時(shí)間：2023-05-29 16:10:52
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關(guān)鍵詞:高爾夫;高爾夫房地產(chǎn);開發(fā);模式;現(xiàn)狀;發(fā)展
關(guān)注全球高爾夫運(yùn)動的發(fā)展,其發(fā)展史迄今為止已有500多年的歷史,是一項(xiàng)具有古老文化底蘊(yùn)的運(yùn)動。伴隨這項(xiàng)運(yùn)動發(fā)展的同時(shí),高爾夫產(chǎn)業(yè)及其連帶的各相關(guān)產(chǎn)業(yè)也孕育而生,并逐漸形成各自成熟的產(chǎn)業(yè)鏈,包括高爾夫俱樂部、高爾夫制造業(yè)、高爾夫服務(wù)業(yè)、高爾夫房地產(chǎn)業(yè)、高爾夫旅游業(yè)等。
高爾夫產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展也是如此,但同時(shí),與高爾夫發(fā)展相關(guān)的問題也不斷提出和得到相關(guān)人員的重視。本文將主要針對高爾夫房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及存在問題進(jìn)行分析研究,從我國國情、經(jīng)濟(jì)、土地政策等角度,從理論上探討我國高爾夫房地產(chǎn)的發(fā)展之路,并針對其合理的開發(fā)及利用進(jìn)行論述,希望能為我國今后高爾夫房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供參考。
一、類比世界不同國家高爾夫房地產(chǎn)狀況
(一)世界各國高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)狀況
在高爾夫運(yùn)動發(fā)展史上,美國也逐漸成為世界高爾夫運(yùn)動的沃土,并發(fā)展成世界高爾夫第一大國。各國的高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)狀況是與各國的土地政策、經(jīng)濟(jì)狀況(GDP、人均國民收入)、土地面積、人口數(shù)量等要素緊密相關(guān)的。由《The north American golf report》的數(shù)據(jù)顯示北美地區(qū)2000年以前高爾夫球場的年增長率為24%。以下筆者對世界五個(gè)國家的高爾夫發(fā)展情況進(jìn)行了比較分析,五國國情和高爾夫總體狀況比較見下表。
(二)根據(jù)上述資料可分析出美國現(xiàn)在的高爾夫房地產(chǎn)已形成成熟的發(fā)展模式,并已達(dá)到充分利用高爾夫球場開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,并與高爾夫球場建設(shè)發(fā)展相協(xié)調(diào);加拿大是典型的地廣人稀的國家,其高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)受到人口限制,國家具有開發(fā)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和土地面積,但更大的是存在房地產(chǎn)消費(fèi)市場的限制;日本國土由大量的山體構(gòu)成,國土面積的67%被森林覆蓋,不適合發(fā)展農(nóng)業(yè)和居住,因此高爾夫房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)也具有很大的局限性;韓國也同時(shí)是受到土地緊缺,人口密集等因素的限制,近年來,韓國打球的人數(shù)飆升,球場價(jià)格消費(fèi)不菲,國內(nèi)市場存在嚴(yán)重的供需矛盾,因此許多韓國高爾夫愛好者將目光投向了球場費(fèi)用比較低廉的東南亞、中國等地區(qū),所以高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)的局限性也很大;中國國土資源豐富,同時(shí)人口眾多,同樣存在人多地少的問題,但由于人口眾多而具有廣大的潛在住房消費(fèi)市場,單純從經(jīng)濟(jì)、市場的因素考慮,我國與加拿大、日本、韓國等國家相比是相對適合發(fā)展高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)的,然而我國目前高爾夫發(fā)展的實(shí)際情況為:目前我國京、滬、粵是高爾夫運(yùn)動最普及和發(fā)展最成熟的三個(gè)地區(qū),其高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和迅速崛起的高爾夫產(chǎn)業(yè)遙相呼應(yīng);沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)作補(bǔ)充;東北、西北、西南等地區(qū)則相對較少,少數(shù)省份甚至沒有高爾夫球場。而對于高爾夫的發(fā)展,國家國土資源部已從2003年就曾出臺了限制高爾夫項(xiàng)目用地的通知,禁止亂用耕地,對今后高爾夫球場及高爾夫房地產(chǎn)的建設(shè)制定了用地標(biāo)準(zhǔn),這并不是對我國高爾夫發(fā)展的限制,而是為進(jìn)一步推動高爾夫健康的發(fā)展。鑒于我國土地政策的特殊性、較薄弱的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、高爾夫消費(fèi)區(qū)域性差異大的特點(diǎn),筆者認(rèn)為應(yīng)該清醒的認(rèn)識中國高爾夫房地產(chǎn)的開發(fā)及發(fā)展不能盲目擴(kuò)大,僅單純從數(shù)量、形式上和國外進(jìn)行比較。
(一)國內(nèi)高爾夫發(fā)展現(xiàn)狀概況
1984年廣東中山溫泉高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部高爾夫球場的建成,拉開中國高爾夫行業(yè)發(fā)展的序幕。經(jīng)過二十多年的發(fā)展,憑借中國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮,中國高爾夫行業(yè)逐步發(fā)展成型。到2005底,全國已建及在建的高爾夫球場總數(shù)已有400多個(gè),遍及26個(gè)省(區(qū)、市),全國高爾夫人口已達(dá)50萬,并將平均每年增長20%左右。
(二)高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營模式
目前的調(diào)查結(jié)果表明,我國大部分地區(qū)高爾夫房地產(chǎn)的開發(fā)狀況主要是與高爾夫球場綁定發(fā)展的,這基本是模仿國外高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營模式,不僅在開發(fā)上效仿國外的形式,在類型上也同樣仿造國外,即開發(fā)項(xiàng)目多為大型的高爾夫莊園、高爾夫別墅、高檔公寓的建設(shè)。根據(jù)中國別墅網(wǎng)的在銷別墅統(tǒng)計(jì)可知北京地區(qū)目前在銷的別墅項(xiàng)目中不少于一半都是依托于高爾夫球場開發(fā)的,或是借助于周邊的高爾夫球場開發(fā),這種現(xiàn)象也是我國目前大部分地區(qū)高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)投資的一貫?zāi)Ｊ健?/p>
(三)高爾夫發(fā)地產(chǎn)發(fā)展的限制因素
國外高爾夫房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際過程表明,只有在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、土地廣闊、人均相對土地面積多的國家高爾夫房地產(chǎn)可大力發(fā)展,并且根據(jù)國情還會出臺相關(guān)的政策支持,如美國規(guī)定凡超過2萬人的社區(qū),如果沒有規(guī)劃高爾夫球場,這個(gè)社區(qū)的建設(shè)規(guī)劃將不會被批準(zhǔn)等;而在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá),但人均土地面積少的國家其高爾夫的本土發(fā)展會受到用地的限制,因此高爾夫房地產(chǎn)也就受到了一定發(fā)展限制。
以目前我國高爾夫房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r看,我國高爾夫房地產(chǎn)的發(fā)展將被以下兩點(diǎn)因素所制約:一是完全照搬的高爾夫房地產(chǎn)投資及運(yùn)作模式,這種將房地產(chǎn)與高爾夫球場建設(shè)綁定的項(xiàng)目開發(fā)及別墅類、高檔公寓類的房地產(chǎn)開發(fā)不符合我國人多地少、重視農(nóng)用地保護(hù)耕地的國情,如今我國國土資源部也已連續(xù)出臺了禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)的政策,所以這種完全遵循的國外的高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)受到了限制;二是土地因素的限制,目前我國高爾夫地區(qū)分布和國內(nèi)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度是相適應(yīng)的,在忽略經(jīng)濟(jì)因素和消費(fèi)人群的因素外,考慮到我國當(dāng)前的用地政策,土地將成為高爾夫房地產(chǎn)發(fā)展的重要限制因子。
(四)高爾夫房地產(chǎn)的發(fā)展勢態(tài)
上世紀(jì)90年代以來高爾夫運(yùn)動在我國的發(fā)展非常迅速,查閱我國高爾夫在20年間的發(fā)展形勢,2000年是我國高爾夫迅猛增長的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。再從全球高爾夫的發(fā)展勢態(tài)和高爾夫房地產(chǎn)的發(fā)展勢態(tài)可分析出,高爾夫的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益預(yù)示著我國高爾夫運(yùn)動及高爾夫房地產(chǎn)未來的發(fā)展具有客觀必然性。我國未來高爾夫的發(fā)展是必然的,同時(shí)隨著高爾夫運(yùn)動的普及,高爾夫多元化的發(fā)展,高爾夫房地產(chǎn)的開發(fā)、投資也必將是房地產(chǎn)上的投資熱點(diǎn),并且發(fā)展前景看好。
三、探討我國高爾夫房地產(chǎn)今后的發(fā)展
(一)在我國已有高爾夫球場的環(huán)境基礎(chǔ)上發(fā)展高爾夫房地產(chǎn)投資及開發(fā)
隨著高爾夫在我國的不斷發(fā)展,和球場開發(fā)綁定的房地產(chǎn)開發(fā)也更將成為地產(chǎn)投資商的一個(gè)投資熱點(diǎn)。而國土資源部2003年2月8日下發(fā)過《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》國土資源部(國發(fā)[2003]45號),其中第四條規(guī)定“(今后5年內(nèi))停止別墅類、高爾夫球場用地供應(yīng)。” 2006年年底國家發(fā)改委把別墅類房地產(chǎn)開發(fā)列為限制項(xiàng)目。
這一系列政策的出臺使我國目前的高爾夫別墅類房地產(chǎn)的發(fā)展受到了制約,同時(shí)更是給了我國高爾夫房地產(chǎn)投資商一個(gè)思考問題的機(jī)會。筆者通過調(diào)查分析,建議我國高爾夫房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該在我國現(xiàn)已擁有的高爾夫球場的基礎(chǔ)上進(jìn)行高爾夫房地產(chǎn)的開發(fā),并按照國家規(guī)定的規(guī)劃用地格局、用地類型、用地范圍、用地面積等進(jìn)行開發(fā),主要針對已建成球場,在其周圍一定范圍內(nèi)合理的條件下進(jìn)行開發(fā)。
(二)根據(jù)我國國情發(fā)展形成具有中國特色的高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式
我國屬于典型的人多地少的國家,而且國民經(jīng)濟(jì)、人均消費(fèi)水平跟世界發(fā)達(dá)的國家都存在一定的差距,但今后隨著我國高爾夫運(yùn)動的快速發(fā)展和普及,高爾夫人口的增加和人均消費(fèi)水平及對居住水平要求的提高,我國房地產(chǎn)市場必將越來越走俏,那么依托高爾夫球場的高爾夫房地產(chǎn)的開發(fā)也需要形成一個(gè)具有中國特色的開發(fā)運(yùn)作模式。與國際成型的高爾夫綁定開發(fā)模式不同,筆者建議我國高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)模式應(yīng)該做以獨(dú)立項(xiàng)目形式,普通商品房住房類型的高爾夫房地產(chǎn)為主,以此針對我國廣闊的住房消費(fèi)群體,這些消費(fèi)群體主要為廣大的中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層,他們既要求生活品質(zhì)、對居住環(huán)境要求高,又能成為高爾夫運(yùn)動的潛在消費(fèi)群體。
(三)科學(xué)發(fā)展,走集約型用地的方向
集約型用地目標(biāo)就是以減少占地面積、增加建筑面積為原則,把開發(fā)高爾夫別墅、高檔公寓的開發(fā)類型轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮榻?jīng)濟(jì)的多層商品住宅建筑,適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場,增強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)用性。
(四)高爾夫需要科學(xué)、嚴(yán)格用地
1.建議盡快出臺高爾夫建設(shè)的行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī);制定、規(guī)范用地標(biāo)準(zhǔn)。
2.政府規(guī)劃用地格局,將高爾夫球場用地納入土地利用總體規(guī)劃的管理體系,作為重要指標(biāo)進(jìn)行宏觀調(diào)控和規(guī)范管理。
3.對球場用地及球場周邊房地產(chǎn)用地和實(shí)施方案進(jìn)行嚴(yán)格審地、監(jiān)督程序。嚴(yán)格限制高爾夫球場與房地產(chǎn)綁定的用地審批。
(五)與高爾夫運(yùn)動大眾化發(fā)展相輔相成
在高爾夫球場周邊、高爾夫練習(xí)場周邊投資房地產(chǎn)住宅建設(shè),可把大眾與高爾夫結(jié)合得更加緊密,推動高爾夫運(yùn)動大眾化發(fā)展的同時(shí)增加高爾夫環(huán)境住房市場的消費(fèi)群體和高爾夫運(yùn)動的潛在消費(fèi)群體。
參考文獻(xiàn):
[1]李相然.試述我國國土規(guī)劃的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢.國土與自然資源研究,1995,(2).
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；融資選擇
引言
很長一段時(shí)間以來，中國的房地產(chǎn)融資方式主要集中于銀行貸款，但自國家相關(guān)部門出臺對房地產(chǎn)行業(yè)融資的管理與控制政策之后，房地產(chǎn)業(yè)融資多元化的趨勢開始出現(xiàn)。而在此種多元化的融資形式下，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合適自身項(xiàng)目與規(guī)模的融資方式成為目前房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。
1、中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)是一類風(fēng)險(xiǎn)相對較高、投資相對較大的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為支持自身項(xiàng)目的持續(xù)開展，需要綜合考慮多種融資渠道進(jìn)行資金的籌集?？梢哉f在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與建設(shè)的任何環(huán)節(jié)都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對整個(gè)企業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀更多的是通過房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)展現(xiàn)出來的，因此本部分內(nèi)容以融資結(jié)構(gòu)為例分析目前中國房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)融資狀況。
1.1 資金來源
目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來自于銀行貸款，且多為商業(yè)銀行貸款[1]，由此可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與銀行之間存在密切的聯(lián)系。
1.2 融資結(jié)構(gòu)
中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為直接融資比例相對較小、外資融資比例有所下降、融資整體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢等特點(diǎn)。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中關(guān)于此三種方式的融資比例均較小，而企業(yè)債券融資、股票市場融資等則構(gòu)成房地產(chǎn)直接融資方式中比例相對較高的融資，而我們理解的比例相對較高，也僅僅是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中融資相對很小的一部分。其次關(guān)于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門對外資直接投資規(guī)定的影響（外資不能直接投資國內(nèi)房地產(chǎn)），因此造成目前外資房地產(chǎn)融資比例相對較小，更多的幾種在聯(lián)合投資及對不良資產(chǎn)的收購等間接的融資方式上。最后，受國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展宏觀政策調(diào)控等方面因素的影響，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢，銀行貸款在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中的比重越來越小，而房地產(chǎn)企業(yè)要維持其生存與發(fā)展，必然要積極開展其他的資金籌集渠道，比如房產(chǎn)信托、股權(quán)合作等方式，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)多元化趨勢凸顯。
2、中國房地產(chǎn)融資弊端分析
自上世紀(jì)80年代以來國家鼓勵開放，積極進(jìn)行社會主義建設(shè)的政策實(shí)施以來，國有商業(yè)銀行開始發(fā)放關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的部分貸款，這些貸款涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)以及后期銷售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業(yè)銀行貸款為主的房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展模式。此種單一性質(zhì)的融資模式也逐漸導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資在金融機(jī)構(gòu)貸款中份額占到絕對優(yōu)勢狀況的產(chǎn)生。
但從經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展理論分析，中國房地產(chǎn)企業(yè)此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律與原則的，同時(shí)對銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理以及資金的有效運(yùn)用等均產(chǎn)生潛在威脅，一定程度上會導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)增加，嚴(yán)重者甚至?xí){到整個(gè)金融體系及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性發(fā)展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負(fù)債業(yè)務(wù)來維持整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)作，而此兩種業(yè)務(wù)并不是總是處于一種被動與主動的關(guān)系中，兩者是一種有效互動的雙方，但目前國內(nèi)還沒有形成此種雙向互動，因此會存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風(fēng)險(xiǎn)。
由此可以發(fā)現(xiàn)，雖然銀行貸款融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中曾經(jīng)起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質(zhì)上來講是不科學(xué)的，是不利于房地產(chǎn)及金融行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的，房地產(chǎn)企業(yè)融資需要一改傳統(tǒng)單一銀行貸款的方式變?yōu)橐糟y行貸款為主，結(jié)合其他多種融資方式的多元化融資結(jié)構(gòu)。
3、中國房地產(chǎn)融資選擇與調(diào)整
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)
在我國，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中一直保持在25%左右的比例（如圖1所示），因而銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中具有十分重要的作用。從需求方面來說，個(gè)人房地產(chǎn)信貸對于刺激房地產(chǎn)行業(yè)需求的作用亦是十分明顯。同時(shí)，對于商業(yè)銀行來說，通過有效信貸發(fā)放來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對其控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)展自身收入來源也十分重要。因此，在新的宏觀政策環(huán)境下，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)基于最新的外部環(huán)境建立一套完善的房地產(chǎn)相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)信貸的科學(xué)發(fā)展，也間接推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素分析
目前，我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款主要可以依照貸款對象及貸款用途分為個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩種。由于這兩種不同性質(zhì)的貸款發(fā)放模式、用途、性質(zhì)均存在較大差異，故本文從這兩種不同形式的房地產(chǎn)貸款出發(fā)對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成和傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行分析。
（一） 個(gè)人住房貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)誘因分析
房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款是指房地產(chǎn)購買者以其購買房產(chǎn)價(jià)值為抵押，從而獲取銀行貸款以補(bǔ)充其房產(chǎn)購買資金的一種信貸方式。在這種形式的房地產(chǎn)信貸中，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來自于貸款者違約的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場利率波動等因素引致的市場風(fēng)險(xiǎn)。
在個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和傳導(dǎo)機(jī)制內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素往往可以歸結(jié)為：還貸能力惡化：商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款借款人因失業(yè)、患病、所經(jīng)營企業(yè)出現(xiàn)困難等情況使其無力償還所借資金。借款人道德風(fēng)險(xiǎn)：個(gè)人借款者由于房價(jià)下行導(dǎo)致違約對其有利的情況下往往會實(shí)施“斷供”行為來為自身謀取利益，例如目前多地出現(xiàn)的房價(jià)下行使貸款者發(fā)現(xiàn)其購買新房的房款低于其在剩余還款期內(nèi)所應(yīng)償還的住房貸款總額并因此實(shí)施斷供。利率波動風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)個(gè)人信貸的期限較長、數(shù)額較高，因此當(dāng)市場利率出現(xiàn)波動時(shí)，該房地產(chǎn)抵押貸款的價(jià)值就會出現(xiàn)相應(yīng)波動，并且利率的波動也會對借款人的還款能力產(chǎn)生一定的影響，從而影響住房個(gè)人信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)水平。
當(dāng)個(gè)人住房信貸的借款人出現(xiàn)還貸能力惡化、道德風(fēng)險(xiǎn)升高，市場信貸利率發(fā)生不利于銀行的變化時(shí)，商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)便有可能發(fā)生變化，從而產(chǎn)生對商業(yè)銀行不利的情況，其傳導(dǎo)過程如圖2所示。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)誘因分析
房地產(chǎn)開發(fā)貸款是以在建的房地產(chǎn)工程、在建地產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)等可盈利資產(chǎn)為抵押物，從而從銀行獲取房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的一種信貸模式，是目前房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的一種主要形式。
由于房地產(chǎn)市場的抵押物價(jià)值波動性低于證券類的金融資產(chǎn)，并且其收益率較有保障，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款是目前商業(yè)銀行的主要利潤來源之一。在我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在的主要風(fēng)險(xiǎn)誘因可以歸納為：滯銷風(fēng)險(xiǎn)：隨著目前我國房價(jià)下行可能的增大，房地產(chǎn)消費(fèi)市場的低迷加大了房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的抵押物房產(chǎn)的滯銷風(fēng)險(xiǎn)，而房產(chǎn)滯銷將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力增大，影響其償付貸款的能力，從而提高了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金鏈斷裂、建設(shè)成本超出預(yù)算、不可抗力因素等原因無法繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行所獲抵押物無法升值進(jìn)而導(dǎo)致銀行出現(xiàn)信貸損失的現(xiàn)象。道德風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于不正當(dāng)?shù)尿_貸目的，通過“假按揭”、墊付首付款等行為規(guī)避國家監(jiān)管政策從而從商業(yè)銀行騙取房地產(chǎn)開發(fā)貸款的行為。
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款往往數(shù)額較大，一旦發(fā)生壞賬損失后對于商業(yè)銀行的沖擊較大，因而對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制對于商業(yè)銀行的經(jīng)營來說十分重要。
新形勢下銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)控制措施設(shè)計(jì)
（一）健全個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制
目前，我國個(gè)人信用監(jiān)控體系建設(shè)已經(jīng)獲得初步成效，商業(yè)銀行通過個(gè)人信用監(jiān)控系統(tǒng)可以獲取包括個(gè)人住房信貸申請者的個(gè)人身份及戶籍信息、居住職業(yè)資料、銀行卡消費(fèi)記錄及信用卡信用狀況、以往貸款明細(xì)及擔(dān)保信息、住房公積金賬戶狀況等信息，從而有效地評估個(gè)人住房信貸申請者的信用風(fēng)險(xiǎn)水平。然而目前我國商業(yè)銀行對于個(gè)人信用情況的監(jiān)控依然停留在靜態(tài)觀測階段，通常商業(yè)銀行只會在貸款發(fā)放審核時(shí)對個(gè)人住房貸款申請者的信用狀況進(jìn)行核查和評估，而在完成貸款發(fā)放后并不會主動關(guān)注個(gè)人住房信貸還款人的經(jīng)濟(jì)狀況的變化，因而這種缺乏主動管理和預(yù)警的個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制不利于新調(diào)控環(huán)境下銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。
我國商業(yè)銀行可以通過建立一套個(gè)人信用動態(tài)監(jiān)控規(guī)則來控制房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)銀行的個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)針對每一個(gè)個(gè)人住房貸款的申請者的具體情況，如貸款金額、抵押房產(chǎn)價(jià)值、職業(yè)背景等因素確定該貸款者的主要收入性質(zhì)（固定收入或經(jīng)營性收入）、收入來源穩(wěn)定性（是否受行業(yè)波動的影響）、居住流動性特征（是否易于遷移規(guī)避貸款追討）、非流動資產(chǎn)構(gòu)成（是否有較多的其他抵押資產(chǎn)可供緊急情況變現(xiàn)），在確定這些特征的基礎(chǔ)上將個(gè)人住房信貸申請者的信貸風(fēng)險(xiǎn)水平劃分為不同的層級。
對于低風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房信貸申請者，在完成住房貸款發(fā)放后只需定期監(jiān)控該申請者的還款進(jìn)度，除非出現(xiàn)延期繳納的情形，否則不對該類申請者進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控。對于中等風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房信貸申請者，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過建立一套動態(tài)的監(jiān)控規(guī)則，以預(yù)警性的動態(tài)監(jiān)控指標(biāo)（如單位時(shí)間內(nèi)緩繳次數(shù)、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人收入負(fù)向變動率、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人信用狀況惡化度、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人居留地變動頻率）來確定該等級消費(fèi)者近期是否存在違約風(fēng)險(xiǎn)從而確定是否對該等級的借貸人實(shí)施預(yù)防措施。對于高風(fēng)險(xiǎn)等級的個(gè)人住房信貸申請者，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過較為頻繁的信用狀況監(jiān)控，甚至指派專門的監(jiān)督跟進(jìn)人員對該類別住房貸款申請者的信用狀況進(jìn)行動態(tài)跟蹤從而提前發(fā)現(xiàn)該類人員的違約可能，盡早采取相應(yīng)的防范措施。
（二）建立抵押物價(jià)值監(jiān)測系統(tǒng)
為了有效保障商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸抵押物價(jià)值的完備性和增值能力，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持履行我國相關(guān)監(jiān)管部門所要求的對抵押物合規(guī)性審查，保證抵押貸款的抵押率符合硬性規(guī)定的基礎(chǔ)上，建立一套更加全面的抵押物價(jià)值監(jiān)測系統(tǒng)，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的抵押物價(jià)值進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測與跟蹤。
在目前房價(jià)地價(jià)下行壓力較大的環(huán)境下，商業(yè)銀行在完成住房信貸發(fā)放后應(yīng)當(dāng)定期對抵押房產(chǎn)、地塊、在建工程價(jià)值進(jìn)行價(jià)值變動檢測，重點(diǎn)考察這些房地產(chǎn)型抵押物的地塊增值潛力、所處區(qū)域規(guī)劃變化、房產(chǎn)功能用途變更、交通配套設(shè)施完善進(jìn)度、工程建設(shè)質(zhì)量等因素，在這些因素發(fā)生重大變化時(shí)對商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)信貸的抵押物價(jià)值進(jìn)行重新評估，從而觸發(fā)對應(yīng)的應(yīng)對策略，避免銀行的信貸損失。
此外，商業(yè)銀行的抵押物檢測系統(tǒng)中還應(yīng)當(dāng)包括商業(yè)銀行內(nèi)部人員的操作風(fēng)險(xiǎn)控制，即商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)對處理房地產(chǎn)貸款的相關(guān)人員、部門進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)督和有效的內(nèi)部控制，避免其內(nèi)部人員在房地產(chǎn)相關(guān)貸款發(fā)放過程中出現(xiàn)違背法定房地產(chǎn)抵押處理程序的行為。
（三）完善房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警
由于目前我國政府針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策較多，并且各級地方政府對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的細(xì)化程度和執(zhí)行力度不同，因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制過程中還應(yīng)當(dāng)依據(jù)各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況，通過有針對性地分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行狀況來專門制定對應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制政策。因此，我國商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下應(yīng)當(dāng)建立一套完善的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以此來規(guī)范各級地方分行機(jī)構(gòu)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制，從而通過規(guī)范化的流程督促其下屬機(jī)構(gòu)有效地預(yù)警當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評估小組，定期對該地區(qū)房地產(chǎn)市場上，各種類型房地產(chǎn)的總體開發(fā)進(jìn)度、政府土地供應(yīng)規(guī)模變化、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售狀況、房地產(chǎn)交易價(jià)格波動進(jìn)行動態(tài)記錄，同時(shí)組織內(nèi)部專家專門討論本地房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)水平及其最近調(diào)控政策對該行業(yè)發(fā)展的影響，從而對銀行所持有的相關(guān)貸款所可能面臨的行業(yè)整體下行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估。同時(shí)各級地方銀行應(yīng)當(dāng)將這些信息匯總報(bào)送至較高級，從而形成一個(gè)總體的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)，方便商業(yè)銀行高級管理者能夠有效預(yù)警房地產(chǎn)市場的整體風(fēng)險(xiǎn)。為了減少該房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的實(shí)施成本，商業(yè)銀行可以要求各級地方機(jī)構(gòu)根據(jù)自身所持有的房地產(chǎn)相關(guān)貸款規(guī)模大小，制定不同級別的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對于房地產(chǎn)信貸規(guī)模較小的分支機(jī)構(gòu)可以適當(dāng)減小其信息收集頻率和信息收集粒度，從而科學(xué)合理地貫徹該預(yù)警機(jī)制。
（四）發(fā)展和創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁技術(shù)
隨著我國金融市場改革的逐步深入，我國商業(yè)銀行進(jìn)行金融創(chuàng)新從而規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，也是商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一。隨著我國政府對于金融管制的逐步放開，商業(yè)銀行已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)一定程度的金融創(chuàng)新從而轉(zhuǎn)嫁其房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。自2005年我國銀監(jiān)會和央行實(shí)施《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》以來，已經(jīng)陸續(xù)有部分商業(yè)銀行通過發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券的方式將其所持有的部分房地產(chǎn)相關(guān)貸款打包發(fā)行，并取得了不錯(cuò)的成效，因此在可預(yù)見的未來，為了盡可能地減少房地產(chǎn)市場波動給商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制體系帶來的沖擊，通過信貸資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新手段來轉(zhuǎn)嫁商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)十分重要。
由于我國商業(yè)銀行均帶有一定的國有背景，且在我國特有的市場經(jīng)濟(jì)體制下，通過尋求政府支持和擔(dān)保來進(jìn)行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化是我國商業(yè)銀行可以采用的創(chuàng)新手段。我國商業(yè)銀行可通過行業(yè)聯(lián)盟并推動形成政府扶持的擔(dān)保公司，以一定的資金池為擔(dān)保將商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款打包成具有政府擔(dān)保的證券理財(cái)產(chǎn)品，從而借助政府信用向市場發(fā)放，促進(jìn)商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)證券化進(jìn)程，同時(shí)也可以避免目前商業(yè)銀行通過借助信托機(jī)構(gòu)發(fā)行信貸類理財(cái)產(chǎn)品，從而進(jìn)行表外房地產(chǎn)貸款發(fā)放帶來的金融衍生品風(fēng)險(xiǎn)，最終促進(jìn)我國銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸發(fā)放業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。
（五）引入第三方監(jiān)督評估機(jī)制
目前我國商業(yè)銀行由于機(jī)構(gòu)龐大，其運(yùn)營成本較高，因此在未來商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)構(gòu)建過程中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過將部分職能外包給第三方監(jiān)督評估機(jī)構(gòu)的方式來降低自身的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制成本。商業(yè)銀行可以將其房地產(chǎn)信貸的標(biāo)的項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值評估、資產(chǎn)變動狀況檢測等職能外包給公信度較高的第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，從而借助專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果來提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的控制效率，最終實(shí)現(xiàn)更加優(yōu)化的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制。
結(jié)論
隨著目前我國社會各界對于房地產(chǎn)行業(yè)暴利和房價(jià)持續(xù)高漲情況的關(guān)注，我國政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度正不斷加大。在我國越來越趨于高壓電房地產(chǎn)調(diào)控政策下，我國商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)應(yīng)當(dāng)采取的更加動態(tài)化、全面化和創(chuàng)新化的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制措施，從而實(shí)現(xiàn)對自身房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的有效監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)控制。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)危機(jī) 資本結(jié)構(gòu)
在我國政府對房地產(chǎn)市場一輪又一輪的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控背景下，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)原本就比較緊繃的資金鏈愈加脆弱，加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的一些問題，讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多財(cái)務(wù)危機(jī)的誘因，所以現(xiàn)階段分析它們的財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)危機(jī)的成因，尋求能夠防范和化解財(cái)務(wù)危機(jī)的對策，提高房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)外部環(huán)境變化和抵御風(fēng)險(xiǎn)等不確定因素的能力，無論是對于房地產(chǎn)企業(yè)以及利益相關(guān)者還是對于我國房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展都具有非常重要的意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及面臨的主要問題
（一）資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大
由于自有資金的不足，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠高負(fù)債經(jīng)營，這導(dǎo)致其資本結(jié)構(gòu)失衡且不合理。2010年房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.6%，這一負(fù)債比例大大高于國內(nèi)其他行業(yè)（金融業(yè)除外）的平均負(fù)債水平。我國交通運(yùn)輸業(yè)負(fù)債率均值為36.23%，電子行業(yè)負(fù)債率均值為45.21%，傳播文化業(yè)負(fù)債率均值為42.51%，采掘業(yè)務(wù)負(fù)債率均值為30.60%，均低于房地產(chǎn)行業(yè)均值。過高的負(fù)債率不僅增大了債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)，而且會增大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，大大降低了企業(yè)的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%。其中上市房企總負(fù)債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負(fù)債較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰。
（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主
我國對企業(yè)發(fā)行債券的要求非常嚴(yán)格，能夠通過發(fā)行債券融資的房地產(chǎn)企業(yè)非常少；政府對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO和股權(quán)再融資的限制也越來越多，股權(quán)融資比例很低。所以，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都主要通過高負(fù)債經(jīng)營。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因?yàn)橄鄬﹂L期而言較容易取得。企業(yè)資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉(zhuǎn)化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預(yù)收款間接銀行貸款。據(jù)此推算，房地產(chǎn)企業(yè)直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當(dāng)前單一的融資渠道，必然決定了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理上出現(xiàn)困難，經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)狀況不佳時(shí)，銀行從管控危機(jī)的角度勢必會限制放貸，而使本已資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，造成嚴(yán)重打擊，最終釀成財(cái)務(wù)危機(jī)。
（三）“囤地”占用了大量資金，營運(yùn)效率不高，缺乏核心競爭力
自2007年以來，房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。目前我國商品房空置率高達(dá)22%，這大大超過國際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產(chǎn)企業(yè)本身就比較匱乏的資金，延長了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金鏈，降低了存貨周轉(zhuǎn)率，嚴(yán)重影響企業(yè)的營運(yùn)能力。拿地成本高，利潤空間被壓縮的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率甚至比利潤更加重要，因?yàn)榍罢呤巧鎲栴}，后者是發(fā)展問題。2010年房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值是0.5，優(yōu)秀企業(yè)可達(dá)2.5，而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)一般只有0.1。這種狀況難以培育企業(yè)的核心競爭力，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)成因分析
（一）企業(yè)外部環(huán)境影響因素
1.經(jīng)濟(jì)周期。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)多個(gè)行業(yè)聯(lián)系密切，其發(fā)展趨勢也要受到國家經(jīng)濟(jì)周期的影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是密不可分的，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期和國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期趨同，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段劃分，房地產(chǎn)行業(yè)可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化時(shí)，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)可能性增大，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票下行。而當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)交易活躍，市場繁榮，成交量大，土地市場也重新強(qiáng)勁火熱，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票呈上漲趨勢，財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生概率較小。可見，房地產(chǎn)業(yè)去要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
2.金融環(huán)境。國家目前現(xiàn)有金融環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會加重房地產(chǎn)企業(yè)支付利息的負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)正常的現(xiàn)金流。目前我國的貨幣政策從原來寬松轉(zhuǎn)向當(dāng)前適度，存款準(zhǔn)備金率和利率多次調(diào)整提高，控制信貸規(guī)模，降低流動性。房地產(chǎn)行業(yè)作為重點(diǎn)調(diào)控對象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的重要誘因之一。
3.法律、政策環(huán)境。我國的房地產(chǎn)業(yè)在目前國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位決定了該產(chǎn)業(yè)發(fā)展要受法律制度并與政府相關(guān)政策影響密切相關(guān)。近年來國家針對房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺一系列的法律法規(guī)，并完善制定了許多具體政策加以規(guī)范引導(dǎo)，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展政府從宏觀調(diào)控也從未間斷過。當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷，國家會出臺一些列購房優(yōu)惠政策，刺激樓市，拉動內(nèi)需；反之，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，房地產(chǎn)市場過熱，出現(xiàn)泡沫時(shí)國家就會采取控制信貸規(guī)模，影響房地產(chǎn)，穩(wěn)定市場。
（二）企業(yè)內(nèi)部條件影響因素
1.自有資金不足，較多依賴外部資金會帶來籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)從創(chuàng)立到生存與發(fā)展壯大，都必須以投入和保持繼續(xù)不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，籌資活動是其生產(chǎn)經(jīng)營的起點(diǎn)。但企業(yè)籌資后會導(dǎo)致債務(wù)的上升，一方面會增大企業(yè)的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業(yè)債務(wù)過大，必將會增加企業(yè)再籌資的難度。并且舉債成本負(fù)擔(dān)過重也會影響企業(yè)總體的經(jīng)濟(jì)效益。其籌資風(fēng)險(xiǎn)主要受金額大小、資金成本、負(fù)債結(jié)構(gòu)等方面的影響。
2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過程中，對國家政策、市場、顧客需求是否能準(zhǔn)確把握到位，將直接影響開發(fā)項(xiàng)目的盈利與否。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)主要來自于：a.市場風(fēng)險(xiǎn)；b.購買力風(fēng)險(xiǎn)；c.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和流動性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金需求量大、回收緩慢、周期長，這些因素都會影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)性和流動性。因此存在的這些風(fēng)險(xiǎn)可能使得房地產(chǎn)投資無法收回成本，不能帶來預(yù)期回報(bào)，與期望值相差甚遠(yuǎn)，終將于項(xiàng)目投資失敗而導(dǎo)致出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。
3.營運(yùn)效率不高會帶來營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要來自兩個(gè)方面：a.日常經(jīng)營管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及面廣，周期長，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協(xié)調(diào)不通暢等，將會造成降低盈利能力，費(fèi)用增加；b.建造過程。房地產(chǎn)企業(yè)大多用預(yù)售方式回籠資金，若最終房屋出現(xiàn)問題與銷售合同不符、或建造中出現(xiàn)安全事故、材料漲價(jià)等不利因素，可能會使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。
三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)的對策及建議
（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對于幫助企業(yè)提高其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產(chǎn)合作開發(fā)、資產(chǎn)證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權(quán)融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準(zhǔn)備金率或是利率的調(diào)整影響企業(yè)籌資能力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道應(yīng)由最初單純依賴向銀行金融機(jī)構(gòu)貸款，朝創(chuàng)新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項(xiàng)目資金鏈的安全。在復(fù)雜多變的企業(yè)外部環(huán)境下，不合理的資本結(jié)構(gòu)所潛藏的巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會成為一顆隨時(shí)可能引爆的“定時(shí)炸彈”，因此，拓寬企業(yè)的融資渠道、確定企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)，對于資金密集程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言具有舉足輕重的意義和價(jià)值。
（二）完善企業(yè)投資決策機(jī)制，減少投資失誤
科學(xué)合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業(yè)在投資決策前，必須進(jìn)行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個(gè)方面進(jìn)行調(diào)查研究，而不能僅憑領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋或一時(shí)的感覺做出決策。這些年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率較高，高額的投資回報(bào)率導(dǎo)致決策者忽視了“高回報(bào)的背后必然潛藏著高風(fēng)險(xiǎn)”這一基本規(guī)律。致使許多國企、央企紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而對未來面臨的困難估計(jì)不足。它們盲目進(jìn)行多元化投資，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項(xiàng)目的收入，影響企業(yè)的整體盈利能力。
（三）提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，加強(qiáng)成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制應(yīng)該貫穿項(xiàng)目的整個(gè)壽命周期。與此同時(shí)，還應(yīng)從企業(yè)全盤考慮，各部門之間的協(xié)調(diào)，降低內(nèi)耗成本，降低與外單位部門之間的協(xié)調(diào)成本。成本控制應(yīng)從立項(xiàng)環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)以下幾方面加強(qiáng)。在規(guī)劃環(huán)節(jié)采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實(shí)現(xiàn)最大限度減少因事后變動增加的成本。在施工環(huán)節(jié)主要應(yīng)注意因各種變更帶來的費(fèi)用和材料、工程款的支付。
（四）增強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力，提高凈收益質(zhì)量
房地產(chǎn)企業(yè)在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將銷售預(yù)售款作為可持續(xù)發(fā)展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產(chǎn)企業(yè)需要在客戶資信、銷售責(zé)任、信用政策等級等制定相應(yīng)的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對未來現(xiàn)金的流出量與流入量進(jìn)行統(tǒng)籌與平衡。要在不斷加快資金周轉(zhuǎn)的同時(shí)進(jìn)而增大流動比率，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的營運(yùn)資金。
（五）建立企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析、監(jiān)控及預(yù)警系統(tǒng)
一、房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式分析
外界一直對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價(jià)的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個(gè)方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時(shí)間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對自身充滿自信，并且堅(jiān)持認(rèn)為，儲備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會積極儲備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會顧及到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的，該種組織架構(gòu)并不會隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。
通常，某個(gè)房地產(chǎn)公司在競標(biāo)中競得一塊地之后，就會在最短的時(shí)間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目，因此，這一項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個(gè)正常的項(xiàng)目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開始施工之后大概一年的時(shí)間進(jìn)行，一旦超過這個(gè)時(shí)間，這個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)就會存在很大問題。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個(gè)項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個(gè)公司可以有效地開展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢較好的情況下，項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時(shí)間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時(shí)的回款速度也會比較好，但此時(shí)離交房來說一般都有很長一段時(shí)期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時(shí)間段主要 是在交房的這個(gè)階段來進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長此以往，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會陷入一個(gè)循環(huán)中，也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流，兩者并不對應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時(shí)盈利情況。
二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法
1、我國的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析
國家對房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實(shí)力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產(chǎn)市場中，供求關(guān)系一直是一個(gè)矛盾的集合點(diǎn)，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價(jià)格等等，對房地產(chǎn)的需求都會造成影響。分析我國人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價(jià)格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價(jià)格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價(jià)格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。
2、我國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析
（1）完工確認(rèn)收入法
房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件，就開始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來確認(rèn)收入，僅僅只是用來確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說的完工確認(rèn)收入法。
（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因
分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來進(jìn)行的，也就是說，要嚴(yán)格滿足我國相關(guān)的規(guī)定來確認(rèn)收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實(shí)狀況來看，所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時(shí)間就及時(shí)的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動負(fù)債表中列支而已。
現(xiàn)在，我國選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險(xiǎn)及其收益的情況下，若是開發(fā)商對商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績波動及其財(cái)務(wù)指標(biāo)不真實(shí)，不能及時(shí)的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的真實(shí)有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營狀況也很難立即反映出來，財(cái)務(wù)報(bào)表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計(jì)出固定的造價(jià)合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量；能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果，也就是說與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會計(jì)核算的優(yōu)勢所在
第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時(shí)能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長，從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個(gè)項(xiàng)目真正完成。我們怎樣才能更準(zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會計(jì)信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在。
現(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則15號―建造合同的》明確規(guī)定來進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來進(jìn)行收入確認(rèn)。對比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會受到開發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，說明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對于購房者而言由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)公司已在房交所對購房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說明購房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個(gè)時(shí)候來確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。
各個(gè)企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時(shí)，不同的會計(jì)期間的各種會計(jì)表格不會有特別大的幅度波動，并且財(cái)務(wù)指標(biāo)也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個(gè)合理的階段范圍時(shí)，所確認(rèn)的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式分析
外界一直對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價(jià)的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個(gè)方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時(shí)間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對自身充滿自信，并且堅(jiān)持認(rèn)為，儲備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會積極儲備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會顧及到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的，該種組織架構(gòu)并不會隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。通常，某個(gè)房地產(chǎn)公司在競標(biāo)中競得一塊地之后，就會在最短的時(shí)間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目，因此，這一項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個(gè)正常的項(xiàng)目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開始施工之后大概一年的時(shí)間進(jìn)行，一旦超過這個(gè)時(shí)間，這個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)就會存在很大問題。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個(gè)項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個(gè)公司可以有效地開展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢較好的情況下，項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時(shí)間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時(shí)的回款速度也會比較好，但此時(shí)離交房來說一般都有很長一段時(shí)期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時(shí)間段主要是在交房的這個(gè)階段來進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長此以往，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會陷入一個(gè)循環(huán)中，也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流，兩者并不對應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時(shí)盈利情況。
二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法
1、我國的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析
國家對房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實(shí)力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產(chǎn)市場中，供求關(guān)系一直是一個(gè)矛盾的集合點(diǎn)，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價(jià)格等等，對房地產(chǎn)的需求都會造成影響。分析我國人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價(jià)格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價(jià)格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價(jià)格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。
2、我國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析
（1）完工確認(rèn)收入法
房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件，就開始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來確認(rèn)收入，僅僅只是用來確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說的完工確認(rèn)收入法。
（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因
分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來進(jìn)行的，也就是說，要嚴(yán)格滿足我國相關(guān)的規(guī)定來確認(rèn)收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實(shí)狀況來看，所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時(shí)間就及時(shí)的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動負(fù)債表中列支而已?，F(xiàn)在，我國選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險(xiǎn)及其收益的情況下，若是開發(fā)商對商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績波動及其財(cái)務(wù)指標(biāo)不真實(shí)，不能及時(shí)的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的真實(shí)有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營狀況也很難立即反映出來，財(cái)務(wù)報(bào)表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計(jì)出固定的造價(jià)合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量；能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果，也就是說與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會計(jì)核算的優(yōu)勢所在
第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時(shí)能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長，從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個(gè)項(xiàng)目真正完成。我們怎樣才能更準(zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會計(jì)信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在?，F(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則15號—建造合同的》明確規(guī)定來進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來進(jìn)行收入確認(rèn)。對比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會受到開發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，說明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對于購房者而言由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)公司已在房交所對購房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說明購房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個(gè)時(shí)候來確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。各個(gè)企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時(shí)，不同的會計(jì)期間的各種會計(jì)表格不會有特別大的幅度波動，并且財(cái)務(wù)指標(biāo)也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個(gè)合理的階段范圍時(shí)，所確認(rèn)的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。
四、結(jié)語
【關(guān)鍵詞】銀行信貸 供給 需求
一、研究背景
銀行信貸活動能通過供給和需求兩個(gè)方面影響住房的價(jià)格，信貸投向也會在很大程度上影響到我國房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)。住房開發(fā)和住房的購買都離不開銀行信貸的支持，尤其在我國近幾年的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金普遍不足和房地產(chǎn)的平均價(jià)格一般超過普通公民的平均收入的十倍以上，在這種情況下，銀行信貸資金的投放就成為房地產(chǎn)市場得以表現(xiàn)欣欣向榮的一個(gè)主要推動力。
二、理論依據(jù)
從理論上講，銀行信貸會受到利率的影響，一般而言利率上升，會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)成本，同時(shí)也會提高購房者的成本（包括購房的機(jī)會成本和貸款成本）。而銀行信貸的增加不但會增加房地產(chǎn)的供給而且也會增加房地產(chǎn)的需求，因此通過分析銀行信貸對于需求和供給的相對影響就可以說明銀行信貸對于房地產(chǎn)的供給和需求的哪一方面更加顯著，從而國家可以通過相應(yīng)的利率政策進(jìn)行調(diào)控，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價(jià)格。
三、模型變量說明及模型設(shè)定
（一）房地產(chǎn)的價(jià)格P
房地產(chǎn)的價(jià)格是直接反應(yīng)房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的一個(gè)變量，透過房地產(chǎn)價(jià)格我們可以了解該市場的整體運(yùn)行狀況。同時(shí)政府也可以通過穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的方式對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況施加影響。
（二）房地產(chǎn)的供給S
房地產(chǎn)市場市場的供給在一定程度上會影響到房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，房地產(chǎn)市場的供給過剩就很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)泡沫，因此房地產(chǎn)市場的供給也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要影響因素。由于目前我國房地產(chǎn)市場的資金大部分來自于銀行信貸，因此政府可以通過有效的控制對房地產(chǎn)市場的信貸投放就可以很好的控制房地產(chǎn)市場的供給量。
（三）房地產(chǎn)的需求D
目前，我國房地產(chǎn)市場的需求主要有剛性需求和投機(jī)性需求兩種，即所謂剛性需求是指滿足人們居住需要而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)的需求；投機(jī)性需求是指為了從未來房地產(chǎn)的價(jià)格上漲中獲利而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)的需求。鑒于對于剛性需求和投機(jī)性需求并不能有效的區(qū)分，而且無論是剛性需求還是投機(jī)性需求很大程度上都是依賴于銀行信貸的，因此在此我們將其統(tǒng)一歸為需求一類。
（四）銀行信貸L
一般而言，銀行信貸與房地產(chǎn)的需求會呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，與房地產(chǎn)供給也會呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。鑒于此，政府可以通過有效的控制銀行信貸投量影響房地產(chǎn)市場價(jià)格，借此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。
（五）模型設(shè)計(jì)
為了分析銀行信貸是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的，以及設(shè)定一個(gè)合理的銀行信貸投放量在此我們需要設(shè)定供給模型、需求模型、銀行信貸與供給的模型、銀行信貸與需求的模型。
（六）模型說明
根據(jù)供給與需求的規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供給呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系；銀行信貸與房地產(chǎn)的供給和需求均呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。
四、模型理論分析
根據(jù)供給模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。聯(lián)立上述兩個(gè)模型可以均衡的價(jià)格和供給量為，即此為房地產(chǎn)市場的均衡供給量和均衡價(jià)格，然而由于銀行信貸的影響這一均衡供給和需求以及均衡價(jià)格會產(chǎn)生變化從而會影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。
另一方面，銀行信貸對房地產(chǎn)供給的影響關(guān)系為：S=α2+β3L；銀行信貸對房地產(chǎn)市場的需求的影響關(guān)系為：D=α4+β4L（其中L表示銀行信貸投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通過這兩個(gè)模型可以知道，銀行信貸對房地產(chǎn)供給影響程度為β3L，對房地產(chǎn)市場的需求的影響程度為β4L，故原來的供給曲線變?yōu)椋篠′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同樣的價(jià)格條件下供給增加了β3L；需求曲線變?yōu)椋篋′=α2+β4L+β2P，即同樣的價(jià)格條件下需求增加了β4L。在此條件下的均衡價(jià)格為：。由于在需求和供給變動前均衡價(jià)格為：，故由于銀行信貸的影響而是價(jià)格上升的幅度為：P*′-P*=。
再者，由于銀行信貸對于房地產(chǎn)市場的價(jià)格的影響關(guān)系為：P=α5+β5L，即銀行信貸對房地產(chǎn)市場的價(jià)格的影響幅度為β5L，若政府限定維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的價(jià)格的變動區(qū)間為a~b，即a
而在目前我國國內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)上漲趨勢，即P*′-P*大于零，又因?yàn)棣?、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3,即銀行信貸對于需求的影響程度大于對于供給的影響程度，從而說明我國目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市，場的價(jià)格處于高為的原因主要是由于需求拉上的。同時(shí)在這種情況下由a
六、結(jié)論及政策說明
通過上述分析，國家可以通過設(shè)定銀行信貸的適當(dāng)投放容量來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價(jià)格，并且可以透過相關(guān)的數(shù)據(jù)估計(jì)信貸投放容量的安全區(qū)間，即為國家宏觀調(diào)控的操作區(qū)間。
由于利率會影響到銀行的信貸投量，即當(dāng)利率上升時(shí)，由于借款成本的上升，銀行信貸會普遍下降；利率降低，則會促進(jìn)銀行信貸投量的增加，因此，國家可以通過中央銀行調(diào)整基準(zhǔn)利率的辦法影響銀行信貸從而穩(wěn)定房價(jià)，防止房地產(chǎn)價(jià)格的高位上漲而導(dǎo)致的泡沫。
參考文獻(xiàn)
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