時間：2023-06-25 16:03:55
序論：在您撰寫房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要：在當前中國經(jīng)濟脫實向虛的現(xiàn)實背景下，探究房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展規(guī)律具有重要的理論、現(xiàn)實意義。文章根據(jù)樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展的共性特征得出：長期視角下，房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律主要取決于GDP增長和置業(yè)人群數(shù)量的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數(shù)的常態(tài)性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數(shù)亦隨之同步運動；若發(fā)生房價指數(shù)單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟增長造成嚴重的負反饋。
關鍵詞：脫實向虛；房地產(chǎn)業(yè)；長期發(fā)展規(guī)律；國際經(jīng)驗
一、引言
城市化進程催生了房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)業(yè)則因其顯著的關聯(lián)效應而成為國民經(jīng)濟的主導與支柱產(chǎn)業(yè)，因此研究房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律及其對于宏觀經(jīng)濟的影響具有十分重要的意義。由于房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化進程中的重要作用，以及對于一國產(chǎn)業(yè)結構的良序互動和經(jīng)濟增長的重要支撐和帶動作用，對于房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律及其對其他經(jīng)濟部門和總量經(jīng)濟影響的研究一直是國內(nèi)、外學界關注的重點。擇其相關研究文獻簡要綜述如下。國內(nèi)研究方面。葛揚和眭小燕（2009）綜述了房地產(chǎn)泡沫的形成—破滅機制，及其與宏觀經(jīng)濟之間的關系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產(chǎn)泡沫，并對中國房地產(chǎn)的供求關系進行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現(xiàn)金流凈現(xiàn)值、溢價率、內(nèi)部收益率等指標考察地區(qū)住房市場，指出北京、上海、深圳三地的住房價格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價的變動趨勢及影響因素進行了分析，認為匯改推動了北京房價泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對房地產(chǎn)稅收的依賴問題。王學龍和楊文（2012）在國際比較視角下實證分析了中國的土地財政與房地產(chǎn)價格波動的關系，并構建了土地供應限制下的房地產(chǎn)市場均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設計一個新型房價收入比指標，對持久所得、隱性收入與中國房價合理性進行了分析，卻認為中國房價仍是合理的，中國人民的房價負擔能力被低估。國外研究方面。CatteP等（2004）就房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟周期的關系進行了研究，認為房地產(chǎn)上漲期間，通過金融系統(tǒng)帶來的財富效應能夠刺激消費，引致經(jīng)濟景氣。Hott和Monnin（2008）構建租金模型和供求模型，估計了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎價格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經(jīng)濟向好時，房價上漲的財富效應增加了負債人的借貸能力和凈資產(chǎn)，也使得抵押品價值上升，這加速經(jīng)濟周期走強。而房地產(chǎn)和經(jīng)濟景氣相互增強最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負債人的資產(chǎn)縮水和債務狀況惡化，經(jīng)濟也開始回落?！?/p>
E.Leamer（2008）則研究了房地產(chǎn)與多個經(jīng)濟周期的關系，認為：“二戰(zhàn)以來美國歷次經(jīng)濟衰退的主因是房地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)衰退直接影響住房投資和居民消費。即便房價并無顯著下行，但房地產(chǎn)銷售的遲緩也足以導致房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的收縮和財富效應的消退，經(jīng)濟下行乃至衰退也往往難以避免”（轉引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國內(nèi)、外相關研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產(chǎn)發(fā)展與各類經(jīng)濟因素變化之間的關系，分析方法包括定性分析與定量實證，較為全面地涉及了決定房地產(chǎn)發(fā)展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產(chǎn)波動與經(jīng)濟增長之間的關系，這為后續(xù)研究奠定了堅實的文獻鋪墊。然而，深入觀察不難發(fā)現(xiàn)，當前研究對于房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律缺乏同時超越地域與短期時限的一般性深入探究與總結，同樣對于經(jīng)濟增長的影響分析亦局限于局部地域或相對短期的時間序列。這就為本文的研究提供了問題導向和切入點，即在經(jīng)濟脫實向虛的現(xiàn)實背景下，主要針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般特征和長期規(guī)律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產(chǎn)長期發(fā)展實況與共性特征，以期得出關于房地產(chǎn)長期發(fā)展機理的規(guī)律性總結，從而為我國未來一段時期房地產(chǎn)市場的調(diào)整、可能出現(xiàn)的問題以及風險防范提供有益參考。發(fā)達國家的房地產(chǎn)進程開始較早，發(fā)展較為充分，經(jīng)歷過明顯的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象，例如美國和日本的房地產(chǎn)市場；而新興市場國家的房地產(chǎn)進程則開啟較晚，發(fā)展階段較低，發(fā)展過程未及充分展開，周期現(xiàn)象不太明顯，例如韓國、中國的房地產(chǎn)市場。本文從發(fā)達國家選取美國和日本，從新興市場國家選取韓國，作為研究房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，進行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)與GDP增長、置業(yè)人群數(shù)量之間的關系展開具體分析與歸納。
二、房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長的關系
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和關聯(lián)效應必然帶動GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費水平的提高，而且表征一國城市化水平和經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，因此又必然擴大房地產(chǎn)需求，反向帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，兩者關聯(lián)運動的常態(tài)幾乎呈同步運動，即同時增長或同時下降，且增速或減速大體相當。圖1是日本房價指數(shù)與GDP增長的運動關聯(lián)圖。如圖1所示，1985年“廣場協(xié)議”之前，日本的房價指數(shù)運動與GDP增長運動總體上步調(diào)一致，同為緩速增長；然而1985年~1991年，房價增速驟然提高，兩者由同步運動轉為異步運動，房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生和擴大；1991年~1995年，兩者依然為異步運動，房價指數(shù)轉而迅速下降，前一階段積聚的房地產(chǎn)泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復同步運動，不過作為泡沫經(jīng)濟的嚴重結果，此時的宏觀經(jīng)濟陷入長期蕭條，GDP增長乏力。美國的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象最為明顯，房地產(chǎn)泡沫頻發(fā)，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現(xiàn)過三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產(chǎn)泡沫；1983年~1886年，第二次房地產(chǎn)泡沫；2003年~2007年，第三次房地產(chǎn)泡沫?？v觀這三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產(chǎn)生的誘發(fā)因素卻都直接源于房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運動。由于房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生、擴大和破滅，進而誘發(fā)房地產(chǎn)周期性波動。
而在房價指數(shù)增速與GDP增速幾乎同步運動的階段，或者GDP增速明顯快于房價指數(shù)增速的時期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動現(xiàn)象。圖3是韓國房價指數(shù)與GDP增長的關聯(lián)圖。從其房地產(chǎn)發(fā)展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運會效應，自1986年起，韓國的房價指數(shù)運動與GDP增長運動開始呈現(xiàn)異步運動特征，房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫；1990年，此輪房地產(chǎn)泡沫開始破滅，并于1993年結束；1993年~1996年，韓國的房價指數(shù)運動與GDP增長運動依然表現(xiàn)為異步運動，但是與房地產(chǎn)泡沫期不同的是，此時的異步運動表現(xiàn)為GDP增速明顯快于房價指數(shù)增速。1997年，亞洲金融危機爆發(fā)，韓國的房價指數(shù)和GDP增長同時受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機的外部沖擊之外，兩者基本恢復同步運動的常態(tài)。綜上，縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長之關系，根據(jù)其房價指數(shù)或土地價格指數(shù)與GDP增長聯(lián)動的共同特征，可以得出以下結論：房價指數(shù)或土地價格指數(shù)與GDP的同步運動是兩者關聯(lián)運動的常態(tài)，這是對于房地產(chǎn)發(fā)展和GDP增長互相促進的產(chǎn)業(yè)結構效應的一般反映，盡管在發(fā)達國家有時也會出現(xiàn)GDP增速明顯快于房價指數(shù)或土地價格指數(shù)增速的異步運動情況；若是發(fā)生房價指數(shù)或土地價格指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運動現(xiàn)象，便會誘發(fā)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關系
美國、日本、中國等國家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，20歲~50歲的人群是住房消費主力人群和購房適齡人群，盡管三個國家的發(fā)展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數(shù)量代表置業(yè)人群的數(shù)量。下面重點檢驗樣本國家20歲~50歲置業(yè)人群數(shù)量跟房價指數(shù)的關系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關性。如圖4所示，日本的置業(yè)人群數(shù)量曲線呈現(xiàn)顯著的階段性，其拐點出現(xiàn)在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對下降期。1973年之前，日本置業(yè)人群數(shù)量以基本穩(wěn)定的速度快速增長，而房價指數(shù)也以基本穩(wěn)定的速度快速增長，且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者之間表現(xiàn)出顯著的正相關性。1973年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量首先轉入平緩增長（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價指數(shù)也隨之轉入平緩增長期（1973年~1985年），且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，此間兩者同樣表現(xiàn)出顯著的正相關性；1985年~1995年，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩增長，而房價指數(shù)卻大起大落，兩者不存在正相關性，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩下降，房價指數(shù)亦平緩波動，兩者又恢復正相關性。
觀察圖5，美國的置業(yè)人群數(shù)量曲線也呈現(xiàn)出階段性，其拐點出現(xiàn)在1998年左右。拐點之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價指數(shù)也隨之快速增長，且沒有出現(xiàn)顯著的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者呈現(xiàn)明顯的正相關性；1998年拐點之后，置業(yè)人群數(shù)量進入平緩增長期，而房價指數(shù)運動先是經(jīng)歷了大起大落的房地產(chǎn)泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復拐點之前的常態(tài)化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關性。關于拐點之后兩者正相關性的打破，房地產(chǎn)泡沫期歸因于市場投機因素，2009年之后（房價指數(shù)的常態(tài)化快速增長）則歸因于美國的“再工業(yè)化戰(zhàn)略”實施所帶來的經(jīng)濟復蘇。韓國置業(yè)人群曲線的拐點出現(xiàn)在1995年左右，如圖6所示。拐點之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價指數(shù)隨之快速增長，除了1986年~1993年的房地產(chǎn)泡沫過程之外，兩者基本呈現(xiàn)明顯的正相關性；1995年拐點之后，置業(yè)人群數(shù)量進入平緩增長和回落期，而房價指數(shù)運動卻呈現(xiàn)出拐點之前的常態(tài)化快速增長態(tài)勢，兩者不具有顯著的正相關性，這種背離運動主要源于這一時期韓國電子、汽車等新興產(chǎn)業(yè)的崛起而帶來的經(jīng)濟快速發(fā)展。綜上，縱觀樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關系，根據(jù)其房價指數(shù)與20歲~50歲人群數(shù)量關聯(lián)運動的共同特征，得出以下結論：房價指數(shù)曲線與置業(yè)人群數(shù)量曲線的明顯正相關是兩者關聯(lián)運動的常態(tài)；若發(fā)生房價指數(shù)運動背離兩者正相關性的大起大落現(xiàn)象，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫和周期現(xiàn)象；但是同時存在著在置業(yè)人群數(shù)量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯(lián)動正相關性的可能，即GDP的快速增長引致房價的快速增長。
四、結論
縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展在根本層面上受到GDP和置業(yè)人群數(shù)量的綜合作用，這些經(jīng)濟因素相互聯(lián)系，共同決定著房價指數(shù)的變化。根據(jù)樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展的共同特征，概而言之：當城市化率越過拐點而轉入平緩增長階段后，房價指數(shù)運動主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量的變化，兩者任一的快速增長都會引致房價指數(shù)的快速增長；若發(fā)生房價指數(shù)單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟增長造成嚴重的負反饋，破壞經(jīng)濟的正常發(fā)展進程。從長期看，房地產(chǎn)發(fā)展在根本上亦主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數(shù)的常態(tài)性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數(shù)則隨之同步運動。此為基于國際經(jīng)驗總結的房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律，在當前中國經(jīng)濟脫實向虛的現(xiàn)實背景下，對于調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展具有重要的理論向導意義。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；市場風險；法律規(guī)制
房地產(chǎn)問題是社會各界十分關注的熱點，國家在房地產(chǎn)市場風險規(guī)制中，如何進行角色定位，有效限制和協(xié)調(diào)權力配置，強化國家責任，完善各項財稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現(xiàn)有法律制度的基礎上進行房地產(chǎn)市場風險法律規(guī)制體系建設，也就成為了法學界需要解決的任務。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
隨著國家政策的導向，“去庫存，去杠桿”政策的實施，一二線城市房價只增不減，二線城市房產(chǎn)庫存仍然是無人問津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問題：
（一）主要城市房價增長過快
2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態(tài)勢，雖然2015年中央出臺了“史上最嚴厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。
（二）房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范
我國房地產(chǎn)市場秩序混亂，因為缺少監(jiān)管，或者相關部門執(zhí)行不力，開發(fā)商的問題尤為嚴重，囤積土地、炒買地皮，違規(guī)建設、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房價，拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產(chǎn)市場的干擾，無不是對消費者權益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監(jiān)管制度，落實監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責任追究制度，任重道遠。
（三）房地產(chǎn)信息披露機制不完善
目前，我國的房地產(chǎn)市場還沒有建立起一個統(tǒng)一、規(guī)范的價格信息平臺，市場參與者無法獲得準確的信息，政府各部門信息不對稱，不準確現(xiàn)象非常嚴重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。
二、當前房地產(chǎn)市場法律規(guī)制存在的問題
（一）權力缺乏有效配置
房地產(chǎn)市場風險規(guī)制的權力是法律授權的權力。由于房地產(chǎn)市場風險法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設計上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進行統(tǒng)一，對宏觀調(diào)控領域從法律制度上進行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領域法律規(guī)范的關系。從實踐上來看，房地產(chǎn)市場風險規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時均需要以對方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。
（二）方式缺乏法律依據(jù)
房地產(chǎn)市場風險預防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應的實施規(guī)定。無論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場風險法律規(guī)制體系要求達到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場根本問題，在實施效果上，常常難以達到預期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。
三、房地產(chǎn)市場風險法律規(guī)制的對策
（一）健全金融法律體系
房地產(chǎn)市場風險爆發(fā)的一個主要特征就是金融風險。銀行是我國目前房地產(chǎn)金融市場的主導，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風險集中，y行很難監(jiān)控借款人對貸款的使用情況，壞賬風險較高。一旦風險失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的當前，建議從加強金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風險兩大方面完善房地產(chǎn)市場金融體系。
（二）完善土地法律體系
九層之臺起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎，通過調(diào)整房地產(chǎn)市場土地供應量與供應方式，促使房地產(chǎn)市場主體相應作出調(diào)整，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，建議通過合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價格指導、嚴格法律責任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。
（三）完善住房保障法律制度
房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔更多的責任，為低收入群體提供基本住房保障。強化政府住房保障責任，完善住房保障標準。
房地產(chǎn)市場涉及全社會和每個人的根本利益，房地產(chǎn)市場風險過重影響了我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場運行的風險，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產(chǎn)市場風險規(guī)制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風險進行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場風險的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠對房地產(chǎn)市場風險法律規(guī)制略盡綿薄。
參考文獻：
旅游房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；解決措施
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1009-9646（2011）08-0088-02
隨著我國社會經(jīng)濟不斷進步，居民消費觀念和消費模式改變，旅游業(yè)迅速發(fā)展壯大，與房地產(chǎn)業(yè)結合形成新型的旅游房地產(chǎn)業(yè)，受到專家學者廣泛關注。因此，有必要深入分析研究旅游房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展現(xiàn)狀與相應對策，為國家規(guī)范其發(fā)展、企業(yè)與公眾對其理性投資提供科學依據(jù)。
一、旅游房地產(chǎn)涵義與類型
1.旅游房地產(chǎn)的涵義
旅游房地產(chǎn)是以旅游資源為核心的房地產(chǎn)差異化經(jīng)營模式，是以其所在區(qū)域的旅游功能開發(fā)為依托，并期望獲得物業(yè)的增值，最終用于銷售的房地產(chǎn)項目[1]。一般研究對象為與旅游業(yè)緊密相關的房地產(chǎn)業(yè)。
2.旅游房地產(chǎn)的類型
旅游房地產(chǎn)主要具有商業(yè)和居住兩種性質。目前比較主流的分法是將旅游房地產(chǎn)按照所有權與使用權分為以下幾種類型：一是分時度假，即客戶支付一定費用即可享受一定時段的使用權，但不具有所有權；二是產(chǎn)權酒店，即將酒店按單位分別出售給投資人，投資人具有所有權，可委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡進行管理，用于營業(yè)，獲取一定投資回報，同時投資人享有一定時間的免費入住權利；三是主題社區(qū)和景觀住宅，主要是將旅游休閑設施與住宅兩大塊拼湊在一起，區(qū)別在于前者不出賣產(chǎn)權及使用權給個人，后者實際是商品住宅，可以購買完全產(chǎn)權。
二、我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀
近年來隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，人們的生活水平逐漸提高，且國家出臺一系列政策扶持旅游業(yè)發(fā)展，同時民眾對生活質量的追求也推動了旅游業(yè)發(fā)展。因此，與旅游緊密相關的房地產(chǎn)也在我國迅速發(fā)展壯大，成為社會熱點。我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)具有以下幾個鮮明特點：
1.發(fā)展迅速，但經(jīng)驗不足
旅游業(yè)的快速發(fā)展，使市場對旅游房地產(chǎn)的需求逐漸擴大，需求決定供給，因此眾多房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛投資其中，使旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為新興的熱門產(chǎn)業(yè)。
但是，作為新興產(chǎn)業(yè)，沒有豐富的經(jīng)驗作為指導，在發(fā)展過程中不可避免的的出現(xiàn)許多問題。例如旅游房地產(chǎn)對于住房結構的設計與傳統(tǒng)住房設計相比具有明顯差異性，旅游房地產(chǎn)的設計應該更適應旅游顧客的需求；旅游地產(chǎn)的市場營銷也應打破常規(guī)，將旅游應用于營銷中，從而吸引以旅游、投資為目的的消費者；由于旅游房地產(chǎn)的顧客流動性大等特點，該種房地產(chǎn)的后期物業(yè)管理也不同于傳統(tǒng)物業(yè)管理。這些都會對旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成不良影響。
2.國家機構、企業(yè)相關部門管理不完善
目前國家對于旅游房地產(chǎn)業(yè)這一新興的行業(yè)未予以足夠重視，因此未設計相關機構來維持該產(chǎn)業(yè)的正常運行。當某一項目出現(xiàn)問題時，各部門例如旅游部門與房地產(chǎn)部門之間會以“踢皮球”的方式互相推卸責任，使問題得不到有效解決。
開發(fā)旅游房地產(chǎn)的企業(yè)同樣由于經(jīng)驗不足，管理不夠完善，出現(xiàn)眾多問題。不僅資源的不到有效利用，人才得不到有效發(fā)展，甚至會影響到社會的和諧穩(wěn)定，造成不容忽視的后果，從而影響旅游房地產(chǎn)業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。
3.相關法律法規(guī)不健全
我國關于旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)目前比較完善，而將二者結合在一起形成的房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)并不完善。例如，對于產(chǎn)權酒店型的旅游房地產(chǎn)，與國家明確規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)不得采取范本銷售或變相范本銷售方式銷售商品房[2]的法律相違背，這就否定了旅游房地產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)權酒店類型的存在。由于法律法規(guī)不健全，不僅無法確保旅游房地產(chǎn)的消費者權益，出現(xiàn)問題后，國家無法根據(jù)明確的法律法規(guī)做出合理解釋與處理，結果必然是同時損害了多方的利益。
三、針對我國旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的解決措施
我國旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度快、范圍廣、力度大，但也存在諸多問題，只有及時發(fā)現(xiàn)問題并針對問題采取切實可行的策略，才能不斷提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使其走上規(guī)范之路。針對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的以上幾點問題，提出如下對策：
1.審視問題，總結經(jīng)驗教訓
企業(yè)在發(fā)展旅游房地產(chǎn)的同時，應該將出現(xiàn)的問題分析總結，從而完善旅游房地產(chǎn)業(yè)。從社會的可持續(xù)發(fā)展上，應該在發(fā)展過程中注意資源的節(jié)約集約利用；從質量上，應加大對旅游房地產(chǎn)的建筑質量、物業(yè)管理質量等方面的改善，從人力資源方面，應該注重培養(yǎng)開發(fā)、設計、影響旅游房地產(chǎn)方面的專業(yè)人才。同時，在開發(fā)旅游房地產(chǎn)的同時，還應該注意對旅游業(yè)的保護，例如在自然風景區(qū)中，應該注意不破壞自然生態(tài)環(huán)境；在歷史文化保護區(qū)中，應該注意開發(fā)與使用過程中對文物古跡的保護等。
2.規(guī)范機構設置、加強行業(yè)管理
針對國家，應設置與旅游房地產(chǎn)業(yè)相關的機構和部門來管理相關事務，并對人員配置進行嚴格要求，選擇具有行業(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人才進行管理。針對企業(yè)，應加大旅游房地產(chǎn)的開發(fā)、營銷等部門的管理力度使整個行業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，使我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)走上規(guī)范化進程。
3.健全法律，加大執(zhí)法力度
針對目前我國對于旅游房地產(chǎn)業(yè)的相關法律法規(guī)不健全、出現(xiàn)許多問題難以解決、企業(yè)和個人的權益都無法得到合法保障的現(xiàn)狀，國家應該出臺關于相關法律來切實解決這些問題。根據(jù)我國發(fā)展的實際情況，結合其他法律法規(guī)，盡快健全有關旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)，不僅要對行政管理部門做出規(guī)定，還要對企業(yè)行為與個人行為做出保障與約束。隨著問題的不斷出現(xiàn)，應該不斷更新法律法規(guī)，以適應旅游房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展需要，規(guī)范行業(yè)秩序，保護企業(yè)和個人的權利。
綜上所述，面對我國旅游房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，正面看待出現(xiàn)的問題，并找到對策來積極應對，一定會使我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
[1]黃亮,李剛.旅游房地產(chǎn)概念解析及相關問題探討[J].生產(chǎn)力研究,2011(1).
關鍵詞：房地產(chǎn)交易；市場；規(guī)范化
前言
近年來房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在促進經(jīng)濟增長、提高人民生活水平、擴大社會就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)交易活動不僅是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點，也具有廣泛的社會影響。房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范直接關系到群眾的切身利益，關系到社會的和諧與穩(wěn)定，因為住宅是群眾安居樂業(yè)的基礎，先安居才能樂業(yè)。而隨著房地產(chǎn)業(yè)的火熱發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場種種不規(guī)范的行為也逐漸顯現(xiàn)，如炒房、囤房、投機等行為愈演愈烈，造成房價虛高、貧富分化等一系列社會問題，嚴重危害國家和群眾利益。今后我國城鎮(zhèn)化進程的加快將使房地產(chǎn)市場需求保持增長態(tài)勢，交易活動會更加繁榮。因此，房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范化將是發(fā)展的必然趨勢。
一、深化法制建設
建設部、國家發(fā)展和改革委員會、工商行政管理總局于2006年《關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，明確要求加大對房地產(chǎn)交易市場中違法違規(guī)行為的整治力度，并落實主管部門的相關責任。房地產(chǎn)業(yè)作為我國又一支柱產(chǎn)業(yè)，從興起至今，短短十幾年時間創(chuàng)造出可觀的經(jīng)濟價值，并在改善群眾居住條件、擴大社會就業(yè)方面做出突出貢獻。但房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展也使市場交易秩序呈現(xiàn)多方面的問題，例如炒房團肆意購房，哄抬房價；不法分子利用虛假合同騙取銀行貸款；市場中炒賣房號、囤積房源等行為早已引發(fā)強烈的社會反響。盡管房地產(chǎn)業(yè)興起以來，我國已建立起系統(tǒng)的法律法規(guī)，基本形成房地產(chǎn)交易的法制體系，但現(xiàn)有法律法規(guī)仍有待完善。
縱觀十幾年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程可以看到，房地產(chǎn)交易市場中不規(guī)范行為層出不窮，鉆法律漏洞是其中一大特征，而法制建設又具有滯后性。所以各地房地產(chǎn)交易管理部門雖多次進行查處治理，但由于缺少細化的法律法規(guī)，治理工作常面臨困境。因此，我國應進一步健全房地產(chǎn)交易市場的法律法規(guī)，出臺相關的實施細則，使法律法規(guī)易于操作、覆蓋全面、具備較強的懲治力度，從而增加違法違規(guī)成本，嚴厲打擊房地產(chǎn)交易市場中的投機炒作、弄虛作假和欺騙行為，維護群眾的切身利益。
二、加大治理力度
住宅商品化以來，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)突飛猛進的發(fā)展，但同時也飽受詬病，其原因之一就是市場中各種不規(guī)范行為的存在。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史短暫，從最初的異軍突起到行業(yè)“洗牌”，轉型時期房地產(chǎn)經(jīng)營的法律法規(guī)、行為準則正在形成，房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范化是必然趨勢。近幾年政府不斷出臺宏觀調(diào)控政策，旨在穩(wěn)定房價，抑制不合理的購房需求，治理投機行為，規(guī)范房地產(chǎn)交易。而且宏觀調(diào)控的力度也在不斷增強，如二手房交易管理、產(chǎn)權登記管理都較原先更加嚴格。因此，我國應加大治理力度，通過規(guī)范管理、行業(yè)巡查、專項治理等手段，使房地產(chǎn)交易市場更加規(guī)范。
首先，房地產(chǎn)交易管理部門應規(guī)范預售、銷售管理。各級房地產(chǎn)管理部門應對商品房銷售信息進行嚴格審核，全面了解房地產(chǎn)市場中的預售和銷售樓盤信息，對違法建設開發(fā)、虛假信息、囤積房源等各類擾亂房地產(chǎn)市場秩序的企業(yè)給予嚴肅處罰。其次，房地產(chǎn)交易管理部門應堅持對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的巡查。隨著我國二手房交易市場的日益火爆，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的違規(guī)操作也不容忽視。房地產(chǎn)交易管理部門應持續(xù)進行行業(yè)巡查，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀單位的經(jīng)營管理。最后，房地產(chǎn)交易管理部門應積極與相關部門聯(lián)合起來，針對房地產(chǎn)預售許可、預售與銷售、廣告、展銷、預售與銷售合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀等方面開展專項治理活動，加強部門間的協(xié)作配合，實現(xiàn)信息資源共享，治理聯(lián)動。
三、規(guī)范市場行為
在加大治理力度的基礎上，房地產(chǎn)交易管理部門應努力提高管理的技術水平，對交易行為形成嚴格的約束。房地產(chǎn)交易市場的違法違規(guī)行為不僅容易瞄準法律漏洞，更善于從技術層面弄虛作假，例如不法分子對產(chǎn)權證作假，管理部門如果不能提高防范技術，很有可能給不法分子帶來可乘之機。所以房地產(chǎn)交易管理部門應推行產(chǎn)權證加密措施，交易現(xiàn)場進行實時監(jiān)控，從源頭治理各種不規(guī)范行為。特別是伴隨房地產(chǎn)交易活動的繁榮，對交易登記資料的管理也應邁入數(shù)字化軌道，將交易活動產(chǎn)生的大量信息錄入計算機系統(tǒng)，以便于管理人員和權利人隨時查閱信息，防止虛假交易和登記問題的發(fā)生。同時，房地產(chǎn)交易管理部門還應開展廣泛的社會宣傳，如借助電視、報刊、網(wǎng)絡等媒體，向社會公眾宣傳規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的舉措，制作專題節(jié)目，引導群眾重視防范虛假交易，維護自身的合法權益。
市場行為的規(guī)范與從業(yè)人員素質密不可分。房地產(chǎn)交易市場的從業(yè)人員應具備良好的綜合素質，善于領會法律法規(guī)和政策的精神實質，時刻保持清醒的頭腦，抵制各種不良思想的影響，自覺遵紀守法，樹立依法管理、依法辦事的工作理念。在業(yè)務辦理過程中，從業(yè)人員要審慎對待手中的權力，以服務群眾為根本，仔細檢查各項交易行為是否合法合規(guī)，切實維護廣大群眾的利益。
四、強化行業(yè)監(jiān)管
隨著法律法規(guī)的逐步健全，治理工作的深入，房地產(chǎn)交易管理部門還應積極推進監(jiān)督管理體制的創(chuàng)新，將監(jiān)督檢查、網(wǎng)絡信息公開、社會公眾監(jiān)督手段綜合于一體，充分發(fā)揮內(nèi)外聯(lián)合監(jiān)督的優(yōu)勢，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為。
首先，房地產(chǎn)交易管理部門應強化房地產(chǎn)市場動態(tài)巡查，以及重點樓盤銷售的執(zhí)法監(jiān)督，及時查處危害群眾利益的行為，依法懲處。各級管理人員積極落實崗位責任制，運用多種預防手段，嚴格對交易環(huán)節(jié)的監(jiān)督制約。其次，房地產(chǎn)交易管理部門應建立統(tǒng)一的服務網(wǎng)絡，作為社會信息公開的平臺，將房地產(chǎn)交易生成的資料信息錄入系統(tǒng)，便于權利人隨時查閱信息。同時對于相關主管部門提出的處理意見、仲裁結果、違法違規(guī)單位查處等也應通過網(wǎng)絡向社會公開，使社會各界增強法律意識。最后，房地產(chǎn)交易管理部門還應充分發(fā)揮公眾力量，鼓勵社會公眾參與監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)交易市場中的違法違規(guī)行為立即舉報，并將處理結果向社會反饋，從而形成良好的監(jiān)督氛圍。
參考文獻
一、引言
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中已具有舉足輕重的地位，直接制約和影響社會生活的諸多方面。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎，作為支持房地產(chǎn)業(yè)運行的經(jīng)濟行為，直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結果，進而對宏觀經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響。投資對經(jīng)濟增長具有有力的推動作用，在一定的科學技術水平和有效資源條件下，經(jīng)濟增長速度主要取決于投資總量及其增長率的大小。長期以來我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和發(fā)展速度在東、中、西部各個區(qū)域表現(xiàn)出顯著的差異性，房地產(chǎn)投資主要集中于東部地區(qū)，造成東部地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱甚至部分城市出現(xiàn)投資泡沫，這不利于東部地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。而中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資卻往往不足，嚴重阻礙中西部區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。因此，認識房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)關系的重要性，研究如何促進房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，就成為當前政府和理論界學者非常關注的問題。
二、房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)投資是區(qū)域經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)周期本身也是經(jīng)濟周期的重要組成部分，其周期循環(huán)直接受房地產(chǎn)投資影響。房地產(chǎn)投資周期長，回收慢，其投資規(guī)模受生產(chǎn)發(fā)展水平制約，與經(jīng)濟發(fā)展水平呈相同趨勢變動；大體上與宏觀經(jīng)濟周期相協(xié)調(diào)，但也呈現(xiàn)出房地產(chǎn)投資自身的不同特點。房地產(chǎn)投資能否與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展直接決定區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展狀況。在處于協(xié)調(diào)發(fā)展狀態(tài)時，房地產(chǎn)投資是促進經(jīng)濟繁榮的關鍵要素；但若不能實現(xiàn)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)投資也可能是導致區(qū)域經(jīng)濟由繁榮走向低迷的導火線，甚至可能導致整個區(qū)域經(jīng)濟社會都處于蕭條狀態(tài)。房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟增長的促進作用。
房地產(chǎn)投資對區(qū)域經(jīng)濟增長產(chǎn)生影響的傳導途徑主要有兩條：在投資未形成現(xiàn)實房地產(chǎn)物業(yè)前，如果投資分配量超過國民收入增長速度，形成投資資金膨脹會造成國民經(jīng)濟比例失衡，引發(fā)投資泡沫。形成現(xiàn)實房地產(chǎn)物業(yè)之后，通過房地產(chǎn)投資結構的變化，影響國民經(jīng)濟發(fā)展。不同類型的房地產(chǎn)物業(yè)用于不同產(chǎn)業(yè)部門，直接影響各產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)能力和彼此之間的平衡發(fā)展。過分偏重于消費型物業(yè)，如賓館、飯店等，會在一定程度上影響住宅或其他生產(chǎn)型物業(yè)的建設，引發(fā)經(jīng)濟的不均衡發(fā)展。
長期以來，我國的經(jīng)濟增長主要依靠投資拉動，投資既是擴大再生產(chǎn)的主要手段，也是促進經(jīng)濟增長的直接動力。而房地產(chǎn)投資既代表現(xiàn)狀需求，也代表未來供給，其投資規(guī)模決定社會總需求和總供給的平衡態(tài)勢。投資規(guī)模過大，超越國力，造成社會總需求超過總供給，使得國民經(jīng)濟比例失調(diào)，拉長投資周期、增加投資成本，難以實現(xiàn)經(jīng)濟集約增長；投資規(guī)模過小，經(jīng)濟增長緩慢，社會供給不足影響供求總量平衡，因此房地產(chǎn)投資規(guī)模應以國家綜合國力，包括入力、財力和物力為基礎，與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展速度相適應，以提高經(jīng)濟效益、社會效益為前提，符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展需要，進行各方面的綜合平衡。可以說房地產(chǎn)投資對于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展及社會發(fā)展起著至關重要的作用。
三、對策與建議
合理的房地產(chǎn)投資能夠促進區(qū)域經(jīng)濟的增長，推動經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展。伴隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長，人們收入水平提高，購買力增強，房子又是人賴以生存的基礎和生活提升的重要標志，人們對住房的有效需求勢必也會加大，這是一種良性循環(huán)。但如果房地產(chǎn)業(yè)盲目地加速發(fā)展，投資結構不合理，與經(jīng)濟發(fā)展不相適，供給大于需求，投資者得不到及時有效回報，對市場失去信心，就會制約經(jīng)濟。根據(jù)本文的研究結論，提出以下對策建議：
（一）建立房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)觀，作為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展的指導思想。
作為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展的指導思想房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展是由多種因素決定的，作為政府和企業(yè)，應當建立房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的時間觀、空間觀和系統(tǒng)觀。首先，應根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)不同的發(fā)展階段，不同的市場狀況，制定不同的中長期發(fā)展戰(zhàn)略。其次，在宏觀層面上，把房地產(chǎn)業(yè)與整個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有機地協(xié)調(diào)起來，分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利因素和有利條件，探尋房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展道路。再次，要深刻認識到，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與經(jīng)濟、社會、環(huán)境、人口是一個有機整體，只有協(xié)調(diào)處理好房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟各要素的關系，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（二）要合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的增長速度
以穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動國民經(jīng)濟可持續(xù)增長，房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟增長的促進作用會在某個時期出現(xiàn)衰減，從而引起經(jīng)濟波動。因此，應當對房地產(chǎn)投資進行政策引導，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模的適度發(fā)展，使其在拉動經(jīng)濟增長的同時，盡可能不引起經(jīng)濟波動。
（三）加強法制建設，建立符合房地產(chǎn)市場要求的法律法規(guī)體系
加快建立和完善房地產(chǎn)相關的法律法規(guī)，解決有法可依的問題。目前我國規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的法律法規(guī)體系不夠完善，許多規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟行為的法規(guī)還未形成；已出臺的法律法規(guī)的梳理工作有待進一步加強，對已不符合房地產(chǎn)市場運行要求的法律法規(guī)應及時廢止。要強化對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理職能。法律法規(guī)要有效地發(fā)揮對規(guī)范人們行為的硬約束作用，建立強有力的執(zhí)法體系，提高其執(zhí)法地位和執(zhí)法水平，同時解決有法不依和執(zhí)法不嚴的問題，加強房地產(chǎn)市場的執(zhí)法工作。
（四）建立全面有效的房地產(chǎn)監(jiān)測預警體系
【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；問題；措施
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中，資金是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的重要保障，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費每一環(huán)節(jié)都要花費大量的資金。隨著人口的增多、社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟也迅速發(fā)展，房地產(chǎn)融資的步伐也在不斷的加快，房地產(chǎn)融資對于房地產(chǎn)業(yè)的重要性在不斷的提高，能不能得到巨大的融資就成為了房地產(chǎn)商所考慮的首要問題。
一、房地產(chǎn)融資的概念
房地產(chǎn)業(yè)的增長不僅可以拉動我國整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，而且還拉動了投資需求和消費需求。在我國現(xiàn)有的市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)的融資有多種方式。房地產(chǎn)融資，是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分從廣義上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。從狹義上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關切和頗費心機的問題，任何一個房地產(chǎn)投資者，能否在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得成功，除了取決于其技術能力、管理經(jīng)驗以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領。房地產(chǎn)融資的實質，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)融資對房地產(chǎn)項目來說至關重要。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題
1.房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系不夠完善
目前，我國房地產(chǎn)市場的融資還處在單一的股權融資和債券融資這一初級階段，相比歐美國家成熟的房地產(chǎn)市場，我國缺少的正是更高一級的金融體系，包括銀行貸款、民間融資、股權融資、證券融資等等。就現(xiàn)在而言，我國的房地產(chǎn)市場尚不成熟，整個產(chǎn)業(yè)鏈還缺少諸如房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)投資、房產(chǎn)融資等機構。當下，房地產(chǎn)跟風投資的現(xiàn)象層出不窮，這種投資極其容易帶來風險，嚴重的可威脅到企業(yè)的生存，這些都是融資體系不完善所造成的。
2.房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于狹窄
從現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的情況來看，幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都是通過銀行信貸的方式進行融資的，但是，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過幾十年的持續(xù)發(fā)展之后，幾乎已經(jīng)達到了瓶頸。所以，銀行加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸審核，對于一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在幾乎已經(jīng)很難從銀行那里獲得借貸，銀行對小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款更加的嚴格，一方面，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場波動較大，庫存量居高不下，是房地產(chǎn)史上最大的泡沫，所以小型房地產(chǎn)企業(yè)在今后將會難以生存。因為我國法律制度對房地產(chǎn)企業(yè)融資有很大的限制，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源幾乎只限于銀行，房地產(chǎn)融資受到銀行和國家這只看不見的手進行干預，這會隨著國家信貸政策的變動而變動。除了銀行融資這一單一渠道之外，民間融資也是房地產(chǎn)企業(yè)所看重的，但是民間資本往往不受法律保護，融資風險巨大，所以也容易使房地產(chǎn)項目打水漂，而銀行信貸又受到限制。
3.相關的政策法規(guī)不完善
除了銀行貸款外的其他融資方式，比如債券融資、股票融資、信托融資等融資方式，受到國家有關法律法規(guī)的制約，而且管理嚴格。所以，目前房地產(chǎn)市場的融資構成中所占的比例也很少。國家制定的相關宏觀調(diào)控政策影響面過大而力度不足，調(diào)控手段不完善，政策之間缺乏整體性，相互的配套性、協(xié)調(diào)性、持續(xù)性比較差，政策的具體實施效果欠佳。
三、優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議
1.加大對房地產(chǎn)融資市場的調(diào)控力度
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關系著國計民生。對于房地產(chǎn)融資市場來說，政府的調(diào)控也尤為重要，國家要發(fā)揮宏觀調(diào)控的手段，加大調(diào)控力度。有效的實施調(diào)控政策手段組合搭配，以適應不同地區(qū)、不同項目、不同客戶對象的實際需要，選擇差別化的住房信貸政策，比如差別化的利率手段、差別化的信貸使用范圍、差別化的首付款比例制度等。完善房地產(chǎn)業(yè)的金融調(diào)控機制，引導居民合理住房消費，從而為房地產(chǎn)的健康融資提供保障。
2.盡量拓寬融資渠道，爭取實現(xiàn)融資方式的多樣化
房地產(chǎn)的融資渠道應該向多樣化發(fā)展，打破對銀行貸款的過度依賴，尋求多樣的融資方案，創(chuàng)新融資方式，發(fā)展多種專業(yè)化的金融機構，在保證原有的貸款效率上，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為安全的融資方式。大力發(fā)展以權益融資為主直接融資，將目前主要以銀行貸款為主的融資方式，轉變?yōu)槎鄻踊姆绞剑热缱》康盅嘿J款證券化，房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)抵押典當、房地產(chǎn)保險等。建立健全房地產(chǎn)金融體系，依托現(xiàn)代金融工具，構建不同的金融機構體系。
3.完善房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)體系
目前，我國房地產(chǎn)融資領域的法律法規(guī)還不完善，對于房地產(chǎn)企業(yè)進一步拓寬融資渠道和領域，不能夠得到法律上的支持和保護，必須盡快完善與房地產(chǎn)融資有關的法律法規(guī)體系，制定符合現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資市場的規(guī)范文件，切實明確房地產(chǎn)信貸的法律地位，嚴格按照房地產(chǎn)法律法規(guī)體系進行融資，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。只有完善房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)體系，才能促使房地產(chǎn)金融市場的順利進行，保障房地產(chǎn)企業(yè)合法合規(guī)的運作。
參考文獻：
房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題不僅是一個經(jīng)濟問題也是一個社會問題，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、關聯(lián)性強、帶動性大，是改善人民物質生活水平和增強國家經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的促進作用。然而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)繁榮表面的背后，也存在一些突出的問題，而這些問題已經(jīng)成為社會關注的焦點。因為我國特殊的社會背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的種種問題不僅是簡單的經(jīng)濟問題，同時也承擔著難以推卸的社會責任。如何引導房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，是我們首先考慮直接關系國際民生的問題。近幾年，針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，我國房地產(chǎn)不斷加大宏觀經(jīng)濟管理力度，制定出許多政策，受關注程度比以往任何一個時期都高。然而，從我國房地產(chǎn)市場運行的情況來看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題，仍未得到解決和糾正，房價仍然持續(xù)上漲得不到有效的抑制，甚至出現(xiàn)政府越管問題越多的現(xiàn)象。由此可見，雖然我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是好的，但是如果不正視我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題，仍然會對產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生阻礙，
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中主要存在的問題：
（一）機制不完善， 管理流于形式
在近幾年政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策規(guī)定只流于形式，走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布，我國相關經(jīng)濟管理的措施落實大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督管理調(diào)控職責范圍未劃分清晰和明確的定位。導致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價，拉高房價的原動力。公權力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作極易導致內(nèi)部交易，權錢交易，導致宏觀經(jīng)濟管理操作明顯存在失范現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場中官商結合的鏈條若無真正打破。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上在房地產(chǎn)市場中最為關鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政、協(xié)調(diào)不足、各自決策、決策間相互脫節(jié)也導致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理流于形式。
（二）相關法律法規(guī)體系的不健全
在我國，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產(chǎn)市場管理應是一個從最初的開發(fā)、建設、交易到后期管理的完整體系，但在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設進程明顯落后于當明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導致法律真空現(xiàn)象越來越多，其次我國目前主要還是依靠行政權威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理。缺乏法律的嚴肅性，穩(wěn)定性和普遍適用性特點，即使在特定領域相關的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例，實施細則不完備造成房地產(chǎn)市場，特別是土地市場上政令不通，有法不依，執(zhí)法不嚴，陷入惡性循環(huán)中。
二、解決措施
（一）制定長期發(fā)展規(guī)劃， 指導短期實踐
我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期。要深刻認識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和
提高生活品質的重大作用及其在促進我國經(jīng)濟增長和經(jīng)濟轉型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體思路。在追求短期效應的同時更應確立長期發(fā)展目標。以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展狀況做充分實調(diào)研工作的基礎上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。
（二）建立健全管理機制
保障管理工作切實落實到位 當前我國房地產(chǎn)市場存在的許多問題。有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當前我國房地產(chǎn)市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經(jīng)濟管理職能在市場經(jīng)濟中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎上， 根據(jù)市場的變化進行適度的干預，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理，有效的運行管理機制。為促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的法制和社會環(huán)境。理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關系，明確責任主體，確立雙方的職責范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認真把握科學發(fā)展觀和建設和諧社會的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟管理價值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產(chǎn)市場實際情況出發(fā)，因地制宜采取差異化的調(diào)控措施。避免一刀切的做法產(chǎn)生負面影響。同時對財稅體制進行索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入，對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。
（三）完善相關法律法規(guī)體系
