zhì)性很強(qiáng)，中介公司準(zhǔn)入門檻低，各個(gè)中介公司提供的服務(wù)有很強(qiáng)的模仿性，所有在營(yíng)銷過(guò)程中不斷宣傳的同時(shí)，應(yīng)注重建立誠(chéng)信中介品牌?？蛻魧?duì)于中介公司的選擇更多的是會(huì)被熟知的品牌所吸引而不是中介公司更夠提供的具體服務(wù)。
（二）注重全員營(yíng)銷
房產(chǎn)中介的員工房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是最一線的人員，展示公司形象，與顧客溝通，為客戶辦理業(yè)務(wù)，提供各項(xiàng)服務(wù)的過(guò)程中最為重要的一架橋梁，他們直接面對(duì)客戶，推薦，帶看，洽談，后續(xù)手續(xù)的辦理。他們最直接的了解客戶需求。而二線或其他層級(jí)的后勤員工也是協(xié)助一線員工及客戶，成為滿足客戶需求的重要部分。因此服務(wù)型企業(yè)中人員的重要性不言而喻。
（三）注重整合營(yíng)銷
整合營(yíng)銷是通過(guò)把服務(wù)業(yè)發(fā)展的各種有利因素組合成一種綜合優(yōu)勢(shì)向外界宣傳，以充分發(fā)揮有限資金和人力的整體效用，是不同營(yíng)銷主體聯(lián)合開(kāi)發(fā)一個(gè)或幾個(gè)營(yíng)銷機(jī)會(huì)，有水平整合、垂直整合、交叉整合等形式。1991年，美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)教授唐?舒爾茨（Don Schultz）提出了“整合營(yíng)銷”傳播的新概念，認(rèn)為整合營(yíng)銷傳播是一個(gè)“管理與提供給顧客或者潛在顧客的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的所有來(lái)源的信息的流程，以驅(qū)動(dòng)顧客購(gòu)買企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)并保持顧客對(duì)企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)的忠誠(chéng)度”。顧客的消費(fèi)需求是跟為復(fù)雜的過(guò)程。企業(yè)應(yīng)多角度的觀察消費(fèi)者來(lái)創(chuàng)造有利于成交的條件，得到更多的的機(jī)會(huì)。
三、對(duì)北京市場(chǎng)房地產(chǎn)中介服務(wù)營(yíng)銷發(fā)展?fàn)顩r解析
（一）北京房地產(chǎn)中介服務(wù)體系構(gòu)成
隨著北京政府對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)的引導(dǎo)，以及行業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)的共同努力下，二手房市場(chǎng)越來(lái)越成熟，中介公司之間的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，中介市場(chǎng)同時(shí)開(kāi)始向規(guī)范化。操作和打造服務(wù)品質(zhì)，因此規(guī)范和優(yōu)質(zhì)服務(wù)將會(huì)成為中介市場(chǎng)的主題。我愛(ài)我家、鏈家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等大型品牌中介公司在這幾年發(fā)展壯大的。同時(shí)，在規(guī)范操作程序和樹(shù)立行業(yè)良好形象方面積極努力，出謀劃策，它們無(wú)疑也成為了中介市場(chǎng)不可替代的頂梁柱。此外北京各地夫妻店，兄弟店小型中介公司星羅棋布，填充著剩余市場(chǎng)急需規(guī)范。
（二）北京房地產(chǎn)中介服務(wù)營(yíng)銷發(fā)展現(xiàn)狀
（1）對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)了解。北京市常住人口突破2000萬(wàn)大關(guān)，達(dá)2018.6萬(wàn)人，對(duì)北京來(lái)說(shuō)具有標(biāo)志性的意義。北京科技文化環(huán)境分析。過(guò)度膨脹的人口數(shù)量讓房屋需求變得更為緊張，首先，目前從行業(yè)發(fā)展來(lái)講，北京一手房的市場(chǎng)在漸漸緊縮，而二手房市場(chǎng)卻在不斷的增長(zhǎng)，從09年開(kāi)始，二手房的交易量已經(jīng)開(kāi)始大大超過(guò)了一手房。因?yàn)楸本┛梢蚤_(kāi)發(fā)的地越來(lái)越少，尤其是市區(qū)，這樣就導(dǎo)致一手房的新增在逐漸減少并且所處地段也逐漸向遠(yuǎn)郊偏移。二手房成為北京市房產(chǎn)的居住類主要市場(chǎng)。房產(chǎn)不同與普通易耗品，它的價(jià)值量大，尤其以北京的房產(chǎn)，標(biāo)的通常在百萬(wàn)元之千萬(wàn)元不等。由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費(fèi)品的同時(shí)也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性各隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)大，需求層次的多樣化，對(duì)房產(chǎn)中介企業(yè)的營(yíng)銷能力提出了更高的要求。
（2）有龐大的分銷渠道。分銷渠道并不是對(duì)實(shí)體產(chǎn)品的分配，服務(wù)領(lǐng)域同樣存在分銷渠道。服務(wù)產(chǎn)品的具有不可分離性，使得提供服務(wù)的企業(yè)不可能像有形產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)那樣可以通過(guò)批發(fā)零售等物流渠道將有形產(chǎn)品送到客戶手中。而服務(wù)營(yíng)銷企業(yè)選擇服務(wù)營(yíng)銷的渠道，多是通過(guò)直銷來(lái)實(shí)現(xiàn)的。有一線員工直接接觸顧客，產(chǎn)生服務(wù)，交換價(jià)值。而房產(chǎn)中介行業(yè)的銷售渠道為店面直營(yíng)，用高密度的連鎖經(jīng)營(yíng)的方式，追隨新建社區(qū)，在社區(qū)門口開(kāi)店，實(shí)行社區(qū)就會(huì)有門店的方針，使服務(wù)不斷貼近顧客。作為北京房產(chǎn)中介的領(lǐng)軍企業(yè)的鏈家地產(chǎn)在北京有千余家店鋪，市場(chǎng)追隨者我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司有五百余家店。可見(jiàn)直銷作為其銷售渠道的重要性。而另外一種直營(yíng)的方式更為貼近客戶，即駐街，也稱之為外拓。在人流聚集區(qū)，或熱點(diǎn)樓盤的入口處擺拍宣傳，一線人員駐守，提高與潛在客戶的交流。使中介公司的服務(wù)表現(xiàn)得更為具體形象。
四、北京房地產(chǎn)中介服務(wù)營(yíng)銷存在的問(wèn)題及原因分析
（一）服務(wù)營(yíng)銷觀念缺失
近年來(lái)，房地產(chǎn)中介行業(yè)雖然越來(lái)越重視服務(wù)營(yíng)銷，但也難以改變長(zhǎng)期來(lái)形成的只顧眼前利益，不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的服務(wù)文化。其中不論是企業(yè)的高層管理者還是一線的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，把服務(wù)營(yíng)銷孤立的看待。把服務(wù)營(yíng)銷當(dāng)作是獲取傭金前的簽單手段，主要考慮的是個(gè)人利益與公司利益，少于站在客戶，業(yè)主的角度上考慮適合服務(wù)流程與管理方法。沒(méi)有建立起對(duì)服務(wù)營(yíng)銷理念真正的理解。
（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)營(yíng)銷層次較低
現(xiàn)今房產(chǎn)中介公司作為信息服務(wù)的提供者，值得信賴的置業(yè)顧問(wèn)，往往令人失望。雖然房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人大多稱自己為專業(yè)的房產(chǎn)工作者，但也多是對(duì)原始的商業(yè)信息的收集與，很少有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性評(píng)估分析和預(yù)測(cè)。對(duì)于買方與賣方的業(yè)主顧客來(lái)說(shuō)不夠系統(tǒng)與透明的信息服務(wù)，往往摻雜著太多的不確定因素，不是安全的或可值得托付的服務(wù)。沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮客戶的需求。
（三）房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)營(yíng)銷人才匱乏
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，即從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等服務(wù)，促成交易?，F(xiàn)今房地產(chǎn)從業(yè)人員往往素質(zhì)較低，他們高中畢業(yè)后便可以從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作。做房產(chǎn)銷售是掘金的地方，但工作壓力大，行業(yè)內(nèi)人員流動(dòng)非常大，有人排著隊(duì)入職也有人排著隊(duì)離職。流動(dòng)性較大意味著公司培訓(xùn)成本提高，即使在北京大型的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司對(duì)于員工的培訓(xùn)也僅有3-5天的專業(yè)知識(shí)及企業(yè)文化的培訓(xùn)，難以滿足行業(yè)對(duì)高素質(zhì)人才的需求。所以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)營(yíng)形式也較為粗放。
房產(chǎn)中介行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)中，人才的競(jìng)爭(zhēng)是居于首位的。房產(chǎn)中介需要的人才有兩類類，一是能夠在一線房產(chǎn)工作上有良好表現(xiàn)的銷售精英房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，名副其實(shí)的置業(yè)顧問(wèn)。二是管理型人才，能夠適應(yīng)公司的管理工作。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人才的缺失也是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢的重要因素之一。
五、如何提升中介行業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力
（一）強(qiáng)化服務(wù)營(yíng)銷理念，同時(shí)注重內(nèi)部營(yíng)銷
隨著各大中介公司采用最新的技術(shù)，硬件設(shè)施的不斷提高以及客戶的理性和成熟。房地產(chǎn)企業(yè)在爭(zhēng)取新客戶的成本也在不斷地上升。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司必須要樹(shù)立以客戶為中心的服務(wù)理念。真正用心服務(wù)客戶，不斷提高服務(wù)品質(zhì)。同時(shí)注重對(duì)員工在知識(shí)技能方面的培訓(xùn)與引導(dǎo)。首先對(duì)于員工進(jìn)行態(tài)度管理，對(duì)員工的態(tài)度及他們的服務(wù)意識(shí)及顧客意識(shí)產(chǎn)生的狀態(tài)進(jìn)行管理，這可以是企業(yè)在服務(wù)戰(zhàn)略中占得有利條件。態(tài)度管理是引導(dǎo)員工服務(wù)營(yíng)銷的基礎(chǔ)。其次各級(jí)部門的管理人員，一線的員工，及后勤支持人員需要信息也完成他們的工作，這些包括工作規(guī)定，產(chǎn)品和服務(wù)特征以及對(duì)顧客的承諾。他們需要了解對(duì)管理層在需要，要求，對(duì)提高業(yè)績(jī)的看法，及客戶需要等內(nèi)容進(jìn)行溝通。如果企業(yè)想要有良好的業(yè)績(jī)這兩者都是必備的。在公司內(nèi)部的溝通中，并不是以上級(jí)向下級(jí)傳遞要求，而是需要雙向溝通，高層管理者，不應(yīng)只向業(yè)績(jī)看齊，更應(yīng)該注重得到員工態(tài)度的反饋。
（二）采取差異化營(yíng)銷策略
實(shí)行差異化戰(zhàn)略指的是對(duì)不同的細(xì)分市場(chǎng)采取不同的營(yíng)銷策略。最大限度的滿足客戶需求，通過(guò)企業(yè)形象，客戶服務(wù)，技術(shù)特點(diǎn)和客戶網(wǎng)絡(luò)等形式，努力形成在本行業(yè)內(nèi)具有特色的東西，是客戶起品牌偏好和忠誠(chéng)。采取差異化營(yíng)銷戰(zhàn)略必須要有創(chuàng)造性的眼光，在服務(wù)方面享有聲譽(yù)，有與銷售渠道的強(qiáng)有力的合作。
（三）健全人才培養(yǎng)機(jī)制
房產(chǎn)中介企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)造良好的客戶體驗(yàn)需要一大批富有知識(shí)，經(jīng)驗(yàn)，熱情的專業(yè)化高素質(zhì)的營(yíng)銷人才來(lái)明確的傳達(dá)出企業(yè)服務(wù)的精髓與內(nèi)涵。針對(duì)各類人才的不同特點(diǎn)和成長(zhǎng)規(guī)律，創(chuàng)新人才工作體制和方法，并且注重整合力量，建立系統(tǒng)結(jié)合、協(xié)調(diào)高效的工作機(jī)制。應(yīng)該積極提供服務(wù)，通過(guò)公司內(nèi)部行政支持、精神激勵(lì)和環(huán)境保障，不斷改善各類人才的工作與生活條件，以提高對(duì)人才的吸引力和激勵(lì)。要著眼于創(chuàng)新，建立科學(xué)的選人用人機(jī)制。使人才在市場(chǎng)實(shí)踐中成長(zhǎng)和發(fā)揮作用，能夠不斷得到更新知識(shí)和提升能力的機(jī)會(huì)。建立健全人才的保障和激勵(lì)機(jī)制，切實(shí)為各類人才提供包括生活、學(xué)習(xí)、工作在內(nèi)的保障和激勵(lì)措施，激勵(lì)員工成才。
（四）建立健全客戶滿意度考核制度化
能夠?yàn)轭櫩吞峁┝己玫姆?wù)質(zhì)量是對(duì)企業(yè)的利益而言是非常明顯的，如果因?yàn)橐獙⒏淖兎?wù)質(zhì)量作為頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的權(quán)宜之計(jì)，就會(huì)使工作失敗的幾率增大。改進(jìn)質(zhì)量需要組織中的每一個(gè)人都必須重視質(zhì)量，關(guān)注嘗試改變質(zhì)量的方法，它需要領(lǐng)導(dǎo)層級(jí)管理人員的可定與支撐，也需要下層一線的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的支持與熱情。達(dá)到一種雙贏的局面。人的行為對(duì)服務(wù)企業(yè)很重要，而服務(wù)的傳遞過(guò)程也重要。而建立健全客戶滿意度考核制度化可以通過(guò)規(guī)范化技能化，態(tài)度和行為，服務(wù)提供者的可接近性和靈活性，給予客戶的可靠性和忠誠(chéng)感，在發(fā)生問(wèn)題時(shí)的補(bǔ)救能力，與企業(yè)的名譽(yù)和可信性等6個(gè)方面展開(kāi)客戶滿意度的服務(wù)質(zhì)量體系考察。
