時間：2023-06-18 10:35:59
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一、房地產(chǎn)銷售收入的概念
房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進(jìn)行銷售獲得的收入。包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房(包括周轉(zhuǎn)房)銷售收入、配套設(shè)施銷售收入(指可單獨(dú)出售的配套設(shè)施部分)等。
二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。一是采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時。確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；二是采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的。在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；三是采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的。其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貨款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；四是采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：a 采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。b 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。c 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。d 采取基價(保底價)并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計(jì)算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。五是將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：a 將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。b 將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的。租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)、出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。六是以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品和將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售等銷售方式，存在一定的節(jié)稅空間特別是遞延納稅空間。
三、房地產(chǎn)銷售收入的核算
在房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)實(shí)務(wù)中，通常是在土地、商品房移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。收入核算的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量，即按收入實(shí)現(xiàn)原則和配比原則的要求，確定何時確認(rèn)收入及其入賬金額。從一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)實(shí)務(wù)來看，在其收入核算中尚未嚴(yán)格按《企業(yè)會計(jì)制度》的要求進(jìn)行賬務(wù)處理。在預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品時，存在的問題尤為突出。
房地產(chǎn)商品的銷售通常是采用預(yù)售形式，其銷售的前提是取得預(yù)售許可證及銷售許可證。采用預(yù)售形式時，需要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)戶等不同環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比有一定的特殊性?！妒杖搿窚?zhǔn)則要求以風(fēng)險和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，但在以上的哪個環(huán)節(jié)最符合《企業(yè)會計(jì)制度》的四個確認(rèn)條件呢?需要會計(jì)人員的職業(yè)判斷。在各企業(yè)的會計(jì)實(shí)務(wù)中，存在不同的理解及確認(rèn)方法。具體來說，主要存在下列各種情況：
(一)在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)時，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入
有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，預(yù)售中所得的價款，只是一種暫收款，因?yàn)殚_發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收。有的建設(shè)項(xiàng)目剛剛開工甚至尚未開工，所以風(fēng)險仍未轉(zhuǎn)移，成本亦沒有最后核算，所以不符合收入確認(rèn)條件。只作為企業(yè)的預(yù)收賬款，在相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后。才確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入。
(二)在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收時，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入
一些房地產(chǎn)企業(yè)亦同意在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合確認(rèn)條件，應(yīng)在工程竣工并收到部分房款后可確認(rèn)其收入。
(三)以分期收款方式的房地產(chǎn)銷售，按合同規(guī)定的收款時間分期確認(rèn)收入，同時分期結(jié)轉(zhuǎn)成本
這是以收付實(shí)現(xiàn)制的原則，比較保守的處理方法。但是。某些房地產(chǎn)企業(yè)有時也在房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，按已經(jīng)收回的價款或可能收回的價款確認(rèn)銷售收入。而對其中估計(jì)無法收回的部分作為未實(shí)現(xiàn)收入處理。
(四)按預(yù)售合同價款中已經(jīng)收取的價款分期確認(rèn)收入
部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為。預(yù)售合同基本上是有法律效力的銷售合同，收取的房款代表已發(fā)生銷售業(yè)務(wù)，因此，可以按預(yù)售合同價款中已經(jīng)收取的價款分期確認(rèn)收入。目前，香港基本上也是按以上四個標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入。對于預(yù)售合同價款，大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)是按“完工百分比法”分期確認(rèn)其收入。具體處理方法是：
1. 哈爾濱市財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依存現(xiàn)狀
1.1哈爾濱市財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)高度依存
“十一五”期間哈爾濱市財(cái)政收入約有30%左右的收入來源于房地產(chǎn)業(yè)。2011年，哈市全年財(cái)政一般預(yù)算總收入502.1億元，比去年增長22.3%。其中，地方財(cái)政一般預(yù)算收入300.3億元，增長27.0%。主體稅種中，營業(yè)稅92.9億元，增長30.1%；企業(yè)所得稅31.5億元，增長29.8%；增值稅28.6億元，增長11.1%；個人所得稅12.9億元，增長32.3%。其中土地出讓金收入為253.14億元，根據(jù)圖表1分析可以得知，哈爾濱市財(cái)政收入和哈爾濱市房地產(chǎn)上交利稅呈現(xiàn)同步增長局勢，且比重始終維持在30%左右。2007年哈市全年房產(chǎn)上繳利稅占地方財(cái)政收入比重達(dá)近幾年最高，達(dá)31.77%，而后趨于平緩回落?！笆濉逼陂g隨著哈爾濱市財(cái)政收入的飛速增長，其房地產(chǎn)業(yè)也有了欣欣向榮的發(fā)展。其哈爾濱市的財(cái)政收入與房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)高依存度的正相關(guān)發(fā)展。成為哈爾濱市財(cái)政收入的主要增長極。
1.2哈爾濱市土地出讓金占地方財(cái)政收入比重強(qiáng)勁增長
哈爾濱市2009年土地出讓金為154億元，占哈爾濱市財(cái)政收入（333.3億元）的46.2%；2011年哈爾濱市土地出讓金253.14億元，增長了近100億元，年均增長約為49%，占比哈爾濱市總體財(cái)政收入的50.41%.呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。
2. 哈爾濱市財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)過度依存所產(chǎn)生的問題
2.1新型工業(yè)化進(jìn)程中的財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)依存度過高
隨著哈爾濱市新型工業(yè)化的發(fā)展，其財(cái)政收入對土地的依賴程度越來越高。哈爾濱市城鎮(zhèn)土地稅收收入從2000年到2006年一直持穩(wěn)，從2007年開始，住房市場化熾熱，城鎮(zhèn)土地稅收收入翻一番，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收也在逐年上漲，城鎮(zhèn)化建設(shè)在房地產(chǎn)的熱銷中體現(xiàn)的淋漓盡致。工業(yè)化的過程中哈爾濱市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程越來越快，而地方的財(cái)政支出也越來越大，因此需要更多的財(cái)政收入來維持財(cái)政支出。哈爾濱市的就業(yè)、醫(yī)療、教育、社會保障等財(cái)政支出呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢。如下表，民生問題一直是哈市政府所重視的，在一些呼吁房價過高的聲音中，哈市政府于2006年開始著手解決人均使用面積7平方米以下的低保家庭廉租房問題，而后每年的廉租房建設(shè)面積都在持續(xù)增長，但仍抵擋不住房地產(chǎn)的熱銷形勢。伴隨著土地稅收收入上漲的還有土地行政性收費(fèi)及相關(guān)財(cái)政收入，可見房地產(chǎn)行業(yè)的騰飛所帶來的財(cái)政收入相當(dāng)巨大。民生問題體現(xiàn)在多個方面，廉租房解決的只是一小部分，廉租房的投入使用在一定程度上會控制了房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收，然而，970萬人口所需要的醫(yī)療衛(wèi)生、教育、公共設(shè)施建設(shè)支出的負(fù)擔(dān)可想而知。從2002年到2010年，8年間相關(guān)民生建設(shè)支出翻一番。正當(dāng)其時，全國大部分城市悄然出現(xiàn)了“第二財(cái)政”?？梢姶罅康呢?cái)政支出，需要大量的財(cái)政收入來維持平衡，而如果去掉房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政收入部分，則很難維持財(cái)政支出的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
2.2哈爾濱市的房地產(chǎn)業(yè)存在較大的發(fā)展空間
2011年，全年哈市土地出讓金達(dá)253.14億元，同比2010年增長35.7%，與其增長率相比，上漲11個百分點(diǎn)，占哈市全年總財(cái)政收入的50.4%，同比上一年增長5個百分點(diǎn)。縱比土地出讓金平均水平較高的北京，其在2004年就已達(dá)到所占財(cái)政收入的76%，此時全國的土地出讓金所占財(cái)政收入的比例也在逐年上漲，“土地財(cái)政”的趨勢呈現(xiàn)全國化趨勢。土地的出讓使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)加溫，財(cái)政方面對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性可見一斑。通過分析哈爾濱市與北京市房地產(chǎn)業(yè)與全國的比較分析，一線城市的財(cái)政收入要比二線城市的財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依存度更高一些，哈爾濱的依存度相比較而言還有很大的發(fā)展空間。如表3所示。
3. 解決財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)依存問題的對策措施
3.1繼續(xù)加大政府的宏觀調(diào)控政策
哈市財(cái)政收入對房地產(chǎn)行業(yè)依存度太高，一但出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)蕭條或者回落嚴(yán)重等現(xiàn)象，就會造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，為了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調(diào)控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購房需求，支持 自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過這些政策手段，房地產(chǎn)市場有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮；更加促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風(fēng)險的投資投機(jī)工具。適當(dāng)?shù)耐恋爻鲎屇苤?cái)政于一臂之力，土地是人們生存的根本，也是有限的資源，更應(yīng)該追求財(cái)政上的可持續(xù)性發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中找準(zhǔn)重點(diǎn)財(cái)源。總之我們要在合理的財(cái)政收入增長的前提下，適當(dāng)?shù)恼{(diào)控財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依存程度，通過合理調(diào)控土地出讓金價格來合理的拉動財(cái)政收入的良性增長。積極向上爭取政策資金支持，合理調(diào)配財(cái)源比重。
3.2大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)拉動財(cái)政增長，減少財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度
著力發(fā)展黑龍江省縣域經(jīng)濟(jì)，做好以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加大政策資金扶持力度，積極推進(jìn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新型工業(yè)化、經(jīng)濟(jì)一體化為發(fā)展方向，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)第二產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)，合理穩(wěn)定發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)，從而加大縣域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，吸引更多的勞動力以及居民家屬向縣級城市的發(fā)展，緩解一二級城市的發(fā)展壓力，來合理調(diào)動人口流動，從而會相對的減少財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度，加大財(cái)政收入在三大產(chǎn)業(yè)中的合理增長。
3.3轉(zhuǎn)變唯GDP論觀念，優(yōu)化財(cái)源結(jié)構(gòu)，促進(jìn)財(cái)政收入的可持續(xù)發(fā)展
財(cái)政收入的增長應(yīng)是一種合理的增長，不應(yīng)為了增長而增長，僅僅依靠房地產(chǎn)業(yè)的增長來拉動財(cái)政收入的增長是不合理的一種財(cái)政收入增長模式。哈爾濱市財(cái)政收入的增長要摒除唯GDP的數(shù)字增長論，改變財(cái)政收入來源增長觀念，依托老工業(yè)基地、農(nóng)業(yè)大省、資源強(qiáng)省走特色的適合哈爾濱市的經(jīng)濟(jì)增長模式，優(yōu)化財(cái)政收入的財(cái)源結(jié)構(gòu)，促進(jìn)哈爾濱市財(cái)政收入的綠色可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，響應(yīng)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)哈爾濱市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞：實(shí)質(zhì)重于形式；房地產(chǎn)；收入；確認(rèn)
實(shí)質(zhì)重于形式的思想運(yùn)用最早起源于英國，而這一概念在1970年的第四號公告“基本概念和會計(jì)原則”中就已經(jīng)提出過，其闡明了實(shí)質(zhì)重于形式的重要觀點(diǎn)。
我國在《關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露》中也首次提出了運(yùn)用實(shí)質(zhì)重于形式的判斷標(biāo)準(zhǔn)來推斷是否存在著關(guān)聯(lián)關(guān)系的規(guī)定，要求按照關(guān)系的實(shí)際性質(zhì)進(jìn)行判斷，而不能單純依靠法律形式予以確定。之后我國企業(yè)會計(jì)制度正式將實(shí)質(zhì)重于形式作為了企業(yè)核算時應(yīng)遵循的原則之一。但是“實(shí)質(zhì)重于形式”這一原則主要是在企業(yè)資格的認(rèn)定和稅務(wù)辦案中廣泛被采用，在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和法律上的形式條件孰重孰輕卻一直都是財(cái)務(wù)與稅務(wù)爭論的焦點(diǎn)。
一、“實(shí)質(zhì)重于形式”原則產(chǎn)生背景及其運(yùn)用意義
1.“實(shí)質(zhì)重于形式”產(chǎn)生背景
（1）國際化標(biāo)準(zhǔn)促使提高會計(jì)準(zhǔn)則。WTO后，我國從初次與各國經(jīng)濟(jì)的接觸到后來不斷的業(yè)務(wù)合作以至后來與國際經(jīng)濟(jì)的深度交融，這就從業(yè)務(wù)，管理、財(cái)務(wù)各個方面提出跟上國際化的要求。財(cái)務(wù)報(bào)表體現(xiàn)了一個企業(yè)的經(jīng)營狀況和管理水平，根據(jù)我們計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期制定的會計(jì)準(zhǔn)則肯定已經(jīng)不能再跟上國際化的腳步，只有和國際接口我們才能和其他國家站在同一起跑線，只有按照國際標(biāo)準(zhǔn)提供真實(shí)、可靠、公允、可比的會計(jì)信息，國際經(jīng)濟(jì)才能接納我們參與到國際貿(mào)易的競爭中去。
（2）企業(yè)的構(gòu)成形式和業(yè)務(wù)的繁雜化因素。當(dāng)改革開放的腳步大步走來，市場經(jīng)濟(jì)替代了原有的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，順勢而發(fā)的新生企業(yè)呈現(xiàn)出多種多樣的組織架構(gòu)，對會計(jì)核算和財(cái)務(wù)信息披露提出了要順應(yīng)時代的要求；在市場經(jīng)濟(jì)的帶動下，一些投資企業(yè)，證券公司等一些新興的行業(yè)如雨后春筍般發(fā)展了起來，各種合并、轉(zhuǎn)股、兼并、改制業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生，增加了會計(jì)對象的復(fù)雜性，如此繁雜化的業(yè)務(wù)要求企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)核算處理時，要基于不同的會計(jì)原則、方法和程序考慮并在其之間進(jìn)行選擇，所作稅收籌劃更要基于業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)前提下進(jìn)行 。
（3）舊的原則、舊的制度存在著一定的缺陷。我國在市場經(jīng)濟(jì)初步階段制定的會計(jì)制度必然存在很大的局限性，任何事物都是隨著社會的發(fā)展而發(fā)展，隨著進(jìn)步而進(jìn)步，隨著問題而完善的。當(dāng)舊的會計(jì)制度已經(jīng)不能可靠的反映會計(jì)信息和會計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行可比時，就要對相關(guān)的原則規(guī)定進(jìn)行訂正、細(xì)化和補(bǔ)充。
2.在會計(jì)核算中運(yùn)用“實(shí)質(zhì)重于形式” 的重要意義
（1）是對權(quán)責(zé)發(fā)生制原則很好的補(bǔ)充。權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是進(jìn)行會計(jì)核算的基本原則，特別是在收入的確認(rèn)和費(fèi)用的配比上都遵循了這一原則 。雖然每個企業(yè)所處的國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不盡相同，但由于現(xiàn)金流量表的編制是基于收付實(shí)現(xiàn)制，所以從現(xiàn)金流量表上能夠更好了解企業(yè)現(xiàn)金流入的構(gòu)成，分析企業(yè)償債和支付股利的能力，更能反映企業(yè)在一定期間內(nèi)的獲取或支付現(xiàn)金的潛力。因此我們在運(yùn)用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則編制損益表和資產(chǎn)負(fù)債表的基礎(chǔ)上，仍然需要進(jìn)行現(xiàn)金流量表的編制來作為補(bǔ)充。
（2）是對一貫性原則做出的補(bǔ)充。一貫性原則要求企業(yè)的會計(jì)核算方法在前后各期保持一致，不得隨意變更，其目的是為了更好的對同期或不同時期的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比較。但是，如果使用的核算方法已經(jīng)不能再如實(shí)的反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，不能夠恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果時，企業(yè)可以在會計(jì)準(zhǔn)則或制度允許的范圍內(nèi)變更核算方法，同時做相應(yīng)披露。這也體現(xiàn)了實(shí)質(zhì)重于形式原則。
（3）與謹(jǐn)慎性原則相輔相成。謹(jǐn)慎性原則即“寧可預(yù)計(jì)可能的損失，不可預(yù)計(jì)可能的收益”，因謹(jǐn)慎性原則而在期末對各種資產(chǎn)計(jì)提的跌價準(zhǔn)備就是實(shí)質(zhì)重于形式原則的最突出體現(xiàn)。市場經(jīng)濟(jì)中資產(chǎn)發(fā)生減值的可能性已經(jīng)成為必然，在年度終了時，資產(chǎn)的市場價值低于賬面價值時，原賬面記載的資產(chǎn)價值就不再具有真實(shí)性，所以在期末的時候出現(xiàn)了資產(chǎn)減值的情況就應(yīng)對資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備，來調(diào)整資產(chǎn)的賬面價值，這也很好的說明了實(shí)質(zhì)重于形式的原則。
二、“實(shí)質(zhì)重于形式”原則在房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)中的應(yīng)用
1.關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)的相關(guān)規(guī)定
我國的收入準(zhǔn)則在經(jīng)歷了新舊會計(jì)制度改革后，對收入在定義、適用范圍等方面的規(guī)定都有了很大的變化，但是在商品銷售收入和提供勞務(wù)收入的確認(rèn)條件上的表述卻沒有太大的本質(zhì)改變。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)品具有特殊性，所以確認(rèn)收入時應(yīng)具備以下幾個條件：
（1）房屋竣工并驗(yàn)收合格（說明商品是合格的）；
（2）完成竣工結(jié)算（說明成本能夠可靠的計(jì)量）；
（3）簽訂售房合同和收取房款（說明房款收入已能可靠計(jì)量且已經(jīng)或能夠流入企業(yè)）；
（4）房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用（說明與房屋所有權(quán)相聯(lián)系的風(fēng)險和報(bào)酬及房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部轉(zhuǎn)移）。
2.房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)舉例
房地產(chǎn)行業(yè)的建造周期一般較長，至少要在2至3年甚至更長時間。隨著人們對住房的需要日益強(qiáng)烈，即使房屋還沒有竣工只要是取得了預(yù)售許可證的情況下，開發(fā)商就可以對外開始進(jìn)行銷售，這個階段被稱為預(yù)售階段，這個階段的房款收入并不是準(zhǔn)則當(dāng)中規(guī)定的收入，被稱之為預(yù)售收入。
例：客戶陳某在2010年初購得A公司開發(fā)的商品房一套，總價款95萬。陳某在繳納了5萬元的定金后簽署了認(rèn)購協(xié)議，約定7日后交首付50萬元（含認(rèn)購款5萬元）的同時簽署正式的商品房預(yù)售合同，在合同中雙方就確定了陳某的剩余房款支付方式為分期付款方式，分別應(yīng)于為2010年的3月份35萬元，4月份10萬元，最終的價款待實(shí)測面積后對差額部分進(jìn)行多退少補(bǔ)。合同中載明的交房時間為2011年6月30日。
該筆業(yè)務(wù)開發(fā)商在收到定金時應(yīng)作如下會計(jì)處理：借：銀行存款—5萬元
貸：預(yù)收賬款—**項(xiàng)目 **房號 陳** 5萬元
簽署預(yù)售合同收到首付款時（因?yàn)槭赘?0萬元中包含定金5萬，定金在收到款項(xiàng)時已經(jīng)進(jìn)行了會計(jì)處理所以首付的確認(rèn)金額為45萬元）：
借：銀行存款 — 45萬元
貸：預(yù)收賬款 — **項(xiàng)目 **房號 陳** 45萬元
10年3月收到支付的分期房款時----
借：銀行存款 — 35萬元
貸：預(yù)收賬款 — **項(xiàng)目 **房號 陳** 35萬元
10年4月收到支付的最后一期房款是----
借：銀行存款 — 10萬元
貸：預(yù)收賬款 — **項(xiàng)目 **房號 陳** 10萬元
2011年6月30日A公司的工程已經(jīng)清算，實(shí)測面積報(bào)告也已經(jīng)取得，按照合同約定如期交付房屋給業(yè)主，并收取了房屋的多退少補(bǔ)款1萬元時----
借：預(yù)收賬款 — **項(xiàng)目 **房號 陳** 95萬元
銀行存款 — 1萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入 — 96萬至此房屋的款項(xiàng)已經(jīng)收妥，房屋已經(jīng)辦理了交付手續(xù)，和房屋有關(guān)的管理權(quán)和控制權(quán)都移交給了業(yè)主，正是符合了確認(rèn)收入應(yīng)具備的條件。
但是實(shí)際上很少有開發(fā)商能如期真正交付給業(yè)主的情況，就這種情況又分為2種不同的原因：
（1）一種是實(shí)質(zhì)、形式同時不具備。是指項(xiàng)目因種種原因延期沒有如期完成，到了合同約定的時間不能交付給業(yè)主使用。通常這種情況在稅務(wù)稽查的時候，就會按照合同的約定來要求企業(yè)做收入的確認(rèn)，筆者片面的認(rèn)為在這類情況下就應(yīng)該依據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則來判定，不符合收入標(biāo)準(zhǔn)的不予確認(rèn)收入。
（2）另一種是具備實(shí)質(zhì)，但是欠缺形式。這種情況是指竣工決算都已完成，實(shí)測面積的數(shù)據(jù)也已經(jīng)掌握，但是由于在建設(shè)過程當(dāng)中的超規(guī)劃，需要補(bǔ)交部分土地出讓金，企業(yè)在告知業(yè)主的情況下，按照合同的約定的時間先行交付了房屋。首先明確這是一種非正規(guī)的交付，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該依據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則按照合同約定做如下的銷售確認(rèn)：
借：應(yīng)收賬款 **項(xiàng)目 **房號 陳** 1萬元
預(yù)售賬款 **項(xiàng)目 **房號 陳** 95萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入 96萬
三、“實(shí)質(zhì)重于形式”原則在收入確認(rèn)中應(yīng)注意的問題
1.提高財(cái)務(wù)人員自身素質(zhì)
“實(shí)質(zhì)重于形式”原則在收入確認(rèn)中要怎樣去運(yùn)用、要運(yùn)用的度的掌握，是基于一個良好財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)的。如果該原則都夠合理的運(yùn)用，那么會計(jì)信息的真實(shí)可靠性就有了保證，反之如果運(yùn)用的失當(dāng)，則其可核實(shí)性就會引起質(zhì)疑，甚至有些會計(jì)人員會以此為借口為自己的主觀臆斷做辯解，從而提供毫無價值的會計(jì)信息。提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)一方面應(yīng)定期對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行職業(yè)道德和專業(yè)知識的培訓(xùn)，開展案例分析和座談會；另一方面，可以組織向同行業(yè)的其他企業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)和觀摩，也可以邀請相關(guān)稅務(wù)、法務(wù)等部門的專業(yè)人士進(jìn)行一些專題課程的交流。
2.企業(yè)應(yīng)重視由此帶來的會計(jì)風(fēng)險
實(shí)質(zhì)重于形式這一原則往往是需要會計(jì)人員按照自己的經(jīng)驗(yàn)主觀做出的判斷，而這個經(jīng)驗(yàn)又因人而異，每個人的見解不同就會產(chǎn)生不同的處理意見，由此也會帶來后續(xù)的稅務(wù)風(fēng)險，這種運(yùn)用判斷提供的會計(jì)信息因其經(jīng)驗(yàn)性存在導(dǎo)致?lián)p失的可能性被稱作為會計(jì)風(fēng)險。在企業(yè)內(nèi)部，可以通過強(qiáng)化崗位責(zé)任制管理，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)，提高財(cái)務(wù)人員法律意識等方式；而在企業(yè)外部，則可通過聘請專業(yè)人士進(jìn)行稅收籌劃和法律咨詢等途徑來降低會計(jì)風(fēng)險。
3.正確看待相關(guān)政策規(guī)定之間未涉及到的因素
從實(shí)質(zhì)重于形式原則在會計(jì)收入確認(rèn)中的應(yīng)用可以看出，會計(jì)準(zhǔn)則中對確認(rèn)收入規(guī)定了應(yīng)符合的前提條件，但是這些條件是否為同時具備還是分別具備應(yīng)該進(jìn)一步做嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f明、補(bǔ)充，或者做特殊事項(xiàng)的解釋。
總之，貫徹實(shí)質(zhì)重于形式的原則，不但有利于我國會計(jì)核算原則向國際會計(jì)慣例靠攏，更有利于提高會計(jì)信息質(zhì)量。但是這是基于一個有高度責(zé)任心、正義感、高素質(zhì)的具有專業(yè)知識的財(cái)務(wù)人員基礎(chǔ)上的，對一項(xiàng)業(yè)務(wù)的理解和把握如何做到理論聯(lián)系實(shí)際，應(yīng)該做到不辭辛勞、深入現(xiàn)場、不恥下問，不斷學(xué)習(xí)。如何在以法律法規(guī)為前提的基礎(chǔ)上來對新問題新情況進(jìn)行研究和探討是每個財(cái)務(wù)人員要做深刻思考的，
參考文獻(xiàn)：
[1]企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號—收入（2006）（財(cái)會[2006]3號）.
[2]國稅發(fā)[2009]31號.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)商 年報(bào)收入 良性披露
一、引言
所謂“良性披露”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資者利益為出發(fā)點(diǎn)，完整、持續(xù)、有針對性地公開財(cái)務(wù)信息。根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 30號――財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對外報(bào)告與銷售收入確認(rèn)相關(guān)的會計(jì)政策和不同類型銷售收入的價值信息，為會計(jì)信息使用者的的決策提供幫助。根據(jù)《國際會計(jì)準(zhǔn)則第1號――財(cái)務(wù)報(bào)表的列報(bào)》的要求，財(cái)務(wù)報(bào)告的目標(biāo)是向廣大會計(jì)信息使用者提供財(cái)務(wù)、盈利和現(xiàn)金流等相關(guān)信息，反映管理層的受托經(jīng)營責(zé)任。根據(jù)上海證券交易所的《上市公司分行業(yè)經(jīng)營性信息披露指引第1號――房地產(chǎn)》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露房地產(chǎn)銷售情況。本文選擇了5家具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為樣本，對其年度報(bào)告進(jìn)行分析，探析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的披露。
二、房產(chǎn)銷售收入確認(rèn)政策披露現(xiàn)狀分析
根據(jù)《2014中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》綜合實(shí)力排名（排除境外上市的地產(chǎn)開發(fā)商），本文選擇前5名境內(nèi)上市公司（萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華夏幸福、金地集團(tuán)）作為樣本，探討房地產(chǎn)開發(fā)商收入政策披露情況（見表1）。
經(jīng)過分析樣本公司收入披露的政策，房地產(chǎn)開發(fā)商在收入確認(rèn)過程中根據(jù)收入確認(rèn)的五個條件并結(jié)合銷售合同的簽訂、竣工驗(yàn)收、付款證明（收款權(quán)）、交房手續(xù)等環(huán)節(jié)進(jìn)行賬務(wù)處理。該做法緊密圍繞準(zhǔn)則，但也存在以下問題：
首先，銷售收入確認(rèn)政策披露的語言過于準(zhǔn)則化，個性化語言匱乏。眾所周知，地產(chǎn)銷售和工業(yè)制造企業(yè)的產(chǎn)品銷售存在較大區(qū)別，收入的確認(rèn)政策應(yīng)該突出房地產(chǎn)行業(yè)的銷售流程和后續(xù)服務(wù)?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不動產(chǎn)銷售大致經(jīng)歷收取會員費(fèi)或誠意金、簽署銷售合同、開具銷售發(fā)票、交付鑰匙、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合上述銷售環(huán)節(jié)和相關(guān)的銷售文件（銷售合同、發(fā)票、交房證明）綜合分析確定收入的確認(rèn)時點(diǎn)。
其次，年度報(bào)告中披露的收入確認(rèn)政策未能聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)模式和樓盤銷售模式?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)用地大多通過招拍掛方式取得，由于后期開發(fā)資金需求壓力大，房地產(chǎn)開發(fā)商可能會考慮采用合作建房、合資建房、受托建房等不同開發(fā)模式。很明顯，不同模式下其收入的確認(rèn)時點(diǎn)并不一致，因此在披露收入政策時應(yīng)結(jié)合土地的開發(fā)模式。如上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷售模式較多，出于提高銷售效率和專業(yè)化的考慮，企業(yè)經(jīng)常把自身開發(fā)的產(chǎn)品外包給專業(yè)房地產(chǎn)公司，由該類公司進(jìn)行整體策劃營銷，此時收入的確認(rèn)就與其銷售方式相關(guān)。同樣，上述樣本企業(yè)披露的銷售收入確認(rèn)政策中并未指出其銷售模式。
三、營業(yè)收入列報(bào)現(xiàn)狀分析
經(jīng)過對樣本公司2013年度財(cái)務(wù)報(bào)告列報(bào)情況的調(diào)查分析（見下頁表2），發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)指標(biāo)摘要中遵照列報(bào)要求披露了近三年的銷售收入和增長率;在董事會報(bào)告中分行業(yè)、地區(qū)披露其銷售簽約面積、簽約金額和市場占有率等數(shù)據(jù)，并在報(bào)告中披露了其前5名客戶的銷售額，但還需要在以下方面進(jìn)行改進(jìn)：
首先，年度報(bào)告集中在披露房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)狀況、投資區(qū)域、歷史財(cái)務(wù)狀況等歷史信息，而反映房地產(chǎn)行業(yè)特征、企業(yè)價值創(chuàng)造力和前瞻性會計(jì)信息過少。歷史銷售收入信息是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確已實(shí)現(xiàn)的，實(shí)際決策中，信息使用者不僅要了解過去的信息，更要求提供信息的一方披露未來的收入預(yù)期實(shí)現(xiàn)信息。但上述樣本企業(yè)少有披露其房產(chǎn)的預(yù)期銷售價格以及競爭性樓盤供應(yīng)數(shù)量等影響收入實(shí)現(xiàn)的重大不利因素。樣本公司的大多數(shù)收入披露內(nèi)容屬于“強(qiáng)制性披露”，管理層為制止信息不對稱致使不利選擇可能給企業(yè)帶來危害，更樂意披露“好信息”，而對“壞消息”不公開，特別是對房產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)的系統(tǒng)風(fēng)險信息的披露少之又少。
其次，樣本公司年度報(bào)告中的相關(guān)指標(biāo)披露形式單一，大都是絕對數(shù)和百分比指標(biāo)，缺乏多層次的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。樣本企業(yè)的年度報(bào)告中披露企業(yè)最近3個會計(jì)年度的收入數(shù)據(jù)，基本做到了同一企業(yè)不同歷史年份的縱向可比，但橫向可比也應(yīng)予以考慮。目前房地產(chǎn)開發(fā)商的年度報(bào)告中披露的收入數(shù)據(jù)，缺乏行業(yè)間的對比，無法顯示其在行業(yè)中所處的位置。對于報(bào)告使用人來說，了解企業(yè)的行業(yè)地位和獲得不同歷史時期的收入數(shù)據(jù)一樣重要。
最后，上述調(diào)查的樣本企業(yè)同屬房地產(chǎn)開發(fā)商，由于證監(jiān)會了統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)信息披露制度，不同樣本企業(yè)的年度報(bào)告披露框架大體一致，缺乏個性，很難得到不同房地產(chǎn)開發(fā)商之間除營業(yè)收入數(shù)額和增長率之外其他有區(qū)別的會計(jì)信息。很明顯會計(jì)制度在強(qiáng)調(diào)強(qiáng)制性披露和會計(jì)信息可比時，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息披露的個性，這樣會從表面上給投資者造成不同企業(yè)信息披露內(nèi)容一致的錯覺。此外，通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，樣本企業(yè)的年報(bào)收入披露時間更多傾向于三月份，少有企業(yè)延遲到四月份，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對年報(bào)信息披露的及時性關(guān)注程度提高，這樣更有利于年報(bào)信息的挖掘使用。
四、銷售收入年報(bào)披露的改善對策
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)政策應(yīng)緊密結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)流程對外披露，抓住簽約時間和金額、竣工驗(yàn)收時間、收取房款進(jìn)度、交房手續(xù)的辦理進(jìn)度、入伙手續(xù)、鑰匙領(lǐng)取等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)披露其收入政策，避免照搬會計(jì)準(zhǔn)則，導(dǎo)致披露語言形式化。應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)模式和銷售模式來披露收入的確認(rèn)政策，在自主開發(fā)模式下收入的確認(rèn)政策可以完全遵照已有的準(zhǔn)則，在購房者領(lǐng)取鑰匙，辦理完入伙手續(xù)后確認(rèn)收入。出現(xiàn)合作建房、合資建房等情況時收入的確認(rèn)政策需要考慮合同中的細(xì)節(jié)條款披露。在代銷方式下收入的確認(rèn)政策應(yīng)該聯(lián)系代銷協(xié)議中具體的權(quán)利和義務(wù)來確認(rèn)收入。
其次，房地產(chǎn)市場繁榮很大程度上受到政府信貸、稅收、土地等政策影響，當(dāng)前限購成為了樓市調(diào)控的主旋律，限購對穩(wěn)定房價和打擊投機(jī)炒房具有明顯作用，受政策沖擊，城市商品住宅的成交量大幅萎縮。同時，過緊的調(diào)控政策造成土地一級出讓市場總體低迷，地方土地市場成交金額也呈現(xiàn)了大幅下滑，購房者等待氣氛長期累積。從以上可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策對不動產(chǎn)成交額的影響程度較深。作為房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)詳細(xì)披露國家未來的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策走勢預(yù)測和收入風(fēng)險，給投資者詳細(xì)的政策投資預(yù)期。
再次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了應(yīng)該結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)差異化披露銷售收入，同時還應(yīng)披露當(dāng)期合同銷售均價、樓面地價等以便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間可比，為投資者決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良性成長依賴于其開發(fā)產(chǎn)品的吸引力、競爭力，房地產(chǎn)開發(fā)商收取會員費(fèi)、誠意金、定金等收入尚未形成的銷售收入，能很大程度上反映房地產(chǎn)開發(fā)商的市場接受程度，為了向投資者提供決策相關(guān)信息，應(yīng)在報(bào)表附注中詳細(xì)披露會員費(fèi)、誠意金、定金等項(xiàng)目形成的“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬。
最后，現(xiàn)有信息披露過分強(qiáng)調(diào)可靠性和歷史成本原則，把重要性和決策有用性放到了次要地位。筆者認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中增加披露與未來收入實(shí)現(xiàn)有關(guān)聯(lián)的會計(jì)信息，以及國家未來的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策走勢和收入實(shí)現(xiàn)風(fēng)險。該舉措有利于幫助決策者預(yù)測未來收入走勢，提高會計(jì)信息的可利用度。除此之外，收入的披露順序應(yīng)按照報(bào)表使用者的決策相關(guān)性先后排列，盡量減少不重要事項(xiàng)披露，避免“噪音”。X
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；稅收籌劃
稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財(cái)活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競爭實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，懇請大家賜教。
一、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)
由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量
大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元和70萬元時（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過程如下：首先計(jì)算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬
二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場競爭力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。
三、改變銷售模式的籌劃實(shí)務(wù)
一是，針對納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。
二是，針對開發(fā)企業(yè)對獨(dú)立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發(fā)企業(yè)采取無償或收取極少手續(xù)費(fèi)方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)（開發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費(fèi)用應(yīng)超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實(shí)現(xiàn)時間。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系；構(gòu)筑
一、當(dāng)前房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)存在的問題以及體系構(gòu)建基本思路
房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)存在的不足之處
現(xiàn)階段針對房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)有很多，但是能夠真正反映房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況的指標(biāo)卻很少。很多房地產(chǎn)既不能夠?yàn)閲业暮暧^調(diào)控政策提供指導(dǎo)和引導(dǎo)，也不能夠反映房地產(chǎn)行業(yè)的科技創(chuàng)新和科技進(jìn)步。統(tǒng)計(jì)工作者大多將工作重點(diǎn)放在了反映房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)上，很少花精力對價值形態(tài)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行核算和反應(yīng)。許多專家和學(xué)者對房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)持有的觀念比較陳舊，他們認(rèn)為只要將房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)反映清楚即可，對房地產(chǎn)在使用過程中反映物業(yè)管理、法律服務(wù)、中介服務(wù)和咨詢服務(wù)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)則反映的很少。另外，我國的房地產(chǎn)指標(biāo)在內(nèi)涵和計(jì)算方法上和國家通用標(biāo)準(zhǔn)存在差異，指標(biāo)體系存在明顯的供需關(guān)系不平衡，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)難以滿足信息使用者的要求，也不便于在國際上比較。在房地產(chǎn)業(yè)增加值的統(tǒng)計(jì)內(nèi)容上，我國的統(tǒng)計(jì)內(nèi)容就和國家慣例不一致。這種差異會限制我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)構(gòu)建的基本思路
首先，要構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系就需要有科學(xué)的理論研究作為基礎(chǔ)。這是房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)研究的重點(diǎn)和難點(diǎn)。就我國目前的現(xiàn)實(shí)狀況來看，我國在房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)上的理論研究還是一張白紙的狀態(tài)，學(xué)者們應(yīng)該結(jié)合統(tǒng)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息學(xué)、控制論等學(xué)科的基本知識共同構(gòu)筑房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的理論基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的建立提供科學(xué)的基礎(chǔ)，
其次，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的構(gòu)筑需要擴(kuò)寬收集統(tǒng)計(jì)資料的信息渠道。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的部分很多，工作內(nèi)容繁雜，目前統(tǒng)計(jì)工作者收集統(tǒng)計(jì)資料的渠道還比較單一，目前房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作最重要的工作就是從深度和廣度上兩個層面上擴(kuò)寬信息渠道，全面地反應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)各方面的發(fā)展?fàn)顩r。但是統(tǒng)計(jì)工作者還要注意采取合理的方式將紛雜的統(tǒng)計(jì)資料和信息統(tǒng)一到現(xiàn)實(shí)單一的統(tǒng)計(jì)報(bào)表之中去。
最后，我們要注重運(yùn)用房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)去滿足不同信息使用者的要求，改變房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)目前供需不平衡的狀態(tài)，使得房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)能夠多層次、多角度的滿足國家、政府和社會的信息使用要求。構(gòu)建合理、科學(xué)的房地產(chǎn)指標(biāo)體系內(nèi)部結(jié)構(gòu)的循環(huán)和聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)指標(biāo)體系內(nèi)部系統(tǒng)的完整性和層次性。
二、構(gòu)筑房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的主要內(nèi)容
反映房地產(chǎn)行業(yè)基本狀況的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)
這方面的指標(biāo)主要從房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員的數(shù)量，企業(yè)中職工的人數(shù)、從業(yè)人員的薪酬、職工的平均工資狀況、房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本和資本金規(guī)模、利潤實(shí)現(xiàn)情況、資產(chǎn)規(guī)模、負(fù)債規(guī)模、房地產(chǎn)行業(yè)的總支出及增加值等指標(biāo)來反洗房地產(chǎn)行業(yè)目前的行業(yè)前景、就業(yè)情況、財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。
房地產(chǎn)行業(yè)總支出反映了在某一階段內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營與經(jīng)紀(jì)服務(wù)等活動的過程中顧客或者房產(chǎn)使用者能夠取得的服務(wù)總值，該支出應(yīng)該以貨幣形式直觀的反映出來。在內(nèi)容上房地產(chǎn)行業(yè)總支出包含了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋和土地取得的差價收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)取得收入，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)取得的服務(wù)收入、房地產(chǎn)所有者針對自有住房的虛擬租金收入、企業(yè)單位和事業(yè)單位以及房屋所有者針對盈利性房屋取得的租金收入等等。房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人數(shù)應(yīng)該以某一階段內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中工作并取得工資報(bào)酬的人員和在非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中工作，但是提供房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介、經(jīng)紀(jì)服務(wù)并取得報(bào)酬和收入的勞動人數(shù)。
反映房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營狀況的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)
反應(yīng)該方面的指標(biāo)有房屋開發(fā)的經(jīng)營收入、房屋實(shí)際銷售的面積和銷售額、房屋的可供出租面積和出租金額、商品房可供銷售面積以及非商品房的可供使用面積、全社會空置房屋面積、房屋預(yù)售合同中銷售的面積和金額、房地產(chǎn)的開發(fā)成本、房地產(chǎn)的銷售費(fèi)用、商品房和非商品房本期的投資金額以及完工情況。
房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營收入是指在報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)所有者從事房屋的銷售、租賃取得的收入，包括經(jīng)營收入和提供其他方面服務(wù)取得的收入。非商品房的使用面積實(shí)在報(bào)告期期末已經(jīng)竣工完成的，可供企事業(yè)單位以及房屋所有者住宅、辦公以及商業(yè)用的非商品房。全社會的空置房屋面積是指在報(bào)告期期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及房產(chǎn)所有者本可以銷售或者出租但是卻將之閑置的房屋的總面積。非商品房的交付面積是指在報(bào)告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的總面積。
反映房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和中介服務(wù)的指標(biāo)
反映該方面狀況的指標(biāo)有房地產(chǎn)管理和提供經(jīng)紀(jì)及中介服務(wù)取得收入，為提供服務(wù)而消耗的成本以及其他反映服務(wù)成果的指標(biāo)。這方面的指標(biāo)可以反映和衡量房地產(chǎn)在使用過程中給房屋使用者帶來的使用效益，能夠衡量一段時期內(nèi)房地產(chǎn)住宅的開發(fā)管理、房地產(chǎn)交易委托狀況、抵押和質(zhì)押情況、信息咨詢的重點(diǎn)和結(jié)果等等。提供服務(wù)取得經(jīng)營收入在內(nèi)容上包括物業(yè)管理收入、小區(qū)治安綠化收入、房屋維修收入、車輛保管收入、供暖收入、信息咨詢服務(wù)收入、股價服務(wù)收入、抵押管理收入以及城市維護(hù)費(fèi)收入、產(chǎn)業(yè)檔案管理收入等等。另外我們可以用小區(qū)的綠化覆蓋率、小區(qū)發(fā)生的偷盜、搶劫等案件數(shù)、提供信息咨詢和股價服務(wù)的次數(shù)、業(yè)主居住的滿意度調(diào)查來輔助前述統(tǒng)計(jì)指標(biāo)共同反映提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和中介服務(wù)的狀況。
總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)的工作者和統(tǒng)計(jì)工作者應(yīng)該改變房地產(chǎn)開發(fā)和服務(wù)的工作思路，擴(kuò)寬統(tǒng)計(jì)資料的來源和渠道，從房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營、經(jīng)濟(jì)和中介服務(wù)、經(jīng)濟(jì)預(yù)警機(jī)制的建立等多方面統(tǒng)計(jì)指標(biāo)去考察房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，為國家和政府提供準(zhǔn)確的房地產(chǎn)行業(yè)的基本信息。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)上市公司的三大類型
目前，滬深兩市共有134家房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)收入最高的萬科上半年收入高達(dá)307.2億元人民幣，其中房地產(chǎn)占98%。剔除ST公司，收入最少的是東方銀星，去年年收入僅127萬元人民幣，主要來自材料銷售，房地產(chǎn)收入幾乎為零。綿世股份去年主營收入也只有790萬元人民幣，其中餐飲收入占比高達(dá)82%。分析房企上市公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，可以將房企上市公司分成三類：
一是房地產(chǎn)銷售收入占比超過50%的絕對房地產(chǎn)企業(yè)，以招保萬金（即招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團(tuán)）為代表。萬科房地產(chǎn)收入占比超過98%，保利地產(chǎn)達(dá)到95%，招商地產(chǎn)接近90%，金地集團(tuán)超過94%。
二是雖然房地產(chǎn)銷售收入占比不到50%，但房地產(chǎn)相關(guān)收入（如工程、房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)中介等）合計(jì)超過50%的相對房地產(chǎn)企業(yè)，以城投類公司為代表。如華夏幸福的土地開發(fā)及房地產(chǎn)和工程建設(shè)相關(guān)收入占比接近98%，首開超過95%，福星為65%，北辰為54%。在這類企業(yè)中，非房地產(chǎn)收入的增長速度往往很快，如福星的金屬制品業(yè)務(wù)占比達(dá)到了34%，冠城大通的漆包線收入達(dá)到46.7%，北辰的零售、酒店和投資型物業(yè)收入占比也達(dá)到了43.5%。
三是非房地產(chǎn)收入超過50%的轉(zhuǎn)型企業(yè)。例如新湖中寶商業(yè)貿(mào)易和酒店收入已超過房地產(chǎn)收入，2010年中期甚至超過了80%；中炬高新調(diào)味品收入超過74%；長春高新生物制品收入高達(dá)85%；外高橋國際貿(mào)易收入達(dá)到64%；東湖高新環(huán)保收入超過50%。
三類房地產(chǎn)上市公司估值方法
第一類企業(yè)屬于典型的房地產(chǎn)企業(yè)，可以采用房地產(chǎn)行業(yè)通行的估值方法估值。比如采用行業(yè)平均市盈率法。數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤，采用證監(jiān)會行業(yè)分類，目前房地產(chǎn)行業(yè)加權(quán)平均市盈率在13倍左右。低于13倍的個股，理論上就是低估值的個股。滬深兩市市盈率低于13倍的房地產(chǎn)個股有24家，低于10倍的有華夏幸福、冠城大通、金融街、廣宇發(fā)展、寶安地產(chǎn)、順發(fā)恒業(yè)、天地源、深長城、億城股份、中華企業(yè)、榮盛發(fā)展11家。
第三類企業(yè)其實(shí)已經(jīng)不屬于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，因此，應(yīng)采用轉(zhuǎn)型后的新主業(yè)所在行業(yè)估值。比如中炬高新應(yīng)納入食品行業(yè)估值，長春高新應(yīng)納入醫(yī)藥行業(yè)估值，東湖高新應(yīng)納入環(huán)保行業(yè)估值，外高橋應(yīng)納入出口貿(mào)易行業(yè)估值。
以中炬高新為例，每股收益0.04元，每股凈資產(chǎn)2.33元，市盈率為31.9倍；參比食品行業(yè)中最接近的為皇氏乳業(yè)，每股收益0.042元，每股凈資產(chǎn)3.74元，市盈率為57倍。不考慮細(xì)分行業(yè)差異，單純從數(shù)據(jù)對比來看，顯然中炬高新估值偏低。以東湖高新為例，每股收益0.009元，每股凈資產(chǎn)1.8元，市盈率406倍；參比節(jié)能環(huán)保行業(yè)的天豪節(jié)能，每股收益0.029元，每股凈資產(chǎn)1.97元，市盈率85倍，如果不考慮新三板和開發(fā)區(qū)概念，單純從數(shù)據(jù)對比，可以看出東湖高新股價偏高。
第二類企業(yè)，由于擁有多元化和跨行業(yè)屬性，應(yīng)采用行業(yè)加權(quán)平均估值法進(jìn)行估值，以體現(xiàn)該類企業(yè)的多業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。對于這類企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的其他業(yè)務(wù)可以結(jié)合與主業(yè)相比的毛利率來估算其他業(yè)務(wù)應(yīng)貢獻(xiàn)的市盈率。比如某公司房地產(chǎn)收入占比98%，而其他業(yè)務(wù)占比2%。其中房地產(chǎn)毛利35%，而其他業(yè)務(wù)毛利40%，如果房地產(chǎn)行業(yè)市盈率為13倍，則其他業(yè)務(wù)市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*其他業(yè)務(wù)毛利率/房地產(chǎn)毛利率 =14.86。該股理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。
數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤，按證監(jiān)會行業(yè)分類，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)為滬深兩市滾動市盈率最高的行業(yè)，加權(quán)平均數(shù)為34.11倍，其中房地產(chǎn)管理業(yè)的市盈率為63.96倍，為市盈率最高的子行業(yè)。金融、保險業(yè)滾動市盈率最低，加權(quán)平均數(shù)為7.46倍，其中，銀行業(yè)市盈率為5.84倍，為市盈率最低的子行業(yè)。
以福星股份為例，其房地產(chǎn)收入占比65%，毛利率35%；金屬制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他業(yè)務(wù)占比1%，毛利率39%。房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率分別是13.87和13.45；金屬制品行業(yè)分別為16.07和17.83。在計(jì)算時，行業(yè)市盈率應(yīng)取靜態(tài)和動態(tài)的平均值，即房地產(chǎn)行業(yè)取13.66，金屬制品行業(yè)取16.95；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行業(yè)加權(quán)平均市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+金屬制品行業(yè)市盈率*金屬制品收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理論市盈率應(yīng)不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份動態(tài)市盈率為10.8，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值14.7，至少有36%的升值空間。
以冠城大通為例，其房地產(chǎn)收入占比為51.8%，毛利率52.57%；漆包線收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他業(yè)務(wù)占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包線屬于電器機(jī)械及器材制造業(yè)，其靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率分別是17.67和16.98，取平均值為17.33。房地產(chǎn)行業(yè)仍取平均值13.66。其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，則冠城大通理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+電器機(jī)械及器材制造行業(yè)市盈率*電器機(jī)械及器材制造收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通動態(tài)市盈率僅為6.7，可見該股估值嚴(yán)重偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值15.2，至少有127%的升值空間。
以北辰實(shí)業(yè)為例，其房地產(chǎn)收入占比54%，毛利率29%；零售商業(yè)占比7.6%，毛利率38.4%；投資物業(yè)和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他業(yè)務(wù)占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)取平均市盈率13.66，零售商業(yè)取靜態(tài)動態(tài)市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值為17.92；酒店業(yè)取旅館業(yè)靜態(tài)動態(tài)的平均值，即34.04和33.18的平均值為33.61；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；則北辰實(shí)業(yè)理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+零售行業(yè)市盈率*零售收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰實(shí)業(yè)動態(tài)市盈率僅為15.4，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到理論估值21.32，至少有38%的升值空間。
