時間：2022-08-06 10:24:14
序論：在您撰寫房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制探討時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要:建設施工階段成本控制的重點應是保證施工過程的成本增加在合理控制范圍內(nèi)。本文通過理論與實證研究了施工階段房地產(chǎn)項目的成本控制,對房地產(chǎn)項目管理及造價評審有一定參考價值。
關鍵詞:施工;成本;控制
1前言
施工建設階段對應于波特基本價值鏈的生產(chǎn)經(jīng)營。主要內(nèi)容包括基本開發(fā)程序中的工程建設環(huán)節(jié)。生產(chǎn)經(jīng)營階段是將投入的各種原材料(包括土地、資金、生產(chǎn)設備、建筑材料)轉(zhuǎn)化成最終房地產(chǎn)商品的過程。房地產(chǎn)商為了保證施工建設的高質(zhì)量的完工與順利進行,包括工程監(jiān)理、施工規(guī)劃等活動在可控范圍,在這個過程中,房地產(chǎn)開發(fā)商更要注意工程建設的規(guī)劃與管理,如房屋設計、施工規(guī)劃、質(zhì)量管理。
2房地產(chǎn)企業(yè)項目工程成本管理的現(xiàn)狀
目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的項目工程成本管理處于發(fā)展階段,具體表現(xiàn)有以下幾點:
2.1工程成本管理工作不被重視
工程項目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容之一,但目前許多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有充分意識到這一點,工程成本管理工作只是留于表面,并沒有真正體現(xiàn)成本管理在企業(yè)中的重要作用。
2.2工程成本信息不準確導致成本管理工作偏離實際
工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用,企業(yè)的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業(yè)成本信息的基礎之上的。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并不能反映企業(yè)成本的真實情況,從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。
2.3責任成本制度不健全導致項目工程成本浪費情況嚴重
責任成本制度是現(xiàn)代成本管理的重要思想之一,把成本與責任相結合可以使成本處于受控的狀態(tài),出現(xiàn)異?？梢哉业较嚓P的責任人落實原因。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理并沒有引入責任成本的管理思想,工程成本與管理人員利益無關。
在以上問題存在的情況之下,存在于房地產(chǎn)項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要,下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。
3 施工階段成本控制的主要工作
3.1施工組織設計的審查
施工組織設計是承包方進行施工作業(yè)的綱領性文件外,還是發(fā)包方質(zhì)量、工期、成本目標控制的主要依據(jù),也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。
3.1.1項目開工前施工組織設計需要得到建設單位的審核認可;施工單位應當按照經(jīng)過審核批準的施工組織設計施工,如需對其內(nèi)容做較大的變更應在變更前獲得建設單位的同意。
3.1.2審核施工方案時,要選擇優(yōu)秀的施工方案,減少由于不合理的方案或不必要的措施所帶來的額外費用支出。
3.1.3施工進度計劃即要保證施工任務按時完成,又要減少趕工等費用的增加。
3.1.4合理安排施工順序,在不影響總工期的情況下,利用對非關鍵線路工序的調(diào)整,進行資源優(yōu)化,達到降低工程成本,合理安排資金使用。
3.1.5施工機械的審核,施工機械不同承包商工程報價也會不同,工程索賠費用也不相同,所以合理選擇施工機械可以減少工程費用。
3.2嚴格控制工程款的支付
3.2.1當工程進度達到合同規(guī)定的付款要求時,工程師也要根據(jù)工程計量的結果,扣除不合格的工作量,及時支付進度款。
3.2.2當工程進度沒有達到合同規(guī)定的付款要求時,不能提前支付工程款,盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處,但這樣就會造成開發(fā)商投資控制的失控。
3.2.3當工程進度達到合同規(guī)定的付款要求,工程師也出具了付款依據(jù)時,開發(fā)商不能拒絕或拖延付款,否則,將會對承包商的積極性產(chǎn)生負面影響,而且承包商有權向開發(fā)商請求延期付款索賠。
3.3工程變更的控制
建設工程具有成本高、工期長、技術復雜等特點。一方面可能是由于勘察設計工作粗糙,以至在施工中才發(fā)現(xiàn)許多事先未考慮的因素,不得不改變設計,從而引起工程量變化;另一方面也可能是由于許多事先無法估計到的因素變化,帶來了設計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設計變更,都將帶來投資變動的后果。
3.3.1降低設計變更的數(shù)量;
3.3.2密切與設計單位合作,挖掘能科學合理降低成本的設計變更;
3.3.3制定嚴格變更程序,控制不合理的變更;
3.3.4對工程變更進行技術經(jīng)濟分析,選擇技術先進、造價合理的變更實施;
3.3.5合理確定工程變更價款。
3.4工程索賠的控制
3.4.1認真研究合同中索賠條款,減少索賠情況發(fā)生;
3.4.2注意資料的收集,收集一切可能涉及索賠論證的資料;
3.4.3及時,合理地處理索賠事件;
3.4.4加強索賠的前瞻性,有效避免過多索賠事件的發(fā)生;
3.4.5熟悉相關法規(guī)的規(guī)定,運用法規(guī)綜合處理索賠事件;
3.4.6加強反索賠管理。
4施工現(xiàn)場成本控制措施
現(xiàn)場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制,整個項目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價值的基本活動。在這個環(huán)節(jié)上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力,因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。
4.1施工期間成本影響的因素
在施工建設期間,找出影響現(xiàn)場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關鍵所在。
一般說來,主要影響施工期間建設成本的因素有以下幾點:
4.1.1規(guī)章制度不健全以及管理組織不落實,在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查不及時,造成成本失控。如不能按照按設計施工圖施工造成質(zhì)量事故或返工、施工進度無故發(fā)生了誤工拖延、合同執(zhí)行不嚴格出現(xiàn)偏差等等都是造成成本失控的因素。
4.1.2由于沒能很好的控制設計變更,導致合同工程量增加經(jīng)濟洽商大量出現(xiàn),致使了成本的失控。
4.1.3對施工過程中可能出現(xiàn)的各種將要影響工程質(zhì)量、施工進度風險估計不足,當風險一旦發(fā)生之后,形成了工期延誤、質(zhì)量事故等等損失,引起施工企業(yè)的索賠,造成工程成本加大。
4.1.4對工程質(zhì)量和施工進度控制不力造成工程返工、工期的拖延,以致造成延誤了最佳的施工季節(jié)使得整個項目周期加長,資金回籠周期加長,資金投入成本加大。
4.2工程施工成本控制的實際操作
工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作:
4.2.1建設項目在建設的過程中,事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項目也是一個動態(tài)的投資,在做好事前控制的同時,做好事中和事后的控制,尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中,對招投標、合同、采購的管理應該都算是事前控制的內(nèi)容,同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術交底,也是進行事前控制的重要一環(huán)。這是現(xiàn)場成本控制的重要一步,也是進行事中控制和事后控制的重要基礎。
施工過程中按照進度計劃、設計圖紙以及工程的資金計劃進行監(jiān)控,隨著工程進行中發(fā)生的突發(fā)情況洽商或者變更進行成本投入的調(diào)整和控制,這是現(xiàn)場成本進行的事中控制和事后控制的內(nèi)容,也是整個項目在施工建設期間進行成本控制的重要工作。
4.2.2主動控制和被動控制
主動控制是預先分析目標偏離的可能性,并擬訂和采取各種預防措施,以使計劃目標得以實現(xiàn)。主動控制是一種事前控制,它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。主動控制的具體措施體現(xiàn)在管理人員預先制定出的各項保障成本控制的一些計劃、規(guī)章制度、組織保障體系,落實制度和計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查。經(jīng)濟洽商和設計變更的管理辦法,對資金計劃的執(zhí)行檢查,采購成本管理的制度和執(zhí)行情況的檢查、施工質(zhì)量、進度和工程投資造成影響的風險預測和分析,包括施工質(zhì)量和進度計劃的執(zhí)行情況檢查,都是我們對成本進行事前控制的內(nèi)容。
被動控制是指當系統(tǒng)按計劃進行時,管理人員對計劃的實施進行跟蹤,把它輸出的項目信息進行加工、整理,再傳遞給控制部門,管理人員從中發(fā)現(xiàn)問題和偏差,提出并確定解決問題和糾正偏差的方案,然后再回送給計劃實施系統(tǒng)付諸實施,使得計劃目標一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正。這種從計劃的實際輸出中發(fā)現(xiàn)偏差,及時糾偏的控制方式稱為被動控制。被動控制是一種反饋控制,被動控制仍然是積極的控制方式,目前是成本控制經(jīng)常運用的控制形式。
5某房地產(chǎn)項目施工階段工程成本控制分析
5.1項目概況
“錦繡華城”位于A市兩條路交匯處,總用地面積7.6萬m2,總建筑面積25.84萬m2,屬于一個中型住宅小區(qū)。整個小區(qū)由32棟商品房組成,在整個施工開發(fā)分為三期開發(fā)。雖然同時開工工程量較大,項目的管理難度較大,但項目執(zhí)行公司制定的作業(yè)流程指導工程施工管理,項目工程管理取得一定成績,也存在不足之處,現(xiàn)就錦繡華城項目施工管理優(yōu)缺點進行分析總結。
5.2施工階段工程成本控制
“錦繡華城”項目為保證施工過程的成本可控性,重點針對材料設備的選定、工程變更兩方面進行控制。
5.2.1材料及設備的選定
建筑工程造價中設備費及材料費占很大的比重,”錦繡華城”項目材料及設備的選定工作中,重點做好以下幾方面工作:
(1)根據(jù)工程量清單及設計文件、圖紙,參考施工招標期間的《X省建設工程價格信息》及相應的市場價格,編制《”錦繡華城”項目物資采購文件》,列出項目的主要材料、設備清單,做好提前采購的準備。
(2)充分調(diào)查市場供求情況,提供材料、設備的價格信息、供貨渠道等。
(3)對材料、設備價格采取詢價,采購競價等方式確定價格。
(4)在招標文件及承包合同中明確主要材料、設備的采購、運輸、保管方式以及雙方的責任和義務,做為投資控制的依據(jù)。在預選供貨商時,一般選出三家以上的供貨商,分別對其信譽、產(chǎn)品質(zhì)量、供貨周期、產(chǎn)品價格等進行考察和談判,確定采購性價比最高的材料或設備。
(5)對于項目中采用的新材料―外墻保溫砂漿的選擇,由采購管理部、項目經(jīng)理部、預算部有關人員進行實地考察,對新材料的原料、價格、施工工藝、施工可行性等方面進行深入了解,最后確定供貨單位。大面積施工前,先由供貨單位做樣板,各施工隊學習施工工藝,避免施工過程中由于施工工藝不正確造成材料的浪費,導致工程造價的提高。
5.2.2工程設計變更及現(xiàn)場簽證的造價控制
“錦繡華城”項目實施過程中,由于施工現(xiàn)場環(huán)境、技術、圖紙疏漏等的因素,不可避免的發(fā)生設計變更和現(xiàn)場簽證,這部分造價控制的對最終造價控制目標的影響較大。在設計變更控制中規(guī)定《設計變更通知書》必須由原設計單位下達并要有設計人員的簽名和設計單位的章,《現(xiàn)場簽證單》必須由監(jiān)理工程師、項目經(jīng)理部工程師和成本管理部工程師同時在變更當日簽證有效。跟蹤審計人員盡量提前介入審查設計變更及現(xiàn)場簽證的必要性和合理性,避免不必要的返工而造成造價的提高。嚴格把關、合理計量,及時分析設計變更及現(xiàn)場簽證對造價的影響。
5.2.3控制工程進度款支付,保證投資控制
工程進度款支付與工程的質(zhì)量和進度相互制約,相互影響。工程進度款跟不上施工進度,必然對施工單位產(chǎn)生不利,影響施工單位地積極性,進而影響施工進度和質(zhì)量;工程超進度付款也同樣對工程質(zhì)量、投資和進度產(chǎn)生很大負作用,從而加大開發(fā)商風險,為使工程款撥付與工程進度相掛鉤,采取了要求施工單位每月底進度月報,詳細列出本月完成地分部分項工程量及相應地工作量,現(xiàn)場跟蹤審計單位工程師對其報表進行跟蹤,審核后的報表再經(jīng)開發(fā)商造價人員復核,最后按下列計算公式撥付月進度款:月進度款=每月復核工程量-應扣備料款-保修款對不合格工程不予報工作量,待返工檢查合格后再支付進度款。
6結束語
本文以萬科置業(yè)有限公司開發(fā)建設的“錦繡華城”一期項目為實例研究對象,項目管理在成本方面如何計劃、實施、監(jiān)督,印證項目管理理論在施工階段實施的可行性。通過對“錦繡華城”項目成本管理的分析,總結房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的成本管理方法。
【摘 要】施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議，促進中國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
【關鍵詞】施工；成本；控制
前言
上世紀90年代以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸放開，房地產(chǎn)市場也逐漸升溫，時至今日可以說幾近瘋狂。房地產(chǎn)開發(fā)項目在國內(nèi)處處開花，雖然在目前瘋狂的形勢下房地產(chǎn)企業(yè)基本都有盈利，但是隨著國家調(diào)控的開始，其火爆程度必將下降，房地產(chǎn)業(yè)也將重新洗牌，競爭力比較強的企業(yè)會繼續(xù)下去，沒有競爭力的企業(yè)則會被淘汰，所以，及早的提高企業(yè)的競爭力才是企業(yè)生存的王道。提高企業(yè)競爭力，從成本控制開始，因為成本是項目建設中最為敏感的因素之一，成本得以控制的話企業(yè)就可以具有盈利的機會，成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議，促進中國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1 房地產(chǎn)企業(yè)項目工程成本管理的現(xiàn)狀
目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的項目工程成本管理處于發(fā)展階段，具體表現(xiàn)有以下幾點：
1.1 工程成本管理工作不被重視
工程項目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容之一，但目前許多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有充分意識到這一點，工程成本管理工作只是留于表面，并沒有真正體現(xiàn)成本管理在企業(yè)中的重要作用。
1.2 工程成本信息不準確導致成本管理工作偏離實際
工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用，企業(yè)的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業(yè)成本信息的基礎之上的。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并不能反映企業(yè)成本的真實情況，從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。
1.3 責任成本制度不健全導致項目工程成本浪費情況嚴重
責任成本制度是現(xiàn)代成本管理的重要思想之一，把成本與責任相結合可以使成本處于受控的狀態(tài)，出現(xiàn)異?？梢哉业较嚓P的責任人落實原因。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理并沒有引入責任成本的管理思想，工程成本與管理人員利益無關。
在以上問題存在的情況之下，存在于房地產(chǎn)項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要，下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。
2 施工階段成本控制的主要工作
2.1 施工組織設計的審查
施工組織設計是承包方進行施工作業(yè)的綱領性文件外，還是發(fā)包方質(zhì)量、工期、成本目標控制的主要依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。
2.2 嚴格控制工程款的支付
2.2.1 當工程進度達到合同規(guī)定的付款要求時，工程師也要根據(jù)工程計量的結果，扣除不合格的工作量，及時支付進度款。
2.2.2 當工程進度沒有達到合同規(guī)定的付款要求時，不能提前支付工程款，盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處，但這樣就會造成開發(fā)商投資控制的失控。
2.2.3 當工程進度達到合同規(guī)定的付款要求，工程師也出具了付款依據(jù)時，開發(fā)商不能拒絕或拖延付款，否則，將會對承包商的積極性產(chǎn)生負面影響，而且承包商有權向開發(fā)商請求延期付款索賠。
2.3 工程變更的控制
建設工程具有成本高、工期長、技術復雜等特點。一方面可能是由于勘察設計工作粗糙，以至在施工中才發(fā)現(xiàn)許多事先未考慮的因素，不得不改變設計，從而引起工程量變化；另一方面也可能是由于許多事先無法估計到的因素變化，帶來了設計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設計變更，都將帶來投資變動的后果。
2.4 工程索賠的控制
認真研究合同中索賠條款，減少索賠情況發(fā)生；熟悉相關法規(guī)的規(guī)定，運用法規(guī)綜合處理索賠事件；加強反索賠管理。
3 施工現(xiàn)場成本控制措施
現(xiàn)場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制，整個項目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價值的基本活動。在這個環(huán)節(jié)上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力，因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。
3.1 施工期間成本影響的因素
在施工建設期間，找出影響現(xiàn)場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關鍵所在。
一般說來，主要影響施工期間建設成本的因素有以下幾點:
3.1.1 規(guī)章制度不健全以及管理組織不落實，在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查不及時，造成成本失控。
3.1.2 由于沒能很好的控制設計變更，導致合同工程量增加經(jīng)濟洽商大量出現(xiàn)，致使了成本的失控。
3.1.3 對施工過程中可能出現(xiàn)的各種將要影響工程質(zhì)量、施工進度風險估計不足，當風險一旦發(fā)生之后，形成了工期延誤、質(zhì)量事故等等損失，引起施工企業(yè)的索賠，造成工程成本加大。
3.1.4 對工程質(zhì)量和施工進度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延誤了最佳的施工季節(jié)使得整個項目周期加長，資金回籠周期加長，資金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的實際操作
工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作:
3.2.1 建設項目在建設的過程中，事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項目也是一個動態(tài)的投資，在做好事前控制的同時，做好事中和事后的控制，尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中，對招投標、合同、采購的管理應該都算是事前控制的內(nèi)容，同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術交底，也是進行事前控制的重要一環(huán)。這是現(xiàn)場成本控制的重要一步，也是進行事中控制和事后控制的重要基礎。
施工過程中按照進度計劃、設計圖紙以及工程的資金計劃進行監(jiān)控，隨著工程進行中發(fā)生的突發(fā)情況洽商或者變更進行成本投入的調(diào)整和控制，這是現(xiàn)場成本進行的事中控制和事后控制的內(nèi)容，也是整個項目在施工建設期間進行成本控制的重要工作。
3.2.2 主動控制和被動控制
主動控制是預先分析目標偏離的可能性，并擬訂和采取各種預防措施，以使計劃目標得以實現(xiàn)。主動控制是一種事前控制，它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。主動控制的具體措施體現(xiàn)在管理人員預先制定出的各項保障成本控制的一些計劃、規(guī)章制度、組織保障體系，落實制度和計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查。
被動控制是指當系統(tǒng)按計劃進行時，管理人員對計劃的實施進行跟蹤，把它輸出的項目信息進行加工、整理，再傳遞給控制部門，管理人員從中發(fā)現(xiàn)問題和偏差，提出并確定解決問題和糾正偏差的方案，然后再回送給計劃實施系統(tǒng)付諸實施，使得計劃目標一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正。
摘要：近年來，我國的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展十分迅猛，加強房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制研究是十分必要的。本文作者結合多年來的工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制進行了研究，具有重要的參考意義。
關鍵詞：房地產(chǎn)施工階段 成本 控制
引言
1．工程造價成本上升的因素
成本造價是工程項目管理的重點內(nèi)容，對造價資金調(diào)控的成效關系著工程單位的經(jīng)濟收益水平。但是，受到主客雙方面因素的影響，建筑工程造價在管理期間出現(xiàn)失誤，工程造價成本持續(xù)上升，給施工單位帶來了巨大的資金壓力。社會主義市場的多變性也給工程造價管理帶來困難，諸多未知情況導致了造價成本增大。 影響工程造價成本的因素如下：
1.1 預算因素
預算前期未開展市場調(diào)研活動， 造價人員收集的資料信息不準確，這些都會對確定工程造價產(chǎn)生誤導作用，降低了預算結果的準確性和客觀性。例如，造價人員在未充分了解市場行情的情況下，盲目地編制工程造價預算表，忽視了工程造價的準確性，影響了建設項目的決策。 部分企業(yè)對市場調(diào)研和資料收集活動未能給予足夠重視，導致造價信息缺乏和落后，嚴重影響到工程預算工作的開展。
1.2 市場因素
市場變動是影響企業(yè)經(jīng)營管理的直接性因素，無論是哪一個行業(yè)的經(jīng)營機構，一旦市場發(fā)生變動則會帶來內(nèi)部經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變。 建筑市場存在著極大的不穩(wěn)定性，原材料市場、資金市場、勞動市場等的變化都對工程造價產(chǎn)生積極的影響。如材料、人工供應緊張和價格上漲，造成建設項目所需資金增加，將導致工程造價全面上漲。
1.3 資金因素
建設工程一般所需資金金額巨大，所需資金的籌集困難，必然導致資金成本的上升，制約著工程造價控制。 材料是各種產(chǎn)品生產(chǎn)的物資基礎，材料價格成為了造價控制的主要對象?？梢哉f，大多數(shù)資金預算均是針對材料價格而定的， 造價人員對市場材料價格把握得越準確，資金預算方案的科學性越高。在市場競爭日趨激烈的背景下，市場原材料銷售價格起伏不定，供應商之間的競爭往往造成價格頻繁的變動，使得資金支出的預算金額難以保持平穩(wěn)狀態(tài)。
1.4 施工因素
施工是建筑工程項目建設的關鍵環(huán)節(jié)，現(xiàn)場人員編制的施工方案對工程質(zhì)量的影響甚大， 同時也會對工程造價投資產(chǎn)生一定的作用。如：現(xiàn)場編制的施工方案與總工程設計圖紙要求不一致，作業(yè)期間返工返修率增多，材料采購費用明顯增加，這些都會引起工程造價成本上升。 現(xiàn)場管理人員對簽證變更未能嚴格控制，也是引起造價成本上升的因素之一。
1.5 人員因素
人是生產(chǎn)活動中最活躍的因素。一切外在的信息通過人腦的接收并消化吸收，最后轉(zhuǎn)換為人作用于物的力。如前述所提到的，有關市場資料的搜集需要經(jīng)過人腦的匯集和分析，以及人員行為習慣、執(zhí)行和管理能力等都必然對成本控制和造價關系產(chǎn)生影響。
2.從預結算工作控制成本造價
2.1 設計階段
控制工程造價的關鍵在設計階段。在設計一開始就將控制造價的目標貫穿于設計工作中，可保證選擇適當?shù)脑O計標準和合理的功能水平。由于體制和傳統(tǒng)習慣原因，我國工程設計往往是由建筑師等專業(yè)技術人員來完成的， 他們在設計過程中往往更關注工程的使用功能，力求采用比較先進的技術方法實現(xiàn)工程所需功能，而對經(jīng)濟因素考慮較少。 在設計階段造價工程師應共同參與全過程設計，使設計從一開始就建立在健全的經(jīng)濟基礎之上。設計人員可參考造價人員提供的材料、機械、技術等因素，使控制工程造價的工作更主動，使設計更經(jīng)濟。
2.2 施工階段
在施工階段控制工程造價工作的過程中， 要按照經(jīng)濟性原則、全面性與全過程原則、責權利相結合原則、政策性原則、開源節(jié)約相結合原則，在項目經(jīng)理的負責下，在費用控制預測的基礎上，各類人員共同配合，通過科學、合理、可行的措施，實現(xiàn)工程造價有效控制的目標。由于工程建設周期長，涉及的經(jīng)濟關系和法律關系復雜，受自然條件和客觀因素的影響大，導致工程的實際情況與招標投標時的情況相比會發(fā)生一些變化，往往造成工程造價的變動。出現(xiàn)工程變更的情況后，造價人員必須以合同為依據(jù)，分清產(chǎn)生索賠的原因，按合同要求的程序，收集整理資料，編制完整有效的索賠報告，主動控制工程造價的變動。
2.3 竣工結算階段
竣工驗收報告是工程項目實施的重要性文件，根據(jù)驗收報告內(nèi)容能使造價人員更清晰地撐握結算工程進程。故監(jiān)督部門在驗收工程期間，必須按照國家規(guī)定的建筑標準，對項目施工質(zhì)量全面性分析。 如：建立以成本造價為中心的驗收方案，針對項目設計、施工等環(huán)節(jié)存在的成本問題逐一處理， 這樣可以防止工程交付使用后出現(xiàn)債務糾紛，維護了工程合作雙方的利益。
3.施工階段的造價控制策略
據(jù)調(diào)查，一般情況下各類工程項目施工階段的成本耗資比例約在70％～80％之間，此階段的成本控制對項目建設有極大的影。 向。 施工階段是工程建設的核心時期，也是總投資消耗最多的環(huán)節(jié)。 市場經(jīng)濟體制改革之后，建筑行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展也面臨著新一輪的調(diào)整，加強項目施工造價控制是工程單位管理的重點內(nèi)容，如圖 1。 作為工程預結算人員，應圍繞工程施工方案制定造價控制措施，把資金消耗控制在最低范圍內(nèi)。
3.1 材料采購方面
工程施工是成本耗資最多的環(huán)節(jié)，材料采購是施工期間資金開支的主要對象。因而，控制施工期間的工程造價需加強材料采購管理，在滿足工程建設需要的條件下減少材料耗資。 造價人員拿到圖紙后，根據(jù)圖紙計算出工程量，將各項所需材料的型號規(guī)格及用量詳細列表給采購部，由采購部編制采購方案。一般情況，可聯(lián)系材料供應商協(xié)商采購，同等質(zhì)量的材料選擇報價最低的供應商購買，由此可節(jié)省一筆造價資金。
3.2 返工作業(yè)方面
返工返修不僅影響了工程建設的質(zhì)量， 也耽誤了現(xiàn)場作業(yè)的進程、工期，從而增加了施工成本。現(xiàn)場管理人員需加強各個環(huán)節(jié)的作業(yè)管理，從細節(jié)上控制項目建設質(zhì)量水平，避免施工期間出現(xiàn)返工作業(yè)。如：安排檢查人員對已經(jīng)完成的小項目綜合勘測，及時處理工程存在的質(zhì)量問題，協(xié)調(diào)各個環(huán)節(jié)的現(xiàn)場施工，提高人員參與工程作業(yè)的效率。
4.結算階段的造價控制策略
項目資金是工程順利建設的物資保證，建設單位籌集足夠的資金能夠為施工單位的作業(yè)調(diào)控提供保證。資金結算是施工階段成本控制的重點工作，造價人員完成工程結算后將結算書交給財務部門，由財務人員編制有效的財務報表，為管理人員的資金支配提供指導。 預算或結算操作要聯(lián)系工程項目的實際情況，從資金審核及報表查閱等方面完善工程造價控制方案。
4.1 資金審核
詳細地審核資金是為了掌握造價成本的收支， 弄清每一筆資金的分配情況。 預結算工作審核的內(nèi)容包括：一是收入，施工階段的收入資金多數(shù)是預測性的計算，由于工程尚未完全竣工交付，造價人員僅能通過預算的方式確定收益大小。 二是支出，這是資金審核的關鍵，從人工、材料、機械等多個方面審核資金支出，發(fā)現(xiàn)不明賬務要及時審查弄清。
4.2 報表查閱
預算、結算報表是項目結算的參考依據(jù)，根據(jù)前期造價工作提供的報表內(nèi)容展開結算。另外，財務報表也是工程結算的指導性文件，造價人員按照標準內(nèi)容逐一結算工程資金， 及時發(fā)現(xiàn)成本造價控制問題。 許多施工單位內(nèi)部報表制度日趨完善，從事預結算工作者要提高成本控制意識，從項目施工環(huán)節(jié)實施更多的造價調(diào)控方案，把資金投入控制在最小范圍。
【摘 要】成本控制與管理始終貫穿于整個工程建設全過程，施工階段是整個項目施工的核心部分，加強房地產(chǎn)項目施工階段成本控制有利于降低整個項目造價，提高項目建設效益。每一個房地產(chǎn)項目開發(fā)商應高度重視房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制。本文主要介紹了房地產(chǎn)項目在施工階段成本控制的主要工作內(nèi)容，并且提出了幾點加強施工現(xiàn)場成本控制的主要措施。
【關鍵詞】房地產(chǎn)項目；施工階段；成本控制；控制措施
房地產(chǎn)項目在施工階段的投入成本最高，由于房地產(chǎn)項目施工工期較長，施工材料價格經(jīng)常變動、現(xiàn)場施工方法等對于工程造價都會有所影響。對工程項目建設的施工階段實施有效的成本控制，可以確保達到工程施工質(zhì)量的前提下盡可能降低投入成本，實現(xiàn)項目利潤最大化的效果。因此在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，施工階段成本控制是整個工程成本管理的重點。如何加強房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制管理，科學管理施工階段形成的各種費用支出，是每一個房地產(chǎn)開發(fā)商思考的重點。
一、施工階段房地產(chǎn)項目成本控制的主要內(nèi)容
1.項目工程管理
成本控制管理的關鍵在于確保房地產(chǎn)項目能夠嚴格根據(jù)工程施工順序施工，基于成本管理角度分析，房地產(chǎn)項目工程成本管理主要包括要考慮成本計劃，明確成本控制職能。具體而言，成本控制工作包括：（1）嚴格審查施工組織設計。在施工前，施工組織設計需要經(jīng)建設單位審核、同意，施工單位必須嚴格按照經(jīng)審核批準的施工組織設計進行施工。若需要變更其中的內(nèi)容，需要征求建設單位同意。（2）審核施工方案時應采取“擇優(yōu)”原則選擇最佳的施工方案，減少不必要的額外支出。（3）嚴格控制施工進度。在保證如期完成施工任務前提下，要盡量減少趕工等費用。（4）注意施工順序的合理性，可以適當調(diào)整非關鍵路線工序，優(yōu)化資源，合理使用資金。
2.房地產(chǎn)變更管理
房地產(chǎn)變更管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中非常重要。由于建設工程的工期較長，成本較高，技術也比較復雜，在工程勘察設計階段，有可能事先沒有考慮那么全面，需要更改設計，導致工程量改變?；蛘哂捎诟鼡Q原材料，修改設計等，需要變更，這些都會改變投資計劃。房地產(chǎn)工程管理人員應和造價人員密切協(xié)商、配合，盡可能避免出現(xiàn)洽商變更，嚴格控制造價和成本之間的關系。如果必須要進行洽商變更，應該詳細進行技術、經(jīng)濟分析，客觀的評價變更后對房地產(chǎn)投資成本的影響，選擇能夠最大限度降低成本的設計變更方案。通常，房地產(chǎn)項目變更后的單價會根據(jù)原合同單價執(zhí)行，但若合同中并未規(guī)定單價，則需要根據(jù)同條款估價，承包商提出單價后，上報給監(jiān)理工程師進行審定，最后由房地產(chǎn)開發(fā)商認可后才可以進行變更。
3.合同管理
施工合同是房地產(chǎn)項目施工過程中的重要依據(jù)和憑據(jù)，因此，在房地產(chǎn)項目施工階段成本控制中，一定要確保施工合同簽署的嚴密性、規(guī)范性。其次，工程施工財務部門、行政管理部門也應該全方位分析工程的成本，并且向決策部門及時反饋，及時采取有效的成本控制措施。
二、加強房地產(chǎn)項目施工階段成本控制的方法及措施
1.做好成本預測管理
成本預測是施工階段房地產(chǎn)項目成本控制的重要基礎，科學、合理的預測對于提高施工階段成本控制計劃的合理性、科學性，降低成本，提高項目開發(fā)效益具有極其重要的意義。成本預測應該綜合考慮中標價格、房地產(chǎn)項目的人員技術素質(zhì)、機械設備、施工條件等多方面情況合理預測。同時，應考慮施工方案對成本費用的影響，應該結合房地產(chǎn)項目所在地的實際情況正確預測施工方案引起費用變化情況。其次，對于施工設計圖紙中沒有給定或者是工程量清單中沒有明確表明，但是在施工中是必不可缺的一部分，也需要結合施工組織設計對成本費用進行具體預測，并且提前預期成本失控的風險。
2.加強建設單位的造價控制管理
首先應及時組織合約交底，在簽訂工程項目合約后，為了確保能夠順利執(zhí)行總包合同和各個分包合同，建設單位成本控制部門、工程部門應該和監(jiān)理單位共同向施工單位及時進行合約較低，詳細說明工程合同條件、承包方式及范圍、合同總價及單價、暫定的供應單價及金額項目、注意事項等。同時建設單位造價人員應定期到施工現(xiàn)場檢查、監(jiān)督工程實際進展情況，及時掌握施工單位履行合約的情況，一旦發(fā)現(xiàn)問題或者出現(xiàn)較大偏差，應及時向領導反應，并且協(xié)助相關人員商討解決方案。盡可能降低施工階段成本。
3.應積極采取有效的成本控制措施
（1）材料費用控制。應該根據(jù)實際施工需要確定材料用量，根據(jù)定額確定材料的消耗量，執(zhí)行限額領料制度，并且盡可能選擇一些節(jié)能的施工材料，施工技術也應選擇耗材較少的施工技術以及施工工藝。同時，應嚴格控制材料價格，材料采購部門人員應該詳細調(diào)查市場行情，確保材料質(zhì)量的情況下，堅持“貨比三家”的原則選擇價格最低、質(zhì)量最好的材料供應商合作。其次，應該根據(jù)項目實際施工地點選擇最近的材料供應商，合理組織運輸，盡可能減少材料運輸成本。
（2）機械費用控制。應將施工中消耗的機械臺班量盡可能減少，利用機械調(diào)配、施工組織等適當提高機械設備的實際利用率。
（3）人工費用控制。主要是合理控制施工階段人員的數(shù)量，使每一位施工人員的價值得到最大限度的發(fā)揮。同時也可以有目的性、針對性的縮短一些施工工序的工日消耗量，進而降低房地產(chǎn)的投入成本。
綜上所述，在房地產(chǎn)項目成本管理工作中，施工階段成本控制是重中之重，對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益有直接影響。施工階段，應注意加強項目工程成本管理、工程變更管理和合同管理，科學預測項目成本，采取有效的成本控制措施，盡可能降低成本，提高項目經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。
【摘 要】施工階段是材料耗費最大的時期,因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析,力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議,促進中國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
【關鍵詞】施工;成本;控制
前言
上世紀90年代以來,我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸放開,房地產(chǎn)市場也逐漸升溫,時至今日可以說幾近瘋狂。房地產(chǎn)開發(fā)項目在國內(nèi)處處開花,雖然在目前瘋狂的形勢下房地產(chǎn)企業(yè)基本都有盈利,但是隨著國家調(diào)控的開始,其火爆程度必將下降,房地產(chǎn)業(yè)也將重新洗牌,競爭力比較強的企業(yè)會繼續(xù)下去,沒有競爭力的企業(yè)則會被淘汰,所以,及早的提高企業(yè)的競爭力才是企業(yè)生存的王道。提高企業(yè)競爭力,從成本控制開始,因為成本是項目建設中最為敏感的因素之一,成本得以控制的話企業(yè)就可以具有盈利的機會,成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費最大的時期,因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析,力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議,促進中國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1 房地產(chǎn)企業(yè)項目工程成本管理的現(xiàn)狀
目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的項目工程成本管理處于發(fā)展階段,具體表現(xiàn)有以下幾點:
1.1 工程成本管理工作不被重視
工程項目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容之一,但目前許多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有充分意識到這一點,工程成本管理工作只是留于表面,并沒有真正體現(xiàn)成本管理在企業(yè)中的重要作用。
1.2 工程成本信息不準確導致成本管理工作偏離實際
工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用,企業(yè)的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業(yè)成本信息的基礎之上的。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并不能反映企業(yè)成本的真實情況,從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。
1.3 責任成本制度不健全導致項目工程成本浪費情況嚴重
責任成本制度是現(xiàn)代成本管理的重要思想之一,把成本與責任相結合可以使成本處于受控的狀態(tài),出現(xiàn)異?？梢哉业较嚓P的責任人落實原因。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理并沒有引入責任成本的管理思想,工程成本與管理人員利益無關。
在以上問題存在的情況之下,存在于房地產(chǎn)項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要,下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。
2 施工階段成本控制的主要工作
2.1 施工組織設計的審查
施工組織設計是承包方進行施工作業(yè)的綱領性文件外,還是發(fā)包方質(zhì)量、工期、成本目標控制的主要依據(jù),也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。
2.2 嚴格控制工程款的支付
2.2.1 當工程進度達到合同規(guī)定的付款要求時,工程師也要根據(jù)工程計量的結果,扣除不合格的工作量,及時支付進度款。
2.2.2 當工程進度沒有達到合同規(guī)定的付款要求時,不能提前支付工程款,盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處,但這樣就會造成開發(fā)商投資控制的失控。
2.2.3 當工程進度達到合同規(guī)定的付款要求,工程師也出具了付款依據(jù)時,開發(fā)商不能拒絕或拖延付款,否則,將會對承包商的積極性產(chǎn)生負面影響,而且承包商有權向開發(fā)商請求延期付款索賠。
2.3 工程變更的控制
建設工程具有成本高、工期長、技術復雜等特點。一方面可能是由于勘察設計工作粗糙,以至在施工中才發(fā)現(xiàn)許多事先未考慮的因素,不得不改變設計,從而引起工程量變化;另一方面也可能是由于許多事先無法估計到的因素變化,帶來了設計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設計變更,都將帶來投資變動的后果。
2.4 工程索賠的控制
認真研究合同中索賠條款,減少索賠情況發(fā)生;熟悉相關法規(guī)的規(guī)定,運用法規(guī)綜合處理索賠事件;加強反索賠管理。
3 施工現(xiàn)場成本控制措施
現(xiàn)場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制,整個項目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價值的基本活動。在這個環(huán)節(jié)上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力,因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。
3.1 施工期間成本影響的因素
在施工建設期間,找出影響現(xiàn)場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關鍵所在。
一般說來,主要影響施工期間建設成本的因素有以下幾點:
3.1.1 規(guī)章制度不健全以及管理組織不落實,在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查不及時,造成成本失控。
3.1.2 由于沒能很好的控制設計變更,導致合同工程量增加經(jīng)濟洽商大量出現(xiàn),致使了成本的失控。
3.1.3 對施工過程中可能出現(xiàn)的各種將要影響工程質(zhì)量、施工進度風險估計不足,當風險一旦發(fā)生之后,形成了工期延誤、質(zhì)量事故等等損失,引起施工企業(yè)的索賠,造成工程成本加大。
3.1.4 對工程質(zhì)量和施工進度控制不力造成工程返工、工期的拖延,以致造成延誤了最佳的施工季節(jié)使得整個項目周期加長,資金回籠周期加長,資金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的實際操作
工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作:
3.2.1 建設項目在建設的過程中,事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項目也是一個動態(tài)的投資,在做好事前控制的同時,做好事中和事后的控制,尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中,對招投標、合同、采購的管理應該都算是事前控制的內(nèi)容,同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術交底,也是進行事前控制的重要一環(huán)。這是現(xiàn)場成本控制的重要一步,也是進行事中控制和事后控制的重要基礎。
施工過程中按照進度計劃、設計圖紙以及工程的資金計劃進行監(jiān)控,隨著工程進行中發(fā)生的突發(fā)情況洽商 或者變更進行成本投入的調(diào)整和控制,這是現(xiàn)場成本進行的事中控制和事后控制的內(nèi)容,也是整個項目在施工建設期間進行成本控制的重要工作。
3.2.2 主動控制和被動控制
主動控制是預先分析目標偏離的可能性,并擬訂和采取各種預防措施,以使計劃目標得以實現(xiàn)。主動控制是一種事前控制,它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。主動控制的具體措施體現(xiàn)在管理人員預先制定出的各項保障成本控制的一些計劃、規(guī)章制度、組織保障體系,落實制度和計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查。
被動控制是指當系統(tǒng)按計劃進行時,管理人員對計劃的實施進行跟蹤,把它輸出的項目信息進行加工、整理,再傳遞給控制部門,管理人員從中發(fā)現(xiàn)問題和偏差,提出并確定解決問題和糾正偏差的方案,然后再回送給計劃實施系統(tǒng)付諸實施,使得計劃目標一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正。
