時(shí)間：2022-07-25 03:38:53
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一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要問題
1、資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款數(shù)量巨大。1997年以來，房地產(chǎn)投資的各種資金渠道中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資，以及外商直接投資均呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，而國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。論文百事通2003年國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例高達(dá)98.5％，三項(xiàng)總計(jì)12932.29億元。2004年1－5月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例上升到98.7％，而銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款兩項(xiàng)合計(jì)就達(dá)3772.13億元，占全部資金來源的61.1％。
2、資金投向結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入不足。1997－2003年住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，2003年達(dá)到6782.41億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資的67.1％；雖然經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的，但是與我國(guó)的收入結(jié)構(gòu)比，這一比例明顯偏低。2004年1－5月在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長(zhǎng)分別高達(dá)32.0％和32.2％的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增長(zhǎng)只有9.1％。因此，造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢(shì)。一些城市普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國(guó)商品房空置面積高達(dá)9697萬(wàn)平方米，其中空置一年以上的商品房達(dá)5673萬(wàn)平方米，占空置商品房總面積的58.5％；全國(guó)商品房空置面積同比增加0.2％。
二、房地產(chǎn)開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)
1、降低國(guó)內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來的融資渠道相對(duì)收縮。隨著中國(guó)銀行體制改革，房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化。特別是隨著中國(guó)人民銀行總行出臺(tái)的關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進(jìn)一步落實(shí)，各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款將更為慎重。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預(yù)售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明，我國(guó)房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)開發(fā)過度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款，從而加大金融風(fēng)險(xiǎn)的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會(huì)迫使開發(fā)商調(diào)整價(jià)格策略，以維持企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也推動(dòng)有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新力度。
2、自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。1997年以來，自籌資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升，2003年占到當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。
3、經(jīng)營(yíng)性欠款數(shù)量巨大，其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)需要及時(shí)化解。統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性欠款自1997年以來一直處于上升中，1997年經(jīng)營(yíng)性欠款占當(dāng)年資金來源總額的38.1％，到2003年這一比例上升到46.1％。由于2004年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關(guān)部門對(duì)房屋預(yù)售做出了相對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定，促使經(jīng)營(yíng)性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。經(jīng)營(yíng)性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是由于價(jià)格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內(nèi)似乎難以改變，因此，及時(shí)降低這部分比例成為一段時(shí)間內(nèi)的重要內(nèi)容。
4、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)際、國(guó)內(nèi)沖擊的能力亟待提高。1997－2001年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額持續(xù)走低，2002年這一數(shù)字開始回升，2004年1－5月外商直接投資同比增長(zhǎng)1.4％。結(jié)合中國(guó)金融業(yè)對(duì)外開放步伐的加快，預(yù)示著外商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升，并成為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要力量。然而，外資以何種形式進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須加以注意，以便妥為利用，防范負(fù)面影響。同時(shí)，國(guó)內(nèi)游資對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)也值得關(guān)注，目前一些省份的游資有千億元之巨，如何利用其有利的一面，防范其負(fù)面影響，也是有關(guān)各方不可忽視的問題。
三、完善房地產(chǎn)投資相關(guān)政策建議
1、完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制是根本，行政手段須慎用。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新生長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的帶動(dòng)作用，如果政策效力過猛，調(diào)控力度過大，有可能引起連鎖反應(yīng)，抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境問題一直比較突出，應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個(gè)良好的法制環(huán)境，完善市場(chǎng)功能，以期在實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)同時(shí)兼收培育市場(chǎng)之功效。目前各地針對(duì)土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺(tái)了不少政策，但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強(qiáng)制色彩，對(duì)市場(chǎng)的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對(duì)策。其實(shí)關(guān)鍵在于建立公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，而不是強(qiáng)迫開發(fā)商服從政府意志，如果通過行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，反而加重市場(chǎng)的扭曲，導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)?？扇〉恼邔?dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾，增加市場(chǎng)的公平性。
2、近期主要目標(biāo)是結(jié)構(gòu)調(diào)整。以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進(jìn)總量調(diào)整，控制空置面積繼續(xù)增長(zhǎng)，消化存量商品房。房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險(xiǎn)不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯，直到目前我國(guó)廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達(dá)到基本的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的購(gòu)買欲望仍非常強(qiáng)烈，有購(gòu)買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬(wàn)平方米以上，龐大的需求和供給由于價(jià)格因素而無法有效實(shí)現(xiàn)。其次是資金來源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款所占比例過高，2003年兩項(xiàng)合計(jì)占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的70％，2004年1－5月兩項(xiàng)合計(jì)占比仍高達(dá)61.1％。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)，是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低風(fēng)險(xiǎn)最有效的著力點(diǎn)。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關(guān)。近年來，政府主管部門出臺(tái)了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控從以往簡(jiǎn)單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)更深切體會(huì)土地資源對(duì)于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要性，實(shí)施更嚴(yán)格、高效的土地管理制度。對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行合理控制，進(jìn)一步完善年度土地供應(yīng)計(jì)劃，全面盤活土地資產(chǎn)，加快建立健全的、適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。
4、完善財(cái)產(chǎn)稅制度，打擊過度投機(jī)和資源浪費(fèi)并存的痼疾。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的另一個(gè)深層次頑癥是資源的無效配置，而這種無效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。與此同時(shí)，由于不需要付出額外成本便可以擁有財(cái)產(chǎn)，刺激了以投機(jī)為目的的財(cái)產(chǎn)集聚和沉淀，導(dǎo)致投機(jī)有愈演愈烈之勢(shì)。這兩種現(xiàn)象對(duì)資源的有效配置和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展危害極大，必須加以改變。根據(jù)國(guó)內(nèi)外已有的經(jīng)驗(yàn)和理論分析，適時(shí)改革和完善財(cái)產(chǎn)稅制度是一項(xiàng)有效的措施，建議有關(guān)方面抓緊研究，及早出臺(tái)可行的方案。
房地產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家或地區(qū)不可缺少的重要產(chǎn)業(yè)，作為資金高度密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開強(qiáng)有力的金融支持。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀看，資金來源單一，主要是商業(yè)銀行貸款，這使房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)容易過渡為銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)要發(fā)展就必須分散其風(fēng)險(xiǎn)，從多個(gè)渠道獲得資金來源，而發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是國(guó)際上比較成熟而且運(yùn)行比較成功的一種房地產(chǎn)直接融資方式。這種房地產(chǎn)融資模式在美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡等地較為流行，尤其在美國(guó)有較長(zhǎng)的實(shí)踐，在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著巨大的作用。合理借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)發(fā)展REITs對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)與信托機(jī)構(gòu)自身的機(jī)制改革、金融體制的改革、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)都具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。本文就是要通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展研究，探索適合于我國(guó)國(guó)情的REITs發(fā)展模式。本文首先在系統(tǒng)地闡述REITs理論的基礎(chǔ)上，介紹了國(guó)外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的成熟經(jīng)驗(yàn)，并將各國(guó)（或地區(qū)）的REITs進(jìn)行了比較分析，得出我國(guó)發(fā)展REITs的一些啟示。在此基礎(chǔ)上，介紹了我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，重點(diǎn)對(duì)近幾年房地產(chǎn)信托領(lǐng)域?qū)EITs的嘗試開發(fā)做了比較詳細(xì)的分析，并將其與標(biāo)準(zhǔn)REITs進(jìn)行了比較，指出其不足之處。在完成上述工作后，本文從多個(gè)方面系統(tǒng)探討了我國(guó)REITs的發(fā)展策略，并對(duì)如何創(chuàng)造發(fā)展REITs的良好環(huán)境提出了相關(guān)建議。最后，對(duì)全文進(jìn)行了總結(jié)，得出以下結(jié)論：在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）意義重大，目前國(guó)內(nèi)環(huán)境已經(jīng)基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應(yīng)該積極克服不利因素，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，使REITs這種有活力的產(chǎn)品在我國(guó)得到很好的發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展策略中國(guó)化
AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.
Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize
目錄第一章緒論
1.1論文的研究背景
1.2論文研究的目的和意義
1.3論文的研究方法
1.4國(guó)內(nèi)外研究的現(xiàn)狀
1.5論文的結(jié)構(gòu)
1.6論文的主要特色
第二章房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)的相關(guān)理論
2.1REITS的內(nèi)涵
2.2相關(guān)理論
4第三章國(guó)外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)例分析
3.1美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金
3.2亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金
3.3各國(guó)（地區(qū)）REITS的比較
第四章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境
4.1我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的現(xiàn)狀
4.2我國(guó)發(fā)展REITS的必要性和具備的發(fā)展條件
4.3我國(guó)發(fā)展REITS的制約因素
第五章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展策略
5.1我國(guó)標(biāo)準(zhǔn)REITS的發(fā)展策略
5.2創(chuàng)造發(fā)展REITS的良好環(huán)境
第六章結(jié)論和展望
6.1結(jié)論
6.2本文的局限和有待進(jìn)一步研究的問題
參考文獻(xiàn)
第一章緒論
1.1論文的研究背景
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對(duì)帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的作用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、風(fēng)險(xiǎn)集中。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了進(jìn)一步的緊縮，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張問題。因此解決好房地產(chǎn)業(yè)的融資問題已經(jīng)迫在眉捷。在解決房地產(chǎn)業(yè)融資問題上，各界都對(duì)REITs寄予厚望。原中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈早在2005年就指出，當(dāng)前用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITs，是房地產(chǎn)業(yè)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來源的重要融資方式。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界特別是一些商業(yè)物業(yè)，希望通過REITs來緩解企業(yè)資金的壓力，同時(shí)提升企業(yè)的品質(zhì)和規(guī)模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規(guī)模最大的投行——麥格理集團(tuán)副執(zhí)行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時(shí)表示，建議中國(guó)盡快推出REITs[1]。在我國(guó)，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規(guī)”的實(shí)施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號(hào)文件，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資的市場(chǎng)需要，積極開發(fā)房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃，我國(guó)的房地產(chǎn)信托從零開始，得到了一定的發(fā)展。然而我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還不是國(guó)外真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,只能稱為準(zhǔn)REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發(fā)REITs產(chǎn)品。2007年4月10日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯(lián)華信托獲得了REITs試點(diǎn)資格。據(jù)悉，兩家公司均已上報(bào)有關(guān)REITs的設(shè)計(jì)方案，但至今仍未推出REITs產(chǎn)品。
1.2論文研究的目的和意義
REITs在美國(guó)自20世紀(jì)60年代開始，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發(fā)展。REITs的全球發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是解決房地產(chǎn)融資的有效工具。研究探討REITs的中國(guó)化發(fā)展有助于發(fā)展適合中國(guó)的REITs產(chǎn)品。這樣，一方面可以解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統(tǒng)的貸款壓力；另一方面使我國(guó)日益上升的居民儲(chǔ)蓄量和養(yǎng)老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長(zhǎng)期投資概念，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，增強(qiáng)市場(chǎng)的透明度，吸引更多人投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)。從長(zhǎng)期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場(chǎng)的流動(dòng)性。鑒于發(fā)展REITs對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大意義，本文將結(jié)合國(guó)外(或地區(qū)）REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)REITs已做的研究，在已有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，探討適合中國(guó)的REITs發(fā)展策略，并針對(duì)目前REITs開發(fā)過程中存在的制約因素提出相關(guān)的政策建議。
1.3論文的研究方法
本文主要運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法中的相關(guān)知識(shí)。運(yùn)用比較研究、實(shí)例研究、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)研究相結(jié)合的方法，以及經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關(guān)理論和基本特點(diǎn)，對(duì)世界各國(guó)（或地區(qū)）REITs的模式進(jìn)行了比較分析。同時(shí)結(jié)合目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，和聯(lián)華信托、中信信托等機(jī)構(gòu)對(duì)REITs產(chǎn)品試點(diǎn)開況，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上探討我國(guó)REITs的發(fā)展策略并提出培育發(fā)展REITs良好環(huán)境的政策建議。
1.4國(guó)內(nèi)外研究的現(xiàn)狀
REITs在國(guó)外（特別是美國(guó)）已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，各國(guó)對(duì)REITs的研究文獻(xiàn)也比較多，主要涉及到以下幾個(gè)方面。
1．對(duì)REITs進(jìn)行總體介紹美國(guó)的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對(duì)REITs作了整體的介紹。
2．對(duì)REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國(guó)1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對(duì)影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個(gè)證券市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提高了其經(jīng)營(yíng)績(jī)效[5]。美國(guó)Damodaran等（1997）通過對(duì)REITs的組織結(jié)構(gòu)的研究，發(fā)現(xiàn)那些從REITs轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢薰窘Y(jié)構(gòu)的公司，是被分紅政策和資產(chǎn)重構(gòu)的靈活性優(yōu)勢(shì)所驅(qū)使，而公司從有限公司轉(zhuǎn)變?yōu)镽EITs時(shí)，稅收優(yōu)惠通常是驅(qū)動(dòng)力[6],等等。
3．對(duì)REITs的財(cái)務(wù)杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結(jié)果表明，在20世紀(jì)80年代末和90年代初，較高的財(cái)務(wù)杠桿和所貸款物業(yè)所有權(quán)的特點(diǎn)，是導(dǎo)致一些抵押型REITs的業(yè)績(jī)相當(dāng)不理想和產(chǎn)生重大財(cái)務(wù)問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報(bào)價(jià)價(jià)差（Bid-askspread）的信息不對(duì)稱成分后，發(fā)現(xiàn)分紅越高，買賣報(bào)價(jià)價(jià)差就會(huì)越小，反之，買賣報(bào)價(jià)差就會(huì)越大[8]。
4．對(duì)REITs的價(jià)值衡量的研究美國(guó)的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產(chǎn)投資信托的價(jià)值：(1)將房地產(chǎn)投資信托價(jià)格與其所持有的房地產(chǎn)凈值進(jìn)行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國(guó)債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標(biāo)普500指數(shù)或羅素2000指數(shù)的本益比相比[9]。
5.對(duì)REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國(guó)REITs相關(guān)研究為背景，對(duì)澳大利亞的LPT1的戰(zhàn)略投資理論進(jìn)行了研究[10]。在我國(guó)，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關(guān)政策分析等方面。
1．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的模式進(jìn)行研究王冉（2002）最早提出了我國(guó)REITs本土化策略。他認(rèn)為，目前在中國(guó)比較可行的路徑是先通過成立私募房地產(chǎn)投資信托把商業(yè)模式建立起來，發(fā)展到一定規(guī)模再通過相關(guān)立法和稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為公募信托[11]。周泯非（2003）認(rèn)為，我國(guó)目前的實(shí)際情況決定了只能采用私募的方式發(fā)行受益憑證和房地產(chǎn)基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風(fēng)險(xiǎn)，吸引1REITs在澳大利亞被稱為L(zhǎng)PT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產(chǎn)投資信托基金研究》對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs產(chǎn)品的可行性進(jìn)行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計(jì)劃模式、房地產(chǎn)上市公司模式和封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式，并認(rèn)為我國(guó)發(fā)展REITs最適合采用房地產(chǎn)上市公司模式。許南等（2006）指出我國(guó)現(xiàn)有的集合信托計(jì)劃可以作為借鑒，我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。
2．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的必要性和可行性進(jìn)行研究毛志榮（2004）認(rèn)為大力推進(jìn)我國(guó)REITs產(chǎn)品的開發(fā)，對(duì)完善我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產(chǎn)業(yè)的銀行外融資渠道，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義[14]。孫靖（2005）指出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金支持，國(guó)內(nèi)信托業(yè)經(jīng)過5次整頓已具備發(fā)展REITs的基本條件，同時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國(guó)內(nèi)的發(fā)展具有可行性[15]。
3．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的障礙進(jìn)行研究羅剛強(qiáng)等（2006）把我國(guó)發(fā)展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面。宏觀層面的障礙主要是現(xiàn)代企業(yè)制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結(jié)構(gòu)不適合REITs的發(fā)展以及沒有國(guó)外REITs的稅收優(yōu)惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻(xiàn)對(duì)REITs的各個(gè)方面進(jìn)行了分析和論述，包括REITs發(fā)展的前提條件、風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)度量等等。這些文獻(xiàn)的共性是借鑒國(guó)外成功的REITs運(yùn)作模式和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)符合我國(guó)國(guó)情的REITs運(yùn)作模式，肯定了在我國(guó)發(fā)展REITs對(duì)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有重要的戰(zhàn)略意義。
1.5論文的結(jié)構(gòu)
本文結(jié)構(gòu)安排上共分為六章，第一章是緒論，就論文的背景、研究目的和意義、研究方法、相關(guān)文獻(xiàn)綜述等內(nèi)容做出系統(tǒng)的說明，并初步構(gòu)建了論文的框架；第二章房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的相關(guān)理論，主要是REITs有關(guān)概念的介紹和相關(guān)理論的闡述，是本文的理論基礎(chǔ)；第三章是國(guó)外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)例分析，主要對(duì)國(guó)外（或地區(qū)）發(fā)展REITs的背景和現(xiàn)狀、發(fā)展的模式和相關(guān)政策進(jìn)行了介紹，選取有代表性的REITs產(chǎn)品-5-進(jìn)行實(shí)例分析，并對(duì)國(guó)外（或地區(qū)）的發(fā)展模式進(jìn)行了比較；第四章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境，主要介紹了我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，重點(diǎn)對(duì)近幾年我國(guó)嘗試開發(fā)REITs的情況進(jìn)行了介紹，指出不足之處，同時(shí)對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的環(huán)境進(jìn)行了分析；第五章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展策略，系統(tǒng)地闡述了我國(guó)發(fā)展REITs的相關(guān)策略，并對(duì)如何創(chuàng)造發(fā)展REITs的良好環(huán)境提出了建議；第六章結(jié)論與展望，對(duì)本文進(jìn)行了總結(jié)并指出論文研究中存在的不足之處以及今后進(jìn)一步研究的方向。
6.1結(jié)論
缺乏有效的融資渠道制約了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。國(guó)外（或地區(qū)）經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國(guó)外(或地區(qū))的成功經(jīng)驗(yàn)使我們有理由相信這種投資產(chǎn)品能為我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)注入新的活力，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康轉(zhuǎn)型，促進(jìn)我國(guó)金融業(yè)的健康發(fā)展。近年來，我國(guó)一直在邁向REITs的道路上摸索前進(jìn)、不斷創(chuàng)新，但我們的產(chǎn)品與REITs仍有一定的距離。各種現(xiàn)象表明，我國(guó)國(guó)內(nèi)環(huán)境基本具備REITs的發(fā)展條件，各方對(duì)REITs的迫切需求也迫使我們加快發(fā)展REITs的步伐。雖然制約REITs發(fā)展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會(huì)在我國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)誕生。本文在借鑒他人研究的基礎(chǔ)上，通過閱讀國(guó)內(nèi)外大量文獻(xiàn)來探討REITs的中國(guó)化發(fā)展策略。通過研究，本文得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：首先，房地產(chǎn)投資信托基金是解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問題的一種有效途徑，我國(guó)已經(jīng)基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應(yīng)該在已有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，通過借鑒國(guó)外（或地區(qū)）的成熟經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)法律法規(guī)，加快發(fā)展REITs的步伐。其次，在借鑒國(guó)外（或地區(qū)）經(jīng)驗(yàn)時(shí)，要對(duì)其REITs產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結(jié)合我國(guó)國(guó)情因地制宜地進(jìn)行一定的創(chuàng)新。再次，在我國(guó)發(fā)展REITs市場(chǎng)時(shí)，宜采取分階段發(fā)展策略。同時(shí)，筆者認(rèn)為在我國(guó)已有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，我國(guó)REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運(yùn)作方式，但同時(shí)需要采取措施對(duì)封閉式的缺陷進(jìn)行一定的彌補(bǔ)；運(yùn)用資產(chǎn)組合理論和投資風(fēng)險(xiǎn)決策模型進(jìn)行投資資產(chǎn)的選擇和組合，在地域選擇上可以多關(guān)注二、三線城市有增值潛力的房地產(chǎn)資源，同時(shí)對(duì)開發(fā)性項(xiàng)目進(jìn)行一定的限制；應(yīng)該盡量延長(zhǎng)REITs的期限，這有助于提高產(chǎn)品的收益和穩(wěn)定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強(qiáng)產(chǎn)品的流動(dòng)性；制定合理評(píng)估REITs價(jià)值的方法，盡量做到減少誤差，同時(shí)對(duì)REITs的分紅比例和分紅時(shí)間作出明確的規(guī)定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財(cái)務(wù)杠桿，-60-在提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)注意防范財(cái)務(wù)杠桿過高帶來的風(fēng)險(xiǎn)?？傊覈?guó)發(fā)展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長(zhǎng)，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進(jìn)產(chǎn)品的突破和創(chuàng)新。同時(shí)希望本論文能對(duì)我國(guó)REITs的發(fā)展提供一些幫助。
6.2本文的局限和有待進(jìn)一步研究的問題
本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關(guān)書籍、文獻(xiàn)、瀏覽相關(guān)網(wǎng)站和文章，獲得了大量資料，對(duì)本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國(guó)外的實(shí)際情況與我國(guó)存在差距，所以沒有足夠相關(guān)成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進(jìn)。
1．由于我國(guó)尚未有房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），同時(shí)我國(guó)信托機(jī)構(gòu)對(duì)已有信托產(chǎn)品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進(jìn)行實(shí)證分析和數(shù)據(jù)分析，有待今后進(jìn)一步研究。
2．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）涉及領(lǐng)域較廣，包括金融領(lǐng)域、房地產(chǎn)領(lǐng)域、法律領(lǐng)域等。同時(shí)內(nèi)容較復(fù)雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。
3．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展屬于應(yīng)用領(lǐng)域，更注重產(chǎn)品的開發(fā)介紹和相關(guān)政策研究。在運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點(diǎn)不一定正確，不足之處懇請(qǐng)各位專家批評(píng)、斧正！
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期權(quán)(option)是這樣一種合約，合約的持有者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)有權(quán)利，但沒有義務(wù)(可以但不一定)按照合約規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買和賣出某項(xiàng)資產(chǎn)。也可以說，期權(quán)是一種選擇權(quán)，指在當(dāng)前做出較小的投入或付出，進(jìn)而擁有在未來可以行使但也可以不行使的某種行動(dòng)的權(quán)利。期權(quán)按標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)。
金融期權(quán)(financeoption)的標(biāo)的資產(chǎn)是本身具有原始價(jià)值的金融資產(chǎn)，如股票、債券、貨幣等。實(shí)物期權(quán)(realoption)是以各種實(shí)物資產(chǎn)(如機(jī)器設(shè)備、土地、技術(shù)、項(xiàng)目等)為標(biāo)的物的期權(quán)。
簡(jiǎn)單地說，實(shí)物期權(quán)就是在動(dòng)態(tài)和不確定的商業(yè)環(huán)境下，商業(yè)決策要靈活的適應(yīng)戰(zhàn)略資產(chǎn)投資的決策制定、投資機(jī)會(huì)估值和項(xiàng)目投資支出，是在運(yùn)用期權(quán)理論的時(shí)候，利用金融理論、經(jīng)濟(jì)分析、管理科學(xué)、決策科學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)模型估計(jì)實(shí)物資產(chǎn)（相對(duì)于金融資產(chǎn)）的一種系統(tǒng)方法和整體解決方案。
房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目涉及的實(shí)物期權(quán)方法，在國(guó)外已經(jīng)應(yīng)用到了各種各樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中來了，包括房地產(chǎn)開發(fā)、再開發(fā)、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。
二、實(shí)物期權(quán)法及其評(píng)價(jià)
傳統(tǒng)的投資決策方法是現(xiàn)金流貼現(xiàn)法。現(xiàn)金流貼現(xiàn)法由于考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，全面地分析了項(xiàng)目壽命期內(nèi)所有可能的現(xiàn)金流入與流出，并且對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作了一定的分析，但是，DCF法結(jié)構(gòu)上存在兩個(gè)致命的局限性:一是每一個(gè)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流量如何精確地估計(jì)；二是貼現(xiàn)率如何確定，特別是有風(fēng)險(xiǎn)的情況下（一般而言，風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的)?，F(xiàn)金流的估計(jì)和貼現(xiàn)率的確定都帶有很大的主觀性，前者往往給“可批性”項(xiàng)目以可趁之機(jī)，有些單位為使項(xiàng)目能夠通過審批，任意夸大現(xiàn)金流量。后者則使人懼怕風(fēng)險(xiǎn)，以高貼現(xiàn)率去反映高風(fēng)險(xiǎn)，往往低估項(xiàng)目的價(jià)值。
因此，只有當(dāng)現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率能夠精確地預(yù)測(cè)時(shí)，DCF法才能夠精確地反映出項(xiàng)目的價(jià)值，而現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率的精確預(yù)測(cè)只能在市場(chǎng)比較穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟(jì)比較平穩(wěn)的情況下才能出現(xiàn)。
傳統(tǒng)的投資決策方法存在著許多不足與局限性，尤其是貼現(xiàn)率問題，往往使得企業(yè)做出錯(cuò)誤的投資決策。對(duì)于不確定性很大、周期很長(zhǎng)的復(fù)雜的投資決策，傳統(tǒng)方法更是顯得力不從心。如果說項(xiàng)目?jī)r(jià)值可以用凈現(xiàn)金流大小來表示的話，投資項(xiàng)目的價(jià)值并不僅僅是項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流，還應(yīng)該包括其帶來的戰(zhàn)略利益。這一切都集中體現(xiàn)在企業(yè)的戰(zhàn)略適應(yīng)性上。經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定性條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn)，而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策分析方法中沒有體現(xiàn)出來。實(shí)物期權(quán)分析方法正是針對(duì)這種“病癥”給出的“一劑良藥”。
實(shí)物期權(quán)分析方法在項(xiàng)目投資分析中的兩個(gè)重要貢獻(xiàn)是：
（一）經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性來源于投資項(xiàng)目中包含的實(shí)物期權(quán)，確定這些實(shí)物期權(quán)的價(jià)值才能科學(xué)地估價(jià)投資項(xiàng)目的價(jià)值，而實(shí)物期權(quán)分析方法解決了長(zhǎng)期困擾人們的項(xiàng)目?jī)r(jià)值估價(jià)問題。
（二）有些項(xiàng)目中自然包含實(shí)物期權(quán)，但是更多地要靠決策者精心設(shè)計(jì)和構(gòu)造，然后鑲嵌在項(xiàng)目中，這為項(xiàng)目決策者和管理者進(jìn)行投資項(xiàng)目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實(shí)物期權(quán)分析方法是一種科學(xué)的、合理的、主動(dòng)的、有效的項(xiàng)目估價(jià)和項(xiàng)目決策方法。
研究待決策問題的實(shí)物期權(quán)性質(zhì)，也就是把實(shí)際投資決策問題轉(zhuǎn)換成標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)物期權(quán)問題。這一步驟需要投資者使用實(shí)物期權(quán)思維對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的過程進(jìn)行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時(shí)候進(jìn)行決策，誰(shuí)有權(quán)利執(zhí)行這個(gè)決策:進(jìn)而分析包含了哪些實(shí)物期權(quán)、哪類實(shí)物期權(quán)。為很好地解決決策中的不確定性問題，需要對(duì)這些問題進(jìn)行書面描述，這將成為解決過程中有用的參考要點(diǎn)。
三、實(shí)物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用
按照實(shí)物期權(quán)理論的觀點(diǎn)，不確定性越大，風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)越大，但面對(duì)這些不確定因素，好的管理者會(huì)面對(duì)變化的形勢(shì)，充分利用管理柔性，通過選擇最佳投資時(shí)機(jī)擴(kuò)張成功的項(xiàng)目，關(guān)?；蛲七t不好的項(xiàng)目。從而可能獲得更好的投資機(jī)會(huì)和更高的收益。因此在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行決策，可以很好的解決在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定性因素，給項(xiàng)目的最終決策提供可靠的依據(jù)。
（一）決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值的估計(jì)
房地產(chǎn)開發(fā)投資中包含的實(shí)物期權(quán)的來源是開發(fā)項(xiàng)目所面臨的不確定性，體現(xiàn)在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值的判斷，將直接影響到項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。期權(quán)價(jià)值就是體現(xiàn)在對(duì)不同的投資機(jī)會(huì)的選擇上，如果決策者事先并沒有全面的意識(shí)到項(xiàng)目在不確定情況下各個(gè)階段存在的各種投資機(jī)會(huì)，那么此項(xiàng)目在各階段就丟掉了很多投資機(jī)會(huì)的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來的價(jià)值，即失去了一部分項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。因此，決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)具有很強(qiáng)的判斷力是確定項(xiàng)日期權(quán)價(jià)值的前提。
根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價(jià)公式，投資者可以定量的測(cè)算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。投資者要獲得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，必須支付土地出讓金等先期費(fèi)用。根據(jù)期權(quán)價(jià)格不應(yīng)當(dāng)高于期權(quán)價(jià)值，房地產(chǎn)開發(fā)的先期費(fèi)用也不應(yīng)當(dāng)高于項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。因此投資者必須事先測(cè)算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。
（二）決策者對(duì)最佳投資時(shí)機(jī)的確定
房地產(chǎn)投資決策有一個(gè)時(shí)效性特征，即投資決策是立刻執(zhí)行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當(dāng)確定要對(duì)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)，還要確定項(xiàng)目的最佳投資時(shí)間。在傳統(tǒng)投資決策理論中，當(dāng)項(xiàng)目的價(jià)值等于項(xiàng)目直接投資時(shí)，投資者就應(yīng)當(dāng)投資；而在實(shí)物期權(quán)理論中最佳的投資點(diǎn)上項(xiàng)目的價(jià)值等于項(xiàng)目直接投資與投資機(jī)會(huì)成本之和。如果把等待開發(fā)和立即開發(fā)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值曲線繪在一張坐標(biāo)圖上，在最佳投資點(diǎn)上這兩條件曲線是相切的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)利用動(dòng)態(tài)規(guī)劃和微分方程等數(shù)學(xué)工具對(duì)最佳投資點(diǎn)上的項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行了描述，在最佳投資點(diǎn)上，項(xiàng)目的價(jià)值大于項(xiàng)目的直接投資，最佳投資點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間也應(yīng)當(dāng)比傳統(tǒng)投資決策的投資時(shí)間要晚，因此在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中經(jīng)常會(huì)看到投資者將有價(jià)值的土地空置，或者是很長(zhǎng)一段時(shí)間不開發(fā)，這就意味著土地放在將來開發(fā)所具有的潛在價(jià)值大于現(xiàn)在開發(fā)的價(jià)值。
（三）決策者對(duì)最優(yōu)投資規(guī)模的確定
房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在決策時(shí)還要確定是分期開發(fā)還是一次開發(fā)，除了考慮開發(fā)商資本實(shí)力的因素外，還必須考慮項(xiàng)目分期開發(fā)所包含的成長(zhǎng)期權(quán)。通過對(duì)一次開發(fā)和分期開發(fā)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析表明，在大多數(shù)情況下，分期開發(fā)由于有成長(zhǎng)期權(quán)的價(jià)值存在，因而具有更高價(jià)值。如果采用分期開發(fā)，就必須確定首期的投資規(guī)模，而首期的投資規(guī)模往往又會(huì)對(duì)后期投資有較大的影響。
（四）投資項(xiàng)目的所有權(quán)特征
所有權(quán)特征，即該項(xiàng)目中所包含的期權(quán)是獨(dú)占期權(quán)還是共享期權(quán)。顯然，對(duì)于獨(dú)占期權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權(quán)、延期權(quán)、擴(kuò)張權(quán)、收縮權(quán)、停啟權(quán)等，這些權(quán)利的價(jià)值將體現(xiàn)在期權(quán)的時(shí)間價(jià)值中。但是，如果期權(quán)不是獨(dú)占的，這意味著有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與本企業(yè)共享執(zhí)行該實(shí)物期權(quán)的權(quán)利。實(shí)物期權(quán)的共享直接導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)r(jià)值的共享。因此，對(duì)企業(yè)而言，項(xiàng)目帶來的期權(quán)價(jià)值必然有一定的損失，項(xiàng)目的價(jià)值將有一定程度的降低，這種降低是由于競(jìng)爭(zhēng)所帶來的。
（五）投資者對(duì)信息的掌握
房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，幾乎一直沒有嘗試對(duì)租金、房屋造價(jià)和利潤(rùn)等主要變化因素提供一種定量的嚴(yán)格估算。傳統(tǒng)的做法是依靠專業(yè)顧問（如估價(jià)師、測(cè)量師等）的“經(jīng)驗(yàn)”。近年來，不斷增加的信息數(shù)據(jù)文件已經(jīng)建立起來，用于測(cè)算租金、造價(jià)、投資收益和房?jī)r(jià)的執(zhí)行情況。毫無疑問，這種數(shù)據(jù)服務(wù)系統(tǒng)的使用將比單純地記錄過去的事件有效的多，而且，隨著這種系統(tǒng)將不斷地?cái)U(kuò)大并變得更精細(xì)、更適用和更富有權(quán)威性。在可以預(yù)見的將來，這些已存在的能測(cè)算趨勢(shì)的指數(shù)將被設(shè)計(jì)成能預(yù)測(cè)將來可能性的變化值。這些嶄新的服務(wù)系統(tǒng)將會(huì)給房地產(chǎn)決策者及他們的顧問提供有價(jià)值的資料，從而使他們能對(duì)不確定性做出更好的估計(jì)，而非僅靠“感覺”和經(jīng)驗(yàn)。
四、案例分析
本文擬以一個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)物期權(quán)案例來說明實(shí)物期權(quán)理論在不確定條件下房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。
假定某房地產(chǎn)公司有一地塊開發(fā)權(quán)，擬定投資總額為1050萬(wàn)元，投資項(xiàng)目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬(wàn)元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬(wàn)元，該公司可以延遲2年進(jìn)行該項(xiàng)目的投資。如果無風(fēng)險(xiǎn)利率為10%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)率為30%，那么該房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該進(jìn)行該項(xiàng)目的投資。
如果按傳統(tǒng)的現(xiàn)金流折現(xiàn)法分析該問題，可以求出該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值NPV為-52.6萬(wàn)元。根據(jù)傳統(tǒng)NPV法評(píng)價(jià)該項(xiàng)目，因?yàn)閮衄F(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則該項(xiàng)目將被拒絕。但實(shí)際上，該例子是一個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)物期權(quán)問題:該公司可以延遲2年進(jìn)行該項(xiàng)目的投資，即相當(dāng)于持有一份2年投資的延遲期權(quán)，執(zhí)行價(jià)格為1050萬(wàn)元，同時(shí)由于該項(xiàng)目尚未建成，相當(dāng)于資產(chǎn)不需支付紅利，因此可以根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價(jià)模型，求得該延遲投資期權(quán)的價(jià)值C為225.8萬(wàn)元。
所以，如果該房地產(chǎn)公司考慮延遲投資期權(quán)的價(jià)值進(jìn)行決策，則項(xiàng)目總價(jià)值為(-52.6+225.8=173.2萬(wàn)元，說明該項(xiàng)目具有較大的投資價(jià)值，投資項(xiàng)目在等待2年后的價(jià)值是可觀的。
基于實(shí)物期權(quán)的投資決策方法將金融領(lǐng)域的突破性成果用于實(shí)物資產(chǎn)投資領(lǐng)域，是對(duì)傳統(tǒng)的NPV法的完善。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性的行業(yè)，該投資領(lǐng)域蘊(yùn)含著大量的靈活性，例如土地的開發(fā)時(shí)機(jī)選擇、初始投資規(guī)模的確定、是否需要分期開發(fā)等等，如果能夠在這些過程中依照實(shí)物期權(quán)的方法，按照投資決策分析步驟對(duì)這些靈活性的價(jià)值進(jìn)行定量評(píng)估，或者在決策過程中引進(jìn)實(shí)物期權(quán)的思維方式，將有助于使房地產(chǎn)投資決策的過程更加的科學(xué)和合理。
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關(guān)鍵詞：自貿(mào)區(qū)；房地產(chǎn)；投資
中國(guó)（天津）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱天津自貿(mào)區(qū)），作為北方首個(gè)自貿(mào)區(qū)，是繼上海自貿(mào)區(qū)之后第二批獲得批復(fù)的自貿(mào)區(qū)。隨著2015年4月21日天津自貿(mào)區(qū)正式掛牌成立，一系列創(chuàng)新措施將會(huì)實(shí)施，改革紅利、開放紅利將會(huì)逐步釋放，這為房地產(chǎn)投資也形成了重大利好?；诖耍疚脑噷?duì)天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析，以供參考。
一、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資需求
（一）辦公物業(yè)需求
自貿(mào)區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐，從而推動(dòng)辦公物業(yè)的租賃需求，濱海新區(qū)潛在的供應(yīng)過量的壓力將有望得到緩解，同時(shí)，由于自貿(mào)區(qū)對(duì)天津整體經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用，整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。
（二）零售物業(yè)需求
一方面，自貿(mào)區(qū)的人口流入和人均收入的提升，將推動(dòng)區(qū)域內(nèi)辦公和居住配套的零售物業(yè)需求，另一方面，自貿(mào)區(qū)的關(guān)稅優(yōu)勢(shì)將提升對(duì)進(jìn)口商品的消費(fèi)需求，促進(jìn)天津居民高端消費(fèi)的同時(shí)吸引京津冀地區(qū)的高端消費(fèi)流入，從而推動(dòng)零售市場(chǎng)的消費(fèi)升級(jí)和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。
（三）倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)需求
自貿(mào)區(qū)貿(mào)易的發(fā)展將明顯提升對(duì)天津物流容量和效率的要求，推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的需求及設(shè)施完善。
（四）住宅需求
自貿(mào)區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務(wù)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)，拉動(dòng)天津城市人口的增長(zhǎng)，同時(shí)推動(dòng)對(duì)自貿(mào)區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設(shè)施的完善。
二、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資
利好顯現(xiàn)據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：天津自貿(mào)實(shí)驗(yàn)區(qū)獲批當(dāng)周，濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套，環(huán)比增加6.76%，占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套，環(huán)比增加54.55%，占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套，環(huán)比增加104.00%，占濱海新區(qū)的12.72%。開發(fā)區(qū)共成交112套，環(huán)比增加89.83%，占濱海新區(qū)的27.93%。根據(jù)濱海新區(qū)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，2015年1至9月，濱海新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元，同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷售面積148.69萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)17.4%；其中住宅銷售面積141.5萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)36.9%，占整體商品房銷售比重的95.2%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額147.76億元，同比增長(zhǎng)26.6%，其中住宅銷售額137.14億元，同比增長(zhǎng)42.5%。濱海新區(qū)銷售面積較多區(qū)域?yàn)殚_發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿(mào)區(qū)掛牌成立等利好的帶動(dòng)下，濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)投資穩(wěn)中有進(jìn)，濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況逐月向好，濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速回暖。雖然沒有直接數(shù)據(jù)顯示天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，但天津自貿(mào)區(qū)整于濱海新區(qū)，我們通過濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況亦可判斷自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)的運(yùn)行情況。因此，可以推斷，天津自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)投資是穩(wěn)中有進(jìn)、逐漸向好的。
三、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資機(jī)遇
（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)
受自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)需求的影響，自貿(mào)區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價(jià)格不僅會(huì)持續(xù)上漲，而且業(yè)主們對(duì)樓宇的質(zhì)量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會(huì)越來越高，主要表現(xiàn)為兩方面：一是入駐自貿(mào)區(qū)的相關(guān)人員，他們的技能和文化水平很高，尤其是那些技能性、專業(yè)性很強(qiáng)的人員，向其提供的住宅和辦公樓能級(jí)也應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。二是入駐的產(chǎn)業(yè)和人員流動(dòng)性很大，因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應(yīng)這樣的變化，盡可能做到相對(duì)完善和穩(wěn)定。
（二）拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)會(huì)
自貿(mào)區(qū)的設(shè)立在帶來產(chǎn)業(yè)集聚的同時(shí)，會(huì)形成大容量的信息交流需求，從而構(gòu)成一個(gè)以房地產(chǎn)為中心，集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務(wù)平臺(tái)。
（三）房地產(chǎn)金融迎來創(chuàng)新機(jī)會(huì)
自貿(mào)區(qū)將著力推進(jìn)金融改革創(chuàng)新，推進(jìn)利率市場(chǎng)化，改善房企再融資環(huán)境，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。通過這些試點(diǎn)工作，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境更加市場(chǎng)化，也意味著未來房地產(chǎn)融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。
四、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資建議
建議房地產(chǎn)行業(yè)從以下幾個(gè)方面把握自貿(mào)區(qū)紅利：
（一）調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略
已經(jīng)具備條件的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì)，認(rèn)真看待自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給開發(fā)企業(yè)帶來的影響，從轉(zhuǎn)變觀念和優(yōu)化結(jié)構(gòu)入手，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。對(duì)于開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者來說，自貿(mào)區(qū)將帶來的是一種全新的經(jīng)營(yíng)理念?？傮w上要求做到：企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)改革和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相一致，牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，努力做到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益與社會(huì)效益相一致。
（二）加快轉(zhuǎn)型升級(jí)
掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資源，實(shí)現(xiàn)從開發(fā)變持有，由銷售到管理的轉(zhuǎn)型之路。開發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，手中必須擁有一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)土地資源和物業(yè)資源。除了通過“招拍掛”拿地之外，要格外關(guān)注自貿(mào)區(qū)設(shè)立所帶來的其他機(jī)會(huì)。土地存量方面，包括征用后未開發(fā)利用的土地，因城市規(guī)劃所需動(dòng)拆遷而面臨再開發(fā)利用的土地。優(yōu)質(zhì)物業(yè)方面，包括中高檔商品住宅、高級(jí)商辦樓、大型商務(wù)中心。
（三）掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需資金
在房地產(chǎn)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程中，對(duì)龐大資金使用的重要性毋庸置疑，從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)同樣如此。開發(fā)企業(yè)應(yīng)借助自貿(mào)區(qū)金融改革創(chuàng)新的機(jī)遇。更加主動(dòng)、深入與金融機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，取得了資金上的優(yōu)勢(shì)，也就具備了市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)主動(dòng)權(quán)。
（四）建立適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)管理新機(jī)制
就整體來看，1997—2011年之間，全國(guó)GDP急速增長(zhǎng)，2011年之后增速漸緩，與此同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)投資量大幅增加。全國(guó)房地產(chǎn)投資與GDP趨勢(shì)相當(dāng)。西部地區(qū)房地產(chǎn)投資是否有與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀態(tài)或可能性需要進(jìn)一步實(shí)證檢驗(yàn)。這里以貴州為例。
貴州省房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系主要可劃分為以下四種可能：（1）二者相互促進(jìn)、影響和制約；（2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資促進(jìn)較大，而后者對(duì)前者影響微弱；（3）房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)較大，而后者對(duì)前者影響微弱；（4）二者之間沒有明顯關(guān)系。選取貴州省1995—2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額L和GDP作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)來源于《貴州統(tǒng)計(jì)年鑒》。首先對(duì)這兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)，lnL，lnL，lnGDP,lnGDP序列在5%的顯著性水平下無法拒絕原假設(shè)，二階差分在5%的顯著性水平下可以拒絕非穩(wěn)定序列的原假設(shè)，即二者都為二階單整。理論和趨勢(shì)上，二者有存在長(zhǎng)期均衡的可能性。其次，對(duì)二者進(jìn)行JJ檢驗(yàn)方法來進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。協(xié)整分析結(jié)果如下表：5%的置信水平下，lnL和lnGDP存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，即貴州省的房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在長(zhǎng)期的穩(wěn)定的均衡態(tài)勢(shì)。最后通過Granger因果檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如下：以上結(jié)果顯示，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資促進(jìn)較大，而后者對(duì)前者影響微弱。
可見，貴州省房地產(chǎn)投資尚處于初級(jí)發(fā)展階段，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)和促進(jìn)作用尚小。這可能是因?yàn)椋鳛榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)重要組成的房地產(chǎn)投資促進(jìn)GDP增長(zhǎng)主要是通過資本的積累來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。發(fā)展較為落后的貴州省偏向于工業(yè)和制造業(yè)的發(fā)展，發(fā)展以工業(yè)導(dǎo)向性，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的重視力度不夠，因此，房地產(chǎn)投資對(duì)貴州省GDP的貢獻(xiàn)較小。
二、如何實(shí)現(xiàn)西部地區(qū)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展
（一）與生態(tài)環(huán)境發(fā)展相協(xié)調(diào)。一直以來，西部地區(qū)房地產(chǎn)投資偏重于粗放型，主要依靠土地等資源的過度消耗來?yè)Q取區(qū)域性GDP的增長(zhǎng)。因此在房地產(chǎn)投資中應(yīng)當(dāng)聽取城市規(guī)劃專家和生態(tài)保護(hù)專家的意見，使房地產(chǎn)品與生態(tài)環(huán)境有機(jī)銜接。
（二）逐步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資的重視。檢驗(yàn)證明，西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)微弱，這與西部地區(qū)以工業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向的粗放型生產(chǎn)方式有關(guān)。而區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)對(duì)西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資影響較大。西部地區(qū)應(yīng)加強(qiáng)工業(yè)建設(shè)，在此基礎(chǔ)上，以工業(yè)發(fā)展帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，最后使西部地區(qū)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資在西部地區(qū)發(fā)展尚處于起步階段，應(yīng)在集中工業(yè)投入和發(fā)展的同時(shí)，逐步重視西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，重視房地產(chǎn)投資。
一、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資需求
(一)辦公物業(yè)需求
自貿(mào)區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐,從而推動(dòng)辦公物業(yè)的租賃需求,濱海新區(qū)潛在的供應(yīng)過量的壓力將有望得到緩解,同時(shí),由于自貿(mào)區(qū)對(duì)天津整體經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用,整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。
(二)零售物業(yè)需求
一方面,自貿(mào)區(qū)的人口流入和人均收入的提升,將推動(dòng)區(qū)域內(nèi)辦公和居住配套的零售物業(yè)需求,另一方面,自貿(mào)區(qū)的關(guān)稅優(yōu)勢(shì)將提升對(duì)進(jìn)口商品的消費(fèi)需求,促進(jìn)天津居民高端消費(fèi)的同時(shí)吸引京津冀地區(qū)的高端消費(fèi)流入,從而推動(dòng)零售市場(chǎng)的消費(fèi)升級(jí)和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。
(三)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)需求
自貿(mào)區(qū)貿(mào)易的發(fā)展將明顯提升對(duì)天津物流容量和效率的要求,推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的需求及設(shè)施完善。
(四)住宅需求
自貿(mào)區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務(wù)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì),拉動(dòng)天津城市人口的增長(zhǎng),同時(shí)推動(dòng)對(duì)自貿(mào)區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設(shè)施的完善。
二、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資
利好顯現(xiàn)據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示:天津自貿(mào)實(shí)驗(yàn)區(qū)獲批當(dāng)周,濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套,環(huán)比增加6.76%,占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套,環(huán)比增加54.55%,占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套,環(huán)比增加104.00%,占濱海新區(qū)的12.72%。開發(fā)區(qū)共成交112套,環(huán)比增加89.83%,占濱海新區(qū)的27.93%。根據(jù)濱海新區(qū)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù),2015年1至9月,濱海新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元,同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷售面積148.69萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)17.4%;其中住宅銷售面積141.5萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)36.9%,占整體商品房銷售比重的95.2%;實(shí)現(xiàn)商品房銷售額147.76億元,同比增長(zhǎng)26.6%,其中住宅銷售額137.14億元,同比增長(zhǎng)42.5%。濱海新區(qū)銷售面積較多區(qū)域?yàn)殚_發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿(mào)區(qū)掛牌成立等利好的帶動(dòng)下,濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)投資穩(wěn)中有進(jìn),濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況逐月向好,濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速回暖。雖然沒有直接數(shù)據(jù)顯示天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,但天津自貿(mào)區(qū)整于濱海新區(qū),我們通過濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況亦可判斷自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)的運(yùn)行情況。因此,可以推斷,天津自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)投資是穩(wěn)中有進(jìn)、逐漸向好的。
三、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資機(jī)遇
(一)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)
受自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)需求的影響,自貿(mào)區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價(jià)格不僅會(huì)持續(xù)上漲,而且業(yè)主們對(duì)樓宇的質(zhì)量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會(huì)越來越高,主要表現(xiàn)為兩方面:一是入駐自貿(mào)區(qū)的相關(guān)人員,他們的技能和文化水平很高,尤其是那些技能性、專業(yè)性很強(qiáng)的人員,向其提供的住宅和辦公樓能級(jí)也應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。二是入駐的產(chǎn)業(yè)和人員流動(dòng)性很大,因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應(yīng)這樣的變化,盡可能做到相對(duì)完善和穩(wěn)定。
(二)拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)會(huì)
自貿(mào)區(qū)的設(shè)立在帶來產(chǎn)業(yè)集聚的同時(shí),會(huì)形成大容量的信息交流需求,從而構(gòu)成一個(gè)以房地產(chǎn)為中心,集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務(wù)平臺(tái)。
(三)房地產(chǎn)金融迎來創(chuàng)新機(jī)會(huì)
自貿(mào)區(qū)將著力推進(jìn)金融改革創(chuàng)新,推進(jìn)利率市場(chǎng)化,改善房企再融資環(huán)境,發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。通過這些試點(diǎn)工作,將使房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境更加市場(chǎng)化,也意味著未來房地產(chǎn)融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。
四、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資建議
建議房地產(chǎn)行業(yè)從以下幾個(gè)方面把握自貿(mào)區(qū)紅利:
(一)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略
已經(jīng)具備條件的開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì),認(rèn)真看待自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給開發(fā)企業(yè)帶來的影響,從轉(zhuǎn)變觀念和優(yōu)化結(jié)構(gòu)入手,及時(shí)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。對(duì)于開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者來說,自貿(mào)區(qū)將帶來的是一種全新的經(jīng)營(yíng)理念?？傮w上要求做到:企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)改革和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相一致,牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動(dòng)權(quán),努力做到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益與社會(huì)效益相一致。
(二)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)
掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資源,實(shí)現(xiàn)從開發(fā)變持有,由銷售到管理的轉(zhuǎn)型之路。開發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),手中必須擁有一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)土地資源和物業(yè)資源。除了通過“招拍掛”拿地之外,要格外關(guān)注自貿(mào)區(qū)設(shè)立所帶來的其他機(jī)會(huì)。土地存量方面,包括征用后未開發(fā)利用的土地,因城市規(guī)劃所需動(dòng)拆遷而面臨再開發(fā)利用的土地。優(yōu)質(zhì)物業(yè)方面,包括中高檔商品住宅、高級(jí)商辦樓、大型商務(wù)中心。
(三)掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需資金
在房地產(chǎn)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程中,對(duì)龐大資金使用的重要性毋庸置疑,從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)同樣如此。開發(fā)企業(yè)應(yīng)借助自貿(mào)區(qū)金融改革創(chuàng)新的機(jī)遇。更加主動(dòng)、深入與金融機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系,取得了資金上的優(yōu)勢(shì),也就具備了市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)主動(dòng)權(quán)。
(四)建立適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)管理新機(jī)制
