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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目；成本；管理
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
前言
隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，建筑領(lǐng)域的競爭日漸激烈，企業(yè)競爭目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不得不更加依靠房地產(chǎn)投資成本的管理和控制，也可以在獲取利潤最大化的同時占據(jù)市場競爭中的長期優(yōu)勢。其重點(diǎn)和核心是房地產(chǎn)投資成本管理。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本是指在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目上發(fā)生的全部費(fèi)用的總和，包括直接成本和間接成本。而房地產(chǎn)投資成本管理的內(nèi)容很廣泛，貫穿于項(xiàng)目管理活動的全過程和每個方面，每個環(huán)節(jié)都離不開成本管理工作。以下就房地產(chǎn)投資成本管理問題展開探討研究。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理概述
1. 1房地產(chǎn)項(xiàng)目屬性
（1）建設(shè)投資大。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個項(xiàng)目往往需要投入大量資金，對開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。
（2）開發(fā)周期長。土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的對象，其一般工程規(guī)模較大。本身需要一定的開發(fā)周期，同時，由于客觀條件的不可預(yù)測性、以及應(yīng)政府要求，經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要辦理許多相關(guān)部門的繁雜手續(xù)。從項(xiàng)目獲取施工許可證、預(yù)售許可證到竣工驗(yàn)收，所需要的時間都不太可控，都影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)，甚至更長的時間。
（3）受國家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中，涉及到社會生產(chǎn)生活多個方面。房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和重要的風(fēng)向標(biāo)之一。也同時成為社會廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)問題和中央十分關(guān)注的民生問題。其生產(chǎn)過程，必須通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須嚴(yán)格遵守國家產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)，響應(yīng)城市統(tǒng)一規(guī)劃等。
1. 2房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理簡述
1. 2. 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理
（1）成本管理意識匾乏。更多注意產(chǎn)品成本的事后核算，沒有真正理解項(xiàng)目全過程、全成本的管理思想，對導(dǎo)致成本發(fā)生的作業(yè)一一“合約”缺少事前控制的意識。
（2）無法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本。由于伴隨項(xiàng)目的開發(fā)，時刻發(fā)生著成本，成本也在時刻的變化當(dāng)中。最新動態(tài)成本，需要項(xiàng)目內(nèi)外部多方面的配合才能核算出來，因此動態(tài)成本情祝經(jīng)常滯后。
1. 2. 2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售管理
（1）年度銷售任務(wù)是公司根據(jù)對市場的預(yù)測及工程的進(jìn)度預(yù)計(jì)估算的，銷售計(jì)劃很難做準(zhǔn)。
（2）團(tuán)隊(duì)管理粗放，常常重結(jié)果而輕過程，缺乏精細(xì)化的銷售管控。
（3）定價管理上，銷售價格受諸多因素影響，銷售率缺乏管控，外部應(yīng)變能力差。
（4）費(fèi)用管理上，營銷投放缺乏規(guī)范和價值分析，而營銷策劃是一項(xiàng)創(chuàng)造性的工作，其效果無法完全預(yù)測。
2.房地產(chǎn)成本管理中存在的問題
2.1不重視決策階段的成本控制
許多房地產(chǎn)商做前期策劃僅僅是為了籌集資金的需要，只想到把策劃包裝好點(diǎn)，從而達(dá)到順利籌集到資金的目的。這樣導(dǎo)致了前期做的策劃報告可操作性大大降低。很多策劃報告顯得虛無縹緲，遠(yuǎn)未達(dá)到“指導(dǎo)企業(yè)投資決策”的基本要求。在收集材料的代表性和廣泛性，分析指標(biāo)選擇的合理性，邏輯推理的嚴(yán)謹(jǐn)性，計(jì)算過程的規(guī)范性，計(jì)算結(jié)果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在這樣消極的投資決策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過失在有增無減地出現(xiàn)，大量的開發(fā)資金損失在有形和無形之中。
2.2不重視圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的成本控制，只重視實(shí)施階段的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對項(xiàng)目工程實(shí)施過程中的施工階段成本控制非常重視。一般的房地產(chǎn)公司均設(shè)有土建安裝工程部，同時聘請專業(yè)的工程監(jiān)理公司對項(xiàng)目施工質(zhì)量、進(jìn)度等進(jìn)行直接的監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在一個認(rèn)知錯覺：工程成本主要花在工程建設(shè)階段的“一磚一瓦一水泥”中，加強(qiáng)過程監(jiān)控就可節(jié)約大量的施工成本。為了切實(shí)落實(shí)到實(shí)際中，開發(fā)商經(jīng)常費(fèi)盡心血，采取多項(xiàng)控制措施。
2.3不重視控制計(jì)劃，導(dǎo)致成本失控
長期以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏認(rèn)識成本控制計(jì)劃的重要作用。計(jì)劃一般分為長期計(jì)劃、年度計(jì)劃和作業(yè)計(jì)劃幾種。很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為長期計(jì)劃太遙遠(yuǎn)了，從而忽略了對長期發(fā)展計(jì)劃的規(guī)劃、制定和實(shí)施。這一錯誤認(rèn)識的直接影響是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展前景，沒有長遠(yuǎn)規(guī)劃，走一步算一步。往往使企業(yè)投資經(jīng)營失去連續(xù)性，甚至又“斷層”現(xiàn)象的出現(xiàn)。企業(yè)的資源遠(yuǎn)沒有得到合理規(guī)劃和利用。我們在評估成本支出時，往往只看重一些表面的顯性的支出，而實(shí)際上，由于企業(yè)資源得不到合理的利用而造成的隱性成本支出卻往往更加令人觸目驚心。
2.4工程招投標(biāo)工作沒有起到真正的成本控制作用
建設(shè)工程實(shí)行招投標(biāo)，是我國建筑管理體制和經(jīng)營方式的一項(xiàng)重大變革，有利于降低促進(jìn)公平競爭，提高工程質(zhì)量，降低工程造價，縮短工期，防止產(chǎn)生腐化現(xiàn)象。特別是在現(xiàn)階段，不完全統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目真正實(shí)施招投標(biāo)的不足60%，招投標(biāo)工作推進(jìn)不理想的具體原因十分復(fù)雜?？陀^地講，目前招投標(biāo)工作實(shí)際存在一個困惑點(diǎn)就是施工單位投標(biāo)的依據(jù)是各省市統(tǒng)一的《建筑安裝工程預(yù)算定額》，而不是企業(yè)內(nèi)部各自的“企業(yè)定額”。
3.房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制
3.1實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競選
工程設(shè)計(jì)的優(yōu)劣對工程項(xiàng)目建設(shè)的成敗有著重要的影響，所以，在確定設(shè)計(jì)方案時，必須堅(jiān)持設(shè)計(jì)方案的評價，擇優(yōu)確定設(shè)計(jì)單位和方案。 設(shè)計(jì)方案的評價包括民用建筑設(shè)計(jì)評價和居住小區(qū)設(shè)計(jì)評價。 民用建筑設(shè)計(jì)要堅(jiān)持“適用、經(jīng)濟(jì)、美觀”的原則，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心問題是提高土地利用率。擇優(yōu)選取設(shè)計(jì)方案招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競選兩種方式優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，達(dá)到擬建工程項(xiàng)目能夠采用先進(jìn)的技術(shù)和工藝、降低工程造價、縮短建設(shè)周期和提高投資效益的目的。
3.2做好施工過程中的成本控制
施工階段是投資資金使用最為集中的階段，基本上為總投資費(fèi)用的 90%以上，因此，發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢，做好施工階段的工程投資控制對于實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程全過程成本控制有極其重要的作用。
（1）工程變更。由于工程建設(shè)的周期長、涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際情況與項(xiàng)目招投標(biāo)時的情況相比會發(fā)生一些變化。 因此，出現(xiàn)工程變更成為不可回避的問題。 工程在施工中引起變更的原因很多，如工程設(shè)計(jì)粗糙，使工程實(shí)際與發(fā)包時提供的圖紙不符；當(dāng)前市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等。 所以在施工過程中，必須嚴(yán)把變更關(guān)，嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模， 提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容等，實(shí)行“技術(shù)管理、分級控制、限額簽證”的制度。 對必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，尤其是涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)盡早盡快解決，減少損失，否則，勢必造成重大變更損失。 工程變更分為設(shè)計(jì)變更和其他變更兩大類。 為嚴(yán)格控制工程投資，無論是哪一種變更，必須嚴(yán)格按變更程序、限額審批實(shí)現(xiàn)變更，否則，很難實(shí)現(xiàn)投資的控制。
（2）施工組織及技術(shù)措施的控制。 施工技術(shù)措施對工程造價有很大的影響，因此，施工技術(shù)措施的審查，除監(jiān)理單位和建設(shè)單位審查外，還可邀請?jiān)O(shè)計(jì)人員參與審查，這樣施工技術(shù)方法就和設(shè)計(jì)意圖做到了有機(jī)的結(jié)合，從而使施工技術(shù)措施更有針對性和時效性。
（3）工程資金籌措支付及施工進(jìn)度控制。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會面臨資金籌措問題，資金籌措的方式多為銀行貸款。 工程資金的籌措、支付情況對工程的開發(fā)成本將產(chǎn)生很大的影響。 資金充足、支付及時，就能保證承包單位的施工進(jìn)度，進(jìn)而保證整個工程的交、竣工時間和房屋的銷售，使建設(shè)資金按計(jì)劃回籠，減少建設(shè)資金的貸款利息。
4.結(jié)語
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)主要是以經(jīng)濟(jì)效益為目的，衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資效益的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是影響房產(chǎn)銷售價格的重要因素，其開發(fā)成本的高低必然引起售房價格的波動。同時只有控制好了開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益才會得到保障。
參考文獻(xiàn)：
[1] 呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營.北京：中國人民大學(xué)出版社，2002年
項(xiàng)目投資決策是選擇和確定投資方案的過程,該過程要求對擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,并對不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及作出判斷和決定。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目收益高,風(fēng)險亦大,為了避免巨額投資化為泡影,投資者在投資前期必須對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察研究,從項(xiàng)目所處位置的人文歷史、文化環(huán)境等多重角度出發(fā)。目前,業(yè)界人士已研究出多種確定投資方案的方法,如田建林運(yùn)用AHP方法來進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析和投資風(fēng)險分析;劉明芳等,采用DEA方法建立了房地產(chǎn)投資決策中相應(yīng)的輸入—輸出指標(biāo)模型;李杰等采用RO法來確定房地產(chǎn)投資方案。項(xiàng)目決策合理與否,直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的成敗、工程造價的高低以及投資效果的好壞。在進(jìn)行前期實(shí)地考察的過程中,投資者應(yīng)充分關(guān)注大眾的需求,力求在建設(shè)過程中以最低的成本生產(chǎn)出最能滿足大眾需求的功能產(chǎn)品。
1 貴陽花溪地區(qū)背景
花溪區(qū)位于黔中腹地,距市中心17公里。全區(qū)地貌以山地和丘陵為主,具有高原季風(fēng)濕潤氣候的特點(diǎn),冬無嚴(yán)寒,夏無酷熱,無霜期長,雨量充沛,濕度較大,有著豐富的水資源和生物多樣性,森林覆蓋率達(dá)41.53﹪。花溪地區(qū)的生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、工業(yè)增加值、公共財政預(yù)算收入、旅游總收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入等指標(biāo)絕對數(shù)均位列全省前10位,總?cè)丝跀?shù)至2010年約為360054,人口密度為每平方公里402人。
貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區(qū)內(nèi),北有貴陽西站及貨場,西有湖潮站和磊莊機(jī)場,東北部有貴陽機(jī)場;貴花高等級公路直通市區(qū),312國道和101省道貫穿全境?；ㄏ慕逃a(chǎn)業(yè)近來也是蓬勃發(fā)展,自2009年規(guī)劃出3200畝地擴(kuò)建貴州大學(xué)的同時,規(guī)劃聚集區(qū)內(nèi)的花溪區(qū)孟關(guān)也將規(guī)劃出7500畝地,建成貴陽市的高校園區(qū),首期工程完工后,將容納坐落在貴陽的5所高校。而花溪區(qū)大學(xué)規(guī)劃用地由北區(qū)貴州大學(xué)和貴州民族大學(xué)組成,南區(qū)則位于貴安新區(qū)黨武鎮(zhèn)范圍內(nèi),分別由貴州師范大學(xué)、貴州財經(jīng)大學(xué)、貴陽醫(yī)學(xué)院、貴陽中醫(yī)學(xué)院、貴州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院、貴州民族大學(xué)和貴州亞泰職業(yè)學(xué)院、貴州民族大學(xué)人文科技學(xué)院等8所高校組成,南區(qū)即為俗稱的“花溪大學(xué)城”。
除了高等學(xué)府之外,花溪的基礎(chǔ)教育機(jī)構(gòu)也是數(shù)不勝數(shù)?；ㄏ皡^(qū)面積222平方公里,占全區(qū)面積的25%。有景物景觀81個。其中,自然景觀56個、人文景觀25個。有國家級特等景觀4個、國內(nèi)一等景觀18個、國內(nèi)二等景觀32個、國內(nèi)三等景觀27個,以花溪國家城市濕地公園、花溪公園、天河潭、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風(fēng)情游最為有名。花溪文物古跡豐富,青巖古鎮(zhèn)已列為全國歷史文化名鎮(zhèn)。全區(qū)有12處文物被貴州省人民政府公布為省級文物保護(hù)單位,有甲定洞葬等13處文物被貴陽市政府列為市級保護(hù)單位,馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區(qū)人民政府公布為區(qū)級文物保護(hù)單位。貴陽市花溪區(qū)現(xiàn)以“生態(tài)”、“旅游”著稱,但相比于我國其他著名旅游風(fēng)景區(qū),其開發(fā)程度尚處于較低水平,換句話說,花溪的旅游產(chǎn)業(yè)有著較大的發(fā)展空間。
2 投資分析
2.1 市場分析
2.1.1 公寓 通過實(shí)地考可見察,貴陽花溪地區(qū)山清水秀、氣候宜人,遠(yuǎn)離城市的喧囂與煩擾,極其適宜居住,尤其適合老年人安養(yǎng)天年。花溪的居住人口為360054人次,人口密度為每平方公里402人,其中,花溪公園附近較為繁華,有著濃厚的生活氣息。根據(jù)市場調(diào)查,筆者了解到不少外來人口在花溪買房用來給父母養(yǎng)老,花溪的居民也多為中低層收入者,由此看來,若要在花溪投資房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目,中小戶型應(yīng)占大頭。
2.1.2 別墅 花溪有著獨(dú)特的自然風(fēng)光,與造型優(yōu)美的別墅搭配相得益彰?；蛟S會有部分中高層收入者愿意來享受這里純凈的空氣和迷人的風(fēng)光,但是這里距離市中心較遠(yuǎn),周邊的公共設(shè)施不如市區(qū)內(nèi)完善,工作繁忙的高層人士可能更情愿購買市中心的別墅或花園洋房。
2.1.3 旅游地產(chǎn) 花溪地區(qū)眾多的旅游資源,也吸引了不少全國各地聞訊而來的游客。花溪的建設(shè)相對落后,旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠,與我國其他旅游地區(qū)相比差距較大。貴陽是全國聞名的避暑勝地,再加上花溪地區(qū)高校眾多,每當(dāng)夏季,來各大高校進(jìn)行培訓(xùn)的外地人士無不選擇在花溪留宿,然而花溪地區(qū)固有的旅館稀缺,許多外來人士只能選擇在當(dāng)?shù)鼐用竦乃饺丝蜅＠锝杷?住宿條件十分有限。因此,房地產(chǎn)投資者可以從旅游的角度出發(fā),大大挖掘花溪地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的潛力。
2.1.4 商業(yè)地產(chǎn) 由圖1、2可見花溪一直以來缺少集中的大型商區(qū),商業(yè)用房的供應(yīng)僅占全市的1.25%,商業(yè)用房的成交僅占全市的0.25%?；ㄏ珗@周邊的步行街雖然店鋪較多,但總體來說其檔次偏低、規(guī)模較小,花溪豐富的旅游資源會拉動該地區(qū)的消費(fèi)水平,帶動商業(yè)發(fā)展,因此花溪的商業(yè)發(fā)展也有較大潛力。然而,已有一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在這里規(guī)劃了商業(yè)用地,其中,中鐵城計(jì)劃要建設(shè)一座15萬方的大型購物中心,若要與其競爭,還需深入考察研究。
2.1.5 寫字樓 從地圖上可以看出,花溪區(qū)處于貴陽市較偏位置,離市中心較遠(yuǎn),交通相對來說較為不便,不太合適發(fā)展辦公用地,受大盤個案影響,寫字樓市場形成以老城區(qū)、金陽
新區(qū)為主要的兩大熱點(diǎn)供求板塊,其他區(qū)域除烏當(dāng)區(qū)有少量成交外,市場均無變化。整體市場銷售量較低。 成功寫字樓的共性有:位置應(yīng)該居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū),交通要十分便利,四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛是寫字樓價值的重要支撐;寫字樓項(xiàng)目周邊必須要有較大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施,形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間,才能稱得上是真正的甲級寫字樓。
從目前市場來看,花溪并不具備成功寫字樓的條件。
2.2 風(fēng)險分析
2.2.1 政策風(fēng)險 限貸政策不僅會毫不動搖地執(zhí)行,而且還會進(jìn)一步深化和加強(qiáng)。唯有不折不扣地執(zhí)行,甚至繼續(xù)深化和加強(qiáng)限貸政策,才能確保房地產(chǎn)市場合理回歸。此外,房產(chǎn)稅將盡快在全國開征,這可能會導(dǎo)致房價下跌,并在潛移默化中達(dá)到限購的目的。
2.2.2 市場風(fēng)險 市場風(fēng)險來自在三個方面:一是市場供需實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離;二是項(xiàng)目產(chǎn)品市場競爭;三是項(xiàng)目產(chǎn)品和預(yù)測價格發(fā)生較大偏離。
2.2.3 技術(shù)風(fēng)險和工程風(fēng)險 主要由于科技進(jìn)步、技術(shù)創(chuàng)新及其相關(guān)變量的變動可能帶來的損失;以及由于工程量預(yù)計(jì)不足、或設(shè)備材料價格上漲導(dǎo)致投資增大;由于計(jì)劃不周或外部條件因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延。
2.2.4 項(xiàng)目管理方面的風(fēng)險 項(xiàng)目管理涉及項(xiàng)目的全過程,包括投資管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理和財務(wù)管理。
2.2.5 外部環(huán)境風(fēng)險 包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境和社會環(huán)境因素的影響,如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財政政策。
2.2.6 市場風(fēng)險 要對整個房地產(chǎn)市場進(jìn)行全方位的調(diào)查,了解其中潛在的規(guī)則;通過分析房地產(chǎn)的開發(fā)周期來預(yù)測其可能會發(fā)生的變動,從而預(yù)估出最佳的開發(fā)時機(jī);選擇地塊時,要充分分析該區(qū)域的潛在價值;要了解國家政策,分析其對房地產(chǎn)行業(yè)會帶來的潛在影響;同時,要了解并分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量;要利用一切可能得到的信息資料,了解潛在的競爭者的情況,做到知已知彼,百戰(zhàn)不殆。
2.2.7 技術(shù)風(fēng)險和工程風(fēng)險 項(xiàng)目的建設(shè)需要切實(shí)解決工程建設(shè)特別是環(huán)境整治和生態(tài)環(huán)境保護(hù)問題;建造費(fèi)用增加的風(fēng)險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減小;工程不能按期完工的風(fēng)險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低等等。
2.2.8 項(xiàng)目管理方面的風(fēng)險 要求項(xiàng)目管理人員要具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)技術(shù)水平、職業(yè)道德素質(zhì)、以及各項(xiàng)專業(yè)能力;同時加強(qiáng)目標(biāo)管理,落實(shí)考核責(zé)任制;制訂相應(yīng)的激勵制度,調(diào)動項(xiàng)目管理人員工作積極性,從而提高企業(yè)管理水平和整體競爭力。
3 成本控制分析
隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展,有效的成本控制也為房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中獲得優(yōu)勢地位提供了契機(jī),降低產(chǎn)品成本就是為企業(yè)增加利潤,房開商各有著自己獨(dú)特的控制成本的方法。
筆者認(rèn)為,建設(shè)項(xiàng)目的功能直接關(guān)系到是否能有效滿足消費(fèi)者的需求,從而影響企業(yè)的收益。因此,功能設(shè)計(jì)成本控制是房地產(chǎn)規(guī)劃成本控制中所占比重最大的環(huán)節(jié)。其方法是:在成本控制中應(yīng)首先列出項(xiàng)目所具有的主要功能評價指標(biāo),根據(jù)各個功能評價指標(biāo)的重要程度來劃定它們的權(quán)重,接著確定項(xiàng)目的總費(fèi)用,再根據(jù)各個功能評價指標(biāo)的權(quán)重來預(yù)估其相應(yīng)部分的開銷。
本文從功能設(shè)計(jì)的角度出發(fā)來對貴陽市花溪區(qū)貴州大學(xué)附近某地開發(fā)經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目進(jìn)行成本質(zhì)控分析。該項(xiàng)目建設(shè)用地800平方米,建筑規(guī)模為6400平方米,主體部分總投資額為1920萬元。
①首先列出該項(xiàng)目所具有的主要功能評價指標(biāo),并對各個功能評價指標(biāo)的重要程度進(jìn)行評分,最終確定權(quán)重。
確定權(quán)重可采用0-4強(qiáng)制評分法,分別將不同的指標(biāo)進(jìn)行兩兩對比并評分,如:若A比B重要得多,則A得4分,B得0分;若A比B重要,則A得3分,則B得1分;若A與B同樣重要,則A、B各得兩分,如表1所示。
②根據(jù)權(quán)重來預(yù)估相應(yīng)功能評價指標(biāo)的開銷,見表2。
③成本分析結(jié)果:由表1、表2可以得出該項(xiàng)目成本控制點(diǎn)應(yīng)在平立面設(shè)計(jì)及施工、供水排水,供電供氣,分別占項(xiàng)目總成本的30%、23%、22%,三項(xiàng)合計(jì)占項(xiàng)目總成本的75%,以此為該項(xiàng)目成本設(shè)計(jì)提供控制依據(jù)。
1當(dāng)前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資成本控制中存在的問題
1.1編制項(xiàng)目估算不嚴(yán)謹(jǐn)項(xiàng)目在投資建設(shè)之前，企業(yè)都會對其作出投資估算，但是部分企業(yè)沒有意識到編制項(xiàng)目估算的重要性。對項(xiàng)目投資的估算不合理，有時候會出現(xiàn)各種漏洞，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。企業(yè)在發(fā)展中沒有長遠(yuǎn)的計(jì)劃與預(yù)算，對資源不能做到合理的開發(fā)利用，導(dǎo)致隱形的成本支出，對房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展不利，無意中增加了投入，降低了利潤。
1.2施工過程中監(jiān)管不嚴(yán)格施工過程中的監(jiān)管力度是影響工程成本的一個重要因素。一方面，企業(yè)忽視對材料、設(shè)備的監(jiān)管，設(shè)備費(fèi)用在工程建設(shè)中占有很大的比例，一旦忽略了對這方面的管理，造成材料的浪費(fèi)或者重復(fù)投入，整個工程的成本就會極大程度地增加。另一方面，施工過程中的權(quán)責(zé)不明確，領(lǐng)導(dǎo)對各職能部門的管理不到位，很容易在施工中出現(xiàn)問題，而問題產(chǎn)生時，沒有部門出來承擔(dān)責(zé)任，致使企業(yè)遭受進(jìn)一步的損失。
1.3招標(biāo)工作沒有起到控制作用我國在工程建設(shè)中采取招標(biāo)、投標(biāo)的方式，來提高競爭的公平性，降低工程成本，提高工程質(zhì)量。但是在現(xiàn)實(shí)的投標(biāo)工作中，各施工單位并沒有依據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)與工程的難度進(jìn)行投資預(yù)算，而是按照省市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程預(yù)算定額，因而他們的報價近似。除此之外，很多房地產(chǎn)公司的建設(shè)項(xiàng)目并沒有招標(biāo)的程序，工程承建者早已內(nèi)定。因此總的來說，投標(biāo)招標(biāo)工作沒有起到對項(xiàng)目建設(shè)成本的控制作用。
2房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資成本進(jìn)行控制的意義
在房地產(chǎn)市場競爭日益加劇的今天，只有成功地控制住房地產(chǎn)工程的項(xiàng)目投資成本，才能確保企業(yè)利益的最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。就社會效益來說，有效控制成本能夠有效地下調(diào)房價，改善民生住房條件，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。通過成本的降低使企業(yè)在房價與利潤之間找到平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的共贏。
3如何有效地對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行成本控制
3.1本控制的原則(1)全程控制。在項(xiàng)目建設(shè)的整個過程中實(shí)現(xiàn)對成本的控制。包括從項(xiàng)目的確立、設(shè)計(jì)、施工、竣工直至銷售階段，有時還會涉及到后期的線上線下運(yùn)營。保證項(xiàng)目的成本始終都處在科學(xué)有效的控制之中，避免出現(xiàn)嚴(yán)重超支的現(xiàn)象。（2）全員控制。企業(yè)內(nèi)職權(quán)的分配、責(zé)任的安排對項(xiàng)目成本是有著極大的影響的。合理的組織結(jié)構(gòu)安排，有利于提高員工的積極性，提高他們的責(zé)任感，讓他們樹立起控制建設(shè)成本的觀念。在問題產(chǎn)生時有人主動承擔(dān)，主動解決，將損失降到最低。合理安排人員，專人管理施工材料，避免材料的浪費(fèi)，從而有效地控制項(xiàng)目建設(shè)成本。(3)實(shí)時控制。一般的房地產(chǎn)工程建設(shè)都會持續(xù)很長一段時期，在這個時期里，市場與資源可能會發(fā)生很多變化。因此，對成本的管理控制要有實(shí)效性與時效性。將市場的變化與前期預(yù)算進(jìn)行對比，一旦出現(xiàn)偏差，要及時找到原因，并找到解決的方法。根據(jù)市場與資源的波動，調(diào)整成本控制計(jì)劃，重新對資源進(jìn)行配置，提高工程質(zhì)量的同時，降低投資成本，實(shí)現(xiàn)利益的最優(yōu)化。
3.2成本控制的方法
3.2.1建立健全成本控制與監(jiān)督機(jī)制良好的制度保障是開展一切工作的前提，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資成本的控制過程中要建立健全兩個機(jī)制。一個是成本控制機(jī)制，遵循全程控制的原則，在項(xiàng)目的建設(shè)過程中實(shí)施有效的監(jiān)督管理，對施工過程中出現(xiàn)的不必要的成本損失要嚴(yán)懲，對于有效地進(jìn)行成本控制的工作人員進(jìn)行表彰，賞罰明確適度。另一個是責(zé)任制度，明確不同部門的職責(zé)與任務(wù)，將職能細(xì)化，做到每件事都有組織負(fù)責(zé)，遵循全員控制的原則，實(shí)行全員對成本的管理。提高員工的工作積極性與責(zé)任意識，使權(quán)利、責(zé)任的分配合理化，全員樹立成本控意識。
3.2.2.根據(jù)階段特點(diǎn)開展成本控制（1）前期階段。在項(xiàng)目開發(fā)之前，要根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、當(dāng)?shù)氐恼吆头ㄒ?guī)等，對項(xiàng)目的投資成本做出預(yù)算，探究項(xiàng)目的可行性，控制項(xiàng)目的最高成本，確立可行有力的項(xiàng)目建設(shè)方案。工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)一旦完成，后期就很難再將成本降低，預(yù)算人員要與項(xiàng)目設(shè)計(jì)的專業(yè)技術(shù)人員討論，將設(shè)計(jì)人員給出初步的設(shè)計(jì)圖紙與施工圖預(yù)算，與前期的項(xiàng)目預(yù)算想比較，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)階段的成本預(yù)算，對設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)管，務(wù)必選出相對來說成本低、質(zhì)量高的設(shè)計(jì)方案。招標(biāo)過程要保證公正、公平與公開，避免暗箱操作等問題的產(chǎn)生。為了從眾多開發(fā)商中選擇優(yōu)秀的承包者，房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)中要比較開發(fā)商的工程量計(jì)價、標(biāo)底的預(yù)算、施工單位的信譽(yù)度等，充分利用市場競爭機(jī)制，降低地產(chǎn)的開發(fā)成本。在招標(biāo)結(jié)束后，按照招標(biāo)時提出的要求，簽訂合同，保證雙方的利益。（2）實(shí)施階段。在房地產(chǎn)工程的實(shí)施階段，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度。監(jiān)督施工方是否按照合同約定進(jìn)行施工，避免出現(xiàn)對材料的不必要浪費(fèi)或重復(fù)投入。在施工中鼓勵進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，進(jìn)而降低成本。施工中一旦出現(xiàn)問題要及時找相關(guān)部門進(jìn)行解決，避免矛盾的進(jìn)一步發(fā)生。除加強(qiáng)監(jiān)督外，還應(yīng)利用贏得值法（見圖1）對成本進(jìn)行有效地控制。圖1贏得值法原理贏得值法是通過比較某一時段的已完成工作量與該時段的計(jì)劃工作量，來對工作進(jìn)展進(jìn)行評估。其中BCWS表示計(jì)劃工作的費(fèi)用預(yù)算；BCWP是已完成工作的費(fèi)用預(yù)算；ACWP則表示已經(jīng)完成的工作的實(shí)際費(fèi)用。BCWS與BCWP都是以同一時間與同一預(yù)算為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算的，因此二者的比較可以得出預(yù)算與實(shí)際間的偏差。該進(jìn)度偏差用SV來表示，SV等于零則實(shí)際預(yù)算值與計(jì)劃預(yù)算一致；SV大于零則實(shí)際預(yù)算大于計(jì)劃預(yù)算；反之SV小于零，實(shí)際預(yù)算低于計(jì)劃預(yù)算。ACWP表示實(shí)際費(fèi)用，它與BCWP的差值通常用CV來表示，指費(fèi)用偏差。同理，CV等于零實(shí)際費(fèi)用與計(jì)劃費(fèi)用一致；CV大于零，計(jì)劃費(fèi)用高于實(shí)際費(fèi)用；CV小于零，計(jì)劃費(fèi)用低于實(shí)際費(fèi)用。另一個可以有效判定工程效益的指標(biāo)叫做費(fèi)用績效指數(shù)，用CPI表示，CPI=BCWP/ACWP，CPI等于零，表示經(jīng)濟(jì)效益符合預(yù)期目標(biāo)；CPI大于零，則經(jīng)濟(jì)效益高于預(yù)期目標(biāo)；CPI小于零則經(jīng)濟(jì)效益低于預(yù)期目標(biāo)。施工過程中，企業(yè)要將贏得值法應(yīng)用到實(shí)際中，通過計(jì)算得出SV、CV與CPI這三個指數(shù)，科學(xué)地判斷房地產(chǎn)工程的成本是否在合理的范圍內(nèi)?？⒐るA段要依據(jù)政策、法規(guī)，審核工程的各種款項(xiàng)，將工程中產(chǎn)生的工程量、費(fèi)用等嚴(yán)格送審。（3）銷售階段和后期階段。銷售過程中要注意銷售手段的實(shí)用性，不能盲目追求規(guī)模與檔次，要對自己開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目有一個準(zhǔn)確定位，找到目標(biāo)銷售人群，根據(jù)他們的需求選擇合適的銷售手段。選擇主流媒體，選擇及時有效的途徑進(jìn)行宣傳。在后期宣傳方面一些地產(chǎn)項(xiàng)目后期還有對客戶的回訪等一系列活動，以加強(qiáng)對自己項(xiàng)目的宣傳。這些后期的宣傳活動要適量與適度，否則不但會增加成本，還會產(chǎn)生負(fù)面的影響。
4結(jié)語
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用總和，主要包括：土地費(fèi)用、前期準(zhǔn)備費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共及市政配套費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、稅金和其他費(fèi)用等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制應(yīng)貫穿于整個項(xiàng)目建設(shè)的全過程，主要包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工和竣工結(jié)算四個階段。
一、確定項(xiàng)目成本目標(biāo)
在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實(shí)際上就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位、品質(zhì)要求有一個詳細(xì)的市場調(diào)查和初步的估計(jì)，并對項(xiàng)目成本有初步的測算，并將成本的初步測算在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中予以體現(xiàn)。
在價值工程中，價值定義為：功能和實(shí)現(xiàn)這個功能所耗費(fèi)用（成本）的比值。其表達(dá)式為：V=F/C，即價值=功能/成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途； 成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費(fèi)的全部成本。一般說來，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目最佳經(jīng)濟(jì)效益。
目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行工程造價和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，這有利于在保證項(xiàng)目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上利用自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行多方案比選，并做進(jìn)一步測算優(yōu)化，以達(dá)到項(xiàng)目最優(yōu)功能并又降低成本的目的，以達(dá)到價值工程最大化，并確定項(xiàng)目最終目標(biāo)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。
二、項(xiàng)目目標(biāo)成本的控制從以下幾方面關(guān)注
第一，合理安排工程周期。
項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以分解到各個單項(xiàng)的目標(biāo)成本實(shí)施按時間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效控制。從工程施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項(xiàng)目的每一階段，如在工程準(zhǔn)備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費(fèi)。使工程成本自始至終處于有效控制之下。
同時，根據(jù)建設(shè)周期，施工進(jìn)度，在不影響關(guān)鍵項(xiàng)目的關(guān)鍵線路的情況下相應(yīng)安排各項(xiàng)配套工作的時間節(jié)點(diǎn)，使工程項(xiàng)目開展的各項(xiàng)工作有序進(jìn)行。
第二，嚴(yán)格控制建安成本。
嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價是房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的又一重要內(nèi)容。實(shí)際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴(yán)重，不能達(dá)到預(yù)期收益的情況時有發(fā)生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，合同中增加關(guān)于施工單位提出的在保證品質(zhì)的前提下改進(jìn)和優(yōu)化設(shè)計(jì)的獎勵條款，并請有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對承包商的制約條款要達(dá)到無所不包的地步，對可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計(jì)，以防止施工單位在工程實(shí)施過程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，以法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。
成本管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進(jìn)行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對于必須變更或簽證的項(xiàng)目務(wù)必按合同計(jì)價方式先確定造價再進(jìn)行施工。如果工程進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有增減應(yīng)及時審價，以避免無法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議?？傊?，各職能部門要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。
聘請獨(dú)立的造價咨詢機(jī)構(gòu)是個好辦法，該工作在項(xiàng)目實(shí)施之初就要及時介入，協(xié)助建設(shè)單位對項(xiàng)目施工的實(shí)際工程量，材料的選用價格及時跟蹤統(tǒng)計(jì)，特別是隱蔽工程的變更要及時審價，為工程項(xiàng)目最終結(jié)算和成本控制打下基礎(chǔ)。
第三，嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價格。
材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價中約占 70%，工程材料成本控制是項(xiàng)目開發(fā)過程的重要內(nèi)容，對一些主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，及時準(zhǔn)確地了解市場上最新的材料設(shè)備的價格信息。要注意各項(xiàng)材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，也可采用招投標(biāo)方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機(jī)及付款方案比選，避免資金占用費(fèi)。大宗材料盡量采用與知名廠家簽訂戰(zhàn)略集中采購，可以大大降低招標(biāo)采購成本和運(yùn)輸成本。要樹立成本意識，形成材料成本控制機(jī)制和體系。
三、合理利用稅收政策
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對企業(yè)的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，針對每種稅收的特征，制定合理的避稅措施，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅金主要為：營業(yè)稅及附加所得稅，土地增值稅。比如，增值稅是一種銷售稅，屬于累退稅，是基于商品或服務(wù)的增值而征收的一種間接稅。對于土地增值稅，相關(guān)文件規(guī)定是把它作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所示金額予以扣除，未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況，由施工單位提前開具質(zhì)量保證金發(fā)票，進(jìn)而在計(jì)算土地增值稅時予以扣除。由此可以看出，房地產(chǎn)用足用活優(yōu)惠政策，可以做到合理避稅，能少交的盡量少交，能晚交的想法設(shè)法晚交，用以降低開發(fā)成本。
四、不斷提升項(xiàng)目成本的管理方法和措施
1．項(xiàng)目規(guī)模。首先，投資工程項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模的大小，往往關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和比例關(guān)系的協(xié)調(diào)，所以項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模，應(yīng)首先適應(yīng)國家、地區(qū)、行業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的需要。其次，市場需求因素，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品最終是要走向市場的，在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，項(xiàng)目的規(guī)模必須符合預(yù)期的市場供求關(guān)系。再次，生產(chǎn)技術(shù)和工藝水平因素，項(xiàng)目規(guī)模必須符合社會實(shí)際條件，如果技術(shù)和工藝跟不上，勞動生產(chǎn)力就會拖后腿，影響項(xiàng)目建設(shè)，帶來經(jīng)濟(jì)損失。接著，物資來源與供應(yīng)水平因素，在確定項(xiàng)目規(guī)模的同時，需要考慮物資供應(yīng)水平能否達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)的要求。最后，其它因素，包括地質(zhì)、路網(wǎng)、通信、環(huán)境保護(hù)等也會影響到項(xiàng)目規(guī)模的確定。
2．建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)制定。建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)是指建設(shè)項(xiàng)目所選用或者需要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)水平。建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容包括項(xiàng)目規(guī)模、總面積、工藝設(shè)備、國標(biāo)類型、配套設(shè)施、勞動生產(chǎn)率等。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)選定的合理與否，直接決定了其對成本的控制能否到位。在選擇建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)把著適用、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀的原則。對于個別特例項(xiàng)目以及高新技術(shù)項(xiàng)目，可稍微提高標(biāo)準(zhǔn)。
3．建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)選擇。建設(shè)地點(diǎn)選擇包含兩層意思，一方面是指大的區(qū)域的選擇，另一方面是指具置的選擇。在進(jìn)行區(qū)域選擇的時候，考慮的主要因素有國家的發(fā)展規(guī)劃、與原材料的距離、與工業(yè)區(qū)及生活區(qū)的距離等幾方面。而對具置的選擇，主要考慮的因素則包括：區(qū)位、面積、水文地質(zhì)氣候條件、拆遷安置情況、交通運(yùn)輸條件、水、電供應(yīng)條件、環(huán)境保護(hù)條件、生活設(shè)施依托條件及施工條件來考慮。
4．生產(chǎn)工藝和平面布置方案的確定。所謂生產(chǎn)工藝，指的是在生產(chǎn)某件產(chǎn)品時所采用的固定的工藝流程和方法。工藝流程指的是原料或半成品成為產(chǎn)品或加工品的過程中所經(jīng)歷的生產(chǎn)加工手段。一般以先進(jìn)適用和經(jīng)濟(jì)合理作為評判工藝可行性的依據(jù)。平面布置方案設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容是合理的布置建設(shè)用地內(nèi)的主要及臨時建筑物、道路、材料倉庫，需要根據(jù)建設(shè)用地的實(shí)際情況，同時結(jié)合周圍已有的條件，考慮生產(chǎn)工藝流程，盡可能的利用原有建筑以節(jié)約成本，以確定最佳平面布置方案。上等的平面布置方案對于降低工程成本有著巨大的作用。5．設(shè)備的選用。在進(jìn)行設(shè)備選型時，必須遵守的基本原則就是要滿足工藝要求。然后，要綜合全面考慮其購買成本及使用成本，盡量選擇低耗高效、易于操作及維護(hù)簡便的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備。
二、投資決策階段成本管理的主要內(nèi)容
1．投資估算。在進(jìn)行擬建項(xiàng)目的前期工作時，計(jì)算出這個項(xiàng)目所需全部建設(shè)資金大體數(shù)額的過程，稱為投資估算。在項(xiàng)目的前期，分析擬建項(xiàng)目是否具有可行性時，主要通過項(xiàng)目建議書及可研報告來實(shí)現(xiàn)，而投資估算正是其中分析其經(jīng)濟(jì)合理性的主要依據(jù)，意義重大。經(jīng)批準(zhǔn)的投資估算所確定的項(xiàng)目投資額一般為最高限額，到后期的任何階段，均不得超過此限額。所以投資估算須具備一定的準(zhǔn)確性，不然的話，不僅會對投資決策造成影響，而且會影響到后面的設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算及建造過程中的成本管理工作。
2．可行性研究?？尚行匝芯渴侵竿ㄟ^收集擬建項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會等方面的相關(guān)資料，研究其是否具有技術(shù)上的先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)上的合理性以及實(shí)施的可行性，并進(jìn)行方案比較，找出各方案的優(yōu)劣所在，同時分析和預(yù)測擬建項(xiàng)目建成后對有關(guān)經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境方面的能夠起到怎樣的促進(jìn)，并敲定最佳投資方案，供決策者選擇，為投資決策提供依據(jù)。無論是新建、改建還是擴(kuò)建項(xiàng)目都能夠應(yīng)用可行性研究。未來的情況原本是未知的，但通過準(zhǔn)確的可行性研究可以使未知的情況定性甚至定量，減少投資決策時未知的影響因素，幫助決策者作出正確決策，使投資項(xiàng)目的收益得到保證。同時，可行性研究不僅僅可以作為建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)，而且在編制設(shè)計(jì)文件、籌資融資、簽訂合同、政府審批、組織施工、安排進(jìn)度、竣工驗(yàn)收及項(xiàng)目后評價時都需要可行性研究作為參考。
3．財務(wù)評價。財務(wù)評價研究的對象是整個工程項(xiàng)目，研究內(nèi)容是項(xiàng)目的全部財務(wù)收入和支出，根據(jù)我國現(xiàn)階段的財務(wù)制度和市場行情，分析研究項(xiàng)目的是否具備足夠的盈利和償債能力，從財務(wù)角度評價其可行性。由于財務(wù)評價只是從投資人的角度來分析項(xiàng)目的效益和風(fēng)險，所以是微觀層面的經(jīng)濟(jì)評價。財務(wù)評價的作用非常廣泛，可以計(jì)算出財務(wù)的盈利能力供投資人參考，在融資時也可幫助投資人制定決策，是制定資金計(jì)劃的主要參考依據(jù)，同時還可用于協(xié)調(diào)企業(yè)與國家利益之間的矛盾。財務(wù)評價的程序?yàn)椋孩偈煜そㄔO(shè)項(xiàng)目的基本情況，包括項(xiàng)目建設(shè)的目的、意義、要求、建設(shè)條件和投資環(huán)境，做好市場調(diào)查研究和預(yù)測、項(xiàng)目技術(shù)水平研究和設(shè)計(jì)方案分析。②收集、整理和計(jì)算有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和參數(shù)，包括項(xiàng)目投入物和產(chǎn)出物的價格、費(fèi)率、稅率、匯率、生產(chǎn)負(fù)荷及基準(zhǔn)收益率等；項(xiàng)目建設(shè)期間分年度投資支出額和項(xiàng)目投資總額；項(xiàng)目資金來源方式、數(shù)額、利率、償還時間，以及分年還本付息數(shù)額；項(xiàng)目生產(chǎn)期間的分年產(chǎn)品成本；項(xiàng)目生產(chǎn)期間的分年產(chǎn)品銷售數(shù)量、營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和營業(yè)利潤及其分配數(shù)額。③根據(jù)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料編制基本財務(wù)報表④運(yùn)用財務(wù)報表的數(shù)據(jù)與相關(guān)參數(shù)，計(jì)算項(xiàng)目的各財務(wù)分析指標(biāo)值，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析，得出結(jié)論。
4．不確定性分析。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中不能缺少了不確定性分析。因?yàn)轫?xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價是投資決策的主要依據(jù)之一，其主要是以項(xiàng)目總投資、建設(shè)期、年銷售收入、年經(jīng)營成本、年利率和設(shè)備殘值等已知、確定的指標(biāo)值為基礎(chǔ)，即使某個指標(biāo)值是估計(jì)或預(yù)測的，也認(rèn)為是可靠、有效的。但實(shí)際上，所有這些數(shù)據(jù)都只是對未來的預(yù)測，都有可能發(fā)生變化。人類無論怎樣預(yù)測未來，都不可能百分百準(zhǔn)確，因此所有的項(xiàng)目，所有的要素都存在一定的不確定性，但是這種不確定性的程度也有區(qū)別，因此在投資決策階段，我們要明確各種不確定性因素對擬建項(xiàng)目未來收益的影響程度，以測算項(xiàng)目承受變化的能力，幫助我們做出正確決策。
不確定性分析的方法有：①盈虧平衡分析，其中的不確定因素為項(xiàng)目投產(chǎn)后的產(chǎn)銷量，目的是計(jì)算得出使項(xiàng)目盈利與虧損到達(dá)平衡狀態(tài)時的產(chǎn)銷量，并分析產(chǎn)銷量的變化對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的影響程度，進(jìn)而推斷項(xiàng)目的面臨的風(fēng)險及其承受能力，供決策者參考。②敏感性分析，其目的是找出對項(xiàng)目影響最大的敏感因素，其方法是通過分析對比各不確定性因素變動時，對項(xiàng)目的總體指標(biāo)數(shù)據(jù)的影響程度，影響最大的即為目標(biāo)對象。
序號 項(xiàng)目 建筑面積 樓面地價 總金額 估算說明
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平方米 元/平方米 萬元
1 土地出讓金 321959.0 3000.00 77335
2 契稅 321959.0 90.00 2897.63
合計(jì) 80232.63
前期反應(yīng)估算
序號 項(xiàng)目 單價 單位 數(shù)量 金額(萬元) 估算說明
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1 勘測費(fèi) 1.5 元/平方米 411685.0 61.75
2 方案及施工圖設(shè)計(jì) 43 元/平方米 411685.0 1770.25
3 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 14 元/平方米 82810.0 115.93
4 三通一平費(fèi)用 2 元/平方米 411685.0 82.34
5 臨設(shè)（現(xiàn)場辦公樓） 8 元/平方米 411685.0 329.35
合計(jì) 68.5 2359.62
基礎(chǔ)設(shè)施成本分項(xiàng)測算
序號 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基數(shù) 單位 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總金額 估算說明
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萬元
1 供水工程 321959 元/平方米 30 965.88
2 排水工程 321959 元/平方米 35 1126.86
3 天然氣工程 321959 元/平方米 20 643.92
4 變配電工程 321959 元/平方米 45 1448.82
6 電信及閉路電視 321959 元/平方米 12 386.35
7 綠化工程及景觀 82810 元/平方米 200 1656.2 含球場泳池等
8 后期公共配套 321959 元/平方米 5 160.98
9 道路及硬地 16132 元/平方米 80 129.06
10 郵政報箱費(fèi) 2028 戶 250 50.7
11 其他零星 321959 元/平方米 10 321.96
合 計(jì) 687 6890.73
建安成本測算
序號 項(xiàng)目 建筑面積 單方造價 金額合計(jì) 備注
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平方米 元/平方米 萬元
1 土建（地上） 321959 1150 37025.29
2 土建（地下） 86946 2300 19997.58
3 給排水 321959 90 2897.63 含消防
4 暖通工程 321959 10 321.96
5 電氣照明工程 321959 60 1931.75
6 電梯 321959 120 3863.51 進(jìn)口高速
7 監(jiān)控、電訊等智能工程費(fèi) 321959 100 3219.59 高標(biāo)準(zhǔn)
8 室內(nèi)裝飾工程費(fèi)〔管理用房〕 1800 800 144
合計(jì) 69401.31
配套設(shè)施測算
序號 項(xiàng)目 單價 單位 數(shù)量 金額(萬元) 估算說明
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1 小區(qū)配套費(fèi) 0 元/平方米 321959 0
合計(jì) 0
結(jié)果
本小區(qū)不存在該項(xiàng)費(fèi)用
稅金及規(guī)費(fèi)
序號 項(xiàng)目 建筑面積 單方造價 金額合計(jì) 估算說明
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平方米 元/平方米 萬元
1 人防費(fèi) 321959 0 0
2 煤氣大市政費(fèi) 321959 15 482.94
3 白蟻防治費(fèi) 321959 1.6 51.51
4 各類審查，核準(zhǔn)費(fèi) 321959 5 160.98
5 高等教育費(fèi) 321959 10 321.96
6 墻改費(fèi)、水泥基金 321959 4 128.78 考慮了返還因素
7 交易手續(xù)費(fèi) 321959 3 96.59
8 面積測繪費(fèi) 321959 1 32.2
合計(jì) 1274.96
序號 項(xiàng)目 單價 單位 數(shù)量 金額(萬元) 估算說明
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1 開發(fā)間接費(fèi)用 0 元/平方米 321959 0
合計(jì) 0
其他費(fèi)用
序號 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基數(shù) 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總金額(萬元) 備注
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1 招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)及公證費(fèi) 76292.04 0.50% 381.46 計(jì)費(fèi)基數(shù)為建安工程費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
2 工程結(jié)算編制和審核費(fèi) 76292.04 0.30% 228.88
4 工程監(jiān)理費(fèi) 76292.04 0.80% 610.34
5 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 76292.04 0.05% 38.15
6 道路綠地占用費(fèi)及修復(fù)費(fèi) 411685 10 411.69
8 檢測費(fèi)等零星費(fèi)用 411685 5 205.84
合 計(jì) 1876.36
成本估算
序號 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 合計(jì)
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1 土地資金投入 40116.32 40116.32 80232.63
2 一期其他投入 7865.17 7865.17 7865.17 7865.17 31460.66
3 一期銷售回籠 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)
4 二期其他投入 7865.17 7865.17 7865.17 7865.17 31460.66
5 二期銷售回籠 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)
6 三期其他投入 3932.58 3932.58 3932.58 3932.58 15730.33
7 三期銷售回籠 (10963.02) (14617.35) (10963.02) (36543.39)
8 凈需求資金 40116.32 40116.32 7865.17 (6195.70) (2263.12) (20534.81) (17436.96) (32610.80) (21926.03) (10963.02) (23832.64)
累計(jì)貸入資金余額 40116.32 80232.63 88097.80 81902.10 79638.98 59104.17 41667.21 9056.40 479815.60
財務(wù)費(fèi)用 1604.65 3209.31 3523.91 3276.08 3185.56 2364.166744 1666.688329 362.2561812 0 0 19192.62
土地投入 80232.63
其他投入 78651.66
土地分?jǐn)?其他投入 總計(jì)投入 銷售回籠
一期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734
二期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734
三期成本 16046.526 15730.332 31776.858 36543.3867
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā)，價值工程，投資風(fēng)險，成本控制
Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.
Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control
1前言
房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)市場激烈競爭中，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、發(fā)展是當(dāng)前擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個急需解決的重要問題。
2房地產(chǎn)投資風(fēng)險
2.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的多樣性
在房地產(chǎn)投資活動過程中收益與風(fēng)險是同時存在的。房地產(chǎn)開發(fā)投資潛在著各種風(fēng)險。這些風(fēng)險直接會影響到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，影響開發(fā)收益的提高。房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、利率風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、社會風(fēng)險、購買力風(fēng)險、市場供求關(guān)系變化風(fēng)險等。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的防范
進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析，認(rèn)真進(jìn)行可行性研究論證。風(fēng)險是指在投資經(jīng)營過程中的各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，就是通過市場調(diào)查獲得盡可能詳盡和準(zhǔn)確的信息，取得了相當(dāng)數(shù)量的第一手資料和數(shù)據(jù)后，對其進(jìn)行科學(xué)的綜合分析，把不確定性降低到最低限度。通過可行性研究論證，使不確定因素提前得到控制防范。首先完善項(xiàng)目決策階段開發(fā)商的項(xiàng)目市場定位及決策機(jī)制，即項(xiàng)目前期市場可行性研究工作要做到位，如果前期對市場研究不充分，沒有詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究報告，使得項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)沒有設(shè)計(jì)依據(jù)，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的比較，也會因?yàn)槭袌鲅芯坎怀浞郑闹袩o底，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開發(fā)商以“市場是不斷變化的”為借口不重視前期的項(xiàng)目調(diào)研。因市場和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，最后匆忙進(jìn)行上馬，導(dǎo)致項(xiàng)目在施工、銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，導(dǎo)致項(xiàng)目停工，成本和進(jìn)度受到嚴(yán)重影響。
在工程實(shí)施過程中，應(yīng)有風(fēng)險監(jiān)控和應(yīng)急措施，能及時地發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，及早作出反應(yīng)，控制風(fēng)險的影響程度以減少損失。
3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理成本控制
3.1房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成要素主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、費(fèi)用，貸款利息、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用等。
3.2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的成本控制
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是近年來消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)，市場競爭日趨激烈。房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制已成為房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要因素。在相同的開發(fā)環(huán)境與條件設(shè)施下，除了開發(fā)產(chǎn)銷對路、適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，誰能在開發(fā)中既能確保工程質(zhì)量與進(jìn)度，又能注重項(xiàng)目開發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價，誰就能以最低的項(xiàng)目成本獲取最大的效益。要控制好工程建設(shè)項(xiàng)目各個階段和各個環(huán)節(jié)。
項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開發(fā)成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段可鎖定可控成本的80%以上。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一般可以分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。這兩個階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開發(fā)成本。整個設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。
營銷環(huán)節(jié)控制主要是銷售費(fèi)用的控制。銷售費(fèi)用包括售樓處、廣告宣傳、樣板房、樓盤資料、推廣活動、營銷人員工資、辦公費(fèi)用等與銷售有關(guān)的費(fèi)用。銷售費(fèi)用不但關(guān)系到開支的多少， 成本的高低，還影響樓盤的銷售。搞得不好，錢花了，預(yù)期效果沒達(dá)到，成本上升，銷售又不理想，資金流形成惡性循環(huán)；而廣告、促銷費(fèi)用花得恰當(dāng)，則會起到四兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。由于對廣告的效果難以準(zhǔn)確評價，所以一個簡單的辦法是按銷售額的比例總量控制銷售費(fèi)用。當(dāng)然銷售方面的制度還得建立和完善，費(fèi)用支出仍然要審批。特別要對營銷負(fù)責(zé)人建立有效的激勵和約束機(jī)制，并對每次的推廣活動做內(nèi)部評價。有的開發(fā)商把銷售這塊工作交給商，雖然減少了很多事情，但實(shí)際情況看大都合作不好，不歡而散的情況多，而且成本比自己操作高。所以如果項(xiàng)目不是很小，還是自己掌握銷售的好。
建設(shè)工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后，施工開始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。通過招投標(biāo)一是引進(jìn)競爭機(jī)制，二是降低工程建設(shè)成本。工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面。通過招投標(biāo)開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商，這對工程項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。
抓好合同管理，避免工程索賠是加強(qiáng)合同管理。讓參與項(xiàng)目建設(shè)的工程、預(yù)算、財務(wù)人員了解合同，也可以將合同發(fā)給相關(guān)部門和人員，明確雙方權(quán)責(zé)，使大家對合同的內(nèi)容做到心中有數(shù)。在合同執(zhí)行期間密切注意雙方履行合同情況，以維護(hù)我方權(quán)益，并避免合同違約，是加強(qiáng)合同管理。
工程管理人員嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。工程管理人員要始終把施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作貫徹到整個過程中，采取防范措施，應(yīng)對工程建設(shè)對象的施工過程實(shí)施全面的質(zhì)量監(jiān)督、檢查與控制，包括事前的各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量控制，施工過程中的控制，以及某個單項(xiàng)工程及整個房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后，對建筑施工及安裝產(chǎn)品質(zhì)量的事后控制，既要杜絕返工現(xiàn)象的發(fā)生，又要對存在質(zhì)量隱患部分及時返工，避免后期造成更大的人、財、物的投入而加大工程造價，而且由于工程質(zhì)量問題造成不能交工、維修、業(yè)主索賠等問題會給項(xiàng)目造成不可預(yù)見成本的增加。
對施工進(jìn)度款的撥付要嚴(yán)格簽字制度及審查制度，要實(shí)行多級管理及控制。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負(fù)責(zé)。另外，對定額取費(fèi)的選擇要根據(jù)施工合同進(jìn)行嚴(yán)格查核，對就高不就低的項(xiàng)目要堅(jiān)決糾正。
要重視材料供應(yīng)商的資源整合和管理，把供應(yīng)商視作雙贏的伙伴；建立、實(shí)施嚴(yán)密的工程及主要材料、設(shè)備招投標(biāo)制度。要盡量減少甲方的分包項(xiàng)目，對于項(xiàng)目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統(tǒng)化進(jìn)行建設(shè)合同管理。
要從項(xiàng)目整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的各項(xiàng)管理工作。在項(xiàng)目收尾階段必須建立一個由領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程、銷售、財務(wù)、預(yù)算、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的項(xiàng)目收尾臨時機(jī)構(gòu)，共同完成項(xiàng)目收尾階段的工程決算、稅務(wù)清算、移交工作。
