時間：2022-08-06 20:48:07
序論：在您撰寫商業(yè)地產(chǎn)項目研究時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項目后評價；層次分析法
為了適應我國商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)濟的發(fā)展需要，解決商業(yè)地產(chǎn)投資領域普遍投資決策水平不高，增強理性投資和科學決策，提高商業(yè)地產(chǎn)項目管理水平，增強人們對商業(yè)地產(chǎn)項目后評價作用的認識，擴大其影響的現(xiàn)實所需，同時為我國商業(yè)地產(chǎn)項目后評價理論和實踐的發(fā)展做出有益的探索，作者以大連“萬象城”項目為例，采用層次分析法進行了該項目后評價研究。商業(yè)地產(chǎn)項目后評價是總結項目經(jīng)驗教訓，提高商業(yè)地產(chǎn)投資主體決策水平和實施主體管理水平的一種科學方法。
一、層次分析法
層次分析法（AHP，the Analytical Hierarchy Process），是20世紀70年代美國學者T.L.Saaty提出的，是一種將與決策緊密相關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎之上進行定性和定量分析相結合的層次權重決策分析方法[1]。AHP在項目風險評價過程中運用靈活、易于理解，而又具有一定的精度。層次分析法進行商業(yè)地產(chǎn)項目后評價主要的步驟有[2]：①構造商業(yè)地產(chǎn)項目的遞階層次結構模型，商業(yè)地產(chǎn)項目的遞階層次結構模型一般分為三層，如圖1所示：目標層（A）、目的層（B）、指標層（C）；②建立兩兩比較判斷矩陣；③計算權重向量并做一致性檢驗[3-4]。
二、后評價過程實例分析
結合大連“萬象城”項目的特點、后評價指標及內(nèi)容、使用范圍和實際操作情況，后評價指標可分為一級指標和二級指標。一級指標主要從技術、財務、國民經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境影響和管理水平來設定；二級指標主要是一級指標的細化。根據(jù)“萬象城”項目自身的具體情況和大連地區(qū)的統(tǒng)一標準進行酌情增減，該項目的后評價指標體系如圖1所示。
XX集團聘請了10位對該項目十分了解的專家或權威進行了評價，其中有政府人員、設計院工程師、施工方的結構工程師、監(jiān)理方咨詢工程師、招商部經(jīng)理、營銷推廣部策劃師、學校教授等專家和權威。在選擇評價方法時，考慮到資料缺乏，專家打分也沒有依據(jù)，有些指標具有模糊和非定量化的特點，對其只能進行定性的分析與評價。由于個人的文化水平、知識結構、社會經(jīng)歷和能力大小的差異，人們對各項影響因素的褒貶程度也不相同。AHP方法克服了專家評分法難以對涉及多指標 、多方案的項目進行評價，但是AHP分析結果的質(zhì)量依賴于專家的知識、經(jīng)驗和判斷。在實際應用時，盡可能多找行業(yè)中的專家來共同確定判斷矩陣中的標度。
1. AHP法計算各指標權重向量并做一致性檢驗
后評價組對各個指標進行打分，采用對不同因素兩兩比較的方法，構造不同層次的判斷矩陣，并分別計算最大特征根、對應的特征向量并進行判斷矩陣的一致性檢驗。
（1）A―B層次的判斷矩陣及對應的特征向量：
2.模糊綜合評價法計算評價結果
后評價組建策劃目模糊綜合評語集為v＝(優(yōu)，良，好，中，合格，差)＝(6，5，4，3，2，1)，最后分別對評語集賦分值(100，90，80，70，60，50)，選擇10位專家對第一層次的評價因素進行評價，所組成評價人集為P=(P1，P2，P3，P4，P5，P6，P7，P8，P9，P10)。
（1）專家評分。后評價組成員根據(jù)自己的對該項目各方面現(xiàn)狀的了解，同時參考國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)相關項目的狀況進行打分，綜合評價各單因素評價情況，由評價表得出評價分值R。
3.評價結果分析
由評價得分可以看出，大連“萬象城”項目的技術水平和管理水平分別得分81.1和84.0，效果良好，國民經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境影響得分分別為73.6、78.9和73.3，效果中等，而財務效益得分卻為68.4，效果合格。綜合得分73.7，效果中等，說明該項目是可行的，但是很多方面仍需進一步提升和完善，尤其是財務效益，效果不是特別理想。
四、結論
商業(yè)地產(chǎn)后評價由于涉及現(xiàn)代管理理論、費用與效益理論、控制與反饋理論、可持續(xù)發(fā)展理論等作為理論基礎和分析工具，是一個復雜的系統(tǒng)工程，將來還會不斷提出許多理論和實踐問題，要求我們予以解答。限于主觀上的能力局限和客觀上的資源約束，本文只對商業(yè)地產(chǎn)項目后評價大致進行分析研究，構建的商業(yè)地產(chǎn)后評價指標體系主要是對前人研究成果的歸納，尚未完全深入地剖析，許多問題還有待更進一步深化研究。
作者單位：江福秀 中國地質(zhì)大學（北京）
茆旭川 西華大學管理學院
參考文獻：
[1]王蓮芬,等.層次分析法引論[M].北京:中國人民大學出版社，1990：5-18.
[2]茆旭川，田兵權，黃琦.基于AHP在電力建設項目風險評價中的應用[J].西南民族大學學報（自然科學版），2007(3):624-628.
近年來，一些商業(yè)地產(chǎn)項目逐漸暴露出成本管理上的問題，商業(yè)地產(chǎn)項目成本管理的成功與否關系到項目的整體利益，使對商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理研究成為必要。
成本管理中存在的問題
我國商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項目成本管理方面存在許多問題。結合我國商業(yè)地產(chǎn)項目的特點，目前在其成本管理中存在的問題主要有以下幾點：
第一，商業(yè)項目套用住宅項目的成本管理體系。在既有住宅地產(chǎn)又有商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)通常是一個獨立的部門，與住宅地產(chǎn)的成本部門分開而論。正因如此，商業(yè)地產(chǎn)的成本管理并不能形成一個體系，無法對商業(yè)地產(chǎn)項目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項目在開展成本管理前，缺少組織架構的支撐、沒有專職的成本管理者負責成本工作，從而難以實現(xiàn)項目的成本管理需求。商業(yè)地產(chǎn)項目目前多采用住宅地產(chǎn)項目的一套成本管理辦法來管理，只注重工程建設過程中的建安成本管理，在成本管理意識上沒有脫離造價成本的概念，沒有真正理解商業(yè)地產(chǎn)項目成本管理的含義。
第二，商業(yè)地產(chǎn)項目沒有專門的成本管理組織。在對五家大型地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項目組織設置進行深入研究后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)的組織構架一般單獨設立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，負責商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃、招商、運營、市場等。而考慮到在開發(fā)與建設階段能夠與住宅項目進行資源共享，往往由負責住宅的設計、施工及成本等專業(yè)公司來負責商業(yè)項目的開發(fā)建設，項目建設好后再移交商業(yè)管理公司運作。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本管理依然套用住宅地產(chǎn)的成本部門來進行，成本管理的組織設計對商業(yè)地產(chǎn)項目沒有針對性。
第三，缺乏全壽命周期的思想。商業(yè)地產(chǎn)項目的全壽命周期一般包括投資決策、規(guī)劃設計、前期招商、工程實施和商業(yè)運營五個階段，成本管理在項目的不同階段對項目影響的程度是不同的。
目前商 業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問題，主要是對以下三個階段的重視程度不夠。
一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)后管理經(jīng)驗不足，評估體質(zhì)不健全，成本決策指標往往直接套用一般項目的成本數(shù)據(jù)，有可能導致成本決策失誤。前期決策失誤對項目成本的影響是不可逆的，后期只能通過削減利潤來彌補。
二是輕設計階段的成本管理。一些開發(fā)商容易在設計階段忽視建筑設計與商業(yè)設計的互相作用，導致商業(yè)項目建成后無法滿足商家的設店要求，后期不得不接受商家的整改意見，對已完工程進行大量的拆除和新建，造成項目成本的極大浪費。
三是輕運營階段的成本管理。許多商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理依然流于工程施工階段，對運營階段的成本管理重視度不夠，導致后期運營受阻。商業(yè)地產(chǎn)項目的一個特點是，在商業(yè)地產(chǎn)項目投資中，存在開發(fā)初期高利潤，開發(fā)中期微利，運營期間無利甚至虧損的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)項目的一次性投資越大，項目質(zhì)量越好，項目運營成本越低。商業(yè)地產(chǎn)項目全壽命成本應該選擇一個合理的質(zhì)量水平，如何處理一次性投資與項目運營成本的平衡是目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要重視的問題。
解決措施及建議
一是建立商業(yè)地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)庫。重視商業(yè)地產(chǎn)項目的成本調(diào)研與成本數(shù)據(jù)分析，建立商業(yè)地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)庫。企_業(yè)應重視商業(yè)地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)的積累，成立專門的商業(yè)管理團隊搜集積累已完成商業(yè)項目的歷史數(shù)據(jù)及對同行業(yè)項目進行調(diào)研，建立針對商業(yè)地產(chǎn)的項目投資評估指標體系，提高決策準確率。
二是建筑設計與商業(yè)訂制相結合。寧波萬達置業(yè)的劉華指出，“訂單地產(chǎn)”模式是圍繞滿足主力店等商業(yè)的商務對接要求和開業(yè)前準備工作要求來進行商業(yè)項目的建設，是商業(yè)地產(chǎn)的核心內(nèi)容。在設計階段應該將建筑設計與商業(yè)訂制相結合，在招商前置的情況下，由商業(yè)設計指導建筑設計。同時，在滿足建筑設計的條件下，對商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)組合進行優(yōu)化，能夠使得開發(fā)商和商家獲得最大商業(yè)利益。
三是將運營成本納人項目總成本綜合考慮。研究表明，商業(yè)地產(chǎn)項目的成本構成中，項目前期成本占全壽命周期成本的7%-12%,建設階段成本占27%-28%左右，而運營及維修期的成本高達60-66%。商業(yè)地產(chǎn)項目的運營階段通常要持續(xù)20年以上，因此，運營成本直接影響項目的收益情況。將運營成本納人項目總成本，在決策階段就進行綜合考慮，選擇一個合理的運營成本，達到一次性投資與運營成本的平衡。
四是樹立可持續(xù)經(jīng)營的理念。能真正將商業(yè)地產(chǎn)運營起來，并實現(xiàn)持續(xù)盈利增長，才稱得上是商業(yè)地產(chǎn)項目的成功。不能可持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)，會逐漸整體衰落，形成嚴重的資產(chǎn)滯后。商業(yè)地產(chǎn)項目建成開業(yè)后，后期運營過程中需要不斷進行調(diào)整，以適應新的市場環(huán)境。在商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理中，應融入可持續(xù)經(jīng)營的理念，建立可持續(xù)的回報機制。
五是建立商業(yè)地產(chǎn)成本管理體系。房地產(chǎn)項目管理本身就是一項重視成本管理的過程，加之商業(yè)地產(chǎn)項目的特殊性和復雜性，使得對于其成本管理體系的要求更加嚴格。然而，我國目前還沒有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商建立和實施有效的成本管理體系，這就使得建立一個專門針對商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理體系成為必要。對國內(nèi)外的成'功經(jīng)驗研究證明，既然商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)主體、建設主體、運營主體都是同一法人，就應當將商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理視為一個整體，基于全壽命周期理論，建立完整的成本管理體系。商業(yè)地產(chǎn)成本管理體系的建立將會是筆者下一步的研究內(nèi)容。
成本管理中存在的問題
我國商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項目成本管理方面存在許多問題。結合我國商業(yè)地產(chǎn)項目的特點，目前在其成本管理中存在的問題主要有以下幾點：第一，商業(yè)項目套用住宅項目的成本管理體系。在既有住宅地產(chǎn)又有商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)通常是一個獨立的部門，與住宅地產(chǎn)的成本部門分開而論。正因如此，商業(yè)地產(chǎn)的成本管理并不能形成一個體系，無法對商業(yè)地產(chǎn)項目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項目在開展成本管理前，缺少組織架構的支撐、沒有專職的成本管理者負責成本工作，從而難以實現(xiàn)項目的成本管理需求。商業(yè)地產(chǎn)項目目前多采用住宅地產(chǎn)項目的一套成本管理辦法來管理，只注重工程建設過程中的建安成本管理，在成本管理意識上沒有脫離造價成本的概念，沒有真正理解商業(yè)地產(chǎn)項目成本管理的含義。第二，商業(yè)地產(chǎn)項目沒有專門的成本管理組織。在對五家大型地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項目組織設置進行深入研究后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)的組織構架一般單獨設立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，負責商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃、招商、運營、市場等。而考慮到在開發(fā)與建設階段能夠與住宅項目進行資源共享，往往由負責住宅的設計、施工及成本等專業(yè)公司來負責商業(yè)項目的開發(fā)建設，項目建設好后再移交商業(yè)管理公司運作。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本管理依然套用住宅地產(chǎn)的成本部門來進行，成本管理的組織設計對商業(yè)地產(chǎn)項目沒有針對性。第三，缺乏全壽命周期的思想。商業(yè)地產(chǎn)項目的全壽命周期一般包括投資決策、規(guī)劃設計、前期招商、工程實施和商業(yè)運營五個階段，成本管理在項目的不同階段對項目影響的程度是不同的。目前商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問題，主要是對以下三個階段的重視程度不夠。一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)后管理經(jīng)驗不足，評估體質(zhì)不健全，成本決策指標往往直接套用一般項目的成本數(shù)據(jù)，有可能導致成本決策失誤。前期決策失誤對項目成本的影響是不可逆的，后期只能通過削減利潤來彌補。二是輕設計階段的成本管理。一些開發(fā)商容易在設計階段忽視建筑設計與商業(yè)設計的互相作用，導致商業(yè)項目建成后無法滿足商家的設店要求，后期不得不接受商家的整改意見，對已完工程進行大量的拆除和新建，造成項目成本的極大浪費。三是輕運營階段的成本管理。許多商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理依然流于工程施工階段，對運營階段的成本管理重視度不夠，導致后期運營受阻。商業(yè)地產(chǎn)項目的一個特點是，在商業(yè)地產(chǎn)項目投資中，存在開發(fā)初期高利潤，開發(fā)中期微利，運營期間無利甚至虧損的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)項目的一次性投資越大，項目質(zhì)量越好，項目運營成本越低。商業(yè)地產(chǎn)項目全壽命成本應該選擇一個合理的質(zhì)量水平，如何處理一次性投資與項目運營成本的平衡是目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要重視的問題。
解決措施及建議
關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 項目評價 社會評價 城市
項目社會評價，主要應用社會學、人類學、項目評估學的一些理論和方法，通過系統(tǒng)地調(diào)查、收集與項目相關的各種社會因素和社會數(shù)據(jù)，分析項目實施過程中可能出現(xiàn)的各種社會問題，提出盡量減少或避免項目負面社會影響的建議和措施，以保證項目順利實施并使項目效果持續(xù)發(fā)揮。近10年來，我國城市商業(yè)的現(xiàn)代化在給我國公眾在帶來生活品質(zhì)提升的同時，相關利益群體也承受諸多負面效應和代價。如城市中小商業(yè)的發(fā)展因為大型業(yè)態(tài)過度發(fā)展而受到抑制，大型連鎖企業(yè)對其供應鏈上上下游企業(yè)的利益壓榨問題等等。如何基于我國國情現(xiàn)實和經(jīng)濟、社會發(fā)展需要，圍繞科學和諧新型發(fā)展觀，構建城市商業(yè)開發(fā)項目的社會評價體系，具有日趨重要的現(xiàn)實意義。
項目社會評價理論研究回顧
項目社會評價的理論研究，在我國建設和諧社會作為國家發(fā)展新型目標的時代背景下，正在成為多個學科，包括社會學科、管理學科、以及技術經(jīng)濟學科研究的中心之一。在這一研究領域，近年來相關研究文獻的研究重點，主要集中于三個方面：即關于項目社會評價發(fā)展階段的研究、關于項目社會評價內(nèi)容的研究、關于項目社會評價方法和范式的研究。
（一）關于項目社會評價的發(fā)展階段
項目社會評價理論和方法隨著社會發(fā)展觀的演變而逐步產(chǎn)生和發(fā)展，大致經(jīng)歷了4個發(fā)展階段（朱東愷，2004），見表1。項目財務評價階段。在20世紀50年代以前，只進行項目的財務評價，其特點是尋求項目利潤最大化。項目SCBA評價階段。20世紀50年代以后，在凱恩斯經(jīng)濟理論的影響下，歐美國家政府實行福利政策，大量增加公共支出，對許多文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、水利和環(huán)境等社會公共福利事業(yè)進行投資。西方經(jīng)濟學家逐步形成了一種適應評價公共項目的社會費用效益分析方法（Social Cost-Benefit Analysis）。它是從國民經(jīng)濟角度，站在國家立場出發(fā)進行評價。項目環(huán)境評價階段。20世紀70年代以來，投資項目的環(huán)境評價的理論與方法逐步得到形成并得到發(fā)展。但“以物質(zhì)為中心”的經(jīng)濟評價沒有反映分配效果，不能保證項目的最優(yōu)選擇；環(huán)境評價經(jīng)常忽略社會經(jīng)濟影響評價，雖然它能減輕一些項目的主要不利影響，但在引導公眾參與、促進信息公開、減少負面社會影響等方面有所欠缺。項目社會評價階段。隨著發(fā)展觀從“以物質(zhì)為中心”到“以人為中心”，再到20世紀90年代的“以人為中心的可持續(xù)發(fā)展”，投資項目社會評價(Social Assessment，簡稱SA)在國際社會越來越受到重視。項目評價從經(jīng)濟評價發(fā)展到環(huán)境、經(jīng)濟、社會等方面的評價。社會評價在項目評價體系與決策中扮演越來越重要的角色。
（二）項目社會評價的內(nèi)容
在項目社會評價的內(nèi)容上，國內(nèi)外學者、專家的觀點不盡一致，所提出的項目社會評價體系的緯度與內(nèi)容存在著顯著的差異。有代表性的觀點是：
戚安邦（2004）認為項目社會評價指標體系的內(nèi)容，包括：項目對社會經(jīng)濟的貢獻；項目對資源利用的影響；項目對文化教育的影響；項目對社會環(huán)境的影響。王朝綱（2004）提出的項目社會評價內(nèi)容為：對與投資項目相關的利益相關者的評價；對項目地區(qū)人口生產(chǎn)活動社會組織的評價。對項目的文化可接受性及其預期受益者需求的一致性的評價。徐莉（2003）提出的項目社會評價指標，包括：項目提供的社會效益。項目的社會分配效益。項目與社會環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)程度。世界銀行（2002）提出的項目社會評價指標體系內(nèi)容，包括：社會多樣性和性別；機構、角色及行為；利益相關者；參與；社會風險。
（三）項目社會評價的研究范式
中西方學者和機構在項目社會評價中采用了不同的研究范式。歐美學者和機構的社會分析或社會影響分析，是以社會學為基礎，提出“項目社會”的理念，因而引入社會學家參與分析，應用社會學的方法進行對項目的社會評價；我國的項目社會評價，是以經(jīng)濟學或技術經(jīng)濟學作為理論基礎，因而把項目社會評價作為項目國民經(jīng)濟評價中的社會效益分析，項目社會評價成為經(jīng)濟評價的“附屬品”（陳阿江，2003），表2。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目社會評價的必要性
商業(yè)地產(chǎn)，是指用于商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式、以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式。
MALL(音譯“摩爾”)，被譽為“商業(yè)地產(chǎn)最高形式”。它起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪，集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。在美國，MALL的消費額占消費總額的60%多，在歐洲是29%，在日本是17%，在我國臺灣地區(qū)是9%。
2002年以來，以大型購物中心為代表的城市大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設熱潮席卷了中國各個主要城市，呈現(xiàn)前所未有的“井噴”行情。據(jù)中國商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會2005年公布的調(diào)查結果顯示（見圖1），目前全國在建及立項的購物中心多達200余家，總面積約3000萬平方米，總投資額超過3000億。目前世界上最大的10個shopping mall中國就已占有五個（見表3）。
以大型購物中心為代表的城市大型商業(yè)設施開發(fā)，對我國城市商業(yè)的發(fā)展和城市社會系統(tǒng)的變遷產(chǎn)生了復雜而深刻的影響，直接改變了我國城市商業(yè)的格局和城市發(fā)展空間布局。在促進我國商業(yè)發(fā)展和社會城市化的同時，也帶來了一系列的負面影響（見表4）。從投資項目社會評價理論和我國構建和諧社會國家發(fā)展目標的角度看，目前我國城市商業(yè)開發(fā)項目中存在著顯著的不和諧現(xiàn)象，有必要開展城市商業(yè)開發(fā)項目的社會評價工作。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會評價體系
從項目社會評價理論的發(fā)展，以及建設社會主義和諧社會需要的角度看，結合我國實際，構建科學的外資商業(yè)發(fā)展項目社會評價體系，具有十分重要的意義。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目社會評價應當從以人為本的原則出發(fā)，設計評估內(nèi)容和指標體系。具體評估內(nèi)容包括：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會影響分析、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目與所在地區(qū)的社會適應性分析和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會風險分析。
(一)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會影響
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會影響分析（social impact analysis，簡稱sia），旨在分析預測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目可能產(chǎn)生的正面影響(通常稱為社會效益)和負面影響。其主要內(nèi)容有：
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)居民收入的影響。分析預測由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目實施可能造成當?shù)鼐用袷杖朐黾踊蛘邷p少的范圍、程度及其原因。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)居民生活水平和質(zhì)量的影響。分析預測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目實施后居民居住水平、消費水平、消費結構、人均壽命的變化及其原因。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)居民就業(yè)的影響。分析預測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的建設和運營對當?shù)鼐用窬蜆I(yè)結構和就業(yè)機會的正面影響和負面影響。正面影響是指增加新的就業(yè)機會，吸納就業(yè)人員；負面影響是指可能排擠掉的原有就業(yè)機會及人數(shù)，以及由此引發(fā)的社會矛盾。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)不同利益相關者的影響。分析預測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的建設和運營使哪些人受益，哪些人受損，以及對受損群體的補償措施和途徑。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)弱勢群體利益的影響。分析預測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的建設和運營對當?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益的正面影響和負面影響。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響。分析預測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目建設和運營期間可能引起的當?shù)匚幕逃?、衛(wèi)生健康程度的變化和對當?shù)厝宋沫h(huán)境的影響，提出減小不利影響的措施建議。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對當?shù)鼗A設施、社會服務容量和城市化進程等的影響。分析預測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目建設和運營期間，可能增加或者擠占當?shù)卦械幕A設施，包括道路、橋梁、供電、給排水、供氣以及服務網(wǎng)點的影響。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)少數(shù)民族風俗習慣和宗教的影響。分析預測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目建設和運營是否符合國家的民族和宗教政策，是否充分考慮了民族地區(qū)的風俗習慣、生活方式、宗教信仰，是否會引起民族矛盾、宗教糾紛，影響當?shù)厣鐣捕ā?/p>
(二)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目與所在地的社會適應性
【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟效益 風險分析
自20世紀80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個行業(yè)正式被列入我國第三產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。
近年來，有三個重要因素促進我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設和商品住宅限購、限貸政策），導致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實施向一體化戰(zhàn)略，大舉進入商業(yè)地產(chǎn)領域的動力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動力?；谝陨弦蛩兀梢灶A期在未來10年內(nèi)，我國商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。
商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學和復合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項目投資有耗資大、周期長、風險高的特點。伴隨著改革開發(fā)的推進，我國市場經(jīng)濟競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優(yōu)勢地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領域。
一、可行性分析的概念
為了降低風險，對將要上馬的項目在經(jīng)濟技術層面進行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術分析、經(jīng)濟效益分析和抗風險能力分析。以分析論證的結果來判定項目建設方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據(jù)?？尚行匝芯康倪^程既是深入調(diào)查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設項目決策分析與評價階段最重要的工作。
由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術、管理科學的綜合性學科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調(diào)查與預測、多方案構建與必選、技術經(jīng)濟分析、風險分析等多種分析方法的實踐活動。
二、可行性分析的作用
可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：
（一）開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)
（二）政府主管部門立項和行政審批的依據(jù)
（三）向金融機構融資的依據(jù)
（四）各投資方談判的重要依據(jù)
（五）項目后評價的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎作用，還應該為進一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設計、建造實施和后期運營管理提供指導原則和框架思路，成為項目開發(fā)綱領性文件。
三、可行性分析的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析依據(jù)主要有：國家和地區(qū)經(jīng)濟建設政策和經(jīng)濟發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價格、居民收入水平和消費習慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點建設規(guī)劃、批準的項目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設計條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟運行參數(shù)和指標等。
可行性分析指導文件主要是1983年國家計委頒布的《關于建設項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細規(guī)定，指導我國可行性分析研究工作。
四、可行性分析的內(nèi)容
依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場分析、技術分析分析、經(jīng)濟效益分析和風險分析四大方面，其中經(jīng)濟效益分析又可細分為投資估算分析、融資分析、財務評價分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關鍵因素，這六大因素也構成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設計方案、建設條件可行性和工程進度分析。規(guī)劃設計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強制性要求；建設條件可行性和工程進度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目技術分析具有較強的專業(yè)性，本論文中不著重研究。
五、結語
商業(yè)地產(chǎn)在國外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構完善、內(nèi)容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內(nèi)有針對本土特色的相關研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實例豐富，這一切都對我國商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。
參考文獻
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關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；工程開發(fā)；項目管理
在最近幾年來，伴隨著國家政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的不斷加大，有部分開發(fā)商為了規(guī)避政策方向，開始選擇朝向商業(yè)地產(chǎn)的方向所轉(zhuǎn)型，諸如萬科、龍湖、綠城、萬達以及世茂的地產(chǎn)商紛紛得到了較好的發(fā)展。除此之外，一些來自于海外的外資企業(yè)也開始進軍國內(nèi)市場，例如凱德置地、中信等等。相較于普通地產(chǎn)來說，商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)的項目管理流程會相對繁瑣一些，具體表現(xiàn)為如下的幾個方面：首先，項目設計內(nèi)容要同時考慮到項目的招商定位與專業(yè)整合；其次，應充分表現(xiàn)出市場招商與市場推廣的實際作用；再次，進一步明確出商業(yè)地產(chǎn)工程的管理目標，結合市場現(xiàn)狀來展開有效控制；第四，要確定出經(jīng)營戰(zhàn)略與工程項目的發(fā)展方向；第五，同當?shù)氐恼块T與商委部門建立起密切的合作關系；第六，對資金成本的運營要求較高。為此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程項目的過程中要結合行業(yè)市場的實際情況來設計項目管理方案。
一、相關概念概述
1.項目管理的定義
簡單一些解釋，項目管理所指的即為將各種已有資源應用于目標，以此來滿足各方面的既定要求。項目管理本身是個系統(tǒng)化且綜合化的管理過程，其中主要包括目標管理、策劃管理以及流程管理這幾個方面。需要注意的是，房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)需要經(jīng)歷較長的時間，他需要貫穿于整個商業(yè)地產(chǎn)項目的整個實施階段。
2.工程項目管理的主要內(nèi)容
工程建設可被分為以下的四個階段：工程項目的決策階段、工程項目的設計與準備階段、工程項目的實施階段以及工程項目的竣工驗收階段。項目管理的主要工作內(nèi)容為：組織結構管理、人力資源管理、經(jīng)營范圍管理、內(nèi)容設計管理、財務管理、工程質(zhì)量管理、協(xié)調(diào)管理、風險管理以及材料采購管理等等。
3.商業(yè)地產(chǎn)與普通地產(chǎn)的區(qū)別
相較于住宅地產(chǎn)來說，商業(yè)地產(chǎn)的外表看起來更加的高端且上檔次，但其內(nèi)部的管理工作卻是存在著很多的困難，工程項目的建設構造也相對復雜的多。開發(fā)商需要在眾多的矛盾問題中找到平衡點，不僅要充分考慮到區(qū)域發(fā)展過程中的不均衡因素，同時還要盡可能的去滿足不同類型客戶所提出的不同需求，將地產(chǎn)項目與商業(yè)開發(fā)緊密的關聯(lián)到一起，調(diào)整好市場風險與經(jīng)濟收益之間的比例。
住宅地產(chǎn)工程開發(fā)同商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)之間存在著本質(zhì)上的區(qū)別，從開發(fā)過程的角度來分析，住宅地產(chǎn)的發(fā)展會經(jīng)歷兩個階段，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展只有一個階段。其中，住宅地產(chǎn)的兩個發(fā)展階段為：首先，充分把握好城市發(fā)展過程中所存在的市場需求，在得到一塊地后，只要擁有一定的運營資本即可完成項目，通過成功銷售后項目完成，這一過程中存在著一些機會主義色彩；其次，競爭環(huán)境的不斷加劇催化了產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，這些能力水平不高的地產(chǎn)開發(fā)商逐漸被市場所淘汰，所留下來的均是有著較強操作能力與資金雄厚的開發(fā)商。
相較于住宅地產(chǎn)來看，商業(yè)地產(chǎn)只需要經(jīng)歷一個發(fā)展階段。住宅地產(chǎn)在將住宅成功售出后即可得到經(jīng)濟收益，但商業(yè)地產(chǎn)卻需要歷經(jīng)一個非常漫長的發(fā)展過程，才能夠達到預期的奮斗目標，這是兩者之間所存在的最大差距。
商業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)運營需要有科學化的完整體系作為支持，其中包括行業(yè)市場內(nèi)的運行資料、運行數(shù)據(jù)、發(fā)展預期以及執(zhí)行方法等等。此外，商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)需要將工作重心轉(zhuǎn)移到開發(fā)過程中，其最主要的開發(fā)目標即為工程項目的運營成功。更加直白一些解釋，真正能夠被稱之為成功的商業(yè)地產(chǎn)是不能夠只追求短期的經(jīng)濟效益的，而是應該經(jīng)過長期且耐心的培育，才能夠?qū)⒐こ添椖康恼嬲齼r值發(fā)揮出來，隨著我國經(jīng)濟水平增長速度的不斷加快，商業(yè)地產(chǎn)上將會從中獲取更多的濟收益。
二、我國商業(yè)地產(chǎn)工程項目開發(fā)管理中的問題
1.項目的定位水平不高
商業(yè)地產(chǎn)工程項目開發(fā)的收益者包括開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商以及消費者等。從收益層面來進行分析，商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)的主要意義是平衡好各個受益方之間的利益關系，在當前的社會環(huán)境中，絕大多數(shù)的開發(fā)商都沒有明確認識到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的真實內(nèi)涵，從而在具體的開發(fā)工作中無意或有意的模糊掉了商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)的核心觀念。正確的做法為，在商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)過程中，需要進一步加強對商業(yè)地產(chǎn)工程的前期定位與招商管理，在項目開發(fā)后期則要加強對工程項目的運營管理，通過此種方式來提高商業(yè)地產(chǎn)工程的盈利水平。然而，如果開發(fā)商對當?shù)厥袌霏h(huán)境的消費偏好、商業(yè)文化、業(yè)態(tài)發(fā)展形勢沒有做出正確的分析，那么將會導致工程項目的定位出現(xiàn)偏差，不僅會大大提高商業(yè)地產(chǎn)項目的管理難度，同時還會減少最終的經(jīng)濟收益。
2.商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的資金問題
截止到目前為止，在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)過程中所出現(xiàn)的最突出問題即為資金的使用問題，具體表現(xiàn)為資金使用效率不高以及資金籌資難度過大等等。由于我國商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)管理工作對于資金的依賴性較高，因此需要開發(fā)商對這一問題給予更高的重視。在開展工程項目開發(fā)管理的過程中，很多開發(fā)商都存在著預算設計不科學、資金分配不規(guī)范等情況，稍有不慎還會導致商業(yè)地產(chǎn)工程項目的提前流產(chǎn)。針對其中的某一項支出來說，商業(yè)地產(chǎn)工程項目如果想要順利完成開發(fā)工作，就必須要先獲得土地的使用權限，但根據(jù)國家規(guī)定，土地的使用費用需要在三個月內(nèi)完全結清，那么也就意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要擁有一大筆可用資金，從而承受難以想象的資金壓力與財務風險。
3.監(jiān)督建設工程項目缺少公平性
目前，我國的商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)企業(yè)均擁有著配套的管理部門，其中包括工程建設部門、圖紙設計規(guī)劃部門、工程項目的造價部門等等。由于各個部門中的專業(yè)人員與相關設施配套非常齊全，因此工程項目開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會直接參與到施工企業(yè)的日常工作中，這在很大程度上影響到了監(jiān)督部門的工作積極性，長此以往就造成了管理不到位、事故處理不及時等問題。一直以來，由于監(jiān)督力量不足，從而導致很多房屋建筑出現(xiàn)了使用問題，對地產(chǎn)開發(fā)商與消費者的經(jīng)濟利益造成了嚴重的負面影響。除此之外，房產(chǎn)公司為工程項目的主要投資方，并且同監(jiān)督部門之間也存在著委托關系，因此或多或少的會在處理施工材料時存在著降低放行標準的情況，因為在選擇施工材料時優(yōu)先考慮的是價格，所以質(zhì)量也就無法保證。
三、商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)管理的優(yōu)化
1.科學化選址，結合當?shù)氐氖袌霏h(huán)境來進行業(yè)態(tài)定位
對于商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)管理工作來說，科學化選址是提高企業(yè)經(jīng)營能力的主要戰(zhàn)略決策，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要結合當?shù)氐男袠I(yè)市場與經(jīng)濟條件來確定好選址計劃，同時還要考慮到建筑的整體檔次、工程運營模式等等。
（1）明確商業(yè)地產(chǎn)工程的銷售模式
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在確定工程項目之前，要決定好項目是要銷售還是租賃，這直接關乎到工程項目的成本管理與運營模式管理，投資部門與營銷部門要在當?shù)爻浞肿龊檬袌稣{(diào)研工作，同時還要根據(jù)工程項目所在地段的經(jīng)濟狀況與商業(yè)需求來制定出項目租售決策。在這里需要注意的是，如果最終的選擇方案為租售結合，那么就要去進一步明確好兩者之間的比例關系，避免為后面的項目管理工作帶來不必要的麻煩。
（2）明確商業(yè)地產(chǎn)工程項目的檔次
工程項目的檔次水平將同項目在運營期間的投資管理與成本管理產(chǎn)生直接性的關系，同時也就意味著項目日后所需要面向的消費者層次。在商業(yè)地產(chǎn)工程項目的建設過程中，施工方需要按照項目檔次標準來合理化的選擇施工材料與施工工藝。
（3）明確商業(yè)地產(chǎn)工程項目的業(yè)態(tài)組合模式
商業(yè)地產(chǎn)工程項目的業(yè)態(tài)定位需要同時考慮好多個方面的業(yè)態(tài)條件，其中包括承重條件、電量條件、給排水條件以及燃氣條件等等。即使是在地產(chǎn)工程項目的開發(fā)初期，營銷部門無無法準確的給出設計方案，那么在進入到深化階段后，也要在第一時間將業(yè)態(tài)組合模式確定出來，避免在后期因工程項目的反復拆改而造成不必要的成本增加。
2.進一步明確地產(chǎn)項目的具體計劃與時間要求
（1）制定進度計劃
項目進度計劃的制定所指的即為工程項目的開始與結束時間。商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)進度、歷時估算以及成本估算都需要建立在現(xiàn)實條件基礎之上，并且要展開全方位的研究與討論，盡可能的提高項目計劃的準確性。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以嘗試通過任務分解法來整理計劃內(nèi)容，將工程項目的所有工作、資源以及預算內(nèi)容按照時序來組成基準線計劃，為日后的項目管理工作創(chuàng)造便利條件。
（2）績效衡量
針對項目管理工作中的信息系統(tǒng)制定出科學化的衡量標準，其中應該優(yōu)先考慮的即為時間，在很多時候，時間績效的衡量是最簡單且最直觀的，管理人員只需要去觀看時間表中的幾個關鍵點，判斷工程開發(fā)作業(yè)是否達到計劃時間即可。
3.做好對地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作
在商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)管理工作中，成本控制所指的即為，在預算計劃的允許范圍內(nèi)且達到工程開發(fā)質(zhì)量的基礎之上，要盡可能的減少成本支出，其中主要包括了地產(chǎn)工程項目的成本預算、成本控控制以及資源計劃等幾個重要方面。商業(yè)地產(chǎn)工程項目的成本控制是確保企業(yè)最終利益所得的基礎條件，在ι桃檔夭項目進行開發(fā)管理的過程中，將通過前期競拍活動所得到的土地進行合理化的分配使用，即可達到減少成本支出的目的。然而，在這里需要注意的是，由于地產(chǎn)建筑的安裝費用是開發(fā)項目中必不可少的一項成本支出，因此需要將此方面設為項目成本控制公工作中的重點對象。
4.規(guī)范建設工程項目的合同管理
商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)主體需要同材料供應單位與工程項目設計單位建立起合作關系，為了更好的約束雙方的作業(yè)行為，首先需要完成的合作任務即為擬定經(jīng)濟管理合同，這是商業(yè)地產(chǎn)建設工程開發(fā)項目的核心重點。合同的形式主要包括買賣合同與貸款合同等，它的主要存在意義是為項目管理過程中所出現(xiàn)的履行、變更、終止等行為給予調(diào)解服務。在我國，有關于商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)工作，其中比較主要的是資金的回收情況，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展情況與單位本身的利潤空間將直接決定商業(yè)樓盤的施工進展。基于此，在商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)過程中，對于實際成本與施工質(zhì)量的控制工作都需要借力于合同的約束力量，因此在日后的項目管理工作中，相關的管理人員要在原有的基礎之上加大對項目合同的管理力度，同時妥善的處理好由合同糾紛所帶來的相關索賠事宜。
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【商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告內(nèi)容】
第一部分 項目總論
第二部分 項目建設背景、必要性、可行性
第三部分 項目產(chǎn)品市場分析
第四部分 項目產(chǎn)品規(guī)劃方案
第五部分 項目建設地與土建總規(guī)
第六部分 項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
第七部分 項目組織和勞動定員
第八部分 項目實施進度安排
第九部分 項目財務評價分析
第十部分 項目財務效益、經(jīng)濟和社會效益評價
第十一部分 項目風險分析及風險防控
第十二部分 項目可行性研究結論與建議
第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目背景
(一)項目名稱
(二)項目的承辦單位
(三)承擔可行性研究工作的單位情況
(四)項目的主管部門
(五)項目建設內(nèi)容、規(guī)模、目標
(六)項目建設地點
二、項目可行性研究主要結論
在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的
財務效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)項目產(chǎn)品市場前景
(二)項目原料供應問題
(三)項目政策保障問題
(四)項目資金保障問題
(五)項目組織保障問題
(六)項目技術保障問題
(七)項目人力保障問題
(八)項目風險控制問題
(九)項目財務效益結論
(十)項目社會效益結論
(十一)項目可行性綜合評價
三、主要技術經(jīng)濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術經(jīng)濟指標表，使
審批和決策者對項目作全貌了解。
四、存在問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
第二部分 商業(yè)地產(chǎn)項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目建設背景
(一)國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
(二)項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
(三)……
二、商業(yè)地產(chǎn)項目建設必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、商業(yè)地產(chǎn)項目建設可行性
(一)經(jīng)濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術可行性
(四)模式可行性
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場調(diào)查
(一)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查
(二)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查
(三)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品價格調(diào)查
(四)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查
(五)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查
(六)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查
二、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場預測
市場預測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對本項目產(chǎn)品
未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報
告中，市場預測的結論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設規(guī)模參考的重要根據(jù)。
(一)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國際市場預測
(二)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預測
(三)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品價格預測
(四)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品上游原料市場預測
(五)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品下游消費市場預測
(六)商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展前景綜述
第四部分 商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案
一、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案
二、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案
(一)工藝設備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案
(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃
(二)營銷模式
在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定
銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國家部分收購
4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 商業(yè)地產(chǎn)項目建設地與土建總規(guī)
一、商業(yè)地產(chǎn)項目建設地
(一)商業(yè)地產(chǎn)項目建設地地理位置
(二)商業(yè)地產(chǎn)項目建設地自然情況
(三)商業(yè)地產(chǎn)項目建設地資源情況
(四)商業(yè)地產(chǎn)項目建設地經(jīng)濟情況
(五)商業(yè)地產(chǎn)項目建設地人口情況
二、商業(yè)地產(chǎn)項目土建總規(guī)
(一)項目廠址及廠房建設
1、廠址
2、廠房建設內(nèi)容
3、廠房建設造價
(二)土建總圖布置
1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序
和布置方案。
2、豎向布置
(1)場址地形條件
(2)豎向布置方案
(3)場地標高及土石方工程量
3、技術改造項目原有建、構筑物利用情況
4、總平面布置圖(技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置)
5、總平面布置主要指標表
(三)場內(nèi)外運輸
1、場外運輸量及運輸方式
2、場內(nèi)運輸量及運輸方式
3、場內(nèi)運輸設施及設備
(四)項目土建及配套工程
1、項目占地
2、項目土建及配套工程內(nèi)容
(五)項目土建及配套工程造價
(六)項目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 商業(yè)地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目環(huán)境保護
(一)項目環(huán)境保護設計依據(jù)
(二)項目環(huán)境保護措施
(三)項目環(huán)境保護評價
二、商業(yè)地產(chǎn)項目資源利用及能耗分析
(一)項目資源利用及能耗標準
(二)項目資源利用及能耗分析
三、商業(yè)地產(chǎn)項目節(jié)能方案
(一)項目節(jié)能設計依據(jù)
(二)項目節(jié)能分析
四、商業(yè)地產(chǎn)項目消防方案
(一)項目消防設計依據(jù)
(二)項目消防措施
(三)火災報警系統(tǒng)
(四)滅火系統(tǒng)
(五)消防知識教育
五、商業(yè)地產(chǎn)項目勞動安全衛(wèi)生方案
(一)項目勞動安全設計依據(jù)
(二)項目勞動安全保護措施
第七部分 商業(yè)地產(chǎn)項目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、商業(yè)地產(chǎn)項目勞動定員和人員培訓
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓及費用估算
第八部分 商業(yè)地產(chǎn)項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目實施的各階段
(一)建立項目實施管理機構
(二)資金籌集安排
(三)技術獲得與轉(zhuǎn)讓
(四)勘察設計和設備訂貨
(五)施工準備
(六)施工和生產(chǎn)準備
(七)竣工驗收
二、商業(yè)地產(chǎn)項目實施進度表
三、商業(yè)地產(chǎn)劑項目實施費用
(一)建設單位管理費
(二)生產(chǎn)籌備費
(三)生產(chǎn)職工培訓費
(四)辦公和生活家具購置費
(五)其他應支出的費用
第九部分 商業(yè)地產(chǎn)項目財務評價分析
一、商業(yè)地產(chǎn)項目總投資估算
圖：項目總投資估算體系
二、商業(yè)地產(chǎn)項目資金籌措
一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷校瑧獙γ恳环N來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件?？尚行匝芯恐?，應對下列內(nèi)容加以說明：
(一)資金來源
(二)項目籌資方案
三、商業(yè)地產(chǎn)項目投資使用計劃
(一)投資使用計劃
(二)借款償還計劃
四、項目財務評價說明&財務測算假定
(一)計算依據(jù)及相關說明
(二)項目測算基本設定
五、商業(yè)地產(chǎn)項目總成本費用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費用
(五)修理費
(六)財務費用
(七)其他費用
(八)財務費用
(九)總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現(xiàn)金流估算
(一)項目投資現(xiàn)金流估算
(二)項目資本金現(xiàn)金流估算
九、不確定性分析
在對建設項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來
的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不
確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可
行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 商業(yè)地產(chǎn)項目財務效益、經(jīng)濟和社會效益評價
在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明
一、財務評價
財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設
項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財
務評價指標分別和相應的基準參數(shù)——財務基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投
資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。
(一)財務凈現(xiàn)值
財務凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務凈現(xiàn)金流量，按照一個設定的標準折現(xiàn)率(基準
收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財務凈現(xiàn)值是考察項目在其計
算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標。
如果項目財務凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，
項目財務上可行。
(二)財務內(nèi)部收益率(FIRR)
財務內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)
率，也就是使項目的財務凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。
財務內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標，該指標越大越好。
一般情況下，財務內(nèi)部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)
回收期為例：
(l)計算公式
動態(tài)投資回收期的計算在實際應用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：
Pt=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)
正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
(2)評價準則
1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可
行的;
2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。
(四)項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內(nèi)年平均息稅前
利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總
投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。
(五)項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利
潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務上可考慮
接受。
(六)項目資本金凈利潤率(ROE)
項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)平均凈利潤
(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利
能力滿足要求。
(七)項目測算核心指標匯總表
二、國民經(jīng)濟評價
國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設項目國民
經(jīng)濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計
算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析
和外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據(jù)項目的具體特點和實際需要
也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值(ENPV)指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)
值(ENPV)，經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進
行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十一部分 商業(yè)地產(chǎn)項目風險分析及風險防控
一、建設風險分析及防控措施
二、法律政策風險及防控措施
三、市場風險及防控措施
四、籌資風險及防控措施
五、其他相關粉線及防控措施
第十二部分 商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究結論與建議
一、結論與建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在技術上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內(nèi)容有：
1、對推薦的擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、工藝技術、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結論性意見
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1、項目建議書(初步可行性報告)
2、項目立項批文
3、 廠址選擇報告書
4、 資源勘探報告
5、 貸款意向書
6、環(huán)境影響報告
7、 需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8、需要的市場預測報告
9、引進技術項目的考察報告
10、 引進外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、 廠址地形或位置圖(設有等高線)
2、 總平面布置方案圖(設有標高)
3、 工藝流程圖
