時(shí)間：2023-05-28 09:31:20
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) SPSS；主成分分析
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)體系相對(duì)完備，但在衡量財(cái)務(wù)狀況時(shí)仍有一些不足，如指標(biāo)多、體系復(fù)雜等。本文對(duì)21家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行主成分分析，提取影響財(cái)務(wù)狀況的主要因素，并對(duì)其進(jìn)行分析，以期更直觀的說(shuō)明影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的因素。
一、財(cái)務(wù)指標(biāo)選取和樣本來(lái)源
本文選取了房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)組成本文的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)矩陣。分別是：X1：凈資產(chǎn)收益率；X2：總資產(chǎn)報(bào)酬率；X3：總資產(chǎn)增長(zhǎng)率；X4：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X5：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X6：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X7：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率；X8：運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重。其中X1、X2反應(yīng)的是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，X3反映資產(chǎn)的成長(zhǎng)性，X4、X5、X6、X7反映資產(chǎn)的使用效率情況，X8反映資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)情況。
本文樣本來(lái)源21家房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。（見(jiàn)表1）
二、影響財(cái)務(wù)狀況因素的主成分分析
（一）用SPSS進(jìn)行數(shù)據(jù)分析采集
筆者通過(guò)檢查KMO及Bartlett球星檢驗(yàn)值得出，應(yīng)拒絕原假設(shè)，原數(shù)據(jù)的這些財(cái)務(wù)指標(biāo)具有較強(qiáng)的相關(guān)性，其顯著性為0，表明相關(guān)矩陣不足一個(gè)單位矩陣，可以進(jìn)行因素分析。而KMO=0628也大于06，同樣說(shuō)明了各指標(biāo)之間信息的重疊程度較高，適用于降維處理。
基于對(duì)8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析本文確定了三個(gè)主因素，累計(jì)貢獻(xiàn)率為7387%，這三個(gè)主因素可較好地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)狀況。（見(jiàn)表2）
將計(jì)算得出的前三個(gè)主成分以其對(duì)應(yīng)得貢獻(xiàn)率為權(quán)重，進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，得出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的綜合評(píng)分并進(jìn)行排名，其排名順序?yàn)閺V宇發(fā)展、金科股份、保利地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、魯商置業(yè)、陽(yáng)光股份、萬(wàn)科A、天保基建、深物業(yè)A、中華企業(yè)、蘇寧環(huán)球、冠城大通、首開(kāi)股份、信達(dá)地產(chǎn)、中南建設(shè)、海寧皮城、億城股份、華業(yè)地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、金融街、福星股份。
三、實(shí)證結(jié)果分析
本文采用統(tǒng)計(jì)方法對(duì)21家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及其財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了整體分析并得分評(píng)價(jià)。通過(guò)實(shí)證分析看出，凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率能夠較全面評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。筆者建議債權(quán)人、投資者以及潛在投資者在進(jìn)行是否繼續(xù)去企業(yè)注入資金或追加投資時(shí)，應(yīng)考慮好企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量情況，選擇資產(chǎn)質(zhì)量較好的企業(yè)進(jìn)行投資。運(yùn)用SPSS主成分分析法評(píng)價(jià)公司不失為一種優(yōu)秀的方法，使我們從整體上把握企業(yè)的財(cái)務(wù)面貌。因?yàn)榇嬖跇颖具x擇的數(shù)量和財(cái)務(wù)指標(biāo)的選擇范圍等方面的影響，這種模式也有一定的局限性，希望這篇文章能給中小型型投資者提供一定的建議。（作者單位：中原工學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1]焦曉松，楊茜，曹穎琦.基于主成分分析的自主創(chuàng)新能力綜合評(píng)價(jià)研究[J].商業(yè)研究，2007，（2）：46-47.
[2]王曉芳，王學(xué)偉.基于因子分析的我國(guó)證券公司競(jìng)爭(zhēng)力研究.[J].《現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)》2008
自上個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重的作用。雖然表面上看房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率非常高，發(fā)展情況也非常良好，但其實(shí)其中存在著大量的泡沫，業(yè)界也一直猜測(cè)何時(shí)這種泡沫會(huì)消失，屆時(shí)會(huì)引來(lái)房地產(chǎn)的一個(gè)大幅下跌。但是，在泡沫化自動(dòng)消失前，房地產(chǎn)的“限購(gòu)令”卻提前給了重大一擊。
但我們可以看到中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在眾多的問(wèn)題，商品房的供求不平衡、商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，大大超出了國(guó)民的承受能力，給整個(gè)社會(huì)進(jìn)步和發(fā)展造成了重大影響。房地產(chǎn)業(yè)盲目的火爆，大量投機(jī)資本的存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增大。為了解決這些問(wèn)題和規(guī)范房好地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家頒布了一系列的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。而隨著嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，給房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大的影響，使得房地產(chǎn)行業(yè)一度陷入低迷。國(guó)家的“限購(gòu)政策”限制了房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況，減少了企業(yè)的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的籌資成本。在這些政策下，房地產(chǎn)行業(yè)極容易發(fā)生資金斷裂而破產(chǎn)。緊繃的資金鏈，激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，給房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。
二、限購(gòu)令及其行業(yè)影響分析
自2009年開(kāi)始，我國(guó)迎來(lái)了最為嚴(yán)峻房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期，通過(guò)表1“限購(gòu)令”相關(guān)的主要政策及其影響，可以看出我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重大的挑戰(zhàn)，進(jìn)行了重新一輪的洗牌。
進(jìn)一步地，限購(gòu)令對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響可以非常明顯地從房地產(chǎn)開(kāi)放投資額和房地產(chǎn)銷量上顯現(xiàn)出來(lái)。通過(guò)圖1房地產(chǎn)2008年-2013年房地產(chǎn)開(kāi)放投資，圖2房地產(chǎn)2008年-2013年全國(guó)銷售額和面積增長(zhǎng)情況，可以看出，房地產(chǎn)商品住宅開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng)在2010年達(dá)到了頂峰，而后兩年開(kāi)始下滑，并且下滑趨勢(shì)明顯，但在2013年略微上升。同時(shí)，通過(guò)圖2，可以對(duì)比看出，商品住宅銷售額增長(zhǎng)，是在2009年銷售增長(zhǎng)達(dá)到了峰值，而后2010年有一個(gè)明顯的下滑，而后兩年持續(xù)下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產(chǎn)行業(yè)這樣的一種變化，與國(guó)家的“限購(gòu)令”是直接相關(guān)的，作用與影響是非常明顯的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況影響分析
在前面行業(yè)基本形勢(shì)分析的前提下，以下以三家地產(chǎn)公司為例，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況分析。
（一）資產(chǎn)狀況分析
通過(guò)圖3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及其增長(zhǎng)率變化圖，可以看出，三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)?；境尸F(xiàn)逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)，雖然有國(guó)家的調(diào)控政策和“限購(gòu)令”的壓制，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他的資產(chǎn)規(guī)模還是持續(xù)的上升。但從三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)率上來(lái)看，可以看出，他們的規(guī)模擴(kuò)張效益，從2010年開(kāi)始呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，在2010年下滑趨勢(shì)最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續(xù)下滑，但是趨于平緩，側(cè)面也反應(yīng)出，在“限購(gòu)令”初期，房地產(chǎn)企業(yè)打擊明顯，十分不適應(yīng)，而后做出了相應(yīng)的調(diào)整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢(shì)。
（二）銷售狀況分析
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“限購(gòu)令”帶來(lái)的最直接的影響就在于房產(chǎn)銷量上。通過(guò)表2和圖4，可以看出，三家房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入還基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是增長(zhǎng)率卻逐年趨于平緩，除了保利地產(chǎn)，其他兩家企業(yè)的波動(dòng)明顯。這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。
（三）現(xiàn)金流量情況分析
以下通過(guò)圖5保利地產(chǎn)2008年―2013年現(xiàn)金流量情況圖，保利地產(chǎn)雖然現(xiàn)金流量還是有的，但是大多集中于籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流確是負(fù)數(shù)，并且金額比較高，表明企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面，流出比流入要多的多，六年期間，只有在2012年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量有一個(gè)正向的數(shù)值。投資活動(dòng)的現(xiàn)金流介于持平與小幅負(fù)值之間。從房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量的整體情況和變化，企業(yè)的現(xiàn)金流量完全依靠籌資活動(dòng)去進(jìn)行，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)基本上沒(méi)產(chǎn)生一個(gè)正向的現(xiàn)金流入凈額，這種情況是非常令人擔(dān)憂的。
摘 要：近些年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，國(guó)家加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)的全面的宏觀調(diào)控，先后公布了不少有關(guān)土地和金融方面的相關(guān)政策。在這種大局勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中保持競(jìng)爭(zhēng)力，使得企業(yè)具有長(zhǎng)久的生命力，這就是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。本文運(yùn)用杜邦分析方法分析典型房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)分析的結(jié)果對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)并給與相應(yīng)的建議。希望可以為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提供一些幫助。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 杜邦分析 陸家嘴
一、引言
房地產(chǎn)企業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。21 世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，其中相當(dāng)大的部分是房地產(chǎn)業(yè)所做出的貢獻(xiàn)。與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到國(guó)家和政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也非?？?。相反，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣房地產(chǎn)企業(yè)回收資金緩慢，也會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在飛速的發(fā)展，另一方面也存在很多的問(wèn)題。因此，政府提出了許多限制性的政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也愈加嚴(yán)峻。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況直接影響著企業(yè)未來(lái)的盈利能力。因此如何根據(jù)財(cái)務(wù)狀況來(lái)了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及未來(lái)的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個(gè)指引，還可以使得企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中不斷發(fā)現(xiàn)自己的弱勢(shì)，讓企業(yè)保持穩(wěn)健的發(fā)展。
二、杜邦分析體系
通常我們可以通過(guò)利用上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)比率，進(jìn)而了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產(chǎn)收益率為核心的財(cái)務(wù)指標(biāo)，通過(guò)財(cái)務(wù)指標(biāo)的內(nèi)在聯(lián)系，系統(tǒng)、綜合的分析企業(yè)的盈利水平對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行綜合的分析。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級(jí)分解為多項(xiàng)財(cái)務(wù)比率乘積。因?yàn)檫@種方法是由美國(guó)杜邦公司首先創(chuàng)造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統(tǒng)圖：
三、基于杜邦分析法的上市房地產(chǎn)公司盈利能力因素分析凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過(guò)對(duì)篩選出來(lái)的100 家在近五年年持續(xù)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對(duì)于盈利企業(yè)，作用更加顯著的代表比率是總資產(chǎn)凈利率。因此本文將分別對(duì)權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)凈利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響進(jìn)行進(jìn)一步分析。
通過(guò)對(duì)資產(chǎn)收益率的進(jìn)一步分解，我們可以詳細(xì)的了解上市房地產(chǎn)公司的收入和費(fèi)用支出的具體情況。本文主要運(yùn)用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營(yíng)業(yè)成本支出率、期間費(fèi)用支出率、所得稅費(fèi)用支出率四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。
四、我國(guó)上市房地產(chǎn)公司盈利能力的分析
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)繁榮十年之久，如何在動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中繼續(xù)保持甚至提高自身的盈利能力，這個(gè)非常重要。本文以陸家嘴企業(yè)為例進(jìn)行杜邦分析，了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。
（一）資產(chǎn)收益率及其分解分析
（1）凈資產(chǎn)收益率可以用來(lái)衡量一個(gè)企業(yè)的總體的盈利能力。陸家嘴的資產(chǎn)凈利率2008—2012 五年間經(jīng)歷了先增加后減少的過(guò)程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產(chǎn)收益率總體的趨勢(shì)是下降，這也說(shuō)明了陸家嘴房地產(chǎn)集團(tuán)總體盈利能力逐漸下降。
(2)主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率的各項(xiàng)影響因素具體分析。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)營(yíng)著許多業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)租賃，酒店業(yè)，物業(yè)管理等等。那么下面我們將分析各項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率的貢獻(xiàn)。見(jiàn)表2
由表2 可知，2008-2011 年房地產(chǎn)銷售和租賃一直是企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)利率的主要來(lái)源。而且二者交替成為影響主營(yíng)業(yè)務(wù)利率的主要因素。2008 年由于受到美國(guó)次貸危機(jī)的影響，房產(chǎn)銷售并不景氣，而房地產(chǎn)租賃則火起來(lái)。由此可見(jiàn)，外界的經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展方向。2012 年企業(yè)把主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到動(dòng)遷房轉(zhuǎn)讓上。目前偏遠(yuǎn)郊區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)則主要集中在別墅上，購(gòu)買者均是高收入人群。為了滿足大多數(shù)群眾的需求，把原低層樓房動(dòng)遷改成高層，在原住戶入住的基礎(chǔ)上增加黃金地段的新住戶，企業(yè)的銷售收入也得以增加。
酒店業(yè)的變化不大，說(shuō)明并不是企業(yè)的重心所在。物業(yè)管理是2010 年企業(yè)新逐鹿的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。就近3 年的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，物業(yè)管理每年的收入都在上升，對(duì)于企業(yè)的盈利的作用也是顯而易見(jiàn)的。未來(lái)普通住宅、拆遷房等均會(huì)改造成小區(qū)，因而物業(yè)管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)主要發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。
(3)陸家嘴集團(tuán)這5 年的期間費(fèi)用保持在較穩(wěn)定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營(yíng)業(yè)外收入的貢獻(xiàn)處于較大的波動(dòng)狀態(tài)，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻(xiàn)一直在0.05%以內(nèi)。企業(yè)的中心仍放在了企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)上。
（二）權(quán)益乘數(shù)分析。
從這5 年的數(shù)據(jù)來(lái)看，從2009 年開(kāi)始陸家嘴權(quán)益乘數(shù)逐漸上升，與此同時(shí)，凈資產(chǎn)收益率開(kāi)始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因?yàn)?012 年資產(chǎn)凈利率的增加，這就說(shuō)明，在目前情況看來(lái)，陸家嘴依靠大量負(fù)債獲得土地進(jìn)而進(jìn)行開(kāi)發(fā)這個(gè)是具有很大風(fēng)險(xiǎn)的，企業(yè)在背負(fù)著沉重債務(wù)的同時(shí)短期無(wú)法獲得相應(yīng)的回報(bào)，企業(yè)未來(lái)籌集資金會(huì)更加困難。
五、提高我國(guó)上市房地產(chǎn)公司盈利能力的建議
（一）樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
企業(yè)應(yīng)該具備預(yù)防企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。在控制企業(yè)總風(fēng)險(xiǎn)方面，企業(yè)應(yīng)該把握好經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，在合理的范圍內(nèi)將總風(fēng)險(xiǎn)降到最低。在負(fù)債方面，企業(yè)要在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況的基礎(chǔ)上考察有哪些因素會(huì)影響負(fù)債，進(jìn)而定下負(fù)債的數(shù)額。與此同時(shí)企業(yè)還應(yīng)做好未來(lái)還款的規(guī)劃，使得企業(yè)在一個(gè)相對(duì)安全的范圍內(nèi)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
（二）優(yōu)化資金管理范圍和程度
為了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的整體控制，企業(yè)應(yīng)該在投資于高收益高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目時(shí)充分估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的大小。還要考慮到國(guó)家的政策、民風(fēng)民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查之后，由專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)行開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排，與此同時(shí)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行測(cè)度，制定詳細(xì)的費(fèi)用測(cè)算，以便合理的利用和資金。
在資金流監(jiān)控方面，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)從前期預(yù)算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結(jié)算總結(jié)對(duì)企業(yè)資金流整體的監(jiān)控，分析資金超出預(yù)算的原因，隨時(shí)糾正預(yù)算中不合適的地方，以便合理的利用資金。
（三）加速存貨周轉(zhuǎn)
【摘要】改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要推動(dòng)力量也迎來(lái)了蓬勃發(fā)展時(shí)期，伴隨著房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和資產(chǎn)泡沫化、杠桿化問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況本身就存在著很多問(wèn)題。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一系列調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來(lái)越緊張的資金鏈和更加殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更加重了其財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)預(yù)警的可能性。本文主要通過(guò)觀察調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境、可能引發(fā)財(cái)務(wù)預(yù)警的因素、財(cái)務(wù)預(yù)警對(duì)策分別進(jìn)行分析，進(jìn)而得出研究結(jié)論。
【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)預(yù)警
一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析
房地產(chǎn)企業(yè)具有資本密集、投資匯報(bào)周期長(zhǎng)、易受外界宏觀環(huán)境影響的特點(diǎn)，因此財(cái)務(wù)上也具有資金投入量大、資金回籠慢、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)大、財(cái)務(wù)杠桿率高等突出問(wèn)題。加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息的分析工作，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的關(guān)注和分析，可以及時(shí)規(guī)避調(diào)控政策對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與現(xiàn)金流的影響，從而盡量減少政策對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)的負(fù)面影響，避免不必要的財(cái)務(wù)危機(jī)。
本文通過(guò)分析認(rèn)為，國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控效果很明顯。自2008年世界性金融危機(jī)以后，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，寬松的貨幣政策更是給房地產(chǎn)企業(yè)提供了大量的貨幣源，導(dǎo)致全國(guó)房?jī)r(jià)特別是以一線城市為代表的城市房?jī)r(jià)一路飆升，相關(guān)部門于2009年末出臺(tái)了最為嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策，16個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)令，房產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，影響效果明顯。自2010年起，以國(guó)務(wù)院辦公廳相繼出臺(tái)的“國(guó)十一條”“新國(guó)四條”“國(guó)八條”為代表，各部位也出臺(tái)了很多限制購(gòu)買準(zhǔn)入、限制土地供應(yīng)、調(diào)整金融杠桿等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)我國(guó)樓市投資、投機(jī)行為進(jìn)行了嚴(yán)厲打壓。特別是2011 年是實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，70個(gè)大中城市的新房和二手房房?jī)r(jià)得到了有效地抑制，房?jī)r(jià)下行通道基本確立。
二、調(diào)控政策下影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警因素分析
影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的因素有很多，如政治（政策）因素、經(jīng)濟(jì)因素、市場(chǎng)因素、利率因素、技術(shù)因素、經(jīng)營(yíng)因素等，總結(jié)歸納起來(lái)可以分為內(nèi)部因素和外部因素兩大類。第一，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警的內(nèi)部因素而言，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理、企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)制度、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)等都對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況有重要影響。第二，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警的外部因素而言，國(guó)家宏觀調(diào)控、金融政策、土地資源政策、市場(chǎng)環(huán)境、稅收等政策環(huán)境，能夠直接引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
三、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警對(duì)策分析
在調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)預(yù)警，需要從融資、決策、長(zhǎng)期規(guī)劃等方面著手，以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)健康良性發(fā)展打好財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。
（一）完善融資政策
融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的關(guān)鍵財(cái)務(wù)問(wèn)題。企業(yè)主動(dòng)融資有利于降低資金杠桿，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，但起本質(zhì)上還是一種資產(chǎn)負(fù)債行為，稍不注意很可能招致虧損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)政策變化，適時(shí)完善融資政策，合理融資，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，一是嚴(yán)格把控融資資金使用流向；二是組合融資方式多樣化；三是充分考慮權(quán)益融資和負(fù)債融資等因素，提升融資決策的可靠性；四是根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況控制資金需求，不要盲目融資，從而造成閑置資金掛賬，增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。
（二）降低決策風(fēng)險(xiǎn)
考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在著項(xiàng)目資金量大、投入成本高、資金周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，科學(xué)的財(cái)務(wù)決策對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展至關(guān)重要，所以，必須充分預(yù)防決策風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，一是在決策前充分考慮市場(chǎng)需求，如通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)購(gòu)房者的年領(lǐng)、階層、消費(fèi)習(xí)慣、價(jià)值觀念、住房環(huán)境、支付水平等充分了解，增加項(xiàng)目投資的針對(duì)性；二是在決策時(shí)科學(xué)決策程序，分散股權(quán)制衡，防止一股獨(dú)大，充分發(fā)揮公司治理的作用，利用外部機(jī)構(gòu)牽制，嚴(yán)格執(zhí)行股東大會(huì)程序。三是要分散投資風(fēng)險(xiǎn)，利用組合投資降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）制定長(zhǎng)期規(guī)劃
要提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，企業(yè)除了從完善融資和優(yōu)化決策等眼前著手，更應(yīng)該制定合理的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，防患于未然。具體來(lái)說(shuō)，一是要完善應(yīng)收賬款財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的回收管理，提升企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率；二是要加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，降低應(yīng)收賬款壞賬率，為企業(yè)資金使用提供有利條件。三是要進(jìn)一步加強(qiáng)人力資源管理，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)軟實(shí)力。
四、研究結(jié)論
通過(guò)以上分析可以得出，在調(diào)控政策下，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效財(cái)務(wù)預(yù)警是保證行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展的必要手段。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整和限制不斷增多，給房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提出了更高的要求，隨著調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈和財(cái)務(wù)狀況的影響不斷增強(qiáng)，企業(yè)建立及時(shí)有效的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，短期來(lái)看，一定程度上保證了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全，長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將持續(xù)起著積極正面的影響。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)危機(jī)；防范策略
中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.058
1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)產(chǎn)生原因
1.1資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高
資金占用量大，負(fù)債率高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征。然而，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)經(jīng)?；陧?xiàng)目資金需求的考慮，導(dǎo)致其忽視了對(duì)公司整體財(cái)務(wù)狀況的考量和分析。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時(shí)首先考慮的是如何快速籌集到所需的資金，使項(xiàng)目正常啟動(dòng)或者使得企業(yè)能夠擺脫資金不足的現(xiàn)狀，沒(méi)有綜合考慮以前融資的到期時(shí)間而對(duì)整個(gè)企業(yè)的融資進(jìn)行整體規(guī)劃。一旦房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展形勢(shì)面臨阻礙，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法快速收回投資，資金鏈可能面臨較大壓力，使得其財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化，無(wú)法償還到期債務(wù)，甚至導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。另外，企業(yè)負(fù)債越多，所需支付的利息費(fèi)用也就越多，加大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)杠桿，雖然高負(fù)債率經(jīng)營(yíng)能夠擴(kuò)大企業(yè)的資本回報(bào)率，但是負(fù)債率過(guò)高也使得企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。
1.2盲目擴(kuò)張
房地產(chǎn)作為目前高利率的行業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍拿地?zé)崆榉浅８邼q，然而許多拿地行為是不符合企業(yè)發(fā)展需求的，這與我國(guó)企業(yè)家過(guò)分想要將公司做大做強(qiáng)有關(guān)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴(kuò)張行為。房地產(chǎn)由于其高利潤(rùn)的特性，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)持有大量的現(xiàn)金資產(chǎn)，出去維持正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的資金，房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將剩余資金進(jìn)行再投資，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在拿地?zé)崆楦邼q的情況。目前我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地?zé)崆?，使得其忽視了風(fēng)險(xiǎn)的存在，或者在進(jìn)行決策時(shí)過(guò)于樂(lè)觀。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為如果不是基于對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)查和對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的充分分析，極易導(dǎo)致投資的失敗。同時(shí)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入蕭條，將使得很多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)。
1.3財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)認(rèn)識(shí)不夠
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)較為混亂，財(cái)務(wù)人員普遍缺乏對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的理解，同時(shí)缺乏實(shí)務(wù)水平的實(shí)務(wù)水平，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)的漠視。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員和相關(guān)決策者在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策時(shí)，沒(méi)有充分考慮和分析公司的財(cái)務(wù)狀況，當(dāng)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好時(shí)，對(duì)未來(lái)可能產(chǎn)生的財(cái)務(wù)壓力沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)，很容易做出錯(cuò)誤的基于經(jīng)驗(yàn)的決策，導(dǎo)致不良的后果。同時(shí)，當(dāng)公司財(cái)務(wù)狀況趨于惡化時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員由于缺乏足夠的知識(shí)和能力，無(wú)法有效地化解財(cái)務(wù)危機(jī)帶來(lái)的負(fù)面影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者就是投資者，這類財(cái)務(wù)人員多為投資者親屬或者朋友，缺乏足夠的專業(yè)知識(shí)，使得公司的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)更加紊亂。
1.4房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不合理
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍根據(jù)投資項(xiàng)目成立多個(gè)分公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，這類結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)的管理更加方便，但是會(huì)增加其管理風(fēng)險(xiǎn)?？偣九c項(xiàng)目分公司的關(guān)系是委托關(guān)系，項(xiàng)目分公司是人，總公司是委托人，項(xiàng)目公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)上具有獨(dú)立性，使得總公司與項(xiàng)目分公司之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱的情況，總公司獲得項(xiàng)目公司的有關(guān)信息具有滯后性和不準(zhǔn)確性，項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可能有悖于總公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略，使得總公司難以有效地控制和管理項(xiàng)目公司的決算和預(yù)算等財(cái)務(wù)活動(dòng)，加大了財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的概率。
1.5國(guó)家宏觀政策影響
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與各類房地產(chǎn)政策息息相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)銀行進(jìn)行融資，政府相對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管控只需要通過(guò)壓縮銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的借貸總額就可以，一旦政府想要抑制目前房地產(chǎn)業(yè)泡沫的現(xiàn)狀，實(shí)施更加嚴(yán)苛的貨幣政策，不僅將使房地產(chǎn)業(yè)融資成本迅速增加，同時(shí)將影響按揭貸款的利率，進(jìn)而使得需求下降，影響房地產(chǎn)的銷售，導(dǎo)致其資金無(wú)法迅速回籠。另外，我國(guó)已對(duì)多個(gè)大城市實(shí)施了房地產(chǎn)限購(gòu)，一旦限購(gòu)政策更加嚴(yán)苛或者擴(kuò)張到更大的范圍，房地產(chǎn)企業(yè)也將受到很大的影響。貸款利率和限購(gòu)政策都為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶了很多不確定性，如果房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)沒(méi)有充分考慮這兩者對(duì)其未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響，更可能當(dāng)國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控時(shí)爆發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。
2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)防范策略
2.1資金集中管理模式
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采用集團(tuán)公司模式，對(duì)資金管理傾向于集權(quán)式的管理?？偣緫?yīng)該充分發(fā)揮其資金整合的作用，不僅應(yīng)該對(duì)各分公司的資金收支情況實(shí)施監(jiān)控，同時(shí)應(yīng)該強(qiáng)化各分公司的資金管理，優(yōu)化其資源配置效率，充分利用資金，減少資金過(guò)分閑置的情況，提供整個(gè)集團(tuán)公司的資產(chǎn)配置效率。通過(guò)對(duì)整個(gè)集團(tuán)公司的資金進(jìn)行集中管理，可有有效防止企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，保證公司持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時(shí)可以對(duì)資金的流動(dòng)進(jìn)行有效的控制和管理，進(jìn)而對(duì)整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，及時(shí)地了解集團(tuán)公司資金的流向、流量和存量等財(cái)務(wù)狀況，有效地監(jiān)控集團(tuán)公司資金的使用情況，合理分配和使用集團(tuán)資金，滿足重點(diǎn)項(xiàng)目的資金需求，加快資金的周轉(zhuǎn)效率，從而提高整個(gè)集團(tuán)公司資金使用效率。資金的集中管理業(yè)使得房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行談判的過(guò)程具有更大的優(yōu)勢(shì)，可以更加快速的獲得更加優(yōu)惠的、期限更長(zhǎng)的貸款。
2.2做好財(cái)務(wù)規(guī)劃
預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，整體的財(cái)務(wù)規(guī)劃非常重要。定期對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行總結(jié)分析，對(duì)存在問(wèn)題的部分進(jìn)行優(yōu)化，可以有效地防范財(cái)務(wù)危機(jī)的爆發(fā)。做好財(cái)務(wù)規(guī)劃，可以從資金的調(diào)度結(jié)果、利息的支付情況、資金成本的結(jié)構(gòu)、支出與財(cái)務(wù)規(guī)劃之間的差額等多方面著手，分析財(cái)務(wù)規(guī)劃的實(shí)施情況，預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)狀況處于不同的階段時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用不同的投資策略，包括利用舉債進(jìn)行大量投資、不增加財(cái)務(wù)壓力的情況下慎重投資、不增加任何財(cái)務(wù)而放棄所有投資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該給予對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況的分析合理地選擇當(dāng)期的投資策略，使財(cái)務(wù)規(guī)劃符合企業(yè)當(dāng)期的發(fā)展需求。
2.3合理選擇融資方式
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在充分分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上選擇融資方式，只有這樣財(cái)務(wù)將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。例如，當(dāng)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常高時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量使用股票或者增資的方式進(jìn)行融資；當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高時(shí)，通過(guò)發(fā)行債券或者銀行借貸的方式進(jìn)行融資；當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常低的時(shí)候，通過(guò)債券市場(chǎng)或者銀行進(jìn)行大量舉債，提高資本回報(bào)率。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度合理選擇融資方式。
2.4加強(qiáng)項(xiàng)目生命周期各階段財(cái)務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期包括融資、投資、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售和資金分配等五個(gè)環(huán)節(jié)。在融資階段，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)獲得的土地使用權(quán)從銀行獲得抵押貸款，科學(xué)地安排項(xiàng)目的債務(wù)和權(quán)益投資的比例，加強(qiáng)先期項(xiàng)目投資資金的管理和回籠。在投資階段，應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研等活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面地可行性分析，同時(shí)對(duì)投資規(guī)模、資源、選址、環(huán)境、財(cái)務(wù)效益、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行綜合評(píng)估。在開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的成本實(shí)施全面地監(jiān)控，避免不必要的成本支出，確保實(shí)際成本不高于預(yù)算成本；在銷售階段，實(shí)施有效的多元的營(yíng)銷策略，加快房產(chǎn)的銷售，使資金能夠快速回籠。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目生命周期各階段的財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高資金的使用效率，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立其一套科學(xué)完整的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目生命周期中各階段的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行監(jiān)控，一旦指標(biāo)超出預(yù)警值，迅速對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，防止風(fēng)險(xiǎn)的事故的發(fā)生。
參考文獻(xiàn)
【摘 要】最近幾年，國(guó)家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。在此大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)愈顯突出，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存和發(fā)展，必須建立抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的堅(jiān)實(shí)屏障——建立切實(shí)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。文章論述了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的構(gòu)建：選取預(yù)警指標(biāo)，借助成熟的Z值模型，再加上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的定性分析，來(lái)判定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，幫助決策者采取措施來(lái)防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)警指標(biāo)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)所有風(fēng)險(xiǎn)的最集中的體現(xiàn)。若處理不好，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大創(chuàng)傷，最嚴(yán)重的直接會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是波濤洶涌，充斥著太多的不確定性。因此，作為其中的“弄潮兒”，房地產(chǎn)企業(yè)要想在波濤洶涌中一路當(dāng)前，就有必要構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的屏障用以抵御風(fēng)險(xiǎn)，那就是構(gòu)建屬于房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取
資金密集是房地產(chǎn)企業(yè)的特性，而且是最突出的特征。因此，在選取預(yù)警指標(biāo)時(shí)，本文對(duì)與資金關(guān)系密切的指標(biāo)予以重點(diǎn)考慮，以突出房地產(chǎn)企業(yè)的特性。其他的指標(biāo)在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)之上結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特性進(jìn)行選取。選取原則是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的預(yù)警經(jīng)驗(yàn)。選取結(jié)果如下：
（一）償債能力分析指標(biāo)：房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量大，資產(chǎn)負(fù)債率高，應(yīng)格外注意對(duì)償債能力指標(biāo)的分析，因?yàn)椴荒軆斶€到期債務(wù)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最顯著的特征。
短期償債能力指標(biāo)：
流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債 （1）
速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債 （2）
現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率=年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量/年末流動(dòng)負(fù)債 （3）
長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)：
資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額 （4）
產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/股東權(quán)益 （5）
已獲利息倍數(shù)=稅息前利潤(rùn)/利息費(fèi)用 （6）
上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力指標(biāo)的選取，既考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，又考慮了其長(zhǎng)期償債能力。在短期償債能力指標(biāo)中尤其考慮了現(xiàn)金流對(duì)債務(wù)的保證程度，這符合了房地產(chǎn)企業(yè)“現(xiàn)金為王”的特征。短、長(zhǎng)期指標(biāo)相融合，通過(guò)計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)值，將結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)值相比較，就能看出房地產(chǎn)企業(yè)在償債能力方面的強(qiáng)弱程度，給各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)本身，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)數(shù)值指標(biāo)的分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在償債能力方面存在的問(wèn)題，及時(shí)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，以使企業(yè)的償債能力維持在一個(gè)較合理的水平，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的有利一面，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的財(cái)務(wù)杠桿利益。
（二）盈利能力分析指標(biāo)：影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最大因素是償債能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)設(shè)置一組反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的指標(biāo)，通過(guò)對(duì)該組指標(biāo)的分析，透視房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)劣狀態(tài)。本文選取如下盈利指標(biāo)：
銷售凈利率=凈利潤(rùn)/銷售收入凈額 （7）
凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/平均凈資產(chǎn) （8）
總資產(chǎn)報(bào)酬率=息稅前利潤(rùn)總額/平均資產(chǎn)總額 （9）
上述選取房地產(chǎn)企業(yè)反映盈利能力的指標(biāo)當(dāng)中，凈資產(chǎn)收益率是綜合程度最強(qiáng)的指標(biāo)，在杜邦分析法中，可以將這一核心比率進(jìn)一步分解，通過(guò)層層分解，可最終找出影響凈資產(chǎn)收益率的各個(gè)因素：企業(yè)的盈利能力（銷售凈利潤(rùn)率）、營(yíng)運(yùn)能力（總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率）、資本結(jié)構(gòu)（即償債能力如權(quán)益乘數(shù)）。后文在預(yù)警案例的分析中，將揉合杜邦分析法對(duì)案例企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行更詳盡的分析，通過(guò)指標(biāo)間的串聯(lián)關(guān)系，找出案例企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題所在。
（三）資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力分析指標(biāo)：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力反映了企業(yè)在資產(chǎn)管理過(guò)程中的效率。它也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，會(huì)提升企業(yè)的盈利能力，同時(shí)也相當(dāng)于企業(yè)增加了資產(chǎn)投入；相反，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢，企業(yè)的盈利能力會(huì)降低，相當(dāng)于浪費(fèi)了企業(yè)的資產(chǎn)，資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)相結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的評(píng)價(jià)才是全面具體的。本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)如下：
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/平均資產(chǎn)總額 （10）
存貨周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/平均存貨余額 （11）
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額 （12）
應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度快，說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力強(qiáng)，壞賬損失的可能性就越小，同時(shí)也折射出企業(yè)管理水平較高，而這一點(diǎn)，恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)的要害。當(dāng)然，在進(jìn)行這一項(xiàng)目的分析時(shí)，也要一分為二，不能因?yàn)橹蛔⒅靥岣邞?yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率而忽視了利用賒銷來(lái)擴(kuò)大銷售渠道這一因素。存貨在房地產(chǎn)企業(yè)中比重較大，應(yīng)將該比率控制在一個(gè)較合理的水平，否則會(huì)導(dǎo)致資金的浪費(fèi)。如目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，過(guò)高的空置率影響了開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)始終處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)口浪尖上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表明房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用其全部資產(chǎn)獲取利潤(rùn)的能力，在杜邦分析法中，它是一個(gè)橋梁，它把利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表聯(lián)系起來(lái)，使凈資產(chǎn)利潤(rùn)率可以綜合整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)的業(yè)績(jī)。
（四）發(fā)展能力分析指標(biāo)：一個(gè)最終深陷財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)，一定會(huì)在危機(jī)爆發(fā)的前幾年就顯現(xiàn)了它的停滯不前的狀態(tài)。所謂的“冰凍三尺非一日之寒”，說(shuō)的就是企業(yè)的發(fā)展能力與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)，有必要選取若干顯示發(fā)展能力的指標(biāo)來(lái)揭示財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的狀況，發(fā)展能力指標(biāo)選取結(jié)果如下：
銷售收入增長(zhǎng)率=（本期銷售收入-上期銷售收入）/上期銷售收入 （13）
總資產(chǎn)增長(zhǎng)率=（期末總資產(chǎn)-期初總資產(chǎn)）/期初總資產(chǎn) （14）
凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率=（本年凈利潤(rùn)-上年凈利潤(rùn)）/上年凈利潤(rùn) （15）
上述發(fā)展能力指標(biāo)越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)前景越好，其發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就越小。
上述選取的共15個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)基本上代表了房地產(chǎn)企業(yè)的特性，由它們作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行預(yù)警，雖然在精確度上難以保證，但因?yàn)槠浜?jiǎn)便、容易理解的特點(diǎn)，而且，在企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)的最近時(shí)間（前2、3年）其預(yù)警能力還是很強(qiáng)的。因此，它一直被廣泛使用。本文將選取的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的一個(gè)組成部分，除此之外，還將引入前人已創(chuàng)造的經(jīng)典財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，下面就對(duì)幾個(gè)最常見(jiàn)的、經(jīng)典的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型作以簡(jiǎn)單介紹。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的構(gòu)建
（一）單變量財(cái)務(wù)預(yù)警模型：?jiǎn)巫兞控?cái)務(wù)預(yù)警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同時(shí)也是運(yùn)用財(cái)務(wù)比率對(duì)企業(yè)破產(chǎn)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)的先驅(qū)者之一（另一位是Altman，下文會(huì)述及）。Bevaer首先從1954-1964選出79家失敗企業(yè)和79家非失敗企業(yè)（兩類企業(yè)的行業(yè)、資產(chǎn)規(guī)模等都相同），他所選用的財(cái)務(wù)比率依然是借鑒了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了現(xiàn)金流量方面的指標(biāo)。他認(rèn)為：企業(yè)擁有的現(xiàn)金多越多、營(yíng)運(yùn)資本支出越少、負(fù)債越小，企業(yè)失敗的概率就越??；反之，企業(yè)失敗的概率就越大。Bevaer仔細(xì)考察了樣本當(dāng)中30個(gè)財(cái)務(wù)比率在企業(yè)失敗前5年的差異情況，最后證明有5個(gè)財(cái)務(wù)比率對(duì)企業(yè)破產(chǎn)的預(yù)警能力較強(qiáng)，按預(yù)測(cè)能力高低依次排序是：現(xiàn)金流量/負(fù)債總額（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)87%）；凈收入/總資產(chǎn)（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)79%）資產(chǎn)負(fù)債率（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)77%）；營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)76%）現(xiàn)值率（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)78%）。Bevaer構(gòu)建的單變量財(cái)務(wù)預(yù)警模型獲得了比較高的預(yù)警能力，但他的缺陷也是暴露無(wú)遺的：各個(gè)單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)有時(shí)在反映同一信息的時(shí)候，結(jié)果會(huì)不一致。這種片面性使得人們不得不另外探索一種更加精確、更具說(shuō)服力的財(cái)務(wù)預(yù)警模型。
（二）Z模型：Z模型的創(chuàng)始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列稱之為運(yùn)用財(cái)務(wù)比率來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)破產(chǎn)情況的先驅(qū)。他們二位這種具有開(kāi)創(chuàng)性的研究為后來(lái)的財(cái)務(wù)預(yù)警模型的研究奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
Altman同時(shí)也是第一個(gè)使用多變量技術(shù)來(lái)判定企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)狀況的學(xué)者。他克服了Bevaer創(chuàng)建的單變量模型的缺點(diǎn)，將多個(gè)財(cái)務(wù)比率結(jié)合起來(lái)，將這些財(cái)務(wù)比率融入同一個(gè)方程式來(lái)解釋和判別企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。Altman所帶給人們的這種綜合分析問(wèn)題的思想，在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)測(cè)研究方面，影響是極其深刻的。Altman的Z模型創(chuàng)建經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：
第一，Z-socre模型階段。這個(gè)階段的模型主要是針對(duì)上市的制造業(yè)研究的，Altman選取從1945—1965年間的33家破產(chǎn)企業(yè)和33家同類型、同規(guī)模的正常企業(yè)為樣本，經(jīng)過(guò)大量細(xì)致的工作，從一開(kāi)始選定的22個(gè)財(cái)務(wù)比率中敲定5個(gè)變量來(lái)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)，構(gòu)造出一個(gè)多元線性函數(shù)，命名Z-socre模型，其表達(dá)式為：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：
X1=營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)；X2=留存收益/總資產(chǎn)；X3=息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)；X4=普通股、優(yōu)先股市場(chǎng)價(jià)值總額/總負(fù)債；X5=銷售收入/總資產(chǎn)
上述表達(dá)式中，變量前的權(quán)重系數(shù)是按照變量對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的影響程度大小設(shè)置的，經(jīng)過(guò)加權(quán)計(jì)算之后得到的Z值代表企業(yè)綜合風(fēng)險(xiǎn)值。通過(guò)它與設(shè)定的臨界值對(duì)照，就能知道企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的程度。上式中臨界值的規(guī)定如下：Z—socre>2.765表明企業(yè)具有較好的財(cái)務(wù)狀況，破產(chǎn)機(jī)率?。籞—socre
第二，Z2模型階段。上述Z-socre模型只針對(duì)上市公司，且只面對(duì)制造業(yè)。而事實(shí)上，許多處于財(cái)務(wù)危機(jī)的公司是沒(méi)上市的，故直接用Z-socre模型預(yù)測(cè)，其準(zhǔn)確性就遭到了質(zhì)疑。針對(duì)這種情況。Altman重新對(duì)Z-socre模型進(jìn)行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表達(dá)式分別如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5適用范圍：用來(lái)預(yù)測(cè)非上市公司的財(cái)務(wù)危機(jī)狀況。此處表達(dá)式中，X4的含義與Z-socre中X4不同，更改為所有者權(quán)益/總負(fù)債。此時(shí)，臨界值的區(qū)間規(guī)定及意義如下：Z2≥2.99，表達(dá)企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性極小，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好；2.7≤Z
第三，Z3模型階段。Z-socre模型的缺陷在于只針對(duì)上市公司，只面對(duì)制造業(yè)；Z2模型的缺陷在于只針對(duì)非上市公司。而在我國(guó)，是難以獲得非上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的。故對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警研究時(shí)，不能直接使用上述兩個(gè)Z值表達(dá)式。Altman的Z3模型克服了我們的難題，Z3模型是用來(lái)預(yù)測(cè)非制造業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)狀況的，它的表達(dá)式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表達(dá)式中，X1，X2，X3，X4的含義與Z2式中規(guī)定是一樣 的。臨界區(qū)間規(guī)定如下：Z32.9，表明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況是良好的，可不考慮破產(chǎn)的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況有問(wèn)題，須嚴(yán)加注意，否則，后果不堪設(shè)想，若積極面對(duì)，企業(yè)才能擺脫困境。本文中，鑒于Z3模型的適用情況，筆者將直接選用Z3模型作為本文房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警體系的另一組成部分，直接用Z3模型來(lái)對(duì)后文的案例企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，計(jì)算Z3值，判別其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。
（三）人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型。這種模型的基本原理是模擬人類大腦神經(jīng)的運(yùn)作。它處理信息的方式是通過(guò)調(diào)整其內(nèi)部存在的各個(gè)節(jié)點(diǎn)間互相連接的關(guān)系來(lái)對(duì)所有的信息進(jìn)行處理。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的系統(tǒng)是十分復(fù)雜的，同時(shí)又是特別先進(jìn)的一種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。但目前它的使用并未被推廣開(kāi)來(lái)，原因是該模型的理論基礎(chǔ)還不夠堅(jiān)實(shí)，對(duì)大腦思維的模擬深入程度不夠。有待進(jìn)一步地研究和論述。故本文對(duì)該模型不作相關(guān)的引用。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 預(yù)警分析； 風(fēng)險(xiǎn)防范
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問(wèn)題。因此，建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便企業(yè)管理層及時(shí)采取有效措施，避免或減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的威脅，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。
企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警研究在國(guó)外開(kāi)展較早，Altman曾運(yùn)用多元變量分析法對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測(cè)，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)這些模型進(jìn)行了修正；后來(lái)，Kahya等提出了一個(gè)使用時(shí)間序列累計(jì)和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計(jì)方法的財(cái)務(wù)困境研究模型。在國(guó)內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測(cè)模型；周首華等利用Compustat PC Plus會(huì)計(jì)資料庫(kù)中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗(yàn)樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)數(shù)據(jù)對(duì)此命題進(jìn)行了實(shí)證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。但由于部分公司通過(guò)操縱利潤(rùn)、弄虛作假而導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財(cái)務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進(jìn)行預(yù)警與防范的有效性大打折扣?；诖耍疚耐ㄟ^(guò)引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型
（一）財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來(lái)比較高，表1為我國(guó)部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報(bào)數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。
（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
1.非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是由特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化引起的不確定性而對(duì)個(gè)體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險(xiǎn)，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財(cái)務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
2.資本運(yùn)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
（1）融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷落實(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購(gòu)房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時(shí)借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。
（2）投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所需資金量大、回收期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率低，項(xiàng)目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤(rùn)都存在較大的不確定性。
（3）資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。資金營(yíng)運(yùn)是指企業(yè)將所有的資金通過(guò)流動(dòng)、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會(huì)發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
（4）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開(kāi)始發(fā)展的，目前尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，也沒(méi)有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析
（一）宏觀因素
1.外部環(huán)境復(fù)雜多變
房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，國(guó)家為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運(yùn)用財(cái)政、稅收、金融、土地等各項(xiàng)政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對(duì)性更強(qiáng)。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機(jī)以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)急劇下滑，金融危機(jī)逐漸演變成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩勢(shì)必對(duì)中國(guó)企業(yè)造成巨大沖擊。
2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)
房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃階段開(kāi)始，要經(jīng)歷市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個(gè)階段，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，不確定因素多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之變大。
（二）微觀因素
1.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄
目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)普遍缺乏足夠的認(rèn)識(shí)和了解，風(fēng)險(xiǎn)防范、預(yù)警意識(shí)不強(qiáng)，不能從根本上把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)定位、發(fā)展趨勢(shì)很難把握，造成他們對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)中資金的籌集、運(yùn)用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。
2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理
出于財(cái)務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過(guò)大，特別是對(duì)銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)將陷入困境。
3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全
長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機(jī)制，獎(jiǎng)懲和激勵(lì)政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問(wèn)題。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇與預(yù)警分析
（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。
借鑒國(guó)內(nèi)外的實(shí)證研究成果并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，筆者選擇短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見(jiàn)表2。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，非財(cái)務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。
（二）我國(guó)上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析
1.預(yù)警模型選擇
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析。Zeta模型實(shí)際上是一個(gè)多變量線性函數(shù)模型，通過(guò)對(duì)企業(yè)多個(gè)財(cái)務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個(gè)總判別值來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。Altman、Haldeman和Narayanan曾運(yùn)用Zeta模型對(duì)1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測(cè)五年和一年的財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的時(shí)間，預(yù)測(cè)精度越高。其模型如下：
Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3
+1.05X4
其中：X1為營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。
判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z
2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析
運(yùn)用Zeta模型對(duì)表1中所列的我國(guó)部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，得出如表4所示的財(cái)務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財(cái)務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況開(kāi)始變差。
五、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施
（一）宏觀防范措施
1.關(guān)注政策變動(dòng)，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測(cè)
我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度、政策動(dòng)態(tài)。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，預(yù)測(cè)投資環(huán)境，繼而預(yù)測(cè)未來(lái)，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。
2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略
房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)周期長(zhǎng)、稅費(fèi)多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對(duì)企業(yè)成本控制、風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點(diǎn)選擇會(huì)計(jì)制度中收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等會(huì)計(jì)要素的確認(rèn)、計(jì)量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計(jì)價(jià)方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認(rèn)時(shí)間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會(huì)計(jì)政策進(jìn)行納稅籌劃。要完善會(huì)計(jì)核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達(dá)到合理避稅、降低成本的效果。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強(qiáng)，在市場(chǎng)份額和土地供應(yīng)都相對(duì)有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)合作走異地?cái)U(kuò)張和開(kāi)發(fā)之路，利用優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)增強(qiáng)綜合實(shí)力。現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開(kāi)發(fā)能降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場(chǎng)投向二、三線城市，潛力巨大。因?yàn)槟壳岸?、三線城市正值迅速發(fā)展時(shí)期，受國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過(guò)合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑。
（二）微觀防范措施
1.增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理水平
房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是財(cái)務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時(shí)提出解決方案。財(cái)務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財(cái)務(wù)管理技能、水平，學(xué)會(huì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、所有者權(quán)益變動(dòng)表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗(yàn)或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。
2.健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系
面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面監(jiān)控，通過(guò)對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、計(jì)量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)消除不良隱患。
3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施全面預(yù)算管理
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價(jià)值鏈分析為前提條件，以平衡計(jì)分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項(xiàng)活動(dòng)成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分有用。
4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)
銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如尋找風(fēng)險(xiǎn)投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動(dòng)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
5.完善內(nèi)部控制制度
雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂(lè)觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運(yùn)營(yíng)效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開(kāi)展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機(jī)制、有效的監(jiān)督機(jī)制和涵蓋經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。
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