時(shí)間：2023-03-22 17:42:12
序論：在您撰寫消防產(chǎn)品論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
1.1復(fù)蘇———改革開(kāi)放為新疆紡織產(chǎn)業(yè)帶來(lái)生機(jī)
以后，在改革開(kāi)放方針的指導(dǎo)下，新疆把紡織工業(yè)列為了重點(diǎn)建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)和高利潤(rùn)、高稅收、高創(chuàng)匯的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，新疆紡織產(chǎn)業(yè)慢慢從嚴(yán)冬中復(fù)蘇，迎來(lái)了一個(gè)蓬勃發(fā)展的春天。10年內(nèi)，新疆紡織工業(yè)固定資產(chǎn)新增了2.4倍，新建了新疆毛紡織廠、昌吉棉紡織廠、庫(kù)爾勒棉紡織廠等一批頗具規(guī)模的紡織企業(yè)[2]，產(chǎn)品也從棉紡織品擴(kuò)展到了毛紡織品。然而在90年度末期，由于低水平重復(fù)建設(shè)和1997年亞洲金融危機(jī)的影響，新疆紡織行業(yè)與全國(guó)紡織業(yè)一樣，又重新陷入了新一輪的逆境。
1.2曲折發(fā)展———二十一世紀(jì)新疆紡織產(chǎn)業(yè)
進(jìn)入新世紀(jì)后，新疆紡織產(chǎn)業(yè)又迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，產(chǎn)業(yè)投入不斷增加，產(chǎn)業(yè)裝備不斷現(xiàn)代化，產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)層次不斷提升。[3]但產(chǎn)業(yè)鏈不完善，產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)單一，高附加值產(chǎn)品少，使得新疆紡織企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，在與內(nèi)地企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中往往處于弱勢(shì)。
2新疆紡織產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
目前，新疆紡織產(chǎn)業(yè)由棉紡織、毛紡織、麻紡織、針織、服裝、化纖等子產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。根據(jù)2013年新疆自治區(qū)紡織工業(yè)工作會(huì)議代表名冊(cè)和網(wǎng)上的信息，在新疆紡織企業(yè)總數(shù)中，棉紡織企業(yè)約占39%，毛紡織企業(yè)約占8.1%，亞麻企業(yè)約占1.5%，針織企業(yè)約占3.7%，服裝企業(yè)約占46.3%，化纖企業(yè)約占6.6%，家紡企業(yè)約占1.5%。從這些數(shù)據(jù)可以看到，棉紡織產(chǎn)業(yè)在新疆紡織產(chǎn)業(yè)中占據(jù)著主導(dǎo)地位，2010年，新疆棉紡織產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值約占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的51%；化纖產(chǎn)業(yè)在新疆紡織產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)地位也十分突出，依托豐富的棉花原料，新疆粘膠產(chǎn)業(yè)發(fā)展也非常迅速，2010年，粘膠纖維產(chǎn)能占到全國(guó)20%，產(chǎn)值約占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的46%；毛紡織業(yè)是新疆傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，但在市場(chǎng)和內(nèi)地企業(yè)的雙重?cái)D壓下，新疆毛紡織產(chǎn)業(yè)始終處于不斷萎縮中，2010年，新疆毛紡織產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值僅占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的1%左右；新疆服裝企業(yè)數(shù)量不少，但企業(yè)規(guī)模都普遍偏小，產(chǎn)值也較低，2010年，新疆服裝產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值也僅占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的1%左右（見(jiàn)圖1）。由此可見(jiàn)，新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極不均衡。服裝、家紡等下游終端產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能的缺乏，導(dǎo)致了新疆紡織企業(yè)的產(chǎn)品主要銷往內(nèi)地市場(chǎng)。遠(yuǎn)離消費(fèi)市場(chǎng)，長(zhǎng)途的運(yùn)輸，使新疆紡織企業(yè)的生產(chǎn)和銷售面臨重重困難；同時(shí)，對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的依存度過(guò)高，又使得新疆紡織企業(yè)極易受到內(nèi)地紡織企業(yè)需求波動(dòng)的影響。此外，從紡織產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈來(lái)看，高附加值產(chǎn)品的缺乏，也導(dǎo)致了新疆紡織產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率不高，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，原料價(jià)格的上漲，勞動(dòng)力成本的增加，能源費(fèi)用的提高，都會(huì)對(duì)新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生極大的影響，2004年及近幾年棉花價(jià)格的上漲對(duì)紡織企業(yè)的影響就可見(jiàn)一斑。而另一方面，由于新疆紡織品終端產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能的不足，使得新疆地區(qū)有很多紡織消費(fèi)品來(lái)自于內(nèi)地。長(zhǎng)途的運(yùn)輸，使得新疆地區(qū)紡織品的銷售價(jià)格普遍高于內(nèi)地市場(chǎng)，從而損害了新疆地區(qū)廣大紡織品消費(fèi)者的利益。
3新疆棉紡織、服裝產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析
3.1新疆棉紡織產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析
新疆棉紡織企業(yè)主要分布于北疆的烏魯木齊市、昌吉回族自治州、塔城地區(qū)、博爾塔拉蒙古自治州、石河子市、奎屯市，南疆的巴音郭楞蒙古自治州、阿克蘇地區(qū)、喀什地區(qū)、和田地區(qū)，以及東疆的哈密地區(qū)和吐魯番地區(qū)。根據(jù)2013年新疆自治區(qū)紡織工業(yè)工作會(huì)議代表名冊(cè)和網(wǎng)上的信息，目前，新疆棉紡織企業(yè)中約90.6%的企業(yè)是單紡企業(yè)，只生產(chǎn)棉紗，棉紡織產(chǎn)業(yè)中各產(chǎn)能的發(fā)展極不均衡。由于棉紡產(chǎn)能遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于棉織產(chǎn)能，因此，新疆棉紡企業(yè)的棉紗產(chǎn)品，除少量本地消化外，絕大部分得運(yùn)往外地銷售。這一方面增加了企業(yè)運(yùn)輸?shù)呢?fù)擔(dān)，另一方面也使得新疆棉紡企業(yè)的發(fā)展受到了內(nèi)地下游企業(yè)發(fā)展的制約[7]。2008年的金融危機(jī)導(dǎo)致了內(nèi)地紡織企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)的萎縮，使得內(nèi)地紡織企業(yè)對(duì)棉紗需求的減少，這一現(xiàn)象馬上就影響到了新疆棉紡企業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加劇，使得新疆一部分產(chǎn)品單一，檔次較低，主要是依賴內(nèi)地市場(chǎng)銷售的棉紡企業(yè)陷入了生存困境。根據(jù)對(duì)新疆48家生產(chǎn)棉紗產(chǎn)品企業(yè)的調(diào)研，新疆棉紡產(chǎn)品主要有普梳紗、精梳紗、半精梳紗、緊密紡紗、氣流紡紗、色紗等。其中，生產(chǎn)普梳紗的企業(yè)約占棉紗生產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的35.4%，生產(chǎn)精梳紗的企業(yè)約占77%，生產(chǎn)緊密紡紗的企業(yè)約占54.2%，生產(chǎn)氣流紡紗的企業(yè)約占31.2%，生產(chǎn)半精梳紗的企業(yè)約占2.1%，生產(chǎn)色紗的企業(yè)約占4.2%。這些數(shù)據(jù)表明，新疆棉紡產(chǎn)品主要集中在白紗方面，色紗作為紗線中的高端產(chǎn)品，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中所占的比例很少。在白紗方面，產(chǎn)品主要集中在高檔的精梳紗、緊密紡紗中，此外，普梳紗、氣流紡紗也占據(jù)了一定的比例。這說(shuō)明新疆棉紡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較均衡，產(chǎn)品檔次呈梯度，基本能滿足下游產(chǎn)業(yè)不同產(chǎn)品的需求。普梳紗產(chǎn)品紗支基本在16s-40s范圍，其中，生產(chǎn)16s-25s紗的企業(yè)約占生產(chǎn)普梳紗企業(yè)總數(shù)的35.3%，生產(chǎn)26s-40s紗的企業(yè)約占64.7%；精梳紗產(chǎn)品紗支基本在40s-350s范圍，其中，生產(chǎn)40s-60s紗的企業(yè)約占生產(chǎn)精梳紗企業(yè)總數(shù)的21.6%，生產(chǎn)60s-100s紗的企業(yè)約占72.2%，生產(chǎn)100s以上的企業(yè)約占6.2%；氣流紡產(chǎn)品的紗支基本在12s-32s范圍，其中，生產(chǎn)12s-20s紗的企業(yè)約占生產(chǎn)氣流紡紗企業(yè)總數(shù)的73.3%，生產(chǎn)21s-32s紗的企業(yè)約占26.7%。從上述產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以看到，新疆棉紡產(chǎn)品主要偏向于中高檔，這使得新疆棉紡產(chǎn)品在同類產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。新疆地區(qū)棉織面料類產(chǎn)品主要有棉坯布、棉印染布、棉針織布等。其中，棉印染布作為棉坯布的下游產(chǎn)品，2010年產(chǎn)量只占棉坯布產(chǎn)量的0.39%。制約棉印染產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因有很多，其中之一是，新疆地區(qū)生態(tài)環(huán)境非常脆弱，自治區(qū)政府對(duì)印染產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相當(dāng)慎重；其二是印染布與最終消費(fèi)市場(chǎng)的聯(lián)系非常密切，必須緊跟市場(chǎng)潮流，這就要求印染布從下單到交貨，周期必須很短，而新疆地區(qū)服裝業(yè)不發(fā)達(dá)，對(duì)印染布的需求不大，這就使得印染產(chǎn)品必須以內(nèi)地市場(chǎng)為主，長(zhǎng)途的運(yùn)輸制約了新疆印染布產(chǎn)品在內(nèi)地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力[9]。由于本地缺乏印染產(chǎn)業(yè)，因此新疆地區(qū)大部分棉坯布也以內(nèi)地市場(chǎng)為主。相比于棉紗，長(zhǎng)途的運(yùn)輸，除了增加產(chǎn)品成本外，也使得新疆棉布的交貨周期較長(zhǎng)，不能滿足瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)需求，導(dǎo)致新疆棉布在內(nèi)地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力較弱。[10]新疆地區(qū)生產(chǎn)的針織面料主要是為了滿足企業(yè)后續(xù)產(chǎn)品生產(chǎn)的需要，因此進(jìn)入市場(chǎng)的較少。
3.2新疆服裝產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析
目前，新疆服裝生產(chǎn)企業(yè)大約有60多家，主要以生產(chǎn)職業(yè)裝、工裝、舞臺(tái)裝為主，其銷售市場(chǎng)主要是本地的企業(yè)和消費(fèi)者，還有一部分銷往國(guó)外。新疆服裝企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模普遍較小，無(wú)法產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。而且由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力不強(qiáng)，市場(chǎng)開(kāi)拓能力較弱，再加上新疆地區(qū)上游原料產(chǎn)業(yè)的缺失，因此無(wú)論是在內(nèi)地市場(chǎng)還是在本地市場(chǎng)，新疆服裝產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力都很弱，市場(chǎng)占有率很低。
4新疆紡織產(chǎn)品銷售市場(chǎng)分析
4.1本地市場(chǎng)
新疆占全國(guó)陸地總面積的六分之一，但總?cè)丝谥挥?200多萬(wàn)；再加上新疆是一個(gè)多民族居住的地區(qū)，各民族、甚至是相同民族不同居住區(qū)域之間的文化也存在著差異，因此，新疆地區(qū)對(duì)紡織品的需求具有很明顯的多樣性[11]，單個(gè)市場(chǎng)容量不大。目前新疆紡織產(chǎn)業(yè)以新疆地區(qū)為主銷售市場(chǎng)的主要是服裝。目前，在新疆工商部門注冊(cè)的生產(chǎn)型服裝企業(yè)有4000多家，絕大多數(shù)為小微企業(yè)，中型企業(yè)僅三家?？傮w情況是：企業(yè)規(guī)模小、分布散、實(shí)力弱。由于新疆服裝企業(yè)規(guī)模很小，生產(chǎn)成本較高，因此在大陸產(chǎn)品的銷售中，即使內(nèi)地企業(yè)的產(chǎn)品成本加上運(yùn)費(fèi)，在價(jià)格上也具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。此外，內(nèi)地企業(yè)與國(guó)際市場(chǎng)聯(lián)系更緊密，能及時(shí)跟進(jìn)國(guó)際服裝潮流，因此在高檔服裝領(lǐng)域，新疆企業(yè)也不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這也是新疆服裝企業(yè)始終得不到快速發(fā)展的原因之一。新疆地區(qū)服裝企業(yè)要發(fā)展，必須依托自己的優(yōu)勢(shì)。新疆地區(qū)對(duì)紡織品的需求具有很明顯的民族性和地域性，每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)需求量不大，正好適合于規(guī)模小、實(shí)力弱的服裝企業(yè)實(shí)施小而專、特色經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略。新疆服裝企業(yè)可以依托自己了解市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，針對(duì)目標(biāo)客戶開(kāi)發(fā)具有特色的服裝，從而以產(chǎn)品的特色來(lái)吸引消費(fèi)者，贏得市場(chǎng)[12]。而實(shí)力較強(qiáng)的服裝企業(yè)，則可以利用新疆的地域優(yōu)勢(shì)開(kāi)拓周邊的國(guó)際市場(chǎng)。由于歷史原因，新疆周邊國(guó)家與新疆地區(qū)少數(shù)民族的文化具有很大的相通性，而且這些國(guó)家的服裝產(chǎn)業(yè)都不太發(fā)達(dá)，因此對(duì)中國(guó)產(chǎn)品具有較大的潛在需求[13]。
4.2內(nèi)地市場(chǎng)
內(nèi)地市場(chǎng)是新疆紡織產(chǎn)品的主要市場(chǎng)。根據(jù)對(duì)48家棉紡企業(yè)的調(diào)查，僅有5家企業(yè)產(chǎn)品在本地市場(chǎng)銷售，其余企業(yè)產(chǎn)品銷售市場(chǎng)都在內(nèi)地（見(jiàn)圖2）。在內(nèi)地市場(chǎng)中，除17家企業(yè)產(chǎn)品在集團(tuán)內(nèi)部下游企業(yè)之間流通外，其余企業(yè)產(chǎn)品都進(jìn)入了普通流通領(lǐng)域，參與內(nèi)地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。鑒于新疆的棉花資源優(yōu)勢(shì)，新疆的棉紡產(chǎn)品在內(nèi)地市場(chǎng)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但運(yùn)輸成本以及新疆火車外運(yùn)運(yùn)能的不足，在一定程度上又削弱了這些優(yōu)勢(shì)[15]。因此對(duì)新疆棉紡企業(yè)而言，要想進(jìn)一步獲得發(fā)展，首先必須擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，降低產(chǎn)品成本，以彌補(bǔ)長(zhǎng)途運(yùn)輸所帶來(lái)的不利因素；其次，應(yīng)完善新疆地區(qū)的紡織產(chǎn)業(yè)鏈，增加本地市場(chǎng)對(duì)棉紗的需求量，減少棉紗對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的依存度。
4.3國(guó)際市場(chǎng)
新疆地處亞洲中心，有多個(gè)口岸與周邊國(guó)家接壤，貿(mào)易地理位置極具優(yōu)勢(shì)；此外，由于歷史原因，新疆少數(shù)民族的文化又與周邊國(guó)家相通。這一切都為新疆紡織產(chǎn)業(yè)開(kāi)拓周邊國(guó)際市場(chǎng)創(chuàng)造了有利的條件。但一直以來(lái)，新疆紡織產(chǎn)業(yè)出口的產(chǎn)品主要以棉花、棉紗、棉坯布等半成品為主，附加值很低，而高附加值制成品的出口很少。再加上出口量不大，因此對(duì)新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)作用不大[16]。新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈的完善是很重要的一環(huán)。服裝產(chǎn)業(yè)作為紡織產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)新疆整個(gè)紡織產(chǎn)業(yè)鏈都具有極大的帶動(dòng)作用。而新疆服裝產(chǎn)業(yè)要發(fā)展，開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)是很重要的一環(huán)。因此，國(guó)際市場(chǎng)是新疆紡織產(chǎn)業(yè)很重要的一個(gè)銷售市場(chǎng)，其開(kāi)拓程度對(duì)新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。
5結(jié)論與建議
一、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷
隨著計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)正使我們的生活悄然發(fā)生改變。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略也毫無(wú)例外地面臨新的挑戰(zhàn)和變革，以網(wǎng)絡(luò)為傳播媒介的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷格局已初現(xiàn)端倪。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷指房地產(chǎn)銷售公司通過(guò)建立自己的網(wǎng)頁(yè)（Homepage），公布自己正在營(yíng)銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目，消費(fèi)者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址，根據(jù)自己的需要有選擇地瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)的頁(yè)面，同時(shí)向該網(wǎng)站反饋一些重要的信息，最終做出購(gòu)買決策的一種新型房地產(chǎn)營(yíng)銷方式。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷可以為發(fā)展商帶來(lái)巨大的綜合效益，整體提升自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
(一)良好的營(yíng)銷效果
與傳統(tǒng)的平面媒體相比，網(wǎng)絡(luò)傳播載體的最大特點(diǎn)是它的雙向互動(dòng)溝通，消費(fèi)者可以根據(jù)自己的需要，有選擇地接受自己想要的信息，并通過(guò)BBS等形式和房地產(chǎn)公司進(jìn)行信息交流。而且網(wǎng)絡(luò)可以承載海量信息，并根據(jù)形勢(shì)變化及時(shí)更新，因而可以比傳統(tǒng)營(yíng)銷方式獲得更好的宣傳效果。
(二)低廉的營(yíng)銷成本
網(wǎng)絡(luò)廣告不受時(shí)間的限制，可以全天候24小時(shí)向受眾最新信息，這和傳統(tǒng)平面廣告幾秒鐘播放時(shí)間、天價(jià)廣告費(fèi)相比，成本優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)了。在網(wǎng)上，置業(yè)者與發(fā)展商可以直接講價(jià)，加上網(wǎng)上可選擇的機(jī)會(huì)多，即使一宗交易撮合不成，雙方仍有許多可供選擇的余地，而不必受到房展會(huì)、售樓現(xiàn)場(chǎng)等傳統(tǒng)營(yíng)銷渠道和地理位置的局限，這就使成交的概率大大提高。而且網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷既不必為現(xiàn)場(chǎng)促銷、布置展臺(tái)等興師動(dòng)眾，也不必依靠中介公司搭橋而付中介費(fèi)，因而大大降低了營(yíng)銷成本。
(三)為未來(lái)獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
21世紀(jì)是信息時(shí)代，誰(shuí)能及時(shí)把握最新信息，誰(shuí)就能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。網(wǎng)絡(luò)作為信息載體的主流，無(wú)疑是公司未來(lái)克敵制勝的法寶。房地產(chǎn)公司通過(guò)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，不僅能為公司帶來(lái)直接的銷售業(yè)績(jī)，而且?guī)?lái)了巨大的潛在收益。如通過(guò)和顧客的互動(dòng)交流，可以及時(shí)了解最新的市場(chǎng)需求；給顧客提供了更滿意的客戶服務(wù)，強(qiáng)化了和客戶的關(guān)系；以網(wǎng)絡(luò)作為自己的形象窗口，可以迅速提升本公司的品牌知名度；可以更便捷地和國(guó)際接軌，拓展國(guó)際業(yè)務(wù)等等。
二、品牌營(yíng)銷
美國(guó)可口可樂(lè)公司總裁曾自豪地說(shuō)：即使公司在一夜之間灰飛煙滅，他也可以憑借其強(qiáng)大的品牌知名度和影響力，在短時(shí)間內(nèi)重振雄風(fēng)。這足以說(shuō)明品牌的無(wú)窮魅力。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日漸成熟，品牌已成為消費(fèi)者購(gòu)買決策時(shí)重要的參考依據(jù)。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)也越來(lái)越多地考慮房地產(chǎn)這一特殊商品的品牌影響力。因此，房地產(chǎn)公司為了在競(jìng)爭(zhēng)中謀求一席之地，也不得不考慮自身的品牌建設(shè)。
房地產(chǎn)品牌的樹(shù)立和推廣對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)艱辛而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要從前期的市場(chǎng)調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到樓盤建設(shè)、售后服務(wù)、物業(yè)管理等全方位地精心組織，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)，品牌形象都會(huì)大打折扣。但房地產(chǎn)界的隨波逐流者也絕非少數(shù)，他們對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)往往流于表面，所謂的品牌建設(shè)有如隔靴搔癢，并不能真正提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前業(yè)界存在較多的一個(gè)誤解是將房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)等同于案名效應(yīng)，認(rèn)為只要案名好，就能打動(dòng)消費(fèi)者，樹(shù)立自己的品牌。因而挖空心思進(jìn)行樓盤的案名設(shè)計(jì)，而忽視了房地產(chǎn)自身的質(zhì)量、功能、服務(wù)等方面的品質(zhì)提升。
和其他普通商品一樣，房地產(chǎn)品牌的形成能為房地產(chǎn)公司獲取許多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。首先，一個(gè)房地產(chǎn)品牌可以減少開(kāi)發(fā)商的宣傳投入，提高物業(yè)的附加值。如上海綠洲紫荊花園、廣州碧桂園、成都的銀都花園等樓盤的旺銷，都得益于前一個(gè)樓盤的開(kāi)發(fā)成功而形成的品牌效應(yīng)。其次，在房地產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)日趨同質(zhì)化的今天，一個(gè)好的房地產(chǎn)品牌可以使自己在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出。例如深圳萬(wàn)科，由于始終注意自己品牌形象，現(xiàn)已成為房產(chǎn)的業(yè)界翹楚。最后，在房地產(chǎn)界樹(shù)立自己的品牌，也是和國(guó)際房產(chǎn)接軌，更好地迎接國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的需要?！笆濉边^(guò)后，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加開(kāi)放，國(guó)際房產(chǎn)大鱷將逐步進(jìn)入，與他們動(dòng)輒千億元的資產(chǎn)相比，我們過(guò)百億資產(chǎn)有些相形見(jiàn)絀。所以，利用品牌優(yōu)勢(shì)，在消費(fèi)者心中樹(shù)立品牌形象是房地產(chǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急。
三、體驗(yàn)營(yíng)銷
體驗(yàn)營(yíng)銷指站在消費(fèi)者的感官、情感、思考、行動(dòng)和關(guān)聯(lián)五個(gè)方面，來(lái)重新定義、設(shè)計(jì)營(yíng)銷的思考方式。它突破了傳統(tǒng)營(yíng)銷觀念上的“理性消費(fèi)者”的假設(shè)，認(rèn)為消費(fèi)者在購(gòu)買決策時(shí)是理性與感性兼?zhèn)涞?，消費(fèi)者在消費(fèi)前、消費(fèi)時(shí)、消費(fèi)后的體驗(yàn)，才是購(gòu)買行為和品牌經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)贏得消費(fèi)者青睞的關(guān)鍵在于他們能夠創(chuàng)造出值得消費(fèi)者回憶、難忘的經(jīng)歷。
現(xiàn)今，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者已不滿足于呆板枯燥的數(shù)據(jù)陳述，而越來(lái)越注重自身對(duì)欲購(gòu)房產(chǎn)的體驗(yàn)與感受。能否在情感上引起消費(fèi)者的共鳴，成為了眾多房地產(chǎn)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)思考的問(wèn)題。一個(gè)完整的房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷，至少要做好如下幾個(gè)方面的環(huán)節(jié)：
(一)充分的市場(chǎng)研究，精確的客戶定位
根據(jù)馬斯洛需要層次理論，越是往高處的需要，人們的情感訴求愈強(qiáng)烈?，F(xiàn)今人們對(duì)住房的要求已不僅僅滿足于遮風(fēng)避雨，而更多的是滿足一種心理和情感上的渴求。這在一些城市住宅的表現(xiàn)上更為明顯。它是自己勞動(dòng)成果的體現(xiàn)，可以印證自己的成功，從而獲取別人的認(rèn)可。人們?cè)谫?gòu)房時(shí)，不僅參考價(jià)格，而更多的考慮能引起自己情感上共鳴的因素。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)注重人們現(xiàn)實(shí)和潛在的需求，從而發(fā)掘更多有價(jià)值的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該擯棄傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的營(yíng)銷思想，認(rèn)為只要找到一塊好地，隨便設(shè)計(jì)一下，便能賣個(gè)好價(jià)錢。其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)高度細(xì)分的市場(chǎng)，不同的地段，不同的房型，不同的價(jià)位所適應(yīng)的消費(fèi)群體是不同的。許多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意投資上億元的資金開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，卻不肯拿幾萬(wàn)元作市場(chǎng)調(diào)研，在項(xiàng)目的選址、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃上都是憑著自己直觀思維和經(jīng)驗(yàn)決策的，這樣的產(chǎn)品在市場(chǎng)上消費(fèi)者的認(rèn)可度是可想而知的。為此，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須在項(xiàng)目開(kāi)始前，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，尋找到差異化的細(xì)分市場(chǎng)。
(二)根據(jù)目標(biāo)客戶，設(shè)計(jì)最優(yōu)產(chǎn)品
再好的消費(fèi)者分析、再有價(jià)值的營(yíng)銷機(jī)會(huì)、再好的包裝和場(chǎng)景設(shè)置，如果沒(méi)有好的產(chǎn)品作保障，帶來(lái)的體驗(yàn)也不會(huì)成功的。開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)不同的目標(biāo)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)出最佳戶型。例如上海某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商針對(duì)都市白領(lǐng)的特點(diǎn)——有可觀的收入，但是由于剛工作，沒(méi)有太多積蓄，為他們?cè)O(shè)計(jì)出30平方米~60平方米的小型住宅，從而滿足了這些年輕人剛工作就有房的夢(mèng)想，因而大受追捧。優(yōu)秀的房產(chǎn)還必須以完好的配套設(shè)施作為基礎(chǔ)。小區(qū)綠化、物業(yè)管理、周邊商業(yè)區(qū)、學(xué)校、市政配套設(shè)施等都是購(gòu)房者重要的參考依據(jù)。房產(chǎn)商應(yīng)該站在消費(fèi)者的立場(chǎng)，對(duì)這些因素綜合考慮，體現(xiàn)出濃郁的人文關(guān)懷，滿足消費(fèi)者的情感訴求。
(三)合理設(shè)置體驗(yàn)場(chǎng)景
由于體驗(yàn)營(yíng)銷是一種滿足消費(fèi)者情感需求的營(yíng)銷活動(dòng)，因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，精心設(shè)計(jì)一種不同尋常的體驗(yàn)場(chǎng)景，是影響購(gòu)房者購(gòu)買決策的核心要素。
首先，銷售現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)置最關(guān)鍵，因?yàn)檫@是潛在客戶來(lái)咨詢時(shí)的必到之處。售樓處的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置包括地理位置、售樓處外觀形象、內(nèi)部陳設(shè)與布局、內(nèi)部格調(diào)與氛圍等。銷售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)體現(xiàn)以人為本的思想，并根據(jù)時(shí)局變化有所創(chuàng)新。比如深圳某高層住宅，為方便顧客有全感觀觸動(dòng)式體驗(yàn)，打破傳統(tǒng)售樓的固定模式，創(chuàng)造性將售樓處遷至第48層，讓每一個(gè)看樓客人在168米的高空體驗(yàn)與眾不同、傲視全城的感受，因而創(chuàng)造了前所未有的顧客體驗(yàn)。
其次，可以通過(guò)主題樣板房進(jìn)行體驗(yàn)營(yíng)銷。主題樣板房是裝飾藝術(shù)與房地產(chǎn)銷售展示相結(jié)合的產(chǎn)物，是根據(jù)產(chǎn)品本身的特性及目標(biāo)客戶群的生活特征而設(shè)計(jì)的有明確主題的個(gè)性化建筑，其創(chuàng)意來(lái)源于客戶的生活，因此更接近生活，更能引起消費(fèi)者情感上的共鳴。
最后，可以適當(dāng)組織各種體驗(yàn)式活動(dòng)，如現(xiàn)場(chǎng)促銷、房交會(huì)等，讓消費(fèi)者親自參與，增加體驗(yàn)的機(jī)會(huì)。
四、文化營(yíng)銷
文化是人類文明的標(biāo)志，是人們修養(yǎng)的基礎(chǔ)。隨著物質(zhì)生活的不斷豐富，大眾都在追求自身文化品位的提高，以此謀求心理上的平衡。人們對(duì)住房的概念已不再是“鋼筋混凝土的叢林”，而是可以通過(guò)住房寄予對(duì)文化的渴求，暗示自己對(duì)生活的品位和人生態(tài)度。而且，建筑本身就是一項(xiàng)古老而豐富的藝術(shù)。因此，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行深層次的文化雕琢，提升其象征意義和文化品位，以滿足消費(fèi)者精神文明的需求，是房地產(chǎn)營(yíng)銷恒久不變的主題。開(kāi)發(fā)商首先要在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過(guò)具有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅區(qū)的文化涵養(yǎng)，給人的心靈以美好的寄托。如體現(xiàn)傳統(tǒng)文化的碧瓦兩翹、粉墻黛檐、亭臺(tái)軒榭、小橋流水；體現(xiàn)異國(guó)風(fēng)情的希臘立柱、羅馬穹頂?shù)取Ｍ瑫r(shí)，開(kāi)發(fā)商可以把營(yíng)造和諧的鄰里關(guān)系作為社區(qū)文化的主題加以開(kāi)展，通過(guò)各種公益活動(dòng)，加強(qiáng)鄰里溝通，共創(chuàng)溫馨家園。
成都某房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)臨近四川大學(xué)的某樓盤時(shí)就大打文化牌，從而大獲全勝。他們?yōu)樵摌潜P取名“學(xué)府花園”，單從名稱看就充滿了濃郁書香味，再加上百年高校文化氛圍的依托，成了該樓盤最大的賣點(diǎn)。在銷售過(guò)程中，購(gòu)房者蜂擁而至，成為成都最火暴的樓盤之一。
房地產(chǎn)文化營(yíng)銷，在提升消費(fèi)者購(gòu)買的同時(shí)，也提升了自身的文化品位，有利于在消費(fèi)者心中樹(shù)立房地產(chǎn)公司良好的品牌形象。
五、綠色營(yíng)銷
隨著現(xiàn)代社會(huì)生態(tài)平衡的破壞，環(huán)境污染的加劇，人們的環(huán)保意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)烈。消費(fèi)者開(kāi)始更多地關(guān)注自己的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)除了參考價(jià)格、地理位置、周邊環(huán)境等傳統(tǒng)因素外，也會(huì)參考居住區(qū)的環(huán)境狀況。這樣，綠色營(yíng)銷就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)考慮的營(yíng)銷策略。綠色營(yíng)銷是指企業(yè)在戰(zhàn)略制定、市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品生產(chǎn)、定價(jià)、分銷、促銷過(guò)程中，注重個(gè)人利益和社會(huì)整體利益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，在此前提下，取得企業(yè)利益的一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。它的目的從傳統(tǒng)的最大限度的消費(fèi)到可持續(xù)消費(fèi)，引導(dǎo)綠色潮流，樹(shù)立綠色觀念。綠色營(yíng)銷體現(xiàn)企業(yè)適應(yīng)消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，建立人類與大自然協(xié)調(diào)統(tǒng)一的機(jī)制的愿望，代表了企業(yè)生存與行為的未來(lái)方向。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施綠色營(yíng)銷的過(guò)程中，可以從如下幾個(gè)方面著手：
(一)重視社區(qū)綠化，構(gòu)建生態(tài)社區(qū)
消費(fèi)者現(xiàn)在關(guān)心的不僅僅是戶型設(shè)計(jì)的便利性、房屋的通風(fēng)、采光等這些基本的住房條件，他們更關(guān)心社區(qū)的綠化和生態(tài)效應(yīng)。他們希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團(tuán)錦簇，有充足的陽(yáng)光和新鮮的空氣，有足夠空間的小區(qū)花園可以讓他們心情放松。在這樣的背景下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該加大綠色營(yíng)銷理念，改變過(guò)去寸土寸金、見(jiàn)縫插針的開(kāi)發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的娛樂(lè)空間、陽(yáng)光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共生的理想家園。
(二)使用綠色材料，進(jìn)行綠色設(shè)計(jì)
綠色設(shè)計(jì)以資源節(jié)約為核心宗旨，杜絕粗放、浪費(fèi)模式。比如現(xiàn)在流行的節(jié)水龍頭、節(jié)能燈等，就是綠色設(shè)計(jì)的代表。作為全方位、立體環(huán)保工程的綠色住宅，土地資源的節(jié)約與新型建材、新型墻體的采用是其構(gòu)成內(nèi)容，住宅墻體使用高科技環(huán)保建材，采用環(huán)保認(rèn)證的家居。對(duì)進(jìn)入住宅小區(qū)的常規(guī)能源(電、煤氣、供暖)要進(jìn)行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)上采取優(yōu)化方案，避免多條動(dòng)力管道入戶。
(三)通過(guò)綠色認(rèn)證，增強(qiáng)企業(yè)的綠色形象
實(shí)施綠色營(yíng)銷的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)獲得房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)和環(huán)保總局的綠色認(rèn)證，可以增強(qiáng)企業(yè)環(huán)境友好的程度，獲取消費(fèi)者的認(rèn)可。
(四)加強(qiáng)綠色營(yíng)銷管理
綠色營(yíng)銷策劃的順利實(shí)施，離不開(kāi)高績(jī)效營(yíng)銷管理。綠色營(yíng)銷管理包括戰(zhàn)略管理、戰(zhàn)術(shù)管理、作業(yè)管理三個(gè)層次。從戰(zhàn)略角度出發(fā)，企業(yè)應(yīng)重視生態(tài)戰(zhàn)略，啟動(dòng)生態(tài)工程，把綠色產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與環(huán)境保護(hù)結(jié)合起來(lái)。從戰(zhàn)術(shù)角度看，綠色營(yíng)銷應(yīng)有明確的目標(biāo)體系、科學(xué)的計(jì)劃和高效的組織，使生態(tài)方案落到實(shí)處。從作業(yè)層來(lái)看，應(yīng)重視員工素質(zhì)的提高，加強(qiáng)培訓(xùn)，樹(shù)立全員綠色營(yíng)銷意識(shí)。
1.房地產(chǎn)投資趨勢(shì)波動(dòng)。2014年，長(zhǎng)安區(qū)區(qū)屬房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出趨勢(shì)波動(dòng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，區(qū)屬完成房地產(chǎn)投資30.74億元，同比下降2.4%，一季度較上年同期增長(zhǎng)1.7%，二季度、三季度、四季度，分別較上年同期下降13.3、0.1、2.4個(gè)百分點(diǎn)。
2.商品房銷售低迷，靠剛需支撐市場(chǎng)。長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年高位增長(zhǎng)，在國(guó)家一系列調(diào)控政策作用下，市場(chǎng)逐漸步入分化調(diào)整期，投資性需求退出市場(chǎng)、改善性需求持幣觀望、剛性需求成為支撐銷售的主導(dǎo)。2014年，區(qū)屬商品房銷售面積48.92萬(wàn)平方米，同比下降16.2%，增幅較上年收窄6.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售總套數(shù)為4612套，其中：90平方米以下商品房銷售2783套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的60.3%，90-144平方米商品房銷售1630套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的35.3%，144平方米以上銷售199套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的4.4%.剛需性小面積住宅成為開(kāi)發(fā)商主打產(chǎn)品，市場(chǎng)銷售量遙遙領(lǐng)先。
3.價(jià)格總體平穩(wěn)，地鐵沿線樓盤售價(jià)有所攀升。在宏觀調(diào)控政策力度不減的大環(huán)境下，我區(qū)商品房銷售價(jià)格未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。據(jù)年底商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2014年區(qū)屬商品房銷售均價(jià)為6593元/平方米，較去年年末上漲500元/平方米，價(jià)格小幅攀升。自地鐵2號(hào)線開(kāi)通以來(lái)，地鐵沿線樓盤銷售價(jià)格上漲迅猛。例如吉源房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目處于地鐵2號(hào)線韋曲南站，地鐵開(kāi)通前樓盤商品房銷售價(jià)格在5000元/平方米左右，自地鐵開(kāi)通后該樓盤商品房銷售價(jià)格不斷上漲，到今年年底已達(dá)6000元/平方米左右。
二、區(qū)屬房地產(chǎn)需要關(guān)注的問(wèn)題
1.企業(yè)資金困難，對(duì)市場(chǎng)信心不足。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)資金到位47.83億元，同比下降17.3%.其中：國(guó)內(nèi)貸款3.4億元，占到位資金的7.1%，同比增長(zhǎng)20.1%；自籌資金5.05億元，占到位資金的10.6%，同比回落31.7%；以定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金39.38億元，占到位資金的82.3%，同比回落17.4%.在國(guó)家政策依然收緊的大環(huán)境下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金主要依靠企業(yè)自籌及銷售回籠。而隨著房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的逐步降溫，企業(yè)銷售回籠資金減緩，資金量趨緊形勢(shì)將更為嚴(yán)峻，最終將直接導(dǎo)致工程進(jìn)度較為緩慢，企業(yè)普遍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景信心不足。如榮和置業(yè)有限公司，由于項(xiàng)目證照不全，樓盤難以銷售，資金無(wú)法回籠，目前企業(yè)資金無(wú)法維持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，已陷入困境。而紫翰庭院項(xiàng)目情況更為嚴(yán)重，由于資金鏈斷裂，企業(yè)發(fā)展已停滯。
2.城改項(xiàng)目手續(xù)復(fù)雜，進(jìn)度緩慢。隨著我區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城中村改造項(xiàng)目將逐漸成為我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。目前我區(qū)的34個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，青城、橡樹(shù)灣、風(fēng)景天下3個(gè)項(xiàng)目屬于城改項(xiàng)目，由于目前嚴(yán)格的預(yù)售證管理辦法，極大地抑制了企業(yè)的預(yù)售行為，而城改項(xiàng)目手續(xù)辦理較一般商業(yè)樓盤更為困難，這對(duì)實(shí)力不強(qiáng)的中小企業(yè)影響更大，如青城項(xiàng)目，由于證照遲遲難以完善，無(wú)法開(kāi)展預(yù)售，資金回籠緩慢導(dǎo)致資金鏈?zhǔn)站o，到期拆遷戶無(wú)法回遷，已經(jīng)開(kāi)始按協(xié)議給拆遷戶雙倍支付過(guò)渡費(fèi)，令企業(yè)雪上加霜。
3.成本上漲過(guò)快，企業(yè)投資謹(jǐn)慎。由于近年來(lái)地價(jià)較兩、三年前翻了一倍，加之配套費(fèi)、人工費(fèi)均上漲較快，而長(zhǎng)安區(qū)房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)。對(duì)于土地儲(chǔ)備不足的房地產(chǎn)企業(yè)，如果現(xiàn)在投資拿地，利潤(rùn)空間較為有限。因此，企業(yè)持觀望態(tài)度，投資較為謹(jǐn)慎。4.企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款繼續(xù)擴(kuò)大。信貸收緊及銷售低迷，企業(yè)資金回籠緩慢，使得房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款繼續(xù)擴(kuò)大。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款達(dá)15.14億元，同比增長(zhǎng)21.1%，比2013年上升了2.5%.其中工程款6.69億元，增長(zhǎng)35.0%，比去年同期上升了2.7%。
三、對(duì)策建議
1.抓注冊(cè)，加強(qiáng)項(xiàng)目注冊(cè)管理。目前房地產(chǎn)實(shí)行注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)原則，我區(qū)部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如萊安集團(tuán)公司的萊安城項(xiàng)目，因企業(yè)注冊(cè)地問(wèn)題，無(wú)法納入房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)。建議房地產(chǎn)管理部門繼續(xù)加大與區(qū)級(jí)相關(guān)部門的聯(lián)系溝通，強(qiáng)化項(xiàng)目注冊(cè)地管理。
2.抓服務(wù)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的服務(wù)。目前一些項(xiàng)目，因企業(yè)資金問(wèn)題或手續(xù)問(wèn)題，進(jìn)度緩慢或長(zhǎng)期圈地卻遲遲未能開(kāi)工；也有的項(xiàng)目雖開(kāi)工建設(shè)，但遲遲不能取得預(yù)售許可證，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大困難。建議相關(guān)責(zé)任部門，應(yīng)多深入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，了解企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、規(guī)劃及遇到的問(wèn)題，掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體進(jìn)度，為企業(yè)發(fā)展做好服務(wù)。促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售。
3.加強(qiáng)政府引導(dǎo)市場(chǎng)，增強(qiáng)投資和消費(fèi)信心。一是要加強(qiáng)輿論宣傳。政府通過(guò)報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體，運(yùn)用多種形式宣傳我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)、機(jī)遇和前景，加強(qiáng)對(duì)投資者和消費(fèi)者的正面引導(dǎo)。二是要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息制度。建議區(qū)房地產(chǎn)主管部門分區(qū)域、分價(jià)格段歸集商品房?jī)r(jià)格信息，定期通過(guò)媒體中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格，有利于提高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息透明度，破除居民認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)巨大，仍有較大降價(jià)空間的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。
1.校園產(chǎn)品銷售實(shí)踐活動(dòng)總結(jié)
活動(dòng)結(jié)束后，筆者要求所有參與此次活動(dòng)的同學(xué)做如下總結(jié)。
（1）當(dāng)時(shí)，我們的小盆栽本來(lái)是想賣給學(xué)生的，目標(biāo)是愛(ài)花的女生，她們可能會(huì)買來(lái)放在教室或宿舍，但是不曾想消費(fèi)群竟是老師。分析原因：第一，學(xué)生很少有喜歡養(yǎng)花的，她們喜歡的是流行服飾、小飾品等。第二，老師是成年人，有裝飾家居的需求，小盆栽造型可愛(ài)、價(jià)格實(shí)惠、方便搬運(yùn)、容易養(yǎng)護(hù)，這是成為暢銷的原因。
（2）在銷售時(shí)，當(dāng)顧客問(wèn)到花卉的名稱、澆水、施肥應(yīng)注意的問(wèn)題時(shí)，我們不懂養(yǎng)花知識(shí)，對(duì)此一概不知?？赡苁且?yàn)?5元的價(jià)格較為便宜，所以老師能夠理解我們。倘若是放在校園外銷售，我們可能沒(méi)有這么幸運(yùn)。
（3）由于老板覺(jué)得給我們送貨不賺錢，因此提供了90盆以后就斷貨了。如果真正做生意供貨渠道中斷，企業(yè)是會(huì)停產(chǎn)或關(guān)門的。
（4）假設(shè)這些產(chǎn)品放到市場(chǎng)上賣，會(huì)涉及找場(chǎng)地、交費(fèi)用、與人談判等問(wèn)題，這些我們能行嗎？同學(xué)們總結(jié)得非常好，比老師在課堂上給學(xué)生講理論的效果好得多。同時(shí)這進(jìn)一步激發(fā)了學(xué)生們的求知欲，他們很想知道在以后的市場(chǎng)營(yíng)銷課程學(xué)習(xí)中，會(huì)不會(huì)學(xué)習(xí)這些內(nèi)容。
2.校園產(chǎn)品銷售的幾點(diǎn)收獲
（1）校園產(chǎn)品銷售實(shí)踐市場(chǎng)營(yíng)銷的前提是發(fā)現(xiàn)和了解消費(fèi)者，市場(chǎng)調(diào)研工作極為重要。
（2）成功銷售要做好以下工作：選擇適銷對(duì)路的產(chǎn)品、找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群、熟悉產(chǎn)品知識(shí)、具備一定的銷售技巧、制定合適的價(jià)格、做好營(yíng)銷渠道開(kāi)發(fā)管理工作等。
（3）學(xué)習(xí)市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的要求。營(yíng)銷在我們周圍無(wú)處不在，任何人都需要懂得一些營(yíng)銷知識(shí)。
二、聯(lián)系生活實(shí)際教學(xué)法
關(guān)鍵詞:消防產(chǎn)品;質(zhì)量監(jiān)督;問(wèn)題及對(duì)策
隨著消防產(chǎn)品的應(yīng)用范圍越來(lái)越廣泛，其需求量不斷地增多，作用也顯得越來(lái)越突出。同時(shí)，社會(huì)對(duì)消防產(chǎn)品的質(zhì)量要求越來(lái)越高。但由于從事消防產(chǎn)品行業(yè)的人員素質(zhì)不高、市場(chǎng)監(jiān)控措施不完善等原因，導(dǎo)致有些地方消防產(chǎn)品市場(chǎng)混亂，質(zhì)量問(wèn)題比較嚴(yán)重。本文從消防產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、使用三個(gè)環(huán)節(jié)，分析了當(dāng)前消防產(chǎn)品監(jiān)管工作存在的問(wèn)題，并提出了一些工作對(duì)策建議。
一、當(dāng)前消防產(chǎn)品監(jiān)督管理工作中存在的問(wèn)題
(一)消防產(chǎn)品生產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)管不到位。目前，對(duì)生產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管主要依托公安部消防產(chǎn)品合格評(píng)定中心的認(rèn)證檢查和各級(jí)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門的監(jiān)督抽查?？傮w而言，消防產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入比較嚴(yán)格，申請(qǐng)、檢驗(yàn)、認(rèn)證過(guò)程比較規(guī)范，我國(guó)大部分消防產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求較高，生產(chǎn)企業(yè)在辦理產(chǎn)品市場(chǎng)準(zhǔn)入時(shí)需要投入大量資金。而由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有的企業(yè)在取得國(guó)家質(zhì)量合格證書后，為了減少成本投入，以偷工減料，以次充好方式非法生產(chǎn)大量不符合市場(chǎng)準(zhǔn)入和產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求的產(chǎn)品，并將這些產(chǎn)品以廉價(jià)的方式投入市場(chǎng)。有的生產(chǎn)企業(yè)默許甚至縱容無(wú)證企業(yè)貼牌生產(chǎn)，從中取利，導(dǎo)致部分消防產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題突出。公安部消防產(chǎn)品合格評(píng)定中心的認(rèn)證檢查只針對(duì)已辦證的企業(yè)，對(duì)無(wú)證貼牌生產(chǎn)的企業(yè)無(wú)法有效監(jiān)管。另外，從每年各級(jí)產(chǎn)品質(zhì)監(jiān)部門的產(chǎn)品抽查計(jì)劃來(lái)看，消防產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管并不是各級(jí)產(chǎn)品質(zhì)監(jiān)部門的工作重點(diǎn)，導(dǎo)致監(jiān)管不到位，出現(xiàn)監(jiān)管盲區(qū)。(二)消防產(chǎn)品流通領(lǐng)域監(jiān)管不到位。現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，相應(yīng)地帶動(dòng)了產(chǎn)品流通領(lǐng)域的發(fā)展，促使流通方式的多元化，如生產(chǎn)企業(yè)整售、定制，小門店代售，網(wǎng)購(gòu)等。發(fā)達(dá)的物流配送系統(tǒng)，給消防產(chǎn)品的流通帶來(lái)了便利，同時(shí)給流通領(lǐng)域的產(chǎn)品監(jiān)管帶來(lái)了困難。而消防產(chǎn)品的經(jīng)銷商、商則游離于正規(guī)生產(chǎn)企業(yè)和貼牌生產(chǎn)企業(yè)之間，根據(jù)市場(chǎng)需要選擇產(chǎn)品，給產(chǎn)品市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊。同樣，消防產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管也不是各級(jí)工商部門的監(jiān)管重點(diǎn)，工商部門對(duì)消防產(chǎn)品經(jīng)銷商、商沒(méi)有進(jìn)行有效的監(jiān)管，導(dǎo)致消防產(chǎn)品流通領(lǐng)域監(jiān)管不到位。(三)消防產(chǎn)品使用領(lǐng)域監(jiān)管不到位。市場(chǎng)對(duì)消防產(chǎn)品的鑒別能力不高，許多消防產(chǎn)品用戶在進(jìn)貨時(shí)不注意核實(shí)產(chǎn)品的法定手續(xù)和產(chǎn)品來(lái)源渠道，給劣質(zhì)產(chǎn)品提供了可乘之機(jī)。有的使用單位為了降低成本，對(duì)假冒偽劣的產(chǎn)品睜一只眼，閉一只眼。在當(dāng)前的消防監(jiān)督管理模式下，公安消防部門消防產(chǎn)品監(jiān)管力量非常薄弱，缺乏相應(yīng)的專業(yè)人才，沒(méi)有專職的消防產(chǎn)品監(jiān)督崗位，部分從事消防產(chǎn)品監(jiān)督工作的監(jiān)督人員面對(duì)復(fù)雜的消防產(chǎn)品業(yè)務(wù)知識(shí)和執(zhí)法流程，有畏難情緒。導(dǎo)致使用領(lǐng)域消防產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題突出，即使發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，也處理不到位。(四)消防產(chǎn)品的分段管理導(dǎo)致監(jiān)管難度大。按照《消防法》、《消防產(chǎn)品監(jiān)督管理規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門、工商行政管理部門、公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)分別對(duì)生產(chǎn)、流通和使用領(lǐng)域消防產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，這種分段監(jiān)管模式，使消防產(chǎn)品案件辦理往往需要多部門、跨區(qū)域協(xié)作，程序復(fù)雜，辦案周期長(zhǎng)，調(diào)查取證難，辦案成本高，致使辦案部門積極性不高，難以形成對(duì)假冒偽劣產(chǎn)品的有效打擊。
二、加強(qiáng)消防產(chǎn)品監(jiān)督管理的對(duì)策
一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和特征
在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行政管理五大方面的內(nèi)容。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規(guī)定，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規(guī)定，建設(shè)部公布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍暫行管理辦法》第三條規(guī)定和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規(guī)定，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條的規(guī)定，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條、第三條第二款規(guī)定，1994年9月實(shí)施的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則》第一條第（二）款第2項(xiàng)、第一條第（五）款的規(guī)定，1999年7月1日實(shí)施的《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》第2.1.8條、第3.5條、第3.5.2條、第3.5.2.1條的規(guī)定，人們可以清楚地知道現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：
（一）只有具備土地使用權(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)。
（二）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的。
（三）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。
（四）在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。
（五）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國(guó)家機(jī)關(guān)法定登記后，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護(hù)。
（六）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》；合二為一登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》。
（七）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當(dāng)事人房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。
筆者認(rèn)為，上述的法律規(guī)定和特征明確了房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的以下幾個(gè)問(wèn)題：
（一）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。在實(shí)質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。
（二）只有計(jì)算建筑容積率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。
計(jì)算建筑容積率的建筑物要依法向國(guó)家支付土地使用費(fèi)，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。
（三）對(duì)于不計(jì)算建筑容積率的建筑物（建筑面積），由于其沒(méi)有相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額，因此，無(wú)須向國(guó)家交納土地使用費(fèi)，其初始登記時(shí)的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（建筑面積），不能單獨(dú)取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，是計(jì)算建筑容積率建筑物的從物。
（四）不計(jì)算建筑容積率建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，其不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
（五）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)”理論，可以認(rèn)為：計(jì)算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計(jì)算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權(quán)利依附于主物之中。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯(lián)系的、可分割的使用、占有、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利。
（六）在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（賣方）與業(yè)主（買方）雙方當(dāng)然可以在《買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項(xiàng)債權(quán)約定，而非是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于業(yè)主（買方）。
二、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記
商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書等法律文件后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)宜按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：
（1）明確計(jì)算容積率建筑物的建筑面積與宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計(jì)算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。
（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。
（3）將不計(jì)算容積率建筑物的建筑面積的法律權(quán)利確立并歸屬于計(jì)算容積率建筑物的建筑面積中。
由此可見(jiàn)，在初始登記中，由于不計(jì)算容積率建筑物的建筑面積沒(méi)有分?jǐn)偟饺魏蔚耐恋厥褂脵?quán)面積份額，其不可能有獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物的建筑面積上。
在辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認(rèn)買方的房地產(chǎn)權(quán)。由于不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物的建筑面積上，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體買方業(yè)主。
假若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定“不計(jì)算容積率建筑物的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”時(shí)，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬將會(huì)成為一個(gè)頗具爭(zhēng)議的法律問(wèn)題。筆者有理由認(rèn)為，依據(jù)法律強(qiáng)制性規(guī)定，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬應(yīng)歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
三、商品房住宅小區(qū)停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬
依據(jù)上述現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度的特征、房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記的過(guò)程，筆者嘗試對(duì)目前商品房住宅小區(qū)二類四種存在形式的停車位產(chǎn)權(quán)作一分析判斷。
（一）商品房住宅小區(qū)內(nèi)或城市區(qū)域里，獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營(yíng)性停車位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。此類停車位（場(chǎng)），在政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營(yíng)性停車位（場(chǎng)）的的建筑面積是計(jì)算容積率的。因此，多層經(jīng)營(yíng)性停車位（場(chǎng)）可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，所以該類停車位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。
（二）在商品房住宅小區(qū)內(nèi)，地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場(chǎng)）房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。
1、地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，商品房住宅小區(qū)的業(yè)主按份共同擁有該宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位并無(wú)建筑面積或構(gòu)筑物，其是設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，即是直接設(shè)置在業(yè)主按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和《房地產(chǎn)證》?？梢?jiàn)，地面停車位的產(chǎn)權(quán)，本質(zhì)上只是土地使用權(quán)。由于業(yè)主按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積，因此，地面停車位的法律權(quán)利毫無(wú)疑問(wèn)地歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
2、樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房架空層停車位的建筑面積是不計(jì)算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計(jì)算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時(shí)，樓房架空層停車位不可能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑面積；在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不能取得《房地產(chǎn)證》，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的建筑物。根據(jù)本文闡述的房地產(chǎn)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)，樓房架空層停車位不能從計(jì)算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
可見(jiàn)，樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置架空層停車位住宅樓房的全體業(yè)主。3、樓房地下停車位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房地下停車位（場(chǎng)）的建筑面積亦是不計(jì)算容積率的，因此，樓房地下停車位（場(chǎng)）的產(chǎn)權(quán)狀況與樓房架空層停車位的建筑面積產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置地下停車位（場(chǎng)）樓房的全體業(yè)主。四、在今后的立法中，宜進(jìn)一步明確商品房住宅小區(qū)計(jì)算容積率停車位及不計(jì)算容積率停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬在人均土地資源緊缺的我國(guó)，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區(qū)公共設(shè)施的的停車位不宜買賣，不計(jì)算容積率的停車位產(chǎn)權(quán)應(yīng)定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
目前，對(duì)商品房住宅小區(qū)停車位可否買賣、應(yīng)否買賣有兩種截然不同的意見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群體和消費(fèi)者群體的意見(jiàn)涇渭分明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多主張停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會(huì)大眾的需要。消費(fèi)置業(yè)者則大多主張停車位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)獨(dú)占，以避免有限的停車位資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的停車位已計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)成本之中，不宜再次利用停車位謀取非法的利益。
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有約定的，停車場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。筆者認(rèn)為，當(dāng)“停車場(chǎng)”是計(jì)算建筑容積率的建筑物或附著物時(shí)，“停車場(chǎng)”攤分擁有土地使用權(quán)份額，此時(shí)“停車場(chǎng)”的產(chǎn)權(quán)當(dāng)然可以依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。在此種情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以依法取得“停車位”的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》，從而可以出售“停車位”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買方可以買賣“停車位”，或約定“停車位”的產(chǎn)權(quán)歸屬。此時(shí)，適用《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款的規(guī)定。
消費(fèi)稅是對(duì)一些特定消費(fèi)品和消費(fèi)行為征收的一種稅。國(guó)務(wù)院于1993年12月13日頒布了《中華人民共和國(guó)消費(fèi)稅暫行條例》，財(cái)政部1993年12月25日頒布了《中華人民共和國(guó)消費(fèi)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，并于1994年1月1日開(kāi)征消費(fèi)稅。它是我國(guó)1994年稅制改革在流轉(zhuǎn)稅中新設(shè)置的一個(gè)稅種。其是在對(duì)貨物普遍征收增值稅的基礎(chǔ)上，選擇少數(shù)消費(fèi)品再征收的一個(gè)稅種，主要是為了調(diào)節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)消費(fèi)方向。保證國(guó)家財(cái)政收入。
1關(guān)于新增稅目
(1)新增高爾夫球及球具、高檔手表、游艇、木制一次性筷子、實(shí)木地板稅目。
(2)取消汽油，柴油稅目。增列成品油稅目。汽油、柴油改為成品油稅目下的子目。另外新增石腦油、溶劑油、油、燃料油、航空煤油五個(gè)子目。
2關(guān)于調(diào)整稅目稅率
(1)調(diào)整小汽車稅目稅率。取消小汽車稅日下的小轎車、越野車、小客車子目。在小汽車稅目下分設(shè)乘用車、中輕型商用客車子目。
(2)調(diào)整摩托車稅率。將摩托車稅率改為按排量分檔設(shè)置。
(3)調(diào)整汽車輪胎稅率。將汽車輪胎10％的稅率下調(diào)到3％。
(4)調(diào)整白酒稅率。
3關(guān)于以自產(chǎn)石腦油用于本企業(yè)連續(xù)生產(chǎn)的納稅問(wèn)題
生產(chǎn)企業(yè)將自產(chǎn)石腦油用于本企業(yè)連續(xù)生產(chǎn)汽油等應(yīng)稅消費(fèi)品的，不繳納消費(fèi)稅；用于連續(xù)生產(chǎn)乙烯等非應(yīng)稅消費(fèi)品或其他方面的，于移送使用時(shí)繳納消費(fèi)稅。
4關(guān)于已納稅款的扣除
下列應(yīng)納稅消費(fèi)品準(zhǔn)予從消費(fèi)稅應(yīng)納稅額中扣除原料已納的消費(fèi)稅稅款：
(1)以外購(gòu)或委托加工收回的已稅桿頭、桿身和握把為原料生產(chǎn)的高爾夫球桿。
(2)以外購(gòu)或委托加工收回的已稅木制一次性筷子為原料生產(chǎn)的木制一次性筷子。
(3)以外購(gòu)或委托加工收回的已稅實(shí)木地板為原料生產(chǎn)的實(shí)木地板。
(4)以外購(gòu)或委托加工收回的已稅石腦油為原料生產(chǎn)的應(yīng)稅消費(fèi)品。
(5)以外購(gòu)或委托加工收回的已稅油為原料生產(chǎn)的油。
5關(guān)于減稅、免稅
(1)石腦油、溶劑油、油、燃料油暫接應(yīng)納稅額的30％征收消費(fèi)稅；航空煤油暫緩征收消費(fèi)稅。
(2)子午線輪胎免征消費(fèi)稅。
新的消費(fèi)稅新增了木制一次性筷子和實(shí)木地板兩個(gè)稅目。同時(shí)調(diào)整了對(duì)石油制品的征稅方式。取消了汽油、柴油稅目，增列成品油稅目。除此之外還調(diào)整了小汽車稅目和摩托車稅目的稅率。
首先我們來(lái)看看取消汽油和柴油稅目，新增成品油稅目這一項(xiàng)。這次調(diào)整稅目后，實(shí)際是對(duì)航空煤油、石腦油、溶劑油、油、燃料油開(kāi)始征收消費(fèi)稅，即擴(kuò)大了石油制品的消費(fèi)稅征收范圍。另外，上述新增的某些油品與汽油、柴油具有一定的替代性，部分質(zhì)量好的產(chǎn)品還可以直接作為汽油、柴油使用，在實(shí)際征管中，存在個(gè)別企業(yè)通過(guò)混淆產(chǎn)品名稱等進(jìn)行逃稅的問(wèn)題。
所以該項(xiàng)調(diào)整控制了能源消耗并調(diào)控了消費(fèi)結(jié)構(gòu)，同時(shí)擴(kuò)大了消費(fèi)稅對(duì)石油產(chǎn)品的調(diào)控力度。這是國(guó)家在正式的燃油稅出臺(tái)以前應(yīng)對(duì)國(guó)際油價(jià)上漲以及為未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)約并儲(chǔ)備石油資源的有效措施。
新增的對(duì)木制一次性筷子征收5％消費(fèi)稅的規(guī)定，也從剛一頒布便發(fā)揮了市場(chǎng)導(dǎo)向的作用。由于市場(chǎng)不可能在短時(shí)間內(nèi)完全排斥木制一次性筷子，于是有效獲取和利用木材資源，成為了生產(chǎn)企業(yè)研究的重點(diǎn)，幸存的少數(shù)企業(yè)也必定會(huì)節(jié)約資源，積極開(kāi)發(fā)環(huán)保型的新產(chǎn)品。就目前形式看來(lái)，該行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了木制一次性筷子的替代品——竹筷。由于竹子具有生產(chǎn)周期短，可回收利用，生產(chǎn)成本低的特點(diǎn)，所以一次性竹筷前景輝煌。新增的該條消費(fèi)稅目充分發(fā)揮了市場(chǎng)導(dǎo)向作用。促使企業(yè)節(jié)約資源維護(hù)生態(tài)平衡走可持續(xù)發(fā)展之路。
至于新增的對(duì)實(shí)木地板征收5％消費(fèi)稅的規(guī)定，也響應(yīng)了中央創(chuàng)建節(jié)約型社會(huì)，走可持續(xù)發(fā)展之路的號(hào)召。實(shí)木地板是由優(yōu)質(zhì)的天然林木材制成的。因此，在生產(chǎn)過(guò)程中，大量消耗木材資源，為了保護(hù)森林資源，改善生態(tài)平衡，應(yīng)該控制性砍伐木材，通過(guò)增收消費(fèi)稅來(lái)調(diào)節(jié)，有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和資源節(jié)約，建立宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，引導(dǎo)和控制實(shí)木地板的生產(chǎn)和消費(fèi)。
但是該項(xiàng)改革將實(shí)木復(fù)合地板也納入了征稅范圍之內(nèi)。其實(shí)無(wú)論是多層或是三層實(shí)木復(fù)合地板，其表層板皆采用天然林材，其厚度為地板厚度的1／50—1／6，而其它均采用速生材約49／50—5／6，也就是說(shuō)天然林材在地板加工過(guò)程中所使用的原材料，僅占全部用材的2％—16％，而極大部分材料采用速生材。這樣既保證地板材也解決了成熟的速生林使用，又解決了林場(chǎng)工人的就業(yè)。同時(shí)實(shí)木復(fù)合地板性價(jià)比合理。深受中低收入的消費(fèi)者青睞。又受歐美國(guó)際市場(chǎng)歡迎。
因此我認(rèn)為實(shí)木復(fù)合地板是不應(yīng)當(dāng)納入消費(fèi)稅征收項(xiàng)目，是國(guó)家應(yīng)該鼓勵(lì)的產(chǎn)品。不過(guò)總體來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)規(guī)定符合國(guó)家節(jié)約資源的政策。起到了節(jié)約資源的消費(fèi)導(dǎo)向作用。
最后。小汽車和摩車率稅率的調(diào)整則是響應(yīng)了中央節(jié)能的號(hào)召。
調(diào)整內(nèi)容：(1)將消費(fèi)稅對(duì)小汽車的分類與國(guó)家新的汽車分類標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一起來(lái)，將小汽車稅目分為乘用車和中輕型商用客車兩個(gè)子目。(2)調(diào)整小汽車稅率結(jié)構(gòu)。提高大排量汽車的稅率。(3)對(duì)混合動(dòng)力汽車等具有節(jié)能、環(huán)保特點(diǎn)的汽車將實(shí)行一定的稅收優(yōu)惠。具體由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局另行制定并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后實(shí)施。
