時間：2022-05-28 11:16:32
序論：在您撰寫房產(chǎn)中介論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要：房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)是一個相對具有實時性的信息管理系統(tǒng)，它管理的信息數(shù)據(jù)量多，操作需要簡便快捷，對計算機系統(tǒng)的處理能力，及軟件系統(tǒng)的可靠性有很大的要求。根據(jù)實際設(shè)計需求，數(shù)據(jù)庫使用SQL Server 2000，開發(fā)工具使用Visual Basic6.0。
關(guān)鍵詞：需求分析；程序設(shè)計；數(shù)據(jù)庫；ADO Data控件； DataGrid控件
現(xiàn)今，房屋中介公司大多仍然以手工登記管理為主，這種傳統(tǒng)的以手工登記為主的房產(chǎn)中介信息管理方式，不僅工作效率低下、出錯頻率高，還耗費了大量的時間和人力資源。最主要的是在無形中增加了房產(chǎn)中介公司的運營成本，而且使寶貴的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)處于極其不穩(wěn)定的狀態(tài)，一旦信息數(shù)據(jù)丟失將給公司造成難以估量的損失。
此外，傳統(tǒng)的管理方式進(jìn)行查詢繁雜，得難于快速查詢到滿足于客戶需求的房源信息，無法保證能夠提供高質(zhì)量準(zhǔn)確度的信息服務(wù)。特別是對于通過電話咨詢房源信息的客戶來說，更是無法快速有效的提供房源信息，從而在間接的在第一時里失去客戶。
圖1房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的總體圖
計算機技術(shù)普及的今天，將計算機技術(shù)應(yīng)用到房產(chǎn)中介管理，并結(jié)合各公司的實際應(yīng)用情況做出適用于所有房產(chǎn)中介公司房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)，內(nèi)容涵蓋房產(chǎn)出租、出售、求租、求購、代客收租等日常受理業(yè)務(wù)。達(dá)到方便快速的瀏覽、查詢、統(tǒng)計、分析、打印等所需信息，徹底解決手工翻閱、抄寫費時費力的問題，大大減輕了勞動強度，提高了工作效率，及時對數(shù)據(jù)信息進(jìn)行更新，縮短了交易時間，節(jié)約了中介成本，提升了公司效益。
一、開發(fā)環(huán)境
根據(jù)實際設(shè)計需求，數(shù)據(jù)庫使用SQL Server 2000，這個關(guān)系型的數(shù)據(jù)庫能進(jìn)行多條件的數(shù)據(jù)查詢，并避免數(shù)據(jù)冗余，可以最大限度的為客戶保證數(shù)據(jù)庫資料的完整性，以滿足系統(tǒng)的可靠性、開放性和安全性。
使用Visual Basic6.0作為系統(tǒng)開發(fā)的開發(fā)環(huán)境，它作為一種現(xiàn)代的編程語言，提供完善的指令控制語句、類與對象的支持及豐富的數(shù)據(jù)類型，給開發(fā)高性能系統(tǒng)提供的保障為開發(fā)滿足客戶要求的系統(tǒng)，保證了代碼的模塊化要求，而代碼模塊化的提高，非常有利于以后對新系統(tǒng)的擴展與修改。
二、功能簡介
房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)主要根據(jù)房主的房源信息和求房者的需求信息進(jìn)行查詢等管理，使雙方客戶達(dá)成房產(chǎn)交易。因此，在開發(fā)系統(tǒng)前需要細(xì)致的需求分析來進(jìn)行軟件開發(fā)。
采用現(xiàn)有的資源，先進(jìn)的管理系統(tǒng)開發(fā)方案，充分利用房產(chǎn)中介現(xiàn)有的資源，減少開發(fā)中的時間和財力、物力、提高系統(tǒng)開發(fā)的水平和應(yīng)用效果。系統(tǒng)就滿足房產(chǎn)中介的需求，例如房源信息的錄入、查詢、添加等。系統(tǒng)就具備數(shù)據(jù)庫維護功能，及時根據(jù)用戶需求進(jìn)行數(shù)據(jù)添加、刪除、修改等操作。
房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)需要實現(xiàn)其以下功能：
1、基本信息管理模塊： 查看，添加，修改，刪除現(xiàn)代房屋的基本信息類別（地區(qū)，朝向，結(jié)構(gòu)，屬權(quán)，水氣，光線，交易類型，把山，開間，房型結(jié)構(gòu)，供暖方式，裝修情況），方便于房源基本信息的類型選擇。
2、業(yè)務(wù)信息管理模塊： 可進(jìn)行房源錄入，房源修改，房源刪除，客戶信息，看房記錄和交易記錄管理。房源錄入分為房主信息和房源信息兩部分的輸入。房源修改可對已有房源進(jìn)行不同需要的更改。房源刪除可刪除當(dāng)前顯示數(shù)據(jù)表指針?biāo)赶虻姆吭从涗洝？蛻粜畔η蠓靠蛻舻幕拘畔⑦M(jìn)行增加，修改，刪除，查看。
3、看房記錄管理模塊：對已看過合適房源的求房客戶和房源編號進(jìn)行記錄，日后可根據(jù)需要進(jìn)行修改，刪除，瀏覽。
4、交易記錄管理模塊：當(dāng)房主和求房客戶雙方達(dá)到房屋交易時所必須做的交易記錄。錄入交易號，房源編號，客戶基本信息和房主基本信息，注明交易類型（出租/出售）及中介費?？煞奖愕倪M(jìn)行修改，刪除，查看。
5、用戶模塊：可進(jìn)行用戶管理和修改密碼的操作，其中在用戶管理中可進(jìn)行用戶信息的增加，修改，刪除和權(quán)限操作。在用戶中系統(tǒng)管理員的權(quán)限最大，系統(tǒng)管理員可以賦予其他用戶權(quán)限，而其他用戶只能行使被分配的使用權(quán)限。
6、幫助模塊：顯示該系統(tǒng)的版本信息。
三、Visual Basic與數(shù)據(jù)庫的連接
Visual Basic在數(shù)據(jù)庫應(yīng)用程序的開發(fā)區(qū)領(lǐng)域，提供了多種方便、強大的技術(shù)，協(xié)助設(shè)計人員輕松地連接數(shù)據(jù)庫，并訪問數(shù)據(jù)庫。
Visual Basic 6.0提供了與底層數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)緊密的連接。Visual Basic 6.0訪問數(shù)據(jù)庫的方式有： Microsoft可視化數(shù)據(jù)工具、中間層部件和Microsoft Transaction Server、ActiveX Data Objects(ADO)、數(shù)據(jù)源和數(shù)據(jù)控件。
在房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)開發(fā)過程中使用的是數(shù)據(jù)控件訪問數(shù)據(jù)庫。常用的數(shù)據(jù)庫訪問控件包括：Data控件、ADO Data控件、DataList控件/DataCombo控件、DataGrid控件、MSChart控件。
房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)中主要使用ADO Data控件和DataGrid控件來實現(xiàn)訪問數(shù)據(jù)庫。
1、ADO Data控件可以快速地創(chuàng)建一個到數(shù)據(jù)庫的連接，因此在房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)設(shè)計過程中使用了大量的ADO Data控件。
2、DataGrid控件提供了一個非常方便的“屬性設(shè)置”窗口。
四、接口設(shè)計
設(shè)置接口要考慮一些有關(guān)的因素，首先要考慮的是軟件的類型。房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)是一個操作系統(tǒng)，可以使用字符型接口，使用功能菜單輸入方式。
房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的用戶屬于應(yīng)用領(lǐng)域用戶，為他們設(shè)計的接口，具有很強的可操作性。他們只須按屏幕顯示的信息進(jìn)行操作就可以完成特定的任務(wù)，不需要做太多的培訓(xùn)工作。
這些是一些主要的原則。其中第一項是最主要的。計算機屏幕接口形式有兩種：字符形和圖形方式。在圖形接口方式中，屏幕顯示是以窗口的形式出現(xiàn)的。人們對于窗口是熟悉的，在Windows中運行的所有程序的接口都是窗口形式的。房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)采用圖形方式的屏幕接口。
[摘 要] 薪酬制度在人力資源管理中具有重要作用，高薪一直是房產(chǎn)中介吸引人才的重要手段。但是，高薪并不一定留得住人才。通過對中小房產(chǎn)中介企業(yè)薪酬制度的分析，提出中小房產(chǎn)中介企業(yè)要有全面薪酬的戰(zhàn)略意識，要把薪酬激勵與多種人力資源激勵方法相結(jié)合，完善無“薪”激勵，才有益于企業(yè)的發(fā)展。
[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)中介；薪酬制度；全面薪酬企業(yè)需要利用一切資源確保其生存和發(fā)展。在知識經(jīng)濟時代，對資源的消耗由物質(zhì)資源轉(zhuǎn)向了人力資源。現(xiàn)代企業(yè)之間的競爭歸根結(jié)底是人才的競爭，中小企業(yè)流失了核心員工就失去了靈魂和實質(zhì)，影響企業(yè)的發(fā)展壯大。高薪手段一直是房產(chǎn)中介企業(yè)吸引人才、留住人才、管理人才的重要手段。據(jù)調(diào)查顯示，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(又稱房產(chǎn)顧問、房產(chǎn)中介員)這個職業(yè)有“低門檻，高收入”的特點，收入水平多年居各行業(yè)之首。因此，薪酬管理系統(tǒng)是該類企業(yè)比較有實際操作可能性和應(yīng)用價值的管理系統(tǒng)，薪酬管理的探討也就比較有現(xiàn)實性和可操作性。
一、BJ房產(chǎn)營銷有限公司薪酬制度現(xiàn)狀
浙江BJ房產(chǎn)營銷有限公司是一個從個體房產(chǎn)中介開始經(jīng)營起來的，當(dāng)時他的薪酬制度是沒有底薪的，直接按提成率提成。與附近的個體中介比起來，他以45%的提成率吸引了一批員工，再借助當(dāng)時房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅火趨勢，公司的生意比較好，經(jīng)營也比較成功。但隨著公司的發(fā)展，企業(yè)人員多了，單一的薪酬結(jié)構(gòu)就顯得不利于吸引和管理員工，影響公司的進(jìn)一步發(fā)展。為了公司的長遠(yuǎn)發(fā)展，公司決定按自身的特點，對薪酬制度進(jìn)行了改革。BJ房產(chǎn)營銷有限公司改革后的員工薪酬包括保底工資、提成、補貼等，具體算法如下：
BJ員工總收入=基本工資+傭金提成+值班補貼+業(yè)績獎金-經(jīng)紀(jì)人保留金-紀(jì)律處罰
其中：
(1)基本工資=保底工資×(實際上班天數(shù)/月天數(shù))(曠工不計工資)
(2)傭金提成=業(yè)務(wù)傭金×提成比率(提成比率見表1)
(3)經(jīng)紀(jì)人保留金=傭金提成×15%
(4)值班補貼=值班次數(shù)×5元
(5)紀(jì)律處罰=遲到次數(shù)×5元+(事假天數(shù)-2)×5元+(病假天數(shù)-3)×5元
與原先的薪酬管理模式比較，BJ房產(chǎn)新的薪酬管理有了許多改進(jìn)：
首先，該套薪資管理模式比原先的純傭金模式有了一定進(jìn)步。該模式是保底工資、傭金、獎金混合模式，它的工資提成法是在保底工資的基礎(chǔ)上把工作業(yè)績與工資報酬、獎金相聯(lián)系、相掛鉤的，兼顧了純工資模式和純傭金模式的優(yōu)點，從而使經(jīng)紀(jì)人的收入既有固定工資作保證，又與銷售業(yè)績掛鉤；既有提成的刺激，又給員工提供了相對穩(wěn)定的基本收入，使員工不至于對未來收入產(chǎn)生恐慌。
其次，該模式還考慮到各個經(jīng)紀(jì)人工作的獨特性，就格外好的月業(yè)績和年業(yè)績而給予獎勵，也收到了工作激勵和人力資源管理的效果。當(dāng)然，保底工資、傭金、獎金混合模式的操作難度大，需考慮多方面的因素和問題，但對于中小房產(chǎn)中介企業(yè)來說是可行的，因為他們員工數(shù)量不是很多，操作管理起來還是一目了然的。
此外，員工工資清算表，除了注明工資的具體提成、該月該員工工資結(jié)算中的特殊內(nèi)容，還附上該員工本月業(yè)績匯總，這種讓員工充分了解自己的工資結(jié)算方法，體現(xiàn)了企業(yè)管理中人本的思想，增加薪酬管理的透明度，能促進(jìn)員工的自我激勵和自我管理。
再次，根據(jù)業(yè)績提升經(jīng)紀(jì)人職位和薪酬的員工職位升級制度，事實上是一種以成就工資的形式激勵人員的做法，即當(dāng)經(jīng)紀(jì)人工作卓有成效時，企業(yè)以提高保底工資、提成率和職位的形式肯定員工的成績，該做法可以充分發(fā)揮薪酬在調(diào)動員工積極性方面的激勵作用，使員工獲得工作成就感和晉升的優(yōu)越感。
最后，為了防范員工不顧公司利益，外帶客戶的風(fēng)險，企業(yè)在薪酬管理時按提成傭金的15%預(yù)提了保留金，這也對員工起到了一定的約束管理作用。
二、BJ房產(chǎn)營銷有限公司薪酬制度的效果分析
從狹義薪酬的角度看，BJ公司的薪酬體系是比較健全合理、科學(xué)完善的，它保證了薪酬的公平和效率，促進(jìn)了BJ公司管理的規(guī)范化，調(diào)動了員工的積極性。然而“成也薪酬，敗也薪酬”，企業(yè)人力資源流動率極高，這嚴(yán)重制約了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文從員工年齡層次角度對BJ房產(chǎn)薪酬制度設(shè)計上存在的問題進(jìn)行分析，并從薪酬制度的完善上就如何實現(xiàn)企業(yè)的“留人”提出建議。
一個企業(yè)的薪酬制度效果好壞，往往受到企業(yè)發(fā)展階段、企業(yè)文化、企業(yè)性質(zhì)以及企業(yè)中員工年齡層次等因素影響。不同年齡層次的人對總報酬的看法是不一樣的。對于年輕人來說，他們有沖勁、缺經(jīng)驗、向往物質(zhì)利益、職業(yè)前途的特點，更重視自我發(fā)展機會，因而公司的薪酬策略要以鼓勵創(chuàng)新、開拓為策略，其薪酬組合也要以中等水平薪酬、與業(yè)績掛鉤的高獎金、低福利為特點；而45歲以上的員工則會更重視福利，在退休上給予更好的安排會更有效；對一些工作了一段時間，對企業(yè)有眷念的員工來說，提供一種更好的氛圍、創(chuàng)造更多的學(xué)習(xí)機會、讓他到新工作崗位做事他們會更高興。薪酬策略與員工年齡層次的關(guān)系具體如表2所示。因此，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)員工的不同年齡階段設(shè)計靈活多樣的總體報酬方案。
BJ房產(chǎn)營銷有限公司90%左右的從業(yè)人員都是30歲以下的年輕人，公司精心設(shè)計的薪酬制度，以業(yè)績論英雄，注重個人成長，強調(diào)工作自主性，非常符合這部分人的要求，所以對他們是比較合理的。但也有一些員工，尤其是那10%的年齡在35歲左右的員工不滿意現(xiàn)狀。首先，提成制度讓他們覺得公司會招過多的經(jīng)紀(jì)人，雖然不增加公司的運作成本，但會減少自己的業(yè)務(wù)量，減少自己工資收入，特別在公司生意不好情況下，會影響自己的發(fā)展前景。其次，他們還認(rèn)為，在浙江，房產(chǎn)投資發(fā)展熱已進(jìn)入成熟的階段，他們對公司旁邊個體中介林立表示憂心，認(rèn)為分享中介服務(wù)這一杯羹的投資者越來越多，要在競爭中獲取利潤也就越來越難了，因而對公司的前景信心不足，從而流動意愿比較強。
在一次“房地產(chǎn)業(yè)員工的穩(wěn)定性”調(diào)查中也證實BJ房產(chǎn)營銷有限公司存在的問題：高層人員的穩(wěn)定狀態(tài)普遍弱于中層和普通員工，他們對“薪酬滿意”、“工作開心”和“個人能力提升”三個方面均表示不滿。中層員工的不滿主要集中在薪酬問題和工作不開心上，普通員工則表現(xiàn)出提升薪酬和自身能力的期望。另外，新員工體現(xiàn)出更大的穩(wěn)定性；工作1年以上的老員工處于不穩(wěn)定狀態(tài)所占的比例更大。
從上面的分析可發(fā)現(xiàn)：薪酬雖然是決定房產(chǎn)人力資源穩(wěn)定性的關(guān)鍵因素，但也是員工流動的最主要、起到?jīng)Q定性作用的因素。由于BJ房產(chǎn)的薪酬策略存在的不合理，造成年輕人員不斷加入，關(guān)鍵員工和符合公司發(fā)展戰(zhàn)略要求的中年員工卻不斷流失，形成比較單一的員工年齡層次(90%左右的從業(yè)人員都是30歲以下的年輕人)。雖然新加入的青年有激情、有干勁，但是工作經(jīng)驗比較少、不夠沉穩(wěn)、決策不夠理性化、職業(yè)化程度比較低、團隊合作經(jīng)驗不足，很容易對公司未來管理變革造成傷害。相反，在公司工作時間較長的員工，特別是高、中層人員，是企業(yè)的中堅力量，由于他們不僅具有經(jīng)驗、技術(shù)，同時可能還掌握了企業(yè)的核心客戶等的機密，他們的流出會使企業(yè)蒙受直接損失，還會增加企業(yè)人力資源的重置成本。因此，這樣的薪酬制度就會造成企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力不足。
三、BJ房產(chǎn)營銷有限公司薪酬制度的改進(jìn)
如何留住核心人才，避免“成也薪酬，敗也薪酬”這一現(xiàn)象，關(guān)鍵是要能夠正確分析出企業(yè)人才的需求，并將這些需求體現(xiàn)在薪酬制度中。根據(jù)馬斯洛的需要層次理論以及一般心理學(xué)原理，隨著個人心理的發(fā)展，追求自尊和自我實現(xiàn)的高層次需要逐漸產(chǎn)生。吸引企業(yè)所需人才的方法，既要涉及人的基本的生存、安全需要，又要考慮能滿足人們進(jìn)行社交、獲得尊重的需要，還需要有能夠使人才的自我價值得到實現(xiàn)的機會。因此，薪酬制度的改進(jìn)需要體現(xiàn)在以下兩個方面：
首先是避免薪酬制度的單一性。在調(diào)查分析中，類似BJ公司這樣的中小企業(yè)，都過分地關(guān)注和相信貨幣類薪酬的作用，而忽略了非貨幣類薪酬的激勵因素。事實上，僅靠貨幣類的薪酬來滿足員工需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，經(jīng)紀(jì)人除了高薪酬的需求外，還有發(fā)展機會，管理、環(huán)境、休閑等方面的要求，所以要實施“全面薪酬”戰(zhàn)略。“全面薪酬”是指公司給受聘者支付的薪酬分成“外在”的和“內(nèi)在”的兩大類。“外在”的薪酬主要是指為受聘者提供的可量化的貨幣性價值。比如：基本工資、獎金等薪酬，失業(yè)保險金、醫(yī)療保險等貨幣性的福利，以及公司支付的其他各種貨幣性的開支，如住房津貼、俱樂部成員卡、公司配車，等等。“內(nèi)在”的薪酬則是指那些給員工提供的不能以量化的貨幣形式表現(xiàn)的各種獎勵價值。比如，對工作的滿意度、為完成工作而提供的各種順手的工具(比如好的電腦)、培訓(xùn)的機會、提高個人名望的機會(比如為著名大公司工作)、吸引人的公司文化、相互配合的工作環(huán)境，以及公司對個人的表彰、謝意，等等。
其次是避免薪酬制度的短期性。雖然BJ房產(chǎn)營銷有限公司的薪酬制度在一步一步完善，但大多時候仍只考慮到企業(yè)眼前的發(fā)展?fàn)顩r，只考慮提升員工業(yè)績，所以該模式是一種短期激勵，是一個戰(zhàn)術(shù)層次上的薪酬。企業(yè)老員工，特別是高、中層人員，他們的需求是追求成就感，實現(xiàn)個人價值。所以，除了給他們高薪酬和相應(yīng)的中等水平的福利，以充分鼓勵他們發(fā)揮經(jīng)驗和技能外，更要給他們提供發(fā)展機會、股票期權(quán)等長期激勵薪酬，讓他們認(rèn)識到企業(yè)發(fā)展美好前景和個人發(fā)展前景是可以和諧發(fā)展的。只有這樣，才能給這些員工信心，從而留住人才。
總之，一個合理的現(xiàn)代薪酬模式，不能簡單采取物質(zhì)刺激的手段，而應(yīng)該是一個多維的系統(tǒng)化的激勵體系，如優(yōu)越的福利制度、良好的晉升機制、完備的培訓(xùn)體系和富有挑戰(zhàn)性的工作內(nèi)容以實現(xiàn)自我價值、自我抱負(fù)等等。同時，應(yīng)該既考慮到短期薪酬的層次，也考慮到長期薪酬的層次，建立真正的“全面薪酬”體系。
摘要: 政府對房產(chǎn)中介的合理規(guī)制會直接作用于房產(chǎn)中介提供服務(wù)的費用。就房產(chǎn)中介濫用其壟斷地位謀取不當(dāng)利益做出一定研究,通過經(jīng)濟學(xué)的分析方法手段,就房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易過程中所扮演的特殊角色及其所起的特殊作用展開分析。由于房產(chǎn)中介往往會利用信息的壟斷優(yōu)勢蓄意抬高價格,在一定程度上加重了自身服務(wù)費用的上漲,起到一種“哄抬效應(yīng)”。政府理應(yīng)就房產(chǎn)中介分散度高、信息集中的特點,對其進(jìn)行合理的規(guī)制,正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場和居民的理性消費。
關(guān)鍵詞:壟斷;政府規(guī)制;哄抬效應(yīng);理性消費
房產(chǎn)中介作為房屋的賣主和買主之間的一個信息平臺,在房產(chǎn)的交易過程中扮演著極其重要的角色。正是由于買賣信息的不完全性、不對稱性,導(dǎo)致在房屋交易過程中,給了房產(chǎn)中間商一個信息相對壟斷的地位,房產(chǎn)中介并因此利用買賣雙方所缺失的信息做為自己得利的“鐵飯碗”。但是近年的房屋持續(xù)走火的態(tài)勢,使得房屋交易市場顯現(xiàn)出極其明顯的“供不應(yīng)求”態(tài)勢。在房屋價格久漲居高的情況下,房產(chǎn)中介卻利用手中的信息壟斷特權(quán)跟房東一起謀取不當(dāng)利益,損害了租房和買房一方的利益,讓顧主苦不堪言。為了扭轉(zhuǎn)這種不良態(tài)勢,提高房產(chǎn)市場的交易公平,有必要對房產(chǎn)中介的這種信息特權(quán)做一定的政府規(guī)制,正確引導(dǎo)居民的消費,讓房產(chǎn)中介市場在更加合理更加有效率的同時,保證整體的房產(chǎn)市場穩(wěn)定和買賣雙方交易的公平。
一、房產(chǎn)中介的相關(guān)概念及發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房產(chǎn)中介的相關(guān)概念
房產(chǎn)中介的信息壟斷,是由于房屋交易雙方信息缺失,而中介由于其中間特殊地位,占有該類信息,并對獲有信息資源的一種獨占行為。
房產(chǎn)中介的政府規(guī)制,是指就房產(chǎn)中介利用其自身信息壟斷地位來謀取不當(dāng)收益,并造成社會不良影響行為時,所采取的一種政府規(guī)制管理行為,使其在合理有效發(fā)展的前提下,讓交易過程更加公平、公正。
國內(nèi)外學(xué)者對于壟斷的分類可以說是多種多樣。馬克思認(rèn)為應(yīng)為分為自然壟斷、偶然壟斷和人為壟斷。還有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該分為自然壟斷、行為壟斷和法定壟斷。但是筆者認(rèn)為壟斷的根本在于其進(jìn)入的障礙,所以根據(jù)這點,將壟斷分為自然壟斷(NATURAL MONOPOLY)、行政壟斷(STATUTORY MONOPOLY)和壟斷資源的壟斷(RESOURCE MONOPOLY)更為貼切。(注:曲振濤,《規(guī)制經(jīng)濟學(xué)》,61頁)所以,房產(chǎn)中介的信息壟斷應(yīng)該算作壟斷資源的壟斷,只不過其壟斷資源是一種信息資源而已。
(二)國內(nèi)房產(chǎn)中介的發(fā)展現(xiàn)狀
房產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場的一個組成部分,它的發(fā)展跟整體的房產(chǎn)市場的發(fā)展息息相關(guān)。在過去,房屋的獲取主要是通過單位分房解決,形式很不靈活,導(dǎo)致很多住戶對分到的房屋不滿意,甚至導(dǎo)致惡性的搶房事件。而現(xiàn)在,國家將福利分房的形式取消,改為貨幣分房以后(陽廷燕,重慶市房地產(chǎn)市場價格影響因素研究,2009),中介市場便應(yīng)運而生。換句話說,國家將集體購房的行為變成了個人購房的行為,這樣的轉(zhuǎn)變使得房產(chǎn)市場的交易變得靈活多樣,而房產(chǎn)中介也找到了屬于自己的地位,并逐漸形成了一系列自身的特點:
1.業(yè)務(wù)面廣
房產(chǎn)中介現(xiàn)在不但承擔(dān)著二手房的買賣和租憑業(yè)務(wù),還涉及樓盤的、房屋的價值評估、住房銷售策劃、抵押擔(dān)保等業(yè)務(wù),是一個相對完整的產(chǎn)業(yè)。
2.信息集中
由于房產(chǎn)中介從事的是一種業(yè)務(wù),使得其自身獲有很多房產(chǎn)相關(guān)信息,從而牢牢地把握住房產(chǎn)市場的動向。
3.發(fā)展速度快
房產(chǎn)中介的發(fā)展總是伴隨著房產(chǎn)市場的腳步,房產(chǎn)中介在國內(nèi)的發(fā)展速度可謂是相當(dāng)壯觀,加之進(jìn)入門檻相對偏低,才造就了這樣一個“數(shù)量龐大,繁殖速度過快”的中介市場。
4.外部環(huán)境有利
由于房屋交易市場化的發(fā)展,使得房產(chǎn)中介這樣機構(gòu)的外部環(huán)境正在慢慢走向成熟,其中包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的規(guī)范、土地制度的改革、住房抵押業(yè)務(wù)的發(fā)展以及戶籍制度的放寬等等,都在為中介市場創(chuàng)造有利的外部環(huán)境。
二、房產(chǎn)中介存在的問題
1.信譽度不高
由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格制度相對不規(guī)范,使得進(jìn)入這種市場顯得相對容易,人員大多都不是科班出身,沒有取得相關(guān)的從行資格(譬如房產(chǎn)評估師),加上道德水準(zhǔn)的降低,欺詐銷售的行為屢見不鮮,讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下,甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機蓄意加價等等,讓“失信”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場發(fā)展的一大隱患。
2.平均利潤低
在房產(chǎn)中介的發(fā)展速度極其迅猛的同時,整個中介市場的平均利潤下降。譬如,上海曾創(chuàng)下日誕8家中介的平均記錄,讓人無不為其感嘆?？墒?將這總數(shù)達(dá)1.2萬家的中介公司去平均一下年2 000多萬平方米的二手房成交面積的話,其實每家公司的年平均面積只有1 667平方米左右,月平均成交面積只不過是138平方米而已,所以,其實很多中介公司的利潤并不高,甚至難以繼續(xù)經(jīng)營。
3.生存率低下
社會總體上雖然呈現(xiàn)出一種對房產(chǎn)交易需求過剩的態(tài)勢,但是由于近期的中介發(fā)展速度明顯快于這種趨勢,使得實際上,中介的服務(wù)供給已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了顧客的消費需求。而在政府對中介市場的進(jìn)出規(guī)制沒有過多要求的情況下,房產(chǎn)中介之間的利潤爭奪異常激烈,就一些大城市而言,中介公司的生存率連30%也很難達(dá)到。加之住房制度和土地制度不斷深化發(fā)展,房地產(chǎn)市場泡沫不斷加重升重,中介看似豐厚利潤,讓很多后起之秀擠破肚皮往里面進(jìn),中介生存率低的問題卻在所難免。
4.專業(yè)人才少
從事房產(chǎn)中介的人,應(yīng)該精通房地產(chǎn)相關(guān)法律、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)及房產(chǎn)評估等專業(yè)知識,應(yīng)該是一種綜合性強、涉及知識面廣的專有人才。而現(xiàn)在國內(nèi)由于房產(chǎn)中介公司起步較晚,專業(yè)人才培訓(xùn)不夠充分,市場規(guī)范的嚴(yán)重不足,導(dǎo)致從事房產(chǎn)中介的人是形形色色,非科班出身也沒有關(guān)系。這種人才的放松管制使前面所提到過的中介職業(yè)道德水準(zhǔn)明顯下降,從而作用于整個中介市場,所以專業(yè)人才的培養(yǎng)應(yīng)作為中介市場以后發(fā)展的主導(dǎo)方向。
5.國外競爭強
面對中國利潤豐厚的市場,國外中介公司的強勢競爭已經(jīng)在沿海大城市中展現(xiàn)出來,憑借天然的大資本、特許化經(jīng)營、科學(xué)規(guī)范的管理、相對偏低的手續(xù)費用、體貼周到的服務(wù)理念、責(zé)任明確的歸咎制度,讓國外大房產(chǎn)中介公司備受國人的青睞。如果不采取進(jìn)一步行動來整治國內(nèi)專業(yè)不精的中介公司,那么一旦國外大公司根基牢固以后,要想和其再并排競爭,恐怕是不太可能。
6.缺乏公開性
由于政府的規(guī)制力度不夠,使得房地產(chǎn)很多業(yè)務(wù)的透明性差,很多外部消費者根本不知道業(yè)務(wù)具體涉及哪些方面,費用繳納是否過高等等,而且由于業(yè)務(wù)公開性的缺乏,中介與房東之間能夠輕易的形成利益集團,合力從消費者身上榨取更多利潤,并且這樣的業(yè)務(wù)不公開,讓規(guī)制也難以進(jìn)行,整個中介市場就形成一鍋燉菜,難以分清彼此。
三、政府對房產(chǎn)中介規(guī)制原因
房產(chǎn)中介對于房地產(chǎn)市場信息的收集遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過交易的雙方所能獲得的信息,對于房屋的評估、抵押擔(dān)保、房產(chǎn)策劃等內(nèi)容更是要經(jīng)中介之手,中介實際已經(jīng)成為很多房產(chǎn)交易過程中一個必不可少的“催化劑”,加速著交易的反應(yīng)。而隨著交易的不斷增多,中介也同樣發(fā)現(xiàn)其信息壟斷可以成為提高利潤的一種手段,為了追逐手頭的利潤,甚至不惜做一些有違房產(chǎn)中介職業(yè)道德水準(zhǔn)的事情,包括口頭協(xié)議、與房東合力抬價、乘機漲價等,所以政府有必要出面對這些不良社會風(fēng)氣加以合理規(guī)制。
在市場經(jīng)濟的環(huán)境下,中介提供的服務(wù)是有一定價格的,價格規(guī)律的作用也同樣適用于中介傭金。因為房屋本身的價值(包括建筑材料,人力成本,土地價值等)隨著市場在不斷的波動,而且常人由于信息不全面很難計算其成本,所以在信息不完全的非理性顧客面前,中介業(yè)務(wù)價格即使高出其服務(wù)自身市場價值很多,也會有顧客前來購買,而顧客越是瘋狂的購買服務(wù),中介就越是有機可乘,這就形成了一種“哄搶效應(yīng)”的惡性循環(huán),政府如果不出面管理,那么最終房產(chǎn)市場的泡沫就會越來越多,到時候局面更難收拾。
自古以來,房產(chǎn)中介就是靠信息謀生,正是由于這種信息資源的壟斷,才產(chǎn)生了房產(chǎn)中介賴以生存的環(huán)境基礎(chǔ),房產(chǎn)中介也因此成了房屋交易過程中,名副其實的“立交橋”,而買賣雙方付給中介的就是“過路費”,但是針對中介“收費站亂收費”,“漫天要價”的不合理現(xiàn)象,政府必須進(jìn)行規(guī)制管理。
四、房產(chǎn)中介的政府規(guī)制手段及注意事項
(一)政府規(guī)制手段
1.中介進(jìn)入規(guī)制
房產(chǎn)中介的進(jìn)入規(guī)制,是從源頭上開始整頓整個中介市場。因為中介市場近期由于過多的數(shù)量、激烈的競爭、非專業(yè)化的管理、缺乏相應(yīng)的市場監(jiān)督等特點,所以采取政府的進(jìn)入規(guī)制打造國內(nèi)一流品牌的中介公司刻不容緩,政府特定允許少數(shù)幾家大的,具有市場競爭力及具有現(xiàn)代專業(yè)化管理的公司進(jìn)入市場,從而相對減少過多的競爭,加大服務(wù)的質(zhì)量。
2.服務(wù)質(zhì)量規(guī)制
房產(chǎn)中介自身屬于是第三產(chǎn)業(yè)行列,其產(chǎn)品就是為顧客提供滿意的服務(wù)。但是由于道德水準(zhǔn)下降、監(jiān)管力度不夠、業(yè)務(wù)公開性差,讓中介對自身提供的服務(wù)有很大的可選擇性,價格扭曲、服務(wù)不到家、甚至發(fā)生欺詐的口頭協(xié)議等,讓中介的信譽變的越來越差。服務(wù)規(guī)制是從中介自身來進(jìn)行的一種規(guī)制行為,即通過監(jiān)督,讓中介的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)誠信度大為提高。
3.行業(yè)激勵規(guī)制
行業(yè)激勵規(guī)制是相對于傳統(tǒng)服務(wù)成本規(guī)制的一種規(guī)制手段,傳統(tǒng)服務(wù)成本規(guī)制是以實現(xiàn)資源配置效率,確保企業(yè)內(nèi)部效率,避免收入在分配及保證經(jīng)營財務(wù)的穩(wěn)定為目標(biāo),并以收費水平及收費體系的制定為基本任務(wù)的規(guī)制方式(曲振濤,《規(guī)制經(jīng)濟學(xué)》,119頁)。而行業(yè)激勵規(guī)制,其實是一種對房產(chǎn)中介的成本補償機制,也即通過一些政策手段或者返還一定稅收來彌補中介的成本費用。這種行政規(guī)制一般適合于規(guī)模比較大,管理比較先進(jìn),具有一定國際競爭力的公司,是一種轉(zhuǎn)被動管制,為主動進(jìn)取的手段。由于管理方法的不斷進(jìn)步,國際上已經(jīng)開始從被動管制轉(zhuǎn)向主動激勵,通過研究表明,激勵的效果往往會比被動管制優(yōu)異,更加讓人接受,將政府監(jiān)督的分內(nèi)工作交由公司自己處理。
4.價格規(guī)制
政府對房產(chǎn)中介的價格規(guī)制,是政府就房產(chǎn)中介提供的服務(wù)費用給出一個指導(dǎo)性價格或要求房產(chǎn)中介在一個價格范圍內(nèi)定價。如果政府認(rèn)為房產(chǎn)中介提供服務(wù)的費用偏高,那么政府對房產(chǎn)中介的價格規(guī)制就會傾向于擬定一個最高價格;如果政府認(rèn)為房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)部存在過度競爭而進(jìn)行相互殺價,政府則會根據(jù)市場信息給予房產(chǎn)中介一個指導(dǎo)性的最低限價。鑒于目前的房產(chǎn)中介市場過度競爭和部分中介欺壓消費者亂抬價的情況,政府的價格規(guī)制應(yīng)該擬定在一定的范圍內(nèi)比較合適,即定價既有上限又有下限。(潘俊,實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)政府合理規(guī)制的思考,2010年)
(二)規(guī)制注意事項
1.規(guī)制對象不明確
就中介市場規(guī)制問題這一塊,因為規(guī)制對象不明確,往往會導(dǎo)致政府規(guī)制失敗,對房產(chǎn)中介規(guī)制,必須要分清其規(guī)制對象。值得注意的一點是,房產(chǎn)中介的壟斷地位本身并不構(gòu)成違法行為,立法不會對其本身壟斷地位進(jìn)行政府規(guī)制。之所以要對房產(chǎn)中介進(jìn)行規(guī)制管理,是因為房產(chǎn)中介利用其在房屋交易過程中的特殊壟斷地位,對實情隱瞞、對價格進(jìn)行操縱,造成房屋交易市場的“價格哄抬效應(yīng)”,“欺騙消費者”的一系列行為,并利用這些追逐不正當(dāng)利益,使得房屋價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其自身的市場價值,也同樣使得房屋的租金出現(xiàn)過快過猛的漲幅,甚至讓房屋評估活動等業(yè)務(wù)難以讓人監(jiān)督。在這樣的前提下,對房產(chǎn)中介的政府規(guī)制才成為一種必然。
2.防止地方政府尋租行為
地方政府在規(guī)制過程中,很可能利用手中的權(quán)利,像房產(chǎn)中介所要費用,從而讓中介不合理的行為繼續(xù)。這便產(chǎn)生了,政府所謂的“尋租”行為,這種尋租現(xiàn)象讓地方政府和房產(chǎn)中介形成利益集團,共同來分?jǐn)偫麧?而利益集團的建立,肯定會給政府的規(guī)制活動產(chǎn)生影響,導(dǎo)致“上有政策,下有政策”,不依法辦事,甚至嚴(yán)重的還會導(dǎo)致“空頭任務(wù)”,地方政府表面上遵從,實際上對政策完全不加以理會。地方政府內(nèi)部人員的行為如果不加以約束,那么對房產(chǎn)中介的規(guī)制就是一句空話,沒有人會理會。所以上文才會有行業(yè)激勵規(guī)制一說,讓政府和企業(yè)盡量分開。
3.規(guī)定房屋持有人及中介雙方責(zé)任
房產(chǎn)中介不但容易和政府形成利益集團,和房屋持有人也容易形成利益集團,特別是在二手房價值評估,二手房銷售二手房出租上面,很容易和房屋持有人形成密切的關(guān)系,通過私下定立的利潤協(xié)議,合理瓜分“超額利潤”。因為這種協(xié)議很難被人察覺,又不利于監(jiān)控,消費者很是老火,所以價格規(guī)制方法在這個時候還是比較管用,對那些價格嚴(yán)重失衡的地區(qū),采取強制性而非指導(dǎo)性的價格定價,會在一定時期調(diào)節(jié)并重新整頓好市場秩序,而且行業(yè)協(xié)會和消費者協(xié)會的有利監(jiān)督,則會進(jìn)一步為政府定價做出一定的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
摘 要 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，必然出現(xiàn)許多新的法律問題，而農(nóng)村房屋拆遷中問題更是層出不窮。比如村干部在征地拆遷工作中，利用職務(wù)便利，采取提高拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、虛加建筑面積進(jìn)而增加拆遷補償款的手段，侵吞、騙取國家財產(chǎn)。更有中介借機購買拆遷戶面積，然后將安置房進(jìn)行倒賣等行為。本文就拆遷中出現(xiàn)的中介機構(gòu)購買拆遷面積再倒賣安置房問題向村干部送錢物是否構(gòu)成行賄罪進(jìn)行探討。
關(guān)鍵詞 房產(chǎn)中介 拆遷面積 倒賣安置房
一、房產(chǎn)中介公司購買面積的對象
市場經(jīng)濟離不開中介服務(wù)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)機構(gòu)正在蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費的橋梁紐帶作用通過中介得以發(fā)揮。房地產(chǎn)中介為消費市場提供了房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等服務(wù)。這對活躍房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，具有現(xiàn)實意義。中介服務(wù)已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的部分。但近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快，房產(chǎn)中介為追求利潤的最大化，將眼光瞄向了農(nóng)村拆遷這塊市場。
在實踐中，房產(chǎn)中介公司常會采取以下做法，首先中介公司相關(guān)人員到列入政府拆遷規(guī)劃范圍的村民家里，挨家挨戶詢問村民是否有房屋出售，從而要求村民提前拆遷。提前拆遷是指，村民的房屋在拆遷的整體規(guī)劃范圍內(nèi)，但不在本期的拆遷中，中介為了做倒賣房屋生意，要求村民把房屋面積出售給中介而進(jìn)行提前拆遷。在實踐中，房產(chǎn)中介公司主要從以下兩類人群下手：
一是城市買房或急需用錢。隨著生活水平的提高，村民在城市買房已司空見慣。而城市商品房均價在每平方米7000元左右，急需用錢的村民會考慮將年老父母接到自己家中住，將父母的房屋面積買掉。一般而言，農(nóng)村一戶人家面積在60平方左右。而中介公司出價在每平方米4000元左右，所以農(nóng)村一套60平方左右的房子能賣到24萬左右人民幣，而且一旦達(dá)成協(xié)議，中介公司會在一個星期內(nèi)將現(xiàn)金匯入村民賬戶。這對村民無疑是個巨大的誘惑。
二是父母留下的遺產(chǎn)房。在農(nóng)村，父母過世后，子女一般將父母留下的房屋進(jìn)行修葺，在里面堆放柴木、農(nóng)具或飼養(yǎng)家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆遷政策，通過欺騙村民，鼓吹拆遷政策時常變換，以后遺產(chǎn)房政府不再補償?shù)恼f法。另一方面裝好人給村民支招，即使遺產(chǎn)房給拆掉了，等拆遷隊撤退之后，依然可以重建，政府不會管這些瑣事，而且下次正常拆遷時，仍然可以得到一定補償。實踐中，提前拆遷的村民幾乎無一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的還要好。
三是利益驅(qū)使。中介和村民簽訂的協(xié)議中含貨幣置價、建安價、區(qū)位價、附屬設(shè)施價、宅基地補差價及各種獎勵等所含政府貨幣安置的各種項目，并將政府貨幣置價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提高，村民見有利可圖，就愿意提前拆遷了。
二、房產(chǎn)中介公司購買拆遷面積的程序
房產(chǎn)中介公司和村民談妥之后，和村民會簽訂一份協(xié)議，內(nèi)容主要是，甲方（村民）自愿將位于某地多少面積的房屋出售給乙方（中介中某人），選定的安置房全部由乙方出資，以甲方名義辦理拆遷補償安置協(xié)議并進(jìn)行選房、出售。也就是說這份協(xié)議簽訂好之后，名義上手續(xù)全部是由甲方去辦，但實際上所有的權(quán)益全部由乙方享受。在實踐操作中，甲方只需向村里提出提前拆遷申請，村里審核通過之后，甲方只需等著拿錢即可，一切手續(xù)都由乙方去操作。中介通過和城建指揮部售房部人員打交道，很快可以拿到現(xiàn)房，拿到現(xiàn)房后，就將該套房子掛牌在自己中介進(jìn)行銷售，等有人愿意購買該套房屋后，房產(chǎn)中介就把甲方辦產(chǎn)權(quán)證和土地證，拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證后立即幫購買戶辦理過戶手續(xù)。
三、房產(chǎn)中介購買拆遷面積的原因
一方面，中介購買拆遷戶面積后，雖然村民實際上拿到了錢，但村民和中介公司協(xié)議上村民是產(chǎn)權(quán)置換，而且也是以村民名義辦理拆遷補償安置協(xié)議并進(jìn)行選房，有較多優(yōu)惠政策，如房屋征收補償安置政策匯編中對遺產(chǎn)房的規(guī)定：有單獨產(chǎn)權(quán)證的遺產(chǎn)房，可按一戶補償和安置。產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積原則上不大于合法建筑面積加32平方（高層和小高層不大于合法建筑面積加48平方）。另外對非遺產(chǎn)房的規(guī)定：被補償人選購安置房總面積一般不得大于被征收合法建筑面積或人口安置面積加32平方，（高層或小高層為48平方）；如被征收合法建筑面積或人口安置面積小于50平方米，可以選擇一套多層面積不大于82平方米或高層、小高層面積不大于98平方米的安置房；在上述規(guī)定的安置面積內(nèi)，安置房結(jié)算價格按原規(guī)定執(zhí)行。確因套型限制需突破上述標(biāo)準(zhǔn)的，超面積部分按市場價計算，市場價由市物價局參照市場價格水平合理確定。另外，選擇高層（小高層）安置的，安置房面積超合法產(chǎn)權(quán)面積部分享受18平方米優(yōu)惠商品價及30平方米的商品價等。這樣，政府拆遷中本該村民享受的優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)為由中介公司享受，給中介公司帶來了巨額利益。
另一方面，中介通過關(guān)系，不僅能夠拿到現(xiàn)房，而且拿到的現(xiàn)房層次、面積都比較好，這樣有利于中介公司將該房子出售。
綜合上面兩方面的因素，實踐中，中介收購村民一套50平方的面積，經(jīng)過產(chǎn)權(quán)置換，將安置房進(jìn)行倒賣后，去除給村民的成本，所賺頗豐。
四、房產(chǎn)中介公司是否構(gòu)成行賄犯罪
提前拆遷需要經(jīng)過村干部主要是村支部書記的同意，所以房產(chǎn)中介在收購拆遷面積時，一般先和村支部書記打好關(guān)系，等得到村支部書記允諾后，他們才向村民去收購，收購過程中，有時還會請村干部出來和村民進(jìn)行協(xié)調(diào)等。在收購到的拆遷面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換后，等挑選好的安置房出售之后，再給村支部書記巨額回扣。村支部書記在協(xié)助政府拆遷過程中，利用職務(wù)便利，為他人謀取利益，收受他人賄賂，涉嫌受賄犯罪毫無疑問。那么房產(chǎn)中介公司行為是否構(gòu)成行賄犯罪，關(guān)鍵在于房產(chǎn)中介公司謀取的利益是否屬于不正當(dāng)利益？
2008年11月20日“兩高”《關(guān)于辦理商業(yè)賄賂刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第九條規(guī)定：“在行賄犯罪中，‘謀取不正當(dāng)利益’，是指行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益，或者要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。在招投標(biāo)、政府采購等商業(yè)活動中，違背公平原則，給予相關(guān)人員財物以謀取競爭優(yōu)勢的，屬于‘謀取不正當(dāng)利益’。此規(guī)定將‘謀取不正當(dāng)利益’的行為界定為兩類：一是行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益；二是行賄人要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。
在上述案列中，村民申請?zhí)崆安疬w，村干部進(jìn)行審核，因為法律、法規(guī)、規(guī)章等對提前拆遷沒有相關(guān)規(guī)定，政府拆遷政策中也沒有涉及提前拆遷這個概念。因此從‘行賄人要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。’這條規(guī)定無從下手；如果要認(rèn)定為‘謀取不正當(dāng)利益’只能從‘行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益’這一規(guī)定下手。
那么房產(chǎn)中介有無謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益呢？筆者認(rèn)為房產(chǎn)中介謀取的是不正當(dāng)利益。
首先，2011年4月1日起施行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。因此，我國對房產(chǎn)中介主要角色的定義為“居間人”，指促成合約成立之后即視為居間服務(wù)完成。在本案例中，房產(chǎn)中介人員出售的房屋名義上是拆遷村民和購買人簽訂的合同，但實際上是房產(chǎn)中介出售的房子是自己作為自己的委托人，這是法律所禁止的。
其次，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費用。在實踐中，從房產(chǎn)中介和拆遷戶簽訂的協(xié)議來看，都是以個人名義簽訂的，這也是違反管理辦法的。
第三，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣（租）出房屋賺取差價。在本案例中，房產(chǎn)中介向購買人隱瞞其已和拆遷戶達(dá)成購買協(xié)議的事實，使購買人誤以為和拆遷村民交易，另外，房產(chǎn)中介收購拆遷面積支付的成本和最后的利益也是相差甚遠(yuǎn)，應(yīng)屬于低收進(jìn)高價賣賺取差價的行為。
綜上，房產(chǎn)中介謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益，構(gòu)成行賄罪。
（作者單位：江蘇海門市人民檢察院）
【摘 要】本研究在以前研究的基礎(chǔ)上，通過內(nèi)容分析法和文本分析法對近一年內(nèi)的媒體對“房產(chǎn)中介”的相關(guān)報道進(jìn)行統(tǒng)計與分析，發(fā)現(xiàn)媒體的基本報道內(nèi)容和方向，重點是對房產(chǎn)中介的形象定位。研究發(fā)現(xiàn)，大眾傳媒建構(gòu)了北京公眾對房產(chǎn)中介的負(fù)面刻板印象。
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)中介；負(fù)面刻板印象；大眾傳媒
一、研究背景及目的意義
房產(chǎn)中介作為一個年輕又蓬勃發(fā)展的組織在市場經(jīng)濟下起到了巨大作用。在北京這個購房需求極大的城市，房產(chǎn)中介組織尤為百姓熟知。然而，通過對北京公眾的調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)北京公眾對房產(chǎn)中介多持懷疑和負(fù)面的態(tài)度，信任度較低。這嚴(yán)重影響了中介組織的形象，對整個房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展構(gòu)成較為嚴(yán)重的威脅，甚至?xí)谝欢ǔ潭壬嫌绊懯袌龅恼Ｖ刃颉?
北京公眾可以分為兩類，與房產(chǎn)中介打過交道的稱為顧客，其余為非顧客。調(diào)查顯示，顧客對房產(chǎn)中介的印象明顯好于非顧客，分析原因發(fā)現(xiàn)兩者對房產(chǎn)中介看法的來源不同，非顧客的印象來源主要是大眾傳媒的影響。筆者初步得出結(jié)論，即大眾傳媒是北京公眾形成對房產(chǎn)中介負(fù)面印象的主要途徑。此結(jié)論是否可靠？在本研究中，筆者通過對有關(guān)“房產(chǎn)中介”的新聞報道進(jìn)行內(nèi)容和文本分析，探索大眾傳媒在引導(dǎo)北京公眾對房產(chǎn)中介印象上的所作所為，以發(fā)現(xiàn)大眾傳媒在對公眾印象上的建構(gòu)，檢驗之前研究的初步結(jié)論，進(jìn)而可以有針對性地解決問題，還房產(chǎn)中介一個健康公正的輿論環(huán)境，從而促進(jìn)房產(chǎn)中介樹立良好的公眾形象，推動房產(chǎn)中介市場的健康發(fā)展。繼而對于推動經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建社會主義和諧社會，具有重要意義。同時，筆者發(fā)現(xiàn)前人幾乎沒有從此角度出發(fā)的研究，因此，本研究試圖通過內(nèi)容分析和文本分析等專業(yè)的社會學(xué)研究方法，深入分析討論，彌補這一領(lǐng)域的空白，給其后的相關(guān)研究提供案例和分析框架以及一些基礎(chǔ)性參照因素，同時希望能夠拋磚引玉，引發(fā)大家的深入思考。因此，本研究具有一定的現(xiàn)實意義和理論意義。
二、研究方法
為了解大眾傳媒對房產(chǎn)中介全面真實的報道，本研究采用內(nèi)容分析法與文本分析法，從對具體新聞文本的解讀入手。研究文本全部來自對中國新聞網(wǎng)的新聞搜索。之所以采用這種方式，是因為中國新聞網(wǎng)上的新聞大多來自國內(nèi)主流報紙、網(wǎng)站或地方較有影響力的都市報，受眾接受度高，且能夠客觀全面地反映媒體關(guān)于“房產(chǎn)中介”形象報道的總體情況，從而較有效地解決了因資源和能力限制不能拿到國內(nèi)所有媒體報道資料的問題，又避免了因單獨分析幾家媒體報道的片面性和局限性。本文的搜索時間跨度為一年（2012年1月至2012年12月），以每篇新聞報道為一個樣本，最終得到有效分析樣本231個。筆者首先從多方面分別設(shè)計分析維度，對所得樣本進(jìn)行分類統(tǒng)計，以定量的方式確定房產(chǎn)中介的媒介定型；其次采用文本分析方法，對媒體眼中的“房產(chǎn)中介”的特征詞進(jìn)行分析，其中結(jié)合對具體的報道案例作定性分析，挖掘并解讀文本背后的深層意義，以達(dá)到對房產(chǎn)中介媒體形象的更深層理解。
這里需要說明的是，本調(diào)查是以北京市為例的調(diào)查，但筆者進(jìn)行內(nèi)容分析的報道并不局限在北京市，是因為傳媒的宣傳面和影響力是擴及全國的。
三、研究結(jié)果呈現(xiàn)
（一）對傳媒再現(xiàn)“房產(chǎn)中介”形象的內(nèi)容分析
筆者通過內(nèi)容分析的方法，對231個有效分析樣本進(jìn)行歸納整理，從版面位置、事件類型、形象定位以及時間空間分布四個維度出發(fā)考察了傳媒對房產(chǎn)中介形象的再現(xiàn)情況。
1、以“房產(chǎn)中介”為主題報道的版面位置
中國新聞網(wǎng)將所有新聞歸納為21個頻道，筆者選取了報道該主題相對較多的房產(chǎn)頻道、法治頻道、IT頻道和社會新聞頻道，其他版面位置的報道歸為其他頻道。
從如上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，除可報道包含“房產(chǎn)中介”全部方面的房產(chǎn)頻道外，報道內(nèi)容最多的則是與法治有關(guān)的信息。從中可以看出媒體更傾向于將關(guān)注的焦點放在了房產(chǎn)中介與法律相關(guān)的問題上。
2、以“房產(chǎn)中介”為主題報道的事件類型
筆者總結(jié)了以“房產(chǎn)中介”為主角的新聞報道中的事件類型如下：
由表2中數(shù)據(jù)可見，“違法犯罪”類的報道所占比重最大。同時，若將報道類型分為“負(fù)面消息”、“正面消息”和“其他類”三大類別的話，可發(fā)現(xiàn)高達(dá)76.6%的新聞都傾向于“負(fù)面消息”報道，并且我們并未發(fā)現(xiàn)有明顯傾向于“正面消息”的報道。我們知道，現(xiàn)實生活中的房產(chǎn)中介作為一個進(jìn)行房屋交易的中介組織，中介工作應(yīng)是其常態(tài)，然而與工作相關(guān)的報道只占十分之一，媒體卻連篇累牘地報道與房產(chǎn)中介有關(guān)的負(fù)面事件，尤其是違法犯罪類事件，這說明媒體的關(guān)注點與現(xiàn)實是存在偏差的。
3、以“房產(chǎn)中介”為主題報道的形象定位
與如上的事件類型相適應(yīng)，對媒體所呈現(xiàn)的房產(chǎn)中介形象的研究發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介在事件中形象定位為“消極形象”的69.7%，“中立形象”的為30.3%，并且沒有明確呈現(xiàn)積極形象的報道。這充分說明，媒體將房產(chǎn)中介呈現(xiàn)為一個不良組織，“消極形象”成為房產(chǎn)中介的媒介定型。
媒體所呈現(xiàn)的房產(chǎn)中介的消極形象主要包括如下幾個方面：①違法犯罪形象，如《中介未經(jīng)戶主許可撬門帶人看房，因非法入戶獲罪》、《中介員工卷款潛逃，大學(xué)畢業(yè)生買房被騙14萬》等；②互爭互斗形象，如《房產(chǎn)中介搶客戶群毆，經(jīng)理獲刑20名員工被勞教》、《?？诜慨a(chǎn)中介互挖墻角，提成80%誘員工做“臥底”》；③制造噱頭形象，如《京城未現(xiàn)公務(wù)員房拋售跡象，均為中介賣房噱頭》、《部分房產(chǎn)中介謊稱經(jīng)適房政策變化，京住建委辟謠》等；④關(guān)門歇業(yè)形象，如《年末租房遇寒冬，有房產(chǎn)中介成交量為零》、《二手房成交量銳減，中介員工紛紛跳槽》等。
在所有消極形象報道中，以“違法犯罪”形象居首，共81篇，占“消極形象”的45.8%。 “違法犯罪”已經(jīng)成為媒體所塑造的“房產(chǎn)中介”形象的主體。
4、以“房產(chǎn)中介”為主題報道的時間空間特點
從如上兩幅圖可以發(fā)現(xiàn)，在時間上，一年內(nèi)每個月份都有以“房產(chǎn)中介”為主題的報道，且每月報道篇數(shù)相差不多；在空間上，媒體所報道的相關(guān)房產(chǎn)中介的地域分布基本上是覆蓋全國范圍的，即使是港澳臺也有涉及。因此，媒體對房產(chǎn)中介的報道是有時間上的連續(xù)性、持久性以及空間上的廣泛性的。
（二）對媒體眼中的“房產(chǎn)中介”特征詞的文本分析
筆者從新聞文本表層的特征詞入手，通過這種給人直觀印象和深刻記憶的特征詞來深入分析媒體所建構(gòu)的房產(chǎn)中介形象。
1、特征詞一—不誠信：詐騙、噱頭、隱瞞
傳媒再現(xiàn)了不誠信的房產(chǎn)中介形象。在這種再現(xiàn)中，房產(chǎn)中介以詐騙、制造噱頭、隱瞞信息的面目存在。
對于“詐騙”的再現(xiàn)以法治頻道為典型。比如如下的新聞標(biāo)題：
“黑中介”假賣房騙款50多萬元逃跑被抓（《廣西新聞網(wǎng)》，2013年1月14日）
中介員工卷款潛逃，大學(xué)畢業(yè)生買房被騙14萬（《海南特區(qū)報》，2012年3月5日）
黑中介把代售二手房抵押騙錢3人被控合同詐騙（《羊城晚報》，2012年3月14日）
房產(chǎn)中介扣除租金未交房主，數(shù)十租戶遇騙局（《京華時報》，2012年10月14日）
標(biāo)題是一個新聞主題的概括，也是留給人第一印象的關(guān)鍵部分。如上新聞標(biāo)題中的著眼點是一個“騙”字，它直接反映出房產(chǎn)中介欺詐、詐騙的形象特點，給公眾留下了深刻的印象。另外，媒體對“黑中介”、卷款逃跑等的渲染，更加突出和強化了這一印象。
關(guān)于房產(chǎn)中介“制造噱頭”的形象，以《新京報》2012年9月24日的新聞“部分房產(chǎn)中介謊稱經(jīng)適房政策變化，京住建委辟謠”為例。首先從標(biāo)題看，公信力很強的行政主體京住建委辟謠的噱頭強調(diào)了其突出性和嚴(yán)重性，部分房產(chǎn)中介又強調(diào)了范圍和數(shù)量的廣度。筆者摘錄了該新聞中的部分文本，如下：
“近期，不少經(jīng)適房主接到房產(chǎn)中介人員類似這樣的電話，勸說經(jīng)適房主們趕緊將手中的經(jīng)適房賣掉或轉(zhuǎn)成商品房。”
“老經(jīng)適房主不必聽信中介的忽悠?！?
“這些中介忽悠的‘依據(jù)’，是市住建委近日征求意見的《關(guān)于規(guī)范已購限價商品住房和經(jīng)濟適用住房等保障性住房管理工作的通知》?！?
“以此‘?dāng)x掇’經(jīng)適房主趕緊將經(jīng)適房轉(zhuǎn)成商品房，從中賺取服務(wù)費。”
從這些新聞文本中可以發(fā)現(xiàn)：第一，媒體使用了“不少”這類虛指數(shù)量概念，受眾易在想象中將數(shù)量盡可能放大，因而容易給人留下群體化甚至整體化的印象；第二，“不必”等羈束性概念給人確定性和嚴(yán)重性的感覺；第三，“忽悠”、“攛掇”等欺騙性語言加重了人們的厭惡感；第四，“依據(jù)”寫出了房產(chǎn)中介造謠的過程，突出了真實性，留給受眾的印象也更深刻。
對房產(chǎn)中介“隱瞞”的形象，相關(guān)新聞文本較少且并非都是直接報道，但4篇搜索到的報道也是從不同方面入手進(jìn)行了媒體再現(xiàn)，如《首付21萬，買了套被查封房》是對房屋背景的隱瞞；《交完房租才發(fā)覺，房子只能住一半》是對房屋實際租用面積的隱瞞；《所購二手房被查封，拒付中介費被追討》體現(xiàn)了對房產(chǎn)證真實性的隱瞞；《北京：中介違規(guī)打隔斷群租將被嚴(yán)查》則體現(xiàn)出對房屋以被隔斷導(dǎo)致居住空間減小的隱瞞。盡管數(shù)量較少，但這些對房產(chǎn)中介隱瞞信息的具體案例以及細(xì)致的描寫和打擊的語氣卻讓受眾感同身受，印象深刻。
總之，“詐騙”、“噱頭”、“隱瞞”等形象經(jīng)過媒體的重復(fù)、渲染、強調(diào)，“不誠信”的特征成為牢牢貼在房產(chǎn)中介組織上的標(biāo)簽。
2、特征詞二——混亂：電話短信騷擾、收費無標(biāo)準(zhǔn)、擅自做主
“混亂”這一特征詞主要是對房產(chǎn)中介經(jīng)營狀況的描述?！岸绦膨}擾”、“收費無標(biāo)準(zhǔn)”、“擅自做主”等媒體報道中頻繁出現(xiàn)的主題和形象都可以歸入該特征中。
關(guān)于“電話短信騷擾”，搜集到的報道一般是從如下兩個視角出發(fā)。第一，以數(shù)據(jù)說話，這類新聞多見于IT頻道。如《重慶半年人均收垃圾短信52條》（重慶晚報，2012年9月10日），單從標(biāo)題上看，精確的數(shù)據(jù)凸顯出新聞的真實性，提高了認(rèn)可度。報道中指出，“昨天，360了《2012年上半年中國垃圾短信狀況報告》?！鼻摇袄绦胖?，主要內(nèi)容為欺詐類、廣告類、違法類。其中，欺詐類和違法類短信分別占37%和29%。房產(chǎn)中介、冒充親友詐騙以及中獎釣魚詐騙成為發(fā)送量前三的垃圾短信。”，這兩段文本，前者360報告的專業(yè)性，后者對短信內(nèi)容以及房產(chǎn)中介在發(fā)送垃圾短信中地位的突出都極易讓受眾產(chǎn)生共鳴。隨后，報道中舉了一個案例，即“30萬抵60萬起！‘某某樓盤’不見不散！”，這類明顯帶有欺騙性質(zhì)的短信內(nèi)容也是用于吸引受眾注意并增強受眾認(rèn)同和接受程度的一個工具。
第二，從受眾視角出發(fā)。該類新聞形式為對公眾抱怨的報道，如《網(wǎng)絡(luò)作家不堪中介騷擾微博維權(quán)，買賣信息成潛規(guī)則》（中國廣播網(wǎng)，2012年12月29日），《不堪鏈家電話騷擾，王小山千元懸賞左暉電話號》（北京晨報，2012年12月28日），《騷擾電話被指每月20次以上，鏈家老總手機被公布》（新京報，2012年12月28日），等等。在新聞文本中，也較多地描寫了公眾的不滿和無法容忍的態(tài)度甚至更進(jìn)一步采取的維權(quán)措施。該種報道形式易讓受眾感同身受，進(jìn)而強化其對房產(chǎn)中介該種形象的認(rèn)知。
其實，電話、短信是人們生活中不可缺少的一個交流平臺，在快節(jié)奏的今天，騷擾電話、騷擾短信被人們所深惡痛絕。因此，新聞媒體把握了受眾心理，對房產(chǎn)中介騷擾的報道就易于得到大家的贊同，并且可以達(dá)到這樣一個效果，即公眾對發(fā)騷擾短信的房產(chǎn)中介產(chǎn)生或者強化負(fù)面印象。
關(guān)于“收費無標(biāo)準(zhǔn)”，我們來看這樣一個報道：
通過中介租一套房要交多少中介費用？答案是從免費到上千元不等。記者連日暗訪發(fā)現(xiàn)，中介的收費標(biāo)準(zhǔn)竟然五花八門，各種貓膩也暗藏其中。而對于8年前制定行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在租金猛漲的今天，房產(chǎn)中介還要沿用8年前的“標(biāo)準(zhǔn)”難免有失偏頗，相關(guān)部門有必要建立新的行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。（摘自《中介收費混亂且標(biāo)準(zhǔn)已過時，業(yè)內(nèi)建議建立新標(biāo)準(zhǔn)》，濱海時報，2012年7月26日）
其實，這篇報道以提問式的形式切入，并且自問自答。這樣容易吊起受眾的胃口。但從其答案中我們發(fā)現(xiàn)既然房產(chǎn)中介收費從免費到上千元不等，可記者為什么只將眼光鎖定在那些不符合收費標(biāo)準(zhǔn)的黑暗處？況且標(biāo)準(zhǔn)過時并不完全甚至不是中介的責(zé)任，媒體為何又要責(zé)備中介的有失偏頗呢？在這種再現(xiàn)中，房產(chǎn)中介的權(quán)利和無奈都被淡化甚至隱匿了，被放大的卻是它的混亂、不負(fù)責(zé)任。這種有選擇的報道以及批判式的語言在受眾負(fù)面印象形成上產(chǎn)生很大影響，這對房產(chǎn)中介是公平的嗎？
對房產(chǎn)中介“擅自做主”的形象，相關(guān)報道較少，且主題基本是中介擅自帶客撬門看房，如文匯報于2013年1月23日的報道《中介帶客撬門看房獲刑》，其主要內(nèi)容為房產(chǎn)中介楊某為帶客戶看房，在租戶不在家的情況下先后兩次叫來開鎖人員強行撬開房門進(jìn)入。就這件事情而言，筆者認(rèn)為盡管房產(chǎn)中介有責(zé)任，但主要是個別中介從業(yè)者的工作失誤，將其描述為中介的擅自做主和不負(fù)責(zé)任有夸大的成分。
總之，與房產(chǎn)中介“電話短信騷擾”、“收費無標(biāo)準(zhǔn)”以及“擅自做主”有關(guān)的報道都毫無例外地將問題的矛頭指向房產(chǎn)中介，并過分強調(diào)中介的不負(fù)責(zé)任和混亂形象。“混亂”已然成為媒體所建構(gòu)出的房產(chǎn)中介的特征詞。
3、特征詞三——緊張：行情差、業(yè)內(nèi)斗爭
傳媒再現(xiàn)了緊張的房產(chǎn)中介特征，這主要是從中介經(jīng)營效果角度出發(fā)的報道。關(guān)于相關(guān)新聞報道，筆者特別關(guān)注了“行情差”和“業(yè)內(nèi)斗爭”兩個題材。
關(guān)于房產(chǎn)中介“行情差”的報道，筆者發(fā)現(xiàn)主要描寫成交量低和歇業(yè)改行以及員工跳槽三個方面。當(dāng)然我們不可否認(rèn)這些報道的價值與真實性，但我們也應(yīng)該發(fā)現(xiàn)這種“真實”是片面性的真實。如銀川晚報2012年3月1日的一篇報道《銀川二手房市場持續(xù)低迷，小中介公司另謀出路》，該報道主要描述了當(dāng)時銀川二手房市場處于低迷狀態(tài)，從而房產(chǎn)中介受到影響，成交量下降。那相應(yīng)的，為什么沒有房產(chǎn)市場景氣，中介公司經(jīng)營效果樂觀的報道呢？這種有意識、有傾向性的選擇報道，忽視了實際情況中的復(fù)雜性，讓受眾無法形成對房產(chǎn)中介“行情”的全面把握。對負(fù)面情況的重復(fù)報道，又讓這種單一印象不斷強化直至定型化。
同樣，媒體也截取了房產(chǎn)中介間為搶客戶互挖墻角、聚眾斗毆等“丑行”片段，進(jìn)行放大處理。房產(chǎn)中介因其不雅行為被指責(zé)，因違法犯罪被公訴，但媒體并沒有深入思考房產(chǎn)中介為什么會發(fā)生此類事件，房產(chǎn)中介是否有苦衷？而僅是用它丑陋的一面來強烈沖擊著我們的視覺神經(jīng)。如《部分房產(chǎn)中介高提成誘員工做臥底，租房必知妙招》（中國經(jīng)濟網(wǎng)2012年11月6日）的報道，在描寫房產(chǎn)中介用員工做臥底互挖墻角的事件后，還給受眾提了醒，為受眾與房產(chǎn)中介打交道如何躲避風(fēng)險提出了建議。從該報道的邏輯思路看，中介做錯的這件事已經(jīng)影響到了受眾租房，并且要求受眾“記住六招避風(fēng)險”似乎在暗示“業(yè)內(nèi)斗爭”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介的一個常態(tài)。這種片面刻畫負(fù)面情節(jié)進(jìn)而試圖以偏概全的邏輯對受眾印象形成產(chǎn)生了不良導(dǎo)向，是不應(yīng)該被接受的。
總之，媒體單一化、片面化的報道方向讓受眾眼中的房產(chǎn)中介處于一種危機和危險的狀態(tài)中，從而建構(gòu)了其“緊張”的媒介形象，“緊張”成為房產(chǎn)中介的又一個特征詞。
通過這些特征詞和如上的分析，筆者發(fā)現(xiàn)，特征詞似乎已經(jīng)被媒體作為一種規(guī)定或?qū)傩约佑诜慨a(chǎn)中介之上，相關(guān)的報道主題和報道題材出現(xiàn)了一種模式化傾向，從而媒介自然自覺地將自己對房產(chǎn)中介的理解和解讀呈現(xiàn)在新聞文本中，進(jìn)而引導(dǎo)公眾認(rèn)知。并且多個特征詞所蘊含的負(fù)面意義相互融合，這種混合再現(xiàn)又極大地強化了大眾傳媒的社會效應(yīng)，成為受眾形成刻板印象的重要因由。
“不誠信”、“混亂”、“緊張”這三個特征詞都是媒體的負(fù)面再現(xiàn)，與之相對應(yīng)的社會功能即為引導(dǎo)北京公眾對房產(chǎn)中介持負(fù)面刻板印象。這與問卷調(diào)查的結(jié)論是相呼應(yīng)的。
四、結(jié)論與討論
通過如上的研究結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)，大眾傳媒是公眾獲取有關(guān)房產(chǎn)中介信息的重要來源，也是公眾認(rèn)知和負(fù)面刻板印象的建構(gòu)者。這成為信息時代房產(chǎn)中介跨越阻礙獲得發(fā)展的瓶頸所在。因此欲改變這種現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為可以從大眾傳媒和外在支持兩部分出發(fā)，提出解決建議。從大眾傳媒角度，其首先應(yīng)增強社會責(zé)任感，堅持公平公正的報道原則；其次，“把關(guān)人”的個體再社會化，加強媒介制度建設(shè)，采取多元立體式媒介傳播方式等都是需努力的方面，此問題有待進(jìn)一步的研究和深入。在外在支持方面，無論從政府職能角度的制度支持，還是從媒體管理角度的組織支持，亦或是從北京公眾角度的社會支持，我們可以給大眾傳媒客觀積極建構(gòu)公眾印象創(chuàng)造一個公共支持的氛圍，具體的解決路徑及其有效性有待進(jìn)一步的探討。
摘要：隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權(quán)益。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)，中介，欺詐行為
隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)不完全統(tǒng)計約有50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是要通過房地產(chǎn)中介企業(yè)來實現(xiàn)的。
一、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。
2.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。
有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟園區(qū)注冊而在市區(qū)進(jìn)行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。
3.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。
根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。
同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。
事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。
4.濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。
實際上很多房產(chǎn)中介機構(gòu)，往往利用消費者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻?，將不平等的條件強加于人。
5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未辦理備案手續(xù)。
根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號 2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第97號《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。
房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。
6.違規(guī)廣告信息，將期房、無證房、司法查封房產(chǎn)，甚至“小產(chǎn)權(quán)房”信息對外公開。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。
而很多房產(chǎn)中介機構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實情況進(jìn)行核實。甚至將期房、無證房、司法查封房產(chǎn) ，還有“小產(chǎn)權(quán)房”信息對外公開，等到消費者交付款項準(zhǔn)備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費者受騙上當(dāng)。
三、 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議。
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性?！耙园N的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬” “房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定”“ 違規(guī)廣告信息，將期房、無證房、司法查封房產(chǎn)，甚至‘小產(chǎn)權(quán)房’信息對外公開”。這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序?！盁o照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未辦理備案手續(xù)”。這些行為阻礙了相應(yīng)的國家機關(guān)對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費者的合法權(quán)益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1. 在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2. 提醒消費者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。
3. 購房前認(rèn)真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；
4. 對于產(chǎn)權(quán)不清析應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；
5. 對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6. 達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。
在全國數(shù)以千萬計的房產(chǎn)投資大軍中，林琦兩夫婦所賺取的投資利潤確實不能算是個中拔尖的，但作為房產(chǎn)投資大軍中的滄海一粟，置身廣東這處甚至可以代表全國樓市未來發(fā)展趨勢的東部沿海省份，林琦夫婦看似波瀾不驚的投資線路，卻當(dāng)仁不讓地成為了“中國式”投資最為生動的注腳。
2000年，大學(xué)畢業(yè)時，林琦和丈夫缺錢買婚房，只好找父母幫忙，買了房沒錢搞裝修，只好住進(jìn)未鋪地板的“清水房”。5年后，家庭經(jīng)濟情況好轉(zhuǎn)，他們買了中信凱旋城一套166平方米改善居住環(huán)境。2006年，林琦開始涉足房產(chǎn)投資， 2007年看見買房好賺，她辭去了國際貿(mào)易的老本行，加入房產(chǎn)中介行列。得益于職務(wù)便利，2007年6月，她買了一套45萬元的房子，盡管屬于第4次買房，但由于貸款政策寬松，她依然貸到了七成房款，她買下之后立馬放盤，只半年時間便凈賺好幾萬元。
不過，近3年由于三套房停貸，已經(jīng)5次貸款買房的她無法繼續(xù)按揭購買住宅，只好轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?，F(xiàn)在，她手握200萬元在挑選商鋪和寫字樓。
大學(xué)畢業(yè) 曾無錢買婚房
林琦，湖南人，1977年生，大學(xué)學(xué)貿(mào)易專業(yè)，大學(xué)畢業(yè)后追隨丈夫來到東莞嫁作人婦。
2000年，盡管房價每平方米只有兩三千元，但是對于積蓄不多的林琦小兩口來說，房子仍是難以承擔(dān)之重。雖然不情愿，當(dāng)時的條件下他們也只得求助父母，當(dāng)起了 “啃老族”。當(dāng)年，他們在東泰花園買了一套85平方米兩居室“清水房”，3400元 /平方米。
交房時，房子的洗手間、廚房和墻壁已經(jīng)簡單裝修，但是地板沒有鋪地磚，由于經(jīng)濟緊張，林琦兩人沒有再搞裝修，直接就住進(jìn)去了。林琦說：“當(dāng)時日子過得很拮據(jù)，我們沒有錢買家具，真是家徒四壁啊。我們節(jié)衣縮食，一邊還房貸，一邊存錢買家具，一件、一件地買。”
工作5年 貸款換大宅
為了盡快改善生活環(huán)境，林琦夫妻倆工作格外賣力，林琦在一個貿(mào)易公司上班，當(dāng)時經(jīng)濟環(huán)境比較好，工資收入也比較高。丈夫吳先生做些生意，慢慢也興隆起來。于是，這個小家庭的日子越來越寬裕了。他們覺得兩居室制約相當(dāng)之大，小孩子出生了，父母過來帶小孩，房間住滿了，雜物根本沒地方放，書房也被迫與臥室合并。
“當(dāng)時，我們就想，住兩居室不是長久之計，小孩子稍大一些，需要自己獨立的空間。”她說，2005年，他們在中信凱旋城買了一套166平方米的大宅子，毛坯房單價接近5000元/平方米，總價80余萬元。當(dāng)時按照政策，他們可以貸款七成，但是由于存了一筆錢了，不想背負(fù)太多利息，所以就只按揭了五成。東泰花園與凱旋城相鄰，他們現(xiàn)在兩套房子都是自住。林琦說，這套房子現(xiàn)在市值已經(jīng)漲到200多萬元了。
加入中介 打開炒房局面
2006年，房價開始明顯上升，當(dāng)年5月，林琦貸款七成買了第3套房用于投資。
這套房子是東泰花園一套100余平方米的帶裝修二手房，總價23萬元。次年，她賣出，收回50萬元。僅一年時間，這套房子市值已經(jīng)翻番。
眼見房價步步上升，再加上經(jīng)濟運行不穩(wěn)定，貿(mào)易工作越來越難做，林琦覺得還是做房地產(chǎn)收入高，同時方便自己買房投資。于是，她在2007年3月加入城區(qū)一家品牌房產(chǎn)中介，轉(zhuǎn)型當(dāng)了一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。不用多久，林琦便深切體會到了房產(chǎn)中介這份其他職業(yè)無法比擬的優(yōu)勢——“炒房先知”。 2007年6月，她看見東泰花園一套108平方米的帶裝修三居室二手房放盤，總價為45萬元，覺得物美價廉，于是當(dāng)機立斷就貸款拿下了，并立馬在公司放盤，結(jié)果在年底便以55萬元出售，除開稅費，她凈賺好幾萬元。
下一步：轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
2009年，西平板塊大熱。當(dāng)年三四月，林琦在熱銷的景湖春曉貸款七成買了一套158平方米的4房，毛坯價8700多元/平方米，總價138萬元。之后，林琦花了20來萬元對新房進(jìn)行了裝修，現(xiàn)在房子的市值帶裝修為165萬元。
“4年時間過去了，這套房子表面上漲了7萬元，算上裝修人工和利息，其實是沒有怎么漲。房子在高位買的，沒有賺錢?！绷昼f，“不過現(xiàn)在房子正在出租，月租4500元，比月供4000元多一些，還是可以支撐。對于這套房子，我的心理價位是1.3萬元/平方米，等地鐵一通，房子肯定漲價。反正，錢放在手上也會貶值，屯個房還可以抵抗通貨膨脹，房價又不會跌。如果買房，價格不漲個10%，等于沒漲?！?
如今，林琦手上的現(xiàn)金加上一些基金產(chǎn)品，合計有200萬元可以拿來投資。林琦說：“我已經(jīng)買過5套房，這三年時間，按照政策，我們家貸不了款，所以只好看看商鋪、寫字樓了。看了第一國際和臺商大廈的寫字樓、西平的商鋪等，一平方米都要四五萬元，覺得有點貴，一直沒有出手?！?
林琦說，她買寫字樓或商鋪，要求有5%的租金回報率，并且升值前景要看好。從2012年下半年開始，她和老公一直在四處打探，“只不過暫時還沒有找到合適項目下手就是了?！?
摘要：網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛運用，觸動了社會的各個方面，房產(chǎn)中介也積極躋身于網(wǎng)絡(luò)洪潮。網(wǎng)絡(luò)時代房產(chǎn)中介公司最重要的資源是信息。網(wǎng)絡(luò)信息平臺的安全性、數(shù)據(jù)更新速度、信息檢索方式以及網(wǎng)頁制作是否精良直接決定了網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)中介公司的命運?；诮虒W(xué)上的需要，使用簡單的技術(shù)和Microsoft SQL SERVER2000數(shù)據(jù)庫作為開發(fā)工具，構(gòu)建一個滿足現(xiàn)在房產(chǎn)中介需求的小型動態(tài)房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)。
該文介紹了房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的項目背景和意義，著重闡述了該系統(tǒng)開發(fā)實現(xiàn)過程，從系統(tǒng)的總體設(shè)計思路、系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程圖、數(shù)據(jù)流程圖幾個環(huán)節(jié)進(jìn)行了詳盡的分析和描述。
關(guān)鍵詞：B/S；數(shù)據(jù)庫；流程圖
1 概述
隨著社會市場經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，我國各行各業(yè)經(jīng)濟迅速崛起，房地產(chǎn)業(yè)就是其中之一。3月15日，國務(wù)院總理兩提“互聯(lián)網(wǎng)+”，讓這一概念的熱度幾近沸點，面對互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)改革勢在必行，刻不容緩。傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)由商家主導(dǎo)的市場已變成由消費者強勢主導(dǎo)，消費者主權(quán)意識迅速覺醒。特別需要注意的是，房價的不斷上漲，加上飽受互聯(lián)網(wǎng)洗禮，90后的心態(tài)越來越開放，消費也越來越趨于理性，對于房子的需求和期待可能會更趨向于租房，運用先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)和現(xiàn)代管理思想來提高房地產(chǎn)行業(yè)的租賃、銷售管理，可以更好地提高房地產(chǎn)業(yè)的工作效率和服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步降低運營成本、提高經(jīng)濟效益，最終提升房地產(chǎn)銷售公司的市場競爭力。
2 項目背景
隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛運用，社會上方方面面都受到了一定程度上的影響，房地產(chǎn)中介也積極躋身于網(wǎng)絡(luò)洪潮。網(wǎng)絡(luò)時代房產(chǎn)中介公司最重要的資源是信息。網(wǎng)絡(luò)信息平臺的安全性、數(shù)據(jù)更新速度、信息檢索方式以及網(wǎng)頁制作是否精良直接決定了網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)中介公司的命運。
如何快速利用網(wǎng)絡(luò)有效資源，建構(gòu)基于網(wǎng)絡(luò)的現(xiàn)代數(shù)據(jù)庫是一個急需解決的問題，而進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫模式研究的重要理論基礎(chǔ)之一就是網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫的設(shè)計與建立。因此，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫的設(shè)計與評價的探索和實踐研究有著十分重要的意義。
房地產(chǎn)中介信息數(shù)據(jù)龐大，信息輸入的工作量很大，實行手工操作的話，需要填制大量的表格，這樣不止會消耗大量的時間和精力，而且出錯率也比較高，另外傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介用戶對于房產(chǎn)的信息來源僅依靠于房產(chǎn)的中介介紹，對房產(chǎn)缺少全面的認(rèn)知與了解，利用計算機來進(jìn)行住房信息輸入工作，不僅能夠保證準(zhǔn)確無誤，大幅度提高工作效率，而且用戶可以更加全面的了解住房的條件與評價，還可以利用計算機對有關(guān)信息進(jìn)行有效的統(tǒng)計，服務(wù)于購房，租房的廣大用戶。同時計算機具有手工管理所無法比擬的優(yōu)點。例如：快速檢索、方便查找、可靠性高、存儲量大、保密性好、壽命長、成本低等等。這些優(yōu)點能夠極大地提高房產(chǎn)管理的效率，也是房地產(chǎn)中介的科學(xué)化、正規(guī)化管理，是與世界接軌的重要條件。
網(wǎng)站設(shè)計是技工院校計算機專業(yè)學(xué)生必修的一門課程，作為該課程的授課老師，需要將現(xiàn)實中的需求與學(xué)生的課堂學(xué)習(xí)緊密關(guān)聯(lián)起來。如何通過網(wǎng)站設(shè)計課程開發(fā)出功能較全，費用低廉，通用性較強的網(wǎng)站，使學(xué)生掌握網(wǎng)站進(jìn)階技術(shù)，是計算機專業(yè)教師亟待解決的一個重要課題。
結(jié)合技工院校計算機專業(yè)學(xué)生的特點，該設(shè)計采用簡單的技術(shù)和Microsoft SQL SERVER2000數(shù)據(jù)庫作為開發(fā)工具，構(gòu)建一個滿足現(xiàn)在房產(chǎn)中介需求的小型動態(tài)房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)。
3 房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的設(shè)計
3.1 總體設(shè)計思路
為了能夠極大適應(yīng)房產(chǎn)中介的迅猛發(fā)展，滿足房產(chǎn)中介的需求，房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)應(yīng)具有如下功能：
3.1.1 信息管理
通過后臺對數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，包括對房屋信息進(jìn)行篩選，客戶信息進(jìn)行核對，提供房屋信息的功能。
3.1.2 數(shù)據(jù)管理
對用戶數(shù)據(jù)、房源數(shù)據(jù)進(jìn)行增加、刪除、修改。
3.1.3 查詢
通過直觀、靈活、方便地查詢形式對房產(chǎn)信息進(jìn)行復(fù)核查詢，并把查詢和檢索的結(jié)果直觀地顯示出來。
3.1.3 WEB應(yīng)用功能
網(wǎng)站上，能提供客戶注冊的功能，并提供房產(chǎn)信息的查詢，房產(chǎn)信息的登記?？蛻艨梢栽诰W(wǎng)上直接對房產(chǎn)信息進(jìn)行預(yù)定。
3.1.4 系統(tǒng)管理
對員工進(jìn)行管理，包括增加、刪除、修改以及考勤管理。
其系統(tǒng)功能模塊如下圖1所示：
3.2 系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程圖
系統(tǒng)采用B/S架構(gòu)，用戶可通過瀏覽器訪問該網(wǎng)頁。對于一般游客不必注冊即可看到出租、出售房屋信息?？蛻羧绻胍谠摼W(wǎng)站預(yù)定出租、出售信息，就得先在網(wǎng)站上注冊，成功注冊后即可在網(wǎng)站上預(yù)定出租、出售信息。職工登錄后可進(jìn)入自己工作平臺，可以對房源信息、委托信息、客戶信息及成交信息進(jìn)行維護，包括增加、修改、刪除；另外還可以進(jìn)行個人資料的查詢與修改，可以登記出訪記錄，簽到或者請假。系統(tǒng)管理員對于該系統(tǒng)具有最高權(quán)限，除了一般職工的權(quán)限外，還可對職工信息進(jìn)行維護，包括職工個人基本信息，還有考勤情況。其業(yè)務(wù)流程圖如下所示。
4 結(jié)論
為了適應(yīng)時代的變化，房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)需具備幾個特點：一是有強大的查詢功能，支持對房源信息、委托信息、客戶信息和職工信息的查詢。當(dāng)然，在查詢時對于不同的人的權(quán)限是不同的，客人只可查到自己的信息，而員工能看到的是自己與客人的信息，管理員對于整個房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)都有其特權(quán)。完善、快速的信息查詢功能，可以全面查詢和統(tǒng)計房源的各種信息和模糊查詢功能，并及時反饋統(tǒng)計資料。同時，有個網(wǎng)絡(luò)的技術(shù)，結(jié)束了手工報表的歷史，嚴(yán)格的數(shù)據(jù)檢查可避免手工操作的疏忽而造成的錯誤，減輕員工的工作壓力，從而提高工作效率。二是自動計算中介費用的功能，實現(xiàn)了中介費用的合理化，同時也減輕員工的工作壓力，提高工作效率。三是房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)適用于多種平臺，適用于各個操作系統(tǒng)。
摘要:針對某房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀,系統(tǒng)設(shè)計總體上采用以Bowser/Server(簡稱B/S)的三層結(jié)構(gòu)模型,選擇Visual Studio 2005的開發(fā)環(huán)境,使用 2.0的開發(fā)技術(shù),首先采用UML統(tǒng)一建模語言,根據(jù)系統(tǒng)需求進(jìn)行總體設(shè)計,得出該系統(tǒng)需要實現(xiàn)房源信息管理、客戶信息管理、加盟店信息管理、員工信息管理、新聞公告、收集反饋意見、對用戶權(quán)限進(jìn)行劃分、密碼修改找回等功能,然后使用C#語言編寫業(yè)務(wù)代碼,SQL Server 2005開發(fā)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫,實現(xiàn)房產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)。
關(guān)鍵詞:房產(chǎn)中介;瀏覽器/服務(wù)器;;數(shù)據(jù)庫開發(fā);統(tǒng)一建模語言
近幾年,在我國隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房產(chǎn)中介行業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展起來。國內(nèi)房地產(chǎn)中介企業(yè)已經(jīng)從小規(guī)模、作坊式的個體運營模式向規(guī)?；?、品牌化的大型現(xiàn)代企業(yè)方向發(fā)展。發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)了一些擁有上百家分店的巨型房地產(chǎn)中介企業(yè),而國外的大牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也開始紛紛搶灘中國市場。但是與國外成熟的房地產(chǎn)市場相比,我國的房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展還存在較大的差距。本系統(tǒng)主要源自于江西某中介公司,該公司為江西南昌本土企業(yè),該公司幾年前是一個私人小作坊式的房產(chǎn)中介公司,只有幾個工作人員,每月的業(yè)務(wù)量也只有幾套房,在初期,用一些原始的手工操作,還基本可以滿足需要。但是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房產(chǎn)中介行業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展起來,由于房改政策的出臺,購房、售房、租房的居民越來越多,該公司也向規(guī)?；?、品牌化的大型現(xiàn)代企業(yè)模式方向發(fā)展,在南昌已經(jīng)有了12家分店,員工人數(shù)上升到了50多人,在這樣的情況下管理不健全、政策咨詢信息方面層次低、技術(shù)含量不足、經(jīng)濟活動不規(guī)范,原始的手工操作方式導(dǎo)致數(shù)據(jù)的重復(fù)率、出錯率升高,效率低下,各種數(shù)據(jù)查詢不便,等等不利因素逐漸顯現(xiàn)。在這種情況下該企業(yè)的管理者意識到信息化管理的必然趨勢,信息化不僅是效率上的提高更是企業(yè)核心競爭力的提高。
1 系統(tǒng)需求分析
房產(chǎn)中介是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個分支,企業(yè)主要的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍包括房屋的買賣,以及租賃業(yè)務(wù)。具體來說,當(dāng)用戶有買或賣房的需求,可到各加盟店和總店進(jìn)行登記。有賣房需求的,可以將自己的房產(chǎn)資料詳細(xì)的登記,把預(yù)期交易的價格標(biāo)明,并登記下客戶的具體資料和相關(guān)數(shù)據(jù),以便業(yè)務(wù)的跟進(jìn);有買房需求的,首先根據(jù)客戶的需求,在已登記房源中查找,如果沒有合適房源,同樣也記錄下該客戶的需求及詳細(xì)個人資料,當(dāng)有合適的房源出現(xiàn),將繼續(xù)聯(lián)系。當(dāng)出現(xiàn)了買賣交易,公司員工(中介)可繼續(xù)跟進(jìn),幫助客戶完成過戶、貸款等手續(xù),收取適當(dāng)費用。這是企業(yè)對外的業(yè)務(wù)狀況。
內(nèi)部管理來說,企業(yè)管理者需要對各個加盟店的業(yè)務(wù)狀況和經(jīng)濟狀況,有及時的了解;對每個員工的工作進(jìn)度和工作業(yè)績都要有記錄,包括在該員工在完成一整套業(yè)務(wù)的時候進(jìn)展到哪一步,收取費用多少,客戶反饋意見如何,都是管理者必須掌握的數(shù)據(jù)。這些都是幫助企業(yè)能夠公平公正的分配獎勵制度等管理手段的重要依據(jù)。管理者需要可以即時發(fā)出通知和新聞,同時各加盟店和員工都可以及時的反饋意見,企業(yè)內(nèi)部友好的溝通機制是企業(yè)和諧發(fā)展的必備工具。
綜上所述,分析得出實現(xiàn)本系統(tǒng)需要有六個功能模塊,如圖1所示。
1)房源信息模塊:按租賃和買、賣的不同記錄了普宅、公寓、別墅、寫字樓等物業(yè)類型的房源信息。在房源信息描述中可加入外景圖、室內(nèi)格局圖等信息。
2)客戶信息模塊:記錄了客戶個人信息、客戶需求信息以及客戶投訴、咨詢等信息。
3)加盟店管理模塊:管理記錄了加盟店基本信息、對其信息進(jìn)行增,刪,改,查操作;記錄本加盟店的運營情況,記錄每個員工的工作狀態(tài)。
4)員工(中介)管理模塊:員工管理記錄了員工的基本信息,并對用戶信息進(jìn)行增、刪、改、查操作,記錄員工的工作考核和績效。
5)新聞、公告、信息反饋管理模塊:管理員即時新聞公告,并對該信息進(jìn)行增、刪、改、查操作;各加盟店可即時反饋意見。
6)基礎(chǔ)信息管理模塊:對用戶權(quán)限進(jìn)行管理,增、刪、改新角色;密碼修改、找回等。
本系統(tǒng)的中的登陸用戶,有嚴(yán)格的權(quán)限劃分,本系統(tǒng)用例如圖2所示。
2系統(tǒng)設(shè)計
2.1系統(tǒng)總體架構(gòu)設(shè)計
軟件是基于.NET的Web應(yīng)用系統(tǒng),采用B/S的結(jié)構(gòu)模型。其開發(fā)、維護和升級方便,管理成本較低。用戶界面簡單一致友好,能夠滿足不同的人員,從同的地點,以不同的接入方式訪問和操作。本項目中,客戶機都只需要采用操作系統(tǒng)自帶瀏覽器就可以直接操作。
系統(tǒng)在設(shè)計上采用的是B/S擴充的三層架構(gòu)設(shè)計,即表示層,業(yè)務(wù)邏輯層,數(shù)據(jù)層,本系統(tǒng)采用的三層結(jié)構(gòu)如圖3所示。
1)表示層,即給用戶提供操作界面及功能。以windows操作系統(tǒng)自帶的IE(Interner explorer)瀏覽器為web登錄工具,采用技術(shù)開發(fā)操作界面,使用母頁、服務(wù)器控件、用戶控件、Web頁及css樣式表來控制及實現(xiàn)。
2)業(yè)務(wù)邏輯層。提供完成業(yè)務(wù)所需功能的操作,包括從數(shù)據(jù)庫返回數(shù)據(jù)集,向數(shù)據(jù)庫更新數(shù)據(jù),及承擔(dān)部分?jǐn)?shù)據(jù)驗證的功能。
3)數(shù)據(jù)層,即數(shù)據(jù)訪問層和數(shù)據(jù)庫的集合,給系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)管理,提供數(shù)據(jù)存儲及查詢功能,并需承擔(dān)部分?jǐn)?shù)據(jù)驗證的功能。中訪問數(shù)據(jù)庫的技術(shù)是。
圖3 三層架構(gòu)設(shè)計
2.2房產(chǎn)中介系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設(shè)計
房產(chǎn)中介管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫采用的是SQL Server 2005的數(shù)據(jù)庫開發(fā)環(huán)境。數(shù)據(jù)庫設(shè)計的主要任務(wù)是根據(jù)系統(tǒng)分析得出的數(shù)據(jù)流,根據(jù)范式理論,建立系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的邏輯關(guān)系模型如圖4所示。
2.3 房源管理模塊詳細(xì)設(shè)計
房產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)中對房源信息的管理是非常重要的部分,因為此功能模塊是3種權(quán)限的用戶都可以使用的模塊。該模塊主要實現(xiàn)對房源信息的增、刪、查、改的操作。其實現(xiàn)業(yè)務(wù)用例如圖5所示。
此模塊中需要實現(xiàn)四個功能,其都是對數(shù)據(jù)庫進(jìn)行操作的方法。具體在設(shè)計上的方法類似,此處就針對其中的新增房源和查找房源功能進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計。
在新增房源信息功能設(shè)計中,從系統(tǒng)登陸頁開始,首先用戶在頁面上輸入的賬號、密碼、驗證碼,交給后臺系統(tǒng)(包括業(yè)務(wù)層和數(shù)據(jù)層)進(jìn)行判斷,只有當(dāng)輸入賬號、密碼正確,并且驗證碼比對無誤時,才允許用戶進(jìn)入“主頁面”,否則提示錯誤;然后在“主頁面”中選擇“房源管理”,再進(jìn)入“添加房源”頁面輸入新增房源數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)傳送到后臺系統(tǒng)中先判斷數(shù)據(jù)是否完整有效,有問題則“提示錯誤”,沒問題則把記錄傳到數(shù)據(jù)庫中保存;最后把輸入的新記錄在頁面上顯示出來,并且提示“添加成功”。具體活動圖如圖6所示。
3 系統(tǒng)部分功能的實現(xiàn)
3.1數(shù)據(jù)庫訪問
本系統(tǒng)中采用的是Data Access Application Block組件實現(xiàn)為自己.NET應(yīng)用程序的數(shù)據(jù)訪問層。 它是微軟推出的一個通用的訪問數(shù)據(jù)庫的.NET組件。它包含優(yōu)化的數(shù)據(jù)訪問代碼,幫助用戶調(diào)用存儲過程或向SQL SERVER數(shù)據(jù)庫發(fā)送SQL文本命令,返回sqldatareader、dataset和XMLReader對象。SQLHleper為主要使用類。
3.2用戶登錄實現(xiàn)
編程過程中,系統(tǒng)中關(guān)于顯示或修改數(shù)據(jù)的地方,都是使用GridView控件來完成的。在GridView控件中將它的DataSourecID屬性指定到數(shù)據(jù)源控件ObjectDataSource,使用GridView控件內(nèi)置的分頁、排序和更新功能來實現(xiàn)。由于GridView控件功能內(nèi)置,所以在描述業(yè)務(wù)的序列圖中就不再具體標(biāo)示了。 系統(tǒng)登錄界面(Login.aspx)是實現(xiàn)系統(tǒng)功能的基礎(chǔ)。登錄的主要活動人是USER,主要實現(xiàn)了驗證用戶名和密碼,判斷用戶權(quán)限,比對輸入驗證碼的功能。主要用到的數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)表有:權(quán)限表、用戶表、基本信息表。
登錄業(yè)務(wù)的序列圖如圖7所示。
驗證碼的實現(xiàn):用戶登錄界面中的驗證碼,是使用函數(shù)Random()產(chǎn)生一組1000―9999的隨機數(shù),然后再調(diào)用ValidateImage.aspx,使用繪圖函數(shù)畫出60*20大小的數(shù)字圖形。
3.3 房源管理模塊的實現(xiàn)
此模塊中的各業(yè)務(wù)功能主要都是對數(shù)據(jù)庫的操作,實現(xiàn)方法類似,由于篇幅所限,在此就舉“新增房源”為例。
在“新增房源”中,系統(tǒng)設(shè)計一個新的頁面(EditFYXX)來顯示需要輸入的內(nèi)容完成功能。業(yè)務(wù)消息發(fā)送的過程如圖8所示。
3.4 系統(tǒng)測試系統(tǒng)完成后需要進(jìn)行一系列的軟件測試
軟件測試對于一個軟件的生命周期來說,是一個非常重要且非常復(fù)雜的工作,需要花費大量的時間和技術(shù),但它對軟件的可靠性保證有著非常重要的意義。系統(tǒng)在設(shè)計和開發(fā)的過程中, 由于人為的疏忽和錯誤,無可避免的在系統(tǒng)中留下漏洞,這些錯誤在開發(fā)初期不會被察覺,所以在系統(tǒng)投入運營之前,要整體的對系統(tǒng)進(jìn)行一系列的測試工作,盡量多的找出錯誤,保證系統(tǒng)的穩(wěn)定性 。
4 總結(jié)
管理信息系統(tǒng)的開發(fā)中,需要充分掌握了企業(yè)的業(yè)務(wù)流程和管理需要,應(yīng)用合理的開發(fā)平臺和熟練的開發(fā)語言,嚴(yán)格按照軟件工程的開發(fā)的計劃和步驟,才能開發(fā)出適合企業(yè)、對企業(yè)有價值的管理信息系統(tǒng)。
【摘 要】隨著固原市房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，本市約46%的新建商品房銷售和81%的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。本文通過對房地產(chǎn)中介市場的詳細(xì)了解，對房產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)展提出了一些對策和建議。
【關(guān)鍵詞】中介機構(gòu) 經(jīng)營行為 分析
一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀
隨著固原房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了10余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。
為了加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。包括了以下內(nèi)容：①房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。②房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。
二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為
由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營，在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機構(gòu)存在欺詐行為，侵犯消費者的合法權(quán)益。現(xiàn)就筆者所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析：
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬。
2.從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。
3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。
4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。
5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。
6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。
三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1.在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2.提醒消費者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。
3.購房前認(rèn)真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證。
4.對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)。
5.對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6.達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。
摘要：
隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。本文通過對房地產(chǎn)中介市場的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：
1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬。
2. 從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。
3. 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。
4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。
5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。
6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：
在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購房前認(rèn)真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險等
一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀
隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。
為了加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。包括了以下——
1. 房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。
2. 房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。
3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。
房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的?？梢哉f大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機構(gòu)進(jìn)行，中介機構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。
二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為
1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過 自2001年6月 1日起施行）第二十八條規(guī)定： 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
從法理上說，房產(chǎn)中介機構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現(xiàn)實上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就 是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。
2. 從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。
上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機構(gòu)不得從事成套獨用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權(quán)買賣信息?！?
目前，上海可進(jìn)入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場價格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。
區(qū)分?jǐn)M購房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。
現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。
按照《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》 （1999年4月22日中華人民共和國建設(shè)部令第69號 自1999年5月1日起施行） 第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：
（1） 由部隊或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。
（2） 產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊的住房，可以出售。
（3） 同幢住房內(nèi)有獨用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4） 被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5） 因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。
3. 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。
有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟園區(qū)注冊而在市區(qū)進(jìn)行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。
根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。
4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。
根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。
同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。
事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。
5. 濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定：
第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
第四十一條 對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。
實際上很多房產(chǎn)中介機構(gòu)，往往利用消費者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻保瑢⒉黄降鹊臈l件強加于人。
6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號 2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第9 7號《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。
房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。
7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。
而很多房產(chǎn)中介機構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂 “特價房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實情況進(jìn)行核實。甚至對上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點，等到消費者交付款項準(zhǔn)備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費者受騙上當(dāng)。
三、 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬?！薄皬氖鲁商转氂镁幼》课菔褂脵?quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動?！薄胺慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定?！薄案黝惙康禺a(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告?！边@些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。“無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書?！薄胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)?！边@些行為阻礙了相應(yīng)的國家機關(guān)對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費者的合法權(quán)益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1. 在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2. 提醒消費者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。
3. 購房前認(rèn)真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；
4. 對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；
5. 對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6. 達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。
