時(shí)間：2023-05-16 15:31:20
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
一、國(guó)內(nèi)與國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)比
早在1968年美國(guó)就有學(xué)者提出冷熱因素法對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析[1]，而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的探索與發(fā)展，中國(guó)最早的房地產(chǎn)投資決策只是從某個(gè)單一方面來(lái)進(jìn)行思考，想法閉塞，對(duì)房地產(chǎn)投資決策的全面性研究還有一定距離。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策起步較晚，主要以借鑒已有的經(jīng)驗(yàn)為主，沒(méi)有一定的理論依據(jù)，在分析投資風(fēng)險(xiǎn)方面也缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此，相比于國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說(shuō)，我國(guó)的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的分析與研究已經(jīng)成為當(dāng)前學(xué)者的首要任務(wù)和目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的研究方法
（一）大系統(tǒng)、小環(huán)節(jié)分析
運(yùn)用系統(tǒng)分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關(guān)系，重點(diǎn)考慮總體方向。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目視為一個(gè)大系統(tǒng)、大格局，集理論思想、構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策體系，使大格局下的各個(gè)小環(huán)節(jié)都緊密相扣，環(huán)環(huán)緊繞的聯(lián)系。
（二）與經(jīng)濟(jì)分析緊密相連
所謂經(jīng)濟(jì)分析，就是分析人員必須根據(jù)國(guó)家的財(cái)稅政策對(duì)研究項(xiàng)目的投資、收益等進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應(yīng)的投資決策，因此，對(duì)數(shù)據(jù)的收集和掌握尤為重要。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)分析成分至關(guān)重要[2]。
首先，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)問(wèn)題，是影響投資決策的關(guān)鍵。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作出合理的財(cái)務(wù)情況的分析和評(píng)價(jià)是決定投資決策正確與否的第一步。
在研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的同時(shí)也要求作出一些不確定的因素，例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，要有抗風(fēng)險(xiǎn)，解決風(fēng)險(xiǎn)的能力和素質(zhì)。根據(jù)一系列的因素，隨后作出可行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)方面的決策。
有能力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目所需土地的費(fèi)用，其中包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地征用費(fèi)、管理人員開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問(wèn)題之中。
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入作出估算，無(wú)論是怎么樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其最終結(jié)果都是要面向社會(huì)、面向人群，成為消費(fèi)品供人們使用。銷(xiāo)售收入要做好充分的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以往的銷(xiāo)售總額、開(kāi)發(fā)區(qū)周?chē)蛘叱鞘袃?nèi)人群的消費(fèi)水平、銷(xiāo)售價(jià)格，其他房地產(chǎn)中心的銷(xiāo)售價(jià)格等等做出合理并且切實(shí)際的銷(xiāo)售收入估算[3]。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的內(nèi)容
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)方面，社會(huì)方面，環(huán)境方面等進(jìn)行選擇性的過(guò)程。
（一）選定合理化的投資
為了選擇合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，做好正確的投資決策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真負(fù)責(zé)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析問(wèn)題，解決問(wèn)題，明確投資目標(biāo)，確保投資決策可以順利進(jìn)行和發(fā)展，另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也要有預(yù)見(jiàn)性和警覺(jué)性，從不同方面考慮投資決策，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，作出合理的投資決策。
（二）投資方案的多樣選擇
如果制定投資決策人員確定了投資目標(biāo)，同時(shí)就要由多種供選擇的方案相應(yīng)出臺(tái)。制定的備選方案越多，那么選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時(shí)，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，社會(huì)角度，環(huán)境角度等等來(lái)進(jìn)行分析和選擇最優(yōu)的方案實(shí)行[4]。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的指標(biāo)體系
隨著社會(huì)不斷的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)不斷的進(jìn)步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模也逐漸增大，但是，市場(chǎng)環(huán)境不是一層不變的，市場(chǎng)狀況也在發(fā)生著巨大的改變，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，面對(duì)一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠?qū)@些因素加以篩選并作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標(biāo)體系。
（一）如何建立合理的投資指標(biāo)體系
1.對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)域的了解。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在選擇一處地域進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，要考慮到所在區(qū)域的市場(chǎng)力和品牌競(jìng)爭(zhēng)力[5]。要對(duì)此區(qū)域進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查和分析，考慮到項(xiàng)目完工后在一定的時(shí)期內(nèi)是否能有市場(chǎng)，以及對(duì)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。品牌競(jìng)爭(zhēng)力就是要考慮到在附近區(qū)域內(nèi)是否有其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，如何在眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中獨(dú)樹(shù)一幟，別出心裁，贏得消費(fèi)者的青睞。
2.對(duì)物業(yè)的了解。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，也應(yīng)考慮政府對(duì)該項(xiàng)目的具體規(guī)劃和對(duì)物業(yè)的要求。不同的物業(yè)之間也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，這時(shí)，選擇熟悉的物業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的選擇也有一定的聯(lián)系。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公司規(guī)模。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要根據(jù)公司的銷(xiāo)售收入、資產(chǎn)總額能夠投入資金，回轉(zhuǎn)資金等等方面來(lái)制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
（二）投資指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估
無(wú)論做什么事都會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)未到來(lái)之際能夠做到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估，并作出一定的解決方案是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須考慮的事。其中包括對(duì)公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，不良資產(chǎn)對(duì)比率的分析等等。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；投資控制；策略分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資控制，需要相關(guān)人員根據(jù)科學(xué)的技術(shù)原理，科學(xué)的計(jì)價(jià)方法計(jì)價(jià)依據(jù)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、竣工階段進(jìn)行造價(jià)方面的控制管理，利用好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制己有的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行工程開(kāi)發(fā)成本的減低，然后提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資效益。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的組成和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素分析
1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資組成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資大體上可以分成兩種：一種是動(dòng)態(tài)的投資部分，另一種是靜態(tài)的投資部分。靜態(tài)的投資部分由基本預(yù)備費(fèi)用、工程建設(shè)的其他費(fèi)用、設(shè)備器具的購(gòu)置費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用等方面組成；動(dòng)態(tài)投資部分是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期內(nèi)，由房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)需要繳納的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息、國(guó)家批準(zhǔn)政策（建筑期間的利率變動(dòng)、匯率變動(dòng)、稅費(fèi)變動(dòng)）帶來(lái)的建筑資金增加的部分共同構(gòu)成。
1.2 影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的因素
影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價(jià)格方案籌劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、工期、項(xiàng)目質(zhì)量以及項(xiàng)目范圍。項(xiàng)目質(zhì)量指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為了滿(mǎn)足項(xiàng)目既定的質(zhì)量要求，進(jìn)行的兩個(gè)方面的工作，這兩個(gè)方面分別是質(zhì)量失控帶來(lái)的補(bǔ)救工作以及質(zhì)量保障和檢測(cè)工作。這兩個(gè)方面的工作都會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目資料的消耗，產(chǎn)生一定的質(zhì)量成本。項(xiàng)目范圍指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、配套設(shè)施等情況會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資.資源耗用量是由房地產(chǎn)內(nèi)部條件決定的可以控制的因素，資源價(jià)格可以通過(guò)物資采購(gòu)來(lái)控制。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略初探
2.1 可行性研究階段
房地產(chǎn)可行性研究階段有土地評(píng)價(jià)以及市場(chǎng)分析兩個(gè)階段。市場(chǎng)分析的方式是委托專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)部門(mén)分析或者開(kāi)發(fā)商進(jìn)行自主分析，它的流程有市場(chǎng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)調(diào)查、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，這些都可以影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能、規(guī)模、定位情況。土地評(píng)價(jià)階段需要開(kāi)發(fā)商考慮到產(chǎn)品的投資估算以及銷(xiāo)售價(jià)格，測(cè)算出土地的最大化成本，然后進(jìn)行決策投資，在這個(gè)階段里進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠根據(jù)現(xiàn)有的工程編制來(lái)完成指標(biāo)的估算工作，打造項(xiàng)目造價(jià)的信息數(shù)據(jù)平臺(tái)，讓有豐富經(jīng)驗(yàn)的估算人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估算，保持項(xiàng)目投資估算有個(gè)正確的值。
2.2 決策階段的投資控制策略
決策階段，需要把握客觀性、科學(xué)性，加強(qiáng)投資方案研究，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行多個(gè)方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目的投資決策。例如，在項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行確定或者在項(xiàng)目的最優(yōu)產(chǎn)量進(jìn)行確定時(shí)，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個(gè)博弈模型，提高決策的質(zhì)量，使投資得到客觀控制效果。優(yōu)化方案，簡(jiǎn)化建設(shè)流程，合理選用設(shè)備，給項(xiàng)目節(jié)約大量資金。
2.3 設(shè)計(jì)階段的投資控制策略
在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的投資控制主要有四個(gè)階段的設(shè)計(jì)：施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后對(duì)施工圖預(yù)算、總概算進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段需把項(xiàng)目的投資估算當(dāng)成控制依據(jù)，當(dāng)初步設(shè)計(jì)的總概算大于項(xiàng)目的投資估算時(shí)，需要對(duì)原因進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)。在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)完成后，需要對(duì)整個(gè)房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總概算進(jìn)行編制，然后審定出投資概算標(biāo)準(zhǔn)。①需要根據(jù)招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案，在設(shè)計(jì)單位這一塊需要優(yōu)先考慮到設(shè)計(jì)質(zhì)量，然后再去考慮設(shè)計(jì)成本；②要根據(jù)合同條款里面所需的設(shè)備材料消耗量，推廣限額設(shè)計(jì)以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；③要借助于動(dòng)態(tài)費(fèi)用計(jì)算法、多指標(biāo)對(duì)比法，評(píng)選出總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合好價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)選定的方案計(jì)劃；④需要?jiǎng)?chuàng)新設(shè)計(jì)理念，提高產(chǎn)品的附加值，增大房地產(chǎn)樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)深度進(jìn)行嚴(yán)格控制，評(píng)審設(shè)計(jì)出符合質(zhì)量要求的項(xiàng)目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設(shè)計(jì)。
2.4 采購(gòu)階段的投資控制
項(xiàng)目在采購(gòu)階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢(xún)服務(wù)采辦過(guò)程。土建工程采辦過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行控制，把施工圖紙的預(yù)算當(dāng)成上限來(lái)控制?？紤]到設(shè)計(jì)階段既定的材料消耗量，對(duì)采購(gòu)階段采用以下控制策略：①要合理的編制計(jì)劃，劃分好招標(biāo)批次以及招標(biāo)批量，使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本得到有效降低。②進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評(píng)標(biāo)方法。③控制好采購(gòu)價(jià)格，培養(yǎng)合同談判的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同條款，使合同風(fēng)險(xiǎn)得到有效轉(zhuǎn)移。④建立動(dòng)態(tài)的符號(hào)市場(chǎng)價(jià)格的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)材料的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行長(zhǎng)期的預(yù)測(cè)研究，使合同談判有個(gè)充足的力量支持。
2.5 合同實(shí)施階段的投資控制策略
當(dāng)項(xiàng)目產(chǎn)生變更時(shí)，就會(huì)帶來(lái)工程投資的變化，有些工程項(xiàng)目可以還會(huì)影響到工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)，以及項(xiàng)目功能目標(biāo)的調(diào)整。①是預(yù)測(cè)成本以及評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)方面的變更；②需要建立嚴(yán)格的變更審批程序，避免設(shè)計(jì)變更變的很隨意，讓不需要的設(shè)計(jì)變更變的更加合法化、合理化、在這個(gè)過(guò)程中還要加強(qiáng)工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監(jiān)督跟蹤工作；③需要把工程監(jiān)理單位的應(yīng)有效用發(fā)揮出來(lái)，考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工的實(shí)際情況，正確估計(jì)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工期以及費(fèi)用，然后協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變更帶來(lái)的相關(guān)事項(xiàng)，跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的變更情況，進(jìn)行有效的控制掌握；④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要對(duì)工程的簽證索賠做到既定的標(biāo)準(zhǔn)，防止簽證代表情況的發(fā)生，還要根據(jù)合同的判決情況進(jìn)行承包商的索賠工作。
2.6 竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制策略
當(dāng)項(xiàng)目到了竣工驗(yàn)收階段時(shí)，需要把“項(xiàng)目結(jié)算”當(dāng)成房地產(chǎn)投資控制的核心內(nèi)容，即根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簽訂的合同來(lái)結(jié)算審核房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同雙方根據(jù)合同既定的約定，結(jié)合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復(fù)核、計(jì)算出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生變動(dòng)的工程量，、根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定以及合同來(lái)核實(shí)綜合單價(jià)以及材料價(jià)格。然后計(jì)算出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資，對(duì)房地產(chǎn)工程結(jié)算文件的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行結(jié)算核對(duì)。雖然竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資方面帶來(lái)很大的影響，但竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制可以給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以后進(jìn)行相似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)帶來(lái)有效的數(shù)據(jù)信息支持。
3 結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資控制，需要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段、發(fā)包階、段設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段分別進(jìn)行投資限額管理控制，使投資限額出現(xiàn)的偏差能夠得到及時(shí)有效的糾正，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投.資控制既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本文先是論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的組成以及影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的幾個(gè)因素，然后從幾個(gè)方面提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略。
參考文獻(xiàn)
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)投資；政策建議
[中圖分類(lèi)號(hào)]F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005―6432(2011)18―0009―01
1、北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀
近年來(lái)北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅猛，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出。
1.1 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量變化情況
2005－2009年北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢(shì)。2005年，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長(zhǎng)53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長(zhǎng)。
從年均增長(zhǎng)來(lái)看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長(zhǎng)率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長(zhǎng)率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長(zhǎng)率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長(zhǎng)特征，(見(jiàn)表1)。
1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況
按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)來(lái)劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)用以及土地購(gòu)置費(fèi)用三大類(lèi)。北京市近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。
2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中土地購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用從600.9億元增加到1496.1億元，增長(zhǎng)149.0％，同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的增長(zhǎng)率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設(shè)備工器具購(gòu)置兩項(xiàng)費(fèi)用則相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。
從土地購(gòu)置費(fèi)用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額百分比變動(dòng)情況來(lái)看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購(gòu)置費(fèi)為1496.1億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購(gòu)置費(fèi)用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個(gè)百分點(diǎn)。
2、北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資存在的問(wèn)題及政策建議
根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過(guò)上限，過(guò)熱特征開(kāi)始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過(guò)35％，在2008年達(dá)到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比例高出正常比例，應(yīng)引起重視。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地價(jià)格有了大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加大了對(duì)于土地的投資。
20世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟(jì)崩盤(pán)，90年代末的亞洲金融危機(jī)，以及2007年以來(lái)的美國(guó)金融危機(jī)，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關(guān)系。為此，相關(guān)部門(mén)應(yīng)積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。要進(jìn)一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過(guò)熱造成的不利影響，通過(guò)稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機(jī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以適度的規(guī)模增長(zhǎng)，這既關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項(xiàng)系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)快增長(zhǎng)就需要加強(qiáng)政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長(zhǎng)期監(jiān)督。未來(lái)北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨，因此有必要對(duì)長(zhǎng)期的調(diào)控目標(biāo)作出進(jìn)一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時(shí)有效地進(jìn)行調(diào)整。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】投資控股架構(gòu);單層控股;多層控股;境內(nèi)控股;境外控股
從不同的角度出發(fā),投資控股架構(gòu)可以有多種分類(lèi)。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的各種控股架構(gòu),本文將從直接投資者所在地、控股層次二個(gè)角度分析各種控股架構(gòu)的優(yōu)勢(shì)及其所需考慮的問(wèn)題,協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層了解當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)各種投資控股架構(gòu)的利弊。以便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(本文指有限責(zé)任公司)選擇適合自己的控股架構(gòu)。
一、按直接投資者所在地劃分
按直接投資者所在地劃分可分為境內(nèi)控股和境外控股兩種。境內(nèi)控股是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其母公司(控股公司)均在境內(nèi)。境外控股是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在境內(nèi)但其母公司(控股公司)在境外。
(一)境內(nèi)控股
1.優(yōu)勢(shì)
(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程和要求較為簡(jiǎn)單,無(wú)需經(jīng)過(guò)商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批;(2)所采用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度較統(tǒng)一;(3)控股公司收取的股息,無(wú)需再繳納企業(yè)所得稅;(4)無(wú)需涉及外匯、外債等管理問(wèn)題。
2.需考慮的問(wèn)題
(1)不便于境外戰(zhàn)略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過(guò)境內(nèi)機(jī)構(gòu)尋求借款;(3)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)可能較多;(4)境內(nèi)控股公司對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納企業(yè)所得稅,但可按實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
3.主要商業(yè)考慮
(1)便于引入境內(nèi)戰(zhàn)略性投資者,但境外投資者參與投資需要經(jīng)過(guò)商務(wù)部或外貿(mào)部門(mén)審批;(2)便于境內(nèi)上市;(3)運(yùn)營(yíng)、管理成本可能較低。
4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定
內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的審批程序簡(jiǎn)單,無(wú)需經(jīng)過(guò)外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批,亦無(wú)需申請(qǐng)外匯登記。
5.財(cái)務(wù)管理要求
(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按中國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表,不需采用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;(2)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)需滿(mǎn)足不同會(huì)計(jì)制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派不涉及企業(yè)所得稅。(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批上,內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,程序方面較外資企業(yè)簡(jiǎn)單,時(shí)間花費(fèi)較短。(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,企業(yè)清算所得=企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或者交易價(jià)格―資產(chǎn)凈值―清算費(fèi)用―相關(guān)稅費(fèi);投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產(chǎn),其中相當(dāng)于從被清算企業(yè)累計(jì)未分配利潤(rùn)和累計(jì)盈余公積中應(yīng)當(dāng)分得的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為股息所得(免予繳納企業(yè)所得稅);剩余資產(chǎn)減除上述股息所得后的余額,超過(guò)或者低于投資成本的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資方投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者損失。投資方應(yīng)分別就投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失繳納企業(yè)所得稅或按照稅法規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除。(4)在控股公司對(duì)內(nèi)資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得,依法繳納企業(yè)所得稅;企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額;“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)就股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權(quán)轉(zhuǎn)讓不用繳納增值稅和營(yíng)業(yè)稅。(5)內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算后不涉及外匯監(jiān)管問(wèn)題。
(二)境外控股
1.優(yōu)勢(shì)
(1)便于境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),提高企業(yè)資質(zhì);(3)可將稅后利潤(rùn)分配給境外投資者;(4)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)較少;(5)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)需境內(nèi)審批機(jī)構(gòu)的審批且不涉及中國(guó)稅務(wù)。
2.需考慮的問(wèn)題
境外控股公司需考慮的是:對(duì)外投資的政策及對(duì)收取境外股息收入的稅務(wù)規(guī)定。
境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需考慮的是:(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程較為復(fù)雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在股權(quán)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)公司時(shí),是否符合《10號(hào)令》的規(guī)定,需考慮是否屬“返程投資”;(3)受到外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度與境外控股公司可能不同,需適當(dāng)調(diào)整配合;(5)對(duì)境外支付款項(xiàng)時(shí),扣繳相關(guān)稅負(fù),但可進(jìn)行稅務(wù)籌劃;(6)與戰(zhàn)略投資者合作時(shí),注入到境外控股公司的相關(guān)融資資金只能以權(quán)益性投資匯入(一般為增資)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),且需要有較長(zhǎng)的審批時(shí)間,影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用效率。
3.主要商業(yè)考慮
(1)便于引入境外戰(zhàn)略性投資者,但境內(nèi)投資者參與投資可能會(huì)形成“返程投資”,具體實(shí)施需要考慮是否符合《10號(hào)令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運(yùn)營(yíng)、管理成本較高,需考慮境外控股公司當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)商環(huán)境、可能產(chǎn)生額外的設(shè)立和營(yíng)運(yùn)成本。
4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定
(1)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立程序較內(nèi)資企業(yè)復(fù)雜,需外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批,在商務(wù)部備案;(2)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司,應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)、或已與土地管理部門(mén)、土地開(kāi)發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購(gòu)買(mǎi)協(xié)議;(3)境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的,須妥善安置職工,處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金;(4)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企注冊(cè)資本金未全部繳付的,未取得《國(guó)有土地使用證》的,或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的,不得辦理境內(nèi)、境外貨款,外匯管理部門(mén)不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯;(5)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。
5.財(cái)務(wù)管理要求
(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因地域不同可能需采用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表;(2)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)需滿(mǎn)足不同會(huì)計(jì)制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預(yù)提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當(dāng)?shù)嘏c中國(guó)收協(xié)議而定)。(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批方面,外資企業(yè)在境內(nèi)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,程序方面較為復(fù)雜,時(shí)間花費(fèi)較長(zhǎng);若將境外控股公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予中國(guó)境內(nèi)其他公司,商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)可能將其視為《10號(hào)令》所指的規(guī)避對(duì)于通過(guò)設(shè)立境外特殊目的公司監(jiān)管;外資企業(yè)境外最終控股公司可考慮在境外轉(zhuǎn)讓境外直接控股公司,因不涉及中國(guó)境內(nèi)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,所以無(wú)需境內(nèi)商務(wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關(guān)規(guī)定。(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算的具體計(jì)算方式與內(nèi)資企業(yè)相同,但視同股息所得和投資資產(chǎn)讓所得部分按稅收協(xié)定的優(yōu)惠稅率或10%的企業(yè)所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預(yù)提所得稅。(4)在控股公司對(duì)外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,境內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體稅務(wù)處理與內(nèi)資企業(yè)相同;可以考慮通過(guò)轉(zhuǎn)讓其境外越位控股公司的股權(quán),避免涉及中國(guó)的各項(xiàng)稅負(fù),但需考慮境外控股公司所在地的稅務(wù)影響。(5)在外匯監(jiān)管方面,清算所得或投資方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得人民幣須經(jīng)主管外匯管理局批準(zhǔn)后,向有關(guān)金融機(jī)構(gòu)購(gòu)匯匯出;企業(yè)清算需到主管外匯管理部門(mén)注銷(xiāo)外匯登記及外債登記(如有)。
二、按控股架構(gòu)層次劃分
按控股架構(gòu)層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資。多層控股是指母公司對(duì)直接控股公司投資,直接控股公司再對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資。
(一)單層控股
1.優(yōu)勢(shì)
(1)投資架構(gòu)直接、簡(jiǎn)單;(2)節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本;(3)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產(chǎn)集團(tuán)中心,有利于整合各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力,提高集團(tuán)貸款授信的融資能力,未來(lái)亦有機(jī)會(huì)成為集團(tuán)的財(cái)務(wù)中心,從事集團(tuán)內(nèi)的融資,有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資。
2.需考慮的問(wèn)題
(1)須考慮投資及管理過(guò)于集中在一家公司時(shí)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn);(2)當(dāng)境外戰(zhàn)略性投資者對(duì)單一項(xiàng)目有投資興趣時(shí),需通過(guò)商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審核,資金進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需的時(shí)間較長(zhǎng);(3)境內(nèi)控股公司需取得銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn),才能從事相關(guān)集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間資金拆借的經(jīng)營(yíng)行為。
(二)多層控股
1.優(yōu)勢(shì)
(1)可以相對(duì)分散單一控股公司的風(fēng)險(xiǎn);(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間互相受商業(yè)、法律等的牽連較少;(3)當(dāng)直接控股地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),得有利吸引境外戰(zhàn)略性投資者。
2.需考慮的問(wèn)題
(1)投資架構(gòu)相對(duì)復(fù)雜,集團(tuán)運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)向母公司分派。
三、境、內(nèi)外控股架構(gòu)結(jié)合控股架構(gòu)層次分析
1.境內(nèi)控股且單層控股
(1)以?xún)?nèi)資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)由于其控股公司在境內(nèi),便于集團(tuán)在境內(nèi)上市以及吸引境內(nèi)的戰(zhàn)略性投資者對(duì)于集團(tuán)整體或單一項(xiàng)目進(jìn)行投資;(3)可以考慮控股公司擔(dān)當(dāng)集團(tuán)內(nèi)部的融資中心,從事集團(tuán)企業(yè)間的資金拆借,但需取得銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。
2.境內(nèi)控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境內(nèi),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)房地產(chǎn)開(kāi)展企業(yè)的利潤(rùn)將愛(ài)到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤(rùn)被留存在中國(guó)境內(nèi)。
母公司在境外,直接控股公司的境內(nèi),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法律要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文于境內(nèi)控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號(hào)令》的相關(guān)規(guī)定;(2)若境內(nèi)控股公司不是房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)可以借外債,但境內(nèi)控股公司不得擅自更改外債用途;(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤(rùn)被留存在中國(guó)境內(nèi)。
3.境外控股且單層控股
(1)以外資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團(tuán)在境外上市以及吸引境外投資者整個(gè)集團(tuán)進(jìn)行投資;(3)若境外的戰(zhàn)略性投資者僅對(duì)集團(tuán)單一項(xiàng)目有投資興趣,則涉及較復(fù)雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無(wú)法擔(dān)當(dāng)集團(tuán)內(nèi)部的融資中心,從事集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間的資金拆借;(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)分配給母公司時(shí)需繳納預(yù)提所得稅。
4.境外控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為外資企業(yè):(1)以外資控股人司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本,稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文于境外控股的部分;(2)便于集團(tuán)在境外上市;(3)便于境外的戰(zhàn)略性投資者對(duì)于集團(tuán)整體或者單一項(xiàng)目進(jìn)行投資;(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)將受到一層提取法定積金的影響。
參考文獻(xiàn)
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[5]國(guó)家外匯管理局綜合司.《關(guān)于完善外商投資企業(yè)外匯資本金支付結(jié)匯管理有關(guān)業(yè)務(wù)操作問(wèn)題的通知》.匯綜發(fā)[2008]142號(hào).
[6]中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì).《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》.銀發(fā)[2007]359號(hào).
一、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用分析
（一）前期開(kāi)發(fā)成本
土地費(fèi)用，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地依法使用所交付的各種費(fèi)用；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，即對(duì)實(shí)施地界的人文地質(zhì)的考察與規(guī)劃所產(chǎn)生的各項(xiàng)支出；基礎(chǔ)設(shè)施工程以及公共配套設(shè)施費(fèi)用，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)一地界進(jìn)行開(kāi)發(fā)的同時(shí)一般會(huì)對(duì)該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，包括教育、醫(yī)療、文化、體育以及周邊的道路、綠化面積等建設(shè)所需要的費(fèi)用，也包括后期的維護(hù)與新物件開(kāi)發(fā)；信貸費(fèi)用，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中從銀行取得的貸款會(huì)相應(yīng)的產(chǎn)生銀行的信貸費(fèi)用。
（二）管理維護(hù)費(fèi)用
房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行政管理部門(mén)管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用，在外籌集各項(xiàng)資金產(chǎn)生的費(fèi)用以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地界的維護(hù)和設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用。對(duì)前期的住房銷(xiāo)售提供勞務(wù)所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用等。
稅費(fèi)，即房地產(chǎn)企業(yè)依法按照國(guó)家法律政策規(guī)定應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)。
預(yù)期之外費(fèi)用，即在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，難免會(huì)遭遇建材或其他必備品漲價(jià)或其他不在預(yù)料之內(nèi)的費(fèi)用的產(chǎn)生等等。
二、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的因素分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是盲目的投資與建設(shè)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。如何將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益最大化有著各種條件的限制和制約，例如房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與建設(shè)位置的選擇、房地產(chǎn)建設(shè)水平以及周邊環(huán)境等因素，這些因素都是制約其經(jīng)濟(jì)效益最大化的重要因素。下面就此進(jìn)行系統(tǒng)的分析，可以得出以下幾個(gè)方面的影響因素：
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址和規(guī)劃限制條件
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)項(xiàng)目的選址位置的好壞直接影響著開(kāi)發(fā)出來(lái)的物業(yè)的有效需求，針對(duì)不同的人群及消費(fèi)者不同的消費(fèi)需求，就需要有相應(yīng)的配套設(shè)施與之相對(duì)應(yīng)。材料中海河開(kāi)發(fā)公司正是基于天津市政府加快海河下游兩岸整理開(kāi)發(fā)的政策契機(jī)，是按照當(dāng)?shù)貑?dòng)的土地整理開(kāi)發(fā)部署而成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。海河開(kāi)發(fā)公司對(duì)當(dāng)?shù)氐脑袟l件進(jìn)行綜合整治和開(kāi)發(fā)并得到了很好的經(jīng)濟(jì)效益。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃原則上要科學(xué)合理，求真務(wù)實(shí)
自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇明顯可見(jiàn)，各地的土地資源如何得到良好的利用，企業(yè)如何才能在眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)之間獨(dú)占鰲頭取得更好的經(jīng)濟(jì)效益呢？科學(xué)合理的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)以及進(jìn)行長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)地區(qū)人文考察是開(kāi)發(fā)工作的重中之重。五年來(lái)海河開(kāi)發(fā)公司秉承現(xiàn)代的企業(yè)管理制度，以科學(xué)合理的開(kāi)發(fā)觀念為指導(dǎo)，擁有求真務(wù)實(shí)的思想理念多次獲得當(dāng)?shù)氐南冗M(jìn)單位文明單位稱(chēng)號(hào)。事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)規(guī)劃是否科學(xué)合理嚴(yán)重影響著開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的獲得與否。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、周邊環(huán)境與配套設(shè)施的水平
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，人們對(duì)其居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高，因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)地區(qū)城市的繁華程度、交通便捷度以及當(dāng)?shù)厝宋奶卣鞯拳h(huán)境包括當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療、教育、通訊等生活設(shè)施的復(fù)雜程度都會(huì)在不同程度上影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)與規(guī)劃。因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行一個(gè)地區(qū)的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)時(shí)，更應(yīng)該充分考慮房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊環(huán)境與配套設(shè)施等基本特征，并將其充分融合進(jìn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與規(guī)劃中，否則只會(huì)陷入一種尷尬局面而導(dǎo)致規(guī)劃無(wú)法進(jìn)行。
（四）對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)項(xiàng)目的后期營(yíng)銷(xiāo)
作為一個(gè)擁有法人代表的注冊(cè)公司，海河開(kāi)發(fā)公司是一個(gè)從事基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施開(kāi)發(fā)的公司。面向的對(duì)象是大多數(shù)人群，但要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)后期的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)是一個(gè)不可缺少的硬性環(huán)節(jié)。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃的全過(guò)程。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之后進(jìn)行良好的媒介宣傳活動(dòng)則顯得必不可少，一方面能夠樹(shù)立企業(yè)的良好形象，另一方面又能實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳與推廣，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很快的獲得其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。
三、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資與經(jīng)濟(jì)效益分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從根本上講是一個(gè)投入與產(chǎn)出的長(zhǎng)期過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，人們所說(shuō)的經(jīng)濟(jì)效益可以簡(jiǎn)單的理解為投入過(guò)程中所消耗的勞務(wù)活動(dòng)等費(fèi)用和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際收益效果折合后的比值。那么，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中如何衡量一個(gè)企業(yè)的投資所帶來(lái)的效益的多少呢？房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)直接帶來(lái)的正面利益有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。下面對(duì)此進(jìn)行系統(tǒng)的分析：
（一）對(duì)于數(shù)據(jù)平穩(wěn)性的分析
通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的各方面計(jì)算可以得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的增長(zhǎng)呈現(xiàn)由增到減的變化模式，在國(guó)家的大力宏觀調(diào)控的影響下，GDP的數(shù)值隨之呈現(xiàn)減小的變化趨勢(shì)。而房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資起到了相對(duì)的抑制作用。每個(gè)年度的數(shù)據(jù)值都是跌宕起伏的，導(dǎo)致在一定程度上影響了協(xié)整變量的檢測(cè)準(zhǔn)確性，因此，我們就需要時(shí)間來(lái)整理數(shù)據(jù)以便于平穩(wěn)性檢測(cè)。
（二）協(xié)整方法及檢測(cè)
協(xié)整方法已成為了分析非平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)變量之間數(shù)量關(guān)系的最主要工具之一在兩個(gè)極端進(jìn)行檢測(cè)，就會(huì)限制兩個(gè)結(jié)果產(chǎn)生一定的偏差存在。那么想把平穩(wěn)檢測(cè)作為標(biāo)尺，就要對(duì)協(xié)整方法進(jìn)行驗(yàn)證。就可以得出房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資和GDP存在著協(xié)調(diào)關(guān)系，也就是說(shuō)房地產(chǎn)的投資每增加一個(gè)數(shù)據(jù)后，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)也會(huì)有一個(gè)數(shù)據(jù)量的增長(zhǎng)。
（三）因果分析檢驗(yàn)
經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)拓了一種可以用來(lái)分析變量之間的因果的辦法，用于分析經(jīng)濟(jì)變量之間的因果關(guān)系，進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)的一個(gè)前提條件是時(shí)間序列必須具有平穩(wěn)性，在協(xié)整檢驗(yàn)中顯然說(shuō)明房產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在一種長(zhǎng)期均衡的關(guān)系，下面則需要進(jìn)一步證明兩者之間是否存在這種關(guān)系及影響。再次，需要接著用因果關(guān)系的方法對(duì)其因果關(guān)系進(jìn)一步分析。
通過(guò)上面的分析方法，我們就可以看出，從宏觀和微觀的雙重視角，系統(tǒng)的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析從而可以得出以下結(jié)論：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資企業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在著長(zhǎng)期均衡的穩(wěn)定關(guān)系，通過(guò)對(duì)上面分析的整合可以得出房地產(chǎn)投資每增加一定的數(shù)額與之相對(duì)應(yīng)的當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)總額就會(huì)相應(yīng)的增加，從長(zhǎng)期上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的影響是極其重要的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和GDP之間存在著互相作用互為因果的關(guān)系，分析結(jié)果表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有顯著的效用；反之，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的發(fā)展。海河開(kāi)發(fā)公司正是做到了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)效益的均衡發(fā)展才能取得了如今重大的發(fā)展和成就。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資估算；管理控制
中圖分類(lèi)號(hào)：F275
文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A
文章編號(hào)：1673-291X（2012）14-0135-02
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算要考慮哪些方面
（一）投資成本方面的估算
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本方面的估算。主要包括：
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、動(dòng)遷用房安置費(fèi)等。
2.前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測(cè)量、“七通一平”等支出。
3.建筑安裝工程費(fèi)。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
4.市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)。包括應(yīng)交市配套部門(mén)的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、供熱源頭費(fèi)、氣源發(fā)展基金等。
5.二次管網(wǎng)配套費(fèi)。包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的費(fèi)用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設(shè)施等費(fèi)用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)用房、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費(fèi)用。
6.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。包含開(kāi)發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見(jiàn)的如地基處理、工程變更和銷(xiāo)售后發(fā)生的保修期延長(zhǎng)期間的保修維修費(fèi)用。
7.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、貸款利息、稅金等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
（二）項(xiàng)目銷(xiāo)售收入方面的估算
任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶(hù)。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷(xiāo)售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷(xiāo)售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算是否正確與銷(xiāo)售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)者。一般在房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)的過(guò)程中，要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷(xiāo)售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
（三）項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面的合理估算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。對(duì)土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往在實(shí)際銷(xiāo)售之際按銷(xiāo)售額的某一比例實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。這種征收方式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的投資計(jì)劃造成不小影響，對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該考慮爭(zhēng)取減免或緩繳。
（四）項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，可能因不同人、不同方法而造成估算預(yù)測(cè)結(jié)果不一致，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠性。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的管理與控制
（一）建立管理表格
要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分類(lèi)分項(xiàng)、由明細(xì)到匯總建立匯總表、分類(lèi)表、一級(jí)明細(xì)表、二級(jí)明細(xì)表等管理表格。管理表格明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要結(jié)合本公司和本項(xiàng)目的實(shí)際情況，把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來(lái)。比如可以分成投資匯總表、開(kāi)發(fā)成本測(cè)算控制表、銷(xiāo)售收款預(yù)測(cè)及控制表、資金來(lái)源占用表、資金計(jì)劃表、合同管理表、形象進(jìn)度控制表等。在開(kāi)發(fā)成本測(cè)算控制表中要體現(xiàn)匯總項(xiàng)目的各級(jí)明細(xì)構(gòu)成、單方指標(biāo)、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷(xiāo)售收款預(yù)測(cè)及控制表中可以反映實(shí)際開(kāi)發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車(chē)庫(kù)等項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售收款情況、銷(xiāo)售計(jì)劃及完成情況等；資金計(jì)劃表要體現(xiàn)投資各明細(xì)項(xiàng)目用款計(jì)劃、按季按月具體用款額度計(jì)劃；資金來(lái)源占用表要根據(jù)銷(xiāo)售來(lái)源情況和項(xiàng)目投資用款計(jì)劃，結(jié)合合同管理表、形象進(jìn)度控制表等管理表格，編制籌資計(jì)劃及運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，對(duì)不同時(shí)點(diǎn)和期間的資金來(lái)源和需求進(jìn)行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應(yīng)對(duì)的彈性，在爭(zhēng)取投資資金效率最大化的同時(shí)，又要兼顧風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。
（二）管理表格編制及動(dòng)態(tài)更新
通過(guò)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)研究并結(jié)合工作實(shí)踐，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用一般涉及以下幾個(gè)方面：
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用
開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用是房地產(chǎn)工程中最大的支出，其通常包括有土地費(fèi)、工程建設(shè)前期費(fèi)、建筑與安裝工程費(fèi)用以及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。以土地費(fèi)為例，它是指房地產(chǎn)企業(yè)為獲得某一地塊使用權(quán)所支出的出讓、征地拆遷和安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用；又比如公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，它是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)具體項(xiàng)目要求建設(shè)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)以及市政公用等配套設(shè)施所支出的費(fèi)用。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用
與上述成本費(fèi)用不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用主要指企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所支出的直接經(jīng)營(yíng)組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其主要有管理、財(cái)務(wù)以及銷(xiāo)售等三方面費(fèi)用。以管理費(fèi)用為例，指的是房地產(chǎn)企業(yè)為確保某一項(xiàng)目得以順利建設(shè)而支出管理與組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其他費(fèi)用
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中，除了上述兩項(xiàng)外，其還涉及一些其他費(fèi)用，主要包括有諸如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅金以及其他行政事業(yè)性收費(fèi)等。
二、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的因素
根據(jù)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的研究，現(xiàn)階段影響開(kāi)發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的因素主要有以下幾個(gè)：
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與規(guī)劃限制
在眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)影響因素中，其開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與規(guī)劃限制是最重要的一個(gè)，因?yàn)橐粋€(gè)地理位置優(yōu)越以及規(guī)劃條件相對(duì)寬松的項(xiàng)目能夠使房地產(chǎn)企業(yè)獲得較高的投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。然而結(jié)合實(shí)際來(lái)看，地方政府由于受自身土地?cái)?shù)量以及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展等情況所影響，這就使其會(huì)對(duì)不同地點(diǎn)的地塊有著眾多的規(guī)劃條件限制。例如，在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)某一地塊前，地方政府已經(jīng)根據(jù)總體規(guī)劃，對(duì)該地塊設(shè)置了諸如土地用途、建筑容積率、建筑密度、綠化覆蓋率、建筑高度以及建筑間距等多方面的限制條件，這不但決定了房地產(chǎn)企業(yè)在該地塊上所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型、數(shù)量、建筑選型以及高度等，同時(shí)更會(huì)影響企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目售價(jià)的高低。
（二）房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)企業(yè)在確定某一地點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)后，要充分結(jié)合企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)意圖、地塊地質(zhì)以及規(guī)劃限制條件，開(kāi)展項(xiàng)目整體的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)工作，這其中主要包括有建筑物、構(gòu)筑物、道路、綠地以及公共配套設(shè)施等方面內(nèi)容。結(jié)合實(shí)踐來(lái)看，隨著人們選購(gòu)住房時(shí)從過(guò)去單純滿(mǎn)足居住向更高品質(zhì)的要求轉(zhuǎn)變，使房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)中涉及的內(nèi)容更多、要求更高，不但推高了企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)更會(huì)使得企業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)受此而影響。
（三）房地產(chǎn)周邊配套設(shè)施
除上述影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的因素外，其周邊配套設(shè)施情況也是重要因素之一。周邊配套設(shè)施一般包括水電燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施、教育醫(yī)療以及商業(yè)服務(wù)等，這些配套設(shè)施會(huì)隨著項(xiàng)目所在地政府規(guī)劃要求、地段繁華程度不同而各有差異。
三、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)對(duì)策探究
鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)下降，企業(yè)要準(zhǔn)確分析導(dǎo)致這一局面的原因并采取相應(yīng)的對(duì)策，提高所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。為此，總結(jié)出了以下對(duì)策：
（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)融資能力
房地產(chǎn)行業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)在很大程度上受到社會(huì)性與政策性因素影響，近些年來(lái)隨著政府加大對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力因銀行緊縮銀根而不斷增大，也使其開(kāi)發(fā)投資效應(yīng)出現(xiàn)下降。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)首先要提高自身融資能力，即通過(guò)整合融資渠道并在遵守相關(guān)法律法規(guī)情況下，加大非銀行途徑融資能力建設(shè)，使企業(yè)在獲得較好項(xiàng)目建設(shè)資金基礎(chǔ)上保障其投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；其次，降低融資成本。目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資上的成本一般在3%至15%之間，部分小型房地產(chǎn)企業(yè)該項(xiàng)成本更是高達(dá)20%，因而降低融資成本對(duì)于保障其投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有著極為重要的意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須在整合自身融資渠道基礎(chǔ)上選擇出融資成本適宜的方式。
（二）構(gòu)建科學(xué)合理的設(shè)計(jì)方案招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
科學(xué)合理的設(shè)計(jì)方案招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是擇優(yōu)選擇，確保建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃質(zhì)量的重要保障，通過(guò)招標(biāo)競(jìng)標(biāo)，優(yōu)選投標(biāo)單位，雖然需要付出一定的財(cái)力、物力與人力，但其卻能夠給企業(yè)帶來(lái)更高價(jià)值的效果，有利于企業(yè)良好形象的樹(shù)立。開(kāi)發(fā)企業(yè)可以取眾人之長(zhǎng)，最終重新組合成一個(gè)科學(xué)的設(shè)計(jì)方案。采用公開(kāi)招標(biāo)的方法來(lái)優(yōu)選設(shè)計(jì)單位，能有效降低工程設(shè)計(jì)的成本費(fèi)用，也有利于工程設(shè)計(jì)質(zhì)量的提升。
