時間：2023-06-01 15:44:27
序論：在您撰寫房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
(一)變量選取與依據(jù)
1．以房地產(chǎn)貸款集中度作為被解釋變量房地產(chǎn)貸款集中度指對房地產(chǎn)貸款余額占銀行發(fā)放總貸款余額之比，該比率越大，房地產(chǎn)金融風(fēng)險越大，反之則越小。同時，房地產(chǎn)貸款集中度能從規(guī)模的角度較好的衡量我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的暴露程度。2．以商品房平均銷售價格作為第一解釋變量本文采用江蘇省商品房平均價格來衡量江蘇省房地產(chǎn)市場的價格水平。根據(jù)國家統(tǒng)計局對商品房平均價格指標(biāo)的解釋，我國商品房平均價格指標(biāo)是用當(dāng)期商品房成交總金額除以當(dāng)期商品房成交總面積計算得出。商品房平均銷售價格的波動是形成房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險的因素之一，因此把商品房平均銷售價格作為考察對象是十分必要的。3．以GDP作為第二解釋變量國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)是指一國或一地區(qū)在一定的時間內(nèi)利用全部生產(chǎn)要素所生產(chǎn)最終產(chǎn)品的市場價值。GDP作為宏觀經(jīng)濟變量對社會經(jīng)濟發(fā)展的各個方面都具有極其重要的影響，對房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險的影響也是不容忽視的，因此實證檢驗GDP對房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險的影響也是必要的。模型分析時，商品房平均銷售價格和GDP取原始數(shù)據(jù)的對數(shù)值。
(二)模型設(shè)定與數(shù)據(jù)來源
本文選取2002－2012年共11年的季度數(shù)據(jù)進行時間序列分析，其中Y為被解釋變量，代表江蘇省房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險，以房地產(chǎn)貸款集中度表示;X1為第一解釋變量，代表江蘇省房地產(chǎn)市場的價格水平，以江蘇省商品房平均銷售價格表示;X2為第二解釋變量，代表江蘇省各季度GDP;?為誤差項，代表沒有統(tǒng)計到的影響因素。通過對變量的具體設(shè)定，本文提出的計量模型如下所示:Y=β0+β1X1+β2X2+μ(1)計量中所使用的原始數(shù)據(jù)來自于2002－2012年的《江蘇統(tǒng)計年鑒》和《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》。
二、實證結(jié)果及分析
根據(jù)選定的數(shù)據(jù)，得到如下回歸結(jié)果:Y=－4．144+1．221X1－0．597X2模型通過了5%的F檢驗，表明模型關(guān)系顯著，各解釋變量對被解釋變量的聯(lián)合作用較強;同時變量X1(江蘇省商品房平均銷售價格)通過了1%的顯著性檢驗，X2(江蘇省各季度GDP)通過了10%的顯著性檢驗，說明各變量對江蘇省房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險的影響顯著。由回歸結(jié)果可以得出，江蘇省商品房平均銷售價格在回歸方程中的系數(shù)為1．211，表示江蘇省商品房平均銷售價格和房地產(chǎn)貸款集中度屬正相關(guān)關(guān)系，對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的形成影響較大。當(dāng)商品房價格不斷上漲，進而推動銀行貸款在房地產(chǎn)方面快速持續(xù)增加。近年來，各地區(qū)房價過熱已經(jīng)是一種普遍現(xiàn)象，江蘇省作為經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，表現(xiàn)的尤其突出，江蘇的各大商業(yè)銀在房地產(chǎn)市場投放貸款的沖動也愈演愈烈。江蘇省的GDP在回歸方程中系數(shù)為－0．597，表示江蘇省GDP和房地產(chǎn)貸款集中度屬負(fù)相關(guān)關(guān)系。伴隨著地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，居民可支配的收入的不斷提高，居民的償債能力和償債意愿都會進一步增強，從而減弱了房地產(chǎn)金融市場的金融風(fēng)險。
三、江蘇省房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險防范的措施
根據(jù)回歸結(jié)果，本文從三個方面提出防范房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險的措施。
(一)控制房價，使其處于合理范圍
近年來，江蘇省房地產(chǎn)銷售價格快速上漲，已經(jīng)超出了正常經(jīng)濟發(fā)展水平應(yīng)有的合理范圍，房價收入比為10左右，遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)的3－6，致使居民住房的債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，大部分居民買房做的是按揭貸款，這無疑會增加商業(yè)銀行不良貸款。政府應(yīng)控制房價虛高，使其處于合理范圍。從目前來看，投資性購房和投機性炒房盛行，因此遏制投資性購房和投機性炒房，增加房地產(chǎn)保有的成本，改革現(xiàn)有的房產(chǎn)稅制度是目前江蘇省控制房價，降低房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險最為有效的措施。
(二)促進地區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型
中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，經(jīng)濟發(fā)展速度由高速進入中高速發(fā)展階段。江蘇作為中國的發(fā)達(dá)省份，在經(jīng)濟發(fā)展速度放緩的背景下，不但要保證經(jīng)濟總量的增長，更要追求質(zhì)的增長，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)江蘇經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級，從而促進經(jīng)濟的長期和可持續(xù)發(fā)展，從根本上降低房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險。
(三)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險分析 宏觀調(diào)控
中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）45-0059-01
一、引言
隨著國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進行了多次調(diào)整。經(jīng)過長期的實踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要力量，為國家經(jīng)濟的總體發(fā)展做出了突出貢獻。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發(fā)展的頸瓶，尤其近年來，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險進一步加大，市場充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險進行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。
二、 房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險形成機理分析
簡單的說，風(fēng)險是房地產(chǎn)行業(yè)在整個金融市場中受到內(nèi)外部的影響，造成了實際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對其中的風(fēng)險分為幾個具體方面的敘述：
金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟市場出現(xiàn)金融危機的時候，會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟性危機。
信息的不對等也會給金融市場帶來風(fēng)險。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發(fā)展動向和發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險，對判斷決策產(chǎn)生了重要作用。
金融風(fēng)險出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個金融市場的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場會出現(xiàn)大的變動，金融行業(yè)的借貸也會受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來威脅。
三、 我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險分析
房地產(chǎn)金融市場存在風(fēng)險的來源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開展業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，這些機構(gòu)特別 容易受到市場和環(huán)境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權(quán)益。我國的房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險來源于銀行的變動。
1.信貸規(guī)模增長過快
房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運營。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)?？涨霸鲩L，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險逐步加大，
2.銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險與流動性風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國銀行系統(tǒng)的風(fēng)險過大，資金運轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進行大額貸款，勢必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來危機。房地產(chǎn)方面的危機進一步擴大化就會對其他的領(lǐng)域的價格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏?，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險和資金流動性風(fēng)險，需要進行全面的考慮。對房地產(chǎn)借貸進行限制。
三、 我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險的控制與防范的措施
對于房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，完善社會保障性住房。制定詳細(xì)的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來源，保證房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定。
1.密切關(guān)注房地產(chǎn)價格走勢，嚴(yán)格控制抵押品價值缺口
房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡單的市場估值開展市場業(yè)務(wù)?，F(xiàn)階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風(fēng)險，當(dāng)受到市場價格影響，商品價值發(fā)生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進行抵押的過程中需要對其變現(xiàn)能力進行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業(yè)銀行在進行房地產(chǎn)貸款的時候，應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質(zhì)量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風(fēng)險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動向，關(guān)注企業(yè)價值的變動，降低銀行貸款風(fēng)險。
2.針對區(qū)域經(jīng)濟差異，對房地產(chǎn)信貸實行規(guī)模管理
我國的經(jīng)濟管理部門和銀行必須按照國家經(jīng)濟發(fā)展變化進行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進行信貸時，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實需要進行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴(yán)格控制。具體說來，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項目。
參考文獻：
[1] 汪春燕 淺析我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[J].當(dāng)代經(jīng)濟2011 （18）.
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的含義
我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展離開為其提供各種金融服務(wù)的金融機構(gòu)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，金融機構(gòu)的數(shù)量也在不斷增加，但是未來是不可以預(yù)見的，外部條件發(fā)生變化或者金融機構(gòu)自己本身由于經(jīng)營管理上的失誤以及其他的很多不確定因素都有可能造成這些金融機構(gòu)資金或者信用的嚴(yán)重?fù)p失，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的特點
社會性。房地產(chǎn)金融行業(yè)自身的特性所決定的。因為房地產(chǎn)金融機構(gòu)資產(chǎn)的主要來源方式是以負(fù)債為其資產(chǎn)，自有的資金一般只占有一小部分，所以，金融機構(gòu)是依附于公眾的。
擴張性。隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，從事房地產(chǎn)的金融機構(gòu)與不同的房地產(chǎn)金融機構(gòu)、客戶之間都有很復(fù)雜債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此產(chǎn)生金融風(fēng)險擴張性機制。
可控性。我們可以通過風(fēng)險預(yù)警，來預(yù)測風(fēng)險發(fā)生的可能性，并且可以采取對應(yīng)的措施把風(fēng)險控制在一定范圍和區(qū)間之內(nèi)，甚至化解。
三、房地產(chǎn)金融發(fā)展中所存在的諸多問題
土地儲備制度不完善。目前我國各個城市都在不斷地發(fā)展擴大，伴隨著的是市場對土地資源需求的不斷增加，由于我國的土地儲備制度的原因，政府出面收購或征用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，然后進行整理，再通過土地市場進行交易，從中賺取大量的差價，對土地市場形成了一定的壟斷。開發(fā)商為了獲得土地資源，不得不花高價獲得商業(yè)用地，推動了我國房價的上漲，而且迫使開發(fā)商在金融市場上面大量貸款。由于影響土地出讓價格的因素太多，使得土地資產(chǎn)的價格也在不斷的變化，這也無疑加大了整個房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險。
銀行風(fēng)險過于集中。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，而且獲得回報的期限也是比較長的，房地產(chǎn)開發(fā)商一般需要在金融市場上面大量貸款來獲得資金，但是我們的金融市場還不是很成熟，缺乏相應(yīng)的融資渠道，向商業(yè)銀行信貸成為我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的主要來源。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些不利的因素，風(fēng)險將集中在商業(yè)銀行上。
市場過熱。近年來我國房地產(chǎn)價格總體都在不斷上漲，很多人覺得房地產(chǎn)價格會一直保持上漲的趨勢，所以大量的資金涌入房地產(chǎn)金融市場。很多人認(rèn)為這是人們對住房的剛性需求，但是與此成鮮明對比的是，我國商品房的空置率也在不斷增加，造成房地產(chǎn)行業(yè)價格的虛長。
法律法規(guī)體系不完善。目前我國房地產(chǎn)金融市場甚至整個金融市場都還處在一個發(fā)展的時期，相應(yīng)的法律法規(guī)不是很完善，還在不斷的實踐中摸索前行。一些房地產(chǎn)開發(fā)商大量貸款但是到最后卻不能按時還款，也有一部分購房者對法律及信用認(rèn)識不夠，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)違約和賴賬等失信行為。購房者和開發(fā)商的這些行為都造成了商業(yè)銀行的不良貸款，這嚴(yán)重侵蝕了商業(yè)銀行的資金，造成了資本損耗，給銀行帶來風(fēng)險。再則，有些房地產(chǎn)企業(yè)通過違規(guī)操作獲得土地，而不是通過公開的拍賣競價獲得，隱藏了很大的法律風(fēng)險。
四、推進房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的途徑
拓寬融資渠道。由于我國房地產(chǎn)金融市場的融資渠道基本依靠于向商業(yè)銀行貸款，渠道單一，造成風(fēng)險過度集中于商業(yè)銀行，所以開拓我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道很有必要。我國的房地產(chǎn)金融起步較晚，我們可以向西方發(fā)達(dá)國家學(xué)習(xí)借鑒他們的經(jīng)驗，分散金融市場風(fēng)險。首先我們可以通過發(fā)展住房資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金等多種融資渠道，使購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商在資本市場上面有更多的選擇，而不是僅僅局限于貸款。其次，我們要努力推進住房抵押貸款二級市場建設(shè)，以此讓信貸資金流動更加快速，能夠在很大程度上面減輕房地長金融市場的風(fēng)險。
建立個人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度。我國現(xiàn)在沒有一套完整的信用管理體系，讓很多個人和企業(yè)肆無忌憚的違約，造成了銀行一定的損失。我國可以借鑒西方國家的終身信用制度，對個人和企業(yè)信用進行有效的管理，而不能單純的依靠道德觀念約束。銀行在貸款時就可以參考客戶的信用等級，確定貸款的難易程度、額度以及期限等。
政府加強對房地產(chǎn)金融的支持力度。一個健康成熟的房地產(chǎn)金融市場秩序離不開國家的宏觀調(diào)控和管理。政府應(yīng)該不斷完善宏觀調(diào)控的手段，對房地產(chǎn)市場進行有效的監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)的市場預(yù)警體系，及時預(yù)防各種風(fēng)險的發(fā)生，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。同時政府也可以出臺有效的政策抑制我國房地產(chǎn)市場上面出現(xiàn)的高房價，阻止投機行為。
完善相應(yīng)法律法規(guī)。不論經(jīng)濟活動還是其他活動都必須在法定的范圍內(nèi)進行，一旦超出了法律規(guī)定的范圍，就必須受到法律的制裁。我國是一個法治社會，必須要做到有法可依，制定完善的房地產(chǎn)金融相應(yīng)的法律法規(guī)是違法必究的前提，這樣我國房地產(chǎn)金融市場才能有一個良好的市場環(huán)境，房地產(chǎn)金融才能不斷發(fā)展。
五、結(jié)語
論文關(guān)鍵詞:次貸危機;房地產(chǎn)市場;金融風(fēng)險;風(fēng)險防范
1 美國次貸危機
2001年9?11事件后,美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫破滅,美國經(jīng)濟衰退,為了防止經(jīng)濟過度下滑,美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資,使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮,房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當(dāng)利率上升時,他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭,不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn),使得風(fēng)險加大。為了分散風(fēng)險,商業(yè)銀行將其賣給投行,經(jīng)過投資銀行的包裝,實現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字,而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備,再加上石油輸出國大量的美元儲備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構(gòu)提供了大量的流動性,面對有限的需求,金融機構(gòu)加劇了競爭,不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時,導(dǎo)致違約率上升,爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機是一個金融化的危機,它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險
我國自1998年進行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持,經(jīng)過多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風(fēng)險。
2.1 高房價的市場風(fēng)險
近年來,我國房地產(chǎn)價格上漲過快,并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續(xù)上漲的房價,會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出,這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個人按揭貸款利率上升,也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險
我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%,這就預(yù)示信貸額度會進一步收緊,這樣就會使貸款門檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢,資金鏈條斷裂,風(fēng)險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風(fēng)險和放貸的操作風(fēng)險
銀行職員的風(fēng)險意識不強,為了完成放貸任務(wù)免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點的資料不進行深入調(diào)查,審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款,但事實上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè),即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過剖析美國次貸危機的成因,分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險,我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機前有許多相似經(jīng)濟背景,如經(jīng)濟高速增長、房價虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。
3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險防范起到了啟示作用,針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風(fēng)險,應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房價,保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,銀行所面臨的風(fēng)險也要采取措施積極防御。根據(jù)美國次貸危機經(jīng)驗和我國國情,可以從以下幾個方面來努力化解相關(guān)風(fēng)險。
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風(fēng)險
當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場的風(fēng)險,一旦房市出現(xiàn)問題,銀行的不良貸款會增加,影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔(dān)銀行體系風(fēng)險。
雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動性,但是從 2005年中國建設(shè)銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看,由于市場規(guī)模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調(diào)準(zhǔn)備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場,但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題,結(jié)合國情有步驟、有計劃地推進,并且國家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實施,銀行最終實現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道,分散銀行風(fēng)險的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風(fēng)險,但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ),使用優(yōu)質(zhì)資金進行創(chuàng)新,并且增加風(fēng)險透明度,以此來防范風(fēng)險。
3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運行全國信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫,里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機制等,這些都會給銀行帶來潛在風(fēng)險。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷,有效防范道德風(fēng)險,進而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風(fēng)險防范能力,加強管理
房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無法收回,就將房產(chǎn)拍賣,但這是消極的回避風(fēng)險的方法。其實商業(yè)銀行不能將事后補救作為防范風(fēng)險措施,應(yīng)當(dāng)注重事前的審查,銀行必須對借款人的財務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn),及時了解房地產(chǎn)市場的變化情況,保證對貸款投向作出及時調(diào)整。并且要定期對信貸人員進行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險意識和職業(yè)道德,也可以對其經(jīng)手的貸款申請進行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險。
論文關(guān)鍵詞:次貸危機;房地產(chǎn)市場;金融風(fēng)險;風(fēng)險防范
1 美國次貸危機
2001年9?11事件后,美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫破滅,美國經(jīng)濟衰退,為了防止經(jīng)濟過度下滑,美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資,使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮,房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當(dāng)利率上升時,他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭,不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn),使得風(fēng)險加大。為了分散風(fēng)險,商業(yè)銀行將其賣給投行,經(jīng)過投資銀行的包裝,實現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字,而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備,再加上石油輸出國大量的美元儲備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構(gòu)提供了大量的流動性,面對有限的需求,金融機構(gòu)加劇了競爭,不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時,導(dǎo)致違約率上升,爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機是一個金融化的危機,它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險
我國自1998年進行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持,經(jīng)過多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風(fēng)險。
2.1 高房價的市場風(fēng)險
近年來,我國房地產(chǎn)價格上漲過快,并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續(xù)上漲的房價,會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出,這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個人按揭貸款利率上升,也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險
我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%,這就預(yù)示信貸額度會進一步收緊,這樣就會使貸款門檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢,資金鏈條斷裂,風(fēng)險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風(fēng)險和放貸的操作風(fēng)險
銀行職員的風(fēng)險意識不強,為了完成放貸任務(wù)免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點的資料不進行深入調(diào)查,審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款,但事實上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè),即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過剖析美國次貸危機的成因,分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險,我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機前有許多相似經(jīng)濟背景,如經(jīng)濟高速增長、房價虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。
3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險防范起到了啟示作用,針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風(fēng)險,應(yīng)采取多種措施穩(wěn)>！
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風(fēng)險
當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場的風(fēng)險,一旦房市出現(xiàn)問題,銀行的不良貸款會增加,影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔(dān)銀行體系風(fēng)險。
雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動性,但是從 2005年中國建設(shè)銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看,由于市場規(guī)模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調(diào)準(zhǔn)備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場,但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題,結(jié)合國情有步驟、有計劃地推進,并且國家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實施,銀行最終實現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道,分散銀行風(fēng)險的目的。
住房貸款證券化 可以分散銀行風(fēng)險,但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ),使用優(yōu)質(zhì)資金進行創(chuàng)新,并且增加風(fēng)險透明度,以此來防范風(fēng)險。
3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運行全國信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫,里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機制等,這些都會給銀行帶來潛在風(fēng)險。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷,有效防范道德風(fēng)險,進而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風(fēng)險防范能力,加強管理
房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無法收回,就將房產(chǎn)拍賣,但這是消極的回避風(fēng)險的方法。其實商業(yè)銀行不能將事后補救作為防范風(fēng)險措施,應(yīng)當(dāng)注重事前的審查,銀行必須對借款人的財務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn),及時了解房地產(chǎn)市場的變化情況,保證對貸款投向作出及時調(diào)整。并且要定期對信貸人員進行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險意識和職業(yè)道德,也可以對其經(jīng)手的貸款申請進行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 金融市場 風(fēng)險 宏觀調(diào)控
1998年，我國開始實行住房商品化改革，經(jīng)過十幾年，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了較快發(fā)展，已經(jīng)成為拉動我國國民經(jīng)濟不斷發(fā)展的“三駕馬車”中的重要力量，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而我國房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了過熱的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積過快增加、房價上漲過快等已經(jīng)成為社會的熱點問題。尤其是近些年來，我國房市、股市價格雙雙上漲，加上人民幣升值、海外熱錢紛紛流入，市場投機氣氛日益濃厚。因此，對當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險進行分析和預(yù)判顯得十分必要。
一、房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險形成的機理分析
根據(jù)系統(tǒng)理論，“風(fēng)險”是指系統(tǒng)的內(nèi)在本質(zhì)和外部環(huán)境的不確定性所引起的系統(tǒng)實際產(chǎn)出同預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)出之間出現(xiàn)偏離的可能性。房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險的產(chǎn)生受很多因素的影響，如制度、匯率、利率、通貨膨脹以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境。對于金融風(fēng)險的產(chǎn)生，很多學(xué)者都有做過相關(guān)研究，綜合析之，主要有以下幾個方面。
金融不穩(wěn)定假說。美國經(jīng)濟學(xué)家、金融不穩(wěn)定論的開創(chuàng)者海曼?明斯基，認(rèn)為資本主義的本性決定了金融體系的不穩(wěn)定，金融危機及其對經(jīng)濟運行的危害難以避免。這種學(xué)說認(rèn)為金融風(fēng)險和金融危機是客觀存在的，它們隨著國民經(jīng)濟的周期性發(fā)展而變化。如果房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈發(fā)生了斷裂，必將對相關(guān)金融機構(gòu)產(chǎn)生影響，引起連鎖反應(yīng)，就可能導(dǎo)致金融危機。
信息經(jīng)濟學(xué)的微觀解釋。信息經(jīng)濟學(xué)派認(rèn)為之所以發(fā)生金融風(fēng)險，信息不對稱是其一個重要的原因，這也是信息經(jīng)濟學(xué)對金融風(fēng)險從微觀上的解釋。在房地產(chǎn)金融市場中，借貸雙方達(dá)成合作一致時的信息可能是對稱的，但在后期合同執(zhí)行過程中，如果不去主動核查，銀行就會對房地產(chǎn)開發(fā)商的行動信息缺乏應(yīng)有的掌握。房地產(chǎn)開發(fā)商在合同執(zhí)行過程中就可能出于種種動機，隱藏資金使用的真實信息，追求利潤最大化，沒有采取應(yīng)當(dāng)采取的縮減房地產(chǎn)金融風(fēng)險的措施，從而有可能引發(fā)房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險。
貨幣主義解釋。貨幣主義認(rèn)為，金融風(fēng)險的積累與爆發(fā)是與政府的貨幣政策精密相連的，金融市場的基礎(chǔ)就是國家貨幣政策。根據(jù)這種學(xué)說，如果國家貨幣政策發(fā)生變化，金融業(yè)壓減對房地產(chǎn)行業(yè)的資金發(fā)放，房地產(chǎn)行業(yè)就必然會出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，從而引發(fā)房地長金融市場風(fēng)險。
資產(chǎn)價格波動論。一些經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為，金融市場風(fēng)險的顯著表現(xiàn)就是金融資產(chǎn)價格的劇烈波動。資產(chǎn)價格的內(nèi)在波動是形成金融市場風(fēng)險，引起金融危機的重要原因。而波動性是房地產(chǎn)市場的固有特性。一旦房地產(chǎn)價格形成泡沫，并最終破滅，購房者就會調(diào)整預(yù)期，地產(chǎn)價格急劇下跌，減少各種支出，就必將導(dǎo)致經(jīng)濟衰退，進而使經(jīng)濟的不穩(wěn)定洼加劇。 上述幾種理論對房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險從不同角度進行了分析。結(jié)合我國國情，資產(chǎn)價格波動理論與信息不對稱理論的解釋更加符合我國現(xiàn)階段的實際情況。從我國近幾年不斷攀升的房價，可以預(yù)判如果政府不采取有力措施，房地產(chǎn)市場泡沫必將形成，金融市場風(fēng)險也將不可避免。
二、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險的研判
所謂房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險，主要是指經(jīng)營房地產(chǎn)市場金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，由于市場、環(huán)境等多種因素而導(dǎo)致其資產(chǎn)、收益及信譽遭受損失的可能性。通常而言，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險主要分為信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、系統(tǒng)性風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險以及其他風(fēng)險。但在我國，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險主要集中于銀行體系中，究其原因，可以從以下兩個方面來分析。
1、信貸規(guī)模增長過快
就我國目前房地產(chǎn)市場而言，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中銀行貸款一般占到60％左右，主要表現(xiàn)為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。如表1所示，1998年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028 92億元，經(jīng)過近十年的時間，2009年為36232億元，是1998年的17 8倍。通過對比，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長速度明顯高于同期全部金融機構(gòu)貸款。
2009年我國信貸資金比2008年增長了36.2％，房地產(chǎn)信貸資金增幅也達(dá)到了39.2％，這也就是在2009年里房價上漲的重要原因之一。2009年，北京的年生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)占了58％，而美國在發(fā)生次貸危機之前房地產(chǎn)只占總產(chǎn)值的6％。由此可以看出由于信貸增長過陜而導(dǎo)致房價上漲，資金集聚房地產(chǎn)市場，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，極有可能引發(fā)危機。
2、銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險與流動性風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其資金需求特別大。我國房地產(chǎn)行業(yè)融資目前還是以間接資本為主，其大部分資金還是來源于銀行體系。如果銀行系統(tǒng)毫無制約地對房產(chǎn)行業(yè)過度支持，就會促使房地產(chǎn)行業(yè)的過度膨脹。這種局面一旦持續(xù)下去，必將導(dǎo)致房產(chǎn)價格過高，偏離經(jīng)濟社會發(fā)展水平，所積累起的價格泡沫也必然加大房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險。過度的資產(chǎn)價格膨脹，最終會引起泡沫破滅。然后一旦泡沫破滅，為房地產(chǎn)行業(yè)提供大量資金的銀行系統(tǒng)就會爆發(fā)金融風(fēng)險，率先陷入危機。作為我國尤其是地方財政經(jīng)濟體系中的重要支柱，房地產(chǎn)市場風(fēng)險必將會蔓延到整個金融領(lǐng)域。這既會使銀行資產(chǎn)的變現(xiàn)能力減弱，更有可能導(dǎo)致公眾產(chǎn)生恐慌預(yù)期，引發(fā)大規(guī)模擠兌產(chǎn)生。這種信用風(fēng)險和流動性風(fēng)險就會深入到整個金融體系，甚至整個宏觀經(jīng)濟體系。
三、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險的控制與防范
防范房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險是一項系統(tǒng)工程，既需要中央及地方政府構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要實現(xiàn)多元化融資渠道，特別是提高自有資金量，以穩(wěn)定我國房地產(chǎn)金融市場。如前文所分析，我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險主要集中于銀行體系中，故本文僅結(jié)合銀行體系如何控制和防范房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險談幾點粗淺的認(rèn)識。
1、密切關(guān)注房地產(chǎn)價格走勢，嚴(yán)格控制抵押品價值缺口
銀行在開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)時，往往會要求以房地產(chǎn)商品價值作為抵押品，以保障銀行信貸資金的相對安全。在判斷房地產(chǎn)商品價值時，通常的做法是以房地產(chǎn)商品的市場價格作為評估價值參考。因此，房地產(chǎn)市場價格的波動會影響銀行房地產(chǎn)抵押品價值的波動。當(dāng)房地產(chǎn)商品價格上漲時，銀行房地產(chǎn)抵押品價值存在一定的潛在升值，銀行信貸風(fēng)險相對降低，同時也會掩蓋部分抵押品估值風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)商品價格下跌時，銀行房地產(chǎn)抵押品價值出現(xiàn)縮水。所以，必須高度關(guān)注房地產(chǎn)市場價格的波動，加強房地產(chǎn)抵押品信用風(fēng)險敞口管理，房地
產(chǎn)開發(fā)貸款方式要以房地產(chǎn)抵押為主，并充分考慮抵押品的有效性和實際處置變現(xiàn)能力，全面提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款質(zhì)量。商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)和信譽等方面的考察，審慎評估房地產(chǎn)抵押品價值，對房地產(chǎn)價格波動實行限幅管理，在房地產(chǎn)價格波動的一定范圍內(nèi)對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進行壓力測試，重點測試房地產(chǎn)信貸抵押品充足率、抵押品處置變現(xiàn)率等抵押品價值的變化情況。要密切跟蹤抵押品價值波動情況，根據(jù)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，對發(fā)現(xiàn)抵押品價值貶損造成擔(dān)保不足風(fēng)險并超過風(fēng)險臨界值的，應(yīng)當(dāng)立即要求借款人補充抵押物、追加貸款擔(dān)?；蛐假J款約發(fā)生的概率都相同，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸因抵押品價值變化形成的信用風(fēng)險。
2、針對區(qū)域經(jīng)濟差異，對房地產(chǎn)信貸實行規(guī)模管理
央行或銀行監(jiān)管部門在根據(jù)國家宏觀調(diào)控需要，發(fā)揮信貸窗口指導(dǎo)作用的同時，應(yīng)要求和指導(dǎo)商業(yè)銀行對不同區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信貸規(guī)模實行總量管理。以區(qū)域房地產(chǎn)信貸占區(qū)域金融機構(gòu)信貸總量的比例、區(qū)域房地產(chǎn)信貸增長率、區(qū)域房地產(chǎn)信貸不良貸款余額和不良貸款率等指標(biāo)為參考，制定區(qū)域房地產(chǎn)信貸規(guī)模管理辦法，有效抑制房地產(chǎn)投資過熱以及房地產(chǎn)信貸的盲目投放。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的區(qū)域規(guī)模一方面要集中用于財務(wù)實力強、開發(fā)資質(zhì)高、社會信譽好的大型房地產(chǎn)企業(yè)或集團，另一方面要集中用于建設(shè)規(guī)劃好、建筑質(zhì)量高、品牌效應(yīng)強、按揭資源豐富的大中型房地產(chǎn)建設(shè)項目。要從嚴(yán)控制對行政辦公樓、高檔寫字樓、酒店、賓館、招待所等容易導(dǎo)致資源浪費、重復(fù)建設(shè)的開發(fā)類項目發(fā)放貸款。要注重表外信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險，審慎使用貸款承諾函或貸款意向書等信用工具，避免因房地產(chǎn)信貸規(guī)模限額控制造成經(jīng)濟糾紛。
3、加強信貸風(fēng)險度量模型研究，豐富房地產(chǎn)信貸管理手段
針對房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險，銀行系統(tǒng)可以充分運用國際上已經(jīng)形成的一系列信貸風(fēng)險量化模型瑞士信貸第一波土頓投資銀行提出credit risk模型、由摩根公司開發(fā)的credit metncs模型、由KMV公司開發(fā)的KMV模型和麥肯錫公司的credit portfolio view模型等，同時應(yīng)該結(jié)合中國商業(yè)銀行經(jīng)營實際，不能片面追求完美而套用國外現(xiàn)有的復(fù)雜模型，要力求實用實效，不把模型做成空中閣樓?？梢酝ㄟ^對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險度量的理論研究，促進商業(yè)銀行加快對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險影響因子的分析和計量，將理論與實踐相結(jié)合，通過豐富房地產(chǎn)信貸管理手段，完善房地產(chǎn)信貸管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對信貸風(fēng)險的剛性控制。
摘 要：隨著國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險也在不斷的增加，他們的產(chǎn)生受眾多因素影響，就我國當(dāng)前國情而言，其形成機理主要是由資產(chǎn)價格波動與信息不對稱所造成?；谶@種背景下，本文對我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險形成機理以及具體防范房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險措施進行探究，旨在多管齊下積極應(yīng)對房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 金融市場 風(fēng)險分析 宏觀調(diào)控
引言
隨著國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進行了多次調(diào)整。經(jīng)過長期的實踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要力量，為國家經(jīng)濟的總體發(fā)展做出了突出貢獻。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發(fā)展的頸瓶，尤其近年來，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險進一步加大，市場充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險進行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。
1、房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險形成機理分析
簡單的說，風(fēng)險是房地產(chǎn)行業(yè)在整個金融市場中受到內(nèi)外部的影響，造成了實際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對其中的風(fēng)險分為幾個具體方面的敘述：
金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟市場出現(xiàn)金融危機的時候，會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟性危機。
信息的不對等也會給金融市場帶來風(fēng)險。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發(fā)展動向和發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險，對判斷決策產(chǎn)生了重要作用。
金融風(fēng)險出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個金融市場的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場會出現(xiàn)大的變動，金融行業(yè)的借貸也會受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來威脅。
2、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險分析
房地產(chǎn)金融市場存在風(fēng)險的來源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開展業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，這些機構(gòu)特別容易受到市場和環(huán)境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權(quán)益。我國的房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險來源于銀行的變動。
2.1信貸規(guī)模增長過快
房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運營。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)?？涨霸鲩L，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險逐步加大，
2.2 銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險與流動性風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國銀行系統(tǒng)的風(fēng)險過大，資金運轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進行大額貸款，勢必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來危機。房地產(chǎn)方面的危機進一步擴大化就會對其他的領(lǐng)域的價格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏剑霈F(xiàn)泡沫經(jīng)濟。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險和資金流動性風(fēng)險，需要進行全面的考慮。對房地產(chǎn)借貸進行限制。
3、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險的控制與防范的措施
對于房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，完善社會保障性住房。制定詳細(xì)的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來源，保證房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定。
3.1 密切關(guān)注房地產(chǎn)價格走勢，嚴(yán)格控制抵押品價值缺口
房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡單的市場估值開展市場業(yè)務(wù)。現(xiàn)階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風(fēng)險，當(dāng)受到市場價格影響，商品價值發(fā)生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進行抵押的過程中需要對其變現(xiàn)能力進行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業(yè)銀行在進行房地產(chǎn)貸款的時候，應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質(zhì)量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風(fēng)險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動向，關(guān)注企業(yè)價值的變動，降低銀行貸款風(fēng)險。
3.2 針對區(qū)域經(jīng)濟差異，對房地產(chǎn)信貸實行規(guī)模管理
我國的經(jīng)濟管理部門和銀行必須按照國家經(jīng)濟發(fā)展變化進行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進行信貸時，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實需要進行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴(yán)格控制。具體說來，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項目。
參考文獻：
[1]汪春燕 淺析我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[J].當(dāng)代經(jīng)濟2011 (18).
[2]成暉.當(dāng)前房地產(chǎn)金融的主要風(fēng)險與政策建議[J].銀行家2009(2）
[3]劉寶玉.防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展[J].城市建設(shè)理論研究（電子版）2011(23).
[4]錢培新 試論我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其防范研究[J].消費導(dǎo)刊2011(10) .
[5]霍雷.銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險防范[J].大觀周刊2011(27).
作者簡介:
