時(shí)間：2023-05-17 16:11:11
序論：在您撰寫房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；規(guī)劃設(shè)計(jì)；重要性；價(jià)值
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已連續(xù)多年呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢(shì)頭，但隨著各種相關(guān)政策及法規(guī)的深入實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步入正軌，各房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，設(shè)計(jì)與銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)也將面臨更大的挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)為提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)建筑師的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了更高的要求。如何能設(shè)計(jì)出適應(yīng)市場(chǎng)的高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如何能通過(guò)精細(xì)化的設(shè)計(jì)提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力是我們建筑師現(xiàn)階段應(yīng)該研究的課題。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)從市場(chǎng)角度考慮房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值最大化
我們應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目中作為商品的建筑實(shí)體，它的設(shè)計(jì)有其獨(dú)特性，不同于一般建筑項(xiàng)目中的公共建筑設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他商品一樣橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)三大領(lǐng)域，有其作為商品的共同屬性，即房地產(chǎn)產(chǎn)品具有價(jià)值和使用價(jià)值的雙重屬性，并且其價(jià)值和使用價(jià)值僅僅依靠生產(chǎn)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，唯有通過(guò)產(chǎn)品在市場(chǎng)上流通并伴隨交易成功才能得以實(shí)現(xiàn)。相比較而言，一般公共建筑項(xiàng)目不是商品，不具有雙重屬性，僅僅只有被稱作建筑價(jià)值的使用價(jià)值。一般公共建筑只需經(jīng)過(guò)生產(chǎn)階段（也就是從設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收）即可投入使用，在使用過(guò)程中實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值。無(wú)論其設(shè)計(jì)質(zhì)量?jī)?yōu)劣，工程只要在設(shè)計(jì)和施工上沒(méi)有違反規(guī)范的行為，一旦通過(guò)竣工驗(yàn)收合格后歸根到底都會(huì)進(jìn)入使用階段，也就是說(shuō)，其建筑價(jià)值最終都基本能得到實(shí)現(xiàn)。但是，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)劣的評(píng)價(jià)不同于一般公共建筑，建筑師對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該更多放在如何更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值最大化，即如何通過(guò)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲。建筑師眼中透視過(guò)去的公共建筑項(xiàng)目，可以從歷史文化層面，亦或從建筑本身的立意、功能、造型與空間等建筑標(biāo)準(zhǔn)的角度上去評(píng)價(jià)它的好壞，同時(shí)建筑師對(duì)它的創(chuàng)作設(shè)計(jì)理念也可以在遵循純粹的建筑標(biāo)準(zhǔn)的情況下，盡可能地自由發(fā)揮，超越多角度，多現(xiàn)實(shí)。但是當(dāng)建筑師面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)，首先應(yīng)該將商業(yè)價(jià)值置于首位，也就是說(shuō)，好的規(guī)劃設(shè)計(jì)首先應(yīng)使房地產(chǎn)產(chǎn)品必須能賣出去，能夠被市場(chǎng)和消費(fèi)者接受。滿足這樣一條商業(yè)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則后，才能具體考慮建筑標(biāo)準(zhǔn)上的方案功能與空間的構(gòu)思；更進(jìn)一步說(shuō)，成功的設(shè)計(jì)作品必須受市場(chǎng)歡迎，并能成功應(yīng)對(duì)市場(chǎng)銷售的考驗(yàn)，一旦銷售情況不理想，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身商業(yè)價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)，更談不上優(yōu)秀的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)作品了。因此，我們建筑師必須分清房地產(chǎn)項(xiàng)目和一般公共建筑項(xiàng)目是截然不同的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，不能以建筑專業(yè)理由拒接市場(chǎng)的需求，必須要從創(chuàng)造受歡迎的商品和創(chuàng)作優(yōu)秀作品兩個(gè)角度進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)從以人為本的角度充分考慮消費(fèi)者的行為心理需求
房地產(chǎn)市場(chǎng)中的使用主體----消費(fèi)者的行為與心理是建筑師進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。如果說(shuō)前述從房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的價(jià)值來(lái)分析，只是為了幫助建筑師換個(gè)角度去思考評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，那么分析消費(fèi)者的行為心理需求才是我們真正的設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)成敗的關(guān)鍵因素。消費(fèi)者的心理行為需求，是隨著政治、經(jīng)濟(jì)、文化與環(huán)境等眾多因素的變化而改變的。中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)與消費(fèi)者的日趨成熟，產(chǎn)生了日趨增多的二次、三次置業(yè)的客戶，消費(fèi)者的理性消費(fèi)及其購(gòu)買行為也發(fā)生了前所未有的變化。如果許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開(kāi)始的設(shè)計(jì)定位就不能符合當(dāng)前市場(chǎng)或者不能預(yù)見(jiàn)到今后多變的消費(fèi)者需求的要求，加上開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)，往往產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成后已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)需求，失去市場(chǎng)吸引力，造成產(chǎn)品在市場(chǎng)中不能滿足消費(fèi)者的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值在流通和消費(fèi)環(huán)節(jié)上無(wú)法實(shí)現(xiàn)，最終以失敗而告終。這提醒我們建筑師用以往的意識(shí)、立場(chǎng)和方法來(lái)分析現(xiàn)代消費(fèi)者的心理行為需求已經(jīng)不行了，我們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵是要通過(guò)時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)、跟蹤市場(chǎng)、深入市場(chǎng)、發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)，挖掘出市場(chǎng)中不同層次消費(fèi)者的潛在需求，通過(guò)認(rèn)識(shí)需求、研究需求、引導(dǎo)需求，進(jìn)而創(chuàng)造出適合需求發(fā)展的住宅產(chǎn)品，讓消費(fèi)者體會(huì)親切感、認(rèn)同感、歸屬感和信任感，使他們接受產(chǎn)品，激發(fā)消費(fèi)者的潛在需求為有效需求，最后產(chǎn)生購(gòu)買欲望。
3.房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)遵循規(guī)范性原則
建筑師與房地產(chǎn)商在追逐產(chǎn)品價(jià)值最大化的同時(shí)，必須遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)的規(guī)范性原則，突破此原則必然給項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建，建設(shè)實(shí)施及后期驗(yàn)收銷售帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。建筑師尤其應(yīng)在技術(shù)層面做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作，這里所提到的規(guī)范性包括滿足土地出讓條件中的指標(biāo)要求，滿足基本的設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)技術(shù)審查部門的要求。這其中的技術(shù)審查部門包括規(guī)劃、消防，人防等，這些審查部門不僅本身的審查要求在不斷的變化、更新，而且全國(guó)各城市的要求也不盡相同，一些全國(guó)性的房地產(chǎn)商雖然有著豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)一些新進(jìn)入城市的一些要求往往搞不清楚，這樣他們不得不依仗當(dāng)?shù)氐慕ㄖ焷?lái)把控一些規(guī)范性要求，這就需要我們建筑師必須要熟悉相關(guān)的要求，并提出相應(yīng)的解決辦法，這樣才可以保證前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的規(guī)范性，保證項(xiàng)目的順利推進(jìn)。
4.房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)有成本控制意識(shí)
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的建安、運(yùn)營(yíng)成本中絕大多數(shù)取決于前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的控制，前期控制好了可以最大限度地減少后期變動(dòng)帶來(lái)的成本。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可直接降低工程造價(jià)10%左右，而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)影響可達(dá)70%以上，目前房地產(chǎn)商對(duì)設(shè)計(jì)成本控制最常用的方式是結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)，主要是控制項(xiàng)目的單方用鋼量，而建筑師及其他專業(yè)的工程師應(yīng)更主動(dòng)地從建筑、結(jié)構(gòu)、水電設(shè)備等各個(gè)專業(yè)為開(kāi)發(fā)商控制成本。如地形的處理，交通的規(guī)劃，地庫(kù)的規(guī)模，豎向的設(shè)計(jì)，景觀的處理，管線的排布等，甚至建筑師還應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商的時(shí)間成本。前期設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣不僅會(huì)影響到直接的建安造價(jià)，還會(huì)影響到建設(shè)工期的長(zhǎng)短，進(jìn)而影響到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。
5.結(jié)語(yǔ)
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸的規(guī)范與成熟，我們建筑師對(duì)此類項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)不但要有更好的創(chuàng)作思路和理念，還要學(xué)會(huì)更多的關(guān)注市場(chǎng)，加深對(duì)市場(chǎng)需求的了解，并站在開(kāi)發(fā)商的角度設(shè)計(jì)產(chǎn)品，控制成本，保持與開(kāi)發(fā)商一樣的責(zé)任心，將開(kāi)發(fā)商的想法和市場(chǎng)的需求融入到我們的設(shè)計(jì)中，處理好價(jià)值最大化和設(shè)計(jì)規(guī)范性的矛盾，這樣我們才能設(shè)計(jì)出符合市場(chǎng)需求的雅俗共賞的優(yōu)秀房地產(chǎn)作品。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；規(guī)劃設(shè)計(jì)；出新機(jī)制；設(shè)計(jì)方式
前言：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化導(dǎo)致了不同時(shí)期開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計(jì)上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過(guò)去住宅設(shè)計(jì)上的不合理因素。比如何把廳做大，如何考慮動(dòng)靜分區(qū)，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來(lái)，關(guān)注的重點(diǎn)又在環(huán)境方面，于是出現(xiàn)了大廣場(chǎng)，大綠地，河南周口市的許多項(xiàng)目都是這樣的。因此說(shuō)，規(guī)劃設(shè)計(jì)始終是在圍繞市場(chǎng)需求而發(fā)展的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和規(guī)范，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，作為管理規(guī)劃部門，要有明晰的設(shè)計(jì)程序，應(yīng)重點(diǎn)圍繞以下三個(gè)要點(diǎn)進(jìn)行控制。
1規(guī)劃的調(diào)查和研究
一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場(chǎng)需求的結(jié)果，而市場(chǎng)需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開(kāi)端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究，項(xiàng)目產(chǎn)品將來(lái)的顧客對(duì)象的特征，地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。沒(méi)有周密的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無(wú)源之水。作為房建設(shè)計(jì)者，要做好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動(dòng)態(tài)的資料補(bǔ)充和修正機(jī)制，以期隨時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)和發(fā)展特點(diǎn)，并能及時(shí)反映到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，在實(shí)施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場(chǎng)的細(xì)微變化。
1.1規(guī)劃要具備專業(yè)知識(shí)土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購(gòu)買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計(jì)院和管理者保持親密的關(guān)系，對(duì)城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲(chǔ)備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹(shù)形象，先上短而快的項(xiàng)目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開(kāi)發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因?yàn)槭浅鞘泄膭?lì)優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會(huì)很快打開(kāi)局面，為公司樹(shù)立良好的公眾形象。當(dāng)然，如果有好的市場(chǎng)追捧，選擇在城市的邊區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也未必不可，只要踏準(zhǔn)了市場(chǎng)的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會(huì)贏得消費(fèi)者的青睞。項(xiàng)目的實(shí)施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開(kāi)發(fā)帶來(lái)的商機(jī)。
1.2規(guī)劃必須符合項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。另外，在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，要避開(kāi)規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭(zhēng)議地，從規(guī)劃專家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價(jià)值和市場(chǎng)潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，幾年后該地段的預(yù)測(cè)情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場(chǎng)的價(jià)值和投資點(diǎn)。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時(shí)一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成為無(wú)源之水。為此，一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過(guò)多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)具備的標(biāo)準(zhǔn)
一個(gè)項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：
2.1首先要滿足感官的舒適性，包括建筑外檐立面，園林規(guī)劃等方面；其次是便利性。配套設(shè)施的實(shí)用性和前瞻性也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個(gè)是否經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。配套設(shè)施是否實(shí)用，是否有前瞻性，滿足未來(lái)小區(qū)居民的生活需要，這些都是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。房建設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)比較復(fù)雜的問(wèn)題要與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行面對(duì)面的溝通和商量，必要時(shí)，房建單位要派駐工程師與設(shè)計(jì)人員一起參與設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，房建工程師可及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)尋求解決方案或意見(jiàn)，就設(shè)計(jì)規(guī)劃中的關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見(jiàn)，以便于下一步設(shè)計(jì)的繼續(xù)。在中標(biāo)設(shè)計(jì)方案調(diào)整過(guò)程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施擺在什么位置，要讓住戶感覺(jué)到便利，使小區(qū)居民在購(gòu)物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國(guó)外有些小區(qū)做的就比較好，綠地可以隨便進(jìn)入，參與性強(qiáng)。第四，配套設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性，實(shí)用性和前瞻性也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個(gè)是否經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。配套設(shè)施是否實(shí)用，是否有前瞻性，滿足未來(lái)小區(qū)居民的生活需要，這些規(guī)劃都是房建單位應(yīng)該重點(diǎn)考慮的。
2.2高水平、善溝通的設(shè)計(jì)規(guī)劃對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，房建單位從市場(chǎng)的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會(huì)、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素來(lái)考慮。在雙方關(guān)系的協(xié)調(diào)上，政府部門應(yīng)明確哪些是應(yīng)該管的，而且必須要管好。而房建單位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個(gè)什么樣的范圍內(nèi)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)可以做出調(diào)整。同時(shí)，要相信市場(chǎng)力量會(huì)促使開(kāi)發(fā)商拿出更好的產(chǎn)品來(lái)。開(kāi)發(fā)商在追求利潤(rùn)的同時(shí)，必須符合市場(chǎng)的要求，符合消費(fèi)者的品位和消費(fèi)能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。
3規(guī)劃出新的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 規(guī)劃 造價(jià)控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類號(hào)： F253 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè), 發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè), 是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)地位的重要方面。
近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展, 一個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)成了一門炙手可熱的職業(yè)。究其原因, 我們不難發(fā)現(xiàn)，如何向市場(chǎng)提供設(shè)計(jì)好、質(zhì)量高、環(huán)境優(yōu)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,是房地產(chǎn)業(yè)在新的市場(chǎng)環(huán)境的下如何取得較好業(yè)績(jī)需要考慮的重要問(wèn)題，因此作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃理所當(dāng)然的成為房地產(chǎn)業(yè)工作的重中之重。
城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中, 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與施工建設(shè)方案通常是由開(kāi)發(fā)商內(nèi)部管理人員自行擬定的, 并沒(méi)有真正考慮到規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)施工過(guò)程中有可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題, 如設(shè)計(jì)不周全、設(shè)計(jì)深度不夠等等，此外由于設(shè)計(jì)周期偏短，急于開(kāi)工建設(shè)等因素，導(dǎo)致設(shè)計(jì)規(guī)劃沒(méi)創(chuàng)意, 設(shè)計(jì)理念不新穎,不能吸引社會(huì)有需求群體的熱衷與青睞, 從而大大地影響到后期使用和經(jīng)濟(jì)收益。
一、房地產(chǎn)規(guī)劃要考慮的因素
1、市場(chǎng)因素
作為房地產(chǎn)項(xiàng)目而言, 主要是對(duì)自身市場(chǎng)效益的體現(xiàn), 而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的市場(chǎng)效益主要是來(lái)自于自身的協(xié)調(diào)與政府的宏觀調(diào)控與干預(yù)來(lái)形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其對(duì)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境與發(fā)展形勢(shì), 在很大程度上是由開(kāi)發(fā)商及媒體的不斷引導(dǎo)與渲染而形成一種必然的現(xiàn)象。在項(xiàng)目規(guī)劃的前期, 主要包含對(duì)建設(shè)單位的投資決策與最終目標(biāo)的分析, 以及市場(chǎng)定位及相應(yīng)的供需關(guān)系。
通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè),可以初步了解某區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需求關(guān)系及其影響因素，基本把握該區(qū)域房地產(chǎn)客戶的主要消費(fèi)觀念及特性，認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的未來(lái)趨勢(shì)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目主題概念與形象確立的基礎(chǔ)，在前期策劃時(shí)，進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析，以確定正確的發(fā)展方向，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。
其中市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容：
（1)房型:當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)各類房型的需求比例。
（2)單元面積:每一種房型的面積控制指標(biāo)。
（3)平面布局：當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房屋平面功能設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，對(duì)房屋朝向、通風(fēng)、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。
（4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開(kāi)發(fā)路段居民購(gòu)買力相吻合。
（5)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍已投入市場(chǎng)地盤的銷售情況（銷售價(jià)格及已出售成數(shù)）。
2、政府因素
房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃者要具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí), 對(duì)于土地資源的開(kāi)發(fā)與占用, 要進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)人員與相關(guān)的管理人員要對(duì)相關(guān)的知識(shí)有足夠深入地了解, 特別是對(duì)城市的主體建設(shè)現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)與相應(yīng)的發(fā)展計(jì)劃, 要作出積極地響應(yīng)。
二、房地產(chǎn)規(guī)劃的內(nèi)容
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中規(guī)劃者應(yīng)通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研和準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，具體內(nèi)容應(yīng)包括：
1、項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的建筑和景觀設(shè)置，應(yīng)注重整體統(tǒng)一，并凸現(xiàn)現(xiàn)代特性，以反映經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展、社會(huì)生產(chǎn)、生活水平日益向上的特性。
2、項(xiàng)目綠化系統(tǒng)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目綠化系統(tǒng)對(duì)于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值具有重要意義，綠化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要充分考慮消費(fèi)者的心理因素，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、環(huán)保以及綠化系統(tǒng)的活動(dòng)功能。
3、項(xiàng)目公共配套設(shè)施規(guī)劃。社區(qū)公共設(shè)施的布局強(qiáng)調(diào)層次性和區(qū)域性，從消費(fèi)者的需求以及項(xiàng)目的整體出發(fā)，對(duì)公共配套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃。項(xiàng)目道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)同時(shí)要考慮項(xiàng)目將來(lái)的發(fā)展以及與公共道路交通系統(tǒng)的銜接。
三、房地產(chǎn)規(guī)劃的作用
1、對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響
有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí),在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策球,甚至違規(guī)操作,給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn),對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解和分析不夠深入,往往會(huì)造成成果與期望相差甚大,或者最初目標(biāo)無(wú)法成果化等。所以項(xiàng)目組織者要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析,才可以防患于未然。
2、對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量影響
在此房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度地配合,發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性,是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源,分析各種資源的長(zhǎng)處和短處,才能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。房地產(chǎn)公司要對(duì)市場(chǎng)的了解比較及時(shí),對(duì)先進(jìn)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的獲得要通過(guò)市場(chǎng)考察，不能滯后。在現(xiàn)實(shí)中，有的房地產(chǎn)公司因種種問(wèn)題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司,沒(méi)有對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)把控，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控、與設(shè)計(jì)單位共同合作、保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外,同時(shí)成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面,包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等,一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交代。
建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立,設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單、有序,因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中,中間過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵,工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后,要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查,審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量,對(duì)其能力有全面的了解。要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制,保證成果的質(zhì)量與進(jìn)度。
3、對(duì)工程造價(jià)的影響
(1 )產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段中規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制的指導(dǎo)目標(biāo)是統(tǒng)一的,都是基于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求,是以項(xiàng)目定位為導(dǎo)向的多方位控制。在設(shè)計(jì)研發(fā)階段的管理過(guò)程中,規(guī)劃設(shè)計(jì)是將市場(chǎng)需求產(chǎn)品的特征從項(xiàng)目定位的文字、概念狀態(tài)完成建筑語(yǔ)言化的描述,形成指導(dǎo)工程施工的圖紙語(yǔ)言,是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵階段。
造價(jià)控制是以投資決策目標(biāo)和項(xiàng)目定位為指導(dǎo)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程控制,產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段是造價(jià)控制力度最強(qiáng)、成本節(jié)約權(quán)數(shù)最大的階段,產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦完成,從項(xiàng)目造價(jià)形成機(jī)制上說(shuō),項(xiàng)目成本已經(jīng)基本確定。
(2)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),需要兩者相輔相成地互動(dòng)作用。造價(jià)控制是規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本邊界,也是創(chuàng)造高性價(jià)比產(chǎn)品的推進(jìn)因素。兩者分別從造價(jià)和設(shè)計(jì)的角度在經(jīng)濟(jì)成本和產(chǎn)品形態(tài)上進(jìn)行同一目標(biāo)兩個(gè)方面的控制。
(3)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段中的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制之間的互動(dòng)管理機(jī)制是在實(shí)施中需要形成制度化的業(yè)務(wù)管理流程,互動(dòng)的管理思想必須形成制度化的業(yè)務(wù)流程才能夠在開(kāi)發(fā)過(guò)程中執(zhí)行,業(yè)務(wù)流程的制定和執(zhí)行需要在實(shí)際工作中反復(fù)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),不斷完善和修正,在制度上納入到各級(jí)管理和業(yè)務(wù)工作中,形成從上至下各級(jí)人員的管理共識(shí)。
參考文獻(xiàn)：
[1] 劉志平.王學(xué)孝.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的思考》[J].房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅建設(shè).2010.
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；住宅小區(qū)；規(guī)劃設(shè)計(jì)
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1、前言
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)項(xiàng)目作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，得到了很大的發(fā)展，舊城改造、新城建設(shè)等等，使得城市的面貌得到了極大的改觀，提升了人們的生活質(zhì)量和生存環(huán)境。但是社會(huì)在進(jìn)步，人們對(duì)住宅小區(qū)的要求也越來(lái)越高，房地產(chǎn)住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)也要與時(shí)俱進(jìn)，只有這樣才能滿足人們的需要，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)住宅小區(qū)的價(jià)值，取得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。而要提高房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量并確?？蓪?shí)施性，就要從項(xiàng)目的品質(zhì)定位、對(duì)原始地形地貌的理解、產(chǎn)品形態(tài)布局與社區(qū)配套的選取、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)及對(duì)國(guó)家與地方政策法規(guī)的熟悉了解等方面著手，多措并舉。本文以下內(nèi)容以某項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的從業(yè)經(jīng)歷，從采取何種措施形成高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)并且切實(shí)可行的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案著手，對(duì)房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析，僅供參考。
2、項(xiàng)目概況
某房地產(chǎn)住宅小區(qū)位于某市濱臨長(zhǎng)江與國(guó)道相重合的生態(tài)旅游度假區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目總占地約6000多畝，內(nèi)有湖泊約600畝，呈盤龍狀，用地內(nèi)丘陵起伏，山形優(yōu)美，地勢(shì)南低北高，其最高海拔約147米，最低處約49米，地理位置較好，交通便捷。其中房地產(chǎn)規(guī)劃凈用地約570畝，建成后容積率不大于1.01，建筑密度不大于20%，綠化率不小于40%。
3、高品質(zhì)房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)探析
作者根據(jù)此項(xiàng)目的從業(yè)經(jīng)歷，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，認(rèn)為應(yīng)從如下幾個(gè)方面著手才能設(shè)計(jì)出切實(shí)可行的高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：
（1）準(zhǔn)確的房地產(chǎn)住宅小區(qū)檔次品質(zhì)定位。項(xiàng)目的檔次與品質(zhì)定位直接決定了項(xiàng)目的成本投入，同時(shí)也直接影響住宅的銷售價(jià)格，但成本的投入與預(yù)期的銷售價(jià)格并非嚴(yán)格成正比，如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位則至關(guān)重要。對(duì)該項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其擁有優(yōu)越的江、山、湖、林景觀資源，交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及所在城市潛在利好的巨大發(fā)展空間，最終將項(xiàng)目定位為“某市首席、區(qū)域一流、低密度、低容積率、高綠化率”的城市山水經(jīng)典大盤，從目前來(lái)看所定位的檔次標(biāo)準(zhǔn)是非常正確的。
（2）充分的理解原始地形地貌。本項(xiàng)目地形地貌復(fù)雜，原始地形高差接近100m，規(guī)劃設(shè)計(jì)前首先考慮了如何充分利用自然地形、原有水系和植被等原有生態(tài)環(huán)境，例如針對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)的遺棄水塘改造成景觀水系，保留了大量原生態(tài)大樟樹(shù)，其中為了能夠保留一棵“一家三口”造型獨(dú)特年代較長(zhǎng)的大樟樹(shù)，不惜調(diào)整建筑單置拉大樓棟間距，以上等等因地制宜的舉措對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的體現(xiàn)起到了立竿見(jiàn)影的效果。此項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)充分尊重原始地貌，并加以合理的改造，生態(tài)在社區(qū)中不僅沒(méi)有遭到破壞，而是形成依山傍水的獨(dú)特格局，具有很強(qiáng)的標(biāo)志性和唯一性。
此外，在規(guī)劃設(shè)計(jì)前期即進(jìn)行深入的豎向設(shè)計(jì)研究及土方平衡計(jì)算，而非通常的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目到實(shí)施階段方重點(diǎn)考慮豎向設(shè)計(jì)的深入研究或忽略此事宜，往往會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期及成本投入造成很大的不利影響。此項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)伊始，即委托專業(yè)咨詢單位進(jìn)行專項(xiàng)的土石方平衡測(cè)算，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目總體挖方量達(dá)260萬(wàn)m3，填方量約為50萬(wàn)m3，在意識(shí)到項(xiàng)目土石方工程量及成本太高后，對(duì)總平面的豎向設(shè)計(jì)進(jìn)行了仔細(xì)推敲，對(duì)小區(qū)園路系統(tǒng)及樓棟單體的豎向設(shè)計(jì)進(jìn)行了優(yōu)化，并調(diào)整思路重點(diǎn)在項(xiàng)目的低洼溝壑處布置集中大地下車庫(kù)，優(yōu)化后的豎向設(shè)計(jì)促使項(xiàng)目土石方工程量將減小30萬(wàn)m3以上，不僅大大節(jié)約了成本，更提高了項(xiàng)目品質(zhì)，并確保了可實(shí)施性。
（3）合理的產(chǎn)品形態(tài)布局和社區(qū)配套選取。該項(xiàng)目在產(chǎn)品形態(tài)布局上遵循依山就勢(shì)，景觀資源利用最大化的原則。在面臨良好的湖面景觀或運(yùn)動(dòng)休閑果嶺景觀區(qū)域布置雙拼別墅或聯(lián)排別墅，視野開(kāi)闊，私密性良好；隨山勢(shì)層層遞增的園區(qū)道路布置多層電梯花園洋房，依次排布，建筑形態(tài)富有變化而不失韻律感；在坐擁氣勢(shì)磅礴的江景和氣質(zhì)婉約的山林景觀區(qū)域布置臨江高層，戶戶觀景，比擬空中別墅；同時(shí)在地塊最內(nèi)側(cè)高層住宅依山而建，逐漸提高，形成了城市中一道獨(dú)特的景觀天際線。前述產(chǎn)品形態(tài)的布局不僅確保了容積率，同時(shí)大大提高了項(xiàng)目品質(zhì)。
在戶型方面，本小區(qū)在詳盡調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品包括雙拼別墅、聯(lián)排別墅、電梯花園洋房、18-33層的高層景觀住宅，戶型面積區(qū)間由60平方米到近300平方米，各種戶型需求應(yīng)有盡有，囊括了市場(chǎng)上大部分物業(yè)形態(tài)，為客戶提供了多種居家選擇。
在社區(qū)配套設(shè)施方面，包括室內(nèi)恒溫親水景觀游泳池、湖畔晨跑道、網(wǎng)球、籃球、羽毛球場(chǎng)、3500余平方米的商務(wù)活動(dòng)中心與健身場(chǎng)所、風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)、親水平臺(tái)、濱湖公園、社區(qū)服務(wù)中心、幼兒園等，讓每一位業(yè)主不僅擁有恬靜安逸的居家生活，還享有便捷、高效、全方位的社區(qū)服務(wù)。
（4）人文化的建筑設(shè)計(jì)。此項(xiàng)目整體建筑形象以巴黎的浪漫休閑文化為基礎(chǔ)，以古典主義為藍(lán)本，取用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)中簡(jiǎn)潔而富有邏輯性的體塊關(guān)系，塑造一種全新的折中建筑形象，同時(shí)強(qiáng)調(diào)建筑天際的豐富性、美觀性，建筑群落的樓層高低起伏，錯(cuò)落有致，恰當(dāng)?shù)乇磉_(dá)了建筑特有的美感。在建筑手法上，采用“歐式古典技法”與“現(xiàn)代技法”相結(jié)合的新古典主義，針對(duì)古典建筑中的山花尖頂、飾花柱式、通花欄桿、石膏線腳等，加以簡(jiǎn)化或局部使用，使有著干凈利落的體塊的“形”和符合經(jīng)典審美原則的“神”有機(jī)結(jié)合，現(xiàn)代與古典相融合。同時(shí)，建筑設(shè)計(jì)將地形自然形成的高差有效的利用起來(lái)，合理組織車庫(kù)和部分生活空間，使居住功能更加完善。
（5）生態(tài)化的園林景觀設(shè)計(jì)。此項(xiàng)目園林景觀取材于地中海的景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格，定位為安養(yǎng)、休閑、浪漫的生態(tài)化的花園景觀，同時(shí)充分利用優(yōu)越的江、山、湖、林景觀資源項(xiàng)目特有優(yōu)勢(shì)，形成山水五重奏：第一重開(kāi)闊大氣的濱江景觀，第二重碧波蕩漾的湖體景觀，第三重起伏延綿的運(yùn)動(dòng)休閑果嶺景觀，第四重各具特色的組團(tuán)景觀，第五重綠意盎然的屋頂花園和私家花園景觀，將項(xiàng)目景觀表現(xiàn)得淋漓盡致。這五重景觀通過(guò)建筑布局，道路組織，親水平臺(tái)，園區(qū)會(huì)所，休閑步道等要素組織串聯(lián)起來(lái)，形成整體有機(jī)的空間效果，為業(yè)主提供絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。
（6）充分熟悉和了解國(guó)家、地方最新規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及政策。判斷一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的好壞與是否可行最直接的方式之一就是方案本身能否順利通過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的行政審批，因此對(duì)國(guó)家、地方的最新規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及政策的熟悉與了解則至關(guān)重要。該項(xiàng)目一個(gè)深刻的教訓(xùn)就是在規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)作過(guò)程中沒(méi)有充分的了解地方標(biāo)準(zhǔn)、政策，而項(xiàng)目所在城市屬于建筑市場(chǎng)管理相當(dāng)規(guī)范的地域，很多地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定都高于國(guó)家的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，在日照、間距、建筑面積計(jì)取、容積率計(jì)算、停車位配比與尺寸等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面的規(guī)定都高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致本以為可行的規(guī)劃設(shè)計(jì)在報(bào)建審批過(guò)程中進(jìn)行了反復(fù)的調(diào)整修改，進(jìn)而浪費(fèi)了大量寶貴時(shí)間。
（7）此外，一個(gè)成功的房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)離不開(kāi)深入的市場(chǎng)調(diào)查、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、精明的策劃以及正確的決策等等，而充分的市場(chǎng)調(diào)查更包括房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查、市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查、房地產(chǎn)產(chǎn)品的調(diào)查、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查等?？傊粋€(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是由全方位的人力、物力、財(cái)力等多方資源在合理的時(shí)間內(nèi)科學(xué)整合的過(guò)程。
通過(guò)該小區(qū)的住宅銷售情況及所形成的建筑、景觀實(shí)體展示情況來(lái)看，此房地產(chǎn)住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)還是十分成功和切合實(shí)際的，不僅取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，更取得了廣泛的社會(huì)效益。
4、結(jié)尾
以上內(nèi)容首先根據(jù)作者所從業(yè)的某小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際經(jīng)歷，從小區(qū)定位、原始地形地貌的利用、產(chǎn)品形態(tài)布局與社區(qū)配套的選取、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)及政策規(guī)定的研究等方面對(duì)如何形成高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了探討，表達(dá)了觀點(diǎn)，提出了自己的見(jiàn)解，但是作者深知，高品質(zhì)的住宅小區(qū)，最根本的是以人為本，只有滿足了住戶的需求、方便了住戶的生活、提高了住戶的生活質(zhì)量，才算是高品質(zhì)的住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)真正地落在了實(shí)處。
【參考文獻(xiàn)】
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理
中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
引言：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化導(dǎo)致了不同時(shí)期開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計(jì)上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過(guò)去住宅設(shè)計(jì)上的不合理因素。
1.房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)意義與重要價(jià)值
建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有著它的重要價(jià)值與特殊涵義。一方面，建筑設(shè)計(jì)的最終成效是由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價(jià)值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對(duì)項(xiàng)目后來(lái)的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個(gè)過(guò)程，充分調(diào)動(dòng)各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動(dòng)性，從而更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。
一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段:方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過(guò)，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程的一個(gè)階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開(kāi)的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計(jì)院)，出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。
2.當(dāng)前設(shè)計(jì)管理存在的問(wèn)題
建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理有其特殊性，首先，設(shè)計(jì)成果由建筑設(shè)計(jì)院完成，其次，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)人員在策化及設(shè)計(jì)過(guò)程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用，因此在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)如何控制設(shè)計(jì)過(guò)程，是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。然縱觀當(dāng)前的設(shè)計(jì)管理，仍存在種種問(wèn)題，主要如下：1）設(shè)計(jì)單位選擇隨意性大。因當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇膨脹，有限的設(shè)計(jì)能力已遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求，一般設(shè)計(jì)院的業(yè)務(wù)已排滿，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)只能隨意選擇設(shè)計(jì)單位，而所選單位往往不是最合適的。2）設(shè)計(jì)理念缺乏有效溝通。一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念，應(yīng)體現(xiàn)該項(xiàng)目的人文特點(diǎn)、區(qū)域特點(diǎn)、地理特點(diǎn)等，但因部分設(shè)計(jì)人員難以從項(xiàng)目所在地進(jìn)行切身體會(huì)，而房地產(chǎn)公司又缺乏與設(shè)計(jì)單位的有效溝通，最終造成設(shè)計(jì)毫無(wú)特色。3）設(shè)計(jì)水平不高。一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)需要多專業(yè)的完美配合，然目前很多設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員并不到位，到位的設(shè)計(jì)人員專業(yè)水平并不到位，專業(yè)水平到位的設(shè)計(jì)人員并非全身心只做一個(gè)項(xiàng)目，如此情況下，常常造成設(shè)計(jì)圖紙存在“錯(cuò)”“漏”“碰”“缺”等缺陷。4）設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制質(zhì)量不高?，F(xiàn)實(shí)中，少有房地產(chǎn)企業(yè)能編制高水平的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，使得設(shè)計(jì)單位僅僅根據(jù)獲取土地時(shí)的詳規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)失去明確方向，與目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。5）設(shè)計(jì)文件評(píng)審過(guò)于粗糙。當(dāng)前，許多房產(chǎn)公司不重視設(shè)計(jì)文件的評(píng)審，或簡(jiǎn)單地由工程技術(shù)人員對(duì)圖紙進(jìn)行審核，或依托圖審單位進(jìn)行圖審，或是在施工時(shí)由施工單位發(fā)現(xiàn)問(wèn)題再到設(shè)計(jì)院進(jìn)行修改，這種粗糙評(píng)審后的設(shè)計(jì)文件用于報(bào)批、施工很難提高設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量。
3.規(guī)劃的調(diào)查和研究
一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場(chǎng)需求的結(jié)果，而市場(chǎng)需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開(kāi)端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究，項(xiàng)目產(chǎn)品將來(lái)的顧客對(duì)象的特征，地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。沒(méi)有周密的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無(wú)源之水。作為房建設(shè)計(jì)者，要做好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動(dòng)態(tài)的資料補(bǔ)充和修正機(jī)制，以期隨時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)和發(fā)展特點(diǎn)，并能及時(shí)反映到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，在實(shí)施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場(chǎng)的細(xì)微變化。
3.1規(guī)劃要具備專業(yè)知識(shí) 土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購(gòu)買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計(jì)院和管理者保持親密的關(guān)系，對(duì)城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲(chǔ)備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹(shù)形象，先上短而快的項(xiàng)目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開(kāi)發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因?yàn)槭浅鞘泄膭?lì)優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會(huì)很快打開(kāi)局面，為公司樹(shù)立良好的公眾形象。當(dāng)然，如果有好的市場(chǎng)追捧，選擇在城市的邊區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也未必不可，只要踏準(zhǔn)了市場(chǎng)的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會(huì)贏得消費(fèi)者的青睞。項(xiàng)目的實(shí)施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開(kāi)發(fā)帶來(lái)的商機(jī)。
3.2規(guī)劃必須符合項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。另外，在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，要避開(kāi)規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭(zhēng)議地，從規(guī)劃專家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價(jià)值和市場(chǎng)潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，幾年后該地段的預(yù)測(cè)情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場(chǎng)的價(jià)值和投資點(diǎn)。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時(shí)一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成為無(wú)源之水。為此，一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過(guò)多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。規(guī)劃出新的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式隨著設(shè)計(jì)專業(yè)分工和市場(chǎng)的細(xì)化，配合設(shè)計(jì)各階段的咨詢顧問(wèn)公司、方案設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)公司、施工圖設(shè)計(jì)公司等更加專業(yè)的公司會(huì)更加適合階段設(shè)計(jì)工作的需要，而且會(huì)作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請(qǐng)?jiān)撾A段高水平的公司來(lái)做，不要張冠李戴。建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗(yàn)收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計(jì)不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計(jì)考慮不周，使房建單位的良苦策劃難以實(shí)現(xiàn)。因此，房建從一開(kāi)始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價(jià)錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)水平。對(duì)于大型房產(chǎn)項(xiàng)目，如果比較復(fù)雜，邀請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行咨詢，可以幫助房建者理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個(gè)基本確定的方案，供其進(jìn)行選擇。這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計(jì)單位的積極性和設(shè)計(jì)空間，推出優(yōu)秀作品?？偠灾瑸楂@得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應(yīng)的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)有助于方案精品的出現(xiàn)。
4.結(jié)束語(yǔ)
總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，會(huì)時(shí)常發(fā)生設(shè)計(jì)方案確立周期時(shí)間較長(zhǎng)的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)造成時(shí)間匆促、趕圖的被動(dòng)局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計(jì)的施工窘境。為此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，務(wù)必要確立好時(shí)間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理、時(shí)間進(jìn)度等方面的問(wèn)題，以此才能保障工程項(xiàng)目下一階段的各項(xiàng)任務(wù)順利執(zhí)行。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；園林景觀工程；規(guī)劃設(shè)計(jì)
前言：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，尤其是商業(yè)住宅的開(kāi)發(fā)，早就已經(jīng)發(fā)展為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)大熱點(diǎn)。對(duì)于人民及社會(huì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商業(yè)住宅是非常有意義的。我們國(guó)家的住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)歷經(jīng)了幾個(gè)完全不同的階段，從一開(kāi)始的福利住宅到現(xiàn)在的商品住房，這個(gè)發(fā)展階段和西方國(guó)家的住房發(fā)展相比，有著非常大的差異。我們國(guó)家真正開(kāi)始開(kāi)發(fā)商業(yè)住宅區(qū)是在改革開(kāi)發(fā)以后，住宅是商品化的產(chǎn)物，由于時(shí)間比較短，和西方國(guó)家的發(fā)展水平，尤其是房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國(guó)等國(guó)家有著很大的差距。
依據(jù)界定的景觀設(shè)計(jì)，居民區(qū)的景觀設(shè)計(jì)有兩種類型：第一，在設(shè)計(jì)建筑以前就直接參加居民區(qū)的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，根據(jù)景觀的辦法限定居民區(qū)的規(guī)劃，為以后的建筑設(shè)計(jì)、詳細(xì)的景觀設(shè)計(jì)做到協(xié)調(diào)及統(tǒng)一的作用；第二，是現(xiàn)在比較常見(jiàn)的一種，景觀設(shè)計(jì)師在對(duì)居民區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，建筑和規(guī)劃已定稿，可以變換的東西非常少，只在有限的空間中景觀設(shè)計(jì)其發(fā)揮作用。
一、房地產(chǎn)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)狀
伴隨著城市化水平的不斷提高，人們對(duì)生活的要求也就變得越來(lái)越高，既要有別墅、豪車等，還要有小橋流水等住宅區(qū)園林景觀，因此，園林景觀在房地產(chǎn)發(fā)展中起著非常重要的作用。房地產(chǎn)園林在設(shè)計(jì)的時(shí)候也已經(jīng)從通過(guò)植物營(yíng)造形式美，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫邆浞康禺a(chǎn)項(xiàng)目特征的綠色生態(tài)景觀，現(xiàn)代園林景觀的作用也產(chǎn)生了質(zhì)的變化，其既可以對(duì)人們的休憩需要以及觀賞性進(jìn)行滿足，還可以對(duì)業(yè)主的心里審美進(jìn)行滿足。現(xiàn)在園林景觀的設(shè)計(jì)及規(guī)劃不斷繼承了傳統(tǒng)優(yōu)秀的住宅園林特色，還全面地體現(xiàn)了現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)具有的企業(yè)特色?，F(xiàn)代園林不僅和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適宜，還對(duì)居民的休憩、游玩需要進(jìn)行了滿足，形成了把現(xiàn)代小區(qū)建筑當(dāng)作有機(jī)載體的生態(tài)化、現(xiàn)代化及人性化房地產(chǎn)園林景觀。
二、我國(guó)房地產(chǎn)園林景觀工程規(guī)劃設(shè)計(jì)原則
（一）房地產(chǎn)園林景觀的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)
1.保護(hù)自然的原則
最近這幾年，我們國(guó)家的房地產(chǎn)建設(shè)很多都是追求速成，移植了大量的樹(shù)木和草坪。毋容置疑的是這種速成辦法的效果很好，但也容易破壞生態(tài)環(huán)境，被移植的草坪及樹(shù)木的死亡率很高，也就必然不能發(fā)揮房地產(chǎn)園林應(yīng)該具有的生態(tài)功能。因此，要想建設(shè)一個(gè)充滿生機(jī)、自然色彩并生態(tài)的房地產(chǎn)園林景觀，必須和自然規(guī)律相符合，遵守生態(tài)原則，明白自然景觀的組成要素。同時(shí)，由于自然界是一個(gè)不斷演變及更新的自然系統(tǒng)，在設(shè)計(jì)及規(guī)劃的過(guò)程中應(yīng)該充分地對(duì)人和自然界之間的關(guān)系進(jìn)行考慮，盡可能地采用及保留本來(lái)的植物及動(dòng)物實(shí)施規(guī)劃及設(shè)計(jì)。假如必須引進(jìn)植物也要根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱卣饕约熬坝^環(huán)境，移植合適的植物。只有這樣才能實(shí)現(xiàn)生態(tài)協(xié)調(diào)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。
2.可持續(xù)性的原則
可持續(xù)發(fā)展是我們?nèi)祟愃仨氉袷氐牡赖吕砟罴皟r(jià)值理論，其本質(zhì)是充分、合理地利用現(xiàn)代科技，盡可能地研發(fā)出綠色資源，優(yōu)化并改善人類的生活環(huán)境，從而促進(jìn)人和自然和諧、持續(xù)的發(fā)展。在規(guī)劃和設(shè)計(jì)房地產(chǎn)園林景觀的過(guò)程中也需要遵守可持續(xù)發(fā)展原則，把生態(tài)環(huán)境的改善及景觀資源的可持續(xù)應(yīng)用作為園林景觀設(shè)計(jì)的目標(biāo)，從而最終實(shí)現(xiàn)人類及社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。
（二）房地產(chǎn)園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)中地域文化的合理應(yīng)用
地域文化景觀是位于固定的地域范圍里的文化景觀類型，其代表了這個(gè)地方獨(dú)具特色的文化背景，同時(shí)也記錄了人類的歷史活動(dòng)以及繼承了該地方的文化，這有非常重要的社會(huì)價(jià)值及歷史意義。地域文化景觀注重自然和人文的完美結(jié)合，其側(cè)重表現(xiàn)文化價(jià)值取向及地域景觀空間。設(shè)計(jì)及規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀的時(shí)候與文化策略相結(jié)合，從而產(chǎn)生一個(gè)具有地域特征的文化景觀，逐步發(fā)展為房地產(chǎn)園林景觀設(shè)計(jì)及規(guī)劃的新方向。
1.設(shè)計(jì)的多樣性原則
在設(shè)計(jì)地域文化景觀的時(shí)候必須注意特定地理環(huán)境下的文化差異性，讓這種文化差異性表現(xiàn)在園林景觀的特質(zhì)上。在多樣性設(shè)計(jì)的過(guò)程中必須注意繼承及升華現(xiàn)在的文化遺產(chǎn)，改善、研究及發(fā)展這些文化遺產(chǎn)，只有這樣才可以很好地應(yīng)用在園林景觀的規(guī)劃及設(shè)計(jì)里，才可以掌握好地域特點(diǎn)，對(duì)景觀的物質(zhì)建設(shè)進(jìn)行良好地指導(dǎo)，進(jìn)而豐富住宅小區(qū)的活力，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)及文化形象進(jìn)行提升。
2.鄉(xiāng)土性保護(hù)的原則
設(shè)計(jì)及規(guī)劃房地產(chǎn)園林景觀的過(guò)程中，需要充分地保護(hù)及重視地區(qū)的鄉(xiāng)土性。所謂的鄉(xiāng)土性保護(hù)不是簡(jiǎn)單的歷史復(fù)制，而是在繼承傳統(tǒng)的過(guò)程中摒棄糟粕，根據(jù)其精華來(lái)實(shí)施修正，在景觀的規(guī)劃及設(shè)計(jì)中應(yīng)用繼承到的具有價(jià)值的文化，給現(xiàn)代景觀賦予新的文化內(nèi)涵。
3.園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)化原則
科學(xué)地規(guī)劃及設(shè)計(jì)房地產(chǎn)園林景觀是園林發(fā)展及建設(shè)的需要，利用科學(xué)、合理的設(shè)計(jì)及規(guī)劃，可以全面地體現(xiàn)園林的功能、特色及藝術(shù)性等。我們?yōu)榱俗寛@林景觀的規(guī)劃及設(shè)計(jì)更加有科學(xué)性，就需要全面、系統(tǒng)地研究園林景觀學(xué)，極力地培養(yǎng)各種園林設(shè)計(jì)及規(guī)劃人才，進(jìn)而建立和我國(guó)國(guó)情相符合的房地產(chǎn)園林設(shè)計(jì)、規(guī)劃、管理及建設(shè)體系。當(dāng)然，還要盡可能快的完善園林設(shè)計(jì)及規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好各種園林工程的設(shè)計(jì)及規(guī)劃內(nèi)容及深度要求，讓園林景觀的設(shè)計(jì)規(guī)劃更加有專業(yè)含義。
4.各種園林植物景觀相互配置的原則
目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創(chuàng)造風(fēng)格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個(gè)性才能活起來(lái)。單純的種花種草、雕山、塑石等只能給人視覺(jué)的愉悅，不能滿足人們遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應(yīng)該表現(xiàn)出其中蘊(yùn)藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。我國(guó)園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區(qū)，以國(guó)槐、白蠟等為代表的行道樹(shù)類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹(shù)為代表的果樹(shù)類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。
三、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)園林的欣賞就是要給人們營(yíng)造一種隨意、輕松的氣氛，但是設(shè)計(jì)房地產(chǎn)園林就必須有條有理、一絲不茍。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，住宅區(qū)園林景觀是一個(gè)可供大家使用的公共場(chǎng)所。這種類型的公共場(chǎng)所不僅可以給業(yè)主提供開(kāi)發(fā)的公共活動(dòng)場(chǎng)地，還可以對(duì)住戶個(gè)人的私密空間要求進(jìn)行滿足。住宅區(qū)的公共場(chǎng)所既可以通過(guò)綠化的環(huán)境、美化小品設(shè)施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬(wàn)物的交往空間，還可以就近為住戶提供面積充足、設(shè)施齊備的軟質(zhì)和硬質(zhì)活動(dòng)場(chǎng)地，使之加入公共活動(dòng)的行列，提供住戶之間人與人的交往場(chǎng)所，進(jìn)而從精神上創(chuàng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)管理；管理研究
1 引言
最近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速的發(fā)展，同時(shí)人們對(duì)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和質(zhì)量都非常的重視，所以在近期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，人們對(duì)房地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目本身的規(guī)劃和設(shè)計(jì)也越來(lái)越重視，因?yàn)橹挥刑岣吡朔康禺a(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理們才能更好的保證我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得以健康平穩(wěn)的發(fā)展。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)及任務(wù)
2.1 設(shè)計(jì)流程管理
設(shè)計(jì)流程管理通常就是指在已經(jīng)確定了開(kāi)發(fā)計(jì)劃之后對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的具體工作進(jìn)行更加有效的管理，這樣做的一個(gè)最為主要的目的就是對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的具體工作流程和相關(guān)人員的安排進(jìn)行調(diào)整和確認(rèn)，這樣才能保證每一個(gè)數(shù)額及管理人員都能了解自己在工作中的職責(zé)，同時(shí)還要做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)和分配工作，同時(shí)也將設(shè)計(jì)的具體思想灌輸給設(shè)計(jì)管理人員，也在這一過(guò)程中將各個(gè)環(huán)節(jié)的工作都進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定和規(guī)范，這種管理方式和傳統(tǒng)的方式相比更加的系統(tǒng)和科學(xué)，按照設(shè)計(jì)過(guò)程中總體目標(biāo)的要求，將每一個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)該完成的工作都逐一落實(shí)到個(gè)人，這樣也便于對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理職責(zé)進(jìn)行進(jìn)一步的劃定和確認(rèn)，同時(shí)也可以根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)對(duì)每個(gè)過(guò)程中需要的資源進(jìn)行合理的分配。因此設(shè)計(jì)流程的管理是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，這樣才能更好的保證施工電費(fèi)合理性，設(shè)計(jì)的過(guò)程中也不只是就有一套模式，因?yàn)槊恳粋€(gè)房地產(chǎn)的具體情況都是不一樣的，所以不能全部使用一種設(shè)計(jì)方法，但是這些方法中有一點(diǎn)是相同的，就是在設(shè)計(jì)的過(guò)程中都會(huì)將整個(gè)流程細(xì)分成幾個(gè)部分，只有做好這項(xiàng)工作，才能為提高管理的整體質(zhì)量提供更好的條件。
2.2 設(shè)計(jì)進(jìn)度管理
對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)的地位是非常關(guān)鍵的，所以工程設(shè)計(jì)的進(jìn)度對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)產(chǎn)生十分重大的影響。此外，因?yàn)樵陧?xiàng)目的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)的初期階段并沒(méi)有一個(gè)專門的監(jiān)管部門，所以企業(yè)要靠自身的力量去實(shí)行計(jì)劃管理，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總體目標(biāo)來(lái)對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行組織和管理，同時(shí)研究出一個(gè)最為合理科學(xué)的管理和設(shè)計(jì)方案，按照既定的規(guī)劃區(qū)展開(kāi)工作是工作的一項(xiàng)重要的前提和基礎(chǔ)，但是之后的過(guò)程也是十分重要的，而設(shè)計(jì)后期的具體情況，應(yīng)該指派專業(yè)性非常強(qiáng)的管理人員進(jìn)行審核，將實(shí)際的施工情況和計(jì)劃進(jìn)行詳細(xì)的對(duì)比和分析，提出切實(shí)可行的解決方案，這樣才能切實(shí)的保障設(shè)計(jì)按時(shí)完成。
2.3 設(shè)計(jì)質(zhì)量管理
項(xiàng)目設(shè)計(jì)的水平和質(zhì)量基本就決定了工程施工的質(zhì)量，但是當(dāng)前很多房地產(chǎn)商都對(duì)這一點(diǎn)沒(méi)有非常深刻的認(rèn)識(shí)，而對(duì)工程的施工階段非常的重視，在當(dāng)今這樣的社會(huì)，這種觀念是需要轉(zhuǎn)變的，這是由于施工階段就是將之前所有的計(jì)劃都付諸實(shí)踐的階段，工程的施工是按照之前的設(shè)計(jì)和規(guī)劃進(jìn)行的，所以如果沒(méi)有非常完備的設(shè)計(jì)方案就不要輕易的進(jìn)行施工，所以對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)督也是十分重要的，在這一過(guò)程中，只有不斷將的加強(qiáng)質(zhì)量方面的管理，才能更好的保證設(shè)計(jì)的品質(zhì)，在這一過(guò)程中要加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制的建設(shè)，同時(shí)還要在施工之前做好施工圖紙的會(huì)審工作，防止因?yàn)槭┕D紙?jiān)O(shè)計(jì)的問(wèn)題給后期的施工造成一些不必要的困擾，同時(shí)還要在修改方案的過(guò)程中將成本控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。
3 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理組織結(jié)構(gòu)注意要素
3.1 統(tǒng)一安排
對(duì)于一些實(shí)力相對(duì)比較弱的企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠渥陨砣狈芾砟芰?，技術(shù)方面也存在著非常明顯的不足，所以在實(shí)際的工作中也無(wú)法安排更多高水平的人員加入到設(shè)計(jì)工作中，這個(gè)時(shí)候就需要聘請(qǐng)一些經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)技能非常好的監(jiān)管人員對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行有效的監(jiān)督，同時(shí)監(jiān)督的內(nèi)容也應(yīng)該更加的全面，主要包括景觀、裝修和通信等同時(shí)還要對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中的質(zhì)量因素和成本因素以及進(jìn)度因素都要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，對(duì)所有的設(shè)計(jì)部門都應(yīng)該加強(qiáng)管理。
3.2 分工明確
由于房地產(chǎn)涉及的部門眾多，通常是許多部門共同參與一個(gè)項(xiàng)目，而因?yàn)檫@些部門的職能不同，所以對(duì)于項(xiàng)目的要求標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，因此應(yīng)該從各部門的要求出發(fā)，將各個(gè)部門的需求條件進(jìn)行整合，事先做好項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃，避免工程建設(shè)之后因?yàn)闊o(wú)法滿足部門要求而重新建設(shè)造成的資源浪費(fèi)。所以設(shè)計(jì)管理組織結(jié)構(gòu)組合性質(zhì)的確立要按照以上所說(shuō)，滿足各部門的需求，并且有能力進(jìn)行統(tǒng)一的管理?？梢砸勒章毮苁降慕M織結(jié)構(gòu)，在各部門上設(shè)立總經(jīng)理，對(duì)以下會(huì)計(jì)部、市場(chǎng)部、設(shè)計(jì)部等部門進(jìn)行統(tǒng)一管理，總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門之間的矛盾，確保建設(shè)工作的順利開(kāi)展。
3.3 調(diào)動(dòng)積極性
房地產(chǎn)綜合眾多的工程建設(shè)領(lǐng)域，給排水、幕墻、景觀園林等，這些項(xiàng)目的承包商有豐富的施工經(jīng)驗(yàn)，并且參與眾多的施工過(guò)程，因此在設(shè)計(jì)工作中取得他們的幫助不僅可以提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，也可以增加設(shè)計(jì)的實(shí)用性，確保設(shè)計(jì)與施工沒(méi)有偏差太多。
4 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制要求
4.1 重要環(huán)節(jié)階段
建設(shè)工程造價(jià)管理涉及到建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)分成三個(gè)階段：方案階段、擴(kuò)初階段和施工圖階段，在每個(gè)階段形成文件時(shí)應(yīng)及時(shí)由造價(jià)控制部門編制相應(yīng)的概算、預(yù)算，供設(shè)計(jì)管理部門及時(shí)地進(jìn)行細(xì)化并分散到各專業(yè)分項(xiàng)中。要研究材料和施工條件等進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較，尤其是外立面材料與造型的選擇，從而降低每個(gè)構(gòu)件的造價(jià)。而在機(jī)電系統(tǒng)選型時(shí)不僅要考慮到初期投資，還要考慮運(yùn)行成本和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，因此需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，一定要正確處理好建筑藝術(shù)、技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。
4.2 注重風(fēng)險(xiǎn)的把控
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理和控制。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長(zhǎng)補(bǔ)短的話往往會(huì)造成結(jié)果與期望值相差甚大，或者是最初成果無(wú)法深化等。在方案決策過(guò)程中對(duì)技術(shù)的選用也存在諸多的風(fēng)險(xiǎn)。只要項(xiàng)目公司有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目作風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以做到預(yù)防在先。從而使設(shè)計(jì)階段和后續(xù)施工工作進(jìn)行順利。
結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)涉及面廣，開(kāi)展起來(lái)有一定的難度，但由于其對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的重要性，因此需要不斷的完善相關(guān)管理，結(jié)合項(xiàng)目施工的實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在遵循法律法規(guī)的前提下，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
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