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房地長行業(yè)作為地方經(jīng)濟房展的中流砥柱,我國先后出臺了很多對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策和措施,而房地產(chǎn)稅收也成為了政府財政收入的主要來源。隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的供求在總體上呈現(xiàn)快速增長的趨勢,而政府陸續(xù)出臺的一些嚴格的政策有效地拉動了國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。下面簡析以下近年來政府出臺的一些典型的房地產(chǎn)稅收政策:
1、2010年4月中央政府公布了“國十條”和“京十二條”的政策規(guī)定。規(guī)定中對房地產(chǎn)的開發(fā)和個人出售房產(chǎn)行為的稅收進行了進一步的管理規(guī)范,并且進一步盤點審核了價格漲幅過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目。并且明確規(guī)定了對于不能提供1年以上本市納稅證明的非本地居民暫定發(fā)放購買住房貸款。
2、2010年9月“新國五條”政策正式出臺,對住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅進行了優(yōu)惠政策調(diào)整。此政策確實真正意義上使房地產(chǎn)市場有所改善,但是由于其中20%的差額征稅政策、信貸政策等多項重點政策并未得到真正意義上的改善,使得其成效還不夠明顯。
3、2011年了“新國八條”的房地產(chǎn)稅收政策。政策中明確規(guī)定了,貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍、個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅、對執(zhí)行“限購令”的城市進行政策的進一步強化等。4、2012年2月初,中央推出了首套房利率回歸的措施。央行首先釋放“滿足首套房貸”信息。隨后,京、滬、深3地多數(shù)銀行首套房貸利率從之前的“上浮”回歸到“基準利率”,部分銀行對于優(yōu)質(zhì)客戶的首套房貸利率還有了一定的優(yōu)惠“折扣”。
5、2013年公布了“國五條”的稅收政策。由前國務(wù)院總理主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議,會議中確定完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管五項政策措施
6、2013年順利召開的十八屆三中全會對房地產(chǎn)市場進行了全面深化改革。明確“保障的歸政府、市場的歸市場”的住房供應(yīng)體系總方針。十八屆三中全會中對開發(fā)商采取了融資限制、限價限售的政策方針,并且對購房者進行了住宅限購和購房限貸的控制手段。
二、房地產(chǎn)稅收政策的意義與影響
在房地產(chǎn)市場中,住房市場占據(jù)主要地位,其造成的各種市場失靈現(xiàn)象很可能對社會經(jīng)濟造成重大影響。政府對住房市場的管制手段普遍分為價格型干預(yù)工具和數(shù)量型干預(yù)工具。比如,韓國在1972-2000年的經(jīng)濟發(fā)展中就長期實行限價政策和隨機抽簽分配的住房控制手段,其最終目標就是為中產(chǎn)階級提供給有力的購房環(huán)境。而新加坡則與韓國不同,他長期采取了“居者有其屋”的二元住房體系,絕大多數(shù)住房是通過政府大力參與的保障房“組屋”來提供的,另外少數(shù)高端住房是通過市場上的建造商提供。
近年來,房地產(chǎn)的調(diào)控方向就是用房產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段來取代“限購令”等行政手段。我國之所以如此積極地進行房產(chǎn)稅改革,其根本原因是由于目前我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種不利于社會經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。房價的虛高,使得剛進入工作的人群很難依靠個人力量購買住房,但有些人卻占有多套住房來進行投資。這些住房擠占現(xiàn)象使得房價不斷上漲,超出了普通住房購買者的承受范圍,進而在一定程度上激化了中低層人民群眾的的負面心理。筆者看來,現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整的意義主要存在以下幾方面:
一是打破土地二元結(jié)構(gòu),實現(xiàn)農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)。十八屆三中全會中明確了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的目標,明確了改革的方向,加強了推進力度。希望能夠進一步增加建設(shè)用地的規(guī)模以及房地產(chǎn)市場的供應(yīng),但由于土地問題涉獵復(fù)雜,改革依然是一項長期而艱巨的過程。
二是讓農(nóng)民擁有更多的財產(chǎn)權(quán)利。農(nóng)民最大的財產(chǎn)就應(yīng)該是土地,我國進一步的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整更長遠的目標就是,希望能夠賦予農(nóng)民更多的對土地的處置權(quán)、抵押權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)。
三是有效遏制房地產(chǎn)炒房行為,引導(dǎo)消費者理性購買和投資。近年來我國出臺的房地產(chǎn)稅收政策雖然不能直接使得房價明顯下降,但其無疑增加了房產(chǎn)持有者的持有成本。這使得無論是自住用房還是投資購房,它的購買者都會更加謹慎的對購房進行選擇,間接地釋放出相當可觀的房源,這在一定程度上必然會造成房價下跌,并最終將房地產(chǎn)交易引向合理的價格區(qū)間。
四是促進社會財富公平分配,調(diào)節(jié)貧富差距。由于社會經(jīng)濟的發(fā)展,個人經(jīng)濟時代的到來,房產(chǎn)已經(jīng)成為衡量個人財富的重要指標。我國現(xiàn)階段仍處于貧富差距大的階段,而對房產(chǎn)市場的調(diào)控在一定程度上能夠填補了這方面的不足,有效地調(diào)節(jié)貧富差距。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長效機制稅制改革
正確認識房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位
(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”
房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會產(chǎn)生一系列負面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費,不利于擴內(nèi)需、促消費;地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房價一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認識和局面。
(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調(diào)控方式
房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
在對房地產(chǎn)市場可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢。因為金融、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項是從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的。
對前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實施情況
我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對房價偏高、增長幅度偏快等現(xiàn)象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對國際金融危機影響,配合國家的擴內(nèi)需、保增長、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預(yù)期的效果,國內(nèi)大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現(xiàn)過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟適用房的建設(shè),國家減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)和運行當中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔(dān),促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時還規(guī)定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規(guī)定對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。規(guī)定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅;個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期,同時加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進二手房市場發(fā)展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發(fā)財稅[2009]157號文,規(guī)定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度
開征物業(yè)稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機也能起到積極的作用。至于調(diào)控房價,雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務(wù)之急是需要認真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項現(xiàn)實問題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對象和納稅義務(wù)人、計稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調(diào)整房屋租賃稅負,大力發(fā)展房屋租賃市場
理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會不會把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業(yè)主普遍會把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規(guī)定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴重。建議統(tǒng)一稅率,對普通住宅個人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈與稅,以配合物業(yè)稅的征收
從世界各國財產(chǎn)稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產(chǎn)稅和贈與稅以使財產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國的實際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產(chǎn)的原動機。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
1.國務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1)
2.陳真誠.不表態(tài)不代表物業(yè)稅不會開征.法制日報,2010(2)
一、在當前稅收政策下房地產(chǎn)定價的現(xiàn)狀
在政府的宏觀調(diào)控(稅收政策)下，當前房地產(chǎn)定價快速增長的趨勢已經(jīng)得到遏制，但是總地來看，房地產(chǎn)市場的定價依然不容樂觀。房地產(chǎn)定價仍在逐步上升，特別是非住宅用房和商業(yè)性高檔住房的價格上升趨勢最為明顯，與普通大眾的心理價位還存在著較大的差異。首先，土地資源的稀缺性與不可再生性決定了土地資源的購入成本遠遠高于其他資源，加之購買各種建材以及人工、設(shè)備等各類巨額投入，這在根本上決定了房價的起點就很高；其次，雖然當前房地產(chǎn)供遠大于求，但是由于開發(fā)商為了平衡權(quán)益不愿降價，加之受到人們追高心理的影響，房價降低，消費者反而不會購買，等待抄底的機會，使得房價無法得到降低。
二、直接相關(guān)和間接相關(guān)稅收政策對房地產(chǎn)定價的影響
眾所周知，房地產(chǎn)的定價受到政策的廣泛影響，但是這樣的影響往往是多樣的。概括起來，房地產(chǎn)的政策影響基本可分為直接相關(guān)稅收影響和間接相關(guān)稅收影響。直接相關(guān)稅收較為主要的包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅五種，而間接相關(guān)稅收包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。
1.直接相關(guān)稅收政策對房地產(chǎn)定價的影響。
土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅這五種稅收無論是對于發(fā)達國家還是發(fā)展中國家來說，都占據(jù)著重要位置。土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅是國家參與房地產(chǎn)價值分配的重要環(huán)節(jié)。土地增值稅反作用于房屋定價，價格的高低決定增值額適用的土增稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅的征收是直接計入費用的，換言之增加了間接成本。耕地占用稅和契稅都是拿地環(huán)節(jié)征收的直接稅種，屬于直接成本。這里的房產(chǎn)稅指的是物業(yè)稅，目前只在國內(nèi)幾個大城市試點，試點城市的房屋定價，要受房產(chǎn)稅征收條件直接影響。需要注意的是，房產(chǎn)稅確實能使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，但是調(diào)控政策至少要持續(xù)一年以上，房地產(chǎn)市場主體才能調(diào)整預(yù)期，從而更好地發(fā)揮政策的導(dǎo)向作用。此外，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的供給和需求均有抑制作用，不能寄希望于房產(chǎn)稅大幅降低房價。只有進一步研究如何使房產(chǎn)稅與土地政策、貨幣政策、利率政策、信貸政策等傳統(tǒng)的房價調(diào)控措施配合使用，才能達到調(diào)控目的。同普通的商品相比，商品房除了具有居住功能外，還有保值和增值的功能。在今后相當長的時間內(nèi)商品房的價格只會上升不會下降，這是由房地產(chǎn)價格的剛性性質(zhì)決定的。而如果提高加房地產(chǎn)這五項稅收的征收比例，將會提升房屋定價，購買需求自然也隨之減少，然后受杠桿效應(yīng)影響，在一段時間后，房屋的定價也會有所下降，因此，房地產(chǎn)這五種直接稅收對房地產(chǎn)定價有著較為直接的影響。
2.間接相關(guān)稅收政策對房地產(chǎn)定價的影響。
間接相關(guān)稅收政策包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。之所以說這些稅種會對房地產(chǎn)的定價產(chǎn)生間接的影響，是因為房地產(chǎn)是一個牽涉范圍極廣的產(chǎn)業(yè)，正因如此，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅的征收會在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，會在一定程度上抬高或降低房地產(chǎn)的定價。但是比起土地稅收，房屋買賣或者出租中所征收的稅收，對房地產(chǎn)定價的影響較小，因此這些稅收對房地產(chǎn)的定價產(chǎn)生間接的影響。值得注意的是，雖然這些稅收有著間接的影響，也要認識到政府征稅是對收入的再次分配，使社會更為公平公正。相反，如果政府減少甚至取消征收這些間接影響房地產(chǎn)定價的稅種，也將使得房地產(chǎn)市場趨于混亂，房地產(chǎn)價格會再次上漲。
三、房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)定價的關(guān)系
房地產(chǎn)征稅是房地產(chǎn)在整個開發(fā)、買賣中的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅收作為房地產(chǎn)中的重要經(jīng)濟鏈組成對房地產(chǎn)的定價自然也有著十分重大的影響。從供求來看，房地產(chǎn)稅收的多少（比率）將會直接影響到房地產(chǎn)市場的供求變化。征稅比率上升，房地產(chǎn)價格上升，房屋需求量下降。就房地產(chǎn)成本來看，房地產(chǎn)稅收的征收多少最終會反映到房地產(chǎn)的定價中。從房地產(chǎn)收益來看，稅收其實是再一次的利益分割，它最終決定了各個“人員”（政府，房地產(chǎn)商，土地持有者等）從中最終獲得的利益。而房地產(chǎn)商將以此為依據(jù)最終確定房屋的最終定價。
1.房地產(chǎn)稅收影響市場供求。
一方面，政府通過稅收的手段向房地產(chǎn)開發(fā)商征稅，這就在一定程度上提高了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)在保持利益不變的條件下只能提高房地產(chǎn)的定價，消費者權(quán)衡利弊后，一部分人就會放緩購房計劃，因此最終會使得市場的需求減小。經(jīng)一段時間后，房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的收益減少，為了回籠資金進行下一步的投資，往往會對房地產(chǎn)的價格進行調(diào)整，適當降低房地產(chǎn)的定價，這又將提升消費者的購買熱情。反之，如果政府減少稅收，那么開發(fā)商有了更大的利潤空間，便會讓利一部分給購房者，市場進而變得更加火熱。經(jīng)過一段時間，在價格杠桿的調(diào)節(jié)下，出現(xiàn)供小于求時，價格又會有所上浮。
2.房地產(chǎn)稅收影響房地產(chǎn)開發(fā)成本。
稅收和建材、工人工資投入、工地設(shè)施使用等同屬于房地產(chǎn)的開發(fā)成本，房地產(chǎn)的定價也跟這些因素息息相關(guān)，也就是說，開發(fā)商在前期墊付的稅收最終會轉(zhuǎn)移到每一個購房者的頭上，這被稱為轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。房地產(chǎn)的稅收增加，房地產(chǎn)的成本也會隨之增加，緊跟著房地產(chǎn)的價格也會有所上浮。但是在市場經(jīng)濟環(huán)境中，這樣的上浮在其他因素的影響下常常表現(xiàn)得不是很明顯，但是它確確實實影響著房地產(chǎn)的定價。
3.房地產(chǎn)稅收影響著房地產(chǎn)的收益。
稅收是政府促進社會公平的重要手段，因此政府利用房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)的整體收入又做了再一次的切割，這樣的切割能夠有效減少投機取巧獲取利益情況的發(fā)生，同時它也決定著房地產(chǎn)利益的最終分配。房地產(chǎn)開發(fā)商是稅收過程中最為重要的一環(huán)，稅收對他們的收益影響十分巨大，對于動輒營業(yè)額達幾千萬甚至上億的房地產(chǎn)開發(fā)商，稅率的一點上浮或者下降都會對最終的收益產(chǎn)生巨大影響。因此，房地產(chǎn)商在稅率上升時，為了保障自己的利益需求，會進一步提升房地產(chǎn)價格，但是如果稅率下降得較為明顯，房地產(chǎn)的價格又會有所下降。故而，為了避免房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大的波動，房地產(chǎn)稅率都會保持較小的變化。
四、結(jié)語
［關(guān)鍵詞］差別化房地產(chǎn)稅收；住房交易；住房價格
進入新世紀以來，我國住房價格快速上升，國家從2005年開始實施了包括稅收、信貸、土地 供應(yīng) 等多種措施的房地產(chǎn)市場調(diào)控。其中稅收政策主要以差別化的營業(yè)稅為主，并輔以契稅、所 得稅、土地增值稅等。近年來，開始研究物業(yè)稅和房產(chǎn)稅為主的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的征收， 其中房產(chǎn)稅已在上海和重慶兩地開始試點。因此，有必要研究差別化房地產(chǎn)稅收政策對住房 消費的影響，對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，以促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，促進國民經(jīng) 濟穩(wěn)定。
一、我國差別化房地產(chǎn)稅收政策的現(xiàn)狀
我國差別化房地產(chǎn)稅收政策表現(xiàn)為針對普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已購住 房，實施了不同的稅收政策。其中，差別化的交易稅主要為營業(yè)稅?？煞譃樗膫€階段：第一 階段為2005年6月至2006年5月，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售 房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買普通住房超過2年的，免征，購買非普通住房的，按售房 收入減去購買房屋價款后的差額征收。第二階段為2006年6月到2008年底，進一步加大了稅 收的調(diào)控力度，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅，普通住房超過5年轉(zhuǎn)手交 易的免征，非普通住房的按差額征收。第三階段為2009年至2010年4月，為應(yīng)對金融危機 ，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅實行減免政策。個人購買普通住房超過2年轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個 人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按差額征收營業(yè)稅 。將個人購買非普通住房改為超過2年轉(zhuǎn)讓按差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年 轉(zhuǎn)讓的，仍按全額征收。第四階段為2010年4月至今，隨2009年房價大幅上漲，又將營業(yè)稅 政策恢復(fù)到2006年的規(guī)定，并要求“發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，要 加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”。
差別化的住房保有稅主要是剛剛試點的房產(chǎn)稅。2011年1月，我國上海和重慶開始正式對部 分住房征收房產(chǎn)稅，從房產(chǎn)稅實施方案看，它不同于一般的物業(yè)稅，而是“差別化”的稅收 政策，差別化主要表現(xiàn)在試點期重慶只對別墅等大面積、高檔商品住房征收，對家庭自住以 外的投資性住房征收。上海對超過一定面積的新購住房進行征收。為便于操作而采取“新房 新辦法、老房老辦法”，即只對新買住房征收，具體為“本市居民家庭在本市新購且屬于該 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房”。
二、差別化房地產(chǎn)稅收政策對住房消費影響的理論分析
住房消費有兩種基本方式，租賃與購買。消費者面臨的是一個選擇問題，即通過哪種方式解 決居住問題。當然對于已有住房的家庭還面臨是否購買更大面積的住房改善居住條件，或者 是否購買第二套住房作為投資性資產(chǎn)的選擇。消費者將會比較購房居住的成本與租房居住的 成本，當購房的居住成本小于租房居住的成本時，就會選擇購房，反之則租房。
關(guān)于住房消費的決策，一般都是基于Poterba (1992)所構(gòu)造的模型，即將居住支出作為一系 列未來現(xiàn)金流折現(xiàn)的決策。在不考慮稅收的情況下，購買住房后每年支出的成本包括資金成 本、房屋維修保養(yǎng)成本等減去住房價格上升的收益，租賃支出主要是市場租金，當前者低于 市場租金時，住房消費選擇購房，否則選擇租房?？紤]到資金的機會成本，假定購房為全額 按揭，當然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理論上不影響分析的結(jié)果。在住房市場 供求均衡時，購房居住每年支出的成本將等于市場租金。即：
R0=(r+m-g)P0[JY]（1）
其中，R0為市場租金，r為抵押貸款利率，即購買住房的資金成本，m為自有住房需要支付 的 其它費用率，如物業(yè)管理費率、維修保養(yǎng)費率等，g為住房價格上升，即住房的資產(chǎn)收益率 ，P0為住房市場價格（以單位價格表示，如每平方米價格）。
（一）引入差別化的房地產(chǎn)交易稅（營業(yè)稅）
第一步，我們對所有住房交易都引入營業(yè)稅，即假定所有的住房交易都要交納營業(yè)稅，稅率 為tt。理論上，按相關(guān)稅法，營業(yè)稅為主的交易稅收，應(yīng)由賣方承擔(dān)，不應(yīng)該影響住 房價格， 但在住房市場供給彈性不足的情況下，賣方希望將稅收加到房價上，營業(yè)稅將最終作為房價 的一部分，從“價外稅”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟r內(nèi)稅”。如果住房市場的短期供給完全無彈性，則增加 的營業(yè)稅會完全轉(zhuǎn)移到房價中，如果住房供給有一定的彈性，則增加的稅收將有一部分轉(zhuǎn)移 到住房價格中，則新的住房市場價格均衡為：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）
其中，P1為增加稅收以后的住房價格，為稅收轉(zhuǎn)移到住房價格中的部分，取決于住房市 場的供給彈性，01，住房均衡價格會上升。
第二步，引入差別化的營業(yè)稅，如前所述，差別化的營業(yè)稅是在住房交易時，對購買住房一 定年限內(nèi)再次交易的，要征收營業(yè)稅，而超過一定年限的不征稅。所以我們可以將住房分為 兩類，一類是距上次交易在規(guī)定年限內(nèi)需要交稅的住房，另一類是距上次交易時間超過規(guī)定 年限不需要交稅的住房。為了便于分析，我們假定第一類為存量住房，第二類為新建住房， 這樣就形成了兩個細分的市場分別是存量住房市場與新建住房市場。則兩個市場上的住房價 格均衡為：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）
R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）
其中，P1為存量住房價格，Pnew1為新建住房價格。
理論上，由于存量住房將新征營業(yè)稅，其價格將會高于新建住房（現(xiàn)實中，新建住房也征收 營業(yè)稅等稅收，但其已轉(zhuǎn)化到成本中，因而不受新稅收政策的影響），人們就會增加新建住 房的購買而減少存量住房的購買，直到兩個市場上的名義價格相等，即Pused1=P new1，這樣兩個細分市 場上的住房價格都有所上升。但對于存量住房的供給者，雖然營業(yè)稅提高了名義價格，但其 實際所得仍可能低于新稅收政策實施之前的價格，因而會減少這部分住房的供應(yīng)。而由于新 建住房供應(yīng)有一定的彈性，供應(yīng)量將會增加，這樣一個必然結(jié)果是新建住房的交易量會上升 ，存量住房的交易量下降。
當然，從住房交易的總量上看，由于住房價格的上升，購房居住的成本將會增加，人們將會 更多地選擇租房居住，減少購房消費，總的住房交易面積會減少。
所以，差別化交易稅的實施，將會減少購房數(shù)量，但在房地產(chǎn)市場內(nèi)部，將會增加新建住房 的消費比例，減少存量住房的消費比例。
（二）引入差別化的保有稅（物業(yè)稅或房產(chǎn)稅）
同樣，第一步，我們在所有住房中引入保有稅，比如房產(chǎn)稅，稅率為住房價格的一定比例， 以tp表示，并假定對所有住房都征稅，并每年征收一次，則住房市場的住房價格均衡為：
R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）
即自有住房除每年要支付購房資金成本、維修費、物業(yè)費等費率外，還要增加一項房產(chǎn)稅率 tp 。
從均衡價格的變化看，房產(chǎn)稅的增加將起到降低房價的作用，房價變化的比例為：
可見，房價下降的比例還取決于市場上住房的供求關(guān)系。如果住房市場上的供求關(guān)系沒有變 化，即市場租金水平不變化，R0=R1，則房產(chǎn)稅的增加“完全”資本化到房價中，房價 下降比例等于房產(chǎn)稅支出占房屋總持有成本的比例。
第二步，在上述模型中引入差別化的房產(chǎn)稅政策，將住房分為兩類，一類為購買較小住房， 假定不征收房產(chǎn)稅，另一類為購買較大住房，征收房產(chǎn)稅，假定不同住房的價格不同，較小 住房的價格為Psmall1，較大住房的價格為Pbig1。
由于購買較小住房不征收房產(chǎn)稅，則較小住房的市場價格均衡為：
而購房較大住房征收房產(chǎn)稅，其市場價格均衡為：
在相同的條件下，隨著差別化房產(chǎn)稅的征收，將會使較大住房的價格下降，或者說由于使較 大住房的持有成本增加，房產(chǎn)稅資本化后，較大住房價格將會低于較小住房的價格（單位價 格）。
進一步，也可將這一模型運用于分析對不同家庭實施差別化物業(yè)稅。比如對已有住房的家庭 購買第二套住房征收物業(yè)稅，而對首次購買住房的家庭不征收物業(yè)稅，則理論上第二套住房 的價格將會下降，而第一套住房價格將會上升。但由于市場上的住房價格與購房套數(shù)不會存 在直接關(guān)系，只是購買第二套住房的家庭將會增加持有成本，相當于支付了一個“溢價”， 這個溢價是隱性的，不表現(xiàn)在購房時，而表現(xiàn)在實際持有住房的過程中。所以從這個角度上 ，實施差別化的物業(yè)稅，將會起到減少第二套住房的購房需求，同樣可以起到減少住房銷售 量、降低房價的作用。
如果同時考慮實施差別化的保有稅和交易稅，它們對住房價格的影響正好相反，對住房價格 的總體影響將取決于二者稅率的大小，但二者對住房交易面積的共同影響，將是減少住房交 易面積，增加租賃需求。不過在細分的市場中，對不同類型住房交易量的影響是不同的。
三、差別化房地產(chǎn)稅收對住房消費的實證分析
（一）數(shù)據(jù)與計量分析模型
為了檢驗差別化稅收政策對住房交易和價格的影響，我們擬對中國省和直轄市的面板數(shù)據(jù)進 行分析和實證研究，不僅可以擴大樣本量，而且可以增加自由度、減少自 變量間的多重共線性的影響。
一般的面板數(shù)據(jù)模型可表示為線性形式：
其中，住房價格理論可能受上期價格的影響，同時受稅收政策的影響，差別化的營業(yè)稅將會 提高住房價格，通貨膨脹會影響到住房的持有成本和租金水平，利率同樣增加住房持有成本 ，利率提高將可能起到降低住房價格的作用。
具體數(shù)據(jù)選用了2000年到2009年我國31個省、直轄市的新建住房交易數(shù)據(jù)進行分析，目前存 量住房的數(shù)據(jù)還沒統(tǒng)一口徑的統(tǒng)計。選用的數(shù)據(jù)主要有新建住房銷售量（salesarea）、新 建住房平均價格（price）、常住人口（population）、通貨膨脹率（CPI）、利率（I）和 營業(yè)稅（tax）。其中房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來源于歷年中國統(tǒng)計年鑒和國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)， 利率數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行公布數(shù)據(jù)，營業(yè)稅根據(jù)具體的調(diào)控政策規(guī)定，設(shè)為工具變量。 其中新建住房銷售量、價格和人口數(shù)據(jù)取對數(shù)值。
為了避免偽回歸現(xiàn)象，我們使用了Levin、Llin&Chu（2002）的檢驗方法，對相應(yīng)數(shù)據(jù)進行 了單位根檢驗，檢驗方法為帶常數(shù)項、滯后一階，發(fā)現(xiàn)所使用的數(shù)據(jù)均為平穩(wěn)數(shù)據(jù)。
（二）實證檢驗結(jié)果及分析
從回歸結(jié)果看，影響新建住房交易量的各項因素回歸系數(shù)的符號與理論一致，其中人口與新 建住房交易量成正比，但系數(shù)顯著性不高，而在西部地區(qū)系數(shù)顯著，說明西部地區(qū)住房需求 以滿足自住為主，受人口數(shù)量的影響較大。差別化稅收對交易量的影響為正，系數(shù)為0.760 3，而且非常顯著，說明差別化稅收政策實施，人們將更多購買新建商品住房，而這一影響 在中部和西部更大。利率對交易量有顯著的負影響，利率的提高將會明顯減少住房交易量， 而該因素的影響在東、中、西部三個區(qū)域沒有明顯的差異，說明利率可以作為一個針對全 國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。
從影響價格的因素看，新建住房交易價格明顯受稅收政策的影響，即由于差別化稅收的實施 使新建住房價格反而上升，其中差別化稅收對東部地區(qū)的影響大于全國平均水平，系數(shù)分別 為0.069和0.049，而對中部和西部地區(qū)的影響較小。同時，住房價格還明顯受上期交易價 格 的影響，說明住房價格具有“正反饋機制”，而且在全國三個區(qū)域中房價滯后一期的影響都 非常顯著。從全國看，房價受CPI的影響系數(shù)符號與理論不一致且不顯著，但在東部和中部 系數(shù)符號與理論一致。住房價格受利率的影響非常顯著，系數(shù)符號與理論也一致，即提高利 率可起到明顯抑制房價的作用，說明以貨幣政策為主的工具是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。
四、結(jié)論及建議
通過以上理論與實證分析，發(fā)現(xiàn)差別化房地產(chǎn)稅收政策將可起到引導(dǎo)住房消費的作用。其中 差別化交易稅將能從總體上減少購房消費增加，租賃消費，在購房消費結(jié)構(gòu)中將會增加新建 住房購房比例，減少存量住房購房比例，但交易稅并不能起到降低住房價格的作用。而差別 化的房產(chǎn)稅等保有稅的開征，在減少購房消費、增加租賃消費的同時，還可起到降低住房 價格的作用。兩種房地產(chǎn)稅收都可起到抑制住房投資、投機需求的作用。同時，發(fā)現(xiàn)利率等 貨幣政策對住房消費也起著顯著地調(diào)控作用，提高利率將會有效減少購房消費和抑制房價。
近期房地產(chǎn)稅收政策的頻繁調(diào)整主要目的是調(diào)控房地產(chǎn)市場，并起到了一定效果。但從長期 看，房地產(chǎn)稅收政策的穩(wěn)定更加重要，房地產(chǎn)稅收制度的改革應(yīng)作為整個財稅體制改革的組 成部分來考慮，應(yīng)使用消費者形成長期的理性預(yù)期。從房地產(chǎn)市場調(diào)控來看，稅收政策的調(diào) 整要進一步結(jié)合住房制度改革的深化，起到優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，防止房價大幅波動，促進國 民經(jīng)濟健康發(fā)展的作用。
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我國房價從2008起居高不下，房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，泡沫經(jīng)濟越演越烈，這些都在一定程度上影響了我國經(jīng)濟的健康快速發(fā)展。而我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔(dān)從2007年的11.86%達到2011年25.18%，增幅明顯。在此期間，宏觀平均稅負水平上升不到3%，我國房地產(chǎn)稅收負擔(dān)水平不斷攀升，與平均稅負水平差距在不斷的加大。
再將我國房地產(chǎn)稅收增長與房地產(chǎn)GDP增長進行比較，在2007到2011年間，我國房地產(chǎn)稅收平均增長率為18.9%，而我國房地產(chǎn)GDP平均增長率為13.2%?？梢钥闯觯覈康禺a(chǎn)經(jīng)濟增長速度明顯比我國房地產(chǎn)稅收增長速度慢，這也就是使得我國相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅收負擔(dān)在不斷的加大，而房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中承擔(dān)的高稅收負擔(dān)會大部分轉(zhuǎn)移到房屋經(jīng)營方面，最直接的表達便是房價等的不斷上漲，從而影響整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
政府，作為調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)稅收的重要構(gòu)成部分，在影響和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅收制度方面的發(fā)揮著決定性的作用。因此，要引導(dǎo)我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康快速發(fā)展，需要科學(xué)合理的對房地產(chǎn)稅收政策進行調(diào)整。
二、房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整建議
1.進行稅收主體分配制度
（1）我國大部分地區(qū)在房地產(chǎn)稅收方面的收費項目一般在70-140項之間，收費項目的雜亂，稅收種類的重疊等，另外還存在某些地區(qū)濫收稅，亂收稅等現(xiàn)象，這就直接導(dǎo)致了我國房價大量上漲，從而增加了普通老百姓購房的經(jīng)濟負擔(dān)。
（2）其次，由于我國稅收制度項目過多、過雜等使得房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算資金總量增大，相關(guān)政府無法統(tǒng)籌安排和有效監(jiān)督這筆龐大的預(yù)算資金的使用過程，極易導(dǎo)致征收的房地產(chǎn)稅費使用時的漏洞，從而導(dǎo)致公有財產(chǎn)私有化，滋生腐敗。
（3）因此要規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展，需要首先完善政府的分配體系，對稅收制度進行強化，規(guī)范相關(guān)稅費項目，從而建立起科學(xué)合理的稅收制度。對于目前我國稅收存在的問題，首先應(yīng)該要取消不科學(xué)合理的收費項目，然后對重復(fù)性的稅費類別進行重新整理規(guī)范，將不能反映政府服務(wù)型的收費轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)經(jīng)營性的收費，并且相應(yīng)的減少原來經(jīng)營性的收費項目。另外將房地產(chǎn)部分稅收性質(zhì)的收費改為公有性收費，從而進一步完善國家政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營利潤的分配范圍，強化房地產(chǎn)調(diào)控能力。
2.建立合理有效的監(jiān)督和懲罰機制，強化調(diào)控功能
（1）目前對房地產(chǎn)業(yè)征稅的稅種過多、重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴重，從而造成稅負偏高，給企業(yè)帶來不小的負擔(dān)。如土地增值稅實行30%-60%的超額累進稅率，如房屋出租要按租金收入征5%的營業(yè)稅，還需按租金收入征12%的房產(chǎn)稅，加上企業(yè)所得稅，稅負率超過20%，高稅負造成執(zhí)行中阻力很大，企業(yè)偷稅、漏稅、逃稅和欠稅嚴重。
（2）將土地收入以稅的形式納人財政分配渠道，能規(guī)范收入并確保其用于公共支出。另外，在土地出讓收入不與地方政府利益掛鉤后，就從根本上消除地價上漲過快的動力因素。再科學(xué)合理的設(shè)計稅率，使現(xiàn)有土地成本降低，穩(wěn)定地價，可減輕房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負。房地產(chǎn)稅作為地方政府的主力稅種，其稅源充足。為了保證物業(yè)稅的收取及時，減少偷稅、漏稅、抗稅的發(fā)生，國家必須用明確的法律規(guī)范，由稅務(wù)機關(guān)定期向納稅人發(fā)出財產(chǎn)估價、稅率、稅額和納稅時間的通知。同時，還要加強房產(chǎn)稅法的宣傳，提高居民對新的房產(chǎn)稅的認識和繳納的自覺性。房產(chǎn)稅屬于地方稅，中央應(yīng)給予地方政府足夠的權(quán)限根據(jù)本地區(qū)的具體情況制定相應(yīng)的稅率，可以由中央政府規(guī)定一個稅率幅度，再由各地方依據(jù)本地區(qū)情況最后確定，這樣既能保證中央的宏觀調(diào)控，又能體現(xiàn)和照顧各地不同的實際情況。
一、目前房地產(chǎn)市場環(huán)境分析
稅收作為國家財政收入的主要來源，對于房地產(chǎn)企業(yè)和購房者而言，具有強制性。然而，稅收政策安排所呈現(xiàn)出的傾向性，卻能有效的引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供求雙方的行為。正因如此，這里有必要對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場環(huán)境進行分析。由于我國房地產(chǎn)市場歷來屬于賣方市場，因此本文著重探討房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境。從房地產(chǎn)企業(yè)資本循環(huán)的角度來看，其按照G—W……P……W`—G`的過程，完成一次資本循環(huán)過程。該企業(yè)若要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，則需要重復(fù)完成上述過程形成資本周轉(zhuǎn)。不難理解，只要存在對上述過程產(chǎn)生影響的市場因素，都會干擾房地產(chǎn)企業(yè)的健康經(jīng)營。
1.融資渠道萎縮由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本、勞動密集型企業(yè)類型；并且，其生產(chǎn)過程的所延續(xù)的時間較長。因此，在資本周轉(zhuǎn)速度相對較慢的背景下，必然需要更多的資金供給。其中，外源性資金供給成為了該企業(yè)的主要資金來源。然而，在國家調(diào)控房地產(chǎn)市場，以及仍然存在的PPI、CPI指數(shù)高企背景下，企業(yè)的融資渠道已明顯萎縮。
2.外延式生產(chǎn)明顯我國房地產(chǎn)企業(yè)外延式生產(chǎn)特征明顯，表現(xiàn)為：維持著資本有機構(gòu)成不變的規(guī)模擴張態(tài)勢。這樣的擴張態(tài)勢存在兩個弊端：（1）企業(yè)經(jīng)濟效益難以快速提升；（2）企業(yè)預(yù)付資金的總量較大。前者將導(dǎo)致企業(yè)資本周轉(zhuǎn)速度，長期處于低水平徘徊；后者則在目前的金融環(huán)境下難以為繼。
3.資金回籠困難從目前房地產(chǎn)市場所反饋的信息可知：伴隨著各大中城市房價穩(wěn)中有降的現(xiàn)狀，多數(shù)消費者已處于觀望態(tài)勢。從而，今年的“金9銀10”未能出現(xiàn)所預(yù)期的購房的出現(xiàn)。這一系列的市場現(xiàn)狀，在企業(yè)資本周轉(zhuǎn)上所呈現(xiàn)出的事實便是“資金回籠困難”。由此可見，房地產(chǎn)市場的主要微觀主體“房地產(chǎn)企業(yè)”，面對以上三個方面的困境，必將制約房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。為此，下文將為稅收政策的安排找尋切入點。
二、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的稅收政策原則
若要設(shè)計合理的稅收政策，首先就須滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展的目標導(dǎo)向。作為市場而言，其不僅包含諸多的市場微觀經(jīng)濟主體，還應(yīng)存在一系列的制度安排。而制度安排的實施，又將引導(dǎo)市場主體的經(jīng)營行為。在這樣的互動共生效應(yīng)下，最終將促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
1.具有激勵兼容的效應(yīng)制定具有傾向性的稅收政策，本身就存在激勵的效應(yīng)。如，鼓勵企業(yè)內(nèi)涵式經(jīng)營、鼓勵企業(yè)修建經(jīng)濟使用房等。但是，為了防止可能出現(xiàn)的激勵沖突，本文指出“應(yīng)遵循激勵兼容原則”。即，各級政府在設(shè)計稅收政策時，其制度安排不僅能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的利益訴求，還能使企業(yè)的經(jīng)營行為符合稅收設(shè)計者的預(yù)期。從房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的構(gòu)成要素來看，包括：（1）資金約束下的企業(yè)理性經(jīng)營；（2）規(guī)避惡意屯地現(xiàn)象；（3）保證項目質(zhì)量；（4）確保房產(chǎn)的價格透明、合理等。為此，這一系統(tǒng)性目標能否最終實現(xiàn)，則在于稅收政策在制定過程中的原則把握。
2.具有外部約束的效應(yīng)目前房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)諸多失范現(xiàn)象，主要仍來自于企業(yè)的機會主義行為。而產(chǎn)生這一行為動機的根源，則歸因于市場監(jiān)管機制的確失和缺位?？梢灶A(yù)見，伴隨著我國對房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，上述監(jiān)管問題將得到不斷完善。在此基礎(chǔ)上，并以稅收政策進行配合，效果將更加明顯。這里的稅收政策，則呈現(xiàn)為外部約束機制。即，針對不同企業(yè)的市場績效評價，給予不同企業(yè)具有階梯差異性的稅收政策。這樣一來，就與激勵兼容效應(yīng)實現(xiàn)了耦合。綜上所述，以上稅收原則為下文的具體制度安排提供的分析框架。受到本文主題的限定，下文將不討論具體的稅收政策條文和稅率。而是結(jié)合目前出現(xiàn)的問題，在原則導(dǎo)向下為稅收政策的合理制定提供思路。
三、稅收政策制定的思路
以下仍然按照房地產(chǎn)企業(yè)資本循環(huán)：G—W……P……W`—G`的順序展開討論。因此，思路的要素將由資金、生產(chǎn)、銷售等三個方面組成。
1.針對企業(yè)資金約束的稅收政策目前出現(xiàn)的金融緊縮態(tài)勢具有強烈的針對性，其對象不僅包括房地產(chǎn)企業(yè)，還包括現(xiàn)階段的PPI、CPI指數(shù)高企現(xiàn)狀。為此，房地產(chǎn)企業(yè)合理的資金需求，必然也會受到極大的抑制。在國家大力推進保障房建設(shè)的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)仍是該項民生工程的主要實施者。為此，各級政府在制定稅收政策時，可從土地使用稅方面著手。所謂“土地使用稅”是指，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收的一種稅賦。從而，各級政府在房地產(chǎn)企業(yè)承諾修建保障性住房的前提下，作為補償措施可以減免對該企業(yè)土地使用稅的征收。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);稅收;稅收政策
中圖分類號:F810.422文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)14-0052-03
房地產(chǎn)稅收對促進土地、房產(chǎn)資源的合理配置和有效利用以及社會財富的公平分配均具有明顯的作用,因而理應(yīng)成為政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟活動、促進房地產(chǎn)市場均衡的一種重要的經(jīng)濟政策工具[1]。近年來,我國部分地區(qū)房價居高不下,且上漲勢頭越來越猛,遠遠超出了普通老百姓所能承受的范圍,廣大居民只能“望房興嘆”,“居者有其所”只能是大部分普通市民的美好愿望。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),2007年全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲7.6%,漲幅比上年提高2.1個百分點。而珠江三角洲及北京、上海等個別城市房價的漲幅,甚至高達40%以上,多個城市的商品房均價攀升至萬元以上。究其原因,應(yīng)該是多方面的,但其中房地產(chǎn)市場的稅收政策應(yīng)該是促成房價居高不下的眾多因素中較為重要的一個。改革和完善當前我國的房地產(chǎn)業(yè)稅收政策已成為社會各界關(guān)注的焦點之一。
一、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策概述
房地產(chǎn)市場體系包括開發(fā)、交易和保有等3個環(huán)節(jié),下面將從這3個環(huán)節(jié)對我國的現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策進行逐一分析。
1.生產(chǎn)開發(fā)(取得)階段的房地產(chǎn)稅收政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般通過出讓和轉(zhuǎn)讓兩種方式取得土地。對于通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地,房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金(即40―70年的土地使用費用,或稱其為地租)等費用和土地進行交易應(yīng)繳納的契稅、印花稅;對于通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地,則需支付地價款(已包括土地出讓金)和土地進行交易應(yīng)繳納的契稅、印花稅。如果是拆遷項目,房地產(chǎn)企業(yè)要支付拆遷安置補償費;如果占用耕地,要繳納耕地占用稅。在開發(fā)過程中,要繳納市政配套費、規(guī)劃設(shè)計費、小區(qū)配套費等共計五十余種費用,據(jù)估算,這些政府收費占到了商品房銷售價格的20%左右。開發(fā)期間,由施工企業(yè)繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及印花稅、企業(yè)所得稅,這些稅種除企業(yè)所得稅外都包含在房地產(chǎn)企業(yè)支付給施工企業(yè)的工程費用里,作為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。另外,房地產(chǎn)企業(yè)也要繳納印花稅和項目開發(fā)期間的土地使用稅。
2.轉(zhuǎn)讓處置(流轉(zhuǎn))階段的房地產(chǎn)稅收政策。在商品房的銷售過程中,房地產(chǎn)企業(yè)需繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅,但以上的各種稅費基本上都通過商品房的價格直接或間接地轉(zhuǎn)嫁給了購房者。購房者則需繳納契稅、印花稅。若購房者將自己的商品房再轉(zhuǎn)讓出去,則在二手房轉(zhuǎn)讓過程中,政府通過征收營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅的方式優(yōu)化資源配置、縮小貧富差距,同時得到一部分財政收入。
3.保有使用階段的房地產(chǎn)稅收政策。開發(fā)企業(yè)如果將商品房留作自用,或者購房者買到商品房之后用于經(jīng)營,需每年支付一定的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,但平攤到每平方米建筑面積上的稅收是少之又少。但如果房屋空置不用,則不需要繳納任何稅收。也就是說,在我國,購房者買到商品房后無論房地產(chǎn)市場如何變化,在這期間所繳納的稅費將不受房地產(chǎn)價值的影響。
二、我國房地產(chǎn)業(yè)稅收政策中存在的主要問題
現(xiàn)行的許多稅收政策已不能與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀相適應(yīng),調(diào)節(jié)功能相對弱化,在某些方面影響甚至阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展[2]。具體來說,目前我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策中存在的主要問題有:
1.各經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負分布不合理。在房地產(chǎn)市場的開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓三個階段(環(huán)節(jié))設(shè)置有不同的稅種,具體見下頁表所示。
從下頁表中我們可以直觀地看出,我國房地產(chǎn)稅收集中在建設(shè)的增量方面,即在房產(chǎn)和地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了主要的稅種,而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計的稅種非常少,房地產(chǎn)存量稅源沒有得到充分利用,最缺失的是稅收對存量的調(diào)節(jié),且免稅范圍極大。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)總體稅負水平僅相當于房地產(chǎn)價值的1.5%～2%左右,而房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅類的近10個稅種是對房地產(chǎn)交易過程(房地產(chǎn)所得和轉(zhuǎn)移)征收的,這些稅種的稅率設(shè)計雖各不相同,但卻造成了房地產(chǎn)交易過程整體稅率過高,交易環(huán)節(jié)總體稅負水平相當于銷售收入或經(jīng)營收入的23%左右[3]。這種“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的房地產(chǎn)稅收政策設(shè)計,勢必增加新建商品房的開發(fā)成本和二手商品房的交易成本,最終反映到住房價格上,提高了居民購房的門檻,造成商品房的積壓和空置。
2.稅費體系混亂,稅輕費重。雖然根據(jù)國際慣例,對房地產(chǎn)行業(yè)實行的某些收費是十分必要的,但我國現(xiàn)行的稅費體系中存在著稅費混亂、收費項目多等不規(guī)范現(xiàn)象,使得費明顯重于稅。目前,我國有關(guān)房地產(chǎn)方面的收費少則幾十種,多則上百種。如地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所征收的費用,除了土地出讓金和市政配套費外,還要收藍圖審查費、綠化費、墻改費、施工放線費、規(guī)劃設(shè)計費、環(huán)保評估費、室內(nèi)空氣檢測費等。更有甚者,有的地方還收取政府價格調(diào)整基金、職工培訓(xùn)費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預(yù)售許可證服務(wù)費、房屋面積界定費、管線綜合竣工圖設(shè)計費、電力委托費等等,涉及超過20個部門,這些成本約占房價的15%～20%[4]。據(jù)有關(guān)資料顯示,目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和銷售全過程的十幾種稅大約占建設(shè)成本的9%,而各類規(guī)費卻占到了41%。如下圖所示:
房地產(chǎn)行業(yè)稅費體系的這種失衡狀況將產(chǎn)生許多不良的影響:一是過多的收費大大抬高了房價,從而抑制了居民購房的積極性;二是過高的收費比重,將減小稅收變動對房價的影響幅度,最終將降低政府稅收政策的敏感性;三是收費的泛濫還將為腐敗提供適宜發(fā)展的溫床。
3.預(yù)收賬款納稅時間的確認及會計處理不當。現(xiàn)行《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。這一規(guī)定的初衷是為了方便稅務(wù)機關(guān)的征收管理,保證稅款的及時入庫。但與其他銷售行為相比,預(yù)收款方式只是暫時取得了款項,并沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,因此在此狀態(tài)下征稅缺少理論依據(jù)。更重要的是這種征收方式會減少房地產(chǎn)開發(fā)商手中的開發(fā)資金,使得本來就資金緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雪上加霜,從而將在一定程度上延緩房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)進度。
另外,根據(jù)《關(guān)于營業(yè)稅會計處理的規(guī)定》的第二條規(guī)定,企業(yè)按營業(yè)額的規(guī)定稅率,計算應(yīng)納的營業(yè)稅,應(yīng)借記“經(jīng)營稅金及附加”科目,貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅”科目;上交營業(yè)稅時,應(yīng)借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅”科目,貸記“銀行存款”科目,而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按預(yù)收賬款申報納稅的會計處理卻未有提及。因為無明文規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在按預(yù)收賬款申報納稅時就往往只能按以上辦法進行會計處理,即:
在收到預(yù)收款時作會計分錄:
借:銀行存款
貸:預(yù)收賬款
借:經(jīng)營稅金及附加
貸:應(yīng)交稅金――營業(yè)稅
而在申報納稅時作會計分錄:
借:應(yīng)交稅金――營業(yè)稅
貸:銀行存款
以上會計處理對營業(yè)稅雖沒有影響,但不符合收入與成本、費用的配比原則。這是因為在預(yù)收賬款還沒有轉(zhuǎn)作收入時,按預(yù)收賬款繳納的營業(yè)稅已作為成本項目計入“營業(yè)稅金及附加”科目,使企業(yè)多計費用,少計利潤,進而少繳了企業(yè)所得稅。如果再加上因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期長,很多工程要跨年度進行,而使得預(yù)收賬款轉(zhuǎn)作收入的時間間隔也相應(yīng)增長的實際情況,這一問題將更為突出。
4.房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策導(dǎo)向性不強。房地產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策由于以下幾個方面問題的存在,其應(yīng)有的調(diào)節(jié)導(dǎo)向性被嚴重削弱。第一,優(yōu)惠政策的制定缺乏系統(tǒng)性和規(guī)范性。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚,政府對其還缺乏一定的預(yù)期,只能在問題出現(xiàn)時才制定相應(yīng)的政策加以調(diào)節(jié),從而不可避免地造成了政策的隨意性。同時,由于房地產(chǎn)品本身具有區(qū)域性的特點,各地區(qū)要根據(jù)中央的原則性規(guī)定,制定本地區(qū)的實施細則,在這一過程中又會產(chǎn)生政策制定中的偏差;第二,優(yōu)惠范圍優(yōu)待擴大和調(diào)整。大部分優(yōu)惠政策是針對存量房地產(chǎn)提出的,忽視了對新增房地產(chǎn)品的品種結(jié)構(gòu)、建筑區(qū)域、使用建材等的引導(dǎo)。第三,實施稅收優(yōu)惠的稅種較少,優(yōu)惠方式單一。與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅種共有十幾項,而實施優(yōu)惠政策的只限于與之相關(guān)的契稅、營業(yè)稅等少量具有流轉(zhuǎn)稅性質(zhì)的稅種,且主要集中在房地產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),實行優(yōu)惠的稅種主要是優(yōu)惠的方式主要是直接的降低稅率,這將不利于稅收優(yōu)惠的政策效應(yīng)的充分發(fā)揮。第四,優(yōu)惠標準較為模糊。在我國房產(chǎn)被分為經(jīng)濟適用房、商品房、高檔住宅、別墅等幾個類型,它們是確定是否給予稅收優(yōu)惠的重要標準。但由于各地的實際情況不同,在確定具體標準是時,隨意性較大,從而給政府的“尋租”行為提供了條件,也影響了現(xiàn)有稅收優(yōu)惠政策的實施效果。
三、完善稅收政策促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的構(gòu)想
隨著經(jīng)濟全球化步伐的加快,尤其是我國加入WTO后,我國的稅收政策與國際接軌是一個必然的趨勢。這就需要我們在借鑒各國先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,對現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策中存在的問題進行改革與完善。
1.重新調(diào)整各環(huán)節(jié)的稅負水平。一方面,可通過直接降低開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的總負擔(dān)率來實現(xiàn);另一方面,可通過減少開發(fā)及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種來簡化稅制、方便征繳,進而降低該環(huán)節(jié)的稅收成本。具體可以在以下幾個方面著手:(1)降低取得及流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負水平。針對房地產(chǎn)開發(fā)費用負擔(dān)過重的問題,需要對一些開征合理但分布不合理的項目進行調(diào)整,即能達到調(diào)整稅負分布的目的。如由于將大市政費、小區(qū)建設(shè)配套費等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套建設(shè)費的使用受益者是全體居民,而在開發(fā)環(huán)節(jié)征收就顯得不太合理,因此,應(yīng)將其改在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收,使所有享有者都支付費用。這一方面符合“誰收益,誰交費”的原則,另一方面,也實現(xiàn)了稅費負擔(dān)在保有和開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的重新分布。此外,既然征收土地出讓金,就可以完全取消耕地占用稅等,進而降低該環(huán)節(jié)的稅收成本。(2)重新設(shè)計合理的保有環(huán)節(jié)稅收。房地產(chǎn)保有稅類可以設(shè)置以下稅種:一是不動產(chǎn)稅。鑒于在評估過程中很難區(qū)分房屋與土地各自的價格和簡化征納手續(xù)、降低征納雙方的稅收成本的考慮,將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為不動產(chǎn)稅,并且主要在房地產(chǎn)保有階段征收;二是土地閑置稅。即以閑置未用的土地為課稅對象,對空地的實際持有人征收;三是定期土地增值稅。主要是對自用商業(yè)性房地產(chǎn)征收。采用規(guī)定的稅額標準每年征收。
2.界清稅費,嚴格控制房地產(chǎn)行業(yè)的收費規(guī)模。應(yīng)改革現(xiàn)行行政事業(yè)性收費體制,根據(jù)市場經(jīng)濟要求科學(xué)地確定稅費體系,界定租、稅、費的內(nèi)涵,建立合理的租、稅、費體系,通過清費改稅,減輕企業(yè)負擔(dān),擴大稅收規(guī)模。具體思路如下:(1)加快稅費調(diào)整,改變稅費體系混亂的局面。保留補償性、資源性和證照性的收費項目,對一部分納入國家預(yù)算、管理比較規(guī)范的基金和收費項目亦可考慮保留,實行基金化管理。取消屬于管理性和建設(shè)性的不合理的行政事業(yè)性收費項目,將一部分收費改為征稅,擴大稅基,減少重復(fù)征收現(xiàn)象,并由稅務(wù)機關(guān)統(tǒng)一征收,形成集中征收、集中管理、分頭開支的管理體制,加大政策的透明度,簡化辦事程序,提高辦事效率;(2)規(guī)范政府行政管理機關(guān)的收費行為。實行收費定期向社會公布制度,以接受民主監(jiān)督。同時規(guī)定凡未經(jīng)公布的收費項目和收費標準,開發(fā)企業(yè)有權(quán)抵制和向有關(guān)部門舉報,并不得計入房地產(chǎn)品的建設(shè)成本。另外,應(yīng)加快房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)與行政管理部門的脫鉤改制,從根本上避免政府部門通過對下屬機構(gòu)實施強制服務(wù)而變相收費。
3.調(diào)整預(yù)收賬款的納稅時間,統(tǒng)一會計處理方法。營業(yè)稅中關(guān)于預(yù)收賬款納稅時間的規(guī)定,無論是在理論上,還是在實踐中都存在著不合理之處。針對預(yù)收賬款在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性,建議將現(xiàn)有納稅時間的規(guī)定做如下調(diào)整:在房地產(chǎn)產(chǎn)品未完工之前,每月月末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本月發(fā)生的預(yù)收賬款計算應(yīng)納營業(yè)稅,并將這一數(shù)額向稅務(wù)機關(guān)申報,但不必繳納稅款,待房地產(chǎn)品完工、交付使用時,再統(tǒng)一匯算清繳。這樣,一方面可以防止房地產(chǎn)開放企業(yè)隱瞞最終營業(yè)收入、逃避稅收,有利于稅務(wù)部門的年度稅收預(yù)測和納稅監(jiān)督,另一方面,還可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減輕因開發(fā)資金短缺而帶來的壓力。
在會計處理上,則可參照因時間性差異所形成的所得稅的遞延核算方法,具體的說:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在月末根據(jù)當月收到的預(yù)收賬款,按規(guī)定的稅率計算出應(yīng)交的營業(yè)稅,并作如下會計分錄:
借:遞延稅款――營業(yè)稅
貸:應(yīng)交稅金――營業(yè)稅
這一方面可以準確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按稅法規(guī)定應(yīng)繳納的稅金,另一方面,也避免了因直接將應(yīng)交營業(yè)稅作為成本,計入“經(jīng)營稅金及附加”而導(dǎo)致應(yīng)納所得稅的減少。
待房地產(chǎn)品完工,對應(yīng)納營業(yè)稅進行匯算清繳時,則作如下會計分錄:
借:應(yīng)交稅金――營業(yè)稅
貸:銀行存款
待將預(yù)收賬款確認收入時,則作如下會計分錄:
借:經(jīng)營稅金及附加
