時間：2023-03-14 15:18:36
序論：在您撰寫不動產(chǎn)登記申請書時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
① 登記所
在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機關(guān)，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務(wù)局長為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務(wù)員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產(chǎn)登記係依不動產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞?。被保存在電磁記錄且得?jīng)由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內(nèi)容，則有可能在少許時間內(nèi)于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）
② 登記對象
係以不動產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護登記或動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護登記等相關(guān)法律、關(guān)于動產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。
商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學(xué)校法人、社會福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營利法人之內(nèi)容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業(yè)之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計今后之公司登記申請將日益增加。
所謂成年監(jiān)護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據(jù)本人辨識事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護人、被保佐人或被補助人；而監(jiān)護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。
所謂動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對隨著今日經(jīng)濟的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無法適切因應(yīng)之動產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經(jīng)濟界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請登記件數(shù)。
③ 不動產(chǎn)登記法
不動產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權(quán)利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產(chǎn)表示和有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動產(chǎn)登記法而被制定。不動產(chǎn)登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當(dāng)長，可再細分為75個項目），不動產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18 號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準則〈2005年2月25日民二第456 號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開法令而被運用。
2． 不動產(chǎn)登記
① 可為登記之權(quán)利
登記係針對土地及建物等不動產(chǎn)之表示，抑或就不動產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。
所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採礦權(quán)
所謂不動產(chǎn)之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務(wù)；怠于此一申請義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對所有權(quán)人課予責(zé)任（不動產(chǎn)登記法第47條第1項、同法164條等） .
在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。
所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。
在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。
② 公的圖面
登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。
但是，實務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。
因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。
③ 申請人
登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過申請該登記而取得權(quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。
申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業(yè)并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.
表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權(quán)利登記之申請，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。
不採親持申請書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見；目前尚在逐步推廣中。
④ 登記之效力
權(quán)利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件） .舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。
一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔(dān)任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請，一個司法書士可同時擔(dān)任買方和賣方雙方的人。
在日本，不動產(chǎn)登記不具有公信力。因為在不動產(chǎn)登記法制定當(dāng)時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。
⑤ 登記之申請
登記之申請，在備斉下列要件后為之：
· 登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）
· 登錄免許稅之繳納 原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。
· 附件書類之檢附
申請登記之登記義務(wù)者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來說，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔(dān)保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）
· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）
· 印章證明書 （證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）
· 登記事項證明書 （登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）
· 登記識別資訊 （或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）
· 以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。
⑥ 登記之囑托
承前所述，權(quán)利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）
作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：
· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）
· 印章證明書 （證明確屬印章之書面）
· 登記事項證明書 （登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）
若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關(guān)參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場合，不課征登錄執(zhí)照稅。
在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.
3． 土地收用法之登記
裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2） .（參照附件囑托書格式2）
此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）
關(guān)于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業(yè)者得單獨為收用登記之申請（不動產(chǎn)登記法第118條第1項） .此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業(yè)者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。
因收用而取得之所有權(quán)雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。
應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）
申請或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷之。
①登記所
在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機關(guān)，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務(wù)局長為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務(wù)員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產(chǎn)登記係依不動產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞?。被保存在電磁記錄且得?jīng)由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內(nèi)容，則有可能在少許時間內(nèi)于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）
②登記對象
係以不動產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護登記或動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護登記等相關(guān)法律、關(guān)于動產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。
商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學(xué)校法人、社會福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營利法人之內(nèi)容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業(yè)之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計今后之公司登記申請將日益增加。
所謂成年監(jiān)護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據(jù)本人辨識事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護人、被保佐人或被補助人；而監(jiān)護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。
所謂動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對隨著今日經(jīng)濟的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無法適切因應(yīng)之動產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經(jīng)濟界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請登記件數(shù)。
③不動產(chǎn)登記法
不動產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權(quán)利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產(chǎn)表示和有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動產(chǎn)登記法而被制定。不動產(chǎn)登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當(dāng)長，可再細分為75個項目），不動產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開法令而被運用。
2．不動產(chǎn)登記
①可為登記之權(quán)利
登記係針對土地及建物等不動產(chǎn)之表示，抑或就不動產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。
所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採礦權(quán)
所謂不動產(chǎn)之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務(wù)；怠于此一申請義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對所有權(quán)人課予責(zé)任（不動產(chǎn)登記法第47條第1項、同法164條等）.
在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。
所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。
在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。
②公的圖面
登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。
但是，實務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。
因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。
③申請人
登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過申請該登記而取得權(quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。
申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業(yè)并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.
表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權(quán)利登記之申請，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。
不採親持申請書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見；目前尚在逐步推廣中。
④登記之效力
權(quán)利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。
一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔(dān)任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請，一個司法書士可同時擔(dān)任買方和賣方雙方的人。
在日本，不動產(chǎn)登記不具有公信力。因為在不動產(chǎn)登記法制定當(dāng)時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。
⑤登記之申請
登記之申請，在備斉下列要件后為之：
·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）
·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件書類之檢附
申請登記之登記義務(wù)者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來說，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔(dān)保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）
·登記事項證明書（登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）
·登記識別資訊（或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）
·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。
⑥登記之囑托
承前所述，權(quán)利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）
作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面）
·登記事項證明書（登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）
若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關(guān)參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場合，不課征登錄執(zhí)照稅。
在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登記
裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）
此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）
關(guān)于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業(yè)者得單獨為收用登記之申請（不動產(chǎn)登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業(yè)者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。
因收用而取得之所有權(quán)雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。
應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）
申請或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷之。
2、到房地產(chǎn)開發(fā)公司，領(lǐng)取購房房款發(fā)票、不動產(chǎn)登記審批表、銷售現(xiàn)房證明書、轉(zhuǎn)移備案申請書、宗地圖、房屋平面圖等資料。
3、憑購房合同、購房發(fā)票、身份證等到屬地地稅局繳納契稅、印花稅。
4、持契稅稅票、購房合同、備案確認書、轉(zhuǎn)移備案申請書、宗地圖、房屋平面圖、身份證等資料，到屬地建設(shè)局（產(chǎn)權(quán)處）辦理備案手續(xù)。
5、憑建設(shè)局（產(chǎn)權(quán)處）出具的備案憑證，以及契稅稅票、購房合同、備案確認書、轉(zhuǎn)移備案申請書、不動產(chǎn)登記審批表、宗地圖、房屋平面圖、身份證等資料，到屬地不動產(chǎn)登記中心（政務(wù)中心）交件，辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。
①登記所
在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機關(guān)，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務(wù)局長為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務(wù)員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產(chǎn)登記係依不動產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞?。被保存在電磁記錄且得?jīng)由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內(nèi)容，則有可能在少許時間內(nèi)于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）
②登記對象
係以不動產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護登記或動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護登記等相關(guān)法律、關(guān)于動產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。
商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學(xué)校法人、社會福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營利法人之內(nèi)容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業(yè)之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計今后之公司登記申請將日益增加。
所謂成年監(jiān)護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據(jù)本人辨識事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護人、被保佐人或被補助人；而監(jiān)護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。
所謂動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對隨著今日經(jīng)濟的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無法適切因應(yīng)之動產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經(jīng)濟界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請登記件數(shù)。
③不動產(chǎn)登記法
不動產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權(quán)利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產(chǎn)表示和有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動產(chǎn)登記法而被制定。不動產(chǎn)登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當(dāng)長，可再細分為75個項目），不動產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開法令而被運用。
2．不動產(chǎn)登記
①可為登記之權(quán)利
登記係針對土地及建物等不動產(chǎn)之表示，抑或就不動產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。
所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採礦權(quán)
所謂不動產(chǎn)之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務(wù)；怠于此一申請義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對所有權(quán)人課予責(zé)任（不動產(chǎn)登記法第47條第1項、同法164條等）.
在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。
所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。
在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。
②公的圖面
登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。
但是，實務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。
因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。
③申請人
登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過申請該登記而取得權(quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。
申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業(yè)并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.
表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權(quán)利登記之申請，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。
不採親持申請書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見；目前尚在逐步推廣中。
④登記之效力
權(quán)利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。
一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔(dān)任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請，一個司法書士可同時擔(dān)任買方和賣方雙方的人。
在日本，不動產(chǎn)登記不具有公信力。因為在不動產(chǎn)登記法制定當(dāng)時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。
⑤登記之申請
登記之申請，在備斉下列要件后為之：
·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）
·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件書類之檢附
申請登記之登記義務(wù)者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來說，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔(dān)保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）
·登記事項證明書（登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）
·登記識別資訊（或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）
·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。
⑥登記之囑托
承前所述，權(quán)利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）
作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面）
·登記事項證明書（登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）
若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關(guān)參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場合，不課征登錄執(zhí)照稅。
在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登記
裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）
此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）
關(guān)于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業(yè)者得單獨為收用登記之申請（不動產(chǎn)登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業(yè)者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。
因收用而取得之所有權(quán)雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。
應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）
申請或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷之。
原房產(chǎn)證仍有效
對于老百姓來說,最關(guān)心的一個問題是,不動產(chǎn)登記后,之前的房產(chǎn)證等證書是否依然有效?是否需要立即申請更換呢?
對此,《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第105條明確規(guī)定:“本實施細則施行前,依法核發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效。不動產(chǎn)權(quán)利未發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的,不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得強制要求不動產(chǎn)權(quán)利人更換不動產(chǎn)權(quán)屬證書?！焙唵蝸碚f,就是在產(chǎn)權(quán)未變更、轉(zhuǎn)移的情況下,可以一直持有舊證書,老百姓不用著急去換新證。
如何進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記呢?《實施細則》規(guī)定:申請不動產(chǎn)登記的,申請人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請書,并提交身份證明以及相關(guān)申請材料。申請材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的,可以提供復(fù)印件,復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件保持一致。
專家還表示,如果當(dāng)事人不申請,登記機構(gòu)不會主動或強制登記。
三類主體可以查詢不動產(chǎn)登記資料
關(guān)于不動產(chǎn)登記資料查詢問題,《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》明確提出,國家實行不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度,并把查詢主體限定為權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機關(guān),而這三類主體 查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料的范圍也不一樣。
根據(jù)細則,權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料。因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。人民法院、人民檢察院、國家安全機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。其他有關(guān)國家機關(guān)執(zhí)行公務(wù)依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的,依照本條規(guī)定辦理。
專家表示,將查詢主體限制在權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機關(guān),這意味著不是任何人不需要任何條件就可以隨意查詢不動產(chǎn)登記資料。
如何才能進行查詢呢?根據(jù)實施細則,權(quán)利人、利害關(guān)系人申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料應(yīng)當(dāng)提交下列材料:查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關(guān)系人查詢的,提交證實存在利害關(guān)系的材料。
權(quán)利人、利害關(guān)系人委托他人代為查詢的,還應(yīng)當(dāng)提交人的身份證明材料、授權(quán)委托書。權(quán)利人查詢其不動產(chǎn)登記資料無需提供查詢目的的說明。有關(guān)國家機關(guān)查詢的,應(yīng)當(dāng)提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、工作人員的工作證。
小區(qū)內(nèi)道路綠地登記為業(yè)主共有
建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動產(chǎn),業(yè)主在進行不動產(chǎn)登記時,能否也對此進行登記呢?《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》提出,包括道路、綠地以及公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等可一并申請登記為業(yè)主共有。
在去年3月份的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則(草案征求意見稿)》中,相關(guān)條款要求辦理房屋所有權(quán)首次登記時,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法應(yīng)屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記。
宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。
宅基地房屋可以進行過戶登記，可以到所在地縣級人民政府申請辦理，提交登記申請書，身份證明材料，不動產(chǎn)權(quán)屬證書，界限面積位置等信息材料。
《不動產(chǎn)登記條例》第七條規(guī)定，不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理;直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
為規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，根據(jù)國務(wù)院授權(quán)，國土資源部出臺了《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》），從登記程序、資料查詢以及法律責(zé)任等方面，細化了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度?！都殑t》的出臺，為基層登記機構(gòu)進行不動產(chǎn)登記提供了可操作性依據(jù)，有利于提高不動產(chǎn)登記質(zhì)量，提升不動產(chǎn)登記公示力和公信力，保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，維護不動產(chǎn)交易安全與效率。
一、商業(yè)銀行應(yīng)關(guān)注的《細則》主要內(nèi)容
（一）完善登記程序，統(tǒng)一判斷標準
《細則》從以下幾方面對登記程序進行了完善。一是確立登記原則，規(guī)定應(yīng)依當(dāng)事人申請進行不動產(chǎn)登記，但法律、行政法規(guī)及《細則》另有規(guī)定的除外（第2條第一款）。二是完善申請?zhí)岢?，對轉(zhuǎn)讓（處分）共有財產(chǎn)（第10條第一款、第二款）、限制（無）民事行為能力人不動產(chǎn)登記（第11條第一款）和委托他人代為不動產(chǎn)登記的申請?zhí)岢觯ǖ?2條第一款）作出了進一步規(guī)定。三是明確材料要求，規(guī)定申請人須填寫申請書，規(guī)定申請材料原則上須為原件及復(fù)印件應(yīng)與原件保持一致（第9條），規(guī)定監(jiān)護人代為申請登記另須提供監(jiān)護人與被監(jiān)護人的身份證（或戶口簿）及有關(guān)監(jiān)護關(guān)系等材料，規(guī)定為被監(jiān)護人利益而處分不動產(chǎn)須提供書面保證（第11條第二款、第三款），規(guī)定委托他人代為申請另須提供被人簽字（或蓋章）的授權(quán)委托書，規(guī)定代為處分不動產(chǎn)須現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書以及境外申請人委托他人代辦須認（公）證授權(quán)委托書（第12條第二款、第三款、第四款），規(guī)定因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)而申請登記須提交死亡證明材料、遺囑或全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可提交經(jīng)公證的材料或生效的法律文書（第14條）。四是細化查驗內(nèi)容，規(guī)定登記機構(gòu)應(yīng)查驗申請人（委托人）身份證明材料及授權(quán)委托書與申請主體是否一致，應(yīng)查驗權(quán)屬來源材料或登記原因文件與申請登記的內(nèi)容是否一致，應(yīng)查驗法律行政法規(guī)規(guī)定的完稅或繳費憑證是否齊全，應(yīng)查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備和權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確（第15條）。五是明確實地查看重點，規(guī)定不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實地查看時，若為房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記要重點查看房屋坐落及其建造完成等情況，若為在建建筑物抵押權(quán)登記要重點查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況，若為因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記要重點查看不動產(chǎn)滅失等情況（第16條）。六是明確公告范圍內(nèi)容，規(guī)定對登記機構(gòu)依職權(quán)進行更正登記、依職權(quán)進行注銷登記和依法律行政法規(guī)的規(guī)定進行登記等情形，須在登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站及不動產(chǎn)所在地等指定場所進行公告，公告期不少于15個工作日。七是界定直接登記范圍，對法院持生效法律文書及協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記、對檢察院（公安機關(guān)）依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記、對政府依法做出征收（收回）不動產(chǎn)權(quán)利決定生效后要求登記機構(gòu)辦理注銷登記和對法律行政法規(guī)規(guī)定的其他情形，明確登記機構(gòu)能直接辦理不動產(chǎn)登記（第19條）。八是明確證書證明核發(fā)，規(guī)定對辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明，而對其他登記則向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書，且證書證明上要加蓋登記專用章，并就共有財產(chǎn)的證書發(fā)放及記載作了特別規(guī)定（第20條、第21條）。這些規(guī)定的目的是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記程序所需材料及其要求的判斷標準，以避免登記機構(gòu)、申請人出現(xiàn)認識分歧，從而減少或杜絕材料補充次數(shù)，縮短登記辦理時間，提高登記工作效率。
（二）健全抵押登記，確保操作規(guī)范
《細則》健全了抵押登記制度，確保了登記機構(gòu)的操作有章可循、規(guī)范進行。一是要求共同申請，規(guī)定以不動產(chǎn)設(shè)定抵押須由抵押權(quán)人、抵押人共同申請辦理抵押登記（第66條第一款）。二是明確須提供主債權(quán)材料，以不動產(chǎn)設(shè)定抵押須提供主債權(quán)合同（第66條第一款），以不動產(chǎn)設(shè)定最高額抵押須提供一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同及最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在債權(quán)的合同和當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料（第71條），被擔(dān)保主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的須提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議（第69條）。三是明確抵押合同形式，規(guī)定抵押合同可為單獨書面合同，也可為主債權(quán)合同中的抵押條款（第66條第二款）。四是明確變更登記范圍，規(guī)定一般抵押當(dāng)事人姓名（名稱）、被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限變更、抵押權(quán)順位等情形發(fā)生變更（第68條第一款），最高額抵押當(dāng)事人姓名（名稱）、債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間、抵押權(quán)順位等情形發(fā)生變更（第72條第一款），應(yīng)申請抵押權(quán)變更登記。五是明確其他抵押權(quán)人同意的情形，規(guī)定因被擔(dān)保債權(quán)主債權(quán)的種類及數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變更申請一般抵押權(quán)變更登記（第68條第二款），或因最高債權(quán)額、債權(quán)范圍、債務(wù)履行期限、債權(quán)確定的期間發(fā)生變更申請最高額抵押權(quán)變更登記（第72條第二款），如果該變更將對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人書面同意的材料及身份證或戶口簿等材料。六是明確轉(zhuǎn)移登記范圍，規(guī)定因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓（第69條），或最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移（第74條第一款），應(yīng)申請抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。七是明確最高額抵押權(quán)部分轉(zhuǎn)讓登記要求，規(guī)定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，要根據(jù)當(dāng)事人約定，或進行轉(zhuǎn)移登記，或進行一般抵押權(quán)首次登記及最高額抵押權(quán)變更登記，或進行最高額抵押權(quán)確定登記及一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記（第74條第二款）。八是明確在建建筑物（工程）抵押登記要求，規(guī)定在建建筑物（工程）抵押應(yīng)包括土地使用權(quán)，但不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案商品房，申請登記時還須提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在建建筑物（工程）竣工后辦理建筑物所有權(quán)首次登記時還須申請將在建建筑物（工程）抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記，申請商品房預(yù)告登記應(yīng)一并申請在建建筑物抵押權(quán)注銷登記（第75條、第76條、第86條）。九是明確預(yù)購商品房抵押須辦兩次登記，規(guī)定預(yù)購商品房辦理房屋所有權(quán)登記后還須申請將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記（第78條）。十是明確可申請預(yù)告登記，規(guī)定抵押不動產(chǎn)申請預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交抵押合同與主債權(quán)合同、不動產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定和其他必要材料（第88條）。不過，需要特別指出，《實施細則》第73條雖然規(guī)定最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)后須作登記，但是該要求值得商榷，因為無論《物權(quán)法》還是《暫行條例》均未有此要求，且在理論上站不住腳，在實務(wù)中因抵押人不配合也是缺乏可操作性。
（三）厘清查封登記，提升協(xié)助效果
《細則》設(shè)專節(jié)對查封登記的有關(guān)規(guī)定和要求予以厘清。一是明確審查材料，規(guī)定要對有權(quán)機關(guān)工作人員的工作證、協(xié)助執(zhí)行通知書和其他必要材料進行審查（第90條、第93條）。二是明確輪候查封登記，規(guī)定兩個以上有權(quán)機關(guān)查封同一不動產(chǎn)，應(yīng)為最先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的有權(quán)機關(guān)辦理查封登記，再依協(xié)助執(zhí)行通知書送達時間先后順序依次為其他有權(quán)機關(guān)辦理輪候查封登記（第91條、第93條）。三是明確查封登記的注銷與失效，規(guī)定在查封期間內(nèi)只有有權(quán)機關(guān)解除查封的，才能注銷查封登記，若查封期限屆滿未續(xù)封的，查封登記失效（第92條、第93條）。
（四）強化特殊登記，方便權(quán)利救濟
《細則》從以下幾方面對更正登記、異議登記的具體內(nèi)容、要求等作出了規(guī)定，強化了其可操作性，方便了權(quán)利人的權(quán)利救濟。一是確立職權(quán)發(fā)起更正登記，規(guī)定登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤，應(yīng)通知當(dāng)事人在30個工作日內(nèi)辦理更正登記，當(dāng)事人逾期不辦理，登記機構(gòu)應(yīng)在公告15個工作日后，依法予以更正，但在錯誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外（第81條）。二是明確更正登記申請的處理，規(guī)定不動產(chǎn)登記簿記載事項確有錯誤則應(yīng)予更正，但在錯誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外，若無誤則不予更正，并書面通知申請人（第80條第一款、第三款）。三是明確更正登記范圍，除不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤外，還規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)屬證書或不動產(chǎn)登記證明填制錯誤的，也可申請更正登記（第80條第二款）。四是明確應(yīng)提交材料，規(guī)定權(quán)利人申請更正登記應(yīng)提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書、證實登記確有錯誤的材料和其他必要材料，利害關(guān)系人申請更正登記應(yīng)提交利害關(guān)系材料、證實不動產(chǎn)登記簿記載錯誤的材料以及其他必要材料，申請異議登記應(yīng)提交證實對登記的不動產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料、證實不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的材料和其他必要材料（第79條第二款和第三款、第82條第二款）。五是明確異議登記申請的處理，規(guī)定應(yīng)將異議事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并向申請人出具異議登記證明，且申請人應(yīng)在登記之日起15日內(nèi)提交法院、仲裁委受理通知書等材料，逾期不提交則異議登記失效，失效后就同一事項以同一理由再次申請異議登記則不予受理（第83條）。六是明確異議登記期間權(quán)利處分的申請登記，規(guī)定登記簿上記載權(quán)利人及第三人因處分權(quán)利申請登記，登記機構(gòu)應(yīng)書面告知申請人已存在異議登記，若申請人申請繼續(xù)辦理則應(yīng)予以辦理，但應(yīng)讓其提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險的書面承諾（第84條）。
（五）界定資料查詢，保障主體權(quán)益
《細則》從以下幾方面界定了資料查詢，以便各界掌握和操作，切實保障權(quán)利主體合法權(quán)益。一是明確資料范圍，規(guī)定不動產(chǎn)登記資料包括：不動產(chǎn)登記原始資料（包括不動產(chǎn)登記申請書、申請人身份材料、不動產(chǎn)權(quán)屬來源、登記原因、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料及不動產(chǎn)登記機構(gòu)審核材料）和不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結(jié)果（第94條第一款）。二是明確查詢范圍，規(guī)定權(quán)利人可查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料，因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況，法院等有權(quán)機關(guān)可依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料，其他有權(quán)機關(guān)可查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料（第97條第三款）。三是明確應(yīng)提交材料，規(guī)定申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料應(yīng)提交申請書、查詢目的的說明（權(quán)利人查詢其不動產(chǎn)登記資料除外）、申請人身份材料，利害關(guān)系人查詢另應(yīng)提交證實存在利害關(guān)系的材料，委托他人代為查詢還應(yīng)提交人身份證明材料、授權(quán)委托書，有權(quán)機關(guān)查詢應(yīng)提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、工作人員工作證（第98條）。四是明確查詢處理，規(guī)定對符合規(guī)定的查詢申請應(yīng)在登記機構(gòu)設(shè)定的場所當(dāng)場提供查詢，如因情況特殊不能當(dāng)場提供查詢，應(yīng)在5個工作日內(nèi)提供查詢，而對申請查詢的不動產(chǎn)不屬于不動產(chǎn)登記機構(gòu)管轄范圍、查詢?nèi)颂峤坏纳暾埐牧喜环弦?guī)定、申請查詢的主體或查詢事項不符合規(guī)定、申請查詢的目的不合法等情形，不予查詢并書面告知理由（第99條、第100條、第101條第一款）。五是明確查詢要求，規(guī)定登記原始資料不得帶離設(shè)定的場所，應(yīng)保持登記資料完好，嚴禁遺失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料，也不得損壞查詢設(shè)備（第101條第二款、第三款）。六是明確結(jié)果出具，規(guī)定查詢?nèi)丝刹殚?、抄錄、?fù)制登記資料，查詢?nèi)艘蟪鼍卟樵兘Y(jié)果證明，登記機構(gòu)應(yīng)出具并在查詢結(jié)果證明上注明查詢目的、日期及加蓋登記機構(gòu)查詢專用章（第102條）。
（六）細化不當(dāng)行為，明確追責(zé)標準
《細則》從以下幾方面細化了相關(guān)人員不當(dāng)行為，從而明確了追究其法律責(zé)任的標準，以便實務(wù)中能夠準確判斷與掌握。一是列明當(dāng)事人責(zé)任主體，規(guī)定當(dāng)事人有不當(dāng)行為應(yīng)追究其法律責(zé)任（第104條）。二是細化登記機構(gòu)工作人員不當(dāng)行為，明確將對符合登記條件的登記申請不予登記、對不符合登記條件的登記申請予以登記、擅自復(fù)制（篡改）不動產(chǎn)登記簿、泄露不動產(chǎn)登記資料（信息）、無正當(dāng)理由拒絕申請人查詢（復(fù)制）登記資料、強制要求權(quán)利人更換新的權(quán)屬證書等情形列為不當(dāng)行為（第103條）。三是細化當(dāng)事人不當(dāng)行為，明確將采用提供虛假材料等欺騙手段申請登記、采用欺騙手段申請查詢（復(fù)制）登記資料、違反國家規(guī)定泄露不動產(chǎn)登記資料（信息）、擅自將不動產(chǎn)登記資料帶離查詢場所或損壞查詢設(shè)備和查詢?nèi)诉z失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料等情形列為不當(dāng)行為（第104條）。
二、商業(yè)銀行適用《細則》應(yīng)注意的問題
（一）及時梳理信貸業(yè)務(wù)，確?，F(xiàn)有情況合規(guī)
銀行及其分支機構(gòu)要對照《細則》的規(guī)定，及時梳理本行信貸業(yè)務(wù)，以確保業(yè)務(wù)開展符合《細則》規(guī)定：一是梳理規(guī)章制度，及時修訂完善不符合規(guī)定的內(nèi)部規(guī)章制度，明確要追責(zé)的不當(dāng)行為情形，促使分支機構(gòu)及其工作人員能依規(guī)定操作。二是梳理格式文本，及時修訂不符合規(guī)定的相關(guān)條款內(nèi)容，確保抵押合同形式、授權(quán)委托書、變更（轉(zhuǎn)讓）協(xié)議等符合規(guī)定，依法維護本行合同權(quán)利。三是梳理信貸流程，及時修訂不符合規(guī)定的流程，確保抵押登記共同申請、材料提交、查詢不動產(chǎn)登記簿、變更（轉(zhuǎn)移）登記等流程環(huán)節(jié)符合規(guī)定。四是核查存量業(yè)務(wù)，要核查在建建筑物（工程）抵押貸款、按揭貸款是否符合規(guī)定，是否符合再次辦理抵押登記要求，如不符合的，要與抵押人協(xié)商加以完善，或及時辦理再次抵押登記，若被拒絕的，則要依法依合同約定啟動提前收貸程序，要核查抵押登記記載是否有誤，如有誤要及時申請更正登記。
（二）嚴格遵照規(guī)定操作，全力維護本行權(quán)益
銀行及其分支機構(gòu)要從以下幾方面入手，嚴格遵照《細則》規(guī)定進行操作，全力維護本行權(quán)益。一是認真審查材料，對抵押人或代辦人身份證件、不動產(chǎn)權(quán)證（或房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證）、授權(quán)委托書等材料要認真進行審查，抵押權(quán)變更登記還要審查其他抵押權(quán)人書面同意材料及身份證（戶口簿）等材料，確保材料完備及內(nèi)容準確無誤、相互一致，使登記能一次性成功辦理。二是正確選擇文本，要優(yōu)先選擇格式文本，與借款人、抵押人簽訂合同、變更協(xié)議等，非格式文本須經(jīng)法律審查通過，確保這些文本符合登記機構(gòu)要求。三是查詢權(quán)利現(xiàn)狀，應(yīng)要求抵押人在抵押登記前申請查詢不動產(chǎn)登記簿，并提交登記機構(gòu)出具的查詢結(jié)果證明（須蓋章），以確保未發(fā)生更正登記、異議登記或查封登記，在建建筑物（工程）抵押要將土地使用權(quán)一并抵押，并確保土地使用權(quán)不存在抵押、更正登記、異議登記或查封登記等情況。四是共同提出申請，要與抵押人（或代辦人）共同到登記機構(gòu)申請抵押登記、填寫申請書及遞交其他相關(guān)材料。五是查核證明記載，對登記機構(gòu)核發(fā)的不動產(chǎn)登記證明，要現(xiàn)場查核記載是否準確，如不準確則要現(xiàn)場要求登記機構(gòu)更改，如現(xiàn)場未發(fā)現(xiàn)問題而在日后又發(fā)現(xiàn)的，則要立即申請更正登記。六是配合實地查看，登記機構(gòu)實地查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況時，銀行要協(xié)調(diào)抵押人共同作好配合工作。七是審慎變更登記，在貸款債權(quán)、抵押情況發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)移后要及時申請變更（轉(zhuǎn)移）登記，若登記機構(gòu)難以出具反映變更（轉(zhuǎn)移）情況的證明，則要審慎變更登記，對最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)要暫緩申請登記。八是善用法院力量，要積極申請法院查詢、查封不良貸款借款人、保證人的不動產(chǎn)，在查封期限屆滿前要協(xié)調(diào)法院進行續(xù)行查封，為勝訴執(zhí)行打下堅實基礎(chǔ)，在法院拍賣成功或裁定抵債的，可單方申請過戶登記，或協(xié)調(diào)法院持生效法律文書及協(xié)助執(zhí)行通知書到登記機構(gòu)辦理過戶登記。九是嚴懲違規(guī)人員，各級行尤其是上級行要強化對本行辦理抵押登記情況的監(jiān)督檢查，對違反細則、本行規(guī)章制度及其抵押操作流程的人員要及時予以追責(zé)，以反向督促他們依規(guī)依流程辦理抵押登記。十是打擊不當(dāng)行為，如登記機構(gòu)及其工作人員對符合登記條件的登記申請不予登記，或有其他不當(dāng)行為，要立即向其上級機構(gòu)等部門反映，依法打擊不當(dāng)行為。
