時(shí)間：2023-05-29 16:10:51
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
針對(duì)建筑產(chǎn)值增速低于省平均水平的問(wèn)題,經(jīng)綜合分析,主要有以下原因:
一是我市建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)普遍較低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。我市目前有170余家建筑業(yè)企業(yè)，其中：一級(jí)企業(yè)3家，二級(jí)企業(yè)28家，大多都是三級(jí)或勞務(wù)分包企業(yè)。而全省有特級(jí)企業(yè)2家，一級(jí)企業(yè)170家，二級(jí)企業(yè)2100余家，我市建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)水平明顯落后于省內(nèi)的其它城市。
二是我市建筑企業(yè)占有本市建筑市場(chǎng)的份額低，對(duì)外承包工程規(guī)模較小。建筑業(yè)產(chǎn)值是按照企業(yè)注冊(cè)地（含外地企業(yè)設(shè)立的經(jīng)工商、稅務(wù)登記的分支機(jī)構(gòu)）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，外地施工企業(yè)的產(chǎn)值是不計(jì)入我市建筑業(yè)總產(chǎn)值的。按相關(guān)規(guī)定，外地施工企業(yè)在我市承接工程只實(shí)行中標(biāo)后的備案制度，入市門(mén)檻低，導(dǎo)致今年外地施工企業(yè)大量涌入建筑市場(chǎng)，且這些外地企業(yè)大多資質(zhì)等級(jí)高，承攬的多為規(guī)模大的項(xiàng)目，如S305改造工程、檀木林國(guó)賓府、龍城國(guó)際、南湖體育中心場(chǎng)館等。根據(jù)建設(shè)工程招投標(biāo)管理站的統(tǒng)計(jì)，年、年、年外地企業(yè)在本市承攬工程的中標(biāo)金額分別占全市招標(biāo)項(xiàng)目總金額的13.48%、18.97%、32.78%，呈逐年遞增的趨勢(shì)。特別今年外地企業(yè)中標(biāo)項(xiàng)目的金額比去年猛增約14個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致我市建筑業(yè)產(chǎn)值大量流出。而我市只有市建一司、市建二司等少數(shù)總包企業(yè)在外地承接工程，且總承攬任務(wù)偏少。
三是年“5·12”地震造成重災(zāi)區(qū)當(dāng)年的建筑業(yè)產(chǎn)值較少，而今年的災(zāi)后重建和擴(kuò)大內(nèi)需等項(xiàng)目的實(shí)施，使得年全省建筑業(yè)產(chǎn)值大幅增加，主要貢獻(xiàn)地區(qū)為、、、等重災(zāi)區(qū)，因而我市建筑業(yè)產(chǎn)值增速低于全省平均水平。
下一步工作措施:
1、著力將建筑業(yè)放到突出的位置抓好抓實(shí)。把做大做強(qiáng)建筑業(yè)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，整合各種資源，出臺(tái)相關(guān)扶持政策，抓緊培育和完善建筑生產(chǎn)要素市場(chǎng)體系，加強(qiáng)對(duì)建筑企業(yè)改革的指導(dǎo)，加大服務(wù)力度，加快建筑隊(duì)伍的教育培訓(xùn)、鼓勵(lì)建筑企業(yè)科技創(chuàng)新和對(duì)外承包工程，充分發(fā)揮建筑業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)作用。
2、加快調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。積極實(shí)施大建筑業(yè)戰(zhàn)略，著力進(jìn)行經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵(lì)建筑企業(yè)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、建材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和其它新興三產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。要加大對(duì)具有一、二級(jí)總承包資質(zhì)企業(yè)的扶持力度，盡快催生一批更高資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)，打造建筑業(yè)龍頭企業(yè)，最近我局就新審批了有較好前景的華西能源工業(yè)股份有限公司的電力工程總承包資質(zhì)。合理發(fā)展專(zhuān)業(yè)承包企業(yè)，優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)品附加值和技術(shù)含量高的專(zhuān)業(yè)承包企業(yè)，引導(dǎo)和支持中小建筑業(yè)企業(yè)向?qū)I(yè)化、技術(shù)型方向發(fā)展，大力發(fā)展勞務(wù)分包企業(yè)。
3、優(yōu)化建筑市場(chǎng)環(huán)境。結(jié)合建設(shè)領(lǐng)域突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理行動(dòng)，加強(qiáng)建筑市場(chǎng)規(guī)范和監(jiān)管，認(rèn)真解決工程項(xiàng)目招投標(biāo)和建設(shè)中的墊資、拖欠工程款、轉(zhuǎn)包、亂掛靠、“陰陽(yáng)合同”、“惡性競(jìng)標(biāo)”等問(wèn)題。完善激勵(lì)機(jī)制，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出，加快建筑企業(yè)信用體系建設(shè)，建立健全安全生產(chǎn)工程投標(biāo)擔(dān)保、支付擔(dān)保、履行擔(dān)保等制度，建立健全失信懲戒機(jī)制。進(jìn)一步健全勞動(dòng)合同、工資支付保障、工資支付監(jiān)管等制度。加強(qiáng)外進(jìn)隊(duì)伍管理，完善外進(jìn)企業(yè)管理辦法，落實(shí)外地施工企業(yè)、監(jiān)理招標(biāo)企業(yè)進(jìn)入我市建筑市場(chǎng)備案登記制度，為本地建筑業(yè)企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境。
年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)情況分析
基本情況:
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比大幅增長(zhǎng)。年1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資25.152億元，同比增加7.363億元，同比增長(zhǎng)41.4%；增速同比加快11.3個(gè)百分點(diǎn)。年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)18.9%，我市的房地產(chǎn)投資同比增幅高于全國(guó)水平22.2個(gè)百分點(diǎn)。年1-9月全省房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)4.3%，我市的房地產(chǎn)投資同比增幅高于全省水平37.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-10月累計(jì)完成住宅開(kāi)發(fā)投資18.7214億元，同比增加6.847億元，同比增長(zhǎng)57.7%。
2、商品房在建規(guī)模同比增大。年1-10月，我市累計(jì)商品房施工面積324.97萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)7.4％。其中，1-10月累計(jì)住宅施工面積271.36萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)8.5％。
3、商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)。年1-10月，累計(jì)商品房新開(kāi)工面積136.51萬(wàn)㎡，同比增加30.07萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)28.2％。增速同比放慢3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-10月累計(jì)住宅新開(kāi)工面積108.57萬(wàn)M2，同比增加17.75萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)19.5％。
4、商品房竣工面積同比下降。年1-10月，累計(jì)商品房竣工面積70.23萬(wàn)M2，同比下降14.3％。其中，1-10月累計(jì)住宅竣工面積62.15萬(wàn)M2，同比下降6.2％。
5、商品房銷(xiāo)售額同比大幅增加。年1-10月，累計(jì)商品房銷(xiāo)售額28.18億元，同比增長(zhǎng)77.3﹪。其中，1-10月累計(jì)住宅銷(xiāo)售額25.48億元，同比增長(zhǎng)80.6﹪。
6、銷(xiāo)售面積同比增加。年1-10月，累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積110.61萬(wàn)㎡，同比增加33.33萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)43.1﹪，增速同比加快57.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-10月累計(jì)住宅銷(xiāo)售面積103.89萬(wàn)M2，同比增加30.75萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)42﹪。
7、商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲。年10月末，我市商品房銷(xiāo)售均價(jià)2548元/㎡，同比上漲23.75﹪，環(huán)比基本持平。10月末，住宅銷(xiāo)售均價(jià)2452元/㎡，同比上漲26.92﹪，環(huán)比基本持平。全國(guó)70個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.9%，環(huán)比上漲0.7%。
8、商品房空置面積同比增大，但空置一年以上商品房面積同比下降。年10月末，我市商品房空置面積46.96萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)12.3﹪。其中，住宅空置面積22.69萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)102.3﹪。
年10月末，我市空置一年以上的商品房面積22.82萬(wàn)㎡，同比下降37.17﹪。其中，空置一年以上的住房面積7.61萬(wàn)㎡，同比下降20.65﹪。
9、土地出讓規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)。年1-10月出讓經(jīng)營(yíng)性用地僅16宗、62.13公頃（931.99畝）、土地成交價(jià)款81147萬(wàn)元，比9月份出讓經(jīng)營(yíng)性用地2宗、2.99公頃（44.83畝）、土地成交價(jià)款5288萬(wàn)元，呈大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
從以上特點(diǎn)可以看出：我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及住宅開(kāi)發(fā)投資的同比大幅增長(zhǎng)，商品房在建規(guī)模同比增大及新開(kāi)工面積的同比增長(zhǎng)，表明我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)在消化生產(chǎn)成本上漲因素的同時(shí)，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)規(guī)模在進(jìn)一步增大。以住宅開(kāi)發(fā)為主的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)格局沒(méi)有變，住房需求和消費(fèi)主導(dǎo)了我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇。
存在的主要問(wèn)題:
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)有待提高。質(zhì)感明快、尺度宜人的公共建筑和特色鮮明、環(huán)境舒適、韻律優(yōu)美、配套完善的高品質(zhì)宜居樓盤(pán)較少。
2、土地出讓成交量較小，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁。
3、商品房?jī)r(jià)格上漲較快，匯東個(gè)別樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格已接近或突破4000元/平米，我們應(yīng)給予特別關(guān)注。
下一步工作措施:
一是加快房地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)速度，破解拆遷難等難題，力促已開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目加快開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，未開(kāi)工項(xiàng)目盡早開(kāi)工。
第一，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)是個(gè)寡頭壟斷市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，土地是其中最重要的投入要素，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有基礎(chǔ)性的主導(dǎo)作用。土地的供給受?chē)?guó)家土地制度和統(tǒng)一規(guī)劃的影響。國(guó)家作為城市土地的所有者和管理者，不但在土地出讓方面擁有壟斷權(quán)，而且將城市國(guó)土與住房建設(shè)的規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度的控制等作為宏觀調(diào)控的重要手段從而影響這些要素的供給。同時(shí)，房與地的不可分割性以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域性，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在增量市場(chǎng)中的壟斷性地位：購(gòu)買(mǎi)者雖然可以選擇購(gòu)買(mǎi)其他房地產(chǎn)商的住房，但是受地理位置、戶型條件等限制，使得購(gòu)買(mǎi)者往往缺乏普通商品市場(chǎng)上存在的大量替代品。房地產(chǎn)商和購(gòu)買(mǎi)者在市場(chǎng)中的這種不平等地位，使得購(gòu)買(mǎi)者處于劣勢(shì)地位，缺乏價(jià)格的談判能力，價(jià)格機(jī)制出現(xiàn)失靈。
第二，房地產(chǎn)存量市場(chǎng)是一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。與增量市場(chǎng)有所不同，存量市場(chǎng)中的房主和購(gòu)買(mǎi)者都是大量而分散的，因而存量市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)性更強(qiáng)一些，屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在這樣的市場(chǎng)類(lèi)型中有許多產(chǎn)品提供者，生產(chǎn)和銷(xiāo)售有差別的同種住房商品。壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度較大，壟斷程度較小，因而市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制基本上還是有效的。
第三，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)間存在平衡。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房者的需求在購(gòu)買(mǎi)新房和購(gòu)買(mǎi)舊房之間，存在著一種替代關(guān)系：當(dāng)新房?jī)r(jià)格較高時(shí)，購(gòu)房者將轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)舊房；當(dāng)新房?jī)r(jià)格較低時(shí)，則有相應(yīng)的購(gòu)房者從存量市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向增量市場(chǎng)即購(gòu)買(mǎi)新房。因此，盡管房地產(chǎn)增量市場(chǎng)是一個(gè)壟斷性市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格決定中并不能任意定價(jià)，要受到房地產(chǎn)存量市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)力量和市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的制約。房地產(chǎn)增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)之間的這種替代機(jī)制和價(jià)格平衡機(jī)制，使得房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的能夠?qū)崿F(xiàn)一種較為有效的狀態(tài)，避免價(jià)格長(zhǎng)久偏離市場(chǎng)有效價(jià)格。
第四，市場(chǎng)的房?jī)r(jià)不是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)決定，而是由房地產(chǎn)存量市場(chǎng)決定的。由于住房的使用年限較長(zhǎng)，因而在一般情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成中，增量市場(chǎng)相對(duì)于存量市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，往往所占比例較小，存量市場(chǎng)是市場(chǎng)交易的主導(dǎo)。以美國(guó)為例，房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易中，二手房與新房的交易比例平均為3.22∶1。事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)越是成熟的國(guó)家或地區(qū)，存量市場(chǎng)的交易比重就越大。存量市場(chǎng)的發(fā)展和活躍能夠?yàn)樵隽渴袌?chǎng)提供流動(dòng)性的需求。因而，在一個(gè)存量市場(chǎng)主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，新建住房的增量市場(chǎng)價(jià)格，并不由土地價(jià)格、建筑成本等“成本加成”的方式來(lái)決定。
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同于上述一般情況下的增存量市場(chǎng)之間的關(guān)系。盡管住房存量很大，但我國(guó)房地產(chǎn)的存量市場(chǎng)卻沒(méi)有得到相應(yīng)的發(fā)展。目前，我國(guó)各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市場(chǎng)國(guó)家，該比例一般在10%～15%左右。存量住房供應(yīng)不足，市場(chǎng)的發(fā)育就會(huì)處于弱勢(shì)地位，由房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)模式形成的商品房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)了主導(dǎo)地位，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要部門(mén)，也成為居民消費(fèi)和政府包括宏觀調(diào)控在內(nèi)的主要關(guān)注點(diǎn)。
存量市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，會(huì)迫使大量需求投向增量市場(chǎng)，加大增量市場(chǎng)的壓力。在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)的主要交易是在存量市場(chǎng)中完成，即一部分“以舊換新”的梯度消費(fèi)者在增量市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)新房，而大部分人則是在存量市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)需求，實(shí)現(xiàn)房屋資產(chǎn)的流動(dòng)和住房狀況的轉(zhuǎn)變。但是，由于我國(guó)存量房屋市場(chǎng)容量很小，使得大量的房地產(chǎn)需求不得不通過(guò)增量市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。由于增量市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易和價(jià)格的主導(dǎo)，存量的房產(chǎn)在增量房產(chǎn)價(jià)格攀升的同時(shí)，也被帶動(dòng)著自然升值。
可以看出，由于存量市場(chǎng)規(guī)模小而增量市場(chǎng)規(guī)模大，使得我國(guó)的房地產(chǎn)由增量市場(chǎng)所主導(dǎo)，而存量市場(chǎng)缺乏對(duì)增量市場(chǎng)的價(jià)格平衡與制約機(jī)制。一方面房地產(chǎn)商在增量市場(chǎng)中具有壟斷力量，使得在價(jià)格的決定中房地產(chǎn)商獲得壟斷利潤(rùn)；另一方面由于缺少存量市場(chǎng)的“蓄水池”作用機(jī)制，增量市場(chǎng)也更容易出現(xiàn)波動(dòng)，價(jià)格容易被利益集團(tuán)合謀來(lái)控制和影響，出現(xiàn)持續(xù)地快速上升而宏觀調(diào)控失靈。與此同時(shí)，大量存量住房的作用沒(méi)有得到有效發(fā)揮，降低了既有資源的配置效率。因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)發(fā)展不均衡是造成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的深層次原因之一。
一、新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)?？焖贁U(kuò)張。目前，新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)在過(guò)去理性降溫的基礎(chǔ)上，逐步呈現(xiàn)商家增多、開(kāi)發(fā)面積增大、投資總額增加的趨勢(shì)。年，落戶新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商僅3家，投資額不足900萬(wàn)元，施工面積不足18000平方米。年，在縣委、縣政府大力優(yōu)化經(jīng)濟(jì)環(huán)境，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)招商引資的政策推動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商增加到5家，投資額4230萬(wàn)元，施工面積升至78600平方米，市場(chǎng)規(guī)模顯著提升。截止今年6月，在新區(qū)投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)到9家，計(jì)劃投資額54548萬(wàn)元，已完成投資10290萬(wàn)元，施工面積達(dá)到348731平方米。其中，僅迅邦置業(yè)一家就完成投資2570萬(wàn)元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額占全縣固定資產(chǎn)投資總額的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全縣GDP總量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具體情況見(jiàn)下表）。
(二)商品房銷(xiāo)售形勢(shì)火爆。經(jīng)歷年的回落后，近兩年由于開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)炒作和居民購(gòu)房需求的增加，新區(qū)商品房銷(xiāo)售大幅升溫。年，新區(qū)竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出現(xiàn)了商品房市場(chǎng)“供小于求”的現(xiàn)象。—年新區(qū)商品房供求關(guān)系見(jiàn)下表：
新區(qū)商品房供求關(guān)系
(三)商品房?jī)r(jià)格迅速攀升。城市化進(jìn)程加快，居民生活水平提高，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，以及土地等中間成本的增加，推動(dòng)了新區(qū)房?jī)r(jià)的大幅上漲。目前，新區(qū)的房?jī)r(jià)已全線突破千元大關(guān)，且平均房?jī)r(jià)高于市其他縣市區(qū)。
(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次不斷提高。目前我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)由過(guò)去本土建筑企業(yè)的小型開(kāi)發(fā)，發(fā)展到大集團(tuán)企業(yè)的規(guī)模開(kāi)發(fā)。如偉星房產(chǎn)由浙江偉星集團(tuán)巨資打造，前后三期工程，計(jì)劃總投資2億元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建設(shè)；年初由武漢迅邦集團(tuán)投資建設(shè)的“鳳凰花園”，成為我縣第一批“豪華電梯商品房”。同時(shí)，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)中，十分注重自然景觀及人文氛圍，建成了一批面積不大功能全、房?jī)r(jià)適當(dāng)品質(zhì)優(yōu)、占地不多環(huán)境美的花園小區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量得到顯著提升。
(五)對(duì)消費(fèi)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用明顯。新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的活躍，促進(jìn)了我縣商品流通領(lǐng)域的快速增長(zhǎng)。年，我縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額342779萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)13.6%；今年上半年，全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到185907萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)13.9%。受房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)，建筑材料、裝飾、家居產(chǎn)品等相關(guān)行業(yè)發(fā)展迅速，各類(lèi)建筑材料價(jià)格一路上揚(yáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我縣年6月CPI達(dá)到了3.5％，不僅超過(guò)了國(guó)家的平均水平，而且到達(dá)了國(guó)際警戒線。
二、新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因分析
(一)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供了平臺(tái)。近三年來(lái)，縣委、縣政府全面推進(jìn)“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略，工商經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，汽車(chē)零部件、塑料新材、紡織、生化醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步壯大，全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展的良好勢(shì)頭。年，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值56.2億元，年均遞增8%；完成財(cái)政收入3.53億元，年均遞增10.9%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到13.3億元，年均遞增7.1%，全縣人均GDP5515元，城鎮(zhèn)居民可支配收入8545.82元?？h域經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，居民可支配收入水平的提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展平臺(tái)。
(二)政策的引導(dǎo)，為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了空間。近幾年來(lái)，縣委、縣政府著力優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，加大招商引資力度，吸引了一批省內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。同時(shí)，國(guó)家對(duì)單位集資建房的叫停，以及對(duì)商品房開(kāi)發(fā)系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，引導(dǎo)居民在住房上加大投資力度，出現(xiàn)了預(yù)購(gòu)現(xiàn)房與期房同步上升的現(xiàn)象，很大程度上加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入不斷增加，建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。
(三)管理的規(guī)范，為新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。目前，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和管理機(jī)制已基本健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系已初步形成，為合理配置房地產(chǎn)資源，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)范化管理打下了良好基礎(chǔ)。
三、目前新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
(一)規(guī)劃執(zhí)行隨意性較大，商品房定位過(guò)高。縣委、縣政府在新區(qū)建設(shè)規(guī)劃中，對(duì)區(qū)內(nèi)功能劃分有明確的規(guī)定。但受房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)驅(qū)使，投資商在新區(qū)置地后，多數(shù)首先投入商品房開(kāi)發(fā)，致使商品房開(kāi)發(fā)成為目前新區(qū)的主要建設(shè)項(xiàng)目，不按功能規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)象比較突出，在一定程度上降低了規(guī)劃的嚴(yán)肅性。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)于追求利潤(rùn)最大化，加上職能部門(mén)調(diào)控手段較弱，致使新區(qū)商品房開(kāi)發(fā)定位過(guò)高，“大戶型”、“豪華型”趨勢(shì)日益明顯，真正按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房所占比例微乎其微，不能滿足大多數(shù)群眾的消費(fèi)需求，普通居民購(gòu)房壓力越來(lái)越大。
(二)開(kāi)發(fā)商壟斷定價(jià)，炒房現(xiàn)象升溫。調(diào)查中一位開(kāi)發(fā)商表示，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)建筑成本僅占房?jī)r(jià)的25％，開(kāi)發(fā)商可獲40％的利潤(rùn)，其余35％的利潤(rùn)被政府相關(guān)職能部門(mén)層層剝離。由于中間成本高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為提高利潤(rùn)，聯(lián)合對(duì)商品房進(jìn)行壟斷定價(jià)。目前，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在很大程度上由少數(shù)開(kāi)發(fā)商操縱，市場(chǎng)無(wú)法用供求關(guān)系衡量。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不斷上升，使居民產(chǎn)生“買(mǎi)房可以增值”的心理，把積累資金大量投入購(gòu)房，參與“炒房”，也在一定程度上影響了新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
(三)住房產(chǎn)權(quán)制度不健全，中介服務(wù)體系有待完善。目前，居民在新區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房一般只可獲得房屋所有權(quán)證，不能發(fā)放土地使用權(quán)證，對(duì)房屋上市交易、辦理抵押貸款等方面帶來(lái)一定困難。同時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃等中介服務(wù)比較滯后，正規(guī)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量不多，規(guī)模不大，發(fā)展速度明顯落后于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度，潛伏在房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的矛盾與問(wèn)題不斷積聚。
四、進(jìn)一步規(guī)范新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)建議
(一)科學(xué)規(guī)劃，推動(dòng)房地產(chǎn)有序開(kāi)發(fā)。年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確要求各級(jí)地方人民政府要對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合理規(guī)劃，科學(xué)建設(shè)，適度消費(fèi)，發(fā)展節(jié)能、省地、環(huán)保型建筑。我縣新區(qū)經(jīng)過(guò)近幾年的建設(shè)，現(xiàn)已基本成型，區(qū)位功能比較齊全，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的吸引力日益增強(qiáng)。當(dāng)前，規(guī)劃部門(mén)要加強(qiáng)新區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃，減少重復(fù)性、浪費(fèi)性投資建設(shè)，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)比例，提高城市整體功能和建設(shè)水平。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)；戰(zhàn)略發(fā)展
我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正處在這樣一個(gè)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存、發(fā)展與制約共生同在的歷史時(shí)刻。雖然，從2010年到2011年兩年之間國(guó)家出臺(tái)多種嚴(yán)厲的調(diào)控政策，2012年針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控似乎還遠(yuǎn)未結(jié)束，但2011年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍達(dá)到了61740億元，比2010年增長(zhǎng)27.9%，房屋施工面積507959萬(wàn)平方米，比2010年增長(zhǎng)25.3%。在房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)和利益分配格局發(fā)生重大改變的今天，正確分析企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境從而制定適合自身的發(fā)展戰(zhàn)略并加以實(shí)施，才有可能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存、發(fā)展、壯大。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展前景
據(jù)聯(lián)合國(guó)研究數(shù)據(jù)顯示，發(fā)達(dá)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)起飛期都存在一個(gè)房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)期，時(shí)間大約為20-30年。目前中國(guó)的房地產(chǎn)正處于發(fā)達(dá)國(guó)家所經(jīng)歷的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展期。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2011年，我國(guó)人均GDP達(dá)到35083元，扣除價(jià)格因素，比2002年增長(zhǎng)1.4倍，年均增長(zhǎng)10.1%。按照平均匯率折算，我國(guó)人均GDP由2002年的1135美元上升至2011年的5432美元。2010-2020年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相對(duì)“十一五”期間有所放緩，但仍將保持在7%左右。預(yù)計(jì)2030年左右中國(guó)人均GDP將達(dá)到8000-10000美元，實(shí)現(xiàn)翻兩番的目標(biāo)，這些數(shù)據(jù)說(shuō)明了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍將保持20年左右的快速發(fā)展階段。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析
政府、銀行對(duì)于土地及資金的緊縮增大了房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力，企業(yè)對(duì)于優(yōu)質(zhì)人力資源、高資質(zhì)施工企業(yè)等資源競(jìng)爭(zhēng)激烈。
在國(guó)家政策引導(dǎo)下，住宅的市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)層級(jí)劃分，保障性住房比重加大，住建部2012年1-5月全國(guó)保障性住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。前5月，全國(guó)已新開(kāi)工保障性安居工程346萬(wàn)套，開(kāi)工率為46.4%，基本建成206萬(wàn)套，竣工率為59.5%。完成投資3895億元。由此將引起房地產(chǎn)企業(yè)改變?cè)瓉?lái)的單一商品房開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式，保障性住房開(kāi)發(fā)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一部分。
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，土地出讓方式變化，銀行放貸緊縮，市場(chǎng)不活躍使得資金流轉(zhuǎn)周期變長(zhǎng)，多種因素下使得進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的資金門(mén)檻日益提高。但對(duì)于資金充裕的外行業(yè)企業(yè)或外資進(jìn)入的技術(shù)門(mén)檻較低，在房地產(chǎn)較高的投資回報(bào)率下，不同渠道目前仍存在大量伺機(jī)進(jìn)入者；
從替代產(chǎn)品而言，新商品房的幾類(lèi)替代品中保障性住房及活躍的二手房市場(chǎng)將對(duì)新建商品房產(chǎn)生巨大的替代作用，大城市內(nèi)的租賃市場(chǎng)份額將會(huì)逐漸增大，新建商品房市場(chǎng)空間將被壓縮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度加大。
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，市場(chǎng)集中度正逐步提高，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將分化為兩級(jí)企業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，一部分為大企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)，主要提高自己的市場(chǎng)份額，形成更高的市場(chǎng)控制力為目標(biāo)；兩一部分是小企業(yè)間優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)，這些企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以求得生存為目標(biāo)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位及支撐體系改善建議
1.發(fā)展戰(zhàn)略定位
（1）盈利模式。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型主要是指通過(guò)房產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售回收投資的盈利模式，物業(yè)設(shè)計(jì)和成本控制環(huán)節(jié)對(duì)利潤(rùn)有較大影響。首期投入較大，項(xiàng)目中期逐漸實(shí)現(xiàn)資金平衡，項(xiàng)目后期會(huì)有大量現(xiàn)金流入，其建筑規(guī)劃、成本控制、市場(chǎng)研究、銷(xiāo)售控制是核心能力，是當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)主要的運(yùn)作模式，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，這種模式會(huì)更趨專(zhuān)業(yè)化。
（2）產(chǎn)品定位。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)住宅產(chǎn)品，其產(chǎn)品種類(lèi)已經(jīng)有中低檔住宅、高檔住宅、別墅、經(jīng)濟(jì)適用房等數(shù)種，不同類(lèi)型產(chǎn)品的市場(chǎng)吸引力也是截然不同的。一般來(lái)講，一類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)吸引力可以用市場(chǎng)規(guī)模（銷(xiāo)售額）、市場(chǎng)成長(zhǎng)性（銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率）、盈利性（盈利能力）和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度（平均售價(jià)的累計(jì)增長(zhǎng)率）來(lái)度量。
根據(jù)不同的評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)住宅細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)吸引力影響程度的不同，可以分別對(duì)其設(shè)置不同的權(quán)重，綜合考慮以上對(duì)幾種主要的住宅細(xì)分產(chǎn)品的定性分析，并參考加權(quán)平均后的打分結(jié)果來(lái)看，中檔住宅市場(chǎng)吸引力水平最高，是住宅產(chǎn)品中應(yīng)重點(diǎn)考慮投入的對(duì)象；高檔公寓贏利性較好，可以適當(dāng)投入；別墅和低檔住宅應(yīng)謹(jǐn)慎考慮進(jìn)入。
（3）區(qū)域定位：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展區(qū)域目前主要集中在我國(guó)東部地區(qū)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈和珠三角經(jīng)濟(jì)圈，這些地區(qū)的投資占全國(guó)77.48%的份額。
一般來(lái)講，一個(gè)城市的吸引力水平是指一個(gè)城市吸引新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)展業(yè)務(wù)的程度。而決定一個(gè)城市吸引力水平的城市定位評(píng)價(jià)指標(biāo)體系可以分解為四個(gè)方面的因素：城市競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)潛力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。綜合這四個(gè)因素的得分，再經(jīng)過(guò)加權(quán)平均后，可得到每個(gè)擬評(píng)價(jià)城市的總分，加總分由高到低排序后，得分高者即為可優(yōu)先選擇的區(qū)域。
2.發(fā)展戰(zhàn)略支撐體系改善
（1）改善組織。組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)思路應(yīng)該是以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，結(jié)合企業(yè)所采取的經(jīng)營(yíng)模式和發(fā)展階段，選擇適合企業(yè)自身特點(diǎn)的組織結(jié)構(gòu)。組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方向是設(shè)立相關(guān)部門(mén)等職能工作。組織管理首先應(yīng)進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)部門(mén)職責(zé)和崗位職責(zé)重新進(jìn)行更為清晰的界定。
（2）改善流程。根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)建立與戰(zhàn)略、組織、人力資源發(fā)展相適應(yīng)的運(yùn)營(yíng)流程體系。應(yīng)以戰(zhàn)略管理流程為核心，形成投資決策管理、人力資源管理、計(jì)劃預(yù)算管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、建筑施工管理和銷(xiāo)售管理六個(gè)核心管理流程，這是房地產(chǎn)企業(yè)管理體系建立的重要保障。
（3）改善人力資源管理體系。人力資源規(guī)劃的重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)能夠適應(yīng)戰(zhàn)略發(fā)展的人才結(jié)構(gòu)，為新業(yè)務(wù)的發(fā)展構(gòu)建人力資源平臺(tái)。根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃，人才結(jié)構(gòu)需要進(jìn)行調(diào)整。作為戰(zhàn)略的基本支撐，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要建立相對(duì)完善的人力資源管理體系。
參考文獻(xiàn)：
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經(jīng)受金融風(fēng)暴打擊之后的滬港兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)，更能看出其發(fā)展的特點(diǎn)和法律制度的利弊，從而為新一輪發(fā)展和完善市場(chǎng)提供機(jī)會(huì)和思路。
就滬港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的比較而言，有三大區(qū)別和特點(diǎn)。其一,兩地市場(chǎng)規(guī)模區(qū)別較大，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史比上海要長(zhǎng)，融資、開(kāi)發(fā)和售樓等方式途徑和規(guī)模都要比上海更具有優(yōu)勢(shì)。香港作為國(guó)際金融中心，有一半資金與房地產(chǎn)有關(guān)，無(wú)論是國(guó)際游資或是證券市場(chǎng)資本，無(wú)論是銀行給發(fā)展商的貸款或是廣大購(gòu)房者的按揭,都滲入房地產(chǎn)市場(chǎng)。相比之下，上海作為地區(qū)性金融中心，參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金相當(dāng)有限，海外資金進(jìn)入房地產(chǎn)的途徑也十分有限,對(duì)購(gòu)房者的銀行按揭僅剛剛開(kāi)始，尚未形成規(guī)模。同樣，上海作為一個(gè)新興市場(chǎng)，發(fā)展?jié)摿艽?，房?jī)r(jià)空間也很大，但要看上海在今后政策上的定位與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路如何。其二，滬港兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟與發(fā)展不一。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷幾次大幅起落和風(fēng)波，已經(jīng)比較成熟，這種成熟是各方面的，有管理層與專(zhuān)業(yè)分析隊(duì)伍，有發(fā)展商和中介機(jī)構(gòu)，有銀行和融資機(jī)構(gòu)，也有廣大購(gòu)房者和炒家，還包括制度、市場(chǎng)功能及法律等等。相比之下，上海還是不成熟的市場(chǎng)，還未經(jīng)歷大幅起落，還僅僅是一個(gè)開(kāi)發(fā)商的初級(jí)市場(chǎng)。
換言之，經(jīng)過(guò)從1992年啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，主要在如何開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建造項(xiàng)目和建立各種房地產(chǎn)公司上做了文章，融資方式也僅僅是以銀行貸款，中外合資合作投入部分啟動(dòng)資金，或少量從證券市場(chǎng)得到融資等，既沒(méi)有形成真正的中介市場(chǎng)，二三級(jí)市場(chǎng)和購(gòu)房者按揭市場(chǎng)，特別沒(méi)有形成賣(mài)方市場(chǎng)，也就是說(shuō)，在簡(jiǎn)單的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系和供需關(guān)系中，目前僅僅是賣(mài)家和供方比較活躍，炒來(lái)炒去也是在這些圈子中活躍。這主要與上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的主體與體制有關(guān)，供方與建設(shè)方大多是國(guó)家經(jīng)營(yíng)，拼命開(kāi)發(fā)，拼命造房，拼命向銀行借錢(qián)，沒(méi)有想到如何發(fā)展廣大用房單位，特別是個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)市場(chǎng)的培育與發(fā)展，這就造成目前大量空置和低迷現(xiàn)象，造成房?jī)r(jià)緩跌但許多發(fā)展商的融資利息早就吃掉其可得利潤(rùn)并吞食其本錢(qián)，隱性破產(chǎn)等。其三，滬港兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境和法律制度不一。由于香港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史較長(zhǎng)，又經(jīng)過(guò)幾次波動(dòng)，商業(yè)環(huán)境和法律機(jī)制比較完善，無(wú)論對(duì)發(fā)展商的公司法，對(duì)各種融資的法律制度，或是物業(yè)管理，乃至廣大購(gòu)房者的權(quán)利保障，比較完善。即使在這次房?jī)r(jià)大暴跌和市場(chǎng)低迷中，法律糾紛和大宗訴訟比較少。而上海在公司法對(duì)發(fā)展商的適用，金融法的執(zhí)行等方面都有不足，對(duì)物業(yè)管理和保障廣大購(gòu)房者權(quán)益方面更是欠缺。為此造成近幾年大量的房地產(chǎn)案件訴訟到法院，將發(fā)展商和購(gòu)房者死死“套住”。
上述區(qū)別和特點(diǎn)，展望明年兩地市場(chǎng)的發(fā)展，香港市場(chǎng)房?jī)r(jià)會(huì)形成實(shí)質(zhì)性反彈，市場(chǎng)仍會(huì)恢復(fù)繁榮，但由于政策變化，惡性炒作與房?jī)r(jià)大幅上升的現(xiàn)象逐漸減少，購(gòu)房按揭方式更趨活躍，還可以開(kāi)發(fā)銀行對(duì)原按揭購(gòu)房者的“回購(gòu)”倒按揭，活躍二三級(jí)市場(chǎng)。就上海房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，大量在建項(xiàng)目和隱性破產(chǎn)公司必須進(jìn)行清盤(pán)與重組，銀行對(duì)不能收回貸款的抵押房產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模拍賣(mài)和轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑥D(zhuǎn)向?yàn)閺V大購(gòu)房者提供各種方式靈活的貸款與組合，為購(gòu)房者服務(wù)，培育消費(fèi)市場(chǎng)，同時(shí)在完善房地產(chǎn)法律制度上下大功夫。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè) 市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品差異化 規(guī)模經(jīng)濟(jì)
一、引言
SCP范式是由20世紀(jì)六七十年代美國(guó)哈佛學(xué)派產(chǎn)業(yè)組織理論的權(quán)威梅森?貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產(chǎn)業(yè)組織》一書(shū)中提出。他運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織的“三分法”進(jìn)行分析，構(gòu)造了“市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（structure）――市場(chǎng)行為（conduct）――市場(chǎng)績(jī)效（performance）”的分析框架，簡(jiǎn)稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)行為、市場(chǎng)績(jī)效之間存在著因果關(guān)系;市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定了企業(yè)在市場(chǎng)中所采取的行為，企業(yè)的市場(chǎng)行為又決定了市場(chǎng)運(yùn)行的市場(chǎng)績(jī)效。這種SCP分析框架的起點(diǎn)是完全競(jìng)爭(zhēng)和壟斷這兩個(gè)基本的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)模型。在分析框架中突出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，認(rèn)為自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)是最重要的。但是，在完全自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)下，當(dāng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)向壟斷市場(chǎng)移動(dòng)時(shí)，政府對(duì)壟斷企業(yè)進(jìn)行分拆，這種分拆行為是非市場(chǎng)的干預(yù)，違反了自由競(jìng)爭(zhēng)。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學(xué)派的學(xué)者，引入了企業(yè)理論與交易費(fèi)用理論，形成了“新產(chǎn)業(yè)組織理論”。“新產(chǎn)業(yè)組織理論”的邏輯起點(diǎn)不再是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，而是市場(chǎng)績(jī)效，重視企業(yè)行為，強(qiáng)調(diào)企業(yè)行為對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的反作用和市場(chǎng)運(yùn)行狀況對(duì)企業(yè)行為并進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響，并在研究方法上引入了博弈論。
目前，學(xué)術(shù)界關(guān)于SCP范式的研究，主要是針對(duì)某一產(chǎn)業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析和提出優(yōu)化策略?，F(xiàn)有的研究中，有關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程方法從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績(jī)效3大模塊構(gòu)建了我國(guó)旅行社業(yè)SCP分析模型，并對(duì)我國(guó)旅行社業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績(jī)效的狀況及它們之間的關(guān)系進(jìn)行了定量測(cè)度;有關(guān)于飯店業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對(duì)2001年至2010年我國(guó)星級(jí)飯店數(shù)量、客房總數(shù)以及營(yíng)業(yè)收入等數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，并提出對(duì)我國(guó)星級(jí)飯店優(yōu)化發(fā)展的建議;有關(guān)于交通業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對(duì)我國(guó)民航業(yè)的市場(chǎng)研究，提出重組為民航實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一條出路;有關(guān)于影視業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如耿蕊（2012年）運(yùn)用SCP理論范式對(duì)中國(guó)動(dòng)畫(huà)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢視，指出品牌化、規(guī)?；⒓夯侵袊?guó)動(dòng)畫(huà)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)取向。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度的現(xiàn)有研究，劉樹(shù)楓（2009）用產(chǎn)業(yè)組織理論的研究方法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究;唐曉靈、白寶煥（2012），從產(chǎn)業(yè)組織的角度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)集中度進(jìn)行分析研究，進(jìn)一步認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。
在現(xiàn)有的研究中，關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的研究涉及到很多行業(yè)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度的研究，也有學(xué)者進(jìn)行了研究。但是，相對(duì)于現(xiàn)有研究，本文將采用新的指標(biāo)和角度來(lái)進(jìn)行分析和研究。本文根據(jù)從中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)，研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征，并提出優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的建議。
二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)間市場(chǎng)關(guān)系的表現(xiàn)形式及其特征，主要包括賣(mài)方之間、買(mǎi)方之間、買(mǎi)賣(mài)雙方之間、市場(chǎng)上已有的買(mǎi)賣(mài)方與正在進(jìn)入或可能進(jìn)入市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)方之間在數(shù)量、規(guī)模、份額和利益分配等方面的關(guān)系和特征，以及由此決定的競(jìng)爭(zhēng)形式。
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的基本類(lèi)型主要是四種，完全競(jìng)爭(zhēng)、完全壟斷、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭競(jìng)爭(zhēng)。
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)受很多因素的影響，主要包括市場(chǎng)集中度、產(chǎn)品差別化、進(jìn)入和退出壁壘、市場(chǎng)需求的價(jià)格彈性、市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)率、短期成本結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個(gè)因素的轉(zhuǎn)變，會(huì)帶來(lái)其他因素的變化，進(jìn)而使整個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的特征發(fā)生變化。
本文將以2003年至2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅銷(xiāo)售套數(shù)等數(shù)據(jù)為主要研究指標(biāo)，從企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成和市場(chǎng)集中度這兩個(gè)方面，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行實(shí)證分析。
1、企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成
2003年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)為37123;2004年，其個(gè)數(shù)增長(zhǎng)到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個(gè)數(shù)為56290;從2005年開(kāi)始到2008年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)一直持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，到2008年達(dá)到頂峰，其個(gè)數(shù)為87562;由于2008年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大幅度縮減，個(gè)數(shù)為80407;2009年之后，一直到2012年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始持續(xù)緩慢增長(zhǎng)，到2012年其個(gè)數(shù)為89859。
我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類(lèi)型主要有內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。其中，內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占絕大多數(shù)比例，并且總體上呈上升趨勢(shì);港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)少、所占比例小，港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年都有小幅變動(dòng)，但基本穩(wěn)定;外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)少于港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)，并且在2008年之后開(kāi)始持續(xù)減少。
2003年我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是以內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)類(lèi)型，到2012年依舊是以內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)類(lèi)型，并且其所占市場(chǎng)比例越來(lái)越大。
從2005年到2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅銷(xiāo)售套數(shù)，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢(shì)。平均住宅銷(xiāo)售套數(shù)也呈現(xiàn)出相同的發(fā)展趨勢(shì)。
2、市場(chǎng)集中度
市場(chǎng)集中度是指某一產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中賣(mài)方或買(mǎi)方的數(shù)量及其在市場(chǎng)上所占的份額，它是反映市場(chǎng)壟斷和集中程度的基本概念和指標(biāo)。對(duì)市場(chǎng)集中度的衡量指標(biāo)主要有兩種方法，一是絕對(duì)集中度指標(biāo)，二是赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)（簡(jiǎn)稱HHI指數(shù)）。運(yùn)用絕對(duì)集中度對(duì)市場(chǎng)集中度進(jìn)行衡量有三個(gè)無(wú)法體現(xiàn)和反映的狀況，一是無(wú)法反映全部企業(yè)規(guī)模分布對(duì)市場(chǎng)集中度的影響，二是無(wú)法體現(xiàn)最大的n個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)上所占份額在其內(nèi)部是如何分布的，三是無(wú)法反映市場(chǎng)份額和產(chǎn)品差異程度的變換情況。因此，本文將運(yùn)用絕對(duì)集中度指標(biāo)和赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)這兩種衡量方法對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度進(jìn)行實(shí)證分析。
（1）絕對(duì)集中度指標(biāo)（CRn）
絕對(duì)集中度指標(biāo)是最常用、最簡(jiǎn)單易行的市場(chǎng)集中度的衡量指標(biāo)。它是指行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前n個(gè)企業(yè)的有關(guān)數(shù)值X（如產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等）占整個(gè)市場(chǎng)或行業(yè)的份額。其計(jì)算公式：
其中，CRn為X產(chǎn)業(yè)的絕對(duì)市場(chǎng)集中度，Xi為X產(chǎn)業(yè)的第i為企業(yè)或者地區(qū)的產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等，N為X產(chǎn)業(yè)的全部企業(yè)數(shù)或者地區(qū)數(shù)。但是，在用計(jì)算指標(biāo)時(shí)，由于產(chǎn)值受季節(jié)波動(dòng)和通貨膨脹的影響大，所以一般優(yōu)先采用產(chǎn)量和就業(yè)人數(shù)作為計(jì)算指標(biāo)。因此，本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度時(shí)，以31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市為研究對(duì)象，采用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅銷(xiāo)售套數(shù)作為絕對(duì)集中度指標(biāo)計(jì)算的指標(biāo)，并運(yùn)用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。
根據(jù)2005―2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的計(jì)算結(jié)果，從2005年到2012年，房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷(xiāo)售套數(shù)在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個(gè)省份，一直穩(wěn)居前五，只是在排名上有上下變動(dòng)。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒(méi)再進(jìn)入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區(qū)的省份很少能排名進(jìn)前八位。在這一點(diǎn)上，也體現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地區(qū)發(fā)展不均衡。
根據(jù)美國(guó)學(xué)者貝恩的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類(lèi)理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時(shí)，市場(chǎng)集中度為寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時(shí)，市場(chǎng)集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度計(jì)算結(jié)果表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)屬于中下寡占型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，也同時(shí)說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做支撐。
根據(jù)日本學(xué)者植草益對(duì)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，CR8在40%～70%時(shí)，市場(chǎng)集中度為高、中寡占型。那么據(jù)此分析，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)則屬于高、中寡占型。
綜合美國(guó)學(xué)者貝恩的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類(lèi)理論和日本學(xué)者植草益對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，以及我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度是偏低的，壟斷性和規(guī)模化程度低，地區(qū)發(fā)展不均衡。
（2）赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)（HHI）
赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)，簡(jiǎn)稱赫芬達(dá)爾指數(shù)，是一種測(cè)量產(chǎn)業(yè)集中度的綜合指數(shù)，是產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度測(cè)量指標(biāo)中較好的一個(gè)，是經(jīng)濟(jì)學(xué)界和政府管制部門(mén)使用較多的指標(biāo)。它是指一個(gè)特定行業(yè)中各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體所占行業(yè)總收入或總資產(chǎn)百分比的平方和，用來(lái)計(jì)量市場(chǎng)份額的變化，即市場(chǎng)中廠商規(guī)模的離散度。其計(jì)算公式：
其中，X為產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的總規(guī)模，Xi為產(chǎn)業(yè)中第i個(gè)企業(yè)的規(guī)模，Si為產(chǎn)業(yè)中第i個(gè)企業(yè)的市場(chǎng)占有率，n為產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)個(gè)數(shù)。本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度時(shí)，以31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市為研究對(duì)象，分別采用各省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)和各省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅銷(xiāo)售套數(shù)作為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)計(jì)算的指標(biāo)，分別考察2003年至2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。
根據(jù)2003―2012年以各省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)個(gè)數(shù)為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)的計(jì)算指標(biāo)，以及2005―2012年以各省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)住宅銷(xiāo)售套數(shù)為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)的計(jì)算指標(biāo)，所得到的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的計(jì)算結(jié)果表明，這兩種不同計(jì)算指標(biāo)所得結(jié)果的赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢(shì)。這說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性弱，競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)，規(guī)?；图谢潭鹊?，缺乏大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做支撐。
赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)所得結(jié)論和絕對(duì)集中度指標(biāo)所得結(jié)論一致，并相互支撐。
三、結(jié)論與建議
綜上所述，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)處于中下寡占型，這說(shuō)明我國(guó)的市場(chǎng)集中度很低，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是規(guī)模化和集中化程度低。這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)造成很大的資源浪費(fèi)和不必要的惡性競(jìng)爭(zhēng)。因此，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置，提高經(jīng)濟(jì)效率，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有著重大而深遠(yuǎn)的意義。
第一，進(jìn)行政策性傾斜，運(yùn)用國(guó)家力量，提供優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)資本向中部、西部地區(qū)流動(dòng)。根據(jù)上文對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)絕對(duì)集中度的計(jì)算結(jié)果，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要集中在東部和沿海地區(qū)。在自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都集中在東部和沿海地區(qū)，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，造成很大的資源浪費(fèi)，因此，需要政府的干預(yù)和指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)資本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向中部、西部流動(dòng)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展。但是，同時(shí)也要避免盲目投資和盲目增長(zhǎng)。
第二，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，調(diào)控土地政策、房屋保障政策等。對(duì)土地政策和房屋保障政策進(jìn)行調(diào)控，能夠有效的控制住宅的市場(chǎng)供給數(shù)量，并能引導(dǎo)需求發(fā)生變化，從而能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的供需發(fā)展平衡。
第三，調(diào)控融資政策，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供優(yōu)惠的融資政策。在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間發(fā)展不均衡，一直存在著小型的經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不良，空房率高。對(duì)融資政策進(jìn)行調(diào)控，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)展融資渠道，利于其資金融通和企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，控制行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量。同時(shí)，提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘，降低退出壁壘，讓行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)健康有序發(fā)展，提高市場(chǎng)集中度。
第四，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，提高市場(chǎng)集中度，增強(qiáng)規(guī)模效益。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做支撐。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展模式，鼓勵(lì)對(duì)于這種小型而且經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極地進(jìn)行收購(gòu)和兼并，避免資源浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。
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關(guān)鍵詞：限購(gòu)；房地產(chǎn)業(yè)；市場(chǎng)集中度
1 限購(gòu)背景下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的現(xiàn)狀
國(guó)家于2009年12月14日重啟房地產(chǎn)調(diào)控，出臺(tái)了上調(diào)利率、提高存準(zhǔn)率、限購(gòu)等政策來(lái)整治房地產(chǎn)行業(yè)，只不過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍得到了很大的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額64456億元和商品房銷(xiāo)售面積111304萬(wàn)平方米，與2009年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額43995億元和商品房銷(xiāo)售面積93713萬(wàn)平方米相比，分別增長(zhǎng)46.51%和18.77%。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年cr5分別為5.33%、6.56%、7.18%、8.33%和8.95%，cr10分別為8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度有所提高，只不過(guò)與美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)cr3達(dá)45%、香港房地產(chǎn)業(yè)cr10達(dá)80%相比仍存在很大的差距，并且最大房地產(chǎn)企業(yè)（萬(wàn)科地產(chǎn)）的市場(chǎng)份額僅為2.20%，遵照貝恩市場(chǎng)結(jié)構(gòu)劃分的原則，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍為競(jìng)爭(zhēng)性（原子型）產(chǎn)業(yè)。
2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)集中度低的原因
導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)集中度低的原因主要有以下幾個(gè)：
（1）必要資本壁壘失效。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資需要龐大的資金，只不過(guò)與汽車(chē)制造、家用電器、石油化工等行業(yè)平均規(guī)模超過(guò)20億元相比，資本壁壘相對(duì)較低，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)特征、建筑施工單位墊付資金、消費(fèi)者預(yù)付等使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必要資本壁壘失效。
（2）行業(yè)技術(shù)壁壘失效。在技術(shù)方面，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)到竣工有專(zhuān)門(mén)中介機(jī)構(gòu)全程規(guī)劃，房屋的建造由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)企業(yè)僅需要提供一定比例的資金，顯然，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入不存在技術(shù)壁壘。
（3）規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘失效。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模偏小、大企業(yè)市場(chǎng)份額微不足道的特征，與在位企業(yè)相比，新進(jìn)企業(yè)并不具有劣勢(shì)，其在很大程度上削弱了該行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘，另外，市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大為小企業(yè)提供了廣闊的生存空間。
（4）產(chǎn)品差異化壁壘失效。目前消費(fèi)者對(duì)房屋的居住面積、質(zhì)量和戶型均有一定的要求，只不過(guò)在同質(zhì)化消費(fèi)、產(chǎn)品差異不大的背景下，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘也是失效的。
3 提高我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的對(duì)策建議
為了改變房地產(chǎn)業(yè)集中度低、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，提高市場(chǎng)結(jié)構(gòu)效率以及市場(chǎng)集中度，我們提出以下幾點(diǎn)建議：
（1）優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。建議提高房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本、經(jīng)濟(jì)、管理以及工程技術(shù)人員的最低要求，提升開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目投資中自有資金比例，取消商品房預(yù)售制度；建議政府部門(mén)采取行政手段強(qiáng)制信譽(yù)低、違規(guī)嚴(yán)重的企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)。
（2）推進(jìn)產(chǎn)業(yè)重組。建議政府部門(mén)支持具有資信與品牌優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并、重組、參組控股中小型房地產(chǎn)企業(yè)，組建競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、實(shí)力雄厚的大型企業(yè)（企業(yè)集團(tuán)），優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)行業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)；鼓勵(lì)區(qū)域擴(kuò)張，使開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)全國(guó)范圍內(nèi)或跨區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)而擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。
（3）注重人才培養(yǎng)。建議開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)，進(jìn)一步完善人才培養(yǎng)體系，構(gòu)建高效的人才激勵(lì)機(jī)制，提升企業(yè)管理水平。
（4）樹(shù)立企業(yè)品牌。建議開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新，力求規(guī)劃設(shè)計(jì)精益求精，提升房屋的綜合質(zhì)量水平；塑造良好的企業(yè)形象，建設(shè)卓越的企業(yè)文化；加強(qiáng)企業(yè)的自我宣傳力度，向顧客傳遞相關(guān)品牌信息；提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)，營(yíng)造優(yōu)雅和舒適的生活環(huán)境。
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