時(shí)間：2023-03-25 11:24:40
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關(guān)鍵詞：高校后勤改革；后勤社會(huì)化；稅收管理；規(guī)范化
高校后勤社會(huì)化改革給高校的管理與發(fā)展帶來(lái)了生機(jī)和活力，由此而引發(fā)的稅收問(wèn)題成為高校和稅務(wù)部門(mén)乃至全社會(huì)共同關(guān)注的問(wèn)題。它不僅關(guān)系到高校后勤改革的發(fā)展，關(guān)系到稅收能否規(guī)范化管理，也關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
高校后勤社會(huì)化活動(dòng)主要表現(xiàn)為高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體從事學(xué)生公寓、教師公寓、食堂經(jīng)營(yíng)和為高校教學(xué)提供后勤服務(wù)；利用學(xué)生公寓、教師公寓和食堂等高校后勤服務(wù)設(shè)施向社會(huì)人員提供服務(wù)；社會(huì)性投資建立的為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)；高校后勤實(shí)體為高校師生食堂提供的服務(wù)；設(shè)置在高校內(nèi)的實(shí)行社會(huì)化管理和獨(dú)立核算的食堂向師生或向社會(huì)提供餐飲服務(wù)等。高校后勤社會(huì)化改革是將高校后勤服務(wù)納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，建立由政府引導(dǎo)的、社會(huì)承擔(dān)為主的，適合高校辦學(xué)需要的法人化、市場(chǎng)化的后勤服務(wù)體系。
高校后勤社會(huì)化改革的主要目的，是將高校中具有經(jīng)營(yíng)性、社會(huì)性和服務(wù)性的活動(dòng)納入到市場(chǎng)化發(fā)展的軌道，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的組成部分，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。從稅收角度來(lái)說(shuō)，這就意味著高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體作為一個(gè)獨(dú)立的納稅人，享受和承擔(dān)稅法規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)。這不僅符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，增加社會(huì)供給，而且還可以為國(guó)家貢獻(xiàn)稅收。同時(shí)，高校后勤社會(huì)化后，可將主要精力用于教學(xué)和科研，減輕我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)計(jì)劃體制模式下高校辦學(xué)形成的沉重負(fù)擔(dān)。
一、高校后勤社會(huì)化改革涉及的稅收問(wèn)題和現(xiàn)行稅收政策
（一）營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)征收規(guī)定。對(duì)從原高校后勤管理部門(mén)剝離出來(lái)而成立的進(jìn)行獨(dú)立核算并具有法人資格的高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體，經(jīng)營(yíng)學(xué)生公寓和教師公寓及為高校教學(xué)提供后勤服務(wù)而獲得的租金和服務(wù)性收入，免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)社會(huì)性投資建立的為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓取得的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅。但利用學(xué)生公寓向社會(huì)人員提供住宿服務(wù)而取得的租金收入，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)設(shè)置在校園內(nèi)的實(shí)行社會(huì)化管理和獨(dú)立核算的食堂，向師生提供餐飲服務(wù)獲得的收入，免征營(yíng)業(yè)稅。向社會(huì)提供餐飲服務(wù)獲得的收入，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
（二）增值稅的有關(guān)征收規(guī)定。對(duì)高校后勤實(shí)體為高校師生食堂提供的糧食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、調(diào)味品和食堂餐具，免征增值稅；經(jīng)營(yíng)此外的商品，一律按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)征增值稅。對(duì)高校后勤實(shí)體向其他高校提供快餐的外銷(xiāo)收入，免征增值稅；向其他社會(huì)人員提供快餐的外銷(xiāo)收入，應(yīng)繳納增值稅。
（三）企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的有關(guān)征收規(guī)定。對(duì)高校后勤實(shí)體的所得暫免征收企業(yè)所得稅。個(gè)人所得稅按有關(guān)規(guī)定計(jì)征。
（四）房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等稅收的征收規(guī)定。對(duì)高校后勤實(shí)體，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。對(duì)在高校后勤社會(huì)化改革中因建學(xué)生公寓而經(jīng)批準(zhǔn)征用的耕地，免征耕地占用稅。對(duì)于城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，由于是以實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅三稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按照一定的比例附加征收的，在免征增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅三稅的同時(shí)，也免征城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。
必須明確的是：高校后勤實(shí)體應(yīng)對(duì)享受優(yōu)惠政策的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行單獨(dú)核算，分別進(jìn)行納稅申報(bào)，不進(jìn)行單獨(dú)核算和納稅申報(bào)的，不得享受上述政策。
二、高校后勤社會(huì)化改革稅收征管現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題
（一）高校后勤社會(huì)化的稅收法律法規(guī)滯后，直接影響了稅收征管工作的有效開(kāi)展。主要表現(xiàn)為政策法規(guī)不能及時(shí)反應(yīng)和規(guī)范高校的后勤改革，政策法規(guī)不明確、缺乏連續(xù)性。我國(guó)對(duì)高校后勤社會(huì)化活動(dòng)征稅最早是以通知形式下發(fā)的，也就是財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局2000年2月28日的《關(guān)于高校后勤社會(huì)化改革有關(guān)稅收政策的通知》，《通知》明確了對(duì)高校后勤企業(yè)的有關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)行減稅和免稅。這一通知從2000年1月1日起實(shí)施，但其期限是到2002年底，目前這一政策延長(zhǎng)到2005年底。嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，文件通知并不等于法律法規(guī)，其嚴(yán)肅性和剛性都嚴(yán)重缺乏。隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷發(fā)展，原有的《通知》已不能適應(yīng)客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，稅收征管中存在一些不明確問(wèn)題，難以保證稅收征管及時(shí)到位，各地稅務(wù)部門(mén)對(duì)此也一直無(wú)法準(zhǔn)確把握，甚至采取姑息態(tài)度，這種狀況直接影響了高校后勤社會(huì)化稅收征管工作的有效開(kāi)展。
（二）高校后勤改革的不規(guī)范、不徹底，客觀上為稅收征管帶來(lái)了難度。稅收征管的規(guī)范與否，與高校后勤改革是否規(guī)范，是否到位存在著相互依存關(guān)系。從表面上看，幾乎所有高校都已完成了后勤系統(tǒng)的剝離，但實(shí)際上，有些學(xué)校的后勤改革是在走過(guò)場(chǎng)，只是做了簡(jiǎn)單的改頭換面，在后勤處或總務(wù)處上掛個(gè)企業(yè)集團(tuán)的招牌，管理體制和人事分配制度等基本上還是老樣子。從根本上來(lái)分析，目前我國(guó)高校的后勤企業(yè)并未真正按現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)行，這其中雖然有觀念上的、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的、法律法規(guī)政策等方面的原因，但最關(guān)鍵的制約因素是來(lái)自體制上的因素?，F(xiàn)代企業(yè)制度要求產(chǎn)權(quán)明晰，我國(guó)高校后勤資產(chǎn)的所有權(quán)在國(guó)家，占有權(quán)在高校，后勤實(shí)體對(duì)后勤資產(chǎn)只有不完全意義上的經(jīng)營(yíng)權(quán)，沒(méi)有對(duì)其所經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的占有權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。后勤實(shí)體不是真正的法人主體，也就不可能做到自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算。這一切從根本上妨礙了高校后勤改革，從而造成不利于稅收征管的局面，客觀上為稅收征管帶來(lái)了難度。（三）稅收征管服務(wù)不到位，造成高校后勤稅源流失。由于我國(guó)高校大多數(shù)為政府辦學(xué)，國(guó)家投資，長(zhǎng)期以來(lái)人們認(rèn)為高校是育人的地方，遠(yuǎn)離市場(chǎng)。稅務(wù)部門(mén)和稅務(wù)人員存在觀念滯后，重管理，輕服務(wù)，多被動(dòng)，少主動(dòng)的傾向，適應(yīng)改革和市場(chǎng)的能力較弱，忽視了對(duì)高校的稅收服務(wù)。深入高校少，缺乏主動(dòng)服務(wù)意識(shí)，稅收服務(wù)不到位，使高校這一現(xiàn)實(shí)的和潛在的稅源未能被關(guān)注和重視起來(lái)。同時(shí)，稅收征管的基礎(chǔ)資料不全面，征、管、查不到位，造成高校后勤稅源流失。無(wú)庸置疑的是，高校后勤社會(huì)化改革是一個(gè)增稅因素，無(wú)論是流轉(zhuǎn)稅、所得稅還是其他稅收，稅源和稅基都會(huì)隨著高校后勤改革的不斷完善而擴(kuò)大，稅收收入也會(huì)隨之而不斷增長(zhǎng)。等高校后勤改革徹底完成之后，高校后勤企業(yè)與其他經(jīng)營(yíng)企業(yè)一樣，不再享受任何稅收優(yōu)惠政策時(shí)，必將為地方稅收的增長(zhǎng)做出積極的貢獻(xiàn)。
（四）稅收征管方法和手段滯后，管理不及時(shí)、不到位，漏征漏管現(xiàn)象嚴(yán)重。目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)高校后勤活動(dòng)的稅收征管基本上仍限于對(duì)高校后勤對(duì)外服務(wù)部分，即：既對(duì)學(xué)生提供服務(wù)，也對(duì)社會(huì)開(kāi)放的各種科研實(shí)體興辦的公司、各種補(bǔ)習(xí)班、校園圍墻外的餐館、書(shū)店、理發(fā)館等后勤經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了相應(yīng)的稅收征管。稅源監(jiān)控常用手段主要是稅務(wù)登記、納稅申報(bào)、發(fā)票管理、納稅檢查和稅控裝置等。而對(duì)于由學(xué)校后勤部門(mén)直屬的、專(zhuān)門(mén)為學(xué)生提供食宿及日常生活服務(wù)的機(jī)構(gòu)，如對(duì)本校學(xué)生日常生活提供服務(wù)的食堂、醫(yī)務(wù)所、學(xué)生公寓、電影院、理發(fā)店、澡堂等這一部分潛在的稅源未能進(jìn)行有效的登記和管理，基本處于無(wú)監(jiān)控或漏征漏管狀態(tài)，造成該部分稅源疏于監(jiān)管，造成稅收征管對(duì)高校后勤社會(huì)化服務(wù)的管理不到位。
三、高校后勤社會(huì)化的稅收規(guī)范化管理
（一）完善稅收法律、行政法規(guī)，為高校后勤社會(huì)化稅收規(guī)范化管理提供法律保障。高校后勤社會(huì)化活動(dòng)對(duì)國(guó)家稅收產(chǎn)生著積極的影響，稅收法律法規(guī)對(duì)此應(yīng)及時(shí)加以規(guī)范，力爭(zhēng)使稅收規(guī)范與高校后勤改革保持協(xié)調(diào)一致。高校后勤社會(huì)化的稅收立法，應(yīng)本著有利于征收管理、有利于依法治稅、減少涉稅爭(zhēng)議、加強(qiáng)監(jiān)督管理的原則進(jìn)行。對(duì)高校后勤社會(huì)化的稅收管理，要本著有利于發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，服務(wù)于經(jīng)濟(jì)、服務(wù)于社會(huì)的原則進(jìn)行，既要從有利于我國(guó)高等教育的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展出發(fā)，又要從嚴(yán)肅稅收法律和保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)收益的角度來(lái)加以統(tǒng)籌兼顧，這樣，才能有效地促進(jìn)稅收對(duì)高校后勤社會(huì)化的規(guī)范化管理，促進(jìn)高校后勤組織的規(guī)范運(yùn)轉(zhuǎn)。只有稅收政策法律制度科學(xué)、完善、合理，才能使稅收規(guī)范化管理得以實(shí)現(xiàn)，并且通過(guò)稅收規(guī)范化管理，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)于經(jīng)濟(jì)、服務(wù)于社會(huì)的功能。
（二）轉(zhuǎn)變思想觀念，樹(shù)立稅收服務(wù)意識(shí)。稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)人員要樹(shù)立以納稅人為本的新型稅收服務(wù)觀，確立尊重納稅人就是尊重發(fā)展，促進(jìn)發(fā)展的正確收觀。把對(duì)納稅人的尊重體現(xiàn)在為納稅人服務(wù)上，處理好依法治稅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，加強(qiáng)管理與完善稅制的關(guān)系。充分認(rèn)識(shí)到搞好服務(wù)是提高征管水平的重要手段，把尊重納稅人、理解納稅人、關(guān)心納稅人貫穿在稅收征管工作中，積極、主動(dòng)、及時(shí)地為納稅人提供優(yōu)質(zhì)高效、便捷、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。把對(duì)高校的稅收管理看成是對(duì)高校改革的支持與促進(jìn)，是對(duì)高校后勤的鼓勵(lì)與扶持，促進(jìn)與服務(wù)。將管理和服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，以服務(wù)促管理，寓管理于服務(wù)之中，改變重管理輕服務(wù)的征管模式。稅務(wù)機(jī)關(guān)要主動(dòng)深入高校，宣傳稅法，講解稅法，掌握高校后勤改革信息，摸清稅源，為高校后勤改革的納稅問(wèn)題出謀劃策，進(jìn)言獻(xiàn)智。同時(shí)，還必須注重稅收?qǐng)?zhí)法的剛性和可操作性，做到依法計(jì)征、依率計(jì)征。健全和完善監(jiān)督檢查機(jī)制，不斷完善高校后勤的稅收規(guī)范化管理，提高稅收征管效率和質(zhì)量。
大部分學(xué)者認(rèn)為,征收房產(chǎn)稅的目的并不是為了打壓房?jī)r(jià)。賈康(2011)認(rèn)為,房產(chǎn)稅的目的并不是單純了為了打壓房?jī)r(jià),而是通過(guò)對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,形成規(guī)范的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿,從而產(chǎn)生多種正面效應(yīng),包括對(duì)地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵(lì),以及在配套改革中改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)。房地產(chǎn)稅成為地方稅體系的支柱,可以有效落實(shí)省以下分稅制,使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方行為合理化,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)蔡洪濱(2012)表示,房產(chǎn)稅應(yīng)首先明確征收目標(biāo)、原則和方案,應(yīng)該做到全覆蓋、寬稅基、低稅率。征收房產(chǎn)稅的目的是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展,健全財(cái)稅體系,調(diào)節(jié)收入分配,絕不是為調(diào)控房?jī)r(jià)。如果房產(chǎn)稅成為短期打壓房?jī)r(jià)的調(diào)控手段,是有百害無(wú)一利的。學(xué)者們對(duì)于房產(chǎn)稅在上海和重慶的試點(diǎn)取得的成效都給予了肯定。賈康(2012)認(rèn)為,房產(chǎn)稅的效果在啟動(dòng)初期不會(huì)太明顯。從上海、重慶的試點(diǎn)看,他們都有意一開(kāi)始相對(duì)平緩地、柔性地切入這個(gè)新的制度框架。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,房產(chǎn)稅的影響和正面效應(yīng)還是會(huì)逐步顯現(xiàn)的。宋蔚蔚等認(rèn)為,上海和重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革一年多來(lái),健全了財(cái)稅體系,調(diào)節(jié)了財(cái)富分配,引導(dǎo)個(gè)人住房的合理消費(fèi),在一定程度上實(shí)現(xiàn)了調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的目的。楊繼瑞(2011)認(rèn)為,重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案主要針對(duì)主城區(qū)的高端房產(chǎn),更具有政策取向上的“窗口意義”。滬渝房產(chǎn)稅的征收,作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)組成部分,其所要實(shí)現(xiàn)的宏觀調(diào)控目標(biāo)是促使房?jī)r(jià)理性回歸,防止房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)快速上漲,但也要防止房?jī)r(jià)的暴跌。劉明勛(2012)認(rèn)為,從重慶和上海的房產(chǎn)稅改革看,重慶和上海側(cè)重點(diǎn)有所不同,對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有不同影響。重慶主要針對(duì)高檔住房征收房產(chǎn)稅,對(duì)普通住房不會(huì)產(chǎn)生影響。上海在給予一定面積免征額后,對(duì)新?lián)碛袃商谆蛞陨系姆慨a(chǎn)進(jìn)行征稅,其做法更加接近現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)稅的定義,但對(duì)已購(gòu)住房不征稅,又使征收范圍大幅度降低。由于上海市的購(gòu)房需求彈性較大,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,短期內(nèi)房?jī)r(jià)可能隨著房產(chǎn)稅的開(kāi)征而下降,但長(zhǎng)期看,只要需求彈性大于供給彈性,房?jī)r(jià)還是會(huì)呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢(shì)。在房產(chǎn)稅稅率方面,徐策(2012)指出,房產(chǎn)稅應(yīng)采取浮動(dòng)稅率制。在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí),可通過(guò)退稅來(lái)刺激經(jīng)濟(jì);在房地產(chǎn)過(guò)熱、出現(xiàn)泡沫時(shí),可調(diào)高稅率,穩(wěn)定市場(chǎng)。在調(diào)節(jié)稅率時(shí)可逐步進(jìn)行,首先對(duì)商業(yè)物業(yè)提高稅率,再對(duì)多套住房和豪宅征收物業(yè)稅,然后,再逐步過(guò)渡到所有住房。宋蔚蔚(2012)認(rèn)為,房產(chǎn)稅可實(shí)行雙重累進(jìn)制稅率,即我國(guó)房產(chǎn)稅的征收實(shí)行從價(jià)和從量雙重累進(jìn)制稅率。這樣,能夠在一定程度遏制炒房投資者,并規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。尚可文、孟麗(2011)提出,房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)差異性。要因地制宜地設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅稅率,根據(jù)不同地區(qū)、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)分別設(shè)計(jì)稅率,區(qū)別新房與舊房、大城市與中小城市、普通住宅、高檔住宅與經(jīng)營(yíng)用房、存量房、改善房與投資房的稅率。蔡洪濱認(rèn)為,房產(chǎn)稅應(yīng)保持低稅率,雖然會(huì)出現(xiàn)初始時(shí)財(cái)政收入不多的情況,但未來(lái)隨著城鎮(zhèn)化的逐步擴(kuò)大,這部分收入還會(huì)增加。馬國(guó)強(qiáng)、李晶(2011)認(rèn)為,房產(chǎn)稅應(yīng)統(tǒng)一采用比例稅率形式,但允許各地根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況,按不同地區(qū)、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)確定稅率,并可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整。在房地產(chǎn)稅征稅范圍方面,許多學(xué)者認(rèn)為應(yīng)逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍。馬國(guó)強(qiáng)、李晶(2011)提出,應(yīng)對(duì)城鄉(xiāng)普遍征收房產(chǎn)稅。張?zhí)炖?2011)認(rèn)為,房地產(chǎn)納稅人范圍應(yīng)包括境內(nèi)擁有和使用房地產(chǎn)的單位及個(gè)人,征稅對(duì)象應(yīng)包括城鄉(xiāng)所有經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和居住性房地產(chǎn)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希表示,房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)擴(kuò)圍,但現(xiàn)在房產(chǎn)稅即使擴(kuò)圍,也很難成為地方的主要稅種,因?yàn)榉慨a(chǎn)稅征稅對(duì)象來(lái)自于房產(chǎn),也就是來(lái)自于居民收入,與收入水平的高低相聯(lián)系。如果居民收入水平增長(zhǎng)有限,稅基有限,房產(chǎn)稅推開(kāi)不僅遇到的阻力很大,而且很難有效果。
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策研究的新成果
一些學(xué)者認(rèn)為,應(yīng)從土地政策方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。吳煥軍(2011)的研究表明,土地政策在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮著一定作用,土地供應(yīng)數(shù)量應(yīng)是土地政策的首選,而政府對(duì)土地囤積的打擊也會(huì)產(chǎn)生一定的效果,在利用土地政策進(jìn)行調(diào)控時(shí),應(yīng)注意其長(zhǎng)期效果稍?xún)?yōu)于短期效果。土地政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有較大影響,對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小。唐健、徐小峰(201)認(rèn)為,國(guó)家的土地政策對(duì)于保障性住房、棚改房和中小套型商品房的建設(shè)給予了很大的支持,但促進(jìn)閑置土地開(kāi)發(fā)利用、完善土地出讓方式等政策效果不明顯。學(xué)者們認(rèn)為,還要用貨幣政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。戴國(guó)海(2012)認(rèn)為,由于利率未完全市場(chǎng)化,貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控效果不顯著。房地產(chǎn)的供求雙方對(duì)利率的敏感程度不夠,他們更加關(guān)注貸款的可獲得性。因此,對(duì)于貸款規(guī)模和條件的控制,比利率調(diào)節(jié)本身的效力要大。龐如超(2012)認(rèn)為,緊縮的貨幣政策可起到減少投資的作用,有利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投資;使一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)得到控制,使大多數(shù)城市房地產(chǎn)的價(jià)格環(huán)比漲幅收窄;使房地產(chǎn)企業(yè)在二三線(xiàn)城市競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,利潤(rùn)空間不斷縮窄,房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)正在向三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。綜合國(guó)內(nèi)外研究成果可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)實(shí)證研究都認(rèn)為房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有促進(jìn)作用。在研究方法上,多借助于某個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型,同時(shí)結(jié)合一定的計(jì)量模型進(jìn)行研究。目前,房地產(chǎn)業(yè)研究關(guān)注的焦點(diǎn)是如何在目前全球信息化背景下,迅速制定相關(guān)政策,及時(shí)引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)向科技、環(huán)保、智能型轉(zhuǎn)型;如何提升房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)質(zhì)量、增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。
三、進(jìn)一步研究的展望
一、目前我國(guó)房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)狀
日前我國(guó)財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控未來(lái)的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購(gòu)令”這樣的行政手段，今年年底將會(huì)對(duì)上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況做總結(jié)，今后可能會(huì)出臺(tái)擴(kuò)大試點(diǎn)的方案，但擴(kuò)大試點(diǎn)城市名單尚未確定。
從上述采訪中可以看出國(guó)家積極改革房產(chǎn)稅的決心，進(jìn)一步推動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的范圍及程度，同時(shí)對(duì)如何在中國(guó)進(jìn)一步改革財(cái)產(chǎn)稅進(jìn)行了思考，如何使房地產(chǎn)調(diào)控在制度建設(shè)方面得到更多實(shí)質(zhì)性推進(jìn)及如何改革完善地方稅務(wù)體系。如何推進(jìn)財(cái)富分配機(jī)制及如何抑制房地產(chǎn)泡沫等。
正因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)虛高，有關(guān)專(zhuān)家提出要多占有多套房產(chǎn)的人征收房產(chǎn)稅，希望通過(guò)征收房產(chǎn)稅來(lái)遏制炒房，投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象。這是在物業(yè)稅面臨法律和技術(shù)障礙的情況下，房產(chǎn)稅被賦予的厚望。
二、征收房產(chǎn)稅的目的
財(cái)政部2010年9月曾就為什么要進(jìn)行房產(chǎn)稅改革做出公開(kāi)回答，提出是對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，主要目的有四點(diǎn)：一是有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配;二是有利于健全地方稅體系;三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用;四是引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)[1]。
(一)利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配
房產(chǎn)稅的征收有利于社會(huì)資源的公平、公正分配。眾所周知，地球的資源是有限的，土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時(shí)代的到來(lái)，人類(lèi)賴(lài)以生存的土地越來(lái)越少。人人有所居是人類(lèi)生存的合理需求，如果讓少數(shù)人一人占有多套住房，導(dǎo)致閑置空房，則是對(duì)資源的濫用。因此，對(duì)自住房以外的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，以減少少數(shù)人對(duì)自主需求以外的房產(chǎn)的占有，是有利于資源的合理利用和分配的。而且近幾年房產(chǎn)投資或投機(jī)成為一部分人積累財(cái)富的重要方式，對(duì)居民收入差距的擴(kuò)大產(chǎn)生了越來(lái)越大的影響。通過(guò)對(duì)面積大、價(jià)值高、套數(shù)多的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)，可以一定程度上促使收入和財(cái)產(chǎn)的合理分配，縮小貧富差距[2]。社會(huì)不穩(wěn)定的根源在于社會(huì)財(cái)富分配不合理所導(dǎo)致的。征收自住以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅，有利于少數(shù)人占有財(cái)富的表現(xiàn)形式，從而增加其他社會(huì)成員的財(cái)富占有顯示，這將有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。
(二)有利于健全地方稅體系
多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)稅的征收是為了改善地方稅收結(jié)構(gòu)及居住環(huán)境、緩解貧富兩級(jí)分化、增加人民福利、實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。以美國(guó)為例，其房產(chǎn)稅征收不僅評(píng)估系統(tǒng)健全、征收過(guò)程公平公正，稅收的使用途徑也完全透明，所以，美國(guó)人愿意繳納這樣一個(gè)服務(wù)性質(zhì)的稅種，專(zhuān)款專(zhuān)用的房產(chǎn)稅被用來(lái)為社會(huì)提供公共服務(wù)，以改善人民的教學(xué)、治安、居住環(huán)境等等，而其住房本身也會(huì)隨著諸種環(huán)境的改善而升值。根據(jù)美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2000—2007年，美國(guó)的個(gè)人收入增長(zhǎng)了28%，中等價(jià)位房的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了48%，而美國(guó)房產(chǎn)稅的同期增幅是62%。因此，美國(guó)征收房產(chǎn)稅不是為了打壓房?jī)r(jià)，而是給人民增加福利及讓物業(yè)升值[3]。我國(guó)房產(chǎn)稅的征收的一個(gè)目的即是健全地方稅體系，改善地方稅收結(jié)構(gòu)。
(三)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用
征收房產(chǎn)稅能夠適當(dāng)?shù)恼{(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱有一定的抑制作用。過(guò)多流向房地產(chǎn)的資金再次轉(zhuǎn)向別的產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)資本市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了一些調(diào)控的作用。隨著房產(chǎn)稅的征收，購(gòu)置房產(chǎn)的成本增高，促使投資者對(duì)土地的理由更加謹(jǐn)慎，利于土地資源的集約利用。
(四)對(duì)房?jī)r(jià)的控制有一定的作用，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)
從房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，剛性需求是客觀存在的，但不可否認(rèn)大量有機(jī)需求的存在。許多樓盤(pán)的空置率十分高，說(shuō)明擁有多套房的家庭，將房產(chǎn)作為投機(jī)投資，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，更多的是講房產(chǎn)待價(jià)而沽。而造成這一現(xiàn)象的的一大重要原因是房產(chǎn)持有成本過(guò)低。同時(shí)也說(shuō)明了房?jī)r(jià)有人為操作存在得。為了減少人為操作房?jī)r(jià)的情況，讓市場(chǎng)反映真實(shí)的供求需要且讓房?jī)r(jià)趨于合理，進(jìn)而引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，征收自住房以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是必須的。
理論模型
考慮到住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)家庭消費(fèi)決策的影響，本文仍將沿著Merton(1971)和史永東等(2009)的建模思路，將住宅權(quán)屬選擇概率納入非住宅耐用品消費(fèi)決策的隨機(jī)最優(yōu)控制模型。假定在一個(gè)無(wú)交易成本的經(jīng)濟(jì)中，代表性消費(fèi)者在t期的非住宅耐用品消費(fèi)為C(t)，住宅消費(fèi)為H(t)。為簡(jiǎn)化分析，假定無(wú)論自有住宅者還是租房者，其消費(fèi)的住宅面積和質(zhì)量相同，且住宅是無(wú)限可分的。該代表性家庭的效用函數(shù)U(C，H)滿(mǎn)足:U''''C(C，H)＞0，U''''H(C，H)＞0，U″CC(C，H)＜0，U″HH＜0(1)假定代表性家庭在每期有兩個(gè)收入來(lái)源:一是工資收入Ⅰ，假定它滿(mǎn)足dI(t)=Ydt，其中，Y為常數(shù)。為簡(jiǎn)化分析，假定該家庭僅有兩類(lèi)資產(chǎn)，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)F和住宅資產(chǎn)H。我們用A={F，H}來(lái)代表該家庭擁有的資產(chǎn)集。上述兩類(lèi)資產(chǎn)的收益構(gòu)成了該家庭的資產(chǎn)性收入。假定Pi(t)分別為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)和住宅資產(chǎn)的價(jià)格，并且服從如下Ito⌒過(guò)程:
數(shù)據(jù)、變量與方法
(一)數(shù)據(jù)與變量選取美國(guó)商務(wù)部與統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合進(jìn)行了一個(gè)項(xiàng)目———美國(guó)都市住房調(diào)查(AmericanHousingSurvey:Met-ropolitanSurvey)，每7年對(duì)Boston、Miami、NewOrleans、Atlanta、LasVegas、Dalas、Seattle等41個(gè)城市和地區(qū)輪流作一次調(diào)查，取得被訪問(wèn)者的家庭特征信息(如住宅權(quán)屬、家庭年收入、房屋結(jié)構(gòu)類(lèi)型等)和個(gè)人信息(如戶(hù)主的年齡、教育水平、種族等)。本文使用2002年、2004年和2007年的調(diào)查數(shù)據(jù)①，該數(shù)據(jù)涵蓋了Baltimore、Boston、Houston、Miami的Hialeah、Minneapolis的SaintPaul、Tampa的Saint、Petersburg的Clearwater和WashingtonDC等33個(gè)地區(qū)通過(guò)隨機(jī)抽樣確定的147214個(gè)家庭，如此樣本容量，應(yīng)該能充分體現(xiàn)不同家庭的異質(zhì)性，可以做很好的政策對(duì)比分析。同時(shí)，我們以2002年為基期，利用美國(guó)CPI數(shù)據(jù)將模型中所有價(jià)值型變量轉(zhuǎn)換為實(shí)際變量。本文所使用的變量涉及住宅特征、家庭特征、戶(hù)主特征等。各變量定義如下:1．住宅相關(guān)變量h_value代表居民住宅的價(jià)值;h_ownship代表住宅權(quán)屬選擇，權(quán)屬類(lèi)型分為租房和個(gè)人自有住宅。住宅結(jié)構(gòu)特征主要包括:房齡h_age、房屋的結(jié)構(gòu)類(lèi)型h_type(獨(dú)立住宅定義為1，公寓定義為0)、房屋是否有空調(diào)d_airconditioner、住宅所在建筑的樓層數(shù)store_num、住宅面積h_area、房屋的使用成本h_cost、臥室的數(shù)量room_num。住宅鄰里特征包括:住宅的區(qū)位特征向量h_locat(1為市中心，0為郊區(qū))、1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有停車(chē)場(chǎng)d_parking、鄰里是否有嚴(yán)重的噪音d_comnoise、對(duì)鄰里購(gòu)物的滿(mǎn)意度d_shopping_satis、對(duì)鄰里居住環(huán)境的評(píng)價(jià)live_neighbor_rate、1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有工廠等工業(yè)企業(yè)d_factory、社區(qū)內(nèi)是否有娛樂(lè)設(shè)施h_recfac。2．家庭社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征及家庭類(lèi)型變量家庭的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征主要包括:住房成本h_cost、房屋單位面積上的房產(chǎn)稅額per_pt、房?jī)r(jià)租金比pr_rent、家庭年收入inc、家庭總?cè)丝跀?shù)pop。另外，為減少異方差，我們也對(duì)單位面積上的房產(chǎn)稅、家庭年收入做了對(duì)數(shù)處理。戶(hù)主的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征主要包括:戶(hù)主性別hh_sex(男性定義為1，女性為0)、婚姻狀況married(1為已婚，0為未婚)、種族hh_race(白人定義為1，其他有色人種定義為0)、受教育程度edu_level和年齡hh_age?？紤]到戶(hù)主年齡的影響可能是非線(xiàn)性的，我們控制了年齡的平方項(xiàng)hh_agesq。本文從家庭收入和戶(hù)主種族的角度來(lái)劃分家庭類(lèi)型，其中把家庭收入按從低到高的順序平均分為5個(gè)組，依次為低收入家庭(l_inc)、中低收入家庭(ml_inc)、中等收入家庭m_inc、中高收入家庭(mh_inc)和高收入家庭(h_inc)，分別代表5種家庭收入類(lèi)型。(二)計(jì)量模型在本文的研究中，我們通過(guò)三個(gè)步驟來(lái)分析房產(chǎn)稅對(duì)住宅權(quán)屬選擇和住宅特征需求的影響。首先，利用住宅特征價(jià)格模型(housepricehedonicmodel)估計(jì)住宅特征價(jià)格;然后利用所估計(jì)的住宅特征價(jià)格計(jì)算住宅特征需求;最后給出利用Heckman模型得出的房產(chǎn)稅、住宅權(quán)屬選擇行為和住宅特征需求的基本模型和擴(kuò)展模型估計(jì)結(jié)果。1．住宅特征價(jià)格模型我們使用標(biāo)準(zhǔn)的特征價(jià)格模型估計(jì)住宅特征價(jià)格，模型中解釋變量取住宅價(jià)值的對(duì)數(shù)。ln(h_valuei)=α0+α1Xi1+α2Xi2+εi(26)其中:Xi1代表第i個(gè)家庭的住宅結(jié)構(gòu)特征向量，包括:臥室的數(shù)量room_num;住宅類(lèi)型h_type，1為獨(dú)立住宅，0為公寓;住宅面積h_area;房齡為h_age;住宅是否有空調(diào)d_airconditioner;住宅所在建筑的樓層store_num。Xi2代表第i個(gè)家庭的住宅鄰里特征向量，包括:社區(qū)是否提供娛樂(lè)設(shè)施d_recfac;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有停車(chē)場(chǎng)d_parking;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有嚴(yán)重的噪音d_comnoise;鄰里購(gòu)物的滿(mǎn)意度d_shopping_satis;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有工廠等工業(yè)企業(yè)d_factory;住宅的區(qū)位特征h_locat，1表示市中心，0表示郊區(qū);對(duì)鄰里的滿(mǎn)意度live_neighbor_rate。εi代表誤差項(xiàng);α0是常數(shù)項(xiàng)，α1、α2代表各向量的系數(shù)。2．住宅特征需求利用以上住宅特征價(jià)格模型的回歸結(jié)果，計(jì)算住宅特征需求:demand=α^0+α^1Xi1+α^2Xi2(27)其中，demand代表第i個(gè)家庭的住宅特征需求，α^0、α^1、α^2為式(25)中各變量的估計(jì)系數(shù)，解釋變量同式(25)類(lèi)似。3．房產(chǎn)稅、住宅權(quán)屬選擇與住宅特征需求由于本文所使用的調(diào)查數(shù)據(jù)存在家庭住宅權(quán)屬選擇的樣本偏誤問(wèn)題，直接用OLS法得出的參數(shù)估計(jì)量可能出現(xiàn)偏誤，因此本文使用Heckman模型進(jìn)行分析。首先，以住宅權(quán)屬選擇作為第一階段估計(jì)的解釋變量進(jìn)行Probit估計(jì)，以確定消費(fèi)者進(jìn)行權(quán)屬選擇的決定因素。該基準(zhǔn)模型如下:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+γi(28)其中:被解釋變量own代表家庭的住宅權(quán)屬選擇(自己擁有住宅，變量值為1，租房則變量值為0)，per_pt為住宅單位面積上的房產(chǎn)稅額;pr_rent代表住宅單位面積上的房?jī)r(jià)租金比;Z代表控制變量，包括戶(hù)主和家庭的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征，具體為:戶(hù)主的受教育水平edu_level、種族hh_race、性別hh_sex、婚姻狀況married、年齡hh_age、年齡平方項(xiàng)hh_agesq、住房費(fèi)用h_cost、家庭收入的對(duì)數(shù)lninc、家庭人口數(shù)pop;γi是誤差項(xiàng);β1、β2、是各變量的系數(shù)。在三個(gè)年度混合截面數(shù)據(jù)的回歸模型中，我們還控制了時(shí)間虛擬變量和房產(chǎn)稅與時(shí)間虛擬變量的交叉項(xiàng)，以考察房產(chǎn)稅對(duì)住房消費(fèi)影響效應(yīng)在不同年度的差異。其次，為了糾正選擇性偏誤，需要從Probit估計(jì)式中得到轉(zhuǎn)換比率(inversemillsratio)λ，作為第二階段估計(jì)的修正參數(shù)。最后，再利用OLS方法進(jìn)行估計(jì)?；灸Ｐ蜑?lndemand=β0+β1per_pti+fβ2i，fZi，f+β3λi+εi(29)其中:Z代表控制變量;β3為轉(zhuǎn)換比率的待估系數(shù)，如果該系數(shù)顯著，則證明樣本存在選擇性偏誤，否則表明選擇性偏誤不存在，此時(shí)就可以認(rèn)為OLS的估計(jì)結(jié)果是有效的①。為了檢驗(yàn)房產(chǎn)稅對(duì)不同收入水平家庭的影響差異，我們引入了家庭收入水平虛擬變量、房產(chǎn)稅與家庭收入水平的交叉項(xiàng)，得到擴(kuò)展方程:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+kβ4i，kVi，k+kβ5i，kVi，k×per_pt+γilndemand=β0+β1per_pti++fβ2i，fZi，f+kβ3i，kVi，k+kβ4i，kVi，k×per_pt+β5λi+εi(30)其中，Vi，k代表家庭收入類(lèi)型，Vi，k×per_pt代表第i個(gè)家庭的住宅單位面積上房產(chǎn)稅與家庭收入類(lèi)型虛擬變量的交叉項(xiàng)。
估計(jì)結(jié)果
(一)房產(chǎn)稅、住宅權(quán)屬選擇與住宅需求首先根據(jù)式(26)估計(jì)住宅的特征價(jià)格，然后利用住宅特征價(jià)格模型的回歸結(jié)果，根據(jù)式(27)計(jì)算住宅的特征需求，具體結(jié)果見(jiàn)附錄②。下面將按照標(biāo)準(zhǔn)的Heckman兩階段模型進(jìn)行估計(jì)，具體回歸結(jié)果見(jiàn)表1。其中，序列(1)—(4)分別是利用三個(gè)年度的混合截面數(shù)據(jù)、2002年、2004年、2007年的數(shù)據(jù)估計(jì)住宅權(quán)屬選擇模型的回歸結(jié)果，與其相對(duì)應(yīng)的Heckman回歸結(jié)果為序列(5)—(8)。觀察序列(1)—(4)，我們可以發(fā)現(xiàn)，per_pt的系數(shù)均具有負(fù)顯著性，且隨著年份的推進(jìn)，其系數(shù)的絕對(duì)值逐漸下降，這說(shuō)明單位面積上的房產(chǎn)稅對(duì)消費(fèi)者住宅權(quán)屬的選擇有顯著的影響:較高的房產(chǎn)稅會(huì)降低家庭擁有住宅的概率，且在這三個(gè)調(diào)查年度中，房產(chǎn)稅對(duì)美國(guó)家庭住宅權(quán)屬的負(fù)向影響在逐漸減弱。這是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的提高，會(huì)使房屋的保有成本提高，從而降低消費(fèi)者擁有自有住宅的能力。在序列(1)中，我們引入了房產(chǎn)稅與時(shí)間的交叉項(xiàng)，進(jìn)一步討論在不同年度房產(chǎn)稅對(duì)住宅權(quán)屬選擇影響效應(yīng)的差異。以房產(chǎn)稅與2002年的交叉項(xiàng)為參照組所進(jìn)行的回歸結(jié)果顯示，交叉項(xiàng)的系數(shù)為正且具有顯著性，表明在這三個(gè)調(diào)查年度中，房產(chǎn)稅對(duì)住宅權(quán)屬選擇的影響具有明顯的差異:相對(duì)于2002年而言，美國(guó)家庭的住宅權(quán)屬選擇在2004年和2007年受房產(chǎn)稅的負(fù)向影響更小。該結(jié)果與序列(2)、(3)、(4)中per_pt的回歸結(jié)果相一致。值得注意的是，序列(1)中，2004年的時(shí)間虛擬變量系數(shù)顯著為正，2007年時(shí)間虛擬變量的系數(shù)顯著為負(fù)，這表明，與2002年相比，2004年的住宅擁有概率顯著提高，而2007年住宅擁有概率顯著下降。這是因?yàn)椋?003年以后，美國(guó)許多貸款機(jī)構(gòu)開(kāi)始采取一些減輕借款前期負(fù)擔(dān)的新舉措以招攬次貸客戶(hù)，放寬甚至取消放款標(biāo)準(zhǔn)，因信用程度較差或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人，可以通過(guò)申請(qǐng)次級(jí)抵押貸款購(gòu)買(mǎi)住房，從而使這一時(shí)期的住宅自有率大大提高。而眾所周知的次貸危機(jī)正是在2006年末開(kāi)始逐漸顯跡:住宅市場(chǎng)開(kāi)始降溫，使得購(gòu)房者出售住房或者通過(guò)抵押住房再融資變得困難，同時(shí)許多次級(jí)貸款機(jī)構(gòu)開(kāi)始減少房貸。另外，次貸還款利率的提高也大大加重了許多美國(guó)家庭的還款負(fù)擔(dān)。這種局面直接導(dǎo)致大批通過(guò)次級(jí)抵押貸款獲得住房的美國(guó)家庭不能按期償還貸款，最終銀行收回貸款人的房屋，使得此時(shí)的住宅自有率相對(duì)于2002年和2004年顯著下降。在序列(1)—(4)中，married、lninc的系數(shù)均通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，說(shuō)明:已婚戶(hù)主擁有自有住宅的概率高于未婚戶(hù)主;家庭收入越高，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住宅的概率越高。edu_level、hh_race、pop、pr_rent的系數(shù)除了2002年，在其他回歸結(jié)果中均具有顯著性，表明:戶(hù)主的教育水平越高，其籌集購(gòu)房資金的能力就越強(qiáng)，因此這類(lèi)家庭購(gòu)買(mǎi)自有住宅的概率就越大;相對(duì)于其他有色人種，戶(hù)主為白人的家庭，其擁有住宅的概率更高;家庭人口數(shù)量越多，購(gòu)買(mǎi)住宅的概率也越高;較高的房?jī)r(jià)租金比會(huì)降低美國(guó)家庭擁有自有住宅的能力，不得不選擇租房。另外，考慮到年齡對(duì)住宅權(quán)屬可能產(chǎn)生的非線(xiàn)性影響，我們?cè)诮忉屪兞恐幸肓藨?hù)主年齡的一次項(xiàng)和平方項(xiàng)，其回歸結(jié)果表明住宅權(quán)屬與戶(hù)主的年齡之間存在倒“U”型曲線(xiàn)的關(guān)系，即隨著戶(hù)主年齡的增長(zhǎng)，家庭購(gòu)買(mǎi)住宅的概率先上升后下降，這與消費(fèi)者在生命周期中對(duì)住宅需求的變化趨勢(shì)是一致的。列(6)到序列(8)，單位面積上房產(chǎn)稅的系數(shù)，其絕對(duì)值在逐漸減小，這表明在這三個(gè)樣本調(diào)查年度中，房產(chǎn)稅對(duì)美國(guó)家庭住宅特征需求的負(fù)向影響效應(yīng)隨著時(shí)間的推移而下降，這一結(jié)果和房產(chǎn)稅與時(shí)間交叉項(xiàng)的回歸結(jié)果一致。(二)房產(chǎn)稅、家庭收入類(lèi)型交叉項(xiàng)與住宅消費(fèi)為討論房產(chǎn)稅對(duì)不同類(lèi)型家庭住宅權(quán)屬選擇和住宅消費(fèi)的影響，本部分根據(jù)式(30)，引入家庭類(lèi)型變量以及房產(chǎn)稅與家庭類(lèi)型變量的交叉項(xiàng)。具體回歸結(jié)果如表2和表3所示。首先討論房產(chǎn)稅與家庭收入類(lèi)型交叉項(xiàng)的回歸結(jié)果。這里將家庭收入水平平均分成低收入、中低收入、中等收入、中高收入和高收入5個(gè)組，并分別以低收入組、低收入組與房產(chǎn)稅交叉項(xiàng)為參照組。在選擇模型中，h_inc、mh_inc、m_inc和ml_inc的系數(shù)在序列(9)—(12)中均具有正的顯著性，且隨著家庭收入水平的提高，其系數(shù)值逐漸增大，這表明相對(duì)于低收入家庭而言，較高收入的家庭更傾向于購(gòu)買(mǎi)住宅，原因是較高收入家庭擁有較高的住房支付能力。在Heckman模型的回歸結(jié)果中，h_inc、mh_inc、m_inc和ml_inc的系數(shù)在序列(15)中均具有正顯著性，且系數(shù)值逐漸降低，說(shuō)明美國(guó)家庭隨著其收入的提高，更傾向于擴(kuò)大住宅需求。下面繼續(xù)討論房產(chǎn)稅與收入類(lèi)型交叉項(xiàng)的影響效應(yīng)。在選擇模型中，pt_h_inc、pt_mh_inc的系數(shù)在序列(9)—(12)中具有正的顯著性，pt_m_inc、pt_ml_inc的系數(shù)僅在序列(12)中不顯著，表明隨著單位面積上房產(chǎn)稅額的提高，具有較高收入的美國(guó)家庭的住宅權(quán)屬需求受到的影響要大于較低收入家庭受到的影響。在Heckman回歸模型中，pt_h_inc、pt_mh_inc、pt_m_inc、pt_ml_inc在序列(14)中的系數(shù)具有負(fù)的顯著性，且就系數(shù)的絕對(duì)值大小來(lái)說(shuō)，中低收入家庭＜中等收入家庭＜中高收入家庭＜高收入家庭，房產(chǎn)稅對(duì)美國(guó)家庭住宅消費(fèi)福利的影響效應(yīng)具有很顯著的收入水平差異:隨著單位面積上房產(chǎn)稅額的提高，收入越低的家庭，房產(chǎn)稅對(duì)其住宅消費(fèi)福利的影響效應(yīng)就越大。在序列(15)、(16)中，分別只有pt_mh_inc、pt_ml_inc具有顯著性，說(shuō)明在2004年，房產(chǎn)稅對(duì)中高收入家庭住宅消費(fèi)的影響要弱于其他收入水平的家庭，而在2007年，房產(chǎn)稅對(duì)中低收入家庭住宅消費(fèi)的影響要大于其他收入水平的家庭。產(chǎn)生上述結(jié)果的原因可能是，較高收入的家庭偏好購(gòu)買(mǎi)高檔住房，而房屋價(jià)值越高，稅基越高，則繳納的房產(chǎn)稅就越高，這顯著抑制了高收入家庭購(gòu)買(mǎi)住宅的偏好;而較低收入的家庭，其住宅支付能力較差，因此在進(jìn)入住宅市場(chǎng)以后，低收入家庭的住宅消費(fèi)福利受房產(chǎn)稅的影響更大。下面以戶(hù)主為其它有色人種以及房產(chǎn)稅與戶(hù)主為其它有色人種的交叉項(xiàng)為參照組，繼續(xù)討論房產(chǎn)稅與戶(hù)主種族類(lèi)型交叉項(xiàng)的影響效應(yīng)。在選擇模型中，hh_race的系數(shù)均具有正的顯著性，表明戶(hù)主為白人的家庭購(gòu)買(mǎi)自有住宅的概率高于戶(hù)主為其他有色人種的家庭，pt_hh_race的系數(shù)在序列(17)、(18)、(20)中均具有負(fù)的顯著性，這表明:隨著單位面積上房產(chǎn)稅的提高，戶(hù)主為白人的家庭，其住宅權(quán)屬需求受到的影響要小于戶(hù)主為其他有色人種的家庭，產(chǎn)生上述結(jié)果的原因可能是白人與其它有色人種在美國(guó)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)地位存在顯著差異;在Heckman模型回歸結(jié)果中，hh_race的系數(shù)僅在序列(23)中具有正的顯著性，說(shuō)明除2004年以外，不同種族戶(hù)主的家庭的住宅特征需求不存在顯著的差異;pt_hh_race的系數(shù)均為負(fù)，但僅在序列(21)和(22)中具有正的顯著性，說(shuō)明在2002年，房產(chǎn)稅對(duì)家庭的住宅特征需求的影響存在顯著的種族差異，即相對(duì)于戶(hù)主為白人的家庭，戶(hù)主為其它有色人種的家庭，其住宅特征需求受房產(chǎn)稅的影響更大。
結(jié)論及政策含義
一、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的程序選擇
（一）對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇
在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國(guó)家和地區(qū)中，有些國(guó)家和地區(qū)的評(píng)稅主體為代表征稅方的評(píng)估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評(píng)估主體（往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員）共同來(lái)承擔(dān)。但也有一些國(guó)家和地區(qū)，其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評(píng)估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門(mén)的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題，其中最主要的問(wèn)題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估主體時(shí)，其對(duì)稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。
我國(guó)有不少專(zhuān)家建議由稅務(wù)部門(mén)作為稅基評(píng)估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人員，這與我國(guó)政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門(mén)并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來(lái)評(píng)估不僅缺乏說(shuō)服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國(guó)稅基評(píng)估制度時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體，改變以往一直由征稅部門(mén)單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國(guó)稅基評(píng)估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評(píng)估主體來(lái)承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門(mén)的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對(duì)中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。（3）如果我國(guó)稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么，為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門(mén)以外的政府部門(mén)來(lái)承擔(dān)。在國(guó)外，由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的，其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門(mén)。
（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期
以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來(lái)的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類(lèi)型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評(píng)估人員也在一定程度上影響評(píng)估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開(kāi)始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開(kāi)始決定每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估；德國(guó)采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯，其課稅評(píng)估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評(píng)估周期在6年以上。
我國(guó)在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。就我國(guó)目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評(píng)估周期不宜定得過(guò)長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評(píng)估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國(guó)家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
（三）申訴安排
房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問(wèn)題較為復(fù)雜.納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門(mén)的專(zhuān)門(mén)的復(fù)核委員會(huì)，并組成評(píng)估專(zhuān)家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申訴，若對(duì)申訴結(jié)果仍不滿(mǎn)意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書(shū)面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。
二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)
在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬(wàn)別。如果這個(gè)問(wèn)題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類(lèi)參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。
（一）基本評(píng)估方法
房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)稅的市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的，但評(píng)估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評(píng)估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來(lái)看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評(píng)估結(jié)果低于收益法的評(píng)估結(jié)果，而市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場(chǎng)比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來(lái)的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評(píng)估方法在具體應(yīng)用過(guò)程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場(chǎng)比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場(chǎng)上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡(jiǎn)單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)純收益并不容易。對(duì)于沒(méi)有收益的房地產(chǎn)或者收益無(wú)法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)，無(wú)法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且未來(lái)收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。
國(guó)際上以市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場(chǎng)狀況、待評(píng)估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對(duì)于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類(lèi)型應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對(duì)于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營(yíng)利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn)，既無(wú)法獲得可比較的交易資料又無(wú)法通過(guò)使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法
（二）稅基評(píng)估技術(shù)－－批量評(píng)估
同其他目的的評(píng)估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來(lái)說(shuō)是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評(píng)估成本的目的通過(guò)運(yùn)用批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)。
在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過(guò)程包括兩個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過(guò)要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門(mén)、房土管理部門(mén)等相關(guān)政府部門(mén)的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場(chǎng)數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過(guò)整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱(chēng)為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過(guò)估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來(lái)。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類(lèi)型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。
當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。在我國(guó)改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開(kāi)發(fā)CAMA。綜合國(guó)外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)發(fā)CAMA的經(jīng)驗(yàn)做法，無(wú)論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評(píng)估子系統(tǒng)、評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)；市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告；評(píng)估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評(píng)估；評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果輸出、評(píng)估結(jié)果上訴管理和評(píng)估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。
論文摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧
1.1籌劃思路
納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2籌劃案例
案例一：丙企業(yè)通過(guò)參與土地拍賣(mài)競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬(wàn)元。(2)“合營(yíng)企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧
2.1籌劃思路
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法；對(duì)于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱(chēng)為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對(duì)于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱(chēng)為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。
2.2籌劃案例
案例二：A公司開(kāi)發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值6000萬(wàn)元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500萬(wàn)元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對(duì)外銷(xiāo)售需要繳納2000多萬(wàn)元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來(lái)做酒樓，提供餐飲服務(wù)。
方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬(wàn)元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬(wàn)元)。
方案2：A公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門(mén)去變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，年承包費(fèi)500萬(wàn)元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，我們不考慮將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬(wàn)元)。
可見(jiàn)：方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為，改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬(wàn)元。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧
3.1籌劃思路
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷(xiāo)售收入?？梢詫⒀b修收入從銷(xiāo)售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額?？梢约哟髮?duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。
3.2籌劃案例
案例三：Y公司開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷(xiāo)售均價(jià)3500元／m2，預(yù)計(jì)總收入35000萬(wàn)元，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)成本20800萬(wàn)元(不含銀行費(fèi)用)。
方案1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，則；
①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬(wàn)元)
②增值額=35000－29000=6000(萬(wàn)元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬(wàn)元)
方案2：追加園林綠化方面的投資200萬(wàn)元，則：
①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬(wàn)元)
②增值額=35000－29260=5740(萬(wàn)元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因?yàn)樵鲋德?lt;20％，所以免土地增值稅。
可見(jiàn)：方案2比方案1雖然多投資200萬(wàn)元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬(wàn)元。
（一）德國(guó)房地產(chǎn)稅制
1.征稅對(duì)象和納稅人。德國(guó)是土地私有制國(guó)家，對(duì)擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對(duì)用于出售的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。
2.計(jì)稅依據(jù)和稅率。土地稅計(jì)稅依據(jù)土地登記的狀態(tài)和價(jià)值確定，一年一繳；房地產(chǎn)稅按照用于出售的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1%至5%征收；不動(dòng)產(chǎn)交易稅按照房地產(chǎn)交易價(jià)格的2%至3.5%征收。其中，對(duì)土地和房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估設(shè)立獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度，只允許土地和房地產(chǎn)價(jià)格在“指導(dǎo)價(jià)”的合理區(qū)間浮動(dòng)。
3.稅收優(yōu)惠政策。德國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)居民住宅與其他買(mǎi)賣(mài)和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的土地、房屋實(shí)行區(qū)別對(duì)待政策，對(duì)自有自住的房屋不繳納房地產(chǎn)稅，只繳納房屋所在的土地稅；對(duì)參加住房?jī)?chǔ)蓄的納稅人給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)自建房和購(gòu)房的納稅人提供個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。
4.稅收調(diào)控政策。為抑制房?jī)r(jià)上漲，德國(guó)通過(guò)稅收手段加大不動(dòng)產(chǎn)交易成本，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)除了征收土地稅、房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅外，還征收15%的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)差價(jià)盈利稅；2009年起用于出租的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)租金收入征收25%的資本利得稅。
（二）新加坡房地產(chǎn)稅制
1.征稅對(duì)象和納稅人。新加坡對(duì)所有房地產(chǎn)均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅屬于一般財(cái)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的所有人。
2.計(jì)稅依據(jù)和稅率。新加坡房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)為房屋年價(jià)值，房屋年價(jià)值用年租金來(lái)衡量，由國(guó)內(nèi)稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)年租金進(jìn)行綜合評(píng)估，對(duì)自住型房地產(chǎn)征收4%的物業(yè)稅，對(duì)其他類(lèi)型房地產(chǎn)征收10%的物業(yè)稅。
3.稅收優(yōu)惠政策。一是不同類(lèi)型的房地產(chǎn)采取不同的稅率，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住型、小戶(hù)型房地產(chǎn)的納稅人實(shí)行較低的稅率，對(duì)投資性質(zhì)以及改善型的購(gòu)房人采取較高的稅率；二是采取累進(jìn)制稅率，對(duì)富人征收更多的稅收，2011年起，對(duì)于房地產(chǎn)年價(jià)值低于6千新元的房地產(chǎn)免征物業(yè)稅，對(duì)年價(jià)值在6千至2.4萬(wàn)新元的只征收高出部分的4%，對(duì)年價(jià)值超過(guò)2.4萬(wàn)新元的征收高出部分的6%。
4.稅收調(diào)控政策。新加坡政府為控制高房?jī)r(jià)，對(duì)超過(guò)100平方米的房地產(chǎn)征收更高倍的土地出讓金和物業(yè)稅。
二、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗(yàn)借鑒
（一）房地產(chǎn)稅制體系完整，征稅對(duì)象范圍廣
對(duì)房地產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都設(shè)有相應(yīng)稅種，且以保有環(huán)節(jié)的稅收為主，對(duì)保有環(huán)節(jié)征收較高的稅收能夠有效避免房屋空置，提高房屋、土地的流動(dòng)性及使用效率，同時(shí)鼓勵(lì)住房人購(gòu)買(mǎi)小面積房屋。征稅對(duì)象包括自然人、法人擁有的各種類(lèi)型的房地產(chǎn)，由于房地產(chǎn)稅收征收范圍廣、稅源穩(wěn)定，房地產(chǎn)稅收在地方政府稅收收入中占有重要的地位，是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，如美國(guó)，房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入的50%以上。
（二）計(jì)稅依據(jù)明確，稅率設(shè)置靈活
房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)較為統(tǒng)一，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，評(píng)估價(jià)值隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而提高，相應(yīng)稅收也會(huì)增加，起到自動(dòng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的作用，也更加客觀、公正。稅率設(shè)置層次豐富，通過(guò)設(shè)置不同的稅率，使低收入者、購(gòu)買(mǎi)自住型住房者、小面積住房者納稅更少，高收入者、購(gòu)買(mǎi)投資性住房者、“豪宅”購(gòu)買(mǎi)者等納稅更多。
（三）房地產(chǎn)稅收征收管理制度較為完善
一是建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開(kāi)查閱制度減少了房地產(chǎn)的私下交易，增強(qiáng)了房地產(chǎn)稅制的有效性；二是完善的房地產(chǎn)評(píng)估制度，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，并具備標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)評(píng)估理論和方法，能夠客觀、公正地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，如美國(guó)的財(cái)產(chǎn)管理處和財(cái)產(chǎn)評(píng)估辦公室，新加坡的產(chǎn)業(yè)估價(jià)及核稅處等。
（四）實(shí)行多項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策
各國(guó)都設(shè)置了專(zhuān)門(mén)針對(duì)自住型購(gòu)房者的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)自住型住房購(gòu)買(mǎi)，如美國(guó)對(duì)自住型住房進(jìn)行減免稅，另外房地產(chǎn)稅超過(guò)一定數(shù)額的納稅人可以從州政府得到相應(yīng)的個(gè)人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償；德國(guó)對(duì)自有自住的房地產(chǎn)免征房地產(chǎn)稅；新加坡對(duì)自住型房地產(chǎn)實(shí)行較低的稅率。
三、我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)稅收目標(biāo)不明確
我國(guó)房地產(chǎn)稅種類(lèi)較多，而每個(gè)房地產(chǎn)稅稅種具有不同的政策目標(biāo)，所以導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的政策目標(biāo)不明晰、不協(xié)調(diào)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在的弊端，使得房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮效果，而且，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種在法制上并不健全。
（二）征稅范圍狹窄，征稅對(duì)象不完整
一是我國(guó)目前存在的房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，一些單位、個(gè)人到農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資進(jìn)行合理避稅，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用；二是我國(guó)目前征收的房地產(chǎn)稅主要是對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收，對(duì)個(gè)人自住房地產(chǎn)不征收，導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)該項(xiàng)稅收調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格、調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距等。
（三）保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)重
目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在輕保有、重流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象：一是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類(lèi)較多，保有環(huán)節(jié)的稅收種類(lèi)少；二是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率高，保有環(huán)節(jié)的稅率低。相關(guān)資料顯示，針對(duì)城鎮(zhèn)土地持有環(huán)節(jié)上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年•平方米，而對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性用房免征使用稅。而我國(guó)對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)卻征收高達(dá)30%-60%的增值稅，這樣不同環(huán)節(jié)的征稅標(biāo)準(zhǔn)差距過(guò)大，會(huì)嚴(yán)重降低房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)效率。
（四）計(jì)稅依據(jù)不合理
我國(guó)房地產(chǎn)稅種繁多且存在多個(gè)征稅標(biāo)準(zhǔn)，如面積、交易價(jià)格、投資總額、評(píng)估價(jià)格等名目都是計(jì)稅依據(jù)和課稅標(biāo)準(zhǔn)。征稅標(biāo)準(zhǔn)不一，既增加了征收房地產(chǎn)稅的難度，又降低了房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)力度，違背了房地產(chǎn)稅設(shè)置的初衷。這種房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)存在的不合理性，也使得房地產(chǎn)稅收收入增速房地產(chǎn)稅制國(guó)際比較研究與房地產(chǎn)價(jià)格增速不同步。
（五）房地產(chǎn)稅收征收管理制度不健全
一是不動(dòng)產(chǎn)登記制度未正式落實(shí)，不利于房地產(chǎn)稅相關(guān)稅種設(shè)置，同時(shí)不利于加強(qiáng)稅收征管力度；二是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度不健全，缺少專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員素質(zhì)無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)稅收征收管理需要。
四、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制的政策建議
（一）擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍，使房地產(chǎn)稅逐步
成為地方政府的穩(wěn)定財(cái)政收入來(lái)源借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)擴(kuò)大至所有國(guó)家、集體、個(gè)人擁有的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)用土地、農(nóng)村房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)以及閑置的土地、房屋等，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)稅制一體化。房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)穩(wěn)定的稅源，應(yīng)通過(guò)擴(kuò)大稅源基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方主體稅種。
（二）簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅種，防止重復(fù)征稅，重點(diǎn)培育
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收合理分配不動(dòng)產(chǎn)稅種在取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的設(shè)置，降低轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收，提高土地流動(dòng)性，刺激土地供給增加，重視不動(dòng)產(chǎn)在取得和保有環(huán)節(jié)征稅，通過(guò)增加對(duì)保有環(huán)節(jié)的征稅，可以提高不動(dòng)產(chǎn)的使用效率，降低房屋空置率。一是取消土地增值稅，對(duì)土地增值的收益以保有環(huán)節(jié)稅收征收；二是對(duì)契稅實(shí)行差別化稅率，調(diào)節(jié)不同收入群體、不同購(gòu)房類(lèi)型的征稅標(biāo)準(zhǔn)；三是擴(kuò)大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅范圍，對(duì)個(gè)人自住型房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。
（三）合理確定計(jì)稅依據(jù)，靈活設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅率
科學(xué)合理選擇房地產(chǎn)稅基，有效消除房地產(chǎn)稅收不公現(xiàn)象。一是以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，每年對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行一次評(píng)估，避免以房地產(chǎn)原值征稅帶來(lái)的不公問(wèn)題；二是以房屋的租金收益為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，房屋租金每年進(jìn)行一次評(píng)定，以更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)升值因素。在房地產(chǎn)稅率設(shè)計(jì)上，可以采取累進(jìn)制，降低低收入者的稅負(fù)水平，并賦予地方政府在一定范圍調(diào)節(jié)稅率的權(quán)利，由地方政府依據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民購(gòu)買(mǎi)力水平，以有利于地方房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，有利于滿(mǎn)足居民基本住房需求為原則，自主調(diào)節(jié)稅率。
（四）建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，完善房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度
