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房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【一】
一、項目背景
1、項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理條例》liuxue86.com
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：
容積率：
開發(fā)周期：
土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)
建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積：
3 )周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為 市城市中心景點。
(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項目swot分析
優(yōu)勢及機(jī)會
(1) 該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓，起價
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補(bǔ)的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
(12) a市拆遷實施細(xì)則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口 萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實施《中國21世紀(jì)議程》地方試點。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達(dá)500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。
1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。
二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【二】
一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景
xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。
“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。
1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。
2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>
二、xx房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)
2004年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強(qiáng)。
2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟(jì)運行特點、問題及對策》)
2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞稿》)
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。
近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預(yù)示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠(yuǎn)。
5、同類物業(yè)的市場情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產(chǎn)消費市場的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟(jì)實力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【三】
一、房地產(chǎn)可行性研究的目的
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項極其復(fù)雜的工程，它涉及立項、方案設(shè)計、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序。可行性研究是房地產(chǎn)項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團(tuán)、成渝公司內(nèi)部立項審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。
通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項目決策的正確性，提高項目的經(jīng)濟(jì)效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施和控制提供參考。
二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析
1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設(shè)計概念。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。
2.容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。
3.土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如圖例，對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。
4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。
5.周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。
6.周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。
7.市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【四】
可行性研究過程中的誤區(qū)及應(yīng)對措施
(一)常見誤區(qū)
1.一個標(biāo)準(zhǔn)的效益分析
如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測，而這些預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。
2.先入之見的可行性分析研究
通過一些房地產(chǎn)投資項目失敗的案例，發(fā)現(xiàn)其中大部分項目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果是無人問津;準(zhǔn)備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大致使需求短缺;建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
(二)應(yīng)對措施
1.重視專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究的外在動力。
2.提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識。
3.建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，還可加強(qiáng)項目后評價工作，按照四川交投集團(tuán)《投資項目后評價指引》的方法和內(nèi)容，通過分析對比，總結(jié)經(jīng)驗，改善投資管理和決策，進(jìn)一步提高可行性研究的實用性。
加強(qiáng)房地產(chǎn)可行性研究工作的一些建議
(一)重視多方案比較
一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。
(二)堅持可行性研究的客觀性原則
客觀性原則就是要堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則，房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是根據(jù)擬開發(fā)項目的具體情況進(jìn)行分析論證而得出可行或不可行的結(jié)論，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。
(三)提高可行性研究編制人員素質(zhì)
相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經(jīng)濟(jì)評價流于形式。不能根據(jù)特定的對象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析，對一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導(dǎo)作用。
五、結(jié)語
總之，可行性研究要以市場為導(dǎo)向，對房地產(chǎn)項目所涉及的領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)效益、技術(shù)可行性、環(huán)境、社會效益等方面進(jìn)行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響?？尚行匝芯恳栽鰪?qiáng)企業(yè)核心競爭力、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益為中心，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各要素進(jìn)行全面的調(diào)查研究和詳細(xì)的測算分析，進(jìn)行多方案的比較論證，最大限度優(yōu)化方案。同時我們應(yīng)注意房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問題，在工作中應(yīng)避免這些問題的出現(xiàn)，發(fā)揮可行性研究的實際作用，使房地產(chǎn)項目的開發(fā)工作有據(jù)可依。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【五】
一、完善文本內(nèi)容。本報告中，應(yīng)增加建設(shè)單位的相關(guān)情況，清楚開發(fā)單位是否有資質(zhì)和能力承擔(dān)項目開發(fā);增加和深化銷售預(yù)測和銷售策略;深化投資環(huán)境和市場研究，特別是項目區(qū)域開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)銷售情況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。
二、增加相關(guān)圖紙。本報告中沒有任何圖紙來表述報告中內(nèi)容，項目可研報告，一定要附項目總平面圖和日照分析圖?？倛D可以知道建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容，清楚開發(fā)強(qiáng)度和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，也可知道設(shè)計是否符合相關(guān)規(guī)范要求。日照分析圖可以看出是否對項目外有日照影響，是否滿足國家強(qiáng)制性條文。
三、完善相關(guān)設(shè)計依據(jù)。文中設(shè)計依據(jù)有些已經(jīng)過時，應(yīng)采用國家最新規(guī)范;婁底市近期專門出臺了一些針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的文件，應(yīng)加上去，增加項目的本地性。
四、完善建設(shè)內(nèi)容。建設(shè)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設(shè)內(nèi)容;說明項目用地權(quán)屬情況。
五、細(xì)化和修改文字內(nèi)容。文中劣勢描敘中，項目區(qū)域為未開發(fā)區(qū)域不對，該項目區(qū)域已經(jīng)是成熟開發(fā)區(qū)域;文中對房地產(chǎn)市場的分析應(yīng)當(dāng)主要側(cè)重開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場分析，而不應(yīng)是湖南省和婁底市的，說服力不強(qiáng)。
六、投資進(jìn)一步細(xì)化。該報告中，項目總建筑面積19663平方米，總投資9748.79萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產(chǎn)市場開況，應(yīng)調(diào)整。其次，在投資分析中，地下車位12萬/個，超出婁底實際價格，目前一般為8萬/個;工程量中，土石方應(yīng)進(jìn)一步核實，該區(qū)域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。
七、修改項目工期表達(dá)方式。項目工期改為采用以月為單位計算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在銷售方案中卻2021年8月才舉行奠基，2022年4月18日才開始團(tuán)購，時間前后不一致。
八、完善對項目開發(fā)條件的描述。本報告中，項目建設(shè)基礎(chǔ)條件的描敘與本項目實際建設(shè)地不符，應(yīng)具體針對性地對項目建設(shè)條件進(jìn)行精準(zhǔn)描敘。包括項目場地、地形地貌、地質(zhì)情況、周邊建設(shè)情況等。
九、工程管線設(shè)計應(yīng)深化。該報告中，住宅采用三臺800kVA室外箱式公變供電，公共部分在地下室設(shè)兩個專變配電室，共設(shè)4臺高壓開關(guān)柜、2臺800KVA干式變壓器和24臺低壓配電柜，配置不合理;該報告中，給水管道200管徑過大，150足夠。
一、地理概述
擬選劃的青島文昌魚珍稀水生動物自然保護(hù)區(qū)位于膠州灣口外，竹岔島東北，大橋島以東海域，距青島市區(qū)以南五公里，南部緊鄰大公島島嶼生態(tài)系統(tǒng)省級自然保護(hù)區(qū)，中心區(qū)位于南沙一帶（東經(jīng)120°20′15″-120°24′49″；北緯35°57′57″-36°00′18″）。該海域周邊有進(jìn)出膠州灣的主要航道和錨地，并臨近我市城區(qū)和港口區(qū)，地理位置較為重要。
二、自然環(huán)境狀況
（一）海底地貌
擬選海域位于魯東隆起區(qū)東南的沿海地帶，是靈山島坳陷與膠萊坳陷的結(jié)合部，最小水深6．8m，平均水深15m，由南沙向ESE向延伸，呈新月形展布。
該處砂體是塊古沉積體。根據(jù)柱狀取樣，鉆孔和淺地層剖面資料，除北部邊緣溝底部有基巖出露，其余均被第四系松散沉積物覆蓋?；诪檠嗌狡诨◢弾r。央有后期侵入的基巖脈。該區(qū)自中生代末期花崗巖侵入之后，處于穩(wěn)定狀態(tài)，長期受風(fēng)化侵蝕。從第四紀(jì)晚期更新世開始，有陸相沖洪積沉積，該時期沉積了大量由花崗巖等風(fēng)化形成的以長石石英為主的砂、礫沉積，這是該區(qū)砂礦形成的主要時期。沖洪積沉積之后，發(fā)育了湖泊和沼澤，該時期沉積物巖性復(fù)雜，以粘土，粘土質(zhì)細(xì)砂為主。這兩個成礦時期形成M2礦層(陸相砂)的主礦體。進(jìn)入全新世海水開始入侵初期是以粗砂為主的海陸過渡沉積，該時期是M1礦層(海相砂)的主要形成時期。后期在潮流作用下，沉積物被重新改造，形成以南沙為中心的潮流沙脊。
砂體周圍的海底地貌比較復(fù)雜。侵蝕地貌和堆積地貌都很發(fā)育。具有代表性的侵蝕地貌是三條侵蝕深槽。(1)由膠州灣口向東偏南方向延伸(中央水道灣外部分)，長20km，寬2～3.5km，水深在20m以上，最大水深45m；(2)竹岔島東西兩側(cè)侵蝕深槽，槽底有鈣質(zhì)或鐵質(zhì)膠結(jié)物團(tuán)塊粉沙質(zhì)粘土和粘土質(zhì)粉沙覆蓋，水深均在20m以上。其西支一竹岔水道，流速較大，槽底基巖。東支流速較小，槽底有鈣質(zhì)鐵質(zhì)膠結(jié)團(tuán)塊和貝殼的砂一粉砂一粘土和黃色亞粘土覆蓋；(3)由赤島以東海域向西南方向延伸，經(jīng)小麥島前延伸到浮山灣、燕兒島外的深槽。東西向長8km，南北寬最大2.2km，平均1km左右。一般水深22—23m。最大水深為24.5m。底部較平坦，由鈣、鐵質(zhì)膠結(jié)團(tuán)塊及貝殼的砂一粉砂一粘土覆蓋。沖刷溝槽構(gòu)成了青島沿岸天然的黃金水道。
潮流沙脊主要分布在該區(qū)潮流沖刷深槽的兩側(cè)，是堆積地貌代表地形。該區(qū)沙脊主要有三條，順潮流方向，呈長條狀，規(guī)模大小不一。沉積物以中粗砂為主，分選好，含少量或不含粘土。潮流沙脊是潮流在流動過程中產(chǎn)生分流或水流擴(kuò)散流速減小情況下形成的堆積體。受潮流控制并與原始地形有關(guān)。其中最大的是南沙，東西長5km，南北寬0.6km。東端潛伏在海底泥面以下，沙層厚度約8m，是本區(qū)主要的黃沙礦體。另一條是北沙，是中央水道與赤島一小麥島外呈NEE—SWW向延伸的水道之間的沙脊。該沙脊斷斷續(xù)續(xù)地分布，東西長約6km，南北寬約0.2～0.5km，有分選很好的沙質(zhì)沉積。第三條沙脊為大竹沙脊，斷斷續(xù)續(xù)出現(xiàn)在竹岔水道兩側(cè)，由礫砂和中砂組成，分選好。以上三條沙脊都是與潮流方向一致的長條狀沙體，沙脊最高處水深小于10m，沙脊以深槽間隔，呈放射狀排列在膠州灣口外，每一條沙脊又由許多呈雁行狀排列的砂體組成。沙脊上沉積分選很好的中粗砂，是文昌魚的棲息之地。這些沙體構(gòu)成了青島沿岸天然的黃金鏈。以上是該區(qū)顯著的海底現(xiàn)象。其他的還有沖刷洼地和水下淺灘、水下堆積平原、水下沙壩等。
（二）海底底質(zhì)
本區(qū)海底底質(zhì)類型比較復(fù)雜，有現(xiàn)代海洋沉積物，也有被改造的晚更新世海侵前的陸相沉積，還有晚更新世海侵初期形成的準(zhǔn)殘留沉積(殘留砂）。其海底地貌也比較復(fù)雜，海底出露的有基巖或基巖風(fēng)化殼、晚更新世的黃色粘土、殘留砂以及現(xiàn)代沉積的海相層。沉積物類型可劃分為13種。
本區(qū)海底沉積物分布受海底地形和水動力條件的影響基本分布規(guī)律如下：
1、三條水道區(qū)：強(qiáng)流區(qū)(最大可能流速為150～160cm/s)的中央水道、竹岔水道為基巖區(qū)，其為礫石粗砂帶；赤島、小麥島和燕兒島一線南部水道亦為強(qiáng)流沖刷區(qū)，沖刷程度稍差一些，有黃色亞粘土，經(jīng)過改造后形成砂一粉砂一粘土。
2、三條潮流沙脊區(qū)：其上沉積的為中砂一中粗砂，分選性好(沙脊的西端好于東端)。其中中砂含量占絕對優(yōu)勢。底質(zhì)以南沙為中心呈半圓形分布，中心部位為粗砂，在潮流長期作用下，砂粒度粗，分選好，含粘粒很低，粗砂之外依次為中砂、細(xì)砂、粉砂和淤泥。由于膠州灣口附近潮流流速大，靠灣口近的區(qū)域沉積物較粗，遠(yuǎn)的則較細(xì)，形成半環(huán)狀分布格局。
3、三條水道、三條沙脊之外分布的主要是粉砂質(zhì)砂、砂質(zhì)粉砂和砂一粉砂一粘土。其中粉砂質(zhì)砂和砂質(zhì)粉砂主要分布在青島近海，而砂一粉砂一粘土主要分布在薛家島海西半島近海和青島外海。兩者來源不同，海西半島外的砂一粉砂一粘土(不合或含很少貝殼和團(tuán)塊)來自膠州灣。青島外海的(含較多貝殼和團(tuán)塊)則來自東北向西南向的山東半島沿岸流和殘余沉積物。
4、本區(qū)最細(xì)的海底沉積物(中值粒徑為5—7Φ)為粉砂質(zhì)粘土和粘土質(zhì)粉砂。主要分布在灣口潮流通道的東部和南部，說明這里是灣內(nèi)向外輸送物質(zhì)的主要沉積區(qū)。
5、近岸帶沉積物分布主要受波浪控制，中值粒徑等值線基本上平行于海岸沿等深線分布。
6、外海的殘余和殘留沉積物的分布區(qū)，由于泥沙來源不足，未被現(xiàn)代沉積物覆蓋。由岸向海擴(kuò)散的泥沙只影響到赤島和竹岔島附近。
（三）水文環(huán)境
1、潮汐
本海區(qū)平均海面2.42m，最高5.36m，平均高3.80m，最低低潮高-0.70m，平均低潮高l.02m，最大潮差4.75m，平均潮差2.78m，平均間隙4小時40分，平均漲潮歷時5小時39分，平均落潮歷時6小時46分。為正規(guī)半日潮。
2、海流
流向：總體漲潮流向為偏西向，落潮流向為偏東向。
流速：該海區(qū)內(nèi)潮波屬于前進(jìn)波的性質(zhì)。海流最大流速出現(xiàn)在高、低潮面前約l.5小時；最小流速出現(xiàn)在半潮面前約l.5小時，這一時刻為轉(zhuǎn)流時刻。潮位由低潮面上升到面再回落到低潮面，完成一個漲落過程，流速發(fā)生了由大到小再到大再到小，最后達(dá)到最大的變化。
3、海浪
波形：本海區(qū)以風(fēng)浪為主，多年平均風(fēng)浪頻率為98％，累年各月風(fēng)浪頻率基本相同，年變幅僅為2％。累年平均涌浪頻率為69％，各月平均涌浪頻率差別較大，年變幅為36％。
波向：海區(qū)各方向均有風(fēng)浪出現(xiàn)，但多集中在E—SW向和WNW—NNW向。累年以NW向風(fēng)浪最多，頻率為10％。海區(qū)涌浪大部分出現(xiàn)在E—SW向，并集中在ESE—SSE方向。其中SE向涌浪最多，年頻率為26％。
波高：海區(qū)累年平均波高為0.7m，累年平均波高0.1m，平均波高年變化趨勢是：上半年逐漸增大，7月份達(dá)到0.9m，下半年逐漸減小12月和1月最小，均為0.5m。就季節(jié)變化而言，夏季波高最大，秋季次之，冬季最小。
潮流：海區(qū)內(nèi)的潮流主要受南黃海海州灣外M2分潮無潮點左旋潮波的影響，潮流類型判斷數(shù)都小于或等于0.5，其潮流類型屬于正規(guī)半日潮流。該海區(qū)的潮流完全受海州灣外為中心左旋潮波的控制，潮流為逆時針旋轉(zhuǎn)。該海區(qū)的海流流速和潮流流速都比較大，為強(qiáng)海流區(qū)。
余流：海區(qū)內(nèi)大潮期間余流強(qiáng)，最大流速達(dá)到267cm/s，小潮期間的余流弱，最大流速只有7.0cm/s。小潮期間表層呈現(xiàn)出左旋環(huán)流的形態(tài)。
（四）氣象
1、氣溫
該區(qū)屬北溫帶海洋性氣候，1960—1987年的資料統(tǒng)計結(jié)果表明：多年平均氣溫為12.5℃，年平均最高氣溫15.8℃，年平均最低氣溫9.8℃。最熱月出現(xiàn)在8月份，月平均氣溫25.5℃，月平均最高氣溫為28.6℃，月平均最低氣溫23.3℃；最冷月出現(xiàn)在1月，月平均氣溫-0.2℃，月平均最高氣溫為3.0℃，月平均最低氣溫-3.3℃。
2、風(fēng)況
海區(qū)春夏兩季以ENE—ESE向風(fēng)為主，其中夏季偏東風(fēng)最盛，僅E向風(fēng)的頻率達(dá)20％。秋冬兩季以NW-N向風(fēng)為主，冬季NW向風(fēng)尤其多，頻率達(dá)24％。海區(qū)累年平均風(fēng)速為5.0m/s，累年月平均風(fēng)速11月份最大，為6.1m/s，6月份最小為3.9m/s。累年平均風(fēng)力大雨等于8級大風(fēng)日數(shù)為51.7天。
3、降水
海區(qū)年平均降水量最大為732.3mm(1975年),年最小降水量為23.8mm(1981年)。多中各月最多降水日數(shù)7月份最多，1月份最少。日最大降水量182mm（1970年9月3日）。
4、霧
本區(qū)海霧頻繁，夏季是海霧盛行季節(jié)，以東南風(fēng)產(chǎn)生的霧最多。霧多發(fā)生在4—7月，4個月約占年平均值的80％，尤以6、7兩月最多。霧的持續(xù)時間最長可達(dá)9天(1997年5月）。
本區(qū)的霧一般在傍晚發(fā)生，入夜?jié)舛戎饾u增加，至次日晨最濃，到中午消失，風(fēng)大時消失更快。
5、冰凍
砂礦區(qū)處于膠州灣口外，冰凍情況不同于膠州灣。受海流等的影響一般不結(jié)冰，特別是近幾年來，氣候有逐漸變暖趨勢，灣內(nèi)很少結(jié)冰，礦區(qū)更無結(jié)冰可能。
6、相對濕度
砂礦區(qū)為明顯的海洋性氣候，氣候濕潤、溫和，雨量較多，四季分明，具有春遲、夏涼、秋爽、冬長的氣候特征。
7、災(zāi)害性天氣
影響該海區(qū)的災(zāi)害性天氣有寒潮、風(fēng)暴潮和臺風(fēng)，出現(xiàn)這種過程若恰遇天文大潮，則海面升高，并且伴隨有狂風(fēng)巨浪，造成沿岸道路破壞，碼頭被毀，船只沉沒，房屋倒塌，良田、果園、養(yǎng)殖場被淹沒，同時破壞海上構(gòu)筑物，造成人員傷亡等嚴(yán)重后果。近幾十年來影響本海區(qū)的災(zāi)害性天氣較少。
（五）水環(huán)境
該海域鹽度變化范圍為:31.25～32.01,平均值為:31.77，分布趨勢為自岸邊向遠(yuǎn)岸逐漸增高，由東向西逐漸升高。
該海域海水pH變化范圍為:8.15～8.21,平均值為8.20，屬正常范圍，pH在調(diào)查海域的東北角形成一低值區(qū)，其余海域呈由南向北逐漸升高的趨勢。
該海域水交換能力強(qiáng)，水化學(xué)環(huán)境各項指標(biāo)均符合《漁業(yè)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》，其中磷酸鹽、Pb和Hg含量符合國家《海水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（二類），其余指標(biāo)均達(dá)到國家《海水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（一類）。
三、自然資源狀況
膠州灣外擬選保護(hù)區(qū)海域不僅是多種魚蝦類的產(chǎn)卵、索餌、肥育場和魚類洄游通道，同時也是國家二級保護(hù)的水生野生動物文昌魚的棲息地，其漁業(yè)地位十分重要和敏感。
（一）浮游生物
2001年5月下旬在膠州灣外擬選保護(hù)區(qū)海域的調(diào)查中，共檢出浮游植物10屬17種，其中硅藻8屬15種，占88.2%；甲藻2屬2種，占11.8%。浮游植物數(shù)量的變化范圍為1439.9～2218.15×103cell/m3,平均數(shù)量為1742.70×103cell/m3，浮游植物數(shù)量平面分布呈由西南向東逐漸降低的趨勢，近岸海域略高于離岸海域。密聯(lián)角毛藻屬適溫范圍很廣種類，5月下旬在該海區(qū)形成優(yōu)勢種，其數(shù)量變動范圍為1186.42～1681.64×103cell/m3，占浮游植物總量的75.8～82.3%，其數(shù)量決定浮游植物的數(shù)量其平面分布與浮游植物的分布趨勢完全相同。由于該海區(qū)浮游植物優(yōu)勢種明顯，占比例較大，因此多樣性指數(shù)較低，單純度較高。浮游植物的種類組成、數(shù)量分布和群落結(jié)構(gòu)指數(shù)顯示出該海域浮游植物的種類數(shù)較多，數(shù)量較為豐富。是魚蝦類較為適宜的產(chǎn)卵場和索餌場。
（二）魚卵、仔稚魚
5月是多種魚類的產(chǎn)卵期。經(jīng)調(diào)查，該海域獲得魚卵的有7個種類，隸屬于4個目7個科。魚卵的種類組成均為浮性卵，其數(shù)量基本呈北高南低趨勢，并以鳀魚卵的數(shù)量最多。從浮性魚卵的種類組成和數(shù)量可看出，膠州灣外海海砂開采水域是多種經(jīng)濟(jì)魚類重要的產(chǎn)卵場。
但2001年5月上旬的調(diào)查中未采到仔、稚魚。5月份下旬調(diào)查時，正值大部分經(jīng)濟(jì)魚類的產(chǎn)卵、育幼時期，因此捕獲的各種魚類種群結(jié)構(gòu)中，幼魚占了相當(dāng)大的比例，體重很小。
（三）漁業(yè)資源
魚類是海洋經(jīng)濟(jì)動物資源的主體，在海洋生態(tài)系統(tǒng)的能量流動中，占有特別重要的地位，并在資源更新中可持續(xù)提供為人類直接利用的高蛋白食品。中科院劉瑞玉院士（1992年）在《膠州灣生態(tài)學(xué)和生物資源》一書中指出，膠州灣及鄰近海域棲息的魚類約有100多種，其中暖溫性種占61%，暖水性種占23%，冷溫性種占17%，優(yōu)勢種有斑鰶、梭魚、青鱗魚和牙鲆，其它優(yōu)勢種有赤鼻棱鳀、中頜棱鳀、細(xì)條天竺魚、鳀、長蛇鯔、黃鯽、帶魚、焦氏舌鰨、白姑魚、長綿鳚、黃姑魚、短吻舌鰨、油魣、綠鰭馬面魨、鱸、銀鯧、木葉鰈、皮氏叫姑魚等，23種魚構(gòu)成漁獲尾數(shù)的96%。盡管近10年來漁業(yè)資源的數(shù)量、優(yōu)勢種構(gòu)成發(fā)生了一些變化，但其種類組成應(yīng)該說相對較穩(wěn)定的。
每年從5月開始有多種魚類先后進(jìn)入膠州灣及沿岸海域產(chǎn)卵、索餌、育肥。5月和6月產(chǎn)卵繁殖的魚種分別達(dá)到26種和36種，為該海域魚類產(chǎn)卵盛期。另外，8月份水溫高時，分布于南方的暖水種通過灣口進(jìn)入膠州灣；10月份水溫下降后，暖水種又開始離開。所以，膠州灣口外水域不僅是多種魚類的產(chǎn)卵和索餌、育幼場所，還是暖水種魚類的洄游通道。
對該海域漁業(yè)資源的綜合調(diào)查中，共捕獲魚類29種，分別屬于27個科，29個屬。評估計算結(jié)果表明，底拖網(wǎng)浮拖捕獲魚類的資源量中以中上層魚類為主,總資源量為317577Kg,其中玉筋魚占第一位資源量為306503Kg,單位小時網(wǎng)獲量為1930Kg，占總漁獲量的94.3%；方氏云鳚居第二位為6554Kg,藍(lán)點馬鮫居第三位為1153Kg,青鱗魚居第四位為1088Kg。其它種類的資源量均在400Kg以下。底拖網(wǎng)捕獲魚類的資源量中以底層魚為主，但資源量很低，總資源量僅為808Kg。調(diào)查捕獲的無脊椎動物共15種，優(yōu)勢種為口蝦咕，單位小時網(wǎng)獲量為11.6Kg，占總漁獲量的27.3%；其次為雙斑鱘,單位小時網(wǎng)獲量為5.5Kg，占總漁獲量的15.2%；長蛸居第三位，單位小時網(wǎng)獲量為4.6Kg，占總漁獲量的9.9%。無脊椎動物動物的總資源量為4033Kg。說明該海區(qū)是許多經(jīng)濟(jì)魚類的產(chǎn)卵、育幼場所。
由于不同季節(jié)水溫變化，在魚類組成特征上會有明顯的差異，亦會導(dǎo)致各個月份魚類資源量的變化。隨著春季水溫逐步上升，許多魚類開始陸續(xù)進(jìn)入調(diào)查海域產(chǎn)卵繁殖，資源量明顯上升，5月份形成了春季漁汛期，7月資源量達(dá)到最高峰。
（四）文昌魚資源
文昌魚是世界上海洋珍稀動物之一，我國國家二級保護(hù)的水生野生動物，俗稱蛞蝓魚，隸屬脊索動物門，頭索綱，文昌魚目，文昌魚科。文昌魚喜棲于水清、流緩、疏松的沙質(zhì)海底，常倒臥潛居于海底，前端露出沙面，進(jìn)行濾食。文昌魚棲息海區(qū)的水深為8～15米，鹽度為21～31.6，不能忍受鹽度低于15的海水。該動物是研究動物進(jìn)化的重要材料，也是教學(xué)單位的重要實驗材料，具有較高的學(xué)術(shù)研究價值。
文昌魚主要分布于廈門劉五店沿海水域。曾經(jīng)因在該水域形成文昌魚漁場，而聞名全球，但70年代以來，已形不成漁業(yè)，年產(chǎn)量僅數(shù)十公斤，資源已處于瀕危狀態(tài)。資源數(shù)量下降的主要原因是，海岸建筑和圍墾所造成的漁場環(huán)境惡化，使原來的沙質(zhì)海底覆蓋了淤泥，致使文昌魚大量死亡和遷移。
青島市沿海也有文昌魚分布。由于青島近岸海域蘊(yùn)藏著豐富的自然海砂資源，加之膠州灣外前海海域水交換能力強(qiáng)，水文條件穩(wěn)定，屬一類水質(zhì)，底質(zhì)大部分為有機(jī)質(zhì)含量較高的中粗砂質(zhì)，該海砂砂體是一萬年前形成的古沙丘，基礎(chǔ)餌料豐富，砂粒適中，極利于青島文昌魚的生長繁殖。中心區(qū)南沙為青島中央水道與竹岔水道交叉形成的潮流沙脊，沉積物以分選很好的中粗沙為主，屬文昌魚最佳棲息環(huán)境。
1999年9月，青島海洋大學(xué)在該區(qū)域調(diào)查得知，該區(qū)文昌魚密度變化范圍為1～30尾/m2；國家海洋局第一海洋研究所2000年1月調(diào)查結(jié)果顯示，該區(qū)域文昌魚棲息密度變化范圍為7～27尾/m2；另據(jù)農(nóng)業(yè)部黃渤海區(qū)漁業(yè)生態(tài)環(huán)境監(jiān)測中心2001年6月15日用老牛網(wǎng)拖網(wǎng)的調(diào)查結(jié)果顯示，該海域東部區(qū)域文昌魚分布較多，并以南沙水域為高密度分布區(qū)。在擬建保護(hù)區(qū)海域的8個調(diào)查站中，采捕到文昌魚的站有4個，占50%。文昌魚平均棲息密度為1.35尾/m2。（詳見下表）
綜上所述，該區(qū)域文昌魚分布較密集，是青島文昌魚的主要分布區(qū)域之一。
表膠州灣外擬建保護(hù)區(qū)海域文昌魚資源數(shù)量分布
站位
漁獲量
尾數(shù)/10m
體長分布范圍
mm
平均密度
尾數(shù)/m2
2
---
---
3
---
---
4
5
30～41
0.5
5
---
---
6
20
28～41
2.0
7
19
28～43
1.9
8
10
26～42
1.0
10
（注：本資料為2001年6月15日調(diào)查結(jié)果）
四、我國保護(hù)區(qū)建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r
1、我國自然保護(hù)區(qū)現(xiàn)狀
中國海域縱跨3個溫度帶(暖溫帶、亞熱帶和熱帶)，具有海岸灘涂生態(tài)系統(tǒng)和河口、濕地、海島、紅樹林、珊瑚礁、上升流及大洋等各種生態(tài)系統(tǒng)。中國海洋生物物種、生態(tài)類型和群落結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為豐富的多樣性特性。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，環(huán)境保護(hù)及生物多樣性保護(hù)己愈來愈受到黨和政府的重視。加強(qiáng)海洋自然保護(hù)區(qū)建設(shè)是保護(hù)海洋生物多樣性和防止海洋生態(tài)環(huán)境惡化的最有效途徑之一。海洋和海岸保護(hù)區(qū)通過控制干擾和物理破壞活動，有助于維持生態(tài)系的生產(chǎn)力，保護(hù)重要的生態(tài)過程。海洋保護(hù)區(qū)的主要作用是保護(hù)遺傳資源。為了海洋物種和生態(tài)系得以維持延續(xù)，必須既保護(hù)生態(tài)過程，又保護(hù)遺傳種質(zhì)資源。
1988年7月，中國確立了綜合管理與分類型管理相結(jié)合的新的自然保護(hù)區(qū)管理體制。規(guī)定“林業(yè)部、農(nóng)業(yè)部、地礦部、水利部、國家海洋局負(fù)責(zé)管理各有關(guān)類型的自然保護(hù)區(qū)”；11月份，國務(wù)院又確定了國家海洋局選劃和管理海洋自然保護(hù)區(qū)的職責(zé)。1989年初，沿海地方海洋管理部門及有關(guān)單位，在國家海洋局統(tǒng)一組織下，進(jìn)行調(diào)研、選點和建區(qū)論證工作，選劃了昌黎黃金海岸、山口紅樹林生態(tài)、大洲島海洋生態(tài)、三亞珊瑚礁、南麂列島等五處海洋自然保護(hù)區(qū)，1990年9月國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級海洋自然保護(hù)區(qū)。1991年1O月國務(wù)院又批準(zhǔn)了天津古海岸與濕地、福建晉江深滬灣古森林兩個海洋自然保護(hù)區(qū)。在這期間，一批地方級海洋自然保護(hù)區(qū)相繼由地方海洋管理部門完成規(guī)劃并經(jīng)國家海洋局和地方政府批準(zhǔn)建立。
2、青島市自然保護(hù)區(qū)概況
青島市作為我國東部重要的沿海城市和海洋科研教學(xué)基地，是我國唯一的“海洋科技城”。近年來，青島市圍繞創(chuàng)建“海洋科技產(chǎn)業(yè)城”的總體目標(biāo)，立足于發(fā)展自身的區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢和科技優(yōu)勢，大力實施依法管海、科技興海和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，推動了海洋經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。2001年，青島市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1316億元，主要海洋產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到308．7億元，比上年增長了20．3％。主要海洋產(chǎn)業(yè)增加值已占全市GDP的11．1％。
但是，隨著青島市沿海經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和海洋開發(fā)活動的增加，我市近岸海域環(huán)境面臨的壓力也越來越大，海洋生態(tài)環(huán)境受到威脅，局部海域環(huán)境質(zhì)量惡化的趨勢未得到有效的遏制，必須引起我們的高度重視，尤其對珍稀瀕危物種的保護(hù)已迫在眉睫。
為切實保護(hù)我市近岸海域生態(tài)環(huán)境，2001年3月7日青島市人民政府批準(zhǔn)建立了青島市級靈山島海珍品種質(zhì)保護(hù)區(qū)，保護(hù)區(qū)包括靈山島本島及小牙島外緣海域，總面積32．832平方公里，主要保護(hù)對象是沿岸海域生態(tài)環(huán)境和漁業(yè)資源。保護(hù)區(qū)的建立保證了靈山島海珍品資源的可持續(xù)利用和生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)，對青島市持續(xù)、健康地發(fā)展海水養(yǎng)殖苗種將起到積極的促進(jìn)作用。2001年12月24日，山東省人民政府批準(zhǔn)建立了青島大公島島嶼生態(tài)系統(tǒng)省級自然保護(hù)區(qū)。保護(hù)區(qū)總面積16平方公里，其中島嶼面積約O．17平方公里，主要保護(hù)對象是島嶼及海洋生態(tài)系統(tǒng)和生物多樣性。建立省級自然保護(hù)區(qū)它將有利于青島市國家級生態(tài)系統(tǒng)示范區(qū)的建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展，更進(jìn)一步促進(jìn)我市的海洋環(huán)境保護(hù)、科學(xué)研究和教育事業(yè)的發(fā)展。但目前我市還沒有建立國家級水生野生動物自然保護(hù)區(qū)。
五、建區(qū)的必要性和可行性
1、必要性
文昌魚是暖水性潮下帶名貴珍稀小型頭索動物，國家二級保護(hù)動物，是研究動物進(jìn)化的重要材料，具有較高的學(xué)術(shù)研究價值。
青島近岸海域蘊(yùn)藏著豐富的自然海砂資源，其中，前海海砂砂體是一萬年前形成的古沙丘，該區(qū)域水質(zhì)良好、砂體有機(jī)質(zhì)含量高，砂粒適中，極利于青島文昌魚的生長繁殖。但由于近年來一些不法分子在該海域從事偷采海砂等違法活動，嚴(yán)重破壞了文昌魚的棲息環(huán)境，對文昌魚資源造成毀滅性損害。為此，需盡快建立文昌魚自然保護(hù)區(qū)，加強(qiáng)保護(hù)管理，遏制破壞行為。
建立青島文昌魚珍稀動物省級自然保護(hù)區(qū)既能夠保護(hù)文昌魚的棲息環(huán)境，保護(hù)我市珍貴的海砂資源，防止海岸帶的侵蝕，為我市海洋經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)I造安全的環(huán)境空間；又可以強(qiáng)化污染源管理，進(jìn)一步促進(jìn)我市海洋環(huán)境保護(hù)建設(shè)，加速我市生態(tài)城市建設(shè)步伐，為2008年奧帆賽的順利舉辦提供優(yōu)良的環(huán)境保證，提升青島城市的整體形象。
2、可行性
擬選劃的文昌魚自然保護(hù)區(qū)位于膠州灣口外，竹岔島東北，大橋島以東海域，距青島市區(qū)以南五公里，南部緊鄰大公島島嶼生態(tài)系統(tǒng)省級自然保護(hù)區(qū)，該海域水交換能力強(qiáng)，水質(zhì)優(yōu)良，水文條件穩(wěn)定，底質(zhì)大部分為有機(jī)質(zhì)含量較高的中粗砂質(zhì)，基礎(chǔ)餌料豐富，底質(zhì)環(huán)境優(yōu)越，適宜于文昌魚的棲息繁殖，同時也是多種漁業(yè)資源的產(chǎn)卵場和繁殖場所，中心區(qū)南沙為青島中央水道與竹岔水道交叉形成的潮流沙脊，沉積物以分選很好的中粗沙為主，屬文昌魚最佳棲息環(huán)境，從保護(hù)該擬選區(qū)域的文昌魚及其他多種漁業(yè)資源的棲息環(huán)境和該區(qū)域地質(zhì)環(huán)境，防止自然生態(tài)環(huán)境遭受破壞的角度出發(fā)，具有建立文昌魚自然保護(hù)區(qū)的有利條件，而且建區(qū)的條件也較為成熟，建立保護(hù)區(qū)是可行的。
六、現(xiàn)有基礎(chǔ)與保障條件
我市的海洋執(zhí)法隊伍也已經(jīng)具備了良好的海上監(jiān)管能力，具備了建立保護(hù)區(qū)的管理基礎(chǔ)；同時，該海域距離青島距離較近，可以進(jìn)行陸上巡回監(jiān)管，有利于減少保護(hù)區(qū)建設(shè)上的投入，便于管理工作的開展。
另外，我市已經(jīng)選劃建立了大公島島嶼生態(tài)系統(tǒng)省級自然保護(hù)區(qū)和靈山島海珍品種質(zhì)保護(hù)區(qū)，在保護(hù)區(qū)的選劃和管理方面積累了一定的經(jīng)驗，為今后自然保護(hù)區(qū)的選劃和建設(shè)打下了良好的基礎(chǔ)。
自2000年起，我局對擬選劃海域進(jìn)行了一系列的基礎(chǔ)調(diào)查工作，對該海域的自然環(huán)境和資源狀況有了較全面的了解，為保護(hù)區(qū)的選劃建設(shè)工作提供了較詳實的基礎(chǔ)資料。
七、擬選保護(hù)區(qū)范圍及保護(hù)對象
擬選劃的文昌魚自然保護(hù)區(qū)位于膠州灣口外，竹岔島東北，大橋島以東海域，距青島市區(qū)以南五公里，南部緊鄰大公島島嶼生態(tài)系統(tǒng)省級自然保護(hù)區(qū)，中心區(qū)位于南沙一帶（東經(jīng)120°20′15″-120°24′49″；北緯35°57′57″-36°00′18″），總面積約30平方公里海域。
保護(hù)區(qū)的重點保護(hù)對象為文昌魚及其生存環(huán)境，以及該海域的漁業(yè)資源和其他不可恢復(fù)的自然資源，使該海域及臨近海域的海洋生態(tài)系統(tǒng)保持天然狀態(tài)。
八、保護(hù)區(qū)管理設(shè)想
文昌魚屬底棲物種，只要禁止在該區(qū)域及臨近海域進(jìn)行底拖網(wǎng)作業(yè)和采挖海砂等破壞行為，即可達(dá)到保護(hù)文昌魚和漁業(yè)資源的目的。因此，該保護(hù)區(qū)的管理可依靠我市漁政和海監(jiān)隊伍，對其實施巡視管理，而不必再行建立管理機(jī)構(gòu)。
保護(hù)區(qū)管理的指導(dǎo)思想是：合理規(guī)劃、強(qiáng)化保護(hù)、科學(xué)管理。做到：物種保護(hù)與生態(tài)保護(hù)相結(jié)合，保護(hù)區(qū)管理和漁政管理相結(jié)合，巡視管理與科研監(jiān)測相結(jié)合。根據(jù)海域的生態(tài)特點和保護(hù)需要，制定生態(tài)系統(tǒng)和物種多樣性的保護(hù)計劃以及相應(yīng)的管理制度，深入開展科學(xué)研究與公眾保護(hù)意識教育工作，切實保護(hù)該區(qū)域的文昌魚及其他多種漁業(yè)資源的棲息環(huán)境和地質(zhì)環(huán)境，防止自然生態(tài)環(huán)境遭受破壞。
九、建區(qū)進(jìn)度安排
1、市政府同意建區(qū)意見后，立即組織專家對海域及周邊海域進(jìn)行實地探測和專項調(diào)查（包括水環(huán)境、底質(zhì)環(huán)境、水文環(huán)境、生物環(huán)境和地質(zhì)地貌等調(diào)查），經(jīng)分析對比后，確定保護(hù)區(qū)具置、范圍及保護(hù)對象，劃分核心區(qū)、實驗區(qū)和緩沖區(qū)。
2、編寫“建區(qū)論證報告”，繪制相關(guān)圖件準(zhǔn)備擬建保護(hù)區(qū)的照片、圖件、錄像帶等資料。
3、組織各相關(guān)部門專家，對“建區(qū)論證報告”進(jìn)行評審。
以上工作將在2個月內(nèi)完成。
4、依據(jù)“建區(qū)論證報告”和專家評審意見，向市政府上報建立文昌魚珍稀動物省級自然保護(hù)區(qū)的請示報告，市政府同意建區(qū)后即可建立保護(hù)區(qū)。
5、經(jīng)政府批準(zhǔn)建區(qū)后，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對保護(hù)區(qū)位置、范圍、主要保護(hù)對象及功能區(qū)劃等進(jìn)行公告，并勘界劃界，落實組織機(jī)構(gòu)和管理制度，實施保護(hù)管理。
要求林場租金為18000一年,考慮到前期效益不是很好要求前三年免租金.租期是48年。
二、區(qū)域及地理位置
(1)豐富的自然園林資源
離市區(qū)8公里的郊區(qū)的一個林場里面.主要是林場里面的魚塘招租,圍墻里面的設(shè)施就是一個十來畝寬的魚塘和一棟臨天然而建四層樓的毛胚房.圍墻外有一坐山是桂花園另外四周都是苗木和竹林.。這里碧波蕩漾，綠草如茵，林木茂密，生長著十幾種優(yōu)質(zhì)樹木。還生長有蘑菇、酸柳、地皮菜等多種植物；春夏之交，鵝鴨棲息，百鳥爭鳴。
三、自然條件
（1）地質(zhì)地貌
林場、桂花園另外四周都是苗木和竹林.有坡度。植被覆蓋率達(dá)90%
（2）氣候、氣象
涼爽宜人的避暑勝地，這里年平均氣溫18℃，夏季溫涼無暑夏季平均氣溫不超過25℃，是理想的避暑勝地。
（3）水文
“山絕好林場圖，濃黛輕煙曉暮殊，野外八屯分畜牧，馬牛十里富青芻”
四、資源評價
（1）季節(jié)
處于林場之中，春夏交接不明顯。適合避暑、垂釣。
（2）污染
純天然無污染，空氣清新，水質(zhì)純凈。
（3）聯(lián)系
魚塘可垂釣，山林野味可設(shè)餐飲,增加羽毛球館和乒乓球館可娛樂.自然林場可休閑度假。
（4）可進(jìn)入性
離市區(qū)8公里的郊區(qū)的一個林場里面.。距離適中。適合城市人群周末游玩。交通便利。公路直達(dá)林場。
（5）基礎(chǔ)設(shè)施
承包林場，要求林場再擴(kuò)十畝地。增加羽毛球館和乒乓球館.開發(fā)一個集餐飲,娛樂.休閑.垂釣于一體的度假村.度假村初步規(guī)劃，大概總投資300萬.前期投資100萬.做好基礎(chǔ)設(shè)施。建成后，能同時容納100多人就餐，100多人住宿，服務(wù)禮儀周到，娛樂項目豐富。有騎馬、狩獵、越野、射箭、垂釣、歌舞表演、篝火晚會等，飲食有烤全羊、烤牛腿、野味肉系列等。
（6）客源市場
針對喜歡旅游，喜歡農(nóng)家樂趣，喜歡享受大自然，喜歡垂釣有一定消費能力者。
五、項目開發(fā)的必要性和可行性
（一）、項目開發(fā)的必要性
從目前林場旅游資源特色、度假村需求市場以及區(qū)域旅游競爭狀況來看，該林場潛在的增長點是集餐飲,娛樂.休閑.垂釣于一體的度假村發(fā)展資源。若抓住當(dāng)前有利時機(jī)進(jìn)行深度開發(fā)，營造完整的旅游資源環(huán)境，打造生態(tài)旅游的市場品牌，將成為亮點和突破點。做到資源開發(fā)和保護(hù)并舉，實現(xiàn)林場旅游資源的永續(xù)利用，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一。
該項目開發(fā)可以帶動消費，增加自然資源的利用。是具有十分必要性的。
（二）、項目開發(fā)的有利條件
我們根據(jù)林場資源的分布特點，離市區(qū)8公里的郊區(qū)的一個林場里面.主要是林場里面的魚塘招租,圍墻里面的設(shè)施就是一個十來畝寬的魚塘和一棟臨天然而建四層樓的毛胚房.圍墻外有一坐山是桂花園另外四周都是苗木和竹林.。經(jīng)過認(rèn)真的實地勘查與分析研究，把魚塘建設(shè)成為以水為主的旅游區(qū)，拓寬、延伸，合力打造林場旅游度假村，增加羽毛球館和乒乓球館。構(gòu)建以休閑為底蘊(yùn)，以放松運動為依托，以林場水庫的水、林資源為輔充，實施點面結(jié)合的景區(qū)構(gòu)建方式，全面發(fā)展綜合性的集餐飲,娛樂.休閑.垂釣于一體的度假村發(fā)展資源。
六、環(huán)境保護(hù)及其它
整個建設(shè)項目對環(huán)境無污染、無破壞，但在建設(shè)過程中，需進(jìn)一步完善必要的環(huán)境保護(hù)管理制度和措施，強(qiáng)化衛(wèi)生監(jiān)管力度和環(huán)境保護(hù)意識。
七、投資估算及資金來源
1、總投資估算
該項目計劃總投資300萬元。
2、資金籌措
全部資金由本方自籌方式解決。
八、效益估算及分析
1、經(jīng)濟(jì)效益估算及分析
項目建成后，每年可吸引游客幾百人次，增收10萬元。
2、生態(tài)效益分析
該項目建設(shè)后，能有效保護(hù)林場、凈化空氣、優(yōu)化環(huán)境，對度假村的構(gòu)建有著積極的推動作用。
3、社會效益分析
__鄉(xiāng)位于__縣西南部、地處兩省三縣交界處，是__路程最遠(yuǎn)、人口最少、海拔最高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這里山巒逶迤、群峰高聳，水清、霧繞、景色美，素有“天然空調(diào)城”之美稱。近年來，__在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異的同時，堅持生態(tài)優(yōu)先導(dǎo)向，大手筆書寫“環(huán)保文章”，先后榮獲“全省環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“全國生態(tài)優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”稱號；具備了發(fā)展高山旅游的條件。作為____營團(tuán)練兵所在地、全國三大候鳥遷徙地之一的__，發(fā)展旅游業(yè)理應(yīng)有所作為。
筆者覺得一是要發(fā)揮好__的自然和地理優(yōu)勢，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游。__鄉(xiāng)位于__縣西南部、地處兩省三縣交界處，緊鄰__省__縣和__縣，穿省而過的流動人口較多，給該鄉(xiāng)旅游業(yè)帶來了人氣；該鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府海拔890米，森林覆蓋率達(dá)82%，年平均氣溫僅15.1℃，氣候特別涼爽，具有發(fā)展旅游業(yè)得天獨厚的自然條件。二是要利用__自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢發(fā)展鄉(xiāng)村旅游。2014年，__鄉(xiāng)__村新農(nóng)村建設(shè)示范點代表全縣順利接受__市委農(nóng)工部的檢閱，該鄉(xiāng)__村和__村分別得到了__市委__書記和__市委宣傳部__部長的大力支持和幫助，這兩個村的面貌也發(fā)生了翻天覆地的變化。三是要利用“____”的名人文化效應(yīng)，彰顯__特色。據(jù)__氏族譜所著：咸豐丙辰年__失陷，__，避寇于此，設(shè)營團(tuán)練兵，爾后稱__。后來在此建立圩場，故稱__。四是要正確對待劣勢，加快發(fā)展旅游業(yè)。該鄉(xiāng)發(fā)展高山旅游的劣勢：（一）離縣城路程太遠(yuǎn)。該鄉(xiāng)離縣城98公里，是__縣最偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。（二）旅游景點可圈可點。該鄉(xiāng)旅游景點太少，僅有__、__高山草甸、__觀光茶葉長廊、__文化體驗圣地四個主要景點。（三）旅游季節(jié)性強(qiáng)。主打旅游景點__的游客主要集中在9至10月份，造成旅游旺季游客急劇增多，在接待和服務(wù)上造成市場秩序混亂，服務(wù)質(zhì)量下降，安全隱患增多，而旅游出現(xiàn)淡季時，旅游資源的利用率和賓館的入住率較低。（四）缺乏資金和專業(yè)人才。目前，地方政府投資于旅游業(yè)的數(shù)量和規(guī)模仍十分有限，由于資金短缺，景點配套設(shè)施建設(shè)滯后，檔次提升緩慢，此外，該鄉(xiāng)旅游業(yè)發(fā)展所需的專業(yè)人才在培養(yǎng)、引進(jìn)的規(guī)模和質(zhì)量上不能滿足當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展的需要，嚴(yán)重制約了當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
筆者覺得，在今后五年內(nèi)可將__鄉(xiāng)打造成為“五圣一體”即“觀鳥圣地”、“避暑圣地”、“高山茶文化體驗圣地”、“高山草甸觀光圣地”、“__文化體驗圣地”的觀光旅游鄉(xiāng)。（一）要加大對__的宣傳力度，積極向上級新聞媒體宣傳該鄉(xiāng)的__，并組織專業(yè)人員制作宣傳冊，向游客介紹各種鳥類的特性、名稱等。（二）在__觀光茶葉長廊可建設(shè)景觀亭供游客休息，建設(shè)游步道，方便游客觀賞茶山，景觀亭內(nèi)可制作一些介紹__茶的來源、高山茶葉的優(yōu)勢以及制茶的過程。另外，還可安排游客到鄉(xiāng)政府引進(jìn)的__茶廠體驗制茶的過程，通過一系列舉措，著力打造高山茶文化旅游。（三）可通過舉辦__鄉(xiāng)攝影比賽，將攝影比賽獲得的優(yōu)良作品發(fā)往全國各大新聞媒體，提高_(dá)_在全省、乃至全國的知名度，讓全省、乃至全國人民都了解__。（四）可借助高山__文化大力宣傳__。要充分利用__文化吸引游客，優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略，按照山上做旅游、山下搞開發(fā)的思路發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，該鄉(xiāng)可利用__村的地理優(yōu)勢，在__村先行試點開發(fā)農(nóng)家樂旅游，具體措施是先找10-20戶家庭條件較好的農(nóng)家先行試點，然后逐步推廣農(nóng)家樂旅游。（五）要加大環(huán)境整治力度，保持圩鎮(zhèn)整潔，給游客營造一個干凈、整潔的環(huán)境，千方百計吸引人流。（六）要開發(fā)旅游產(chǎn)品。圍繞高山茶葉、高山紅薇菜、高山西穹苗、高山玉米、高山藥材、高山蔬菜、高山大米、高山百合粉、高山黃桃等地方特色產(chǎn)品，開發(fā)旅游產(chǎn)品。
大力實施“旅游興鄉(xiāng)”戰(zhàn)略，關(guān)鍵就是要有效破解“誰來開發(fā)，錢從哪來”這一難題。盡管__是__最偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但__是國家扶貧開發(fā)重點縣，投入旅游開發(fā)的資金雖有限，但要用足用活政策，走好科學(xué)化經(jīng)營、市場化運作之路，“__旅游”同樣大有可為。一是向上爭。要進(jìn)一步充分整合人脈資源，利用一切可以利用的人脈關(guān)系爭資跑項、加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，利用__在外地創(chuàng)業(yè)能人的關(guān)系招商引資，吸引新的經(jīng)營主體入駐我鄉(xiāng)發(fā)展鄉(xiāng)村旅游。二是向內(nèi)籌。由于__鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差、財政底子薄，直接用鄉(xiāng)財政的錢投資開發(fā)旅游既不現(xiàn)實、也不科學(xué)。據(jù)初步統(tǒng)計，截至2014年底，全鄉(xiāng)城鄉(xiāng)居民存款余額達(dá)4440萬元，在外務(wù)工創(chuàng)業(yè)的達(dá)2000余人，只有因勢利導(dǎo)，在堅持高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)、科學(xué)化運營，不斷地為民營經(jīng)濟(jì)、返鄉(xiāng)人員單獨、合伙或股份投資開發(fā)旅游提供服務(wù)、保駕護(hù)航，力求集聚民資辦鄉(xiāng)村游、農(nóng)家樂，__發(fā)展旅游才能有新突破。三是向外引。對那些投資規(guī)模大、市場前景好、科技含量高，又尚未列為國家、省市投資開發(fā)的旅游項目，要立足長遠(yuǎn)，做到寧少勿濫、寧穩(wěn)勿急，高薪聘請專家規(guī)劃，大氣魄包裝成精品，通過媒體宣傳、中介牽線、經(jīng)貿(mào)洽談、招大引強(qiáng)，讓懂經(jīng)營、善管理的外地客商參與進(jìn)來，進(jìn)一步提升旅游景點的品位檔次，借力發(fā)展旅游業(yè)，涌現(xiàn)出更多的大財團(tuán)、大公司進(jìn)駐__鄉(xiāng)投資，早日掀起__旅游開發(fā)的熱潮，讓“__旅游”主動融入大井岡，對接湘贛旅游圈，利用生態(tài)和資源優(yōu)勢走一條差異化的發(fā)展道路，力爭在五年內(nèi)將__鄉(xiāng)打造成__最美高山鄉(xiāng)鎮(zhèn)，讓該鄉(xiāng)的資源優(yōu)勢真正轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢。
《關(guān)于上報縣城電網(wǎng)改造工程可行性研究報告的通知》（甘計基礎(chǔ)函號）
《甘肅省農(nóng)村電氣化發(fā)展“十五”計劃暨年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃》
《*地區(qū)及*縣電網(wǎng)發(fā)展“十五”計劃與年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃》
⒋《*縣城區(qū)總體規(guī)劃》—年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃
二、*縣城區(qū)概況：
*縣位于甘肅省東南部，縣城是*地委、行署所在地，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。城區(qū)面積約平方公里，按自然地理位置共分四個片區(qū)，即舊城區(qū)（北峪河至東江水）東江區(qū)（東江水至王石壩）、鐘樓灘區(qū)（北峪河西至灰崖子）、城南區(qū)（白龍江以南），居住人口達(dá)萬人，年用電量萬千瓦時，占全縣用電量的，國民生產(chǎn)總值億元。
三、*縣城區(qū)電網(wǎng)供電現(xiàn)狀：
目前，*城區(qū)供電主要依靠灰崖子變電站。該變電站始建于年代，幾經(jīng)改造，主變?nèi)萘繛椤?，電壓等級為，由兩水變電站供給電源。出線回，⒊線路專供城區(qū)，互不聯(lián)接分段；線路專供灰崖子變以西、*縣水泥廠等用戶，線路主供東江工業(yè)區(qū)，線路主供城南及漢王鎮(zhèn)，共有線路公里，配變電臺臺，線路公里。設(shè)備運行年限長，容量小，供電可靠率差，隨著農(nóng)網(wǎng)改造工作的深入，城區(qū)供電問題日異緊迫。年第一批批復(fù)修建的東江變電所現(xiàn)已建成竣工并投運，共有出線回，實現(xiàn)了向城區(qū)雙向供電和郊區(qū)三鄉(xiāng)一鎮(zhèn)分片供電的格局，初步緩解了*城區(qū)供電緊張的局面。
*城區(qū)配電網(wǎng)建設(shè)始于六十年代，建設(shè)初期的*縣城占地面積小，街道狹窄，是全省有名的最小的地區(qū)所在地縣城，全城僅有二巷三街（即唐家巷、清真巷、人民街、中山街、新市街），居住人口不到現(xiàn)在的五分之一，約萬余人，用電負(fù)荷最高不到千瓦。城區(qū)配網(wǎng)由于受當(dāng)時城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展限制以及規(guī)劃思路、規(guī)劃方法和規(guī)劃手段的影響，對城市發(fā)展前景和電力發(fā)展需求認(rèn)識不足，嚴(yán)重缺乏電網(wǎng)規(guī)劃的前瞻性、延續(xù)性和總體思路，只是單純隨著城區(qū)發(fā)展而被動增補(bǔ)供電設(shè)施，致使城區(qū)電網(wǎng)供電容量始終跟不上城市發(fā)展的需求。
四、目前存在的主要問題
一、供電電源單一，供電可靠性差。由于電源單一，不能互供，變電站負(fù)荷高峰時滿載、超載，不得不被動限電，嚴(yán)重影響城區(qū)工業(yè)生產(chǎn)、機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作和居民生活正常用電，也給電網(wǎng)的安全穩(wěn)定運行造成困難。變電站及供電線路故障時出現(xiàn)大面積停電，供電質(zhì)量難以保證；
二、電網(wǎng)供電線路問題嚴(yán)重。城區(qū)線路建設(shè)早，設(shè)備陳舊老化、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)薄弱，架設(shè)的電力線路大多采用米方桿和木制桿，加上設(shè)備運行年限過長，自然損壞程度高，選用的導(dǎo)線線徑小，配電容量小，經(jīng)過多年運行后存在嚴(yán)重的破股線、電桿老化等現(xiàn)象；
三是低壓電網(wǎng)問題突出。線路供電半徑太大，迂回架設(shè)多，大多超過公里，覆蓋面積小，配電變壓器容量選擇和安裝位置不合理，無法靈活調(diào)換，不能實現(xiàn)動態(tài)運行。同時線路老化、弧垂過大，低壓架空線路常與居民住宅和線下樹木碰撞，形成樹線爭空，導(dǎo)致短路，造成安全故障和電量損耗；
四是電網(wǎng)布局設(shè)施不能適應(yīng)城市供電要求，已嚴(yán)重制約著城市建設(shè)的發(fā)展。
一、××農(nóng)村信用社現(xiàn)狀：
××農(nóng)村信用社現(xiàn)設(shè)有1個大社營業(yè)室、4個信用分社，干部職工39人。截止20年6月底，信用社各項存款11064萬元，各項貸款8621萬元，總收入185萬元，實現(xiàn)利潤14萬元。信用社營業(yè)室始建于年，由于當(dāng)時的業(yè)務(wù)規(guī)模較小，經(jīng)濟(jì)條件有限，營業(yè)和辦公場所比較狹窄，設(shè)施落后，其中營業(yè)面積僅35平方米，辦公面積20平方米。特別是信貸業(yè)務(wù)難于實現(xiàn)前臺辦理，貸戶辦理有關(guān)貸款手續(xù)都在信用社院內(nèi)二樓辦理，人員來往復(fù)雜，很不利于信用社安全管理。信用社現(xiàn)有辦公地點由于當(dāng)時征地面積小，辦公區(qū)和職工生活區(qū)也無法隔開，不利于工作和生活管理。
信用社所在的××鎮(zhèn)朝陽路原是××鎮(zhèn)重要的商業(yè)區(qū)，近年來，隨著××鎮(zhèn)大力發(fā)展國道經(jīng)濟(jì)，民營經(jīng)濟(jì)大戶和重要商業(yè)區(qū)都逐漸遷移到316國道（即漢孟路）兩邊，朝陽路已逐漸暮落成背街小巷，原在信用社開戶的民營經(jīng)濟(jì)戶都感到辦理業(yè)務(wù)路程較遠(yuǎn)，十分不便。
二、遷址的可行性報告：
經(jīng)調(diào)查,××農(nóng)村信用社擬遷新址具備以下可行性條件。
1．交通便利。新址位于××鎮(zhèn)漢孟路，緊臨316國道，交通十分便利，接觸面很廣，既有利于客戶辦理各項業(yè)務(wù)，也有利于信用社的宣傳和形象樹立。
2．經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。××鎮(zhèn)漢孟路是我鎮(zhèn)重要的工商業(yè)區(qū)，沿路設(shè)有鎮(zhèn)直部門5個、商店餐館60多家、糧油收購兌換門市部16家，磚瓦廠、手套廠、糧食加工企業(yè)都分布于此，同時，該路還擁有2個大型農(nóng)貿(mào)市場?！痢伶?zhèn)鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有人口2.6萬人，其中漢孟路常住人口達(dá)到1.8萬人。經(jīng)濟(jì)條件十分發(fā)達(dá)。
3．面積寬敞。擬遷新址征地面積5600平方米，建筑面積1200平方米，其中營業(yè)面積200平方米，辦公面積300平方米，能夠完全滿足信用社業(yè)務(wù)發(fā)展需求，同時，生活區(qū)與工作區(qū)相距50米以上，能夠嚴(yán)格的區(qū)分開，便于各項管理工作。
一、公司目前洗車條件和方法
目前公司擁有車輛100多輛，公司內(nèi)部沒有洗車設(shè)備，所有車輛都要到社會上的洗車點進(jìn)行洗車；在洗車點洗車存在以下問題：一是耗費油料，不管是到那個洗車點洗車，都要消耗車輛油料；二是時間不能定,有時去的時候要排隊，特別是領(lǐng)導(dǎo)有急事的時候，耽誤時間；三是在外面進(jìn)行的是水洗車，對車輛的保護(hù)存在問題。
二、無水洗車與有水洗車相比，無水洗車具有的優(yōu)勢
無水洗車針對車漆、玻璃、保險杠、輪胎、皮革、絲絨等不同部位、不同材料使用不同的產(chǎn)品進(jìn)行保養(yǎng)，可以在徹底清潔污垢的同時使汽車得到有效的保養(yǎng)。相比之下，水洗就沒有這個優(yōu)勢。無水洗車含有懸浮劑，噴上后會快速滲透，可有效使污漬與車漆產(chǎn)生間隙，在沙土顆粒和車漆之間形成保護(hù)層，同時棕櫚臘會包裹在污垢的周圍使污漬與車漆隔離，再利用表面活性劑去除污漬，用濕毛巾輕輕一擦就掉了，所以不會劃傷車漆，同時產(chǎn)品含有的多種高分子漆面養(yǎng)護(hù)成分、增光乳液、巴西棕櫚蠟等保護(hù)車漆、防靜電、防紫外線、防雨水侵蝕、防車漆老化，有效地抵擋雨、雪、風(fēng)、沙等對車體的傷害，并保護(hù)車漆鏡面光澤不受損壞。
三、無水洗車設(shè)備的好處及性能
無水洗車是利用現(xiàn)代高新科技產(chǎn)品，對汽車進(jìn)行清潔、打蠟、上光、養(yǎng)護(hù)一次完成的新型汽車保潔方式。采用物理清洗和化學(xué)清洗相結(jié)合的原理和方法，對汽車進(jìn)行干洗，是現(xiàn)代洗車最佳方法，通過實踐證明它有如下六大好處：
1、不損傷車輛漆面。長期使用該方法，相反能起到對車輛的養(yǎng)護(hù)作用。
2、操作清洗使用水很少，可節(jié)約大量水資源。
3、不污染環(huán)境，無任何廢水廢氣排放。
4、設(shè)備體積小，可放在地下車庫僅僅只占兩個車位。
5、操作簡單。一學(xué)就會，一看就懂。
6、成本低。一輛車清洗打蠟只要幾元錢。
四、無水洗車設(shè)備的性能
產(chǎn)品使用直流永磁電機(jī)驅(qū)動高壓泵，體積小、重量輕、轉(zhuǎn)矩大、壓力高、性能穩(wěn)定、安裝方便；具有自吸功能，泵安裝有壓力自動開關(guān)；噪音低、耐酸、耐堿、耐腐蝕。
智能化：高壓泵具有自動撿測壓力自停開關(guān)保護(hù)電機(jī)過載和水管過壓，接通電源高壓泵工作，出水管達(dá)到10公斤壓力時高壓泵也隨之停止工作，當(dāng)出水管壓力低于10公斤時高壓泵自動開始工作。
壽命長：電機(jī)采用優(yōu)質(zhì)材料，部件按標(biāo)稱功率幾倍乃至10倍選材制造，正常使用電機(jī)壽命10年以上。泵體內(nèi)部采用優(yōu)質(zhì)耐磨材料構(gòu)成。
五、經(jīng)濟(jì)成本效益預(yù)測
購置一臺無水洗車設(shè)備價格大約在一萬三千多元；從目前洗車的費用看：一臺車清洗一次要10元到15元，車輛打蠟要15到20元，一輛車清洗和打蠟要30元左右，目前公司有車輛100多臺，全部清洗打蠟一次就要4000多元；假設(shè)一個月一臺車洗車三次，打蠟一次，要花用費用6000多元；如果購置了無水洗車設(shè)備，在兩個月內(nèi)就能收回成本，兩個月以后就屬于盈利狀況。
