時(shí)間：2023-03-25 11:25:06
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「關(guān)鍵詞分期付款/失權(quán)條款/抵押權(quán)/所有權(quán)保留
「正文
中圖法分類(lèi)號(hào)：D941.8；D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1004—3926（1999）03—0184—（3）
隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的逐步發(fā)育成熟，分期付款房屋買(mǎi)賣(mài)大量出現(xiàn)。所謂分期付款房屋買(mǎi)賣(mài)是指約定買(mǎi)受人于支付首期房款后即可占有使用房屋，余款按月或分期支付的特種房屋買(mǎi)賣(mài)形式。該種買(mǎi)賣(mài)的核心內(nèi)容為使買(mǎi)受人確實(shí)地獲得房屋，而出賣(mài)人安全地收回全部房款。如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，是房屋分期付款買(mǎi)賣(mài)合同中擔(dān)保條款所要承擔(dān)的任務(wù)。實(shí)踐中，擔(dān)保方式不同，擔(dān)保條款內(nèi)容也因而各異，其中諸多法律問(wèn)題需要解決。所以，對(duì)分期付款房屋買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保條款法律效力或效果予以界定，有著重要的理論和實(shí)踐的意義。
典型的債權(quán)擔(dān)保方式，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定，有保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金五種，在房屋買(mǎi)賣(mài)中以保證、抵押等最為常見(jiàn)。保證系第三人以其信用為房屋買(mǎi)受人提供擔(dān)保，當(dāng)買(mǎi)受人不履行付款義務(wù)時(shí)，由保證人代為履行或承擔(dān)賠償責(zé)任。保證以人的信用為基礎(chǔ)，具有債權(quán)性，而且買(mǎi)受人尋找保證人也并非總是易事，故以保證作為房屋買(mǎi)賣(mài)的擔(dān)保方式有著較大的局限性。抵押系以不動(dòng)產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)）或價(jià)值較大的動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的物權(quán)性擔(dān)保，雖在擔(dān)保功能上有其優(yōu)越性，但由于房款數(shù)額較大，且一般房屋買(mǎi)受人未必有相當(dāng)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)可資提供，所以其適用范圍也頗受限制。質(zhì)押與抵押有著同樣的局限，留置與定金擔(dān)?；蛘啧r有適用可能，或者擔(dān)保功能不足，均很難適應(yīng)房屋分期付款買(mǎi)賣(mài)的特殊需要。有鑒于此，實(shí)踐中逐漸發(fā)展出以下幾種擔(dān)保條款（方式），即出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定，如買(mǎi)受人一次怠于付款，買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然失其效力（失權(quán)條款），或者買(mǎi)受人因此喪失期限利益，應(yīng)立即支付全部?jī)r(jià)款（期限喪失條款）；或者房屋所有權(quán)于合同成立后即轉(zhuǎn)歸買(mǎi)受人享有，但出賣(mài)人同時(shí)于房屋上設(shè)定抵押權(quán)（抵押權(quán)設(shè)定條款）；或者出賣(mài)人在全部?jī)r(jià)款支付以前，保留標(biāo)的物所有權(quán)（所有權(quán)保留條款），諸此等等。上述擔(dān)保條款效力如何，值得討論，以下分述之：
（一）失權(quán)條款或期限喪失條款。失權(quán)條款和期限喪失條款皆規(guī)定買(mǎi)受人之需有一期價(jià)款未予支付，則出賣(mài)人得終止合同而取回標(biāo)的物或要求買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款。買(mǎi)受人基于經(jīng)濟(jì)上弱者的地位，常有不能預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)困境發(fā)生，出賣(mài)人常得借其優(yōu)越地位，以買(mǎi)受人有輕微違約行為而解除合同收回房屋，對(duì)買(mǎi)受人極為不利。尤其是在有的合同中，更規(guī)定出賣(mài)人在解除合同時(shí)得扣留買(mǎi)受人已支付房款，其不公平性更為顯然。為保護(hù)買(mǎi)受人免受不公平條款的損害，各國(guó)法律皆對(duì)此設(shè)有特別的限制性規(guī)定。如瑞士債務(wù)法規(guī)定須買(mǎi)受人積欠兩期以上價(jià)款且所欠金額已達(dá)全部金額的1／10以上，出賣(mài)人方得請(qǐng)求全部?jī)r(jià)款的支付。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法將前述價(jià)金比例提高到1／5.我國(guó)《合同法（草案）》第164條也規(guī)定：“分期付款買(mǎi)賣(mài)的出賣(mài)人只有在買(mǎi)受人連續(xù)兩次未支付價(jià)款，并且未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的1／5的，才可以請(qǐng)求買(mǎi)受人支付到期以及未到期的全部?jī)r(jià)款或者解除合同?！薄俺鲑u(mài)人解除合同的，可以向買(mǎi)受人請(qǐng)求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)?！彪m然此法尚未獲通過(guò)，但司法實(shí)踐處理類(lèi)似案件通過(guò)司法解釋途徑應(yīng)參照此規(guī)定辦理，有不符上述規(guī)定的約定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。當(dāng)然，如當(dāng)事人有高于上述標(biāo)準(zhǔn)的約定，為出賣(mài)人須于買(mǎi)受人連續(xù)三期遲延付款且遲延付款金額已達(dá)全部金額的1／4時(shí)才得解除合同或要求支付全部?jī)r(jià)款，應(yīng)予允許。因?yàn)樯鲜鲆?guī)定意在保護(hù)房屋買(mǎi)受人，故當(dāng)事人有優(yōu)于法律規(guī)定而予買(mǎi)受人更佳保護(hù)的約定當(dāng)屬有效。應(yīng)注意者，當(dāng)事人約定解除合同時(shí)扣留買(mǎi)受人全部已付價(jià)金的，應(yīng)為無(wú)效。出賣(mài)人得扣留部分，不得超過(guò)相當(dāng)于該房屋的通常使用費(fèi)用，如有毀損情形，再加上損害賠償金額。房屋在交付與返還時(shí)減值是否應(yīng)由買(mǎi)受人予以賠償，法無(wú)明文，我們認(rèn)為應(yīng)依過(guò)錯(cuò)原則由過(guò)錯(cuò)方賠付。但此減值不包括房屋正常使用下的耗損，對(duì)訂立合同所支出費(fèi)用也不予賠償。
（二）抵押權(quán)設(shè)定條款。根據(jù)該條款，房屋所有權(quán)自合同成立時(shí)起即歸買(mǎi)受人享有，為擔(dān)保價(jià)金債權(quán)實(shí)現(xiàn)，出賣(mài)人得同時(shí)對(duì)該房屋設(shè)定抵押權(quán)，當(dāng)買(mǎi)受人不支付價(jià)金時(shí)，出賣(mài)人得依抵押權(quán)拍賣(mài)或變賣(mài)房屋并以其價(jià)款優(yōu)先受償。此種約定，較好地解決了抵押擔(dān)保方式的標(biāo)的問(wèn)題，即買(mǎi)受人毋需另尋抵押而在買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的房屋上直接設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這種設(shè)定抵押權(quán)的方式，如何與傳統(tǒng)抵押權(quán)理論相調(diào)和，學(xué)者有不同看法。因?yàn)橐纻鹘y(tǒng)抵押權(quán)理論，抵押物應(yīng)為交易物外的物品，抵押權(quán)設(shè)定條款與此顯有未合。有人認(rèn)為，房屋所有權(quán)依買(mǎi)賣(mài)合同移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人后，出賣(mài)人與買(mǎi)受人間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系即發(fā)生了質(zhì)變，買(mǎi)賣(mài)合同變成了借貸合同，雙方合同變成了單務(wù)合同，作為買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的房屋已獨(dú)立于由買(mǎi)賣(mài)合同演變過(guò)來(lái)的借貸合同，自然可以為此合同作擔(dān)保（注：參見(jiàn)趙立紅：《公房出售地分期付款與房屋抵押》，《法學(xué)》1992年第3期，第24頁(yè)。）。此說(shuō)雖然解決了分期付款抵押擔(dān)保設(shè)定與抵押物不應(yīng)為交易標(biāo)的物的傳統(tǒng)理論的一致性問(wèn)題，但其論證卻存在嚴(yán)重缺陷，因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同怎樣在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人后變?yōu)閱蝿?wù)借貸合同的，論者并未給出任何法理依據(jù)，在買(mǎi)賣(mài)合同作另造一個(gè)借貸合同，且不說(shuō)欠缺理論基礎(chǔ)，是否合于當(dāng)事人本意也大可懷疑。照這種認(rèn)識(shí)，如甲將某物賣(mài)于乙，并先將買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物交付于乙，乙在某期限內(nèi)付款時(shí)，均應(yīng)有兩個(gè)合同存在，一為買(mǎi)賣(mài)合同，一為借貸合同，這一看法的錯(cuò)誤，不言自明。如果前述論證不成立，對(duì)于分期付款房屋買(mǎi)賣(mài)抵押權(quán)設(shè)定基礎(chǔ)就應(yīng)另尋根據(jù)。依筆者之見(jiàn)，不妨更正關(guān)于交易標(biāo)的本身不得為抵押標(biāo)的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，因?yàn)榈盅簱?dān)保核心在于以買(mǎi)受人所有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，究竟抵押標(biāo)的物從何而來(lái)并非根本。所以在法律解釋上自不妨認(rèn)可交易標(biāo)的物在所有權(quán)轉(zhuǎn)移后得設(shè)定抵押，更何況分期付款房屋買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)受人須支付首期價(jià)款后方可取得房屋所有權(quán)，房屋所有權(quán)價(jià)值可作為未支付房款的擔(dān)保。故以所買(mǎi)房屋為抵押標(biāo)的完全可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保目的。至于出賣(mài)人在何種條件得實(shí)行抵押權(quán)，筆者認(rèn)為應(yīng)依前述分期付款買(mǎi)賣(mài)的一般規(guī)定辦理為妥。
（三）所有權(quán)保留條款。所有權(quán)保留條款是指約定買(mǎi)受人先行占有，使用房屋，至交付全部房款后才能取得房屋所有權(quán)的約定。換言之，在支付全部房款后，買(mǎi)受人雖占有并使用房屋，卻不享有所有權(quán)，出賣(mài)人雖交付房屋但仍保留所有權(quán)，以擔(dān)保房款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。所有權(quán)保留擔(dān)保方式在很多國(guó)家都有規(guī)定，我國(guó)目前對(duì)此尚付闕如，所以，其中很多問(wèn)題值得探討。
一般而言，附保留所有權(quán)條款的分期付款房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由于房屋所有權(quán)并不即時(shí)移轉(zhuǎn)，故在當(dāng)事人意思表示一致后即可成立，無(wú)需辦理登記。但是，正如前面所已表明的那樣，房屋分期付款買(mǎi)賣(mài)的核心是既要確保出賣(mài)人價(jià)金債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又要讓買(mǎi)受人能確定地獲得房屋的所有權(quán)。在房屋分期付款買(mǎi)賣(mài)中，由于所有權(quán)仍為出賣(mài)人享有，完全可能發(fā)生出賣(mài)人再次出賣(mài)房屋而損害買(mǎi)受人的情況。為救此弊，法律上特賦予買(mǎi)受人以房屋所有權(quán)期待權(quán)，即買(mǎi)受人于買(mǎi)賣(mài)合同成立后即享有在付清全部?jī)r(jià)款時(shí)取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。同時(shí)，為使期待權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，法律設(shè)有預(yù)告登記制度（注：參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)等著：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》，中國(guó)法制出版社1995年3月版，第248頁(yè)。），將標(biāo)的房屋已出賣(mài)情事登記于有關(guān)登記簿上。我國(guó)目前雖無(wú)預(yù)告登記制度，但可借助登記備案制度（注：參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款。此規(guī)定雖針對(duì)房屋預(yù)售合同，似可適用于所有權(quán)保留房屋買(mǎi)賣(mài)合同中。當(dāng)然，這有待于法律的認(rèn)可。）代替。當(dāng)事人在合同成立后，可將該合同及有關(guān)文件交存房產(chǎn)機(jī)關(guān)登記備案，如出賣(mài)人再行重復(fù)出賣(mài)該房屋，原買(mǎi)受人得主張其出賣(mài)行為無(wú)效。
所有權(quán)保留條款的性質(zhì)，理論上有不同的認(rèn)識(shí)（注：參見(jiàn)王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》第一冊(cè)，第194—196頁(yè)。）。德國(guó)學(xué)者Blomeyor教授主張所有權(quán)保留為質(zhì)押說(shuō)，否認(rèn)買(mǎi)受人為期待權(quán)人，認(rèn)為買(mǎi)受人仍是所有權(quán)人，不過(guò)出賣(mài)人于標(biāo)的房屋上有質(zhì)權(quán)存在。此說(shuō)缺陷在于與當(dāng)事人保留所有權(quán)意思不合，且與法律諸多規(guī)定相沖突，未獲廣泛贊同。日本學(xué)者鈴木教授認(rèn)為保留所有權(quán)條款使出賣(mài)人與買(mǎi)受人共有所有權(quán)，標(biāo)的物所有權(quán)隨價(jià)金的支付“削梨”似的逐漸轉(zhuǎn)歸買(mǎi)受人。德國(guó)Raiser教授力主突破傳統(tǒng)物權(quán)法定原則的限制，以立法或司法認(rèn)可買(mǎi)受人對(duì)標(biāo)的物的期待權(quán)為物權(quán)，從而較好地解決了保留所有權(quán)條款上的諸多問(wèn)題。我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生則認(rèn)為買(mǎi)受人期待權(quán)是“在現(xiàn)行法之體系上，橫跨債權(quán)和物權(quán)二個(gè)領(lǐng)域，兼具債權(quán)和物權(quán)二種因素的特殊權(quán)利，系一種物權(quán)，但具有債權(quán)上之附從性，系一種債權(quán)，仍具有物權(quán)之若干特性?！保ㄗⅲ簠⒁?jiàn)王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》第一冊(cè)，第201頁(yè)。）筆者傾向認(rèn)為買(mǎi)受人期待權(quán)為物權(quán)，理由是：物權(quán)法所規(guī)定物權(quán)種類(lèi)，應(yīng)依社會(huì)需要作出調(diào)整，在將來(lái)制定物權(quán)法時(shí)可承認(rèn)這種特殊物權(quán)。而且，買(mǎi)受人期待權(quán)借助預(yù)告登記制度的建立而具有公示性，符合物權(quán)法關(guān)于一般物權(quán)的規(guī)定。
隨著我國(guó)現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨泿呕?、商品化的住房政策，公民間買(mǎi)賣(mài)私房的現(xiàn)象也將日益增多。因此，以法律手段規(guī)范、管理房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的行為，確保房屋買(mǎi)賣(mài)的公平、公正、合法的進(jìn)行，已成為民事法律研究的重要課題之一。在此，筆者依現(xiàn)行有關(guān)法律和法規(guī)就房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力及其履行談?wù)務(wù)J識(shí)。
一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的法律根據(jù)
房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬民事買(mǎi)賣(mài)合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問(wèn)題，其社會(huì)效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的根據(jù)主要是國(guó)務(wù)院的《城市私房管理?xiàng)l例》和我國(guó)立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。其一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式要件問(wèn)題，亦即買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是口頭或書(shū)面均可，還是必須采用書(shū)面形式。根據(jù)《條例》第6條第（二）項(xiàng)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)房屋辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證”。顯然，買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是以書(shū)面合同為其成立的要件。要求書(shū)面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買(mǎi)賣(mài)房屋合同當(dāng)事人以書(shū)面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房?jī)r(jià)過(guò)高或過(guò)低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問(wèn)題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買(mǎi)賣(mài)民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見(jiàn)，一項(xiàng)具體的房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷(xiāo)的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）。
二、房屋買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際履行問(wèn)題
房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法成立并有效并非就等于房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當(dāng)事人履行的前提條件，只有認(rèn)真全面履行了合同，當(dāng)事人的權(quán)利才能實(shí)現(xiàn)。作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物（房屋），其履行的標(biāo)志目前是以國(guó)務(wù)院1988年的《城市私房管理?xiàng)l例》和1950年政務(wù)院的《契稅暫行條例》為準(zhǔn)。也就是說(shuō)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)以是否辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)和繳納契稅為必要條件。其一、關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)問(wèn)題。辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，實(shí)際上是行政管理行為而非民事行為。房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記對(duì)國(guó)家來(lái)講體現(xiàn)著國(guó)家對(duì)房產(chǎn)這一既是重要生活資料又是重要生產(chǎn)資料不動(dòng)產(chǎn)的管理，對(duì)當(dāng)事人來(lái)講則又是擁有房屋所有權(quán)的唯一合法根據(jù)。一般來(lái)說(shuō)，既然有房屋買(mǎi)賣(mài)書(shū)面協(xié)議，就必然辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。但實(shí)踐表明，由于種種原因當(dāng)事人雖達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)書(shū)面協(xié)議卻并未辦理過(guò)戶(hù)登記。為此最高人民法院曾頒布過(guò)至少三個(gè)司法解釋?zhuān)蕴幚碛纱硕a(chǎn)生的糾紛。第一、1984年8月30日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（第56條）。第二、1988年4月2日最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（第85條）。第三、1990年2月17日《關(guān)于公產(chǎn)房屋的買(mǎi)賣(mài)及買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽訂后一方可否翻悔問(wèn)題的復(fù)函》。筆者認(rèn)為，前兩個(gè)規(guī)定對(duì)當(dāng)事人之間依法成立的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是采取有條件承認(rèn)其效力的辦法，對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋能否成立的限制性條件過(guò)多。第三個(gè)規(guī)定卻又完全否認(rèn)在當(dāng)事人之間雖達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，但只要在未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之前均可翻悔。這些規(guī)定不僅實(shí)踐中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理論，違背了民事交易中的誠(chéng)信和自愿原則，為當(dāng)事人翻悔提供了合法根據(jù)。所以，問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的有效成立與實(shí)際履行是兩個(gè)階段的問(wèn)題，不能混為一談，履行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)按履行法則處理，而不能以此否認(rèn)合同成立的法律效力。其二，關(guān)于契稅問(wèn)題，根據(jù)《城市私房管理?xiàng)l例》和《契稅暫行條例》的規(guī)定，不僅辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)須提交契證，而且房屋買(mǎi)賣(mài)、完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個(gè)月內(nèi)辦理完畢。逾期交納者，除照額補(bǔ)稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計(jì)，但加收稅額不得超過(guò)房?jī)r(jià)。這些規(guī)定也只能說(shuō)明房屋買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際履行問(wèn)題，與合同成立與否也沒(méi)有必然的聯(lián)系。
眾所周知，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同除應(yīng)具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實(shí)、行為內(nèi)容合法、行為不違利益和公共道德外，我國(guó)現(xiàn)行行政法規(guī)和相關(guān)司法解釋還規(guī)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同須經(jīng)登記方能生效。同時(shí)，法學(xué)界也存在一種比較流行的觀點(diǎn)，即私有住房買(mǎi)賣(mài)合同的生效以在國(guó)家房地產(chǎn)管理部門(mén)登記為要件，（注：參見(jiàn)王家福主編：《中國(guó)民法學(xué)。民法債權(quán)》，法律出版社，1991年版，第636頁(yè)。）甚或，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種要式合同，須以書(shū)面形式訂立，并辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，未登記過(guò)戶(hù)之房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。（注：參見(jiàn)楊振山主編：《民商法實(shí)務(wù)研究》（合同卷），山西經(jīng)濟(jì)出版社，1994年版，第160—162頁(yè)。）筆者認(rèn)為，將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記視為房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件的觀點(diǎn)值得商榷，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記只不過(guò)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一般生效要件，因無(wú)爭(zhēng)議，本文不述及。）
一、房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn)
1983年12月27日國(guó)務(wù)院公布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（下稱(chēng)《條例》）第九條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，賣(mài)方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買(mǎi)方須持購(gòu)買(mǎi)房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私買(mǎi)私賣(mài)城市私有房屋。”《條例》規(guī)定的本意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)為“私買(mǎi)私賣(mài)”，所以其合同無(wú)效（注：參見(jiàn)梁慧星主編：《社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理法律制度研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1993年版，第110頁(yè)。）。
1984年8月30日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)?！边@一解釋確立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的限制條件過(guò)多，既要買(mǎi)方交付了房款，又要實(shí)際使用和管理了房屋。
1987年12月10日，最高人民法院《關(guān)于如何具體適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定：“‘意見(jiàn)’第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決‘條例’實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題；‘條例’實(shí)施后，人民法院審理這類(lèi)案件應(yīng)嚴(yán)格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實(shí)施前的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，即有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。但是，對(duì)于1984年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為本應(yīng)適用《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定，而該批復(fù)卻規(guī)定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買(mǎi)賣(mài)秩序不應(yīng)有的混亂狀況。
1988年1月26日最高人民法院的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（下稱(chēng)《民法通則意見(jiàn)》）第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！憋@然，該條規(guī)定也適用于房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)該條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記只不過(guò)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行行為，并非房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件。但是，司法實(shí)踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記為房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院《關(guān)于私房買(mǎi)賣(mài)的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào)：“……簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議以后，提出解除買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買(mǎi)賣(mài)是否有效問(wèn)題的復(fù)函》答復(fù)：“房屋買(mǎi)賣(mài)系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)也應(yīng)具備雙方訂有書(shū)面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過(guò)戶(hù)手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)有效”。
二、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件
我國(guó)法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，是對(duì)登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。（注：參見(jiàn)耀振華：《二重買(mǎi)賣(mài)的法律問(wèn)題研究》，載《中國(guó)法學(xué)》，1995年第5期。）房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性，它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過(guò)直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán)，房屋必須通過(guò)登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)。登記制度在國(guó)外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上，無(wú)論是采登記要件主義的德國(guó)、登記對(duì)抗主義的法國(guó)、地券交付主義的英美法系國(guó)家，均把登記作為物權(quán)制度的組成部分，而不將過(guò)戶(hù)登記作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身的成立要件，（注：參見(jiàn)郭明端、王軼著：《合同法新論。分則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年版，第63頁(yè)。）即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇，對(duì)債權(quán)關(guān)系（房屋買(mǎi)賣(mài)合同）成立與否、有效無(wú)效并無(wú)影響。我國(guó)現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說(shuō)關(guān)于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產(chǎn)生了許多理論和實(shí)踐無(wú)法自圓其說(shuō)的矛盾。下文分述之。
1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買(mǎi)賣(mài)合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為買(mǎi)賣(mài)合同之一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬實(shí)踐性合同，要經(jīng)過(guò)要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記三個(gè)階段，即如未依法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，則買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效（注：參見(jiàn)王堯華：《也談城鎮(zhèn)私房買(mǎi)賣(mài)合同的生效問(wèn)題》，載《律師世界》，1995年第1期。）。其實(shí)，主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件之間的區(qū)別。從民法上講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書(shū)面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定，出賣(mài)人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買(mǎi)受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買(mǎi)受人則有義務(wù)向出賣(mài)人支付價(jià)款，并有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過(guò)戶(hù)登記也是合同的履行行為。既然過(guò)戶(hù)登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬實(shí)踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無(wú)效，在理論上是不正確的。
當(dāng)然，并不是說(shuō)房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是房地產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同（即物權(quán)合意）的當(dāng)然效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件須包括雙方當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)合同和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨(dú)立，又相互統(tǒng)一。只有債權(quán)行為而無(wú)登記或者登記成立而債權(quán)行為無(wú)效，均不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。換言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效成立不等于物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，同時(shí)也不能因物的所有權(quán)變動(dòng)未履行登記手續(xù)而否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效性。當(dāng)事人未履行法定的登記手續(xù)，只標(biāo)志著物的所有權(quán)變動(dòng)無(wú)效或未發(fā)生變動(dòng)，但契約的效力不受影響，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，登記不是契約是否有效的標(biāo)志，而是物權(quán)變動(dòng)效力的標(biāo)志。是否辦理登記手續(xù)不應(yīng)影響到合同的效力。
2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立在前，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記在后，將登記作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件的觀點(diǎn)對(duì)此無(wú)法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效為前提，即買(mǎi)受人基于有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同才獲得請(qǐng)求出賣(mài)方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣(mài)人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。若登記前，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或不成立，則登記本身就成為無(wú)源之水、無(wú)本之木了?！稐l例》第七條關(guān)于私房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)須提交“買(mǎi)賣(mài)合同”之規(guī)定，就已證明先有有效的買(mǎi)賣(mài)合同，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。否則，無(wú)效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢？同樣，既然房屋買(mǎi)賣(mài)合同在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記前無(wú)效或不成立，則買(mǎi)方就無(wú)支付房款的義務(wù)，賣(mài)方更無(wú)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的義務(wù)。另外，政務(wù)院1950年4月3日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規(guī)定：“房屋買(mǎi)賣(mài)完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個(gè)月內(nèi)辦理之，逾期交納者，除照章補(bǔ)稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計(jì)，但加收稅額不得超過(guò)房?jī)r(jià)。”此即說(shuō)明契證應(yīng)于契約即房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后三個(gè)月內(nèi)取得。根據(jù)《條例》第六條第二項(xiàng)規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。顯然，倘房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或不成立，房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人又怎能完納契稅，取得契證？這說(shuō)明，買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)間、契證取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記時(shí)間是不同步的。那種以未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記為由來(lái)否認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，允許當(dāng)事人隨意翻悔的觀點(diǎn)和做法，特別是最高人民法院批復(fù)將產(chǎn)權(quán)登記作為1987年12月10日之后簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。
3、就登記行為本身的性質(zhì)看，登記僅起物權(quán)公示作用，并沒(méi)有決定房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價(jià)值巨大，關(guān)系國(guó)計(jì)民生，保護(hù)交易安全，國(guó)家介入房屋買(mǎi)賣(mài)，進(jìn)行統(tǒng)一登記過(guò)戶(hù)，體現(xiàn)了國(guó)家為社會(huì)利益而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。這種干預(yù)在合同生效后介入已經(jīng)足夠了。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由，只要當(dāng)事人就房屋買(mǎi)賣(mài)條件達(dá)成一致，符合法律規(guī)定，合同即應(yīng)生效，不應(yīng)再以與交易無(wú)關(guān)的行政機(jī)關(guān)的審查批準(zhǔn)為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢(shì)必使登記審查變成對(duì)雙方可否簽訂買(mǎi)賣(mài)合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn)，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門(mén)的職權(quán)。而事實(shí)上，此項(xiàng)職權(quán)只屬于人民法院或仲裁機(jī)關(guān)。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機(jī)關(guān)的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。
4、將登記作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，在實(shí)踐中將會(huì)遇到一些無(wú)法解決的問(wèn)題。
①違反誠(chéng)實(shí)信用原則，鼓勵(lì)濫用權(quán)利。由于房屋買(mǎi)賣(mài)合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)前尚未成立和生效，導(dǎo)致出賣(mài)人基于自身利益而一房多賣(mài)，或者待房?jī)r(jià)上漲，故意不協(xié)助買(mǎi)方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，而不承擔(dān)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，交易秩序難以得到維護(hù)，助長(zhǎng)不法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為。
②不利于對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)方利益的保護(hù)。
③難以適用于所有權(quán)保留的分期付款房屋買(mǎi)賣(mài)合同和商品房預(yù)售合同。
④不適用于拍賣(mài)形式。拍賣(mài)成交，房屋買(mǎi)賣(mài)合同即為有效成立。應(yīng)買(mǎi)人必須履行合同與出賣(mài)人辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。若未經(jīng)登記房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的話(huà)，則在登記之前，該應(yīng)買(mǎi)人可以拒絕登記而使合同歸于無(wú)效。這顯然與《拍賣(mài)法》相違背。
試用買(mǎi)賣(mài) ，又稱(chēng)試驗(yàn)買(mǎi)賣(mài) ，在我國(guó)合同法上并無(wú)確切定義，學(xué)者一般認(rèn)為試用買(mǎi)賣(mài)是指當(dāng)事人雙方約定由買(mǎi)受人試用或者檢驗(yàn)標(biāo)的物，以買(mǎi)受人認(rèn)可標(biāo)的物為生效條件的買(mǎi)賣(mài)。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展和不斷深化，一種新型的買(mǎi)賣(mài)形式——試用買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)逐漸成為市場(chǎng)交易行為的一種常態(tài)，并成為被眾多企業(yè)和商家奉為至寶的一種營(yíng)銷(xiāo)策略。現(xiàn)實(shí)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于試用合同中發(fā)生的糾紛解決，使得對(duì)于試用買(mǎi)賣(mài)的規(guī)制變得勢(shì)在必行。而我國(guó)當(dāng)前的法律對(duì)此規(guī)定顯然較為單薄，不能夠滿(mǎn)足實(shí)際需要。
現(xiàn)行《合同法》對(duì)試用合同相關(guān)的規(guī)定只有第一百七十條規(guī)定：“試用買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人可以約定標(biāo)的物的試用期間。對(duì)試用期間沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，由出賣(mài)人確定”。第一百七十一條規(guī)定：“試用買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人在試用期內(nèi)可以購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物，也可以拒絕購(gòu)買(mǎi)。試用期間屆滿(mǎn)，買(mǎi)受人對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物未作表示的，視為購(gòu)買(mǎi)?！边@樣的規(guī)定太過(guò)簡(jiǎn)單籠統(tǒng)，針對(duì)越來(lái)越復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況，儼然已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足需要。這亟待立法者對(duì)其予以更加細(xì)化的規(guī)范。
試用買(mǎi)賣(mài)的性質(zhì)和特征
關(guān)于試用買(mǎi)賣(mài)的性質(zhì)，在學(xué)理上存在爭(zhēng)議。一 種觀點(diǎn) 認(rèn)為：試用買(mǎi)賣(mài)是附延續(xù)條件的買(mǎi)賣(mài)合同，故該買(mǎi)賣(mài)合同成/:請(qǐng)記住我站域名/立 ，但未生效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：試用買(mǎi)賣(mài)中雙方當(dāng)事人就試用達(dá)成合意，而未就買(mǎi)賣(mài)達(dá)成協(xié)議，故不為買(mǎi)賣(mài)合同 。
筆者認(rèn)為，試用買(mǎi)賣(mài)仍然屬于買(mǎi)賣(mài)合同范疇，買(mǎi)賣(mài)雙方并非未就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物達(dá)成協(xié)議，而是已經(jīng)達(dá)成協(xié)議，即賣(mài)者將購(gòu)買(mǎi)與否的決定權(quán)交由買(mǎi)者，在試用期結(jié)束前，買(mǎi)者既可以做出購(gòu)買(mǎi)的意思表示，也可以做出不予購(gòu)買(mǎi)的意思表示。 而在試用期間，合同雖然成立但并不生效。故試用買(mǎi)賣(mài)仍為買(mǎi)賣(mài)合同，只不過(guò)是一種特殊的買(mǎi)賣(mài)合同。我國(guó)《合同法》將試用買(mǎi)賣(mài)劃歸在買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下，顯然也是持此種觀點(diǎn)。魏振瀛先生在《民法》教科書(shū)中說(shuō)道：試用買(mǎi)賣(mài)的特殊性在于，由買(mǎi)受人試用標(biāo)的物并以買(mǎi)受人經(jīng)試用后的認(rèn)可為合同的生效條件。試用買(mǎi)賣(mài)合同自雙方意思表示一致時(shí)成立，但買(mǎi)受人試用后認(rèn)可標(biāo)的物的，買(mǎi)賣(mài)合同才生效；買(mǎi)受人不認(rèn)可標(biāo)的物的，則買(mǎi)賣(mài)合同不發(fā)生法律效力。從試用買(mǎi)賣(mài)的特殊性上分析，試用買(mǎi)賣(mài)應(yīng)屬于附條件買(mǎi)賣(mài)合同，至于這種條件既可理解為延緩條件，也可以理解為積極條件，還可以理解為隨意條件。延緩條件又稱(chēng)生效條件，是指合同效力的發(fā)生決定于所附條件的成就。附積極條件的合同，是指以將來(lái)事實(shí)的發(fā)生為成就的條件。附隨意條件的合同是指依一方當(dāng)事人的意志決定其是否成就。根據(jù)試用買(mǎi)賣(mài)的定義可知，試用買(mǎi)賣(mài)同時(shí)滿(mǎn)足以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，只是三者考慮問(wèn)題的側(cè)面不盡相同。試用買(mǎi)賣(mài)作為一種特殊的買(mǎi)賣(mài)，其特征體現(xiàn)在以 下兩方面 ：
（一 ）試用買(mǎi)賣(mài)約定由買(mǎi)受人試用或者檢驗(yàn)標(biāo)的物。對(duì)于一般買(mǎi)賣(mài)，出賣(mài)人并無(wú)義務(wù)讓買(mǎi)受人適用標(biāo)的物，而在試用買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人有義務(wù)在買(mǎi)賣(mài)合同生效前將標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人試用或者檢驗(yàn)，如將標(biāo)的物交給買(mǎi)受人試用或者試穿等。出賣(mài)人許可買(mǎi)受人試用或者檢驗(yàn)標(biāo)的物，是試用買(mǎi)賣(mài)成立的一個(gè)基本條件，出賣(mài)人不按約定讓買(mǎi)受人試用 或者檢驗(yàn)標(biāo)的物的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求交付標(biāo)的物由其試用或者檢驗(yàn)，也可以解除合同。
（二）試用買(mǎi)賣(mài)以買(mǎi)受人認(rèn)可標(biāo)的物為生效條件，試用買(mǎi)賣(mài)經(jīng)當(dāng)事人雙方意思表示一致而成立。但該種合同對(duì)買(mǎi)賣(mài) 權(quán)利義務(wù)關(guān)系的發(fā)生附有買(mǎi)受人認(rèn)可標(biāo)的物的生效條件。也就是說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)在買(mǎi)受人認(rèn)可標(biāo)的物時(shí)才生效，若買(mǎi)受人經(jīng)試用或者檢驗(yàn)對(duì)標(biāo)的物不認(rèn)可，則買(mǎi)賣(mài)不發(fā)生法律效力?？梢?jiàn)，買(mǎi)受人認(rèn)可標(biāo)的物，為條件成就，買(mǎi)賣(mài)合同生效；買(mǎi)受人不認(rèn)可標(biāo)的物，則為條件不成就，買(mǎi)賣(mài)合同不生效。買(mǎi)受人的認(rèn)可完全取決于自己的意愿，而不受其他條件的限制。如果當(dāng)事人在合同中約定標(biāo)的物非經(jīng)試用或者檢驗(yàn)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)或者要求，買(mǎi)賣(mài)合同不生效，那么這種合同就只是一般意義上的附條件買(mǎi)賣(mài)合同，而非本法所規(guī)定的試用買(mǎi) 賣(mài)合同。
試用期間標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)
關(guān)于試用期間的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)樣存在多種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為因交付已經(jīng)完成，應(yīng)由買(mǎi)受人承擔(dān)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)由雙方當(dāng)事人合理分?jǐn)?。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)適用所有權(quán)人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)則。筆者認(rèn)為，根據(jù)以上探討，我們認(rèn)同試用買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)，因此，就應(yīng)當(dāng)適用買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的一般規(guī)定。我國(guó)《合同法》第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的或者當(dāng)事人另有約定的除外。”該條是合同法關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的一般規(guī)定。但是試用買(mǎi)賣(mài)與一般的買(mǎi)賣(mài)合同不同之處在于，試用買(mǎi)賣(mài)合同在最終完成交易前的交付行為，是一種事實(shí)上的交付，這種交付并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，就如同無(wú)償借用中的被借用物一樣，由于產(chǎn)品在買(mǎi)受人手中占有，買(mǎi)受人就應(yīng)該負(fù)有一定的保管、保護(hù)的義務(wù)。因此，在試用期間的標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)是合乎情理的。在買(mǎi)賣(mài)雙方最后決定產(chǎn)品交易之前，產(chǎn)品就已經(jīng)在買(mǎi)受人手里，但是產(chǎn)品的所有權(quán)并沒(méi)有如一般的買(mǎi)賣(mài)合同那樣，交付即完成轉(zhuǎn)移?！霸囉谩鳖櫭剂x，是一種使用權(quán)的使用，并非是基于對(duì)物的所有權(quán)而使用。如果在試用期屆滿(mǎn)時(shí)候，買(mǎi)受人接受產(chǎn)品，那么只用完成一個(gè)簡(jiǎn)易的交付就可以成就物權(quán)的變動(dòng)。而如果買(mǎi)受人拒絕購(gòu)買(mǎi)的話(huà)，出賣(mài)人可以根據(jù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求買(mǎi)受人返還該產(chǎn)品。
綜上所述，試用買(mǎi)賣(mài)是一種附條件的買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)它的研究有助于試用買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域糾紛的解決，促進(jìn)試用買(mǎi)賣(mài)這種商業(yè)促銷(xiāo)模式的健康發(fā)展。（江西省新建縣人民法院 張小秀 歐陽(yáng)群）
參考文獻(xiàn)
1、魏振瀛．民法[M ]．北京 ：北京大學(xué)出版社、高等教育 出版社，20__．
1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的適用范圍。
根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話(huà)精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開(kāi)發(fā)的少量商品房，均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類(lèi)房產(chǎn)是否適用司法解釋?zhuān)瑢?shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否符合國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋?zhuān)腥酥鲝垖?duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋?zhuān)渲邪ǚ戏ǘl件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開(kāi)發(fā)者，只要是向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地是否為國(guó)有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認(rèn)為上述意見(jiàn)均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售來(lái)確定。基于上述認(rèn)識(shí)，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買(mǎi)賣(mài)不適用解釋?zhuān)还苁欠窆_(kāi)向社會(huì)出售；安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋?zhuān)唤忉尩倪m用與否與開(kāi)發(fā)用地是否國(guó)有、開(kāi)發(fā)過(guò)程是否違規(guī)無(wú)關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)同意設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類(lèi)企業(yè)的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)。
這是每個(gè)審判員審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。
關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類(lèi)是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行的分類(lèi)。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類(lèi)問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。
根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
上述對(duì)合同的分類(lèi)，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對(duì)所有商品房買(mǎi)賣(mài)合同作出兩分，是個(gè)不成功的分類(lèi)。其分類(lèi)好象是按工程建設(shè)的過(guò)程進(jìn)行的，但并未作兩分，因?yàn)樵诳⒐ず万?yàn)收之間還有時(shí)間間隔，且上述按工程建設(shè)過(guò)程分類(lèi)的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗(yàn)收為合格這一法律評(píng)價(jià)結(jié)果。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買(mǎi)賣(mài)合同歸于哪一類(lèi)？同時(shí)，即使按上述方法分類(lèi)，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時(shí)，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)。如：何為竣工、何為驗(yàn)收？
對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過(guò)程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷(xiāo)售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房?；诖耍P者主張將上述房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類(lèi)相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。
此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識(shí)，我國(guó)法律對(duì)何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語(yǔ)詞典的解釋?zhuān)⒐楣こ掏炅?。但?duì)何為驗(yàn)收，我國(guó)法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。筆者認(rèn)為，上述第一個(gè)驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，其結(jié)果只說(shuō)明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個(gè)驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場(chǎng)的條件。商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，要解決的問(wèn)題是房產(chǎn)是否符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對(duì)其中的竣工驗(yàn)收應(yīng)按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。
最后，區(qū)分合同種類(lèi)時(shí)還遇到一個(gè)程序問(wèn)題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開(kāi)發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開(kāi)發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動(dòng)調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。
3、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。
對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說(shuō)明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)ó?dāng)然包括商品房買(mǎi)賣(mài)）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開(kāi)發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無(wú)效的其它事實(shí)，買(mǎi)賣(mài)即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆](méi)有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》只是部門(mén)規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題上，我國(guó)法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來(lái)作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買(mǎi)賣(mài)合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無(wú)效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。
4、開(kāi)發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。
《中華人民共和國(guó)合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買(mǎi)賣(mài)合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開(kāi)發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣(mài)人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣(mài)人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開(kāi)發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識(shí)亦是促使筆者對(duì)上述違約責(zé)任作過(guò)錯(cuò)責(zé)任理解的原因。
5、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件。
房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問(wèn)題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴(lài)于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問(wèn)題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。
合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦妗：贤獬钪匾姆珊蠊础昂贤臋?quán)利義務(wù)終止”。《解釋》涉及合同解除的條文多達(dá)10條（詳見(jiàn)司法解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條），占所有解釋28條的36.7％。結(jié)合審判實(shí)踐，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除之事由概括起來(lái)主要有以下幾種：1.協(xié)議解除；2.根本違約；3.遲延履行；4.法律規(guī)定的其他情形。具體言之，解釋對(duì)后三種事由明確列舉規(guī)定。根本違約：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。遲延履行：出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對(duì)值超出3％；商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的。
司法解釋主要從實(shí)體上規(guī)定了解除商品房買(mǎi)賣(mài)的事由，對(duì)其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定處理。我國(guó)合同法第九十六條第一款規(guī)定：“主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。”該項(xiàng)緊接著規(guī)定，“對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！笨梢?jiàn)，行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒(méi)有通知的，法院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬?。?wèn)題是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對(duì)方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對(duì)于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟實(shí)踐中，應(yīng)該圍繞上述司法解釋所列舉的情形來(lái)審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認(rèn)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所涉金額大，樓花按揭為商品房交易的主要形式。但是，對(duì)于樓花按揭中以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除，與對(duì)擔(dān)保權(quán)人的權(quán)利保護(hù)的沖突問(wèn)題，司法解釋沒(méi)有規(guī)定解決的方案。如乙向甲公司購(gòu)買(mǎi)價(jià)值30萬(wàn)元的商品房一套，應(yīng)首付15萬(wàn)元給甲公司，實(shí)際支付10萬(wàn)元，尚欠5萬(wàn)元。合同約定“乙未依約定期限付款，甲公司有權(quán)解除合同”；余款15萬(wàn)元向丙銀行申請(qǐng)按揭貸款15萬(wàn)元支付給了甲公司，并由甲公司提供保證擔(dān)保。甲公司經(jīng)催討未果，遂以乙為被告，丙銀行為第三人向人民法院，請(qǐng)求判令：1.解除與乙簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；2.乙返還商品房給甲公司；3.甲公司返還10萬(wàn)元給乙，返還15萬(wàn)元及利息給丙銀行。乙、丙均答辯不同意解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。此案是否應(yīng)該解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同呢？如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除了，是否必然解除按揭貸款合同呢？首先，本案的商品房擔(dān)保貸款合同已經(jīng)簽訂并且按揭貸款也支付給了開(kāi)發(fā)商甲公司，不屬于司法解釋中的“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行”的情形；其次，乙未依約支付5萬(wàn)元的行為從表面看，似乎屬于司法解釋中“買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款”的情形。但是，我們認(rèn)為，乙遲延交付的5萬(wàn)元只是商品房預(yù)售合同總價(jià)款30萬(wàn)元的六分之一，為此，乙的行為性質(zhì)應(yīng)該認(rèn)定為“部分遲延交付行為”。鑒于該司法解釋未明確買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款在量與質(zhì)上的尺度，法院在適用該司法解釋的同時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合我國(guó)合同法第九十四條第三項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”加以考慮。我們認(rèn)為司法解釋中遲延支付的購(gòu)房款應(yīng)該是指主要的購(gòu)房款，在識(shí)別“主要”上，應(yīng)不少于購(gòu)房總價(jià)款的二分之一，而不是一小部分的購(gòu)房款，當(dāng)然如果少于總價(jià)款二分之一，但遲延交付的購(gòu)房款足以影響開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，亦可認(rèn)定為“主要”。這才符合合同法力促交易成功的立法目的。本案乙的遲延支付購(gòu)房款行為顯然不是遲延履行主要債務(wù)，不構(gòu)成解除合同的理由。雖然雙方合同約定“乙未依約定期限付款，甲公司有權(quán)解除合同”，但是，乙并不是未依約定期限付款，只是沒(méi)有按期付清所有房款，因此甲公司也不能以此主張解除合同，除非雙方合同明確特別約定了沒(méi)有付清全部房款時(shí)甲公司有權(quán)解除合同。
同時(shí)，法院還面臨著與擔(dān)保權(quán)人（按揭貸款人）的權(quán)利保護(hù)的法律價(jià)值選擇問(wèn)題。此類(lèi)案件有兩個(gè)相互牽連，但是又相互獨(dú)立的法律關(guān)系：一個(gè)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的法律關(guān)系，一個(gè)是商品房擔(dān)保貸款的法律關(guān)系。后一個(gè)法律關(guān)系中，借款人是商品房的買(mǎi)方，并且也是以該房產(chǎn)作為貸款抵押的抵押人，作為商品房賣(mài)方則為買(mǎi)方的貸款提供保證擔(dān)保，擔(dān)保權(quán)人就是貸款人銀行。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除往往也就影響到后一個(gè)法律關(guān)系的履行問(wèn)題，然而，其是否必然導(dǎo)致解除商品房擔(dān)保貸款合同呢？司法解釋沒(méi)有具體的直接規(guī)定，只是在第二十五條第二款規(guī)定了兩個(gè)合同關(guān)系都被解除的法律后果，即“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人”。對(duì)于該款，我們認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除不必然邏輯地得出商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)該解除。后者是否解除仍然應(yīng)該根據(jù)我國(guó)合同法及相關(guān)司法解釋來(lái)具體認(rèn)定。如果借款人和貸款人都沒(méi)有主張解除商品房擔(dān)保貸款合同的，作為商品房擔(dān)保貸款合同的保證人（賣(mài)方）提出解除商品房擔(dān)保貸款合同缺乏法律依據(jù)。上述案件中，乙、丙銀行關(guān)于貸款合同不應(yīng)解除的抗辯理由成立。此時(shí)，甲公司選擇行使解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)，將購(gòu)房款和貸款本息退給乙；乙返還房產(chǎn)給甲公司，但不影響丙銀行行使抵押權(quán)。這樣處理對(duì)甲公司也顯然不利。甲公司應(yīng)該放棄選擇解除權(quán)，而選擇以追索乙債務(wù)為由提訟為宜。
房地產(chǎn)案件具有標(biāo)的大、涉及面廣、適用法律難、政策性強(qiáng)、處理難度大、處理結(jié)果對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響等特點(diǎn)。商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件是房地產(chǎn)案件中的一類(lèi)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制也不健全，特別是一些開(kāi)發(fā)商違反誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)重侵害買(mǎi)受人的合法權(quán)益，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛成為社會(huì)投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。為正確適用法律審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，最高人民法院頒布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《司法解釋》）?！端痉ń忉尅返膶?shí)施對(duì)充分保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益和制裁違法經(jīng)營(yíng)行為具有重要意義，所以《司法解釋》公布實(shí)施后，根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定提訟的案件激增。商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案的特點(diǎn)決定了案件當(dāng)事人之間矛盾大，審理難度大，不易調(diào)解，判后上訴率高。
二、關(guān)于《司法解釋》的適用范圍
我國(guó)法律、法規(guī)、司法解釋和部門(mén)規(guī)章等均未對(duì)商品房的定義作出界定。廣義的商品房可指所有作為商品上市交易的房屋，包括開(kāi)發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。根據(jù)《司法解釋》第1條關(guān)于“本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同”的規(guī)定，《司法解釋》調(diào)整的商品房專(zhuān)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的用于向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋，《司法解釋》調(diào)整的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是專(zhuān)指狹義的。筆者認(rèn)為在實(shí)踐中應(yīng)注意兩個(gè)問(wèn)題一是應(yīng)注意并不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向社會(huì)銷(xiāo)售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為開(kāi)發(fā)商建造的房屋；二是應(yīng)注意并不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造銷(xiāo)售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，如房改房和經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)受人有所限制，上市交易也受?chē)?guó)家政策的調(diào)整，均不具社會(huì)化和公開(kāi)化的條件，不屬《司法解釋》規(guī)定的商品房。
案例：李×訴廣州市××實(shí)業(yè)總公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)業(yè)公司）、廣東省××房產(chǎn)建設(shè)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房產(chǎn)公司）房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案。訟爭(zhēng)房屋所在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是廣東×城建設(shè)集團(tuán)有限公司，該公司將包括訟爭(zhēng)房屋在內(nèi)的其中兩棟出售給實(shí)業(yè)公司。1995年12月4日，原告與實(shí)業(yè)公司簽訂買(mǎi)賣(mài)訟爭(zhēng)房屋的《購(gòu)房合同》，約定房屋于1995年9月30日前竣工，在供水供電部門(mén)接通室外水電后交付使用，交付使用后實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)為原告辦理房產(chǎn)證等手續(xù)。同日，原告向房產(chǎn)公司支付房款。后原告入住訟爭(zhēng)房屋，并于1996年通過(guò)房產(chǎn)公司辦理僑匯購(gòu)房入戶(hù)手續(xù)。廣東×城建設(shè)集團(tuán)有限公司正在為實(shí)業(yè)公司辦理房產(chǎn)證。原告以被告未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證構(gòu)成欺詐等為由，依據(jù)《司法解釋》的規(guī)定要求解除合同、兩被告返還購(gòu)房款并賠償購(gòu)房款一倍的款項(xiàng)。被告以本案不適用《司法解釋》等為由請(qǐng)求駁回原告訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為原告與實(shí)業(yè)公司簽訂的《購(gòu)房合同》不屬《司法解釋》的調(diào)整對(duì)象，該案不適用《司法解釋》，同時(shí)也不存在合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的事由，為此，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。判后原告未提起上訴。
三、關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的處理
關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)問(wèn)題，目前有不同觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充協(xié)議；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是附條件的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同。筆者同意第三種觀點(diǎn)。認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容應(yīng)包括確定條款和不確定條款兩部分，確定條款是當(dāng)事人已達(dá)成合意并具約束力的條款，一般應(yīng)作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容；不確定條款是因事實(shí)和法律的障礙而需等簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)再確定的內(nèi)容。定金從理論上分為立約定金、證約定金、成約定金、解約定金和違約定金。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的定金具有違約定金的性質(zhì)，最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定了立約定金的效力。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金一般是作為簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，屬立約定金。《司法解釋》第4條除了規(guī)定如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)按照定金罰則處理外，還根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容包括不確定條款需當(dāng)事人在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)協(xié)商的特點(diǎn)，規(guī)定了因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)將定金返還買(mǎi)受人。
案例：李××訴廣州××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房認(rèn)購(gòu)合同糾紛案。被告是廣州市林和西路恒康閣的開(kāi)發(fā)商。2003年6月1日原告與被告及其商簽訂《恒康閣認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定原告認(rèn)購(gòu)恒康閣20層04單元，原告須在簽署本認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付清定金10000元，于2003年6月1日或按通知時(shí)間與被告簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及有關(guān)文件，否則被告有權(quán)沒(méi)收原告已繳交的定金等條款。原告依約向被告交納定金10000元。因?qū)υA爭(zhēng)房屋的用途、產(chǎn)權(quán)登記、交付期限等事項(xiàng)未能達(dá)成一致意見(jiàn)，原、被告未簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。為此，原告請(qǐng)求法院判令被告返還定金10000元。法院認(rèn)為原、被告所簽訂的《恒康閣認(rèn)購(gòu)書(shū)》有效，原告支付的定金是訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保，商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，為此，判決被告返還原告10000元。判后被告未提起上訴。
四、關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除
當(dāng)事人訂立合同的目的是通過(guò)履行合同達(dá)到預(yù)期目的和實(shí)現(xiàn)預(yù)期利益，合同的履行原則是合同法的基本原則。合同的解除是指合同已成立但未履行或未完全履行之前，合同效力被消滅，合同不再履行。合同的解除與合同的履行原則這一合同法的基本原則是相悖的，它不利于當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的穩(wěn)定，不利于交易安全，所以合同的解除一般受到嚴(yán)格限制，非法律規(guī)定和當(dāng)事人約定不得動(dòng)輒解除?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第93條規(guī)定了協(xié)議解除和約定解除權(quán)，第94條規(guī)定了法定解除權(quán)，第95條規(guī)定了解除權(quán)的消滅。
《司法解釋》規(guī)定了解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的具體事由，也屬法定解除權(quán)，它操作性較強(qiáng)，對(duì)司法實(shí)踐有較大的指導(dǎo)作用，有利于法制的統(tǒng)一。除法律規(guī)定或當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限的情形外，目前對(duì)解除權(quán)行使期限的適用范圍還有較大爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《司法解釋》第15條第2款是基于《合同法》確立的合同解除權(quán)行使期限制度制定的，除合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)或當(dāng)事人同意解除外，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，均應(yīng)適用《司法解釋》第15條第2款關(guān)于解除權(quán)行使期限的規(guī)定。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《合同法》第95條只是規(guī)定了解除權(quán)消滅的事由，而《司法解釋》第15條是對(duì)《合同法》第94條的解釋?zhuān)粦?yīng)對(duì)《司法解釋》的條款再做擴(kuò)張解釋。也就是說(shuō)，依據(jù)《司法解釋》第15條第1款請(qǐng)求解除合同的，適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定；依據(jù)《司法解釋》其他條款請(qǐng)求解除合同的，不適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定。筆者同意第一種觀點(diǎn)。
在審判實(shí)踐中還應(yīng)注意以下問(wèn)題：第一，解除權(quán)行使期限是除斥期間，應(yīng)自解除權(quán)發(fā)生之日起算，不存在期間的中止、中斷和延長(zhǎng)的情形，但對(duì)方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。第二，審慎審查合同目的是否根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的應(yīng)不適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定?！端痉ń忉尅芬?guī)定了解除合同的幾種情形，它們可能造成合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也可能在障礙消除后能實(shí)現(xiàn)合同目的，所以應(yīng)根據(jù)具體案件具體分析和認(rèn)定。如房屋主體質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，應(yīng)審查能否通過(guò)修復(fù)確保安全使用；逾期辦理房屋所有權(quán)登記的，應(yīng)審查是否無(wú)法辦理或在一定（合理）期間內(nèi)無(wú)法辦理；等等。第三，解除合同涉及懲罰性賠償?shù)?，?yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的主觀惡意和買(mǎi)受人受損害程度等情況，酌情確定賠償額，不宜不管具體案情一律按購(gòu)房款的一倍賠償。第四，還要注意審查開(kāi)發(fā)商的行為是否涉嫌詐騙，如涉嫌詐騙的應(yīng)按先刑事后民事的原則處理。
案例一：張×訴廣州市××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案。2001年6月11日，原、被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的春江花園春曦閣六G房，被告應(yīng)在2001年12月31日前，將具備《質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》、《消防驗(yàn)收合格證》，并于2002年3月30日前取得綜合驗(yàn)收合格條件并符合本合同約定的商品房交付原告使用，被告逾期交樓超過(guò)60日后，原告有權(quán)提出解除合同。原告依約向被告交付購(gòu)房款。2002年2月1日，被告向原告發(fā)函一份，確認(rèn)延期交樓，表示力爭(zhēng)于2002年2月28日前將樓宇建成并交付使用，最遲不超過(guò)3月31日，逾期交樓的責(zé)任由該公司承擔(dān)，在業(yè)主辦理交吉時(shí)一次性支付違約金，凡對(duì)該公司的解釋與處理方式不愿接受的業(yè)主，可提出退房，該公司將按合同規(guī)定予以辦理退房和賠償手續(xù)等。原告收件后，未向被告提出退房。2002年3月29日，被告再次發(fā)函原告，認(rèn)為訟爭(zhēng)房屋已可辦理交吉手續(xù)，要求原告預(yù)約時(shí)間辦理收樓手續(xù)。原告于2003年6月11日稱(chēng)被告逾期交樓構(gòu)成違約，請(qǐng)求解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，由被告退還購(gòu)房款449945元及利息。被告辯稱(chēng)解除權(quán)經(jīng)過(guò)一年多已消滅，且房屋已具備交樓條件，請(qǐng)求駁回原告訴請(qǐng)。一審法院認(rèn)為原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是有效合同，被告逾期交樓超過(guò)60天，雙方約定發(fā)生解除權(quán)的條件成就，但原告未在被告催告后三個(gè)月內(nèi)行使解除權(quán)，解除權(quán)已消滅。同時(shí)訟爭(zhēng)房產(chǎn)已具備交樓條件，并不存在合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情形，為此，判決駁回原告訴請(qǐng)。判決后原告提起上訴，二審法院審理后駁回上訴人的上訴，維持原判。
五、關(guān)于違約金數(shù)額的調(diào)整
違約金是一種責(zé)任形式，首先是對(duì)守約方的補(bǔ)償，其次還可表現(xiàn)為對(duì)違約方的懲罰，補(bǔ)償性和懲罰性可并存。商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案違約金數(shù)額的確定：一般原則是有約定的從約定，這是合同自由原則的體現(xiàn)；沒(méi)有約定或損失額難于確定的，根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定：逾期付款的，按照應(yīng)付未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；逾期辦證的，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。違約金以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔的性質(zhì)，決定了當(dāng)事人對(duì)違約金的約定并不是絕對(duì)的，是依法可作調(diào)整的，《合同法》對(duì)此已作明確規(guī)定，《司法解釋》對(duì)違約金如何調(diào)整作了進(jìn)一步的規(guī)定。
在審判實(shí)踐中應(yīng)注意的問(wèn)題：第一，違約金的調(diào)整以當(dāng)事人的申請(qǐng)為前提，不得依職權(quán)主動(dòng)調(diào)整。第二，違約金的調(diào)整是對(duì)數(shù)額的調(diào)整，而不是對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。第三，對(duì)于增加違約金問(wèn)題，只要當(dāng)事人約定的違約金低于造成損失的，就應(yīng)予以增加，無(wú)需審查是否過(guò)分低于造成的損失。對(duì)于是否低于造成的損失，應(yīng)由守約方承擔(dān)舉證責(zé)任。第四，對(duì)于減少違約金問(wèn)題，應(yīng)以違約金是否過(guò)高作為是否減少違約金的標(biāo)準(zhǔn)。而違約金是否過(guò)高又是以違約金是否超出損失的30％為標(biāo)準(zhǔn)的，如超出30％，則應(yīng)認(rèn)定為過(guò)高，應(yīng)酌情調(diào)整到30％以?xún)?nèi)；如超出損失但未超出損失的30％，則不認(rèn)定為過(guò)高，無(wú)需調(diào)整。一般涉及減少違約金的案件，都是開(kāi)發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，現(xiàn)就此類(lèi)案件如何確定損失和如何減少違約金進(jìn)行具體闡述。開(kāi)發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，必然使買(mǎi)受人不能在預(yù)期的時(shí)間對(duì)房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，使買(mǎi)受人的利益受損。由于買(mǎi)受人可以各種方式補(bǔ)救，一般很難舉證證實(shí)具體的損失額，所以可參照《司法解釋》對(duì)未約定違約金或損失時(shí)確定違約金或損失的原則來(lái)確定損失。對(duì)于逾期交樓，《司法解釋》確定了政府部門(mén)公布的租金指導(dǎo)價(jià)和評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的市場(chǎng)價(jià)并存的標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際上根據(jù)上述兩種標(biāo)準(zhǔn)得出的結(jié)果大相逕庭，這對(duì)當(dāng)事人的權(quán)益影響較大，當(dāng)事人爭(zhēng)議較大，這種情況在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)尤其明顯。筆者認(rèn)為，租金的指導(dǎo)價(jià)不能充分體現(xiàn)不同地段不同房屋的具體情況，而且明顯低于未約定違約金情況下適用的法定標(biāo)準(zhǔn)（即中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)），明顯不公平合理，有悖市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不宜使用，否則會(huì)造成有約定不如無(wú)約定的現(xiàn)象，產(chǎn)生不好的社會(huì)導(dǎo)向。租金市場(chǎng)價(jià)較公平合理，但操作困難，影響審判效率。而按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)確定損失，既符合《合同法》和《司法解釋》的精神，又比較公平合理，是可行的。所以如確需減少違約金，應(yīng)減少至不低于按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額為宜一般可減少至按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
案例：何××訴廣州市××建設(shè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案。被告是天誠(chéng)廣場(chǎng)世紀(jì)華都的開(kāi)發(fā)商。2002年5月13日，原、被告簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定原告購(gòu)買(mǎi)天誠(chéng)廣場(chǎng)C1幢1807單元，被告應(yīng)于2002年9月30日前將驗(yàn)收合格商品房交付給原告使用，逾期交樓的，按日向原告支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之六的違約金等條款。原告依約交付樓款。2002年12月3日，被告將訟爭(zhēng)房屋的鑰匙交付原告。隨后原告對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修。原告請(qǐng)求被告按已付房款的每日萬(wàn)分之六支付遲延交樓違約金。被告辯稱(chēng)雙方約定的違約金過(guò)高，應(yīng)適當(dāng)減少。法院認(rèn)為原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是合法有效的，被告逾期交樓已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告按合同約定支付違約金過(guò)分高于原告的損失，被告請(qǐng)求適當(dāng)減少違約金，依法應(yīng)予采納。從公平合理的原則考慮，被告應(yīng)支付的違約金可按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。為此，判決被告按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付逾期交樓違約金。判后雙方均未上訴。
六、關(guān)于逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的違約金
物權(quán)是物權(quán)人對(duì)物的排他的支配權(quán)，具有對(duì)抗不特定人的對(duì)世效力。為保護(hù)交易安全和第三人利益，物權(quán)的變動(dòng)必須公示。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)法律規(guī)定其公示方法是進(jìn)行登記。也就是說(shuō)，登記雖不作為物權(quán)變動(dòng)合同生效的要件，但未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果。因此，開(kāi)發(fā)商交付房屋應(yīng)包括兩方面內(nèi)容：首先是交付房屋給買(mǎi)受人占有和使用；其次是將房屋所有權(quán)交付給買(mǎi)受人，即辦理或協(xié)助辦理權(quán)屬證書(shū)。如果未辦理登記手續(xù)，買(mǎi)受人不能享有物權(quán)，不具有法律意義上的處分權(quán)，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)勢(shì)必受到影響。綜上，開(kāi)發(fā)商因自身原因?qū)е掠馄谵k理登記手續(xù)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)際上，在未約定違約金情況下，逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是否支付違約金以及違約金是否以買(mǎi)受人舉證證實(shí)實(shí)際損失為前提的問(wèn)題，在《司法解釋》頒布前是有爭(zhēng)議的，尤其是開(kāi)發(fā)商對(duì)被判決支付違約金意見(jiàn)很大?！端痉ń忉尅返?8條明確規(guī)定了違約金及其計(jì)算方法，為該類(lèi)案件的處理提供了明確具體的法律依據(jù)。在該類(lèi)案件的審判中，應(yīng)注意審慎審查逾期辦理登記是否屬于開(kāi)發(fā)商自身的原因。筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商將合法齊全的辦證資料遞交給登記主管部門(mén)后，登記主管部門(mén)辦理登記的期間，以及開(kāi)發(fā)商通知買(mǎi)受人提供辦理登記所需資料后，買(mǎi)受人不提供資料的期間，均不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，開(kāi)發(fā)商對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任。但在開(kāi)發(fā)商舉證存在困難或障礙時(shí)，法院應(yīng)及時(shí)行使釋明權(quán)，使開(kāi)發(fā)商及時(shí)申請(qǐng)法院調(diào)查，法院應(yīng)及時(shí)到房地產(chǎn)權(quán)屬登記主管部門(mén)調(diào)查，這樣才能使案件得到公平合理的處理。
