時(shí)間：2022-05-28 11:09:38
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[摘要]當(dāng)前，中國(guó)正處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第二階段，即隨著工業(yè)化進(jìn)程的不斷加快，不斷推動(dòng)著城市化發(fā)展的進(jìn)程中。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著作用與反作用及雙向反饋的關(guān)系，且不是簡(jiǎn)單的局部與整體之間的關(guān)系，而是一個(gè)有機(jī)整體。文章結(jié)合中國(guó)歷年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及其執(zhí)行效果，提出對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的原則，并在此基礎(chǔ)之上對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)價(jià)。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)；相互關(guān)系；宏觀調(diào)控
一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系
房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門(mén)。它的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)貫穿房地產(chǎn)生產(chǎn)（主要為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)）、流通（房地產(chǎn)市場(chǎng)交易）、消費(fèi)（房地產(chǎn)使用過(guò)程中的物業(yè)服務(wù)）三大領(lǐng)域，與眾多其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)有著密切的相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)服務(wù)業(yè)。它具有通過(guò)物資流通和勞動(dòng)服務(wù)為人們的生產(chǎn)和生活提供服務(wù)，以改善和提高生產(chǎn)效率和人民生活水平的第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征。從房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系看，它是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)。此外，房地產(chǎn)這一商品一旦被生產(chǎn)之后便不可移動(dòng)，使得房地產(chǎn)業(yè)具有區(qū)域性特征。
一般地，社會(huì)發(fā)展階段不同，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位有較大差別?？v觀古今中外的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可知，社會(huì)發(fā)展階段分為農(nóng)業(yè)、工業(yè)和后工業(yè)階段。當(dāng)前，中國(guó)正處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第二階段，即隨著工業(yè)化進(jìn)程的不斷加快，不斷推動(dòng)著城市化的發(fā)展，而在工業(yè)化、城市化的過(guò)程當(dāng)中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在同民經(jīng)濟(jì)中處于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的地位。
在中同，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，既受到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，又發(fā)揮著促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立的且非常重要的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和基本特征。但是，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系，不僅是一個(gè)局部與整體的關(guān)系，而且存在著密切的內(nèi)在聯(lián)系和相關(guān)性。
（一）房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)間存在作用與反作用的關(guān)系
在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)因素主要?dú)w結(jié)為“三駕馬車(chē)”：消費(fèi)、投資和出口。從該角度看，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要衡量指標(biāo)為國(guó)民收入、投資水平、信貸規(guī)模和利率、經(jīng)濟(jì)（GDP）增長(zhǎng)率等。而房地產(chǎn)業(yè)主要衡量指標(biāo)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模及其增長(zhǎng)率水平、房地產(chǎn)業(yè)增加值及其增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)供求水平等。當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繁榮（蕭條）發(fā)展時(shí)，必呈現(xiàn)出消費(fèi)、投資或出口等的快速（緩慢甚至負(fù)向）增長(zhǎng)，而這其中某個(gè)或幾個(gè)都將影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（停滯）。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)財(cái)富的同時(shí)，還能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，共同推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)蕭條時(shí)，必將表現(xiàn)為房地產(chǎn)各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)的回落，進(jìn)而影響到宏觀經(jīng)濟(jì)中消費(fèi)、投資或出口等經(jīng)濟(jì)因素，因而制約著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?？偟膩?lái)說(shuō)，在中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等國(guó)情條件下，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著比較明顯的作用與反作用的相互關(guān)系，兩者相互影響、相互制約。
（二）房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著雙向反饋的關(guān)系
20世紀(jì)90年代后期，有位美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)3年的統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)之間有著十分緊密的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要一個(gè)良好宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境作為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。他認(rèn)為，在成熟的房地產(chǎn)國(guó)家或地區(qū)兩者的關(guān)系表現(xiàn)得更顯著，具體關(guān)系為：（1）當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度（即用GDP增長(zhǎng)率表示）大于10%時(shí)，其房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段；（2）在8%～10%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段；（3）在5%～7%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)處于緩慢發(fā)展階段；（4）在4%～5%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)處于停滯階段；（5）當(dāng)小于4%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)處于倒退階段。由此并結(jié)合中國(guó)歷年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)得到表-1和圖-1。
根據(jù)表-1和圖-1可知，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)在21年問(wèn)的GDP呈現(xiàn)較高的增長(zhǎng)，大多數(shù)年份的GDP增長(zhǎng)速度都超過(guò)10%，此期間房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段；而1998年、1999年的GDP增長(zhǎng)速度在5%～7%之間，房地產(chǎn)業(yè)處于緩慢發(fā)展階段；2002年、2009年的GDP增長(zhǎng)速度在8%～10%之間，房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段。同樣，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率為例。利用該指標(biāo)來(lái)反饋國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。1992-1993年在新住房制度環(huán)境下，中國(guó)開(kāi)始迅速加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投入，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率呈現(xiàn)超過(guò)100%的增長(zhǎng)，此時(shí)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平也是高速的發(fā)展；1996年在中國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響下開(kāi)始逐步放緩對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)較小的增長(zhǎng)，一直持續(xù)到1998年，在此期間，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的GDP增長(zhǎng)速度也呈現(xiàn)如同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資向下滑動(dòng)的走勢(shì)；1998年又開(kāi)始逐漸加大房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投入，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，此時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)緩慢發(fā)展態(tài)勢(shì)，并沒(méi)有呈現(xiàn)較明顯的高速增長(zhǎng)，而是存在一兩年的緩沖期；2002年，隨著對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入的減少，國(guó)民經(jīng)濟(jì)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)為快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)；2008年，在美國(guó)金融危機(jī)的影響下，中國(guó)通過(guò)宏觀調(diào)控降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投入，使得2009年中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平轉(zhuǎn)入快速發(fā)展的階段等等?？偠灾袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著能夠相互反饋的關(guān)系。
（三）房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)并非純屬局部與整體的關(guān)系
眾所周知，國(guó)民經(jīng)濟(jì)屬于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的范疇，反映的是經(jīng)濟(jì)屬性和特征，最終作用于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及全國(guó)人民的經(jīng)濟(jì)能力。房地產(chǎn)業(yè)雖然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)這兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門(mén)，但房地產(chǎn)業(yè)具有較為明顯的社會(huì)性和政治性，因此，并不能簡(jiǎn)單地說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)只是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一部分。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間有著內(nèi)在的、密切聯(lián)系的相關(guān)性，是一個(gè)有機(jī)的整體。
二、中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的原則
（一）應(yīng)將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)的調(diào)控體系
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有促進(jìn)或制約的影響作用的同時(shí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)也能從宏觀層面影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因而，在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的過(guò)程中，不應(yīng)該將這一過(guò)程獨(dú)立于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控體系之外，而是將其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)調(diào)控體系的一個(gè)重要組成部分。否則，容易出現(xiàn)過(guò)分強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，加速其發(fā)展速度，而超過(guò)當(dāng)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所能承受的范圍，或者為了追求國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趕不上國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐，或者在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的情況下期望房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展等問(wèn)題。這些都會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脫節(jié)、不協(xié)調(diào)等。
（二）應(yīng)在一定階段將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的調(diào)控源
房地產(chǎn)業(yè)本身覆蓋面較寬，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)等各行各業(yè)，同時(shí)，還涉及許多相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，如建筑業(yè)、建筑材料、家具業(yè)、裝飾裝修業(yè)、勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、質(zhì)量安全檢查等。此外，沒(méi)有土地，沒(méi)有建筑物或構(gòu)筑物，沒(méi)有一定的空間作為條件，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)無(wú)法實(shí)施，工業(yè)活動(dòng)無(wú)法開(kāi)展，第三產(chǎn)業(yè)以及科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生、體育等活動(dòng)也無(wú)法進(jìn)行。而這些條件都需要以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)才能得到實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的基本要素貫穿于社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)特性是客觀存在的，且具有不以人的意志為轉(zhuǎn)移的特性。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況能反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，同時(shí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r也能反射出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。這一雙向反饋的相互關(guān)系，要求在房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要地位，即兩者關(guān)聯(lián)性程度較大時(shí)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控應(yīng)該以房地產(chǎn)宏觀調(diào)控為切入點(diǎn)和通途，以其為主要的調(diào)控源頭，調(diào)節(jié)和調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)達(dá)到調(diào)控整個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的效果，實(shí)現(xiàn)互利共贏。
（三）應(yīng)以利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展為宗旨，同時(shí)避免社會(huì)分配不公
眾所周知，房地產(chǎn)既可以作為商品，而具有經(jīng)濟(jì)屬性，也可以作為投資品，而具有投資屬性。此外，房地產(chǎn)還可以作為一種權(quán)益的保障（比如居住權(quán)），從而具有社會(huì)屬性。在中國(guó)當(dāng)前政治體制之下，房地產(chǎn)業(yè)還存在著較鮮明的政治色彩。當(dāng)下，房?jī)r(jià)在調(diào)控制度的作用下呈現(xiàn)不斷上漲的態(tài)勢(shì)，甚至漲幅比較高；保障性住房起步較晚，且保障對(duì)象的覆蓋面不清晰也不廣泛；土地或房屋征收補(bǔ)償中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低等，使得部分信息靈通或者資源豐富的人們得到了巨大的收益，而大多數(shù)人民卻仍然無(wú)法實(shí)現(xiàn)居者有其屋。在通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展追求國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)沒(méi)有意識(shí)到并重視房地產(chǎn)的社會(huì)和政治特性，使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果未與預(yù)期目標(biāo)保持一致。因而，在制定和實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過(guò)程中，除了需要堅(jiān)持朝著對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有利的方向發(fā)展之外，還必須要避免社會(huì)分配的不公平與不協(xié)調(diào)。
三、對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的評(píng)價(jià)
（一）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的相互關(guān)系處理脫節(jié)
1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與產(chǎn)業(yè)調(diào)整脫節(jié)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)正在由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，即在“231至321”的轉(zhuǎn)變發(fā)展過(guò)程中。而在中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，各地市為了追求地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大量出讓土地，其中，在市縣郊區(qū)大力發(fā)展工業(yè)園區(qū)建設(shè)這一增加地方財(cái)政的方式表現(xiàn)極其突出，且工業(yè)園區(qū)的建設(shè)對(duì)地方收入的貢獻(xiàn)巨大。據(jù)此可知，中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控使得地方政府較為重視第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建設(shè)，而這恰恰與中國(guó)目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略相脫節(jié)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略的施行受限將直接影響到預(yù)期產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，繼而使得房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的相互關(guān)系無(wú)法得到體現(xiàn)，最終影響到同民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展。
2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與城市經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)脫節(jié)。隨著工業(yè)化的加速推進(jìn)，城市化進(jìn)程不斷加快，人口不斷集中，城市地域逐步擴(kuò)大。加上中國(guó)土地的公有制，地方政府代表國(guó)家行使權(quán)力，土地招拍掛的出讓方式為地方財(cái)政提供了主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。此外，還推動(dòng)了城市建設(shè)的步伐，比如舊城改造、新城建設(shè)、城市規(guī)劃的實(shí)施、生活配套設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)。但是，通常中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的針對(duì)性不強(qiáng)，均從較廣泛的角度提出，這對(duì)于不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的城市或是不同發(fā)展規(guī)劃的城市而言，宏觀調(diào)控的適用程度可能相差較大。現(xiàn)實(shí)中也確實(shí)如此，中國(guó)宏觀調(diào)控在制定和實(shí)施的過(guò)程中并沒(méi)有很好地與城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)相結(jié)合。
3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中缺少房地產(chǎn)業(yè)退出機(jī)制。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)正處于不斷發(fā)展壯大之中，無(wú)論是房地產(chǎn)生產(chǎn)（主要為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)）、流通（房地產(chǎn)市場(chǎng)交易）還是消費(fèi)（房地產(chǎn)使用過(guò)程中的物業(yè)服務(wù)）企業(yè)，只要符合相應(yīng)資質(zhì)要求的便可以成立。但是，隨著人們對(duì)房地產(chǎn)各方面要求的不斷提高以及科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，企業(yè)在內(nèi)部管理和外在環(huán)境的雙重作用下把握著良好的機(jī)遇，同時(shí)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，僅僅以自然的優(yōu)勝劣汰的方式無(wú)法從根本上淘汰掉那些不適合時(shí)展的企業(yè)。也就是說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅要健全和完善市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，還應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)較為完善且科學(xué)高效的市場(chǎng)退出機(jī)制，而當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控當(dāng)中并沒(méi)有涉及此內(nèi)容。
4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中缺乏房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所浮現(xiàn)出的問(wèn)題制定相應(yīng)的調(diào)控政策，沒(méi)有重視房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間相互關(guān)系的考慮，使得多數(shù)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不具有科學(xué)性和長(zhǎng)效性，呈現(xiàn)“治標(biāo)不治本”的狀態(tài)，并不能從根本上解決房地產(chǎn)中的實(shí)際問(wèn)題，其中，最主要的是房?jī)r(jià)的調(diào)控以及住房保障問(wèn)題。因而，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，其宏觀調(diào)控過(guò)程中應(yīng)該有專門(mén)的發(fā)展規(guī)劃，這樣才能從源頭上把握房地產(chǎn)業(yè)與周民經(jīng)濟(jì)之間的相互關(guān)系，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的不斷加速。
（二）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控相對(duì)關(guān)注了房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)性
1 經(jīng)濟(jì)性方面，提出抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲政策。2005年3月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的八項(xiàng)措施（“國(guó)八條”）；2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)有針對(duì)性的六項(xiàng)措施（“國(guó)六條”），以及隨后出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（“九部委‘十五條’”）對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，其中提到的“限套型”、“限房?jī)r(jià)”的“限價(jià)房”以期解決中等收入夾心層群體的住房問(wèn)題；2007年，從土地管理、金融信貸和稅收等方面，進(jìn)一步深化以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控；2009年提出的“國(guó)四條”；2010年4月27日，國(guó)務(wù)院了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（“國(guó)十條”）——史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策；2011年的限購(gòu)、限貸等一系列抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的宏觀調(diào)控政策。這一系列政策雖然基本上都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，甚至出現(xiàn)了逆向的結(jié)果，但是至少可以看到中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策確實(shí)在一定程度上關(guān)注到了房地產(chǎn)業(yè)與同民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)性特征。
2 社會(huì)性方面，逐步重視住房的保障性特征。2003年8月出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文件）中確認(rèn)，經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房；2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)有針對(duì)性的六項(xiàng)措施（“同六條”），加快城鎮(zhèn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和“限價(jià)房”建設(shè)，其中，值得一提的是“7090”政策，加大了中小套型普通商品住房的供給以滿足更多城鎮(zhèn)居民的住房需求；2008年12月份出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，明確加快保障性住房建設(shè)，與此同時(shí)，中央還提出爭(zhēng)取在三年內(nèi)基本解決城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題及棚戶區(qū)改造問(wèn)題；2010年，中央又提出要力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；2011年，又提出全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套，未來(lái)五年將建成3600萬(wàn)套。可見(jiàn)，隨著時(shí)間的推移，社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上正逐漸加大保障性住房的建設(shè)，盡管現(xiàn)實(shí)中仍存在較多問(wèn)題。
四、結(jié)束語(yǔ)
在中國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)政治體制宏觀背景之下，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著特殊的相互關(guān)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。既受到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，又發(fā)揮著促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，即房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著作用與反作用以及雙向反饋的相互關(guān)系；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系又并不是簡(jiǎn)單的一個(gè)部門(mén)和整體（局部和整體）的關(guān)系，而是有著內(nèi)在的、密切聯(lián)系的相關(guān)性，是一個(gè)有機(jī)的整體，即房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在非局部與整體的關(guān)系。從這一角度出發(fā)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)調(diào)控體系，且在特定階段應(yīng)將其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)調(diào)控體系中的調(diào)控源，同時(shí)，還應(yīng)該在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提下保證社會(huì)分配的公平與協(xié)調(diào)，從而促進(jìn)具有中同特色的社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建。
【摘 要】從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)為我國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過(guò)很大貢獻(xiàn)，并影響了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走勢(shì)。作者總結(jié)了從進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)尤其是2004年之后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些數(shù)據(jù)，總結(jié)了其中的若干規(guī)律，以此提出未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，具有一定的指導(dǎo)意義。
【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)發(fā)展；房地產(chǎn)；土地；發(fā)展
國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，創(chuàng)造出了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，不論之前做過(guò)何種工作，仿佛一旦進(jìn)入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而，經(jīng)過(guò)幾年盲目的火爆之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷增大，國(guó)家和政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，一些調(diào)控措施不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開(kāi)始逐漸回歸理性。那么，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的趨勢(shì)又是如何，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)如有些人所想的那樣徹底崩盤(pán)亦或是逐步走下坡路呢？本文認(rèn)為對(duì)這個(gè)問(wèn)題的思考將有助于今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。雖然在過(guò)去的幾年中房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出了不完善的一面，但是我們有理由相信，在國(guó)內(nèi)作為有著剛性住房需求的房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。作者總結(jié)了從進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)尤其是2004年之后國(guó)內(nèi)房地市場(chǎng)的一些數(shù)據(jù)，總結(jié)了其中的若干規(guī)律，以此提出未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，具有一定的指導(dǎo)意義。
1、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
1.1 房地產(chǎn)業(yè)的投資
從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來(lái)自國(guó)內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國(guó)際投資。其中前者是主要投資來(lái)源，占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長(zhǎng)速度來(lái)看，除了2008年有較小回落，2004年至2010年都保持了高速增長(zhǎng)狀態(tài)，2011年隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，這一數(shù)據(jù)又逐漸開(kāi)始?xì)w落。從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，投資對(duì)象則逐漸由商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。
1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)，一是新開(kāi)工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一些改變，一些開(kāi)放商對(duì)土地的囤積情況逐漸向使用過(guò)渡，開(kāi)工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積的增長(zhǎng)很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢(shì)依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國(guó)家也對(duì)此越來(lái)越重視，相繼出臺(tái)了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開(kāi)放商的想法，也有地方政府的授意，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。國(guó)家審計(jì)署的《24個(gè)市縣2009年至2010年土地管理及土地資金審計(jì)結(jié)果》，列舉了24個(gè)市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問(wèn)題，實(shí)際情況可能遠(yuǎn)不止如此。國(guó)土資源部和監(jiān)察部2010年聯(lián)合召開(kāi)的電視電話會(huì)議中，通報(bào)了2007年10月至2009年10月全國(guó)“未報(bào)即用”違法用地清查整改情況，31個(gè)?。▍^(qū)、市）不同程度存在“未報(bào)即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。至今年3月25日，全國(guó)共清理“未報(bào)即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬(wàn)畝，其中耕地面積27.2萬(wàn)畝。
1.3 房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況
從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售量呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)，從2004年至2010年，銷(xiāo)售量不斷增加，即使在2008年中間有過(guò)短暫回落，但是從全年來(lái)看，銷(xiāo)售量仍然是增加的，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，首度超過(guò)10億平方米。盡管面臨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，商品房開(kāi)發(fā)投資全年同比增速仍然達(dá)到33.2%。但是這一情況到2011年隨著國(guó)家調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報(bào)道2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房?jī)r(jià)近年來(lái)依然處于高位運(yùn)行，雖然在個(gè)別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求來(lái)看，受中國(guó)城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產(chǎn)的剛性需求依然很強(qiáng)，而且還有一個(gè)很重要的因素就是投資性購(gòu)房熱度依然不減。中國(guó)城鎮(zhèn)化是目前世界上有人類(lèi)歷史以來(lái)最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化，在“十一五”期間城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了46.6%，規(guī)模是非常巨大的，這場(chǎng)城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)也使中國(guó)人的生活發(fā)生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產(chǎn)的火熱。另外，國(guó)家高等教育持續(xù)擴(kuò)招，越來(lái)越多的年輕人有機(jī)會(huì)接受高等教育，而他們最終絕大多數(shù)也會(huì)落戶城市，這也是一個(gè)不小的購(gòu)房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開(kāi)始考慮資產(chǎn)的增值問(wèn)題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續(xù)，國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)以及股市的低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)便成為很多人的首選，這也是促使房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項(xiàng)目的延遲，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛興需求依然強(qiáng)烈。
2、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析
從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)都曾為這些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過(guò)很大貢獻(xiàn)，但是也有很多因?yàn)榉康禺a(chǎn)而失足的例子，像是日本持續(xù)十年的經(jīng)濟(jì)衰退，根源就是房地產(chǎn)泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行引發(fā)，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫是人們最為關(guān)心的問(wèn)題。
2012年4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局了3月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資、土地供應(yīng)量進(jìn)一步收窄，商品房成交量卻逐步回暖。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與2012年3月相比，70個(gè)大城市中新房?jī)r(jià)格下降的城市是46個(gè)，持平的城市是16個(gè)，上漲的城市8個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中漲幅都沒(méi)有超過(guò)0.2%。從同比來(lái)看，與2011年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市38個(gè)，比2月份增加了11個(gè)，這是自2011年9月個(gè)別城市再次出現(xiàn)價(jià)格同比下降以來(lái)，下降城市個(gè)數(shù)最多的月份。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比連續(xù)6個(gè)月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降幅也進(jìn)一步擴(kuò)大，3月份比2月份分別擴(kuò)大0.5個(gè)、0.5個(gè)、0.6個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。
以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有較大的發(fā)展空間，據(jù)此可以判斷中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)特殊的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)需求升級(jí)具有可觀的空間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)的一段時(shí)間仍將處于總量增長(zhǎng)型發(fā)展時(shí)期。
3、結(jié)束語(yǔ)
新世紀(jì)我國(guó)已進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)居民可支配收入也將持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)速度加快，改善住房條件的要求日益強(qiáng)烈。目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，這就加大了對(duì)住房的需求，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。目前城鎮(zhèn)居民住房不均衡問(wèn)題依然比較嚴(yán)重，中下等收入階層住房困難問(wèn)題依然存在，因此應(yīng)加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的力度，加快住宅發(fā)展，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。確實(shí)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然亟待規(guī)范，但是我們有理由給它一個(gè)良好的發(fā)展平臺(tái)和空間，相信不久的將來(lái)，它將最終成長(zhǎng)為一個(gè)成熟的市場(chǎng)并最終走向世界。
【摘 要】 本文闡述了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，分析了我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的原因，提出了改善房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)狀況的對(duì)策。要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控力度，建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，改革土地制度，加強(qiáng)土地資源管理，調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅和交易稅的征收比例，改革住房貸款利率，全面改變?cè)鲩L(zhǎng)模式，明確政府職責(zé)。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場(chǎng)；泡沫經(jīng)濟(jì)；貨幣政策；治理
一、現(xiàn)狀分析
近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)投資增速雖略有減緩，但是其仍然處于一種膠著狀態(tài)，下面對(duì)2012、2013兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)作以分析。
縱觀2012年，雖然我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍延續(xù)著淡季不淡，房?jī)r(jià)反彈的行情，但是總體來(lái)說(shuō)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈。在4-5月份后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出成交溫和放大、價(jià)格止跌企穩(wěn)的新特點(diǎn)。到了7-8月份，一、二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，三、四線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。與8月份相比，9月份在全國(guó)70個(gè)大中城市的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格種，價(jià)格上漲的城市有32個(gè)，下降的有18個(gè)，持平的有20個(gè)。到了10月份，與9月份相比在70個(gè)大中城市的新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格中，價(jià)格上漲的有35個(gè)，下降的有17個(gè)，持平的有18個(gè)。
到了2013年，1、2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6670億元，增速比去年全年提高6.6個(gè)百分點(diǎn)。僅對(duì)于住宅投資來(lái)說(shuō)，已占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重的68.7%，投資4583億元，同比名義增長(zhǎng)23.4%，增速提高12個(gè)百分點(diǎn)。
而從商品房的銷(xiāo)售和待售情況來(lái)看，1-2月份，商品房銷(xiāo)售面積10471萬(wàn)平方米，同比名義增長(zhǎng)49.5%，增速比去年全年提高47.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)55.2%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)43.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降1.4%；商品房銷(xiāo)售額7361億元，增長(zhǎng)77.6%，增速比去年全年提高67.6%個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)87.2%，辦公樓銷(xiāo)售額增長(zhǎng)91.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)17.6%。
從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依舊處在一個(gè)向上的發(fā)展階段，但是從短期來(lái)看，在政策的干預(yù)下，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)阻力較大。從上面的分析中可以看出，中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，尤其是2008年金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了沖擊，但是危機(jī)過(guò)后隨之而來(lái)的是房?jī)r(jià)的劇烈上漲，因此中國(guó)房?jī)r(jià)還是沿著它自己的軌道繼續(xù)上行。
二、我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的原因
1、貨幣超發(fā)和寬松的財(cái)政貨幣政策
中國(guó)市場(chǎng)上大量資金的存在是房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的最根本原因。截止2013年2月末，我國(guó)貨幣供應(yīng)量余額達(dá)99.86億元，貨幣超發(fā)再次推高了房?jī)r(jià)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，所以其貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)說(shuō)較小，因此銀行業(yè)正致力于大力發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。
2、投資需求的不斷膨脹
人民幣升值使得“熱錢(qián)”不斷流入中國(guó)，這吸引了大量外商投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求不斷膨脹。
3、開(kāi)發(fā)成本日益上漲
近年來(lái)，地價(jià)、建筑材料、建筑安裝、經(jīng)營(yíng)成本等的提高加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，使得房?jī)r(jià)不斷上漲，在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)三分之一是地價(jià)費(fèi)，三分之一是關(guān)系疏通費(fèi)，而三分之一是利潤(rùn)和成本。
4、中國(guó)的土地現(xiàn)狀增加了住房成本
中國(guó)土地的有限性和稀缺性使得我國(guó)土地制度的分配現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，同時(shí)我國(guó)又在大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，使得土地供給出現(xiàn)剛性，土地價(jià)格日益上漲大大增加了住房成本，更有大量投資者為了獲取價(jià)格上漲帶來(lái)的利潤(rùn)而進(jìn)行瘋狂的投資，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆。
5、貧富差距助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)
長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)是一個(gè)貧富差距大國(guó)加上不健全的社會(huì)制度使得我國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)力低下，需求不足，2011年胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告顯示中國(guó)千萬(wàn)富豪已達(dá)96萬(wàn)人，相比去年增長(zhǎng)9.7%，而在他們的個(gè)人投資方向上，房地產(chǎn)占主導(dǎo)地位，超過(guò)1/3選擇投資房地產(chǎn)。
6、中國(guó)人的消費(fèi)觀念
盲目追風(fēng)，一味狂熱于買(mǎi)房，使得很多居民忽視了購(gòu)房成本，這在一定程度上造成了國(guó)家調(diào)控政策的失效，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)。
三、改善我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)狀況的對(duì)策
1、加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控力度
首先，從居民的收入水平出發(fā)來(lái)確定房地產(chǎn)投資建設(shè)的規(guī)模，使得房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷(xiāo)達(dá)到基本平衡。其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，將過(guò)分炒高樓市的行為扼殺于萌芽，防止房地產(chǎn)泡沫的劇增。最后，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大安居型房地產(chǎn)的規(guī)模，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
2、建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度
通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類(lèi)信息及時(shí)收集、整理、分析，進(jìn)而對(duì)其運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)。政府可通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段，不斷加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系，有效地防止房地產(chǎn)“泡沫”的產(chǎn)生。
3、改革土地制度，加強(qiáng)土地資源管理
政府應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃土地，使土地的有效利用率實(shí)現(xiàn)最大化進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。首先，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和各類(lèi)用地的供應(yīng)比例，要適當(dāng)提高住宅用地的比例。其次，合理規(guī)劃土地，控制土地的使用，尤其是對(duì)商品房及高等住宅用地面積的控制。最后，對(duì)于各類(lèi)違規(guī)行為，要嚴(yán)格懲處，對(duì)于非法圈地、占地行為，要進(jìn)行嚴(yán)厲查處，從源頭上防止不正之風(fēng)和腐敗行為。
4、調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅和交易稅的征收比例
按照居民擁有和出售住房的數(shù)量來(lái)確定對(duì)房產(chǎn)稅和交易稅的征收比例，即多者多征。通過(guò)稅收方式調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的行為。
5、改革住房貸款利率
加大住房公積金的覆蓋面，使我國(guó)公民的基本權(quán)利得到保障，根據(jù)各個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)的差異，采取不等的公積金貸款額度。
6、全面改變?cè)鲩L(zhǎng)模式
中國(guó)人民銀行和財(cái)政部為支撐泡沫做了大量的工作，但是這是不能持久的，泡沫最終還是會(huì)消失。中國(guó)應(yīng)該全面改變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)模式，應(yīng)該讓內(nèi)需成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?
7、明確政府職責(zé)
國(guó)務(wù)院出臺(tái)的相關(guān)政策明確規(guī)定第二套房貸首付款不得低于40%，同時(shí)再增加住房和普通商品住房有效供給，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任等方面明確了實(shí)施細(xì)則，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。
摘要：房地產(chǎn)周期的長(zhǎng)短、特點(diǎn)會(huì)因國(guó)家城市化過(guò)程特點(diǎn)不同而不同， 城市與鄉(xiāng)村也不相同。中國(guó)農(nóng)村農(nóng)民的房子在改革開(kāi)放30 年來(lái)， 大多已更新過(guò)兩次，在新農(nóng)村建設(shè)的熱潮背景下，將會(huì)穩(wěn)定30-50 年。 本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)探討中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政策和制度改革。
一、觀察中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的“五大方法論”
1、大周期論。人類(lèi)從穴居到神農(nóng)、巢氏筑巢、結(jié)廬、搭棚已是巨大的歷史進(jìn)步。但真正意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)只是工業(yè)化、城市化的產(chǎn)物。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是有周期的， 房地產(chǎn)周期一定和城市化周期同步。在歐美和一些發(fā)達(dá)的工業(yè)化、城市化成熟的國(guó)家，我們見(jiàn)不到到處是腳手架、新城區(qū)、新樓盤(pán)，他們十分活躍的是二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨近于零。中國(guó)也會(huì)有這樣的一天。
2、 大宏觀論。城鄉(xiāng)分離是歷史進(jìn)步，城市化是人類(lèi)文明選擇，城鄉(xiāng)融合，城鄉(xiāng)一體化又是人類(lèi)文明的再選擇。我們要突破“圍城”的困局，將來(lái)城鄉(xiāng)的本質(zhì)差別將消失，城鄉(xiāng)將享有大體公平的社會(huì)保障和公共品供給和服務(wù)。那時(shí)候，人們像候鳥(niǎo)一樣， 或生活在農(nóng)村，工作在城市；或生活在城市，工作在農(nóng)村；或白天在農(nóng)村，晚上來(lái)城市消費(fèi)娛樂(lè)；或春天在南方，夏天在北方。中國(guó)正處在消滅城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)時(shí)期， 不要只局限思考城市的房地產(chǎn)現(xiàn)象，要結(jié)合農(nóng)村一起思考。只要允許農(nóng)村的房地產(chǎn)開(kāi)放， 城市的房地產(chǎn)問(wèn)題也會(huì)迎刃而解。
3、大系統(tǒng)論。房地產(chǎn)不單獨(dú)是個(gè)房地產(chǎn)問(wèn)題，不只是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，由于長(zhǎng)期問(wèn)題的累積、扭曲，它在中國(guó)已成為突出的民生問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題、政治問(wèn)題。房地產(chǎn)問(wèn)題首先是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，但它和房地產(chǎn)市場(chǎng)，和資本市場(chǎng)，和現(xiàn)代金融體系高度融合之后，它成了大系統(tǒng)中一個(gè)高度敏感復(fù)雜的關(guān)鍵性問(wèn)題了。所以美國(guó)住房次貸危機(jī)可引發(fā)全球金融危機(jī)，日本房市、香港樓市也曾引發(fā)金融“地震”。所以，處理房市一定要放在民生、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、政治、金融、資本市場(chǎng)、全球化大系統(tǒng)中來(lái)認(rèn)識(shí)、來(lái)決策。一定要有綜合性制度安排，一定要有大系統(tǒng)觀。
4、大房地產(chǎn)論。當(dāng)下，人們大多只關(guān)注了房產(chǎn)，忽視了地產(chǎn)，其實(shí)，地產(chǎn)的政策安排是關(guān)鍵。人們大多只關(guān)注了城市房地產(chǎn)，忽視了農(nóng)村房地產(chǎn)，其實(shí)，農(nóng)村房地產(chǎn)的解禁會(huì)大大緩解城市房地產(chǎn)的矛盾。人們大多關(guān)注了商品房市場(chǎng)，忽視了社會(huì)保障房建設(shè)， 其實(shí)社會(huì)保障房依法供給是關(guān)鍵， 只要社會(huì)保障房供給到位，市場(chǎng)一塊可以完全放開(kāi)。人們大多關(guān)注市場(chǎng)房?jī)r(jià)格是錯(cuò)誤導(dǎo)向， 政府不該向民眾承諾調(diào)控房?jī)r(jià)， 政府應(yīng)該只承諾如何逐步用立法來(lái)實(shí)現(xiàn)住房保障， 讓中低收入者有明確預(yù)期。中高收入者在市場(chǎng)上購(gòu)房，完全是市場(chǎng)行為，市場(chǎng)房?jī)r(jià)高對(duì)于一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家絕不是壞事。
要有大房地產(chǎn)觀，要有覆蓋市場(chǎng)房、保障房；城市房、農(nóng)村房；住宅房地產(chǎn)、商務(wù)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)的統(tǒng)籌的協(xié)調(diào)的科學(xué)的整體政策制度安排。
5、大歷史觀。任何一個(gè)時(shí)段的房地產(chǎn)的政策安排，一定要考慮與“前期”政策的銜接，“新樓新政”和“老樓老政”的銜接，特別是新政具有改革創(chuàng)新特點(diǎn)時(shí)，這種銜接特別重要。任何一種房地產(chǎn)新政出臺(tái)， 一定要考慮各級(jí)政府、各類(lèi)企業(yè)、各類(lèi)人群會(huì)產(chǎn)生什么樣的“博弈”、“對(duì)策”？ 后果如何？我們的許多“新政”是在中國(guó)房地產(chǎn)“已經(jīng)扭曲”、“已經(jīng)不健康”、“政府有諸多失誤”現(xiàn)狀下出臺(tái)的，一定不要脫離這一歷史現(xiàn)實(shí)。如保障房供給長(zhǎng)期缺位，土地財(cái)政依賴已經(jīng)形成，20 年前經(jīng)歷過(guò)福利分房改革，保障房已經(jīng)和市場(chǎng)對(duì)接，單位集資建房已成為一種灰色財(cái)產(chǎn)等。講現(xiàn)實(shí)絕不是主張政策安排遷就現(xiàn)實(shí)，而是講制度政策目標(biāo)要十分清晰、科學(xué)，但應(yīng)采取若干過(guò)渡性安排與現(xiàn)實(shí)對(duì)接。
二、過(guò)去房地產(chǎn)政策的“五大失誤”
1、目標(biāo)失誤。應(yīng)將“人人有住房”的口號(hào)改為“人人有房住”。中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家， 不可能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)人人有
住房的施政目標(biāo)，歐美、新加坡、香港等發(fā)達(dá)地區(qū)的私人擁有住房率均只在60%左右。錯(cuò)誤的口號(hào)導(dǎo)致社會(huì)對(duì)政府的過(guò)
高期許和批評(píng)，以至有“蝸居”電視劇反映社會(huì)的憤懣。許多發(fā)達(dá)國(guó)家年輕人買(mǎi)不起房子視為正常， 但許多國(guó)家住房保障完善，有效地解決了人人有房住。
2、保障失責(zé)。由于中國(guó)幾十年來(lái)經(jīng)歷過(guò)福利分房到商品化改革， 自然住房問(wèn)題在各級(jí)政府的保障視野中消失。住房保障在中國(guó)，幾十年政府缺位，累積了巨大的“欠債”。一般國(guó)家每年投資保障住房占全社會(huì)房地產(chǎn)投資的20%， 而中國(guó)長(zhǎng)期只占0.2%。
3、措施失當(dāng)。不應(yīng)該把壓低商品房?jī)r(jià)格當(dāng)作施政目標(biāo)。當(dāng)人們把焦點(diǎn)聚焦在商品房?jī)r(jià)格過(guò)高上時(shí)， 政府應(yīng)該清醒看到， 政府的有限責(zé)任是努力增加保障性住房的供給， 只關(guān)注中低收入者有多少人能分期分類(lèi)分層次解決住房。給不同的收入群體一個(gè)明確的預(yù)期， 這就會(huì)極大地分散分化社會(huì)對(duì)住房問(wèn)題的關(guān)注度， 不至造成現(xiàn)在幾乎整個(gè)社會(huì)都對(duì)政府的住房政策失敗而不滿。
4、保障失策。保障性住房不應(yīng)和市場(chǎng)掛鉤。社會(huì)的中低收入者是一個(gè)動(dòng)態(tài)的衡量，保障性住房供給到一定量，它會(huì)實(shí)現(xiàn)大體均衡。作出一種制度安排，讓高收入者不斷流出， 讓新的中低收入者不斷流入，總量達(dá)到均衡，不會(huì)持久地給政府提供保障房造成壓力。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，只是“錦上添花”的事。我們現(xiàn)行的保障房制度安排使保障房具有了一定的投資價(jià)值， 這種制度安排吸引了許多非迫切需要住房者， 這只會(huì)給政府帶來(lái)持久的壓力，不斷增大的壓力，且?guī)?lái)運(yùn)行管理中的許多漏洞和腐敗。
5、調(diào)控失效。前幾年的調(diào)控政策本末倒置，越控越漲。前幾年政府釋放出的信息，是調(diào)控市場(chǎng)，壓縮房貸，提高開(kāi)發(fā)
門(mén)檻，拍掛土地催生地王，不批別墅壓縮供給，人們一起“理性預(yù)期是漲”。
三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正拐點(diǎn)的“五大”制度前提
1、當(dāng)中國(guó)城市化率越過(guò)60%時(shí)。城市化50%至60%是城市化加速期， 到60%以后， 城市化對(duì)房地產(chǎn)牽引的動(dòng)力源頭逐漸減弱，若達(dá)到70%，則是完全成熟的城市化階段， 中國(guó)的房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)也會(huì)趨近于零。
2、當(dāng)中國(guó)有完備的住房保障立法時(shí)。只要住房保障到位， 市場(chǎng)將完全放開(kāi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯的分化：普通市場(chǎng)的整體價(jià)格水平會(huì)下降，但許多特殊市場(chǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)攀升，中國(guó)有些特殊城市特殊區(qū)域會(huì)出現(xiàn)全世界的高價(jià)房。
3、當(dāng)“小產(chǎn)權(quán)房”解禁時(shí)。當(dāng)城鄉(xiāng)所有的要素真正能同產(chǎn)同權(quán)同市同價(jià)時(shí)，城市的房地產(chǎn)價(jià)格馬上出現(xiàn)拐點(diǎn)。
4、當(dāng)中國(guó)的“土地財(cái)政”制度有了好的替代時(shí)。實(shí)際上存在的現(xiàn)行土地財(cái)政制度一定要改革，有了新的制度安排，弱
化了推動(dòng)房地產(chǎn)成本上漲的主因， 房地產(chǎn)價(jià)格總水平會(huì)明顯得到抑制。
5、當(dāng)中國(guó)認(rèn)真地準(zhǔn)備推出一組法律時(shí)。如財(cái)產(chǎn)陽(yáng)光法、財(cái)產(chǎn)稅、物業(yè)稅、贈(zèng)予稅、遺產(chǎn)稅，出臺(tái)了一系列有效遏止房地產(chǎn)投資投機(jī)行為制度安排時(shí)， 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)也就真出現(xiàn)了， 中國(guó)的房地產(chǎn)也就邁上了健康的軌道。
【摘要】2013年2月20日國(guó)務(wù)院通過(guò)五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)引起舉國(guó)關(guān)注。本文運(yùn)用投入產(chǎn)出模型，基于我國(guó)2007年投入產(chǎn)出表，利用影響力系數(shù)、感應(yīng)度系數(shù)等指標(biāo)，測(cè)度我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，從而正確指出房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。
【關(guān)鍵詞】影響力系數(shù) 感應(yīng)度系數(shù)
一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的波及效應(yīng)分析
產(chǎn)業(yè)波及是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中，當(dāng)某一產(chǎn)業(yè)部門(mén)發(fā)生變化，這一變化會(huì)沿著不同的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)方式引起與其直接和間接相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)的變化，依次傳遞，影響力逐漸減弱。這種波及對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的影響，就是產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)。產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)主要通過(guò)感應(yīng)度系數(shù)、影響力系數(shù)等指標(biāo)分析。
（一）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)分析
感應(yīng)度系數(shù)是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)每增加一個(gè)單位最終使用時(shí)，某一部門(mén)由此而受到的需求感應(yīng)程度。系數(shù)大說(shuō)明該部門(mén)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求感應(yīng)程度強(qiáng)，反之，則表示對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求感應(yīng)程度弱。感應(yīng)度系數(shù)的計(jì)算公式如下：
GI>1，表示該行業(yè)受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用大于社會(huì)平均水平；GI
由表1可知，2007年化學(xué)工業(yè)的產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)最高，其次是金屬冶煉及壓延加工業(yè)與通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)制造業(yè)，這表明我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)顯著帶動(dòng)這些行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)為0.63092，即國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)支出都增加100億元，房地產(chǎn)的產(chǎn)出增加63.092億元，表明國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用較弱。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)分析
影響力系數(shù)是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)某一個(gè)產(chǎn)品部門(mén)增加一個(gè)單位最終產(chǎn)品時(shí)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)所產(chǎn)生的生產(chǎn)需求波及程度。影響力系數(shù)越大，該部門(mén)對(duì)其他部門(mén)的拉動(dòng)作用也越大。一個(gè)產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)越高，該產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力就越大。影響力系數(shù)的計(jì)算公式如下：
其中：Fj表示j產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)，rij表示逆陣系數(shù)。Fj
由表2可知，在2007年度，我國(guó)比較靠前的產(chǎn)業(yè)是衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利事業(yè)、通信設(shè)備計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，這說(shuō)明這些行業(yè)的發(fā)展能夠顯著的拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)為0.58519，即房地產(chǎn)業(yè)每新增100億元的最終產(chǎn)品對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)是58.519億元，影響力位居第40位，表明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用不強(qiáng)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析
產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)是指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，各產(chǎn)業(yè)之間存在著廣泛的、復(fù)雜的和密切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。本文主要通過(guò)直接消耗系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)進(jìn)行分析。
直接消耗系數(shù)表示某產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)單位產(chǎn)品時(shí)需直接消耗一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的數(shù)量，公式為：
由表3可知，房地產(chǎn)行業(yè)直接消耗最大的幾個(gè)部門(mén)分別是：金融業(yè)、租賃與商業(yè)服務(wù)業(yè)，且系數(shù)都超過(guò)0.02，即房地產(chǎn)業(yè)每生產(chǎn)1萬(wàn)元的產(chǎn)品，對(duì)以上部門(mén)的直接消耗均在200元以上，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這些部門(mén)的要素投入的直接依賴性較大，同時(shí)對(duì)以上行業(yè)的生產(chǎn)也有較大的帶動(dòng)作用。同時(shí)也可以看出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與石油和天然氣開(kāi)采業(yè)、金屬礦采選業(yè)、非金屬礦及其他礦采選業(yè)、廢品廢料等部門(mén)不存在直接消耗關(guān)系。
三、結(jié)論與政策含義
通過(guò)上述對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的產(chǎn)業(yè)波及關(guān)聯(lián)效應(yīng)的分析， 可以得出如下幾個(gè)結(jié)論， 這些結(jié)論對(duì)于我們進(jìn)一步研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題有非常重要的啟示。
（1）從以上分析可以看出，房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)、影響力系數(shù)均較低，分別排在第25名和第40名。這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)作用和推動(dòng)作用均非常有限，不符合赫希曼基準(zhǔn)。因此就赫希曼基準(zhǔn)而言，政府不宜把房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)。而影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)最高的前十位行業(yè)絕大部分是制造業(yè)。
（2）從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上看，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)、租賃與商業(yè)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等存在著密切的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)這些行業(yè)具有比較大的拉動(dòng)作用。
摘要：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革始于1998 年。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中起著舉足輕重的作用。維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理、健康、穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、平穩(wěn)、快速發(fā)展存在著十分重要的意義。然而，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)也日益暴露出諸多問(wèn)題，需要采取相應(yīng)的對(duì)策來(lái)加以解決，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可持續(xù)發(fā)展；對(duì)策
1998 年，中國(guó)開(kāi)始正式邁入住房市場(chǎng)化全面改革的階段，正式拉開(kāi)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的序幕。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化改革雖然起步比較晚，但是發(fā)展的速度非常驚人。根據(jù)第二次經(jīng)濟(jì)普查的資料顯示，2008 年，全國(guó)房地產(chǎn)投資總量為30580 億元，較2007 年增長(zhǎng)5300 億元，同比增長(zhǎng)20.9%，占GDP 的比重為5.2%。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2012年房地產(chǎn)投資總量為92357億元，占GDP 的比重高達(dá)17.8%。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)，有著極其重要的地位。但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的同時(shí)，也不可避免帶來(lái)一系列問(wèn)題，因此，有必要盡快采取措施加以規(guī)范，以保持中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性
1、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。
自上世紀(jì)九十年代末以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資額和增加值的平均增長(zhǎng)率達(dá)到15%以上，高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平均增長(zhǎng)率。近十幾年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每年增加8～11個(gè)百分點(diǎn)，其中有1～2個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)作的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)投資約占我國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20%，成為GDP增長(zhǎng)的直接推動(dòng)力。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)： 2012年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額6.45萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)10%，而2012年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）519322億元，比上年增長(zhǎng)7.8%，商品房銷(xiāo)售額占到12.42%。房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)擴(kuò)張能力強(qiáng)，增長(zhǎng)速度明顯高于GDP，也高于其他許多行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)一直是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。
2、有利于增加地方財(cái)政收入。
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)顯著，土地出讓金及稅金直接帶動(dòng)地方財(cái)政收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，約40%到60%的地方財(cái)政收入來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)，包括土地出讓金和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)收入。國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2010年，全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元，同比增加70.4%；2011年全國(guó)土地出讓金3.15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.6%。如果考慮到建筑業(yè)、金融業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響，這一比例會(huì)進(jìn)一步提高。
3、房地產(chǎn)業(yè)能有效促進(jìn)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，建筑材料、機(jī)械設(shè)備制造業(yè)、金屬產(chǎn)品制造業(yè)和化學(xué)工業(yè)等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展都是受益者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)，每增加1億元的住宅投資，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加投入1.479億元，被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)。除了在經(jīng)濟(jì)方面做出的巨大貢獻(xiàn)外，房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)發(fā)展方面也做出了重要貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)是資金和勞力密集型產(chǎn)業(yè)，2008年，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)超過(guò)了4100萬(wàn)人。而諸多大型房企也是“用工大戶”。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展必然會(huì)增加更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)的壓力。
4、有助于城鄉(xiāng)居民住房條件的持續(xù)改善。
“十一五”期間，我國(guó)城鄉(xiāng)居民人均住房面積持續(xù)增加，居住環(huán)境不斷改善。截至2011年2月，我國(guó)城鄉(xiāng)居民的人均居住面積達(dá)33平方米，家庭住房自有率達(dá)到80%以上。隨著我國(guó)保障性安居工程建設(shè)加快推進(jìn)，越來(lái)越多的群眾成為住房保障政策的受益者?！笆晃濉逼陂g，我國(guó)通過(guò)各類(lèi)保障性住房建設(shè)，解決了1140萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬(wàn)戶中低收入家庭住房困難問(wèn)題?！笆濉睍r(shí)期，我國(guó)預(yù)計(jì)將建設(shè)保障性住房3600萬(wàn)套，屆時(shí)保障性住房的覆蓋率可以達(dá)到20%，這將有力緩解住房供給壓力，滿足中低收入群眾和新就業(yè)人員的住房需求。
二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題
1.商品房?jī)r(jià)格上漲幅度過(guò)大過(guò)快，嚴(yán)重偏離其實(shí)際價(jià)值。
過(guò)去的幾年是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的幾年，最明顯的標(biāo)志就是商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)大幅上漲，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不合理的漲幅。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的供需不平衡，存在很大的問(wèn)題，表現(xiàn)在高端住房供給較大，而普通商品房卻供不應(yīng)求，保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，這些都嚴(yán)重影響了居民的正常生活，不利于改善與提高居民生活質(zhì)量，另一方面，房?jī)r(jià)的大幅上漲，嚴(yán)重偏離其實(shí)際價(jià)值，也加劇居民的購(gòu)房壓力，間接阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂、發(fā)展不合理
雖然近幾年我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，但是，現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，發(fā)展很不合理，主要表現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)投機(jī)者—職業(yè)“炒房客”為獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“炒房熱”的景象，加大了普通購(gòu)房者的購(gòu)房壓力；第二，諸多房地產(chǎn)開(kāi)放公司在對(duì)現(xiàn)房進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)采取虛假優(yōu)惠及打折等措施，給消費(fèi)者造成了不良的心理暗示，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)利；第三，房地產(chǎn)投資和交易嚴(yán)重缺乏透明度，其中房地產(chǎn)領(lǐng)域壟斷、腐敗和違規(guī)違紀(jì)問(wèn)題突出，土地征用、原有土地使用者或擁有者的補(bǔ)償矛盾比較突出。
3、土地財(cái)政滋生風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)的前端是土地一級(jí)市場(chǎng)。這一市場(chǎng)壟斷在地方政府手中，因而房地產(chǎn)的飛速發(fā)展必然對(duì)土地的需求量大，政府的財(cái)政收入自然增加。土地資源是地方政府最主要的資源，而房地產(chǎn)又是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的產(chǎn)業(yè)，地方政府并不愿意抑制房地產(chǎn)發(fā)展，因此，在政策層面更偏向于鼓勵(lì)多買(mǎi)房子、買(mǎi)大房子，而不是限制房屋購(gòu)買(mǎi)，土地已經(jīng)成為政府生財(cái)?shù)闹匾ぞ?。但土地?cái)政的危害相當(dāng)大。據(jù)《2007年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》藍(lán)皮書(shū)指出：土地財(cái)政存在五個(gè)顯著風(fēng)險(xiǎn)：財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、投資過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和行政腐敗風(fēng)險(xiǎn)。
4、房地產(chǎn)投機(jī)與房地產(chǎn)投資并存。
由于房地產(chǎn)中的住房市場(chǎng)是一種剛性需求，在“居有其所”的觀念下，所以對(duì)房地產(chǎn)的需求量比較大，這是基于自身的需求而產(chǎn)生的投資行為。另外，由于房地產(chǎn)業(yè)是一種投資品，因而將其作為理性的投資品是可行的。但是由于這一行業(yè)信息不對(duì)稱，導(dǎo)致消費(fèi)者很難把握房地產(chǎn)業(yè)的投資和投機(jī)行為，錯(cuò)將投機(jī)當(dāng)做投資，造成這一行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)非理性狀況。在中國(guó)，許多有錢(qián)人擁有多套房子，房產(chǎn)投資和投機(jī)行為突出。
5、房地產(chǎn)業(yè)的泡沫比較嚴(yán)重。
一般認(rèn)為，泡沫是指資產(chǎn)或要素價(jià)格高于由其基本面因素所確定的價(jià)格區(qū)間的部分。房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格密切相關(guān)，是其均衡價(jià)格的長(zhǎng)期偏離。有學(xué)者作過(guò)實(shí)證研究，指出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫程度比較嚴(yán)重，特別是在2009 年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的猛漲，導(dǎo)致泡沫化程度越來(lái)越嚴(yán)重。房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，在推高中國(guó)GDP總量的同時(shí)，造成市場(chǎng)虛假繁榮，一旦泡沫破裂，必將造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展造成嚴(yán)重的影響，最終將影響經(jīng)濟(jì)金融和社會(huì)的穩(wěn)定。
三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策
1、充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，控制房?jī)r(jià)合理有序增長(zhǎng)。
我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)針對(duì)投機(jī)購(gòu)房現(xiàn)狀，充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，有效遏制房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生，控制房?jī)r(jià)的合理增長(zhǎng)。政府可以開(kāi)征級(jí)差利得稅，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的售房利潤(rùn)征稅，抑制投機(jī)性需求；政府應(yīng)加大對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房短期出售的經(jīng)濟(jì)行為的征稅力度，對(duì)將所購(gòu)房屋出租的房地產(chǎn)同樣高稅率征稅；對(duì)自用的購(gòu)房行為，應(yīng)加大在貸款利率、首付款及貸款額度等方面的優(yōu)惠政策支持。
2、加強(qiáng)市場(chǎng)規(guī)則的制定和監(jiān)督，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)上述諸多問(wèn)題的癥結(jié)在于這個(gè)市場(chǎng)本身的不完善而導(dǎo)致的，因此，要加大管理制度的建設(shè)，制定切實(shí)可行的房地產(chǎn)規(guī)則，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體，特別是房地產(chǎn)供給方的行為；切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理和商品房的預(yù)售管理；推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，對(duì)第二套住房及其以后的住房應(yīng)該控制貸款，抑制個(gè)人的炒房和投機(jī)行為；要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，科學(xué)管理，規(guī)范市場(chǎng)秩序，創(chuàng)造一個(gè)公平、透明的市場(chǎng)環(huán)境。
3、加強(qiáng)和完善財(cái)稅體制改革。
要加強(qiáng)和完善中央政府和地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的財(cái)政體制改革，從根本上改變地方政府對(duì)土地出讓金的過(guò)度依賴。中央政府應(yīng)賦予地方政府相應(yīng)的稅權(quán)，使地方政府能充分結(jié)合地域的優(yōu)勢(shì)來(lái)培育主體稅種，從根本上緩解地方政府的財(cái)政壓力。一是優(yōu)化分稅制，調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)。一方面，將土地的所有收入上繳至中央政府，地方政府出售或出租的土地出讓金全部劃歸為中央財(cái)政收入。另一方面，中央政府將企業(yè)所得稅等產(chǎn)業(yè)稅收項(xiàng)目的一部分或全部劃歸為地方財(cái)政收入，從而改變地方政府單純追求土地出讓收益以獲得財(cái)政稅收的扭曲性行為。二是加大中央財(cái)政對(duì)地方政府的轉(zhuǎn)移支付力度，增加地方政府財(cái)政實(shí)力，改變地方政府過(guò)于依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的偏好。另外，必須及時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅（或不動(dòng)產(chǎn)稅）、閑置稅、遺產(chǎn)稅等，規(guī)范政府出售土地行為，以抑制住房的非合理需求與囤積，推動(dòng)房地產(chǎn)向消費(fèi)為主導(dǎo)的方向發(fā)展，避免過(guò)度投機(jī)和炒作。
4、重視房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策的制定和落實(shí)。
房地產(chǎn)的特殊性決定了政府需要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況不斷調(diào)整該產(chǎn)業(yè)。伴隨中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，中央政府也相應(yīng)出臺(tái)了許多關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策。從2002 年至今對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了了不少于九次的調(diào)控，包括2013年3月出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的新國(guó)五條實(shí)施細(xì)則。但是，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控目前存在的問(wèn)題集中反映為制定多，落實(shí)少，監(jiān)督不到位，存在落實(shí)的利益博弈等問(wèn)題，導(dǎo)致政策效果較差。在今后的房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定中，應(yīng)該盡量細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)督和落實(shí)，注重其針對(duì)性和實(shí)效性。
5、增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。
各地區(qū)政府要根據(jù)供需情況科學(xué)編制年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)規(guī)模；要采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期；要建立中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，提高辦事效率；要加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。強(qiáng)化規(guī)劃統(tǒng)籌，從城鎮(zhèn)化發(fā)展和改善居民住房條件等實(shí)際需要出發(fā)，把保障性安居工程建設(shè)和城市發(fā)展充分結(jié)合起來(lái)，在城市總體規(guī)劃和土地利用、住房建設(shè)等規(guī)劃中統(tǒng)籌安排保障性安居工程項(xiàng)目。通過(guò)加快保障性住房建設(shè)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，增加中低收入居民住房供給。
總之，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率極大。當(dāng)然，在中國(guó)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展過(guò)程中，也存在著諸多問(wèn)題。我們相信，只要加強(qiáng)土地、財(cái)稅、金融政策調(diào)節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求，強(qiáng)化各級(jí)政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，就一定能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
[摘要]住房商品化制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了十幾年的快速發(fā)展，一度成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在其蓬勃發(fā)展的背后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r值得探討。本文在借鑒境外其他地區(qū)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，深入定量分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況，指出其尚處于壟斷競(jìng)爭(zhēng)階段，與成熟的寡頭壟斷市場(chǎng)存在差距，其中市場(chǎng)集中度低下、進(jìn)入退出壁壘較低是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問(wèn)題，最后本文對(duì)此提出了優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的對(duì)策。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)；市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；品牌價(jià)值
1房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的類(lèi)型
1.1成熟產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的主要類(lèi)型
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是反映市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷關(guān)系的概念。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度的不同，一般把市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分為四種類(lèi)型：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、完全壟斷市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和寡頭壟斷市場(chǎng)。世界發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的主要產(chǎn)業(yè)組織市場(chǎng)結(jié)構(gòu)類(lèi)型以寡頭壟斷為主[1]，即市場(chǎng)中同時(shí)存在寡頭與大量的中小企業(yè)，寡頭與中小企業(yè)既合作又競(jìng)爭(zhēng)。寡頭壟斷是發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家主要產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的主要類(lèi)型，在美國(guó)42個(gè)主要工業(yè)部門(mén)中，有28個(gè)部門(mén)產(chǎn)量的一半是由8家大公司生產(chǎn)。大型企業(yè)通過(guò)兼并等手段，規(guī)模不斷擴(kuò)大，使得寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)類(lèi)型不斷得到強(qiáng)化。由此可見(jiàn)，成熟行業(yè)出現(xiàn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)大都是一種寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。
寡頭壟斷市場(chǎng)的優(yōu)點(diǎn)有：
由于寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)存在諸多優(yōu)勢(shì)，如今隨著技術(shù)、資本密集型產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的重要性與日俱增，寡頭壟斷將成為產(chǎn)業(yè)組織市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的主要類(lèi)型。
1.2房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)類(lèi)型
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，美國(guó)、中國(guó)香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)是成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的代表，均是寡頭壟斷型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。20世紀(jì)由于美國(guó)合理的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而使得美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，雖然后期的美元貶值導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退，但是并不影響房地產(chǎn)業(yè)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位，其收入占總財(cái)政收入的70%以上。早在2006年以前，美國(guó)規(guī)模最大的前五家房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)集中度就超過(guò)了20%，中國(guó)香港前十家房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)集中度超過(guò)80%，如此足以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建較高的行業(yè)進(jìn)入壁壘。
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，市場(chǎng)尚未成熟，下面將從市場(chǎng)份額、市場(chǎng)集中度、產(chǎn)品差別化、進(jìn)入退出壁壘這幾個(gè)因素去分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。
2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀分析
2.1市場(chǎng)份額與市場(chǎng)集中度
2.1.1市場(chǎng)份額
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額一直處于低水平，2012年，市場(chǎng)份額在1%以上的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由5位升至6位。市場(chǎng)份額在2%以上的企業(yè)只有萬(wàn)科一家。而美國(guó)第一的房地產(chǎn)公司市場(chǎng)占有率約8%，前幾名企業(yè)總體市場(chǎng)占有率為20%左右。
2.1.2市場(chǎng)集中度
本文采用一般文獻(xiàn)運(yùn)用較多的絕對(duì)集中度作為統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。以CRn為前n個(gè)企業(yè)銷(xiāo)售額占總銷(xiāo)售額的比重，計(jì)算公式如下：
CRn=ni=1Xi/Nj=1Xj
由上式計(jì)算出2012年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額集中度為：
CR4=6.9%，CR9=11.31%
可看出市場(chǎng)集中度仍處于很低的水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到寡頭壟斷的程度。下面根據(jù)植草益的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類(lèi)，分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況。
對(duì)比植草益市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類(lèi)表可知，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)屬于其中的競(jìng)爭(zhēng)型，要達(dá)到其中的寡占Ⅴ型還需很長(zhǎng)一段距離，這表明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。
2.2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差別化
2.2.1一般意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化
房地產(chǎn)的差異化經(jīng)營(yíng)一般是指有差異的房地產(chǎn)產(chǎn)品以及服務(wù)差異化、渠道差異化、人員差異化和形象差異化[2]，去提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而獲得更多的利益。
2.22具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品差異——品牌價(jià)值[3]
綜觀房地產(chǎn)市場(chǎng)，大型房企都是通過(guò)打造自己的知名品牌獲得成功?？梢哉f(shuō)，品牌是房地產(chǎn)企業(yè)的靈魂。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定水平時(shí)，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，消費(fèi)者也趨向成熟，品牌在消費(fèi)者購(gòu)房決策中起的作用越來(lái)越重要。
由表2可以看出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價(jià)值已達(dá)上百億元，最高為中海地產(chǎn)，由于其在香港上市，是首家入選恒指的中資地產(chǎn)企業(yè)，品牌價(jià)值已高達(dá)250億元以上。同時(shí)，這些品牌價(jià)值較高企業(yè)其相應(yīng)的銷(xiāo)售額也非常高。
2.3品牌價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的重要性
根據(jù)2012年房地產(chǎn)品牌測(cè)評(píng)結(jié)果，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值在100億元以上的有15家，其中14家企業(yè)的銷(xiāo)售額在前15名之中，品牌價(jià)值與銷(xiāo)售規(guī)模成正相關(guān)。品牌價(jià)值與銷(xiāo)售額之比大多在02～06∶1的范圍內(nèi)，品牌影響力與汽車(chē)等非易耗品水平基本相當(dāng)。根據(jù)對(duì)品牌價(jià)值較高的企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的分析，2012年品牌價(jià)值前15強(qiáng)的房企商品房銷(xiāo)售額9227.14億元，同比增加了28.78%。而同期全國(guó)商品房銷(xiāo)售額增速僅為903%，品牌房企的銷(xiāo)售增速高出全國(guó)水平1975個(gè)百分點(diǎn)。因此在品牌效應(yīng)的帶動(dòng)下，品牌企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)優(yōu)于非品牌企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，品牌價(jià)值助推房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值與發(fā)展。
2.4我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入退出壁壘
由于在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎不存在沉沒(méi)成本，也無(wú)政策法規(guī)障礙和契約壁壘，因此我們主要分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘。主要從資金壁壘、政策壁壘兩個(gè)方面論述：
2.4.1資金壁壘[4]
房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般在幾億至幾十個(gè)億，甚至上百億之間。潛在的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商若想進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，其必須擁有足夠的資金，或者能夠籌集到進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所必需的最低資本。近兩年隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，已有部分中小企業(yè)由于融資困難資金鏈斷裂而退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。而且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集趨勢(shì)日益增大，致使一些實(shí)力弱小的企業(yè)更難進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
2.4.2政策壁壘
在我國(guó)，政府對(duì)土地的出讓方式有拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議三種，拍賣(mài)與招標(biāo)方式較為公平，然協(xié)議出讓方式較為特殊，由地方政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)采用協(xié)議方式有償轉(zhuǎn)讓特定項(xiàng)目的土地使用權(quán)。這種方式無(wú)競(jìng)爭(zhēng)因素，完全取決于開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府的行為，容易滋生權(quán)錢(qián)交易的“腐敗”現(xiàn)象。在這種情況下，土地資源得不到有效配置，土地的獲取也成為房地產(chǎn)企業(yè)最大的進(jìn)入壁壘[5]。
3優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的對(duì)策
總體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的特征為：①市場(chǎng)份額和市場(chǎng)集中度偏低，與發(fā)達(dá)國(guó)家成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)存在差距，市場(chǎng)帶有競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)，各個(gè)企業(yè)的行為對(duì)市場(chǎng)的影響很有限度。②房地產(chǎn)商生產(chǎn)和出售的產(chǎn)品具有差異性，差異主要依賴于品牌價(jià)值的差異，產(chǎn)品有了差異，就不能彼此完全替代，所以形成壟斷，從而使市場(chǎng)帶有壟斷的因素。③企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)有資金及政策壁壘，而不存在退出壁壘。因此我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。
壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是不成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，要使其發(fā)展為寡頭壟斷市場(chǎng)，需要從以下幾方面來(lái)努力：首先，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額和市場(chǎng)集中度，企業(yè)間應(yīng)加強(qiáng)整合，大型企業(yè)可采用橫向一體化戰(zhàn)略增強(qiáng)行業(yè)集中度，達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也可提高產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘。其次，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的差異主要依賴于品牌價(jià)值的差異，房企應(yīng)做好戰(zhàn)略定位，發(fā)展自身獨(dú)有品牌，采用產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略為企業(yè)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。最后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，我國(guó)規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的比例不低于35%，政府可適度提高企業(yè)自有資金占有比例，加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)于項(xiàng)目資本金低于規(guī)定比例的企業(yè)，限制商業(yè)貸款，以此增大企業(yè)進(jìn)入的資金壁壘。同時(shí)增大行業(yè)進(jìn)入壁壘，防止其他行業(yè)的企業(yè)“涌入”房地產(chǎn)業(yè)的亂象出現(xiàn)。正確引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)向寡頭壟斷市場(chǎng)的邁進(jìn)。
摘 要： 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升，房?jī)r(jià)居高不下。高房?jī)r(jià)的出現(xiàn)大大增加了我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，也使得百姓怨聲載道，社會(huì)不和諧的因素陡然增加，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題逐步成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。本文從當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢(shì)和存在的問(wèn)題出發(fā)，主要分析了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱的原因和帶來(lái)的危害，并就如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提出建議。
關(guān)鍵詞： 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 房?jī)r(jià) 宏觀調(diào)控
住房本來(lái)是人們基本的生活資料，也是社會(huì)得以和諧安定的重要因素。然而近年來(lái)中國(guó)居高不下的房?jī)r(jià)使百姓苦不堪言，高房?jī)r(jià)不僅是當(dāng)今中國(guó)突出的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而且是突出的政治問(wèn)題。
一、高房?jī)r(jià)的危害
（一）加重百姓經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。我們常說(shuō)安居樂(lè)業(yè)，也就是說(shuō)人要有安定居所，才能身心愉快地勞動(dòng)。高企的房?jī)r(jià)奪走了人們積累的財(cái)富，使人們家無(wú)余財(cái)，而且債臺(tái)高筑，變身“房奴”，為了還債，他們?nèi)找姑β怠Ｊ裁磿r(shí)候才能無(wú)債一身輕？十年？二十年？三十年？為了還債，他們要精打細(xì)算、節(jié)衣縮食，生活的樂(lè)趣何在？可見(jiàn)高房?jī)r(jià)使人們的生活質(zhì)量下降，幸福感大大降低。
（二）房?jī)r(jià)過(guò)高嚴(yán)重抑制國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求。每個(gè)家庭的消費(fèi)都需要衣、食、住、行、文、教、醫(yī)等多方面構(gòu)成一個(gè)合理的結(jié)構(gòu)，才能健康地運(yùn)轉(zhuǎn)。高漲的房?jī)r(jià)嚴(yán)重地透支了整個(gè)家庭的消費(fèi)能力，人們?yōu)榱诉€貸不得不縮減在其他方面的開(kāi)支。這不僅影響了人們正常生活，而且嚴(yán)重壓抑了社會(huì)需求。
（三）阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。高房?jī)r(jià)占用了更多的社會(huì)資源，必將影響中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。這不僅大大擠壓了中國(guó)實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，導(dǎo)致資源配置不合理，而且會(huì)影響民族創(chuàng)新力和競(jìng)爭(zhēng)力的提高。透支國(guó)家和人民的財(cái)力水平搞房地產(chǎn)，會(huì)給國(guó)家民族帶來(lái)災(zāi)難性的后果。
（四）加大貧富差距，激化社會(huì)矛盾。住房是百姓日常生活必不可少的一部分，其價(jià)格理應(yīng)是多數(shù)人都能夠承受得起的。然而房子已然成了百姓遙不可及的夢(mèng)，成了百姓心中永遠(yuǎn)的痛，房地產(chǎn)業(yè)卻造就了大批億萬(wàn)富豪，需要住房子的買(mǎi)不起房子，有房子的卻不等著房子住。這樣容易導(dǎo)致社會(huì)階層的對(duì)立，引發(fā)社會(huì)矛盾，破壞社會(huì)和諧。
（五）高房?jī)r(jià)引發(fā)通貨膨脹。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，與其直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)就有60多個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)的火爆、房?jī)r(jià)的高漲導(dǎo)致了相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的上漲，并很快傳導(dǎo)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)，形成價(jià)格的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，引發(fā)全社會(huì)范圍內(nèi)的通貨膨脹，加大國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，威脅國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。
二、近年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)飛速上漲的原因
現(xiàn)在中國(guó)各地都在建房子。大片的良田被一簇簇的高樓大廈取代，可是房?jī)r(jià)卻一天天地水漲船高。到底是什么原因?qū)е轮袊?guó)房?jī)r(jià)如此瘋狂？我認(rèn)為主要有以下原因：
（一）經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展與居民收入增加。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)獲得很大的發(fā)展，國(guó)民收入持續(xù)增加，人民生活水平不斷提高，對(duì)住房的需求增加，這也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。
（二）城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快。城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，城市人口的急劇增長(zhǎng)帶來(lái)了巨大的住房需求。將來(lái)城市化的進(jìn)程還將較長(zhǎng)時(shí)間地持續(xù)下去，商品住宅的需求將延續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，城市化進(jìn)程將推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升的勢(shì)頭。
（三）資金流動(dòng)性的增加。貨幣發(fā)行規(guī)模不斷增大、大量民間資本進(jìn)入、國(guó)企的加入、國(guó)際社會(huì)的游資和熱錢(qián)的涌入，這些勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步推高我國(guó)的房?jī)r(jià)。
（四）保障性住房缺失。居民住房過(guò)度依賴市場(chǎng)解決，社會(huì)保障性住房的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，從而刺激購(gòu)房需求。
（五）土地價(jià)格的上漲。土地成本是整個(gè)房?jī)r(jià)成本權(quán)重最大的部分。土地成本大幅度上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)也大幅上漲。
（六）地方財(cái)政嚴(yán)重依賴“土地財(cái)政”。由于分稅制的改革，使地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性大大增強(qiáng)。高額的土地出讓金、房地產(chǎn)稅收是地方財(cái)政的重要來(lái)源。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅等13種稅、費(fèi)。這些稅、費(fèi)是推動(dòng)地價(jià)上升的重要因素，也是推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲的重要原因。
（七）建筑原材料價(jià)格的不斷上漲。建筑造價(jià)包括建材成本、勞動(dòng)力價(jià)格和各種相關(guān)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)等。近年來(lái)由于我國(guó)物價(jià)的不斷上漲，再加上勞動(dòng)力價(jià)格的提高，致使房產(chǎn)的造價(jià)也不斷上漲。
三、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要措施
中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的瘋狂上漲有其廣泛而深刻的經(jīng)濟(jì)社會(huì)原因，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲要從多方面作出努力，具體包括：
（一）加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控，政府打出“組合拳”。房產(chǎn)是一個(gè)特殊的商品，它不僅是人們的基本生活用品，而且是投資的工具，因此不能完全靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，政府必須介入房地產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。不僅要加大調(diào)控的力度，而且要保證執(zhí)行的力度，貴在落實(shí)，不能雷聲大雨點(diǎn)小。
（二）擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。我國(guó)已經(jīng)在上海和重慶進(jìn)行了試點(diǎn)。房產(chǎn)稅的征收對(duì)已經(jīng)狂熱的中國(guó)樓市而言，無(wú)疑起到了降溫的作用?？梢酝ㄟ^(guò)稅費(fèi)改革，給地方開(kāi)辟一些新的稅源，也可以加大中央的轉(zhuǎn)移支付力度，多向地方傾斜，減少地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過(guò)分依賴。
（三）加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，大力支持廉租房的建設(shè)，并完善購(gòu)買(mǎi)制度。這是解決工薪階層、弱勢(shì)群體住房難的一個(gè)重要途徑。
（四）改革我國(guó)現(xiàn)有的城鄉(xiāng)戶籍二元制政策。在我國(guó)住房制度與公民享有的社會(huì)福利、子女上學(xué)連在一起，沒(méi)有城市戶口就要交納借讀費(fèi)，甚至不準(zhǔn)入學(xué)，增加了城市房子的需求量。實(shí)行戶籍制度改革，利于降低大城市的住房自有率，緩解社會(huì)的購(gòu)房需求，降低房?jī)r(jià)。
（五）改變城鎮(zhèn)化的方向，加強(qiáng)小城鎮(zhèn)建設(shè)。要減輕大城市的人口和住房的壓力，就要優(yōu)化小城鎮(zhèn)的居住環(huán)境，加強(qiáng)小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步完善小城鎮(zhèn)的社會(huì)保障制度，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)的吸引力，分散大中型城市人流壓力，改善大城市房屋的供求結(jié)構(gòu)，抑制大中城市房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。
住房是百姓安身立命之所。抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，涉及人民群眾的切身利益，是迫切需要解決的問(wèn)題。要堅(jiān)持以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，以政府為主導(dǎo)，協(xié)調(diào)各方面的力量，實(shí)現(xiàn)百姓“居者有其屋”的愿望。
摘 要：近年來(lái)，特別是從2011年初的“新國(guó)八條”、“限購(gòu)令”到首套房貸利率的上調(diào)以及銀行信貸緊縮、證券融資被拒等一系列調(diào)控政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，使得一些房地產(chǎn)企業(yè)遭遇到了生存難題，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)選擇并購(gòu)的戰(zhàn)略進(jìn)行企業(yè)擴(kuò)張與結(jié)構(gòu)調(diào)整，這也直接導(dǎo)致了近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)間兼并重組事件的升級(jí)，使得“大魚(yú)吃小魚(yú)”的現(xiàn)象不斷地蔓延。通過(guò)對(duì)2010到2012年有代表性的房地產(chǎn)業(yè)的24家企業(yè)股東的收益率的研究表明，在并購(gòu)前后91天的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)并購(gòu)方公司股東獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)顯著的超額收益率。這表明，房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)事件會(huì)對(duì)股東財(cái)富形成積極影響，能大幅提高其資源配置效率。開(kāi)發(fā)商們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)前景表示樂(lè)觀。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)；事件研究法；并購(gòu)績(jī)效
自1998年我國(guó)進(jìn)行貨幣化房改、取消“福利分房”并調(diào)整了一系列金融政策，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始了大規(guī)模的市場(chǎng)化運(yùn)作。二十多年來(lái)，中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展出來(lái)了一系列大、中、小規(guī)模不等的房地產(chǎn)企業(yè)。事實(shí)上早在2003年8月31日國(guó)務(wù)院的18號(hào)文《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》就明確提出，支持資信水平高合具有品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)形成一批規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。特別是近年來(lái)從2011年初的“新國(guó)八條”、“限購(gòu)令”到首套房貸利率的上調(diào)以及銀行信貸緊縮、證券融資被拒等一系列調(diào)控政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，使得一些房地產(chǎn)企業(yè)遭遇到了生存難題，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)選擇并購(gòu)的戰(zhàn)略進(jìn)行企業(yè)擴(kuò)張與結(jié)構(gòu)調(diào)整，這也直接導(dǎo)致了近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)間兼并重組事件的升級(jí)，使得“大魚(yú)吃小魚(yú)”的現(xiàn)象不斷地蔓延。例如僅2012年7月份中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)披露金額的并購(gòu)案例就有6起，披露金額為7.69億美元，占7月并購(gòu)披露總額34.9%，平均每起案例并購(gòu)高達(dá)金額1.28億美元。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的并購(gòu)活動(dòng)金額大、數(shù)量多，所以近年來(lái)成為社會(huì)的焦點(diǎn)，本文在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)動(dòng)因及并購(gòu)績(jī)效研究的相關(guān)理論指導(dǎo)下，以國(guó)泰安CSMAR財(cái)經(jīng)系列研究數(shù)據(jù)庫(kù)和國(guó)信金太陽(yáng)網(wǎng)上交易專業(yè)版的股價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)為依據(jù)，用事件研究法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)特征以及現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并結(jié)合具體的24家房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)實(shí)例，研究我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)2010-2012年間并購(gòu)績(jī)效和特點(diǎn)并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的并購(gòu)趨勢(shì)進(jìn)行了展望。
1 研究方法
本文運(yùn)用事件研究法，通過(guò)收集處理滬深股市的數(shù)據(jù)對(duì)并購(gòu)重組戰(zhàn)略的價(jià)值效應(yīng)進(jìn)行評(píng)估。事件研究法是通過(guò)研究市場(chǎng)對(duì)并購(gòu)事件的反應(yīng)來(lái)判斷并購(gòu)的效率，通過(guò)計(jì)算并購(gòu)事件公告前后的一段時(shí)間內(nèi)并購(gòu)方公司股東和目標(biāo)公司股東是否存在累積超額收益來(lái)判斷并購(gòu)帶給公司的是損失還是收益。
事件研究法的基本設(shè)想是：在理性的金融市場(chǎng)上，一個(gè)事件的影響會(huì)迅速反映到股票價(jià)格中，事件的影響可以通過(guò)股票價(jià)格在短期內(nèi)的變化來(lái)衡量。通常采用累計(jì)超額平均收益率CAR （Cumulative Average Abnormal Return） 指標(biāo)來(lái)衡量，這種方法將事件前后某段時(shí)間（事件窗） 內(nèi)公司實(shí)際收益R與假定無(wú)事件影響的那段時(shí)間內(nèi)公司正常收益E （R） 進(jìn)行對(duì)比，得出超額收益AR，即AR = R - E （R ）。
股價(jià)是有前瞻性的，一旦市場(chǎng)意識(shí)到企業(yè)的并購(gòu)是通過(guò)粉飾報(bào)表，利用關(guān)聯(lián)交易來(lái)提高利潤(rùn)，投資者便會(huì)調(diào)低對(duì)公司價(jià)值的預(yù)期，該股票的價(jià)格是不太會(huì)上漲的。所以采用事件研究法分析上市公司并購(gòu)的績(jī)效是具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。
1.1 樣本選擇
本文主要借助國(guó)泰安CSMAR財(cái)經(jīng)系列研究數(shù)據(jù)庫(kù)和國(guó)信金太陽(yáng)網(wǎng)上交易專業(yè)版的股價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)獲得有關(guān)國(guó)內(nèi)上市公司并購(gòu)的初步數(shù)據(jù)資料。我們選取了2010年～2012年期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)上市公司（簡(jiǎn)稱為并購(gòu)方）針對(duì)其他企業(yè)發(fā)生的并購(gòu)活動(dòng)研究樣本24個(gè)。利用國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)中考慮現(xiàn)金紅利在投資的日個(gè)股回報(bào)率的數(shù)據(jù)作為個(gè)股實(shí)際報(bào)酬率，用國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)中考慮現(xiàn)金紅利再投資的AB股綜合日市場(chǎng)回報(bào)率（流通市值加權(quán)平均法）作為市場(chǎng)組合的報(bào)酬率。
1.2 計(jì)算步驟
選擇研究窗口，衡量一個(gè)“事件”對(duì)股票價(jià)值影響的第一步是要確定一個(gè)事件期。通常以并購(gòu)事件公告日為中心，而公告日在事件期內(nèi)被指定為第0 天。為保證研究的可靠性，我們研究選擇的事件期為-60 天到+30 天，即從并購(gòu)事件公告日前的60 天到公告后的30天。第二步，收集在上述時(shí)間內(nèi)的股票價(jià)格和市場(chǎng)指數(shù)，計(jì)算各自的日收益率?；竟狡渲械趇只兼并樣本股票在t日實(shí)際收益率，表示正?；蝾A(yù)期到的收益率，表示未預(yù)期到的收益率，也稱之為超額收益率。
基本步驟如下：
（1）計(jì)算每只發(fā)生并購(gòu)的股票樣本在區(qū)間[-60，30]內(nèi)t日實(shí)際收益率：國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)中考慮現(xiàn)金紅利在投資的日個(gè)股回報(bào)率的數(shù)據(jù)作為個(gè)股實(shí)際報(bào)酬率。
（2）計(jì)算股票指數(shù)在同一觀測(cè)t日的實(shí)際收益率情況。國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)中考慮現(xiàn)金紅利再投資的AB股綜合日市場(chǎng)回報(bào)率（流通市值加權(quán)平均法）作為t日的實(shí)際收益率情況。
（3）計(jì)算i股票t交易日不同參照系下（剔除大盤(pán)指數(shù)）的超額收益率，公式為：
（6）根據(jù)累計(jì)超額收益率（CAR）的計(jì)算結(jié)果，針對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)，如果統(tǒng)計(jì)結(jié)果不顯著，則認(rèn)為股價(jià)波動(dòng)是一種隨機(jī)事件，兼并活動(dòng)對(duì)股價(jià)沒(méi)有顯著影響；如果統(tǒng)計(jì)結(jié)果為顯著，則認(rèn)為兼并活動(dòng)對(duì)股票波動(dòng)有重大影響。由于是大樣本，可以假定兼并事件對(duì)股價(jià)沒(méi)有顯著影響時(shí)的和服從均值為零的正態(tài)分布，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)。
2 實(shí)證過(guò)程
我們分三個(gè)階段來(lái)分析房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)事件的影響，第一個(gè)階段為并購(gòu)時(shí)間公告日前60天至前31天的每天的平均超額收益率和累積超額收益率。第二個(gè)階段為并購(gòu)公告日前30天到前1天，第三個(gè)階段為并購(gòu)公告日后30天。
（1）第一階段分析。在[-60，-31]里，平均超額收益率波動(dòng)較大且有1/30的天數(shù)為負(fù)值，而累積超額收益率大大超出其他行業(yè)，最高達(dá)到1.87%，并且這種高的平均超額收益率有繼續(xù)保持下去的趨勢(shì)。反映出了此階段中，大范圍內(nèi)的人員已經(jīng)獲知并購(gòu)的內(nèi)部消息并進(jìn)行操作，認(rèn)為此項(xiàng)并購(gòu)是能達(dá)到預(yù)期效率目標(biāo)。
（2）第二階段分析。在[-30，-1]窗口期，第二階段平均超額收益率的變化幅度與第一階段相比并沒(méi)有太大變化，僅有3/30的天數(shù)平均超額收益率為負(fù)值，這段時(shí)間平均超額收益率維持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的高的水平，說(shuō)明投資者在這期間也非?？春梅康禺a(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)事項(xiàng)。
在并購(gòu)公告日當(dāng)天，平均超額收益率為-00000427917，表明大部分股東仍然特別看好并購(gòu)事項(xiàng)，但是心態(tài)趨于平穩(wěn)。
（3）第三階段分析。在[1，30]窗口期，有15/30的天數(shù)平均超額收益率為負(fù)值，最低達(dá)到-1.13%，比上兩個(gè)階段的天數(shù)要多很多，同時(shí)此階段較第二階段來(lái)說(shuō)波動(dòng)幅度較大，而累計(jì)超額收益率出現(xiàn)下降趨勢(shì)，但仍保持在較高的一個(gè)水平。說(shuō)明雖然在并購(gòu)日后一段時(shí)間內(nèi)收益率還可以，但此收益是否能維持還不確定。
（4）和同時(shí)期各行業(yè)并購(gòu)平均超額收益率和累計(jì)超額收益率的比較。在并購(gòu)日后，各行業(yè)綜合的平均超額收益率波動(dòng)幅度逐漸減小，而房地產(chǎn)業(yè)的在并購(gòu)日后的波動(dòng)稍大，而同時(shí)期各行業(yè)綜合累計(jì)超額收益率在[-60，30]窗口期內(nèi)呈逐漸上升趨勢(shì)，最終達(dá)到14.21%，說(shuō)明并購(gòu)后大多數(shù)并購(gòu)方公司股東比較看好公司并購(gòu)后的前景，能夠獲得較大的超額收益，但房地產(chǎn)的累計(jì)超額收益率在并購(gòu)公告日前期一直急劇上升，在[-60，30]窗口期內(nèi)均為正值，最高時(shí)點(diǎn)能夠高大44.83%。說(shuō)明房地產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)前景表示樂(lè)觀，房地產(chǎn)行業(yè)仍然炙手可熱。
3 研究結(jié)論及啟示
實(shí)證結(jié)論表明，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2010-2012年并購(gòu)方公司股東在并購(gòu)前后91天的時(shí)間里獲得累計(jì)超額報(bào)酬率最高時(shí)點(diǎn)能夠高大44.83%。和同時(shí)期其他行業(yè)并購(gòu)事件相比，累計(jì)超額報(bào)酬率特別高，說(shuō)明投資者對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組事項(xiàng)并給予太高的積極評(píng)價(jià)，該行業(yè)的并購(gòu)達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的超額增長(zhǎng)。通過(guò)24個(gè)樣本數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)并購(gòu)后能夠產(chǎn)生遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他行業(yè)的高的超額收益率，所以可以預(yù)計(jì)到中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)今后仍會(huì)在很長(zhǎng)時(shí)
間里發(fā)生相對(duì)其他大部分產(chǎn)業(yè)更大規(guī)模的并購(gòu)事件，使房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷洗牌。同時(shí)根據(jù)最近披露的相關(guān)信息：2012年三季度中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)從并購(gòu)案例數(shù)據(jù)就并購(gòu)數(shù)量和金額方面，2012年三季度中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)分布20個(gè)一級(jí)行業(yè)，從并購(gòu)案例數(shù)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)異軍突起，案例達(dá)到23起，占比9.9%。并購(gòu)金額方面，房地產(chǎn)行業(yè)以14.43億美元的交易總額，22%的總體占比占據(jù)全部行業(yè)第一的位置，其單筆平均交易金額更是達(dá)到6871.38萬(wàn)美元。這與我們的研究結(jié)果不謀而合。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入常態(tài)化調(diào)控階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境已發(fā)生了巨大變化。去年以來(lái)，中恒集團(tuán)轉(zhuǎn)讓廣西房地產(chǎn)100%股權(quán)，浙江剛泰控股宣布資產(chǎn)重組轉(zhuǎn)攻礦業(yè)，這些例子表明開(kāi)發(fā)商過(guò)去那種以廉價(jià)和過(guò)度充裕的貸款支持發(fā)展，享受資源增值的普遍性盈利模式，已經(jīng)難以為繼。我們看到在調(diào)控措施不斷出臺(tái)的情況下，部分城市房?jī)r(jià)依然高位徘徊，土地市場(chǎng)依然火爆。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)依然沒(méi)有回到正確、健康的發(fā)展軌道上來(lái)，必須采取有效的對(duì)策，以利于不斷提高房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。
房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問(wèn)題
近年房?jī)r(jià)上漲誠(chéng)然有謂成本推進(jìn)因素。但就近年面對(duì)的房?jī)r(jià)越調(diào)越高而言，成本并不是推高房?jī)r(jià)的最主要因素。我們認(rèn)為，推動(dòng)房?jī)r(jià)居高不下有以下幾個(gè)方面考慮。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不彰
2012年至今，國(guó)家實(shí)施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)于中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定的作用，但相當(dāng)一部分問(wèn)題一直存在，調(diào)控政策沒(méi)有從根本上解決問(wèn)題，這些問(wèn)題包括：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市供給偏緊；二是房?jī)r(jià)下調(diào)幅度不大；三是供需結(jié)構(gòu)不匹配；四是房地產(chǎn)投機(jī)未得到有效抑制；五是房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序在一定程度上依然不規(guī)范；六、保障性住房建設(shè)相對(duì)滯后、監(jiān)管力度不夠。保障性住房用地難以保障，經(jīng)濟(jì)適用住房等保障住房轉(zhuǎn)手倒賣(mài)和輸出現(xiàn)象嚴(yán)重，廉租住房監(jiān)督機(jī)制不健全，保障住房管理制度有待建立。
投資經(jīng)濟(jì)環(huán)境混雜
目前的貨幣政策導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)剩，高儲(chǔ)蓄率下國(guó)內(nèi)資金出路并不多，存錢(qián)是負(fù)利率；金融不發(fā)達(dá)，投資渠道不暢；對(duì)外人民幣不可以自由兌換。大量資金無(wú)路可走，必定進(jìn)入房地產(chǎn)，以尋求利潤(rùn)。人民幣升值壓力不減，至使國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題日益突出，央行的調(diào)控難度越來(lái)越大。在社會(huì)資金較為充裕的情況下，要控制房地產(chǎn)業(yè)投資極為困難。
土地管理與房地產(chǎn)建設(shè)不匹配
目前通過(guò)招拍掛出讓土地使用權(quán)的方式，引入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高了土地資源的配置合理性和利用效率，其積極作用應(yīng)該肯定。但是在現(xiàn)行的土地出讓收入管理模式下，一些地方政府為增加財(cái)政收入、彌補(bǔ)城市建設(shè)與改造投資缺口，自然希望以較高的出讓價(jià)格供給有限的土地，而房地產(chǎn)商則趨向于建造大戶型、高價(jià)位商品房，獲取更多的利潤(rùn)，這又刺激了土地的進(jìn)一步升值，導(dǎo)致城市土地價(jià)格和商品住宅價(jià)格一路攀升。；另一方面，住房保障投資卻“捉襟見(jiàn)肘”，這是住房保障工作推進(jìn)較慢的重要原因。
產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏差影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給
一方面，與居民基本需求密切相關(guān)的普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房需求大，但由于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)低而供給量小；另一方面，房地產(chǎn)商為了追求高利潤(rùn)，大都將產(chǎn)品供給對(duì)象集中于較高收入群體。同時(shí)，由于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供給的市場(chǎng)補(bǔ)充機(jī)制不足，商品房與二手房市場(chǎng)沒(méi)有形成互動(dòng)，房屋租賃市場(chǎng)沒(méi)有盤(pán)活，也加劇了住房供給結(jié)構(gòu)的不合理。
（二）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策
為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，調(diào)整供求結(jié)構(gòu)，確保房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)。提出以下幾點(diǎn)建議：
第一，改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。加強(qiáng)規(guī)劃和政策引導(dǎo)，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，從各城市的實(shí)際情況出發(fā)，合理確定房地產(chǎn)建設(shè)的地域分布、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)展目標(biāo)和管理運(yùn)作方式，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價(jià)位檔次住房供給的合理配置。要圍繞房地產(chǎn)建設(shè)布局調(diào)整，抓好新開(kāi)項(xiàng)目土地供應(yīng)的分析論證，嚴(yán)格控制高檔商品住房的土地供給，加大對(duì)中低價(jià)位普通商品住房的土地供給力度。要加大對(duì)房地產(chǎn)閑置土地的清理力度，探討對(duì)超期閑置土地征收閑置費(fèi)或收回使用權(quán)，建立土地閑置超規(guī)模、超期限房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的退出機(jī)制等。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)商品房市場(chǎng)不宜過(guò)多進(jìn)行直接干預(yù)，而應(yīng)采取規(guī)劃控制、土地供給、稅收調(diào)節(jié)、構(gòu)建住房保障體系等綜合手段進(jìn)行調(diào)控。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的重點(diǎn)是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
第二，集約利用土地，強(qiáng)化土地開(kāi)發(fā)管理。要適度提高城市土地利用強(qiáng)度，在城市土地利用規(guī)劃中不僅要規(guī)定土地利用類(lèi)型，還要在嚴(yán)控建筑密度和保證綠化率的前提下，適當(dāng)放寬建筑容積率和建筑高度。大力推動(dòng)工業(yè)區(qū)內(nèi)多層廠房的建設(shè)，合理布局城市中央商務(wù)區(qū)(CBD)、中央居住區(qū)(CRD)等功能集中區(qū)。在土地利用規(guī)劃中注重新增建設(shè)用地與現(xiàn)有城市功能和產(chǎn)業(yè)布局的銜接，交通道路設(shè)計(jì)以及工業(yè)用地的數(shù)量和布局。要根據(jù)產(chǎn)業(yè)格局的調(diào)整和城市空間的拓展，逐步將城市建設(shè)重心由舊城區(qū)向城市周邊新區(qū)轉(zhuǎn)移。同時(shí)，積極推進(jìn)舊城改造，對(duì)城市建成區(qū)的低層、低密度危舊房地段重點(diǎn)改造，完善配套設(shè)施，改善居住環(huán)境，提高建筑容積率和居住人口密度。對(duì)城市建成區(qū)內(nèi)的閑置、廢棄地，應(yīng)及時(shí)由政府收回進(jìn)行儲(chǔ)備或另行安排使用。對(duì)瀕臨破產(chǎn)或資不抵債的企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)改革、改組，通過(guò)企業(yè)兼并、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等形式，盤(pán)活土地資產(chǎn)，充分發(fā)揮存量土地資產(chǎn)效益。
第三，關(guān)注民生問(wèn)題，完善社會(huì)住房保障體系。注重住宅建設(shè)中的民生問(wèn)題，讓低收入群體能夠共享改革發(fā)展的成果，既是促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀需要，也是遏制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的有效措施，更是現(xiàn)階段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的重要職責(zé)。建議將社會(huì)保障性住房，即滿足中低收入群眾居住需要的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房，一定程度地從市場(chǎng)中剝離出來(lái)，建立政府主導(dǎo)、政策扶持、價(jià)格控制、定向供給的新機(jī)制，以解決中低收入家庭住房問(wèn)題。在具體操作上，政府應(yīng)成立或指定一個(gè)專門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，納入政府工作的重要日程。保障性住房的建設(shè)，可采用兩種方式，一是政府直接組織自建；二是政府在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，明確房地產(chǎn)商必須建設(shè)一定比例的保障性住房，由政府回購(gòu)。無(wú)論是自建還是回購(gòu)，都要落實(shí)資金來(lái)源，應(yīng)通過(guò)財(cái)政預(yù)算投入、土地出讓金減免、住房公積金增值收益補(bǔ)充、銀行政策性貸款支持、鼓勵(lì)社會(huì)自愿捐贈(zèng)等多種渠道籌措資金。保障性住房建設(shè)，要嚴(yán)格控制套型面積，確保建設(shè)單價(jià)低、養(yǎng)房費(fèi)用低的中小套型住宅。保障性住房實(shí)行政府指導(dǎo)定價(jià)，讓中低收入群眾承受得起，把優(yōu)惠政策直接落實(shí)到中低收入購(gòu)房者身上。在保障性住房的供給上，要建立中低收入家庭檔案，動(dòng)態(tài)調(diào)整，以確保分層次定向供給，并研究建立相應(yīng)的退出機(jī)制和轉(zhuǎn)讓機(jī)制，防止管理上出現(xiàn)漏洞?，F(xiàn)階段，對(duì)于那些確實(shí)無(wú)力購(gòu)房的特困戶，繼續(xù)執(zhí)行政府發(fā)放租金補(bǔ)貼的方式解決困難。對(duì)那些既非特困戶又暫時(shí)買(mǎi)不起房的進(jìn)城務(wù)工者、剛就業(yè)者、新婚夫妻等住房消費(fèi)的“夾心層”，也要注意解決他們的臨時(shí)住房問(wèn)題?？梢钥紤]授權(quán)一個(gè)機(jī)構(gòu)，多渠道籌措資金開(kāi)展租賃住房的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
第四，降低建筑能耗，提高住宅工業(yè)化水平。我國(guó)建筑能耗高，住宅總能耗占全國(guó)總能耗的比例超過(guò)37%。降低住宅能耗是建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，實(shí)現(xiàn)2010年全國(guó)單位GDP能耗降低20%的重要途徑。一方面制定鼓勵(lì)節(jié)能環(huán)保材料生產(chǎn)的優(yōu)惠政策，對(duì)仍然繼續(xù)生產(chǎn)非節(jié)能環(huán)保材料的企業(yè)進(jìn)行限制；另一方面，制定住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制采用節(jié)能環(huán)保材料，引導(dǎo)消費(fèi)者選擇節(jié)能環(huán)保型住宅。采用先進(jìn)的住宅建造方式，大力推進(jìn)工廠化生產(chǎn)各種建筑預(yù)制構(gòu)件、房屋模塊和施工現(xiàn)場(chǎng)組裝裝配。政府要根據(jù)新型住宅建筑體系的要求，建立住宅部品認(rèn)證體系，淘汰耗能耗材的落后部品，推廣符合循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求的住宅部品，逐步建立開(kāi)發(fā)、規(guī)模生產(chǎn)、配套供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化住宅部品體系。房地產(chǎn)及相關(guān)建安企業(yè)，應(yīng)在經(jīng)營(yíng)組織和技術(shù)裝備手段上積極適應(yīng)住宅工業(yè)化的要求，把“象造汽車(chē)一樣造房子”，作為未來(lái)的發(fā)展方向。
第五，加快管理制度創(chuàng)新，建立和完善與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的房地產(chǎn)管理制度。要完善土地供給制度。強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的統(tǒng)一控制，努力提高土地收儲(chǔ)覆蓋率，最大限度地實(shí)施“生地”開(kāi)發(fā)、“熟地”出讓。在目前政府財(cái)力有限、收儲(chǔ)資金不足的情況下，可通過(guò)土地收益權(quán)抵押貸款、證券化等支持土地滾動(dòng)收儲(chǔ)、整理開(kāi)發(fā)和掛牌出讓，或采取由企業(yè)墊資完成土地整理，成功出讓后與政府分享收益的土地盈利模式。要積極推動(dòng)資本市場(chǎng)的發(fā)育。加快出臺(tái)產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，促使蓄勢(shì)已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺(tái)。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主體資信評(píng)價(jià)審查制度、商品房預(yù)售管理制度，以及房屋交付使用制度、物業(yè)管理制度等，規(guī)范行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，而一直以來(lái)，土地和房屋就作為人們生產(chǎn)和生活的載體，促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，成為最基本的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)以其高附加值的特點(diǎn)，為政府的財(cái)政稅收起了巨大的作用，它的快速協(xié)調(diào)發(fā)展也直接推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系越來(lái)越密切。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，近幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)的GDP的增長(zhǎng)速度也不斷加快，一直位居世界前茅，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展既能為企業(yè)提供相應(yīng)的生產(chǎn)資料，也可以加大企業(yè)的生產(chǎn)需求，還可以從另一方面提升社會(huì)整體的物質(zhì)和精神文明的需求，本文就對(duì)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系及相互協(xié)調(diào)發(fā)展做一下研究。
一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況
2008年美國(guó)的次貸危機(jī)全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這次危機(jī)爆發(fā)后對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了空前的巨大的危機(jī)，尋其根源這次經(jīng)濟(jì)危機(jī)的主要原因就是美國(guó)的房地產(chǎn)破裂所導(dǎo)致的，經(jīng)濟(jì)鏈條的連鎖反應(yīng)就造成了這場(chǎng)世界震驚的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，各個(gè)環(huán)節(jié)的共同反應(yīng)最終導(dǎo)致了這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生但是如果沒(méi)有房地產(chǎn)破裂的這個(gè)導(dǎo)火索這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)應(yīng)該是可以避免的，為了不讓此種情況在我國(guó)發(fā)生，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響的研究就變得尤為重要了。
房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中到底處于一個(gè)什么樣的位置呢，在當(dāng)今社會(huì)成為人力資源的不斷再生和人力資本得到不斷提升的一個(gè)最基本的物質(zhì)方面的保障。住房的發(fā)展也就是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所牽扯的范圍是非常廣泛的，其產(chǎn)業(yè)的跨度非常大，所參與的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也涉及各個(gè)方面，以此當(dāng)之無(wú)愧的成為了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，其他各個(gè)行業(yè)也都依靠著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展。首先房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，各個(gè)行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為其他各個(gè)行業(yè)的發(fā)展提供必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，其次由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期比較長(zhǎng)，其他行業(yè)對(duì)他的發(fā)展的依賴性也就比較強(qiáng)了。
二、房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用
（一）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)GDP增長(zhǎng)
從上世紀(jì)八十年代以來(lái)，國(guó)家對(duì)住房制度進(jìn)行改革，退出了一系列的促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的新措施，其中銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的推出就促使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入蓬勃發(fā)展的新軌道，造成現(xiàn)在房?jī)r(jià)那么高而且一直處于只增不減的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)對(duì)于GDP的增長(zhǎng)效益有明顯的作用，尤其是就地方而言，房地產(chǎn)業(yè)的收入是GDP增長(zhǎng)與否的關(guān)鍵因素，GDP高了，地方的財(cái)政稅收也就隨之而來(lái)的增長(zhǎng)上去了。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有很大的幫助
由于以往福利分房制度的實(shí)行，居民在購(gòu)房的消費(fèi)所占的比重很低，房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)得不到刺激，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，人們?cè)谧》康倪x擇上也受到了限制，所以使得消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理；政策調(diào)整之后，問(wèn)題得到了解決，人們可以選擇自己喜歡的住房進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，促使消費(fèi)的結(jié)構(gòu)合理化，人們的生活質(zhì)量和生活水平也得到了進(jìn)一步的提高。
（三）促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，推動(dòng)就業(yè)需求
房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)需要消耗大量的人力物力資源，因此作為房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的建筑業(yè)就需要大量的勞動(dòng)力，因此給社會(huì)提供了大量的就業(yè)崗位，而且，由于其具有帶動(dòng)性強(qiáng)，較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈和較大的關(guān)聯(lián)度等特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必定會(huì)帶動(dòng)許多行業(yè)的發(fā)展，帶來(lái)更多的就業(yè)崗位，為社會(huì)的穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出巨大的貢獻(xiàn)。
（四）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展
因?yàn)榕c之關(guān)聯(lián)的行業(yè)很多，受房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的各行業(yè)范圍也很廣，包括通訊、服務(wù)、金融、建筑等各個(gè)行業(yè)；而后還與木材、機(jī)電、水泥以及一些重金屬工業(yè)相聯(lián)系，特別是那些與房地產(chǎn)業(yè)有直接聯(lián)系的原料供給行業(yè)，更是依賴于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而求得生存。
三、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展
隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之得到了迅猛的發(fā)展，而人們收入?yún)s沒(méi)有與之相同幅度的進(jìn)行增長(zhǎng)，所以造成了大部分的居民對(duì)住房的購(gòu)買(mǎi)力達(dá)不到，而房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資也引發(fā)了消費(fèi)品的過(guò)剩而造成通貨膨脹。國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的內(nèi)部之間存在著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，有著非常緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用是相互的，或者是制約也有可能是推動(dòng)，或者兩種可能性同時(shí)存在。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約，也會(huì)受到它的推動(dòng)，這些作用都是相互的，房地產(chǎn)的投資優(yōu)化了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是如果出現(xiàn)投資過(guò)度的話同樣也會(huì)引起經(jīng)濟(jì)泡沫化的不良現(xiàn)象的發(fā)生。
四、我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中所存在的一些問(wèn)題
（一）我國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過(guò)快
任何企業(yè)都是以追求利益的最大化來(lái)作為企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，房?jī)r(jià)的上漲就會(huì)刺激房地產(chǎn)行業(yè)加大投資，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)行業(yè)又會(huì)加大投資力度，這樣循環(huán)下去，房?jī)r(jià)還會(huì)一直不斷的漲下去，但這必須都在老百姓的接受范圍之內(nèi)，這樣的循環(huán)才會(huì)有正的結(jié)果，如果房?jī)r(jià)已經(jīng)到了人們無(wú)法接受的最高值時(shí)，房地產(chǎn)商的投資力度也會(huì)減小，防止惡性循環(huán)的發(fā)生。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)對(duì)銀行信貸業(yè)存在的威脅
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展刺激了銀行信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，這就使銀行信貸業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大了，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快加劇了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，這就需要國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，減小銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
五、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，為促進(jìn)GDP增長(zhǎng)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，擴(kuò)大就業(yè)需求等許多方面做出了巨大的貢獻(xiàn)，尤其是對(duì)于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展起到了巨大的作用，對(duì)于發(fā)展中存在的問(wèn)題，要積極的尋求辦法解決，使其更好地為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。
摘要：從1991年開(kāi)始我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)高速、平穩(wěn)增長(zhǎng)的周期。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的興起也引起了房屋價(jià)格的持續(xù)上升，盡管?chē)?guó)家有宏觀調(diào)控政策，且效果顯現(xiàn)，但房產(chǎn)價(jià)格仍然繼續(xù)上漲，且各地差異較大，而且出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象。本文將從概念分析入手，結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的一些指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一些判斷和分析。
關(guān)健詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；泡沫
一、房地產(chǎn)泡沫含義：
房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923~1926年的美國(guó)佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，導(dǎo)致了以美國(guó)為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。1989一1997年，泰國(guó)由于過(guò)量進(jìn)行高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)和金融的過(guò)渡參與，逐漸積累形成了房地產(chǎn)泡沫，結(jié)果在1997~1998年的亞洲金融風(fēng)暴中，促成了泰國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅。可以說(shuō)正是由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性，決定了房地產(chǎn)泡沫給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的危害也是毀滅性的。
二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析
從經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局狀況來(lái)看不存在房地產(chǎn)泡沫
據(jù)聯(lián)合國(guó)對(duì)多個(gè)國(guó)家的調(diào)查，各國(guó)住宅建設(shè)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GNP)的比例在3%~8%。日本在第二次世界大戰(zhàn)后，隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和發(fā)展，住宅建設(shè)投資不斷增長(zhǎng)，50年代平均約為4%，60年代平均約為6%，70年代超過(guò)7%，1973年最高達(dá)8.7%，以后隨著住房問(wèn)題的緩和而逐漸有所下降。我國(guó)目前階段所經(jīng)歷的房地產(chǎn)行業(yè)的興起是許多國(guó)家在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中經(jīng)歷過(guò)的階段，而且這種快速的增長(zhǎng)也會(huì)在市場(chǎng)不斷健全、需求減弱的過(guò)程中不斷地恢復(fù)到正常的發(fā)展水平。
2、 從市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)來(lái)看不存在房地產(chǎn)泡沫
判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵一點(diǎn)是看是否存在真實(shí)的需求。從潛在需求看，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民41億人，到實(shí)現(xiàn)“全面小康”的2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到55~60%，城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到8億至8.5億人，在此期間約有3~3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問(wèn)題，這是從新增城市人口的住房需求方面進(jìn)行的分析。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米，根據(jù)國(guó)外相應(yīng)發(fā)展水平的經(jīng)驗(yàn)，據(jù)我國(guó)目前的統(tǒng)計(jì)資料初步測(cè)算，我國(guó)2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達(dá)到35平方米，即每個(gè)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。因此從需求的角度分析，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)的需求降低了出現(xiàn)泡沫的可能性。
從全國(guó)范圍來(lái)看不存在房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題
從全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變化上來(lái)看，從1998年到2001年，我國(guó)商品房和商品住宅的價(jià)格上漲率在0.5%~4. 9%之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期8%左右的GDP增長(zhǎng)率,這表明商品房?jī)r(jià)格的變化從總體上看并沒(méi)有脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐。因此，從總體上看，中國(guó)不存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。
4、城市間的橫向比較不能說(shuō)明存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象
根據(jù)2001年北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的房?jī)r(jià)收入比率超過(guò)了10，全國(guó)平均的房?jī)r(jià)收入比為7.8，高于5~6的公認(rèn)正常范圍，有些人通過(guò)這些數(shù)字論斷我國(guó)大部分大中城市已經(jīng)或多或少地存在著房地產(chǎn)泡沫。應(yīng)該說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)房抵押貸款月還款額與月家庭收入的比值，確實(shí)是衡量住宅市場(chǎng)是否存在泡沫的方法。衡量是否存在泡沫，我們不應(yīng)該對(duì)各個(gè)城市之間進(jìn)行橫向比較，也不能與某一個(gè)平均的標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行比較就做出結(jié)論，而應(yīng)該主要對(duì)各城市內(nèi)部?jī)蓚€(gè)指標(biāo)歷史變化進(jìn)行比較。近年我國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)收入比呈下降的趨勢(shì)，而且不同城市橫向比較的意義不大，因?yàn)椴煌鞘械氖袌?chǎng)特性有很大差異，所以房?jī)r(jià)收入比也存在很大差異。
從以上四個(gè)方面的分析可以得出結(jié)論：中國(guó)的房地產(chǎn)整體保持比較健康的增長(zhǎng)，總體不存在泡沫現(xiàn)象。
三、警惕部分城市存在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持著快速健康的發(fā)展，但在有些地區(qū)中已經(jīng)或者顯露出了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的征兆，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供給過(guò)熱和資金大量涌入，部分城市還出現(xiàn)了很高的商品房空置率?，F(xiàn)在空置率的含義是以銷(xiāo)售或者租賃合同的成立作為標(biāo)準(zhǔn)的，但大量已經(jīng)出售的商品房成為了投資的對(duì)象，得不到充分利用，而這部分?jǐn)?shù)字往往是空置率統(tǒng)計(jì)中易被忽視或者很難得到精確統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，造成空置率指標(biāo)失去了可信性，不能反映市場(chǎng)真實(shí)現(xiàn)狀。許多城市至今尚沒(méi)有有效的土地供應(yīng)規(guī)劃，而是盲目供應(yīng)土地，與開(kāi)發(fā)商的圈地運(yùn)動(dòng)配合很默契；盲目追求豪華高檔住宅，每套千萬(wàn)元甚至上億元的別墅豪宅不斷涌現(xiàn)；脫離實(shí)際使用市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)的支撐，盲目建設(shè)超豪華寫(xiě)字摟、酒店和零售商業(yè)設(shè)施；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的概念炒作遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于追求實(shí)質(zhì)等等。種種跡象表明，部分地區(qū)、部分房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在著盲目樂(lè)觀的情緒，存在著經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象。
四、針對(duì)部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)以及價(jià)格過(guò)高現(xiàn)象的對(duì)策建議
房地產(chǎn)泡沫作為市場(chǎng)失靈現(xiàn)象的一種表現(xiàn)，是市場(chǎng)群體非理性的行為，也是單一市場(chǎng)手段不可避免的缺陷。針對(duì)市場(chǎng)泡沫，政府的宏觀調(diào)控立足于整個(gè)市場(chǎng)，對(duì)整體的平衡、各方面利益（尤其是弱勢(shì)群體的利益）的分配進(jìn)行宏觀的控制。對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的良藥就是政府宏觀調(diào)控的各種措施，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的特色有以下的一些措施。
1、 采取有力措施規(guī)范土地市場(chǎng)。
國(guó)家要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，加強(qiáng)對(duì)上一級(jí)市場(chǎng)的控制，同時(shí)也要采取有利措施規(guī)范土地二、三級(jí)市場(chǎng)，堅(jiān)決制止炒賣(mài)地皮牟取暴利的投機(jī)行為，使土地價(jià)格建立在一個(gè)合理水平上以降低商品房?jī)r(jià)格。國(guó)家出臺(tái)的關(guān)于土地“招、拍、掛”的政策已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)范，但實(shí)施力度及監(jiān)管還有待進(jìn)一步的加強(qiáng)。
2、 適當(dāng)降低開(kāi)發(fā)商的回報(bào)率。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)適當(dāng)調(diào)整思路。商品房積壓不僅使缺房戶改善無(wú)望，同時(shí)也使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的大量資金被占用。為避免這種對(duì)雙方都不利的僵持現(xiàn)象，房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)樹(shù)立薄利多銷(xiāo)觀念適當(dāng)調(diào)低價(jià)格和利潤(rùn)。
3、 改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)很不均衡，主要表現(xiàn)在高利潤(rùn)的高檔寫(xiě)字樓和商業(yè)設(shè)施項(xiàng)口開(kāi)發(fā)量過(guò)大，有的城市非住宅供應(yīng)量占據(jù)總量的三分之二；而從住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，高檔公寓、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)過(guò)量，而普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房少，百姓選擇余地小。這種需求和供給上的不均衡，就造成了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升與房空置率上升的矛盾加劇。要改變這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要從兩方面著手：
近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)的上升幅度大大超過(guò)了部分居民可支配收入增長(zhǎng)的速度，使得許多中低收入居民買(mǎi)不起房子。因此，要大力開(kāi)發(fā)和建設(shè)讓老自姓買(mǎi)得起或能夠承租得起的普通商品房，使得住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)，這是我國(guó)住房供應(yīng)政策變化的核心內(nèi)容之一，而在這個(gè)方面很好的例子就是新加坡政府實(shí)行的“組屋政策”。
(2)近幾年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房在全部商品房供應(yīng)中所占比重非常低，尤其是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由此也引發(fā)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性情況。廉租房政策的成功得益于完備的社會(huì)福利制度和稅收制度，法國(guó)有效地防止了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)，其中廉租房制度是法國(guó)政府調(diào)制房?jī)r(jià)的最有效手段。
