時(shí)間：2023-03-16 16:29:12
序論：在您撰寫房地產(chǎn)法學(xué)論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
考試方法改革的首要目的是使學(xué)生有針對性的去學(xué)習(xí)。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程考試方法改革可以提高平時(shí)的教學(xué)效果，使學(xué)生有目的的去學(xué)習(xí)。學(xué)生在剛接觸專業(yè)課程時(shí)懷著好奇的學(xué)習(xí)心態(tài)，但不明確要學(xué)習(xí)的內(nèi)容，也不知道學(xué)習(xí)的方法，通過考核方式的改革，可以使教師更好地安排教學(xué)內(nèi)容，通過不同形式課后作業(yè)的安排對重要知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，使學(xué)生能全面掌握學(xué)習(xí)重點(diǎn)，并能在完成作業(yè)的過程中掌握比較好的學(xué)習(xí)方法。另一方面，從教育心理學(xué)的角度來看，教學(xué)不僅是教師教學(xué)生學(xué)的一個(gè)過程，而且是一個(gè)讓學(xué)生在平時(shí)學(xué)習(xí)中體驗(yàn)成功、享受進(jìn)步的過程。學(xué)生對成功的體驗(yàn)不應(yīng)只有期末考試這一次機(jī)會(huì)，而應(yīng)該在平時(shí)的學(xué)習(xí)過程中、在知識(shí)的掌握廣度和深度上、在學(xué)習(xí)方法的把握上、在口頭表達(dá)能力上、在集體合作意識(shí)上都有著進(jìn)步的體驗(yàn)，因此老師在平時(shí)的教學(xué)中，對學(xué)生各方面能力進(jìn)行培養(yǎng)時(shí)，還要結(jié)合學(xué)生取得的相應(yīng)成績給予充分的肯定，調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，使他們在經(jīng)歷了專業(yè)學(xué)習(xí)后，逐步成長起來。為此，進(jìn)行考試方法的改革，改變期末“一考定成績”的做法，使得學(xué)生注重平時(shí)學(xué)習(xí)，在平時(shí)的積累中掌握較好的專業(yè)學(xué)習(xí)方法，逐步培養(yǎng)專業(yè)分析能力，達(dá)到與學(xué)與教的教學(xué)目的。
二、考試方法改革方案設(shè)計(jì)
根據(jù)對工程管理專業(yè)同學(xué)的調(diào)查，絕大多數(shù)同學(xué)希望能在平時(shí)學(xué)習(xí)過程中，通過課堂的教學(xué)和課后有目的的學(xué)習(xí)，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，掌握有效的方法去分析經(jīng)濟(jì)問題。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)精品課程教學(xué)小組內(nèi)的各位教師決定在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課堂內(nèi)試行新的教學(xué)和考試配套改革方案。2011－2013年3年間，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程教學(xué)過程中，我校房地產(chǎn)和工程管理專業(yè)的學(xué)生均參與到考試方法改革的實(shí)踐中，考試方法改革方案設(shè)計(jì)如下:學(xué)生成績評定的具體措施為:平時(shí)成績(50%)+期末考試成績(50%)=學(xué)期末總成績(100%)。平時(shí)成績的考核內(nèi)容主要包括:
(1)平時(shí)考勤，平時(shí)課堂點(diǎn)名或者點(diǎn)人回答問題不到者，一次扣一分，三次不到，此項(xiàng)考勤成績?yōu)榱恪?/p>
(2)學(xué)期論文，課程學(xué)習(xí)過半后開始專業(yè)論文的寫作練習(xí)，在該學(xué)期的最后一堂課上交，并以論文質(zhì)量為評分標(biāo)準(zhǔn)。
(3)四次大型作業(yè)，每次作業(yè)最高分為5分，根據(jù)完成作業(yè)的態(tài)度、作業(yè)中的信息收集水平、分析問題的水平、文字總結(jié)水平進(jìn)行相應(yīng)打分。早期布置的作業(yè)以獨(dú)立作業(yè)形式為主，2年后進(jìn)行了調(diào)整四次大型作業(yè)有獨(dú)立完成的，也有分小組完成的。獨(dú)立完成的作業(yè)部分由老師打分，小組作業(yè)通常以小組授課或無領(lǐng)導(dǎo)小組討論形式展開，由老師和其他組的同學(xué)進(jìn)行打分后，取加權(quán)平均分計(jì)算。
(4)期中口語測試成績，期中對學(xué)生的學(xué)習(xí)情況進(jìn)行檢測，采用抽題口試的方式，學(xué)生隨機(jī)抽取題庫中的習(xí)題，現(xiàn)場回答問題，老師給出得分，這些口試習(xí)題與課堂回答問題結(jié)合在一起，鍛煉學(xué)生的口頭表達(dá)能力。但從2013年開始我們?nèi)∠舜朔N方式，因?yàn)檎w90后學(xué)生表現(xiàn)出來的風(fēng)格和80后學(xué)生有較大區(qū)別，他們勇于表達(dá)，表達(dá)能力也普遍較強(qiáng)，缺點(diǎn)是言之無物，因此更多的應(yīng)該針對其邏輯思維能力、歸納整理能力進(jìn)行鍛煉。
三、考試方法改革效果分析與完善思路
將以上改革方案付諸實(shí)施后，發(fā)現(xiàn)同學(xué)們在平時(shí)的學(xué)習(xí)中投入了更多的時(shí)間和經(jīng)歷，并且鍛煉了同學(xué)們集體學(xué)習(xí)能力和團(tuán)隊(duì)合作精神。學(xué)生反映，考試方法改革后平時(shí)學(xué)習(xí)時(shí)間較過去增加了1/3，學(xué)習(xí)的積極性更強(qiáng)，對專業(yè)課程的理解和相關(guān)領(lǐng)域的認(rèn)識(shí)都有提高，逐步掌握了專業(yè)課的學(xué)習(xí)方法。但是近三年的考試方法改革實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)還存在一些問題，亟待進(jìn)一步完善。
(一)教學(xué)形式和作業(yè)內(nèi)容設(shè)置應(yīng)更多元化
考試并不是目的，教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)形式和作業(yè)的安排要從學(xué)生掌握專業(yè)知識(shí)，提高研究分析能力角度進(jìn)行設(shè)計(jì)。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教學(xué)中加強(qiáng)對學(xué)生課堂教學(xué)和課外科研的結(jié)合力度，另一方面建立起有利于科研創(chuàng)新人才培養(yǎng)的課程體系、教學(xué)模式和考試方法，多管齊下促進(jìn)本科教育質(zhì)量的提高和人才培養(yǎng)。將本科課堂教學(xué)從傳統(tǒng)的以教師為主的知識(shí)講授向參與式、討論式、自學(xué)輔助式等多樣化教學(xué)方法轉(zhuǎn)換，調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，使得課堂外教學(xué)效果能得以延續(xù)，提高教學(xué)質(zhì)量。從作業(yè)形式設(shè)計(jì)上，早期我們的作業(yè)形式較多以獨(dú)立完成為主導(dǎo)，每一次作業(yè)針對專業(yè)能力培養(yǎng)的一個(gè)側(cè)面，雖然學(xué)生反映較好，但是缺少集體鍛煉，因此后期進(jìn)一步對作業(yè)形式進(jìn)行探索，力求作業(yè)形式的多元化，加大集體作業(yè)比例，使得對學(xué)生能力的鍛煉和培養(yǎng)更為全面。
(二)作業(yè)內(nèi)容設(shè)計(jì)應(yīng)更為科學(xué)合理
隨著2012年所在學(xué)院大力推進(jìn)考試方法改革，很多課程都加大了平時(shí)的作業(yè)量。特別對于大二下和大三的學(xué)生，專業(yè)課程比較多，還有很多學(xué)生修了雙學(xué)位或者準(zhǔn)備出國考試，因此學(xué)生的課業(yè)負(fù)擔(dān)明顯加重，和2012年前相比，學(xué)生普遍反映作業(yè)太多了，因此一方面我們將進(jìn)一步探索作業(yè)形式的多樣化，另一方面在作業(yè)內(nèi)容設(shè)計(jì)上將會(huì)適當(dāng)精簡化。逐步取消口語考試，隨著課程進(jìn)度的展開，由易到難，由獨(dú)立完成到集體完成，并使作業(yè)內(nèi)容和作業(yè)形式相配合。以學(xué)生為主體，實(shí)行“邊學(xué)習(xí)、邊研究、邊實(shí)踐”的作業(yè)過程，培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐、研究與認(rèn)知能力，提高創(chuàng)新意識(shí)和創(chuàng)造能力，使其在大學(xué)期間能培養(yǎng)起終生受益的學(xué)習(xí)習(xí)慣和研究方法。
(三)作業(yè)評分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)更科學(xué)化
對獨(dú)立完成的作業(yè)部分，專業(yè)任課老師掌握評分標(biāo)準(zhǔn)，對于小組作業(yè)部分，由專業(yè)老師和其他小組成員共同打分。由于學(xué)生對討論問題難以進(jìn)行有效的專業(yè)評價(jià)，因此造成了集體作業(yè)打分時(shí)具有一定隨意性，使得這類作業(yè)的考核評分難以真實(shí)準(zhǔn)確的反映小組成員水平，因此需進(jìn)一步探討集體作業(yè)評分標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定模式，使其更為科學(xué)化，能有效反映小組成員的專業(yè)水平。后期我們采取過研究生作為助教參與本科課堂教學(xué)，對集體作業(yè)進(jìn)行打分，但是由于研究生課堂與本科生課堂教學(xué)時(shí)間上經(jīng)常出現(xiàn)沖突，因此這類方式難以有效持續(xù)進(jìn)行，目前還在進(jìn)一步考慮如何制定科學(xué)的評分標(biāo)準(zhǔn)。
(四)期末考試內(nèi)容應(yīng)與平時(shí)作業(yè)結(jié)合起來
期末考試是該門課程的總結(jié)性考試，試題除了考查學(xué)生對該門課程基礎(chǔ)知識(shí)的掌握情況以外，更要側(cè)重考查學(xué)生運(yùn)用所學(xué)課程知識(shí)分析問題、解決問題能力和創(chuàng)新能力。因此期末考卷的設(shè)計(jì)應(yīng)和平時(shí)作業(yè)的內(nèi)容、方法等結(jié)合起來。這一方面可以使學(xué)生平時(shí)作業(yè)的積極性提高，重視平時(shí)作業(yè)的資料收集、專業(yè)分析和知識(shí)整理，另一方面也使得期末考試的靈活性更強(qiáng)，學(xué)生無法通過考前抱佛腳的形式去加強(qiáng)訓(xùn)練，再者也使得學(xué)生在期末對一學(xué)期的專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)方法、學(xué)習(xí)內(nèi)容有更高層面的總結(jié)和回顧。
(五)期末卷面考試也應(yīng)適當(dāng)改革
房地產(chǎn)市場矛盾中蘊(yùn)含的法理價(jià)值分析
(一)宏觀調(diào)控中政府權(quán)力干預(yù)的處境
1。政府宏觀調(diào)控的必要性
筆者認(rèn)為，市場一方面在創(chuàng)造利益，另外一方面在破壞利益。對于房地產(chǎn)市場的起伏不定，權(quán)力掌控的主體———國家，必須要對市場進(jìn)行一定的行政干預(yù)，如果不采取干預(yù)措施，市場失靈，則帶來的影響不僅僅是金融風(fēng)暴所能比擬的，它對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的影響和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的破壞難以想象。具體到房地產(chǎn)市場，如果土地完全市場化、各類配套設(shè)施能通過市場手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產(chǎn)交易價(jià)格是競爭性的。而這些條件的滿足需要以整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的市場運(yùn)行為前提，至少目前中國房地產(chǎn)市場還沒達(dá)到這種水平。［6］從這個(gè)意義上講，在我國目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，讓房地產(chǎn)市場自由發(fā)展既無條件又失公平。面對這樣的市場，政府有充分的理由進(jìn)行干預(yù)。市場缺乏政府宏觀政策調(diào)控和法律監(jiān)管猶如一場沒有音樂的舞會(huì)一樣，再好的舞姿也因?yàn)闆]有旋律的指揮而無所適從。
2.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的處境
關(guān)于政府對市場干預(yù)的力度，不少學(xué)者提出了很多質(zhì)疑。因?yàn)闄?quán)力的運(yùn)用在其宏觀調(diào)控中有模糊的地帶。有的專家認(rèn)為政策的調(diào)控本身沒有法律的規(guī)范性和強(qiáng)制力，但在具體實(shí)施過程中，地方政府甚至將政策依據(jù)作為處罰和上位法的解釋依據(jù)，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以期達(dá)到產(chǎn)業(yè)鏈的平衡。但另一方面又行使權(quán)力來過度干預(yù)市場的發(fā)展，既要做到支持、保護(hù)、維護(hù)房地產(chǎn)投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產(chǎn)的發(fā)展也是抑制自身的利益。這是一個(gè)無法調(diào)和的矛盾。因?yàn)槭袌龅囊?guī)律、規(guī)則不通過政府干預(yù)，那么更多的消費(fèi)者權(quán)利將得不到切實(shí)的保護(hù)。無論如何，政府都只能犧牲部分利益來成全整體利益。因?yàn)楣怖媸鞘孜坏?。筆者認(rèn)為這是宏觀調(diào)控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環(huán)境。
(二)利益在房產(chǎn)市場主體中的分割
市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，參與市場、角逐市場，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學(xué)者說，一個(gè)好的市場既要滿足市場經(jīng)濟(jì)體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關(guān)鍵的還是要看市場利益機(jī)制是否均衡。在房地產(chǎn)行業(yè)，無論是房開商還是貸款銀行、無論是政府部門還是其他產(chǎn)業(yè)鏈(如建筑業(yè)、化工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、交通運(yùn)輸及倉儲(chǔ)業(yè)等多個(gè)行業(yè)有密切的關(guān)系;同時(shí)還有金融、保險(xiǎn)業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)家用電器業(yè)、家具制造業(yè)、建筑裝飾業(yè)等)。甚至廣大消費(fèi)者，都希望最大化的減少風(fēng)險(xiǎn)和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當(dāng)然有的利益已經(jīng)被預(yù)設(shè)。如房價(jià)、利率、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商品價(jià)格等。在復(fù)雜的利益格局中，被動(dòng)的消費(fèi)群體始終處于弱勢的地位。但利益的追求不能建立在違法違規(guī)和損害公民權(quán)利基礎(chǔ)之上。無論社會(huì)利益格局如何調(diào)整和變動(dòng)，都要保障公民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，及時(shí)調(diào)整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門化、權(quán)力化。政府之間、政府與市場之間要建立正常的利益協(xié)調(diào)、博弈機(jī)制，使權(quán)力與職責(zé)、利益相符合。［8］打于強(qiáng)勢的銀行、房產(chǎn)投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉(zhuǎn)向公共利益。
(三)競爭秩序需建立在道德的邏輯優(yōu)先性上
競爭必須依賴于一定的市場競爭機(jī)制，不能違反法律規(guī)范及市場規(guī)則。否則將不會(huì)形成有序的行業(yè)競爭格局。秩序是穩(wěn)定的首要條件，沒有良好的秩序規(guī)則就沒有和諧發(fā)展的基礎(chǔ)。針對房地產(chǎn)市場因價(jià)格波動(dòng)帶來的不穩(wěn)定性，政府不斷開展整頓市場和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序的各種舉措。這對維系房地產(chǎn)市場秩序、一定程度上遏制房地產(chǎn)價(jià)格起到至關(guān)重要的作用。一旦市場秩序混亂，規(guī)則沒有得到遵守，利益的無限追求已經(jīng)突破了道德可以容忍的底線，那國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是災(zāi)難性的，屆時(shí)再合理地宏觀調(diào)控措施估計(jì)都難以進(jìn)行及時(shí)有效的補(bǔ)救。所以，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場不至于壟斷利益，影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。政府的宏觀調(diào)控和市場干預(yù)有絕對的合理性和必要性，但也不能將這種干預(yù)手段作為房地產(chǎn)市場秩序唯一的穩(wěn)定依據(jù)。因?yàn)檫€有一個(gè)不可忽略的因素，即道德力量。民生問題是任何一個(gè)國家發(fā)展的歸宿點(diǎn)，市場秩序即便不穩(wěn)定，也不能以消費(fèi)者或廣大民眾的利益做為代價(jià)。市場在建立起自身機(jī)制的同時(shí)，也應(yīng)該慢慢形成自我的道德體系。競爭無界，道德有底。所以市場不缺乏人性，市場也不能脫離道德。在我國的房地產(chǎn)市場競爭機(jī)制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業(yè)與地方政府聯(lián)合反調(diào)控的行為。因此，市場競爭秩序乃是基于社會(huì)共同的道德訴求。由于既不存在一個(gè)完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會(huì)的法律活動(dòng)中去閱讀到特定社會(huì)的道德狀況，也可以通過社會(huì)的道德資源去反思它的法律處境。當(dāng)現(xiàn)代社會(huì)孜孜以求的法制追求不足以維持市場秩序時(shí)，我們不能忘記，道德具有邏輯的優(yōu)先性，因而必須尋求和利用現(xiàn)實(shí)的道德資源。如此，才能促進(jìn)繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場秩序。
(四)房地產(chǎn)市場的健康需要法律體系的規(guī)范化
不僅僅是房地產(chǎn)市場，其他任何行業(yè)的發(fā)展都需要一部相對完善的法律規(guī)范來加以調(diào)整和保護(hù)。法律與社會(huì)其他調(diào)控手段一樣，既有自己的運(yùn)行方式和規(guī)律，也有調(diào)整其規(guī)范對象的規(guī)律。對于房地產(chǎn)市場，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)所決定的。但無論有多復(fù)雜的參與主體，都必須遵守一定的規(guī)則和法律規(guī)范。沒有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業(yè)發(fā)展。針對房地產(chǎn)發(fā)展的極端不穩(wěn)定性及與其他行業(yè)甚至與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性，國家出臺(tái)了許多規(guī)范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等規(guī)定上內(nèi)容含混不清，缺乏確定性，經(jīng)常用一些常識(shí)性概念表達(dá)專業(yè)性問題，缺乏應(yīng)有的確定性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在法律責(zé)任上很難界定。在我國制定的關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)及相關(guān)的政策、制度中，還應(yīng)當(dāng)防止保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的專門立法與既存法律發(fā)生競合?！跋M(fèi)者保護(hù)法廣泛地存在于各種法律規(guī)范之中，不受部門的限制。凡對消費(fèi)者利益具有保護(hù)功能的法律規(guī)定，都是消費(fèi)者保護(hù)法的組成部分”。［9］P220對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)可通過完善相關(guān)法律的途徑實(shí)現(xiàn)，并在相關(guān)法律中規(guī)定對不同種類的房地產(chǎn)權(quán)益予以不同程度的保護(hù)。況且房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益內(nèi)容龐雜，一部法規(guī)難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關(guān)法律，易導(dǎo)致法律適用的競合。主要是與民法通則或未來的民法典、房地產(chǎn)法、合同法、建筑法等法律的競合，雖然可以強(qiáng)調(diào)對有關(guān)公民基本生存權(quán)利的規(guī)范優(yōu)先適用的競合規(guī)則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競合為宜。
(五)責(zé)任的承擔(dān)主體模糊
責(zé)任的承擔(dān)既有個(gè)人的也有集體的、既有社會(huì)的也有國家的。責(zé)任是擔(dān)當(dāng)。在房地產(chǎn)市場，隨著利益主體錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系及多元的參與性，使得這一領(lǐng)域凸顯的社會(huì)問題被弱化，筆者甚至懷疑政策層面的調(diào)控措施是否是某些地方政府責(zé)任的變相推卸，或者是將弱化的問題迅速提及到保護(hù)大眾公共利益的高度，使人們忽視了他們自己其實(shí)已經(jīng)遭受的利益損失、權(quán)益流失?根據(jù)盧梭的社會(huì)契約理論，人們的權(quán)力已經(jīng)委托給了國家，則相應(yīng)的權(quán)利保護(hù)應(yīng)該由國家來完成。當(dāng)人們合法利益受到損害的時(shí)候，誰來承擔(dān)侵權(quán)的責(zé)任?房地產(chǎn)市場涉及的主體不僅僅是房地產(chǎn)投資人，還有銀行、地方政府及國家職能部門等。如果以消費(fèi)者的利益受到侵害就片面的將房開商提高價(jià)格作為唯一的罪魁禍?zhǔn)?，那是不公平的。造成這一局面的推手還有政府層面。因?yàn)樵诜湃问袌龊驼{(diào)控市場方面國家必須做到這種宏觀調(diào)控力度的把握。不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域有不同的特點(diǎn)，將制定的法律法規(guī)或者其他規(guī)范性文件、政策等全部適用于所有的行政區(qū)域值得考量。市場調(diào)研不充分的話，責(zé)任的擔(dān)當(dāng)不可避免。問題是怎樣將百姓的損失通過責(zé)任承擔(dān)主體凸顯出來。在實(shí)踐中，基本都是房地產(chǎn)投資人或銀行來承擔(dān)責(zé)任，其實(shí)我們的政府在某些時(shí)候如果確實(shí)系自身行為使然的話，也要勇于承擔(dān)責(zé)任，否則既挫傷了投資人的積極性，也不利于我國營造安康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)市場主體信用分析
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)開發(fā)市場主體———建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的信用缺失，影響了工程竣工驗(yàn)收、按期交付使用、順利辦理產(chǎn)權(quán)，損害了購房業(yè)主的合法權(quán)益，給房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管部門———政府職能部門帶來很大的工作量和工作難度，給政府監(jiān)管提出很高的要求。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，要求政府致力于營造公平的市場競爭環(huán)境，因此，加強(qiáng)政府監(jiān)管、建立和完善信用制度至關(guān)重要。
1房地產(chǎn)開發(fā)中市場主體信用缺失的主要表現(xiàn)
為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，政府職能部門在建設(shè)項(xiàng)目前期階段實(shí)施行政許可，并負(fù)有后續(xù)監(jiān)管的責(zé)任。由于行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可是建立在申請人對其申請材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容真實(shí)性負(fù)責(zé)的基礎(chǔ)之上，因此，不再對有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，如規(guī)劃主管部門核發(fā)《工程規(guī)劃許可證》時(shí)，不再對建設(shè)單位報(bào)送的施工圖建筑面積進(jìn)行核算，使得機(jī)會(huì)主義者有空可鉆，提供虛假數(shù)據(jù)。而且，行政機(jī)關(guān)存在重審批、輕管理的現(xiàn)象，使得建設(shè)、施工單位有機(jī)會(huì)隨意變更規(guī)劃指標(biāo)。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)中各市場主體信用缺失，主要體現(xiàn)在：
（1）違法建設(shè)。體現(xiàn)在不按項(xiàng)目基本建設(shè)程序辦理相關(guān)的行政許可手續(xù)，前期手續(xù)不齊全，產(chǎn)生工程質(zhì)量安全隱患。
（2）前期階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位虛報(bào)建筑面積，施工圖實(shí)際的建筑面積大于申報(bào)《工程規(guī)劃許可證》的建筑面積；辦理《工程規(guī)劃許可證》的圖紙不是經(jīng)過審查的圖紙，造成兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象；綠地率達(dá)不到規(guī)劃要求。
（3）實(shí)施階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)、施工單位在實(shí)施項(xiàng)目過程中有意無意地違反設(shè)計(jì)條件，如擅自變更軸線位置、加層建設(shè)，使得實(shí)際建筑面積超過《工程規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的面積。
（4）竣工階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位攜款逃跑、下落不明，建設(shè)項(xiàng)目無法按正常程序辦理驗(yàn)收手續(xù)，導(dǎo)致購房人無法辦理產(chǎn)權(quán)證，有些還給物業(yè)管理帶來“后遺癥”。
2信用缺失原因的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，上述現(xiàn)象的產(chǎn)生與市場監(jiān)管機(jī)制不健全、人的機(jī)會(huì)主義傾向和有限理性有關(guān)。
（1）從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，信用缺失的本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)人的機(jī)會(huì)主義行為傾向。按照威廉姆遜的定義，機(jī)會(huì)主義傾向指人們借助不正當(dāng)?shù)氖侄沃\取自身利益的行為傾向。目前，政府管理不到位給機(jī)會(huì)主義者提供了有利的條件。
房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，參與的市場主體多，管理部門多，由于管理部門之間缺乏有機(jī)聯(lián)系，而且存在“重審批輕管理”現(xiàn)象，使得管理措施得不到有效落實(shí)、管理制度不健全，出現(xiàn)管理真空地帶。行政管理的缺位，使市場主體的失信行為有時(shí)不會(huì)被發(fā)現(xiàn)，即使被查實(shí)，也只須交納罰款，而罰金數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其所獲得的經(jīng)濟(jì)收益，起不到強(qiáng)有力的威懾作用。市場主體選擇不誠信，卻得不到懲罰，仍能獲得額外的經(jīng)濟(jì)效益，說明我們目前的制度安排有利于不誠信的行為。
根據(jù)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，盡管房地產(chǎn)開發(fā)主體的機(jī)會(huì)主義行為不可能完全根除，但是可以通過制度建設(shè)，依靠內(nèi)部和外部兩種強(qiáng)制力來約束市場主體的行為，增加市場主體信守諾言和履行承諾的可能性。
（2）從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，信息不對稱是房地產(chǎn)開發(fā)中市場主體失信的根源。信息不對稱，使市場主體機(jī)會(huì)主義傾向得以顯現(xiàn)，這種傾向分為事前、事后兩種，事前稱為逆向選擇，事后稱為道德風(fēng)險(xiǎn)。
在前期報(bào)批階段，非對稱信息將導(dǎo)致市場主體的逆向選擇。例如在報(bào)批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，建設(shè)單位知道審批部門不核算建筑面積，出于機(jī)會(huì)主義的動(dòng)機(jī)，虛報(bào)建筑面積；而建設(shè)單位在過去有虛報(bào)建筑面積的行為，但行政管理部門對此并不知情。這主要有三方面的原因。一是房地產(chǎn)開發(fā)周期長，同一單位可能會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目交叉運(yùn)作，存在前一個(gè)項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收，后一個(gè)項(xiàng)目又進(jìn)行前期報(bào)批；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，有些是專門為項(xiàng)目開發(fā)而成立的項(xiàng)目公司，行政管理部門很難判斷A公司的失信行為是否應(yīng)記到B公司頭上；三是有些建設(shè)審批權(quán)下放，市、區(qū)兩級(jí)審批機(jī)構(gòu)難以知悉某市場主體過去是否存在失信行為。
在建設(shè)階段，非對稱信息將導(dǎo)致市場主體的道德風(fēng)險(xiǎn)行為，即管理部門難以監(jiān)督市場主體的行動(dòng)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。管理部門管理的目標(biāo)側(cè)重于全局性，重在培育誠信市場，對具體項(xiàng)目的管理大多采取抽查的方式或?qū)`規(guī)行為的處罰。市場主體可能利用這個(gè)管理漏洞，隨意變更規(guī)劃指標(biāo)，給建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、按期交房、產(chǎn)權(quán)辦理等方面留下后遺癥，嚴(yán)重?fù)p害了購房業(yè)主的合法權(quán)益。
盡管市場主體存在機(jī)會(huì)主義傾向，可能產(chǎn)生失信行為，但市場主體選擇守信還是失信，是個(gè)博弈的過程。如果其失信的短期利益所得大于長期利益損失，他會(huì)選擇失信。目前對市場主體失信行為的處罰機(jī)制促使市場主體選擇失信。例如超面積建設(shè)，以廈門為例，超建1m2，規(guī)劃管理部門依據(jù)規(guī)劃法律規(guī)章對違法建設(shè)單位進(jìn)行處罰，處罰標(biāo)準(zhǔn)按違法建設(shè)部分土建工程造價(jià)的60%即180元/m2；土地部門要求建設(shè)單位補(bǔ)交超建部分的土地費(fèi)用，房地產(chǎn)售價(jià)在5000元/m2左右，收入與費(fèi)用相抵，仍有3000元/m2以上的盈余，超建的效用太大了。因此，需要建立一種機(jī)制，使失信受損、守信受益，讓人們真切地認(rèn)識(shí)到誠信可以給自己帶來利益，是一個(gè)永遠(yuǎn)受用的無形資產(chǎn)。
3解決思路
為解決上述失信行為，維護(hù)公平的市場競爭環(huán)境，可通過政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督等形式，規(guī)范市場主體的行為，建立以法律為保障、道德為支撐的有效管理體系。
（1）建立系統(tǒng)、完善的行業(yè)信用法律體系。我國出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律規(guī)章，但這些法律規(guī)章并非專門針對信用，對企業(yè)的信用行為沒有建立起與“規(guī)范授信、平等授信機(jī)會(huì)”相應(yīng)的法律準(zhǔn)則和約束體系。而且，目前并沒有一個(gè)社會(huì)信用服務(wù)機(jī)構(gòu)的綜合管理部門，各系統(tǒng)的信用信息得不到有效整合，沒有形成一套有效的監(jiān)管機(jī)制。因此，我們必須加快信用立法步伐，制訂行業(yè)信用方面的專門法律，并建立有效整合信用信息的綜合管理體系，為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造有法可依的法律環(huán)境。
（2）加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目前期審批管理。對建設(shè)單位虛報(bào)建筑面積、設(shè)計(jì)單位超面積設(shè)計(jì)的情況，可以通過加強(qiáng)政府審批、審查部門間的協(xié)作，共享建設(shè)審批成果來加以解決。即在施工圖審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖技術(shù)審查時(shí)，審圖機(jī)構(gòu)除對施工圖進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況進(jìn)行審查外，還應(yīng)對建筑面積進(jìn)行核算，確認(rèn)是否超過規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)工程方案所核定的面積指標(biāo)。建設(shè)單位報(bào)批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，必須同時(shí)提供施工圖審查機(jī)構(gòu)核算的建設(shè)面積，作為規(guī)劃部門核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》面積控制的依據(jù)。規(guī)劃部門確認(rèn)施工圖審查意見書的面積與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)的面積一致時(shí)予以發(fā)放批文。對出現(xiàn)兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象，可以通過完善施工圖審查的操作辦法來加以解決。
（3）加強(qiáng)規(guī)劃放樣驗(yàn)線的批后監(jiān)管。為減少擅自變更軸線位置而導(dǎo)致建筑面積增加的行為，很多地方增設(shè)±0.00驗(yàn)線環(huán)節(jié)，要求建設(shè)單位將±0.00驗(yàn)線資料報(bào)送規(guī)劃管理部門蓋章確認(rèn)后才可進(jìn)入下一道工序，這樣再加上測量所花的時(shí)間，整個(gè)時(shí)限較長，影響了工程建設(shè)進(jìn)度。而且由于±0.00驗(yàn)線不屬行政審批事項(xiàng)，增設(shè)±0.00驗(yàn)線環(huán)節(jié)，有以加強(qiáng)行政管理之名、濫行行政審批的嫌疑。
（4）加強(qiáng)違規(guī)查處力度。有效發(fā)揮法律和市場機(jī)制對失信行為的雙重懲罰機(jī)制，營造公平的市場競爭環(huán)境，切實(shí)保護(hù)守信企業(yè)、購房業(yè)主的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)開發(fā)中各市場主體信用制度建設(shè)奠定基礎(chǔ)。對違法、違規(guī)的市場主體的行為，包括設(shè)計(jì)單位不按相關(guān)管理部門批準(zhǔn)的立項(xiàng)、規(guī)劃等批準(zhǔn)文件及方案進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，建設(shè)單位對設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提出超建、擴(kuò)建等違反規(guī)劃指標(biāo)要求的或不辦理建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)，施工單位不履行監(jiān)管職能或監(jiān)管不到位，目前法律規(guī)章均有明確的罰款、降低資質(zhì)直到清除市場等處罰規(guī)定，關(guān)鍵在于行政執(zhí)法機(jī)關(guān)能否掌握到失信行為，并嚴(yán)肅查處。
（5）加強(qiáng)和完善信用信息的披露。在市場經(jīng)濟(jì)中，加強(qiáng)和完善信用信息完善披露制度，增強(qiáng)信用信息的透明度，可以有效解決信息不對稱的問題。對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各市場主體信用行為記錄進(jìn)行記載，任何市場主體有失信行為，就會(huì)進(jìn)入信用記錄系統(tǒng)，并將失信企業(yè)列入黑名單曝光，公眾通過高科技手段，可以很便捷地查到這些不良記錄。這些信用信息也應(yīng)迅速傳遞給招投標(biāo)管理單位，各專業(yè)招投標(biāo)評標(biāo)企業(yè)信用時(shí)就有了更為直接、客觀的依據(jù)，將影響到投標(biāo)企業(yè)是否中標(biāo)。
（6）充分發(fā)揮各行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。行業(yè)協(xié)會(huì)是行業(yè)性、自律性的社團(tuán)組織，作為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一個(gè)重要中間組織，具有協(xié)調(diào)市場主體利益、提高市場資源配置效率的功能。行業(yè)協(xié)會(huì)目前主要做好以下三方面的工作：一是通過宣傳政府政策、法律法規(guī)來約束企業(yè)的行為，督促企業(yè)依法開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；二是負(fù)責(zé)“政府不該管、但又需要有人管的事務(wù)”如行規(guī)行約的制定，并負(fù)責(zé)執(zhí)行和監(jiān)督，促進(jìn)行業(yè)誠信服務(wù)；三是協(xié)助政府從事行業(yè)管理，如為加強(qiáng)±0.00驗(yàn)線報(bào)備工作的監(jiān)督管理，可委托建筑行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)監(jiān)理專業(yè)委員會(huì)對驗(yàn)線工作進(jìn)行督促抽查。
關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售;不公平交易;低效競爭;預(yù)售資金管理
一、商品房預(yù)售的概況及價(jià)值
所謂商品房預(yù)售制度，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的制度。
我國的商品房預(yù)售制度是從20世紀(jì)90年代初開始逐步建立的。1994年7月施行《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。這部全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)的法律借鑒了香港的房地產(chǎn)開發(fā)模式，正式確立了商品房預(yù)售制度。此后國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、以及新近頒布施行的《物權(quán)法》等，均對這一制度作了相應(yīng)具體的規(guī)定[1]。十多年的發(fā)展表明，這項(xiàng)制度對培育我國房地產(chǎn)市場、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。國家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示：“2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17 168.8億元，定金和預(yù)收款達(dá)到7 395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)資金的43.1%，成為房地產(chǎn)開發(fā)的第一大資金來源。”我國房地產(chǎn)業(yè)仰仗預(yù)售這一扶持性政策，迅速完成了資本原始積累，同時(shí)由于預(yù)售使得房地產(chǎn)商便于融資，降低成本，預(yù)售房價(jià)格明顯低于現(xiàn)房，也使得“望房興嘆”的購房者獲得了實(shí)惠，在買賣雙方的共同青睞下，商品房預(yù)售制度在國內(nèi)不斷發(fā)展。然而，商品房預(yù)售制度在實(shí)施過程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國商品房預(yù)售制度的問題和成因分析
我國商品房預(yù)售制度自確定以來，其固然刺激了商品房交易市場，但同時(shí)也產(chǎn)生了許多嚴(yán)重的問題，這一現(xiàn)象直接導(dǎo)致央行房地產(chǎn)金融分析小組在其對外公布《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)：“很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！彪m然建設(shè)部旋即表態(tài)，不會(huì)廢除商品房預(yù)售制度，但是，這一報(bào)告至少指出，預(yù)售制度產(chǎn)生的問題，已然引起了高層的重視，同時(shí)也在學(xué)界引起了廣泛的討論。
筆者以為，目前而言，我國商品房預(yù)售所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)問題主要在以下幾個(gè)方面：
其一，存在著交易不公平現(xiàn)象，開發(fā)商將在建商品房的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了社會(huì)和銀行。如果說開發(fā)商從預(yù)售制度中獲得的利益與其所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和付出成本的收益相當(dāng)，購房者與開發(fā)商各取所需，那么預(yù)售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是，根據(jù)我國現(xiàn)行的預(yù)售機(jī)制，當(dāng)住房還處在建設(shè)過程中，購房者就已經(jīng)支付了全部的房價(jià)款，并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險(xiǎn)。在這種不健全的預(yù)售制度下，開發(fā)商不僅能低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不須承擔(dān)房屋存貨成本，施工建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和資金成本被過渡轉(zhuǎn)嫁給購房者，同時(shí)借助抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款，開發(fā)商把開發(fā)項(xiàng)目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上，使商品房的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。更為嚴(yán)重的是，當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí)，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任[2]。
筆者以為，出現(xiàn)這類問題的根本癥結(jié)在于：我國的預(yù)售制度由于缺乏一套健全的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的法律制度[3]，使得開發(fā)能夠輕而易舉地轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，而購房者和銀行又缺乏保障自身利益的法律依據(jù)。
同時(shí)，融資渠道單一，真正能夠給予房產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)、可持續(xù)支撐的房產(chǎn)證券、債券等融資方式，則被認(rèn)為資金成本過高而為開發(fā)商所放棄，也是產(chǎn)生該現(xiàn)象的另一個(gè)重要的原因。
其二，現(xiàn)行的預(yù)售制度容易造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度相對降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備聯(lián)系地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢人物的能力，能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款，往往就意味著項(xiàng)目的成功。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也生存得很好，而那些真正具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。也即我國的房地產(chǎn)業(yè)不但沒有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營模式，大量低質(zhì)開發(fā)商充斥于房地產(chǎn)市場。
筆者以為其根源在于市場競爭機(jī)制的不合理，我國國有土地使用權(quán)出讓采取掛牌交易制度，沒有市場化。房產(chǎn)進(jìn)入市場由政府職能部門通過行政許可進(jìn)行資源分配，由此導(dǎo)致開發(fā)商不惜以各種手段購買土地，然后通過預(yù)售制度賣期房，提前回籠資金，把高房價(jià)拋給購房者，因此我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不平等競爭和低效率競爭態(tài)勢。
同時(shí)我國監(jiān)管體制的缺乏也助長了這種情況的發(fā)生，由于對未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)、審計(jì)信用機(jī)制尚未建立的條件下幾乎沒有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用。并且政府主管部門在預(yù)售過程中對預(yù)售合同的強(qiáng)制登記、預(yù)售廣告的監(jiān)管、資金的監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理，缺乏動(dòng)態(tài)的、事前的防范，也沒有引入金融監(jiān)管、房產(chǎn)律師監(jiān)管等市場條件下行之有效的監(jiān)管手段。[1]再者，缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上魚龍混雜，大量缺乏必備條件的開發(fā)商依然能夠參與市場競爭，并分得可觀利益。
三、完善我國商品房預(yù)售制度之具體對策
針對我國商品房預(yù)售制度存在的各種問題，筆者從以下幾個(gè)方面進(jìn)行思考，提出完善我國商品房預(yù)售制度的一些看法：
第一，設(shè)立商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；?，平衡交易各方的風(fēng)險(xiǎn)。所謂商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；鹗且环N基金籌集模式，即通過風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；鸬幕I集與積累，把預(yù)售制度中的各種風(fēng)險(xiǎn)合理均衡地分散到各負(fù)擔(dān)主體的制度模式。如上文所分析，在現(xiàn)存的預(yù)售中風(fēng)險(xiǎn)的分配極其不合理，因此，政府應(yīng)設(shè)立房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；穑绱婵畋ｋU(xiǎn)制度一樣，凡是參加房屋預(yù)售制度的房地產(chǎn)開發(fā)商都應(yīng)參加這個(gè)基金，即按營業(yè)額繳付，一旦出現(xiàn)問題，就由這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)基金來承擔(dān)責(zé)任。通過這一機(jī)制，可以把整個(gè)房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)分散給消費(fèi)者、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)商一起來承擔(dān)，有效地平衡各方風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)交易公平。
第二，完善預(yù)售房款監(jiān)管。具體而言：首先改變我國目前房地產(chǎn)市場主流的預(yù)收款收存方式—即由開發(fā)商統(tǒng)一收取，并在一定時(shí)間內(nèi)存入監(jiān)管賬戶[4]。而改成由購房人親自將購房款存入監(jiān)管賬戶的方式。同時(shí)，嚴(yán)格規(guī)范預(yù)收款的使用，開發(fā)商除了可提取規(guī)定比例的備用金外，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金只能用于樓盤建設(shè)，開發(fā)商因工程建設(shè)需要用款，應(yīng)實(shí)行房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)審批制度，監(jiān)管銀行只能根據(jù)法定審批將款轉(zhuǎn)入施工單位賬戶。此舉能有效避免開發(fā)商挪用預(yù)收款以及攜款潛逃等行為，既發(fā)揮了預(yù)售制度對于開發(fā)商的融資作用，又保障了購房者的資金安全。對此，我國廣東省作過相應(yīng)的嘗試，并取得了不錯(cuò)的效果，其經(jīng)驗(yàn)值得在全國范圍內(nèi)推廣[5]。
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第三，加強(qiáng)監(jiān)管力度，設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制。預(yù)售制度的一個(gè)重要價(jià)值在于相對降低門檻，便于開發(fā)商融資，如果我們設(shè)立過高的準(zhǔn)入門檻，則顯然與該制度背道而馳，然而如上文所分析，目前我國的預(yù)售制度導(dǎo)致了大量的低質(zhì)中小企業(yè)充斥市場，嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)環(huán)境和社會(huì)利益，對此，筆者的建議是設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制，對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，開發(fā)商在進(jìn)行任何一個(gè)預(yù)售商品房項(xiàng)目時(shí)，必須向房地產(chǎn)主管部門申報(bào)企業(yè)目前的狀況，包括開發(fā)商的資質(zhì)、開發(fā)商近期的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)有流動(dòng)資金量、在預(yù)售商品房開發(fā)過程中將要出現(xiàn)的到期債務(wù)額以及正在進(jìn)行并將在商品房開發(fā)過程中完成的其他項(xiàng)目等，并提供相應(yīng)的證明，經(jīng)房地產(chǎn)部門審批后方可進(jìn)行商品房開發(fā)，避免開發(fā)商在其他項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)不靈時(shí)，以預(yù)售商品房為手段，籌集買房人的資金，卻用以彌補(bǔ)其他項(xiàng)目上的流動(dòng)資金，[6]同時(shí)此舉也能夠避免低質(zhì)的小企業(yè)“空手套白狼”，能夠有效的將不合格企業(yè)清除出市場。
四、結(jié)語
商品房預(yù)售制度對于我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要意義，經(jīng)過近二十年的發(fā)展，已經(jīng)己經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)基本制度，但是，同任何新生事物相類似，預(yù)售制度也帶來了許多嚴(yán)重的問題，以至于有呼聲要求廢除該制度。
筆者以為，我國商品房預(yù)售制度固然問題重重，但其價(jià)值更是不容忽視的，不可輕言廢除，針對其產(chǎn)生的問題，應(yīng)當(dāng)從制度層面加以完善，通過建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，加強(qiáng)對預(yù)售資金的監(jiān)管，規(guī)定嚴(yán)格的商品房預(yù)售市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房預(yù)售中預(yù)購人等主體的合法權(quán)益，消除我國預(yù)售制度目前存在的各種問題，真正有效的發(fā)揮預(yù)售制度的作用。 參考文獻(xiàn)
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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化
新華社入2003年1月5日電文“房地產(chǎn)業(yè)‘三外’現(xiàn)象預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)”指出，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，外行業(yè)插手、外來人涉足、外來錢染指的現(xiàn)象很嚴(yán)重，眾多業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，也會(huì)導(dǎo)致金融業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，甚至危及我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。與房地產(chǎn)業(yè)的“三外”現(xiàn)象相對應(yīng)，在我國高等教育中，也存在把“房地產(chǎn)”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業(yè)”的現(xiàn)象，共同的原因是深受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產(chǎn)行業(yè)，還是房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)教育都必須“現(xiàn)代化”。
一、房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的內(nèi)容和墓礎(chǔ)
從行業(yè)實(shí)踐看，現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理是綜合性管理活動(dòng)，專業(yè)內(nèi)容涉及經(jīng)濟(jì)、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識(shí)。這一學(xué)科產(chǎn)生的基礎(chǔ)和存在的原因，在于這一行業(yè)中市場規(guī)律和管理規(guī)律的特殊性，以及開發(fā)過程和交易過程的復(fù)雜性、專業(yè)性，專業(yè)內(nèi)容涉及范圍廣泛。其中，不動(dòng)產(chǎn)市場規(guī)律的特殊性，表現(xiàn)在沒有統(tǒng)一的市場、產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化(區(qū)位特性不同)、交易時(shí)產(chǎn)品不可移動(dòng)交割等方面。房地產(chǎn)行業(yè)工作實(shí)踐中，有估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、、法律服務(wù)、資產(chǎn)管理，也包括征地拆遷、報(bào)建、報(bào)批、項(xiàng)目籌資、風(fēng)險(xiǎn)管理、投資決策、資本運(yùn)營、預(yù)結(jié)算、工程管理等各個(gè)方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業(yè)知識(shí)。
“法商管理”是房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的主要內(nèi)容。法商管理是以財(cái)經(jīng)、政法類專業(yè)知識(shí)為主的法商綜合應(yīng)用管理，內(nèi)容涉及經(jīng)濟(jì)、管理、營銷、金融、投資、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、財(cái)經(jīng)、政法等方面。由于其專業(yè)細(xì)分程度高，學(xué)科設(shè)置齊全，內(nèi)容實(shí)用性強(qiáng)，能較好適應(yīng)現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜合性強(qiáng)、涉及面廣的特點(diǎn)和要求?，F(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)管理中，還包含少量工程、規(guī)劃知識(shí)。以法商綜合管理為基礎(chǔ)，經(jīng)過專業(yè)資源整合，可以辦起“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)”管理這一新興專業(yè)。美國著名不動(dòng)產(chǎn)學(xué)者查爾斯·H溫茨巴奇等人所編寫的《現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)》一書，為我們展示了美國現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)內(nèi)容的全貌，主要內(nèi)容也是法商管理的綜合知識(shí)。從國外高等院校不動(dòng)產(chǎn)教育的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)來看，不動(dòng)產(chǎn)類專業(yè)作為一門應(yīng)用管理專業(yè)，綜合性強(qiáng)，專業(yè)性內(nèi)容含量高，并非哪類專業(yè)基礎(chǔ)都能辦好。即使是有土木建筑專業(yè)的工科院校，也不一定在辦房地產(chǎn)類專業(yè)方面具有優(yōu)勢，這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上，法商院校興辦的“不動(dòng)產(chǎn)管理”專業(yè)教育，是最具發(fā)展?jié)摿Φ摹?/p>
國外高等教育的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)表明，現(xiàn)代房地產(chǎn)管理教育應(yīng)以法商管理的綜合知識(shí)為基礎(chǔ)。
二、房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的規(guī)范和引導(dǎo)
辦好不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)教育，重視專業(yè)人才培養(yǎng)，規(guī)范和引導(dǎo)我國房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化，可從以下方面進(jìn)行。
(一)搞好學(xué)科管理和指導(dǎo)
建議由國家教育部組織，聯(lián)合國家建設(shè)部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產(chǎn)管理部門，組織各大高等院校不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的學(xué)者，成立“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理”學(xué)科和專業(yè)教育指導(dǎo)委員會(huì)，規(guī)范和發(fā)展我國高校現(xiàn)有的房地產(chǎn)類專業(yè)教育。 目前各個(gè)高校的房地產(chǎn)專業(yè)教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個(gè)不同專業(yè)，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的產(chǎn)物，必須加以規(guī)范和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，才能有利于房地產(chǎn)專業(yè)教育的發(fā)展。
(二)主要由具有法商專業(yè)資源的院校來興辦
從專業(yè)特點(diǎn)和內(nèi)容看，興辦現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)教育，具有法商專業(yè)資源的院校更有優(yōu)勢和潛力。以廣東商學(xué)院為例，房地產(chǎn)專業(yè)教育歸屬于工商管理學(xué)院，在房地產(chǎn)營銷、投資、資本運(yùn)營、估價(jià)、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎(chǔ)。此外，廣東商學(xué)院金融學(xué)院的房地產(chǎn)金融、法學(xué)院的房地產(chǎn)法也有相應(yīng)的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業(yè)，若能進(jìn)行資源整合，做好專業(yè)發(fā)展規(guī)劃，可以發(fā)揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點(diǎn)和相對優(yōu)勢。
(三)做好專業(yè)發(fā)展的規(guī)劃定位
第一，“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”是個(gè)大專業(yè)，學(xué)歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設(shè)置“房地產(chǎn)金融投資”、“房地產(chǎn)法律”等專業(yè)方向。若僅以其中的“物業(yè)管理”作為專業(yè)，則可發(fā)展?？平逃?。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是應(yīng)用學(xué)科，綜合性強(qiáng)，涉及面廣，不是專科兩年所能學(xué)透的，否則學(xué)生畢業(yè)后，將難于勝任相關(guān)工作。
第二，專業(yè)內(nèi)容規(guī)劃可包括不動(dòng)產(chǎn)營銷咨詢、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)金融投資、不動(dòng)產(chǎn)法律服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)經(jīng)紀(jì)、不動(dòng)產(chǎn)公共管理。培養(yǎng)目標(biāo)面向國土房管、稅務(wù)等行政事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)中介機(jī)構(gòu)(律師所、估價(jià)所、經(jīng)紀(jì)所、行、咨詢公司等)。
第三，加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)。一方面整合現(xiàn)有的房地產(chǎn)專業(yè)師資，另一方面吸納相關(guān)基礎(chǔ)學(xué)科的人才。房地產(chǎn)是新興學(xué)科，目前國內(nèi)房地產(chǎn)類專業(yè)方向，具有博士學(xué)位授予權(quán)的高校僅有人民大學(xué)、清華等少數(shù)幾家高校。部分高校若引進(jìn)房地產(chǎn)類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)學(xué)科、傳統(tǒng)學(xué)科的專家、教授，如經(jīng)濟(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)地理、城市規(guī)劃、建筑理論、建筑歷史、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、民法學(xué)等學(xué)科的人才，這些領(lǐng)域有很多高層次人才，也有興趣從事不動(dòng)產(chǎn)這一專業(yè)，吸納這些方面的人才并不困難。
(三)做好相關(guān)學(xué)科的分工協(xié)調(diào)
不動(dòng)產(chǎn)管理的學(xué)科有“不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)”、“不動(dòng)產(chǎn)金融”、“不動(dòng)產(chǎn)法律”、“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)”、“不動(dòng)產(chǎn)投資”、“物業(yè)管理，’(本質(zhì)是資產(chǎn)管理與服務(wù))等，而“城市規(guī)劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動(dòng)產(chǎn)管理的相關(guān)基礎(chǔ)。
(四)與國際不動(dòng)產(chǎn)教育接執(zhí)
論文摘要：加入WTO后，我國將孕育出“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)”行業(yè)，社會(huì)對房地產(chǎn)專業(yè)人才的常求，也發(fā)生了巨化。我國房地產(chǎn)專業(yè)教育硯狀，已不能適應(yīng)祈形勢下的社會(huì)常要。文章分析如何以“硯代不動(dòng)產(chǎn)”理念規(guī)范和發(fā)展我國的房地產(chǎn)類專業(yè)教育，對辦好我國房地產(chǎn)專業(yè)教育捉出了前性的看法。
新華社入2003年1月5日電文“房地產(chǎn)業(yè)‘三外’現(xiàn)象預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)”指出，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，外行業(yè)插手、外來人涉足、外來錢染指的現(xiàn)象很嚴(yán)重，眾多業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，也會(huì)導(dǎo)致金融業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，甚至危及我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。與房地產(chǎn)業(yè)的“三外”現(xiàn)象相對應(yīng)，在我國高等教育中，也存在把“房地產(chǎn)”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業(yè)”的現(xiàn)象，共同的原因是深受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產(chǎn)行業(yè)，還是房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)教育都必須“現(xiàn)代化”。
一、房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的內(nèi)容和墓礎(chǔ)
從行業(yè)實(shí)踐看，現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理是綜合性管理活動(dòng)，專業(yè)內(nèi)容涉及經(jīng)濟(jì)、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識(shí)。這一學(xué)科產(chǎn)生的基礎(chǔ)和存在的原因，在于這一行業(yè)中市場規(guī)律和管理規(guī)律的特殊性，以及開發(fā)過程和交易過程的復(fù)雜性、專業(yè)性，專業(yè)內(nèi)容涉及范圍廣泛。其中，不動(dòng)產(chǎn)市場規(guī)律的特殊性，表現(xiàn)在沒有統(tǒng)一的市場、產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化(區(qū)位特性不同)、交易時(shí)產(chǎn)品不可移動(dòng)交割等方面。房地產(chǎn)行業(yè)工作實(shí)踐中，有估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、、法律服務(wù)、資產(chǎn)管理，也包括征地拆遷、報(bào)建、報(bào)批、項(xiàng)目籌資、風(fēng)險(xiǎn)管理、投資決策、資本運(yùn)營、預(yù)結(jié)算、工程管理等各個(gè)方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業(yè)知識(shí)。
“法商管理”是房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的主要內(nèi)容。法商管理是以財(cái)經(jīng)、政法類專業(yè)知識(shí)為主的法商綜合應(yīng)用管理，內(nèi)容涉及經(jīng)濟(jì)、管理、營銷、金融、投資、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、財(cái)經(jīng)、政法等方面。由于其專業(yè)細(xì)分程度高，學(xué)科設(shè)置齊全，內(nèi)容實(shí)用性強(qiáng)，能較好適應(yīng)現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜合性強(qiáng)、涉及面廣的特點(diǎn)和要求?，F(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)管理中，還包含少量工程、規(guī)劃知識(shí)。以法商綜合管理為基礎(chǔ)，經(jīng)過專業(yè)資源整合，可以辦起“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)”管理這一新興專業(yè)。美國著名不動(dòng)產(chǎn)學(xué)者查爾斯·H"溫茨巴奇等人所編寫的《現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)》一書，為我們展示了美國現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)內(nèi)容的全貌，主要內(nèi)容也是法商管理的綜合知識(shí)。從國外高等院校不動(dòng)產(chǎn)教育的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)來看，不動(dòng)產(chǎn)類專業(yè)作為一門應(yīng)用管理專業(yè)，綜合性強(qiáng)，專業(yè)性內(nèi)容含量高，并非哪類專業(yè)基礎(chǔ)都能辦好。即使是有土木建筑專業(yè)的工科院校，也不一定在辦房地產(chǎn)類專業(yè)方面具有優(yōu)勢，這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上，法商院校興辦的“不動(dòng)產(chǎn)管理”專業(yè)教育，是最具發(fā)展?jié)摿Φ摹?/p>
國外高等教育的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)表明，現(xiàn)代房地產(chǎn)管理教育應(yīng)以法商管理的綜合知識(shí)為基礎(chǔ)。
二、房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的規(guī)范和引導(dǎo)
辦好不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)教育，重視專業(yè)人才培養(yǎng)，規(guī)范和引導(dǎo)我國房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化，可從以下方面進(jìn)行。
(一)搞好學(xué)科管理和指導(dǎo)
建議由國家教育部組織，聯(lián)合國家建設(shè)部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產(chǎn)管理部門，組織各大高等院校不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的學(xué)者，成立“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理”學(xué)科和專業(yè)教育指導(dǎo)委員會(huì)，規(guī)范和發(fā)展我國高?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)類專業(yè)教育。 目前各個(gè)高校的房地產(chǎn)專業(yè)教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個(gè)不同專業(yè)，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的產(chǎn)物，必須加以規(guī)范和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，才能有利于房地產(chǎn)專業(yè)教育的發(fā)展。
(二)主要由具有法商專業(yè)資源的院校來興辦
從專業(yè)特點(diǎn)和內(nèi)容看，興辦現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)教育，具有法商專業(yè)資源的院校更有優(yōu)勢和潛力。以廣東商學(xué)院為例，房地產(chǎn)專業(yè)教育歸屬于工商管理學(xué)院，在房地產(chǎn)營銷、投資、資本運(yùn)營、估價(jià)、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎(chǔ)。此外，廣東商學(xué)院金融學(xué)院的房地產(chǎn)金融、法學(xué)院的房地產(chǎn)法也有相應(yīng)的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業(yè)，若能進(jìn)行資源整合，做好專業(yè)發(fā)展規(guī)劃，可以發(fā)揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點(diǎn)和相對優(yōu)勢。
(三)做好專業(yè)發(fā)展的規(guī)劃定位
第一，“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”是個(gè)大專業(yè)，學(xué)歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設(shè)置“房地產(chǎn)金融投資”、“房地產(chǎn)法律”等專業(yè)方向。若僅以其中的“物業(yè)管理”作為專業(yè)，則可發(fā)展?？平逃?。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是應(yīng)用學(xué)科，綜合性強(qiáng)，涉及面廣，不是?？苾赡晁軐W(xué)透的，否則學(xué)生畢業(yè)后，將難于勝任相關(guān)工作。
第二，專業(yè)內(nèi)容規(guī)劃可包括不動(dòng)產(chǎn)營銷咨詢、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)金融投資、不動(dòng)產(chǎn)法律服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)經(jīng)紀(jì)、不動(dòng)產(chǎn)公共管理。培養(yǎng)目標(biāo)面向國土房管、稅務(wù)等行政事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)中介機(jī)構(gòu)(律師所、估價(jià)所、經(jīng)紀(jì)所、行、咨詢公司等)。
第三，加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)。一方面整合現(xiàn)有的房地產(chǎn)專業(yè)師資，另一方面吸納相關(guān)基礎(chǔ)學(xué)科的人才。房地產(chǎn)是新興學(xué)科，目前國內(nèi)房地產(chǎn)類專業(yè)方向，具有博士學(xué)位授予權(quán)的高校僅有人民大學(xué)、清華等少數(shù)幾家高校。部分高校若引進(jìn)房地產(chǎn)類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)學(xué)科、傳統(tǒng)學(xué)科的專家、教授，如經(jīng)濟(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)地理、城市規(guī)劃、建筑理論、建筑歷史、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、民法學(xué)等學(xué)科的人才，這些領(lǐng)域有很多高層次人才，也有興趣從事不動(dòng)產(chǎn)這一專業(yè)，吸納這些方面的人才并不困難。
(三)做好相關(guān)學(xué)科的分工協(xié)調(diào)
不動(dòng)產(chǎn)管理的學(xué)科有“不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)”、“不動(dòng)產(chǎn)金融”、“不動(dòng)產(chǎn)法律”、“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)”、“不動(dòng)產(chǎn)投資”、“物業(yè)管理，’(本質(zhì)是資產(chǎn)管理與服務(wù))等，而“城市規(guī)劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動(dòng)產(chǎn)管理的相關(guān)基礎(chǔ)。
簽訂合同前與客戶溝通——計(jì)算費(fèi)用表——整理合同——收集復(fù)印整理客戶資料——與銀行簽借款合同(同時(shí)簽訂擔(dān)保協(xié)議書、他項(xiàng)權(quán)登記申請表)——記錄按揭到位情況——整理抵押擔(dān)保材料——交抵押費(fèi)、拿抵押證并送銀行。
我以最快的速度熟悉理解，進(jìn)入角色并能純熟完成本職工作。
就我自身而言，應(yīng)從以下幾方面提高：
1、提高前期辦事效率，加強(qiáng)主動(dòng)工作意識(shí)
2、規(guī)范行為，實(shí)事求是，嚴(yán)格要求自己
3、進(jìn)入角色并純熟本職工作
4、到案場學(xué)習(xí)實(shí)踐，拓寬知識(shí)面，提升個(gè)人業(yè)務(wù)能力
5、“業(yè)精于勤而荒于嬉”，在以后的工作中，我會(huì)積極吸取工作經(jīng)驗(yàn)，克服不足，愛崗敬業(yè)，端正工作態(tài)度，摸索實(shí)踐。通過多看、多學(xué)、多練來提升自己各項(xiàng)業(yè)務(wù)技能，做的更好。也希望我們這個(gè)集體在新一年中亮新彩。
作為初涉房地產(chǎn)的新人和出于自己法學(xué)專業(yè)的敏感，我更為關(guān)注國家法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律、法規(guī)知識(shí)，寫過認(rèn)購書的法律效力，劃撥土地使用權(quán)相關(guān)問題，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，預(yù)購商品房貸款抵押的法律問題，商品房住宅小區(qū)停車位的歸屬等論文。通過自己在**的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)學(xué)法，懂法，用法。
對于20**年的房地產(chǎn)市場情況我個(gè)人認(rèn)為：
作為普通大眾，我們每個(gè)人最為關(guān)心的依然是房價(jià)問題，隨著兩會(huì)的召開，老百姓的買房難又被很多委員作為重點(diǎn)議案提了出來，把矛頭直指房地產(chǎn)行業(yè)，未來這一年各個(gè)地區(qū)房價(jià)的走向，又成為了許多人關(guān)注的焦點(diǎn)，一時(shí)間風(fēng)聲四起，言論眾多，但卻都是霧里看花，揣測成分居多。
進(jìn)入陽春三月，也就走入了房地產(chǎn)行業(yè)所謂的“金三銀四”，歷年看來往往這時(shí)候都是商品房銷售的黃金季節(jié)，反觀今年的樓市，供求依然保持兩旺，但老百姓大多仍保持觀望態(tài)勢，期待房價(jià)能進(jìn)一步探底。我認(rèn)為，未來一年，商品房的價(jià)格依然會(huì)保持一個(gè)回歸理性的態(tài)勢，但絕不會(huì)象某些人預(yù)言的那樣大幅下降。
