時間：2023-05-24 17:04:47
序論：在您撰寫合同管理的問題與建議時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
新《勞動合同法》實施三年來，基層人民銀行（簡稱基層央行）依法加強(qiáng)和完善合同制用工管理，充分發(fā)揮了合同制用工人員輔助履職作用。由于認(rèn)識上、管理上還有偏差，有的單位在合同制用工及管理方面仍然存在一些潛在風(fēng)險和管理漏洞，應(yīng)當(dāng)引起重視。
一、合同制用工情況的現(xiàn)狀
贛州中支轄區(qū)內(nèi)有17個支行，現(xiàn)有合同制用工人員107人，主要從事司機(jī)、門衛(wèi)、勤雜、文秘、水電工、鈔票清分和少量業(yè)務(wù)崗位工作。人員中女性多于男性，其中女性62人、男性45人。女性主要從事文秘、勤雜、炊事員、鈔票清分和業(yè)務(wù)操作等工作。男性主要從事門衛(wèi)、司機(jī)、水電維護(hù)等崗位工作。其中，年齡最大65歲，最小18歲，平均年齡為32歲。文化程度有大專、中專，大多數(shù)為初高中學(xué)歷。目前基層央行在臨時用工方面主要采取勞務(wù)派遣、勞務(wù)和直接簽訂勞務(wù)合同三種形式。個別單位還存在一些特殊用工方式：一種是當(dāng)?shù)卣疄榘仓孟聧徥I(yè)人員，對年滿40歲女性和年滿50歲男性下崗人員由用工單位接受為合同工，社會保險費用由當(dāng)?shù)刎斦U納；另一種方式是工資由當(dāng)?shù)刎斦块T支付，人員由當(dāng)?shù)匮胄惺褂霉芾?。目前全轄合同制員工平均工資920元左右，高于全區(qū)最低工資收入標(biāo)準(zhǔn)。
二、存在的問題
第一，社會保險全面落實難。在全轄107名合同制用工人員中辦理養(yǎng)老保險占用工人員的93.4%，而辦理養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、失業(yè)基本養(yǎng)老保險的不到應(yīng)參保的80%，大多數(shù)單位僅僅是辦理養(yǎng)老保險或醫(yī)療保險。有的單位采取由聘用人員按當(dāng)?shù)鼐用窭U費標(biāo)準(zhǔn)自行繳納有關(guān)社會保險，并憑繳費憑證到用人單位報賬。原因主要有：一是主觀上用工單位的依法用工意識不強(qiáng)，存有僥幸心理；二是客觀上基于財務(wù)費用能省則省，態(tài)度消極；三是聘用人員參保意識不強(qiáng)，不愿繳納由個人支付的保險金。
第二，勞務(wù)派遣形式實施難。目前，基層單位已實行勞務(wù)派遣的僅占總數(shù)的30%。原因：一是由于贛南是老區(qū)，目前除個別縣（市）外，幾乎沒有勞務(wù)派遣機(jī)構(gòu)；二是目前大部分單位已聘用人員都是長期相對固定且已簽訂固定或無固定期限合同，要重新與勞務(wù)公司簽訂派遣合同在實際操作上有很大難度；三是勞務(wù)派遣不能降低用工成本，還得向派遣單位支付一定數(shù)額“管理費”，用工過程中產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、賠償金、社會保險費等用工單位均有連帶責(zé)任。
第三，個別崗位適齡人員聘用難。調(diào)查顯示，全轄區(qū)聘用已退休或內(nèi)退人員人數(shù)占聘用總?cè)藬?shù)的15%。由于單位門衛(wèi)值班工資水平低，24小時看守，年輕人不愿干；無庫行門衛(wèi)值班聘用已退休的老年人承擔(dān)，單位沒有與受聘者簽定聘用協(xié)議。一旦出現(xiàn)意外情況，會處于不利境地，存在潛在法律及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。
第四，利益難趨同管理難?？陀^上用人單位與聘用者之間利益趨向上有偏差，體現(xiàn)在：一是用人單位一時難以提高工資福利待遇情況下，人員流動頻繁結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，有時影響正常工作開展；二是多數(shù)用人單位難以建立正常的教育培訓(xùn)考核激勵機(jī)制，合同工往往工作責(zé)任感、積極性、自我約束力差，容易帶來操作和管理風(fēng)險；三是合同制用工人員訴求多樣化，與管理者的協(xié)調(diào)溝通能力有差距。各單位對合同工管理重視程度不同，管理方式尚處于探索階段。
三、關(guān)于合同制用工管理的幾點建議
第一，加強(qiáng)法律法規(guī)學(xué)習(xí)，樹立法制觀念、證據(jù)意識。一是高度重視合同制用工人員管理工作，本著公正、公平，負(fù)責(zé)的精神，加強(qiáng)對現(xiàn)行法律法規(guī)學(xué)習(xí)；二是要提高自身證據(jù)意識，建立健全合同制用工人員檔案資料，完善各項登記備案；三是由于聘用人員自身原因無法為其繳納社會保險的，應(yīng)當(dāng)由聘用者出具書面承諾，表明聘用者自愿承擔(dān)的相關(guān)法律責(zé)任。
第二，規(guī)范合理，按照《勞動合同法》的有關(guān)規(guī)定與聘用人員簽訂勞動合同。一是對照《勞工合同法》和上級有關(guān)合同制用工的具體要求，認(rèn)真進(jìn)行檢查，及時糾正錯誤做法，堵塞漏洞。嚴(yán)格按照統(tǒng)一的合同范本，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H與聘用人員簽訂勞動合同。二是要更新理念，在條件成熟的前提下，用工管理模式逐步向“勞務(wù)派遣”方式轉(zhuǎn)變，特別是對臨時性、輔或替代性工作崗位聘用人員移交給地方勞務(wù)派遣機(jī)構(gòu)，簽訂《勞務(wù)派遣協(xié)議》。
第三，完善制度辦法，確保合同制用工管理規(guī)范化。結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H制定相應(yīng)的合同制用工管理制度，加強(qiáng)日常管理、使用、教育和培訓(xùn)。要通過定期召開合同制員工會議，組織學(xué)習(xí)有關(guān)制度，做好相關(guān)技能培訓(xùn)工作。為調(diào)動合同工的積極性、提高工作效率，要建立績效考核體系：一是建立日?？冃Э己梭w系，實行按月、季考核，并按月、季度發(fā)放崗位績效工資；二是建立年終綜合考評體系。根據(jù)合同人員年度工作表現(xiàn)、思想狀況，績效考核結(jié)果以及崗位風(fēng)險防范等情況進(jìn)行綜合考評，作為是否繼續(xù)使用以及兌現(xiàn)年度績效工資或獎勵的依據(jù)。
關(guān)鍵詞：EPP；采辦管理；SAP；MM模塊
采辦管理是企業(yè)管理中重要的組成部分。采辦管理的好壞直接影響企業(yè)的生產(chǎn)效率和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在2008年底，天津分公司全面實施了SAP，并于2009年1月1日成功上線，上線近2年以來系統(tǒng)運行平穩(wěn)，使公司的管理水平有了顯著的提高，天津分公司在2009年所有海油系統(tǒng)信息化成果評比中獲得了優(yōu)秀成果獎。根據(jù)系統(tǒng)實時報表顯示，天津分公司SAP系統(tǒng)注冊用戶達(dá)到1800多人，日均錄入單據(jù)超100條，實現(xiàn)投資計劃在線控制和項目狀態(tài)管理，實現(xiàn)物資收發(fā)36.48億，錄入各項業(yè)務(wù)單據(jù)總計122萬張；系統(tǒng)控制符合內(nèi)控要求，實現(xiàn)全面單軌運行，業(yè)務(wù)處理量、上線用戶數(shù)位居總部系統(tǒng)上線單位前列。
采辦管理通過MM模塊得到了有效的改進(jìn)，沒上線前，采辦管理基本存在著傳統(tǒng)采辦管理的五大弊端：
一、主要存在的問題
1.物料采購與物料管理通常為一個部門，缺乏必要的監(jiān)督和控制機(jī)制
目前就天津分公司采購管理的職能部門為商務(wù)合同部，在這種模式下，其管理流程是：
業(yè)務(wù)部門下達(dá)工單采購申請/定單商務(wù)合同部詢價/處理報價合同簽訂下發(fā)貨通知單檢驗入庫通知財務(wù)付款。
上述是一個完整的采購業(yè)務(wù)流程，在實際操作中有些流程如詢價/報價在很多企業(yè)中不是每次都進(jìn)行的，該流程主要缺點是：物料管理、采購管理、供應(yīng)商管理由一個職能部門來完成，缺乏必要的監(jiān)督和控制機(jī)制；同時在這種模式下，商務(wù)合同部擔(dān)負(fù)著維系生產(chǎn)用原材料供給的重任，為保證原材料的正常供應(yīng)，必然會加大采購量，尤其是在原料漲價時，這樣容易帶來不必要的庫存積壓和增加大量的應(yīng)付帳款。
2.業(yè)務(wù)信息很難共享
由于大部分的采購操作和與供應(yīng)商的談判是合同工程師獨立完成，沒有必要的監(jiān)督管理，采購信息和供應(yīng)商信息基本上由每個業(yè)務(wù)人員自己掌握，信息沒有共享。其帶來的影響是：業(yè)務(wù)的可追溯性弱，一旦出了問題，難以調(diào)查；管理者也很難了解采辦的進(jìn)展情況；同時采購任務(wù)的執(zhí)行優(yōu)劣在相當(dāng)程度上取決于人，人員的崗位變動對業(yè)務(wù)的影響大。
3.采購控制通常是事后控制
其實不僅是采購環(huán)節(jié)，許多企業(yè)對大部分業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)基本上都是事后控制，無法在事前進(jìn)行監(jiān)控。雖然我們承認(rèn)事后控制也能帶來一定的效果，但是事前控制畢竟能夠為企業(yè)減少許多不必要的損失，尤其是如果一個企業(yè)橫跨多個區(qū)域，其事前控制的意義將更為明顯。
4.執(zhí)行預(yù)算不嚴(yán)格
傳統(tǒng)的采辦都是采用采辦完成后進(jìn)財務(wù)入帳，對于符不符合預(yù)算只能是人為控制。有時出現(xiàn)超預(yù)算情況，財務(wù)也可能沒及時發(fā)現(xiàn)。
5.各種表格記錄不完備，不能及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)
以前的采購管理主要存在上述5個問題，通過SAP系統(tǒng)的實施，如何發(fā)現(xiàn)采購管理環(huán)節(jié)中的問題，集中力量解決急需解決的核心問題，并通過SAP系統(tǒng)運行為采購管理帶來持續(xù)改進(jìn)的效果呢?
MM模塊是SAP系統(tǒng)目前天津分公司中應(yīng)用三大基本模塊之一，MM模塊是Materials Management(物料管理)的縮寫，主要分為兩部分業(yè)務(wù)功能：采購管理和庫存管理。
采購管理，重點關(guān)注物料和服務(wù)的采購，貨源的確定采購訂單到貨于應(yīng)付款的監(jiān)控等。
庫存管理，重點關(guān)注物料的移動，物料數(shù)量和金額的管理以及庫存盤點等。
MM采用了嚴(yán)格的采購管理體系，其管理流程是：
業(yè)務(wù)部門下達(dá)需求計劃/采購申請商務(wù)合同部確定貨源與價格相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批處理采購訂單訂單進(jìn)一步跟蹤貨物接收入庫工作量確認(rèn)通知財務(wù)付款。
采購管理包含4大功能：采購申請、采購訂單、收貨、發(fā)票管理。
以下是天津分公司傳統(tǒng)的采辦管理流程圖：
通過MM模塊的集成，可以實現(xiàn)對跨部門業(yè)務(wù)流程的全面監(jiān)控，提高采辦效率，降低庫存成本。
二、采用SAP系統(tǒng)將極大提升采辦管理水平
1.以職責(zé)為核心產(chǎn)生了監(jiān)督控制機(jī)制
在傳統(tǒng)的管理模式下，其貫穿的管理思路是基于部門的管理，其層次首先是部門，然后是部門對應(yīng)的工作區(qū)域，即我們在部門組織機(jī)構(gòu)圖中所對應(yīng)的需求部門，之后我們進(jìn)一步去了解需求部門負(fù)責(zé)的具體工作。而在SAP系統(tǒng)中，尤其是國企大型ERP系統(tǒng)中，每名員工首先是對應(yīng)各個職責(zé)，這些職責(zé)既可以是系統(tǒng)預(yù)先設(shè)定的，也可以靈活進(jìn)行定義。如下表的采購流程在SAP系統(tǒng)中將包含如下職責(zé)：
上表中可以清楚的看到，系統(tǒng)將部分工作從采購模塊中全部或部分剝離出來，如提出采購請求、檢驗入庫、通知財務(wù)付款、供應(yīng)商管理這幾個工作等。系統(tǒng)的這種設(shè)計方法是將所要完成的工作分解成相關(guān)的職責(zé)，并對應(yīng)到模塊中，在ERP實施中，最好將屬于一個模塊的職責(zé)進(jìn)行組合成一個工作組或業(yè)務(wù)部門，這樣做的益處在于：
企業(yè)將同一類業(yè)務(wù)進(jìn)行集中處理，體現(xiàn)集中管理的思想。如某企業(yè)在實施中通過職責(zé)分析，發(fā)現(xiàn)同一個采購定單職責(zé)由多個業(yè)務(wù)部門所擁有，在咨詢顧問的建議下，將其收歸為一個部門，減少了大量采購資金。
實行集中管理還減少了許多協(xié)調(diào)工作，因為企業(yè)的跨部門協(xié)調(diào)是一項費時費力的工作，減少了這些工作，無疑極大地提高了辦事效率；
將屬于庫存的職責(zé)從原有的職能部門分離出去，有利于加強(qiáng)業(yè)務(wù)監(jiān)督，因為從庫存管理角度講，希望存貨的資金占用最少，存貨的數(shù)量越“少”，管理也越容易；而采購部門希望存貨的數(shù)量“多”些以保證生產(chǎn)要求，這樣的一對矛盾使得庫存管理部門盡可能的結(jié)合生產(chǎn)消耗來制定相關(guān)的庫存補(bǔ)充計劃，包括最大一最小計劃、物料調(diào)配計劃等，而采購部門通過對存貨的定期檢查來避免缺貨。經(jīng)過一段時間的運行，其存貨必然會調(diào)整到一個相對合理的水平。
物流管理和資金流管理分離，即將通知財務(wù)付款職能放到財務(wù)部門，體現(xiàn)資金流隨物流而動的管理思路，避免了對供應(yīng)商付款中的很多人為因素，同時對盲目采購也起了相當(dāng)?shù)南拗谱饔?，因為付款的?quán)利不在商務(wù)部門。
2.基礎(chǔ)信息得到了高度共享
雖然許多企業(yè)在實施ERP時都將減少日常工作量作為成功標(biāo)準(zhǔn)之一，但在使用ERP系統(tǒng)后，有些崗位的工作量是會增加的，尤其是提供基礎(chǔ)信息的崗位。具體到采購管理中，采購員、詢價/報價管理員的工作會增加，因為以往這些工作都是通過
電話來完成，而ERP系統(tǒng)要求所有的采購單據(jù)都要在系統(tǒng)中進(jìn)行記錄，這樣做對采購管理會帶來如下變革：
業(yè)務(wù)的可追溯性強(qiáng)，ERP系統(tǒng)可隨時查詢?nèi)魏螘r候與任何供應(yīng)商發(fā)生的采購業(yè)務(wù)，并可以查出該筆業(yè)務(wù)進(jìn)行的狀態(tài)，包括庫存接收的數(shù)量、采購?fù)素浀臄?shù)量、發(fā)票數(shù)量等；
減少業(yè)務(wù)操作中的人為因素，對供應(yīng)商的管理在采購管理中是一個中心環(huán)節(jié)，傳統(tǒng)的供應(yīng)商管理存在大量人為因素。使用ERP系統(tǒng)后，系統(tǒng)將按照設(shè)定的指標(biāo)對供應(yīng)商的狀態(tài)進(jìn)行分析，包括供應(yīng)商供貨質(zhì)量分析、數(shù)量分析等，并從中總結(jié)規(guī)律制定相應(yīng)的供應(yīng)商管理策略，如設(shè)定相應(yīng)的配額和詢價優(yōu)先級等。這樣將業(yè)務(wù)人員的調(diào)動對工作的影響盡可能的減少，新來的業(yè)務(wù)人員可以通過系統(tǒng)方便的查詢某一類供應(yīng)商的名單、聯(lián)系方式、歷史供貨記錄，并按照設(shè)定的供應(yīng)策略進(jìn)行采購業(yè)務(wù)。
采辦的每一環(huán)節(jié)都在系統(tǒng)中有所反應(yīng)，所以整個采辦過程都能得到控制。
3.控制體系完備
“事前控制、事中監(jiān)督、事后分析”這一管理理念在ERP系統(tǒng)中的具體運用，是ERP系統(tǒng)與傳統(tǒng)信息系統(tǒng)最明顯的區(qū)別：
(1)流程有序，在ERP系統(tǒng)中可以設(shè)定哪些物料必須經(jīng)過采購申請，哪些物料必須首先制定總的采購計劃等來對采購工作流程進(jìn)行控制，來細(xì)化采購部門的日常管理，加大管理幅度。
(2)審批嚴(yán)格，雖然在傳統(tǒng)模式下，我們也強(qiáng)調(diào)采購管理要按照一定的層次進(jìn)行控制，但是在實際操作中，尤其是跨地區(qū)的公司要這點非常難。通過ERP系統(tǒng)建立采購單據(jù)的審批控制流程，可以控制不同職責(zé)的員工可以采購哪種物料，其采購金額上限是多少，超過一定的金額必需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，否則ERP系統(tǒng)中將無法繼續(xù)處理該單據(jù)，包括接收相應(yīng)的貨物、進(jìn)行付款等。如果一個公司采取集中財務(wù)模式，那么配合采購流程的控制，其效果將更明顯。
(3)監(jiān)督有方，在采購業(yè)務(wù)處理過程中，監(jiān)督人員(不僅指采購部門領(lǐng)導(dǎo))若通過查詢發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)處理有問題，則可以終止或暫停業(yè)務(wù)處理，直到問題解決為止。如若發(fā)現(xiàn)某定單屬于重復(fù)定單，可以將其暫停，查明原因，或取消該定單。
區(qū)別于傳統(tǒng)管理模式，ERP系統(tǒng)還可以隨時運行需要的報表，來反映某一時期采購業(yè)務(wù)的執(zhí)行情況，包括趨勢分析等，為下一階段工作改善提供及時的信息。
4.業(yè)務(wù)基本在線執(zhí)行
根據(jù)采辦業(yè)務(wù)百分百上線的要求，所有采購合同必須線上提報，且所有的支付均得在線執(zhí)行。以2010年為例，執(zhí)行1年以來，在線結(jié)算比例從1月初的67％上升至2月的94％，之后一直維持在97％以上。這樣既實現(xiàn)了公司提倡節(jié)能降耗無紙化辦公理念，又大大提升了工作效率。
5.加強(qiáng)了剛性預(yù)算管理
啟用剛性預(yù)算控制后，從原先的事后控制變?yōu)榱耸虑翱刂?，即從采購申請?zhí)釄蟓h(huán)節(jié)即開始進(jìn)行控制。
提高了成本和承諾計算的準(zhǔn)確性，便于進(jìn)行成本分析和中長期資金需求預(yù)測，有利于控制財務(wù)風(fēng)險和運營風(fēng)險；從源頭上實施事前控制，確保了預(yù)算管理的嚴(yán)肅性強(qiáng)化了沒有預(yù)算“不能干活”的文化和理念，促進(jìn)工作的計劃性；將財務(wù)和采辦信息緊密集成，方便了追溯分析，增加了透明度，提高了管理的精細(xì)化。
6.統(tǒng)一了表單樣式
未上ERP之前，有限公司各分公司、作業(yè)公司均有自己的采購申請，采購訂單，出入庫單，詢價單等表單樣式，通過ERP上線，對各單位的表單樣式進(jìn)行了分析，綜合了各分公司表單的優(yōu)點，統(tǒng)一了各種表單的中英文樣式，形成了向外統(tǒng)一的形象。
ERP系統(tǒng)實施對采購管理的改善不僅局限于上述6個方面，更重要的是它為業(yè)務(wù)人員帶來了一種體驗，讓業(yè)務(wù)人員認(rèn)識到信息技術(shù)是如何改變和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程的高效和快捷。
三、關(guān)于SAP系統(tǒng)目前存在的問題與建議
雖然SAP是目前最優(yōu)秀的ERP軟件之一，它集世界優(yōu)秀企業(yè)管理經(jīng)驗之大成，但在天津分公司的實踐中，由于各種原因還存在著很多問題，這就需要持續(xù)改進(jìn)。ERP上線僅僅是個開始，要想達(dá)到理想水平就必須像重視上線一樣重視今后的持續(xù)改進(jìn)工作。目前主要存在的問題如下：
1.仍然存在事后補(bǔ)單的現(xiàn)象
雖然根據(jù)采辦百分百上線的要求，在線結(jié)算比例的要求已基本達(dá)到。但是，從系統(tǒng)中取樣分析，依然存在事后補(bǔ)單的現(xiàn)象，如，7月份至9月份，根據(jù)服務(wù)采購訂單行項目的數(shù)量進(jìn)行比較，從服務(wù)采購訂單創(chuàng)建到首次服務(wù)確認(rèn)，3天內(nèi)占1/3，10天內(nèi)占1/2，事后補(bǔ)單的嫌疑性很大。
2.服務(wù)采辦沒有很好的控制
服務(wù)采辦缺乏嚴(yán)格的規(guī)章制度約束，導(dǎo)致不清晰的預(yù)算控制，致使服務(wù)確認(rèn)和發(fā)票簽審確認(rèn)流程未能很好的銜接；
(1)由于采辦需求的創(chuàng)建渠道不統(tǒng)一，導(dǎo)致服務(wù)采購訂單創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)不一致，有根據(jù)工作量創(chuàng)建，有根據(jù)預(yù)提創(chuàng)建，有根據(jù)發(fā)票創(chuàng)建，也有根據(jù)預(yù)付款創(chuàng)建，而沒有及時根據(jù)工作計劃創(chuàng)建服務(wù)采購訂單。
(2)服務(wù)采辦沒有工作量明細(xì)。
(3)沒有服務(wù)條目(主數(shù)據(jù))管理，不便于統(tǒng)計分析。
3.總部業(yè)務(wù)部門對系統(tǒng)的應(yīng)用太少
雖然在系統(tǒng)中可以查詢到所有的業(yè)務(wù)信息，并且也開發(fā)了不少報表，但是，總部各業(yè)務(wù)部門仍然要各分公司逐級報送報表。
總部各業(yè)務(wù)部門對系統(tǒng)應(yīng)用的不夠深入，除了信息辦外，其他部門的采辦、業(yè)務(wù)均未上線。
關(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問題的意見全文如下：
隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革的深入開展，農(nóng)村聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制已普遍推行，農(nóng)村承包合同糾紛大量發(fā)生。為了解決各地人民法院在審理農(nóng)村承包合同糾紛案件中遇到的一些問題，現(xiàn)根據(jù)有關(guān)政策和法律、法規(guī)，結(jié)合各地人民法院的審判實踐經(jīng)驗，提出意見如下：
農(nóng)村承包合同糾紛案件的受理問題
處理農(nóng)村承包合同糾紛，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮有關(guān)農(nóng)村基層組織以及承包合同管理部門的作用，絕大多數(shù)糾紛可以由它們調(diào)處。當(dāng)事人不服處理向人民法院起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理;當(dāng)事人直接向人民法院起訴的，人民法院也應(yīng)當(dāng)依法受理。
有些農(nóng)村承包合同的履行因受自然條件的制約，季節(jié)性很強(qiáng)。因此，人民法院對此類合同糾紛要及時立案，盡快審理，必要時可裁定先行恢復(fù)生產(chǎn)，然后解決糾紛。
無效農(nóng)村承包合同的確認(rèn)和財產(chǎn)處理問題
審理農(nóng)村承包合同糾紛案件，首先要審查合同是否有效，具有下列情況之一的應(yīng)確認(rèn)合同無效：(一)屬于違反國家法律、政策的;(二)損害國家利益和社會公共利益的;(三)違背民主議定原則的;(四)采取欺詐、脅迫或其他不正當(dāng)手段簽訂的;(五)發(fā)包人無權(quán)發(fā)包的;(六)承包人私自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包承包合同以及轉(zhuǎn)包漁利的。
承包合同被確認(rèn)無效后，對產(chǎn)生的財產(chǎn)問題應(yīng)當(dāng)依照法律、政策合理解決。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此而遭受的經(jīng)濟(jì)損失;如果雙方都有過錯，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
農(nóng)村承包合同的轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)包問題
轉(zhuǎn)讓是指承包人自找對象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。轉(zhuǎn)讓的合同內(nèi)容雖無改變，但是變更了承包人，終結(jié)了原承包人與發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確立了受讓人與發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
轉(zhuǎn)包是指承包人把自己承包項目的部分或全部，以一定的條件發(fā)包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原發(fā)包人履行合同的行為。
承包人將承包合同轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包給第三者，必須經(jīng)發(fā)包人同意，并不得擅自改變原承包合同的生產(chǎn)經(jīng)營等內(nèi)容，否則轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包合同無效。
承包人在履行承包合同中有安排勞務(wù)的經(jīng)營自主權(quán)，某些臨時性的勞務(wù)，如季節(jié)性的農(nóng)活，果子的摘收、銷售等，可以不經(jīng)發(fā)包人同意包給他人。
承包人承包后自己既不從事經(jīng)營或生產(chǎn)活動，又不承擔(dān)任何風(fēng)險，坐收管理費或者高價轉(zhuǎn)包的，屬于轉(zhuǎn)包漁利。如果轉(zhuǎn)包的價額超出承包價額，而其超出部分大致接近于承包人的投資(包括勞務(wù))加上由于投資(勞務(wù))應(yīng)當(dāng)獲得的正常利潤，可以視為合理;如果懸殊過大，則應(yīng)作為轉(zhuǎn)包漁利論處。轉(zhuǎn)包漁利部分應(yīng)當(dāng)收歸集體或追繳國庫。
承包合同的變更和解除問題
出現(xiàn)下列情況之一的， 應(yīng)當(dāng)允許變更或者解除承包合同：(一)當(dāng)事人雙方協(xié)商同意，并且不損害國家、集體利益的;(二)訂立承包合同依據(jù)的計劃變更或者取消的;(三)因國家稅收、價格等政策的調(diào)整，致使收益情況發(fā)生較大變化的;(四)由于自然災(zāi)害等不可抗力的原因，致使承包合同無法履行的;(五)因發(fā)包方或承包方不履行承包合同規(guī)定的義務(wù)，致使承包合同無法繼續(xù)履行或者沒有必要繼續(xù)履行的;(六)承包人喪失承包能力的;(七)承包人進(jìn)行破壞性、掠奪性生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)發(fā)包人勸阻無效的。
因變更或解除合同使對方遭受損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償，但依法可以免除責(zé)任的除外。
因自然災(zāi)害而產(chǎn)生的責(zé)任免除問題
由于自然災(zāi)害等不可抗力的外因，致使合同不能履行或者不能完全履行的，可以全部或者部分免除承包人的責(zé)任。
審理涉及這類問題的案件，必須查明自然災(zāi)害所造成的損害程度和承包人對自然災(zāi)害的抗御情況，然后決定對承包人的責(zé)任是部分還是全部免除。如果承包人已經(jīng)盡了自己應(yīng)盡的責(zé)任，仍不能避免標(biāo)的物遭受損失，可以全部免除承包人的責(zé)任;如果既有自然災(zāi)害的影響，又有承包人經(jīng)營不善的原因，則應(yīng)按兩個因素所占的比例，酌情免除承包人的部分責(zé)任。
發(fā)包方單方任意毀約問題
有些農(nóng)村承包合同糾紛是因為發(fā)包方任意毀約或有關(guān)行政部門違法干預(yù)造成毀約而引起的。審理這類案件，應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)原合同的效力。承包人要求繼續(xù)履行合同的， 應(yīng)予支持。發(fā)包方毀約給承包人造成的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)予以賠償。因行政部門違法干預(yù)而毀約的應(yīng)由行政部門承擔(dān)違約責(zé)任，給承包人造成的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)先由發(fā)包方賠償，再由應(yīng)負(fù)責(zé)任的行政部門負(fù)責(zé)處理。發(fā)包方無力賠償?shù)模绻邪贤形吹狡?，可以按賠償數(shù)額抵除承包人應(yīng)繳交的承包金額;如果承包合同已經(jīng)到期，可適當(dāng)延長承包期，并在承包期內(nèi)按賠償數(shù)額抵除承包人應(yīng)繳交的承包金額，或者延期給付賠償金。
承包指標(biāo)過高或過低問題
審理因承包指標(biāo)過高或過低而發(fā)生的糾紛案件，應(yīng)對承包指標(biāo)的高低作具體分析，主要審查指標(biāo)是否符合客觀實際。承包指標(biāo)一般可根據(jù)承包前三至五年平均產(chǎn)量(或產(chǎn)值)并考慮合理增產(chǎn)比例予以確定。
目前，農(nóng)村承包合同中的承包指標(biāo)一般都以投標(biāo)方式確定。有的承包人為了取得承包權(quán)，違背客觀實際，盲目地提高承包指標(biāo)，導(dǎo)致指標(biāo)明顯過高而無法履行。對于因此而發(fā)生的承包合同糾紛，應(yīng)當(dāng)通過調(diào)解，引導(dǎo)雙方當(dāng)事人協(xié)商，實事求是地確定合理指標(biāo)。但對指標(biāo)基本合理，主要由于承包人本身不努力而完成不成指標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)維持原合同的承包指標(biāo)。
對于發(fā)包人因缺乏經(jīng)驗，導(dǎo)致指示明顯過低而發(fā)生的承包合同糾紛，應(yīng)當(dāng)通過調(diào)解，引導(dǎo)雙方當(dāng)事人協(xié)商，確定合理的承包指標(biāo)。如果承包指標(biāo)基本合理，承包人通過積極努力和科學(xué)管理取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，發(fā)包人為此要求提高指標(biāo)的，則不予支持，而應(yīng)維持原合同的承包指標(biāo)。
對于承包指標(biāo)的調(diào)整，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的，由法院依法判決。
承包人搞破壞性京奪性生產(chǎn)問題
承包人在承包期間進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)注意對自然資源的保護(hù)，例如：承包土地不得破壞地力;承包山林不得亂砍亂伐;承包礦業(yè)生產(chǎn)不得亂開亂采;承包果園不得為短期收益而破壞果樹的長期生長。承包人在承包期間搞破壞性、掠奪性生產(chǎn)經(jīng)營，發(fā)包人勸阻無效要求解除合同的，應(yīng)予支持，因此而造成的損失應(yīng)當(dāng)由承包人負(fù)責(zé)賠償，情節(jié)嚴(yán)重的可責(zé)令加倍賠償，直至依法追究刑事責(zé)任。
農(nóng)村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)承包中對外發(fā)生債務(wù)的承擔(dān)問題
承包人對于企業(yè)在其承包前的債務(wù)，如果在承包合同中規(guī)定由其承擔(dān)的，應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān);如果承包合同中未作規(guī)定的，應(yīng)由發(fā)包人承擔(dān)，亦可酌情由承包人先予償付，然后從應(yīng)向發(fā)包人繳納的承包金中扣除。
承包人對于企業(yè)在其承包期內(nèi)所欠的債務(wù) ，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)清償責(zé)任 ，發(fā)包人應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。
承包人逃匿或無力清償債務(wù)的，由發(fā)包人負(fù)責(zé)清償。
合伙承包人的訴訟地位問題
合伙承包人在訴訟過程中，應(yīng)作為共同訴訟人對待。合伙人眾多的，可由他們選派代表(須經(jīng)法院認(rèn)可)參加訴訟。參加訴訟的代表人一經(jīng)確定，其訴訟行為對全體合伙人或合伙組織的全體成員有效。
最近一段時間，有關(guān)單位詢問農(nóng)民合同制工人終止勞動合同后有關(guān)生活補(bǔ)助費和養(yǎng)老保險待遇問題。對此，我局向勞動部做了請示。勞動部答復(fù)中指出：“根據(jù)《勞動法》和國務(wù)院第87號令以及勞動部的309號文件的規(guī)定，對農(nóng)民合同制工人在終止勞動合同后，可以發(fā)給生活補(bǔ)助費”?！氨本┦幸炎龀龅囊?guī)定與《勞動法》不相違背的，可按北京市的規(guī)定執(zhí)行”。根據(jù)勞動部的答復(fù)意見，對農(nóng)民合同制工人終止勞動合同后的有關(guān)待遇問題提出如下處理意見：
一、關(guān)于終止勞動合同后發(fā)給生活補(bǔ)助費問題，應(yīng)按《全民所有制企業(yè)招用農(nóng)民合同制工人的規(guī)定》（1991年7月25日國務(wù)院第87號令）執(zhí)行。農(nóng)民合同制工人終止勞動合同后，由企業(yè)按照農(nóng)民合同制工人在本企業(yè)工作年限，從明確農(nóng)民合同制工人身份算起，每滿一年發(fā)給相當(dāng)于本人一個月標(biāo)準(zhǔn)工資的生活補(bǔ)助費，不滿一年的按一年計發(fā)。生活補(bǔ)助費的具體計發(fā)辦法，應(yīng)按照其本人當(dāng)年的月標(biāo)準(zhǔn)工資計發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)工資按國家和企業(yè)的有關(guān)規(guī)定確認(rèn)。
發(fā)給終止勞動合同的農(nóng)民合同制工人的生活補(bǔ)助費，自1991年國務(wù)院第87號令實施之日起執(zhí)行。在國務(wù)院第87號令實施之日前被終止勞動合同的農(nóng)民合同制工人不執(zhí)行該規(guī)定。
二、關(guān)于退休養(yǎng)老金問題。應(yīng)按《北京市國營企業(yè)使用農(nóng)民合同制工人管理辦法（試行）》（1986年京政發(fā)127號）執(zhí)行。農(nóng)民合同制工人勞動合同終止后，退休養(yǎng)老金由企業(yè)一次性發(fā)給。退休養(yǎng)老金的支付，按照京政發(fā)127號文件規(guī)定養(yǎng)老保險基金提取的基數(shù)和比例以及農(nóng)民合同制工人在本企業(yè)工作年限計算（1990年12月底以前的，每人每月不得低于10元，1991年1月1日以后的，每人每月不得低于15元）。養(yǎng)老保險金個人繳納部分全部返還給本人。
農(nóng)民合同制工人退休養(yǎng)老金，自1986年京政發(fā)127號文件實施之日起執(zhí)行。
今后國家及本市另有規(guī)定的從其規(guī)定。
三、按國家有關(guān)規(guī)定落實農(nóng)民合同制工人終止合同后有關(guān)待遇問題，是一項十分重要、細(xì)致的工作，涉及到企業(yè)和農(nóng)民合同制工人的切身利益。農(nóng)民合同制工人輸出地和輸入地要相互配合，共同做好這項工作，以保障企業(yè)和農(nóng)民合同制工人雙方的合法權(quán)益，維護(hù)首都的社會穩(wěn)定。
為進(jìn)一步做好工人調(diào)配工作，促進(jìn)工人合理流動，現(xiàn)將工人調(diào)動及合同制工人轉(zhuǎn)移工作單位的有關(guān)問題的處理意見通知如下：
一、各企、事業(yè)單位辦理市內(nèi)工人調(diào)動和勞動合同制工人轉(zhuǎn)移工作單位時，要按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)真審查。調(diào)出單位應(yīng)如實向調(diào)入單位介紹情況，不得隱瞞情況將患有嚴(yán)重疾病，不能堅持正常工作的工人介紹到外單位。接收單位在三個月試工期內(nèi)如發(fā)現(xiàn)調(diào)入工人患有嚴(yán)重疾?。ㄈ缇穹至寻Y等）不能堅持正常工作的，即可退回原單位，原調(diào)出單位必須收回。
二、勞動合同制工人在本市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移工作單位，本人應(yīng)提出申請，經(jīng)轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)入單位雙方勞動部門協(xié)商同意后，由轉(zhuǎn)入單位發(fā)出《勞動合同制工人轉(zhuǎn)移工作單位通知書》，轉(zhuǎn)出單位勞動部門即可通知本人解除勞動合同，并開據(jù)《勞動合同制工人轉(zhuǎn)移工作單位介紹信》，辦理《勞動手冊》、行政、工資關(guān)系及個人檔案等轉(zhuǎn)移手續(xù)，轉(zhuǎn)入單位與工人重新簽訂勞動合同。
三、凡外省、市、自治區(qū)集體所有制工人調(diào)入我市，安排在全民所有制單位工作應(yīng)實行勞動合同制；跨省、市轉(zhuǎn)移到我市的勞動合同制工人無《勞動手冊》的；本市城鎮(zhèn)集體所有制企、事業(yè)單位1986年10月1日后招收的新工人調(diào)往全民或大集體所有制單位實行勞動合同制，均由接收單位持工人戶口本和勞動合同書到工人戶口所在區(qū)、縣勞動局辦理《勞動手冊》注冊登記手續(xù)。
四、外省、市、自治區(qū)轉(zhuǎn)移到我市工作的勞動合同制工人，已有《勞動手冊》的，由接收單位持工人戶口本、勞動合同書及原《勞動手冊》到工人戶口所在區(qū)、縣勞動局辦理《勞動手冊》變更手續(xù)，原《勞動手冊》繼續(xù)使用。
附：
勞動合同制工人轉(zhuǎn)移工作單位通知書存據(jù)
（ ）勞調(diào)字第 號
單位合同制工人 同志，要求轉(zhuǎn)移到我單位工作，經(jīng)研究，同意調(diào)入請于 年 月 日來我單位報到。
經(jīng)辦人：
年 月 日
勞動合同制工人轉(zhuǎn)移工作單位通知書
（ ）勞調(diào)字第 號：
同意您單位合同制工人 同志到我單位工作。請給予辦理轉(zhuǎn)移行政、工資介紹信、《勞動手冊》、個人檔案等有關(guān)手續(xù)，于 年 月 日前來我單位報到。
（單 位）
19 年 月 日
附：
勞動合同制工人轉(zhuǎn)移工作單位介紹信存根
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｜ ｜性｜ ｜原｜ ｜ 工 資 ｜
｜姓 名｜ ｜ 原 單 位 ｜工｜ 調(diào)往單位 ｜－－－－－－－－－｜
｜ ｜別｜ ｜種｜ ｜級別｜金額｜已發(fā)至｜
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｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 月｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 日｜
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｜ ｜ ｜
｜備 注｜ ｜
｜ ｜ ｜
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年 月 日
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勞動合同制工人轉(zhuǎn)移工作單位介紹信
：
茲介紹 同志到 工作，請接洽。
年 月 日
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｜ ｜ 性 ｜ ｜ 工 ｜ 工 資 ｜
｜姓 名｜ ｜ 原工作單位 ｜ ｜－－－－－－－－－｜
｜ ｜ 別 ｜ ｜ 種 ｜級別｜金額｜已發(fā)至｜
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｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜月 日｜
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｜ ｜ ｜
｜ 備注 ｜ ｜
｜ ｜ ｜
為進(jìn)一步加強(qiáng)勞動合同管理，根據(jù)勞動部關(guān)于解除勞動合同計發(fā)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金有關(guān)問題處理意見的精神，結(jié)合我市企業(yè)實行勞動合同制度的實際，現(xiàn)對解除勞動合同計發(fā)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金有關(guān)問題提出如下意見，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
一、關(guān)于合同制職工調(diào)動、轉(zhuǎn)移工作單位經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金計發(fā)問題。實行勞動合同制度后，職工提出調(diào)動、轉(zhuǎn)移工作單位的，應(yīng)當(dāng)與原用人單位解除勞動合同后，與現(xiàn)用人單位簽訂勞動合同。用人單位依據(jù)《勞動法》第二十四條向職工提出并經(jīng)雙方協(xié)商一致解除勞動合同的，應(yīng)當(dāng)向勞動者支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。勞動者本人提出解除勞動合同的，用人單位可以不支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。
二、勞動合同制度實行以前，原固定工在本單位的工作年限，應(yīng)當(dāng)做為計發(fā)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的年限。
合同的效力是法律對合同的價值評判。合同是當(dāng)事人合意的體現(xiàn)，除因標(biāo)的目的自始客觀不能、無從確定、違反法律強(qiáng)行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實意思表示，不違背《合同法》52條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買賣合同中，出賣人一物數(shù)賣之舉雖有悖于誠信守約的善良風(fēng)俗，但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買賣合同并非當(dāng)然無效。不能以是否做到實際履行為標(biāo)準(zhǔn)否認(rèn)后位買賣合同的效力。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移亦不是房屋買賣合同生效要件的觀點也廣為學(xué)界和實務(wù)界認(rèn)可?；谙群筚I賣契約而生之多重債權(quán)，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力。［2］就此意義而言，出賣人—房數(shù)賣的行為不能當(dāng)然否認(rèn)前后買賣合同的效力?！督忉尅返?條也規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的先買受人可以請求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲罰性違約金，而不能當(dāng)然否定后位買賣合同的效力。由此可推斷《解釋》認(rèn)可后位買賣合同效力的意旨。
在出賣人已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)至前買受人后，又將房屋出賣第三人的，出賣人的行為是一種出賣他人之物的無權(quán)處分行為，對無權(quán)處分行為的效力，學(xué)界通說及《合同法》第51條均認(rèn)為應(yīng)采效力待定說，合同并不當(dāng)然無效。置換一個角度考慮，出賣人出賣他人之物的行為在后買受人不知情的情況下，也是一種欺詐行為，依《合同法》第31條規(guī)定，后買受人享有撤銷該合同的權(quán)利?！督忉尅返?條也規(guī)定：在出賣人已將房屋賣于他人并已履行的，后買受人可以請求撤銷買賣合同，并主張懲罰性賠償金。
二、商品房多重買賣中的物權(quán)變動及利益衡平
房屋買賣以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為合同目的，同一合同標(biāo)的難以在多個債權(quán)人之間合理分配，是多重買賣合同的特色所在，亦是諸多買受人權(quán)利沖突的集中體現(xiàn)。準(zhǔn)確界定商品房多重買賣中的物權(quán)變動，是保護(hù)各方權(quán)益的前提條件。
（一）房屋所有權(quán)已先行轉(zhuǎn)移于前買受人時的物權(quán)變動
出賣人若已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于前位買受人并辦理所有權(quán)登記后，又將該房屋賣于他人，先買受人取得房屋所有權(quán)當(dāng)無疑義。不動產(chǎn)以登記為權(quán)利公示公信方法，后買受人可從權(quán)屬登記中發(fā)現(xiàn)出賣人非真權(quán)利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣人繼續(xù)交易，則應(yīng)視為接受了權(quán)利不能實現(xiàn)的風(fēng)險，自然無法取得房屋所有權(quán)。為懲戒出賣人的惡意欺詐，依《解釋》第9條三項規(guī)定，后買受人就出賣人的一物數(shù)賣行為可主張不超過已購房款一倍以內(nèi)的懲罰性賠償金。
（二）出賣人徑行將房屋移轉(zhuǎn)于后位買受人時的物權(quán)變動及法律評價
1.物權(quán)行為理論之辯析
欲清楚解析物權(quán)變動的內(nèi)涵，必先厘清物權(quán)行為的概念。物權(quán)行為是指要發(fā)生物權(quán)變動，須獨立于債權(quán)契約之外，以直接發(fā)生物權(quán)變動為目的設(shè)立新的法律行為。債權(quán)行為僅是物權(quán)行為的原因行為，兩者截然分開，各自獨立，物權(quán)行為并不因原因行為無效而無效，即使原因行為無效，仍可發(fā)生所有權(quán)變動的效果，此即為物權(quán)行為的獨立性、無因性。［3］瀏覽域外法典，關(guān)于物權(quán)變動大致有四種立法模式。其一，債權(quán)意思主義模式，以法國為例，不承認(rèn)獨立于債權(quán)行為的物權(quán)行為概念，買賣合同成立時物之所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)。其二，登記對抗主義，如日本立法模式，買賣合同一經(jīng)成立，物之所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)，但非經(jīng)登記不能對抗第三人。其三，登記要件主義，又為區(qū)分原則。典型代表為瑞士，即認(rèn)可物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)別，但又不承認(rèn)物權(quán)行為的獨立性和無因性。單純的合同行為不會發(fā)生物權(quán)變動的效果，還應(yīng)履行登記等公示行為，方有物權(quán)變動之效。其四，物權(quán)意思主義，以德國為例，我國臺灣民法亦采此說。該學(xué)說由德國歷史法學(xué)派創(chuàng)始人薩維尼所創(chuàng)，主張物權(quán)行為的獨立性和無因性，即使買賣合同無效或被撤銷，所有權(quán)依然發(fā)生轉(zhuǎn)移。依該說，在商品房多重買賣中即便出賣人損害先買受人利益再次出賣房屋，但若出賣人與后買受人履行了物權(quán)變動手續(xù)，后買受人仍可當(dāng)然取得物之所有權(quán)。
2.我國物權(quán)變動之立法選擇
我國民法學(xué)界及實務(wù)界對物權(quán)變動模式的選擇亦是眾說紛云。主流觀點是不接受法國的債權(quán)意思主義模式和德國的物權(quán)行為獨立性、無因性理論，而應(yīng)沿用我國慣以用之的公示要件主義瑞士模式，同時堅持區(qū)分原則，注意合同效力和所有權(quán)轉(zhuǎn)移的分離和差異。物權(quán)行為的獨立性、無因性堪稱嚴(yán)謹(jǐn)慎密的邏輯演練體系，固然具有維護(hù)絕對交易安全的價值取向，對后位買賣人提供了最完備的權(quán)利保障，但因其過于技術(shù)性、抽象性，且惡意買賣人亦可一視同仁地獲得物之所有權(quán)，實與誠實信用的善良風(fēng)俗背道而馳，公眾的道德觀、價值觀難以認(rèn)同。物權(quán)無因性理論一定程度上是為法律生活形式之安定而犧牲了法律生活實質(zhì)之社會正當(dāng)性，無異于削足適履。［4］事實上物權(quán)公示公信原則及善意取得制度同樣可起到維護(hù)交易安全之職，盲目崇尚物權(quán)獨立性、無因性原則實無必要。我國《物權(quán)法》草案，在區(qū)分原因行為與物權(quán)行為的同時，也否認(rèn)了物權(quán)行為的獨立性、無因性。［5］《解釋》第8、9條的規(guī)定非常明確地表明了商品房買賣合同中，對于出賣人再處分具有限制或拘束的思想?？梢哉f，司法解釋在此根本沒有涉及物權(quán)交易行為的獨立，更不用說無因性原則在法律設(shè)置和法律交易上的正當(dāng)性。因此，該規(guī)定應(yīng)是對物權(quán)交易抽象原則即無因原則的間接否定。［6］3.《解釋》中的物權(quán)變動原則及對出賣人、先買受人、后買賣人之利益調(diào)整
