時間：2023-03-01 16:31:25
序論：在您撰寫健身市場調(diào)查報告時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
“制造財富，不如制造老板，因為老板是財富之母?！边@是采訪葉進博時，他對筆者說的第一句話。
葉進博，一個被商界稱之為“制造老板”的連鎖王子，曾經(jīng)單槍匹馬的從溫州來到武漢，辦起一家“智慧鳥玩具出租公司”，不到兩年的時間，公司已擁有100家地區(qū)發(fā)展中心、1200家連鎖店，這1200家連鎖店的經(jīng)營者，都是用葉進博的統(tǒng)一管理模式打造出來的現(xiàn)代老板。由此，葉進博被譽為“新溫州商人”的典型形象，制造老板的老板。
就在智慧鳥集團公司以1200家連鎖店向全國輻射的同時，葉進博又出絕招，組織力量打造另一艘航母――“兒童感統(tǒng)健身俱樂部”――再造2000個老板的前期專業(yè)運作。
2002年10月的一天，他接到一個在美國辦酒店的朋友的電話。這位朋友也是溫州人，彼此之間，經(jīng)常在電話里交流信息，交流經(jīng)營絕招。此時，朋友在電話里隨口談到美國“兒童感統(tǒng)健身俱樂部”的發(fā)展情況。朋友說，“兒童感統(tǒng)健身俱樂部”起源于美國，是由美國加州大學艾瑞絲博士等12位世界級的兒童心理及生理專家發(fā)明的：鍛煉器材共40件，都是根據(jù)兒童心理學及生理學設(shè)計發(fā)明的，以兒童健身俱樂部的形式對外營業(yè)。訓練系統(tǒng)的特點是：針對15歲以下兒童各種生理感受的需要，通過特定的訓練器材進行對兒童的前庭、本體、視覺、觸覺、聽覺進行統(tǒng)合訓練。對15歲以下兒童癥狀，如：注意力不集中、好動不安、情緒不穩(wěn)定、粘人、怕黑、易沖動、動作笨拙、易摔跤、退縮、膽小、記憶力差等，有明顯的治療、矯正作用。談到這里，朋友大發(fā)感嘆：“兒童感統(tǒng)健身俱樂部”在美國已有20多年的歷史，美國的“兒童健身俱樂部”比成人的還要多2倍，而且發(fā)展得非?；钴S，為什么在中國卻還是一個空白?
朋友的感嘆，仿佛是一種暗示：你葉進博怎么不干這一行當呢，那天夜晚，葉進博激動得睡不著覺。多年的經(jīng)商經(jīng)驗告訴他，只要美國在干的事，如果中國還沒有人干，你就可以馬上干，這準能賺錢。因為美國的今天就是中國的明天，美國的消費者有這種需求，不久，中國的消費者也會有這種需求。這是一個絕大的商機’
想到這里，葉進博覺得在中國干這個行業(yè)非他莫屬。因為他擁有智慧鳥玩具出租公司在全國100家地區(qū)發(fā)展中心的網(wǎng)絡(luò)，1200家玩具連鎖店，近百萬名玩具會員的優(yōu)勢，他可以利用現(xiàn)有公司強大的人力資源和公司在全國知名度很高的平臺打造這艘“兒童感統(tǒng)健身俱樂部”的航空母艦。
第二天，葉進博主動給美國的朋友打去電話，要朋友提供一些有關(guān)“兒童感統(tǒng)健身俱樂部”的資料看看，朋友很快用電子郵件給他發(fā)來了在美國“兒童感統(tǒng)健身俱樂部”現(xiàn)場拍攝的圖片。
圖片反映“兒童感統(tǒng)健身俱樂部”的場面非常壯觀，葉進博看了圖片心情更加激動，于是，下定了利用自己現(xiàn)有平臺來打造中國“兒童感統(tǒng)健身俱樂部”連鎖王國的決心。
他知道一個產(chǎn)業(yè)要做好、做大，必須要有詳細的市場分析做依據(jù)，而且必須行動迅速。按照常規(guī)，他應該先到美國考察，然后從美國回來再考察國內(nèi)市場，最后拿出實施方案。
葉進博覺得這樣慢了，他決定將國內(nèi)國外兩個市場并駕齊驅(qū)。
國內(nèi)市場，他主要利用現(xiàn)有的100家地區(qū)發(fā)展中心和1200個加盟店，向全國發(fā)出4萬張調(diào)查表；國外市場，他花19萬人民幣委托美國市場調(diào)查公司給他在美國調(diào)查“兒童感統(tǒng)健身俱樂部”的市場容量、發(fā)展趨勢、設(shè)備生產(chǎn)情況。
不到一個月的時間，兩個市場調(diào)查完畢。
國內(nèi)市場調(diào)查的情況是，65％的家長反饋：只要一開業(yè)，自己的孩子一定參加；25％的人反饋：等辦起來再說；只有10％的人對此沒表示任何態(tài)度。中國有1．2億15歲以下兒童，由此，葉進博得出結(jié)論，中國“兒童感統(tǒng)健身俱樂部”的市場容量超過100億元。
美國市場調(diào)查公司寄來了長達60頁的市場調(diào)查報告。報告顯示：在美國每100家幼兒園就有95家幼兒園內(nèi)設(shè)有“兒童感統(tǒng)健身俱樂部”；每100家大社區(qū)便有80家設(shè)有大型的“兒童感統(tǒng)健身俱樂部”；在國外“兒童健身俱樂部”訓練的兒童比成人健身還多6．2倍。由此可見，“兒童健身俱樂部”是個成熟的大市場。
洋細的市場調(diào)查使他創(chuàng)辦“兒童健身俱樂部”有了更足的信心，于是，他花600萬元人民幣在美國引進了一套生產(chǎn)健身器材的設(shè)備，利用自己智慧鳥集團公司下屬生產(chǎn)玩具的廠家生產(chǎn)兒童健身器材，用很低的成本，把美國兒童健身器材廠搬到了中國。
連鎖店的特點是以規(guī)模效益取勝，要擴大規(guī)模就得讓更多的投資者能夠加盟，要讓更多的投資者加盟：一是降低投資額，二是操作簡單。他創(chuàng)辦的玩具出租店，是每店需投資3．8萬元，而“兒童健身俱樂部”只需24萬元，這24萬元由以下幾種費用組成：
場地費月租金1000元／月(50平方米)；加盟費8000元；流動資金2000元；“感覺統(tǒng)合訓練”整套器材及相關(guān)費用1．3萬元，其中包括：1、一套感覺統(tǒng)合訓練器材器械共18種、50件；2、50平米的感覺統(tǒng)合訓練專用地毯；3、四幅寫真的感覺統(tǒng)合訓練系統(tǒng)掛畫，一副感覺統(tǒng)合訓練系統(tǒng)的寫真簡介；4、對外招生說明書5000份；5、感覺統(tǒng)合訓練中心連鎖授權(quán)牌―個；6、專用工作服3套；7、免費培訓輔導員兩名(包食宿)，并頒發(fā)結(jié)業(yè)證書；8、由總部感覺統(tǒng)合訓練輔導委員會提供顧問兒童授權(quán)牌，并免費顧問2年；9、總部感覺統(tǒng)合訓練輔導委員會向全國連鎖分部招收學員，并提供一年的免費服務；10、提供一套如何招收大量學員培訓的計劃運作方案。
操作也很簡單：采取會員制，每個連鎖店統(tǒng)一對外發(fā)放會員卡，每張卡費為180元，有效期一年，可用30次，每次1小時，半年為一周期。
除此，他還為投資者算了一筆賬：5萬人口獨家加盟，開辦一家兒童健身訓練俱樂部收益為：5萬人口，15歲以下兒童平均為5000人，每張會員卡―年為180元，市場容量為：5000人x180元：90萬元。實際預計收入：按一年30％的普及率計算：90萬x30％二27萬元。
他認為在中國30％的普及率是能夠達到的。在美國普及率已達到92％，也就是說每10個小孩就有9個參加；香港已達到60％，平均每10個小孩就有6個參加；中國大陸按30％的普及率，平均每10個小孩有3個參加是完全可能的。如果普及率能達到30％，每年的收入就有27萬元，如果2．4萬元的投入，一年能收回27萬元，4年就能成為百萬富翁，這個回報率是相當高的。
作為做連鎖生意的葉進博，他更多考慮地是投資者的利益，只有投資者有很大的利可圖，他的連鎖店就發(fā)展得快，因此，他把投資額壓得很低，讓普通的老百姓都能成為他的投資者。
當他把“兒童健身俱樂部”的信息出去后，不到一個月的時間，就有800名投資者踴躍報名。
一天，葉進博的辦公室里一下子來了10多個投資者要求加盟，并遞交了申請表待批，他們是同一家國有企業(yè)的職工，因買斷飯碗，企業(yè)給了他們兩萬多元錢的補償金，當他們知道“兒童健身俱樂部”在招商時，立即跑到總公司找葉進博商談，都愿意把國家這筆補償金拿出來投資“兒童健身俱樂部”。葉進博問他們“這是你們的養(yǎng)命錢，你們?nèi)贸鰜硗顿Y，虧了怎么辦？”幾位投資者說：“你的可行性報告我們都看了，我們看準了這個行當，我們相信不會虧，只是賺多賺少的問題。”
還有一位從機關(guān)辭職下海的干部，辦書店、辦餐館、搞運輸，干了10多行生意，沒有一件生意做成，這回聽說葉進博創(chuàng)辦了中國第一家“兒童健身俱樂部”，他特的帶來12萬元現(xiàn)金，要辦5家連鎖店。葉進博問他為什么要辦這么多連鎖店，他說：“我也要講規(guī)模效益，5家連鎖店，每個店一年只賺6萬元，我一年就可以賺30萬元”。葉進博笑了，他告訴這位下海干部，不要在同一個區(qū)域開辦幾家連鎖店，要實現(xiàn)區(qū)域保護，5萬人口只允許開一家店。
筆者開玩笑地問葉總，您告訴我這么多，不怕別人參與競爭嗎’葉進博自信的笑著說，“兒童健身俱樂部”是個對專業(yè)器材要求很高的項目，智慧鳥集團前期投入達1000萬元才引進生產(chǎn)器材，是中國第一家生產(chǎn)廠，再加上智慧鳥集團在連鎖業(yè)的強大優(yōu)勢，5年內(nèi)國內(nèi)不可能有競爭?！皟和∩砭銟凡俊睆墨@得信息到辦廠、招商，總共只花了3個月的時間，這也是新溫州商人的特點，對市場反應敏捷，動作快。葉進博向筆者透露，智慧鳥“兒童健身俱樂部”還有兩種大區(qū)域加盟商：一種是省級發(fā)展商，總投資20萬元以內(nèi)；一種是地區(qū)級發(fā)展商，總投資5萬元以內(nèi)，是有名額限制的。智慧鳥集團馬上要在全國投入300萬元的前期招商廣告，拉開全面的“兒童健身俱樂部”的招商工作，動作會很大，因為是區(qū)域保護，投資又低，所以智慧鳥“兒童健身俱樂部”的連鎖名額，會很快搶購一空。筆者隱隱約約感到一個強大企業(yè)的魄力，強烈感覺到一股強勁的“兒童健身俱樂部”連鎖加盟浪潮馬上就要來臨。
葉進博告訴筆者，他又在籌備兩個新項目，一個是“智慧小仔兒童智力開發(fā)產(chǎn)品專賣店”，一個是“蒙臺梭利兒童教育產(chǎn)品推廣中心”。
投資者只需要投資4．7萬元就能成為“智慧小仔兒童智力開發(fā)產(chǎn)品專賣店”的加盟者，投資7．9萬元，就可以成為“地區(qū)發(fā)展中心”的加盟者。教玩具是目前國際流行的對兒童進行素質(zhì)教育、啟蒙教育、能力拓展教育的先進學習、娛樂媒介，這對加盟者來說，又是一個巨大的商機。
蒙臺梭利是一位兒童教育專家，他提倡“工具教育”，其教具能培養(yǎng)兒童迅速提高觀察能力、判斷能力、理解能力、鑒別能力、分辨能力、邏輯能力等，據(jù)專家預測：2006年以前，蒙臺梭利在中國的市場額將高達880億元，普及率達到90％以上。投資者只需要投資3．4萬元，就能成為“蒙臺梭利兒童教育產(chǎn)品推廣中心”專賣店的加盟者；投資7．8萬元就可成為“地區(qū)發(fā)展中心”的加盟者。
在中國，很多社會職能部門不健全，比如：金融、資本市場，比如高端人才的培養(yǎng)等等方面，都不夠健全，中國的企業(yè)不僅僅是企業(yè)，還幫助政府承擔了一部分社會行政職責。中國企業(yè)不是純粹的企業(yè)，是半社會化的企業(yè)。
首先，中國的通信基礎(chǔ)設(shè)施不夠發(fā)達，甚至很多地方連電話都沒有。這就導致產(chǎn)品信息難以傳播，也缺少能夠證實賣主說法是否可靠的機制。政府的監(jiān)督機構(gòu)不能為產(chǎn)品定級，當產(chǎn)品不符合需求時，消費者找不到可以尋求保護的賠償機制。
這樣，企業(yè)要打造品牌，樹立品牌信譽的成本要遠遠高于國外。樹立一個品牌特別難，因此，先打造企業(yè)品牌，然后打造產(chǎn)品品牌，是一條可行之路。
未來，“企業(yè)品牌”將是最容易成功建立新品牌的方式，隨著科技的影響力越大，人們也越少依賴自己對單一產(chǎn)品的判斷。
幾乎在所有產(chǎn)品領(lǐng)域里，每一個品牌都要在模糊的市場架構(gòu)中尋找與眾不同的特色。在激烈競爭的中國市場，勢力龐大的經(jīng)銷商和消費者，把重點放在價格上，產(chǎn)品創(chuàng)新不是經(jīng)常遭到仿冒，就是乏人問津。如何才能讓一個品牌與眾不同，并且一直維持相同的優(yōu)勢呢？
方法之一，就是將一部分的品牌識別和企業(yè)結(jié)合。因為企業(yè)的特征，能為品牌帶來區(qū)隔的效果。
因此，在中國市場打造品牌，同時也要進行企業(yè)品牌打造：
首先，企業(yè)品牌名就是產(chǎn)品品牌名，即企業(yè)要走“單一品牌”道路；
其次，企業(yè)要通過各種方式比如廣告和產(chǎn)品包裝建立與顧客的關(guān)系；
第三，建立“可被信賴”的企業(yè)形象；
第四，讓企業(yè)文化和想法更清晰，并讓顧客知道。
2、小企業(yè)不要迷信研發(fā)，但要適度超前
中國市場上，小企業(yè)要維持生存，卻缺乏雄厚的實力和強大的營銷隊伍，怎么辦？
依靠產(chǎn)品超前，做“品類第一”。
首先，小企業(yè)必須要進行產(chǎn)品創(chuàng)新，只有產(chǎn)品創(chuàng)新了，才可能產(chǎn)品超前；
但是，要值得一提的是，注重產(chǎn)品超前并不一定就是要迷信研發(fā)。
因為對于小企業(yè)來講，研發(fā)能力本來就有限，要全盤研發(fā)不可能，同時，機會和時間不等人，小企業(yè)要的是“快”，全盤研發(fā)卻“快”不了。也就是說，小企業(yè)要取得產(chǎn)品超前優(yōu)勢，不能一味地迷信研發(fā)，全盤注重研發(fā)會導致小企業(yè)失去自己最大的優(yōu)勢——“快”。
于是就出現(xiàn)了一個悖論：
小企業(yè)只有進行產(chǎn)品研發(fā)，才可能擁有“產(chǎn)品超前優(yōu)勢”；但小企業(yè)如果一味迷信研發(fā)，又可能失去“快”的優(yōu)勢。
那么，小企業(yè)該如何進行產(chǎn)品研發(fā)和產(chǎn)品超前呢？
我們對于產(chǎn)品研發(fā)的態(tài)度是，要適度朝前。要適度進行新產(chǎn)品的開發(fā)，但這個開發(fā)，并非是全盤研發(fā)，也不是核心技術(shù)的研發(fā)， 因為“快”比“好”更重要。
最好的策略是： “部分模仿部分創(chuàng)造”。
要么是“核心技術(shù)模仿，產(chǎn)品外觀創(chuàng)新”。我們曾經(jīng)策劃過一個WNQ健身器材，我們建議它要進行產(chǎn)品創(chuàng)新，它的核心部件和技術(shù)主要來自美國和臺灣，無法進行創(chuàng)新。怎么辦？既然核心部件無法創(chuàng)新，我們就對產(chǎn)品外觀進行創(chuàng)新，把器材外觀噴成法拉利紅，使該產(chǎn)品馬上就變得時尚起來。
再要么就是“產(chǎn)品外形”創(chuàng)新。奇客餅干跟其他餅干沒有多大差別，但又要塑造差異化才能帶動銷售，怎么辦？把餅干形狀和外包裝形狀設(shè)計成三角形，放在終端貨架，馬上就差異化了。
在產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新上，小企業(yè)要適度創(chuàng)新，小步快跑，而不能過度創(chuàng)新。
汾湟可樂曾經(jīng)是向可口可樂叫板最兇的。它挑戰(zhàn)可口可樂的時候，做了革命性的創(chuàng)新，把產(chǎn)品本身屬性革新掉了。
他們在可樂中加了一些中藥，他們覺得這是最好的創(chuàng)新，因為西方的可樂是可口可樂那樣的，汾湟可樂要做中國式的可樂，結(jié)果他們忘記了，可口可樂也曾因為改變配方而最后不得不撤出新配方。
中國的弱小公司，為了搶占市場份額，可以創(chuàng)新，但不要過度創(chuàng)新。
把可口可樂產(chǎn)品本身的口味進行創(chuàng)新，這是一個風險最大、最不可取的策略，所以汾湟可樂即使做了很多廣告，盡管投放數(shù)據(jù)顯示，超過可口可樂的廣告投放量，可是它最終還是失敗了，因為它創(chuàng)新過度。
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3、不要過分迷信消費者調(diào)查
外資品牌在運作中國市場時，特別注重進行消費者市場調(diào)查。很多國內(nèi)品牌也要學他們這個樣。
我們建議，國內(nèi)品牌特別是中小品牌，千萬不要過分迷戀消費者調(diào)查。
首先，中國地域廣闊，沿海與內(nèi)地，城市與農(nóng)村，每個地域的文化和消費習慣本身就有很大差別，選取國內(nèi)東西南北幾個具有代表性的城市進行抽樣調(diào)查，并不能真正代表中國所有消費者；
其次，中國的市場調(diào)查不規(guī)范，并不十分科學，帶有很多主訪人員、調(diào)查人員的主觀想法，很多市場調(diào)查報告，都是經(jīng)過二手加工的報告，甚至一些人在調(diào)查中摻假，這樣的報告，其科學性沒有嚴格的保證。
那么，企業(yè)該如何進行市場調(diào)查呢？
我們認為，最好的方法是企業(yè)相關(guān)人員親自下市場，與經(jīng)銷商溝通，與終端溝通，與消費者溝通，這樣的信息最直接最準確。
娃哈哈宗慶后在做重大決策時，就幾乎不采用市場調(diào)查的方式，幾乎都是靠“拍腦袋”。為什么他敢“拍腦袋”，因為他每年365天，有200多天都親自在市場上跑，你說，他還用得著請市調(diào)公司嗎？
4、中國市場允許多元化
由于中國經(jīng)濟發(fā)展的水平和消費者的消費意識等問題，決定了中國還沒有到達品牌消費階段，還處在產(chǎn)品消費階段。大多數(shù)消費者需要的是物美價廉的產(chǎn)品，而不是真正意義上的品牌。他們對品牌沒有忠誠度。
在品牌和市場的關(guān)系中，市場是第一位的，品牌第二位。品牌要讓市場來說話。
因此，品牌對于消費者來講，還沒有到認牌購買的時候。如此，一個品牌到底代表什么，跟它是否多元化，是否覆蓋了不同類的產(chǎn)品，關(guān)系都不是很大，都不存在透支品牌資產(chǎn)的問題，更不會造成品牌的消失。
“把不同的雞蛋放到一個籃子里”，在現(xiàn)階段，還是可以的。
首先是產(chǎn)品的多元化。不能完全搞單一產(chǎn)品品類，更適合搞“全方位產(chǎn)品系列”。因為中國消費者更容易變、更見異思遷。
其次是企業(yè)經(jīng)營的多元化。中國市場現(xiàn)在仍然有很多的市場空白點，每一個市場空白點都是一個機會，每個機會就代表著一個全新的品類，代表著一個全新的行業(yè)。所以機會導向的企業(yè)，就常常多元化，力求抓住每一個機會。
娃哈哈最早是做保健品的，后來轉(zhuǎn)做飲料，做飲料做得很好了，又開始做童裝，都是搞的多元化。
海爾在家電方面成績斐然，但卻涉足電腦、醫(yī)藥、金融和保險等等行業(yè)，也是多元化。
怎樣才能把自己順利地嫁出去?
在哈佛商學院，正流行一種M計劃，所謂的MAR-RIAGE計劃，是將哈佛商學院中的商業(yè)營銷策劃，運用到了婚姻領(lǐng)域，即把自己當做“產(chǎn)品”運用MBA的營銷策略把自己成功地嫁出去。
戰(zhàn)略步驟一：分析“產(chǎn)品”特點
M計劃專家：在哈佛商學院的營銷理論中，產(chǎn)品的包裝是至關(guān)重要的。分析產(chǎn)品的特點，重新對產(chǎn)品進行包裝就成為M計劃中至關(guān)重要的第一步。我們現(xiàn)在需要的則是一份產(chǎn)品的“市場調(diào)查報告”，以發(fā)現(xiàn)到底是“產(chǎn)品”的哪個方面出了問題。
親身體驗：
按照M計劃，我必須了解自己到底出了什么問題，也就是說我必須有勇氣接受前男友的“口誅筆伐”。這真是一場尷尬的約會。當我問他“為什么才交往三個月你就移情別戀?”時，他還以為我舊情復熾，想與他重歸于好。前男友遲疑了一下，隨即脫口而出：“不怕得罪你，就你這樣自己包裹得嚴嚴實實的，不要說我，就是色狼，恐怕也沒有那個欲望……”在前男友離開之前，我拼命遏制住了想撲過去撕爛他那可惡的大嘴的想法。
為了真實地概括自己，我給身邊的朋友打電話，詢問他們對自己的看法。“嬌小、可愛、率直、敏感……”M計劃專家讓我從這些特點中選中三個正面的品質(zhì)，形成自己獨特的品牌，這樣才會讓自己備受矚目。我最終選擇了“率真、博學、國際化”作為自己的品牌。從現(xiàn)在開始，我所做的每一件事、所穿的每一件衣服、所說的每一句話、所寫的每一個字都與我的品牌保持高度一致。從此，我將不再有被別人視為毫無特色的危險……
戰(zhàn)略步驟二：重塑“產(chǎn)品”特質(zhì)
M計劃專家：一個定義明確的產(chǎn)品需要打造自己的品牌，大路貨永遠無法推銷給有品味的人。比如哈根達斯的品牌是“愛她，就請她吃哈根達斯”，七匹狼的品牌是“性格男裝”，因此目前所要考慮的是――什么使你獨特于人，并和其他女人有所不同。
親身體驗：
我開始注意在同事中間樹立我的品牌形象。同事L指著櫥窗里的皮包說：“好漂亮啊，可惜太貴了?！蔽已b作不經(jīng)意地說：“我在香港見過這樣的皮包，價格便宜一半?！?/p>
后來L告訴我，她老公航空公司有位飛行師很出色，跟我很般配?？磥砦业钠放菩畔鬟f已經(jīng)成功了!
戰(zhàn)略步驟三：品牌推廣
M計劃專家：所謂的品牌推廣是將品牌的信息有效地傳遞到目標客戶那里，當然不可能像挨家挨戶地敲門發(fā)傳單一樣。確定十個交際廣泛、最有可能接觸到目標客戶的朋友、同事以及朋友的朋友、同事等，將你嶄新的品牌信息傳遞到他們那里。
親身體驗：
周末的時候我不再把自己窩在家里，而是選擇去健身房或者跟朋友一起去打網(wǎng)球和保齡球。在一次去保齡球館的電梯里，我遇了M。
當他拿出手機記錄我的聯(lián)系電話時，我看到了他手機上一個小女孩的照片。M幸福地告訴我，這是他的女兒，已經(jīng)兩歲了。
心里有些失落，但隨后想到M計劃專家的告誡，就暗暗告訴自己：“下一個拐角，一定有驚喜?！?/p>
戰(zhàn)略步驟四：游擊營銷
M計劃專家：在激烈的商海戰(zhàn)役中，僅僅使用一種策略是無法取勝的。于是，我們又開始了第二種策略――游擊推銷。如果你在一個小區(qū)住了6年，每天都是乘坐同樣的交通工具、沿著同一路線上下班，到同一家餐廳吃中餐，周末永遠都是那幾個固定的朋友……這意味著，你的目標客戶不在你的辦公室、公寓樓、附近的西餐廳或者固定的朋友圈子里。那么，當務之急就是改變封閉的生活圈子，重新組合舊習慣，增加和白馬王子“偶然相遇”的幾率。
親身體驗：
我開始參加一些交友沙龍和單身約會。但老天好像故意為難我似的，期待已久的“真命天子”始終沒有出現(xiàn)。
在M計劃進行了將近十周以后，奇跡終于出現(xiàn)了。我在一次朋友舉辦的畫展上碰到了自己的MR.right。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告(一)
一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析
總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到先繳稅、后辦證的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴重。相當項目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設(shè)計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬三無、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另【XX】37號文件已經(jīng)要求，自XX年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè) 臨沂衛(wèi)星城為戰(zhàn)略目標，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和貧民窟住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組由縣政府分管領(lǐng)導負責，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補償。要做好模擬拆遷：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。
4、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的航空母艦。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用航母型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的情侶效應，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門加強協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，計劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的一站式服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個房產(chǎn)小超市，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告(二)
關(guān)注民生，讓百姓實現(xiàn)住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20**年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關(guān)
部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6 縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20**年 -**年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20**年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從**年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升：
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：
2005年末有統(tǒng)計顯示，最具賺錢潛力的行業(yè)前十名依序為：兒童文教、健康醫(yī)療、成人補教、健康食品、個性化商品、早餐店、瘦身美容、電子商務、休閑飲品與中式小吃。
平價與薄利
走平價路線，薄利多銷，成為創(chuàng)業(yè)者青睞的經(jīng)營方式。從目前的情況看，適合采用平價賣點的創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域包括快餐業(yè)、零售業(yè)、電子商務、休閑業(yè)等。
平價超市。如百元店、微利店等，以“低投資、低進價、低費用”為經(jīng)營原則，以經(jīng)營小型日用百貨為主，盡量從廠家直接采購商品，以最實惠的價格吸引顧客，靠提高商品銷量獲利。
餐飲店。如早餐店、小吃店、飲品吧等，雖然幾元錢一碗的面條、飲料與百元大餐相比利潤空間較小，但比較貼近百姓生活和消費水平，因此市場空間較大。
健康
人們的健康意識越來越強，隨之健康消費越來越受重視。從綠色食品的熱銷到健身俱樂部、養(yǎng)生餐廳的興起，都傳遞著這樣的信息：健康領(lǐng)域蘊藏著巨大的商機。
綠色食品專賣店。人們對吃越來越講究，不僅要吃飽、吃好，還要吃出健康。因而，綠色食品大受歡迎，如野生菌菇、無土蔬菜等，都有一定的經(jīng)營空間。
健身俱樂部。越來越多的人意識到健康是金，并把鍛煉作為獲得健康的有效途徑，“花錢買流汗”已成為一種時尚。一份市場調(diào)查報告顯示，中國人每年愿意投入兩個月的工資用于健身，可見健身具有強大的消費基礎(chǔ)。
食療餐館。在提倡“藥補不如食補”的今天，食療餐館正越來越受到人們的關(guān)注。但開食療餐館與普通餐館不同，不僅要提供各種常規(guī)藥膳，而且要為那些希望通過食療調(diào)理身體狀態(tài)的顧客設(shè)計飲食方案，并跟蹤食療效果，以此來吸引回頭客。
教育投資
子女教育消費目前是每個家庭中最大的一筆開支，據(jù)估計，國內(nèi)居民教育消費額每年約為2500億元。教育培訓市場正顯示出強勁的需求勢頭，特別在語言培訓、職業(yè)培訓、幼兒教育等領(lǐng)域，更是商機無限。
幼兒教育。目前，國內(nèi)城市中。至3歲的嬰幼兒人數(shù)已達1090萬人。根據(jù)最新的城市兒童消費調(diào)查，每個幼兒家庭為孩子教育投資平均每年超過3000元。也就是說，每年在嬰幼兒手中，足足攥著30個億的“真金白銀”。
小語種培訓。外語培訓雖已熱了多年，目前仍處于高速發(fā)展期。在2008年北京舉辦奧運會、2010年上海舉辦世博會等背景之下，外語培訓仍具有巨大的市場需求，特別是小語種培訓，市場前景更為廣闊。
成人素質(zhì)培訓。人們對生活品味的要求越來越高，有了富裕的資金就投資到自身修養(yǎng)建設(shè)上。有統(tǒng)計顯示，近幾年，花藝培訓、茶道培訓、色彩培訓等新的培訓方式越來越受到人們的歡迎。預計未來這樣的培訓方式將成為更有吸引力的投資項目。
個性化
個性化概念可分為兩種，一種是商品個性化，主要是提供獨一無二的個性化商品，如服裝定制、飾品設(shè)計等；另一種是店鋪個性化，如強調(diào)咖啡文化的星巴克、提供精致生活用品的無印良品、專賣美容保養(yǎng)品的美體小鋪等，這些獨具個性的店鋪，較能讓消費者產(chǎn)生認同感。
DIY小店。如陶吧、銀飾吧、十字繡小屋、紙藝店、毛線編織吧等，這些小型手工作坊提倡“Do It Yourself(DIY)”的新消費理念，其賣點不是產(chǎn)品本身，而是制作產(chǎn)品的過程。
個性化商品店。如海報店、動漫書店等，提供具有獨特創(chuàng)意的商品，滿足一部分追求個人風格、品味消費者的需求。
女性情節(jié)
的確，女人的錢最好賺。有關(guān)調(diào)查顯示，70％的社會購買力來自女性，這為創(chuàng)業(yè)者提供了寬廣的市場空間，只要洞察時代女性的消費心理，把準女性的消費脈搏，就能發(fā)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)金礦。
美容院。如今，越來越多的女性關(guān)注“面子問題”，愿意在美容止一擲千金，市場潛力巨大。根據(jù)最新統(tǒng)計，美容業(yè)已成為房地產(chǎn)、汽車、旅游、電子通訊之后我國第五大消費熱點。而且，美容業(yè)進入門檻較低，無需太多投入，現(xiàn)已成為我國創(chuàng)業(yè)活動最活躍的領(lǐng)域之一。
化妝品、飾品小鋪。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國化妝品行業(yè)發(fā)展已經(jīng)進入新的里程，今后幾年化妝品市場的銷售額將以年平均12．9％左右的速度增長，這種增長幅度顯然大于經(jīng)濟速度；到2010年，我國化妝品市場銷售總額可達到800億元左右。目前國內(nèi)人均化妝品消費僅20到30元人民幣，而世界人均消費水平則為35到70億美元?；瘖y品業(yè)的發(fā)展速度已高于GDP的增長速度。因此，經(jīng)營化妝品的市場空間較大。
節(jié)能
利用新的技術(shù)節(jié)約能源不僅可以提高我們的生活質(zhì)量，而且還可以使我們的生活變得更加地舒適、更加地美好。另外，從可持續(xù)發(fā)展的角度來講，這些技術(shù)不僅能保證現(xiàn)在的生活質(zhì)量，而且還可以保證我們未來的生活質(zhì)量。
生態(tài)砂基透水磚。它能夠收集雨水。一塊磚能涵養(yǎng)1．7公斤水，超過這個水(量)以后，水就會透到地下去。此項目已經(jīng)申請了國家專利。透水磚是采用沙漠中的沙子作為原料，黏合壓制而成，加工過程不需燒制，節(jié)約了能源。它就像是地面的雨水收集系統(tǒng)，形成一個大的循環(huán)使用。隨著人們環(huán)保、節(jié)能意識的不斷提高，生態(tài)砂基透水磚越來越受到人們的歡迎。
京橋國際公館是北京中民信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收官之作――觀緣2期，定位為私家CLUB式貴賓公館，項目集商務、居住、休閑、健身于一體，充滿人文關(guān)懷與商務創(chuàng)新的時代商務中心領(lǐng)地，基于該項目的多功能性，項目推出新概念為“精英階層第二辦公空間”。
第一辦公空間是企業(yè)用來處理日常公務的地方，可以公司購買，也可承租場地等。從第一辦公空間到第二辦公空間，國外越來越多的大中型企業(yè)都已經(jīng)開始投身“第二辦公空間”的熱潮之中：在新經(jīng)濟的沖擊下，傳統(tǒng)的商談與會客模式正在逐步受到巨大的挑戰(zhàn)，更具有顛覆性、更符合前沿需求的多功能貴賓公館則逐漸生成。
地產(chǎn)界權(quán)威人士則認為，位于土地極為稀缺的北京西二環(huán)咫尺之遙，中民信出品的京橋國際公館項目，在地理位置上具有巨大優(yōu)勢；而在產(chǎn)品定位上，“精英階層第二辦公空間”更體現(xiàn)了其稀缺性的定位價值，因此其更具有核心競爭力。
“第二辦公空間”的市場定位
“第二辦公空間”是專門為各界精英人士量身打造的產(chǎn)品，其特點是集商務、居住、休閑、健身等多功能于一身，并具有高度私密性，是精英們離開辦公室后接待貴賓，與私交甚密之友洽談商務、交流感情的專屬空間，是一種E時代辦公樣式的新拓之地。
作為對現(xiàn)代主義的一種提升，“第二辦公空間”以貼近人的需求、重視環(huán)境文脈的理念應運而生，圍繞著尊重人性、前衛(wèi)、溫馨的理念，成功柔化了呆板的建筑與辦公居所的空間感受，為各階層精英，創(chuàng)造一個更迎合其工作、生活方式和品位環(huán)境的新商務模式。
多數(shù)精英人士不僅期望“第二辦公空間生活”具備辦公功能，同時也注重其專屬性、尊崇性和休閑性。擁有“第二辦公空間”，已經(jīng)不單純是身份和地位的象征，而是當前市場一項不可忽視的需求。在當前國內(nèi)地產(chǎn)市場尚未出現(xiàn)“第二辦公空間”這一理念時，京橋國際公館推出的多功能貴賓公館無疑填補了這一市場空白。
在新商務模式基礎(chǔ)之上的京橋國際公館對自己的目標客戶群也很明確?！拔覀冡槍Φ木褪歉麟A層的精英階層、總裁級的客戶群。而且，我們提出了為目標客戶群打造第二辦公空間的概念。精英們、老板級人物離開辦公室后，用來接待貴賓以及與私交甚密的朋友洽談商務，交流感情專屬空間。從廣義來講，第二辦公空間也可以看作辦公樣式新的成果，作為對現(xiàn)代主義的提升?！庇嘘P(guān)人士在解釋京橋國際公館倡導的“第二辦公空間生活”概念時說道。
通過實地走訪和對大量調(diào)查數(shù)據(jù)的研究，發(fā)現(xiàn)對“第二辦公空間”的需求呈上升趨勢的主要有以下幾部分：
一、大型企業(yè)。這部分企業(yè)經(jīng)常要接見客戶，洽談生意。多功能貴賓公館恰恰能夠為他們提供完善的商務配套和私密空間，因此京橋國際公館對這部分客戶具有很強的吸引力。
二、大型企業(yè)駐京機構(gòu)。大型企業(yè)駐京機構(gòu)人員流動性較大，但又對服務性和辦公性要求較高。一般的場所不能滿足這種雙重需求。擁有了多功能貴賓公館，優(yōu)越的星級服務和接待場所則會為其解決一切后顧之憂。
三、外省市政府駐京辦事機構(gòu)。由于京橋國際公館所在地是“中央行政辦公區(qū)”，可以吸引大量的外省市政府有關(guān)部門在此設(shè)立駐京辦事機構(gòu)，京橋國際公館可為其提供一整套辦公、居住、接待功能。方便其與中央各部委建立聯(lián)系，以此提高工作效率。
四、私營企業(yè)老板。這個群體中有相當一部分人對北京的房地產(chǎn)市場感興趣，希望投資。同時，也有一部分人從住宿、辦事方便的角度出發(fā)，希望能夠在北京找到一處合適的集會客、辦公、休閑于一體的場所。多功能貴賓公館可以說是為其量身定做。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近兩年樓市熱銷樓盤約有七成在規(guī)劃中建有會館，這些會館中有超市、餐廳、電影廳、閱覽室、健身室等多種配套服務，有的開發(fā)商甚至建了會館步行街，其實就是商業(yè)街。然而，這些會館雖然在設(shè)計建設(shè)上傾注著開發(fā)商的大量心血，在銷售中也作為項目的熱點和亮點隆重推出，卻往往存在著一系列的后期問題。
而“多功能貴賓公館”這一概念，既具備了傳統(tǒng)會館的可取之處，同時又在服務理念和產(chǎn)品定位上積極創(chuàng)新，突破了原有模式，突出表現(xiàn)為：它能夠滿足客戶的居住需求、具備了辦公功能、在滿足休閑娛樂的功能同時又注重打造社交平臺，并且它還具有宴客、聚會功能……正是基于此的種種創(chuàng)新之處，使一個真正屬于精英人士的“第二辦公空間”亮相于房地產(chǎn)市場。
稀缺的地段，稀缺的“第二辦公空間”
關(guān)于“第二辦公空間”，新加坡東亞經(jīng)濟圈城市發(fā)展研究中心提供的市場調(diào)查報告表明：“第二辦公空間”的特征在于，客戶群體只限于位于金字塔尖的人群，它們的理念很簡單：只為最高端的人群提供最高端的服務。
京橋國際公館的整個項目位于寸土寸金的西二環(huán)與平安大街交叉樞紐的西北角。對于京橋國際公館選址寸土寸金的不惜血本，負責本項目營銷策劃的千秋業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理王金亭認為：“京橋國際公館最與眾不同的是身處鬧市之中，但卻相當隱逸。能鬧中取靜，在體會生活、社會、商務便利的同時，又擁有郊外會議中心里所擁有的環(huán)境?！苯鹑诮謬H商圈、中央財政辦公區(qū)、海淀高科技園區(qū)都是京橋國際的左鄰右舍，整個項目獨享著城市中心地帶的交通、商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療等優(yōu)越的市政配套設(shè)施。
同時，京城“東富西貴”的房產(chǎn)經(jīng)久定律也奠定了項目天生的高端定位?！岸h(huán)之內(nèi)不再批地”的政府規(guī)定，更使項目成為區(qū)域內(nèi)有限的稀缺資源，注定了項目的升值潛力，成就項目不可復制的品質(zhì)。對此，王金亭認為：“定位于社會精英階層的京橋國際公館總共只有42戶，約有16個國家部委圍繞在項目周邊。無論從政治上、經(jīng)濟上或者從生活需求來講，京橋國際公館所處的區(qū)域都是一個中心，而且周圍也沒有同類的產(chǎn)品?！?/p>
據(jù)統(tǒng)計，全世界每天都有4．84噸的口紅被用光，如果將臺灣女性一年之內(nèi)買的口紅全都一支支摞起來，可以排出5500棟大樓。甚至有經(jīng)濟學家提出用口紅的銷量衡量一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟水平好與壞。在最新全球化妝品市場調(diào)查報告中提到口紅是整個臉部化妝品中占有率最大的一部分，達30％。據(jù)權(quán)威行業(yè)人士分析預測，未來幾年的增長率將逐年上升，至2010年，國內(nèi)使用口紅的女性人數(shù)將達79％。
仿生魔法唇膏保健亮麗法國品質(zhì)
由廣州迪勝有限公司獨家生產(chǎn)的仿生魔法唇膏采用法國原料，具有世界一流化妝品品質(zhì)，是女性口紅中的上等珍品。上市一年多來，已取得驕人業(yè)績。正由于仿生魔法唇膏具有商品、市場、營銷手段三大優(yōu)勢，給眾多商家?guī)砹嘶鸺t的商機。
現(xiàn)在女性使用的不掉色口紅，卸妝時要另備有洗凈液，會使嘴唇失去滋潤、干燥、破皮，甚至會使嘴唇失去滋潤、干燥、破皮，甚至會患上皮炎。長期抹這種口紅，加上紋唇等原因，會使嘴唇變白、無血色、變黑，嚴重影響面部美觀。如果能有一種口紅，既沒有漂唇的痛苦，又不受化學洗液的侵害，同時保持唇色呢?
兩年前，廣州迪勝公司老總小月與法國化妝品生產(chǎn)廠商達成合作協(xié)議，直接從法國進口商等口紅原料，在國內(nèi)建廠獨家生產(chǎn)血肽仿生魔法紅唇膏。 其主要成份有原產(chǎn)法國的微囊血肽、指甲花紅素，花醇、花酸素、冰晶VC活性、維生素E、肝素納、血神經(jīng)激活素――藻化物地衣糖醛、殼谷氨酸、杏仁油、乳木果油、GTCC、QP油脂等多種活性素，經(jīng)多重乳化，精心配制而成?；钅w保濕護唇油：琥珀酸二辛酯、純天然植物液、血細胞再造因子激活素等。法國生物基因研究中心根據(jù)多種活性配方提取的形成生物血肽，能迅速感應人體肌膚的酸堿度；釋放仿生素讓唇部立刻紅潤，并逐漸地進行皮膚生態(tài)性血素移植達到一定的量時；便可與皮下血素產(chǎn)生連桿反應，從而能使唇部達到持久紅潤光澤、豐滿性感，最終消除白唇、烏唇、貧血唇等到癥狀。而且使用方法簡單，首先進行唇部清潔，加涂適量血肽仿生魔法紅唇霜，充分涂勻，然后加涂一層活膚保濕護唇油即可。
“病毒”式營銷占市場魔法唇膏紅遍全國
2004年3月，大批量的“沁純魔法紅唇膏”與小月的營銷計劃同時出籠。為了讓消費者以最快的速度對產(chǎn)品形成認知，小月對手下營銷人員做出布署：廣州市場，占領(lǐng)女性經(jīng)常光顧的所有場所，美容院、健身房、休閑會館、各大小化妝品柜臺、批發(fā)市場、商場、超市紛紛出現(xiàn)“沁純魔法紅唇膏”招貼畫及樣品，并免費贈送柜臺小姐一套產(chǎn)品，體驗效果。為鼓勵銷售情緒，除給銷售廠家的利潤外，小月還給銷售人員每套兩元錢的促銷費。小月稱之為“病毒式”營銷，這些場所女性經(jīng)常光顧，而且有售貨員小姐“打樣兒”，不用做廣告，產(chǎn)品信息就會很快傳播開來。
恰逢“三八節(jié)”，小月抓住時機，與各大商場聯(lián)手搞活動。凡是在商場購買200元以上商品的消費者，可得“沁純魔法紅唇膏”套裝限售優(yōu)惠券一張，憑券5折購得“沁純魔法紅唇膏”一套。并在各商場上打出煽情標語：“沁純魔法紅唇膏告訴你女人就要自己愛自己”，男生注意：購物的同時，別忘記用“魔法紅唇膏”占有女人。
緊跟到來的母親節(jié)和靠近“五一”黃金周，各大商家不約而同地實行“捆綁促銷”，千方百計拉長黃金周的消費熱潮。小月自然不會放過黃金時機，“獻給媽媽一個吻”，“祝天下所有母親永遠美麗幸福”等詞語頻頻出現(xiàn)，情感營銷拉近了“沁純魔法紅唇膏”和消費者的距離。
為消費者傳送美麗為創(chuàng)業(yè)者締造商機
如此一來，“沁純魔法紅唇膏”迅速在廣州打開市場。信息靈通的外地經(jīng)銷商也紛紛找上門來要貨。小月的全國推廣計劃第一時間出臺。散戶經(jīng)銷只要進貨5000元即可以進入“魔法紅唇膏”的銷售行列。由于利潤空間大(進貨價68元、市場統(tǒng)一零售價198元)，產(chǎn)品賣點獨特，在各大專業(yè)媒體投放廣告后，一時間，全國各地的經(jīng)銷商紛踏而至，“沁純魔法紅唇膏”以不及掩耳之勢紅及全國。目前，廣州迪勝有限公司已有省級兩家，市級八家，散戶經(jīng)銷六十多家，銷售供不應求。
廣東珠海商張琴自己開了一家美容院，一次，在為顧客做美容時，發(fā)現(xiàn)客戶在清理完面部后，唇色依然紅潤，鮮亮，不自禁的開口贊賞了幾句，“你的唇色很好看，在哪漂的?”“我沒有漂呀，是我妹妹在廣州帶回來的魔法紅唇膏，涂一次一周內(nèi)都不用打理它”。張琴立即感覺到這個產(chǎn)品的獨特賣點將給她和她帶來新的起色和巨大的效益。于是和這位顧客套起“近乎”來，以免費為顧客做皮膚護理為代價，得到了“沁純魔法紅唇膏”的生產(chǎn)廠家廣州迪勝有限公司的聯(lián)系方式。在得知青島還沒有商的情況后，她立即申請了市級的預留保護，以小批進貨試銷加盟了“沁純魔法紅唇膏”的銷售隊伍。5000元購進了74套魔法口紅，張琴沒有想到的是，這74套口紅在很短的時間內(nèi)不僅讓她賺了9000多元的純利潤，而且還帶動了美容院里其它業(yè)務。張琴進到魔法口紅后，沒有急著擺上柜臺，而是巧妙地運用了魔法口紅的“魔力”達到銷售目的的同時又帶動了美容院的人氣。她印制了幾萬張宣傳單，一面派發(fā)到健身會所、白領(lǐng)公寓、各個居民小區(qū)及高層收發(fā)室，一面在店面前打出每人僅限購一支“沁純魔法紅唇膏”，前五十名購買者送全年皮膚護理的條幅。由此一來，店里的人氣聚飚升，口紅不到一周時間傾銷一空!店里每天人來人往，購口紅的，做美容的絡(luò)繹不絕，消費從眾的心理，讓張琴的美容院也火了起來。兩周后，張琴簽定了珠海市“沁純魔法紅唇膏”的總。第一批口紅售完后，張琴馬上換了條幅，“沁純魔法紅唇膏”已無到貨，欲購者，請前臺登記，等待通知。沒想到等待到貨一周的時間，登記的名單已經(jīng)一長串了。張琴感慨地說是沁純魔法讓我鎖定了財富，把我的美容院也救活了。
與張琴不同的是王依沒有店面做依托，也沒有更多的宣傳費用，但照樣兒把魔法口紅賣得紅紅火火。王依是廣東某高校的大學生；家庭狀況不好，只一個老：父親靠退休工資供她上大學，一直想尋找一個不影響學業(yè)又能貼補生活費用的事情做。在媒體上看到“沁純魔法紅唇膏”的消息后，王依眼睛一亮，這個口紅；如果真的那么神奇，那么我每個月的生活費再也不用家里支出了！她節(jié)衣縮食一個月，花了198元購買了一支“沁純魔法紅唇膏”。王依有意識的把自己的口紅效果展示給周圍人看?并告訴她們，她每、一周才用一次；喝水、穿衣毫不顧及。魔法口紅的神奇，馬上引起同學的注意和“渴望”。王依看到“有戲?，于是用打印機打印了幾十張關(guān)于魔法口紅的資料，蔣上自己的電話，業(yè)余時間來到其它高校；專門貼到女生宿舍―，每天中午晚上都能接到咨詢屯話，要求購買；于是她以低于市場價格20元的標準，很快搜集了本校學生三十套口紅款5000多元錢，立馬寄往迪勝有限公司，按公司散戶試銷價位68元／支，購得74套魔法唇膏。去除給本校學生的，其它高校的消費者買一個她就賺一個。聰明的王依不到一個月時間，賺了8000塊錢，王依樂此不疲，她說，我要用業(yè)余時間做到寫字樓，做到話劇院等等做遍有女人存在的地方，我接下來的三年學費就再也不用家里拿了。
魔法唇膏不僅成就了小月的事業(yè)，也為更多人提供了創(chuàng)業(yè)機會，但小月并不滿足，她說，要讓所有女人擁有“沁純魔法紅唇膏”，讓所有女人擁有健康美麗，才是我真正成功的那天!
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