時間：2023-03-02 15:05:12
序論：在您撰寫房產評估報告時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發(fā)經營，以及經濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。
在我國，有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。
在公司我實習崗位是助理評估人員。和專業(yè)評估人員到現(xiàn)場勘察房地產結構等進行拍照和勘察，和客戶進行交流。搜集相關的比較案例。在指導教師的指導下根據實地勘察及其結果做房地產評估抵押報告。并幫忙裝訂報告，報備等工作
在實習中應用的主要技能，如對房地產知識的熟悉，判斷其年限，結構，區(qū)位等各方面因素。對xx房地產趨勢的了解和判斷。拍照的技術及與客戶如何進行對話。如何有效率的完成工作。如何與同事相處的技能。實習中，開發(fā)了自己的實踐能力。如在一些儀器設備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。新學到了房地產評估的專業(yè)知識。還有關于抵押貸款等內容。現(xiàn)場勘察地形的步驟及技術。
在短短的28的實習，我看到了自己求知及好奇的心態(tài)。能夠端正自己的工作態(tài)度，并認真及時的完成工作，有吃苦耐勞的精神。能在指導教師耐心的指導下掌握有關房地產評估的知識及實踐操作的技能，能很好的運用辦公軟件以較高的工作效率對待工作。但同時發(fā)現(xiàn)了自身的不足。如具備的專業(yè)知識不夠。理論知識的欠缺、不扎實。沒有時刻關注身邊及其房地產等有關方面的訊息，信息不夠全面。經驗不足，不善于與客戶進行溝通，達到有效的合作意向。對于一些問題的處理，不沉著和果斷。
房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發(fā)經營，以及經濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。
在我國，有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。
一、脫鉤改制前后我市房地產價格評估機構的基本情況：
從一九九二年我市設立第一家房價評估所到去年8月，我局陸續(xù)審批設立了48個房價評估機構。幾年來，我局根據《城市房地產管理法》的規(guī)定和建設部的有關要求，對全市房價評估機構進行了卓有成效的管理。一是嚴格資質審批。設立房價評估機構，均嚴格按照建設部規(guī)定的條件，經局長辦公會集體研究決定，任何個人無權審批。二是積極組織房地產估價師的培訓和考試，以及注冊登記、轉所變更登記等工作，目前全市有房地產估價師近400名。三是九八年、九九年都進行了年檢和等級評定工作，對部分內部管理不善、違規(guī)執(zhí)業(yè)、經營業(yè)績較差的評估機構分別給予了警告、限期整改直至注銷其評估資格的處罰。四是成立了重慶市房地產估價協(xié)會，理事會成員全部從各評估所推薦的人員中選舉產生，并將年審、估價師的培訓和后續(xù)教育、轉所登記等工作交協(xié)會具體實施。五是加強監(jiān)督管理，制訂了一系列對機構及人員的管理規(guī)定。通過上述工作，使得我局對房地產價格評估機構的管理比較規(guī)范和有序。
去年八月，重慶市政府安排部署全市各類房產、土地、國有資產、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產、商標、物價等評估機構進行脫鉤改制，要求各評估機構必須在人員、財務、職能和名稱四個方面同原主管部門或掛靠單位徹底脫鉤，不脫鉤的不得再從事評估業(yè)務；脫鉤以后，按照《公司法》或《合伙企業(yè)法》的要求，改制組建以注冊評估出資設立的合伙制或有限責任制的評估機構。脫鉤改制以后，各類評估機構的設立和資質等級，由市政府組成的以分管副市長為主任的評估機構資格評審委員會審批，各專業(yè)主管部門只負責初審。
近幾年來，我市48家房價評估機構中，因年檢不合格或者其他原因注銷了9個評估機構的資格，因此，脫鉤改制前只有39個機構，其中，既有屬于重慶市建委、市財政局、市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局及國有商業(yè)銀行系統(tǒng)的機構，又有私營機構。隸屬于房管系統(tǒng)的單位只有9個，我局直屬的重慶市房產價格評估事務所（以下簡稱“市房價評估所”）還在各區(qū)縣設立有21個分所，這次均納入了脫鉤改制范圍。
經過近一年的脫鉤改制，在39家房價評估機構中有9家未能完成脫鉤改制被注銷評估資格，其中房管系統(tǒng)撤銷了5家。另外，市工商銀行和市建委所屬的兩家房價評估機構因未能完成脫鉤改制也被注銷。我局直屬的市房價評估所改制分設為兩個評估機構；原21個分所，只有1個縣房價評估分所經脫鉤改制成為獨立的企業(yè)法人，其余20個分所撤消。
二、我局開展評估機構脫鉤改制的主要做法：
在評估機構脫鉤改制過程中，我局既要指導、監(jiān)督全市的房地產評估機構，又要具體指導所屬的市房價評估所。為了搞好這兩方面的工作，我局主要采取了以下作法：
一是加強領導、建立班子。市政府部署評估機構脫鉤改制工作后，我局黨組極為重視，專題開會研究貫徹落實這一工作，并成立了以局長為組長、分管副局長為副組長、有關處長為成員的脫鉤改制領導小組。
二是全面布置，突出重點。我們專門召開了全市房地產評估機構脫鉤改制工作會議，全面部署了脫鉤改制的各項工作任務。對原管轄的社會上和各區(qū)縣房管系統(tǒng)的評估機構主要是提出要求，經常聯(lián)系，敦促其改制。對我局直屬的市房價評估所作為重點進行具體指導。
三是明確政策，確保穩(wěn)定。對房管系統(tǒng)的評估機構我局專門下發(fā)了文件，規(guī)定了脫鉤改制的原則、范圍、時限；并明確規(guī)定今后有關公益性和政策性房地產評估業(yè)務，由各級房地產行政機關委托有相應資質的評估機構承擔。
四是確保重點，精心指導。為搞好市房價評估所的脫鉤改制，我們采取了以下措施：
1、確定整體脫鉤、依法循例、平衡過渡、有利發(fā)展的脫鉤改制原則。經局黨組研究決定，原市房價評估所要在人員、職能、財務、名稱四個方面徹底與局機關脫鉤；29名在編在崗職工必須全部參加脫鉤改制；脫鉤以后組建合伙制或股份制企業(yè)由職工通過表決方式自行選擇。
2、制定脫鉤改制方案。從去年11月到今年4月，原市房價評估所先后制定了四套脫鉤改制方案，均因職工意見不統(tǒng)一而未能實施。主要是一部分職工要求脫鉤以后分設為兩個所。在這種情況下，我局另制定了一套指導性方案，經請示房地產業(yè)司，并與具體負責全市評估機構改制工作的重慶市國資局及市有關部門協(xié)商一致后，再由原所職工表決，最后同意原市房價評估所改制分設為兩個所。
3、成立幫促指導小組。為推進脫鉤改制的實施，在局脫鉤改制領導小組之下又成立了由局市場處、人事處、組織處、財務處、紀檢處等有關處室負責人組成的市房價評估所脫鉤改制幫促指導小組，幫助和督促市房價評估所落實脫鉤改制中的每一項具體工作，并及時協(xié)助解決有關問題。
4、清算資產，落實資產處置和人員安置。對原所的資產（流動資金、固定資產、債權債務等）先聘請一家會計師事務所進行清算。清算以后，局里根據國家和重慶市的有關文件規(guī)定提出處置意見，爭取市有關部門原則同意后，再與原所改制小組協(xié)商，取得一致意見后，局領導與新機構法人代表簽定資產處置協(xié)議。同時，對人員的安置補償，由局根據有關文件規(guī)定提一個總的額度，商市有關部門同意后交原所改制小組根據職工工齡、所齡、職務、職稱等因素提出分類設分意見，經職工表決后進行計分，計算出每個人的安置補償費，然后再由原所領導與職工簽定人員安置協(xié)議。
在局和所雙方共同努力下，脫鉤改制已全部完成。原市房價評估所一分為二，分設為重慶協(xié)同房地產評估有限責任公司和重慶正源房地產評估有限責任公司；原所29名職工（包括四名處級干部）的人事檔案已全部移交給市人才交流中心管理；人員安置費按1999年人均工資的3.5倍計算；補償費按人均3萬元計算；流動資金和債權債務局里全部收回，獎勵基金和一部分執(zhí)業(yè)風險金留給兩個新公司，固定資產（汽車、辦公用房及電腦、空調等辦公用品）分別按清算評估值打折租賃給兩個新公司使用；原所的辦公桌、椅、文件柜、保險柜及低值易耗品均贈送給兩個新公司。原所的黨、團、工會等組織關系，經請示暫由我局代管。兩個新公司全體職工均為股東，股權設置比例為董事會成員高于估價師，估價師高于一般職工。其中協(xié)同公司董事會成員的股權占42.94％，七名估價師占60.7％，正源公司董事會成員的股權占31.3％，七名估價師占61.7％。
三、搞好房地產評估機構脫鉤改制的幾點體會：
（一）要認清形勢，明確目標
我們認為：房地產估價機構及整個中介機構脫鉤改制的主題，是創(chuàng)新主體，迎接挑戰(zhàn)。創(chuàng)新主體，就是使房地產中介機構真正成為市場經濟的主體。長期以來，我們的房地產中介機構并非真正的自主經營、自負盈虧的企業(yè)法人，在很大程度上還有一些政府的職能、管理的職能。因此，脫鉤改制就是要剝離中介機構的政府職能、管理職能，改革產權制度，使其成為真正的企業(yè)法人、合格的市場主體。迎接挑戰(zhàn)，即指積極迎接我國加入WTO后，我們所面臨的挑戰(zhàn)。中國加入WTO，國外成熟、發(fā)達的房地產中介服務機構會大量涌入，并將會按國際上通行的市場規(guī)劃運作、競爭；在這種情況下，我們的中介服務機構不能繼續(xù)擁有“運動員”與“裁判員”合二為一的身份。同時，面對市場經濟如何盡快培養(yǎng)、強化、提高我國房地產中介服務業(yè)的競爭水平，成為重要課題。因此無論是近在眼前的加入WTO，還是建立我國社會主義市場經濟體制，政、事、企分開都已是必然之勢。作為政府主管部門則應該認清這種形勢，盡快地實現(xiàn)房地產估價機構及整個中介服務機構的脫鉤改制，使之盡快成為產權清晰、責權明確、管理科學、獨立承擔民事責任的市場主體，盡早地投身市場實踐，提高其在市場經濟中的競爭力。
（二）要加強引導，促進轉變
在長期計劃經濟的模式下，我們下屬的企事業(yè)單位的干部、職工，形成了一些固有的觀念及思想，這些觀念、思想對其脫鉤改制、走向市場是一種嚴重的障礙。因此，上級主管部門必須加以引導：宣傳、教育、灌輸，促進其轉變觀念，從“要我改”變?yōu)椤拔乙摹薄＝鼛啄?，我們經常對下屬單位講改革的意義、分析當前的形勢、指出為什么改、應該怎樣改。市房價評估所進入脫鉤改制的實施階段后，我們深入單位，直接聽取所領導和職工的意見，分層次、面對面地解答疑難問題、解除他們思想上的疑慮，努力創(chuàng)造一種大多數(shù)干部職工接受并愿意進行脫鉤改制的氛圍，使他們由不愿意改，轉化為認識到必須改、應盡早改。
我們認為：脫鉤改制工作盡管是大勢所趨、不得不為的事情，但簡單的“命令主義”并不可取，只有獲得大多數(shù)職工的理解及支持，這項工作才能得到健康順利的發(fā)展。
（三）要精心指導，積極支持
脫鉤改制工作，是關系企業(yè)和整個中介行業(yè)發(fā)展的重要工作，與企業(yè)職工的利益和前途密切相關。因此，作為上級主管部門，應加強對這項工作的精心指導。一是應全面、深入地掌握職工普遍關心的問題，要認真、細致地進行調查研究，掌握第一手資料，做到對改制企業(yè)的情況心中有數(shù)。二是要認真研究有關脫鉤改制的政策，緊密結合改制企業(yè)的實際情況，提出脫鉤改制的具體思路、方案。由于這是一項全新的工作，許多方面的政策規(guī)定不完善或滯后，這就要求我們按照國家有關的法律和政策，聯(lián)系企業(yè)的實際情況，創(chuàng)造性地提出具體的政策建議并加強與有關部門的研討、協(xié)商，求得共識和支持。
關鍵詞：財務報告；投資性房地產；評估
根據我國企業(yè)會計準則的規(guī)定，投資性房地產有成本和公允價值兩種計量模式。企業(yè)通常應該采用成本計量模式。只有當投資性房地產公允價值能夠可靠取得的時候，企業(yè)才能夠采用公允價值模式。當企業(yè)采用公允價值計量時，就需要確定投資性房地產的公允價值。國際上通行的做法是由評估專業(yè)人員確定投資性房地產的公允價值。以財務報告為目的的投資性房地產的評估是資產評估師遵循投資性房地產有關會計核算及披露的要求，采用評估技術對投資性房地產的公允價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，為會計計量、核算及披露提供專業(yè)意見。
1以財務報告為目的的投資性房地產評估的作用
計量資產和負債的公允價值或特定價值，有許多不同的途徑。為了保障會計信息的客觀和獨立，國際上通行的做法是由評估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財務報告為目的的投資性房地產的評估作用具體體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面由評估專業(yè)人員確定投資性房地產的公允價值，能夠保障投資性房地產會計計量的客觀性。評估機構通過嚴格遵守評估程序，按照科學的方法評估，保障會計信息客觀性的要求。另一方面，評估的獨立性能夠確保投資性房地產公允價值計量的公正性。專業(yè)化的評估機構是獨立的第三方，評估人員是與評估業(yè)務無利害關系的第三者。投資性房地產的評估是按照公允、法定的準則進行。這些都能夠保障投資性房地產公允價值計量的公正性。
2以財務報告為目的的投資性房地產評估的技術特點
以財務報告為目的的投資性房地產的評估為投資性房地產的計量、核算及披露提供專業(yè)意見，在遵循資產評估準則的同時，還要受有關會計準則的約束。
評估人員應該根據會計準則的要求，合理確定投資性房地產的評估對象、價值類型和評估基準日。根據評估對象的特點、評估目的及評估應用條件，選擇與評估準則中投資性房地產計量模式相符的評估方法。在撰寫資產評估報告時，一方面要滿足資產評估報告的基本準則，另一方面還要遵守《以財務報告為目的評估指南（試行）》的特別要求。
3以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估對象
3.1評估對象的具體范圍
投資性房地產的評估對象具體包括：
（1）已出租的土地使用權。已出租的土地使用權是企業(yè)已取得并采用經營租賃方式出租的土地使用權，不包括計劃出租但尚未出租的土地使用權。
（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。持有并準備增值后轉讓的土地使用權不包括按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產權并已經采用經營租賃方式出租的建筑物。
3.2確定評估對象注意的問題
自用房地產是為生產商品、提供勞務或經營管理而持有，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。作為存貨的房地產是房地產開發(fā)企業(yè)在正常經營過程中用于銷售或為了銷售而正在開發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。
如果投資性房地產各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應當屬于投資性房地產的評估對象，自用的部分以及不能單獨計量和出售的部分，不能作為投資性房地產的評估對象。
4以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估方法
投資性房地產適合于采用市場法和收益法評估。
4.1市場法在投資性房地產評估中的應用
市場法是將被評估的資產與類似的資產進行比較，以類似資產的交易價格為依據，通過差異的調整，計算被評估資產價值的一種方法。
市場法直接依賴現(xiàn)實的市場價格資料和投資性房地產的品質資料，適合于房地產市場發(fā)達、交易活躍、存在大量房地產交易實例的情況，例如，房地產開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務寫字樓、標準工廠等。
選取交易實例至少做到要與被評估投資性房地產用途相同、所處地區(qū)相同、權屬性質相同。對于附有租約的投資性房地產，可以通過租約修正系數(shù)修正租約對投資性房地產價值的影響。租約修正系數(shù)通過考慮被評估投資性房地產由于所附租約致使價值下降的比率來確定。
4.2收益法在投資性房地產評估中的應用
收益法是求取投資性房地產的收益，選用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評估基準日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產的價值。收益法適合評估有收益或潛在收益的投資性房地產，例如土地使用權、住宅、寫字樓、標準工廠等。
收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個基本的參數(shù)。
4.2.1收益額的確定
已出租的投資性房地產比較適合基于租金收入估算收益額，計算的基本公式為：
凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運費用
潛在毛租金收入是假定投資性房地產在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運營費用包括按租賃合同約定的由出租方承擔的維修費、管理費、保險費、房地產稅等。
凈收益的計算分為兩個階段：在租賃期內，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運費用計算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產的租金收入扣除正常使用時有出租方承擔的營運費用來計算。
4.2.2折現(xiàn)率的確定
折現(xiàn)率實質是投資者期望的投資報酬率，等同于與投資性房地產同等風險投資的收益率，根據具體的評估對象的性質、用途、市場投資風險等因素綜合確定。投資性房地產由于所處地區(qū)、性質、用途、投Y時間等的不同，導致投資風險不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據市場提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。
4.2.3收益期限的確定
收益期限是自評估基準日起，預期未來可以獲得收益的時間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產的經濟壽命和土地使用權的剩余年限來確定。
已出租或持有并準備增值的土地根據土地使用權的剩余年限來確定收益期限。對于單獨的建筑物，根據建筑物的剩余經濟壽命來確定收益期限。以財務報告為目的的投資性房地產的評估不涉及單獨建筑物。對于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權的剩余年限確定收益期限。
5以財務報告為目的的投資性房地產評估的特別要求
以財務報告為目的的投資性房地產的評估報告，更多受限于相關會計準則的要求，與其他目的的評估報告差別很大。除了遵循資產評估報告準則以外，還要滿足《以財務報告為目的評估指南（試行）》和《企業(yè)會計準則第39號――公允價值計量》中有關信息披露的要求，以利于評估報告使用者能夠正確理解評估結論。
5.1當評估受限時，不能出具評估報告。受會計計量可靠性的約束，當評估程序或評估條件受到限制時，投資性房地產公允價值能否可靠的估算存在不確定性。如果評估人員不能確信評估結論的合理性，不能出具評估報告。
5.2會計準則和法規(guī)修改時的特別要求
當涉及投資性房地產的計量模式、披露和報告發(fā)生改變，評估人員因為新的會計要求而無法遵守資產評估準則的要求，在評估報告中對未完全遵守《以財務報告為目的評估指南（試行）》的相關要求進行說明和披露。
關鍵詞：房地產項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02
為規(guī)范房地產開發(fā)項目經濟評價工作，建設部頒布了《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設部標準定額研究所編制《房地產開發(fā)項目經濟評價案例》。案例均包含了房地產開發(fā)項目經濟評價必須的基本要素“房地產開發(fā)項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產開發(fā)前期可行性研究和項目評估方面的內容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結合上述案例素材，就房地產項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。
一、房地產項目可行性研究報告的編制要點
(一)平衡計算項目的物資投入、產出
生產性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產原材料、輔助材料、水、電、氣、產出產品及廢料等。遵循質量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質量守恒定律為指導，項目可研報告中進行詳細的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質量，詳細反映出項目投入與產出物數(shù)量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產品及副產品的銷售總量及收入，確保項目財務評價的準確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產出物計算錯誤、投入物及產出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導致財務評價缺乏準確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應以能量守恒定律為指導進行用量計算，進而為項目方案選擇、設備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據。
(二)保證建設投資、內容、工程量的統(tǒng)一、對應
投資項目可行性研究報告與項目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內，有效的提出框架式工程建設方案，并要求其中所包含的工程建設內容、工程量及工程投資相互關聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設計與可研報告不符，嚴重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設方案中，工程內容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。
(三)在資產保全原則的基礎上進行投資估算
投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發(fā)所涵蓋的各項信息、數(shù)據、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設備及工器具購置費、項目建設其他費用、建設期利息、基本及漲價預留費等構成項目建設投資總費用。項目投資估算要遵循資產保全原則，原則中規(guī)定，項目開發(fā)過程中，用于項目建設的資金要素及費用都應形成資產，根據不同形態(tài)可分為有形資產及無形資產。因此，建設投資中資金要素及費用應包含：項目原有固定資產，應將其轉化為現(xiàn)值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權；購置及自有的無形資產，要作價后計入總投資；設備購置費用及附屬費；項目投產前的技術開發(fā)費用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關費用；工程建設包含的臨時設施費、維護費及大型設備遷移費。
(四)在建設方案中明確項目的工程量
項目公用工程建設方案是一項在生產過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應對物質來源、用量及供應方案進行明確闡述，并以此為依據，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應全面詳盡，不能只側重工藝的比較、選擇及論述，還應對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優(yōu)化項目方案。同時，還應全面分析論述公用工程建設方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。
二、房地產項目評價中的市場調研
房地產項目開發(fā)是以市場供給為導向，以盈利為目的的投資活動，市場調研分析和市場、產品定位都對房地項目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場調研，對市場進行有效預測，并以此為基礎，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。
1.房地產開發(fā)項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經濟情況及主要增長領域進行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認當前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當前處于經濟周期或房地產周期的哪個階段，分析區(qū)域經濟概括，預測國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢。確認區(qū)域內支柱產業(yè)及其產品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細了解，做好競爭分析。同時還要對房地產政策及未來發(fā)展趨勢進行短期預測，分析未來產業(yè)、市場及價格變化，對未來開發(fā)形勢及行業(yè)總體發(fā)展進行預測。
2.房地產開發(fā)項目區(qū)域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現(xiàn)狀并進行短期預測，對房屋存量及供給進行詳細了解，分析區(qū)域內就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結構、收入情況，預測區(qū)域內市場需求類型。還要進行消費情況調查，了解住房需求情況及區(qū)域消費能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認區(qū)域對流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。
3.房地產開發(fā)項目目標市場分析。主要是針對規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項目未來市場份額，明確項目產品競爭優(yōu)勢。主要包含對項目區(qū)位、交通、配套設施、價格、房型結構、消費者心里、生活品質要求等。
4.市場的選擇與定位。房地產開發(fā)項目市場分析是在掌握市場信息基礎上進行的，只要包含房地產市場需求信息、供應信息及交易信息等。房地產市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產品市場。對于市場的定位，應分析區(qū)域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發(fā)，考慮市場未來發(fā)展趨勢，對目標市場進行有效預測，指導項目開發(fā)。房地產開發(fā)項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發(fā)，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標市場價格及變動規(guī)律，結合項目自身條件及社會經濟環(huán)境確定項目產品價格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產品競爭力。分析項目構成因素及未來發(fā)展?jié)摿?，走品牌發(fā)展的道路，突出項目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。
三、房地產項目評價的內容、方法
(一)制定設計評價指標
房地產開發(fā)項目設計評價指標要考慮多方面因素，實現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項目使用功能。項目設計關系到到建筑、結構、防火、節(jié)能等相關專業(yè)，專業(yè)性強，設計較為復雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構思、創(chuàng)意、平面設計及立面等因素。以產品定位為基礎，開展建筑設計工作，不斷完善產品使用功能，在提升項目質量及科技含量的前提下，實現(xiàn)戶型設計、住宅空間設計及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。
(二)對項目整體規(guī)劃的評價
在充分考慮項目建設條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設施、交通條件等，以市場定位為基礎，全面進行項目規(guī)劃。
(三)項目的財務分析
房地產開發(fā)項目的評述要從財務評價及綜合評價進行考慮。財務評價是在現(xiàn)行財稅制度及價格體系的基礎上，準確計算房地產項目財務收入及住處情況，通過合理分析項目財務盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產項目財務可行性，并進行風險預測，是項目評述的主要內容。綜合評價則是從區(qū)域及社會經濟的角度出發(fā)，通過對社會經濟效益及費用的計算，分析房地產開發(fā)項目對社會經濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。
(四)制定合理、系統(tǒng)的財務評價指標
財務評價是在國家現(xiàn)行的財稅制度及價格體系基礎上進行的，對項目直接發(fā)生的財務效益及費用進行分析、計算，進行財務報表編制，有效計算項目評價指標，并以此為基礎，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務狀況進行全面考察，準確判斷房地產開發(fā)項目財務可行性。房地產開發(fā)項目綜合經濟數(shù)據及評價指標包含對項目的設計規(guī)模、經濟數(shù)據、財務評價指標。設計規(guī)模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經濟數(shù)據主要是指項目的總投資額、產品投資、資金籌措及各項稅費等；財務評價指標包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關指標。
綜上所述，房地產項目的開發(fā)運作，若要在長時間的建設周期內有效規(guī)避風險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質量，并通過科學、合理、全面的評估，及時發(fā)現(xiàn)問題、改進方案，保證后續(xù)業(yè)務流程的穩(wěn)定運轉。
參考文獻：
[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產開發(fā)項目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).
[2]巫世峰.房地產項目可行性研究的評價指標體系研究[J].國外建材科技,2006(05).
關鍵詞：地高辛；美托洛爾；房顫伴快速心室率
Abstract ： objective： to explore the digoxin and metoprolol combined effect on disease of atrial fibrillation with rapid ventricular rate. Selection methods： from January 2014 - December 2015 110 cases of atrial fibrillation with rapid ventricular rate of patients， randomly divided into experimental group and control group. Line of the experimental group digoxin mg1 0.25 times/d， 5 d after changed to 0.125 mg/d； Reference group lines of digoxin and metoprolol combined 6.3-12 magnesium 2 times/d， be adjusted once a week. Results： after a month， the experimental group of rhythm of the lowest and highest rhythm of the heart and resting heart rate were lower than the control group， the differences between the two is obvious， with a statistical significance （P < 0.05）. Conclusion： digoxin and metoprolol combined treatment of atrial fibrillation with rapid ventricular rate， obvious effect， recommended for clinical use.
Keywords ： digoxin. Metoprolol； Atrial fibrillation with rapid ventricular rate
房顫是一種常見的具有持續(xù)性特征的心律失常疾病，其總發(fā)病率為1%-1.5%，房顫會使全身栓塞時間啊和缺血性腦卒中的發(fā)病率大幅度提升[1]。我院對房顫伴快速心室率病患行地高辛和美托洛爾組合的治療方法，得到的效果顯著?，F(xiàn)做出如下報告。
1資料與方法
1.1臨床資料
選取我院2014年1月-2015年12月的房顫伴快速心室率病患110例，心室率≥100次/min，房顫的持續(xù)時間為0.5-72（0.1±9.9）個月；病患的入選標準如下：診斷的類型包括高血壓心臟病、肺原性心臟病、冠心病、風濕性心臟病、擴張性心肌病、預激綜合征、甲亢、束支傳導阻滯。將選取的110例病患根據入院的先后順序隨機分為實驗組和參照組。每組各55例。實驗組的年齡（60.5±6.7）歲；男28例，女27例；診斷類型：高血壓心臟病13例，冠心病12例，風濕性心臟病5例，甲亢17例，束支傳導阻滯8例；參照組年齡實驗組的年齡（60.9±6.2）歲；男31例，女24例；診斷類型：高血壓心臟病8例，肺原性心臟病1例，冠心病16例，風濕性心臟病5例，擴張性心肌病8例，甲亢12例，束支傳導阻滯5例；實驗組與參照組的臨床資料比較的差異無統(tǒng)計學意義（P>0，。05）。兩組之間具有可比性。
1.2治療方法
實驗組與參照組均以病情的常規(guī)為基礎給予吸氧、抗心衰、去除誘因、對癥、支撐等相關治療。實驗組行地高辛和美托洛爾組合6.3-12mg2次/d，每周進行1次調整。每次增量6.3-12mg2次/d，加量到出現(xiàn)最佳療效之后開始長期維持治療。假若治療過程中的心衰程度in東嚴重加重，則應增加利尿劑計量，同時減少美托洛爾計量，若發(fā)生心動嚴重過緩揮著房室傳導阻滯等現(xiàn)象則應立刻停止用藥。參照組行地高辛0.25mg1次/d，5d之后改成0.125mg/d[2]。
1.3臨床觀察指標
①療效評價。對實驗組與參照組進行為期1個月的對比觀察，具有顯著療效：持續(xù)性的房顫轉化為竇性心律；一般療效：持續(xù)性的房顫的心室率減少到100次/min；無效：房顫心律、控制房顫的心室率仍≤100次/min。②不良反應。對治療過程中出現(xiàn)的不良反應進行實時的監(jiān)控，例如嚴重心律失常、心衰加重、低血壓、洋地黃中毒等等，若病患出現(xiàn)不耐受的情況，要即刻停藥[3]。
1.4統(tǒng)計學方法
利用SPSS17.0統(tǒng)計軟件處理數(shù)據，計量資料用（X±s）表示，采用t檢測，計數(shù)資料用χ2檢測。若P
2結果
2.1療效
實驗組的顯效7例，有效46例，無效2例。總的有效率達到96%，參照組的顯效3例，有效42例，無效10例，總的有效率為82%，可見實驗組治療的總與效率大于參照組治療的總有效率。實驗組與參照組治療前以及治療后的3個月心率如表1所示。
2.2不良反應
實驗組和和參照組的治療組均未出現(xiàn)心衰加重、洋地黃中毒、黑朦、頭暈、暈厥等等不良反應，電解質正常，肝、腎功能均無惡化。
3討論
在治療房顫的過程中，除了治療病因之外，還需要治療包括血栓栓塞和房顫心室率等在內的并發(fā)癥，長期且標準的方案是轉復以及維持竇性心律，但這個觀點現(xiàn)在正遭受著越來越多的臨床試驗挑戰(zhàn)，據最新的研究結果表明，控制心室率可以作為房顫治療的首要措施，轉復以及維持竇性心律作為控制心室率效果現(xiàn)已被臨床接受[4]。
一直以來，控制房顫的最常用的藥物都是洋地黃，其主要是對人的興奮迷走神經起到作用，但是對于房室結的作用其實并不明顯。因此，對靜息時的心室率控制效果較為理想，但是對活動時的心室率控制效果較差。另外洋地黃類藥物有時起效速度慢，控制房顫的效果有時也不是十分理想，劑量方面也難以掌握，尤其對老年人的快速房顫心室率的療效較差[5]。
4結語
本文對試驗中的實驗組以及參照組進行了對比實驗，最終得出實驗組的最高心律、最低心律以及靜息心率都低于參照組，總體的效率高于參照組，而且并無不良反應。因此，地高辛和美托洛爾結合使用能夠作為治療持續(xù)性的房顫心室率首選的藥物。
參考文獻：
[1]Zhang Changqun digoxin and metoprolol. Clinical observation on the treatment of atrial fibrillation with rapid ventricular rate [J].Journal of shandong medicine，2010（12）：49 and 50.
[2]楊殊力，趙春景，殷躍輝，盛勇.地高辛與硫氮唑酮合用治療141例慢性房顫伴快速心室率患者的療效觀察[J].華西藥學雜志，2002（01）：75-76.
[3]章群.地高辛與美托洛爾聯(lián)合治療房顫伴快速心室率的臨床觀察[J].海峽藥學，2010（05）：147-148.
