時(shí)間：2022-05-25 08:56:04
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1、商品房銷(xiāo)售中的明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題
對(duì)商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，是經(jīng)營(yíng)者必須履行的法定義務(wù)。對(duì)此問(wèn)題，很多國(guó)家和地區(qū)的立法都有所規(guī)定。如歐洲議會(huì)頒布了《明碼標(biāo)價(jià)法》，并且還規(guī)定了明碼標(biāo)價(jià)的具體準(zhǔn)則，其中規(guī)定：商人提供給消費(fèi)者的產(chǎn)品必須標(biāo)明賣(mài)價(jià)和單價(jià)，使消費(fèi)者能夠更好地來(lái)了解信息，更有助于價(jià)格比較。英國(guó)的《消費(fèi)者保護(hù)法》和《價(jià)格標(biāo)示法令》也對(duì)零售商與消費(fèi)者之間在商品、服務(wù)、膳宿供應(yīng)或者便利設(shè)施等方面的明碼標(biāo)價(jià)作了明確而細(xì)致的規(guī)定；我國(guó)《價(jià)格法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對(duì)明碼標(biāo)價(jià)的問(wèn)題也有規(guī)定，而國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)2000年10月31日的《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》更明確規(guī)定了明碼標(biāo)價(jià)的概念。根據(jù)該規(guī)定，明碼標(biāo)價(jià)是指經(jīng)營(yíng)者收購(gòu)、銷(xiāo)售商品和提供服務(wù)時(shí)公開(kāi)標(biāo)示商品價(jià)格、服務(wù)價(jià)格等有關(guān)情況的行為。按照這一要求，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的商品和服務(wù)應(yīng)包括實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)的商品和服務(wù)。經(jīng)營(yíng)者不僅要標(biāo)明商品和服務(wù)的價(jià)格，還要標(biāo)明與價(jià)格有關(guān)的其它情況，如商品的品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級(jí)、計(jì)價(jià)單位或者提供服務(wù)的項(xiàng)目等。經(jīng)營(yíng)者違反規(guī)定，不標(biāo)、錯(cuò)標(biāo)、漏標(biāo)或不按規(guī)定方式標(biāo)價(jià)，不能稱(chēng)作為明碼標(biāo)價(jià)，必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
根據(jù)《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》，凡在我國(guó)境內(nèi)收購(gòu)、銷(xiāo)售商品或者提供服務(wù)的價(jià)格行為，均應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)。商品房作為關(guān)系到消費(fèi)者重大利益的消費(fèi)品，其明碼標(biāo)價(jià)的問(wèn)題更應(yīng)引起重視。目前，我國(guó)很多地方已經(jīng)對(duì)商品房市場(chǎng)的明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題制定了專(zhuān)門(mén)的立法，如《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》、《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》等?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)的實(shí)施細(xì)則》甚至明確規(guī)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)的概念，即房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，買(mǎi)賣(mài)、有償轉(zhuǎn)讓、租賃房屋和提供服務(wù)，依法公開(kāi)標(biāo)示商品價(jià)格、服務(wù)價(jià)格等有關(guān)情況的行為，該規(guī)定還對(duì)買(mǎi)賣(mài)、租賃房屋、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等的明碼標(biāo)價(jià)提出了具體的要求。不可否認(rèn)的是，以上這些規(guī)定對(duì)規(guī)范我國(guó)商品房市場(chǎng)價(jià)格行為、保護(hù)消費(fèi)者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不夠完善和執(zhí)法的不到位，現(xiàn)實(shí)中經(jīng)營(yíng)者不明碼標(biāo)價(jià)的行為仍然普遍存在，這也助長(zhǎng)了商品房?jī)r(jià)格的居高不下，不明碼標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)前商品房市場(chǎng)的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。
2、商品房銷(xiāo)售中不明碼標(biāo)價(jià)行為的表現(xiàn)
目前我國(guó)商品房市場(chǎng)中不明碼標(biāo)價(jià)行為的主要表現(xiàn)有：
1.明碼標(biāo)價(jià)的方式不合理
有些經(jīng)營(yíng)者不向消費(fèi)者明示商品房的價(jià)格或公告虛假的價(jià)格，在銷(xiāo)售場(chǎng)所，商品房?jī)r(jià)格往往由銷(xiāo)售人員內(nèi)部掌握，消費(fèi)者無(wú)法得知每套商品房的具體價(jià)格，更無(wú)從比較已經(jīng)售出的商品房與待售商品房的價(jià)格；有些商品房經(jīng)營(yíng)者對(duì)外公布有少量的價(jià)格優(yōu)惠的商品房，以吸引消費(fèi)者與其交易，而實(shí)際上這些優(yōu)惠的房屋并不存在，或者在締約時(shí)附加了十分苛刻的條件；也有些經(jīng)營(yíng)者對(duì)商品房本身明碼標(biāo)價(jià)，但對(duì)售房相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及售后環(huán)節(jié)的配套收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故意隱瞞不予以明碼標(biāo)價(jià)，使消費(fèi)者在消費(fèi)信息不全的情況下，被迫接受不必要的附加項(xiàng)目和附加費(fèi)用。
2.采用虛假的或引入誤導(dǎo)的價(jià)格廣告
商品房銷(xiāo)售中違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的虛假?gòu)V告行為主要有：商品房經(jīng)營(yíng)者在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，故意使用欺詐性或誤導(dǎo)性的語(yǔ)言、文字、圖片、計(jì)價(jià)單位等標(biāo)識(shí)，誘導(dǎo)他人與其交易。常見(jiàn)的欺詐性或誤導(dǎo)性的用語(yǔ)有“起價(jià)”、“均價(jià)”、“實(shí)價(jià)”、“暫定價(jià)”等。經(jīng)營(yíng)者慣用的手段是，在商品房的預(yù)售或所謂“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”環(huán)節(jié)時(shí)，利用這些模糊性的用語(yǔ)以較低的價(jià)格誘導(dǎo)消費(fèi)者與其簽約并預(yù)交部分價(jià)款，而最后真正確定房?jī)r(jià)時(shí)其價(jià)格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于消費(fèi)者的預(yù)期，而此時(shí)消費(fèi)者要解除預(yù)購(gòu)合同則須付出大量的時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本。
3.歧視性的價(jià)格欺詐行為
有的經(jīng)營(yíng)者準(zhǔn)備了多份的價(jià)格表，按照不同的需要提供給不同的消費(fèi)者，這樣從表面看雖然是向消費(fèi)者明示了價(jià)格，但卻給予不同的消費(fèi)者以不同的待遇，這是一種歧視性的價(jià)格欺詐行為，同樣違反了明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定。
3、商品房銷(xiāo)售中不明碼標(biāo)價(jià)行為的法律對(duì)策
首先，應(yīng)當(dāng)具體規(guī)定商品房明碼標(biāo)價(jià)的方式。在這一方面，某些發(fā)達(dá)地區(qū)的的立法經(jīng)驗(yàn)值得推薦。如《江蘇省物價(jià)局關(guān)于改進(jìn)住宅商品房?jī)r(jià)格管理的通知》規(guī)定：“切實(shí)落實(shí)住宅商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)制度，銷(xiāo)售企業(yè)必須在銷(xiāo)售場(chǎng)所的醒目位置標(biāo)明每套商品房的區(qū)位、面積、價(jià)格及相關(guān)資料，讓購(gòu)房人明明白白消費(fèi)?！薄渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》也規(guī)定了“一房一價(jià)”的價(jià)格標(biāo)示方式，即“買(mǎi)賣(mài)或有償轉(zhuǎn)讓的房屋按室號(hào)逐一明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)明包括地址或樓盤(pán)室號(hào)、暫測(cè)的或?qū)崪y(cè)的房屋建筑面積及其中套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e、單價(jià)、計(jì)價(jià)單位、總價(jià)以及可否議價(jià)、有效時(shí)段等。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)說(shuō)明其它事宜的，另加備注?！钡悄壳按蠖鄶?shù)地方的商品房管理法規(guī)規(guī)章尚無(wú)這類(lèi)具體規(guī)定。以上兩個(gè)法規(guī)也各有不足，如《江蘇省物價(jià)局關(guān)于改進(jìn)住宅商品房?jī)r(jià)格管理的通知》中關(guān)于明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容還不夠具體，而《上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》則沒(méi)有規(guī)定應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所的醒目位置公示。筆者認(rèn)為，在各地的商品房管理法規(guī)規(guī)章中應(yīng)當(dāng)明確以下幾點(diǎn)：(1)強(qiáng)制性地規(guī)定商品房銷(xiāo)售企業(yè)必須以套為單位公布與所銷(xiāo)售的商品房?jī)r(jià)格有關(guān)的重要信息，(2)與所銷(xiāo)售的商品房?jī)r(jià)格有關(guān)的重要信息，不僅包括商品房本身的價(jià)格信息，如商品房的地址或樓盤(pán)室號(hào)、暫測(cè)的或?qū)崪y(cè)的房屋建筑面積及其中套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e、單價(jià)、計(jì)價(jià)單位、總價(jià)以及可否議價(jià)、有效時(shí)段等，還應(yīng)包括與商品房銷(xiāo)售相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及售后環(huán)節(jié)的配套收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面的信息，(3)同一樓盤(pán)同期所銷(xiāo)售所有商品房的價(jià)格必須同時(shí)公布，同一樓盤(pán)同期已經(jīng)銷(xiāo)售的商品房的實(shí)價(jià)與待售商品房的定價(jià)也應(yīng)同時(shí)對(duì)所有的銷(xiāo)售者公布，(4)應(yīng)當(dāng)規(guī)定商品房銷(xiāo)售企業(yè)必須在銷(xiāo)售場(chǎng)所的醒目位置標(biāo)明以上信息，(5)對(duì)違反這一規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)規(guī)定具體的處罰措施。
其次，針對(duì)虛假的或引人誤導(dǎo)的價(jià)格廣告，有學(xué)者認(rèn)為這種經(jīng)營(yíng)者利用虛假?gòu)V告進(jìn)行的價(jià)格欺詐不能認(rèn)定為欺詐，理由是“訂立合同時(shí)購(gòu)房者即可知道真實(shí)價(jià)格，購(gòu)房者有權(quán)拒絕簽訂合同，經(jīng)營(yíng)者實(shí)施的這種欺騙行為不足以掩蓋真實(shí)價(jià)格”。對(duì)此筆者不能茍同。因?yàn)橐环矫娼?jīng)營(yíng)者的行為確實(shí)采用了欺詐性的手段，另一方面這一手段又是一種不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格手段，此外即使消費(fèi)者最后沒(méi)有簽訂合同，這一欺詐行為也已經(jīng)給消費(fèi)者造成了損失，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為價(jià)格欺詐行為的一種。如果不對(duì)這一類(lèi)行為進(jìn)行規(guī)制，無(wú)疑會(huì)放縱不法經(jīng)營(yíng)者，不利于維護(hù)商品房市場(chǎng)的秩序。在目前的立法中，有些地方的規(guī)定對(duì)這一問(wèn)題已經(jīng)有所反映，如《上海市物價(jià)局關(guān)于規(guī)范商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為的若干規(guī)定》第四條對(duì)房?jī)r(jià)用語(yǔ)規(guī)定“凡以商品房立項(xiàng)開(kāi)發(fā)的，不得使用安居工程、解困房、平價(jià)房等名稱(chēng)。未經(jīng)市、區(qū)縣物價(jià)部門(mén)審核，不得使用成本價(jià)房、微利房等提法。”但是這一規(guī)定對(duì)目前在商品房銷(xiāo)售領(lǐng)域廣泛使用的“起價(jià)”、“均價(jià)”、“實(shí)價(jià)”、“暫定價(jià)”等用語(yǔ)也沒(méi)有規(guī)范。這些用語(yǔ)從其字面意義上看本來(lái)就不是內(nèi)涵清晰的專(zhuān)業(yè)性詞語(yǔ)，在日常生活中及其他領(lǐng)域也常被使用，對(duì)其是否有明確化、專(zhuān)業(yè)化的必要也許還存在爭(zhēng)議。但筆者認(rèn)為，鑒于這些用語(yǔ)在商品房銷(xiāo)售中使用已經(jīng)十分廣泛，而且現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在誤導(dǎo)消費(fèi)者的問(wèn)題，應(yīng)該適當(dāng)加以規(guī)范。為使不同的樓盤(pán)的價(jià)格具有可比性，對(duì)其中的“起價(jià)”、“均價(jià)”的含義，應(yīng)根據(jù)多層、高層、小高層等不同的樓盤(pán)性質(zhì)規(guī)定不同的計(jì)價(jià)公式，而對(duì)“實(shí)價(jià)”、“暫定價(jià)”等用語(yǔ)，可以就采用其作為日常用語(yǔ)的字面意思。
關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;法律問(wèn)題;宏觀調(diào)控;利益平衡
一、引言
宋莊畫(huà)家村案——一個(gè)具有標(biāo)志性意義的判決。
宋莊畫(huà)家村聚集了來(lái)自全國(guó)各地很多不乏名氣的畫(huà)家。2006年,隨著宋莊被規(guī)劃為北京市十大文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一,地價(jià)也水漲船高,村民基于自身利益開(kāi)始畫(huà)家,要求他們退還已出售的小產(chǎn)權(quán)房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認(rèn)定馬海濤與李玉蘭所簽的《買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)》無(wú)效,判決畫(huà)家李玉蘭在90天之內(nèi)騰房,馬海濤補(bǔ)償給李玉蘭九萬(wàn)余元。
這是一個(gè)具有標(biāo)志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國(guó)集體土地制度和農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律制度,同時(shí)對(duì)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和兼顧社會(huì)各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰(zhàn)。
二、小產(chǎn)權(quán)房的概念和歷史發(fā)展
(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念
“小產(chǎn)權(quán)房”(或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房)是指在農(nóng)民集體土地上,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅,并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)向城市居民銷(xiāo)售的房屋[1]。這種房屋的權(quán)屬證書(shū)沒(méi)有房管部門(mén)蓋章,僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委員會(huì)蓋章以證明權(quán)屬,故稱(chēng)為“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。目前政府出臺(tái)的所有法律、法規(guī)中沒(méi)有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的概念,“小產(chǎn)權(quán)房”只是社會(huì)上對(duì)這種沒(méi)有取得完全所有權(quán)房屋的一種約定俗成的叫法。
(二)小產(chǎn)權(quán)房的歷史發(fā)展
1.小產(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍”,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非近一兩年,而是已經(jīng)十年有余。北京市的小產(chǎn)權(quán)房大概從20世紀(jì)90年代中期開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)。然而,從2003年開(kāi)始,隨著建設(shè)部的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示和北京市國(guó)土資源局的禁令接連出臺(tái),小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題才開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀(jì)90年代中期算起,北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年,為何直到今天才有相關(guān)部門(mén)發(fā)出這樣的風(fēng)險(xiǎn)提示和禁令?有專(zhuān)家認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)這十幾年,相關(guān)管理部門(mén)一直監(jiān)管不力。正如北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉指出的,“小產(chǎn)權(quán)房恰恰處在政府各職能管理部門(mén)的交叉點(diǎn)上,表面上看很多部門(mén)都在管,實(shí)際上卻是誰(shuí)都沒(méi)有真正管。”小產(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實(shí)。
2.小產(chǎn)權(quán)房目前的發(fā)展現(xiàn)狀。小產(chǎn)權(quán)房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國(guó)的“城中村”遍地開(kāi)花,呈現(xiàn)出燎原之勢(shì)。就全國(guó)范圍來(lái)看,小產(chǎn)權(quán)房在城市房屋開(kāi)發(fā)中,占了相當(dāng)大的比例。調(diào)查顯示,北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房已占房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟,占全市住房總量的49%[2]?？梢?jiàn),小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢(shì),政府相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)控和監(jiān)管已迫在眉睫。
三、“小產(chǎn)權(quán)房”的合法和非法化論爭(zhēng)
學(xué)界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的合法、非法化論爭(zhēng)存在已久,很多學(xué)者和專(zhuān)家也就小產(chǎn)權(quán)房存在的利弊進(jìn)行了深刻的分析?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的實(shí)質(zhì)是違法建筑沒(méi)有完全所有權(quán)的房屋,那種認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”既有益于農(nóng)民利益又能實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的觀點(diǎn)忽視了“小產(chǎn)權(quán)房”背后的一個(gè)至關(guān)重要的“大問(wèn)題”——民生問(wèn)題[3]。從眼前看,農(nóng)民可以獲得部分利益,但長(zhǎng)期看來(lái)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織趨于利益誘惑勢(shì)必會(huì)將更多耕地變成宅基地來(lái)建造“小產(chǎn)權(quán)房”,后果很可能是若干年后城市郊區(qū)的農(nóng)民喪失了土地和生活保障。將小產(chǎn)權(quán)房認(rèn)定為,非法化是秉承中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的農(nóng)村土地(耕地)保護(hù)政策,有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和保護(hù)農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
四、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示和法律處理
(一)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示
透視小產(chǎn)權(quán)房熱賣(mài)的背后,其實(shí)暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)目前法律,小產(chǎn)權(quán)房不能在市場(chǎng)上自由流通,一旦買(mǎi)賣(mài),買(mǎi)賣(mài)合同即被認(rèn)定為無(wú)效,正如宋莊畫(huà)家村李玉蘭一案,畫(huà)家最終不得不將房屋退還給農(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)房在房屋配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問(wèn)題。此外,破壞中國(guó)耕地保護(hù)制度,在基本農(nóng)田上違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房還存在被的風(fēng)險(xiǎn)。還有人提出,“小產(chǎn)權(quán)房”存在“鏈?zhǔn)住?建設(shè)環(huán)節(jié)是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險(xiǎn))、“鏈身”(購(gòu)買(mǎi)者主體不適格,房屋買(mǎi)賣(mài)合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn))、“鏈尾”(權(quán)屬無(wú)法登記,產(chǎn)權(quán)不能明確的風(fēng)險(xiǎn))三個(gè)環(huán)節(jié)的“風(fēng)險(xiǎn)鏈”[4]。可見(jiàn),高房?jī)r(jià)催生下的小產(chǎn)權(quán)房,風(fēng)險(xiǎn)重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清醒的認(rèn)知,不要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。
(二)小產(chǎn)權(quán)房的法律處理
目前,中國(guó)政府相關(guān)職能部門(mén)紛紛諸如通知、規(guī)定等文件,對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房進(jìn)行法律規(guī)制。拉倫茨教授說(shuō)過(guò),“當(dāng)抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現(xiàn)象或脈絡(luò)的多樣表現(xiàn)形態(tài)時(shí),大家首先會(huì)想到的輔助思考形式是‘類(lèi)型’?！盵5]我們要根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房存在的情況、不同的類(lèi)型,找尋不同的解決途徑。如對(duì)于占有耕地開(kāi)發(fā)、建設(shè)的小產(chǎn)房應(yīng)該嚴(yán)格制止,。對(duì)于別墅等休閑型以及投資型的小產(chǎn)權(quán)房,則應(yīng)嚴(yán)格限制或者嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)、建設(shè)。具體處理如下:(1)已經(jīng)開(kāi)發(fā)而未建的“小產(chǎn)權(quán)房”,直接確認(rèn)為違法,要求停工停建,恢復(fù)土地的本來(lái)用途;(2)已建未售的“小產(chǎn)權(quán)房”區(qū)分兩種情況,符合土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的,政府可以考慮收購(gòu)其上面的“小產(chǎn)權(quán)房”作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,同時(shí)由國(guó)家管理部門(mén)為此類(lèi)房屋頒發(fā)相關(guān)的權(quán)屬證書(shū);未經(jīng)審批,不符合土地利用整體規(guī)劃的,對(duì)于這種類(lèi)型也應(yīng)該確認(rèn)為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產(chǎn)權(quán)房”可以參照情況二處理。
五、小產(chǎn)權(quán)房折射出的法律問(wèn)題分析
(一)注重政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)比較混亂的發(fā)展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效干預(yù)和宏觀調(diào)控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡的預(yù)測(cè)能力,沒(méi)有充分考慮到城市中低收入家庭和失業(yè)家庭對(duì)攀升的商品房?jī)r(jià)格的實(shí)際承受能力。另一方面,近十年來(lái)的房改政策失當(dāng),政府對(duì)“廉租房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”的建設(shè)仍然滯后。近年來(lái),國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的國(guó)八條①和國(guó)六條②不僅沒(méi)有穩(wěn)定住房?jī)r(jià),相反出現(xiàn)了中國(guó)最高的城市化速度伴隨最高的城市房?jī)r(jià)的奇怪現(xiàn)象。因此,要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題,政府還應(yīng)該從源頭做起,加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力,加大對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和供應(yīng)能力。因?yàn)橹挥姓{(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加社會(huì)保障性住房的比例,改變中國(guó)商品住房占大頭,經(jīng)濟(jì)適用住房不經(jīng)濟(jì),廉租房僧多粥少的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),才能從根本上切斷小產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)渠道。
(二)兼顧政府自身利益和社會(huì)各方利益的平衡
關(guān)鍵詞：宣告合同無(wú)效；解除合同；根本違約；違約補(bǔ)救
中圖分類(lèi)號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-1894(2010)04-0031-09
一、宣告合同無(wú)效概述
(一)宣告合同無(wú)效
1980年《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》(CISG，以下稱(chēng)《公約》)縮小了1964年海牙《國(guó)際貨物銷(xiāo)售統(tǒng)一法》(ULIS)第61條和第62條的規(guī)則范疇，在公約的救濟(jì)方法中不采用《國(guó)際貨物銷(xiāo)售統(tǒng)一法》規(guī)定的“自動(dòng)解除合同”或“根據(jù)事實(shí)本身解除合同”制度，因?yàn)樗鼤?huì)導(dǎo)致有關(guān)合同是否仍然有效或根據(jù)事實(shí)是否已經(jīng)解除的不確定性?！豆s》因此設(shè)置“宣告合同無(wú)效”制度，以列舉的形式明確“宣告合同無(wú)效”的條件及后果：(1)“宣告合同無(wú)效”必須以向另一方當(dāng)事人發(fā)出通知為前提(第26條)；(2)“宣告合同無(wú)效”是《公約》賦予買(mǎi)方或賣(mài)方單方行使的權(quán)利(第49條，第64條)；(3)“宣告合同無(wú)效”的權(quán)利僅限于合同一方當(dāng)事人在另一方當(dāng)事人根本違約或在寬限期內(nèi)仍未履行合同義務(wù)或聲明將不在寬限期內(nèi)履行合同義務(wù)時(shí)行使(第49條，第64條)；(4)“宣告合同無(wú)效”將解除雙方當(dāng)事人在合同項(xiàng)下的義務(wù)(第81條)。如果賣(mài)方或買(mǎi)方構(gòu)成條款所列明的違約，買(mǎi)方或賣(mài)方便得以宣告合同無(wú)效；而如果買(mǎi)方或賣(mài)方?jīng)]有因此肯定地宣告合同無(wú)效，合同將仍然有效，從而避免了合同效力狀態(tài)的不確定性。
(二)宣告合同無(wú)效與解除合同的學(xué)理分析
《公約》賦予合同當(dāng)事人宣告合同無(wú)效的權(quán)利屬于自利，合同無(wú)須像法國(guó)法那樣，必須經(jīng)法院批準(zhǔn)而解除，法院在考慮違約的嚴(yán)重程度和被告的過(guò)錯(cuò)程度后作出決定，而是在滿足《公約》規(guī)定的條件下，經(jīng)當(dāng)事人宣告無(wú)效而解除。實(shí)踐中，國(guó)內(nèi)學(xué)人常常將此權(quán)利與合同解除相混淆。事實(shí)上，兩者確實(shí)有著共同之處，如：各自權(quán)利的行使都將解除雙方當(dāng)事人的合同義務(wù)；各自權(quán)利的行使都產(chǎn)生溯及既往的效果。但是，不同的國(guó)家、不同的立法對(duì)兩者的適用與解釋是不盡相同的。因此，理順宣告合同無(wú)效與解除合同之間的關(guān)系顯屬重要。
1 權(quán)利形成的條件 國(guó)外一些國(guó)家的立法，如《美國(guó)統(tǒng)一商法典》(UCC)第2-106節(jié)規(guī)定的定義中“Cancellation”(合同解除)的概念即與《公約》“avoidance”(合同無(wú)效)的含義相似。而B(niǎo)lack’sLaw Dictionary又將“cancellation”解釋為“An annUlment or termination of a promise or an obligation”，故合同無(wú)效和合同解除常?；ビ?，各主要國(guó)家解除合同權(quán)利的形成條件也有所不同：《德國(guó)民法典》第325條規(guī)定：“在一部分不能給付而契約的一部分給付對(duì)他方無(wú)利益時(shí)，他方得以全部債務(wù)的不履行，按本法第80條第2款規(guī)定的比例，請(qǐng)求賠償損害或解除全部契約?！痹摲ǖ?26條還規(guī)定：“因遲延致契約的履行于對(duì)方無(wú)利益時(shí)，對(duì)方不需指定期限即享有第1款規(guī)定的權(quán)利。”因此，解除合同權(quán)利的形成取決于違約的后果，即違約后合同的履行于對(duì)方無(wú)利益。在英國(guó)的違約救濟(jì)制度沿革過(guò)程中，從違反擔(dān)保條款和違反條件條款到違反中間條款的救濟(jì)，決定根本違約的因素從違反條款的性質(zhì)向違約后果的嚴(yán)重程度轉(zhuǎn)換；美國(guó)法有關(guān)違約救濟(jì)的制度則采用了重大違約和輕微違約救濟(jì)，認(rèn)為違反合同的條件條款將構(gòu)成重大違約，合同因此得以解除。
從我國(guó)目前的立法看，合同無(wú)效是指合同不符合法律規(guī)定的合同有效條件，合同不發(fā)生履行效力和法律約束力的情形。根據(jù)((中華人民共和國(guó)合同法》(以下稱(chēng)《合同法》)第52條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無(wú)效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益，(2)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；(3)以合法形式掩蓋非法目的的；(4)損害社會(huì)公共利益；(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！彼?，一般造成合同無(wú)效的原因都是法律直接規(guī)定的。而合同解除的原因既可由法律規(guī)定，也可由當(dāng)事人約定。《合同法》第93條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！薄逗贤ā返?4條則規(guī)定了法定解除合同的條件，即：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；(2)履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務(wù)；(3)當(dāng)事人一方延遲履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；(4)當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；(5)法律規(guī)定的其他情形。顯然，第94條(2)的規(guī)定與《公約》第72條有關(guān)預(yù)期根本違約的救濟(jì)規(guī)定相同，第9 4條(3)、(4)兩項(xiàng)解除合同的條件與《公約》規(guī)定的“合同一方根本違約或違約方在寬限期內(nèi)仍未履行合同義務(wù)或聲明將不在寬限期內(nèi)履行合同義務(wù)”的宣告合同無(wú)效的條件也基本相同。但是，第94條(4)有關(guān)根本違約的規(guī)定注重的是以違約結(jié)果的嚴(yán)重程度認(rèn)定根本違約的標(biāo)準(zhǔn)、即得以解除合同的條件，而未能采用《公約》第25條有關(guān)根本違約的限定，即：以可預(yù)見(jiàn)條件來(lái)限定根本違約的構(gòu)成。其解除合同的條件明顯比《公約》規(guī)定的條件寬松。
2 權(quán)利的行使與限制 鑒于他國(guó)合同無(wú)效和合同解除常常互用，宣告合同無(wú)效或解除合同的主體一般都是當(dāng)事人的某一方，《公約》宣告合同無(wú)效和大多數(shù)英美國(guó)家立法有關(guān)解除合同的權(quán)利行使均要求當(dāng)事人一方行使宣告合同無(wú)效或解除合同的權(quán)利必須以向另一方當(dāng)事人發(fā)出通知為前提。但是，只要法律規(guī)定的或雙方約定的條件得以成就，一方當(dāng)事人即有權(quán)宣告合同無(wú)效并通知另一方當(dāng)事人解除合同，而無(wú)須征得相對(duì)方的同意或與相對(duì)方協(xié)商。而中國(guó)有關(guān)解除合同的權(quán)利行使規(guī)定雖與《公約》及他國(guó)的做法無(wú)異，但有關(guān)宣告合同無(wú)效的規(guī)定卻在權(quán)利主體和行使條件上有根本不同，如：無(wú)效合同主要指違反法律和社會(huì)公共利益及道德的合同，故無(wú)效合同的確認(rèn)權(quán)屬于國(guó)家司法機(jī)構(gòu)，宣告合同無(wú)效屬于國(guó)家行為。
3 法律后果 關(guān)于宣告合同無(wú)效和解除合同的法律后果，居于不同的立法價(jià)值取向，各國(guó)際國(guó)內(nèi)立法不盡相同。第一，《德國(guó)民法典》第325條和第326條以及《法國(guó)民法典》第1184條均規(guī)定解除合同的一方當(dāng)事人不得并行請(qǐng)求損害賠償；而《美國(guó)統(tǒng)
一商法典》第2－711條和第2－712條則規(guī)定若賣(mài)方不交貨，買(mǎi)方有權(quán)解除合同，且買(mǎi)方解除合同不妨礙其行使其他救濟(jì)方法的權(quán)利。中國(guó)與《公約》一樣在這方面采納了美國(guó)和大多數(shù)國(guó)家的法律救濟(jì)原則，即解除合同不影響損害賠償請(qǐng)求的原則。第二，有關(guān)宣告合同無(wú)效和解除合同的溯及既往問(wèn)題，大陸和英美兩大法系的規(guī)定分歧較大。德國(guó)法和法國(guó)法的解除合同均具有溯及既往地消滅合同之效力，即：解除合同具有雙重效力，包括(1)免除雙方當(dāng)事人合同項(xiàng)下尚需履行的義務(wù)；(2)使雙方當(dāng)事人互負(fù)返還已經(jīng)受領(lǐng)的給付的義務(wù)。而英國(guó)普通法中的解除合同并不具備溯及既往之效力，合同解除的效力只指向?qū)?lái)，即解除合同項(xiàng)下尚未履行的義務(wù)?！睹绹?guó)統(tǒng)一商法典》解除合同溯及既往的可能性也很有限，返還受領(lǐng)的請(qǐng)求只有在錯(cuò)誤受領(lǐng)或賣(mài)方保留貨物所有權(quán)時(shí)方被認(rèn)可?！豆s》第81條有關(guān)宣告合同無(wú)效的法律后果和中國(guó)《合同法》第97條有關(guān)解除合同的法律后果卻都具有既指向?qū)?lái)、又溯及既往的雙重效力，從而較好地保護(hù)守約方的合法權(quán)益、有效制裁違約方。第三，中國(guó)法中合同無(wú)效雖是自始無(wú)效，不同于合同成立后的合同解除，但一旦宣告合同無(wú)效，其同樣具有溯及既往的效力，對(duì)于已經(jīng)履行的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失等方式使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)恢復(fù)到合同訂立之前的狀態(tài)。
4 小結(jié) 從以上權(quán)利的產(chǎn)生、行使及其后果的分析，筆者總結(jié)出以下結(jié)論：
(1)《公約》規(guī)定的宣告合同無(wú)效是違約救濟(jì)制度的重要組成部分，是法定解除合同的前提。
(2)宣告合同無(wú)效必須以向另一方當(dāng)事人發(fā)出通知為前提，因此排除了合同是否已經(jīng)解除的不確定性。
(3)只有法定解除合同條件的成就，當(dāng)事人一方才得以真正宣告合同無(wú)效。如：根本違約的違約后果、違約后果的預(yù)見(jiàn)性以及合同寬限期的效用，避免了解除合同權(quán)利的濫用。
(4)從權(quán)利的產(chǎn)生、行使上看，《公約》規(guī)定的宣告合同無(wú)效制度與中國(guó)法的合同無(wú)效有著根本的區(qū)別：1)前者是因違約而產(chǎn)生，后者是因違法而產(chǎn)生；2)前者的權(quán)利由當(dāng)事人依法行使，后者的權(quán)利則由國(guó)家司法機(jī)構(gòu)依法行使；3)前者合同有效成立后因法定解除合同條件成就依法宣告合同無(wú)效而解除，合同權(quán)利義務(wù)因此終止，后者合同因違反法律和社會(huì)公共利益及道德自始無(wú)效。
二、賣(mài)方宣告合同無(wú)效后合同的效力問(wèn)題
根據(jù)《公約》第64條的規(guī)定，賣(mài)方得以宣告合同無(wú)效的依據(jù)有二：一是買(mǎi)方根本違約(《公約》第64條第1款a項(xiàng))；二是買(mǎi)方不在賣(mài)方按照第63條第1款規(guī)定的額外時(shí)間內(nèi)履行支付價(jià)款的義務(wù)或收取貨物(《公約》第64條第1款b項(xiàng))。而賣(mài)方行使宣告合同無(wú)效的權(quán)利依《公約》第26條的規(guī)定同樣必須以向買(mǎi)方發(fā)出通知為前提，因此使買(mǎi)方(違約方)及時(shí)知道合同所處狀態(tài)，盡快采取必要的措施以減少不必要的損失，并避免賣(mài)方(守約方)利用買(mǎi)方根本違約的機(jī)會(huì)取得不公平的利益。然而，實(shí)踐中賣(mài)方依法宣告合同無(wú)效并不必然引致合同解除。事實(shí)上，賣(mài)方基于買(mǎi)方根本違約宣告合同無(wú)效常常隱含著一種風(fēng)險(xiǎn)，即：一旦賴以宣告合同無(wú)效、解除合同的違約情事不被認(rèn)定為根本違約，則賣(mài)方將得承擔(dān)由于錯(cuò)誤宣告合同無(wú)效而引起的損失。同時(shí)，根據(jù)《公約》第64條的規(guī)定，賣(mài)方在適當(dāng)合理的時(shí)間內(nèi)行使宣告合同無(wú)效的權(quán)利是極其重要的。賣(mài)方在(1)買(mǎi)方已經(jīng)支付貨款的情況下；(2)賣(mài)方不在給買(mǎi)方的寬限期屆滿后的一段合理時(shí)間內(nèi)宣告合同無(wú)效，或者不在買(mǎi)方明確宣布他不履行義務(wù)后的一段合理時(shí)間內(nèi)宣告合同無(wú)效，都將喪失宣告合同無(wú)效的權(quán)利。顯然，能否正確行使宣告合同無(wú)效的權(quán)利、能否準(zhǔn)確把握解除合同的條件都將極大地影響合同的效力狀態(tài)。
(一)關(guān)于根本違約(《公約》第64條第1款a項(xiàng))
1 拒絕開(kāi)立信用證 在《公約》第64條規(guī)定的條件下，賣(mài)方據(jù)以宣告合同無(wú)效的理由之一就是買(mǎi)方根本違約，而常見(jiàn)的買(mǎi)方根本違約事由即是拒開(kāi)信用證或遲延開(kāi)立信用證。但是，賣(mài)方是否遇有買(mǎi)方拒開(kāi)信用證或遲延開(kāi)立信用證情事就可宣告合同無(wú)效并解除合同及采取轉(zhuǎn)賣(mài)貨物等減少損失的措施呢?以下是澳大利亞昆士蘭最高法院受理的相關(guān)案件：
澳大利亞公司Downs Investment(賣(mài)方)和馬來(lái)西亞公司Perwaja Steel(買(mǎi)方)簽訂了一份從澳大利亞購(gòu)買(mǎi)廢鋼并將該批貨物運(yùn)至馬來(lái)西亞的合同。合同約定，買(mǎi)方應(yīng)在運(yùn)貨之前開(kāi)立一份受益人為賣(mài)方的不可撤銷(xiāo)信用證。在提供信用證的截止日期前不久，買(mǎi)方公司的結(jié)構(gòu)和管理層發(fā)生了變動(dòng)。在新的管理結(jié)構(gòu)下，買(mǎi)方在開(kāi)立信用證之前必須征得執(zhí)行委員會(huì)的許可。由于執(zhí)行委員會(huì)無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)做出任何指示，買(mǎi)方?jīng)]有應(yīng)賣(mài)方要求提供信用證。收到買(mǎi)方的信件后，賣(mài)方答復(fù)說(shuō)接受買(mǎi)方拒絕履行其合同義務(wù)的行為，并解除了合同。
法院依法適用《1986年貨物銷(xiāo)售法案》，并依該法案規(guī)定適用《公約》。根據(jù)《公約》第64條的規(guī)定，法院裁定，如果買(mǎi)方不履行任何義務(wù)，構(gòu)成根本違約，賣(mài)方可以宣告合同無(wú)效。法院還根據(jù)《公約》第25條的規(guī)定，認(rèn)為拒絕及時(shí)開(kāi)立信用證就是《公約》第25條和第64條第1款a項(xiàng)意義上的根本違約。同時(shí)，法院還適用了《公約》第72條，認(rèn)為如果在合同履行之前，明顯看出一方當(dāng)事人將根本違約，另一方當(dāng)事人可以宣告合同無(wú)效。如果時(shí)間許可，賣(mài)方須向買(mǎi)方發(fā)出合理通知，使買(mǎi)方可以對(duì)履行義務(wù)提供充分保證。而買(mǎi)方公司的結(jié)構(gòu)和管理層的改變要求執(zhí)行委員會(huì)核準(zhǔn)信用證，執(zhí)行委員會(huì)拒絕了該請(qǐng)求。從法律上講，這不成其為拒絕提供信用證的理由。
從以上案件的審理看出，賣(mài)方以買(mǎi)方根本違約為由宣告合同無(wú)效并解除合同，除了要滿足(1)有損害；(2)損害剝奪了賣(mài)方根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西等2個(gè)要件外，還需考慮(3)買(mǎi)方能否預(yù)見(jiàn)其違約的損害后果。本案難以確定的要素主要?dú)w結(jié)到第(3)要件：《公約》第25條雖規(guī)定了違約方對(duì)違約結(jié)果的可預(yù)知性(可預(yù)見(jiàn)性)，但卻未明確預(yù)知的時(shí)間起點(diǎn)。從《公約》制定的本意而言，該問(wèn)題將留給國(guó)內(nèi)司法者在個(gè)案基礎(chǔ)上自由裁量和確定。有觀點(diǎn)認(rèn)為：《公約》第25條沒(méi)規(guī)定，即應(yīng)根據(jù)第74條的規(guī)定從雙方訂立合同時(shí)起算。而Honnold教授卻認(rèn)為構(gòu)成根本違約的可預(yù)知性應(yīng)從故意違反合同時(shí)起算。因?yàn)榈?4條和第25條各自規(guī)定的預(yù)知性所針對(duì)的目的是不同的。前者是為限制違約的賠償范圍；后者則是為了將違約行為引起的宣告合同無(wú)效并解除合同的可能性限制在一定的范圍內(nèi)。筆者認(rèn)為，如果只認(rèn)定訂約時(shí)能預(yù)見(jiàn)違約損失的違約為根本違約，而否定訂約后可預(yù)見(jiàn)違約損失后果的違約為根本違約的話，即上案中買(mǎi)方便可以訂約時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)公司結(jié)構(gòu)變故、執(zhí)行委員會(huì)不予審核信用證為由將違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于賣(mài)方，這將是不公允的，且賣(mài)方(守約方)幾乎無(wú)法享有第64條第1款a項(xiàng)的權(quán)利。
2 拒絕收取貨物 依約收取貨物是買(mǎi)方在國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同中最重要的義務(wù)之一。然而，因市場(chǎng)行情變更或其他經(jīng)濟(jì)利益緣故，買(mǎi)方拒絕收貨或延遲收貨時(shí)有發(fā)生。此時(shí)賣(mài)方能否依法合理地行使宣告合同無(wú)效的權(quán)利，關(guān)乎合同效力狀態(tài)的確定性以及賣(mài)方(守約方)合法權(quán)益的保障。以下法國(guó)格勒諾布爾上訴法院審理的Ego Fruits責(zé)任有限公司
訴La Verja公司一案。即是很好的先例：
法國(guó)的一家公司向西班牙的一家公司定購(gòu)了860000公升的純桔汁。合同約定從1996年5月至12月分批發(fā)貨。為了降低價(jià)格，雙方當(dāng)事人商定9月份的交貨在8月底進(jìn)行。交貨時(shí)買(mǎi)方拒絕收貨。但到9月份，買(mǎi)方卻又要求交貨。由于賣(mài)方拒絕交貨，買(mǎi)方通過(guò)其他渠道以高價(jià)買(mǎi)到所需貨物，并拒付前幾批貨物的貨款。
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西班牙賣(mài)方就此案向羅芒商事法庭提訟，該法庭下令法國(guó)公司支付貨款。上訴法院撤銷(xiāo)了該裁決。上訴法院就賣(mài)方是否有權(quán)根據(jù)《公約》第64條第1款a項(xiàng)宣告合同無(wú)效作出裁定。認(rèn)為買(mǎi)方拒絕8月底收貨并未構(gòu)成《公約》第25條所述之重大違約行為。買(mǎi)方有權(quán)將收貨日期提前到8月底僅僅視為為了得到經(jīng)濟(jì)上的好處而作出的對(duì)等讓步，不能指望其為了推遲幾天收貨便構(gòu)成了自己這一方的重大違約行為。鑒于沒(méi)有發(fā)生任何重大違約行為，賣(mài)方本應(yīng)再給買(mǎi)方一段時(shí)間(寬限期)收貨。因此，法官認(rèn)為應(yīng)將賣(mài)方單方宣告合同無(wú)效視為非法終止合同。
從以上案件的審理看出，理論上在買(mǎi)方延遲履行其在合同項(xiàng)下的基本義務(wù)時(shí)，賣(mài)方得以直接宣告合同無(wú)效并解除合同。但實(shí)際上第64條給予賣(mài)方宣告合同無(wú)效的權(quán)利要比第49條買(mǎi)方宣告合同無(wú)效的權(quán)利有限，如果不經(jīng)過(guò)第63條的寬限期程序，賣(mài)方對(duì)于買(mǎi)方的延遲履行合同，如本案中買(mǎi)方的延遲收貨，賣(mài)方就必須等待和估算買(mǎi)方延遲收貨到何時(shí)才構(gòu)成根本違約，以安全地宣告合同無(wú)效。否則，其將得承擔(dān)錯(cuò)誤解除合同的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)關(guān)于額外時(shí)間不履行(《公約》第64條第1款b項(xiàng))與根本違約
在《公約》第64條規(guī)定的條件下，賣(mài)方據(jù)以宣告合同無(wú)效的另一理由就是買(mǎi)方不在賣(mài)方按照第63條第1款規(guī)定的額外時(shí)間內(nèi)履行支付價(jià)款的義務(wù)或收取貨物，或買(mǎi)方聲明他將不在所規(guī)定的時(shí)間內(nèi)履行上述義務(wù)。實(shí)踐中賣(mài)方在買(mǎi)方未能依約履行合同基本義務(wù)時(shí)，給買(mǎi)方以繼續(xù)履行義務(wù)的寬限期往往為其宣告合同無(wú)效并解除合同爭(zhēng)取了主動(dòng)，得以確定解除合同的時(shí)間。既為買(mǎi)賣(mài)交易的穩(wěn)定、兌現(xiàn)提供了可貴的機(jī)會(huì)，又在不得已的時(shí)候?yàn)樽约籂?zhēng)取了較好的違約救濟(jì)。
國(guó)際商會(huì)的國(guó)際仲裁法院于1992年審理了以下案件：。涉案申請(qǐng)人為意大利泡沫板生產(chǎn)線賣(mài)方，被申請(qǐng)人為芬蘭的買(mǎi)方。因買(mǎi)方未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)支付第三筆定金并開(kāi)具信用證，賣(mài)方請(qǐng)求對(duì)方支付因此造成的損失與利息。
仲裁庭根據(jù)合同中合意適用《公約》的法律適用條款審理本案。仲裁庭根據(jù)《公約》第64條第1款b項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)可了賣(mài)方關(guān)于合同無(wú)效的宣告。仲裁庭認(rèn)為，由于買(mǎi)方未能在規(guī)定之日開(kāi)立信用證，因此，買(mǎi)方未履行《公約》第53條和第54條關(guān)于買(mǎi)方支付價(jià)款的義務(wù)。仲裁庭在研究了規(guī)定根本違約的第25條后指出，僅憑買(mǎi)方付款上的某種延誤其本身并不總能構(gòu)成根本違約。在本案中，盡管買(mǎi)方顯然缺乏資金，但賣(mài)方還是等了好幾個(gè)月才宣告合同無(wú)效。仲裁庭把買(mǎi)方違約和賣(mài)方宣告合同無(wú)效之間的期間看作是賣(mài)方根據(jù)《公約》第63條規(guī)定所確定的“額外時(shí)間”。根據(jù)《公約》第63條第1款的規(guī)定，賣(mài)方有權(quán)設(shè)定一個(gè)具體的清楚無(wú)誤的寬限期，它表明買(mǎi)方在這一期限內(nèi)履行對(duì)賣(mài)方至關(guān)重要，買(mǎi)方在此期間不履行相當(dāng)于根本違約，賣(mài)方得以宣告合同無(wú)效、解除合同，。使賣(mài)方消除了買(mǎi)方逾期不履行是否足以構(gòu)成解除合同的條件的不確定性。然而，本案仲裁庭卻在賣(mài)方未明確指定寬限期的情況下，通過(guò)對(duì)“額外時(shí)間”的推定將不能根據(jù)第64條第1款a項(xiàng)宣告合同無(wú)效的遲延履行轉(zhuǎn)變成可以根據(jù)第64條第1款b項(xiàng)宣告合同無(wú)效的違約。
(三)何時(shí)宣告合同無(wú)效(《公約》第64條第2款)
《公約》第64條第2款對(duì)賣(mài)方宣告合同無(wú)效的時(shí)間進(jìn)行了限制，規(guī)定如果買(mǎi)方已經(jīng)支付價(jià)款或賣(mài)方不在規(guī)定的合理時(shí)間內(nèi)宣告合同無(wú)效，賣(mài)方將喪失宣告合同無(wú)效的權(quán)利。而根據(jù)第64條第2款b項(xiàng)，只要賣(mài)方在寬限期屆滿后的一段合理時(shí)間，或者在買(mǎi)方宣布他將不履行義務(wù)之后的一段合理時(shí)間及時(shí)宣告合同無(wú)效，即使買(mǎi)方事后反悔，決定履行合同、支付貨款或收取貨物，仍不能改變賣(mài)方宣告合同無(wú)效、解除合同的效力。反之，如果賣(mài)方超出前述合理時(shí)間未能宣告合同無(wú)效而解除合同，而買(mǎi)方在這一段合理時(shí)間已支付了貨款或履行了其他實(shí)質(zhì)義務(wù)，賣(mài)方即無(wú)權(quán)宣告合同無(wú)效。當(dāng)然，何謂“合理時(shí)間”往往有待個(gè)案確定。以下奧地利最高法院審理一案。似能說(shuō)明一二。
德國(guó)賣(mài)方(原告)根據(jù)幾份訂單向兩奧地利買(mǎi)方(被告)出售珠寶，訂單載有一條款規(guī)定買(mǎi)方應(yīng)預(yù)付購(gòu)貨款。賣(mài)方在三次提醒之后，最后在信中為買(mǎi)方確定了一段額外的付款時(shí)間，稱(chēng)限期過(guò)后將拒絕接受付款并隨后要求損害賠償或宣告合同無(wú)效。買(mǎi)方拒絕預(yù)付價(jià)款，稱(chēng)當(dāng)事人已商定交貨后付款。賣(mài)方的利潤(rùn)受到損失，要求買(mǎi)方支付違約賠償金。法院根據(jù)《德國(guó)民法典》第326條命令買(mǎi)方支付賠償金。上訴法院確認(rèn)這項(xiàng)裁決，但認(rèn)為應(yīng)適用《公約》，因?yàn)殡p方當(dāng)事人沒(méi)有排除適用《公約》。根據(jù)《公約》第63條和第64條的規(guī)定，即使只是在訴訟過(guò)程中宣告合同無(wú)效也被認(rèn)為是及時(shí)的。最高法院確認(rèn)了上訴法院的裁決，并強(qiáng)調(diào)根據(jù)第64條宣告合同無(wú)效不受任何形式要求或時(shí)限的制約，這種宣告對(duì)于合同失去效力是毫無(wú)疑問(wèn)的。筆者認(rèn)為，法院之所以認(rèn)可這種宣告合同無(wú)效的效力是因?yàn)榈?4條第1款b項(xiàng)沒(méi)有明確賣(mài)方應(yīng)在何時(shí)宣告合同無(wú)效，在買(mǎi)方未能在寬限期履行時(shí)，尤其是本案賣(mài)方已明確告知買(mǎi)方在寬限期過(guò)后將拒絕接受付款并隨后要求損害賠償或宣告合同無(wú)效，賣(mài)方宣告合同無(wú)效、解除合同的權(quán)利應(yīng)自寬限期屆滿時(shí)得以行使，除非之后賣(mài)方怠于行使、超過(guò)了合理時(shí)間。
三、賣(mài)方宣告合同無(wú)效與違約補(bǔ)救
(一)買(mǎi)方違約補(bǔ)救制度及其價(jià)值
如果說(shuō)合同理念由個(gè)人本位向社會(huì)本位的演變?yōu)檫`約補(bǔ)救制度的形成奠定了基礎(chǔ)的話，那么對(duì)合同社會(huì)價(jià)值的追求則是違約補(bǔ)救制度的理想目標(biāo)?！豆s》在規(guī)定賣(mài)方宣告合同無(wú)效制度的同時(shí)，在第63條設(shè)立了買(mǎi)方違約補(bǔ)救制度。按照該條第2款的規(guī)定，一旦守約方賣(mài)方給予買(mǎi)方履行的寬限期，便不得在這段時(shí)間內(nèi)對(duì)買(mǎi)方違約采取任何補(bǔ)救辦法，除非賣(mài)方收到買(mǎi)方通知稱(chēng)他將不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)；同時(shí)，“當(dāng)事人不得拒絕他已經(jīng)邀請(qǐng)的履行”，一旦買(mǎi)方在寬限期內(nèi)履行了義務(wù)，賣(mài)方必須接受，不得再宣告合同無(wú)效并解除合同。從立法的價(jià)值取向看，這一規(guī)定無(wú)疑具有維持合同的作用。違約補(bǔ)救制度的設(shè)立旨在挽救因違約行為而瀕臨解體的合同關(guān)系，因此，其具有維持合同、鼓勵(lì)交易、減少損失等效用。首先，維持合同通過(guò)鼓勵(lì)交易的方式促進(jìn)社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)。由于違約補(bǔ)救權(quán)的行使，合同關(guān)系得以維持、交易得以兌現(xiàn)。其次，維持合同能減少財(cái)產(chǎn)的損失和浪費(fèi)。因?yàn)楹贤坏┍恍鏌o(wú)效而解除，如前所述合同解除具有溯及既往之效力，原則上雙方當(dāng)事人理應(yīng)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，即當(dāng)事人間產(chǎn)生相互返還已經(jīng)受領(lǐng)的給付的義務(wù)。返還已經(jīng)受領(lǐng)的給付的做法雖然在當(dāng)事人之間是公平的，但對(duì)社會(huì)而言卻是浪費(fèi)的：(1)合同的解除意味著當(dāng)事人先前為履行合同所做的一切努力、負(fù)擔(dān)的一切成本付之東流；(2)雙方當(dāng)事人還必須承擔(dān)解除合同后所產(chǎn)生的恢復(fù)原狀、返還財(cái)產(chǎn)的費(fèi)用。
特別是在國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)中，貨物無(wú)論是選擇回運(yùn)還是境外處理，其成本都是極為高昂的。此外，解除合同也不可避免地會(huì)對(duì)其他交易構(gòu)成障礙。因?yàn)樵谏鐣?huì)本位的視角下，交易不是單獨(dú)出現(xiàn)的，且合同是以鎖鏈的形式存在的。破壞一個(gè)合同關(guān)系所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)成本遠(yuǎn)大于其所能期望的利益。因此，與其以解除合同來(lái)實(shí)現(xiàn)所謂形式上的公平，不如通過(guò)補(bǔ)救的方式來(lái)維持合同，以期減少財(cái)產(chǎn)的損失和浪費(fèi)。
(二)賣(mài)方宣告合同無(wú)效與買(mǎi)方違約補(bǔ)救的關(guān)系
1 買(mǎi)方違約補(bǔ)救權(quán)優(yōu)于賣(mài)方宣告合同無(wú)效的權(quán)利 實(shí)踐中，可補(bǔ)救性是判斷是否構(gòu)成根本違約的標(biāo)準(zhǔn)之一。若買(mǎi)方履行不符存在補(bǔ)救可能，便不構(gòu)成根本違約，因而賣(mài)方無(wú)法據(jù)此宣告合同無(wú)效并解除合同。同時(shí)，違約行為是否構(gòu)成根本違約(1)有損害；(2)損害剝奪了賣(mài)方根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西；(3)買(mǎi)方能否預(yù)見(jiàn)其違約的損害后果三要件，有時(shí)是難以確定的。故賣(mài)方更趨向于給買(mǎi)方以繼續(xù)履行的寬限期。從這個(gè)意義上講，買(mǎi)方違約補(bǔ)救權(quán)優(yōu)于賣(mài)方宣告合同無(wú)效的權(quán)利。
如前所述，《公約》第25條與第64條第1款a項(xiàng)共同構(gòu)成了賣(mài)方因買(mǎi)方根本違約宣告合同無(wú)效的邏輯鎖鏈：賣(mài)方宣告合同無(wú)效的直接理由在于買(mǎi)方根本違約，而其根本原因卻是買(mǎi)方的違約行為導(dǎo)致賣(mài)方的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)(即從實(shí)質(zhì)上剝奪了賣(mài)方根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西)?？梢?jiàn)，在《公約》第64條第1款a項(xiàng)的條件下，賣(mài)方宣告合同無(wú)效的正當(dāng)性實(shí)質(zhì)上在于其合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，換句話說(shuō)，買(mǎi)方根本違約的條件，需依賣(mài)方的合同目的事實(shí)上能否實(shí)現(xiàn)來(lái)確定。如果買(mǎi)方的補(bǔ)救能夠消除履行的不符，自然不會(huì)影響賣(mài)方合同目的的實(shí)現(xiàn)，也就不存在發(fā)生根本違約的可能。簡(jiǎn)而言之，只要買(mǎi)方履行不符存在補(bǔ)救可能，就不構(gòu)成其根本違約，賣(mài)方即無(wú)權(quán)宣告合同無(wú)效。John O.Honnold教授認(rèn)為，判斷根本違約應(yīng)考慮各種情形，包括補(bǔ)救是否可行，補(bǔ)救是否可以預(yù)見(jiàn)等。uNcITRAL秘書(shū)處評(píng)論也指出：“應(yīng)當(dāng)注意的是，當(dāng)不符履行能被輕易補(bǔ)救時(shí)，違約行為很少是根本性的……”那么，宣告合同無(wú)效的可能性便不復(fù)存在了。
【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)房；市場(chǎng)；法律問(wèn)題；建議
【中圖分類(lèi)號(hào)】 TU-0 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1727-5123（2013）06-002-04
1 小產(chǎn)權(quán)房概念和類(lèi)型分析
近幾年來(lái)， 房?jī)r(jià)問(wèn)題已成為我國(guó)社會(huì)大眾密切關(guān)注的熱點(diǎn)話題，伴隨著全國(guó)各大中小城市的房?jī)r(jià)頻頻高漲，農(nóng)村建設(shè)的房屋大量空置，相較于城市住房，價(jià)格比較低廉，套型也比較合理，于是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”便引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。究于“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，理論和實(shí)務(wù)界均沒(méi)有統(tǒng)一的定義，從法律角度看，小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律概念，因?yàn)闆](méi)有任何一部法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，因而從法律上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的界定也就無(wú)從談起了；從當(dāng)前政策角度看，2008年3月上旬，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文接受《南方周末》記者專(zhuān)訪的時(shí)明確指出，中央從來(lái)沒(méi)有允許過(guò)“小產(chǎn)權(quán)房”的存在，“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念是媒體誤導(dǎo)的結(jié)果。所以，從黨和國(guó)家的政策上看“小產(chǎn)權(quán)房”也是沒(méi)有權(quán)威概念的；從目前實(shí)務(wù)上，“小產(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)”抑或“完全產(chǎn)權(quán)”而言的， “大產(chǎn)權(quán)房”是指依法有償使用國(guó)有土地，由國(guó)家有償將國(guó)有土地出讓給建設(shè)單位，依法開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售，由國(guó)家主管部門(mén)登記、征收稅費(fèi)，頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并可進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的住房。
我們認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”是指房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)無(wú)償取得土地使用權(quán)、占用農(nóng)民集體所有土地建造的房屋，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證明，甚至沒(méi)有權(quán)利證書(shū)，且不能對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員流轉(zhuǎn)的住宅，所占用的土地包括農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地或農(nóng)用地。包含以下四種類(lèi)型：
1.1 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依照法定程序無(wú)償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后，自行建設(shè)住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明，農(nóng)民在宅基地上建設(shè)住宅，許多農(nóng)民在進(jìn)城誤工或者有多處住宅后，面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓自己的小產(chǎn)權(quán)房，引起許多的糾紛。這一形式是小產(chǎn)權(quán)房的典型代表。
1.2 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合土地利用規(guī)劃的前提下，由集體成員（集體企業(yè)職工或者該村村民）共同出資集中建設(shè)的住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。
1.3 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員利用無(wú)償取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)建造的住宅，轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的個(gè)人或組織，受讓人持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這是第一種類(lèi)型流轉(zhuǎn)后的類(lèi)型。
1.4 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從謀取經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，占用農(nóng)用地、農(nóng)村建設(shè)用地或者農(nóng)村宅基地，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并將開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋進(jìn)行銷(xiāo)售，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這種類(lèi)型使得小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模成批量的向社會(huì)銷(xiāo)售，許多老百姓誤以為是商品房，或意識(shí)到權(quán)利受限制但價(jià)格便宜而爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)。
小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的比較分析：①房屋所依附的土地性質(zhì)不同。大產(chǎn)權(quán)房建造于有償出讓取得的國(guó)有城鎮(zhèn)土地上的，而小產(chǎn)權(quán)房則修建于農(nóng)村無(wú)償取得的集體所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用權(quán)不同。大產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)為城市建設(shè)用地使用權(quán)，而小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)是農(nóng)村集體所有權(quán)。城市建設(shè)用地使用權(quán)人可以將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出資、互換、贈(zèng)與或者抵押，其依法自由處置。而農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)，只能有條件的在該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)。③房屋權(quán)屬證件頒發(fā)主體不同。小產(chǎn)權(quán)房因依附的土地性質(zhì)，不屬于國(guó)家政府機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證的對(duì)象，所以只能由不具備發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的主體資格的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放產(chǎn)權(quán)歸屬的證明，因?yàn)猷l(xiāng)村組集體是國(guó)家所有權(quán)的基層人。[1]大產(chǎn)權(quán)房則是法律所規(guī)定頒發(fā)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證的范疇。④房屋權(quán)屬流轉(zhuǎn)對(duì)象的不同。大產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象是沒(méi)有限制的，而小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員，城鎮(zhèn)等非本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員是不能作為流轉(zhuǎn)對(duì)象的，這當(dāng)然是由小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)和具有保障性決定的。⑤權(quán)利人行使權(quán)利的限制不同。我國(guó)《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。沒(méi)有地，也就無(wú)法建房。而大產(chǎn)權(quán)房只要符合轉(zhuǎn)讓和受讓的條件，均有自由處分和購(gòu)置房產(chǎn)。⑥所訂立買(mǎi)賣(mài)契約的效力不同。我國(guó)對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房，只要依法成立的買(mǎi)賣(mài)契約，均認(rèn)定為協(xié)議有效，所形成的該項(xiàng)債權(quán)應(yīng)當(dāng)作為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的原因；而小產(chǎn)權(quán)房，因不符合《合同法》第五十二條中第五款的情形：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然無(wú)效。
2 小產(chǎn)權(quán)房涉及的法律問(wèn)題
2.1 小產(chǎn)權(quán)房土地的法律問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房之所以能夠熱銷(xiāo)，最吸引民眾的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的當(dāng)今社會(huì)，即使經(jīng)過(guò)中央政府的調(diào)控打壓，房?jī)r(jià)的丈夫得到有效地控制，但是期望房?jī)r(jià)大幅度的下跌幾乎是不可能的。處在房?jī)r(jià)如此高企的時(shí)代，幾乎要讓工薪階層的家庭用一輩子的收入來(lái)購(gòu)買(mǎi)一套住房，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是同地段商品房?jī)r(jià)格的三分之一甚至還低，中低收入的家庭爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房也就在情理之中了。雖然小產(chǎn)權(quán)房在占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，收益、處分兩項(xiàng)權(quán)能得不到法律的保障，但這通常是投資人重點(diǎn)關(guān)注的，對(duì)于要解決基本居住問(wèn)題的中低收入老百姓來(lái)言，并不重要，其更關(guān)注的是占有、使用這兩項(xiàng)權(quán)能。
小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格為什么會(huì)這么便宜？在建筑安裝的人工等硬性成本費(fèi)用方面，與商品房相差并不多，當(dāng)然，商品房對(duì)建筑材料的質(zhì)地等要求較小產(chǎn)權(quán)房要高，價(jià)格相對(duì)高，其實(shí)，差異并不在這，而是：小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，該幅土地是沒(méi)有繳納土地出讓金，土地對(duì)其來(lái)說(shuō)，是沒(méi)有經(jīng)濟(jì)成本的，其價(jià)值是由建筑安裝等成本和適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，這就造成了兩者之間價(jià)格懸殊的緣由。
因此，我們認(rèn)為探討小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題就必須深入地探討研究小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的土地法律問(wèn)題。
根據(jù)我國(guó)根本大法《憲法》第十條的規(guī)定，我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，即國(guó)家所有和集體所有，任何組織和個(gè)人都不能擁有國(guó)有土地的所有權(quán)，國(guó)有土地的所有權(quán)是不允許轉(zhuǎn)移的。國(guó)家將國(guó)有土地的使用權(quán)通過(guò)有償出讓的方式進(jìn)入到土地市場(chǎng)。土地使用權(quán)的出讓?zhuān)侵竾?guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，有土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。在土地出讓的過(guò)程中，政府是國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的唯一代表人，有權(quán)代表國(guó)家的縣級(jí)以上人民政府出讓土地使用權(quán)，市縣地方人民政府的土地管理部門(mén)具體代表市縣人民政府主管?chē)?guó)有土地使用權(quán)出讓的行政管理工作。
出讓土地使用權(quán)僅限于城市規(guī)劃以內(nèi)的國(guó)有土地，集體所有的土地需經(jīng)政府一發(fā)征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法神清使用國(guó)有土地”，但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況以外”，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，如果要在集體土地上進(jìn)行建設(shè)，只能在以下三種情況下才被允許：建設(shè)鄉(xiāng)辦鎮(zhèn)辦企業(yè)，集體成員建住宅，建公共設(shè)施和公益設(shè)施等，這三種情況也都需要依法批準(zhǔn)，才能使用農(nóng)民集體所有的土地，法律嚴(yán)格限制了集體建設(shè)用地的使用。
《物權(quán)法》第一百五十一條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅以及其他附屬設(shè)施；《物權(quán)法》第一百二十五條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對(duì)以上法律規(guī)定的解讀，我們可以看出：只有縣級(jí)以上人民政府才能待編國(guó)家出讓城市規(guī)劃內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)是一種不完整的權(quán)利，集體所有的土地需要經(jīng)政府依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。一旦國(guó)家建設(shè)需要使用集體所有的土地時(shí)，國(guó)家只需要通過(guò)征用集體土地就可以了，征地是國(guó)家的行政行為，帶有強(qiáng)制性，被征用者只有無(wú)條件的服從。按照世界各國(guó)的通行做法，征用范圍是嚴(yán)格限定在“公共利益”的需要之上的，即為了國(guó)防、環(huán)境保護(hù)，公共活動(dòng)場(chǎng)所建設(shè)的需要，我國(guó)則擴(kuò)大到國(guó)家的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍。
因此，無(wú)論是對(duì)我國(guó)城市規(guī)劃區(qū)的國(guó)有土地使用權(quán)的處置，還是對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的處置，政府是處于權(quán)威的權(quán)利中心，擁有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)。
政府壟斷了土地交易的一級(jí)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)從九十年代房改以來(lái)已經(jīng)被推上高位，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房又不能有保障地供應(yīng)，在集體土地上建房，買(mǎi)房自然成為中低收入老百姓的選擇。在沒(méi)有土地出讓金的集體土地上建設(shè)起來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房，成為住房市場(chǎng)需要洪流中的一塊凹地，面對(duì)政府對(duì)土地的控制，高不可及的房?jī)r(jià)幾座大坎的圍堵，住房需求的洪流自然就傾瀉到這塊凹地上來(lái)。
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，2008年小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%，占到西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的25～30%，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的40～50%，小產(chǎn)權(quán)房總面積已相當(dāng)于我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的40%以上。[2]
“小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的出現(xiàn)，反映了我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治的格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的脫節(jié)——，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村對(duì)機(jī)會(huì)的均等，利益的平衡，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種要求”[3]。
《土地管理法》第十條，對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)作了明確的規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由本村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村解題經(jīng)濟(jì)組織的或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理。從該規(guī)定中我們可以看出：集體土地產(chǎn)權(quán)有四級(jí)主體，村集體經(jīng)濟(jì)組織，村民委員會(huì)，村民小組，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
法律的這一規(guī)定已不能適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)，存在很多缺陷與弊端。一是許多村集體經(jīng)濟(jì)組織比如村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，早已經(jīng)名存實(shí)亡或不復(fù)存在了；二是村民委員會(huì)從理論上雖是一個(gè)村民自治組織，但實(shí)際上它已經(jīng)具有政府智能，除了發(fā)展本村的生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)，協(xié)調(diào)民間糾紛等，更多的是協(xié)調(diào)政府完成計(jì)劃生產(chǎn)、稅收、征兵等政府職責(zé)。因此，村民委員會(huì)很難集中精力行使管理農(nóng)村土地資產(chǎn)這一農(nóng)民最為重要的財(cái)產(chǎn)管理工作。三是村民小組在后基本解除了，原歸屬村民小組的土地也都由村民委員會(huì)進(jìn)行管理了，并且，村民小組僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不是一級(jí)集體組織，也不宜作為集體土地所有制的代表；四是其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的規(guī)定很不明確，其他農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織在農(nóng)村有很多個(gè)，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，農(nóng)、工、商、貿(mào)平行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，到底由哪個(gè)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理是不明確的。
由于我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治，城鄉(xiāng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，農(nóng)村在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面滯后，大部分農(nóng)村地區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保障措施十分匱乏，在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建房，首先是滿足本集體組織成員居住的基本要求，“農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度”[4]，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)為解決職工居住問(wèn)題，在經(jīng)過(guò)審批的集體建設(shè)用地上建房，同樣是滿足成員的基本居住要求。其次，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委員會(huì)單獨(dú)開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋，或者將土地發(fā)包出去，由開(kāi)發(fā)商建設(shè)，或者約定利潤(rùn)分配比例與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合建設(shè)房屋，縣級(jí)以上政府雖然無(wú)法獲取土地出讓金，但是象征政府或村委員會(huì)是直接獲得的，開(kāi)發(fā)商也獲得部分建設(shè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，購(gòu)房者以遠(yuǎn)低于商品房的價(jià)格取得房屋居住權(quán)，這部分購(gòu)房者中絕大部分是當(dāng)?shù)卮迕?，外地到該地區(qū)打工的人員，城市中的的、中低收入人群。近幾年來(lái)，我國(guó)的GDP每年都是高速增長(zhǎng)，折射出社會(huì)保障體制建設(shè)方面的嚴(yán)重不足，首先受到侵害得不到保障的是廣大社會(huì)中下階層，城鄉(xiāng)法杖不平衡首先受損害的是鄉(xiāng)村。因此，在這種情況下建成的小產(chǎn)權(quán)房使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲益，中下階層的老百姓獲益，在社會(huì)發(fā)展的宏觀大局來(lái)看，是可以接受的，只要開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中獲益的是正常標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)利潤(rùn)就可以，我們不能茍求開(kāi)發(fā)商參建無(wú)利可圖，只要和經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)差不多或者稍高些就可以，這樣，最終解決社會(huì)中下階層的居住問(wèn)題，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)獲益，也有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，這雖然不是中央政府積極推進(jìn)的一項(xiàng)措施，也是基層組織自發(fā)探索集體土地流轉(zhuǎn)的一種形式。
對(duì)于侵占耕地，在耕地上建造房屋，應(yīng)眼里給予打擊，堅(jiān)決拆除并予以處罰；對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，在農(nóng)村集體建設(shè)用地上違規(guī)建房，對(duì)耕地威脅不大，主要是行政違法，可以追究責(zé)任，進(jìn)行處罰，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。以上兩種情況在執(zhí)行過(guò)程中需要嚴(yán)格甄別，加大對(duì)耕地的保護(hù)力度，防止魚(yú)目混珠，逃避打擊處罰占用耕地的行為。
2.2 小產(chǎn)權(quán)房處分的法律問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房的占有、使用權(quán)利在業(yè)主入住該房后就得到保障，出租未獲取收益也是能得到保障，但是想通過(guò)二次轉(zhuǎn)讓未獲取價(jià)差受益，就存在一定的保障，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的處分權(quán)利本身就得不到法律的保障。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地使用權(quán)證，沒(méi)有國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的房產(chǎn)證，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的房產(chǎn)權(quán)屬證，甚至沒(méi)有房產(chǎn)證，沒(méi)有法律意義上的物權(quán)，在流轉(zhuǎn)過(guò)程中極易產(chǎn)生糾紛，糾紛產(chǎn)生后又不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的法律法規(guī)，存在法律風(fēng)險(xiǎn)。
由于小產(chǎn)權(quán)房全力本身的不清楚，不充分，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地（房屋）大幅增長(zhǎng)的情況下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，收回原有房屋，這也使得小產(chǎn)權(quán)糾紛成為全國(guó)性的司法難題。
北京由于房?jī)r(jià)上漲很快，城市化進(jìn)程迅速，大量流動(dòng)人口蜂擁而至，周邊郊縣小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展迅猛，小產(chǎn)權(quán)房的糾紛也頻頻發(fā)生。2004年北京市高級(jí)人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋合同應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時(shí)，要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，要根據(jù)拆遷補(bǔ)償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異對(duì)買(mǎi)受人賠償損失；其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。
我們可以通過(guò)被媒體追蹤報(bào)道的李玉蘭和北京宋莊村民馬海濤房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案來(lái)解讀北京高級(jí)人民法院的規(guī)定在具體案例是如何理解應(yīng)用的。2002年7月，李玉蘭在北京宋莊與村民馬海濤簽訂了一份買(mǎi)賣(mài)合同，馬海濤將正房五間，廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買(mǎi)賣(mài)合同上除雙方簽字外，還有所在大隊(duì)的蓋章以及見(jiàn)證人的簽名。
2006年12月，馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無(wú)效，李玉蘭返還房屋。北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為李玉蘭是居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰退房屋，與此同時(shí)，馬海濤要給副李玉蘭夫婦93808元的補(bǔ)償款。該案上訴至北京市第二中級(jí)人民法院作出雙方簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無(wú)效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可另行主張賠償。2008年3月，李玉蘭依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書(shū)所確定的索賠原則，在北京市通州區(qū)人民法院，要求馬海濤按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計(jì)48萬(wàn)元。經(jīng)審理，通州區(qū)人民法院認(rèn)為，李玉蘭作為買(mǎi)受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣(mài)人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失這兩個(gè)因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬(wàn)元。最后，通州區(qū)人民法院判決房屋所有人馬海濤賠償買(mǎi)房人李玉蘭經(jīng)濟(jì)的損失約占房屋評(píng)估價(jià)的70%。
如果是商品房買(mǎi)賣(mài)，在成交四年后因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，而賣(mài)房人反悔而至人民法院，幾乎不可能勝訴，但是小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)就截然相反了，因?yàn)檗r(nóng)民在自己宅基地上建成的房屋出賣(mài)時(shí)，因宅基地是農(nóng)民集體所有只能在同村村民之間轉(zhuǎn)讓?zhuān)鈦?lái)的居民不可能享有宅基地使用權(quán)而不能買(mǎi)地此小產(chǎn)權(quán)房，外來(lái)的居民不具備購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的主體資格，所以只要賣(mài)房人后悔，這樣的買(mǎi)賣(mài)就不受法律的保護(hù)。在合同違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效的情況下，合同自始不產(chǎn)生效力，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院以農(nóng)民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。如果賣(mài)房人不反悔，買(mǎi)房人就會(huì)因買(mǎi)賣(mài)合同而實(shí)際占有、使用該房屋，就不會(huì)形成民事訴訟。如果機(jī)械地以主體不適格為由認(rèn)定合同自始無(wú)效，雙方各自返還，是違反民法的公平原則的，畢竟買(mǎi)賣(mài)四年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲許多，各自返還，明顯是賣(mài)房人違約，卻是獨(dú)享四年的價(jià)格漲幅。最終，村民馬海濤雖然要回房屋，但卻要賠償李玉蘭185290元的損失，李玉蘭雖然退還房屋，卻拿到房屋市場(chǎng)70%的賠償，相當(dāng)于4.5萬(wàn)元最初的投資而言，還是獲得了較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。因此，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)必須雙方自愿，雙方都不能反悔，否則這樣的買(mǎi)賣(mài)很脆弱，得不到和商品房一樣的法律保護(hù)。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，無(wú)法在房管部門(mén)備案，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不在政府部門(mén)的監(jiān)管范圍內(nèi)的，一旦產(chǎn)生房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，以及房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)困難，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)無(wú)法向銀行貸款融資等問(wèn)題時(shí)，救濟(jì)途徑非常的有限。
2.3 小產(chǎn)權(quán)房的政策問(wèn)題。在我國(guó)，黨的政策對(duì)法律的制定有指導(dǎo)作用，黨的政策是我國(guó)制定具體法律的依據(jù)。近年來(lái)小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展，現(xiàn)行法律存在諸多急需完善地方，了解小產(chǎn)權(quán)房方面的政策，對(duì)預(yù)測(cè)相關(guān)法律的制定和修改是大有幫助的。
1999年國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的【1999】39號(hào)文件，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，明確限制了小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)。該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”正是該通知使得城市居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)的房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而成為小產(chǎn)權(quán)房。2007年建設(shè)部風(fēng)險(xiǎn)提示，申明法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許將集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷(xiāo)售。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)了這類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。
2007年12月11日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常委會(huì)會(huì)議上也再次申明，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞開(kāi)發(fā)。2008年用國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”，“其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。”
從法理上看，國(guó)辦通知建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示既非法律也非行政法規(guī)，但可以看出中央政府是禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的，如果小產(chǎn)權(quán)房不能流轉(zhuǎn)，只能限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才擁有，那么小產(chǎn)權(quán)房就沒(méi)有發(fā)展空間，還要面臨已建成已經(jīng)銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房如何處理的問(wèn)題，在當(dāng)前情況下，小產(chǎn)權(quán)房處理已不是以一個(gè)單純的法律問(wèn)題，而更多的是一個(gè)政治問(wèn)題。
3 對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合理制度安排的建議
3.1 長(zhǎng)期安排：農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)使得小產(chǎn)權(quán)房的土地（集體土地）逐步縮小與城市國(guó)有土地的價(jià)格差距，因此，解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，首先要妥善解決農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題。
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)土地實(shí)行無(wú)償無(wú)限期的使用制度，使得土地使用權(quán)處于靜態(tài)狀態(tài)之下，土地不能按照價(jià)值規(guī)律發(fā)揮作用，也不能反映供求關(guān)系，更不能形成地產(chǎn)市場(chǎng)，因而土地資源也難得到合理的配置。
我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)制度的改革的成果就是實(shí)現(xiàn)了從國(guó)有土地的“三無(wú)制度”即無(wú)流動(dòng)、無(wú)償、無(wú)期限到“三有制度”即有流動(dòng)、有償、有期限的土地使用制度的轉(zhuǎn)變。國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)通過(guò)有償出讓的方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，逐步建立起地產(chǎn)市場(chǎng)，促使土地使用權(quán)的合理流動(dòng)，通過(guò)交易明確規(guī)定土地使用者可以依法自由開(kāi)展土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租。中國(guó)未來(lái)要解決的最大難題，是8億農(nóng)民的致富問(wèn)題，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村任重道遠(yuǎn)。土地是人類(lèi)的財(cái)富之母，土地的巨大效益離不開(kāi)土地的合理利用及有效配置。國(guó)有土地制度改革的成功無(wú)疑給農(nóng)村集體起到了良好的示范作用。伴隨者高速城市化的發(fā)展過(guò)程，許多農(nóng)村人口進(jìn)程務(wù)工，舉家遷徙居住，保留農(nóng)村住房已無(wú)必要，但如果房產(chǎn)不能流轉(zhuǎn)，就抑制物的效用，也剝奪了農(nóng)民自住籌措資金發(fā)展的權(quán)利，人為加劇了農(nóng)民的貧困。也有許多農(nóng)村人口沒(méi)有進(jìn)程務(wù)工，但現(xiàn)在農(nóng)業(yè)發(fā)展必須通過(guò)機(jī)械化、產(chǎn)業(yè)化才能謀求飛躍，低水平的耕作肯定不能使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。農(nóng)村土地必須有效正和，進(jìn)行流轉(zhuǎn)，才能打破戶戶割據(jù)、村村占有的局面。
2008年黨的明確提出，允許農(nóng)民按照自愿有償?shù)脑瓌t，以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、個(gè)分合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有條件的地方可以發(fā)展專(zhuān)業(yè)大戶，家庭農(nóng)場(chǎng)，農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社等規(guī)模主體，《中央推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題決策》中規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。這“三個(gè)不得”也就明確規(guī)定了集體土地流轉(zhuǎn)的底限。
現(xiàn)在城市居民享有社會(huì)保障，農(nóng)村村民享有集體土地使用權(quán)，可以嘗試進(jìn)行置換，完成農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變；鼓勵(lì)農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶，農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)；建立流轉(zhuǎn)土地登記制度，對(duì)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押集體土地的行為統(tǒng)一登記，集中管理，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地一體化，當(dāng)農(nóng)村集體土地與城市國(guó)有土地沒(méi)有差別，實(shí)現(xiàn)了“同地同價(jià)”的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)房的主要問(wèn)題自然就迎刃而解了。
3.2 近期安排：區(qū)別類(lèi)型、逐步消化、避免強(qiáng)拆。
3.2.1 對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，建造在建設(shè)用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府優(yōu)先考慮收購(gòu)，不能夠補(bǔ)辦手續(xù)的，作為廉租房使用，能夠補(bǔ)辦手續(xù)的就作為經(jīng)濟(jì)適用房使用，彌補(bǔ)政府在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面的不足。
3.2.2 以后能逐步流轉(zhuǎn)，規(guī)定同村村民享有優(yōu)先受讓權(quán)，就賦予了農(nóng)民處分權(quán)，幫助農(nóng)民盤(pán)活資產(chǎn)，最大限度地發(fā)揮物的效能。集體土地包括：農(nóng)地（耕地和其他種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地）、建設(shè)用地（宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地）
3.2.3 對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)過(guò)審批為職工建造的住宅，應(yīng)當(dāng)規(guī)定集體企業(yè)內(nèi)部員工享有優(yōu)先受讓權(quán)，以后也可以逐步流轉(zhuǎn)
3.2.4 對(duì)于違反《土地管理法》，在農(nóng)地上建造的房屋，堅(jiān)決打擊，拆除同時(shí)進(jìn)行處罰。任何制度都是不同利益主體多方利益的博弈的過(guò)程，而該制度也會(huì)隨著博弈的持續(xù)進(jìn)而不斷調(diào)整。我國(guó)的改革始于農(nóng)村，經(jīng)過(guò)城市化的發(fā)展，又面臨者新一輪的深層次的改革，還是要回到農(nóng)村，只有立足農(nóng)村，逐步消除城鄉(xiāng)差距，開(kāi)展城鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，才具有規(guī)劃時(shí)代的現(xiàn)實(shí)意義！
參考文獻(xiàn)
1 楊宇著.農(nóng)民土地權(quán)益與農(nóng)村基層民主建設(shè)研究：試論農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度與村民自治關(guān)系，北京：中國(guó)社會(huì)出版社，2007
2 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2008
行政訴訟是我國(guó)一項(xiàng)基本的法律救濟(jì)制度，對(duì)公民、法人和其他組織等行政管理相對(duì)人的合法權(quán)益是最直接、最實(shí)際的保護(hù)。近年來(lái)，消防行政執(zhí)法在推進(jìn)依法行政的進(jìn)程方面，取得了長(zhǎng)足發(fā)展和進(jìn)步，但同時(shí)不可避免地有一些行政訴訟案件發(fā)生，通過(guò)這些案件進(jìn)行理性分析，不難發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題和規(guī)律。
一、消防行政訴訟案件的主要特點(diǎn)
1、
數(shù)量上偏少。據(jù)遼寧省消防部門(mén)統(tǒng)計(jì)，1998年至2001年3年間，全省各級(jí)公安消防機(jī)構(gòu)共檢查單位22.7萬(wàn)個(gè)，整改一般火災(zāi)隱患
299624項(xiàng)，辦理行政處罰案件21336起，其中警告4732起，罰款處罰12230起，責(zé)令三停處罰4052起，行政拘留322
人。與上述消防行政執(zhí)法行為相比，同期全省僅發(fā)生行政訴訟案件7起，在具體行政行為總數(shù)中所占比例極小。與工商、稅務(wù)、城管等大多數(shù)行政部門(mén)相比，甚至與治安、交通等警種相比，行政訴訟案件數(shù)量要少很多。
2、
行政處罰決定和火災(zāi)事故調(diào)查結(jié)論是訴訟熱點(diǎn)，其中針對(duì)火災(zāi)調(diào)查結(jié)論的訴訟案件占很大比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年《消防法》頒布實(shí)施以來(lái)，遼寧省共發(fā)生行政訴訟案件13起，主要是當(dāng)事人不服消防部門(mén)做出的行政處罰、行政許可和火災(zāi)事故調(diào)查結(jié)論，其中當(dāng)事人不服火災(zāi)事故調(diào)查結(jié)論引發(fā)的行政訴訟案件就有8起，占發(fā)案總數(shù)的62%；不服行政處罰決定引發(fā)的行政訴訟案件有3起，占發(fā)案總數(shù)的23%論文。
3、
行政訴訟案件的發(fā)生大都與民事訴訟有關(guān)。許多當(dāng)事人提起火災(zāi)行政訴訟，大都是為挽回民事訴訟中敗訴責(zé)任而提起的，當(dāng)事人認(rèn)為民事案件敗訴主要原因是由于消防部門(mén)出具的火災(zāi)原因和火災(zāi)事故責(zé)任認(rèn)定結(jié)論不利于自己，便在提起上訴或者申訴期間，試圖通過(guò)提起行政訴訟，消防部門(mén)的結(jié)論，從而達(dá)到在民事案件審理中占據(jù)主動(dòng)，直至勝訴的目的；也有的是擔(dān)心在今后的民事訴訟中，依據(jù)消防部門(mén)出具的火災(zāi)事故調(diào)查結(jié)論，可能要承擔(dān)敗訴責(zé)任而提起的訴訟。此外，在對(duì)行政許可不服提起的訴訟案件中，出現(xiàn)了新苗頭，如：大連市民劉某因?qū)λ?gòu)商品房不滿意，為達(dá)到退房的目的，在采取其他辦法無(wú)效的情況下，以消防驗(yàn)收合格這一具體行政行為錯(cuò)誤為由，將消防部門(mén)告上法庭。
4、
從案件審理結(jié)果看，消防部門(mén)勝訴較多。截至目前，遼寧省發(fā)生的13起消防行政訴訟案件中，裁定中止訴訟1起，維持消防部門(mén)決定5起,駁回原告4起，正在審理3起，遼寧省消防部門(mén)尚沒(méi)有在行政訴訟案件中敗訴，全國(guó)其他地方消防部門(mén)勝訴率亦很高。
二、消防行政訴訟中存在的主要問(wèn)題和解決對(duì)策
1、
火災(zāi)事故調(diào)查結(jié)論是否可以列入行政訴訟案件的受案范圍，法律規(guī)定之間有沖突，各地法院的做法亦有所不同，客觀上造成了一定程度的執(zhí)法紊亂。
火災(zāi)事故調(diào)查結(jié)論是否可以列入行政訴訟案件的受案范圍，不但理論界存在爭(zhēng)議，在法律規(guī)定之間也同樣存在沖突?！豆膊筷P(guān)于對(duì)火災(zāi)事故責(zé)任認(rèn)定不服是否屬于行政訴訟受案范圍的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公復(fù)字[2000]3號(hào)文件）對(duì)此明確作出了否定的答復(fù)，《火災(zāi)事故調(diào)查規(guī)定》也規(guī)定，“火災(zāi)原因，火災(zāi)事故責(zé)任重新認(rèn)定為最終決定”。但在2000年03月10日，最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》后，人民法院開(kāi)始受理火災(zāi)事故調(diào)查結(jié)論的行政訴訟案件。
此后，雖然全國(guó)各地因不服火災(zāi)事故調(diào)查結(jié)論而引起的訴訟案件不斷發(fā)生，但是各地人民法院的處理卻各有不同。如發(fā)生在四川敘永縣的一起案件，法院以火災(zāi)事故調(diào)查結(jié)論屬行政確認(rèn)行為，進(jìn)行了受理和審判，同時(shí)提出《火災(zāi)事故調(diào)查規(guī)定》及公復(fù)字[2000]3號(hào)文件均非法律，并非《行政訴訟法》第十二條第四款所指的：“法律規(guī)定由行政機(jī)關(guān)最終裁決的具體行政行為”，而在人民法院司法審查的范圍之外。此外，在貴州云巖也發(fā)生了一起類(lèi)似案件，法院卻在終審判決撤銷(xiāo)《火災(zāi)事故責(zé)任重新認(rèn)定決定書(shū)》之后，又通過(guò)審判監(jiān)督程序，根據(jù)公安部公復(fù)字[2000]3號(hào)文件，再審駁回了當(dāng)事人的。2002年10月22日，寧夏自治區(qū)鹽池縣人民法院審理全區(qū)第一起當(dāng)事人不服火災(zāi)原因、火災(zāi)事故責(zé)任認(rèn)定引起的行政訴訟案件，經(jīng)法庭陳述和調(diào)查，鹽池縣人民法院以火災(zāi)事故調(diào)查結(jié)論不是具體行政行為為由，當(dāng)庭駁回原告了訴訟請(qǐng)求。
法律的沖突，使原本很?chē)?yán)肅的執(zhí)法過(guò)程出現(xiàn)了隨意性，實(shí)踐中不但當(dāng)事人不知所措，人民法院也無(wú)所適從。
2、消防體制特殊性帶來(lái)的弊端已波及到行政訴訟
我國(guó)實(shí)行的消防體制非常特殊，特殊性在于主體具有兩重性，一方面作為中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)，擔(dān)負(fù)保衛(wèi)國(guó)家、集體財(cái)產(chǎn)安全和公民生命、財(cái)產(chǎn)安全，撲救火災(zāi)的神圣使命，另一方面作為公安消防機(jī)構(gòu)，具體履行政府消防管理的職責(zé)，《中華人民共和國(guó)消防法》與此對(duì)應(yīng)，分別規(guī)定了“公安消防隊(duì)”和“公安消防機(jī)構(gòu)”兩個(gè)法律主體概念。1998年遼寧省出現(xiàn)了全國(guó)第一例狀告119的行政訴訟案件后，這種兩重性帶來(lái)的一些弊端開(kāi)始引起人們注意，實(shí)踐中，全國(guó)范圍的法院極少受理這類(lèi)案件，尚未出現(xiàn)明顯問(wèn)題，但在理論界對(duì)于火災(zāi)撲救行為是否屬于行政行為、是否可訴等方面出現(xiàn)了不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為火災(zāi)撲救行為不是具體行政行為，不應(yīng)納入行政訴訟受案范圍，另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為火災(zāi)撲救行為是行政救助行為，應(yīng)當(dāng)納入行政訴訟受案范圍，對(duì)火災(zāi)撲救中出現(xiàn)的不作為，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行國(guó)家賠償。在這方面，尚無(wú)權(quán)威性的定論，或許這個(gè)問(wèn)題的解決需要同理順消防體制一并考慮?；馂?zāi)撲救是否可能形成類(lèi)似火災(zāi)事故調(diào)查結(jié)論那樣的訴訟難點(diǎn)還不得而知，但是這一點(diǎn)恰恰是最讓人憂慮的，為避免重蹈教訓(xùn)，應(yīng)當(dāng)理論和實(shí)務(wù)上予以重視。3、個(gè)別執(zhí)法人員不能善待原告和自覺(jué)接受司法審查
個(gè)別執(zhí)法人員存在法律意識(shí)不強(qiáng)，素質(zhì)不高的問(wèn)題，錯(cuò)誤地認(rèn)為提起行政訴訟的老百姓是刁民，對(duì)其歧視甚至敵視，總想找機(jī)會(huì)懲治其一番；對(duì)人民法院依法審查具體行政行為有抵觸情緒，認(rèn)為行政訴訟是將司法權(quán)凌駕于行政權(quán)之上，不愿主動(dòng)配合、協(xié)助人民法院對(duì)具體行政行為進(jìn)行審查；甚至以弄虛作假、規(guī)避法律等手段阻撓公民、法人行使訴權(quán)，使其不敢告、不能告、或告后又撤訴。
4、當(dāng)事人不敢訴和濫訴的現(xiàn)象并存
公民、法人不敢大膽行使訴權(quán)，能忍則忍，能不告則不告；有的前面告了，后來(lái)又撤訴。很多人認(rèn)為：“縣官不如現(xiàn)管，贏官司只一次，受氣是一輩子。”與此相反，有的當(dāng)事人濫用訴權(quán)，案件歷經(jīng)一審、二審和再審等階段仍不罷休；有的在提起民事賠償訴訟敗訴后，又以不知訴權(quán)為由向法院提取訴訟等等。
毋庸諱言，上述問(wèn)題應(yīng)予徹底解決，然而在現(xiàn)行法體制的制約下，無(wú)疑又是在短期內(nèi)難以解決的艱巨任務(wù)。既需要國(guó)家重視和決策，又需要全社會(huì)的廣泛關(guān)注和參與，更需要立法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)以及行政法學(xué)界的通力協(xié)作和不懈努力，從立法，行政程序，司法制度及法制宣傳各方面，共同研究采取切實(shí)可行，能夠治標(biāo)又治本的有效措施?，F(xiàn)時(shí)期，國(guó)家不但要消除法律之間的沖突，還要加快消防工作改革和體制創(chuàng)新的步伐，盡快理順消防體制在運(yùn)行中表現(xiàn)出的不合理方面；消防部門(mén)要全面推進(jìn)依法行政，不但應(yīng)當(dāng)建立健全制度，提高執(zhí)法質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范行政措施制定工作，完善行政執(zhí)法責(zé)任制和執(zhí)法過(guò)錯(cuò)責(zé)任追究制度，
更要擺正自己的位置，接受法律的監(jiān)督，依法履行自己的訴訟義務(wù)；各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和執(zhí)
法人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，增強(qiáng)依法行政的意識(shí)和觀念，提高依法行政的自覺(jué)性和主動(dòng)性。各級(jí)人民法院要強(qiáng)化憲法和法律意識(shí)，堅(jiān)持法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一，確保司法公正。
三、今后消防行政訴訟發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)
1、消防行政訴訟案件數(shù)量將上升
我國(guó)行政訴訟法實(shí)施以來(lái)，行政訴訟案件逐年以兩位數(shù)的百分比上升，而在去年的約10萬(wàn)起行政訴訟案中，老百姓勝訴率達(dá)到40％（即4萬(wàn)件）左右。更為重要的是，更大數(shù)量的違法行政行為，由于有了行政訴訟而被制止在萌芽狀態(tài)，或被糾正在行政機(jī)關(guān)內(nèi)部。隨著公民法律知識(shí)和依法維權(quán)的意識(shí)不斷深入人心，隨著WTO規(guī)則對(duì)政府依法行政的約束，今后，越來(lái)越多的公民、法人都有可能將與消防部門(mén)的爭(zhēng)議訴諸于法律，除涉及行政處罰、火災(zāi)事故調(diào)查結(jié)論外，還將涉及消防行政許可、檢查、強(qiáng)制、命令等方面具體行政行為及部分抽象行政行為，那樣一來(lái)，消防行政訴訟案件的數(shù)量也將逐年上升，這是符合客觀規(guī)律的。
2、消防行政訴訟案件難度加大
近年來(lái)，國(guó)家對(duì)消防工作特別是消防行政執(zhí)法工作進(jìn)行了較大的改革，隨著改革的進(jìn)一步深入，行政爭(zhēng)議往往同出現(xiàn)的新問(wèn)題交織在一起，出現(xiàn)復(fù)雜的趨勢(shì)。無(wú)論作為當(dāng)事人的消防部門(mén)和原告，還是作為裁判者的人民法院，都需要適應(yīng)可能出現(xiàn)的新變化。隨著消防體制的改革的深入，火災(zāi)撲救是否可訴終有定論。
[關(guān)鍵詞]探究學(xué)習(xí)合作學(xué)習(xí)個(gè)性
在素質(zhì)教育全面推行的今天，采取什么樣的課堂教學(xué)才能切實(shí)提高學(xué)生的綜合素質(zhì)，綜合素質(zhì)的提高不是一朝一夕能形成的，是需要長(zhǎng)期培養(yǎng)及潛移默化影響的，而課堂教學(xué)是學(xué)生學(xué)習(xí)的主陣地。因此，本文認(rèn)為從學(xué)生終身學(xué)習(xí)著想，使課堂真正成為學(xué)生自主學(xué)習(xí)的天地，探究知識(shí)的殿堂，培養(yǎng)各種技能的樂(lè)園，應(yīng)從以下八個(gè)方面來(lái)進(jìn)行課堂教學(xué)：
一、重情境——使教學(xué)有滋有味
“創(chuàng)設(shè)情境”是數(shù)學(xué)教學(xué)中常用的一種策略。創(chuàng)設(shè)情境有利于解決數(shù)學(xué)的高度抽象性和學(xué)生思維的具體形象性之間的矛盾，其目的是讓學(xué)生在解決問(wèn)題的過(guò)程中學(xué)習(xí)有關(guān)知識(shí)，培養(yǎng)解決問(wèn)題的能力。情境創(chuàng)設(shè)應(yīng)注意現(xiàn)實(shí)性和針對(duì)性，將學(xué)生熟悉的生活情境和感興趣的事物作為教學(xué)活動(dòng)的切入點(diǎn)，學(xué)生才會(huì)產(chǎn)生學(xué)習(xí)熱情，主動(dòng)參與，便能迅速地進(jìn)入最佳的學(xué)習(xí)狀態(tài)，掌握學(xué)習(xí)的主動(dòng)權(quán)，身臨其境地分析問(wèn)題和解決問(wèn)題。重情境應(yīng)貫穿于整堂課的全過(guò)程，根據(jù)教學(xué)流程中各環(huán)節(jié)的需要，教師適時(shí)巧妙創(chuàng)設(shè)各種情境，如有導(dǎo)入時(shí)的趣味情境，“0距離”情境，解決問(wèn)題時(shí)的問(wèn)題情境、探索情境，應(yīng)用實(shí)踐過(guò)程中的求異情境、猜測(cè)情境。如在解答數(shù)學(xué)例題：在一個(gè)長(zhǎng)50厘米，寬40厘米，高30厘米的長(zhǎng)方體玻璃缸中，水深20厘米，現(xiàn)在把一塊不規(guī)則鐵塊投入缸內(nèi)，水面上升3厘米。求鐵塊的體積。情境設(shè)置：假如你現(xiàn)在就是一位企業(yè)的科技者，廠長(zhǎng)要你立即測(cè)定一塊很不規(guī)則的鐵塊（石塊）的體積，你打算怎么辦？這一問(wèn)題情境使課堂教學(xué)和社會(huì)實(shí)踐工作緊密結(jié)合起來(lái)，激發(fā)了學(xué)生的解題熱情，也滿足了學(xué)生想做“小大人”的心愿，學(xué)生個(gè)個(gè)爭(zhēng)先恐后做實(shí)驗(yàn)，通過(guò)注入情趣的操作，加上學(xué)生間的合作交流，學(xué)生自己解決了這道題，并且印象深刻，終身受益。
二、重生活——使教學(xué)有情有趣
教材是落實(shí)教學(xué)大綱、實(shí)現(xiàn)教學(xué)計(jì)劃的重要載體，也是教師進(jìn)行課堂教學(xué)的主要依據(jù)，但是教材內(nèi)容和教學(xué)內(nèi)容并不是等值對(duì)應(yīng)。新課標(biāo)強(qiáng)調(diào)讓學(xué)生“從學(xué)習(xí)有用的數(shù)學(xué)”、“把數(shù)學(xué)作為人們?nèi)粘Ｉ钪薪涣餍畔⒌氖侄魏凸ぞ摺?、“重視從學(xué)生的生活經(jīng)驗(yàn)和已有知識(shí)背景中學(xué)習(xí)數(shù)學(xué)和理解數(shù)學(xué)”等。在教學(xué)過(guò)程中，應(yīng)讓學(xué)生感知數(shù)學(xué)來(lái)源于生活，使數(shù)學(xué)知識(shí)成為學(xué)生看得見(jiàn)、摸得著、聽(tīng)得到的現(xiàn)實(shí)，把抽象的知識(shí)具體化、形象化，使學(xué)生感到數(shù)學(xué)是有情有趣的，是那么親切、易懂、自然，而不是脫離現(xiàn)實(shí)枯燥乏味的。因此，教師應(yīng)根據(jù)學(xué)生熟知的經(jīng)驗(yàn)和已有知識(shí)大膽裁剪、組合教材，對(duì)教材的具體情節(jié)和數(shù)據(jù)做適當(dāng)調(diào)整改編，用學(xué)生熟悉的、感興趣的、貼近他們實(shí)際生活的素材來(lái)取代。如枯燥乏味的傳統(tǒng)題：甲、乙兩種兒童奶粉，甲種每袋400克，售價(jià)16元；乙種每袋500克，售價(jià)18元。每克價(jià)錢(qián)甲種比乙種貴多少元？改編調(diào)整后生活化的例題：甲、乙兩種兒童奶粉，甲種添加多種微量元素，每袋400克，售價(jià)16元；乙種添加鈣質(zhì)，每袋500克，售價(jià)18元。如果你購(gòu)買(mǎi)，你選擇哪一種？理由是什么？實(shí)踐證明，生活化的數(shù)學(xué)教學(xué)有利于提高學(xué)生學(xué)習(xí)數(shù)學(xué)的興趣和學(xué)習(xí)能力，以及學(xué)生的可持續(xù)發(fā)展。
三、重探究——使教學(xué)有理有章
所謂探究學(xué)習(xí)即從學(xué)科領(lǐng)域現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活中選擇和確定研究主題，在教學(xué)中創(chuàng)設(shè)一種類(lèi)似于學(xué)術(shù)（或科學(xué)）研究的情境，通過(guò)學(xué)生自主、獨(dú)立地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、實(shí)驗(yàn)、操作、調(diào)查、收集和處理信息，表達(dá)與交流等探索活動(dòng)，獲得知識(shí)、技能、情感與態(tài)度的發(fā)展。
探索學(xué)習(xí)是一種學(xué)習(xí)方式，它強(qiáng)調(diào)探究的過(guò)程和探索的方法，其實(shí)質(zhì)是讓學(xué)生經(jīng)歷自己發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、自主探索問(wèn)題、自行解決問(wèn)題這一互動(dòng)、自主過(guò)程，要求教師要革除陳舊的教學(xué)理念，突出學(xué)生主體地位順從學(xué)生的學(xué)習(xí)思路。傳統(tǒng)的教學(xué)重結(jié)果輕過(guò)程，這種教學(xué)實(shí)質(zhì)上是簡(jiǎn)單的模仿和記憶，不利于學(xué)生創(chuàng)造性思維的發(fā)展和學(xué)生持續(xù)學(xué)習(xí)。蘇霍姆林斯基說(shuō)過(guò)：在人的心理深處，都有一種根深蒂固的需要，這就是希望看到自己是一個(gè)發(fā)現(xiàn)者、研究者、探索者，而在兒童的精神世界中，這種需要更加強(qiáng)烈。
在教學(xué)過(guò)程中應(yīng)積極鼓勵(lì)學(xué)生大膽觀察猜想、小組合作、動(dòng)手操作、分析抽象、驗(yàn)證假設(shè)、提煉歸納等方式，提高學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，引發(fā)好奇心和求知欲，鼓勵(lì)學(xué)生善于思考，使學(xué)生對(duì)知識(shí)真正“知其然，知其所以然”。
四、重合作——使教學(xué)有商有榷
《數(shù)學(xué)課程標(biāo)準(zhǔn)》中指出：有效的數(shù)學(xué)活動(dòng)不能單獨(dú)地依賴模仿與記憶，動(dòng)手實(shí)踐、自主探索與合作交流是學(xué)生學(xué)習(xí)數(shù)學(xué)的重要方法。21世紀(jì)的人才不僅要學(xué)會(huì)學(xué)習(xí)，通過(guò)學(xué)習(xí)獲得可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，而且要學(xué)會(huì)與人合作，這是創(chuàng)新型人才必備的素質(zhì)之一。因此，小組合作學(xué)習(xí)是時(shí)代賦予數(shù)學(xué)教學(xué)活動(dòng)的要求，合作學(xué)習(xí)有利于學(xué)生得到更多地展示自我的機(jī)會(huì)，有利于學(xué)會(huì)人際交往，互相幫助，取長(zhǎng)補(bǔ)短，經(jīng)過(guò)不同水平的學(xué)生在自己原有的基礎(chǔ)上得到提高和發(fā)展，有時(shí)還會(huì)受同學(xué)的啟發(fā)，迸發(fā)出智慧的火花。開(kāi)展合作學(xué)習(xí)一要注意小組合作學(xué)習(xí)中的成員搭配，使合作成功愉快；二要注意教師的角色轉(zhuǎn)變，使合作民主高效；三要注意合作學(xué)習(xí)時(shí)機(jī)恰當(dāng)，使合作不流于形式。
五、重應(yīng)用——使教學(xué)有喜有得
學(xué)以致用，讓學(xué)生感受到學(xué)習(xí)知識(shí)、掌握知識(shí)的價(jià)值所在。能讓學(xué)生親近數(shù)學(xué)，養(yǎng)成運(yùn)用數(shù)學(xué)的習(xí)慣。應(yīng)用也是學(xué)生學(xué)習(xí)的必要環(huán)節(jié)，知識(shí)理解的延伸與升華，是創(chuàng)造發(fā)明的源泉。
掌握知識(shí)和技能不是最終目的，學(xué)習(xí)的目的是應(yīng)用，只有應(yīng)用才能使知識(shí)轉(zhuǎn)化為物質(zhì)產(chǎn)品。學(xué)生通過(guò)應(yīng)用，才能幫助學(xué)生形成對(duì)知識(shí)深層次的真正的理解，提高學(xué)生靈活應(yīng)用知識(shí)、解決實(shí)際問(wèn)題的能力，促進(jìn)學(xué)生的發(fā)展。
例如：教學(xué)“利息、利率”這一內(nèi)容時(shí)，學(xué)生理解了利息、利率的含義，知道了計(jì)算利息的方法，學(xué)生躍躍欲試的心情可想而知，書(shū)上的習(xí)題學(xué)生感覺(jué)沒(méi)“味”了，此時(shí)，教師可安排學(xué)生做家庭小理財(cái)，幫奶奶算一算：存錢(qián)利息是多少了？到斯的應(yīng)取回多少錢(qián)？怎樣存錢(qián)最合算？學(xué)生極有興趣，調(diào)查分析、計(jì)算、反復(fù)比較，最后去存錢(qián)。在這一系列應(yīng)用中，學(xué)生對(duì)利率、利息這一知識(shí)理解極為深刻，因此學(xué)生的觀察能力、比較能力，連續(xù)推理能力都得到較大提高。
六、重質(zhì)疑——使教學(xué)有思有辯
古人云：“學(xué)起于思，思源于疑，疑則進(jìn)。”學(xué)生的積極思維往往是疑開(kāi)始的。有疑問(wèn)才會(huì)引起思考，才會(huì)引發(fā)創(chuàng)新的火花，提出一個(gè)問(wèn)題往往比解答一個(gè)問(wèn)題更有價(jià)值，讓學(xué)生不斷懷疑，否認(rèn)已有的東西，提出問(wèn)題，使之更完美，更合理。“小疑則小進(jìn)，大疑則大進(jìn)，不疑則不進(jìn)”。在教學(xué)中，教師要努力創(chuàng)設(shè)情境，激起學(xué)生思考，鼓勵(lì)學(xué)生大膽質(zhì)疑，使他們敢于向課本挑戰(zhàn)，敢于向教師挑戰(zhàn)，敢于向權(quán)威挑戰(zhàn)。教師要注意維護(hù)學(xué)生的好奇心、自尊心，不管其提出的問(wèn)題是否合理、有價(jià)值，都給予鼓勵(lì)，引導(dǎo)學(xué)生敢問(wèn)、善問(wèn)，如果學(xué)生確實(shí)提出難以解決的問(wèn)題，教師不能搪塞，應(yīng)坦誠(chéng)地給學(xué)生說(shuō)明和解釋?zhuān)员Ｗo(hù)學(xué)生敢于提問(wèn)的積極性，只有這樣，才能激發(fā)學(xué)生好學(xué)精神，點(diǎn)燃創(chuàng)新之火。
七、重評(píng)價(jià)——使教學(xué)有情有意
《課程標(biāo)準(zhǔn)》指出：“對(duì)數(shù)學(xué)學(xué)習(xí)的評(píng)價(jià)要關(guān)注學(xué)生學(xué)習(xí)的結(jié)果，更要關(guān)注他們的學(xué)習(xí)過(guò)程；要關(guān)注學(xué)生數(shù)學(xué)學(xué)習(xí)的水平，更要關(guān)注他們?cè)跀?shù)學(xué)活動(dòng)中表現(xiàn)出來(lái)的情感與態(tài)度，幫助學(xué)生認(rèn)識(shí)自我，建立信心。”傳統(tǒng)的教育單純以分?jǐn)?shù)評(píng)價(jià)學(xué)生，在一定程度上阻礙了學(xué)生能力的提高，挫傷了學(xué)生的自尊心和積極性，隨著課程標(biāo)準(zhǔn)的深入開(kāi)展，我們既要重視對(duì)學(xué)生知識(shí)的考查，又要注重對(duì)學(xué)生技能、能力的考查，同時(shí)還要注重對(duì)學(xué)生情感、興趣、意志、習(xí)慣等培養(yǎng)和評(píng)價(jià)，才能適應(yīng)時(shí)展的需要。因此，在課堂教學(xué)中，教師要不失時(shí)機(jī)地對(duì)學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中表現(xiàn)出來(lái)的自主性、獨(dú)創(chuàng)性等主體精神和品質(zhì)進(jìn)行激勵(lì)評(píng)價(jià)，使學(xué)生得到心理上的滿足，體驗(yàn)到成功的快樂(lè)，以達(dá)到強(qiáng)化學(xué)習(xí)動(dòng)機(jī)，增強(qiáng)學(xué)習(xí)信心和主動(dòng)發(fā)展的動(dòng)力之目的。
教師對(duì)學(xué)生的評(píng)價(jià)語(yǔ)言力求親切、真誠(chéng)、肯定、到位，充滿激情和愛(ài)意，對(duì)有錯(cuò)誤的結(jié)果，教師盡可能設(shè)立臺(tái)階，讓學(xué)生臉上留有光彩。如有學(xué)生思想不集中，做小動(dòng)作造成答非所問(wèn)，教師切忌大聲呵斥，應(yīng)耐心地說(shuō)：“請(qǐng)你聽(tīng)清楚，相信你能行！”評(píng)價(jià)主體應(yīng)由單一化向多元化發(fā)展，改變教師包辦評(píng)價(jià)的傾向，增加學(xué)生自評(píng)、他評(píng)以及學(xué)生對(duì)教師的評(píng)價(jià)，真正做到生生、師生交往互動(dòng)，共同發(fā)展的目的。要求我們教師不僅要做到表?yè)P(yáng)時(shí)不吝嗇，同時(shí)還要注意該低調(diào)的不高歌，該要委婉時(shí)不過(guò)露，讓同學(xué)感到老師微笑、點(diǎn)頭、贊許的目光都是崇高的精神贊賞，真正把激勵(lì)評(píng)價(jià)作為促進(jìn)學(xué)生發(fā)展的有效手段。
八、重個(gè)性——使教學(xué)有靈有性
教育就是培養(yǎng)人，所謂“培養(yǎng)人”，不僅是要使學(xué)生具有高尚的品德、豐富的知識(shí)、高超的技能，同時(shí)還要幫助他們形成良好的、完善的性格，成為個(gè)性心理上和諧發(fā)展的新人。素質(zhì)教育強(qiáng)調(diào)學(xué)生素質(zhì)的全面發(fā)展，突出學(xué)生的個(gè)性特長(zhǎng)，這就必然要求教師要有自己的個(gè)性特長(zhǎng)，并以自己的個(gè)性特長(zhǎng)來(lái)影響和帶動(dòng)學(xué)生的個(gè)性特長(zhǎng)的發(fā)展。前蘇聯(lián)教育家烏申斯基指出：“在教育中，一切都應(yīng)當(dāng)以教育者的個(gè)性為基礎(chǔ)……沒(méi)有教育者個(gè)人對(duì)受教育者的直接影響，就不可能有深入性格的真正教育。只有個(gè)性才能影響個(gè)性的發(fā)展和定型，只有性格才能養(yǎng)成性格?！比绻麤](méi)有個(gè)性和特長(zhǎng)，我們的教學(xué)也不會(huì)豐富多彩，學(xué)生也都是克隆人一個(gè)模樣。熱情、耐心、溫和這三個(gè)方面幾乎都是所有優(yōu)秀教師都具備的主要心理品質(zhì)，但像詼諧、幽默、富有同情心、善于尊重別人的自尊心、辦事果斷堅(jiān)毅、強(qiáng)烈的責(zé)任感、廣泛的興趣愛(ài)好等這類(lèi)性質(zhì)品質(zhì)，都應(yīng)是教師具備的。教師在教學(xué)方面的這些個(gè)性和特長(zhǎng)，對(duì)學(xué)生來(lái)說(shuō)，本身就是一種示范、一種引導(dǎo)、一種教育，教師的字寫(xiě)得好，他教的學(xué)生字寫(xiě)得好的也多；民主的教師，其課堂氣氛活躍；文學(xué)修養(yǎng)高的教師教的學(xué)生寫(xiě)作水平好的也多……
從以上八個(gè)方面的進(jìn)行的課堂教學(xué)，可以突破傳統(tǒng)教學(xué)的封閉式，促進(jìn)了課堂教學(xué)活動(dòng)的全面開(kāi)放，使課堂教學(xué)過(guò)程和教學(xué)效率得到了全面優(yōu)化，為學(xué)生學(xué)會(huì)認(rèn)識(shí)、學(xué)會(huì)做事、學(xué)會(huì)共處、學(xué)生生存，提供了新的思路、方法和途徑。
【參考文獻(xiàn)】
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（3）米山國(guó)藏著，毛正中、吳素華譯：《數(shù)學(xué)的精神、思想和方法》，四川教育出版社1986年版。
第一，筆者以為認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽約的預(yù)約合同，具有法律效力，其存在也符合我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定。
按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定將來(lái)訂立一定合同的合同，將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱(chēng)為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱(chēng)為“預(yù)約”。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時(shí)尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。
認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立與生效只是對(duì)當(dāng)事人在可預(yù)見(jiàn)的期限內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，其“本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，只是預(yù)售人向買(mǎi)受人發(fā)出了在十天內(nèi)其有簽訂購(gòu)房合同的義務(wù)，而不是向買(mǎi)受人發(fā)出簽訂購(gòu)房合同的要約。約定在一定時(shí)期內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，只是對(duì)一個(gè)后啟簽約行為來(lái)時(shí)要有簽約意圖的約束，而不是對(duì)將來(lái)要簽約的內(nèi)容進(jìn)行先期肯定。因此，筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)其實(shí)是一份預(yù)售人向買(mǎi)受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，適用一般合同法的規(guī)則。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，某人簽約了認(rèn)購(gòu)書(shū)，只要其在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款去和預(yù)售人洽談購(gòu)買(mǎi)的具體事宜，即可認(rèn)為買(mǎi)受人已經(jīng)履行了義務(wù)，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。
另有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當(dāng)事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來(lái)作為法律行為生效和失效的根據(jù)。從表面上看，“本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時(shí)間。但實(shí)際上并不以然。因?yàn)樵诟狡谙藓贤?，合同已?jīng)成立，只是因?yàn)楫?dāng)事人在合同里約定了在一定時(shí)期，在該期限到來(lái)后合同才生效。但在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽約之時(shí)，當(dāng)事人之間根本沒(méi)有成立正式的購(gòu)房合同關(guān)系，故也就無(wú)所謂附期限的合同了。
其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)生活中，類(lèi)似認(rèn)購(gòu)書(shū)的預(yù)約合同是經(jīng)常化的，如簽訂廣告合同時(shí)需要預(yù)約廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的則需要預(yù)約開(kāi)戶、讀者預(yù)約借閱熱門(mén)圖書(shū)、預(yù)約專(zhuān)家看病、商人在洽談投資之前的預(yù)約面談等等，其法律性質(zhì)其實(shí)與認(rèn)購(gòu)書(shū)是一樣的，都是為后一個(gè)正式合同的預(yù)先約定。只不過(guò)一般的預(yù)約由于涉及標(biāo)的數(shù)額小，雙方權(quán)利義務(wù)簡(jiǎn)單明了，沒(méi)有認(rèn)購(gòu)書(shū)這么引人矚目而已。
第二，認(rèn)購(gòu)書(shū)成立且有效的法律條件。
當(dāng)前，絕大多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)只有包括以下條款才能算是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條款簽約購(gòu)房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I(mǎi)賣(mài)合同；第四，在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照雙方約定或法律規(guī)定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛。
誠(chéng)然，合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不表明認(rèn)購(gòu)書(shū)必須內(nèi)容清晰、明確且對(duì)將來(lái)要簽約的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。
根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定：承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。一項(xiàng)要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內(nèi)容，也即具備足以使合同成立的主要條件。但究竟怎樣才算是具備了使合同成立的基本條件，法律對(duì)此并無(wú)強(qiáng)制性要求?！堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》第14條中規(guī)定：“向一個(gè)或一個(gè)以上特定人提出訂立合同的建議，如果十分確定并且表明發(fā)價(jià)人在得到接受時(shí)承受約束的意旨，即構(gòu)成發(fā)價(jià)。一個(gè)建議如果寫(xiě)明貨物并且明示或暗示地規(guī)定數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量和價(jià)格，即為十分確定?！备鶕?jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數(shù)量和價(jià)格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。而美國(guó)統(tǒng)一商法典的規(guī)定更是簡(jiǎn)單：一個(gè)貨物買(mǎi)賣(mài)合同只要有標(biāo)的和數(shù)量就是一個(gè)成立生效的合同，價(jià)格、履行地點(diǎn)、時(shí)間及違約責(zé)任都可以事后確定。
買(mǎi)受人根據(jù)預(yù)售人公開(kāi)發(fā)出的要約邀請(qǐng)前來(lái)考察其所出售的標(biāo)的（即預(yù)售的商品房），這時(shí)候買(mǎi)受人向其提供事先早就擬好的認(rèn)購(gòu)書(shū)，這行為顯然是預(yù)售人向買(mǎi)受人發(fā)出了要約，因?yàn)槠湎ＭI(mǎi)受人能根據(jù)其提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容與其簽約即承諾。而一旦買(mǎi)受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾即接受了認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)其的法律約束力。這時(shí)候預(yù)約即宣告成立且有效，而無(wú)論是否書(shū)面簽約或口頭承諾，也無(wú)論是否認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容是否完整，只要其具備了特定的商品房即可。至于數(shù)量多少，筆者以為也可以省略。首先，購(gòu)買(mǎi)商品房不同于動(dòng)產(chǎn)貨物，每個(gè)都可以相同且相等，所以如果沒(méi)有約定數(shù)量，從一個(gè)到一千個(gè)，其對(duì)出賣(mài)人產(chǎn)生的利潤(rùn)及費(fèi)用相差會(huì)很懸殊的。但商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)，其在預(yù)售時(shí)通過(guò)效果圖很明確地向買(mǎi)受人表明其能夠提供的所有商品房，同時(shí)通過(guò)空間坐標(biāo)表明了某個(gè)特定的商品房座落在哪個(gè)層次、哪個(gè)位置、哪個(gè)朝向，即每個(gè)商品房都存在于某個(gè)特定的空間，我們也可以理解為不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售價(jià)巨大，現(xiàn)實(shí)中很少有買(mǎi)受人會(huì)同時(shí)購(gòu)買(mǎi)2個(gè)商品房以上的數(shù)量。退一步說(shuō)，此時(shí)，由于商品房的質(zhì)量、價(jià)格、面積、交付期限等最主要的條款都沒(méi)有涉及或者說(shuō)大概涉及，因此細(xì)談商品房購(gòu)買(mǎi)數(shù)量也是毫無(wú)意義的。
第三點(diǎn)是如何界定認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約責(zé)任。
對(duì)于購(gòu)房過(guò)程中不履行認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)的違約責(zé)任，一種觀點(diǎn)是：在雙方不能訂立購(gòu)房合同時(shí)，一方可以將認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容視為買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，可以請(qǐng)求對(duì)方履行，或訴請(qǐng)裁判機(jī)關(guān)裁決并以裁決書(shū)作為買(mǎi)賣(mài)的依據(jù)。如果違約方不能履行，則違約方要賠償守約方的損失，損失包括守約方的期待利益損失。
筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)只是一份預(yù)售人向買(mǎi)受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，其法律效力僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。購(gòu)房者只要在一定期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款和日期有來(lái)和預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的意圖且真實(shí)地履行了其意圖，則其行為實(shí)際上是履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)予其約定的義務(wù)。至于購(gòu)房合同雙方有分歧無(wú)法達(dá)成協(xié)議，則屬于另一法律行為，和認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)必然的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的定金，如果屬于購(gòu)房者無(wú)意前來(lái)和預(yù)售人根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條款洽談購(gòu)房合同簽約，則預(yù)售人有權(quán)不予以返還。除此之外，預(yù)售人沒(méi)有扣押定金的法律依據(jù)。此時(shí)的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解約定金，本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴(yán)鎿p失。這種定金最大的特點(diǎn)就在于通過(guò)定金的放棄和加倍返還而給予了當(dāng)事人解除合同的權(quán)利和機(jī)會(huì)。
我們顯然不能認(rèn)為因認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)將來(lái)簽約的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。如果真是具有這種功能，則認(rèn)購(gòu)書(shū)就成了合同的一個(gè)重要組成部分，將來(lái)要簽約的本合同其實(shí)只是對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款更詳細(xì)的修改和協(xié)商而已。如真是這樣，則豈不是將簽約購(gòu)房合同時(shí)間提前了么？預(yù)售人在提供購(gòu)房合同同時(shí)標(biāo)明購(gòu)房合同簽訂后認(rèn)購(gòu)書(shū)即失效的條款又如何解釋?zhuān)?/p>
比如說(shuō)，某買(mǎi)受人與預(yù)售人約定了在10日后要向預(yù)售人購(gòu)買(mǎi)5個(gè)商品房，價(jià)格每平方米3000元。10日買(mǎi)受人如期前往與預(yù)售人洽談，雙方對(duì)數(shù)量和價(jià)格都沒(méi)異議，但對(duì)違約責(zé)任卻無(wú)法達(dá)成協(xié)議。此種情況下，預(yù)售人如因此以買(mǎi)受人違約而沒(méi)收定金，則顯然是缺乏法律支持的。
簽約購(gòu)房合同本身是一個(gè)獨(dú)立的法律行為，當(dāng)事人在合同的條款上當(dāng)然可以反復(fù)磋商。如果由于合同的條款意見(jiàn)不一致，可視作無(wú)法達(dá)成一致而無(wú)法簽約，約定的定金就應(yīng)該退回，這并不影響購(gòu)房書(shū)的法律效力。因?yàn)楫?dāng)事人已經(jīng)履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的簽約義務(wù)，只是因?yàn)殡p方就有關(guān)條款存在爭(zhēng)議而無(wú)法達(dá)成一致協(xié)議，根據(jù)當(dāng)事人意思表示一致是合同成立的核心條件，當(dāng)事人當(dāng)然有權(quán)放棄簽約的權(quán)利。
基于上述認(rèn)識(shí)，筆者以為在認(rèn)購(gòu)書(shū)中規(guī)定“因認(rèn)購(gòu)人過(guò)錯(cuò)不訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，定金由預(yù)售人沒(méi)收”，以及“因預(yù)售人過(guò)錯(cuò)不訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。因?yàn)榇祟?lèi)約定含糊不清，且太過(guò)于概括性，實(shí)質(zhì)上是抹殺了違約的種類(lèi)、程度，根本無(wú)法起到督促當(dāng)事人簽約合同義務(wù)的特定目的，反而會(huì)給不法者有乘機(jī)預(yù)設(shè)定金陷阱之機(jī)會(huì)。之所以說(shuō)并非一定有效，是因?yàn)檫@樣籠統(tǒng)的約定，有可能把認(rèn)購(gòu)人無(wú)正當(dāng)理由不與預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的行為也包括其過(guò)錯(cuò)在內(nèi)。如果確實(shí)存在這樣的過(guò)錯(cuò)行為，則守約方當(dāng)然有沒(méi)收定金的權(quán)利，這點(diǎn)前面已經(jīng)分析過(guò)了。
第四點(diǎn)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力分析。
預(yù)售人在樓盤(pán)項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前就開(kāi)始進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，并與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，這種做法被稱(chēng)為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。在這種情況下訂立的認(rèn)購(gòu)書(shū)是不具有法律效力的，是無(wú)效的合同。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實(shí)質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無(wú)效合同，自然無(wú)法律拘束力。
認(rèn)購(gòu)無(wú)效時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人返還定金，同時(shí)預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。此時(shí)購(gòu)房人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任要再分析。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實(shí)卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購(gòu)房者簽約認(rèn)購(gòu)書(shū)，則顯然有欺詐之嫌疑。此時(shí)認(rèn)購(gòu)人并無(wú)過(guò)錯(cuò)，其所受到的損失（如利息損失、購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)損失等），預(yù)售人應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。
如果認(rèn)購(gòu)人事先知道或者預(yù)售人已明確告之，則認(rèn)購(gòu)人也有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任。但筆者以為由雙方各自對(duì)半承擔(dān)或分擔(dān)責(zé)任，有失公平合理原則。因?yàn)?，認(rèn)購(gòu)書(shū)是由預(yù)售人一手制定且強(qiáng)制實(shí)施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒(méi)有法律上的權(quán)利暇疵。這也是合同法規(guī)定出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，且他也應(yīng)知道簽約違背法律強(qiáng)制性的合同是沒(méi)有法律效力的。在這種情況下，他依然與購(gòu)房人簽約一個(gè)無(wú)效的認(rèn)購(gòu)書(shū)，這首先就違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。因此，認(rèn)購(gòu)人只能承擔(dān)次要責(zé)任，而主要責(zé)任應(yīng)由預(yù)售人承擔(dān)。此外，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預(yù)售人還要承擔(dān)行政責(zé)任。
第五點(diǎn)，簽約認(rèn)購(gòu)書(shū)并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。
預(yù)售人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)這一程序，沒(méi)有任何法律依據(jù)。有人以為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實(shí)際上以上規(guī)定是對(duì)商品房預(yù)售合同簽約之規(guī)定，且只針對(duì)期房而言。相反，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和受買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！痹摋l文并沒(méi)有規(guī)定簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)的必要程序?！逗贤ā泛推渌男姓ㄒ?guī)對(duì)此也沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定。
