時(shí)間：2023-02-28 15:54:06
序論：在您撰寫管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)于我市客運(yùn)市場(chǎng)管理情況的調(diào)研報(bào)告
為維護(hù)我市客運(yùn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有序發(fā)展，為市民出行提供安全便利的交通運(yùn)輸，近日，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員先后來到市交通局、市城鄉(xiāng)建設(shè)局、中達(dá)運(yùn)輸公司和公交公司，通過調(diào)查走訪、召開座談會(huì)等形式，對(duì)目前我市客運(yùn)市場(chǎng)管理和發(fā)展情況開展了深入的調(diào)研活動(dòng)，通過了解現(xiàn)狀、查找問題、綜合分析原因，為進(jìn)一步改善我市客運(yùn)市場(chǎng)管理、推動(dòng)客運(yùn)市場(chǎng)發(fā)展提出了好的意見建議。
一、目前我市客運(yùn)市場(chǎng)管理和發(fā)展現(xiàn)狀
近幾年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我市交通主管部門堅(jiān)持把客運(yùn)市場(chǎng)管理作為交通行業(yè)管理工作的重點(diǎn)來抓，不斷強(qiáng)化措施，加強(qiáng)管理，客運(yùn)市場(chǎng)得到了穩(wěn)定有序的發(fā)展。特別是客運(yùn)出租業(yè)和城市公交從無到有，從無序到有序，走向了規(guī)范發(fā)展、壯大規(guī)模的新階段，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，極大地滿足了群眾需求，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。
目前，我市有道路客運(yùn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)家，其中：家專業(yè)交通運(yùn)輸公司分別為公司、運(yùn)輸有限公司，其余兩家為社會(huì)兼營(yíng)公司。全市現(xiàn)有客運(yùn)站場(chǎng)處，其中：二級(jí)車站處為汽車站，處為中達(dá)客運(yùn)站，四級(jí)車站處為社會(huì)客運(yùn)站和客運(yùn)站。全市道路客運(yùn)線路條，其中：縣內(nèi)線路條，市內(nèi)線路條，跨市地線路條，跨省線路條。全市現(xiàn)有道路客運(yùn)班車輛，其中：縣內(nèi)班車輛，跨縣班車輛，跨地市班車輛，跨省班車輛。全市現(xiàn)有客運(yùn)出租汽車輛，年實(shí)施出租汽車經(jīng)營(yíng)權(quán)有償使用，經(jīng)營(yíng)權(quán)年期限。全市公交營(yíng)運(yùn)線路條，營(yíng)運(yùn)車輛部，線路總長(zhǎng)度達(dá)公里，年?duì)I運(yùn)收入達(dá)萬元，固定資產(chǎn)已達(dá)萬元，城市公交成為我市城市交通的主力軍。
為促進(jìn)我市公交客運(yùn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，市交通局和城鄉(xiāng)建設(shè)局等行業(yè)主管部門對(duì)我市客運(yùn)市場(chǎng)的管理主要抓了以下四個(gè)方面：一是加強(qiáng)對(duì)運(yùn)輸企業(yè)的行業(yè)指導(dǎo)、管理，不斷規(guī)范客運(yùn)線路班車、出租車的經(jīng)營(yíng)行為。交通行業(yè)主管部門在主要客運(yùn)汽車站設(shè)立駐站辦公室，派駐工作人員協(xié)助企業(yè)進(jìn)行管理。二是堅(jiān)持不懈的打擊“黑車”非法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，凈化客運(yùn)市場(chǎng)。建立長(zhǎng)效打黑工作機(jī)制，量化工作任務(wù)，采取機(jī)動(dòng)靈活的工作方式對(duì)“黑車”進(jìn)行查處。同時(shí)重點(diǎn)打擊非法載客的二、三輪摩托車，××××年以來，共查處“黑車”臺(tái)，二、三輪摩托車輛。三是加強(qiáng)對(duì)群眾投訴客運(yùn)車輛違章、宰客等違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的查辦工作，完善各項(xiàng)投訴制度，采取誰處理，誰簽字的責(zé)任制，確保群眾舉報(bào)投訴問題得到落實(shí)。在此基礎(chǔ)上，推出舉報(bào)投訴處理時(shí)限，保證事事都落實(shí)、件件有回音。四是大力扶持公交公司實(shí)行以“體制、機(jī)制、票制”改革為主的“三制”改革，通過建立現(xiàn)代企業(yè)制度、掛大靠強(qiáng)等措施，不斷拓寬融資渠道，打造自身“造血”功能，膠州公交走出了一條公益事業(yè)靠改革求發(fā)展，向市場(chǎng)要效益的全新發(fā)展道路。世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有
二、目前我市客運(yùn)市場(chǎng)管理和發(fā)展中存在的主要問題及成因
公交客運(yùn)在滿足群眾生活需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。但在管理、收費(fèi)和服務(wù)等方面存在的一些問題，嚴(yán)重影響了公交客運(yùn)市場(chǎng)的正常秩序，阻礙了公交客運(yùn)行業(yè)的健康發(fā)展，并成為社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問題，主要表現(xiàn)在：
（一）出租車從業(yè)人員服務(wù)質(zhì)量參差不齊。客運(yùn)出租從業(yè)人員文化水平、職業(yè)道德素質(zhì)普遍較低，服務(wù)不規(guī)范，態(tài)度差，特別是在夜間經(jīng)營(yíng)的出租司機(jī)，無服務(wù)資格證上崗的情況比較普遍，由此引發(fā)的服務(wù)差、宰客現(xiàn)象嚴(yán)重，乘客對(duì)出租車的投訴也大部分集中在夜間。由于大部分出租車有主、副兩個(gè)駕駛員，其為雇傭關(guān)系，為了經(jīng)濟(jì)利益，車主經(jīng)常更換駕駛員，新駕駛員在不經(jīng)培訓(xùn)、無服務(wù)資格證的情況下參與經(jīng)營(yíng)，違章現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為了逃避乘客投訴、舉報(bào)，很多出租車不按規(guī)定擺放服務(wù)資格證和采取種種辦法遮擋牌照，給乘客投訴和有關(guān)部門對(duì)其進(jìn)行查處增加了難度。大部分出租車還存在著車容車貌不整潔，車內(nèi)環(huán)境臟亂差等現(xiàn)象。
（二）不使用計(jì)價(jià)器收費(fèi)或不按規(guī)定收費(fèi)現(xiàn)象十分普遍。很多出租車不按期到計(jì)量部門進(jìn)行計(jì)價(jià)器檢測(cè)，造成計(jì)價(jià)器不準(zhǔn)確，不開計(jì)價(jià)器，或開了計(jì)價(jià)器但不按計(jì)價(jià)器顯示金額收費(fèi)，亂收費(fèi)多收費(fèi)現(xiàn)象較為普遍，在市區(qū)內(nèi)收元錢不找零和不主動(dòng)給付乘客車票的現(xiàn)象比較普遍。
（三）出租公司不能對(duì)出租車進(jìn)行有效的管理。年，在實(shí)行經(jīng)營(yíng)權(quán)有償使用的同時(shí)，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者全部掛靠到出租汽車專業(yè)公司，但出租公司的實(shí)質(zhì)是服務(wù)公司，公司和車輛之間的關(guān)系是松散的掛靠關(guān)系，所謂的企業(yè)管理人員僅僅幾個(gè)人，僅為出租車提供證照辦理、代收稅費(fèi)等一般，主要為收取掛靠費(fèi)，對(duì)出租車基本上沒有管理措施及實(shí)施管理。
（四）出租車候客站場(chǎng)少，影響交通秩序。我市出租車候客站場(chǎng)建設(shè)長(zhǎng)期未列入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃中?，F(xiàn)有的幾處停車點(diǎn)，形不成規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，缺乏綜合服務(wù)功能，造成出租車亂停亂靠、占道經(jīng)營(yíng)、各自為戰(zhàn)的局面，影響交通秩序，并危及道路行車安全。
（五）城市公交缺乏規(guī)范化管理。目前，我市尚未出臺(tái)對(duì)城市公交的管理及扶持政策，經(jīng)營(yíng)無法可依，依賴政府協(xié)調(diào)的隨意性大，很不穩(wěn)定。即使市政府提倡大公交思想和戰(zhàn)略，也沒有從條文上確定下來，各方面對(duì)城市公交的地位、作用及其意義的認(rèn)識(shí)還有待于進(jìn)一步提高。由于管理體制沒有理順，區(qū)域區(qū)劃存在著矛盾，城市公交實(shí)現(xiàn)“城鄉(xiāng)一體化”困難重重。
（六）宏觀管理失控，公交場(chǎng)站被非法占用現(xiàn)象屢禁不止，公交專營(yíng)權(quán)受到侵犯。一是結(jié)構(gòu)失控，比例失衡，私人交通工具膨脹，特別是摩托車、自行車堵塞道路，“乘車難”變成了行車難。二是個(gè)體中巴車與公交車在城區(qū)道路上爭(zhēng)搶客源，既擾亂了市區(qū)客運(yùn)市場(chǎng)，又造成了交通堵塞，危害了交通安全。目前我市公交候車場(chǎng)站，被出租車、摩托車、機(jī)動(dòng)三輪車和個(gè)體小公共非法侵占現(xiàn)象十分嚴(yán)重，沖擊了公交營(yíng)運(yùn)。三是公交專營(yíng)受到侵犯。部分個(gè)體中巴車公然懸掛公交車標(biāo)志（路）在所屬線路上為所欲為，多次調(diào)解無效。個(gè)體營(yíng)運(yùn)單位專線車侵占了公交站點(diǎn)、線路和客流，導(dǎo)致國(guó)有公交利益受到侵害。
（七）長(zhǎng)途客運(yùn)管理責(zé)權(quán)利不平衡。在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)推進(jìn)的過程中，我市的客運(yùn)公司作為獨(dú)立法人，雖屬企業(yè)管理，但還沒有完全脫離行政指導(dǎo)的約束，很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展。目前，我市的長(zhǎng)途客運(yùn)車雖然掛靠在客運(yùn)公司，卻屬個(gè)人經(jīng)營(yíng)，每月僅上交元的管理費(fèi)，客運(yùn)公司無權(quán)干涉其經(jīng)營(yíng)，客運(yùn)車贏利不上交，出了問題卻往上推，元的管理費(fèi)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠各項(xiàng)費(fèi)用支出，特別是今年新交通法規(guī)的頒布實(shí)施，交通事故的賠償責(zé)任大大增加，公司作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其得到的利益很不相稱。同時(shí)，由于缺乏有效的管理，個(gè)體中巴車單純追求經(jīng)濟(jì)利益，且大多數(shù)司乘人員未受正規(guī)訓(xùn)練，服務(wù)意識(shí)差，亂停、亂放、在道路上爭(zhēng)搶客源現(xiàn)象嚴(yán)重，極大地影響了道路行車安全。
三、造成我市公交客運(yùn)市場(chǎng)諸多問題的主要原因世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有
（一）私下倒賣出租車經(jīng)營(yíng)權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重，出租車經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格不斷上升，導(dǎo)致新購(gòu)出租車經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的負(fù)擔(dān)加重，經(jīng)營(yíng)不規(guī)范。年，我市實(shí)施了出租車經(jīng)營(yíng)權(quán)有償使用，每輛車經(jīng)營(yíng)權(quán)萬元，使用期限為年。隨著城市規(guī)模膨脹和城市人口不斷增加，出租車市場(chǎng)運(yùn)量不斷增長(zhǎng)，但為保護(hù)出租車經(jīng)營(yíng)的利益，保持出租車經(jīng)營(yíng)群體的穩(wěn)定，一直對(duì)出租車實(shí)行總量控制。經(jīng)過幾年的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，出租車行業(yè)成為贏利較高的行業(yè)，出租車經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格已被私下炒到了萬元。雖然交通管理部門嚴(yán)格清理私下轉(zhuǎn)讓出租車經(jīng)營(yíng)權(quán)，并處罰了一些經(jīng)營(yíng)業(yè)戶，但一些人為了經(jīng)濟(jì)利益，還是想方設(shè)法蒙蔽過關(guān)。由于私下炒賣，導(dǎo)致出租車經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的升高，出租車形成了投入高，回報(bào)慢的現(xiàn)象。一些新購(gòu)車經(jīng)營(yíng)者為了盡快賺錢還本或還貸，不惜違章經(jīng)營(yíng)，宰客、不打計(jì)價(jià)器、亂要價(jià)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，給行業(yè)管理帶來了很大的難度，群眾和乘客的意見很大。
（二）企業(yè)管理和市場(chǎng)意識(shí)十分薄弱。運(yùn)輸企業(yè)普遍采取掛靠、承包、租賃等方式經(jīng)營(yíng)，“重收費(fèi)、輕管理”，經(jīng)營(yíng)理念落后，企業(yè)缺乏市場(chǎng)意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和發(fā)展的緊迫感。由于管理、經(jīng)營(yíng)能力不足，服務(wù)水平跟不上，也給交通部門管理客運(yùn)市場(chǎng)增加了難度，使管理出現(xiàn)脫節(jié)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者違章經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。同時(shí)，由于歷史的原因，客運(yùn)市場(chǎng)一直未建立正常的退出機(jī)制，不能實(shí)現(xiàn)吐故納新、優(yōu)勝劣汰的良性循環(huán)，在一定程度上也阻礙了客運(yùn)業(yè)的發(fā)展壯大。
（三）黑車非法營(yíng)運(yùn)沖擊客運(yùn)公交業(yè)。一些黑車、三輪摩托車、二輪摩托車非法經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象屢屢發(fā)生，黑車擅自從事客運(yùn)出租，不繳稅費(fèi)，更無行為規(guī)范可言。特別是當(dāng)前出租車市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，大量黑車與出租車、公交車爭(zhēng)搶客源，侵害了合法經(jīng)營(yíng)者的切身利益。近年來，交通部門加大了打擊力度，查處并處罰了一批黑車，但由于黑車具有隱蔽性、流動(dòng)性、反彈性等特點(diǎn)，黑車現(xiàn)象成為客運(yùn)市場(chǎng)管理中的“頑癥”。
（四）管理體制不順。長(zhǎng)期以來，我市公交和長(zhǎng)、短途客運(yùn)分屬兩個(gè)部門，出現(xiàn)了公交線路由建設(shè)局規(guī)劃，而公交車?？?、站牌設(shè)置歸交通局管理的現(xiàn)象，由此也造成了客運(yùn)覆蓋區(qū)規(guī)劃的不合理和公交與長(zhǎng)途客運(yùn)之間的矛盾沖突。
四、整頓公交客運(yùn)市場(chǎng)的措施和建議
為進(jìn)一步促進(jìn)我市公交客運(yùn)業(yè)的發(fā)展，為市民提供安全、便利、迅速、舒適的交通服務(wù)，建議采取以下措施，推動(dòng)我市公交客運(yùn)業(yè)的有序發(fā)展：
（一）不斷提高企業(yè)管理水平和服務(wù)水平。要通過提高市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理，促進(jìn)市場(chǎng)合理分工，促進(jìn)企業(yè)規(guī)模化、集約化、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，逐步規(guī)范掛靠、承包、租賃經(jīng)營(yíng)行為，可以通過提高管理費(fèi)、客運(yùn)車輛入股經(jīng)營(yíng)等方式，實(shí)現(xiàn)客運(yùn)企業(yè)及營(yíng)運(yùn)車主的責(zé)權(quán)利平衡。
（二）進(jìn)一步改革客運(yùn)線路審批制度。要簡(jiǎn)化審批層次，轉(zhuǎn)變審批方式，規(guī)范客運(yùn)線路審批程序，建立市場(chǎng)推出機(jī)制，實(shí)施客運(yùn)線路使用權(quán)期限制，促進(jìn)合理競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
（三）不斷提高客運(yùn)運(yùn)力水平。以膠州市發(fā)達(dá)的高速公路、國(guó)、省道公路網(wǎng)為依托，構(gòu)建高速客運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，加大班車密度，牢固占領(lǐng)道路客運(yùn)業(yè)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。加快中高級(jí)客車的更新速度，提高單車運(yùn)載能力，提高舒適化程度，提高客運(yùn)經(jīng)濟(jì)效益。
（四）大力推進(jìn)農(nóng)村客運(yùn)“村村通”工程。要采取以點(diǎn)帶面、逐步推進(jìn)的方法，提高農(nóng)村客運(yùn)通達(dá)深度，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村客運(yùn)走得了、走得安全、走得經(jīng)濟(jì)。要通過調(diào)整線網(wǎng)布局，建立長(zhǎng)途客運(yùn)和公共交通一體化網(wǎng)絡(luò)，重構(gòu)客運(yùn)覆蓋區(qū)，在城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)公交車對(duì)接，使重疊的線路不再重疊，變無序競(jìng)爭(zhēng)為有序競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的城鄉(xiāng)一體化。
伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變過程，市場(chǎng)調(diào)研成為企業(yè)生存和發(fā)展的必要工作。在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，企業(yè)必須通過市場(chǎng)調(diào)研充分掌握市場(chǎng)信息，才能做出正確的決策。伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變過程，市場(chǎng)調(diào)研成為企業(yè)生存和發(fā)展的必要工作。在當(dāng)前市經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，企業(yè)必須通過市場(chǎng)調(diào)研充分掌握市場(chǎng)信息，才能做出正確的決策。但企業(yè)經(jīng)常不能有效地組織市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，迫切需要一種新的管理理論來指導(dǎo)市場(chǎng)調(diào)研的組織工作?，F(xiàn)代項(xiàng)目管理的發(fā)展，為改變市場(chǎng)調(diào)研中的管理問題提供了現(xiàn)實(shí)的可能性，本文結(jié)合近期完成的一項(xiàng)調(diào)研任務(wù)，對(duì)項(xiàng)目管理在市場(chǎng)調(diào)研中的應(yīng)用進(jìn)行了初步的探索。
一、組織市場(chǎng)調(diào)研需要項(xiàng)目管理
（一）、組織市場(chǎng)調(diào)研中的問題當(dāng)前企業(yè)在組織市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)時(shí)存在的主要問題有：應(yīng)變能力問題；降低成本問題；消除延期問題；權(quán)利分散問題；提高效率等問題。這些問題要求我們必須重新審視對(duì)傳統(tǒng)市場(chǎng)調(diào)研的管理工作。為實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)，現(xiàn)代的市場(chǎng)調(diào)研管理工作應(yīng)該進(jìn)行持續(xù)的創(chuàng)新。
如何實(shí)現(xiàn)對(duì)傳統(tǒng)市場(chǎng)調(diào)研的管理創(chuàng)新？新形勢(shì)下市場(chǎng)調(diào)研管理應(yīng)走向何方？現(xiàn)代項(xiàng)目管理的發(fā)展為解決這一問題提供了現(xiàn)實(shí)可能性。
（二）、項(xiàng)目管理的發(fā)展
從年代開始，項(xiàng)目管理作為管理科學(xué)的重要分支，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施提供了一種有力的組織形式，改善了對(duì)各種人力和資源利用的計(jì)劃、組織、執(zhí)行和控制的方法，從而引起了廣泛的重視，并對(duì)管理實(shí)踐做出了重要的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)代項(xiàng)目管理的
特點(diǎn)主要有七個(gè)方面：
項(xiàng)目管理的對(duì)象是項(xiàng)目或被當(dāng)作項(xiàng)目來處理的運(yùn)作；
項(xiàng)目管理的全過程都貫穿著系統(tǒng)工程的思想；
項(xiàng)目管理的組織具有特殊性（臨時(shí)性、柔性、強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)性）；
項(xiàng)目管理的體制是一種基于團(tuán)隊(duì)管理的個(gè)人負(fù)責(zé)制；
項(xiàng)目管理的方式是目標(biāo)管理；
項(xiàng)目管理的要點(diǎn)是創(chuàng)造和保持一種使項(xiàng)目順利進(jìn)行的環(huán)境；
項(xiàng)目管理的方法、工具和手段具有先進(jìn)性、開放性。
科技的發(fā)展，新的環(huán)境，動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，更激烈且高水平的競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目管理顯得越來越重要。
（三）、市場(chǎng)調(diào)研符合項(xiàng)目的特點(diǎn)
首先，任何市場(chǎng)調(diào)研都有著其明確的目標(biāo)。市場(chǎng)調(diào)研總是有著各種各樣的目標(biāo)，絕對(duì)不會(huì)有沒有目標(biāo)的市場(chǎng)調(diào)研。在開始市場(chǎng)調(diào)研的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作中，最重要的也是我們必須最先解決的就是確定市場(chǎng)調(diào)研的目標(biāo)。事實(shí)上，總是有了目標(biāo)之后才會(huì)決定做市場(chǎng)調(diào)研。在本人剛剛完成的市場(chǎng)調(diào)研正式啟動(dòng)之前，委托方公司已經(jīng)制定了非常明確的目標(biāo)——對(duì)西安市微車市場(chǎng)消費(fèi)特性做出整體評(píng)價(jià)對(duì)西安及周邊綜合環(huán)境進(jìn)行了解，正確把握西安微車市場(chǎng)找出市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)，使現(xiàn)有車型在西安市場(chǎng)銷售取得突破等等。
其次，市場(chǎng)調(diào)研是（在一般情況下）一種一次性的任務(wù)，它具有獨(dú)特性和唯一性。市場(chǎng)調(diào)研都是為達(dá)到一些特定的目標(biāo)，在一個(gè)特定的地區(qū)對(duì)某個(gè)特定產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行的。即使是在同一市場(chǎng)對(duì)同一產(chǎn)品進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)研，并且有著同樣的目標(biāo)，但是這兩次市場(chǎng)調(diào)研也會(huì)因?yàn)椴煌氖袌?chǎng)環(huán)境而不同。再次，市場(chǎng)調(diào)研有具體的時(shí)間計(jì)劃或有限的生命。市場(chǎng)調(diào)研有一個(gè)開始時(shí)間和計(jì)劃完成的時(shí)間，一個(gè)企業(yè)不可能讓一個(gè)市場(chǎng)調(diào)研無限制的持續(xù)下去，當(dāng)然需要排除企業(yè)放棄了這次市場(chǎng)調(diào)研。最后，市場(chǎng)調(diào)研需要使用各種資源來完成任務(wù)。在這里資源包括人力、組織、設(shè)備、原材料和工具。
在分析了市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)之后，我們不難發(fā)現(xiàn)這正是成為一個(gè)項(xiàng)目所必須具備的條件，因此我們可以說市場(chǎng)調(diào)研是一個(gè)項(xiàng)目，我們可以用項(xiàng)目管理的方法來對(duì)其進(jìn)行管理，組織市場(chǎng)調(diào)研需要項(xiàng)目管理。
二、項(xiàng)目管理在現(xiàn)實(shí)調(diào)研項(xiàng)目中的應(yīng)用
將項(xiàng)目管理引入市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)的管理中去，需要從三個(gè)方面進(jìn)行實(shí)施。首先，從管理思想上實(shí)施，應(yīng)將項(xiàng)目管理的系統(tǒng)思想灌輸?shù)绞袌?chǎng)調(diào)研的整個(gè)組織管理過程。其次，從管理方法上實(shí)施，應(yīng)將項(xiàng)目管理的三維模型引入市場(chǎng)調(diào)研的整個(gè)管理過程。最后，從具體的管理工具上實(shí)施，應(yīng)注重在調(diào)研管理過程中對(duì)先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具的利用。結(jié)合德川項(xiàng)目，本文以下部分就從這三個(gè)方面具體分析項(xiàng)目管理在市場(chǎng)調(diào)研管理過程中的應(yīng)用。世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有
德川（出于對(duì)企業(yè)保密需要，此處為化名）市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目是受德川汽車有限責(zé)任公司委托，由西北工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院負(fù)責(zé)的課題項(xiàng)目，目的是為了獲得西安微車市場(chǎng)消費(fèi)者綜合營(yíng)銷咨訊。除課題組負(fù)責(zé)人之外，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組成員還包括幾名研究生。本次調(diào)研活動(dòng)還涉及對(duì)幾十名市場(chǎng)調(diào)研員的管理。
該項(xiàng)目時(shí)間緊、任務(wù)重，在管理上存在很大的挑戰(zhàn)性。正是在這種情況下，我們有機(jī)會(huì)將自己多年來有關(guān)項(xiàng)目管理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于本調(diào)研項(xiàng)目，完成了項(xiàng)目管理在組織市場(chǎng)調(diào)研中的應(yīng)用。由于將項(xiàng)目管理應(yīng)用到市場(chǎng)調(diào)研的組織管理中，使本次調(diào)研活動(dòng)得以及時(shí)、高效、低成本、高質(zhì)量地完成。調(diào)研成果受到委托企業(yè)的充分肯定，已用于指導(dǎo)公司的營(yíng)銷工作，并取得良好成效。下面從三個(gè)方面分析項(xiàng)目管理在組織本次市場(chǎng)調(diào)研過程中的具體應(yīng)用。
（一）、項(xiàng)目管理系統(tǒng)思想在組織市場(chǎng)調(diào)研中的應(yīng)用
項(xiàng)目管理認(rèn)為項(xiàng)目是由要素組成的系統(tǒng)，管理必須從系統(tǒng)的整體出發(fā)，研究系統(tǒng)內(nèi)部各要素、各自系統(tǒng)之間的關(guān)系，以及系統(tǒng)內(nèi)部與外界環(huán)境之間的關(guān)系。在本次市場(chǎng)調(diào)研中，我們把整個(gè)調(diào)研項(xiàng)目看成一個(gè)完整的系統(tǒng)，依據(jù)系統(tǒng)論“整體分解綜合”的原理，將整個(gè)調(diào)研項(xiàng)目分解為許多責(zé)任單元，由責(zé)任者分別按要求完成目標(biāo)，然后匯總、綜合成最終的成果；同時(shí)，將本次調(diào)研項(xiàng)目看成一個(gè)完整生命周期的過程，強(qiáng)調(diào)部分對(duì)整體的重要性，促使相應(yīng)管理者不要忽視其中的任何階段以免造成總體的效果不佳甚至失敗。
（二）、項(xiàng)目管理三維模型的引入
⒈項(xiàng)目生命周期理論對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的指導(dǎo)意義項(xiàng)目生命周期理論對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的指導(dǎo)意義主要表現(xiàn)為以下四個(gè)方面：
市場(chǎng)調(diào)研是有壽命的，有明確的起點(diǎn)和終點(diǎn)；
市場(chǎng)調(diào)研生命周期分為不同的階段；
市場(chǎng)調(diào)研生命周期各個(gè)階段工作重點(diǎn)不同；
市場(chǎng)調(diào)研生命周期各個(gè)階段需要相應(yīng)的管理策略相配合；
⒉項(xiàng)目過程管理在市場(chǎng)調(diào)研中的應(yīng)用
將對(duì)整個(gè)調(diào)研項(xiàng)目的管理看作對(duì)五個(gè)子過程的管理。這五個(gè)子過程也是項(xiàng)目管理的基本過程，它們之間的相互關(guān)系表明：這種管理不再是傳統(tǒng)意義上的職能管理，其基本思想和內(nèi)容均有新的突破。
將市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目以五個(gè)子過程（）來管理：開始過程、計(jì)劃過程、執(zhí)行過程、控制過程、結(jié)束過程
⒊項(xiàng)目管理的職能領(lǐng)域在市場(chǎng)調(diào)研中的應(yīng)用
項(xiàng)目管理涉及九個(gè)職能領(lǐng)域，對(duì)德川調(diào)研項(xiàng)目的管理也涵蓋了這九個(gè)領(lǐng)域：范圍管理、時(shí)間管理、費(fèi)用管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、溝通管理、采購(gòu)管理、綜合管理。
（三）、項(xiàng)目管理工具的在市場(chǎng)調(diào)研中的應(yīng)用
⒈（工作分解結(jié)構(gòu)）
是項(xiàng)目管理中的一種基本方法。它主要應(yīng)用于
項(xiàng)目范圍管理，是一個(gè)在項(xiàng)目全范圍內(nèi)分解和定義各層次工作包的方法。它按照項(xiàng)目發(fā)展的規(guī)律，依據(jù)一定的原則和規(guī)定，進(jìn)行系統(tǒng)化的、相互關(guān)聯(lián)和協(xié)調(diào)的層次分解。結(jié)構(gòu)層次越往下層則項(xiàng)目組成部分的定義越詳細(xì)。最后構(gòu)成一份層次清晰，可以具體作為組織項(xiàng)目實(shí)施的工作依據(jù)。起源于美國(guó)軍方的型號(hào)研
制。
⒉（組織分解結(jié)構(gòu)）
是項(xiàng)目管理中由演化而來的一種方
法。它是一個(gè)在組織范圍內(nèi)分解各層次人員的方法。從圖中，我們可以比較清晰的看到本次市場(chǎng)調(diào)研的團(tuán)隊(duì)人員的構(gòu)成以及明確個(gè)人在團(tuán)隊(duì)中的位置。結(jié)合責(zé)任矩陣，每一名團(tuán)隊(duì)成員可以明確自己在本次調(diào)研中的任務(wù)；如果在調(diào)研中遇到任何問題，應(yīng)主動(dòng)地與誰進(jìn)行。
⒊責(zé)任矩陣
責(zé)任矩陣是以表格形式表示完成工作分解結(jié)構(gòu)中工作細(xì)目的個(gè)人責(zé)任方法。這是在項(xiàng)目管理中一個(gè)十分重要的工具，因?yàn)樗麖?qiáng)調(diào)每一項(xiàng)工作細(xì)目由誰負(fù)責(zé)（在下表中，由甲、乙、丙、丁等指代某項(xiàng)具體工作負(fù)責(zé)人），并表明每個(gè)人的角色在整個(gè)項(xiàng)目中的地位。
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三、結(jié)論
根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對(duì)目前我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作了詳細(xì)調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報(bào)如下：
一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。2002年以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25％左右。世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有
總體看，2006年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于2005年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍；同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何（特別是個(gè)人購(gòu)房比例）以及投資性購(gòu)房的比例。2005年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了2005年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
2005年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。2005年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房（1997）173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)（1997）239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來很大沖擊；也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房），調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另【2006】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號(hào)文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買?！濒斦l(fā)[2002]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起（2002、3、22），各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場(chǎng)改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng)；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
（一）調(diào)查目的。高職教育中，市場(chǎng)對(duì)高職學(xué)生各方面的要求是我們探索這片教育領(lǐng)域不可或缺的要素之一。為了解連鎖企業(yè)對(duì)連鎖經(jīng)營(yíng)管理人才的需求以及人才素質(zhì)的要求，改進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)教學(xué)模式，辦出專業(yè)特色，進(jìn)一步拓寬本專業(yè)畢業(yè)生就業(yè)渠道，在今年的暑假中，我院的連鎖經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)開展了對(duì)連鎖經(jīng)營(yíng)管理人才需求的調(diào)研活動(dòng)。
（二）調(diào)查對(duì)象及方法。本次調(diào)查主要通過對(duì)連鎖零售業(yè)以實(shí)地參觀、考察和與企業(yè)中層管理人員面談的方式進(jìn)行，輔之以問卷調(diào)研；重點(diǎn)調(diào)研的企業(yè)有人人樂超市、永輝超市、金夫人婚紗、新世紀(jì)百貨、桐君閣大藥房等企業(yè)。其次為連鎖經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)的畢業(yè)生，進(jìn)行典型性抽樣調(diào)查。
（三）調(diào)查方案設(shè)計(jì)。本次調(diào)查采取兩條腿走路的方法進(jìn)行，主要涵括對(duì)連鎖企業(yè)的調(diào)研和對(duì)畢業(yè)生的調(diào)查。其中對(duì)連鎖企業(yè)的調(diào)研內(nèi)容分以下4個(gè)方面：1.企業(yè)對(duì)連鎖經(jīng)營(yíng)管理類人才的需求情況；2. 企業(yè)對(duì)高職類連鎖經(jīng)營(yíng)管理類人的態(tài)度、知識(shí)與能力的現(xiàn)實(shí)感受；3. 企業(yè)對(duì)高職類連鎖經(jīng)營(yíng)管理類人的培養(yǎng)要求；4.對(duì)連鎖經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)課程的看法。
二、調(diào)研結(jié)果分析
（一）行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)。重慶近年來零售業(yè)發(fā)展迅速，全年批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值984.40億元，比上年增長(zhǎng)10.0%，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的7.8%；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值229.79億元，增長(zhǎng)7.1%，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的1.8%。2013年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額4511.77億元，比上年增長(zhǎng)14.0%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)12.0%。按經(jīng)營(yíng)地統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額4287.05億元，增長(zhǎng)13.9%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額224.72億元，增長(zhǎng)14.8%；按行業(yè)統(tǒng)計(jì)，批發(fā)和零售業(yè)零售額3844.19億元，增長(zhǎng)14.4%；住宿和餐飲業(yè)零售額667.57億元，增長(zhǎng)11.2%。
在本次調(diào)研中發(fā)現(xiàn)重慶連鎖企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)如下特征：
1、連鎖經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，近年來重慶市的連鎖經(jīng)營(yíng)步入快速成長(zhǎng)期，連鎖經(jīng)營(yíng)的品牌效應(yīng)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)，連鎖經(jīng)營(yíng)模式越來越受商家推崇和消費(fèi)者歡迎，發(fā)展速度明顯加快，市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大。
2、超市、便利、快餐作為主要業(yè)態(tài)形式，日益深入百姓生活。以超市作為主要的業(yè)態(tài)形式，并走專業(yè)發(fā)展的道路。目前在重慶市連鎖商業(yè)零售企業(yè)中，近80%為超市和專業(yè)店，另外還有一定數(shù)量的專賣店。連鎖超市和連鎖便利店以居民生活必需品為主要經(jīng)營(yíng)商品，以相對(duì)低廉的價(jià)格、可靠的質(zhì)量和周到的服務(wù)吸引消費(fèi)者，成為居民日常購(gòu)物的主要場(chǎng)所受到消費(fèi)者的普遍認(rèn)同，并日益深入百姓生活。
3、各種業(yè)態(tài)齊頭并進(jìn)，專業(yè)店、超級(jí)市場(chǎng)仍是連鎖市場(chǎng)主體。重慶大型超市的年平均增長(zhǎng)速度達(dá)到70%左右，并迅速向區(qū)縣蔓延，新增店鋪數(shù)量也直線上升。大型超市作為零售業(yè)主流，成為最具活力的業(yè)態(tài)之一。2012年底，批零連鎖企業(yè)所屬門店最多的仍是專業(yè)店，其次是超級(jí)市場(chǎng)門店。
（二）連鎖企業(yè)人才構(gòu)成
本次調(diào)查中，我們專門選擇了三種不同類型并具有代表性的三類連鎖超市做了深入調(diào)查，調(diào)查顯示：1、連鎖企業(yè)在人才需求上并非依賴于學(xué)歷；2連鎖企業(yè)對(duì)人才需求在學(xué)歷上呈金字塔分布；2、連鎖企業(yè)對(duì)對(duì)人才需求的學(xué)歷要求有很大的潛力。
（三）企業(yè)對(duì)連鎖人才的評(píng)價(jià)
1、在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)選用連鎖經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)人才時(shí)，不僅僅注重學(xué)歷，更注重其實(shí)踐操作技能和經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)所在行業(yè)是否了解。出于與海外客戶溝通聯(lián)絡(luò)的需要，眾多外資連鎖企業(yè)均要求這些人員須具備一定外語水平，能夠使用外語與管理人員進(jìn)行一定程度的溝通。
2、能夠熟練地使用計(jì)算機(jī)技術(shù)參與連鎖企業(yè)的信息溝通在企業(yè)看來也很重要，現(xiàn)在上規(guī)模的連鎖企業(yè)在總部和各門店間普遍使用信息化管理，職工在與個(gè)別各部門間很大程度上通過信息化溝通，因此企業(yè)對(duì)高素質(zhì)員工均有信息化操作的要求。
3、較強(qiáng)的溝通與協(xié)調(diào)能力。企業(yè)對(duì)連鎖經(jīng)營(yíng)管理人員的要求僅僅能銷售產(chǎn)品是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，現(xiàn)在企業(yè)的要求包括了多方面，比如溝通、開拓、商務(wù)談判、把握商機(jī)等能力，有的企業(yè)還希望你擁有廣泛的客戶資源。
4、良好的職業(yè)道德。在調(diào)查中，企業(yè)都談到了畢業(yè)生的職業(yè)道德問題。在實(shí)際工作中，很多企業(yè)都遇到過畢業(yè)生離職帶走并泄露企業(yè)機(jī)密的情況，使他們對(duì)這方面特別看重。
（四）企業(yè)對(duì)連鎖人才培養(yǎng)的建議
在本次調(diào)查中，絕大部分連鎖企業(yè)認(rèn)為：連鎖專業(yè)人才的培養(yǎng)實(shí)踐比理論更重要，能力比知識(shí)更重要。門店管理能力、溝通交際能力、企業(yè)管理能力及營(yíng)銷策劃能力顯得最為重要。對(duì)目前的課程開設(shè)方面，凡與連鎖經(jīng)營(yíng)管理能力方面的培養(yǎng)課程都被相關(guān)專家認(rèn)為重要或認(rèn)可。
三、對(duì)連鎖經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)建設(shè)的意見和建議
（一）進(jìn)一步明確培養(yǎng)方向。我院連鎖經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)目前主要面向商業(yè)連鎖，兼顧行業(yè)連鎖。連鎖經(jīng)營(yíng)管理作為商貿(mào)系專業(yè)來說，在行業(yè)連鎖方面，商貿(mào)系并沒有相關(guān)專業(yè)優(yōu)勢(shì)：如醫(yī)藥類連鎖需要專業(yè)醫(yī)學(xué)知識(shí)，電器類連鎖需要相關(guān)電器類知識(shí)。為發(fā)揮商貿(mào)專業(yè)優(yōu)勢(shì)，我院連鎖經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)進(jìn)一步明確定位于培養(yǎng)商業(yè)連鎖類人才，著重于從商業(yè)思維和商業(yè)管理技能角度培養(yǎng)商業(yè)連鎖的商業(yè)型人才
（二）加強(qiáng)學(xué)生職業(yè)道德教育。從調(diào)研情況看，連鎖企業(yè)所引進(jìn)的人才不愿尋求碩士學(xué)歷以上人才，最主要的還是因?yàn)檫B鎖企業(yè)家認(rèn)為學(xué)歷高的人才愛跳槽，很難長(zhǎng)期為本企業(yè)服務(wù)。因此，我們建議在本校的教學(xué)與管理中，應(yīng)強(qiáng)化學(xué)生的職業(yè)道德教育。職業(yè)道德教育可以培養(yǎng)學(xué)生樹立正確的擇業(yè)觀念，吃苦耐勞的工作作風(fēng)，嚴(yán)格的法律、法規(guī)觀念，良好的愛崗敬業(yè)精神為主要內(nèi)容。
（三）加強(qiáng)學(xué)生專業(yè)實(shí)踐工作能力訓(xùn)練。從本次調(diào)研中我們了解到，學(xué)生是否在學(xué)校期間有一定的實(shí)踐工作的經(jīng)驗(yàn)，是否在假期與節(jié)假日有企業(yè)實(shí)習(xí)、實(shí)訓(xùn)、兼職的經(jīng)歷對(duì)就業(yè)來講非常重要。另一方面，許多連鎖企業(yè)的管理人員素質(zhì)比較低，連鎖經(jīng)營(yíng)管理人員的素質(zhì)低下極大的阻礙了連鎖企業(yè)的發(fā)展，因此，預(yù)計(jì)在今后幾年內(nèi)，具有一定的連鎖經(jīng)營(yíng)管理理論知識(shí)、能做會(huì)說擅長(zhǎng)溝通協(xié)調(diào)的高職連鎖經(jīng)營(yíng)管理人才的求職前景會(huì)比較好。
一、當(dāng)前農(nóng)資市場(chǎng)存在問題
（一）違法經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象仍有發(fā)生?；式?jīng)營(yíng)渠道多樣，有廠家直供，有二級(jí)商批發(fā)，也有經(jīng)銷商向小廠家定制，再加上有些經(jīng)營(yíng)者專業(yè)素質(zhì)較低，違法經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象仍有發(fā)生。主要表現(xiàn)在少數(shù)不法經(jīng)營(yíng)戶以次充好，經(jīng)銷劣質(zhì)化肥、農(nóng)藥、種子坑農(nóng)害農(nóng)現(xiàn)象不同程度存在;把濃度低的農(nóng)藥和濃度高的農(nóng)藥同價(jià)銷售;種子銷售中大小包裝同價(jià)銷售，短斤少兩，蒙騙消費(fèi)者。
（二）農(nóng)資價(jià)格猛漲難以抑制。近幾年來，農(nóng)資價(jià)格的飛速暴漲，沖抵了國(guó)家惠農(nóng)政策給農(nóng)民的各項(xiàng)補(bǔ)貼，影響了廣大農(nóng)民種田的積極性。據(jù)農(nóng)業(yè)部門四月下旬的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，氮肥上漲了60%，鉀肥上漲了131%，磷肥上漲了93.4%，復(fù)合肥上漲了62.9%，農(nóng)藥、農(nóng)膜等均有不同幅度的上漲，近期還在上漲。農(nóng)民種田成本逐年增加，農(nóng)業(yè)效益不斷下降，出現(xiàn)了局部拋荒現(xiàn)象，種糧虧本的現(xiàn)象又重新抬頭，“谷賤傷農(nóng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨靖邠p農(nóng)”，同樣導(dǎo)致農(nóng)業(yè)不穩(wěn)，農(nóng)民不富。
（三）行政綜合執(zhí)法氛圍不濃。農(nóng)資市場(chǎng)是一個(gè)需要多部門管理的市場(chǎng)，由于職責(zé)不同，重復(fù)執(zhí)法現(xiàn)象較多，加重了被執(zhí)法者的負(fù)擔(dān)，增加了國(guó)家的執(zhí)法成本，同時(shí)還影響了執(zhí)法部門的權(quán)威和形象，有時(shí)還會(huì)造成有利就互爭(zhēng)案源、有責(zé)相互推諉的局面，嚴(yán)重影響了執(zhí)法效果，使得不法經(jīng)營(yíng)戶有空可鉆。
（四）執(zhí)法人員經(jīng)費(fèi)相對(duì)不足。按照有關(guān)法律規(guī)定，工商部門擔(dān)負(fù)農(nóng)資市場(chǎng)監(jiān)管責(zé)任，全縣農(nóng)資市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)多面廣，而全縣工商執(zhí)法人員平均年齡超46歲，現(xiàn)行的執(zhí)法體系、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員年齡均不能適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展。農(nóng)藥、肥料、種子、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量等又很難從直觀上判別產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)劣，質(zhì)量抽樣檢測(cè)需要較大的化驗(yàn)費(fèi)用，加之缺乏相應(yīng)的交通、取證等工具，執(zhí)法工作難度大，農(nóng)資市場(chǎng)管理工作急需改善。
（五）農(nóng)資商品包裝標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范。農(nóng)資商品具有特殊性，對(duì)它的生產(chǎn)要求和使用特別嚴(yán)格，在說明書上必須注明使用地區(qū)及范圍（地域和氣候的差異，使用地區(qū)及范圍不同）、使用方法及使用條件等，而我們?cè)跈z查時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)相當(dāng)部分農(nóng)資商品說明標(biāo)含糊不清，造成農(nóng)民消費(fèi)者使用不當(dāng)、利益受損。
（六）農(nóng)民消費(fèi)者自我保護(hù)意識(shí)差。農(nóng)資商品的銷售對(duì)象是農(nóng)民消費(fèi)者，而農(nóng)民大部分文化水平低，識(shí)假辯偽的能力有限，在購(gòu)買農(nóng)資商品時(shí)不主動(dòng)索要信譽(yù)卡、發(fā)票或相關(guān)產(chǎn)品說明，受低廉的價(jià)格吸引，極容易上當(dāng)受騙，出現(xiàn)問題時(shí)又不能提供有效的相關(guān)憑證或依據(jù)，給工商部門依法處理造成許多困難。
二、關(guān)于農(nóng)資保障的幾點(diǎn)建議
（一）整合優(yōu)化農(nóng)資市場(chǎng)資源。目前，全縣農(nóng)資市場(chǎng)銷售網(wǎng)點(diǎn)、點(diǎn)多面雜、參差不齊，游商游販不斷涌現(xiàn)，給管理工作增加了難度。建議縣政府牽頭組織各職能部門深入對(duì)農(nóng)資網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)進(jìn)行調(diào)查研究，針對(duì)我縣目前的農(nóng)資市場(chǎng)狀況，對(duì)現(xiàn)有農(nóng)資市場(chǎng)資源進(jìn)行整合，著力培育幾家能夠主導(dǎo)我縣農(nóng)資市場(chǎng)的龍頭企業(yè)，帶動(dòng)全縣農(nóng)資市場(chǎng)健康發(fā)展。同時(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化全縣農(nóng)資經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)的布局，滿足農(nóng)戶需求，更好服務(wù)群眾。加快建立農(nóng)資行業(yè)協(xié)會(huì)，不斷完善協(xié)會(huì)章程，充分發(fā)揮協(xié)會(huì)自我教育、自我管理、自我服務(wù)的作用，彌補(bǔ)執(zhí)法管理漏洞，凈化農(nóng)資市場(chǎng)，促進(jìn)我縣農(nóng)資市場(chǎng)逐步走向規(guī)范化。
（二）健全農(nóng)資市場(chǎng)管理機(jī)制。一是市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。首先確保經(jīng)營(yíng)戶上崗之前必須經(jīng)農(nóng)牧部門的培訓(xùn)拿到相應(yīng)合格證書，然后到工商部門申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)。在把好登記注冊(cè)關(guān)的前提下，對(duì)農(nóng)資商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，由側(cè)重登記管理轉(zhuǎn)向市場(chǎng)主體準(zhǔn)入行為、交易行為和退出行為的全過程監(jiān)管。在農(nóng)資經(jīng)營(yíng)審批過程中，不亂開口子，不隨意降低登記門檻，確保主體資格合法，避免農(nóng)資經(jīng)營(yíng)無序競(jìng)爭(zhēng)。二是綜合執(zhí)法機(jī)制。成立縣農(nóng)資市場(chǎng)監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組，建立農(nóng)牧、工商、質(zhì)監(jiān)、公安等部門綜合執(zhí)法機(jī)制，形成農(nóng)資市場(chǎng)監(jiān)管合力，確保農(nóng)資市場(chǎng)秩序良好，農(nóng)資商品質(zhì)量監(jiān)管落實(shí)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體投訴維權(quán)渠道暢通。建立季度聯(lián)席會(huì)議和突發(fā)事件議事制度，明確職責(zé)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理突發(fā)性緊急事務(wù)，研究和提出解決問題的對(duì)策與措施，檢查議事各方工作的落實(shí)情況。各相關(guān)部門可定期組織聯(lián)合執(zhí)法，對(duì)重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)市場(chǎng)、重點(diǎn)商品進(jìn)行綜合執(zhí)法，對(duì)全縣農(nóng)資經(jīng)營(yíng)戶建立農(nóng)資經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)戶口檔案，各部門在此基礎(chǔ)上互通工作情況，建立監(jiān)管動(dòng)態(tài)信息共享機(jī)制，實(shí)行分工協(xié)作、齊抓共管的監(jiān)管格局。三是舉報(bào)有償機(jī)制，農(nóng)資市場(chǎng)關(guān)系到廣大農(nóng)民群眾切身利益，有廣泛的群眾基礎(chǔ)。要出臺(tái)相應(yīng)的有償舉報(bào)辦法，嚴(yán)懲違法戶、重獎(jiǎng)舉報(bào)者，使假冒偽劣產(chǎn)品、坑農(nóng)害農(nóng)現(xiàn)象得到遏制。四是價(jià)格監(jiān)控機(jī)制，嚴(yán)防農(nóng)資市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格暴漲之勢(shì)。
（三）嚴(yán)格執(zhí)行索證索票制度。進(jìn)一步推行農(nóng)資商品購(gòu)銷臺(tái)賬制，指導(dǎo)農(nóng)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，建立購(gòu)銷貨臺(tái)賬制度及進(jìn)貨備案制，將進(jìn)貨商品的來源、數(shù)量等一律登記入賬，做到“三個(gè)清楚”（即：進(jìn)貨渠道清楚、產(chǎn)品廠名廠址清楚、保質(zhì)期有效期清楚）。同時(shí)要求供貨方提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、工業(yè)生產(chǎn)許可證、化肥生產(chǎn)登記證、產(chǎn)品合格證和注冊(cè)商標(biāo)等，建立銷往地跟蹤卡，以確保農(nóng)資商品來路明、去向清。全縣所有農(nóng)資經(jīng)營(yíng)戶必須嚴(yán)格落實(shí)“兩賬兩票一書一卡”及種子留樣備查制度。工商等 相關(guān)部門應(yīng)定期或不定期檢查農(nóng)資經(jīng)營(yíng)單位的進(jìn)貨來源、貨流去向，從源頭上杜絕不合格農(nóng)資商品注入市場(chǎng)。
（四）深入開展“紅盾護(hù)農(nóng)行動(dòng)”。一是采取上下聯(lián)動(dòng)的監(jiān)管執(zhí)法方式，建立“縱到底、橫到邊”的監(jiān)管執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)，充分發(fā)揮基層工商所的作用，認(rèn)真落實(shí)屬地監(jiān)管責(zé)任制。二是加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)季節(jié)、重點(diǎn)市場(chǎng)，重點(diǎn)品種的監(jiān)管和大要案件的查處，對(duì)涉農(nóng)違法行為，發(fā)現(xiàn)一起，嚴(yán)肅查處一起。三是加大農(nóng)資市場(chǎng)巡查力度，嚴(yán)厲查處無照經(jīng)營(yíng)，針對(duì)農(nóng)資商品和停留市場(chǎng)自身流動(dòng)性大的特點(diǎn)，要將監(jiān)管任務(wù)分解到人，明確職責(zé)，對(duì)走村串戶、上門推銷農(nóng)資商品的無照經(jīng)營(yíng)行為嚴(yán)厲查處。四是認(rèn)真組織開展對(duì)種子、肥料和農(nóng)藥等重要農(nóng)資商品質(zhì)量抽檢。對(duì)檢驗(yàn)不合格的農(nóng)資商品，依法責(zé)令停止銷售，召回售出商品，并從重從快依法追究生產(chǎn)、經(jīng)銷企業(yè)的責(zé)任，防止不合格農(nóng)資注入市場(chǎng)。并認(rèn)真開展種子、肥料、農(nóng)藥質(zhì)量定向監(jiān)測(cè)工作，通過網(wǎng)絡(luò)向社會(huì)公布監(jiān)測(cè)結(jié)果，消費(fèi)警示，指導(dǎo)農(nóng)民消費(fèi)。五是推進(jìn)“12315”申訴舉報(bào)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)市場(chǎng)、進(jìn)村鎮(zhèn)、進(jìn)商家活動(dòng)，切實(shí)解決好因農(nóng)資消費(fèi)引發(fā)的群體投訴事件，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
一、當(dāng)前我X集貿(mào)市場(chǎng)食品安全現(xiàn)狀
XXX位于XXXX，總面積為XXXX平方公里，總?cè)丝跒閄X萬人。全XX現(xiàn)有城鄉(xiāng)集貿(mào)市場(chǎng)XX處，其中XXX處，城區(qū)XXX處，年度集市貿(mào)易成交額約在XXXX萬元左右，其中市場(chǎng)XXXX萬元，占XX%，城區(qū)市場(chǎng)XX萬元，占XX%。XXX處市場(chǎng)中，登記注冊(cè)的只有XX處，占總數(shù)的XX%，沒有登記的XX處，占總數(shù)XX%。
總體來看，近年來，由于我X不斷加大監(jiān)管力度，我X集貿(mào)市場(chǎng)在快速發(fā)展，食品安全不斷得到加強(qiáng)。但與此同時(shí)，由于存在著種種主、客觀方面的制約因素，導(dǎo)致當(dāng)前集貿(mào)市場(chǎng)食品安全存在著頗多的安全隱患。特點(diǎn)是城市好于；大市場(chǎng)好于小市場(chǎng)，有證市場(chǎng)好于無證市場(chǎng)，封閉市場(chǎng)好于露天市場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)好于綜合市場(chǎng)。具體主要表現(xiàn)在：
（一）食品進(jìn)貨來源不明。在集貿(mào)市場(chǎng)上銷售的食品多為時(shí)令性、季節(jié)性和有地方特色的小食品，多為小手工作坊制作，經(jīng)營(yíng)者沒有經(jīng)過正規(guī)渠道進(jìn)貨。進(jìn)貨時(shí)，往往是現(xiàn)金交易，一手交錢，一手交貨，沒有任何進(jìn)貨憑證，從而造成了食品進(jìn)貨來源不明。這一現(xiàn)象在農(nóng)村集貿(mào)市場(chǎng)尤為嚴(yán)重。
（二）食品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)準(zhǔn)入不嚴(yán)。從事食品加工的小手工作坊多為季節(jié)性、臨時(shí)性經(jīng)營(yíng)，沒有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。由于法律意識(shí)淡薄和監(jiān)管工作的缺位，導(dǎo)致他們?cè)跊]有取得相關(guān)市場(chǎng)準(zhǔn)入許可手續(xù)的情況下即從事食品生產(chǎn)加工和銷售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，屬無照經(jīng)營(yíng)。
（三）經(jīng)銷不合格食品現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。在一些集貿(mào)市場(chǎng)上，銷售無產(chǎn)品合格證的“三無產(chǎn)品”，應(yīng)檢驗(yàn)檢疫而未檢驗(yàn)檢疫的食品，擅自使用他人產(chǎn)品包裝、冒用他人廠名、廠址和注冊(cè)商標(biāo)，偽造冒用他人質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)志的食品等現(xiàn)象還時(shí)有發(fā)生。
（四）食品經(jīng)營(yíng)衛(wèi)生條件堪憂。食品經(jīng)營(yíng)者銷售食品時(shí)，多不使用專用工具售貨，而是直接用手抓?。皇褂玫挠?jì)量器具和簡(jiǎn)易包裝物也很不衛(wèi)生。有些集貿(mào)市場(chǎng)沒有劃分食品專營(yíng)區(qū)域，食品經(jīng)營(yíng)攤位與其他商品攤位相互混雜，使得食品受污染的可能性大大增加。
二、集貿(mào)市場(chǎng)食品安全隱患的成因
目前集貿(mào)市場(chǎng)食品安全存在上述隱患的成因是多方面的。歸納起來主要有以下幾點(diǎn)：
（一）市場(chǎng)監(jiān)管部門監(jiān)管力量薄弱。履行集貿(mào)市場(chǎng)日常監(jiān)督管理職能的市場(chǎng)監(jiān)管部門主要有工商行政管理、畜牧防疫、衛(wèi)生監(jiān)督管理等部門。工商部門由基層工商所履行對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)的日常監(jiān)管職責(zé)，停收“兩費(fèi)”后，基層工商所積極轉(zhuǎn)變職能，著力加強(qiáng)了市場(chǎng)監(jiān)督管理和行政執(zhí)法工作，監(jiān)管工作任務(wù)相當(dāng)繁重，導(dǎo)致基層工商所對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)的日常監(jiān)管力度明顯減弱。
（二）缺少配套監(jiān)管的法律、法規(guī)。目前，由于《食品安全法》尚未正式實(shí)施，工商部門主要依據(jù)《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《食品衛(wèi)生法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行日常監(jiān)督管理。但在工作實(shí)踐中，我們常常發(fā)現(xiàn)，有很多市場(chǎng)違法違章行為很難在上述法律法規(guī)中查找到明確的處罰依據(jù)。即將與今年6月1日實(shí)施的《食品安全法》也沒有對(duì)此作出明確的規(guī)定，導(dǎo)致工商部門對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)的日常規(guī)范化監(jiān)督管理工作無章可循。
（三）市場(chǎng)監(jiān)管部門之間分工協(xié)作不緊密。在集貿(mào)市場(chǎng)銷售應(yīng)檢驗(yàn)檢疫后方可銷售的食品，但有些檢驗(yàn)檢疫部門不履行檢驗(yàn)檢疫職責(zé)，有的進(jìn)行了檢驗(yàn)檢疫卻只收費(fèi)、不出具檢驗(yàn)檢疫證明，造成了食品經(jīng)營(yíng)索證索票登記備案材料的缺口，給工商部門的監(jiān)管工作增加了難度。
（四）經(jīng)營(yíng)主體的多樣性和分散性。工商部門按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和上級(jí)主管部門的有關(guān)要求，對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)食品安全監(jiān)管工作進(jìn)行了積極的探索和實(shí)踐。但由于集貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體的多樣性、分散性和流動(dòng)性，相對(duì)于固定食品經(jīng)營(yíng)者，監(jiān)管措施難以得到有效落實(shí)和執(zhí)行。
三、加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)食品安全監(jiān)管的對(duì)策和建議
《食品安全法》實(shí)施在即，切實(shí)加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)食品安全監(jiān)管對(duì)于“擴(kuò)內(nèi)需，促增長(zhǎng)，調(diào)結(jié)構(gòu)，保穩(wěn)定”和確?！妒称钒踩ā返捻樌麑?shí)施有著十分重要的意義。為此，提出如下監(jiān)管對(duì)策和建議，僅供商榷：
（一）加快集貿(mào)市場(chǎng)食品安全立法步伐。應(yīng)盡快修改《城鄉(xiāng)集市貿(mào)易管理辦法》，或重新制定一部針對(duì)城鄉(xiāng)集貿(mào)市場(chǎng)規(guī)范化監(jiān)督管理的法律、法規(guī)，特別對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)食品安全規(guī)范化監(jiān)管作出明確而詳細(xì)的規(guī)定，使得對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)的日常監(jiān)管工作有章可循。
（二）嚴(yán)格集貿(mào)市場(chǎng)食品準(zhǔn)入?，F(xiàn)在，集貿(mào)市場(chǎng)的食品管理較混亂，沒有統(tǒng)一的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致一些假冒偽劣食品堂而皇之地進(jìn)入到集貿(mào)市場(chǎng)，給食品監(jiān)管工作帶來很多困難，也威脅到消費(fèi)者的健康。因此，加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)食品管理，應(yīng)該從統(tǒng)一市場(chǎng)食品準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)做起，堵住不合格食品進(jìn)入市場(chǎng)的源頭。
（三）加強(qiáng)食品經(jīng)營(yíng)衛(wèi)生條件整改。在集貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)劃出專門的食品經(jīng)營(yíng)區(qū)域，要求食品經(jīng)營(yíng)者必須到指定經(jīng)營(yíng)區(qū)域從事食品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。統(tǒng)一要求集貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)的食品經(jīng)營(yíng)者對(duì)散（裸）裝食品實(shí)行防蠅、防塵設(shè)施保護(hù)，確保食品衛(wèi)生安全。督促市場(chǎng)主辦者及時(shí)清掃市場(chǎng)衛(wèi)生，創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。
根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對(duì)目前我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作了詳細(xì)調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報(bào)如下：
一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。2002年以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25％左右。
總體看，2006年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于2005年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍；同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何（特別是個(gè)人購(gòu)房比例）以及投資性購(gòu)房的比例。2005年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了2005年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
2005年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。2005年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房（1997）173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)（1997）239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來很大沖擊；也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房），調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另【2006】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號(hào)文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買?！濒斦l(fā)[2002]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起（2002、3、22），各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場(chǎng)改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng)；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
