序論：在您撰寫房地產開發(fā)詳細流程時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。

第1篇

【關鍵詞】房地產開發(fā)項目；公開交易；竣工；土地確權

項目概況：某大型房地產開發(fā)公司于2009年3月底通過公開交易，拍賣競得位于市區(qū)中心的一塊商住用地（國有建設用地），規(guī)劃總建筑面積約30萬平方米，含住宅，商業(yè)、小區(qū)配套幼兒園及地下車庫，土地使用權類型為出讓。由于項目建筑規(guī)模較大，該房地產開發(fā)公司從資金問題、供求關系、銷售策略、風險平攤、利益最大化、施工可控、提升應變機制、品牌市場延續(xù)性等多方面因素綜合考慮，擬將整個地塊分成3期項目進行綜合開發(fā)，第一期為1區(qū)一至三十八座（均為別墅），第二期為2區(qū)一至十八座（首層為商業(yè)，二層以上為住宅，其中第十五座為小區(qū)配套幼兒園），第三期為3區(qū)一至三十座（首層為商業(yè)，二層以上為住宅）。下面結合該房地產開發(fā)公司綜合開發(fā)過程為實例，具體談談其相關土地登記的詳細流程。

一、第一次土地確權

地塊競拍手續(xù)完成后，房地產開發(fā)公司與國土部門簽訂出讓合同并按標準交納出讓金及其相關稅費，再申請將上述競得的土地按有關規(guī)定確權至公司名下，以便開展后續(xù)的項目開發(fā)報建工作。根據《城鄉(xiāng)規(guī)劃法解說》“建設單位和個人只有在取得建設用地規(guī)劃許可證之后，方可向有關部門申請辦理土地權屬證明。凡是違背這一法律規(guī)定的，依據《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，都要承擔相應的法律責任”的規(guī)定，在辦理拍賣地塊的國有土地使用證前，該公司先向規(guī)劃部門申請辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。在完善規(guī)劃手續(xù)后，公司備齊建設用地規(guī)劃許可證和國有建設用地使用權出讓合同及土地出讓金、稅費支付憑證等所需資料辦理了宗地的國有土地使用證。

二、第二次確權：部分竣工的土地登記

該房地產開發(fā)公司辦理完成該地塊的國有土地使用證后，開始如期動工開發(fā)。歷經一年多時間的建設，第一期的建筑工程（1區(qū)三十八座別墅）按預定計劃完工，取得了規(guī)劃等部門的聯合驗收合格證明后，開始向國土部門申請辦理該部分建筑物的竣工土地登記手續(xù)。在提交辦證資料后，經國土部門工作人員審核，發(fā)現相關資料不完善。主要表現為，由于此次屬于部分工程竣工，根據當地現行土地市場誠信體系要求，需由國土部門對土地出讓合同各項約定條款全面復核，對竣工時限、是否按合同建設、配套建設的公建設施、是否超建筑面積等進行復查，核實不存在違約開況的，再行出具合同履行情況證明，故國土部門暫未受理工程竣工土地登記申請。為解決分期竣工土地確權問題，該公司將地塊來源情況、現地塊已竣工部分建筑物情況及履行合同情況等形成書面材料，向國土部門提出辦理已竣工部分建筑物的土地登記手續(xù)的申請。國土部門核實地塊相關情況后，依據規(guī)定，同意由該公司作出 “待日后該地塊全面竣工時如需補辦出讓手續(xù)，保證按規(guī)定補繳土地出讓金及其稅費”書面承諾后出具證明。該公司在提供合同履行情況相關證明，工程驗收竣工證明、建設工程規(guī)劃許可證及竣工圖等相關資料后即申請辦理了該樓盤1區(qū)一至三十八座的國有土地使用證。

三、第三次確權：整體竣工的土地登記

此后歷經約兩年的建設工期，該房地產公司開發(fā)的樓盤（2區(qū)一至十八座、3區(qū)一至三十座）已全部竣工。申請最后一期的竣工土地登記時，經國土部門審核，發(fā)現有如下三個問題待完善：1.根據建設用地出讓合同約定，工程應于2012年4月全部竣工，但因受各項客觀因素影響，該項目最終通過規(guī)劃等部門聯合驗收的時間為2012年9月，相較于合同約定延遲了5個月方完成竣工手續(xù)。2.項目整體竣工后，整宗地的實際建筑面積超出原建設用地出讓合同約定的建筑總面積。原建設用地出讓合同約定建筑總面積為30萬平方米，經房管部門實地測量后，根據該部門出具的《房屋測繪報告書》等資料顯示，該工程項目開發(fā)建設完成后，實際的建筑面積超出原建設用地出讓合同約定的建筑面積達3000平方米。3.該房地產項目原合同約定該地塊建設用途為商業(yè)、住宅及停車位，而工程項目實際竣工后，部分建筑增加了辦公用途?；诖朔N情況，根據當地政府關于國有建設用地土地出讓金及租金計收標準相關文件“已出讓的國有建設用地使用權增加建筑面積、改變用途、修正使用年限而補交土地出讓金（租金）”及 “以有償使用方式取得的土地使用權（不含工業(yè)倉儲用地），經區(qū)以上人民政府同意，增加的建筑面積可按辦理變更登記時或竣工驗收時土地市場價格的100%補交土地出讓金”等規(guī)定，該房地產開發(fā)公司通過補辦國有建設用地出讓手續(xù)，按標準繳納足額的土地出讓金及其契稅，簽訂出讓合同補充協議，則具備了辦理最后一期建筑物的國有土地使用證的基本條件，在提供其他相關必備資料后辦理了國有土地使用證。

四、第四次確權：購買商品房的土地登記

所謂購買商品房的土地登記，是指樓盤房地產開發(fā)公司在項目完成并辦理竣工后的土地登記手續(xù)后，由房屋購買者向土地登記機關申請辦理本人名下的產權證。購買人提供商品房所有權初始登記通知書、商品房買賣合同、購房發(fā)票和稅費憑證等規(guī)定的資料后可申請辦理其名下的國土證，以保障自身權益。此項工作可委托房地產公司代為向相關登記部門申請，也可直接進行申請。

五、結語

依照《中華人民共和國土地管理法》第十三條規(guī)定：依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。土地登記確定了土地權屬關系，為理清土地產權關系，解決土地權屬糾紛，實現土地用途管制，規(guī)范和管理房地產市場有著非常重要的作用。故土地登記像一條紅線，貫穿了房地產開發(fā)項目的始終，從地塊取得時的土地使用權登記到此后的種種變更登記，其根本目的均在于保障土地權利人的合法權益。因此，不斷完善土地登記的服務功能，將有利于促進社會的經濟發(fā)展。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第六十二號） 2007年10月1日起實施

[2]《中華人民共和國土地管理法》1999年1月1日起施行

[3]《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號） 1990年5月19日起施行

第2篇

25日起施行的“樓三十條”及其后推出的實施細則，通過放寬公積金政策和住房信貸產品，進一步加大了對本地居民及非本地戶籍人口的購房信貸支持，極大地滿足了不同人群的購房需求。目前，我市已發(fā)放個人住房組合貸款801戶、金額3.4億元，發(fā)放公積金異地貸款3479戶、金額12.8億元。

組合貸款

最大限度地滿足繳存職工購房需求

個人住房組合貸款是指正常繳存住房公積金并符合個人住房公積金貸款條件的職工購買普通住房時，公積金貸款不足部分由銀行商業(yè)性個人貸款補足而形成的一種貸款模式，集公積金貸款利率較低和商業(yè)貸款額度高的特點于一身，既降低了職工購房成本又可滿足購房者的額度需求，對促進西安房地產市場健康發(fā)展、滿足繳存職工住房需求都有很大的促進作用。

“想貸款100萬元，可公積金沒有那么高的額度，好在有組合貸款這種方式，解決了我的購房難題?！笔忻窭钕壬罱鼊倓傎I了新房，不僅足額用上了自己的公積金，不夠的部分還以商業(yè)貸款的形式進行了補充，對他來說真的是“兩全其美”。據統計，目前我市共審批發(fā)放組合貸款801戶、金額3.4億元。建行陜西分行、中國銀行陜西省分行、工商銀行陜西省分行等12家銀行，均可辦理公積金組合貸款業(yè)務。

住房公積金提取詳細流程

住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，住房公積金制度是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互、保障性。單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務。

按照我國現行公積金查詢管 理制度，除北京、上海、天津、重慶四個直轄市外，我國各省自治區(qū)的個人住房公積金由分散于全國各地的地級市住房公積金管理中心管理。因此，各地市民要查詢個人住房公積金余額，也需要到對應的住房公積金管理中心進行查詢。為方便市民查詢，目目前除西藏外其它各地(個別除外)均已實現公積金網絡查詢。

一、 職工辦理住房公積金提取的基本條件：

根據國務院關建金管[20xx]5號文件精神、《住房公積金管理條例》、《吉林市住房公積金支取暫行辦法》文件規(guī)定，正常足額繳存住房公積金的單位，其職工有下列情形之一的，可以申請?zhí)崛÷毠べ~戶的住房公積金：

1. 購買、建造、翻建、大修自住住房的;

2. 離休、退休的;

3. 完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的;

4. 出境定居的(含港、澳、臺);

5. 償還購房貸款本息的;

6. 房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的;

7. 與單位終止勞動關系，集中封存期滿，并未重新就業(yè)的;

8. 死亡或被宣告死亡的;

9. 調出本市，并調入單位未建立住房公積金制度的;

10. 非本市戶口并與單位終止勞動關系的;

11. 職工重新考學并與單位終止勞動關系的。

對于單位欠繳職工住房公積金的，需單位補繳后其職工方可辦理申請?zhí)崛∈掷m(xù)。對于單位已關、停、破產、撤銷、解散的，且單位無能力補繳所欠職工住房公積金的，需提供已關、停、破產、撤銷、解散證明，且職工出具放棄權益書面聲明后，符合提取條件的，經住房公積金提取審批委員會審批后方可辦理提取手續(xù)。

二、 職工提取住房公積金需要提供的證明材料：

職工提取住房公積金，除職工需持所在單位審核批準的《住房公積金提取審批表》外，還應按不同提取申請理由，提供以下證明材料：

(一) 辦理提取的身份證明：

1. 以本人名義辦理提取的，需持本人身份證原件、復印件;

2. 提取配偶住房公積金的，需提供夫妻雙方身份證、結婚證原件及復印件;

3. 委托他(她)人代辦提取的，本人應到當地公證部門辦理(委托提取住房公積金)授權書，受托人應提供本人及委托人身份證原件和復印件、授權書;

4. 單位代辦職工提取住房公積金的，代辦人員至少二人以上持單位介紹信、代辦人及提取職工身份證原件、復印件。

(二) 辦理提取必須提供的材料(需提供原件和復印件)：

1. 購買商品自住住房，需提供商品房買賣合同、吉林省銷售不動產發(fā)票或吉林省地稅資金往來預收款憑證;

2. 購買房改房，需提供公有住房出售審批表、購房收據;

3. 購買存量(二手)房，需提供過戶后的房屋所有權證、中華人民共和國契稅完稅證;

4. 購買集資房，需提供集資建房協議、購房收據;

5. 對拆遷安置實行產權調換交付購房款的，需提權調換協議書(房屋拆遷補償安置補充協議書)、拆遷交納擴大面積資金審批表、稅檢發(fā)票;

6. 建造、翻建自住住房：需提供原房屋所有權證、經市、縣(市)規(guī)劃局審批的個人建設工程規(guī)劃許可證及附圖、個人住宅用地許可證

7. 大修自住住房，需提供房地產行政管理部門的危房鑒定書和原房屋產權證;

8. 離休、退休的，需提供離、退休證或人事部門出具有離、退休審批手續(xù);

9. 完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系的，需提供終止解除勞動關系證明書、市勞動鑒定委員會《傷殘職工等級評定表》或職工傷殘等級證書;

10. 出境定居的，需提供定居國定居證明或定居國簽發(fā)的護照和戶口注銷證明;

11. 償還購房貸款本息的，需提供借款合同、還款存折(包括近期還款業(yè)務流水明細，兩月未償還貸款的不予以提取);用卡還款的職工到各還款銀行打印“銀行個人貸款對賬單，加蓋業(yè)務受理章”;夫妻雙方首次提取不大于貸款額，以后每次提取額不得超過當期還款付息額。

12. 房租超出家庭工資收入規(guī)定比例20%以上的，需提供夫妻雙方工資收入證明、房屋租憑證、承租住房房證、承租雙方協議、房租稅檢收據;(年可提取額=[月支付房租金額-按月職均工資計算的家庭收入*20%]*12個月。)

13. 與單位終止勞動關系，集中封存期滿，并未重新就業(yè)的，需提供集中封存審批表個人留存聯、身份證;

14. 死亡或被宣死亡的，死亡職工的法定繼承人、受遺贈人需提供《居民死亡證明書》或派出所的戶口注銷手續(xù)、公安部門或公證部門出具的繼承人或受遺贈人與該職工關系的合法證明、證件;

15. 調出本市工作，需提供調出、調入單位證明材料(干部、工人調動審批報表);提供調入單位住房公積金管理中心的開戶行、賬號及調入單位的公積金賬號，辦理賬戶余額轉移手續(xù);

16. 非本市戶口并與單位終止勞動關系的，提供終止勞動關系證明、身份證、戶口本證明;

17. 職工重新考學并與單位終止勞動關系的，需提供入學通知書、終止勞動關系證明。

三、 住房公積金提取的時間限制和提取方式規(guī)定：

1. 購買商品房或經濟適用住房、拆遷安置房、存量(二手)房，需以購房稅檢發(fā)票日期為準，一年內可申請?zhí)崛?購買集資、房改房的，以購房收據日期為準;購買新房已付首付款，沒有付清全部房款的，提取住房公積金時，由住房公積金管理中心代為轉入房地產開發(fā)公司賬戶內;提取額度以稅檢發(fā)票金額為準;

2. 建造、翻建、大修自住住房的，以城建或房地產管理部門批準日期為準，一年內可以申請?zhí)崛?提取額度以稅檢發(fā)票金額為準;

3. 償還購房貸款本息的，辦理提取需滿兩年后可以再次申請?zhí)崛?，每次提取額不能超過還貸額;

4. 房租超過家庭工資收入規(guī)定比例的，每年可提取一次。

四、 辦理住房公積金提取業(yè)務程序：

1. 申請人到單位或中心大廳3、4號窗口領取《住房公積金提取審批表》，填好后經所在單位審核無誤后，加蓋單位財務專用章及法人章或預留印鑒章;

2. 提取人攜帶身份證明等上述材料到3、4號窗口辦理提取審批手續(xù);