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序論：在您撰寫數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報告時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
《經(jīng)濟學(xué)人》
2011.5.18
在互聯(lián)網(wǎng)的繁榮于2000年前后成為壯觀的大蕭條后的一段時間里，是否會再現(xiàn)一次泡沫的爭議聲開始回蕩在了硅谷上空。這種擔(dān)憂已變?yōu)榱爽F(xiàn)實。一些網(wǎng)絡(luò)企業(yè)的估值高得離譜。Facebook和Twitter雖未公開上市，但二級市場對兩家企業(yè)的估值分別超過了波音飛機和福特汽車的760億美元和77億美元。
這些還只是全球大品牌企業(yè)與客戶間的動作。在非公開市場上，一些初出茅廬企業(yè)的估價更是高得離譜，特別是只要涉及任何與中國業(yè)務(wù)有關(guān)的企業(yè)。投資界對被稱之為中國版Facebook的人人網(wǎng)以及其他在美上市的中國網(wǎng)絡(luò)企業(yè)也是趨之若鶩。
認為泡沫不會再現(xiàn)的人們指出，科技領(lǐng)域自1990年以來已出現(xiàn)了巨變。今天的網(wǎng)民數(shù)量已達20億之眾，超高速寬帶連接在今天各地比比皆是，像Groupon一類網(wǎng)絡(luò)明星有著可觀的銷售量，并具有很強的盈利能力。樂觀派還認為，科技界至今還未表現(xiàn)出到處擴散的癲狂苗頭；反映科技界狀況的納指雖在持續(xù)上揚，但仍遠低于2000年3月的峰值。
但這次環(huán)境與1990年末的環(huán)境有很大不同。這次形成的泡沫部分是因富足的天使投資者的傾力打造。他們的財力已得到極大增強，并競相角逐網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的股權(quán)。但他們中很多人其實對科技領(lǐng)域知之甚少。
非理性熱情極少會很快轉(zhuǎn)為理性的質(zhì)疑。一些大量在網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)業(yè)企業(yè)上壓注者會有應(yīng)得的報應(yīng)。因此，投資者在甄別投資目標時，他們應(yīng)非常謹慎。
數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)迫使運營商轉(zhuǎn)型
《紐約時報》
2011.5.16
眾多業(yè)內(nèi)專家認為，在不遠的將來，包括短信、語音和視頻通話的所有移動服務(wù)都將通過數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)傳輸。谷歌、蘋果和思科等公司現(xiàn)在也能提供一些過去只有無線運營商才能提供的服務(wù)，如語音通話、視頻通話、網(wǎng)絡(luò)會議等。傳統(tǒng)運營商必須做出改變迎合這種趨勢，否則將很快被淘汰。
微軟必應(yīng)搜索借力社交網(wǎng)
《華爾街日報》
2011.5.17
隨著微軟與社交網(wǎng)絡(luò)平臺Facebook的合作關(guān)系不斷深化，微軟將利用從Facebook用戶處收集到的數(shù)據(jù)進一步優(yōu)化必應(yīng)（Bing）的搜索結(jié)果。用戶使用必應(yīng)進行搜索時會發(fā)現(xiàn)其Facebook網(wǎng)絡(luò)社區(qū)好友的推薦會反映在相關(guān)的搜索結(jié)果中，包括Facebook好友所推薦的各類資訊。
頁巖氣將改變能源格局
《金融時報》
2011.5.18
近來的能源混戰(zhàn)中，一種新能源――頁巖氣有望改變能源市場的格局。上月，美國能源情報署了一份謹慎但權(quán)威的調(diào)查報告，首次公布了對32個國家技術(shù)上可開采頁巖氣儲量的估值。過去10年，美國的頁巖氣產(chǎn)量增長了11倍，如今可滿足美國近四分之一的天然氣需求。
美制造業(yè)用人需求上升
《華盛頓郵報》
像SSD一樣普及
在采訪中,馬丁?達林始終強調(diào)的是,QLogic擁有齊全的產(chǎn)品線,包括FC、以太網(wǎng)、iSCSI和以太網(wǎng)光纖通道(FCoE),可以全方位滿足存儲、服務(wù)器以及數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)等細分市場的用戶需求。QLogic從FC HBA產(chǎn)品起家,目前占據(jù)全球FC HBA市場56%的份額,而且此份額還在不斷擴大。正是基于在FC HBA產(chǎn)品上的技術(shù)和經(jīng)驗,QLogic過去兩年中在FCoE領(lǐng)域取得了重大突破。QLogic剛剛推出可以大規(guī)模商用的單芯片F(xiàn)CoE適配器。據(jù)Dell'Oro預(yù)測,FCoE市場的年增長率將達到200%,到2013年,全球FCoE市場總額將達到4億美元。
FCoE的概念雖然被炒得很熱,但是記者看到一份調(diào)查報告,84%的受訪企業(yè)表示近期不會部署FCoE產(chǎn)品。據(jù)記者了解,在中國,甚至沒有用戶愿意測試FCoE產(chǎn)品。
“FCoE誕生之初,廠商對概念談得比較多,但是沒有推出成熟的可以商用的FCoE產(chǎn)品,導(dǎo)致用戶的認可度較低。在推出第一代FCoE概念型產(chǎn)品后,QLogic如今已經(jīng)推出了可以商用的聚合網(wǎng)絡(luò)適配器(CNA),可以讓用戶親身體會到FCoE帶來的種種益處?！瘪R丁?達林分析說,“當初,EMC在高端和中端磁盤陣列中加入固態(tài)硬盤(SSD)時,也引起了業(yè)界的爭議。許多人認為,SSD的容量小、價格高,并不適用于企業(yè)級存儲。但是僅僅過了一年,業(yè)內(nèi)一線存儲廠商都已經(jīng)推出了嵌入SSD的企業(yè)級存儲陣列。SSD在企業(yè)級存儲領(lǐng)域的普及速度遠遠超過了人們的預(yù)期。我們相信,FCoE的普及速度也會像SSD一樣。隨著技術(shù)不斷走向成熟,成本逐漸降低,FCoE將在企業(yè)數(shù)據(jù)中心整合中發(fā)揮巨大的作用?！?/p>
端到端的FCoE解決方案
從某種程度上說,FCoE技術(shù)脫胎于FC HBA,而QLogic在FC HBA方面有10年經(jīng)驗,這為QLogic研發(fā)FCoE奠定了堅實的技術(shù)基礎(chǔ)。CNA的核心技術(shù)之一是虛擬化,而QLogic的CNA產(chǎn)品可以對VMware、思杰和微軟的虛擬化技術(shù)提供很好的支持。目前,IBM已經(jīng)采用了QLogic的FCoE產(chǎn)品。馬丁?達林告訴記者,未來幾個月內(nèi),許多一線的服務(wù)器和存儲廠商也將采用QLogic的FCoE產(chǎn)品。
關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)；環(huán)境；高校；校園網(wǎng)；建設(shè)；探析
中圖分類號：TP393 文獻標識碼：A 文章編號：1009-3044（2016）18-0054-02
1 大數(shù)據(jù)環(huán)境介紹
1）何為大數(shù)據(jù)環(huán)境
世界知名咨詢公司的麥肯錫曾經(jīng)說過：“數(shù)據(jù)已經(jīng)成為了每一個行業(yè)和領(lǐng)域的重要生產(chǎn)因素。人們在對數(shù)據(jù)挖掘和運用方面的革新也就是意味著新的一波生產(chǎn)率增長和消費者盈余浪潮的到來?！彼麑Υ髷?shù)據(jù)的闡述就是用新型的處理方式去解決大量、高速以及多變的信息資產(chǎn)，促成更強的決策能力、洞察力和優(yōu)化處理。整體意義就是說利用常用的工具去快速接受，保存，處理數(shù)據(jù)集。它存在的價值主要體現(xiàn)在從大量的數(shù)據(jù)庫中提取出額外的有效信息和數(shù)據(jù)關(guān)系，幫助人們更加準確的判斷問題以及做出正確的選擇。
2）大數(shù)據(jù)環(huán)境優(yōu)勢
和傳統(tǒng)數(shù)據(jù)比起來，大數(shù)據(jù)可以通過對大量數(shù)據(jù)的分析，對事物的發(fā)展做出一些準確的判斷，而不單單只是對數(shù)據(jù)信息進行采集和查詢，并且大數(shù)據(jù)可以深層的解析數(shù)據(jù)，并且可以為人們提供數(shù)據(jù)之間的聯(lián)系，提高了人們對數(shù)據(jù)判斷的準確性，隨著信息量的與日俱增，傳統(tǒng)數(shù)據(jù)已然不能滿足這個市場的需求，所以必須探尋一種能夠快速的收集資料，整合資料，然后進行分析預(yù)測的大數(shù)據(jù)環(huán)境去取代傳統(tǒng)數(shù)據(jù)。
3）構(gòu)建大數(shù)據(jù)平臺需要的技術(shù)與設(shè)備條件
（1）技術(shù)層面
從技術(shù)層面來講，我們需要考慮到數(shù)據(jù)源的可用性，因為數(shù)據(jù)的來源比較廣泛，它存在的形態(tài)也各不相同，比如說關(guān)系數(shù)據(jù)和矢量數(shù)據(jù)就不能一概而論，兩者所追求的價值信息是不一樣的，而且很多數(shù)據(jù)還有重復(fù)性，冗余性，在數(shù)據(jù)整合的過程中就要多費一些時間，所以數(shù)據(jù)平臺在采集數(shù)據(jù)方面就需要有效的辨別數(shù)據(jù)源的可用性，為之后的工作打好基礎(chǔ)。
再者就是數(shù)據(jù)融合的可行性，由于高校校園里面所用的數(shù)據(jù)庫大致可以分為oracle、Sybase等，甚至很多高校都使用最基礎(chǔ)的Excel來進行數(shù)據(jù)管理，大大限制了數(shù)據(jù)資料融合的可行性，如何有效地利用最基本的軟件來完成高質(zhì)量大數(shù)據(jù)的融合是當前一個重要的研究問題。
（2）實施層面
因為校園網(wǎng)是一個公開分享的平臺，也就是說這是一個數(shù)據(jù)共享的平臺，很多高校都單獨的通知信息，這就導(dǎo)致各個部門獨立性太強，對整個工作的完成也更加耗費時間，同時有可能因為信息的匱乏而導(dǎo)致錯誤的判斷，只有形成一個完整的系統(tǒng)才能避免此類事情的發(fā)生。
同時，人員的配置也是一個重要的問題，很多高校都沒有專業(yè)的信息技術(shù)部門，在數(shù)據(jù)平臺獲取信息的效率就比較低，而且困難程度比較高，有時候會出現(xiàn)重要信息確實的情況，也不能充分發(fā)揮數(shù)據(jù)平臺所要起到的作用。
2 高校信息化面臨新挑戰(zhàn)
在二十世紀后期，我國很多高校主要致力于校園網(wǎng)絡(luò)、分散獨立的管理信息系統(tǒng)和CAI課件的建設(shè)，進入二十一世紀以后，高校信息化建設(shè)更是進入了一個飛速發(fā)展的階段，大部分高校在這些年經(jīng)歷了兩三輪的校園建設(shè)，使校園信息化得到整體的提高，但是隨著網(wǎng)絡(luò)環(huán)境中出現(xiàn)了很多新型的信息技術(shù)，校園網(wǎng)建設(shè)遇到了新一輪的挑戰(zhàn)。
1）信息技術(shù)的挑戰(zhàn)
伴隨著新型信息技術(shù)的快速普及，高校校園網(wǎng)建設(shè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，比如說更加先進的數(shù)據(jù)中心建設(shè)技術(shù)，學(xué)生可以通過校園網(wǎng)學(xué)習(xí)、測試以及通過多媒體等方式解決自身學(xué)習(xí)上的問題；在比如融合了溝通、協(xié)作、分享為一身的社交網(wǎng)絡(luò)，促進了學(xué)生，教師以及管理者之間的溝通，能夠讓問題更直接公開的擺在大家面前，各抒己見，解決問題。鑒于新型信息技術(shù)的應(yīng)用為校園網(wǎng)絡(luò)帶來的各種直觀價值，引起了高層管理人員的高度重視。
2）業(yè)務(wù)融合的挑戰(zhàn)
經(jīng)過多年的信息化建設(shè)，其模式已經(jīng)從簡單的工具應(yīng)用深入到了教學(xué)、科研、管理等多個層面，學(xué)生、老師已經(jīng)高層管理人員對信息化的需求也與日俱增，傳統(tǒng)的校園網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)遠遠不能滿足業(yè)務(wù)上的需求，而且在這個大數(shù)據(jù)環(huán)境下，新型的信息技術(shù)不斷出現(xiàn)在人們的面前，使社會上多數(shù)人的目光都放在新型信息技術(shù)的應(yīng)用上，并且教育部門還頒布了一些對新型信息技術(shù)應(yīng)用的條例，推動了校園網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建速度。
3）建設(shè)運行模式的挑戰(zhàn)
高校信息化日漸成熟，學(xué)校的數(shù)據(jù)資料也越來越繁多，這就對建設(shè)運行模式提出更高的要求，鑒于沒有一家IT公司可以提供一套圓滿的高校數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)，高校的信息化建設(shè)也逐漸步入瓶頸，安全穩(wěn)定的運行壓力也大大增加，多方人員都踴躍加入探討這個話題，但是在大方向上提出的意見形形，無法達成共識，導(dǎo)致高校信息化的發(fā)展方向進入迷茫的階段。
面對多方面的挑戰(zhàn)和壓力，就需要我們用更加具體的數(shù)據(jù)來進行闡述，找尋一條符合當前大數(shù)據(jù)環(huán)境的要求，合理的路線。
3 大數(shù)據(jù)環(huán)境下高校校園網(wǎng)絡(luò)建設(shè)思路
1）大數(shù)據(jù)校園網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建模式分析
高校大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境需要計算機集群提供技術(shù)支撐，按照當前大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的構(gòu)建模式來看，高校大數(shù)據(jù)網(wǎng)路環(huán)境構(gòu)建可以分為三種模式，首先，利用私有的數(shù)據(jù)中心（或者計算存儲中心）來提供大數(shù)據(jù)環(huán)境，私有數(shù)據(jù)中心顧名思義網(wǎng)路環(huán)境的私有化建設(shè)，高校根據(jù)自身需求進行計算集群大數(shù)據(jù)軟件環(huán)境的搭建、布局和管理，私有數(shù)據(jù)中心的最大優(yōu)勢在于保密性以及安全性較好，用戶的數(shù)據(jù)可以根據(jù)自身不同層次的保密需求進行靈活的布局以及平臺管理，其缺點也非常明顯，計算和存儲集群的搭建需要投入一定的資金成本，再加之大數(shù)據(jù)環(huán)境需要專業(yè)的管理隊伍進行維護，因此私有大數(shù)據(jù)環(huán)境建設(shè)需要投入相當?shù)脑O(shè)施成本與人力資本；其次，可以利用第三方的大數(shù)據(jù)環(huán)境來提供高校的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)和應(yīng)用，這種網(wǎng)絡(luò)模式的構(gòu)建可以最大程度的降低高校用來管理和維護費用，但是由于數(shù)據(jù)存儲在遠方的數(shù)據(jù)中心，其數(shù)據(jù)安全性是值得商榷的；最后，則是采用私有數(shù)據(jù)中心以及第三方數(shù)據(jù)中心相結(jié)合的方式來實現(xiàn)高校大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)的搭建，對于一些數(shù)據(jù)安全要求相對較高的數(shù)據(jù)由高校的私有數(shù)據(jù)中心進行處理，如涉及高校人事、的科研項目、學(xué)生學(xué)籍信息、財務(wù)信息等等，而對于一些相對公開的數(shù)據(jù)，如校園網(wǎng)絡(luò)、高校電子公告等數(shù)據(jù)則可以依托于第三方的數(shù)據(jù)中心進行托管，這樣做到了大數(shù)據(jù)環(huán)境下用戶數(shù)據(jù)私密性、經(jīng)濟效益的有效結(jié)合，是本文推薦的一種構(gòu)建模式。
2）做好高校校園網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)規(guī)劃
在做好基礎(chǔ)的高校大數(shù)據(jù)校園網(wǎng)絡(luò)平臺的管理運營模式選定工作后，數(shù)據(jù)規(guī)劃則是其網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的另外一個方面。首先，高校大數(shù)據(jù)應(yīng)以高?！敖逃睘榛境霭l(fā)點和最終落腳點，圍繞高校工作的方方面面進行數(shù)據(jù)規(guī)劃，不僅僅應(yīng)突出大數(shù)據(jù)的“大”，避免對大量無關(guān)的碎片化數(shù)據(jù)進行低價值的反復(fù)處理，而且還應(yīng)對做到數(shù)據(jù)的系統(tǒng)性、持續(xù)性處理，例如對于高校具體教學(xué)數(shù)據(jù)進行動態(tài)追蹤、科研項目進行大數(shù)據(jù)分析等等以便更好地服務(wù)于高校自身的發(fā)展與建設(shè)；其次，高校大數(shù)據(jù)規(guī)劃應(yīng)進行多層次、全方位、多角度處理，使得其大數(shù)據(jù)分析能夠有效體現(xiàn)不同類型數(shù)據(jù)的完整性，例如對學(xué)生進行大數(shù)據(jù)分析的時候可以從學(xué)生學(xué)習(xí)數(shù)據(jù)、校園卡消費數(shù)據(jù)、參加校園活動等方面進行多角度實施，以此進行科學(xué)的輔導(dǎo)教育干預(yù)；再次，對于一些心理測試、調(diào)查報告等傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)可以有效解決的服務(wù)應(yīng)用，應(yīng)避免運用大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)進行處理，避免資源的浪費。因此，鑒于大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)過程式的數(shù)據(jù)處理模式，做好高校校園網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)規(guī)劃也是非常必要的。
3）注重兼容應(yīng)保障
當然，大數(shù)據(jù)環(huán)境下的高校網(wǎng)絡(luò)建設(shè)還應(yīng)做好兼容性方面的工作。一方面，是由于高校的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)不可能完全的拋棄傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，無論是資源保障還是技術(shù)條件都是不允許的，許多教學(xué)、科研以及管理工作中，傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)仍舊發(fā)揮著非常關(guān)鍵的作用，因此，大數(shù)據(jù)環(huán)境下高校網(wǎng)絡(luò)建設(shè)應(yīng)做好與傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)應(yīng)用的兼容性設(shè)計；另一方面，隨著技術(shù)的發(fā)展更新，任何網(wǎng)絡(luò)建設(shè)不可能一步到位，新的技術(shù)手段和設(shè)備往往會產(chǎn)生新的服務(wù)應(yīng)用，因此在進行大數(shù)據(jù)高校網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的設(shè)計過程中應(yīng)做好新技術(shù)和設(shè)備預(yù)留工作，如當前隨處可見的無線網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，高校應(yīng)根據(jù)自身的教育管理需求進行動態(tài)規(guī)劃，使得其大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境能夠服務(wù)于高校的建設(shè)發(fā)展。
4）提升大數(shù)據(jù)環(huán)境下網(wǎng)絡(luò)資源的應(yīng)用
根據(jù)大數(shù)據(jù)環(huán)境下數(shù)據(jù)分析的過程，其主要的步驟主要分為四個方面數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)清洗、數(shù)據(jù)分析以及分析結(jié)果誤差分析，數(shù)據(jù)收集較之于傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，最大的區(qū)別是大數(shù)據(jù)環(huán)境下更關(guān)注于高校校園生活的過程化處理并且涉及了校園生活的方方面面。因此大數(shù)據(jù)環(huán)境下，高校網(wǎng)絡(luò)建設(shè)還應(yīng)提升其網(wǎng)絡(luò)服務(wù)和應(yīng)用的豐富程度，具體可以分為以下幾個方面，其一，即教學(xué)科研數(shù)據(jù)分析應(yīng)用服務(wù)，根據(jù)高校積累的大量的數(shù)據(jù)，進行橫向的學(xué)科比較、院系分析，分析高校教學(xué)科研規(guī)律，并按照分析結(jié)果進行教學(xué)模式以及科研形式的有效調(diào)整，服務(wù)于高校建設(shè)；其二，則是學(xué)生數(shù)據(jù)分析應(yīng)用，通過采集不同學(xué)生個體數(shù)據(jù)（成績、消費、體育項目等等）客觀全面的對學(xué)生實際情況進行預(yù)判，并對學(xué)生明顯的個體缺陷進行及時有效的干預(yù)；其三，則是輿情分析應(yīng)用，高校作為思想開放與文化交流的場所，容易受到不同文化、信仰的影響，通過大數(shù)據(jù)分析能夠及時地掌握學(xué)生的整體的意識形態(tài)，及時糾正調(diào)整一些不符合當前我國主流意識形態(tài)的思想行為，凈化校園網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。
除此之外，大數(shù)據(jù)環(huán)境下高校的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)過程中還存在數(shù)據(jù)安全保障、專門的數(shù)據(jù)中心計算服務(wù)以及存儲服務(wù)人才隊伍建設(shè)方面的問題，本文就不一一進行介紹了，總之，高校網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)環(huán)境下的建設(shè)應(yīng)圍繞高校的管理教育工作核心，從數(shù)據(jù)中心模式定位、數(shù)據(jù)規(guī)劃、兼容性保障以及應(yīng)用服務(wù)等方面進行具體的實施。
4 小結(jié)
綜上所述，在大數(shù)據(jù)環(huán)境下高校校園網(wǎng)的建設(shè)必須盡快完成，如何更加有效地完成這項工程，希望更多的專業(yè)人士發(fā)表自己的建議，實現(xiàn)高校校園網(wǎng)建設(shè)的價值。
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Abstract： This paper uses the research methods such as desktop research， depth interview and mathematical statistics to analyze the behavior characteristics of the people in the country before the departure of the country， and combines the theoretical knowledge of economics and psychology to conclude the motivation of these behaviors， and then based on the Kano model to determine the demand priority. Finally， based on this， we propose some points for the outbound tourism.
關(guān)鍵詞： 境外旅游；行為特征；需求
Key words： travel outside the territory；behavior characteristics；demand
中圖分類號：F590.7 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）03-0009-04
0 引言
隨著生活水平的提高，國民可支配收入增加，國民越加傾向出境去探索不同國家和民族的文化與風(fēng)俗，領(lǐng)略不同國家的風(fēng)光與美景。據(jù)國家旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示[1]，2002年至2014年間，每年出境人次增長率超過20%，2014年中國出境旅游人數(shù)首次超過1億人次，達到歷史新高的1.16億人次，而國民在境外消費超過1500億美金，可見中國出境游正處于高速增長時期。而出境國民作為出境游的主體，在新時代背景下，其行為特征及需求都朝著多元化不斷發(fā)展，對出境國民的旅游行為特征研究已成為正確認識并促進境外游發(fā)展的一個突破口。因此采用桌面研究和深度訪談的方式對出境國民的旅游行為進行研究，分析出境國民的旅游行為特征及規(guī)律，發(fā)現(xiàn)出境游市場存在的深層次問題，促使相關(guān)部門和企業(yè)采取有效的措施，達到提升出境國民旅游品質(zhì)和完善出境游市場發(fā)展的雙重目的。
1 桌面研究
由桌面研究（網(wǎng)絡(luò)、書刊、報摘等）發(fā)現(xiàn)，出境旅游業(yè)務(wù)快速增長，移動漫游及生活服務(wù)市場潛力巨大，引起包括運營商、旅行社及生活服務(wù)提供企業(yè)等各方加入，研究出境國民的特征成為重中之重。經(jīng)過分析，發(fā)現(xiàn)出境國民呈現(xiàn)以下特征：年齡低齡化，旅行方式個性化，過程網(wǎng)絡(luò)化，調(diào)研對象分別為：3173人，3000人和3000家酒店，24502人。
1.1 年齡低齡化
根據(jù)2014年《中國公民出境（城市）旅游消費市場調(diào)查報告》顯示[2]，在出境游客中“80后”超過一半，所占比例高達56.2%，而“70后”和“90后”所占比例分別為26.4%和11.3%，該機構(gòu)向超過10萬名最近一年的出境者發(fā)放了在線問卷，共收回3170份有效問卷?！?0后”群體，他們在開放的時代背景下成長，逐漸成為社會的中堅力量，因此擁有了經(jīng)濟自；他們具有前代人所沒有的個性特征，追求自由，向往挑戰(zhàn)性、創(chuàng)造性和娛樂性的生活，因此國外的世界對他們充滿了誘惑力；他們的語言能力水平和獨立自主能力都較前幾代人有所提升，因此有快速適應(yīng)國外環(huán)境的能力。同時，留學(xué)海外的低齡化現(xiàn)象也影響著境外游群體的低齡化，中國的留學(xué)低齡化現(xiàn)象明顯[3]，以高中生大學(xué)生居多，而高中以下占19.75%。低齡留學(xué)群體的生活方式直接受到國外環(huán)境的影響，在留學(xué)期間或畢業(yè)后重返故地旅游都是非常簡單而有意義的事，因此，留學(xué)群體也直接促進了境外旅游群體的低齡化。
1.2 旅行方式個性化
據(jù)全球酒店預(yù)訂網(wǎng)站的報告顯示[4]，目前有大約71%的中國游客選擇自助出行，不到1/3的人選擇參團旅游，該報告共調(diào)查了3000名中國境外游客和全球3000家酒店，為此，旅行社也相應(yīng)提高了自由行和半自由行的產(chǎn)品。究其原因，首先是游客低齡化帶來的慣性影響，低齡化游客更加追求自由，傳統(tǒng)的跟團在時間和空間上都約束了這個主流出境群體，他們更期望用自己獨特的視角尋求差異化的世界，因此自助游比傳統(tǒng)的跟團游更適合這個群體；其次，出境旅行者由于知識結(jié)構(gòu)、文化層次的不同，在旅游過程中更加重視旅游活動過程中的參與性和體驗性，而不僅僅停留在觀光旅游層面，參與和體驗的深度與旅行者個人性格和素養(yǎng)有著非常緊密的聯(lián)系；最后，中國的出境游客偏年輕，這意味著出境會考慮相對經(jīng)濟的選擇，廉價自助游的旅行也別有個性。
1.3 過程網(wǎng)絡(luò)化
中國的移動互聯(lián)網(wǎng)用戶比例一直在高速地發(fā)展，據(jù)第三方數(shù)字營銷檢測和調(diào)查機構(gòu)AdMaster對24502名出境旅游者進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)[5]，在旅游信息獲取途徑方面，互聯(lián)網(wǎng)對旅游者的影響遠遠超過傳統(tǒng)媒體。究其原因，主要是網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)在迅速發(fā)展，出境國民呈現(xiàn)出低齡化，旅行方式更加個性化，出境國民越來越傾向利用網(wǎng)絡(luò)資源和社交平臺，搜尋目的地信息，查看攻略，分享圖片和游記等，網(wǎng)絡(luò)資源搜索和使用社交平臺已經(jīng)成為信息時代下游客出行的必修課，由此也衍生出用戶的需求，即數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)或Wi-Fi的支持。
關(guān)鍵詞：估值技術(shù)；公允價值；投資性房地產(chǎn)
1990年，我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉(zhuǎn)變，隨之而來的是房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項重要投資手段。順應(yīng)這一發(fā)展趨勢，2006年頒布，2007年施行的《新會計準則》，首次將投資性房地產(chǎn)單獨列示，并且允許使用公允價值模式進行后續(xù)計量。但在新準則實行的兩年間，公允價值的使用受到了冷遇，公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底，財政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》，明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法，這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評估技術(shù)的改進。
一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀
公允價值雖然具有準確反映企業(yè)的財務(wù)信息，提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢，但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其應(yīng)用存在嚴重技術(shù)障礙的情況下，公允價值的實際應(yīng)用正如表1所反映的那樣，并不如期望的那么廣泛。
2007年，存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中，僅18家選擇公允價值計量模式，占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報的調(diào)查報告中指出，1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn)，而采用公允價值模式的只有20家，占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.89%，且出現(xiàn)了三種計量方式，分別是評估價格（14家公司）、第三方調(diào)查報告（1家公司）及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格（5家公司）。
二、估值技術(shù)的應(yīng)用難題
（一）地域差異問題?！镀髽I(yè)會計準則講解（2008）》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。
然而中國幅員遼闊，東中西部、城市與農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展、制度水平都存在明顯差異，房地產(chǎn)的發(fā)達水平也不盡相同。公認的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內(nèi)陸的大型城市。除此之外，同類或類似的房地產(chǎn)要求彼此地理位置、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型相同或相近，而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場，其實很不容易（張興 徐文學(xué) 柳萍 2009）。因此，根據(jù)市場的要求，通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價格顯然存在困難，這就給投資性房地產(chǎn)公允價值估值技術(shù)中的市場法的實際運用制造了麻煩，凸顯了估值的難度。
（二）時間跨度問題。運用收益法評估投資性房地產(chǎn)公允價值時，準確確定凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率是估值的基礎(chǔ)。雖然這些參數(shù)是以現(xiàn)有租約條款、土地使用權(quán)剩余使用年限等歷史信息為基礎(chǔ)，但還是需要對未來信息進行預(yù)測。首先，評估基準日的選擇可以是資產(chǎn)負債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等，不同的時點其風(fēng)險回報不同，所以要確定的折現(xiàn)率就會隨之改變。其次，租金收益是通過履行租約實現(xiàn)的，但未來實際租約收入因為考慮了時段而變得不可靠，這將最終影響凈收益的確定。最后，收益期限需要根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)來確定，但企業(yè)可能會根據(jù)建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看，時點和時段上的改變都會影響估值的準確性。
（三）技術(shù)缺陷問題?？臻g與時間問題最終都可以歸結(jié)為技術(shù)問題，如何將空間與時間問題上的相關(guān)因素進行指標化也是解決問題的根本。
最初，估值技術(shù)是被禁止的。但在《企業(yè)會計準則講解（2008）》中，財政部已規(guī)定：“無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，應(yīng)當參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理估計；也可以基于預(yù)計未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計量。”這就意味著，估值技術(shù)現(xiàn)在已經(jīng)被允許采用。
《指導(dǎo)意見》中的估值技術(shù)在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》，主要指出了市場法和收益法兩種評估方法，但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數(shù)企業(yè)傾向于使用收益法，但收益法因為考慮了時間價值，需要評估人員的主觀判斷，增加了估值的不確定性，企業(yè)也可能通過對估值方法的選擇來進行盈余操縱。
市場法強調(diào)了投資性房地產(chǎn)的“實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導(dǎo)意見中的收益法強調(diào)了凈收益、收益期限、現(xiàn)有租約對公允價值的影響和折現(xiàn)率等重要因素。但這些都是對因素的簡單陳述，沒有明確指出因素的影響因素，也就無法從根本上對其進行量化，指導(dǎo)相關(guān)工作。以區(qū)位狀況為例，其受空間和時間的雙重約束。在空間上，不同城市、同一城市的不同地段的房地產(chǎn)價值相去甚遠；在時間上，同一地段的價值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標準，使得估值缺少客觀性。
三、推動估值技術(shù)應(yīng)用的建議
從以上分析中可以看出，由于存在地域差異問題，時間跨度問題以及技術(shù)缺陷問題，使得估值技術(shù)難以在投資性房地產(chǎn)公允價值中得到切實的應(yīng)用，從而直接影響到我國公允價值的確認和計量的可靠性，妨礙公允價值在我國的應(yīng)用。因此，全面推動估值技術(shù)的應(yīng)用，才是當前亟待解決的問題。在此，筆者結(jié)合相關(guān)研究成果，提出以下建議。
（一）明確量化標準，提高量化手段，可以直接提高投資性房地產(chǎn)公允價值計量的可操作性。
首先是明確允許運用估值技術(shù)的地域范圍。相關(guān)準則制定機構(gòu)應(yīng)該統(tǒng)籌考慮，將各地經(jīng)濟發(fā)展水平，例如人均GDP作為衡量指標，建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內(nèi)陸大型城市使用估值技術(shù)，因為這些城市投資性房地產(chǎn)交易量大，更可能形成活躍的市場。
其次是明確運用方法的依據(jù)。本文建議根據(jù)公司所披露的經(jīng)營規(guī)模和5年經(jīng)營業(yè)績的平均值確定估值方法。在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件時，會計準則中的投資性房地產(chǎn)的公允價值估值優(yōu)先考慮的是市場法，但實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標準，所以應(yīng)將各種影響因素根據(jù)其重要性的先后順序賦予權(quán)重參數(shù)，以規(guī)范計量手段，降低使用公允價值的風(fēng)險。
最后是參照系數(shù)的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產(chǎn)，所以在尋找到相似房產(chǎn)后還要進行系數(shù)修正，可借鑒資產(chǎn)評估中對企業(yè)價值進行評估的觀點，通過成長性、資產(chǎn)盈利能力等相關(guān)財務(wù)指標的比較來確定，再結(jié)合參照企業(yè)的價值系數(shù)確定最終評估對象的價值。
（二）建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫。信息技術(shù)革命所造就的新興信息資源和信息產(chǎn)業(yè)是推動現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展的強大動力，而以現(xiàn)階段信息技術(shù)為依托，建立和完善我國房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫正是適應(yīng)該趨勢的一個重要體現(xiàn)，是推動估值技術(shù)應(yīng)用的重要舉措。企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評估人員在運用估值技術(shù)進行投資性房地產(chǎn)公允價值評估時，更具有依據(jù)，并能保證評估結(jié)果的公允性。
由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數(shù)據(jù)，另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術(shù)支持，而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下，其實施起來比較困難。因此，房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅持國家主導(dǎo)、市場導(dǎo)向的原則，采取逐步推進的方式，以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源，同時結(jié)合國家統(tǒng)計局等有關(guān)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外，國家有必要通過制定和修改相關(guān)政策法規(guī)強化信息數(shù)據(jù)庫的權(quán)威性。
（三）提高估值技術(shù)在報表披露中的地位。由估值技術(shù)所確定的公允價值數(shù)額會直接出現(xiàn)在報表中，建議企業(yè)在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定，其依據(jù)的標準是什么，所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定，如果選用的是市場法，應(yīng)該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度；若是收益法，那應(yīng)該分別對凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標準進行解釋。
通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監(jiān)督，增強公允價值確認和計量的準確性和透明度，防止利潤操作，提高人們對估值技術(shù)的信心，推動估值技術(shù)的運用。
（四）加強專業(yè)培訓(xùn)，提高資產(chǎn)評估水平。估值技術(shù)本身就受資產(chǎn)評估人員和會計人員主觀判斷的影響，所以兩者業(yè)務(wù)水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。
相關(guān)人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識，尤其是對公允價值的認識與理解；另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機構(gòu)進行再培訓(xùn)、學(xué)習(xí)歐美先進經(jīng)驗以及最新的國家方針政策外，還要在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗，了解整體經(jīng)濟走勢和行業(yè)發(fā)展狀況，提高經(jīng)濟敏感度和職業(yè)判斷能力。
[主要參考文獻]
[1] 財政部會計司。我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準則情況分析報告[R].2008.
[2] 財政部會計司。我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會計準則情況分析報告[R].2009.
[3] 財政部。企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)[S].2006.
[4] 財政部。企業(yè)會計準則講解（2008）[S].2008.
[5] 張興，徐文學(xué)，柳萍。上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的現(xiàn)狀分析[J].商業(yè)經(jīng)濟研究，2009（31）。
【關(guān)鍵詞】 估值技術(shù); 公允價值; 投資性房地產(chǎn)
1990年,我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉(zhuǎn)變,隨之而來的是房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項重要投資手段。順應(yīng)這一發(fā)展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會計準則》,首次將投資性房地產(chǎn)單獨列示,并且允許使用公允價值模式進行后續(xù)計量。但在新準則實行的兩年間,公允價值的使用受到了冷遇,公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法,這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評估技術(shù)的改進。
一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀
公允價值雖然具有準確反映企業(yè)的財務(wù)信息,提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢,但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應(yīng)用存在嚴重技術(shù)障礙的情況下,公允價值的實際應(yīng)用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。
2007年,存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中,僅18家選擇公允價值計量模式,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報的調(diào)查報告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn),而采用公允價值模式的只有20家,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.89%,且出現(xiàn)了三種計量方式,分別是評估價格(14家公司)、第三方調(diào)查報告(1家公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格(5家公司)。
二、估值技術(shù)的應(yīng)用難題
(一)地域差異問題
《企業(yè)會計準則講解(2008)》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。
然而中國幅員遼闊,東中西部、城市與農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展、制度水平都存在明顯差異,房地產(chǎn)的發(fā)達水平也不盡相同。公認的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內(nèi)陸的大型城市。除此之外,同類或類似的房地產(chǎn)要求彼此地理位置、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型相同或相近,而由于地段、樓層、朝向不盡相同,要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場,其實很不容易(張興 徐文學(xué) 柳萍 2009)。因此,根據(jù)市場的要求,通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價格顯然存在困難,這就給投資性房地產(chǎn)公允價值估值技術(shù)中的市場法的實際運用制造了麻煩,凸顯了估值的難度。
(二)時間跨度問題
運用收益法評估投資性房地產(chǎn)公允價值時,準確確定凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率是估值的基礎(chǔ)。雖然這些參數(shù)是以現(xiàn)有租約條款、土地使用權(quán)剩余使用年限等歷史信息為基礎(chǔ),但還是需要對未來信息進行預(yù)測。首先,評估基準日的選擇可以是資產(chǎn)負債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等,不同的時點其風(fēng)險回報不同,所以要確定的折現(xiàn)率就會隨之改變。其次,租金收益是通過履行租約實現(xiàn)的,但未來實際租約收入因為考慮了時段而變得不可靠,這將最終影響凈收益的確定。最后,收益期限需要根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)來確定,但企業(yè)可能會根據(jù)建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看,時點和時段上的改變都會影響估值的準確性。
(三)技術(shù)缺陷問題
空間與時間問題最終都可以歸結(jié)為技術(shù)問題,如何將空間與時間問題上的相關(guān)因素進行指標化也是解決問題的根本。
最初,估值技術(shù)是被禁止的。但在《企業(yè)會計準則講解(2008)》中,財政部已規(guī)定:“無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的,應(yīng)當參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理估計;也可以基于預(yù)計未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計量?！边@就意味著,估值技術(shù)現(xiàn)在已經(jīng)被允許采用。
《指導(dǎo)意見》中的估值技術(shù)在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》,主要指出了市場法和收益法兩種評估方法,但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數(shù)企業(yè)傾向于使用收益法,但收益法因為考慮了時間價值,需要評估人員的主觀判斷,增加了估值的不確定性,企業(yè)也可能通過對估值方法的選擇來進行盈余操縱。
市場法強調(diào)了投資性房地產(chǎn)的“實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導(dǎo)意見中的收益法強調(diào)了凈收益、收益期限、現(xiàn)有租約對公允價值的影響和折現(xiàn)率等重要因素。但這些都是對因素的簡單陳述,沒有明確指出因素的影響因素,也就無法從根本上對其進行量化,指導(dǎo)相關(guān)工作。以區(qū)位狀況為例,其受空間和時間的雙重約束。在空間上,不同城市、同一城市的不同地段的房地產(chǎn)價值相去甚遠;在時間上,同一地段的價值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標準,使得估值缺少客觀性。
三、推動估值技術(shù)應(yīng)用的建議
從以上分析中可以看出,由于存在地域差異問題,時間跨度問題以及技術(shù)缺陷問題,使得估值技術(shù)難以在投資性房地產(chǎn)公允價值中得到切實的應(yīng)用,從而直接影響到我國公允價值的確認和計量的可靠性,妨礙公允價值在我國的應(yīng)用。因此,全面推動估值技術(shù)的應(yīng)用,才是當前亟待解決的問題。在此,筆者結(jié)合相關(guān)研究成果,提出以下建議。
(一)明確量化標準
提高量化手段可以直接提高投資性房地產(chǎn)公允價值計量的可操作性。
首先是明確允許運用估值技術(shù)的地域范圍。相關(guān)準則制定機構(gòu)應(yīng)該統(tǒng)籌考慮,將各地經(jīng)濟發(fā)展水平,例如人均GDP作為衡量指標,建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內(nèi)陸大型城市使用估值技術(shù),因為這些城市投資性房地產(chǎn)交易量大,更可能形成活躍的市場。
其次是明確運用方法的依據(jù)。本文建議根據(jù)公司所披露的經(jīng)營規(guī)模和5年經(jīng)營業(yè)績的平均值確定估值方法。在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件時,會計準則中的投資性房地產(chǎn)的公允價值估值優(yōu)先考慮的是市場法,但實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標準,所以應(yīng)將各種影響因素根據(jù)其重要性的先后順序賦予權(quán)重參數(shù),以規(guī)范計量手段,降低使用公允價值的風(fēng)險。
最后是參照系數(shù)的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產(chǎn),所以在尋找到相似房產(chǎn)后還要進行系數(shù)修正,可借鑒資產(chǎn)評估中對企業(yè)價值進行評估的觀點,通過成長性、資產(chǎn)盈利能力等相關(guān)財務(wù)指標的比較來確定,再結(jié)合參照企業(yè)的價值系數(shù)確定最終評估對象的價值。
(二)建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫
信息技術(shù)革命所造就的新興信息資源和信息產(chǎn)業(yè)是推動現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展的強大動力,而以現(xiàn)階段信息技術(shù)為依托,建立和完善我國房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫正是適應(yīng)該趨勢的一個重要體現(xiàn),是推動估值技術(shù)應(yīng)用的重要舉措。企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù),使相關(guān)評估人員在運用估值技術(shù)進行投資性房地產(chǎn)公允價值評估時,更具有依據(jù),并能保證評估結(jié)果的公允性。
由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數(shù)據(jù),另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術(shù)支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實施起來比較困難。因此,房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅持國家主導(dǎo)、市場導(dǎo)向的原則,采取逐步推進的方式,以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源,同時結(jié)合國家統(tǒng)計局等有關(guān)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外,國家有必要通過制定和修改相關(guān)政策法規(guī)強化信息數(shù)據(jù)庫的權(quán)威性。
(三)提高估值技術(shù)在報表披露中的地位
由估值技術(shù)所確定的公允價值數(shù)額會直接出現(xiàn)在報表中,建議企業(yè)在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定,其依據(jù)的標準是什么,所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定,如果選用的是市場法,應(yīng)該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度;若是收益法,那應(yīng)該分別對凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標準進行解釋。
通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監(jiān)督,增強公允價值確認和計量的準確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對估值技術(shù)的信心,推動估值技術(shù)的運用。
(四)加強專業(yè)培訓(xùn),提高資產(chǎn)評估水平
估值技術(shù)本身就受資產(chǎn)評估人員和會計人員主觀判斷的影響,所以兩者業(yè)務(wù)水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。
相關(guān)人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識,尤其是對公允價值的認識與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機構(gòu)進行再培訓(xùn)、學(xué)習(xí)歐美先進經(jīng)驗以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗,了解整體經(jīng)濟走勢和行業(yè)發(fā)展狀況,提高經(jīng)濟敏感度和職業(yè)判斷能力。
【主要參考文獻】
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關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；評估
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項新的資產(chǎn)予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關(guān)鍵就是在這個基礎(chǔ)上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進入加速發(fā)展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值？筆者認為應(yīng)采取以下對策。
一、完善配套制度建設(shè)，保證公允價值計量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度、準則等。
二、建立資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)，服務(wù)于相應(yīng)的財務(wù)報告
目前，許多資產(chǎn)評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關(guān)的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對信息進行加工整理，建立服務(wù)于財務(wù)報告目的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議有關(guān)部門建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評估機構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評估人員在進行投資性房地產(chǎn)公允價值評估時，更具有依據(jù)，并能保證評估結(jié)果的公允性。
三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性
采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產(chǎn)公允價值評估方法的公司應(yīng)給予處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機構(gòu)對評估機構(gòu)的評估實行監(jiān)督的機制。評估機構(gòu)的評估價，可通過信息公示、獨立機構(gòu)審計等方式接受投資者或?qū)I(yè)機構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價值評估是以財務(wù)報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果，所以，必需加強資產(chǎn)評估師的隊伍建設(shè)。最后，加強資產(chǎn)評估機構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴格對評估公司的資質(zhì)進行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認依據(jù)進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。
四、明確投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的前提，評估對象
明確投資性房地產(chǎn)評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務(wù)報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區(qū)間等價值分析結(jié)論。對于市場法的應(yīng)用，應(yīng)著重關(guān)注參考交易案例的經(jīng)營業(yè)態(tài)、附帶租約等差異因素。對于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重需注意評估對象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現(xiàn)率口徑的匹配；需關(guān)注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。
五、資產(chǎn)評估中介機構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨立性，并建立高度的誠信機制
評估機構(gòu)的獨立性和誠信對評估結(jié)果的可信度影響重大。資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)建立高度的誠信機制，評估從業(yè)人員要有實事求是的態(tài)度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評估結(jié)果。獨立性是資產(chǎn)評估服務(wù)的基本特征。評估機構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。
六、完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價平臺
要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機制完善的房地產(chǎn)市場對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價值時，多數(shù)均采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格。因此國家應(yīng)逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評估與企財務(wù)報告的審計不能由相同的會計師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財務(wù)報告的真實可靠，以滿足財務(wù)報告使用者的需要。
參考文獻：
[1]王文芳.淺析新形勢下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評估方法[J].財稅縱橫，2009（3）.
