時(shí)間：2023-03-15 15:06:44
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【法律依據(jù)】
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條：商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
錢(qián)某于2011年10月與王某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,向王某購(gòu)買(mǎi)周浦鎮(zhèn)瑞陽(yáng)路某處房屋,此房屋系動(dòng)遷安置房屋,雖然產(chǎn)證為新辦,但已符合交易過(guò)戶的條件。簽訂合同后,錢(qián)某支付了首付款18萬(wàn)元后,即向銀行申請(qǐng)住房貸款。因錢(qián)某資金不足,欲申請(qǐng)較高比例的貸款,而錢(qián)某參加工作時(shí)間較短,收入一般,銀行未能審批通過(guò)。數(shù)月后王某向法院起訴,要求解除與錢(qián)某的買(mǎi)賣(mài)合同,并要求錢(qián)某承擔(dān)違約責(zé)任。此案經(jīng)法院調(diào)解,雙方均有繼續(xù)房屋交易的意向,遂重新簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,約定在2012年7月底前交易過(guò)戶。之后錢(qián)某重新準(zhǔn)備貸款資料,向銀行申請(qǐng)貸款。可惜的是,多家銀行仍未能批準(zhǔn)錢(qián)某的貸款審批。原來(lái)申請(qǐng)過(guò)的農(nóng)業(yè)銀行仍然未能取得足夠的貸款額度,而中國(guó)銀行則以房地產(chǎn)權(quán)證滿3年作為審批過(guò)戶的前提條件,工商銀行、建設(shè)銀行均要求錢(qián)某提供交易中心的證明文件,以確定此房屋能夠交易過(guò)戶。錢(qián)某無(wú)從取得這樣的證明文件,無(wú)計(jì)可施。最終王某再次向法院起訴,同樣要求解除合同,并要求錢(qián)某按照合同約定支付總房?jī)r(jià)20%的違約金24萬(wàn)元,這意味著沒(méi)收了錢(qián)某的首付款后不夠,還需要錢(qián)某額外地支付數(shù)萬(wàn)元違約金。
張崢嶸律師接受錢(qián)某委托后,除積極應(yīng)訴外,還提起了相應(yīng)的反訴,即要求王某返還首付款,即使錢(qián)某確實(shí)違約,而合同約定的違約金過(guò)高,遠(yuǎn)高于王某的實(shí)際損失,對(duì)此應(yīng)予以調(diào)整,扣除適當(dāng)?shù)倪`約金后,多余的首付款部分仍應(yīng)歸還。
此案經(jīng)浦東法院一審判決,認(rèn)定合同違約金約定過(guò)高,綜合考慮雙方合同履行的情況、誠(chéng)信因素、賣(mài)方的損失,將違約金調(diào)整為10萬(wàn)元,因此王某仍應(yīng)歸還錢(qián)某8萬(wàn)元。一審判決后,王某不服提起上訴,二審仍維持原判。雖然錢(qián)某遭受了損失,但畢竟也在他的預(yù)期和承受范圍內(nèi),此次訴訟仍為他避免了更多的損失。
張崢嶸律師評(píng)析:
很多人有誤解,認(rèn)為合同約定20%的違約金并不高。但實(shí)際違約金約定的高或者低,并不是一個(gè)絕對(duì)值,而是與守約方的實(shí)際損失進(jìn)行比較才能確定高或者低。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)中第二十九條規(guī)定:當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量,并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的,一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的"過(guò)分高于造成的損失"。對(duì)此,應(yīng)有正確的理解。
一、現(xiàn)行買(mǎi)賣(mài)合同法規(guī)中沒(méi)有法定違約金的規(guī)定。
違約金有法定違約金和約定違約金之分。由法律直接規(guī)定的違約金為法定違約金。在《合同法》施行前，有關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同的法律及條例中都有逾期付款支付違約金的規(guī)定，屬法定違約金，如1993年9月2日公布的《經(jīng)濟(jì)合同法》第三十三條第二款第二項(xiàng)，1984年1月23日國(guó)務(wù)院的《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例》第三十六條第四項(xiàng)，1984年1月23日國(guó)務(wù)院的《農(nóng)副產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例》第十八條第五項(xiàng)等。1999年10月1日《合同法》施行后，上述法律條例被新法代替而自然終止，該法分則第九章買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)逾期付款并沒(méi)有法定違約金的規(guī)定，故對(duì)違約金的適用只能從當(dāng)事人的約定，如當(dāng)事人對(duì)逾期付款沒(méi)有約定違約金，則不得適用給付違約金的法律責(zé)任，判決或調(diào)解逾期付款的違約方支付違約金。
二、對(duì)最高院就逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)批復(fù)的理解。
最高院的批復(fù)是對(duì)高級(jí)人民法院、解放軍軍事法院就審判工作中具體應(yīng)用法律問(wèn)題的請(qǐng)示所作的答復(fù)，原《經(jīng)濟(jì)合同法》及有關(guān)條例中規(guī)定的逾期付款違約金，沒(méi)有統(tǒng)一具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，最高院法函 [1994]10號(hào)首次對(duì)逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)作出統(tǒng)一規(guī)定，后又以法復(fù)[1996]7號(hào)、法釋[1999]8號(hào)批復(fù)，兩次調(diào)整了逾期付款違約金的標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定“對(duì)于合同當(dāng)事人沒(méi)有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金。中國(guó)人民銀行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，人民法院可以相應(yīng)調(diào)整計(jì)算逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?！薄逗贤ā肥┬泻螅罡咴悍ㄡ孾2000]34號(hào)批復(fù)規(guī)定，將法釋[1999]8號(hào)批復(fù)中規(guī)定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)刪除。上述批復(fù)，源于原法律條例中有關(guān)支付違約金的規(guī)定，先前法律已作了修改，舊的解釋就不能藉以為據(jù)，批復(fù)所依據(jù)的原法律、條例現(xiàn)已廢止，批復(fù)的法律基礎(chǔ)喪失，如仍按批復(fù)精神，在沒(méi)有約定違約金時(shí)，參照人民銀行的逾期付款利率，按照每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金，將與現(xiàn)行法律相沖突。
三、有約定違約金時(shí)可以適用其他違約責(zé)任。
對(duì)違約金的適用，有法定的從法定，沒(méi)有法定的，看合同雙方有沒(méi)有約定，如沒(méi)有法定，也沒(méi)有約定，則只能適用其他的違約責(zé)任，如繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等。逾期付款給相對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定或根據(jù)合同約定承擔(dān)賠償對(duì)方當(dāng)事人所受損失的責(zé)任。根據(jù)《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定因逾期付款產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法，如沒(méi)有約定，債權(quán)人應(yīng)提供對(duì)方逾期付款給自已造成損失的證據(jù)，含利息損失、追款費(fèi)用等。對(duì)沒(méi)有約定違約金的一方當(dāng)事人主張違約金的，法官應(yīng)將法律規(guī)定向當(dāng)事人進(jìn)行釋明，要求當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求，當(dāng)事人堅(jiān)持不肯變更的再駁回其請(qǐng)求，以充分保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益，防止訟累。
四、逾期付款從應(yīng)當(dāng)支付價(jià)款時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任。
《合同法》第一百六十一條規(guī)定：買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間支付價(jià)款，對(duì)支付時(shí)間沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在收到標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物單證的同時(shí)支付。當(dāng)事人約定或者法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付價(jià)款之日，買(mǎi)受人不自覺(jué)履行的，視為違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，而不是從債權(quán)人主張權(quán)利時(shí)才視為買(mǎi)受人違約。
違約金的數(shù)額，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定，沒(méi)有約定，并具有下列情形之一的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金：
一、因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過(guò)錯(cuò)，未在定的時(shí)間內(nèi)交付
房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。
逾期付款的,按照未付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
依據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定:當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
在此特別提醒采取按揭付款方式的購(gòu)房者,為了彌補(bǔ)損失,在進(jìn)行仲裁或訴訟的時(shí)候,發(fā)現(xiàn)利息損失超過(guò)合同約定的違約金后應(yīng)及時(shí)提出,以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
另外提醒消費(fèi)者注意的兩個(gè)問(wèn)題是:
龐某與許某2010年至2011年期間一直有木材生意往來(lái),這期間雙方交易總額為73860元,其中6660元的交易是許某的兒子許某彬許某簽名確認(rèn),其他均是許某親筆簽名確認(rèn)。2011年3月17日,許某支付貨款40000元給龐某,尚欠龐某貨款33860元,當(dāng)天許某并向龐某出具了欠條。欠條內(nèi)容為:“我許某在2010年10月至2011年12月止拉到龐某衫條、紅板、方條共肆萬(wàn)捌仟元正(￥48000元)在2012年12月30日前結(jié)清,如超過(guò)壹天,每天違約金捌拾元計(jì)算(80元) 此致 欠款人:許某 2012、10、12 。 以上2011年3月17日欠據(jù) 已到2012年10月12日”。許某實(shí)欠龐某貨款33860,欠條中的欠款48000元,包含了貨款33860元及利息14140元。期限屆滿后,許某沒(méi)有依約向龐某支付貨款,龐某遂提起訴訟,請(qǐng)求法院判決被告許某支付貨款48000元及違約金給原告龐某。
【審判】
法院審理認(rèn)為,原許某間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系,雖然雙方未簽訂書(shū)面合同,但有龐某提供的交易清單佐證。龐某向許某提供木材,許某向龐某支付對(duì)價(jià),雙方意思表示真實(shí)、內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,本院確認(rèn)該買(mǎi)賣(mài)合同合法有效,雙方均應(yīng)完全履行合同義務(wù)。龐某已實(shí)際向許某提供木材,許某亦應(yīng)當(dāng)全面履行給付貨款的義務(wù)。2012年10月12日,經(jīng)雙方結(jié)算,許某尚欠龐某款項(xiàng)48000元(48000元里包含了貨款33860元及利息14140元),龐某起訴要求許某支付欠款48000元,合理合法,法院依法予以支持。關(guān)于龐某要求許某自2012年12月30日起支付違約金每日80元的訴訟請(qǐng)求,許某辯稱違約金過(guò)高,應(yīng)按銀行利息計(jì)算。法院認(rèn)為,許某遲延支付貨款,給龐某造成了損失,理應(yīng)賠償,雖然雙方對(duì)違約金作出了約定,但每天80元的違約金明顯偏高,法院調(diào)整認(rèn)定,以所欠貨款33860元為本金,按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的商業(yè)銀行同期同類貸款利率的四倍計(jì)算違約金較為合理。遂依法判決被告許某支付欠款48000元及支付違約金(違約金計(jì)算:以33860元為本金,從2012年10月30日起按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的商業(yè)銀行同期同類貸款利率的四倍計(jì)算至本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日止)給原告龐某,案件受理費(fèi)由被告許某負(fù)擔(dān)。
【評(píng)析】
2004 年6月，毛小姐為了購(gòu)買(mǎi)住房，與某房產(chǎn)中介公司簽訂了一份《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，約定由中介公司作為居間人將莊先生座落于浦明路的一套房屋介紹給毛小姐，房款為人民幣245萬(wàn)元，雙方在《協(xié)議》中約定了付款方式、意向金的數(shù)額及處理辦法等事項(xiàng)。其中，還在第十條約定：“由于毛小姐的原因?qū)е路康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同未簽訂的，毛小姐應(yīng)向中介公司支付總房款3％的違約金”。協(xié)議簽訂后，毛小姐按約支付給中介公司意向金5000元。后由于毛小姐與上家莊先生在付款問(wèn)題上不能達(dá)成一致意見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有簽成。中介公司遂訴至法院，以毛小姐拒絕簽訂買(mǎi)賣(mài)合同為由，請(qǐng)求判令毛小姐按照約定支付違約金49000元。
[爭(zhēng)議]：
雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在兩個(gè)方面：
一、中介公司與毛小姐簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》第十條約定的“由于毛小姐的原因?qū)е路康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同未簽訂的，應(yīng)向中介公司支付總房款3％違約金”是否有效；
二、中介公司在被毛小姐及案外人因故未簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，是否可收取相應(yīng)費(fèi)用。
中介公司表示，《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》中約定“如三方有任何一方不能履行協(xié)議約定的，應(yīng)對(duì)對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任”，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”的規(guī)定，據(jù)此追究毛小姐的違約責(zé)任是有法律依據(jù)的；毛小姐的違約行為致使自己前期所做的居間工作無(wú)果，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，毛小姐應(yīng)按《協(xié)議》約定承擔(dān)違約責(zé)任。
毛小姐則認(rèn)為，《協(xié)議》中約定，房屋買(mǎi)賣(mài)一旦不成，自己及上家均應(yīng)向中介公司支付違約金，顯然是“霸王條款”，要求法院予以撤銷(xiāo)。
[裁判要點(diǎn)]：
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效?！北景钢?，《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》系中介公司提供的格式條款，其中第十條約定的內(nèi)容，剝奪了買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)一步協(xié)商的權(quán)利，意味著房屋買(mǎi)賣(mài)必須成交，否則委托人即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。而中介公司卻使自己居于無(wú)論居間行為是否成功均可獲得相應(yīng)報(bào)酬的有利地位，顯與當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的法律規(guī)定相悖，故該約定的條款無(wú)效。中介公司依此收取違約金的主張不受法律保護(hù)。
《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬?！薄ⅰ熬娱g人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用?！辫b于房地產(chǎn)居間人在居間活動(dòng)中往往要為委托人提供權(quán)籍調(diào)查、使用情況調(diào)查、行情調(diào)查、確定成交意向、訂立交易合同等基本服務(wù)內(nèi)容，而要完成這些服務(wù)內(nèi)容，居間人需有一定的經(jīng)濟(jì)成本支出。因此，中介公司在毛小姐與上家簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》之前，只能向毛小姐主張其進(jìn)行居間活動(dòng)所支出的經(jīng)濟(jì)損失。
法院判決，對(duì)中介公司要求毛小姐支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。
[評(píng)析]：
