時(shí)間：2022-02-12 19:03:34
序論：在您撰寫賣房合同時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
乙方(買方)：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：
二、雙方議定上述樓層總價(jià)款為人民幣大寫貳拾肆萬玖仟陸圓整;即人民幣小寫249600.00元。
三、乙方在簽訂本合同時(shí)，支付定金，即小寫100000.00元整。(后續(xù)款以收據(jù)為準(zhǔn))
四、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)(已交納土地出讓金)。
五、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，甲方提供有關(guān)資料……
六、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之時(shí)，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。
七、甲方應(yīng)在**年2月交房給乙方;交房后乙方付清余款。
八、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ郊颖顿r償違約金。
九、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
甲方(賣方)：(印)身份證號(hào)：
住址：電話：
年月日
乙方(買方)：(印)身份證號(hào)：
住址：電話：
賣房居間合同范本一
同立退伙契約人x x x簡稱甲方x x x、x x x等簡稱乙方，茲為就雙方于x x x x年x月x日經(jīng)訂立合伙契約所合伙經(jīng)營事業(yè)，因合伙人x x x意欲他遷另圖事業(yè)，聲明退伙并經(jīng)合伙人全體的同意議定退伙契約條件如下：
第一條 甲乙雙方合伙經(jīng)營的鋪號(hào)(x x行)(設(shè)x x x x處所)(商業(yè)登記證x x字批x x號(hào)營業(yè)登記證x x字第x x號(hào))茲經(jīng)甲乙雙方協(xié)議同意以x x x x年x月x日甲方為退伙，而脫離合伙關(guān)系是實(shí)。
第二條 自甲方退伙后即自x x x x年x月x日起關(guān)于x x行應(yīng)歸乙方共同所有，繼續(xù)經(jīng)營爾后該行所生的債權(quán)債務(wù)及應(yīng)課稅捐，并其經(jīng)營有關(guān)一切事項(xiàng)均歸乙方負(fù)責(zé)與甲方無干。
第三條 在合伙中對(duì)外所有債權(quán)與債務(wù)，并行之諸設(shè)備概歸乙方享受及負(fù)擔(dān)支理。
第四條 合伙截至x x x x年x月x日為止的收支決算業(yè)經(jīng)甲乙雙方會(huì)算完畢，而甲乙雙方均確認(rèn)兩方之間就合伙決算并無互負(fù)債務(wù)，日后任何一方均不得為任何主張，或請(qǐng)求雙方確諾決無異議。
第五條 在合伙期間內(nèi)，應(yīng)繳的一切稅捐及任何公課負(fù)擔(dān)概歸甲方負(fù)責(zé)繳清。
第六條 退伙日所有的存庫品折價(jià)合算現(xiàn)款，有人民幣x x元除扣應(yīng)付的房屋租金及其他一切費(fèi)用抵付額外，甲方應(yīng)得額人民幣x x元，即日由乙方交付甲方如數(shù)收訖，殘余部分均屬乙方之所有自后雙方均不得主張重行分配，或任何請(qǐng)求。
第七條 原合伙使用店房(即x x號(hào))合伙期間，系以甲方名義向房東承租，自本約成立，即日由甲乙雙方會(huì)同向房東變更承租人名義手續(xù)完妥的義務(wù)。
本契約一式三份，退伙人各執(zhí)一份為憑。
退伙人(甲方)：x x x
住址：
身份證統(tǒng)一號(hào)碼：
退伙人(乙方)：x x x
住址：
身份證統(tǒng)一號(hào)碼：
x x x x年x月x日
賣房居間合同范本二
委托方需購買___地區(qū)房地產(chǎn)，因缺乏賣方信息，特委托___縣信息服務(wù)社能提供與出售房地產(chǎn)方訂約交易的機(jī)會(huì)， 委托方必須保守居間方為其所提供的各處房地產(chǎn)出售方的信息秘密，不準(zhǔn)披露或者允許他人使用其所掌握的信息秘密 。經(jīng)雙方協(xié)商一致特簽訂本合同共同信守、不準(zhǔn)反悔，否者均按違約論處。
一、委托方______家住____________因居住需要，需購買___地區(qū)房地產(chǎn)，為便于聯(lián)系，由______為代表前來簽約，要求居間方提供能與出售房地產(chǎn)方訂約交易的機(jī)會(huì)。
二、當(dāng)居間方提供房源信息，且得到委托方認(rèn)可后，居間方也就是完成了本合同的義務(wù)，至于以后實(shí)際交易額的多少，及契約的簽訂等，由委托方與出售方自行協(xié)商而定，如委托方需要，居間方也必須無條件參與。如委托方認(rèn)可后而沒有成交的，居間方必須無條件繼續(xù)為委托方提供能與出售房地產(chǎn)方訂約交易的機(jī)會(huì)(信息)。
三、本合同從簽訂之日起，居間方即要提供符合委托方需要的房地產(chǎn)出售信息，居間方所提供的信息且得到委托方認(rèn)可并與出售方簽訂交易協(xié)議時(shí)，委托方就必須立即支付給居間方傭金(信息費(fèi))。傭金(信息費(fèi))按房地產(chǎn)成交總額的______ %計(jì)算(人民幣一次性支付)。
四、凡是經(jīng)居間方提供的房地產(chǎn)出售方信息，或借委托方之名實(shí)際為其親屬、朋友而獲取信息的，不論委托方(包括其親屬、朋友)在什么時(shí)間、采取何種方式進(jìn)屋居住的，或雙方簽訂交易協(xié)議后，如單方或雙方毀約的，即視作居間方已完成本合同的義務(wù)，原約定傭金就必須支付，居間方不負(fù)任何責(zé)任。
五、委托方違約的，除了支付約定的傭金外，還應(yīng)支付原約定傭金______倍的違約金，并承擔(dān)由此造成的一切損失。居間方必須遵守諾言、公平合理，不得故意提供虛假信息，否則必須承擔(dān)由此造成的損失。
六、本合同在履行中若發(fā)生爭議，協(xié)商解決不成時(shí)，雙方均可向①縣人民法院起訴。②市(縣)經(jīng)濟(jì)合同仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁(只選其一)
七、經(jīng)居間方提供信息，并實(shí)際已了解的房地產(chǎn)：
八、咨詢登記費(fèi)______元，本合同有效期限________________。
九、本合同一式貳份，雙方各執(zhí)一份，在雙方簽字后當(dāng)即生效，在完成委托各自履行后，本合同自行失效。
委 托 方：(代表人) 委 托 方：(代表人)
聯(lián)系電話： 簽約地方：
商品房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。
成本價(jià)房：是由單位購買分給單位職工的房子，也叫房改房。
經(jīng)濟(jì)適用房：是指國家把土地?zé)o償劃撥給開發(fā)商建起來的房子叫經(jīng)濟(jì)適用房。
公寓：帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。
別墅：帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。
底商：是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價(jià)位也較其他層位低，開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商，價(jià)格可以賣得更好，同時(shí)小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。
寫字樓：：寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓。
商鋪： 商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù) 、 感受體驗(yàn)的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。
個(gè)人賣房合同范本
甲方（賣方）：
乙方（買方）：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：
一，房屋具體情況：
1. 位置： 市 區(qū) 縣 小區(qū) 樓 單元 號(hào)
2，房屋類型 ，建筑面積 平方米，結(jié)構(gòu) 樓層 ，房屋走向： 房屋形狀： 用途 .該房產(chǎn)的總占地面積：
3.該房產(chǎn)連同地產(chǎn)總計(jì)房價(jià) 拾 萬 千 百 拾 元整。
二，甲方銷售該房屋應(yīng)具備合法的《房屋所有權(quán)證》，如買賣該房屋引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理。
《房屋所有權(quán)證》書證號(hào)：
土地證編號(hào)：
三，房屋四界：
東： 西：
南： 北：
四：付款方式：
（1）該房產(chǎn)總價(jià)格為人民幣叁拾柒萬元整，協(xié)議簽定之后，首付拾萬元訂金。
（2）甲方完全搬走之后，再付款人民幣貳拾萬元。
（3）房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)順利辦完之后，再付清剩余柒萬元。
五：甲方應(yīng)有手續(xù)證明，所售房屋質(zhì)量過關(guān)，并非危房。
六：甲方應(yīng)保證所售房產(chǎn)、地產(chǎn)與周邊四鄰及其他單位沒有所有權(quán)糾紛。
七：乙方屬于殘疾人福利事業(yè)，在購房過程中，甲方應(yīng)該向有關(guān)部門協(xié)調(diào)，減免或免除房屋交易稅、土地交易稅和其他費(fèi)用。
或采用稅費(fèi)分擔(dān)的方法
（1）。甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的____%的交易費(fèi)；承擔(dān)公證費(fèi)、協(xié)議公證費(fèi)。
（2.）乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____%的交易費(fèi)，承擔(dān)房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費(fèi)
八：甲方應(yīng)給乙方協(xié)調(diào)大門的位置及免除重建大門、重新安裝水表、電表的費(fèi)用。
九：甲方幫助乙方和郾城區(qū)藥監(jiān)局共同協(xié)調(diào)化糞池、下水道等共用設(shè)施的使用方式。
十：乙方購買甲方該項(xiàng)房產(chǎn)，所有費(fèi)用均屬于XX個(gè)人出資購買，其所有權(quán)完全屬于XX個(gè)人所有。
十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
十二、附加條 款：
甲方（賣方）： （?。?身份證號(hào)：
住址： 電話：
年 月 日
乙方（買方）： （?。┥矸葑C號(hào)：
住址： 電話：
原告：吳先生，要求判爭泰先生按合同約定履行過戶手續(xù)、交付房屋并償付逾期交房違約金。
被告：秦光生，先將房屋賣與吳先生，后稱由于房屋買賣未經(jīng)房屋共有人邢女士同意，故合同應(yīng)為無效。
第三人：吳女士，泰妻，要求與秦先生分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)利限制。
日前，上海市閔行區(qū)人民法院判決邢女士注銷房地產(chǎn)權(quán)利限制登記秦先生將房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至吳先生名下，并將房屋交付吳先生；秦先生償付逾期交房違約金。同時(shí)判決吳先生支付剩余房款57萬元，并駁回第三人邢女士主張合同無效的訴訟請(qǐng)求。
買賣的房產(chǎn)權(quán)利被限制
秦先生與妻子在婚姻關(guān)系存續(xù)期間。共同購買了中春路上的一套房屋房屋產(chǎn)權(quán)僅登記在秦先生一人名下。之后，由于夫妻產(chǎn)生矛盾，妻子邢女士去了美國。今年6月13日，秦先生通過中介公司簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，將房屋內(nèi)的設(shè)施，設(shè)備及裝修以共計(jì)155萬元的價(jià)格賣給了吳先生。簽約前后，吳先生共向秦先生支付了定金和房款98萬元尚有未付房款57萬元。秦先生由此向吳先生出具了收據(jù)艇《同意書》?！锻鈺份d明，本人出售房屋，此房屋于2007年7月3日交付。
正當(dāng)吳先生享受著買房成真的喜悅時(shí)，卻突然傳來了一個(gè)震驚的消息：秦先生在美國的妻子邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理了房屋權(quán)利限制手續(xù)，原來，秦先生夫婦關(guān)系多時(shí)不合，秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日離家分居。今年7月5日，也就是吳先生迎接新房的日子里，邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)利限制的手續(xù)，房地產(chǎn)部門以法院已受理離婚訴訟，要求分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)為原因，于7月6日作出核準(zhǔn)。
吳先生聽到這個(gè)消息，一怒將秦先生告上法庭，要求判令寨先生按合同約定履行過戶手續(xù)，交付房屋并償付逾期交房違約金。訴訟期間，法院根據(jù)秦先生夫妻的具體情況，依法追加邢女士為第三人參加訴訟。
離婚中的夫婦“廢約”態(tài)度一致
秦先生認(rèn)為，在出售房屋時(shí)，已明確告知夫妻有矛盾，但吳先生仍然同意繼續(xù)進(jìn)行交易。由于邢女士對(duì)房屋在交易中心進(jìn)行了限制并提出離婚訴訟，導(dǎo)致過戶不成。正因房屋買賣未經(jīng)房屋共有人邢女士同意，故合同應(yīng)為無效。
邢女士稱，秦先生在離婚訴訟期間試圖將實(shí)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋出售，發(fā)現(xiàn)這一情況后，就通知中介，要求他們不能進(jìn)行居間。后來得知已簽訂買賣臺(tái)同，正在進(jìn)行交易，又至房產(chǎn)交易中心辦理了限制該房屋交易的手續(xù)。秦先生擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而吳先生在購房時(shí)也明知這一情況，故訴請(qǐng)要求確認(rèn)買賣臺(tái)同無效。
針對(duì)邢女士的訴訟請(qǐng)求，吳先生稱第三人所述事實(shí)并無證據(jù)證明。與秦先生間的房屋買賣為雙方真實(shí)意思表示，并不存在雙方惡意串通的事實(shí)，第三人的權(quán)利未在房產(chǎn)交易中心進(jìn)行備案，直至2007年7月3日交易中心也沒有任何異議登記情況。本人依照二手房買賣的正常交易過程進(jìn)行履行履行過程并無過錯(cuò)，故不同意第三人的訴訟請(qǐng)求。
秦先生稱，自己將房屋出售給吳先生是出于還貸的壓力以及對(duì)法律的無知并非為了侵占共同財(cái)產(chǎn)。本人以為房屋在自己名下即可處分房屋，故對(duì)第三人的訴訟請(qǐng)求沒有異議。
第三人對(duì)房屋無直接支配權(quán)
法院認(rèn)為，第三人雖然基于婚姻關(guān)系的存續(xù)而依法享有對(duì)涉案房屋與秦先生共有的權(quán)利，但在第三人未就此提出主張且房屋產(chǎn)權(quán)未登記至其名下前，第三人實(shí)際并未取得對(duì)涉案房屋完全的直接支配和排他的權(quán)利，第三人對(duì)此法律后果應(yīng)當(dāng)有所判斷。秦先生作為登記的產(chǎn)權(quán)人將涉案房屋出售的行為并不構(gòu)成物權(quán)上的無權(quán)處分而吳先生亦是基于對(duì)物權(quán)登記的信賴而簽訂了《上海市房屋買賣合同》，雙方簽訂的買賣臺(tái)同應(yīng)為有效。因此，秦先生及第三人的抗辯及訴訟理由不能成立不予采信。第三人要求確認(rèn)臺(tái)同無效的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
鑒于雙方問的買賣關(guān)系依法成立并有效，故吳先生有權(quán)要求秦先生繼續(xù)履行臺(tái)同?，F(xiàn)吳先生要求秦先生辦理過戶手續(xù)及交付房屋的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)。予以支持。根據(jù)秦先生出具的《同意書》，秦先生未能按此約定履行交房義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。吳先生要求支付逾期交房違約金的訴請(qǐng)，符合約定予以支持。根據(jù)實(shí)際，該違約金暫計(jì)至判決生效之目，若判決生效后秦先生未交付房屋，吳先生可另行主張。
法官指出，第三人若認(rèn)為秦先生的行為損害了其利益可通過其他途徑提出賠償?？紤]到秦先生與第三人邢女士目前正在進(jìn)行離婚訴訟，故吳先生支付剩余款項(xiàng)前，應(yīng)注意通過臺(tái)理途徑通知第三人以有利于第三人行使權(quán)利及時(shí)保全，而第三人在秦先生交付房屋時(shí)，亦應(yīng)予以配合及協(xié)助，以避免對(duì)其產(chǎn)生可能的不利后果。
律師說案
什么樣的財(cái)產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)?
按照《婚姻法》第17條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻對(duì)共同財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)。
因此，我國夫妻共同財(cái)產(chǎn)制，是法定的婚后所得制，一般是始于婚姻登記機(jī)關(guān)的結(jié)婚登記之日，止于夫妻關(guān)系的解除或終止之日。對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)所得的正確理解，不局限于在夫妻關(guān)系存續(xù)期間實(shí)際取得財(cái)產(chǎn)，只要依據(jù)法律在夫妻關(guān)系存續(xù)期間可以享有相應(yīng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的，就為已經(jīng)取得財(cái)產(chǎn)應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
此案中秦先生與妻子邢女士，雖然在鬧離婚，但在沒有正式解除婚姻關(guān)系之前，對(duì)登記在秦先生名下的，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購買的房屋按照《婚姻法》還是一種夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
夫妻中一方擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)具有什么樣的法律效力?
按照《物權(quán)法》規(guī)定一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的權(quán)利主體共有共有人可以按照自己的份額或協(xié)議對(duì)共有財(cái)產(chǎn)行使管理的權(quán)利和義務(wù)。房產(chǎn)也可以由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同所有對(duì)共有人的共同所有事實(shí)，―般以房產(chǎn)權(quán)利證書上登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。按照《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但在現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻共同購買房屋時(shí)，大多登記在一方名下，另一方在房產(chǎn)登記部門無任何登記資料。像本案秦先生與邢女士夫婦二人購房就只登記在秦先生名下，就屬于這樣的情況。對(duì)這種本是夫妻共同財(cái)產(chǎn)只登記在一方名下的，如果另一方擅自處分共同財(cái)產(chǎn)，將出現(xiàn)許多的法律問題即所簽訂的房屋買賣臺(tái)同的法律效力問題，這取決于購買者是否知悉所買房屋是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如知悉的，沒有取得其他共有人是否出售的書面意見的，違反《城市私房管理?xiàng)l例》中的禁止性規(guī)定，―般應(yīng)認(rèn)定為無效合同。如購買者不知悉所買房屋還有其他共有人的，購買者購房時(shí)是出于善意的，沒有過錯(cuò)；如所簽訂的房屋買賣合同具備可履行條件的，或購買者已經(jīng)履行了主要義務(wù)的，一般應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同有效。當(dāng)然，因這樣的房屋買賣合同產(chǎn)生糾紛，到法院，對(duì)購房者知悉還有其他共有權(quán)人的事實(shí)，按照《民事訴訟證據(jù)規(guī)定》誰主張，誰舉證原理出發(fā)，這需要賣房者向法院提交完整的證據(jù)鏈條來證實(shí)的，否則，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，最后要承擔(dān)對(duì)其不利的敗訴后果。
二手房買奏應(yīng)注意那些問題?
日前,上海市閔行區(qū)人民法院判決邢女士注銷房地產(chǎn)權(quán)利限制登記;秦先生將房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至吳先生名下,交付吳先生和秦先生償付逾期交房違約金。同時(shí)判決吳先生支付剩余房款57萬元,并駁回邢女士主張合同無效的訴訟請(qǐng)求。
秦先生與妻子的婚姻關(guān)系存續(xù)期間,共同購買了中春。上的一套房屋,房屋產(chǎn)權(quán)僅登記在秦先生一人名下。之后,由于夫妻產(chǎn)生ì盾,妻子邢女士去了美國。今年6月13日,秦先生通過中介公司簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,將房屋內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備及裝修共計(jì)155萬元的價(jià)格將房屋賣給了吳先生。簽約前后,吳先生共向秦先生支付了和房款98萬元,尚有未付房款57萬元。秦先生由此向吳先生出具了收據(jù)及《同意書》?！锻鈺份d明,本人出售房屋,此房屋于2007年7月3日交付。
正當(dāng)吳先生享受著買房成真的喜悅時(shí),卻突然傳來了一個(gè)震驚的消息:秦先生在美國的妻子邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理了房屋權(quán)利限制手續(xù)。原來,秦先生夫婦關(guān)系多時(shí)不好,秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日離家。夫妻正“膠”著進(jìn)行離婚訴訟。7月5日,也就是吳先生迎接新房的日子里,邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)利限制的手續(xù),房地產(chǎn)部門以法院已受理離婚訴訟,要求分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)為原因,于7月6日作出核準(zhǔn)。
吳先生聽到這個(gè)消息,一怒將秦先生告上法庭,要求判令秦先生按合同約定履行過戶手續(xù)、交付房屋并償付逾期交房違約金。訴訟期間,法院根據(jù)秦先生夫妻的具體情況,依法追加邢女士為第三人參加訴訟。
秦先生認(rèn)為,與邢女士為夫妻關(guān)系。在出售房屋時(shí),已明確告知夫妻有矛盾,但吳先生仍然同意繼續(xù)進(jìn)行交易。由于邢女士對(duì)房屋在交易中心進(jìn)行了限制并提出離婚訴訟,導(dǎo)致過戶不成。正由于房屋買賣未經(jīng)房屋共有人邢女士同意,故合同應(yīng)為無效。
邢女士稱,秦先生在離婚訴訟期間,試圖將實(shí)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋出售。發(fā)現(xiàn)這一情況后,就通知中介,要求他們不能進(jìn)行居間。后來得知已簽訂買賣合同,正在進(jìn)行交易,又至房產(chǎn)交易中心辦理了限制該房屋交易的手續(xù)。秦先生擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn),而吳先生在購房時(shí)也明知這一情況,故訴請(qǐng)要求確認(rèn)買賣合同無效。
針對(duì)邢女士的訴訟請(qǐng)求,吳先生稱第三人所述事實(shí)并無證據(jù)證明。與秦先生間的房屋買賣為雙方真實(shí)意思表示,并不存在雙方惡意串通的事實(shí)。第三人的權(quán)利沒在房產(chǎn)交易中心進(jìn)行備案,直至2007年7月3日,交易中心也未有任何異議登記情況。本人依照二手房買賣的正常交易過程進(jìn)行履行,履行過程并無過錯(cuò),故不同意第三人的訴訟請(qǐng)求。
秦先生稱,自己將房屋出售吳先生,是出于還貸的壓力以及對(duì)法律的無知,并非為了侵占共同財(cái)產(chǎn)。本人以為房屋在自己名下即可處分房屋,故對(duì)第三人的訴訟請(qǐng)求沒有異議。
法院認(rèn)為,第三人雖然基于婚姻關(guān)系的存續(xù)而依法享有對(duì)涉案房屋與秦先生共有的權(quán)利,但在第三人違就此提出主張且房屋產(chǎn)權(quán)未登記至其名下前,第三人實(shí)際并未取得對(duì)涉案房屋完全的直接支配和排他的權(quán)利,第三人對(duì)此法律后果應(yīng)當(dāng)有所判斷。秦先生作為登記的產(chǎn)權(quán)人將涉案房屋出售的行為并不構(gòu)成物權(quán)上的無權(quán)處分,而吳先生亦是基于對(duì)物權(quán)登記的信賴而簽訂了《上海市房屋買賣合同》,雙方簽訂的買賣合同應(yīng)為有效。因此,秦先生及第三人的抗辯及訴訟理由不能成立,不予采信。第三人要求確認(rèn)合同無效的訴訟請(qǐng)求,不予支持。
前夫出售共有財(cái)產(chǎn)
劉女士同張先生曾是夫妻關(guān)系。幾年前離婚時(shí)，這對(duì)夫妻共有的一處位于北京市海淀區(qū)的房產(chǎn)未分割，房屋產(chǎn)權(quán)一直登記在張先生名下。
2010年1月，張先生同羅某以及中介公司三方簽訂了一份《房屋買賣三方合同》，約定將房子以138萬元的價(jià)格賣給羅某。
這份《房屋買賣三方合同》的其中一份附件為“房屋出售共有權(quán)人意見書”，上面載明“本人張某與劉某是該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人，我們均同意出售該房產(chǎn)，并無糾紛?！痹谶@份意見書上，作為產(chǎn)權(quán)人的張先生在后面簽了字并按上手印，但在共有權(quán)人一欄中，卻并沒有劉女士的簽名。
“三方合同”簽訂后不久，張先生又同羅某簽訂了一份《存量房屋買賣合同》，上面標(biāo)注的成交價(jià)格變成86萬元。
一個(gè)月后，羅某領(lǐng)取了房產(chǎn)證。當(dāng)天，羅某向張先生支付了35萬元購房款。而剩余的100萬元購房款，則由羅某向銀行申請(qǐng)貸款后并支付給張先生。這之后，羅某搬到該房屋內(nèi)居住。
“陽合同”被判無效
一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，劉女士無意中從朋友處得知房子已被賣掉，而100多萬元房款自己一分錢也沒見到。氣憤的劉女士隨即向法院提訟，要求確認(rèn)前夫張先生同羅某簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。
海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)定，張先生同羅某簽訂的《存量房屋買賣合同》主要意圖是規(guī)避法律，損害了國家的利益，且這份合同的訂立并非出于張先生和羅某的真實(shí)意思表示。因此判決張先生同羅某簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。
判決生效后，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)向買房人羅某做出《撤銷房屋登記決定書》，決定撤銷羅某依據(jù)這份“無效合同”申請(qǐng)辦理的房屋登記。
“陰合同”也無效
2012年5月底，劉女士再次提訟，要求確認(rèn)前夫同羅某簽訂的《房屋買賣三方合同》無效。已經(jīng)輸了一場官司的羅某，為了向法院證明自己對(duì)于這套房屋屬于“善意取得”，提交了張、劉二人的身份證及結(jié)婚證復(fù)印件、承諾書，以及上場官司開庭時(shí)海淀法院的詢問筆錄等證據(jù)。
其中，銀行的承諾書上記載，售房人及共有人同意將房屋出售給購房人。買賣雙方向銀行提交的全部文件均為真實(shí)、合法、有效的，不存在隱瞞、欺詐、偽造等不實(shí)之處。承諾書后，有張先生、劉女士及羅某3人的簽字。
對(duì)于這份承諾書，在上一場“陽合同”的庭審中，賣主張先生承認(rèn)自己同羅某去銀行辦手續(xù)時(shí)，“找了別的女人代替前妻去的，前妻并沒有去簽字，她對(duì)賣房一事不知情?！倍_某也表示，看過劉女士的身份證，也見到了“劉女士”，但不確定自己見到的真是“劉女士”。
法院審理后認(rèn)為，羅某在購房過程中存在過錯(cuò)，且在購買該處房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證的過程中存在違法行為，未盡到買受人的審查義務(wù)，其行為侵犯了劉女士的合法權(quán)益，一審判決《房屋買賣三方合同》無效。
一。房改房買賣合同效力。
1．1994年，國務(wù)院出臺(tái)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人；一種是以成本價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人；一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。
2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺(tái)了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等?！逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對(duì)于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價(jià)購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房價(jià)款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。
3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價(jià)格賣出，但兩三年以后房價(jià)漲至十幾萬時(shí)，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)；房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時(shí)違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢？
4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對(duì)房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。趙律師認(rèn)為，此說法不對(duì)。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。
5．簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個(gè)人的名字，則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因?yàn)橘I方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時(shí)買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí)，此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)?，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時(shí)，法律為了維護(hù)市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買賣任何性質(zhì)房屋時(shí)，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭端。本人就曾過相關(guān)訴訟，一個(gè)案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來總算達(dá)成了調(diào)解。
6．房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時(shí)未征得單位同意是否有效呢？在房改時(shí)是以市場價(jià)或成本價(jià)購買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時(shí)可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買時(shí)，單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系，原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí)，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無申請(qǐng)撤銷的權(quán)利。
7．法律規(guī)定，對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時(shí)沒有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無效呢？趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》
56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！薄础次餀?quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>
8．總之，趙律師認(rèn)為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí)，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
1．我國經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個(gè)人也出資購買，產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購買的保本微利房。
2．按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購后用作廉租住房。各級(jí)國家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。
3．但在實(shí)踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買賣房號(hào)，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價(jià)的情況下，有的賣方反悔，至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號(hào)，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點(diǎn)是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無效呢？
3．趙律師認(rèn)為，在國務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會(huì)予以辦理過戶登記。
4．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過戶登記。《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務(wù)院的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門必須遵照?qǐng)?zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。
1．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。
