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關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款；提前還款；風(fēng)險個人住房抵押貸款隸屬于個人消費信貸業(yè)務(wù)，其占據(jù)個人消費信貸比例很大，在個人消費信貸總額中占據(jù)著非常重要的地位，它是連接金融貸款行業(yè)與廣大社會個體的重要紐帶，可以直接對消費者的住房消費提供金融支持，另一方面在進(jìn)行貸款還款的同時也給我國的金融市場帶來了新的生機(jī)，在無形之中促進(jìn)了我國金融市場的發(fā)展。在我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行的同時，伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展我國銀行利率的調(diào)整，近年時間我國廣大人民還貸提前，這給我國現(xiàn)在的銀行金融業(yè)帶來了巨大的影響甚至埋下了不安全的隱患，就當(dāng)前我國個人住房抵押貸款還貸現(xiàn)狀以及對我國金融業(yè)的影響，本了簡單的論述，歸納為以下幾點。
一、 我國個人住房抵押貸款提前還款的影響
近年時間我國銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)增長迅猛，尤其是不少商業(yè)銀行的加入更是將住房抵押貸款項目的金融業(yè)務(wù)推上了一個新的，其中不少銀行的個人房貸業(yè)務(wù)以年平均40%的速度增長，各大國有商業(yè)銀行紛紛大肆爭奪市場份額，不惜大家的搶占市場，一些銀行甚至將發(fā)放個人住房貸款的任務(wù)具體到各個分行一線工作人員身上，以此來提高該方面的銀行業(yè)績。但是當(dāng)前我國個人住房貸款由于長期貸款利率由低升高，貸款還款增加等因素的影響，廣大貸款人員紛紛加快了自己的還貸速度，使金融市場上出現(xiàn)了提前還貸的社會現(xiàn)象。這種社會現(xiàn)象是由我國當(dāng)前利率變化影響的，對廣大金融業(yè)而言，這是一個可能會造成金融風(fēng)險危機(jī)的隱患，個人住房貸款作為一項長期的貸款業(yè)務(wù)一般而言要在貸款發(fā)放3―8年后完成，個人住房抵押貸款的對金融業(yè)的風(fēng)險才會在長的時間內(nèi)慢慢降低，但是現(xiàn)階段大量提前還貸現(xiàn)象的出現(xiàn)，卻給我國銀行金融借貸行業(yè)帶來了危害，一方面表現(xiàn)在商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)受到重大影響，直接造成部分商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展構(gòu)成重大影響，直接造成部分商業(yè)銀行個人住房貸款的余額出現(xiàn)負(fù)增長，銀行利潤下降；另一方面，商業(yè)銀行在提前還款過程中投入的大量管理成本和服務(wù)成本沒有得到對應(yīng)的回報，直接影響了貸款的正常收益，影響了銀行的正常收益損害了銀行的利益。
二、 我國金融行業(yè)對此的控制策略探究
我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步較晚無法和一些發(fā)達(dá)國家相比，因此當(dāng)我國銀行金融業(yè)遇到個人住房貸款提前還款的社會現(xiàn)象的時候，更多的是通過各種渠道積極的向外國銀行金融業(yè)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他們先進(jìn)的金融業(yè)控制管理手段，借用先進(jìn)的控制管理手段來遏制這種社會現(xiàn)象，從而最大程度的減少銀行利益的損失。就當(dāng)前我國金融業(yè)控制手段中主要的幾種做了以下簡單論述，第一、通過設(shè)立違約金來進(jìn)行價格補償。這條控制預(yù)防提前還貸行為的政策是由美國金融機(jī)構(gòu)率先施行的，美國金融機(jī)構(gòu)有著較強的前瞻意識在很早的時候就預(yù)測到了個人住房貸款金融業(yè)務(wù)容易受到時局利率的影響，因此在施行該業(yè)務(wù)的時候就對個人住房抵押貸款的提前還貸行為收取一定的價格補償，這些補償包括：禁止提前還款、固定違約金、遞減違約金三個方面，在我國通過對該項策略手段的積極吸收，我國金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，不同前提還款期對個人住房貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)而言，所帶來的風(fēng)險是不一樣的，一般來說，越早的提前還款，風(fēng)險越大，因此出現(xiàn)了違約金遞減的第三個方面的政策。第二、通過簽訂收益保障條款來限制提前還貸行為。在進(jìn)行違約金防止還貸行為提前出現(xiàn)的同時，美國金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，無論是固定比例的違約金還是遞減比例的違約金，在未考慮到貸款人實際是否盈利或者虧損的情況，在利率降低的市場環(huán)境下，完全有可能根據(jù)無法完全彌補貸款人需要重新投資所帶來的實際損失，因而違約金的方法不能很好的起到阻止貸款人提前還貸的社會現(xiàn)象，因而近年來更多的銀行機(jī)構(gòu)開始實行了通過簽訂收益保障條款來代替違約金，這種收益保障條款收取借款人一次性的費用，該費用在等于提前還款乘以合同利率與市場利率之差來進(jìn)行計算，從而更好的維護(hù)金融銀行的本身正常收益。
第三、 通過衍生工具管理提前還貸風(fēng)險。衍生的工具主要指的是金融銀行衍生出來的利率互換、調(diào)期期限、利率上限等等，通過利率交換將短期債券轉(zhuǎn)換為長期債券從而有效地將一次性償還債券或者不可贖回債券轉(zhuǎn)換為可贖回債券，從而達(dá)到管理提前還貸行為的功能，進(jìn)一步的降低銀行在提前還貸行動中受到的危害。此外通過衍生工具管理提前還貸風(fēng)險還可以將還款風(fēng)險移給投資人，通過利用個人住房抵押貸款二級市場轉(zhuǎn)嫁業(yè)務(wù)，從而將更多的住房貸款轉(zhuǎn)嫁到了投資人的身上，減少了銀行和金融業(yè)本身的借貸款壓力，間接的通過投資人的貸款行為來彌補提前還款而帶來的損失，進(jìn)而在一定程度上控制了個人住房貸款提前償還的社會現(xiàn)象。具體的操作過程分為簡單和復(fù)雜兩種，其中最為常見的個人住房抵押貸款證券轉(zhuǎn)手抵押貸款證券，它是最基本的MBS，轉(zhuǎn)手貸款證券是在一系列期限、利率和質(zhì)量上相似的貸款幾何的基礎(chǔ)上發(fā)行的正確，該正確以及由證券擔(dān)保的個人住房抵押貸款的所有權(quán)從貸款發(fā)放人的手中完全的轉(zhuǎn)移到了投資人的手中，從而實現(xiàn)了簡單結(jié)構(gòu)的通過二級證券市場實現(xiàn)了業(yè)務(wù)的再嫁接，降低了銀行金融業(yè)的風(fēng)險。降低了銀行本身的金融風(fēng)險維護(hù)了政策的收益。
總結(jié)，當(dāng)前我國個人住房抵押貸款提前出現(xiàn)的行為并非唯一的社會金融現(xiàn)象，在國外皆有發(fā)生新的形勢下我國銀行金融業(yè)要積極汲取國外先進(jìn)的金融管理理念，根據(jù)我國的現(xiàn)實國情設(shè)立合理有效的控制性手段，在控制個人住房貸款提前還貸社會現(xiàn)象的同時確保自身的正常收益，從而降低金融風(fēng)險促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]個人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險實證研究.劉疆[J].西南財經(jīng)大學(xué).2007（3）
關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款；被動違約；因子分析
1、個人住房抵押貸款被動違約因素的歸納
國內(nèi)外許多學(xué)者對個人住房抵押貸款進(jìn)行了研究。國外比較有代表意義研究成果是Burrows （1998），他對于英國的住房貸款的違約行為作了深入的研究，把違約行為比作“流行病”，努力去探求主要的病因，在研究中，把造成違約的決定性因素分為三類：(1)結(jié)構(gòu)性因素――LVRs、收入貸款比、利率水平、政府補貼的資格或程度、其它社會保障的支持等。(2)家庭收入和支出因素――失業(yè)、工作時數(shù)、疾病、意外的修繕和其他的家庭支出。(3)個人因素――個人理財能力和個人主觀認(rèn)為應(yīng)該優(yōu)先考慮的事等。
Burrows再從上述的三大類因素中選取了13個獨立變量(戶主年齡，婚姻狀況，戶主當(dāng)前就業(yè)狀態(tài)，家庭結(jié)構(gòu)類型，職業(yè)，是否雇員，所在地區(qū)，是否初次購房，售房者，貸款類型，是否LVRs = 100% ，貸款機(jī)構(gòu)類型和購入住房年份等)，以該家庭是否形成3個月以上的逾期為因變量，通過雙變量相關(guān)模型和邏輯回歸模型進(jìn)行分析得出以下主要的風(fēng)險因素：(1)戶主的當(dāng)前就業(yè)狀況；(2)家庭的婚姻狀況；(3)家庭結(jié)構(gòu)類型；(4)職業(yè)。非熟練工人的違約可能性最大，也可能是由于他們更容易失業(yè)的原因。(5)個體經(jīng)營者。自謀職業(yè)者比雇員的違約可能性大。(6)地理因素；(7)抵押貸款類型。貸款余額大或累計速度快的貸款，借款人更容易違約。(8)抵押貸款機(jī)構(gòu)類型；(9)貸款發(fā)放年份。
國內(nèi)外很多學(xué)者同樣也對個人抵押貸款違約風(fēng)險因素進(jìn)行了研究，有代表性的學(xué)者比如尚耀華、萬威武，他們（2006）歸納了影響購房者違約風(fēng)險的主要因素有：（1）購房者資產(chǎn)凈值；（2）借款人的收入增長率；（3）借款人的信用；（4）貸款支出(月供)占家庭月收入的比重；（5）借款人的負(fù)債情況；（6）借款人購買房屋的用途；（7）失業(yè)率；（8）房地產(chǎn)價格；（9）住宅供需情況；（10）利率；（11）抵押貸款比例風(fēng)險；（12）還款期限風(fēng)險。
2、個人住房抵押貸款被動違約因素的選擇
本文主要是研究個人住房抵押貸款被動違約主要是因為借款人收入的問題而引起的違約，這種違約不同于理性違約和提前還款違約。借鑒上述學(xué)者對個人住房抵押貸款違約因素的分析，本文歸納出兩個大方面的違約因素，一是與引起收入變化（下降）的相關(guān)因素；二是與收入無關(guān)的違約因素，但是這些因素都會影響借款人每月的還款額，進(jìn)而影響到還款能力。
引起收入下降相關(guān)的因素主要有四個方面，分別是個人收入因素、家庭支出因素、國家意外事件和個人意外事件。
與收入無關(guān)的違約因素本文主要選取五個指標(biāo)，分別是貸款成數(shù)、貸款利率、貸款期限、房產(chǎn)價格和房產(chǎn)面積。前面三個因素歸為貸款特征因素，后面兩個因素歸為住房特征因素。
3、問卷的設(shè)計和統(tǒng)計方法說明
本研究設(shè)計了個人被動違約意向的調(diào)查問卷，分為四個部分：
第一部分：被試者背景資料。具體的項目包括被調(diào)查者的性別、年齡、婚姻、學(xué)歷、月薪水平、家庭收入、是否有住房抵押貸款等七個方面。
第二部分：影響借款人收入的因素與被動違約可能的測量。讓被試者針對10個要素用5點量表記分，了解被試者在問卷模擬的情況下，發(fā)生被動違約的可能。
第三部分：影響借款人還貸的非收入因素與被動違約可能的測量。讓被試者針對5個要素用5點量表記分，了解被試者在問卷模擬的情況下，發(fā)生被動違約的可能。
第四部分：被試者對收入下降的引發(fā)被動違約可能性的直接看法。同時涉及被試者對他人收入下降時候，發(fā)生被動違約可能性的看法。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款；首付比例；合理性
Abstract: the low proportion as an important element of the loan, the commercial bank risk control and the person that buy a house can pay for all have the important, it's reasonable for timely meet just need to group the housing needs of investment and restrain demand, promoting the speculation of the real estate and the coordinated development of the financial industry has important significance. At present scholars of the proportion of the down to focus on using qualitative research common or quantitative methods to study the individual housing mortgages and the relationship between the default rate, the paper will be comprehensive consideration of the commercial Banks and the person that buy a house two big groups of interests, with the aid of low income than formula and sensitivity analysis to assess the rationality of the scale down at present in our country, and draw on the experience of other countries, some Suggestions were put forward.
Keywords: personal housing mortgage loan; Low ratio; rationality
中圖分類號： TU113.5+41 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：
一、我國首付比例的發(fā)展變化
1998年5月，人民銀行的《個人住房貸款管理辦法》是個人住房貸款快速發(fā)展的標(biāo)志， 要求以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款。2004年9月，銀監(jiān)會的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》指出所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80%。同時要求借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下。2006年5月《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》要求從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，對購買自住住房且建筑面積90m2以下的首付款比例仍為20%。2007年9月的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》特別區(qū)分了首套房和二套房，規(guī)定二套房貸款成數(shù)最高6成。2010年，銀監(jiān)會將貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；貸款購買第二套住房的首付款比例不低于50%。2011年，銀監(jiān)會進(jìn)一步將第二套住房的首付款比例提升至60%及以上。目前我國的住房抵押貸款首付比例要求依舊沿用了2011年的規(guī)定，即首套房的最低首付比例為30%，二套房的最低首付比例為60%。
二、我國首付比例的確定主體及依據(jù)
（一）確定主體
我國的最低首付比例標(biāo)準(zhǔn)由中國人民銀行和銀監(jiān)會制定。在實際執(zhí)行中，金融機(jī)構(gòu)會在中國人民銀行信貸政策確定的區(qū)間內(nèi)，根據(jù)不同客戶、不同地域、不同時點等因素，確定或調(diào)整具體的首付水平。住房公積金的首付比例制定也是在中國人民銀行的政策引導(dǎo)下，由地方的住房公積金管理中心結(jié)合當(dāng)?shù)胤績r水平和職工的購買力等因素確定。
（二）確定依據(jù)
人民銀行和銀監(jiān)會關(guān)于最低首付比例的規(guī)定是貨幣政策的一個組成部分。因此，最低首付比例在制定時，會兼顧商業(yè)銀行的收益與風(fēng)險控制、購房者的支付能力、政府的調(diào)控目標(biāo)等因素。
1.商業(yè)銀行的收益與風(fēng)險控制
引發(fā)違約風(fēng)險的因素是多樣的，有主觀層面上的道德風(fēng)險、也有客觀層面上的收入狀況惡化等。有學(xué)者通過定量的研究發(fā)現(xiàn):一般情況下，首付比例越低，個人住房抵押貸款的違約率越高。[1]在美國次貸危機(jī)發(fā)生前，住房抵押貸款的質(zhì)量明顯下降，其中的一個方面就表現(xiàn)在首付比例的下降。據(jù)美國統(tǒng)計局的資料顯示，從1999年開始，在住房抵押貸款發(fā)放時，5%以上的個人住房權(quán)益為零甚至為負(fù)數(shù)；這種模式一直持續(xù)到近5年。在2006年發(fā)放的次級貸款中，38%的貸款的LTV為100%。因此，政府在制定最低首付比例的時候會同時考慮商業(yè)銀行面臨的違約風(fēng)險問題和收益情況。
2.購房者的支付能力
首付是潛在的購買者進(jìn)行房地產(chǎn)交易的一道門檻。若首付比例過高，中低收入者無力支付高額的首付款，他們的住房需求無法及時得到滿足。若首付比例過低，購房者的前期購買力增強，而后期的還貸負(fù)擔(dān)會比較重。所以最低收入比在制定時更多地考慮在保證后期還款不影響正常生活的前提下，適度提高中低收入者前期的支付能力，及時地滿足他們的購房需求。
3.政府的調(diào)控目標(biāo)
較高的首付會暫時降低一部分剛性需求者和改善性需求者的購買力，延緩他們的消費，同時也能提高投資投機(jī)成本、削弱投資杠桿效應(yīng)，減少短期內(nèi)的總需求，起到調(diào)節(jié)房價的作用。所以當(dāng)房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重的時候，政府為抑制房價的過快上漲，也為了防范銀行系統(tǒng)的風(fēng)險，就會提高首付比例，特別是大幅提高二套住房的首付比例。在經(jīng)濟(jì)不景氣，房地產(chǎn)市場低迷的時候，政府會降低最低首付比例的要求，刺激購房需求。此外，政府也可以為了保護(hù)首套自住型剛需，而對這類購房群體實施差別化的首付比例。
三、我國當(dāng)前首付比例的合理性分析
縱觀我國近些年關(guān)于首付比例的政策，我們可以發(fā)現(xiàn)它的變動與房地產(chǎn)市場周期之間存在一定的關(guān)聯(lián)性，其中的首套房的首付比例在20%和30%之間變動，這種變動必然會對購房者和商業(yè)銀行產(chǎn)生一定的影響，筆者就將通過對首付比例在調(diào)節(jié)的過程中給上述兩大主體帶來的影響的分析來論證當(dāng)前首付比例的合理性。
關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款 抵押權(quán)人 抵押權(quán)實行 保付
近年來，隨著我國住房貨幣化改革的不斷推進(jìn)，個人住房抵押貸款發(fā)展迅速，貸款余額快速增長。個人住房抵押貸款是借款人購、建、修住房時以借款人能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式，是銀行各類貸款中風(fēng)險最低而收益較高的貸款。該類貸款還款期限通常要持續(xù)20-30年之久，期間借款人資信狀況面臨極大的不確定性，信用缺失以及由于家庭、工作、收入、疾病等因素導(dǎo)致借款人支付能力下降等情況可能引發(fā)銀行的貸款風(fēng)險。根據(jù)我國現(xiàn)行的法律，借款人不能按時償還貸款本息時，作為有住房抵押的債權(quán)人，有權(quán)以抵押房產(chǎn)折價、拍賣和變賣三種方式處分抵押房產(chǎn)以獲得債權(quán)清償。自2005年12月21日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》（簡稱《規(guī)定》）第1條規(guī)定：“對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債?！?這無疑降低了個人住房抵押貸款的風(fēng)險，維護(hù)了個人住房抵押貸款抵押權(quán)人的權(quán)益。但目前，我國在個人住房抵押貸款抵押權(quán)人的抵押權(quán)實行方面仍然存在一些問題，探討其完善對策具有現(xiàn)實意義。
個人住房抵押貸款抵押權(quán)實行中存在的問題
（一）處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)周期長、成本高
通過拍賣方式處置抵押房產(chǎn)是抵押權(quán)人控制風(fēng)險的主要方式，但目前我國抵押權(quán)人在處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)過程中普遍周期較長、成本較高，為此付出的時間成本、人力成本等代價難以估量，處置抵押房產(chǎn)已經(jīng)成為抵押權(quán)人的負(fù)擔(dān)。按目前的有關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)人完成處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)要經(jīng)過多個環(huán)節(jié)，即使每個環(huán)節(jié)都很順利，比如抵押權(quán)人及時提出訴訟、借款人不提起上訴、一次拍賣成功、買方能接受市場價等，也要14個月左右的時間。期間又將產(chǎn)生相當(dāng)金額的貸款利息、罰息，該筆貸款的實際成本又要上升。拍賣成功后，扣除訴訟費、執(zhí)行費用、拍賣傭金、各類相關(guān)交易稅費等費用開支，抵押權(quán)人能夠?qū)崿F(xiàn)的處置價值已經(jīng)下降。另外，抵押權(quán)人還要面臨房價下跌、拍賣成交價低于原價的風(fēng)險。這些都加大了抵押權(quán)人無法全部收回貸款本息的風(fēng)險。
（二）抵押權(quán)實行方式單一且無法滿足償債“緩沖”的需求
我國《擔(dān)保法》第53條第1款規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟?！庇纱丝钜?guī)定可知，根據(jù)我國現(xiàn)行法律，抵押權(quán)人實行抵押權(quán)的方法限于三種：以抵押物折價、拍賣和變賣抵押物。
當(dāng)由于家庭、工作等因素導(dǎo)致借款人出現(xiàn)暫時性的支付能力下降，暫時無法正常還本付息時，借款人希望能通過償債“緩沖”，盡可能地保全房產(chǎn)；而不良貸款發(fā)生以后，抵押權(quán)人則通常選擇訴訟拍賣形式強行收回貸款本息，致使借款人在暫時償債能力不足時也要面臨房產(chǎn)被強行處置的局面。抵押權(quán)實行的單一性、強制性與償債“緩沖”需求的矛盾日益突出。
（三）抵押權(quán)人承擔(dān)的社會責(zé)任增大抵押權(quán)實行的難度
《規(guī)定》指出，對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。寬限期屆滿后，人民法院可以作出強制遷出裁定，“強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬提供臨時住房?！庇捎谌狈τ行У纳鐣Ｕ洗胧宰非罄麧櫈槟康牡牡盅簷?quán)人卻要被迫承擔(dān)安置債務(wù)人及其家屬的社會職能，如此規(guī)定必然會使抵押權(quán)人處置抵押房產(chǎn)時困難重重，增大抵押權(quán)實行的難度。
完善個人住房抵押貸款抵押權(quán)實行的對策
（一）引入“保付”處置抵押房產(chǎn)以減輕抵押權(quán)人的處置負(fù)擔(dān)
目前，抵押權(quán)人通過拍賣處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)時周期長、成本高，對抵押房產(chǎn)的處置已經(jīng)成為抵押權(quán)人的負(fù)擔(dān)。因此，本文借鑒“保付”的業(yè)務(wù)特性，設(shè)想由類似“保付商”的機(jī)構(gòu)提供類似保付的金融服務(wù)，一方面避免抵押權(quán)人親自處置抵押房產(chǎn)造成的人力和時間成本的損耗；另一方面，抵押權(quán)人可以將處置風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給“保付商”，提前收回相當(dāng)比例的債權(quán)。具體操作設(shè)想如下：
抵押權(quán)人與借款人簽定的借款協(xié)議中必須明確“保付商”的責(zé)、權(quán)、利，并得到借款人的書面認(rèn)可。
“保付商”對抵押房產(chǎn)進(jìn)行重新評估，按評估價值的一定比例作為保付金額，以貸款本息總額為保付金額上限。保付金額內(nèi)“保付商”提供100%的壞賬擔(dān)保，未納入保付金額范圍的債權(quán)風(fēng)險由抵押權(quán)人承擔(dān)。抵押權(quán)人將抵押房產(chǎn)處置權(quán)轉(zhuǎn)讓，“保付商”獲得獨立、完整的抵押房產(chǎn)處置權(quán)，同時按保付合同的規(guī)定將保付金額支付給抵押權(quán)人。
當(dāng)拍賣所得超出保付金額時，“保付商”收取超額款項的15％，以提高“保付商”開展該類業(yè)務(wù)的積極性；85%部分在優(yōu)先償還抵押權(quán)人未納入保付金額的貸款本金、利息及罰息之后，如果仍有剩余，再扣除抵押權(quán)人應(yīng)支付的房產(chǎn)處置中的相關(guān)費用和稅費，之后的余額歸借款人所有。但無論如何，相關(guān)費用和向有關(guān)部門繳納的稅費由抵押權(quán)人承擔(dān)。
“保付商”按保付金額收取相應(yīng)比例的費用報酬。“保付商”可由資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營規(guī)范、實力雄厚的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)。
（二）放寬“法定孳息”的清償條件且嘗試抵押權(quán)實行新方式
在國外，抵押權(quán)實行的方法除了折價、拍賣和變賣三種外，抵押權(quán)人還可以在主債權(quán)屆清償期后，取得對抵押物的占有，通過抵押物的自然孳息或法定孳息的收取而清償債務(wù)。所謂孳息，是指基于對原物的所有或占有而產(chǎn)生的效益。法定孳息基于法律原因而產(chǎn)生，例如利息、租金等收益。在我國，債務(wù)人在征得抵押權(quán)人的同意后，在抵押期間，抵押房產(chǎn)是可以出租的，即可以基于租賃產(chǎn)生法定孳息——租金。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十七條：“債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。”根據(jù)該條款，“法定孳息”的清償條件被限定在“債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)”和“自扣押之日起”的范圍內(nèi)，而之前的“法定孳息”是由債務(wù)人收取支配的。抵押權(quán)人收取“法定孳息”用于債權(quán)清償?shù)臋?quán)限很小。
在此，本文借鑒“租賃信托”的業(yè)務(wù)特性，設(shè)想通過放寬“法定孳息”的清償條件，既能使抵押權(quán)人通過“法定孳息”達(dá)到盡可能收回債權(quán)的目的，又能給予借款人一定的償債“緩沖”。具體操作設(shè)想如下：
當(dāng)借款人暫時償債能力不足時，為免于抵押房產(chǎn)被訴訟拍賣，在與抵押權(quán)人協(xié)商一致后，可采取類似“房產(chǎn)租賃信托”方式，利用法定孳息——租金償還債務(wù)。
房產(chǎn)所有人即借款人是委托人，抵押權(quán)人為受益人，可以選擇信息量大、房源廣、具有良好信用的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為受托人。三方當(dāng)事人需事先協(xié)商，就租金分配等問題達(dá)成共識，防止借款人即房產(chǎn)所有人隨意處置租金收益，侵害抵押權(quán)人的利益。借款人將抵押房產(chǎn)全權(quán)委托房產(chǎn)中介進(jìn)行租賃經(jīng)營，房產(chǎn)中介按照合同約定，定期向抵押權(quán)人支付扣除有關(guān)費用后的經(jīng)營收益（租金）余額，用以清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)。
“租賃信托”應(yīng)規(guī)定有效期限，如24個月。逾期如果借款人仍然無法按時足額償還債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)通過訴訟拍賣收回債權(quán)。在《租賃合同》中應(yīng)明確以下問題：明確房產(chǎn)已進(jìn)行了抵押；明確房產(chǎn)出租的期限；明確抵押權(quán)人依法處置抵押房產(chǎn)時，承租人應(yīng)予以配合。
（三）完善廉租房制度建設(shè)且轉(zhuǎn)換抵押權(quán)人的職能
界定廉租房的適用人群。目前，廉租房政策除了要考慮無力購房的社會低收入人群，還有必要將因為所購房產(chǎn)被行使抵押權(quán)而無房可居的借款人納入保障范圍。
借助金融市場，擴(kuò)大建設(shè)資金來源。長期以來，廉租房主要靠財政和社保資金投資建設(shè)，由于提供的資金非常有限，資金匱乏、建設(shè)資金緊缺已經(jīng)成為廉租房供應(yīng)保障的難點。作為社會救助制度的組成部分，廉租住房制度除了依靠財政預(yù)算安排為主，從住房公積金增值收益中提取部分收益為補充，以及鼓勵社會捐贈以外， 還應(yīng)充分發(fā)揮金融市場的融資功能，籌集社會閑散資金。
積極拓展規(guī)范化的住房租賃市場，作為廉租房房源供應(yīng)的補充。整頓房產(chǎn)中介市場，強化各地房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的房屋租賃中介職能，通過房屋租賃的稅收減免等優(yōu)惠政策鼓勵房產(chǎn)中介涉足廉租房市場，借助房產(chǎn)中介成熟的營銷渠道，為廉租客戶提供為數(shù)眾多的廉價房源，滿足低收入群體以及因抵押房產(chǎn)被處置無房可居者對廉租住房的需求。
參考文獻(xiàn)
1.賀理銘.銀行處置抵押房產(chǎn)權(quán)限大了 個人房貸風(fēng)險仍然不容忽視[N].解放日報，2006-1-19
甲方：中國農(nóng)業(yè)銀行
乙方：____________
經(jīng)甲、乙雙方充分協(xié)商，甲方同意對乙方開發(fā)的位于_______________________________的_______________項目的購房人提供商業(yè)用房抵押貸款（以下簡稱“商業(yè)用房貸款”）為明確雙方權(quán)利義務(wù)，特訂立本協(xié)議。
第一條 甲方向乙方所開發(fā)的上述項目商業(yè)用房的購房人提供商業(yè)用房貸款。具體購房人指與甲、乙雙方簽訂《商業(yè)用房抵押借款合同》的借款人。
第二條 甲方對該項目提供的商業(yè)用房貸款最高限額為人民幣_______________萬元（大寫____________________萬元）抵押貸款額度有效使用期自______年______月______日止。期満未使用的額度經(jīng)甲方同意后可以展期。
第三條 甲方為該項目購房者提供不超過房價或評估價（兩者取低者）_____%的貸款（其中營業(yè)用房貸款不超過房價的______%）貸款期限最>文秘站:
第四條 每筆貸款的金額、期限、利率、擔(dān)保方式、違約責(zé)任等，以借款人與甲方簽訂的《商業(yè)用房抵押借款合同》的約定為準(zhǔn)。對于不符合甲方規(guī)定條件的借款人，甲方有權(quán)拒絕貸款。
第五條 甲方應(yīng)按照《商業(yè)用房抵押借款合同》的約定及時足額地發(fā)放貸款，并負(fù)責(zé)一次性將貸款劃到乙方在甲方設(shè)立的售房專用帳戶上。
第六條 乙方承諾
1.所開發(fā)的項目為合法項目，開發(fā)和銷售的各項手續(xù)完備，售房專戶的資金專項用于本項目的建設(shè)，不挪作他用，按時、保質(zhì)地完成項目的建造，使借款人能夠按時入住。
2.與該項目有關(guān)的建造和銷售活動存款、結(jié)算業(yè)務(wù)集中在甲方辦理。
3.該項目物業(yè)管理單位在甲方開立存款帳戶，統(tǒng)一辦理與該項目物業(yè)管理有關(guān)的代收、代付業(yè)務(wù)。
4.協(xié)助甲方辦理抵押貸款項下商業(yè)用房的抵押登記或預(yù)登記手續(xù)，并將房屋他項權(quán)證等記文件直接交甲方執(zhí)管。
5.在借款人辦妥抵押登記手續(xù)之前，對甲方提供的商業(yè)用房貸款承擔(dān)回購保證責(zé)任，并在甲方開立“回購保證金專戶”，按照甲方商業(yè)用房貸款余額的______%存入回購保證金。當(dāng)借款人不能按期還本付息時，負(fù)責(zé)代為償還，授權(quán)甲方直接從保證金賬戶中扣收。有關(guān)回購保證責(zé)任的具體內(nèi)容以《商業(yè)用房抵押借款合同》的記載為準(zhǔn)。
第七條乙方應(yīng)在本協(xié)議簽訂后、甲方發(fā)放貸款前，辦理抵押貸款項目工程質(zhì)量保險。保險的第一受益人為甲方。保險金額不低于本協(xié)議確定的抵押貸款最高限額。保險期限至項目竣工驗收合格可交付使用止，保費由乙方承擔(dān)，保險單正本交甲方保管。
保險期間，被保險的抵押貸款項目工程如發(fā)生保險責(zé)任內(nèi)的問題，須以保險理賠款代借款人償還相應(yīng)的貸款本息，理賠款不足以償還的，甲方有權(quán)向乙方追償；如發(fā)生保險責(zé)任外并因乙方原因造成的問題，使住房部分或全部驗收不合格，不能交付使用的，由乙方負(fù)全部責(zé)任，代借款人清償所欠甲方的貸款本息。
經(jīng)甲方同意不辦理工程質(zhì)量保險的，應(yīng)在本協(xié)議“其他事項”中另作約定。
第八條 乙方如發(fā)生承包、租賃、股份制改造、聯(lián)營、轉(zhuǎn)讓、合資、分立以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)變更等重大事項，應(yīng)當(dāng)及時通知甲方，并落實相應(yīng)措施，確保其回購責(zé)任的承擔(dān)。
第九條 在售房及房屋使用過程中，乙方與購房人發(fā)生的有關(guān)房屋質(zhì)量、價格、交付時間等方面的問題，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。
第十條 乙方在印制售樓說明書、廣告宣傳中，有關(guān)涉及甲方的名稱或其他文字，事先應(yīng)當(dāng)征得甲方同意。
第十一條 一方不履行本協(xié)議約定時，另一方有權(quán)解除本協(xié)議并要求對方賠償損失。
第十二條 未盡事宜，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時，通過甲方所在地人民法院訴訟解決。
第十三條 其他事項
第十四條 本協(xié)議一式______份，雙方各持______份，效力相同。
第十五條 提示
甲方已提請乙方對本協(xié)議各印就條款作全面準(zhǔn)確理解，并應(yīng)乙方要求作了相應(yīng)的條款說明。簽約各方對本協(xié)議含義認(rèn)識一致。
甲方（公章）____________ 乙方（公章）____________
負(fù)責(zé)人：_______________ 法定代表人：____________
或授權(quán)人：_________ 或授權(quán)人：__________
簽約日期：_________________________________________
關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款；提前還款風(fēng)險；影響因素
中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
原標(biāo)題：個人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險及其影響因素分析
收錄日期：2013年3月4日
一、引言
我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較晚，隨著1998年國家住房分配貨幣化政策的實施，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，從而導(dǎo)致了個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，個人住房抵押貸款普遍成為許多家庭購買房子的第一選擇。因其風(fēng)險低、利潤穩(wěn)定，在我國也存在巨大的市場潛力，所以個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)成為我國各大銀行爭相搶占的重點。隨著個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，其存在的潛在風(fēng)險也不斷地暴露出來。特別是近年來房價的不斷上漲，個人收入水平的不斷提高，傳統(tǒng)的中國人不愿意欠債，一旦自己有能力還清貸款的時候會選擇提前還款，再加上近年來貸款利率的不斷提高，提前還款風(fēng)險已經(jīng)成為我國個人住房抵押貸款風(fēng)險的最主要的表現(xiàn)形式。借款人提前還款會給銀行造成各種負(fù)面影響，例如會增加銀行的管理成本、減少銀行的利息收入、影響銀行的現(xiàn)金流等等。2007年美國次貸危機(jī)的爆發(fā)更加說明對個人住房抵押貸款風(fēng)險的研究已經(jīng)成為大家關(guān)注的重點。因此，本文將對產(chǎn)生提前還款風(fēng)險的原因，會給商業(yè)銀行帶來哪些風(fēng)險，銀行又該如何面對提前還款風(fēng)險等問題進(jìn)行分析。
二、提前還款風(fēng)險的定義
提前還款風(fēng)險是指借款人在貸款期限到期之前償還貸款，導(dǎo)致銀行現(xiàn)金流的失衡，造成利益受損的風(fēng)險。由于提前還款行為的不確定性，會給銀行帶來利息收入的減少，也會造成銀行資金流量的不穩(wěn)定。那么，提前還款風(fēng)險可能造成的損失具體包括以下方面：
1、影響銀行的資金現(xiàn)金流平衡。由于提前還款行為的不確定性，使銀行無法對提前還款部分的資金進(jìn)行合理分配，對銀行造成不確定的現(xiàn)金流，而銀行需要為該閑置資金付出管理成本，造成利益損失。
2、銀行的服務(wù)成本得不到補償。如果借款人選擇提前還款，銀行只能收回屬于還貸期內(nèi)的部分服務(wù)成本，其他未能收回的服務(wù)成本直接導(dǎo)致銀行的收益受損。
3、利息收入減少。大量的提前還款行為一般都是發(fā)生在利率上升時候，銀行原預(yù)期的利息收入將會因為提前還款行為而中斷，從而導(dǎo)致銀行利息收入的減少。
三、提前還款風(fēng)險影響因素分析
影響提前還款風(fēng)險的因素多種多樣，本文這里細(xì)分為四大特征的因素：借款人特征因素、貸款合同特征因素、房屋特征因素、宏觀經(jīng)濟(jì)特征因素。
1、借款人特征因素。包括借款人性別、年齡、家庭月收入、婚姻狀況、受教育程度和是否為本地人6個影響因素。其中，對提前還款風(fēng)險影響最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能夠直接影響借款人的還款能力。一般認(rèn)為，家庭月收入高的借款人對資金的分配更為充裕，利用閑置的資金進(jìn)行提前還款的可能性也更大。
2、貸款合同特征因素。包括貸款總額、貸款期限、貸款利率、還款方式和貸款價值比5個影響因素。一般而言貸款總額大的借款人，月還款額就多，財務(wù)負(fù)擔(dān)也越大，在收入不是很充裕的情況下，提前還款的可能性就越??；借款人的貸款期限越短，每個月的還款額就越高，財務(wù)負(fù)擔(dān)就越重，提前還款的可能性就越小。目前，我國個人住房抵押貸款一般都是采用浮動利率，一般認(rèn)為貸款利率高的借款人，利息負(fù)擔(dān)就更重，提前還款的意愿就更強烈，發(fā)生提前還款的可能性就更大。我國個人住房抵押貸款的還款方式主要有等額本金法和等額本息法兩種，一般來說選擇等額本金還款方式的借款人初期還款的負(fù)擔(dān)會比等額本息還款方式的重，自身的財務(wù)狀況應(yīng)該良好，因此提前還款的可能性就較大；而貸款價值比就是貸款金額與房屋價值的比值，貸款價值比越大說明借款人貸款金額越大，財務(wù)負(fù)擔(dān)重，提前還款的可能性就越低。
3、房屋特征因素。包括房屋價格、房屋面積、房屋類型、房屋區(qū)域和房屋用途5個影響因素。房屋價格的高低通常決定了借款金額的多少，我們認(rèn)為房屋價格越高說明借款人的財務(wù)狀況越好，還款壓力越小，導(dǎo)致借款人提前還款。房屋面積大的房屋自然價格也高，貸款金額就比較多，從而反映了借款人的收入水平高，經(jīng)濟(jì)實力強，越容易提前還款。房屋類型主要是指一手房和二手房。一般認(rèn)為借款人購房二手房是屬于資金不夠充裕，收入不是太高，所以提前還款的可能性就比購買一手房的借款人低。如果借款人購買的房屋位于城市中心地段，價格也高，未來的價值上漲空間也大，說明借款人的經(jīng)濟(jì)狀況良好，更容易提前還款。房屋用途主要是指借款人購房的目的，一般認(rèn)為如果借款人購房是用來投資，說明借款人的經(jīng)濟(jì)實力強，提前還款的幾率就大，而借款人購房只是為了居住，經(jīng)濟(jì)情況一般都不是很好，提前還款的幾率就小。
4、宏觀經(jīng)濟(jì)特征因素。包括房地產(chǎn)價格指數(shù)、GDP增長率和經(jīng)濟(jì)周期3個影響因素。房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映房地產(chǎn)價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，當(dāng)房地產(chǎn)價格指數(shù)高時，說明該時期房價上漲幅度大，這段時間選擇購房的借款人資金比較充裕，收入水平也高，提前還款的可能性較大；GDP增長率可以反映該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，我們認(rèn)為當(dāng)GDP增長率高時，說明房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，也可以反映出大部分消費者的購買能力和負(fù)債能力的提高，提前還款的能力自然也高；一般來說，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于繁榮時期，借款人的收入增加，經(jīng)濟(jì)狀況良好，借款人就有意愿去改善住房條件，導(dǎo)致住房周轉(zhuǎn)率的提高，住房轉(zhuǎn)手的情況變多，提前還款的可能性也隨之上升；相反，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于蕭條時期，提前還款的可能性也較低。
四、提前還款風(fēng)險管理對策建議
1、掌握提前還款行為規(guī)律，準(zhǔn)確預(yù)測提前償付率。對提前還款風(fēng)險進(jìn)行有效管理的前提是準(zhǔn)確預(yù)測提前償付率，確定提前還款導(dǎo)致的現(xiàn)金流量變化。需要全面分析影響提前還款行為的各種因素及其作用機(jī)理，并運用累積的歷史數(shù)據(jù)建立提前還款模型，量化各因素與提前還款行為的關(guān)系，估計出提前還款比率隨時間的分布，進(jìn)而調(diào)整相應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，以避免提前還款給現(xiàn)金管理帶來的損失。
2、構(gòu)建個人住房抵押貸款提前還款數(shù)據(jù)庫。目前，我國商業(yè)銀行沒有對個人住房抵押貸款中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險給予太多的關(guān)注，有關(guān)提前還款行為的統(tǒng)計數(shù)據(jù)幾乎是一片空白，而我國對住房抵押貸款提前還款問題的研究存在較大不足的一個重要的原因就是實證研究所需數(shù)據(jù)的缺乏。當(dāng)務(wù)之急，我國商業(yè)銀行應(yīng)建立有關(guān)提前還款行為的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，對借款人的提前還款行為進(jìn)行監(jiān)測，進(jìn)而掌握我國提前還款行為的發(fā)生規(guī)律，加強對提前還款風(fēng)險的管理。
3、積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化。抵押貸款證券化是國外常用的一種方式，通過對貸款規(guī)模和期限等結(jié)構(gòu)的搭配，可以有效地規(guī)避非系統(tǒng)性風(fēng)險對銀行的影響。成功的抵押貸款證券化要求對該類貸款的提前償付規(guī)律必須有較好的掌握，否則難以合理確定MBS的發(fā)行定價。積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化，可以使商業(yè)銀行把風(fēng)險管理的精力集中在銀行內(nèi)部可控范圍內(nèi)，以提高風(fēng)險管理效率和效果。
4、政府合適的宏觀調(diào)控。政府的宏觀調(diào)控對于住房抵押貸款市場的穩(wěn)定性有著重大的作用。對提前還款風(fēng)險而言，其中最主要的兩個系統(tǒng)性影響因素利率和房價的波動性都是與政府的宏觀調(diào)控密切相關(guān)。合適的宏觀調(diào)控能夠使利率預(yù)期相對明朗和穩(wěn)定，有助于銀行進(jìn)行風(fēng)險管理，并且宏觀政策的有效性也對減小房價的波動性至關(guān)重要，從而也能起到穩(wěn)定住房抵押貸款市場的作用。
主要參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款證券化；流程設(shè)計；政策建議
作者簡介：劉開瑞(1963－ )，男，甘肅民勤人。陜西師范大學(xué)財務(wù)學(xué)系副教授，主要從事不動金融的研究；張馨元(1986－ )，女，陜西西安人，陜西師范大學(xué)國際商學(xué)院碩士研究生，主要從事不動產(chǎn)金融的研究。
中圖分類號：F830.589 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006－1096(2010)03－0126－04 收稿日期：2010－01－10
個人住房抵押貸款證券化，是指貸款權(quán)益人(又稱發(fā)起機(jī)構(gòu))通過風(fēng)險隔離機(jī)制將流動性較低但具有預(yù)期未來穩(wěn)定現(xiàn)金流的個人住房貸款轉(zhuǎn)移給特定目標(biāo)載體，由其將所持有的該資產(chǎn)和所產(chǎn)生的現(xiàn)金流匯集起來，形成一個資產(chǎn)池，并經(jīng)過擔(dān)保和信用加強，在對資產(chǎn)風(fēng)險與收益進(jìn)行重新分配和配置的基礎(chǔ)上，以流通性強的抵押擔(dān)保證券形式出售給投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款的融資行為(周潔，2009)。個人住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資工具，是資產(chǎn)證券化中出現(xiàn)最早也是最多的一種，其目的是將巨額價值的房地產(chǎn)動產(chǎn)化、細(xì)分化，利用證券市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)資本大眾化、經(jīng)營專業(yè)化及投資風(fēng)險分散化，為房地產(chǎn)市場提供充足的資金，推動房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)快速發(fā)展(王戰(zhàn)宇，2008)。
現(xiàn)代意義的住房抵押貸款始于20世紀(jì)70年代，目前已成為國際資本市場上發(fā)展最快、最具活力的一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，在各國得到了廣泛的實施和應(yīng)用。歐洲市場2009年前三個季度個人住房抵押貸款發(fā)行量總額為1887億歐元，而美國的住房抵押貸款發(fā)行額為9891億歐元。雖然受金融危機(jī)的影響，發(fā)行量有所下降，但仍是歐美資本市場最重要的投資產(chǎn)品之一。
中國建設(shè)銀行2005年首次發(fā)行個人住房抵押貸款支持證券，進(jìn)入債券市場，帶動了我國資產(chǎn)證券化的快速發(fā)展，也引發(fā)了理論界的探討。許多學(xué)者定位于住房抵押貸款證券化在中國推行的必要性和可行性、市場前景以及一些制度的完善等理論研究。本文從我國個人住房抵押貸款的實際情況出發(fā)，旨在設(shè)計合理的住房抵押貸款證券化的運作流程，以期為實際操作提供參考。
一、我國進(jìn)行個人住房抵押貸款證券化的可行性
(一)個人住房抵押貸款證券化的理論依據(jù)
在住房抵押貸款證券化的融資過程中，交易主體面臨著許多由不對稱信息所帶來的風(fēng)險。如投資者所關(guān)心的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和信用評級機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)等問題與籌資者對證券化產(chǎn)品的質(zhì)量相比掌握的信息較少，容易導(dǎo)致道德風(fēng)險；商業(yè)銀行在擔(dān)任發(fā)起機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)參與資產(chǎn)證券化過程中，由于掌握的信息比借款者的信息少，會產(chǎn)生逆向選擇風(fēng)險(吳靜，2007)。
中國人民銀行于2005年了《資產(chǎn)支持證券信息披露規(guī)則》，有效規(guī)避了住房抵押貸款證券化過程中的信息不對稱問題。其第五條規(guī)定，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)在資產(chǎn)支持證券發(fā)行前的第五個工作日，向投資者披露發(fā)行說明書、評級報告、籌集辦法和承銷團(tuán)成員名單。第九條規(guī)定，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)與信用評級機(jī)構(gòu)就資產(chǎn)支持證券跟蹤評級的有關(guān)安排做出約定，并應(yīng)于資產(chǎn)支持證券存續(xù)期內(nèi)每年的7月31日前向投資者披露上年度的跟蹤評級報告。這樣信息很大程度上是透明的，投資者對資產(chǎn)風(fēng)險性質(zhì)的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了信息不對稱帶來的逆向選擇問題，降低了由此帶來的風(fēng)險損失。
根據(jù)交易成本論中企業(yè)和市場的相互替代關(guān)系，判斷個人住房抵押貸款證券化是否進(jìn)行必須滿足：證券化業(yè)務(wù)收益與回收貸款本息進(jìn)行再投資所獲收益之和超過支付給各個參與主體的費用之和(吳靜，2007)。財政部和國家稅務(wù)總局于2006年聯(lián)合了《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問題的通知》，對證券化過程中的印花稅、營業(yè)稅和所得稅問題做出了明確規(guī)定，有效地減少了個人住房抵押貸款證券化過程中的交易成本，為具體實施提供了根本動力。像信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)起機(jī)構(gòu)，將實施資產(chǎn)證券化的信貸資產(chǎn)信托予受托機(jī)構(gòu)時，雙方簽訂的信托合同暫不征收印花稅；對非金融機(jī)構(gòu)投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券取得的差價收入，不征收營業(yè)稅；投資機(jī)構(gòu)從信托項目清算分配中取得的收入，應(yīng)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，清算發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除。
(二)我國進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)實依據(jù)
在我國銀行資產(chǎn)中，個人住房抵押貸款的質(zhì)量仍是最優(yōu)的。截至2009年6月，工商銀行個人住房貸款高達(dá)6988.43億元，比2008年的5973.75億元增加了1014.68億元，增長17.0％。個人不良貸款余額107.80億元，增加11.87億元，其中個人住房貸款不良額有所上升，但占不良貸款不足0.1％。建設(shè)銀行個人住房貸款7149.23億元，占貸款總額的15.8％，較上年增加1117.76億元，增幅為18.53％，個人住房貸款不良額為42.41億元，占不良貸款總額的0.05％。
由此可以看出，個人住房抵押貸款屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，安全性相對較高，將其證券化對投資者而言風(fēng)險相對較小。
個人住房抵押貸款是幫助人們有效解決住房問題的一種方式，社會效益明顯，受到政府的大力支持。從房地產(chǎn)一級市場中的土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的改革，到市場準(zhǔn)入、證券化的信用增級、稅收的優(yōu)惠等方面，政府給予政策性的支持。另外，證監(jiān)會、銀監(jiān)會、保監(jiān)會等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度的加強，各種法律法規(guī)的規(guī)范和完善，都為個住房抵押貸款證券化提供了條件。
二、個人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的流程設(shè)計
個人住房抵押貸款證券化的前期準(zhǔn)備和后期管理都比較復(fù)雜。發(fā)行前期個人住房抵押貸款的借款人情況千差萬別，借款筆數(shù)成千上萬；發(fā)行后貸款的管理、資金保管、本息支付、信用評級等工作量大，因此需要建立一個符合中國金融環(huán)境的統(tǒng)一的個人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)體系。
(一)個人住房抵押貸款證券化參與主體及其關(guān)系
個人住房抵押貸款證券化的主要參與主體：
(1)發(fā)起機(jī)構(gòu)，指出售應(yīng)收款用于證券化的機(jī)構(gòu)。
(2)特別目的機(jī)構(gòu)，是指從發(fā)起人那里購買可證券化的資產(chǎn)，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行證券的一個獨立機(jī)構(gòu)。它是一般不會破產(chǎn)的高信用等級實體，是整個證券化的核心。
(3)信用評級與增級機(jī)構(gòu)，為了增強證券對投資者的吸引力，減輕和化解資產(chǎn)的信用風(fēng)險，降低發(fā)行成本，需要對資產(chǎn)證券化的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行評估，并提供擔(dān)保的兩個機(jī)構(gòu)。
(4)證券承銷商，是為特別目的機(jī)構(gòu)所發(fā)行的證券進(jìn)行承銷的實體。其作用是尋找投資公眾，從而使其募集到所需的資金。
(5)投資者，是在資本市場上購買抵押支持證券的機(jī)構(gòu)或個人。
一個完整的個人住房抵押貸款證券化基本運作流程包括以下環(huán)節(jié)：先由發(fā)起人選擇合適的貸款組成資產(chǎn)池，然后組建特殊目的載體實現(xiàn)真實出售，有效進(jìn)行風(fēng)險隔離。其次需要提高資產(chǎn)支持證券的信用等級，在改善發(fā)行條件后，邀請信用評級機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)支持證券進(jìn)行發(fā)行評級，再由證券承銷商負(fù)責(zé)證券的發(fā)行。最后服務(wù)機(jī)構(gòu)按期收取資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流，建立積累金以便按時對投資者還本付息。待資產(chǎn)支持證券到期后，還要向聘用的各類機(jī)構(gòu)支付服務(wù)費。如此時收入還有剩余則按協(xié)議規(guī)定在原始權(quán)益人與SPV之間進(jìn)行分配(楊正蔚，2005)。
住房抵押貸款證券化運作的基本結(jié)構(gòu)流程如圖1所示。
(二)個人住房抵押貸款證券化流程
1、選擇合適的個人住房抵押貸款，構(gòu)建資產(chǎn)池
我國目前沒有專門從事房地產(chǎn)金融的銀行，也沒有像美國的儲蓄貸款協(xié)會、互助儲蓄銀行類似的機(jī)構(gòu)。就實踐來看，目前開展房地產(chǎn)證券化過程中，通常會由保存有較完整的債權(quán)債務(wù)合同和較詳細(xì)的有關(guān)合同履行狀況的貸款商業(yè)銀行來充當(dāng)發(fā)起機(jī)構(gòu)。
具體來說商業(yè)銀行在審核和批準(zhǔn)借款者的申請后，與之簽訂貸款合同，發(fā)放抵押貸款。貸款的數(shù)額、本息的償付方式和利率的選擇因購房價格、購房者經(jīng)濟(jì)狀況和銀行利率水平而定。首先，商業(yè)銀行至少要從個人住房貸款證券化過程中獲得手續(xù)費、服務(wù)費等收入，參與的中介機(jī)構(gòu)也要獲得中介費，因此住房抵押貸款的利率應(yīng)高于無風(fēng)險利率，即期限相同的國債收益率，否則就沒有商業(yè)運作的可行性。而截止到2010年1月我國的國債收益率如表1所示。
個人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率1～5年是3.33％，6～30年是3.87％；貸款基準(zhǔn)利率5年以下的為5.76％，5年以上的為5.94％。由此可以看出，銀行納入證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)池最好是信貸資金發(fā)放的同質(zhì)性高的房地產(chǎn)抵押貸款而并非個人住房公積金貸款。
其次，住房抵押貸款的還款方式，易采取等額本息還款法和等額本金還款法，等額本息還款法指償還的本金和利息之和每期相等。此還款法適合于在整個貸款期內(nèi)家庭收入有穩(wěn)定來源的貸款人，并且每期還款額相同，歸還起來很方便，因此是目前借款人選擇最多的還款方式；等額本金還款法是指每期償還的本金數(shù)額相等，同時每期付清上一還款日至本次還款日之間的貸款利息。該方式的特點是還款初期借款人負(fù)擔(dān)較重，隨著時間的推移每期還款金額逐漸減少，適合于已有一定積蓄但預(yù)期收入可能減少的借款人，如中老年職工家庭。
最后，由于從發(fā)放貸款到出售貸款、組成資產(chǎn)池、發(fā)行個人住房抵押貸款支持證券需要一定的運作時間，因而期限太短的貸款不適合證券化，發(fā)行中長期貸款支持債券較為合適。
2、特定目的載體、特別目的機(jī)構(gòu)的設(shè)置
從個人住房抵押貸款證券化流程可以看出，特定目的載體直接與發(fā)起機(jī)構(gòu)、證券承銷商及投資者、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、評級機(jī)構(gòu)、受托管理機(jī)構(gòu)相聯(lián)系，是證券交易結(jié)構(gòu)的核心。它是一個專為隔離風(fēng)險而設(shè)立的特殊實體，目的在于將用于證券化的資產(chǎn)從發(fā)起人手中收買，使基礎(chǔ)資產(chǎn)與原始權(quán)益人自身的信用水平分離開來，即達(dá)到所謂的“破產(chǎn)隔離”。
國際上特別目的機(jī)構(gòu)的設(shè)立形式較多，有類似于德國模式，即在商業(yè)銀行內(nèi)部成立特別目的機(jī)構(gòu)的表內(nèi)業(yè)務(wù)模式；也有些銀行將證券化資產(chǎn)出售給其他獨立的具有法人資格的特別目的機(jī)構(gòu)，這是美國普遍采取的表外業(yè)務(wù)證券化模式；還有澳大利亞的準(zhǔn)表外模式等。
我國的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)發(fā)展時間較短，各種法律、法規(guī)還有待完善，因此應(yīng)由信托公司充當(dāng)SPV。這是源于信托獨特的法律特質(zhì)滿足資產(chǎn)證券化對資產(chǎn)風(fēng)險隔離的要求：一是確立了名實分離的財產(chǎn)權(quán)制度，即信托財產(chǎn)由受托人擁有，而利益卻交由受益人享受；二是自由分割的受益權(quán)制度，即信托制度下受益人所享有的受益權(quán)內(nèi)容由委托人自由設(shè)定，這樣信托受益權(quán)利的性質(zhì)是多樣的，內(nèi)容是自由組合的；三是確立了信托財產(chǎn)的獨立性，我國《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》第六條規(guī)定，受托機(jī)構(gòu)因承諾而取得的信貸資產(chǎn)是信托財產(chǎn)，獨立于發(fā)起機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)、資金保管機(jī)構(gòu)、證券登記托管機(jī)構(gòu)及其他為證券化交易提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)固有財產(chǎn)?？梢?，信托財產(chǎn)既不屬于受托人的自有財產(chǎn)，也不屬于委托人或受益人的自有財產(chǎn)，而是一種從屬于信托目的并在受托人名下獨立運作的財產(chǎn)。
個人住房抵押貸款證券具體方案，應(yīng)為商業(yè)銀行將需要證券化的住房抵押貸款以財產(chǎn)信托的方式交付給信托公司，由銀行保留對信托財產(chǎn)的受益權(quán)。此時信托公司對住房抵押貸款實施單獨記賬、單獨管理，并以自己的名義充當(dāng)證券發(fā)行人，對外發(fā)行代表對證券化資產(chǎn)享有權(quán)利的信托受益證書。
3、個人住房抵押貸款證券的發(fā)售
此階段是個人住房抵押貸款證券化過程中最復(fù)雜、參與者最多、技術(shù)要求最高的實質(zhì)性階段，包括構(gòu)造完善的交易結(jié)構(gòu)、進(jìn)行信用增級、內(nèi)部評級以及安排證券銷售等步驟。
信用增級是構(gòu)造個人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵內(nèi)容。其實現(xiàn)方式分為內(nèi)部信用增級和外部信用增級兩類。前者主要包括超額抵押、資產(chǎn)支持證券分層結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金抵押賬戶和利差賬戶等方式；后者包括備用信用證、擔(dān)保和保險等方式。根據(jù)我國的國情，選擇內(nèi)部增級方式是比較可行的，具體實施應(yīng)借鑒建行的經(jīng)驗，采取設(shè)定優(yōu)先／次級資產(chǎn)支持證券的結(jié)構(gòu)和設(shè)立信托儲備賬戶來實現(xiàn)信用增級，即分為優(yōu)先級A檔、B檔、C檔和次級檔四層結(jié)構(gòu)，此設(shè)計使得投資者充分衡量了風(fēng)險水平，并獲得相對匹配的收益率，有效分散了證券化的風(fēng)險。在儲備金設(shè)置上，其設(shè)置了“信托(流動性)儲備賬戶”、“信托(服務(wù)轉(zhuǎn)移)儲備帳戶”、“信托(混同和抵消)儲備帳戶”以及“信托(稅賦)儲備賬戶”，分別用于補充現(xiàn)金流分配的金額不足，更換“貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)”的轉(zhuǎn)移費用、彌補混同或抵消風(fēng)險和支付信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的稅賦。
信用增級后，SPV應(yīng)邀請信用評級機(jī)構(gòu)對證券進(jìn)行發(fā)行評級。信用評級機(jī)構(gòu)在對貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、借款人的資信狀況、證券化交易結(jié)構(gòu)等進(jìn)行全面的信用風(fēng)險考查后，根據(jù)評估結(jié)果確定證券的信用級別。譬如，標(biāo)準(zhǔn)普爾公司將信用等級從高到低依次為AAA、AA、A；BBB、BB、BBB；CCC、CC、C和D級(胥清等，2009)。不言而喻，資產(chǎn)支持證券的信用評級越高，投資風(fēng)險越低，也就越易為廣大投資者所認(rèn)同，發(fā)行風(fēng)險也就越小。
證券承銷機(jī)構(gòu)的主要職能一方面是協(xié)助公開發(fā)行以住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券、建議證券發(fā)行價格和時間；另一方面承銷機(jī)構(gòu)利用其對證券市場的熟悉程度，兼顧著向投資者宣傳和推介相關(guān)產(chǎn)品、提供投資咨詢等。另外，選擇適當(dāng)?shù)某袖N機(jī)構(gòu)也是至關(guān)重要的，通常應(yīng)選擇規(guī)模大、經(jīng)營網(wǎng)點輻射較廣、有較強債券分銷能力的金融公司作為個人住房抵押貸款證券的承銷機(jī)構(gòu)。
4、個人住房抵押貸款證券投資機(jī)構(gòu)
目前，我國已有上海、深圳兩家債券交易所STAO(全國
證券交易自動報價系統(tǒng))和NET(全國電子交易系統(tǒng))兩個交易系統(tǒng)，在公眾投資意識、風(fēng)險意識和金融意識不斷增強的情況下，眾多股民是證券的潛在投資者。另外，由于個人住房抵押貸款證券是以信用為支持發(fā)行證券，再輔以信用增級處理，使其證券級別較高。因此對投資安全性要求較高的投資機(jī)構(gòu)，如保險公司以及醫(yī)療統(tǒng)籌基金、社保基金、住房公積金等各類投資基金機(jī)構(gòu)成為個人住房抵押貸款證券的主要投資機(jī)構(gòu)。商業(yè)銀行等一般存款類機(jī)構(gòu)在資金寬松的情況下可以成為投資機(jī)構(gòu)，但在資金緊張的情況下，不應(yīng)進(jìn)行投資。而證券投資資金一般不宜選作投資者。
5、個人住房抵押貸款證券的后期管理
個人住房抵押貸款證券的借款者數(shù)量較多，且都是自然人。雖然每筆貸款數(shù)額不大，但是本人房貸的還款付息一般采用“月供”方式，即償還本息的頻率按月計算。為此，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)必須每月收本息，資金管理機(jī)構(gòu)的資金進(jìn)入也應(yīng)按月進(jìn)行，證券登記托管機(jī)構(gòu)應(yīng)每月向證券持有人支付收益，使得后期管理工作量加大(沈炳熙，2009)。
根據(jù)《金融信貸資產(chǎn)證券化試點監(jiān)督管理辦法》第三十六條規(guī)定，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)可以是信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)起機(jī)構(gòu)。所以個人住房抵押貸款證券的貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該是商業(yè)銀行。由于其獨立于本機(jī)構(gòu)的貸款，因此在管理時須單獨設(shè)賬、單獨管理。具體職責(zé)是收取證券化資產(chǎn)的本金。利息和其他收入，并及時、足額地轉(zhuǎn)入資金保管機(jī)構(gòu)開立的資金賬戶。
在個人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)中，貸款資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金，包括本金和利息，以及由此現(xiàn)金進(jìn)行的某些理財業(yè)務(wù)帶來的收益，需要由專門資金管理機(jī)構(gòu)開設(shè)信托財產(chǎn)的資金賬戶保管。由于證券登記托管機(jī)構(gòu)掌握不同時期各投資機(jī)構(gòu)的實際持有個人住房抵押貸款證券的情況，并且具有配發(fā)證券收益的經(jīng)驗，所以將由該機(jī)構(gòu)向投資人支付投資證券獲得的收益。
三、結(jié)論及建議
從我國的現(xiàn)實國情、商業(yè)銀行自身的發(fā)展?fàn)顩r以及國際住宅融資市場的趨勢來看，我國商業(yè)銀行推行個人住房抵押貸款證券化的業(yè)務(wù)是必要且可行的。這種融資方式有利于銀行盤活存量資產(chǎn)，減低風(fēng)險資產(chǎn)，提高資本充足率，實現(xiàn)賬外融資。然而，個人住房抵押貸款證券化畢竟是一項巨大的工程，過程復(fù)雜，參與者眾多，在業(yè)務(wù)流程設(shè)計時，要全面考慮，注重配合，盡可能地降低風(fēng)險，提高收益。為了全面順利地推行個人住房抵押貸款證券化，除了從諸多方面進(jìn)行不斷完善外，應(yīng)該考慮五個方面。第一，商業(yè)銀行選擇合適的住房抵押貸款構(gòu)建資產(chǎn)池；第二，以財產(chǎn)信托的方式設(shè)置SPV，使資產(chǎn)與原始權(quán)益人的信用水平相分離，達(dá)到“破產(chǎn)隔離”；第三，選擇合適的增級方式和權(quán)威的評級機(jī)構(gòu)，提高個人住房抵押貸款證券的信用等級，以及適當(dāng)?shù)某袖N機(jī)構(gòu)來配合公開發(fā)行；第四，選擇對投資安全性要求較高的投資機(jī)構(gòu)；第五，證券發(fā)行后，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)和證券登記托管機(jī)構(gòu)須單獨設(shè)立賬戶進(jìn)行管理，以便保證投資人的利益。
