時(shí)間：2022-11-19 06:52:20
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甲方（出賣人）：****都城物業(yè)發(fā)展有限公司
乙方（買受人）：****勁松路甲1號(hào)松華園小區(qū) 單元 房業(yè)主
鑒于：
1、XX年 月 日，甲、乙雙方共同簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》（合同編號(hào)： ），乙方購買***勁松路甲1號(hào)松華園小區(qū)住宅樓（都城心嶼），乙方已向甲方支付購房款人民幣 元。
2、甲方應(yīng)于XX年10月31日前向乙方交付商品房。
3、松華園小區(qū)住宅樓工程逾期竣工，甲方未能按合同約定期限向乙方交付商品房。
4、乙方已收到甲方的《入住通知書》，甲方自XX年5月20日起辦理入住手續(xù)，乙方同意甲方的逾期交房違約金截止至XX年5月19日。
5、乙方已于XX年5月30日辦理了入住手續(xù)，接收了商品房。
6、自XX年11月1日起至XX年5月19日止，甲方逾期交房201日，對(duì)照《北京市商品房預(yù)售合同》第十三條之約定，甲方按日計(jì)算向乙方支付全部已付款萬分之四的違約金，甲方應(yīng)向乙方支付逾期違約金人民幣 元。
甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議共同執(zhí)行
一、甲方向乙方支付逾期交房違約金人民幣 元，于XX年 月 日前以現(xiàn)金方式一次付清。
二、乙方收到甲方支付的違約金給甲方開具收據(jù)。
三、乙方收到甲方支付違約金，視同甲方已履行違約賠償責(zé)任，乙方不得再向甲方提出金錢給付主張或要求。
四、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。
五、本協(xié)議一式三份，甲方持兩份，乙方持一份，具有同等法律效力。
甲方：________ 乙方：________
房屋買租賃約合同范本
甲方(出賣人)：****都城物業(yè)發(fā)展有限公司
乙方(買受人)：****勁松路甲1號(hào)松華園小區(qū) 單元 房業(yè)主
鑒于：
1、XX年 月 日，甲、乙雙方共同簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》(合同編號(hào)： )，乙方購買***勁松路甲1號(hào)松華園小區(qū)住宅樓(都城心嶼)，乙方已向甲方支付購房款人民幣 元。
2、甲方應(yīng)于XX年10月31日前向乙方交付商品房。
3、松華園小區(qū)住宅樓工程逾期竣工，甲方未能按合同約定期限向乙方交付商品房。
4、乙方已收到甲方的《入住通知書》，甲方自XX年5月20日起辦理入住手續(xù)，乙方同意甲方的逾期交房違約金截止至XX年5月19日。
5、乙方已于XX年5月30日辦理了入住手續(xù)，接收了商品房。
6、自XX年11月1日起至XX年5月19日止，甲方逾期交房201日，對(duì)照《北京市商品房預(yù)售合同》第十三條之約定，甲方按日計(jì)算向乙方支付全部已付款萬分之四的違約金，甲方應(yīng)向乙方支付逾期違約金人民幣 元。
甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議共同執(zhí)行
一、甲方向乙方支付逾期交房違約金人民幣 元，于XX年 月 日前以現(xiàn)金方式一次付清。
二、乙方收到甲方支付的違約金給甲方開具收據(jù)。
三、乙方收到甲方支付違約金，視同甲方已履行違約賠償責(zé)任，乙方不得再向甲方提出金錢給付主張或要求。
四、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。
五、本協(xié)議一式三份，甲方持兩份，乙方持一份，具有同等法律效力。
甲方：________ 乙方：________
________ 年________ 月________ 日
-------
甲方：________，性別：_______，漢族_______， ________年________ 月出生，現(xiàn)住_______ ，身份證號(hào)碼為: ________，聯(lián)系電話：________ 。
乙方：___________，性別：________，漢族， ________年 ________月出生，現(xiàn)住________ ，身份證號(hào)碼為:________ ，聯(lián)系電話________ 。
XX年11月6日晚上，甲、乙雙方在候公渡利村吃飯因甲主動(dòng)勸酒過激時(shí)雙方摔倒后，以致甲方左腿受傷一事(手術(shù)后經(jīng)法醫(yī)鑒定為輕傷：膝蓋處脛骨粉碎性骨折)?，F(xiàn)甲、乙雙方根據(jù)各自的過失程度，經(jīng)充分協(xié)商，自愿達(dá)成如下協(xié)議：
一、乙方一次性支付醫(yī)療費(fèi)人民幣XX0元(大寫：貳萬元整)給甲方。乙方根據(jù)甲方要求，提供相應(yīng)的票證供甲方辦理保險(xiǎn)理賠手續(xù)。
二、甲方王功勛今后左腿出現(xiàn)任何問題均與乙方無關(guān)。
三、甲方王功勛今后不得再因此事追究乙方杜元冰的任何責(zé)任。
四、本協(xié)議一式三份，由甲、乙方和監(jiān)督單位各執(zhí)一份。本協(xié)議自簽字蓋章后之日起生效，各方都必須承擔(dān)協(xié)議中各自義務(wù) 。
甲方：________ 乙方：________
監(jiān)督單位：________
監(jiān)督單位名稱________
(蓋章)
________年 ________月 ________日立
延伸閱讀：
合同違約金標(biāo)準(zhǔn)
違約金是當(dāng)事人通過約定而預(yù)先確定的，在違約后生效的獨(dú)立于履行行為之外的給付。也就是當(dāng)事人事先約定的，在一方違約時(shí)應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的金錢。
《合同法》第一百一十四條規(guī)定當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
《合同法》第114條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。在適用違約金責(zé)任時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下規(guī)范：
1、違約金的適用應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人雙方通過事先約定為前提
從原則上講，違約金必須是當(dāng)事人事先約定的，這是《合同法》第114條關(guān)于違約金含義的規(guī)定所決定的，同時(shí)《合同法》在廢除原有的有關(guān)法定違約金制度的規(guī)定的同時(shí)，并沒有規(guī)定新的法定違約金制度，所以明確違約金應(yīng)由當(dāng)事人事先約定是尊重當(dāng)事人合同自由原則的體現(xiàn)。
2、合同約定違約金過高或者過低的處理規(guī)范
根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于當(dāng)事人在合同中約定的違約金或者違約金計(jì)算方法所計(jì)算出的違約金過高或者過低的，在具體司法實(shí)踐中如何處理，還有不同的做法。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按以下原則處理：
1、當(dāng)事人沒有提出合同中約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高或者過低的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。人民法院在當(dāng)事人未提出要求調(diào)減或者調(diào)增違約金的情況下，不得主動(dòng)對(duì)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。因?yàn)楹贤P(guān)系是當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，即使違約金數(shù)額過高或者過低而當(dāng)事人自愿接受的，因?yàn)椴簧婕吧鐣?huì)公共利益、國家利益和他人的利益，所以沒有必要對(duì)此進(jìn)行主動(dòng)干預(yù)。
買方：___________________
買賣雙方本著平等互利、協(xié)商一致的原則，簽訂本合同，以資雙方信守執(zhí)行。
第一條 商品名稱、種類、規(guī)格、單位、數(shù)量
____________________________________
第二條 商品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)商品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可選擇下列第____項(xiàng)作標(biāo)準(zhǔn)：
1.附商品樣本，作為合同附件。
2.商品質(zhì)量，按照________標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。(副品不得超過____%)。
3.商品質(zhì)量由雙方議定。
第三條 商品單價(jià)及合同總金額
1.商品定價(jià)，買賣雙方同意按________定價(jià)執(zhí)行。如因原料、材料、生產(chǎn)條件發(fā)生變化，需變動(dòng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)經(jīng)買賣雙方協(xié)商。否則，造成損失由違約方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
2.單價(jià)和合同總金額：_________________________。
第四條 包裝方式及包裝品處理__________________________________________。
(按照各種商品的不同，規(guī)定各種包裝方式、包裝材料及規(guī)格。包裝品以隨貨出售為原則;凡須退還對(duì)方的包裝品，應(yīng)按鐵路規(guī)定，訂明回空方法及時(shí)間，或另作規(guī)定。)
第五條 交貨方式
1.交貨時(shí)間：__________________。
2.交貨地點(diǎn)：_______________________________________。
3.運(yùn)輸方式：_______________________________________。
第六條 驗(yàn)收方法___________________________。
(按照交貨地點(diǎn)與時(shí)間，根據(jù)不同商品種類，規(guī)定驗(yàn)收的處理方法。)
第七條 預(yù)付貨款(根據(jù)不同商品，決定是否預(yù)付貨款及金額。)
第八條 付款日期及結(jié)算方式______________。
第九條 運(yùn)輸及保險(xiǎn)__________________。
(根據(jù)實(shí)際情況，需委托對(duì)方代辦運(yùn)輸手續(xù)者，應(yīng)于合同中訂明。為保證貨物途中的安全，代辦運(yùn)輸單位應(yīng)根據(jù)具體情況代為投保運(yùn)輸險(xiǎn)。)
第十條 運(yùn)輸費(fèi)用負(fù)擔(dān)_______________________。
第十一條 違約責(zé)任
1.買方延付貨款或付款后賣方無貨。使對(duì)方造成損失，應(yīng)償付對(duì)方此批貨款總價(jià)____%的違約金。
2.賣方如提前或延期交貨或交貨不足數(shù)量者，賣方應(yīng)償付買方此批貨款總值____%的違約金。買方如不按交貨期限收貨或拒收合格商品，亦應(yīng)按償付賣方此批貨款總值____%的違約金。任意一方如提出增減合同數(shù)量，變動(dòng)交貨時(shí)間，應(yīng)提前通知對(duì)方，征得同意，否則應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
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3.賣方所發(fā)貨品有不合規(guī)格、質(zhì)量或霉?fàn)€等情況，買方有權(quán)拒絕付款(如已付款，應(yīng)訂明退款退貨辦法)，但須先行辦理收貨手續(xù)，并代為保管和立即通知賣方，因此所發(fā)生的一切費(fèi)用損失，由賣方負(fù)責(zé)，如經(jīng)賣方要求代為處理，并須負(fù)責(zé)迅速處理，以免造成更大損失，其處理方法由雙方協(xié)商決定。
4.約定的違約金，視為違約的損失賠償。雙方?jīng)]有約定違約金或者預(yù)先賠償額的計(jì)算方法的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
第十二條 當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，并在合理期限內(nèi)提供有關(guān)機(jī)構(gòu)出具的證明，可以全部或部分免除該方當(dāng)事人的責(zé)任。
第十三條 本合同在執(zhí)行中發(fā)生糾紛，簽訂合同雙方不能協(xié)商解決時(shí)，可向人民法院提出訴訟。(或申請(qǐng)______仲裁機(jī)構(gòu)仲裁的解決)
第十四條 合同執(zhí)行期間，如因故不能履行或需要修改，必須經(jīng)雙方同意，并互相換文或另訂合同，方為有效。
·樓房買賣合同 | ·軟件買賣合同 | ·二手車輛買賣合同
·車位車庫買賣合同 | ·鋼材買賣合同 | ·木材買賣合同
買方：(蓋章)_________________
法定代表人：(蓋章)___________
開戶銀行及帳號(hào)：_______________
__________年________月_______日
賣方：(蓋章)_________________
法定代表人：(蓋章)___________
開戶銀行及帳號(hào)：_______________
【關(guān)鍵詞】 締約過失責(zé)任；預(yù)約合同；違約責(zé)任；區(qū)別
我國合同法已規(guī)定了締約過失責(zé)任：具體參見合同法第四十二條和第四十三條之規(guī)定，在此不再贅述。
2012年7月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》明確規(guī)定了預(yù)約合同：第二條當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
為此，本文擬就預(yù)約合同締約過失責(zé)任和預(yù)約合同違約責(zé)任的區(qū)別相關(guān)問題，略抒己見。
一、簽約過失責(zé)任和預(yù)約合同違約責(zé)任的概念、構(gòu)成要件
1、二者的概念
簽約過失責(zé)任是指因簽約過程中當(dāng)事人一方或雙方故意或過失地違反誠實(shí)信用基本原則負(fù)有的先合同義務(wù)時(shí)，在合同尚未達(dá)成、無效或被撤銷時(shí)，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同，預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，預(yù)約合同應(yīng)以書面方式為之。
2、二者的構(gòu)成要件
（1）締約過失責(zé)任的構(gòu)成要件如下：第一，一方當(dāng)事人有悖法定附隨義務(wù)或先合同義務(wù)的行為。在締約階段，當(dāng)事人為達(dá)成契約在接觸協(xié)商之際，由原來的普通關(guān)系轉(zhuǎn)化成一種特殊的關(guān)系，雙方均應(yīng)依誠信原則互負(fù)一定的義務(wù)，一般稱之為附隨義務(wù)，即互相協(xié)助、互相照顧、互相告知、互相誠實(shí)等義務(wù)。第二，一方當(dāng)事人違反上述義務(wù)給對(duì)方造成了損失。如無損失，則不會(huì)存在賠償問題，如前所述損失，又稱信賴?yán)鎿p失，是相對(duì)人因信賴合同會(huì)有效成立卻由于合同最終不成立或無效而受到的利益損失。第三，一方當(dāng)事人違反上述義務(wù)在主觀上必須存在過錯(cuò)。過錯(cuò)既包括故意也包括過失。此處無論是故意還是過失，只要在締約階段違反了附隨義務(wù)，并對(duì)合同最終不能成立或被確認(rèn)無效或被撤銷負(fù)有過錯(cuò)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)簽約過失責(zé)任。第四，如前所述，第三個(gè)要件和第四個(gè)要件之間存在因果關(guān)系。
（2）預(yù)約合同違約責(zé)任的構(gòu)成要件（參照合同違約責(zé)任）：第一，要有不履行或者不完全履行合同義務(wù)的行為。違約責(zé)任只有在存在違約事實(shí)的情況下才有可能產(chǎn)生，此為客觀要件。第二，當(dāng)事人的違約行為造成了損害事實(shí)。損害事實(shí)是指當(dāng)事人違約給對(duì)方造成了財(cái)產(chǎn)上的損害和其他不利的后果。從權(quán)利角度考慮，只要有違約行為，合同債權(quán)人的權(quán)利就無法實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)，其損失即已發(fā)生。第三，違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系，違約當(dāng)事人承擔(dān)的賠償責(zé)任，只限于因其違約而給對(duì)方造成的損失。
二、締約過失責(zé)任和預(yù)約合同違約責(zé)任形態(tài)和歸責(zé)原則區(qū)別
1、二者的責(zé)任形態(tài)
預(yù)約合同違約責(zé)任是一種約定責(zé)任，當(dāng)事人可以在合同內(nèi)約定如何計(jì)算賠償損失，也可以約定違約金條款，還可以約定免責(zé)事由等，并可適用合同法違約責(zé)任的一般規(guī)定。
締約過失責(zé)任是一種法定責(zé)任，如上所述，違約方違反合同法相關(guān)規(guī)定的從而給對(duì)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
2、二者的歸責(zé)原則不同
預(yù)約合同違約責(zé)任則是一種嚴(yán)格責(zé)任，除出現(xiàn)不可抗力等特殊情況外，無論違約方是否存在過錯(cuò)均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
締約過失責(zé)任是一種過錯(cuò)責(zé)任，即一方當(dāng)事人對(duì)于合同的不成立、無效或者被撤銷存在一定的故意或過失。
嚴(yán)格責(zé)任原則是指一方當(dāng)事人不履行或者不適當(dāng)履行合同義務(wù)給另一方當(dāng)事人造成損害，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；過錯(cuò)責(zé)任，是指一方當(dāng)事人不履行或者不適當(dāng)履行合同義務(wù)時(shí)，應(yīng)以當(dāng)事人的主觀過錯(cuò)作為約定責(zé)任的構(gòu)成依據(jù)。
三、二者違約方承擔(dān)賠償范圍不同
1、締約過失責(zé)任情形下違約方承擔(dān)的賠償責(zé)任范圍
締約過失責(zé)任有兩種情形，一是合同不成立的締約過失責(zé)任，二是合同無效或被撤銷的締約過失責(zé)任，關(guān)于賠償范圍，我國學(xué)者葉明安、王利明均持同樣的觀點(diǎn)，即，賠償范圍為信賴?yán)?，通說認(rèn)為信賴?yán)娴膿p失包括直接損失和間接損失，直接損失指信賴人的直接財(cái)產(chǎn)的減少，通常有如下幾項(xiàng)：
（1）締約費(fèi)用，包括差旅費(fèi)用、通訊費(fèi)用；
（2）準(zhǔn)備履行合約支出的費(fèi)用，包括運(yùn)輸費(fèi)或者合理保管費(fèi)用；
（3）受害人支出上述費(fèi)用的法定利息。
間接損失，也稱可得利益損失，指守約方的財(cái)產(chǎn)理應(yīng)增加但沒有增加的利益，如信賴合同有效而失去某種應(yīng)該得到的機(jī)會(huì)，這些利益必須是指訂約時(shí)可以客觀地遇見范圍內(nèi)。
2、預(yù)約合同情形下違約方承擔(dān)的賠償責(zé)任范圍
（1）買賣預(yù)約一方可以要求繼續(xù)履行，可以要求賠償損失，可以要求支付違約金，亦可要求適用定金罰則。
（2）預(yù)約合同履行行為本身并無任何交易發(fā)生，未生成任何經(jīng)濟(jì)利益，未達(dá)成本約，僅是喪失一次訂立合同的機(jī)會(huì)，并無可得利益損失。因此預(yù)約合同違約沒有可得利益損失。
（3）盡管依據(jù)法理預(yù)約合同中如一方違反合同，守約方可以要求違約方繼續(xù)履行合同，但不得依據(jù)合同法適用強(qiáng)制履行，實(shí)際履行不能作為違約責(zé)任的基本形式，如主張實(shí)際履行，預(yù)約最終將是產(chǎn)生與本約相同的結(jié)果，違反法律限制某此合同成立的初衷，再者，因?yàn)楸炯s合同內(nèi)容的簽訂不僅是預(yù)約合同的法律問題，而且還是商業(yè)判斷問題，法院不能代替當(dāng)事人雙方做出商業(yè)判斷。最后強(qiáng)制履行同時(shí)也有違反意思自治原則，如強(qiáng)制雙方締結(jié)本約，此有悖預(yù)約當(dāng)事人的意思表示。
四、二者的競合處理
如先合同為本約，如果當(dāng)事人在訂立本約前亦訂立了預(yù)約，一方當(dāng)事人違反先合同義務(wù)的行為也違反了預(yù)約合同中的合同義務(wù)，故二者存在競合的可能。在二者競合時(shí)，應(yīng)賦予權(quán)利人選擇權(quán)。當(dāng)事人在選擇時(shí)，應(yīng)考慮勝率幾率、舉證難易、獲得賠償額等因素。賦予當(dāng)事人選擇權(quán)的意義在于：
其一，在本約的簽署過程中，當(dāng)事人當(dāng)然有權(quán)約定如何締結(jié)本約及在一方違反預(yù)約后應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任，如果本約不成立時(shí)，賦予當(dāng)事人選擇追究責(zé)任方式體現(xiàn)了民法的意思自治原則。
其二，選擇行使權(quán)利時(shí)，權(quán)利人需要考慮的問題是，選擇追究預(yù)約合同的違約責(zé)任，那么違反預(yù)約會(huì)產(chǎn)生什么樣的違約責(zé)任，當(dāng)事人可根據(jù)實(shí)際情況選擇有利于自己的訴訟方式，爭取最大保護(hù)自己合法權(quán)益。
其三，如果追究締約過失責(zé)任，應(yīng)舉證證明對(duì)方當(dāng)事人在訂立過程中存在過錯(cuò)。因此權(quán)利人在無充分證據(jù)證明對(duì)方有過錯(cuò)時(shí)，依據(jù)預(yù)約合同的約定追究對(duì)方的違約責(zé)任則是明智之舉。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 程葉.預(yù)約的違約責(zé)任與締約過失責(zé)任之競合.審判研究，2010（3）25.
[2] 王利明，崔建遠(yuǎn).合同法新論?總則[M].中國政法大學(xué)出版社，1996.48.
[3] 吳頌明.預(yù)約合同研究.民商法論叢，2002（2）507.
[4] 魯為.買賣合同糾紛訴訟指引與實(shí)務(wù)解答[M].法律出版社，2014.52.
法律依據(jù)：
《中華人民共和國民法典》第五百零九條
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。
第五百七十七條
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第五百八十三條
承擔(dān)違約責(zé)任的具體方式主要如下：
1、實(shí)際履行;
2、采取補(bǔ)救措施;
3、賠償損失;
4、支付違約金;
本文采用案例研究和案例統(tǒng)計(jì)研究兩種實(shí)證研究方法，分析兩類案件:
1. 上述5 件公報(bào)案例，特別是張勵(lì)案和成都訊捷案，以及刊登在《人民法院案例選》、《人民司法》、《審判要覽》等刊物上的與預(yù)約合同效力和法律責(zé)任認(rèn)定相關(guān)的典型案例15 件，共計(jì)20 件，刊登時(shí)間跨度為2005 年至2015 年。對(duì)于公報(bào)和典型案例主要是定性分析，目的是較為全面地描述和總結(jié)十余年來最高人民法院曾經(jīng)和如今所提出( 或贊同) 的參考性審判思路。預(yù)約合同糾紛并非新型案件，司法實(shí)踐是漸進(jìn)的連續(xù)過程，有必要對(duì)基于個(gè)案的分散性規(guī)則進(jìn)行歸納整合。
2. 統(tǒng)計(jì)案例，為從中國裁判文書網(wǎng)上搜集到的相關(guān)生效法院裁判文書，時(shí)間跨度從2015 年6 月1 日至9 月1 日，有效判決書共計(jì)135 份。對(duì)于統(tǒng)計(jì)案例主要是定量分析，目的是通過數(shù)量和比例觀察描述法院新近的傾向性審判思路。雖然公報(bào)和典型案例是經(jīng)由最高人民法院選擇后刊登的案例，但下級(jí)法院未必都循此裁判，況且公報(bào)和典型案例本身也存在審判路徑?jīng)_突，因此，結(jié)合當(dāng)下的定量分析將更為貼近法律運(yùn)行的實(shí)然狀態(tài)。
( 一) 公報(bào)和典型案例審判路徑整理
對(duì)于諸如認(rèn)購書等案涉協(xié)議中約定將來訂立合同的案件，法院的審理思路大致相同:法院首先會(huì)界定協(xié)議的性質(zhì)( 本約抑或預(yù)約) ，如認(rèn)定為本約，依一般合同法規(guī)則審理; 如認(rèn)定為預(yù)約，法院會(huì)先論證合同效力，然后決定違約救濟(jì)，由此形成以下三種審判路徑。
1. 視為本約審理路徑
在視為本約路徑下，協(xié)議性質(zhì)是本約還是預(yù)約，區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)是協(xié)議主要內(nèi)容是否缺失。公報(bào)張勵(lì)案( 判決摘要) 指出，判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第16 條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。雖沒有明文援引，張勵(lì)案實(shí)際參照了商品房買賣解釋第5 條。該條的制定理由是，在商品房交易中，有時(shí)因開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可或項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收，對(duì)諸如交付標(biāo)準(zhǔn)、面積差額處理等諸多條款尚無法確定，存在事實(shí)上和法律上的障礙，當(dāng)事人簽署認(rèn)購書等預(yù)約合同有其實(shí)務(wù)價(jià)值。而如果認(rèn)購書已經(jīng)具備了《商品房銷售管理辦法》的主要內(nèi)容，可以說明已經(jīng)跨過預(yù)約階段，障礙已經(jīng)消除，此時(shí)當(dāng)事人簽署的認(rèn)購書名為預(yù)約，實(shí)為本約。然而，張勵(lì)案嚴(yán)格說來不屬于名為預(yù)約而實(shí)為本約的情形，因?yàn)樵谏唐贩宽?xiàng)目竣工驗(yàn)收或取得商品房預(yù)售許可證后，當(dāng)事人需另行簽訂正式的商品房買賣( 或預(yù)售) 合同，即使認(rèn)購書上沒有明文約定也是強(qiáng)制性要求，買賣( 預(yù)售) 合同而非認(rèn)購書是辦理房屋過戶等手續(xù)的必備文件，也是當(dāng)事人履行義務(wù)的最終合同依據(jù)。
而且，如果將認(rèn)購書直接作為本約處理，認(rèn)購書就是一般商品房買賣合同而無須進(jìn)行特別規(guī)定，適用商品房買賣解釋第5 條反而導(dǎo)致困惑: 買賣合同通常具備標(biāo)的和價(jià)格等必要條款即成立，而命名為認(rèn)購書的買賣( 本約) 合同是否僅因不具備作為行政規(guī)章的《商品房銷售管理辦法》第16條所規(guī)定的主要內(nèi)容而不成立? 因此，將該第5 條描述為實(shí)為預(yù)約但視為本約處理之規(guī)定似更符合實(shí)際: 即使尚需另行簽訂最終交易合同，但如果認(rèn)購書等協(xié)議具備了該管理辦法第16 條規(guī)定的主要內(nèi)容，即可視為本約已經(jīng)成立。實(shí)踐中，法院對(duì)于該路徑的司法適用觀點(diǎn)差異明顯。寬松適用商品房買賣解釋第5 條沒有明確主要內(nèi)容的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。而如果結(jié)合最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋( 二) 》( 法釋〔2009〕5 號(hào)，下稱合同法解釋二) 第1 條之規(guī)定，認(rèn)購書等協(xié)議似乎只要有標(biāo)的物和數(shù)量之約定，就可以被認(rèn)定為本約，合同缺漏的內(nèi)容包括價(jià)格都可以由法院補(bǔ)充。劉烈昉案中，當(dāng)事人的協(xié)議書中約定了房號(hào)、價(jià)款和違約責(zé)任，法院認(rèn)定該協(xié)議書名為預(yù)約但內(nèi)容具體明確，買賣合同成立并生效。劉道琳案觀點(diǎn)相同。
嚴(yán)格適用更多公報(bào)或典型案例看來持謹(jǐn)慎態(tài)度。張勵(lì)案雖稱商品房認(rèn)購書中不可能完全具備管理辦法第16 條的內(nèi)容，否則就與商品房買賣合同本身無異，并在判決摘要中給出了一個(gè)主要內(nèi)容的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況( 包括房號(hào)、建筑面積) 、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件，但該案判決書主文在協(xié)議性質(zhì)認(rèn)定部分卻仍然使用了多少隱含有否認(rèn)第5 條適用意味的概括性語言( 等等) ，認(rèn)定預(yù)訂單的性質(zhì)為預(yù)約，雙方對(duì)商品房的交付時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒有明確約定，屬于未決條款，需在簽訂買賣合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成。類似的表達(dá)有公報(bào)俞財(cái)新案以及典型案例曹求玉案、吳建平案。
二、達(dá)成最終交易合意的協(xié)議效力和救濟(jì)
暫且不論不同國家立法或?qū)W理是否存在內(nèi)涵共通的預(yù)約概念，買賣合同解釋第2 條意圖解決的實(shí)踐糾紛也是外國法院同樣面臨的問題: 在開始進(jìn)行談判和最后訂立合同兩端之間，當(dāng)事人有時(shí)會(huì)先以備忘錄、意向書、草約等名義形成所謂初步協(xié)議( 中間協(xié)議) ，對(duì)交易某些事項(xiàng)進(jìn)行約定，并期望日后達(dá)成最終合同完成交易，而如果雙方最后沒能簽訂最終合同，應(yīng)否以及給予守約方如何的救濟(jì)，或者更根本的，是履行利益還是信賴?yán)娴馁r償。當(dāng)事人原本可以無需自找麻煩直接達(dá)成交易卻先選擇簽訂初步協(xié)議，其背后原因或意圖并非唯一，初步協(xié)議體現(xiàn)了當(dāng)事人針對(duì)將來預(yù)期最終交易的允諾和安排。當(dāng)事人受約束的義務(wù)( 締約抑或磋商) 取決于當(dāng)事人簽訂協(xié)議時(shí)所達(dá)成的合意，只能由法院基于個(gè)案事實(shí)查明，不能預(yù)先設(shè)定。初步協(xié)議中約定有將另行簽訂最終合同的條款本身決定不了什么這總是雙方簽訂此類初步協(xié)議的目的所在。而經(jīng)對(duì)當(dāng)事人合意之查明后，違約民事救濟(jì)也自應(yīng)區(qū)分對(duì)待，或者是締結(jié)最終合同義務(wù)，或者是最終合同前義務(wù)，涇渭分明。
( 一) 類型A 案件應(yīng)推定已達(dá)成最終交易合意
1. 合意推定
( 1) 公報(bào)張勵(lì)案等類型A 案件的典型事實(shí)特征都是初步協(xié)議文本中約定了交易主要條款，且雙方當(dāng)事人( 或一方應(yīng)另一方當(dāng)事人要求)無保留地表達(dá)了日后簽訂最終合同之承諾。此類協(xié)議除了合同標(biāo)的特殊外( 締約行為) ，與當(dāng)事人承諾貨物交付等普通合同并無二致，因此除非存在其他表明合意欠缺的相反事實(shí)，法院應(yīng)首先推定雙方對(duì)完成最終交易達(dá)成了合意，協(xié)議效力即當(dāng)事人一方或雙方的義務(wù)應(yīng)為執(zhí)行締約承諾( 預(yù)約履行路徑或視為本約路徑) 。當(dāng)事人是否曾有交付房產(chǎn)或繳納定金、房款等履行行為并不影響達(dá)成交易合意的認(rèn)定。我國合同法不以是否給付對(duì)價(jià)作為合同約束力成立的前提。按德國法等歐陸法通說，如果內(nèi)容確定具備主要條款，當(dāng)事人允諾以商定條款訂立最終合同( 本約) 的初步協(xié)議有訂立最終合同的約束效力。預(yù)約的實(shí)質(zhì)，實(shí)際上是指當(dāng)事人或雙方當(dāng)事人承擔(dān)一種承諾的債務(wù)，即當(dāng)對(duì)方進(jìn)行本約的要約時(shí)必須對(duì)此進(jìn)行承諾從而使契約成立的債務(wù)。英美法同樣執(zhí)行當(dāng)事人意圖最終交易的允諾。美國《合同法第二次重述》第27 條指出，如果事實(shí)表明當(dāng)事人已對(duì)交易達(dá)成合意，該協(xié)議的約束力并不因當(dāng)事人還同時(shí)聲明嗣后要另行準(zhǔn)備和簽訂書面協(xié)議而被否認(rèn)。如果當(dāng)事人同意了所有應(yīng)同意之必要條款，僅稱還要另行簽訂合同，并不影響協(xié)議成立。此種情形下，初步協(xié)議是可強(qiáng)制執(zhí)行的協(xié)議，雙方的義務(wù)不僅是協(xié)商，而是協(xié)商不成仍必須以已商定條款達(dá)成最終合同，合同漏洞由法院依職權(quán)補(bǔ)充，或違約方承擔(dān)履行利益損害賠償。英美法雖沒有為此專門發(fā)明法律概念，但并非可以據(jù)此揣測不承認(rèn)預(yù)約，或不承認(rèn)當(dāng)事人約定在將來時(shí)點(diǎn)訂立契約之約定具有契約效力，在英美法看來，此時(shí)二者就是一回事: 如果當(dāng)事人事后未能達(dá)成最終合同，意向書本身就成為具備全部約束力的最后合同，初步協(xié)議只是形式上的初步。
三、預(yù)約合同效力和違約救濟(jì)之應(yīng)然路徑
對(duì)于預(yù)約法律制度的規(guī)范功能，最高人民法院即使在制定買賣合同解釋時(shí)也搖擺不定。《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》一書起初認(rèn)同應(yīng)當(dāng)締約說，若設(shè)立預(yù)約制度只是為了保護(hù)雙方進(jìn)行磋商，而磋商本身就意味著不確定性，那么其法律價(jià)值就顯得過于微小，根本沒有設(shè)立之必要 如果締結(jié)預(yù)約目的不是為將來締結(jié)本約，就不是法律意義上以及本司法解釋所稱之預(yù)約。然而緊接其后又稱，采納應(yīng)當(dāng)締約說并不確保每個(gè)預(yù)約均能成立本約，根本目的還是促進(jìn)善意談判，當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同的目的是雙方特意為各自保留磋商空間，最后未能締結(jié)合同是預(yù)約當(dāng)事人甘冒風(fēng)險(xiǎn)之結(jié)果。
該兩段論述之間的矛盾是顯而易見的。理論搖擺不定直接導(dǎo)致長久以來預(yù)約法律規(guī)則的沖突和邏輯錯(cuò)亂。商品房買賣解釋第5 條認(rèn)為協(xié)議具備主要條款應(yīng)按照本約處理，第4 條卻將被告善意磋商作為定金罰免責(zé)條件，而擔(dān)保法解釋第115 條又是無關(guān)被告善意與否的立約定金罰則，最高人民法院在公報(bào)和典型案例所提出的參考性審判思路也反復(fù)不定。也許是看到了這一點(diǎn)，買賣合同解釋后，最高人民法院在張勵(lì)案和成都訊捷案中試圖統(tǒng)一司法適用到預(yù)約磋商路徑下，并采納區(qū)分所謂惡意和善意違約之責(zé)任方案: 被告如盡到善意磋商義務(wù)可以免責(zé)( 包括定金責(zé)任) ，而如果被告未盡磋商義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)包括賠償機(jī)會(huì)損失在內(nèi)之全部締約責(zé)任，以最大限度固定雙方交易機(jī)會(huì)，當(dāng)事人違反善意磋商義務(wù)將承擔(dān)必須締約這種更強(qiáng)法律責(zé)任以制裁惡意預(yù)約人。
