時間：2022-08-02 04:35:44
序論：在您撰寫房地產(chǎn)施工成本控制策略探討時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要：房地產(chǎn)項目投資大、周期長，需要消耗大量的資源用于建設(shè)。因此，如何在房地產(chǎn)項目施工過程中加強成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要格外關(guān)注的課題?？v觀房地產(chǎn)項目開發(fā)過程，從決策設(shè)計階段一直到竣工驗收，都需要大量的資金投入，其中施工履行階段是資金投入最多的環(huán)節(jié)，一直是成本控制的重點。鑒于此，本文對房地產(chǎn)施工合同履行階段的成本控制進(jìn)行了探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；施工合同；成本控制
一、前言
一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)因為高利潤，一直被社會所詬病。在房地產(chǎn)市場改革以及一系列房產(chǎn)新政的調(diào)整下，房地產(chǎn)行業(yè)慢慢步入正軌，市政競爭日益加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強自身修煉、控制開發(fā)成本，才能提高行業(yè)競爭力。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一般不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理、甚至銷售等過程，而是采取委托的方式將這些工作委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)去完成，可見，房地產(chǎn)項目的開發(fā)就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以委托合同為紐帶，聯(lián)合各個參與方來共同完成的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被稱為甲方，其他委托機(jī)構(gòu)被稱為乙方。由于房地產(chǎn)項目過程較長、涉及環(huán)節(jié)較多，需要參與方也眾多，從造價咨詢、項目設(shè)計、工程監(jiān)理、項目施工、項目銷售等等，其中施工階段是房地產(chǎn)投資最多的一個環(huán)節(jié)，也是最容易受到一些不可預(yù)見因素影響，導(dǎo)致項目投資發(fā)生較大變化的階段，因此加強對房地產(chǎn)施工項目合同履行階段的成本控制是開發(fā)企業(yè)需要著重關(guān)注的。
二、房地產(chǎn)施工合同履行階段的成本控制措施
1.嚴(yán)格實行招投標(biāo)制度
招投標(biāo)制度是保證房地產(chǎn)項目開發(fā)有序進(jìn)行的一項重要制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招投標(biāo)，可以選擇出那些實力雄厚、技術(shù)先進(jìn)、信譽可靠、管理到位的施工企業(yè)來完成項目施工。為了能夠選擇出資質(zhì)優(yōu)良的施工單位，開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)過程，從制定標(biāo)書、邀請承辦單位投標(biāo)到最終的評標(biāo)定標(biāo)都要認(rèn)真對待。這里要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把握招投標(biāo)的條件，一般是施工現(xiàn)場已經(jīng)完成了“三通一平”，而且施工圖紙完整并通過審核，相關(guān)的專業(yè)審批、建設(shè)許可證審批手續(xù)已經(jīng)完成。招標(biāo)的方式也要格外注意，一般可以采用公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種方法，公開招標(biāo)是通過報紙、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒介找招投標(biāo)事宜進(jìn)行公告，根據(jù)項目的規(guī)模確定的工程類別讓符合相應(yīng)資質(zhì)和能力的承包單位來投標(biāo)。邀請招標(biāo)是開發(fā)企業(yè)向幾個比較大的、社會信譽好的施工單位發(fā)出招標(biāo)通知，邀請他們來投標(biāo)，這個可以根據(jù)具體情況具體對待。標(biāo)書的制定要詳細(xì)而嚴(yán)謹(jǐn)，盡量考慮到所有細(xì)節(jié)，不留活口項目，以免造成成本不可控制的問題出現(xiàn)。中標(biāo)后要及時通過簽訂施工合同的方式將雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確，盡量減少甲乙雙方的扯皮現(xiàn)象，施工合同要嚴(yán)謹(jǐn)、可操作，具備明確的約束力，才能保證施工項目的順利進(jìn)行。尤其是合同工期的確定，工期過長會帶來造價過高，影響開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同樣工期如果過短，既不符合合理工期的科學(xué)性也會造成施工單位偷工減料或者大干快干，影響到建筑產(chǎn)品的質(zhì)量。
2.嚴(yán)格控制工程變更
工程變更是施工過程中經(jīng)常出現(xiàn)的，也是影響造價的一個重要因素。房地產(chǎn)項目，施工過程多由于開工前設(shè)計深度不夠，施工過程中會增加大量設(shè)計變更。另外，在房地產(chǎn)銷售過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)由于客戶的要求或者市場的變化而出現(xiàn)設(shè)計變更情況，由于房地產(chǎn)項目施工工期較長，市場人工材料價格變化大，這就給造價部門進(jìn)行成本控制帶來難題?？梢妵?yán)格控制工程變更是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重點。事實上，無論工程變更是業(yè)主方提出還是施工方提出，都要嚴(yán)格按照程序進(jìn)行，都要召集監(jiān)理、設(shè)計以及施工單位一起協(xié)商，變更提出方要有明確的變更事由，是設(shè)計需要、工藝改變還是客戶要求等等，重點審查由于工程變更帶來的成本增長是否在可控的范圍內(nèi)，如果超過工程總預(yù)算，要向上級反映。再就是還要考查工程變更在技術(shù)上是否合理，是否具備變更的條件。例如如果建設(shè)項目的結(jié)構(gòu)柱尺寸發(fā)生變更，則要考慮到對于幕墻公司及裝修工程的相關(guān)工作是否有影響，即要做到工程洽商費用預(yù)期的全面性。設(shè)計變更事相應(yīng)減少或更換的工程量要在總量中體現(xiàn)。
3.把好材料價格關(guān)
材料是工程造價的重要組成部分，合理的材料價格是控制工程造價的基礎(chǔ)。為了控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，為有效控制材料價格，房地產(chǎn)企業(yè)要委派專業(yè)人員進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查了解，對建筑材料的市場價格、性能要求、規(guī)格型號都十分熟悉，貨比三家，篩選出幾家質(zhì)優(yōu)、價廉的材料、設(shè)備供應(yīng)商，并與這些供應(yīng)商建立長期的聯(lián)系。還要及時參閱新聞媒介、工程造價管理部門的近期材料價格等多種形式建立自己的信息網(wǎng)絡(luò)，有條件的單位盡量使用現(xiàn)代科技手段，將各種材料價格信息輸入微機(jī)，與有關(guān)單位進(jìn)行微機(jī)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息共享。同時，開發(fā)商應(yīng)督促施工單位及時反映施工進(jìn)度，及早做出設(shè)備材料的采購計劃。在甲方與供貨商的合同中，必須考慮與工程承包商的銜接，比如卸貨、接貨、搬運等，供貨時間必須與施工單位充分協(xié)調(diào)。簽訂合同后，又要隨時掌握供應(yīng)商的設(shè)備材料質(zhì)量和到貨情況，以減少施工單位的工期和費用索賠的機(jī)會?？傊?，開發(fā)商要保證采購信息的公開暢通。讓施工單位、監(jiān)理單位及項目的其他參與者都知道設(shè)備材料的供應(yīng)計劃、實施狀況，這樣才能調(diào)動起大家的積極性和主動性，避免帶來額外的費用支出。對裝修裝飾材料更要在各個環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。
4.處理好索賠與反索賠
索賠在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中比較常見，房地產(chǎn)工程項目施工中由于圖紙不夠完善，施工圖與招標(biāo)圖經(jīng)常會出現(xiàn)一些偏差，圖紙很難做到盡善盡美、滴水不漏，只要有圖紙不到位的問題，就存在索賠的隱患。施工方有可能利用這個圖紙偏差提出工期索賠等，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來很大的麻煩。而且很多施工單位明明知道沒有能力按照既定的工期完成施工任務(wù)，為了中標(biāo)也會答應(yīng)下來，在施工時故意找一些合同的漏洞來進(jìn)行索賠。遇到這種情況，開發(fā)企業(yè)要組織造價部門、工程管理部門等一起來處理，對由于施工單位填寫的索賠，一定要認(rèn)真核實后簽字蓋章。對施工圖紙問題造成的工期延誤時間以及施工現(xiàn)場出現(xiàn)的窩工人次等詳細(xì)調(diào)查取證、合理確認(rèn)，以防施工單位夸大事實、巧立名目、蒙哄欺騙。索賠是雙向的，有時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以提出索賠，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于施工方的責(zé)任造成成本增加以及工期延誤時，開發(fā)企業(yè)可以向施工方要求賠償，這叫做反索賠。索賠是一種正常的經(jīng)濟(jì)補償行為，一般的情況下都可以通過雙方友好協(xié)商來解決，真的無法達(dá)成一致時，再進(jìn)行仲裁。常見的反索賠一種是工期延誤造成的反索賠，施工單位延誤工期造成房地產(chǎn)項目延期交付，這時開發(fā)企業(yè)要提出反索賠，由施工企業(yè)支付延期竣工違約金，這個違約金的數(shù)額要考慮以下因素，一是由于延長了工期造成房地產(chǎn)項目開發(fā)的利息增加；二是由于施工工期延長帶來的監(jiān)理費用增加；三是不能按時交付房屋帶來的業(yè)主索賠；四是由于項目不能竣工，開發(fā)企業(yè)不得不延長其他建筑的租賃費用等等。在現(xiàn)實中，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及到的主體較多，內(nèi)外很多因素都可能對開發(fā)項目帶來影響，因此很難將責(zé)任完全區(qū)分清楚，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反索賠帶來很大的難度，很多情況下不得不吃啞巴虧、自己承擔(dān)損失，所以工程管理要管過程，不能只管結(jié)果。
5.做好監(jiān)理工作
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資巨大，而且建設(shè)產(chǎn)品具有不可逆的特點，一旦建成就不可能進(jìn)行大的修改。一旦房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不符合要求，不僅對人們的生命和財產(chǎn)安全帶來重大隱患，而且若返工將會造成大量的資源浪費。為了最大限度的保證施工質(zhì)量，就產(chǎn)生了監(jiān)理制度。所謂監(jiān)理制度就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資聘請的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中提供監(jiān)理服務(wù)，不僅可以監(jiān)督施工質(zhì)量，而且也對工程成本控制有著重要的協(xié)調(diào)作用。從行業(yè)的角度上，監(jiān)理單位是一個中立的第三方，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位產(chǎn)生糾紛時，監(jiān)理單位將起著重要作用。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，要提高對監(jiān)理工作的重視程度，委托具有相應(yīng)監(jiān)理資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位對開發(fā)項目進(jìn)行監(jiān)理，要充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，賦予監(jiān)理應(yīng)有的權(quán)利，并做到以下幾點：（l）監(jiān)理工程師的決定權(quán)。主要有工程支付的審核、簽認(rèn)；結(jié)算工程款的復(fù)核與否定，沒有監(jiān)理工程師的確認(rèn)，業(yè)主不得支付工程款；對索賠事項的審核，確認(rèn)；對設(shè)計、施工總包單位選定的分包單位的批準(zhǔn)或否定。很多施工單位擅長在隱蔽工程的索賠上做文章，有時甚至是故意拖延索賠時間，工程隱蔽后提出索賠，在工程上確實是存在一些根據(jù)現(xiàn)有的計算依據(jù)不能明確結(jié)算金額的項目，很有可能雙方僵持不下，這時監(jiān)理多為中立方的地位就會凸顯，監(jiān)理方全面系統(tǒng)的監(jiān)理記錄，經(jīng)常會成為雙方的結(jié)算依據(jù)。（2）監(jiān)理工程師的審批權(quán)。審批承包商的施工組織設(shè)計或施工方案；工程施工開工令、停工令、復(fù)工令；對工程中使用的材料、設(shè)備施工質(zhì)量檢驗；對施工進(jìn)度進(jìn)行檢查、監(jiān)督、對工程實際竣工日期提前或延誤期限的簽訂。
三、結(jié)語
總之，在日益激烈的房地產(chǎn)市場中，如何以最合理的成本在規(guī)定的時間內(nèi)開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要格外關(guān)注的課題。房地產(chǎn)開發(fā)項目施工周期較長，容易受到企業(yè)內(nèi)外各種因素的影響，造成開發(fā)企業(yè)成本失控，從而影響到開發(fā)企業(yè)利潤。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制也是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，而施工合同履行階段是其中投資最多的環(huán)節(jié)，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視該階段的成本控制，采取強有力的措施搞好施工階段造價管理，才能實現(xiàn)成本管理的目標(biāo)，獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。
摘要：近年來，我國的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展十分迅猛，加強房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制研究是十分必要的。本文作者結(jié)合多年來的工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制進(jìn)行了研究，具有重要的參考意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)施工階段 成本 控制
引言
1．工程造價成本上升的因素
成本造價是工程項目管理的重點內(nèi)容，對造價資金調(diào)控的成效關(guān)系著工程單位的經(jīng)濟(jì)收益水平。但是，受到主客雙方面因素的影響，建筑工程造價在管理期間出現(xiàn)失誤，工程造價成本持續(xù)上升，給施工單位帶來了巨大的資金壓力。社會主義市場的多變性也給工程造價管理帶來困難，諸多未知情況導(dǎo)致了造價成本增大。 影響工程造價成本的因素如下：
1.1 預(yù)算因素
預(yù)算前期未開展市場調(diào)研活動， 造價人員收集的資料信息不準(zhǔn)確，這些都會對確定工程造價產(chǎn)生誤導(dǎo)作用，降低了預(yù)算結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性。例如，造價人員在未充分了解市場行情的情況下，盲目地編制工程造價預(yù)算表，忽視了工程造價的準(zhǔn)確性，影響了建設(shè)項目的決策。 部分企業(yè)對市場調(diào)研和資料收集活動未能給予足夠重視，導(dǎo)致造價信息缺乏和落后，嚴(yán)重影響到工程預(yù)算工作的開展。
1.2 市場因素
市場變動是影響企業(yè)經(jīng)營管理的直接性因素，無論是哪一個行業(yè)的經(jīng)營機(jī)構(gòu)，一旦市場發(fā)生變動則會帶來內(nèi)部經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變。 建筑市場存在著極大的不穩(wěn)定性，原材料市場、資金市場、勞動市場等的變化都對工程造價產(chǎn)生積極的影響。如材料、人工供應(yīng)緊張和價格上漲，造成建設(shè)項目所需資金增加，將導(dǎo)致工程造價全面上漲。
1.3 資金因素
建設(shè)工程一般所需資金金額巨大，所需資金的籌集困難，必然導(dǎo)致資金成本的上升，制約著工程造價控制。 材料是各種產(chǎn)品生產(chǎn)的物資基礎(chǔ)，材料價格成為了造價控制的主要對象?？梢哉f，大多數(shù)資金預(yù)算均是針對材料價格而定的， 造價人員對市場材料價格把握得越準(zhǔn)確，資金預(yù)算方案的科學(xué)性越高。在市場競爭日趨激烈的背景下，市場原材料銷售價格起伏不定，供應(yīng)商之間的競爭往往造成價格頻繁的變動，使得資金支出的預(yù)算金額難以保持平穩(wěn)狀態(tài)。
1.4 施工因素
施工是建筑工程項目建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，現(xiàn)場人員編制的施工方案對工程質(zhì)量的影響甚大， 同時也會對工程造價投資產(chǎn)生一定的作用。如：現(xiàn)場編制的施工方案與總工程設(shè)計圖紙要求不一致，作業(yè)期間返工返修率增多，材料采購費用明顯增加，這些都會引起工程造價成本上升。 現(xiàn)場管理人員對簽證變更未能嚴(yán)格控制，也是引起造價成本上升的因素之一。
1.5 人員因素
人是生產(chǎn)活動中最活躍的因素。一切外在的信息通過人腦的接收并消化吸收，最后轉(zhuǎn)換為人作用于物的力。如前述所提到的，有關(guān)市場資料的搜集需要經(jīng)過人腦的匯集和分析，以及人員行為習(xí)慣、執(zhí)行和管理能力等都必然對成本控制和造價關(guān)系產(chǎn)生影響。
2.從預(yù)結(jié)算工作控制成本造價
2.1 設(shè)計階段
控制工程造價的關(guān)鍵在設(shè)計階段。在設(shè)計一開始就將控制造價的目標(biāo)貫穿于設(shè)計工作中，可保證選擇適當(dāng)?shù)脑O(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和合理的功能水平。由于體制和傳統(tǒng)習(xí)慣原因，我國工程設(shè)計往往是由建筑師等專業(yè)技術(shù)人員來完成的， 他們在設(shè)計過程中往往更關(guān)注工程的使用功能，力求采用比較先進(jìn)的技術(shù)方法實現(xiàn)工程所需功能，而對經(jīng)濟(jì)因素考慮較少。 在設(shè)計階段造價工程師應(yīng)共同參與全過程設(shè)計，使設(shè)計從一開始就建立在健全的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上。設(shè)計人員可參考造價人員提供的材料、機(jī)械、技術(shù)等因素，使控制工程造價的工作更主動，使設(shè)計更經(jīng)濟(jì)。
2.2 施工階段
在施工階段控制工程造價工作的過程中， 要按照經(jīng)濟(jì)性原則、全面性與全過程原則、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則、政策性原則、開源節(jié)約相結(jié)合原則，在項目經(jīng)理的負(fù)責(zé)下，在費用控制預(yù)測的基礎(chǔ)上，各類人員共同配合，通過科學(xué)、合理、可行的措施，實現(xiàn)工程造價有效控制的目標(biāo)。由于工程建設(shè)周期長，涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜，受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致工程的實際情況與招標(biāo)投標(biāo)時的情況相比會發(fā)生一些變化，往往造成工程造價的變動。出現(xiàn)工程變更的情況后，造價人員必須以合同為依據(jù)，分清產(chǎn)生索賠的原因，按合同要求的程序，收集整理資料，編制完整有效的索賠報告，主動控制工程造價的變動。
2.3 竣工結(jié)算階段
竣工驗收報告是工程項目實施的重要性文件，根據(jù)驗收報告內(nèi)容能使造價人員更清晰地?fù)挝战Y(jié)算工程進(jìn)程。故監(jiān)督部門在驗收工程期間，必須按照國家規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)，對項目施工質(zhì)量全面性分析。 如：建立以成本造價為中心的驗收方案，針對項目設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)存在的成本問題逐一處理， 這樣可以防止工程交付使用后出現(xiàn)債務(wù)糾紛，維護(hù)了工程合作雙方的利益。
3.施工階段的造價控制策略
據(jù)調(diào)查，一般情況下各類工程項目施工階段的成本耗資比例約在70％～80％之間，此階段的成本控制對項目建設(shè)有極大的影。 向。 施工階段是工程建設(shè)的核心時期，也是總投資消耗最多的環(huán)節(jié)。 市場經(jīng)濟(jì)體制改革之后，建筑行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展也面臨著新一輪的調(diào)整，加強項目施工造價控制是工程單位管理的重點內(nèi)容，如圖 1。 作為工程預(yù)結(jié)算人員，應(yīng)圍繞工程施工方案制定造價控制措施，把資金消耗控制在最低范圍內(nèi)。
3.1 材料采購方面
工程施工是成本耗資最多的環(huán)節(jié)，材料采購是施工期間資金開支的主要對象。因而，控制施工期間的工程造價需加強材料采購管理，在滿足工程建設(shè)需要的條件下減少材料耗資。 造價人員拿到圖紙后，根據(jù)圖紙計算出工程量，將各項所需材料的型號規(guī)格及用量詳細(xì)列表給采購部，由采購部編制采購方案。一般情況，可聯(lián)系材料供應(yīng)商協(xié)商采購，同等質(zhì)量的材料選擇報價最低的供應(yīng)商購買，由此可節(jié)省一筆造價資金。
3.2 返工作業(yè)方面
返工返修不僅影響了工程建設(shè)的質(zhì)量， 也耽誤了現(xiàn)場作業(yè)的進(jìn)程、工期，從而增加了施工成本?，F(xiàn)場管理人員需加強各個環(huán)節(jié)的作業(yè)管理，從細(xì)節(jié)上控制項目建設(shè)質(zhì)量水平，避免施工期間出現(xiàn)返工作業(yè)。如：安排檢查人員對已經(jīng)完成的小項目綜合勘測，及時處理工程存在的質(zhì)量問題，協(xié)調(diào)各個環(huán)節(jié)的現(xiàn)場施工，提高人員參與工程作業(yè)的效率。
4.結(jié)算階段的造價控制策略
項目資金是工程順利建設(shè)的物資保證，建設(shè)單位籌集足夠的資金能夠為施工單位的作業(yè)調(diào)控提供保證。資金結(jié)算是施工階段成本控制的重點工作，造價人員完成工程結(jié)算后將結(jié)算書交給財務(wù)部門，由財務(wù)人員編制有效的財務(wù)報表，為管理人員的資金支配提供指導(dǎo)。 預(yù)算或結(jié)算操作要聯(lián)系工程項目的實際情況，從資金審核及報表查閱等方面完善工程造價控制方案。
4.1 資金審核
詳細(xì)地審核資金是為了掌握造價成本的收支， 弄清每一筆資金的分配情況。 預(yù)結(jié)算工作審核的內(nèi)容包括：一是收入，施工階段的收入資金多數(shù)是預(yù)測性的計算，由于工程尚未完全竣工交付，造價人員僅能通過預(yù)算的方式確定收益大小。 二是支出，這是資金審核的關(guān)鍵，從人工、材料、機(jī)械等多個方面審核資金支出，發(fā)現(xiàn)不明賬務(wù)要及時審查弄清。
4.2 報表查閱
預(yù)算、結(jié)算報表是項目結(jié)算的參考依據(jù)，根據(jù)前期造價工作提供的報表內(nèi)容展開結(jié)算。另外，財務(wù)報表也是工程結(jié)算的指導(dǎo)性文件，造價人員按照標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容逐一結(jié)算工程資金， 及時發(fā)現(xiàn)成本造價控制問題。 許多施工單位內(nèi)部報表制度日趨完善，從事預(yù)結(jié)算工作者要提高成本控制意識，從項目施工環(huán)節(jié)實施更多的造價調(diào)控方案，把資金投入控制在最小范圍。
摘要：作為人類改造利用自然的手段，房地產(chǎn)園林景觀工程的基礎(chǔ)來自于自然，同時又超越于自然。在人類的更高追求下，在各種文化的沖擊與融合中，房地產(chǎn)園林景觀工程呈現(xiàn)了多專業(yè)重疊交叉、投資逐年增加等特點；同時，房地產(chǎn)園林景觀工程經(jīng)常受限制于現(xiàn)場條件及短期目的的需要，在實踐中出現(xiàn)了大量的變更調(diào)整，增加了成本管理的不確定性及難度。本文通過分析房地產(chǎn)園林景觀工程的成本特點特性，針對它的特點（或為滋生問題的因素），提出規(guī)避及控制手段，避免成本控制的失控或重復(fù)投資。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；園林景觀工程；施工成本；控制
隨著社會的發(fā)展，世界文明的交融日益廣泛，人類在異彩紛呈的大千世界里，選擇的方向愈五花八門。但對于環(huán)境的要求，卻是大同小異，在享受文明之余，追求著一種回歸自然本真的生活環(huán)境。為此，房地產(chǎn)業(yè)為了滿足人們這一需求，越來越重視項目中園林景觀工程的建設(shè)質(zhì)量和規(guī)模，隨著時間的推移和工程技術(shù)的發(fā)展，園林景觀工程的地位得到了突顯，采用的資源也日益繁雜。這種背景下，給園林景觀工程的成本管理提出了新的挑戰(zhàn)。在實際的管理過程中，筆者經(jīng)過實際的操作及工程經(jīng)歷，進(jìn)行了管理經(jīng)驗的總結(jié)。為當(dāng)前的項目實施過程中，針對園林景觀工程的成本控制，給大家做一些拋磚引玉的工作。
1.房地產(chǎn)園林景觀工程的組成與施工成本管理特點
1.1房地產(chǎn)園林景觀工程的組成
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，園林景觀工程與其它相關(guān)配套工程實際上被歸統(tǒng)為室外配套工程，工程內(nèi)容同時涉及了多種專業(yè)。根據(jù)項目的實際情況及各個公司的管理要求，其組成也存在部分差異，但總而言之，是共大同存小異而已。其主要由園林建筑小品、綠化、管道、土方以及根據(jù)設(shè)計要求成品產(chǎn)品安裝所組成。再進(jìn)一步細(xì)分，其組成更為多種多樣，按照分部分項工程來分，其包含了土石方、鋼筋混凝土、木作、金屬構(gòu)件、石材鋪裝、綠化種植、綠化養(yǎng)護(hù)等等。在此，不宜一一列舉。
1.2房地產(chǎn)園林景觀工程施工成本的特點
根據(jù)房地產(chǎn)園林景觀工程的組成成分，其建設(shè)成本具有了相應(yīng)的特點。第一，工程涉及面廣泛，計價過程中專業(yè)定額的選取靈活多樣，相當(dāng)部分子目可同時參照市政專業(yè)、土建或裝飾專業(yè)進(jìn)行計價；第二，多專業(yè)大交叉，采用的材料品種繁多，給主材詢價提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；第三，大部分的分項工程的工程量較小，容易出現(xiàn)標(biāo)底清單漏項的現(xiàn)象；最后，材料的名稱不規(guī)范，且市場價格差異較大。這些存在的特點，單獨或共同的影響下，從設(shè)計到工程結(jié)算的過程中，左右著園林景觀工程成本的起伏變動。
2.造成園林景觀工程成本劇烈增加的原因
2.1設(shè)計原因造成施工成本增加或重復(fù)投資
設(shè)計原因造成的施工成本增加主要原因有四：其一為在于設(shè)計程序顛倒，造成產(chǎn)品效果不佳，影響銷售后進(jìn)行改造升級而追加了工程造價。最嚴(yán)重的就是建筑物完成以后開始景觀設(shè)計；僅僅靠一張電腦效果圖決定設(shè)計方案，程序顛倒，不研究規(guī)劃布局，先確定園建小品，此處設(shè)一水景，彼處一個小品，旁邊再設(shè)一雕塑；整體布局不考慮交通、消防、停車等硬性技術(shù)指標(biāo)，而只是一味的追尋平面圖案效果。其二為園林定位不符合實際，一味追求潮流及面子，造成施工的負(fù)累。這種錯誤定位，為后期施工過程中提出很多挑戰(zhàn)，如主入口采用了歐式大門，作為展示的重要組成部分，濃妝重彩很是必要，而設(shè)計時，往往只是考慮其成型后的效果。為此，后期將根據(jù)需要進(jìn)行了增加種植大樹、安放雕塑、放置花柱（花箱）等變更措施。其三為圖紙出圖質(zhì)量不高，考慮不足造成細(xì)節(jié)的忽略。景觀的效果第一次體現(xiàn)在圖紙上，第二次在現(xiàn)場的建造上，即所謂的“三分設(shè)計七分施工”。施工的過程中，大概20%的設(shè)計需要調(diào)整，調(diào)整的依據(jù)主要根據(jù)現(xiàn)場的實際情況進(jìn)行。是否涉及費用，取決其的調(diào)整（變更）幅度范圍，對施工成本的影響也最為不確定。同時，采用的材料不明確，也為計價帶來索賠的困擾。其四為不執(zhí)行設(shè)計概算控制，造成建造成本的心中無數(shù)。一種是未編制設(shè)計概算，未確定成本控制大方向。第二種是編制不科學(xué)，未經(jīng)嚴(yán)格計算，純屬敷衍了事。一旦出現(xiàn)檔次不配套的形行，挽救的代價將是巨大的。
2.2招標(biāo)工作中的人為因素造成成本失控
在施工單位中，存在著一個流行語：“低中標(biāo)，勤索賠，高簽證。”這幾話給招標(biāo)工作提出了嚴(yán)峻的要求，因為簽證的產(chǎn)生，意味著成本的增加，不加以控制，則將出現(xiàn)失控。招標(biāo)過程對后期成本控制的影響，經(jīng)過仔細(xì)理清，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。第一，招標(biāo)范圍界定不準(zhǔn)確，造成后期收口、銜接等處理帶來大量簽證。最常見的問題為別墅項目中，因界定不清晰，往往遺漏了各棟（組團(tuán)）的入戶臺階與平臺的鋪裝施工，這樣的情況造成的后期增加工程，不但增加了成本，對工期同樣產(chǎn)生不良影響，影響了施工單位材料的組織到場情況，從而造成工期順延。第二，清單編制工作的不細(xì)致造成簽證產(chǎn)生，主要因為園林景觀工程的特點容易造成清單漏項或項目描述混淆造成糾紛。實踐過程中，不同的部位做法或許大同小異，但園林工程施工中，這小部分的不同，往往增加采用了一些材料或施工工藝，譬如土方回填時，與地下室邊線外土方回填不同，頂板上宜采用的土工布+蓄水板+∮4鋼筋網(wǎng)片細(xì)石混凝防刺穿層進(jìn)行處理。從這個案例中不難發(fā)現(xiàn)，前后的價格出入按照《GB50500-2008國標(biāo)清單規(guī)范》的規(guī)定，已把“分部分項工程量清單的項目特征描述”作為強制性條款，同時還規(guī)定，清單的準(zhǔn)確性由招標(biāo)單位進(jìn)行負(fù)責(zé)。第三，除了招標(biāo)范圍和工程量清單，招標(biāo)文件還須載明的信息如：工程地址、現(xiàn)場條件、狀況、工程概要、工程發(fā)包形式、質(zhì)量要求、計價依據(jù)等等。以上這些招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求，必須要清晰、準(zhǔn)確，具有可操作性，一旦出現(xiàn)紕漏，將造成成本控制陷于被動之中。同時，片面追求招標(biāo)取得好成績，過分壓低中標(biāo)價格。也對“低中標(biāo)，勤索賠，高簽證”的現(xiàn)象起到了推波助瀾的效應(yīng)?？傊袠?biāo)工作是一個承前啟后的重要工作，即繁雜由要求細(xì)致入微，需要將成本控制落實到具體的過程中。
2.3施工過程中成本管理脫節(jié)
2.3.1施工過程的成本管理，即是在保證施工質(zhì)量、進(jìn)度、景觀效果等的基礎(chǔ)上，盡可能地降低施工成本，采用經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計或施工方案。這是一個相互制約與影響的兩個對立面，兩個極端的效果最終表現(xiàn)為得不償失，實際操作過程中需嚴(yán)加把控。在項目施工過程中，常常因不可預(yù)測的因素而需增加部分工程（與出圖質(zhì)量無關(guān)的因素），譬如配合營銷工作增加視覺效果、烘托氣氛、引導(dǎo)參觀路線以及臨時景觀需要而采取的增加措施等，這些增加工程一般表現(xiàn)為數(shù)量多、金額在幾萬元內(nèi)，總的造價一般也在30萬左右的幅度范圍。
2.3.2分項工程的造價，取決于其的綜合單價的多少和工程量的大小，工程量按照實測或相關(guān)設(shè)計計算而得，影響其中的綜合單價主要為成分的組成，而成本的組成要根據(jù)具體的項目描述進(jìn)行確定。所以，增加的分項工程的造價與現(xiàn)場簽證的項目描述詳細(xì)與否，有很大的關(guān)聯(lián)。例如：施工過程中經(jīng)常為了與市政園林相互銜接，擬增加部分園建與相關(guān)的綠化改造施工，在這個過程中，涉及的原始地形地貌改造的問題，在描述過程中，應(yīng)該按照相關(guān)計量要求做好描述，如土方部分，±30cm內(nèi)為場地平整，其余按照開挖或回填進(jìn)行計算，這樣的出入，定價的差異是較大的。又例如：取土或棄土的運距確定，對價格的影響更為強烈?？傊龊媒缍ê兔枋?，是施工過程中成本控制的一項責(zé)任與義務(wù)。
3.規(guī)避成本大幅增加的措施或途徑
3.1建立與優(yōu)化管理組織，減少主觀因素造成的嚴(yán)重影響。從管理學(xué)的角度上來分析，組織措施是一種長效性、根本性的管理措施，如運行得當(dāng)，在解決問題過程中，其程度和長效性都更好。在建設(shè)前期，通過在選拔經(jīng)驗豐富、知識水平較高的管理人員，建立一個配置合理、分工明確、溝通機(jī)制完善的團(tuán)隊，將起到一個事半功倍的管理效果。
3.2一個合理的管理組織架構(gòu)是硬件，相關(guān)的管理制度則是運行的軟件，制度是一切工作的指引。在現(xiàn)代企業(yè)中，除了制定相關(guān)管理制度，最主要是建立公司的管理行為標(biāo)準(zhǔn)，即SOP標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書。標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書里不僅將工作責(zé)任落實到了具體的責(zé)任部門，也將工作的目的、重點及預(yù)見性保證措施等相關(guān)細(xì)節(jié)做了明確說明與提及，是工作執(zhí)行上的說明書，更大的引用，則是公司管理經(jīng)驗的一種總結(jié)和傳承。
3.3通過全面統(tǒng)籌，引進(jìn)先進(jìn)的管理軟件等技術(shù)措施，進(jìn)行全方位的管理控制。近年來，隨著國家與國際的接軌，一種革命性的平臺進(jìn)入了中國，即BIM（“Building Information Modeling”建筑信息模型），一種利用數(shù)字技術(shù)表達(dá)建設(shè)項目幾何、物理和功能信息以支持項目生命周期建設(shè)、運營、管理決策的技術(shù)、方法或者過程。通過BIM軟件，用BIM技術(shù)進(jìn)行建設(shè)項目信息數(shù)字化，從而達(dá)到一個無縫、快速、高效的管理。
結(jié)語：成本管理控制是建設(shè)項目管理的核心工作，成本管理工作的成效是衡量建設(shè)開發(fā)成敗的標(biāo)桿。項目房地產(chǎn)園林景觀工程施工成本管理作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理中的一個環(huán)節(jié)、一部分，與其它的管理內(nèi)容一樣，也是需要進(jìn)行“全過程動態(tài)控制”和“全員參與控制”，通過事前控制，規(guī)避主要風(fēng)險，制定和落實管理控制措施，以保證建設(shè)開發(fā)的順利進(jìn)行。
【摘要】開發(fā)商通過項目開發(fā)來賺取利潤，而成本又是決定利潤的關(guān)鍵，所以成本控制就顯得至關(guān)重要。房地產(chǎn)項目成本組成復(fù)雜，要想有效控制建設(shè)成本，是一件很復(fù)雜的事。施工建設(shè)階段是項目資金大量流動的階段，工程結(jié)算又是控制項目成本的關(guān)鍵。
【關(guān)鍵詞】成本控制；施工建設(shè)階段；工程結(jié)算
在項目開發(fā)過程中，項目成本控制是至關(guān)重要的。由于房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成大致包括土地出讓金、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用、銷售推廣費用、財務(wù)費用、稅費9個項目，項目多，使得成本控制做起來十分困難。本文就施工建設(shè)成本超支進(jìn)行分析，并介紹一些技術(shù)、組織、質(zhì)量等方面的控制措施。
1 施工建設(shè)階段成本超支問題分析
項目施工建設(shè)階段是工程項目建設(shè)施工的過程。在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要任務(wù)是如何使建筑工程成本支出不突破預(yù)算，解決施工中出現(xiàn)的爭議，簽付工程進(jìn)度款，確保整個開發(fā)項目實現(xiàn)既定目標(biāo)。從成本控制的角度看，雖然這個階段對總的投資影響已經(jīng)較小，但不必要的浪費卻很容易發(fā)生，極易造成投資的超支。因而，施工階段的成本控制工作，在工程建設(shè)成本管理中仍然是非常重要的環(huán)節(jié)。
施工階段成本超支的主要原因：
1.1設(shè)計變更，功能和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的提高。
1.2工程范圍的擴(kuò)大，工作量大幅度增加。
1.3施工方案的合理性偏差。
1.4工程進(jìn)度款不到位，付款延期，承包方索賠事件。
1.5外部環(huán)境干擾，天氣因素影響，材料價格大幅上漲，不可抗力事件等。
1.6合同條款存在缺陷。
2 施工建設(shè)階段的成本控制
在施工階段進(jìn)行成本控制的基本思想是把計劃投資概算作為投資控制的目標(biāo)值，在工程施工中定期地進(jìn)行投資實際發(fā)生值與目標(biāo)值的比對，通過比較及時發(fā)現(xiàn)實際支出額與投資控制目標(biāo)值之間的偏差，分析產(chǎn)生該偏差的原因，并采取有效措施及時糾正，以保證投資控制目標(biāo)的實現(xiàn)。
2.1規(guī)范管理制度
公司實行以開發(fā)項目為中心的項目管理體制，項目部負(fù)責(zé)項目發(fā)展的組織、執(zhí)行、控制、協(xié)調(diào)，實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建立一整套嚴(yán)密的成本控制管制度理，用統(tǒng)一、明確的規(guī)范來約束和指導(dǎo)所有項目參建人員的工作，加強參建人員成本控制意識，共同努力，才能更好地達(dá)到成本控制的目的，保證項目完成預(yù)期利潤。在日常工程施工管理中，首先要盡量減少設(shè)計變更，嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容，在建設(shè)中除非發(fā)生不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮，或是項目無法繼續(xù)施工下去，否則盡量不要變更。如發(fā)生變更，要按設(shè)計變更管理嚴(yán)格處理必須發(fā)生的設(shè)計變更，必須通過設(shè)計單位、建設(shè)單位、總監(jiān)理工程師共同確認(rèn)簽字后方為有效。其次要嚴(yán)格工程變更審批，同樣工程變更管理需要有一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)霓k法來約束審批流程，工程部、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、施工單位根據(jù)工程情況均可提出工程變更要求。無論任何一方提出工程變更，工程部均應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)評估并組織工程審核部審計人員，對變更要求進(jìn)行評估，分析論證變更的經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)性以及工程變更后會對項目產(chǎn)生的包括進(jìn)度、質(zhì)量、成本方面的影響。
2.2動態(tài)監(jiān)控
施工階段的成本控制是一個動態(tài)的過程，要實行全面監(jiān)控。項目總經(jīng)理組織項目部編制項目年度預(yù)算、月度預(yù)算，經(jīng)工程審核部、財務(wù)部審核并報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行；年度預(yù)算的調(diào)整由工程部經(jīng)理發(fā)起，經(jīng)財務(wù)部、工程審核部審核后報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)：工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督項目預(yù)算執(zhí)行情況，財務(wù)人員根據(jù)財務(wù)報表對項目部預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行財務(wù)監(jiān)督，工程審核人員負(fù)責(zé)對工程部成本預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督；公司管理層對工程預(yù)算、成本控制情況進(jìn)行考核，采用嚴(yán)格的成本目標(biāo)管理系統(tǒng)，所有發(fā)生的成本變動信息都要及時輸入到成本管理的信息管理系統(tǒng)內(nèi)，并且按照規(guī)定的流程完成成本變動項目的審核手續(xù)。
預(yù)算和實際發(fā)生額往往會有所偏差，因此項目管理工程師應(yīng)針對產(chǎn)生偏差的原因，將計劃成本與記錄的實際成本進(jìn)行對比，從而找出偏差，然后要深入分析偏差產(chǎn)生的原因，最后采取必要措施減少成本偏差，把成本控制在目標(biāo)的開支范圍之內(nèi)，以保證投資收益的實現(xiàn)。
2.3合理優(yōu)化
深入分析工程的使用功能，合理確定工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。對建筑產(chǎn)品進(jìn)行功能的深入分析，保證必要的使用功能，去掉不必要和過剩的功能，發(fā)現(xiàn)并補充不足的功能，使產(chǎn)品的功能結(jié)構(gòu)更加合理，降低成本，節(jié)約投資。為控制工程成本，在保證工程達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開發(fā)單位和總包單位應(yīng)從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上進(jìn)行比較分析，選擇成本最低的、質(zhì)量合格的方案。
把好建筑材料、設(shè)備進(jìn)貨關(guān)。在正確確定材料價格的同時，要把好材料質(zhì)量關(guān)，雖然材料采購價格是成本控制的一個重要組成部分，但材料的質(zhì)量好壞直接影響到日后的故障成本的支出，要對選用的材料從廠家、價格、質(zhì)量、售后等方面進(jìn)行市場調(diào)查。選用材料定位后，篩選出4 5家符合要求的供貨商，收集供貨商資質(zhì)和信譽信息，進(jìn)行多方競標(biāo)，確定最終供貨商，在降低成本的同時兼顧了質(zhì)量，可以從一定程度上減少日后為維修而支出的費用。
2.4工程進(jìn)度控制投資成本
房地產(chǎn)在項目建設(shè)施工階段的目標(biāo)是項目建設(shè)的高質(zhì)量、低成本和短工期三個大目標(biāo)組成的體系，是一個互相影響、互相制約的結(jié)合體，想同時達(dá)到項目三大建設(shè)目標(biāo)的理想狀態(tài)是很難實現(xiàn)的，應(yīng)根據(jù)開發(fā)項目的實際開發(fā)條件和定位，制定切合實際的項目建設(shè)具體目標(biāo)。
工程進(jìn)度控制是開發(fā)商現(xiàn)場工程師管理最為重要的工作，它的快慢直接影響開發(fā)項目的資金運轉(zhuǎn)速度，加快開發(fā)項目進(jìn)度所帶來的投資效益主要體現(xiàn)在以下兩個方面：
2.4.1能減少來自貸款籌集的建設(shè)資金利息支出，有利于建設(shè)成本的降低。
2.4.2能使開發(fā)項目提前進(jìn)入預(yù)售階段，回籠資金，從而提高投資效益。
認(rèn)真編制工程施工進(jìn)度計劃，合理安排各個階段的工程進(jìn)度，加強工程計劃調(diào)整及進(jìn)度管理工作，確保工程建設(shè)有節(jié)奏的均衡進(jìn)行。在編制工程進(jìn)度計劃時，先要將全部工程內(nèi)容歸納和分解為單項工序或工程，計算每項工程內(nèi)容所需時間和工程量，按正?？⒐さ母黜椆こ虄?nèi)容的制約關(guān)系和邏輯順序，排列施工先后次序，繪制一份保證能夠提前完工的工程進(jìn)度計劃?？刂乒こ坛杀颈仨氊瀼亟?jīng)濟(jì)和技術(shù)相結(jié)合的原則，既要保證工程質(zhì)量又要降低工程造價，成本控制觀念應(yīng)滲透到整個項目建設(shè)過程的每項工作中、每個參建人員的頭腦中去。
2.5工程結(jié)算和竣工決算階段成本控制
工程造價的動態(tài)結(jié)算就是要把各種因素動態(tài)滲透到結(jié)算過程中，使結(jié)算能真實地反映實際的消耗費用，工程結(jié)算按動態(tài)結(jié)算能對成本進(jìn)行更有效的控制。而且，竣工結(jié)算也要經(jīng)過嚴(yán)格的審查。審核竣工結(jié)算時應(yīng)該對隱蔽工程進(jìn)行驗收簽證和施工記錄，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致方可進(jìn)入結(jié)算。
經(jīng)批準(zhǔn)的概預(yù)算是考核實際建設(shè)工程造價的依據(jù)，在分析時可將決算報表中所提供的相關(guān)資料和實際數(shù)據(jù)與批準(zhǔn)的概預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對比，以反映出竣工項目單方造價和總造價是節(jié)省還是超支了，在比較的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)以利于今后改進(jìn)。在核實建設(shè)工程造價，考核概預(yù)算執(zhí)行情況時，財務(wù)部門首先應(yīng)積累概預(yù)算動態(tài)變化資料；其次，考查竣工工程造價實際超支或節(jié)約的數(shù)額。為了便于進(jìn)行分析比較，可先對比整個工程的總概算，并分別將概算中設(shè)備器具費、建筑安裝工程費和其他工程費用逐一與竣工決算中實際工程造價對比分析，找出出現(xiàn)超支和節(jié)約的具體內(nèi)容和原因。
3 結(jié)語
以上所列內(nèi)容是工程造價對比分析的重點，應(yīng)重點分析。但對具體工程應(yīng)進(jìn)行具體分析，究竟選擇哪些內(nèi)容作為分析、考核的重點，還得因地制宜，視工程的具體情況而定。總之，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制工作是企業(yè)持續(xù)發(fā)展、調(diào)整資源、適應(yīng)市場、轉(zhuǎn)換機(jī)制的需要，是企業(yè)改善企業(yè)管理、建立自身成本控制制度的重要基礎(chǔ)工作之一。在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控下，只有不斷進(jìn)行企業(yè)改革創(chuàng)新，才能推動房地產(chǎn)企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)文化制度，才能在不斷變化的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中始終具有生命力。
摘要：企業(yè)要充分的調(diào)動每個部門之間的積極性,使各個部門都參與到成本控制當(dāng)中,在施工的全過程中積極的實現(xiàn)成本最小化,只有控制好了施工階段的成本, 房地產(chǎn)企業(yè)才能更好的把握整個項目的成本。本文探討了房地產(chǎn)開發(fā)施工階段成本控制措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；施工階段；成本控制；措施
施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體建造過程，一般從房地產(chǎn)項目現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。施工階段成本涉及開工手續(xù)辦理時的費用，如綠化建設(shè)費等，施工過程中成本，如人工費、材料費、機(jī)械費、其他直接費、現(xiàn)場管理費、總部管理費等，以及竣工驗收時的手續(xù)費、綜合驗收、性能認(rèn)定、測繪產(chǎn)權(quán)登記費等。通過降低房地產(chǎn)項目成本，才能使房地產(chǎn)開發(fā)商在競爭中發(fā)揮自己的優(yōu)勢，獲得社會和經(jīng)濟(jì)效益。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的原則
1、節(jié)約原則
節(jié)約是房地產(chǎn)項目成本管理的基本原則，就是節(jié)省房地產(chǎn)項目施工的人力、物力和財力，節(jié)約絕對不是消極地限制與監(jiān)督，而是要從提高項目的科學(xué)管理水平入手來達(dá)到節(jié)約。要著眼于成本的事前監(jiān)督、過程控制，在實施過程中經(jīng)常檢查是否出偏差，以優(yōu)化施工方案。
2、動態(tài)控制原則
房地產(chǎn)項目的成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動，所以必須堅持動態(tài)控制的原則，將房地產(chǎn)開發(fā)的工、料、機(jī)投入到施工過程中，收集項目開發(fā)成本發(fā)生的實際值，將其與目標(biāo)值相比較，進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控。
3、全過程控制的原則
房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的目的就是在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產(chǎn)品，其成本控制必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。建設(shè)項目成本是考核建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)效益的綜合性指標(biāo)，它涉及到與項目形成有關(guān)的各部門和各單位，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每個職工的切身利益。房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)分四個階段：項目決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、項目施工階段及竣工結(jié)算階段。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對以上四個階段實施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)施工階段成本控制措施
1、 嚴(yán)格合同管理
合同管理是施工企業(yè)管理的重要內(nèi)容,也是降低工程成本,提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。施工是設(shè)計階段的延續(xù),施工的合同管理應(yīng)從設(shè)計及經(jīng)濟(jì)條件兩方面出發(fā)進(jìn)行考量。因此,先期保證合同的合理性可為施工階段的成本控制打下良好的基礎(chǔ),此應(yīng)作為合同管理的重點。而加強施工過程中的合同管理,在合同執(zhí)行期間嚴(yán)格履行合同要求,加強質(zhì)量意識,抓好過程控制。要防止那種在施工過程中片面追求工程質(zhì)量,不借代價多耗費材料和人工,置成本于不顧的做法,施工單位應(yīng)精心組織合理施工,在滿足合同的條件下努力降低成本。
2、 加強施工階段的現(xiàn)場管理工作
(1)加強現(xiàn)場簽證管理
現(xiàn)場簽證是指發(fā)包人與承包人根據(jù)承包合同約定，就工程施工過程中涉及合同價之外的施工內(nèi)容所作的簽認(rèn)證明，具有臨時性和無規(guī)律性等特點。如設(shè)計變更、隱蔽工程、材料代用、施工條件變化等引起的成本增加時需辦理現(xiàn)場簽證。它是影響工程造價的關(guān)鍵因素之一。如何有效控制現(xiàn)場簽證，應(yīng)做到以下幾點：
(a)現(xiàn)場簽證單管理要執(zhí)行嚴(yán)格的規(guī)定，不在權(quán)限范圍之內(nèi)的簽字一律無效，如對企業(yè)造成損失，追究越權(quán)簽字人的責(zé)任。(b)現(xiàn)場簽證單應(yīng)及時辦理。對特殊情況，后補辦的現(xiàn)場簽證單，經(jīng)辦人員應(yīng)有書面情況說明。(c)現(xiàn)場簽證單規(guī)定的時間內(nèi)完成費用審核、確認(rèn)工作，以保證動態(tài)成本的準(zhǔn)確性。(d)現(xiàn)場簽證單完成簽證流程工作后應(yīng)及時歸檔匯編，建立現(xiàn)場簽證單臺賬目錄。防止出現(xiàn)重復(fù)簽證的現(xiàn)象發(fā)生。(e)現(xiàn)場簽證單的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)。(f)現(xiàn)場簽證管理工作在各部門之間進(jìn)行多級審核控制體系；各級在審核過程中應(yīng)實事求是、認(rèn)真仔細(xì)、意見明確，有關(guān)手續(xù)資料的簽字、蓋章等根據(jù)權(quán)限規(guī)定務(wù)必齊全、有效。(g)簽證內(nèi)容完成后，現(xiàn)場工程師應(yīng)避免采用類似“情況屬實”或“工程量屬實”等模糊性字眼進(jìn)行簽認(rèn)，而必須實度實量后簽字確認(rèn)完成或未完成的事實或者工程量、材料材質(zhì)和規(guī)格、工日數(shù)、機(jī)械臺班等內(nèi)容。
(2)工程建設(shè)嚴(yán)格按投資計劃執(zhí)行,嚴(yán)禁擅自提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn), 嚴(yán)禁計劃外開工項目。有些對原設(shè)計影響很小的修改項目,只經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)就可執(zhí)行, 對某些有可能引起造價較大的變更, 如設(shè)計不適合使用要求,平面布局、建筑結(jié)構(gòu)及裝修標(biāo)準(zhǔn)有大的變動, 需要召開建設(shè)方、承建方和設(shè)計方三家參加的聯(lián)席會議, 從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行論證商定, 達(dá)成一致意見并形成文字紀(jì)要備案。
(3)嚴(yán)格設(shè)計變更簽證審批程序。一般性變更由甲方現(xiàn)場代表起草,交施工負(fù)責(zé)人及工程指揮部領(lǐng)導(dǎo)審批,大項的變更,應(yīng)先做概算,報主管首長批準(zhǔn)后實施。同時要注重變更的合理性, 對于不必要的變更堅決不予通過, 對于某些不合理或保守設(shè)計,在滿足使用要求的前提下,通過優(yōu)化設(shè)計,可降低工程造價。
(4)加強對設(shè)計變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督。對于變更中的內(nèi)容及工程量增減, 由施工、預(yù)算人員進(jìn)行現(xiàn)場抽項實測實量, 以保證變更內(nèi)容的準(zhǔn)確性。制定統(tǒng)一的設(shè)計變更管理辦法, 要求變更單編號連貫一致,提高變更單的內(nèi)容質(zhì)量,同時變更要準(zhǔn)確及時。
3 、加強工程施工階段直接費用的成本控制
（1）材料費用的控制
材料費用的控制包括材料用量控制和材料價格控制。首先,材料用量的控制,主要是由工程項目部,在施工過程中,通過“限額領(lǐng)料”去落實材料消耗。同時,要加強限額領(lǐng)料單的管理,對每一部分的實耗格料的數(shù)量時行定時核對,保證每一個限額領(lǐng)料單的數(shù)據(jù)絕對準(zhǔn)確。再就是對工程進(jìn)行功能分析,對材料進(jìn)行性能分析,力求用低價材料代替高價材料,加強周轉(zhuǎn)料管理,延長周轉(zhuǎn)次數(shù)等。其次,要材料價格上的控制主要加強采購部門在采購中的控制,采購材料時,必須在合格供貨商名冊中,選定供貨商,實行貨比三家。在保質(zhì)、保量的前提下,選取最低買價。同時,實行項目監(jiān)督,項目部對材料部門采購的物資,有權(quán)過問與詢價,對買價過高的物資,可以做成本預(yù)算處理。此外,材料部門對各個項目所需的物資,可以分類批量采購,以降底買價,達(dá)到材料費用成本控制的目的。
（2）人工費用的控制
人工費用的控制主要是通過工程項目與施工人員的人工費承包合同來確定,房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)內(nèi)部計劃價格,結(jié)合工程的具本情況來劃定承包價格,以合同價作為人工費結(jié)算依據(jù)。人工費的控制除了采取以上辦法外,還必須從項目員工的動態(tài)管理,提高勞動生產(chǎn)率,控制工資含量等凡方面加以控制。雖然管理項目的工程項目部有一定的人事管理權(quán),但為了協(xié)助項目做好人工費支出控制,降低人工費成本,企業(yè)對項目的員工使用仍要行使監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和服務(wù)的職能。要求項目盡量精簡二、三線人員及冗余員工,以減少項目不必要的人工費支出。在項目承包合同中,有一項重要的指針,即工資含量指針。控制工資含量指針,可以促進(jìn)項目做好編定員工,節(jié)約用工,從而控制人工費開支。
（3）機(jī)械費用的控制
主要是合理地安排施工生產(chǎn),督促項目加強設(shè)備租賃計劃管理,減少因安排不當(dāng)引起的設(shè)備閑置。項目也需協(xié)助機(jī)械設(shè)備的調(diào)度工作,盡量避免怠工,提高現(xiàn)場設(shè)備利用率。加強監(jiān)督現(xiàn)場設(shè)備的維修保養(yǎng),,嚴(yán)格執(zhí)行合理的操作規(guī)程,使機(jī)械設(shè)備經(jīng)常處于完好狀態(tài),避免因不正當(dāng)使用造成機(jī)械設(shè)備的停置或損耗。協(xié)助做好上機(jī)員工與輔助生產(chǎn)員工的協(xié)調(diào)與配合,提高機(jī)械臺班產(chǎn)量。
4、竣工結(jié)算的控制與確定
（1）全面整理變更資料，正確的核定變更內(nèi)容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量。
（2）竣工驗收。按照設(shè)計圖紙和變更確定的工程范圍，依據(jù)國家建筑工程驗收標(biāo)準(zhǔn)，按程序組織工程驗收。
（3）留足保修費用。因為建筑產(chǎn)品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問題，所以竣工結(jié)算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費用。
（4）工程造價審計部門及時做出各相關(guān)方認(rèn)可的審計報告。根據(jù)審計報告，開發(fā)商組織工程技術(shù)人員和造價管理人員，對工程的成本管理共同做出總結(jié)報告，以便吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗。
總之，加強施工階段的成本控制是每個房地產(chǎn)企業(yè)必須要做的,而且是要不斷完善的,施工階段的成本控制又是一個全過程,所以企業(yè)要充分的調(diào)動每個部門之間的積極性,使各個部門都參與到成本控制當(dāng)中,在施工的全過程中積極的實現(xiàn)成本最小化,只有控制好了施工階段的成本, 房地產(chǎn)企業(yè)才能更好的把握整個項目的成本, 實現(xiàn)企業(yè)的盈利最大化。
