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序論：在您撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
討論。
關(guān)鍵詞：數(shù)學(xué)方法；房地產(chǎn)市場；市場調(diào)查；市場預(yù)測
中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02
隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷地實現(xiàn)突破增長，但是在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中仍然存在一些風(fēng)險以及問題，因此房地產(chǎn)市場一般都是利用調(diào)查與預(yù)測的方式來實現(xiàn)市場的規(guī)劃發(fā)展，這就在我國的市場經(jīng)濟發(fā)展的指導(dǎo)下有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的再發(fā)展，同時能夠有效地體現(xiàn)我國的市場經(jīng)濟利益。
1 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測解析
目前我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)實現(xiàn)了從買方市場轉(zhuǎn)化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產(chǎn)市場競爭不僅是在價格上的競爭，而且是在非價格上的競爭，這也是我國的房地產(chǎn)市場競爭在經(jīng)濟發(fā)展下不斷強化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是發(fā)展的關(guān)鍵，因此市場的調(diào)查以及預(yù)測就成為我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷過程中，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要依據(jù)，筆者根據(jù)以往的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，目前的房地產(chǎn)市場在近五年之內(nèi)已經(jīng)發(fā)展成為了有計劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學(xué)有效的市場調(diào)查以及預(yù)測手段，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展制定具有可操作性的的營銷模式，同時能夠幫助房地產(chǎn)市場在我國的經(jīng)濟發(fā)展中占有重要的位置。
（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查介紹。在房地產(chǎn)市場調(diào)查的過程中主要包括以下三個環(huán)節(jié)：首先是在調(diào)查的前期進行準備，前期你的準備階段主要是分析經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的影響以及發(fā)展的機遇，這個時候就需要確定房地產(chǎn)市場的具體調(diào)查目標(biāo)、制定詳細的調(diào)查計劃、根據(jù)自身的發(fā)展以及文藝設(shè)計調(diào)查方案，當(dāng)然要在調(diào)查的過程中對于調(diào)查的方式、人員等進行計劃，一般采取的是抽樣式的問卷調(diào)查，對調(diào)查的數(shù)據(jù)資料進行詳細的整合，為后期的正式調(diào)查做好準備工作。其次是正式調(diào)查階段，這一個階段的任務(wù)主要是收集資料，同時要對調(diào)查人員進行專業(yè)的調(diào)查培訓(xùn)，這個環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場調(diào)查過程中最重要的，因此在這個環(huán)節(jié)中要保證調(diào)查的嚴謹。最后一個環(huán)節(jié)就是調(diào)查的總結(jié)，這一環(huán)節(jié)主要是針對前兩個環(huán)節(jié)中比較分散的數(shù)據(jù)進行一下整理，并根據(jù)經(jīng)驗對本次的調(diào)查結(jié)果進行總結(jié)，得出比較科學(xué)的結(jié)論，同時將結(jié)論進行記錄，為營銷策略做出明確的建議。
（2）房地產(chǎn)市場預(yù)測介紹。房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)是建立在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上，我們在進行預(yù)測的時候可以利用已經(jīng)調(diào)查得出的資料預(yù)測的信息，當(dāng)然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產(chǎn)市場中存在的各方面因素整合分析，對一個階段的房地產(chǎn)市場的發(fā)展進行一定的判斷。在一般的房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)主要有以下內(nèi)容：臆斷預(yù)測的目標(biāo)方向性、收集整合調(diào)查資料、選擇預(yù)測方法并且建立設(shè)施的數(shù)學(xué)模型、審核預(yù)測的結(jié)果、總結(jié)預(yù)測結(jié)果。
2 數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測中的應(yīng)用
（1）數(shù)學(xué)統(tǒng)計方法分析。數(shù)學(xué)統(tǒng)計分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價研究對象的數(shù)量特點以及基本的變化規(guī)律。在這一種數(shù)學(xué)分析方法中比較常用的方法是有集中數(shù)據(jù)的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數(shù)據(jù)綜合指數(shù)的分析。其中的集中數(shù)據(jù)趨勢變化的分析是將全體數(shù)據(jù)中的整合變量的方向性規(guī)劃為某一個數(shù)據(jù)指標(biāo)上，這一點就成為這一組數(shù)據(jù)中的核心點，同時可以用它來代表整體的數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢。這種集中數(shù)據(jù)整合的方法有很多種，例如可以算術(shù)數(shù)據(jù)的平均數(shù)、中位數(shù)以及眾數(shù)。分散的程度分析是借助整個數(shù)據(jù)數(shù)列之間變量的變化分散程度，數(shù)據(jù)的標(biāo)志性變化的情況是指標(biāo)的變化越小，平均數(shù)的代表程度反而越大，統(tǒng)計方法中的常用統(tǒng)計方法有：數(shù)據(jù)平均差、數(shù)據(jù)標(biāo)準差以及離散系數(shù)。
（2）數(shù)學(xué)解析性分析。關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查與預(yù)測方面的解析性統(tǒng)計分析方法主要是借助數(shù)學(xué)理論基礎(chǔ)來進行的，通過對調(diào)查預(yù)測數(shù)據(jù)的規(guī)律進行深入的解析來定量數(shù)據(jù)的分析，常用的數(shù)學(xué)方法有：數(shù)據(jù)的方差分析、預(yù)測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數(shù)據(jù)的方差分析中首先通過分析不同的調(diào)查數(shù)據(jù)來進行整合。在了解了整個調(diào)查的數(shù)列中自變量對因果變量的影響意義來預(yù)測整個調(diào)查結(jié)果的內(nèi)容。同時數(shù)據(jù)方差分析應(yīng)用的過程中針對一般假定的數(shù)據(jù)分布，可以選擇相對比較穩(wěn)定的方差來實現(xiàn)數(shù)據(jù)的預(yù)測。在預(yù)測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規(guī)則的數(shù)列數(shù)據(jù)進行多元統(tǒng)計，整個的多元統(tǒng)計可以根據(jù)數(shù)量的變化選擇多樣性，在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中我們一般選擇類聚的形式來進行聚類分析。聚類分析系統(tǒng)主要有：聚類法、動態(tài)聚類法、模糊聚類法等。當(dāng)然隨著計算機技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)學(xué)模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據(jù)，例如利用計算機中的SPSS軟件對調(diào)查的原始數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計。
（3）數(shù)學(xué)定量預(yù)測方法，在這一種方法中主要依據(jù)一元線性的模型建立來實現(xiàn)在數(shù)據(jù)資料的整合，一方面利用運用數(shù)學(xué)方法，另一方面結(jié)合計算機技術(shù)，對房地產(chǎn)的營銷變化做出科學(xué)的估計和判斷。數(shù)學(xué)統(tǒng)計模型是一個相對比較穩(wěn)定的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)用，同時比較準確、客觀真實，特別是在中短期的調(diào)查與預(yù)測中有比較客觀的優(yōu)勢。
3 結(jié)語
數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中已經(jīng)有了很長一段的應(yīng)用歷史，當(dāng)然在經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會不斷地提高，因此在整個過程中，我們可以通過調(diào)查與預(yù)測的更新來實現(xiàn)房地產(chǎn)營銷的發(fā)展，因此對于數(shù)學(xué)方法的應(yīng)用需要不斷的去研究探索。
參考文獻
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調(diào)查與預(yù)測》為例[J].山東省農(nóng)業(yè)管理干部學(xué)院學(xué)
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關(guān)鍵詞：任務(wù)驅(qū)動；房地產(chǎn)市場調(diào)查；運用實踐
一、“任務(wù)驅(qū)動法”在房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析教學(xué)中的運用實踐
市場調(diào)查在房地產(chǎn)銷售、營銷策劃、廣告策劃等工作中有著廣泛的應(yīng)用，因此眾多院校的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)開設(shè)有房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析這門課，一般把它作為專業(yè)的必修課程。對于這樣一門實踐性很強的課程，傳統(tǒng)的、單一的講授為主的授課方式達不到應(yīng)有的教學(xué)效果。采用“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)模式，打破以知識傳授為主要特征的傳統(tǒng)學(xué)科課程模式，能夠在引導(dǎo)學(xué)生完成任務(wù)的同時，培養(yǎng)學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，達到培養(yǎng)學(xué)生房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析職業(yè)能力的目標(biāo)。
1.分析工作崗位，確立該門課程所掌握的技能
房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)培養(yǎng)人才的就業(yè)崗位主要為房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)市場研究人員等。這些崗位要求從業(yè)人員熟悉國家和地方房地產(chǎn)法律法規(guī)及相關(guān)政策，能把握房地產(chǎn)市場宏觀走勢；掌握各種房地產(chǎn)市場調(diào)查方法和技巧，能熟練使用SPSS統(tǒng)計軟件完成調(diào)查問卷的編碼、統(tǒng)計分析等工作，具有較強的分析、判斷能力；熟悉房地產(chǎn)市場，能撰寫完整的市場調(diào)查報告。因此本門課程重在培養(yǎng)學(xué)生的三大技能：房地產(chǎn)市場調(diào)研準備與實施技 能、房地產(chǎn)市場調(diào)研統(tǒng)計與分析技能以及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫技能。
2.創(chuàng)建仿真的學(xué)習(xí)情境
房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析課程內(nèi)容以市場調(diào)查的工作流程為載體進行知識重構(gòu)，設(shè)計出5個學(xué)習(xí)情境（如圖1）。每個學(xué)習(xí)情境中都有以一個或多個完整和相對獨立的工作任務(wù)作為教學(xué)載體。5個學(xué)習(xí)情境及子情境之間的遞進關(guān)系遵循由簡單到復(fù)雜、由低級到高級、由單一到綜合，這種系統(tǒng)化的設(shè)計符合學(xué)生的認知規(guī)律和職業(yè)成長規(guī)律。房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析課程教學(xué)通過創(chuàng)設(shè)與當(dāng)前學(xué)習(xí)主題相關(guān)的、盡可能真實的學(xué)習(xí)情境，引導(dǎo)學(xué)生帶著真實的市場調(diào)查與分析“任務(wù)”進入學(xué)習(xí)情境，使學(xué)習(xí)更加直觀和形象化。
3.在創(chuàng)設(shè)的情境下，設(shè)計工作任務(wù)
在“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)法中，任務(wù)的提出是關(guān)鍵，是這個過程的核心，它將決定在這節(jié)課中，學(xué)生是主動學(xué)習(xí)還是被動學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析在創(chuàng)設(shè)的情境下，選擇與當(dāng)前學(xué)習(xí)主題密切相關(guān)的任務(wù)作為學(xué)習(xí)的中心內(nèi)容，把總目標(biāo)細分成一個個的小目標(biāo)，并把每一個學(xué)習(xí)情境的內(nèi)容細化為一個個容易掌握的任務(wù)，通過這些小任務(wù)來體現(xiàn)總的學(xué)習(xí)目標(biāo)。具體設(shè)計方案如圖2。
4.完成“任務(wù)”的思路、方法、操作
在明確房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析任務(wù)之后，將全班同學(xué)分為若干學(xué)習(xí)小組，明確分工負責(zé)制度，組員積極參與到任務(wù)完成過程中來，保障學(xué)習(xí)小組能開展活動。
在學(xué)生自主探索尋找解決問題完成任務(wù)的過程中，教師僅點撥、指點和答疑，并非直接告訴學(xué)生應(yīng)當(dāng)如何去解決面臨的問題，而是向?qū)W生提供解決該問題的有關(guān)線索。例如，在設(shè)計房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷這一任務(wù)中，引導(dǎo)學(xué)生思考房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷的結(jié)構(gòu)、內(nèi)容包括哪些方面，將更多的問題留給學(xué)生思考，不斷引導(dǎo)學(xué)生通過合作、討論、交流等方式，互幫互學(xué)，尋找解決問題的方法，共同完成任務(wù)。
5.匯報和評價
市場調(diào)查小組在完成各階段任務(wù)后，需要對老師進行匯報，除了要向老師提交書面報告，還要在全班進行口頭匯報，每小組以PPT的方式并進行當(dāng)場演說，匯報和展示各小組的工作成果，并接受老師和其他小組的提問。匯報和總結(jié)對學(xué)習(xí)效果的評價可以對學(xué)生的發(fā)展產(chǎn)生導(dǎo)向和激勵作用。房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析采取過程性評價和結(jié)果性評價相結(jié)合的方式，其中過程性評價占較大的比例。過程性評價由個人評價、小組評價和老師評價組成，評價包括技能評價和職業(yè)素養(yǎng)評價，技能評價涵蓋房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析各階段任務(wù)完成，包括上交的材料、完成的質(zhì)量、匯報的效果等；職業(yè)素養(yǎng)評價包括工作態(tài)度和團隊合作情況、課堂表現(xiàn)的積極性等內(nèi)容。
二、運用“任務(wù)驅(qū)動法”的幾點思考
1.設(shè)計好任務(wù)
在實際教學(xué)中，“任務(wù)”的設(shè)計非常重要，直接影響著教學(xué)的效果。因此，第一，“任務(wù)”的設(shè)計要圍繞具體的工作目標(biāo)、學(xué)生需要掌握的技能進行進行展開。第二，“任務(wù)”的設(shè)計需要引導(dǎo)學(xué)習(xí)者帶著真實的“任務(wù)”進入學(xué)習(xí)情境，使學(xué)習(xí)更加直觀和具體化。第三，“任務(wù)”的設(shè)計要按照按學(xué)習(xí)的目標(biāo)和工作的流程循序漸進。
2.對任課老師的要求較高
“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)法將以往以老師傳授知識為主的傳統(tǒng)教學(xué)理念，轉(zhuǎn)變?yōu)橐越鉀Q問題為主。教師改變過去“滿堂灌”的方式，轉(zhuǎn)變?yōu)榻M織、引導(dǎo)，在講臺上演示轉(zhuǎn)變?yōu)榈綄W(xué)生中間與學(xué)生交流、討論。這些都要求任課教師在教學(xué)前進行充分的思考和準備，除了具備一定的專業(yè)知識，還要擁有充分的教學(xué)經(jīng)驗。
3.合理運用多維評價
評價是“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)法中不可缺少的一環(huán)。從評價方式看，有個人評價與小組評價、學(xué)生評價與教師評價；從評價內(nèi)容看，有過程評價與結(jié)果評價，過程評價主要評價學(xué)生在小組合作中行為表現(xiàn)、積極性、參與度以及承擔(dān)的任務(wù)。教師在整個教學(xué)過程中，要及時對各組的表現(xiàn)情況作適當(dāng)?shù)脑u價，給予肯定和激勵，并把加分納入學(xué)生成績考核的范圍。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場調(diào)查；制約因子
房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測。由于土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），房地產(chǎn)市場調(diào)查也各有很深的地域特征。因此，對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個樓盤到區(qū)域市場，再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。
一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用
房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用是市場調(diào)查功能的具體體現(xiàn)，根據(jù)市場調(diào)查的認識功能和信息功能，市場調(diào)查的作用是多方面的，主要有以下幾點：
1.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會
通過市場調(diào)查可以了解市場的現(xiàn)狀及其變動趨勢，包括市場的供給情況、競爭對手的活動意向等，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營方向，在錯綜復(fù)雜的市場現(xiàn)象中探求企業(yè)生存和發(fā)展的立足點。
2.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)項目的正確定位
通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”，也就是說市場調(diào)查能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進行正確的項目定位，包括市場定位和目標(biāo)消費群體定位，這些正是一個項目成功與否的關(guān)鍵。
3.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營銷策略
只有通過市場調(diào)查，才有可能了解市場供需情況，進而組織生產(chǎn)，才有可能制定出正確的產(chǎn)品策略、定價策略、銷售渠道策略和促銷策略。
4.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目運作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴重的后果。通過市場調(diào)查，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有市場充分了解，對產(chǎn)品及營銷策略進行評估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，解決面臨的問題，規(guī)避市場風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容
影響房地產(chǎn)市場營銷的因素有很多，對于不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，各個因素影響大小也不一樣，一般來說房地產(chǎn)市場調(diào)查有下面幾個部分：
1.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查
包括政治法律環(huán)境調(diào)查、經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查以及社區(qū)環(huán)境調(diào)查。
2.市場需求和消費者行為調(diào)查
包括消費者對某類地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢；房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查；需求動機調(diào)查；購買行為調(diào)查等。
3.市場競爭調(diào)查
一般來說房地產(chǎn)競爭樓盤可分為兩種情況，一是與所在項目處在同一區(qū)域的，另一是處于不同區(qū)域但定位相似的樓盤。對競爭對手的調(diào)研主要是對營銷策略組合調(diào)查與分析，包括產(chǎn)品、價格、廣告、銷售推廣和物業(yè)管理等方面的調(diào)查。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查
包括房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期；現(xiàn)有客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況；本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率等。
5.房地產(chǎn)價格調(diào)查
包括房地產(chǎn)市場供求情況和供給彈性的大??；開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響；開發(fā)個案所在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場價格；價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng)等。
6.房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查
包括房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因；商的數(shù)量、素質(zhì)及其情況；房地產(chǎn)客戶對商的評價。
7.房地產(chǎn)促銷調(diào)查
包括房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定；房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查；房地產(chǎn)廣告預(yù)算與公司的調(diào)查；人員促銷的配備狀況；各種公關(guān)活動對租賃績效的影響；各種營業(yè)推廣活動的租售績效。
三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的制約因子
在房地產(chǎn)市場營銷中，市場調(diào)查與研究占有極其重要的地位，然而，房地產(chǎn)市場調(diào)研受到一些來自客觀和主觀因子的制約，具體如下：
1.時間的制約
提供給市場調(diào)研人員的時間一般很短，在較短的時間內(nèi)提出一份客觀詳實的市場報告比較困難。這需要市場調(diào)研人員做好充分的籌備工作，包括和開發(fā)商的聯(lián)系，明確調(diào)查的目的和流程，并爭取開發(fā)商最有力的支持。
2.技能的制約
經(jīng)驗豐富的市場調(diào)研人員和沒有經(jīng)驗的市場調(diào)研人員的技巧與能力會相差很遠，這種個人的市場分析能力和技能對其研究報告的可信度有直接的影響。
3.費用的制約
所有的研究報告都有其固定的預(yù)算。市場研究者只能在其預(yù)算范圍內(nèi)作調(diào)查與研究，因此，經(jīng)常會感到無法充裕地執(zhí)行其研究計劃，造成研究成果受到多方面的限制。
4.偏見的制約
每一個人都會有主觀意識，或多或少先入為主的成見，這些都將滲入其研究成果之中。因此遇事不冷靜、容易激動以及情緒化的人不太適合做市場的調(diào)查與研究工作。
四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序
營銷調(diào)研和科學(xué)調(diào)研的其它形式一樣，需要一系列相互關(guān)聯(lián)的行動。系統(tǒng)性的市場調(diào)查需要一條主要線索，要經(jīng)過周密計劃和有秩序的調(diào)查。調(diào)研階段經(jīng)常遵循一般化的模式，有以下三個階段：
第一階段調(diào)查準備階段。
本階段確定的問題及地域范圍，并對調(diào)查目標(biāo)進行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計劃（如調(diào)查方式及進度、收集信息的范圍與種類，經(jīng)費預(yù)算、組建隊伍及人員培訓(xùn)等）。
第二階段正式調(diào)查階段。
本階段確定調(diào)研資料來源及收集方法。直接資料要采取訪談、問卷、觀察等方法收集；間接資料可采取交換、購買、委托等方法。
第三階段結(jié)果處理階段。
將調(diào)查收集的資料進行交叉分析分類統(tǒng)計，得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上編寫調(diào)查報告。
房地產(chǎn)市場調(diào)查研究對于房地產(chǎn)開發(fā)商，是至關(guān)重要的。它不僅僅關(guān)系到項目本身的成敗，更關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商形象和口碑，進而影響到房地產(chǎn)商開拓新市場效果和今后發(fā)展。
參考文獻：
[1]尹軍，尹麗.房地產(chǎn)市場營銷.北京：化學(xué)工業(yè)出版社
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；市場研究；調(diào)研分析
Abstract: this paper studies the real estate market research method around on, clear the real estate market research, the concept of real estate market research content and theoretical analysis process, focusing on market research method and the procedures of description, compares the advantages and disadvantages of different research methods and the application of the environment, the explanation is the real estate market research method of data processing.
Keywords: real estate market; Market research; analysis
中圖分類號：F293.33文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
前言：隨著房地產(chǎn)市場的成熟與競爭的日益加劇，憑借經(jīng)驗和直覺進行項目開發(fā)的時代漸行漸遠，房地產(chǎn)營銷策劃已逐漸被整個行業(yè)所重視，它的重心在于研究消費者需求，引導(dǎo)消費需求，進而滿足消費需求。為了完成這一目標(biāo)，必須以扎實的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，以消費需要為導(dǎo)向，進行深入的市場調(diào)研分析，以便熟悉房地產(chǎn)市場，進行產(chǎn)品定位，進一步做出科學(xué)的房地產(chǎn)投資決策。由于房地產(chǎn)市場總是在不斷發(fā)展變化的，在房地產(chǎn)項目的發(fā)展過程中，總會不斷出現(xiàn)新的市場機會和危機，通過對房地產(chǎn)市場的詳細調(diào)查、研究，可以準確把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，為企業(yè)投資決策提供準確的數(shù)據(jù)資料，準確預(yù)測今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，可達到房地產(chǎn)項目前期策劃的目的和要求，確保項目策劃及項目定位的真實可靠性和實時操作性。
一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念
房地產(chǎn)市場調(diào)查是指為實現(xiàn)特定的目標(biāo)，運用科學(xué)的原理和方法，通過各種途徑有計劃、有目的、有步驟系統(tǒng)地收集、整理與房地產(chǎn)項目相關(guān)的各種市場信息，為房地產(chǎn)市場的分析和預(yù)測提供基礎(chǔ)和依據(jù)。市場調(diào)查在整個房地產(chǎn)項目前期策劃中占有重要的位置主要是因為：
（一）市場調(diào)查是開發(fā)企業(yè)、策劃人深入認識市場的必經(jīng)過程和手段；
（二）市場調(diào)查是策劃人和開發(fā)商認識產(chǎn)品市場規(guī)模，作出產(chǎn)品開發(fā)的決策基；
（三）市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目投資決策、項目定位、產(chǎn)品定位等的基礎(chǔ)和前提，也是市場分析和預(yù)測的前提。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容
(一)市場產(chǎn)品壽命周期調(diào)查
產(chǎn)品的壽命周期調(diào)查主要是研究產(chǎn)品的發(fā)展特征，進一步幫助決策，一般的產(chǎn)品壽命周期分導(dǎo)入期、成長期、成熟期、衰老期四個階段。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，國內(nèi)外許多研究房地產(chǎn)發(fā)展周期的專家認為房地產(chǎn)產(chǎn)品同樣居有一定的發(fā)展周期，其壽命周期的研究主要包括宏觀環(huán)境下產(chǎn)品的壽命周期和項目所在地的區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的壽命周期，對項目而言，后者的影響更大，研究也應(yīng)當(dāng)更為準確和深入。
(二)市場供應(yīng)、需求調(diào)查
市場的供應(yīng)調(diào)查主要包括兩個方面的內(nèi)容：量和價，市場供應(yīng)調(diào)查的核心內(nèi)容就是調(diào)查對象、范圍的確定，以及調(diào)查深度的確定。
需求調(diào)查中經(jīng)常調(diào)查以下幾個方面的內(nèi)容：需求量、需求價及對目前產(chǎn)品的不滿足因素和程度。需求調(diào)查中一個非常重要的目的就是了解消費者心中所想，并且能對項目的前期推廣埋下伏筆，作個鋪墊和引導(dǎo)。
(三) 消費者購買行為調(diào)查
消費者的購買行為調(diào)查對于市場需求分析具有相當(dāng)?shù)闹匾?，主要從以下三個方面進行：1)消費群體特征調(diào)查、2)消費群體購買力調(diào)查，主要從收入情況、支出情況、消費者的資金分配能力、消費觀念、對目前房地產(chǎn)行業(yè)的了解程度等方面進行調(diào)查；3)消費者的消費傾向調(diào)查。
(四) 市場競爭調(diào)查
市場競爭無處不在，只有進行研究并指定恰當(dāng)?shù)牟呗圆拍馨扬L(fēng)險降到最低。對于房地產(chǎn)市場的競爭調(diào)查包括：1)區(qū)域內(nèi)競爭企業(yè)，即在擬建項目的輻射范圍內(nèi)項目的競爭企業(yè)情況；2)競爭項目，這里的競爭項目主要是指可能影響擬開發(fā)項目的建設(shè)、銷售等的已有項目和潛在項目；3)競爭產(chǎn)品的調(diào)查，主要是調(diào)查市場已有的產(chǎn)品和潛在的產(chǎn)品；4)區(qū)域外可比項目的調(diào)查，主要是指與擬開發(fā)項目具有許多的類似特征的項目，這種項目的研究對于擬建項目具有相當(dāng)?shù)慕梃b作用。
三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要方法
在房地產(chǎn)市場調(diào)研過程中由于調(diào)查深度和目的的不同也可以將房地產(chǎn)市場調(diào)查劃分為試探性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù)測性調(diào)查等，這幾種調(diào)查之間存在一個相互聯(lián)系、逐漸深入的關(guān)系，并且在實際調(diào)查過程中經(jīng)常進行綜合運用。試探性調(diào)查主要是發(fā)現(xiàn)問題和提出問題，描述性調(diào)查主要是說明問題，因果性調(diào)查主要是分析問題的原因，預(yù)測性調(diào)查主要是估計問題發(fā)展的趨勢。在這些調(diào)查過程中，要運用到多種調(diào)查方法。根據(jù)調(diào)查方法分類方式的不同，可以進行不同的劃分，但常用的方法有：
(一)訪問法
訪問法的基本原理是由調(diào)查者根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱和設(shè)計調(diào)查問卷，然后對被調(diào)查者以提問或問卷的方式請他們做出回答，然后再對回收的問卷進行分析、整理以得到所需的資料。訪問法的優(yōu)點在于成本較低并且速度較快，缺點在于調(diào)查數(shù)據(jù)的客觀性不強對調(diào)查目的的實現(xiàn)能力不強。訪問法主要有以下三種形式：
1、面談，進行當(dāng)面訪問有助于獲得較多的信息，并且調(diào)查者可以根據(jù)調(diào)查對象的特征調(diào)整調(diào)查的問題，但該方法比較費事。
2、電話調(diào)查，該方法的速度快、成本低，但是獲得的信息有限。
3、通訊調(diào)查，隨著現(xiàn)代通訊業(yè)的發(fā)展我們可以采用多種方式進行調(diào)查，并且成本會比較低廉。
(二)觀察法
觀察法是指調(diào)查人員通過觀察被調(diào)查人員的行為來收集所需資料信息。該方法的缺點就是調(diào)查的范圍較窄，花費的時間較多，并且只能了解事物的表象難以了解被調(diào)查者的內(nèi)心的感情、態(tài)度等，因此該方法一般要同其他的方法結(jié)合使用。
(三)實驗法
實驗法就是根據(jù)需要了解的信息，先假設(shè)一些條件，在某一個較小的范圍內(nèi)進行實驗，并根據(jù)實驗結(jié)果提取所需信息的方法。
在實際運用中一般都是多種方法同時運用，以相互彌補單一方法的缺陷和不足。另外根據(jù)調(diào)查對象總體范圍不同還可以分為：普查法、重點調(diào)查法、隨機抽樣法及非隨機抽樣法。
四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要步驟
(一)市場調(diào)查的準備階段
1、確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的
調(diào)查內(nèi)容和目的的確定每個項目都不同，因此在具體調(diào)查時要具體問題具體分析。
2、擬定市場調(diào)查計劃
市場調(diào)查計劃的內(nèi)容主要包括：調(diào)查對象的確定、調(diào)查方法的確定、調(diào)查進度計劃安排等內(nèi)容。
3、調(diào)查人員的選擇
調(diào)查人員作為調(diào)查方法的執(zhí)行者，其素質(zhì)將直接影響到調(diào)查方法的執(zhí)行能力，并最終影響到調(diào)查結(jié)果的質(zhì)量。因此調(diào)查人員的選取應(yīng)當(dāng)有一定的基本要求，如專業(yè)要求，并應(yīng)當(dāng)在調(diào)查前進行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。
(二)市場調(diào)查的實施階段
調(diào)查的實施階段時間最長，也是最重要的階段，一般包括以下幾個內(nèi)容：
1、收集相關(guān)信息資料
在市場調(diào)查中需要對許多的相關(guān)資料進行收集，其中包括市場資料、具體項目資料、宏觀經(jīng)濟、政策資料等等，并且這個收集過程應(yīng)當(dāng)是動態(tài)的過程。
2、設(shè)計調(diào)查問卷
調(diào)查問卷的設(shè)計將直接關(guān)系到調(diào)查質(zhì)量，因此其設(shè)計應(yīng)當(dāng)充分考慮到有效性、經(jīng)濟性等方面的要求，設(shè)計要做到科學(xué)、完整、可行。
3、進行現(xiàn)場調(diào)查
現(xiàn)場調(diào)查中最應(yīng)當(dāng)注意的問題就是調(diào)查的質(zhì)量，要求調(diào)查人員要不斷的總結(jié)和調(diào)整方法，為進一步調(diào)查做出合理的行為提供幫助。
(三)資料的匯總及分析處理階段
市場調(diào)查的任務(wù)就是將客觀存在的事物如實地反映出來，解決現(xiàn)實或?qū)淼膯栴}。調(diào)查資料的整理分析是將調(diào)查收集到的資料進行整理、統(tǒng)計和分析。首先要進行編輯整理：就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性；再進行分類，即對經(jīng)過編輯的資料進行分類，并制作相應(yīng)的統(tǒng)計表或統(tǒng)計圖，以及觀察分析；最后對調(diào)查資料進行分析，即用統(tǒng)計方法對調(diào)查資料進行統(tǒng)計檢驗，以評定其可靠性，并進行相關(guān)分析，回歸分析等。
（四）形成調(diào)查報告
撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果，要十分重視調(diào)查報告的撰寫。不同的市場調(diào)查其撰寫的格式是不同的，但一個原則就是能夠真實反映調(diào)查的成果和不足，要恰當(dāng)?shù)拿枋鍪袌龅那闆r。
結(jié)論：
本文對房地產(chǎn)市場調(diào)研分析進行了詳細的介紹，清晰展示了市場調(diào)研分析的過程，在房地產(chǎn)策劃中，市場調(diào)查作為一切活動開展的基礎(chǔ)要求，在各種條件允許的情況下盡量深入的進行，同時市場調(diào)查的方法要求科學(xué)、合理，調(diào)查的手段要多種多樣，并綜合運用。在市場調(diào)查的整理階段，主要發(fā)現(xiàn)存在的不足之處，并進一步進行深入的調(diào)查研究。市場分析與預(yù)測實際上就是在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)我們希望獲得的信息對市場調(diào)查的資料進行判斷、歸納、演繹。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);市場調(diào)查與預(yù)測;數(shù)理統(tǒng)計;數(shù)學(xué)模型
一、如何進行房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測
隨著房地產(chǎn)市場由買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展,使得房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,房地產(chǎn)企業(yè)對市場營銷信息的需要比以往任何時候都更為強烈,市場調(diào)查和預(yù)測成為房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明,在紛繁復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中,只有通過細致有效的市場調(diào)查和科學(xué)的預(yù)測,才能幫助企業(yè)制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略,把握市場機會,使之立于不敗之地。
1.房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序。房地產(chǎn)市場調(diào)查一般包括三個階段:調(diào)查前的準備階段、正式調(diào)查階段、調(diào)查總結(jié)階段。準備階段的主要工作是識別與界定問題或機會、確定調(diào)查目標(biāo)、制定調(diào)查計劃,包括調(diào)查方案的設(shè)計、問卷和調(diào)查表的設(shè)計、抽樣、人員培訓(xùn)、實地調(diào)查、數(shù)據(jù)錄入、統(tǒng)計分析、報告撰寫等日程安排,以確保調(diào)查工作的順利開展和按時完成;正式調(diào)查階段就是資料的收集階段,主要是對調(diào)查人員進行培訓(xùn)和實地調(diào)查,這是整個市場調(diào)查過程中最關(guān)鍵的階段;調(diào)查總結(jié)階段是對上一階段收集的那些分散的、零星的資料進行整理分析,并形成結(jié)論,撰寫調(diào)查報告,包括對調(diào)查資料進行統(tǒng)計分析、撰寫調(diào)查報告、跟蹤調(diào)查與反饋。
2.房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序。房地產(chǎn)市場預(yù)測是在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,利用已獲得的資料信息,運用一定方法和手段,對房地產(chǎn)市場的各種因素進行綜合分析,對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢及狀態(tài)進行估計和判斷。完整的房地產(chǎn)市場預(yù)測工作一般包括以下工作步驟:確定預(yù)測目標(biāo)、收集和整理資料、選擇預(yù)測方法并建立預(yù)測模型、分析預(yù)測誤差并審查預(yù)測結(jié)果、編寫預(yù)測報告并跟蹤校驗。
二、應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計方法進行資料處理
在房地產(chǎn)市場調(diào)查中,對實地調(diào)查所收集的資料進行整理分析是非常重要的環(huán)節(jié)。資料的處理與分析是對通過各種方法收集到的資料加以整理、分析及統(tǒng)計運算,把龐大、復(fù)雜、零散的資料集中簡化,使資料變成易于理解和解釋的形式。簡單的說,資料整理就是通過一系列的操作將收集到的第一手或是第二手資料轉(zhuǎn)變成為數(shù)據(jù)結(jié)果,以便于研究者了解其中的含義。對資料進行審核、編碼和錄入后,就可以進行統(tǒng)計分析。
1.描述性統(tǒng)計分析。描述性統(tǒng)計分析是一種定量分析問題的方法,它用來描述和評價研究對象的數(shù)量特征和規(guī)律,常用的方法有集中趨勢分析、離散程度分析和綜合指數(shù)分析法。集中趨勢分析是全體數(shù)據(jù)的大部分變量趨向于某一點,將這一點作為數(shù)據(jù)分布的中心,它可以用來當(dāng)作總體的代表。數(shù)據(jù)的集中趨勢用集中量數(shù)來描述,集中量數(shù)有許多種,如算術(shù)平均數(shù),中位數(shù),眾數(shù)。離散程度是數(shù)列中變量值之間的分散程度,用以反映離散程度的指標(biāo)稱為標(biāo)志變異指標(biāo),標(biāo)志變異指標(biāo)越小,平均數(shù)的代表性越大,事物變動具有較強的穩(wěn)定性,常用的測量指標(biāo)有全距、平均差、標(biāo)準差和離散系數(shù)等。
2.解析性統(tǒng)計分析。解析性統(tǒng)計分析方法是以數(shù)學(xué)理論為基礎(chǔ),對事物內(nèi)部的本質(zhì)規(guī)律進行深入的剖析的方法,定量分析方法,常用的方法包括方差分析、聚類分析、主成分分析和因子分析等方法。方差分析是分析不同來源的調(diào)查數(shù)據(jù)變異對總變異的影響大小,了解數(shù)列中自變量是否對因變量有重要影響。方差分析應(yīng)用時一般假定總體服從正態(tài)分布,具有相同的方差,方差分析具有穩(wěn)健性,在更寬泛的條件下也是近似有效。聚類分析是一種依據(jù)特定的規(guī)則對數(shù)列中數(shù)據(jù)進行分類的多元統(tǒng)計分析方法,是用來研究所謂“物以類聚”現(xiàn)象的方法。聚類分析的方法有系統(tǒng)聚類法、序樣品聚類法、動態(tài)聚類法、模糊聚類法。主成分分析是把多個變量重新組合為一組相互無關(guān)的幾個綜合變量,可從中取幾個較少的綜合變量盡可能多地反映原來變量的信息。
隨著計算機技術(shù)的發(fā)展和廣泛應(yīng)用,通過構(gòu)建數(shù)學(xué)模型,應(yīng)用統(tǒng)計分析軟件(如SPSS)對原始數(shù)據(jù)進行批量處理,從而獲得一般統(tǒng)計規(guī)律。
三、應(yīng)用數(shù)學(xué)模型進行房地產(chǎn)市場定量預(yù)測
定量預(yù)測是在數(shù)據(jù)資料充分的基礎(chǔ)上,運用數(shù)學(xué)方法,有時還結(jié)合計算機技術(shù),對事物未來的發(fā)展趨勢進行數(shù)量方面的估計與推測。定量預(yù)測技術(shù)是建立在現(xiàn)代數(shù)理統(tǒng)計技術(shù)之上,它通過建立數(shù)學(xué)和統(tǒng)計學(xué)模型,相對于定性預(yù)測來說,定量預(yù)測更加準確,預(yù)測依據(jù)客觀真實,可靠性更高,在中短期預(yù)測中有著非常明顯的優(yōu)勢。介紹應(yīng)用一元線性回歸模型對房地產(chǎn)市場進行定量預(yù)測的實例:
一元線性回歸模型的一般形式為:yi=?茁0+?茁1xi+eii=1,2,…,n其中,xi代表影響因素,為自變量;yi由于受xi及各種隨機因素的影響而發(fā)生變化,為因變量,也是預(yù)測目標(biāo);?茁0、?茁1是回歸系數(shù),最常用最小二乘法進行估計;ei是隨機誤差項,表示各種隨機因素對yi影響的總和。
根據(jù)最小二乘法得到回歸系數(shù)的估計值為:
^?茁0=■=■-^?茁1■^?茁1=■=■
如自1998年下半年開始,全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配,實現(xiàn)住房分配貨幣化,自此以后我國城鎮(zhèn)住房銷售量逐年上升。與此同時,我國城鎮(zhèn)居民收入水平逐年提高,在此我們研究城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與城鎮(zhèn)住宅銷售面積之間的線性關(guān)系。抽取1998年至2007年為研究樣本(樣本數(shù)據(jù)見表1)。其中,城鎮(zhèn)居民可支配收入用x表示,城鎮(zhèn)住宅銷售面積用y表示。
通過計算可以得到:
x=8605.4 y=32278.17 xy=326811533.64x2=80850879.0
根據(jù)公式有:
^?茁1=■=■=7.2141
^?茁0=■-^?茁1■=32278.17-7.2141×8605.4=29801.1856
這樣就可以得到住宅銷售面積與居民人均可支配收入之間的一元線性回歸方程:^yi=7.2141xi-29801.1856
這說明在一定時期內(nèi),住宅銷售面積受城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的影響部分,當(dāng)已知某個時期內(nèi)城鎮(zhèn)居民可支配收入即可預(yù)測該時期商品住宅的銷售量。如2008年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15781元,將其代入回歸模型中:
^y2008=7.2141×15781-29802=84043.71
即得到2008年全國住宅銷售面積預(yù)測估計值為84043.71萬平方米。2008年住宅實際銷售面積為58300.81萬平方米,這是因為影響住宅銷售面積的因素較多,尤其是世界金融危機對我國房地產(chǎn)市場有很大的影響,表現(xiàn)在住宅的銷售量下滑。
當(dāng)需要考慮多個因素對市場的影響時,可采用多元線性回歸模型進行預(yù)測。
參考文獻
[1]張永岳.《房地產(chǎn)市場調(diào)研基礎(chǔ)教程》.學(xué)林出版社,2006(12)
[2]徐小慧.《房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測》.科學(xué)出版社,2009(11)
房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查有兩種含義：廣義上，它是指為了解和預(yù)測房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供給和需求信息、把握市場現(xiàn)狀并正確判斷其發(fā)展趨勢，同時通過這項市場調(diào)查活動為制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)；狹義上，房地產(chǎn)市場調(diào)查是指開發(fā)商為了項目開發(fā)的需要而進行的市場調(diào)查活動。
通過市場調(diào)查，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃人以及決策者充分了解感知當(dāng)前以及未來的市場，準確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營策略，捕捉新的市場機會，同時較好地規(guī)避市場風(fēng)險。具體來說，市場調(diào)查是了解市場、挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必要條件，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資機會研究、項目定位、項目規(guī)劃設(shè)計、項目營銷等一系列活動的基礎(chǔ)，它貫穿著房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃的始終。
主要內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查的內(nèi)容包含了很多內(nèi)容，因為市場環(huán)境處于一個不斷變化的狀態(tài)，開發(fā)商不僅要保持發(fā)展的眼光，而且需要從多種角度去研究分析，才能從瞬息萬變的市場中找到機遇。此外，不同類型項目的市場調(diào)查在內(nèi)容上相同，但是在側(cè)重上會有所不同。包括：宏觀環(huán)境、項目所在地房地產(chǎn)市場概況、消費者行為和市場需求容量、項目所在區(qū)域環(huán)境狀況、項目基本情況等。
原則及特點
原則：客觀性、全面性、經(jīng)濟性、學(xué)習(xí)性
特點：調(diào)查內(nèi)容的廣泛性、針對性、時效性；調(diào)查方法的多樣性、專業(yè)性；調(diào)查結(jié)果的局限性。
途徑和方法
房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查需要了解大量可靠、真實和全面的資料，其主要來源于為當(dāng)前的項目或特定的目的而收集的原始資料（稱為一手資料），或者是從其他項目已經(jīng)收集到的資料（稱為二手資料）。一般來說，市場調(diào)查都會以收集二手資料作為起點，優(yōu)點在于它成本低，可立即使用。但是，緣于資料的時效性和局限性，使得二手資料往往信息不夠準確、不全面或是帶有錯誤，這就使得市場調(diào)查人員去收集準確性更高、更具針對性的一手資料。
市場調(diào)查的途徑包括政府部門、本企業(yè)內(nèi)部、社會信息咨詢機構(gòu)、各類媒體的公用信息、公共場所普查、抽查和對消費者、競爭對手的個案調(diào)查等。
市場調(diào)查的方法（一手資料的收集方法）主要包括詢問法、觀察法、定性研究法、實驗法。
程序
為了進行有的放矢的市場調(diào)查，在準備期間要確定研究的問題及范圍，制定一個詳盡周密的行動綱領(lǐng)，而在調(diào)查期間一定要按照這個計劃規(guī)定的時間、方法、內(nèi)容、步驟來收集信息。然后要對收集來的數(shù)據(jù)進行各種形式的加工提煉，整理后以調(diào)查報告的方式提交給企業(yè)決策者。
房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析報告
市場調(diào)查分析報告是在數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對整個調(diào)查過程的一個書面總結(jié)，體現(xiàn)了調(diào)查分析人員勞動與智慧的結(jié)晶。它作為一種交流的形式，旨在將調(diào)查結(jié)果、戰(zhàn)略性建議以及其他結(jié)果傳遞給決策、策劃人員或其他擔(dān)任專門職務(wù)的人員。分析報告的內(nèi)容一般必須由導(dǎo)言、正文、結(jié)尾及附件四部分組成。具體應(yīng)包含基本情況、房地產(chǎn)市場環(huán)境概況。房地產(chǎn)市場供給需求特征、房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢及趨勢、結(jié)論和意見等。在撰寫中應(yīng)堅持以市場調(diào)查目的為核心，前后邏輯合理、層次鮮明、圖文并茂。
二 市場調(diào)查的實踐
西咸新區(qū)作為連接西安市和咸陽市的紐帶，依托西安咸陽國際機場，將加快建設(shè)成為擁有現(xiàn)代物流和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的國際性空港和國際物流中心，也將成為我國西北地區(qū)對外開放的門戶和經(jīng)濟交流平臺，其中必然擁有著十分豐富的房地產(chǎn)商機。2010年12月，《國家主體功能區(qū)規(guī)劃》明確西咸新區(qū)為國家重點開發(fā)區(qū)之一，新區(qū)的建設(shè)也隨之上升為國家戰(zhàn)略。西咸新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，占用西安市土地128.4平方公里（占新區(qū)總面積的25.5%），占用咸陽市土地374.6平方公里（占新區(qū)總面積的74.5%）?！皟蓞^(qū)一帶”基本建成，即涇渭新區(qū)、灃渭新區(qū)及以渭河為軸線的渭河生態(tài)景觀帶。
宏觀環(huán)境
包括國家政策、兩市政策、兩市經(jīng)濟狀況等。
西安2011全市年生產(chǎn)總值（GDP）3864.21億元，比上年增長13.8%，增幅高于全國4.6個百分點。全社會固定資產(chǎn)投資3352.12億元，比上年增長30.2%，增速比上年提高0.2個百分點，扣除價格因素實際增長23.5%。其中，全市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）3279.61億元，增長29.9%。
全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1002.67億元，比上年增長19.0%，增速比上年回落2.0個百分點，扣除價格因素實際增長12.9%。商品房銷售面積1796.03萬平方米，增長13.1%，回落13.3個百分點。
新區(qū)房地產(chǎn)市場概況
1.涇渭新區(qū)
涇渭新城居住圈位于涇河以北，西銅高速公路以東，規(guī)劃控制面積31平方公里，分為南北二區(qū)，發(fā)展人口約25萬。新區(qū)房地產(chǎn)市場分布比較集中，樓盤項目多聚集在緊靠涇河北側(cè)的區(qū)域。長久以來，居住圈內(nèi)大型生活社區(qū)由中國石油西安長慶油田的200多幢多層職工住宅樓構(gòu)成，成為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場的標(biāo)志性建筑群。
2.灃渭新區(qū)
灃渭新區(qū)位于渭河以南，舊西寶公路以北，東接西安市西三環(huán)，西接規(guī)劃中的西咸繞城新線，規(guī)劃總面積195平方公里。新區(qū)是兩市城區(qū)距離最近的接合部，是西安向國際化大都市發(fā)展的重點拓展區(qū)塊，發(fā)展?jié)摿薮?。同時，灃渭新區(qū)也被分為2個區(qū)劃板塊――灃西新城和灃東新城。新區(qū)發(fā)展方向在于打造城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，以兩大功能區(qū)為基礎(chǔ)，建設(shè)西咸都市圈人居環(huán)境最為適宜優(yōu)美的新型都市商務(wù)中心和西部地區(qū)重要的生物及環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。
目前，灃渭新區(qū)在售樓盤可以按照灃東新城和灃西新城劃分為兩部分，一部分來自西安市，另一部分來自咸陽市，其中，西安市樓盤主要集中在灃東新城，咸陽市樓盤則主要集中在灃西新城。
房地產(chǎn)市場調(diào)查總結(jié)
新區(qū)內(nèi)各樓盤項目所提供的戶型以兩室三室為主，一室的戶型也占有相當(dāng)分量，可見這里的房地產(chǎn)市場供給主要針對經(jīng)濟能力有限的人群，以及有工作、婚姻需求的中青年置業(yè)者。
這也從消費者的角度印證了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供求特點，與此同時，消費者年齡分布的區(qū)間較大，消費者不單是中青年，也包含了20%多的青少年和中老年群體，這充分說明了西咸新區(qū)在環(huán)境、教育、商業(yè)、娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)已近完善，所以這里將更有利于房地產(chǎn)市場投資，擁有潛在經(jīng)濟利益。
但是，根據(jù)對西咸新區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)項目的統(tǒng)計，結(jié)合近幾年房價過高，普通老百姓很難在房地產(chǎn)市場的消費中達到收支平衡的社會現(xiàn)實狀況，其各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示西咸新區(qū)房地產(chǎn)市場已經(jīng)從起初的熱銷進入消費者持款觀望的階段，其原因如下：央行降低存款準備金率，房地產(chǎn)市場將迎來新一輪降價，同時，首套房貸利率也將下調(diào)，這意味著首次置業(yè)客戶更容易申請到貸款。而且利率的下調(diào)，月還款額也相對減少，從而刺激客戶消費。從全國房地產(chǎn)市場來看，由于國家對房價的強力調(diào)控，使得土地市場也受到波及從而變得冷清，開發(fā)商熱情大幅減退，對市場信心降低，導(dǎo)致土地成交額下降。房地產(chǎn)市場的成交行情清淡，很多地區(qū)住宅供地規(guī)模也在縮水。
在房地產(chǎn)市場整體不景氣的情況下，隨著央行實行的存儲利率調(diào)整策略和政府的宏觀調(diào)控政策，以及西咸新區(qū)建設(shè)的不斷深入，其所具有的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊皇志薮?，且未來市場所含有的收益能量也十分可觀。
參考文獻：
[1]郭斌.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].西安交通大學(xué)出版社.2010
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價;核心課程;軟件教學(xué)
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的人才需求日漸增加，高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)如何符合行業(yè)企業(yè)所需，顯得尤為重要。職業(yè)技能導(dǎo)向是指根據(jù)用人單位所提供的職業(yè)崗位所需職業(yè)技能來確定高職院校課程體系;專業(yè)核心課程是指能夠?qū)W(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)成起主要支撐或明顯促進的課程，是打造職業(yè)能力的核心課程。軟件輔助教學(xué)屬于實踐教學(xué)的一種，高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)核心課程適當(dāng)融入軟件輔助教學(xué)，對提高學(xué)生興趣，增強實踐動手能力具有重要意義。
一、職業(yè)技能的構(gòu)成
從高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)學(xué)生的人才培養(yǎng)情況來看，畢業(yè)生能在第一線從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)銷售策劃與、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、房地產(chǎn)測繪等技術(shù)、管理、服務(wù)工作，也可在其他企事業(yè)單位從事與房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)的工作。過于寬泛的人才培養(yǎng)不利于打造就業(yè)的核心競爭力，應(yīng)該先對適應(yīng)市場所需的典型工作崗位進行分析，針對崗位所需的核心職業(yè)技能進行課程設(shè)置。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)估價公司＼&收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，撰寫相關(guān)報告并歸檔＼&房地產(chǎn)項目報建專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)項目開發(fā)流程;負責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期報建手續(xù);完善房屋入住所需的各種手續(xù)，證件等＼&房地產(chǎn)營銷策劃專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設(shè)計的形象力和創(chuàng)造力，較強的統(tǒng)籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實施工作。＼&][房地產(chǎn)銷售代表＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部
房地產(chǎn)中介公司＼&開展樓盤資料調(diào)查，搜集銷售業(yè)務(wù)所需的信息資料;能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和應(yīng)變能力。＼&房地產(chǎn)估價師助理＼&房地產(chǎn)估價公司
土地估價企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)估價的業(yè)務(wù)流程;掌握房地產(chǎn)現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查技術(shù);熟悉各類房地產(chǎn)估價技術(shù)路線。＼&]
二、核心課程與專業(yè)技能的構(gòu)建
根據(jù)高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的主要工作崗位和職業(yè)技能要求構(gòu)建專業(yè)核心課程體系。根據(jù)表一的五個主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理、房地產(chǎn)估價方法、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)市場營銷和房地產(chǎn)銷售技巧，各門課程和職業(yè)能力的對接情況見表二。
表二 高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)核心課程技能考核項目與要求
[課程＼&主要教學(xué)內(nèi)容＼&技能考核項目與要求＼&房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理＼& 房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略＼&能編制房地產(chǎn)開發(fā)報建計劃＼&房地產(chǎn)估價方法＼&房地產(chǎn)估價的一般原理和估價方法＼&能正確運用房地產(chǎn)估價方法，測算房價＼&房地產(chǎn)市場調(diào)研＼&市場調(diào)查和分析的方法，熟悉本地房地產(chǎn)市場＼&能應(yīng)用房地產(chǎn)市場調(diào)查和分析方法進行調(diào)研＼&房地產(chǎn)市場營銷＼&房地產(chǎn)市場營銷的基本原理和方法＼&能編制房地產(chǎn)市場營銷策劃方案＼&房地產(chǎn)銷售技巧＼&房地產(chǎn)商品推銷活動的基本規(guī)律和實用技巧。＼&能運用房地產(chǎn)銷售技巧＼&]
三、軟件輔助教學(xué)在核心課程教學(xué)中的實現(xiàn)
1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理課程的軟件輔助教學(xué)
房地產(chǎn)報建工作崗位要求學(xué)生熟悉房地產(chǎn)開發(fā)程序，可以采用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營電子沙盤構(gòu)建仿真的環(huán)境、按實際房地產(chǎn)工作的操作規(guī)范和業(yè)務(wù)流程設(shè)置仿真的崗位，體現(xiàn)以職業(yè)技能導(dǎo)向的“崗位實訓(xùn)模式”。直觀地模擬房地產(chǎn)公司的土地競標(biāo)、產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計、建筑工程、市場營銷等核心業(yè)務(wù)中的資金運營、資本管理，模擬房地產(chǎn)公司之間的競爭與合作，體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的報表業(yè)務(wù)和財務(wù)分析，對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效進行評價和分析。系統(tǒng)地模擬政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控工具，包括首付比例調(diào)整、貸款基準利率調(diào)整、限價房、土地供給調(diào)控等，在實驗中具備良好的互動性，可以對實驗結(jié)果互相挑錯打分，指導(dǎo)學(xué)生互相學(xué)習(xí)，共同提高。
具體實施如下：全班同學(xué)分為6～8個小組，分別組建一個房地產(chǎn)開發(fā)公司。組內(nèi)各成員分別擔(dān)任不同角色。各開發(fā)公司在給定的市場規(guī)則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個開發(fā)程序。最后通過分析各公司財務(wù)報告業(yè)績，并結(jié)合學(xué)生實驗表現(xiàn)，對學(xué)生進行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進行，一期開發(fā)普通住宅，二期開發(fā)別墅，各期開發(fā)的實訓(xùn)項目見圖一。
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營沙盤主要訓(xùn)練項目包括組建團隊和角色分配、市場調(diào)查、獲得土地、項目定位、投融資預(yù)算、項目規(guī)劃與設(shè)計、建筑招標(biāo)與工程管理和市場推廣銷售等八項，涵蓋了多門專業(yè)課程的內(nèi)容，實踐性和趣味性較強。這種類似于競爭游戲的體驗式教學(xué)方式，有助于提高學(xué)生的團隊協(xié)作能力和溝通能力，學(xué)生比較感興趣。作為輔助教學(xué)手段，在使用過程中需注意學(xué)時分配，建議分3天連續(xù)進行，每天6學(xué)時。
2.關(guān)于房地產(chǎn)銷售技巧課程的軟件輔助教學(xué)
房地產(chǎn)銷售崗位要求學(xué)生能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和較強的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實現(xiàn)。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對要樂天租售系統(tǒng)的每個模塊的功能進行實際操作演練，使學(xué)生在觀摩、了解、認識的基礎(chǔ)上進行實際操作，教師通過反饋信息指導(dǎo)和糾正學(xué)生，使學(xué)生熟練掌握樂天租售系統(tǒng)的各個功能。學(xué)生需要訓(xùn)練和掌握的主要包括四個模塊：
一是通過房產(chǎn)資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司所管理和經(jīng)營的房產(chǎn)資料在租售管理系統(tǒng)中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設(shè)計規(guī)劃、查詢、增刪、修改等操作。
二是通過客戶資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。
三是通過員工資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)管理公司員工詳細資料的新增、修改、刪除操作。
四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的付款方式在租售管理系統(tǒng)中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價試算模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過定價試算給各個單元設(shè)置單價;通過調(diào)價模塊的學(xué)習(xí)，掌握對現(xiàn)有房屋的價格進行調(diào)價操作。
以上模塊也是房地產(chǎn)企業(yè)使用比較成熟應(yīng)用較廣的，在輔助教學(xué)過程中，注意所選用的房地產(chǎn)租售銷售軟件最好是市面上較多房地產(chǎn)企業(yè)正在使用的，更貼近實踐，可以考慮設(shè)置單獨的一個實訓(xùn)周來完成房地產(chǎn)銷售軟件的訓(xùn)練任務(wù)。
信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學(xué)工具和方法，通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學(xué)，模擬真實場景。沙盤教學(xué)形式應(yīng)以互動式教學(xué)為主，讓學(xué)生在現(xiàn)場演練中體會到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業(yè)任務(wù)，培養(yǎng)學(xué)生溝通拜訪、商務(wù)談判的能力，讓學(xué)生在真實業(yè)務(wù)中了解客戶決策思維過程;學(xué)會并應(yīng)用關(guān)注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現(xiàn)真實商務(wù)溝通過程，有拜訪準備、了解概念、呈現(xiàn)優(yōu)勢、獲得承諾、拜訪評估五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。視頻播放可以穿插在平時授課中，注意增加討論和互動環(huán)節(jié)。
3.關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的軟件輔助教學(xué)
針對房地產(chǎn)市場調(diào)研員收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，撰寫報告的職業(yè)技能，可以選用市場調(diào)研實踐教學(xué)軟件，學(xué)生以教師設(shè)置的實驗要求為目標(biāo)，以市場調(diào)查公司總經(jīng)理的身份負責(zé)市場調(diào)查的整個過程，根據(jù)系統(tǒng)的操作向?qū)О床襟E完成實驗任務(wù)。確定調(diào)研課題，設(shè)計調(diào)研方案、調(diào)研問卷、抽樣方案，培訓(xùn)調(diào)查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設(shè)計貼近現(xiàn)實生活，讓學(xué)生積極動手的同時也增強了未來實習(xí)工作的適應(yīng)性，建議單獨安排實訓(xùn)周完成訓(xùn)練任務(wù)。
4.關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷課程的軟件輔助教學(xué)
學(xué)生分小組分別組建公司，系統(tǒng)提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區(qū)域。公司之間互相競爭，在全國不同的區(qū)域內(nèi)進行營銷活動，制定自己的市場開拓計劃，公司需要尋求最大市場份額和實際銷售數(shù)量之間的最佳平衡點，尋求在產(chǎn)品品質(zhì)、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大，可實際模擬價格、數(shù)量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上，系統(tǒng)提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標(biāo)的方式，增加實驗的競爭性?？煞炙膫€季度進行，學(xué)生可以進行多個產(chǎn)品策略、產(chǎn)品渠道、產(chǎn)品價格和產(chǎn)品促銷的過程練習(xí)。提供歷史情況查詢模塊，便于學(xué)生查看前一個季度或者前幾個季度的產(chǎn)品詳細銷售情況。系統(tǒng)根據(jù)學(xué)生市場活動，將市場營銷中抽象的卻又至關(guān)重要的環(huán)節(jié)量化，如產(chǎn)品等級指數(shù)、品牌知名度、市場開拓值、產(chǎn)品知名度、公司美譽度，并提供相關(guān)合理算法，學(xué)生可以從中直觀了解到這些重要環(huán)節(jié)對整個市場營銷的影響，并根據(jù)這些直觀數(shù)據(jù)做出具體的判斷，合理地制定各項營銷戰(zhàn)略。
市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽，學(xué)生激發(fā)競爭力的同時又提高了邏輯思維能力和創(chuàng)新能力，同時對參加高職院校市場營銷職業(yè)技能比賽打下了基礎(chǔ)，建議穿插在平時授課中。
5.關(guān)于房地產(chǎn)估價課程的軟件輔助教學(xué)
例如廣州太普軟件科技有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)評估軟件，業(yè)務(wù)員承接項目之后在系統(tǒng)中錄入項目的基本信息，勘察人員接收到項目信息實地對項目進行勘察，估價師根據(jù)勘察報告對項目進行估價測算，并根據(jù)物業(yè)類型選用合適的測算方法來測算得出結(jié)果，系統(tǒng)提供了5種基本方法（包括市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法與基準地價法）來輔助測算，測算完成后出具技術(shù)報告。測算房價的職業(yè)技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學(xué)，房地產(chǎn)估價公司使用估價軟件的也不多。
高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)使用軟件輔助教學(xué)屬于實踐教學(xué)途徑之一，基本上學(xué)生對于軟件輔助教學(xué)還是比較歡迎的。教師應(yīng)該注意和職業(yè)技能相結(jié)合，真正提高教學(xué)效果和學(xué)生就業(yè)能力。
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