時(shí)間：2023-01-06 05:00:14
序論：在您撰寫(xiě)物業(yè)管理信息系統(tǒng)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)用分析
物業(yè)管理在我國(guó)作為一個(gè)新興行業(yè)，正處在由起步邁向成熟的階段，管理的規(guī)范化正在形成。關(guān)于應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段，進(jìn)行科學(xué)管理，已作為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)之一納入評(píng)選條件。人們也已意識(shí)到計(jì)算機(jī)應(yīng)用于物業(yè)管理是物業(yè)管理現(xiàn)代化的必由之路。并在借鑒國(guó)外計(jì)算機(jī)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，一些管理較為先進(jìn)的物業(yè)公司，成功地開(kāi)發(fā)了物業(yè)管理信息系統(tǒng)方面的軟件。
1通用物業(yè)管理軟件系統(tǒng)簡(jiǎn)介
物業(yè)管理在一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，早已形成一個(gè)頗具規(guī)模的獨(dú)立行業(yè)。如我國(guó)的中國(guó)香港地區(qū)，就有400多家大小不同、功能完備的物業(yè)管理公司，其大都采用了計(jì)算機(jī)管理。計(jì)算機(jī)輔助物業(yè)管理，已成為中國(guó)香港地區(qū)的物業(yè)管理的重要組成部分，并且計(jì)算機(jī)管理方面比內(nèi)地起步早，經(jīng)驗(yàn)也較為豐富。其計(jì)算機(jī)技術(shù)雖然和內(nèi)地處于同一檔次，但他們的綜合能力、軟件質(zhì)量、管理效果等，卻比內(nèi)地高出許多。國(guó)外比較有名的物業(yè)管理信息系統(tǒng)軟件，是法國(guó)的“HABITAT400”系統(tǒng)，它以IBM AS/400為基礎(chǔ)，由3000多個(gè)模塊式程序組成，其軟件的功能非常強(qiáng)大，且具有高水平的系統(tǒng)完整性，提供了寬廣的實(shí)用范圍，從出租、銷(xiāo)售到建設(shè)期間的財(cái)務(wù)，以及人員工資的管理等，諸多內(nèi)容一應(yīng)俱全。主要的模塊有：出租管理、預(yù)算管理.、支出管理、房屋現(xiàn)狀勘察管理、工資與人事管理、物業(yè)維修管理、書(shū)面材料管理等。
通用物業(yè)管理軟件具備以下一些特點(diǎn)：
（1）通用管理型軟件；
（2）全面導(dǎo)入ISO9000管理模式；
（3）創(chuàng)造性友好界面設(shè)計(jì)，使繁瑣的事務(wù)變得輕松自如；
（4）功能強(qiáng)大的住處查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)總覽以及報(bào)表自定義功能；
（5）具有收費(fèi)系統(tǒng)等諸多功能點(diǎn)；
（6）深受歡迎的遠(yuǎn)程服務(wù)、技術(shù)支持功能；
（7）便捷、高效、科學(xué)有序的全面文檔管理系統(tǒng)。
通用軟件系統(tǒng)一般提供服務(wù)功能模塊、系統(tǒng)功能模塊、管理功能模塊。下面簡(jiǎn)要介紹系統(tǒng)功能模塊和管理功能模塊。
2系統(tǒng)功能模塊
2.1需求分析
物業(yè)信息系統(tǒng)利用計(jì)算機(jī)操作和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的方法，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)城市社區(qū)物業(yè)的管理。物業(yè)中心通過(guò)網(wǎng)上公告的形式，把物業(yè)信息方便快捷地告知業(yè)主。同時(shí)，業(yè)主則可以利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，以物業(yè)信息系統(tǒng)為平臺(tái)，通過(guò)系統(tǒng)客戶(hù)端及時(shí)、有效地對(duì)個(gè)人情況進(jìn)行查詢(xún)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上報(bào)修、投訴，以及表達(dá)自己對(duì)社區(qū)管理的意見(jiàn)與建議。
因此，物業(yè)信息系統(tǒng)的管理權(quán)限分為兩類(lèi)：一是適用于物業(yè)中心管理員，進(jìn)行全面管理的管理員；二是用于普通業(yè)主用戶(hù)登錄本系統(tǒng)，進(jìn)行查詢(xún)、報(bào)修、投訴的普通業(yè)主用戶(hù)。根據(jù)以上所做的需求分析，可得到系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)為管理員端和用戶(hù)端兩部分。另外，數(shù)據(jù)庫(kù)的合理設(shè)計(jì)，在一個(gè)信息管理系統(tǒng)中，占有非常重要的地位，合理的數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，可以提高存儲(chǔ)的效率，保證數(shù)據(jù)的完整性和一致性。
2.2信息系統(tǒng)操作的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)
利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，以物業(yè)信息系統(tǒng)為平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主網(wǎng)上報(bào)修和網(wǎng)上投訴。對(duì)各項(xiàng)物業(yè)的消費(fèi)量和各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用，及總費(fèi)用的網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)，并能及時(shí)了解到報(bào)修和投訴的處理情況。因系統(tǒng)涉及到的業(yè)主和物業(yè)中心互動(dòng)交流的問(wèn)題。根據(jù)需求分析，物業(yè)信息系統(tǒng)的操作分為管理員系統(tǒng)和業(yè)主用戶(hù)系統(tǒng)。
（1）管理員系統(tǒng)
管理員登錄。為了保護(hù)物業(yè)管理資料的數(shù)據(jù)庫(kù)安全，設(shè)置操作人員的登錄名稱(chēng)及登錄口令；
管理員主界面。在管理員主界面中，包含了管理員可操作的所有功能：小區(qū)管理、樓盤(pán)管理、設(shè)備管理、物業(yè)管理、收費(fèi)管理、停車(chē)管理、用戶(hù)管理、系統(tǒng)管理、退出系統(tǒng)。在主界面左邊是所有的功能菜單，可完成不同的操作。菜單的上邊有“展開(kāi)”和“收縮”兩個(gè)按鈕。單擊可完成系統(tǒng)相對(duì)應(yīng)的基本設(shè)置；
小區(qū)管理。小區(qū)管理中包含二級(jí)菜單：小區(qū)基本信息、添加周邊設(shè)施、編輯周邊設(shè)施、添加公告和編輯公告。小區(qū)基本信息是對(duì)小區(qū)基本信息的查詢(xún)，包括小區(qū)名稱(chēng)、聯(lián)系電話等信息；
用戶(hù)管理。用戶(hù)管理包括：對(duì)業(yè)主用戶(hù)信息的管理和物業(yè)管理人員信息的管理，下設(shè)二級(jí)菜單：添加住戶(hù)信息、編輯住戶(hù)信息、添加物業(yè)管理人員、編輯物業(yè)管理人員；
物業(yè)管理。物業(yè)管理涉及到，對(duì)住戶(hù)投訴信息和住戶(hù)報(bào)修信息的編輯，下設(shè)“住戶(hù)投訴”和“住戶(hù)報(bào)修”兩個(gè)菜單。
（2）業(yè)主用戶(hù)系統(tǒng)
用戶(hù)登錄。用戶(hù)登錄是業(yè)主用戶(hù)進(jìn)入系統(tǒng)的通道，業(yè)主用戶(hù)必須輸入正確的用戶(hù)名，密碼，以及驗(yàn)證碼后才能進(jìn)入用戶(hù)的主界面，才能夠使用系統(tǒng)的內(nèi)部功能；
用戶(hù)主界面。用戶(hù)主界面包括，用戶(hù)可以實(shí)現(xiàn)操作的功能菜單：基本信息、物業(yè)收費(fèi)、報(bào)修服務(wù)、投訴服務(wù)和退出系統(tǒng)等功能。菜單的上邊也有“展開(kāi)”和“收縮”兩個(gè)按鈕；
基本信息。在基本信息下設(shè)二級(jí)菜單：我的個(gè)人信息、修改登錄賬號(hào)、修改密碼，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主本人基本信息的查詢(xún)，以及對(duì)登錄賬號(hào)和密碼的修改；
物業(yè)收費(fèi)。物業(yè)收費(fèi)包含兩個(gè)下級(jí)菜單：物業(yè)費(fèi)類(lèi)型、以及我的物業(yè)費(fèi)用；
報(bào)修服務(wù)。報(bào)修服務(wù)包括：我要報(bào)修、報(bào)修記錄、未審核報(bào)修、已審核報(bào)修4個(gè)菜單；
投訴服務(wù)。投訴服務(wù)所實(shí)現(xiàn)的功能形式與報(bào)修服務(wù)相同，包括投訴、投訴記錄、未處理投訴、已處理投訴4個(gè)菜單。它們實(shí)現(xiàn)的功能同報(bào)修服務(wù)的功能相同。
2.3系統(tǒng)界面主體結(jié)構(gòu)
系統(tǒng)界面主體結(jié)構(gòu)見(jiàn)圖1。
（1）表單操作
表單操作涉及到添加、刪除、查詢(xún)、編輯、更新、打印，進(jìn)入每個(gè)帶有表單的模塊；添加子模塊，可以完成各種類(lèi)型數(shù)據(jù)的添加；查詢(xún)子模塊，完成數(shù)據(jù)的查詢(xún)；刪除子模塊，可以完成表單中記錄的刪除；編輯子模塊，可以完成各種類(lèi)型數(shù)據(jù)的修改；刷新子模塊，在表單變化后給與更新；打印子模塊，可以將表單中的記錄，以完整的頁(yè)面形式進(jìn)行打印。
（2）數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)
數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)是實(shí)現(xiàn)管理信息系統(tǒng)的關(guān)鍵技術(shù)之一，它不僅可以完成數(shù)據(jù)的組織和存儲(chǔ)工作，同時(shí)也是進(jìn)行數(shù)據(jù)分析的有利工具，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的合理分析，為物業(yè)的管理提供數(shù)據(jù)支持。所以系統(tǒng)是否能夠完成對(duì)物業(yè)的有效管理，數(shù)據(jù)的設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)，將是一個(gè)非常關(guān)鍵的因素。
2.4系統(tǒng)主要功能
（1）用戶(hù)登錄功能
為了保護(hù)物業(yè)管理資料的數(shù)據(jù)庫(kù)安全，設(shè)置操作人員的登錄名稱(chēng)及登錄口令。用戶(hù)在進(jìn)入系統(tǒng)前，首先由系統(tǒng)完成身份的確認(rèn)。用戶(hù)必須輸入正確的用戶(hù)名和密碼后，才能進(jìn)入系統(tǒng)的主界面，只有順利地進(jìn)入主界面，才能夠使用系統(tǒng)的內(nèi)部功能。
（2）系統(tǒng)管理員功能
該系統(tǒng)對(duì)各組織機(jī)構(gòu)的操作職能，進(jìn)行了初步劃分。當(dāng)用戶(hù)以系統(tǒng)管理員的身份，進(jìn)入系統(tǒng)后，用戶(hù)可以通過(guò)系統(tǒng)管理員模塊，對(duì)管理員的日常工作進(jìn)行管理。在這里又將系統(tǒng)管理員的工作，按照具體工作內(nèi)容，進(jìn)行了詳細(xì)的劃分。包括：用戶(hù)權(quán)限管理、類(lèi)型對(duì)應(yīng)職能設(shè)定、操作日志查詢(xún)。辦公室、工程部、經(jīng)營(yíng)服務(wù)部、財(cái)務(wù)部、管理部功能進(jìn)入系統(tǒng)后，用戶(hù)可以通過(guò)在對(duì)相應(yīng)管理模塊的選擇，對(duì)各部門(mén)的日常工作進(jìn)行管理。在這里又將具體工作按實(shí)際劃分，例如：在辦公室模塊中功能包括：建立職員信息管理、報(bào)表管理、文檔管理、制度管理、合同管理、合同范本編輯和違章記錄的管理。
2.5系統(tǒng)備份
在主界面中點(diǎn)擊系統(tǒng)備份可進(jìn)入系統(tǒng)備份界面。本模塊包括有三個(gè)子功能：收費(fèi)月結(jié)刷新、數(shù)據(jù)壓縮備份和數(shù)據(jù)整理。
2.6系統(tǒng)權(quán)限
在主界面中點(diǎn)擊系統(tǒng)權(quán)限，可進(jìn)入系統(tǒng)權(quán)限界面。在這里包括兩個(gè)子功能：操作員管理和權(quán)限管理。操作時(shí)應(yīng)先做“操作員管理”，后做“權(quán)限管理”。
（1）操作員管理在這里，可進(jìn)行操作員記錄的添加、編輯和刪除，每個(gè)操作員記錄中，都包括了該操作登錄的代碼及口令。在“添加”或“編輯”中點(diǎn)擊“改變登錄口令”按鈕，可改變對(duì)應(yīng)操作員的登錄口令。
（2）權(quán)限管理每個(gè)模塊有四種權(quán)限：查詢(xún)權(quán)（只能查看，不能操作數(shù)據(jù)）、編輯權(quán)（能查看并修改數(shù)據(jù)，但不能添加或刪除數(shù)據(jù)）、增加權(quán)（能查看并添加新數(shù)據(jù)，但不能修改或刪除數(shù)據(jù)）和刪除權(quán)（能查看并刪除數(shù)據(jù)，但不能添加或修改數(shù)據(jù)），打勾選擇，表示具有該權(quán)限。
操作時(shí)，先在導(dǎo)航樹(shù)中選擇一個(gè)功能模塊（或子功能模塊）后點(diǎn)擊“編輯”按鈕，在表格中，對(duì)每個(gè)操作員的相應(yīng)權(quán)限，做打勾或不打勾操作，完成以后保存即可。
3管理功能模塊
3.1房產(chǎn)資源
房產(chǎn)資源管理將所有的房產(chǎn)資源，分成三級(jí)來(lái)進(jìn)行管理。分別是：管理區(qū)、大樓和房間，它們?cè)趯?dǎo)航樹(shù)中根據(jù)不同的級(jí)別，按照本級(jí)的編號(hào)順序排列。本模塊分為幾個(gè)子功能：物業(yè)總體信息、房產(chǎn)移交驗(yàn)收和房產(chǎn)大中修。在“房產(chǎn)移交驗(yàn)收”中，收錄了每個(gè)管理區(qū)（大樓或房間）的移交驗(yàn)收數(shù)據(jù)。“房產(chǎn)大中修”與“房產(chǎn)移交驗(yàn)收”不同，“房產(chǎn)移交驗(yàn)收”只針對(duì)管理區(qū)，即大樓和房間是沒(méi)有房產(chǎn)大中修數(shù)據(jù)的。
房產(chǎn)管理要實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、多種物業(yè)類(lèi)型的房產(chǎn)空間管理，還要包含不同類(lèi)型的空間組成管理，以便幫助客戶(hù)進(jìn)行房產(chǎn)與實(shí)物資產(chǎn)的調(diào)配。租賃合同管理是經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)的核心，房產(chǎn)評(píng)估、市場(chǎng)行情與潛在客戶(hù)管理，是經(jīng)營(yíng)管理的輔助功能?？梢酝ㄟ^(guò)系統(tǒng)集成，實(shí)現(xiàn)每個(gè)房產(chǎn)的物業(yè)維護(hù)成本核算、投資回報(bào)率，并在客戶(hù)服務(wù)平臺(tái)上，為業(yè)主或租戶(hù)提供相關(guān)的信息查詢(xún)服務(wù)。
3.2工程設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)系統(tǒng)
本模塊是對(duì)工程部設(shè)備從檔案、設(shè)備保養(yǎng)，一直到設(shè)備維修的全方位管理。包括有六個(gè)子功能：設(shè)備檔案.、保養(yǎng)檢查、運(yùn)行狀況、維修日志、巡查錄和圖紙資料。設(shè)施設(shè)備管理是管理的重要內(nèi)容，在按專(zhuān)業(yè)建立完整的設(shè)備檔案的基礎(chǔ)上，要實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)和年檢計(jì)劃的統(tǒng)一管理，在系統(tǒng)的幫助下，自動(dòng)生成保養(yǎng)工作單，并對(duì)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)和維修工單，進(jìn)行工作流轉(zhuǎn)處理和記錄。對(duì)保養(yǎng)和維修工作中的人員、工時(shí)和材料消耗管理，也是設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)的重點(diǎn)。
3.3安防管理
安防管理模塊，包括有三部分：保安巡查、保安排班、員工管理，停車(chē)場(chǎng)管理和消防管理。
3.4物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)
收費(fèi)系統(tǒng)包括有六個(gè)子功能：系統(tǒng)功能、用戶(hù)設(shè)定、數(shù)據(jù)錄入、郵費(fèi)登記、統(tǒng)計(jì)匯總和費(fèi)用總覽。物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)主要完成物業(yè)收入的集中管理，可以自動(dòng)計(jì)算租金和物業(yè)費(fèi)等固定應(yīng)收款，并和有償服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)、通訊費(fèi)等費(fèi)用一起匯總，生成收款通知單，實(shí)現(xiàn)物業(yè)應(yīng)收、實(shí)收、欠費(fèi)、減免等的動(dòng)態(tài)管理和分析。
3.5財(cái)務(wù)預(yù)算管理
物業(yè)企業(yè)的年度預(yù)算編制中，包含了資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的收入預(yù)算和相關(guān)的人、財(cái)、物的成本和費(fèi)用預(yù)算。在預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程中，可以通過(guò)系統(tǒng)，進(jìn)行費(fèi)用支出管理。以及通過(guò)系統(tǒng)集成，將人員開(kāi)支、材料消耗、對(duì)外委托合同支付、物資供應(yīng)商結(jié)算等支出，自動(dòng)轉(zhuǎn)化到預(yù)算執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)分物業(yè)項(xiàng)目的成本核算。
3.6客戶(hù)管理服務(wù)
客戶(hù)管理是對(duì)每個(gè)房間的客戶(hù)檔案資料的管理，包括有三部分：入伙登記、客戶(hù)管理和租賃管理。一個(gè)房間的入伙登記資料中，除了包括該房間的入伙情況外，還包括有該房間的出售情況、業(yè)主驗(yàn)收情況、入伙收費(fèi)情況和收樓書(shū)。租賃管理記錄了有關(guān)租戶(hù)的所有租賃管理資料，包括三方面內(nèi)容：租房資料、押金管理和入住/退房。
客戶(hù)服務(wù)模塊包括有三個(gè)子功能：二次裝修、服務(wù)派工和違章投訴?？蛻?hù)資源是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最寶貴的資產(chǎn)，重視客戶(hù)資產(chǎn)的管理，幫助企業(yè)不斷提高客戶(hù)服務(wù)質(zhì)量，提供更多個(gè)性化的服務(wù)，是客戶(hù)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理的核心。
3.7材料消耗管理
系統(tǒng)可以對(duì)各種類(lèi)型的材料表，實(shí)現(xiàn)分級(jí)管理，并通過(guò)對(duì)材料的記錄和計(jì)算，實(shí)現(xiàn)對(duì)不同物業(yè)項(xiàng)目、不同區(qū)域的材料消耗情況的統(tǒng)計(jì)分析，起到動(dòng)態(tài)監(jiān)管的作用。
3.8標(biāo)準(zhǔn)化管理
向用戶(hù)提供全套ISO9000體系物業(yè)管理文檔，包括服務(wù)質(zhì)量手冊(cè)、程序文件以及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、質(zhì)量記錄及外部法規(guī)等。而且所有的文檔在導(dǎo)航樹(shù)中，按照類(lèi)別排列，所以用戶(hù)可以十分方便地檢索、查閱到與具體物業(yè)管理工作相關(guān)的文件，根據(jù)自身實(shí)際情況參照、套用，并方便地進(jìn)行修改、編輯。使用戶(hù)的管理工作，以便捷方式符合ISO9000體系要求。通過(guò)信息管理系統(tǒng)，對(duì)各專(zhuān)業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)過(guò)程實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)管理，在全公司內(nèi)實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和標(biāo)準(zhǔn)化管理，是企業(yè)做大做強(qiáng)的保證。
4結(jié)語(yǔ)
現(xiàn)代物業(yè)管理是一門(mén)集計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、系統(tǒng)科學(xué)和行為科學(xué)為一體的綜合學(xué)科。依據(jù)對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)流程的分析，以功能結(jié)構(gòu)為主，提出了一套物業(yè)管理信息系統(tǒng)實(shí)施方案。以先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)武裝管理辦公系統(tǒng)，最大限度地，將人們從傳統(tǒng)辦公業(yè)務(wù)工作中的重復(fù)性勞動(dòng)里解脫出來(lái)。提高工作效率和管理水平，盡量做到信息靈通、決策正確。同時(shí)，業(yè)主和物業(yè)中心的互動(dòng)交流，也得到了很好的體現(xiàn)，節(jié)約了業(yè)主向物業(yè)反映問(wèn)題的時(shí)間，使業(yè)主和物業(yè)可以直接交流，提高了物業(yè)的管理效率，達(dá)到滿(mǎn)意的效果。而且，物業(yè)信息系統(tǒng)使用方便，實(shí)行性強(qiáng)，而且伸縮靈活，能夠動(dòng)態(tài)地掌握物業(yè)管理政府部門(mén)及物業(yè)管理企業(yè)，在物業(yè)管理工作中的所有信息，物業(yè)信息系統(tǒng)化管理方法的實(shí)施，必然會(huì)為現(xiàn)代物業(yè)管理，奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。這對(duì)于開(kāi)拓一個(gè)全新的物業(yè)管理應(yīng)用領(lǐng)域，提高社會(huì)效益具有重要的意義。
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[3]蘇寶煒.如何有效建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)[J].現(xiàn)代物業(yè)，2011，（1）.
【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理 系統(tǒng)設(shè)計(jì)
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，中國(guó)本土企業(yè)的不斷發(fā)展，這些企業(yè)都需要大量的高等級(jí)辦公區(qū)域以滿(mǎn)足日常辦公需要。而伴隨著高等級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)的，往往還有業(yè)主對(duì)配套的高規(guī)格物業(yè)管理的要求。
由于物業(yè)管理涉及的范圍較為廣泛，管理內(nèi)容繁雜，加上政策性變動(dòng)因素，日常工作中需要耗費(fèi)大量人力和物力，為了提高物業(yè)管理公司的管理水平提高工作效率，必須對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)工作進(jìn)行規(guī)范化管理，提高員工工作效率與技能，并且為減少人動(dòng)給公司帶來(lái)?yè)p失與降低新員工的培訓(xùn)成本；規(guī)范化的手段多種多樣，而采取現(xiàn)代計(jì)算機(jī)管理手段是一種行之有效的解決方法，近年來(lái)，越來(lái)越多的物業(yè)管理公司走上了信息化的道路，通過(guò)適合公司情況的物業(yè)管理軟件來(lái)協(xié)助物業(yè)公司進(jìn)行規(guī)范化、精細(xì)化的管理，來(lái)實(shí)現(xiàn)提高整體的管理水平。
我國(guó)物業(yè)管理信息化始于上世紀(jì)九十年代初的深圳，當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理軟件基本上都是物業(yè)公司自行開(kāi)發(fā)的，僅限于業(yè)務(wù)處理層次，功能上主要是用于房產(chǎn)資料登記、客戶(hù)資料管理等。系統(tǒng)功能相當(dāng)簡(jiǎn)單，而且都是在DOS平臺(tái)下單機(jī)運(yùn)行。此階段的物業(yè)管理系統(tǒng)都是模仿手工管理的方式，只能用于簡(jiǎn)單的事務(wù)性工作。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展和物業(yè)管理水平的日益提高，特別是在深圳、上海、北京等地出現(xiàn)了物業(yè)管理軟件專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商。物業(yè)管理軟件的功能極大增強(qiáng)，出現(xiàn)了基于微軟windows平臺(tái)的單機(jī)版、網(wǎng)絡(luò)版等大型管理軟件。這類(lèi)物業(yè)管理軟件結(jié)合當(dāng)時(shí)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)的發(fā)展趨勢(shì)，采用C/S模式，能夠提供數(shù)據(jù)綜合處理功能。但是由于客戶(hù)端承載著過(guò)多的工具軟件和應(yīng)用邏輯和業(yè)務(wù)處理規(guī)則軟件，使得系統(tǒng)管理維護(hù)很不方便。
就現(xiàn)代企業(yè)而言，建立一個(gè)基于Internet/Intranet的靈活的、易于擴(kuò)展和維護(hù)的企業(yè)信息系統(tǒng)，是企業(yè)適應(yīng)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)自身發(fā)展壯大的必然選擇?；赪eb的物業(yè)管理系統(tǒng)通過(guò)構(gòu)建一個(gè)面向公眾的操作環(huán)境，克服了傳統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)功能單一、難以與企業(yè)其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)緊密集成的缺點(diǎn)。本文中的物業(yè)管理系統(tǒng)研究技術(shù)和工具就是基于J2EE平臺(tái)，運(yùn)用MVC設(shè)計(jì)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)基于Web的物業(yè)管理信息系統(tǒng)。
1 系統(tǒng)設(shè)計(jì)目標(biāo)
“物業(yè)管理信息系統(tǒng)”按照知識(shí)化、科學(xué)化管理要求，系統(tǒng)功能不僅需要完成各種事務(wù)性管理任務(wù)，而且需要逐步形成“管理神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)”，有效溝通各部門(mén)之間的信息聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)將數(shù)據(jù)組織成為信息，將信息提煉成知識(shí)，將知識(shí)融入整個(gè)管理，全面支持事務(wù)管理、決策分析、制定戰(zhàn)略過(guò)程的目標(biāo)。即：（1）建成一個(gè)完整統(tǒng)一、技術(shù)先進(jìn)、高效穩(wěn)定、安全可靠的基于J2EE的管理信息系統(tǒng)。為各部門(mén)提供優(yōu)質(zhì)、高效的業(yè)務(wù)管理和事務(wù)處理。（2）借助于“物業(yè)管理信息系統(tǒng)”的建設(shè)，促進(jìn)管理人員素質(zhì)的提高，通過(guò)管理人員的實(shí)際應(yīng)用，促進(jìn)管理水平和效率的提高；通過(guò)提供多層次的信息服務(wù)和先進(jìn)實(shí)用的使用手段，滿(mǎn)足對(duì)信息共享和利用的要求，并為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提供有效的輔助決策服務(wù)。（3）人機(jī)界面功能豐富，使用靈活、友好。（4）確保系統(tǒng)可靠、易于維護(hù)。
2 系統(tǒng)總體架構(gòu)設(shè)計(jì)
系統(tǒng)結(jié)構(gòu)上采用三層B/S結(jié)構(gòu)，由用戶(hù)層、業(yè)務(wù)邏輯層、持久層和數(shù)據(jù)庫(kù)組成。前臺(tái)用戶(hù)顯示層使用JSP和Servlet在瀏覽器上實(shí)現(xiàn)，邏輯層使用JavaBean組件實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)邏輯，業(yè)務(wù)邏輯層分為三層，分別實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)邏輯控制、業(yè)務(wù)邏輯接口和業(yè)務(wù)邏輯實(shí)現(xiàn)，業(yè)務(wù)邏輯控制選擇用戶(hù)操作對(duì)應(yīng)的接口，業(yè)務(wù)邏輯實(shí)現(xiàn)對(duì)接口的具體功能進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了控制、接口和實(shí)現(xiàn)的分離。持久層實(shí)現(xiàn)對(duì)關(guān)系數(shù)據(jù)庫(kù)的ORM映射，使業(yè)務(wù)邏輯層直接面對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)象。
3 系統(tǒng)模塊結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
系統(tǒng)功能模塊設(shè)計(jì)首先涉及對(duì)軟件需求的理解，從而涉及對(duì)功能定位原則的理解。通常是把功能理解為一種結(jié)果，然后根據(jù)功能劃分子系統(tǒng)，再重復(fù)這一過(guò)程，即確定子系統(tǒng)的功能模塊結(jié)構(gòu)，并畫(huà)出模塊結(jié)構(gòu)圖。
系統(tǒng)模塊設(shè)計(jì)主要考慮以下幾個(gè)問(wèn)題：（1）如何將一個(gè)系統(tǒng)劃分成多個(gè)子系統(tǒng)；（2）每個(gè)子系統(tǒng)如何劃分成多個(gè)模塊；（3）如何確定子系統(tǒng)之間、模塊之間傳送的數(shù)據(jù)及其調(diào)用關(guān)系；（4）如何評(píng)價(jià)并改進(jìn)模塊結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。
物業(yè)公司商業(yè)化寫(xiě)字樓物業(yè)管理工作涉及多方面的系統(tǒng)工程，包含了管理、服務(wù)、財(cái)務(wù)等多項(xiàng)職能，本文研究的物業(yè)管理信息系統(tǒng)除了應(yīng)該能夠給物業(yè)公司內(nèi)部管理提供全面的解決方案，還應(yīng)能從不同層次滿(mǎn)足大廈的發(fā)展商需求并方便服務(wù)于業(yè)主，本系統(tǒng)主要功能模塊包括：系統(tǒng)維護(hù)、資源管理、入住管理、收費(fèi)管理、設(shè)備管理、安全管理、文件管理、投訴管理等八個(gè)主要功能模塊。
4 計(jì)算機(jī)物理系統(tǒng)配置方案設(shè)計(jì)
在進(jìn)行總體設(shè)計(jì)時(shí)，還要進(jìn)行計(jì)算機(jī)物理系統(tǒng)具體配置方案的設(shè)計(jì)，要解決計(jì)算機(jī)軟硬件系統(tǒng)的配置、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的配置、機(jī)房設(shè)備的配置等問(wèn)題。計(jì)算機(jī)物理系統(tǒng)具體配置方案要經(jīng)過(guò)用戶(hù)單位和領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)的同意才可進(jìn)行實(shí)施。
1.1物業(yè)管理綜合子系統(tǒng)物業(yè)管理綜合子系統(tǒng)是物業(yè)管理系統(tǒng)的核心，包括業(yè)主房產(chǎn)信息、物業(yè)收費(fèi)、停車(chē)計(jì)費(fèi)、設(shè)備維護(hù)和員工信息管理模塊，各模塊功能如下：1）業(yè)主房產(chǎn)信息管理模塊該模塊的主要功能包括住戶(hù)信息的顯示、添加、修改、刪除、查詢(xún)和是否租住等。2）物業(yè)收費(fèi)管理模塊該模塊的主要功能是進(jìn)行包括物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)和公共費(fèi)用等在內(nèi)的收費(fèi)管理。3）停車(chē)計(jì)費(fèi)管理模塊該模塊的主要功能包括車(chē)輛通行證辦理以及車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)收費(fèi)管理等。4）設(shè)備維護(hù)管理模塊該模塊的主要功能是進(jìn)行小區(qū)設(shè)施維修和用戶(hù)報(bào)修方面的管理。5）員工信息管理模塊該模塊的主要功能是進(jìn)行物業(yè)公司人事、檔案和財(cái)務(wù)管理方面的管理。1.2安防管理子系統(tǒng)安防管理子系統(tǒng)負(fù)責(zé)小區(qū)的安全管理，包括可視對(duì)講安防監(jiān)測(cè)、門(mén)禁鎖控管理和固定監(jiān)控點(diǎn)管理模塊。1）可視對(duì)講安防監(jiān)測(cè)模塊該模塊的主要功能如下：小區(qū)內(nèi)每家住戶(hù)通過(guò)可視對(duì)講安防設(shè)備與物業(yè)公司的小區(qū)安防監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，在發(fā)生緊急情況時(shí)可實(shí)現(xiàn)住戶(hù)的報(bào)警應(yīng)答。2）門(mén)禁鎖控管理模塊該模塊的主要功能如下：住戶(hù)可以憑借門(mén)禁卡進(jìn)入小區(qū)和自己所在的樓棟，小區(qū)安防監(jiān)控中心讀取住戶(hù)的門(mén)禁卡信息，判斷并執(zhí)行相應(yīng)的許可命令。3）固定監(jiān)控點(diǎn)管理模塊該模塊的主要功能如下：為了保證小區(qū)的財(cái)物及人身安全，在小區(qū)的相關(guān)公共區(qū)域安設(shè)監(jiān)控?cái)z像系統(tǒng)，對(duì)可疑人員及事件進(jìn)行實(shí)施監(jiān)控和處理。1.3業(yè)主瀏覽付費(fèi)子系統(tǒng)業(yè)主瀏覽付費(fèi)子系統(tǒng)包括業(yè)主信息查詢(xún)模塊以及物業(yè)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)用網(wǎng)上支付模塊。1）業(yè)主信息查詢(xún)模塊業(yè)主通過(guò)該模塊可以在網(wǎng)上查詢(xún)其房產(chǎn)信息。2）物業(yè)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)用網(wǎng)上支付管理模塊物業(yè)費(fèi)及停車(chē)費(fèi)網(wǎng)上支付管理模塊的功能如下：業(yè)主選擇相應(yīng)物業(yè)公司和小區(qū)，并輸入戶(hù)名身份證，即可通過(guò)支付寶繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車(chē)位費(fèi)、公共能耗費(fèi)等費(fèi)用。1.4系統(tǒng)維護(hù)子系統(tǒng)系統(tǒng)維護(hù)子系統(tǒng)是面向管理員的子系統(tǒng)，使得管理員能夠進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)維護(hù)和管理，針對(duì)不同功能模塊設(shè)置不同安全級(jí)別，即根據(jù)工作權(quán)限設(shè)置用戶(hù)訪問(wèn)權(quán)限。另外，該子系統(tǒng)還擔(dān)負(fù)著系統(tǒng)擴(kuò)容升級(jí)和平臺(tái)整合的任務(wù)。
2數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)
根據(jù)該系統(tǒng)的功能，將系統(tǒng)所需數(shù)據(jù)劃分為物業(yè)管理綜合數(shù)據(jù)和安防數(shù)據(jù)2類(lèi)，其中物業(yè)管理綜合數(shù)據(jù)包括業(yè)主房產(chǎn)信息、物業(yè)收費(fèi)、停車(chē)收費(fèi)、小區(qū)公共設(shè)備和物業(yè)公司員工信息數(shù)據(jù)庫(kù)，安防數(shù)據(jù)包括業(yè)主可視對(duì)講語(yǔ)音與視頻數(shù)據(jù)和門(mén)禁監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)。
3系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)
關(guān)鍵詞：綜合物業(yè)管理信息系統(tǒng)；設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)；全面分析
中圖分類(lèi)號(hào)：F279.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）09-0-01
隨著信息技術(shù)的快速發(fā)展，在很大程度上促進(jìn)了現(xiàn)代企業(yè)管理水平。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，大都數(shù)都使用了管理信息系統(tǒng)，通常都是站在MIS基礎(chǔ)上進(jìn)行建立的。在綜合物業(yè)管理信息系統(tǒng)中，要確保管理信息系統(tǒng)具備著一定的創(chuàng)新性和整體性。并要保證管理信息系統(tǒng)的可靠性和可行性。在對(duì)企業(yè)的綜合物業(yè)管理信息系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，要進(jìn)行有效的設(shè)計(jì)方案，并選用合適的軟硬件對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。從而在某企業(yè)中利用綜合物業(yè)管理信息系統(tǒng)，確保綜合物業(yè)管理信息系統(tǒng)的可行性和可靠性，以此推動(dòng)企業(yè)的有效發(fā)展。
一、管理信息系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)
在企業(yè)綜合物業(yè)管理信息子系統(tǒng)中主要包括：資源管理、住戶(hù)管理、銷(xiāo)售管理、設(shè)備管理、安全管理、行政管理和對(duì)外業(yè)務(wù)管理。在這些管理信息子系統(tǒng)中都保持著相對(duì)的獨(dú)立性，并且統(tǒng)一由中心管理信息系統(tǒng)進(jìn)行管理和支配。在這些子系統(tǒng)所顯示的信息都是由中心管理信息系統(tǒng)進(jìn)行分析和總結(jié)，同時(shí)也可以將各子系統(tǒng)的數(shù)據(jù)備份進(jìn)行保留，確保數(shù)據(jù)信息的長(zhǎng)久性。并且每個(gè)子系統(tǒng)都能夠?qū)?shù)據(jù)信息進(jìn)行查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)和分析。另外，各個(gè)子系統(tǒng)之間可以進(jìn)行有效的聯(lián)系，從而中心管理信息系統(tǒng)對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行處理。在企業(yè)管理信息系統(tǒng)中，資源管理系統(tǒng)、銷(xiāo)售管理系統(tǒng)和業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)是重要的組成部分。
二、管理信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)
1.數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)
在對(duì)管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，其主要目的就是為了能夠更好的利用和管理數(shù)據(jù)庫(kù)資料。在管理系統(tǒng)系統(tǒng)中，對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行有效的設(shè)計(jì)通常都會(huì)對(duì)管理信息系統(tǒng)的使用效果產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。在管理信息系統(tǒng)有著統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)和操作規(guī)程，能夠統(tǒng)一管理數(shù)據(jù)庫(kù)。為了便于用戶(hù)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的保存、更新和查詢(xún)，必須要確保數(shù)據(jù)庫(kù)可以對(duì)各種數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的輸入和輸出。在設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)時(shí)，必須要保證數(shù)據(jù)庫(kù)的規(guī)范化，并且數(shù)據(jù)庫(kù)中每一個(gè)數(shù)據(jù)都盡可能的符合相關(guān)要求，盡量將冗余排除，確保每個(gè)數(shù)據(jù)能夠保持一致性。同時(shí)要保證數(shù)據(jù)的簡(jiǎn)單，防止在操作數(shù)據(jù)庫(kù)時(shí)出現(xiàn)錯(cuò)誤的現(xiàn)象，并要對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的管理進(jìn)行有效的改善，主要包括對(duì)數(shù)據(jù)的錄入、修改、刪除、統(tǒng)計(jì)、查詢(xún)以及輸出等功能。為了降低出現(xiàn)多表連接的次數(shù)，可以相應(yīng)的建立臨時(shí)表或者定義示圖。在增加標(biāo)識(shí)列時(shí)，當(dāng)一個(gè)表在組成主鍵時(shí)，通常會(huì)需要多個(gè)列組合，從而將此表進(jìn)行標(biāo)識(shí)。因而在索引中，利用此列將大的組合鍵進(jìn)行代替，以此提高性能。
2.核心系統(tǒng)軟件結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)
在綜合管理信息系統(tǒng)軟件中主要是對(duì)系統(tǒng)用戶(hù)和用戶(hù)的設(shè)計(jì)。在核心系統(tǒng)軟件結(jié)構(gòu)中需要按照系統(tǒng)的屬于局特點(diǎn)和功能需求，要分析和設(shè)計(jì)核心結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。
（1）在服務(wù)管理中，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理公司提供的服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行有效的規(guī)范，按照服務(wù)的層次、內(nèi)容以及價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，這樣便于對(duì)企業(yè)進(jìn)行有效的監(jiān)督和查詢(xún)。
（2）對(duì)資源進(jìn)行有效的管理。在對(duì)企業(yè)資源進(jìn)行管理時(shí)，主要是對(duì)企業(yè)的工作人員、生產(chǎn)產(chǎn)品等相關(guān)資料進(jìn)行有效的管理。從而將資料有效的錄入數(shù)據(jù)庫(kù)中。
（3）工程管理。主要是對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、生產(chǎn)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)備等進(jìn)行管理。在管理時(shí)，要對(duì)設(shè)備設(shè)施的采購(gòu)、更換和維護(hù)進(jìn)行有效的記錄，并要對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全面的記錄。同時(shí)要對(duì)設(shè)備和產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行維修和檢修，以此進(jìn)行有效的記錄管理。
（4）在系統(tǒng)維護(hù)管理時(shí)，通常是要設(shè)置密碼和進(jìn)行多級(jí)權(quán)限，以此確保系統(tǒng)內(nèi)部數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，從而保證系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。同時(shí)要對(duì)系統(tǒng)內(nèi)部的各種數(shù)據(jù)進(jìn)行定期有效的數(shù)據(jù)備份和整理，這樣可以在很大程度上保證了數(shù)據(jù)的歷史性和完整性具備著一定的準(zhǔn)確性，這樣可以對(duì)以往的數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的查詢(xún)。
三、企業(yè)綜合物業(yè)管理信息系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)
在實(shí)現(xiàn)企業(yè)綜合物業(yè)管理信息系統(tǒng)時(shí)，以此實(shí)現(xiàn)Web數(shù)據(jù)庫(kù)的功能。在企業(yè)管理系統(tǒng)中通常是進(jìn)行客戶(hù)和服務(wù)器兩個(gè)部分，在對(duì)用戶(hù)界面管理進(jìn)行負(fù)責(zé)時(shí)，主要是有客戶(hù)端和服務(wù)器進(jìn)行管理。在通過(guò)Web數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)現(xiàn)綜合物業(yè)管理信息系統(tǒng)時(shí)，可以由Web服務(wù)器提供的中間件，以此將Web服務(wù)器和數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器進(jìn)行有效的連接，另外也可以利用應(yīng)用程序下載到客戶(hù)端，以此對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行直接訪問(wèn)。
在利用中間件技術(shù)時(shí)，通常是使用通用網(wǎng)關(guān)接口和應(yīng)用程序編程接口。在利用通用網(wǎng)關(guān)接口時(shí)，它的編程比較復(fù)雜，效率低，速度慢，同時(shí)不支持處理事物的功能。應(yīng)用程序編程接口兼容性比較差，不能進(jìn)行大范圍的應(yīng)用。在采用Web數(shù)據(jù)庫(kù)開(kāi)發(fā)技術(shù)時(shí)，并且與動(dòng)態(tài)網(wǎng)頁(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)有效的結(jié)合起來(lái)，只需要進(jìn)行簡(jiǎn)單的操作和維護(hù)技術(shù)，能夠進(jìn)行較快速度的訪問(wèn)，以及工作效率高等。
在利用綜合物業(yè)管理信息系統(tǒng)時(shí)，通常就需要對(duì)存儲(chǔ)在數(shù)據(jù)庫(kù)中圖形文件進(jìn)行顯示。從而可以利用系統(tǒng)內(nèi)部的組件就可以對(duì)圖像和二進(jìn)制文件數(shù)據(jù)進(jìn)行方便的顯示，并對(duì)每個(gè)銷(xiāo)售點(diǎn)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)行處理、輸入和查詢(xún)。為了能夠在客戶(hù)機(jī)上有效的實(shí)現(xiàn)安全登陸等功能，同時(shí)可以對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的查詢(xún)和添加，并且具備著方便快捷的操作方法，便于管理，而且效率高。
四、總結(jié)
在對(duì)企業(yè)進(jìn)行綜合管理信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，要合理的利用現(xiàn)代先進(jìn)的信息技術(shù)，確保綜合管理信息系統(tǒng)的可靠性和準(zhǔn)確性。為了能夠有效的實(shí)現(xiàn)綜合管理信息系統(tǒng)，必須要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案，并根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行有效的實(shí)現(xiàn)，使綜合管理信息系統(tǒng)在企業(yè)管理中能夠充分發(fā)揮出作用。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞 物業(yè)管理；信息系統(tǒng)；設(shè)計(jì)應(yīng)用
中圖分類(lèi)號(hào)TP392 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A 文章編號(hào) 1674-6708（2013）93-0230-02
物業(yè)管理行業(yè)在近幾年迅猛發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)隨之出現(xiàn)，它的出現(xiàn)不僅提高了管理水平還節(jié)約了成本，為了解決小區(qū)管理方面存在的問(wèn)題，小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的的使用是必然的。
1小區(qū)物業(yè)管理方面的問(wèn)題
1.1管理的混亂
城市小區(qū)住宅的管理的安全性是居民入住小區(qū)首先要考慮的問(wèn)題。雖然小區(qū)門(mén)口有門(mén)衛(wèi)但形同虛設(shè)，小偷仍可進(jìn)入小區(qū)，有的小區(qū)的門(mén)衛(wèi)其實(shí)是退休的工人，根本不能同小偷抗衡，有的小區(qū)也組織日夜巡邏但效果不明顯，居民家被撬，東西被盜的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
1.2服務(wù)質(zhì)量較差
物業(yè)管理單位接收物權(quán)人、使用人的委托對(duì)小區(qū)的公用設(shè)施、衛(wèi)生、安全、治安等進(jìn)行維護(hù)和提供與居民生活相關(guān)的服務(wù)就是物業(yè)管理服務(wù)，它可以分為三項(xiàng)服務(wù)即，公共、專(zhuān)項(xiàng)和特約，有的小區(qū)對(duì)這三項(xiàng)服務(wù)做得非常到位，但有的物業(yè)公司連最基本的服務(wù)都達(dá)不到，導(dǎo)致了小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平差 。
1.3收費(fèi)不合理
在當(dāng)今社會(huì)物業(yè)管理單位提供有償?shù)奈飿I(yè)服務(wù)是可以理解的，但是在收費(fèi)時(shí)要遵循合理原則，并且要與使用人的能力相適應(yīng)，有的物業(yè)管理公司處理讓住戶(hù)繳納應(yīng)該的水電氣之外還要額外收取管理服務(wù)費(fèi)，與住戶(hù)買(mǎi)房時(shí)所承諾的完全不一樣。
2 小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的內(nèi)容
1）居住居民的檔案資料數(shù)據(jù)庫(kù)的建立和管理；
2）小區(qū)住戶(hù)的檔案資料管理；
3）對(duì)小區(qū)居民水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算與收?。?/p>
4）建立小區(qū)集群、住戶(hù)集群、單位集群等共享企業(yè)資源；
5）小區(qū)住戶(hù)的家庭檔案管理，水電氣數(shù)據(jù)庫(kù)，報(bào)表、網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)龋菙?shù)據(jù)信息的重要提供源，為了保證住戶(hù)信息的安全，其他用戶(hù)或個(gè)人單位不能以任何理由訪問(wèn)該數(shù)據(jù)庫(kù)。
3 小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)
小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的建立應(yīng)該以小區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面的了解，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理的程序化、自動(dòng)化，改變傳統(tǒng)的管理模式，減少人力物力的投入，提高管理的效率。
3.1數(shù)據(jù)庫(kù)的設(shè)計(jì)
管理信息系統(tǒng)大都是對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的應(yīng)用，在整個(gè)信息管理系統(tǒng)中起著非常重要的作用，其設(shè)計(jì)的好壞將影響著管理信息系統(tǒng)的使用效果，它有著統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)與操作規(guī)程，對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)能進(jìn)行統(tǒng)一管理。要滿(mǎn)足用戶(hù)對(duì)各種數(shù)據(jù)的保存、更新和查詢(xún)要求，就要保證數(shù)據(jù)庫(kù)能對(duì)各種數(shù)據(jù)進(jìn)行輸入和輸出。運(yùn)用數(shù)據(jù)庫(kù)原理把住戶(hù)的信息以及其他信息錄入，這樣的方式不容易發(fā)生信息混論的情況。
3.2系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)
小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)主要包括以下幾個(gè)模塊，對(duì)住戶(hù)戶(hù)籍的管理，對(duì)新住戶(hù)信息的輸入以及老住戶(hù)信息的修改都是這一模塊的功能。收繳費(fèi)的管理，主要是對(duì)住戶(hù)水電氣的收取和記錄，住戶(hù)可以對(duì)自己繳費(fèi)情況進(jìn)行查詢(xún)，保證收費(fèi)的公開(kāi)、公平。
3.3系統(tǒng)代碼設(shè)計(jì)
設(shè)計(jì)出有效地代碼對(duì)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)者能順利開(kāi)展工作十分有利，這是一個(gè)科學(xué)管理的方法，用代碼來(lái)代表住戶(hù)的信息，這樣管理起來(lái)就會(huì)容易很多。
4 小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)的原則
4.1提高對(duì)小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)
人們對(duì)傳統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)管理模式根深蒂固，一時(shí)很難接受信息化的管理模式，主要是住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)還不夠，在管理模式和管理思想上都有一定的抵觸情緒，這就要求管理者提高住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)和對(duì)小區(qū)實(shí)施信息管理系統(tǒng)的重要性和必要性的認(rèn)識(shí)，這樣才能讓住戶(hù)接受信息管理系統(tǒng)。
4.2公司領(lǐng)導(dǎo)的重視
企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)信息管理系統(tǒng)的重視是整個(gè)信息管理系統(tǒng)得以順利實(shí)施的重要保證，領(lǐng)導(dǎo)者決定了信息管理系統(tǒng)的內(nèi)容和形式，因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)決定了企業(yè)的發(fā)展方向，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)信息管理系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)越全面越透徹，物業(yè)管理信息系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)利用也就越好。
4，3提高信息管理系統(tǒng)的技術(shù)含量
有些企業(yè)技術(shù)力量薄弱，開(kāi)發(fā)的信息系統(tǒng)根本無(wú)法運(yùn)行，技術(shù)的更新是系統(tǒng)功能不斷完善的保證，軟件開(kāi)發(fā)企業(yè)要做好售后服務(wù)和對(duì)使用人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，保證軟件能正常使用和操作人員會(huì)使用，充分發(fā)揮信息系統(tǒng)的功能。不斷提高系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的技術(shù)含量，使信息系統(tǒng)能更好的為物業(yè)管理者服務(wù)。
5結(jié)論
小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)能夠?qū)ξ飿I(yè)的信息進(jìn)行收集、傳遞維護(hù)和使用，在高速變化的信息時(shí)代，管理的自動(dòng)化已成為一種趨勢(shì)，小區(qū)物業(yè)管理也正在朝著自動(dòng)化的方向發(fā)展，這樣不僅可以提高效率還能保證質(zhì)量，但在物業(yè)管理信息化方面我國(guó)還處于一個(gè)初級(jí)階段，所以要不斷完善技術(shù)，在探索中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題。
參考文獻(xiàn)
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地鐵物業(yè)總量的急劇增長(zhǎng)極大地豐富了地鐵物業(yè)管理的業(yè)務(wù)內(nèi)容，地鐵物業(yè)的類(lèi)型除一般的站臺(tái)外，還將包括地鐵的上蓋物業(yè)、地鐵各個(gè)基地的物業(yè)、地鐵商鋪以及地鐵系統(tǒng)的其他物業(yè)等。這些不同類(lèi)型的物業(yè)其管理內(nèi)容千差萬(wàn)別，可能包括房屋建筑主體的管理，房屋設(shè)備、設(shè)施的管理，環(huán)境衛(wèi)生的管理，綠化管理，保安管理，消防管理，車(chē)輛道路管理等眾多的內(nèi)容，其要求各不相同，呈現(xiàn)出多樣性和復(fù)雜性。這要求我們用系統(tǒng)性的觀點(diǎn)來(lái)分析、用信息化的科學(xué)方法來(lái)管理。通過(guò)對(duì)物的管理，對(duì)人的服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人、使用人創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產(chǎn)和工作環(huán)境，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和使用價(jià)值，打造“地鐵物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌”。信息系統(tǒng)化的管理有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平。用系統(tǒng)科學(xué)的觀點(diǎn)和方法將多種專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)行綜合管理，能使管理水平和服務(wù)質(zhì)量得到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)；有利于解決分列式或?qū)I(yè)化管理經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益；隨著地鐵建設(shè)的大發(fā)展，地鐵物業(yè)管理將集房屋管修、設(shè)備設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安保衛(wèi)消防管理及公共服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)于一身，它要求從事物業(yè)管理的人員，不僅要有較高的文化素質(zhì)、思想素質(zhì)和敬業(yè)精神，而且要有專(zhuān)業(yè)技能，信息系統(tǒng)性的管理有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局。系統(tǒng)管理還能通過(guò)企業(yè)優(yōu)勢(shì)的組合，集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢(shì)，在搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，還可以根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，組建若干分公司。通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的不足，盡而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)；系統(tǒng)性管理還能增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力，有利于參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展。信息系統(tǒng)化管理是站在戰(zhàn)略高度的思考，是對(duì)物業(yè)公司未來(lái)發(fā)展的全面規(guī)劃。
2地鐵物業(yè)信息系統(tǒng)化的管理方法
2.1地鐵物業(yè)管理設(shè)施和設(shè)備的信息系統(tǒng)化
隨著安全防范技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、通訊技術(shù)等高新技術(shù)的出現(xiàn)，地鐵物業(yè)管理也都一一引入了諸多高科技的設(shè)施設(shè)備，如電子識(shí)別系統(tǒng)、自動(dòng)供暖系統(tǒng)、自動(dòng)供水系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、太陽(yáng)能利用、建筑節(jié)能技術(shù)等。地鐵上蓋物業(yè)都安裝了先進(jìn)的安全防范設(shè)備，設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)全部通過(guò)電腦控制，設(shè)定好設(shè)備中長(zhǎng)期保養(yǎng)的周期，并結(jié)合設(shè)備自身運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)做出在最佳時(shí)機(jī)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的提示。
2.2地鐵物業(yè)管理企業(yè)的信息系統(tǒng)化
寬帶網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速普及推廣，為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)手段的革新提供了新的平臺(tái)。信息化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼，并將成為物業(yè)管理企業(yè)的基本管理服務(wù)手段。如目前大部份的寫(xiě)字樓都擁有有了5A配套，甲級(jí)寫(xiě)字樓更是把5A配套作為其標(biāo)準(zhǔn)的配備。所謂寫(xiě)字樓的智能化5A是指BA樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、CA通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、OA辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、SA安防自動(dòng)化系統(tǒng)、FA消防自動(dòng)化系統(tǒng)。
2.3地鐵物業(yè)管理行業(yè)信息技術(shù)化
地鐵物業(yè)管理行業(yè)目前仍屬于一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，但隨著信息化的不斷覆蓋，技術(shù)環(huán)境改善，一大批有能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型、知識(shí)型和咨詢(xún)顧問(wèn)型轉(zhuǎn)變，由物業(yè)管理操作型向物業(yè)管理服務(wù)集成提供商轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理信息化程度的提高，將會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)在管理效率上得到體現(xiàn)，在管理成本上依靠技術(shù)手段節(jié)省人力成本，提高整個(gè)行業(yè)的技術(shù)含量，使整個(gè)行業(yè)朝著更有利的方向發(fā)展。
3結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞 數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)；物業(yè)管理；信息
在物業(yè)管理中涉及到的數(shù)據(jù)較多。如為了更好地服務(wù)于業(yè)主及使用人，需了解業(yè)主及使用人的基本信息；為了保障建筑物及設(shè)施設(shè)備能夠正常發(fā)揮其功能，需了解建筑物及設(shè)施設(shè)備的施工安裝信息等。這些數(shù)據(jù)較復(fù)雜，除一般的結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)外，還有大量非結(jié)構(gòu)化的數(shù)據(jù)，如圖形、模型等，這給數(shù)據(jù)的有效管理帶來(lái)了麻煩。在物業(yè)管理信息系統(tǒng)中引入數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)，解決了這一難題，使得數(shù)據(jù)的應(yīng)用與存儲(chǔ)獨(dú)立，保證了數(shù)據(jù)存取的一致性。
一、數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)的歷史和發(fā)展
數(shù)據(jù)管理是數(shù)據(jù)庫(kù)的核心任務(wù)，內(nèi)容包括對(duì)數(shù)據(jù)的分類(lèi)、組織、編碼、儲(chǔ)存、檢索和維護(hù)。從數(shù)據(jù)管理的角度看，數(shù)據(jù)管理到目前共經(jīng)歷了人工管理階段、文件系統(tǒng)階段和數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)階段。
1.人工管理階段
人工管理階段是指計(jì)算機(jī)誕生的初期（即二十世紀(jì)50年代后期之前）。這個(gè)時(shí)期的計(jì)算機(jī)主要用于科學(xué)計(jì)算，從硬件看，沒(méi)有磁盤(pán)等直接存取的存儲(chǔ)設(shè)備；從軟件看，沒(méi)有操作系統(tǒng)和管理數(shù)據(jù)的軟件。數(shù)據(jù)處理方式是批處理。
2.文件系統(tǒng)階段
文件系統(tǒng)階段是指計(jì)算機(jī)不僅用于科學(xué)計(jì)算，而且還大量用于管理數(shù)據(jù)的階段（從50年代后期到60年代中期）。在硬件方面，外存儲(chǔ)器有了磁盤(pán)、磁鼓等直接存取的存儲(chǔ)設(shè)備，在軟件方面，操作系統(tǒng)中已經(jīng)有了專(zhuān)門(mén)管理數(shù)據(jù)的軟件，稱(chēng)為文件系統(tǒng)，在處理方式上，不僅有了文件批處理，而且能夠聯(lián)機(jī)實(shí)時(shí)處理。
3.數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)階段
數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)階段是60年代后期開(kāi)始的。在這一階段中，數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)不再是面向某個(gè)應(yīng)用或某個(gè)程序，而是面向整個(gè)企業(yè)（組織）或整個(gè)應(yīng)用的。數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)解決了人工管理和文件系統(tǒng)的弊端，它把數(shù)據(jù)的定義和描述從應(yīng)用程序中分離出去，程序?qū)?shù)據(jù)的存取全部由數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)（DBMS）統(tǒng)一管理。從而保證了數(shù)據(jù)和程序的邏輯獨(dú)立性，這樣，數(shù)據(jù)就可以供各種用戶(hù)共享且具有最小的冗余度，若建立了一個(gè)良好的數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)軟件，就可以為多種程序并發(fā)使用數(shù)據(jù)庫(kù)提供了及時(shí)有效的處理，并保證數(shù)據(jù)的安全性和完整性。
二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)
物業(yè)管理信息系統(tǒng)軟件開(kāi)發(fā)環(huán)境用Windows XP作為操作系統(tǒng)，以保證軟件研究和開(kāi)發(fā)后有好的交互性；用Access 2003作為后數(shù)據(jù)庫(kù)操作語(yǔ)言，可用于各種平臺(tái)的關(guān)系數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，它具有功能強(qiáng)、使用簡(jiǎn)單、管理方便、運(yùn)行速度快等優(yōu)點(diǎn)，很適合于物業(yè)管理中的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)；前端開(kāi)發(fā)工具選用Delphi語(yǔ)言，實(shí)現(xiàn)有關(guān)界面和代碼設(shè)計(jì)，作為當(dāng)前最流行的基于Windows功能環(huán)境、面向?qū)ο蟮目梢暬瘧?yīng)用軟件開(kāi)發(fā)工具，在數(shù)據(jù)庫(kù)方面的優(yōu)勢(shì)尤為突出，Delphi連接數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)引擎為主要有 BDE、ADO、dbExpress和InterBase。其中利用ADO技術(shù)可以訪問(wèn)本地或遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)庫(kù)，并且它具有速度快、占用內(nèi)存少、直接使用API函數(shù)、支持Web應(yīng)用開(kāi)發(fā)、支持RDS（Remote Data Service）等優(yōu)點(diǎn)。
三、物業(yè)管理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)
1.數(shù)據(jù)庫(kù)需求分析
根據(jù)系統(tǒng)要求和程序功能，系統(tǒng)需要以下數(shù)據(jù)：（1）業(yè)主和住戶(hù)的信息。業(yè)主和住戶(hù)的信息包括業(yè)主和住戶(hù)的姓名、樓號(hào)、門(mén)棟、樓層、房號(hào)、面積、入住時(shí)間、聯(lián)系方式等。（2）物業(yè)的信息。物業(yè)的信息包括兩個(gè)方面：一是由建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)在接管驗(yàn)收時(shí)移交的物業(yè)資料，如竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)維修保養(yǎng)過(guò)程中積累的資料，如維修計(jì)劃、維修保養(yǎng)記錄等。（3）物業(yè)管理方面的信息。物業(yè)管理方面的信息包括三個(gè)方面：一是管理基礎(chǔ)資料，如物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約、與專(zhuān)業(yè)分包公司簽訂的專(zhuān)業(yè)分包合同、物業(yè)管理年度工作計(jì)劃以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項(xiàng)報(bào)告的批復(fù)等；二是管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度、管理服務(wù)實(shí)施細(xì)則等；三是有關(guān)員工的資料，如員工的基本情況、工作崗位變動(dòng)及獎(jiǎng)懲情況等；四是物業(yè)管理收費(fèi)資料，如收費(fèi)項(xiàng)目、欠費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、交費(fèi)情況、欠費(fèi)記錄等。
2.數(shù)據(jù)模塊設(shè)計(jì)
利用Delphi中提供的數(shù)據(jù)模塊窗體，可以避免通過(guò)向每個(gè)窗體中添加數(shù)據(jù)訪問(wèn)組件來(lái)訪問(wèn)數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)，在其他窗體需要訪問(wèn)數(shù)據(jù)庫(kù)時(shí)，只需在其單元文件中引用數(shù)據(jù)模塊的單元文件就可以直接訪問(wèn)到數(shù)據(jù)集中的數(shù)據(jù)了。
（1）給數(shù)據(jù)庫(kù)建立連接
首先在窗體上添加TADOConnection組件，TADOConnection用于與一個(gè)物理數(shù)據(jù)庫(kù)連接，它的CS屬性用來(lái)制定數(shù)據(jù)提供者或服務(wù)提供者打開(kāi)數(shù)據(jù)源連接所需要的信息，是多個(gè)字符串的集合。
（2）選擇數(shù)據(jù)訪問(wèn)組件
在窗體上添加數(shù)據(jù)訪問(wèn)組件：TADOTable、TADOQuery等，用于訪問(wèn)磁盤(pán)上的實(shí)際數(shù)據(jù)庫(kù)表或檢索操作由一個(gè)合法的SQL語(yǔ)句生成的數(shù)據(jù)集。
（3）選擇數(shù)據(jù)控制組件
利用TDataSourse控件來(lái)建立與數(shù)據(jù)訪問(wèn)組件的連接，它用于顯示和編緝數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)。
