時(shí)間：2023-07-02 09:22:22
序論：在您撰寫房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中具有十分重要的地位和作用。
1、房地產(chǎn)業(yè)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。一方面房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的住宅，是人們滿足居住需要的最基本的生活資料；另一方面房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的廠房、商鋪、辦公用房等，又是滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要的重要生產(chǎn)資料，屬于社會生產(chǎn)基礎(chǔ)性的物質(zhì)要素。
2、房地產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)，以及文化、教育、科學(xué)、衛(wèi)生等各種社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的物質(zhì)載體和空間條件，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與國民經(jīng)濟(jì)中的所有產(chǎn)業(yè)和部門都密切相關(guān)。在各行各業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，都必須率先從房地產(chǎn)開發(fā)開始，以此為先導(dǎo)。
3、房地產(chǎn)業(yè)具有支柱產(chǎn)業(yè)的特征。由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，它的發(fā)展可以帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在目前的中國又是主要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮著舉足輕重的作用。
房地產(chǎn)業(yè)的上述地位，決定了它在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重大的積極作用。主要體現(xiàn)在推動(dòng)城市建設(shè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和提高居住生活水平等方面。
1、推動(dòng)城市開發(fā)，促進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)。現(xiàn)代城市是一國的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，加強(qiáng)城市建設(shè)始終是現(xiàn)代化建設(shè)中的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)綜合開發(fā)既是城市開發(fā)的先導(dǎo)，又改變著城市面貌，完善城市功能。
2、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。如前所述，房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)，通過其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動(dòng)和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長。在國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)體系中，直接和間接與房地產(chǎn)相關(guān)的達(dá)50多個(gè)行業(yè)。據(jù)初步測算，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加一個(gè)百分點(diǎn)，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5～2個(gè)百分點(diǎn)。
3、增加財(cái)政收入，為現(xiàn)代化建設(shè)積累資金。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一個(gè)重要作用是，為國家和地區(qū)的財(cái)政收入開辟重要來源。房地產(chǎn)綜合開發(fā)，一方面可以提供大量稅金、土地使用權(quán)出讓費(fèi)和利潤等，直接增加財(cái)政收入，為城市現(xiàn)代化建設(shè)積累資金；另一方面房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又進(jìn)一步帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接地創(chuàng)造稅收和利潤，房地產(chǎn)業(yè)通過各種渠道提供的稅費(fèi)，已成為國家和地區(qū)財(cái)政收入的重要組成部分。
二、房地產(chǎn)營銷風(fēng)險(xiǎn)類型分析
雖然房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中占有極其重要的作用，但房地產(chǎn)投資及營銷過程中存在著復(fù)雜的不確定性因素。由于房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大、投資回收周期較長、變現(xiàn)能力差，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類繁多。有些風(fēng)險(xiǎn)對地產(chǎn)市場的所有項(xiàng)目都會產(chǎn)生影響，如國家政治經(jīng)濟(jì)政策的變化、銀行利率的調(diào)整等；有些風(fēng)險(xiǎn)則只對某個(gè)或某幾個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，如企業(yè)經(jīng)營管理狀況、房地產(chǎn)商品持有期的長短等；有些風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資者可以控制的，而有些風(fēng)險(xiǎn)則是無法回避和消除的。
根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)來源，將房地產(chǎn)營銷風(fēng)險(xiǎn)劃分為內(nèi)部操控風(fēng)險(xiǎn)及外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)兩大類。
內(nèi)部操控風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾個(gè)方面：從產(chǎn)品來上自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量是否能夠達(dá)到和滿足業(yè)主需求；品牌的認(rèn)知程度及對客戶的吸引；售后服務(wù)鏈的完善。從企業(yè)來說包括內(nèi)控的制度的健全及完善；企業(yè)的控制力強(qiáng)弱；預(yù)見性及決策性是否正確。
由于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要是由于企業(yè)自身的建設(shè)及發(fā)展尚不完善，管理水平不到位引起的，因此只要做好內(nèi)控建設(shè)，提高全員素質(zhì)，利用管理手段可以得到穩(wěn)步提升。因此，不再詳加論述，下面主要探討對影響房地產(chǎn)企業(yè)最大的外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。
外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較多主要包括市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)三大主要類型，結(jié)合筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)對這三種風(fēng)險(xiǎn)做簡要概述。
1、市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)是指市場中各類不確定因素所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，如建筑材料漲價(jià)、土地價(jià)格漲跌，例如我公司在東麗區(qū)華明鎮(zhèn)2007年購買兩塊地皮，其中一塊地建設(shè)時(shí)時(shí)逢奧運(yùn)會年，國家特別強(qiáng)調(diào)節(jié)能減排、治理污染及交通，造成建筑材料及人工費(fèi)大幅漲價(jià)，開發(fā)成本大幅增加，而原房屋定價(jià)已經(jīng)虧損，如果仍按原定價(jià)格銷售，則將造成較大虧損，而土地出讓協(xié)議又規(guī)定房屋價(jià)格，造成銷售困難。另一塊地皮，購買時(shí)樓面地價(jià)5，500元/平方米，算上開發(fā)成本，銷售價(jià)格應(yīng)在1萬元/平方米左右，但附近北京首創(chuàng)所開發(fā)的別墅項(xiàng)目，開盤價(jià)僅為9，600元/平方米，可想如果我公司繼續(xù)建設(shè)成為成片高層銷售將非常困難。
2、政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)商品更多地受到國家或地方政府政策和法令的限制。房地產(chǎn)市場是一個(gè)不完全競爭市場，并非完全市場化。不同的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的發(fā)展存在程度不同的干涉和限制。2011年來，央行連續(xù)六次提升存款準(zhǔn)備金率，并且緊縮銀根，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)貸款，以到達(dá)調(diào)解房價(jià)的目的，對房地產(chǎn)企業(yè)造成了嚴(yán)重的影響。我公司從下半年開始，貸款進(jìn)展極其緩慢，原定貸款計(jì)劃僅僅完成1/2，造成工程款都停止支付。
3、競爭對手風(fēng)險(xiǎn)。我公司在天津地區(qū)屬于較大企業(yè)，但是與萬科、恒大、富力，這些地產(chǎn)大鱷以及華潤、招商、遠(yuǎn)洋這些企業(yè)地產(chǎn)相比，無論在企業(yè)能力還是品牌戰(zhàn)略上均有較大的差距。
例如，公司在南開區(qū)宜賓道開發(fā)一片商品房，不遠(yuǎn)處萬科開發(fā)假日風(fēng)情項(xiàng)目，雖萬科樓盤價(jià)格高于我公司開發(fā)樓盤，但萬科憑借其品牌優(yōu)勢及口碑，銷售情況非常好，而我公司樓盤銷售情況較差。
三、風(fēng)險(xiǎn)防范措施
1、提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。中國有句古話，“修身養(yǎng)性平天下”，意思是一個(gè)人先把自己的身心鍛煉好，再談治理天下，首先經(jīng)營好自己的企業(yè)是提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力的重中之重，加強(qiáng)自身建設(shè)，完善各項(xiàng)制度，推行標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、信息化，使得企業(yè)每一個(gè)決策，每一步前行，并不是憑空想象，而是經(jīng)過一系列的調(diào)查、研究、分析后的結(jié)果。
2、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，合理價(jià)格定位。面對日益嚴(yán)峻的融資形式及市場風(fēng)險(xiǎn)，我公司的做法是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移開發(fā)重點(diǎn)，合理定價(jià)，多種渠道保證現(xiàn)金流。
華明項(xiàng)目2塊地，第一塊地如果我公司直接開盤銷售，銷售情況將不容樂觀，我公司西側(cè)相同樓盤，早于我公司半年開始銷售，至今售房率不到50%。為此，我公司前期階段積極與各區(qū)房管局及企事業(yè)聯(lián)系，希望能夠整體買賣，結(jié)果27棟樓有8棟樓作為回遷房賣給河?xùn)|建委，由于華明鎮(zhèn)毗鄰空港，因此公司聯(lián)系空港幾家單位，對剩余樓盤進(jìn)行了整體銷售，雖然銷售價(jià)格較低，但由于整體銷售，資金回籠較快，節(jié)省了大量銀行貸款利息，解決了困擾公司2年的負(fù)擔(dān)；另一塊地由高層調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)，變更為別墅項(xiàng)目，使得銷售價(jià)格能夠得到一定的提升。
雖然目前國家調(diào)控房屋價(jià)格，但國家鼓勵(lì)限價(jià)房及保障房建設(shè)，因此我公司將開發(fā)重點(diǎn)向“兩限”房轉(zhuǎn)移，以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，特別是今年下半年，在西青區(qū)開盤的限價(jià)房項(xiàng)目一開盤即售罄，緩解了我公司的整體資金壓力。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)；防范；管理
中圖分類號：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02
房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)有高額附加值的行業(yè)，對實(shí)現(xiàn)社會生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、調(diào)節(jié)社會消費(fèi)結(jié)構(gòu)、發(fā)展城市建設(shè)、為國家財(cái)政提供穩(wěn)定的收入、解決就業(yè)、引進(jìn)外資等方面都起到了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。在房地產(chǎn)投資中對風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)、分析正確否將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。因此，分析房地產(chǎn)投資決策過程中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和管理，對保證房地產(chǎn)投資收益，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失具有重要的作用。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其特征
房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營管理中，以獲取產(chǎn)業(yè)利潤的一種經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評審、實(shí)施與管理、竣工后的評價(jià)與分析。某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一，風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)知性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。如：國家政策的變化；戰(zhàn)爭的爆發(fā)；自然環(huán)境的變化等等。在投資項(xiàng)目初期，很難將這些風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)進(jìn)去。
第二，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。 因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
第三，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的高投入性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、房屋建筑安裝費(fèi)用、征地拆遷安置費(fèi)等投資額巨大，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目少則數(shù)百萬元，多則上億元。這樣大的投資規(guī)模使投資者面臨融資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。
第四，房地產(chǎn)投資周期的長久性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)及交易具有較長的時(shí)間過程。房地產(chǎn)商品的耐久性使房地產(chǎn)的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命很長。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中，時(shí)間因素是一個(gè)永恒的不確定因素，也是最主要的風(fēng)險(xiǎn)源之一。
第五，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指項(xiàng)目投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)，可分為內(nèi)部和外部兩部分。內(nèi)部專業(yè)管理依賴性是指在投資過程中，需要投資者本身在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場營銷、項(xiàng)目融資等方面所具有的管理經(jīng)驗(yàn)和能力。外部專業(yè)管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計(jì)劃、土地、規(guī)劃、城建、市政、道路、環(huán)保、消防等部門的專業(yè)管理；另一方面可能會利用外部咨詢、中介等機(jī)構(gòu)的專業(yè)指導(dǎo)。若投資者不具有以上專業(yè)能力或不遵守國家有關(guān)部門的專業(yè)管理，則面臨項(xiàng)目前期已投入?yún)s得不到審批或違反有關(guān)部門的規(guī)定而被處罰等一系列的風(fēng)險(xiǎn)。
第六，房地產(chǎn)投資活動(dòng)的相關(guān)性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動(dòng)作出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)遲鈍，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型
傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。前者會影響整個(gè)房地產(chǎn)市場變化，后者只影響單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格變化。
1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
第一，政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國市場經(jīng)濟(jì)尚未完善的情況下，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴(yán)格的控制，如第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。
第二，利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金 60% 主要來自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。
第三，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場流通的實(shí)際所需要量而引起的紙幣貶值、物價(jià)飛漲、實(shí)際購買力下降。我國從 2007 年年底開始物價(jià)逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。
第四，供求變化的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，產(chǎn)生高額利潤，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給量，使之達(dá)到平衡。消費(fèi)者需求的偏好會隨著時(shí)間推移和價(jià)格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場供給量超越需求達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的局面。
第五，自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素(如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等)的不確定性和不可抗拒性對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
第一，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營上的不善或失誤，會喪失對房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入水平與實(shí)際結(jié)構(gòu)相背離的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營競爭風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點(diǎn)選擇失誤、對法律條文的不了解等等。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款 貸款額度 風(fēng)險(xiǎn)評估體系 風(fēng)險(xiǎn)防范
房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財(cái)產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動(dòng)地位，但是存在許多風(fēng)險(xiǎn)。
日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會?！稉?dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動(dòng)。①
抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場價(jià)值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識不夠，對于房地產(chǎn)市場走勢預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時(shí)抵押物的價(jià)值。比如，銀行一般按市場價(jià)格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場價(jià)值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價(jià)值進(jìn)行抵押，即使評估價(jià)值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價(jià)值，而是市場價(jià)值；其次在確定抵押率時(shí)，未從評估價(jià)值中扣除如訴訟費(fèi)、評估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對抵押物價(jià)值是一筆不小的開銷。
抵押物在市場價(jià)值減值方面的風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價(jià)值與市場變現(xiàn)價(jià)值相差很大；外部環(huán)境的變化會導(dǎo)致抵押物市場價(jià)值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場狹窄，不好變現(xiàn)。
抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價(jià)格未經(jīng)過一段合適的議價(jià)期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時(shí)間內(nèi)完成交易。賣價(jià)一般比公平市價(jià)低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進(jìn)一步成熟，競投應(yīng)該激烈，不然拍賣價(jià)格低于市場價(jià)格的頹勢不會好轉(zhuǎn)。②
房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時(shí)候，到底誰先受償，成為一個(gè)棘手的問題。
除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押的時(shí)候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗(yàn)明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)停止等。③抵押權(quán)人在抵押運(yùn)作過程中必須對抵押情況進(jìn)行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。
房地產(chǎn)抵押評估過程中的風(fēng)險(xiǎn)。抵押房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時(shí)相似房地產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行客觀合理的評估。評估過程存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第一是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實(shí)際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場價(jià)格。第二是時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工時(shí)的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時(shí)房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險(xiǎn)。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費(fèi)的一部分。
房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前我國的登記制度來看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對房屋權(quán)屬登記和抵押登記進(jìn)行真實(shí)性審查?，F(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機(jī)關(guān)把關(guān)，給登記機(jī)關(guān)增加了許多壓力，同時(shí)也增加了登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會。查驗(yàn)當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機(jī)關(guān)對抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點(diǎn)，同時(shí)在抵押的主體資格、本人簽字、個(gè)人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。
金融機(jī)構(gòu)要高度重視現(xiàn)場勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實(shí)際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評估人員對評估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場資料給評估機(jī)構(gòu)，使評估人員不能正確評估抵押物的價(jià)值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實(shí)房產(chǎn)證、土地證是否屬實(shí)。債權(quán)人通過相關(guān)部門進(jìn)行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，比如查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更等。
房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范
完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評估體系和保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項(xiàng)，將抵押物細(xì)分歸類。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
對抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計(jì)算抵押率的方式，對于容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物來說，將變現(xiàn)價(jià)值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算抵押率；對于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評估價(jià)值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場行情分別設(shè)定不同的抵押率。
完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度。在金融機(jī)構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
總 結(jié)
在我國，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國整個(gè)金融市場的穩(wěn)定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評估體系和保險(xiǎn)機(jī)制，完善金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。同時(shí)，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī)則，引入住房質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強(qiáng)監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。只有在房地產(chǎn)抵押登記管理部門和金融機(jī)構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：西南石油大學(xué)文法學(xué)院）
注釋
①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。
②關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報(bào)》，2009年6月。
③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范”，《商情》，2008年6月。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押貸款擔(dān)保；信用；風(fēng)險(xiǎn)防范
在我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)的抵押貸款擔(dān)保是一項(xiàng)比較主要的保障，其主要分為政府擔(dān)保體系和社會擔(dān)保體系兩類。本文簡要闡述了房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的運(yùn)營與組織模式，并主要對加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)防范的措施進(jìn)行了分析，提出了相應(yīng)的參考意見。
一、房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的運(yùn)營與組織模式
1.政府抵押貸款擔(dān)?；?/p>
在我國，房地產(chǎn)領(lǐng)域是和其它產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域聯(lián)系最緊密的，同時(shí)它和政府管理也存在著密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)交易往往涉及到很大的資金流，并且承擔(dān)著較高的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要政府建立房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保機(jī)構(gòu)
當(dāng)前我國的房地產(chǎn)交易通過登記來完成，比較容易出現(xiàn)房地產(chǎn)的抵押貸款與產(chǎn)權(quán)登記兩個(gè)環(huán)節(jié)相脫軌的情況，要想避免因房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效性，造成一定程度的抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，需要成立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)可以設(shè)立專用賬戶來監(jiān)控貸款人的行為，還可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的三方存管模式，不僅操作流程相對便捷，還避免了金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)出售方的商業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)。
3.社會私營擔(dān)保公司
雖然政府提供一定的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保服務(wù)，但能夠享受的人還很少，迫切需要一些非政府擔(dān)保模式的貸款，還需要建立社會抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)來作為補(bǔ)充，其結(jié)構(gòu)的設(shè)置可以運(yùn)用合伙投資模式。可以運(yùn)行的業(yè)務(wù)如房地產(chǎn)的融資業(yè)務(wù)、置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)等。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔(dān)保公司
當(dāng)以上三種抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展不健全的時(shí)候，房地產(chǎn)的開發(fā)商經(jīng)常運(yùn)用變相的抵押擔(dān)保，當(dāng)開發(fā)商為房地產(chǎn)購置者提供擔(dān)保的同時(shí)，也肩負(fù)著一定程度的金融風(fēng)險(xiǎn)。并且這種擔(dān)保模式也違背了我國擔(dān)保法的有關(guān)明文規(guī)定，并沒從本質(zhì)上減輕房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。由此，急需建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔(dān)保公司，該類公司與開發(fā)商完全分離開來，避免了同一抵押物被抵押兩次的現(xiàn)象出現(xiàn)。
2000年建設(shè)部與人民銀行聯(lián)合了《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，對全國各地建立房屋置業(yè)擔(dān)保公司的要求做出了具體的規(guī)定，在一定程度上有效地促進(jìn)了房屋置業(yè)擔(dān)保工作的有序發(fā)展和管理。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)防范的措施
1.科學(xué)評估擔(dān)保物價(jià)值
如果抵押貸款沒有依照規(guī)定期限進(jìn)行償還，房地產(chǎn)抵押貸款的擔(dān)保物，要符合其債務(wù)的價(jià)值，并滿足房地產(chǎn)所有人的權(quán)益。如果抵押物價(jià)值沒有達(dá)到貸款負(fù)債額的價(jià)值時(shí)，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)的抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)的負(fù)債額就變成了用來做抵押物品的實(shí)際價(jià)值。如果抵押物品的實(shí)際價(jià)值超出房地產(chǎn)負(fù)債面額時(shí)，其超出的價(jià)值就是所有人的權(quán)益，此時(shí)的債務(wù)額和賬面額相等。以上所述，抵押物品的實(shí)際價(jià)值成為相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的首要風(fēng)險(xiǎn)根源。而被抵押物品的實(shí)際價(jià)值往往是由其市場價(jià)值所決定的，當(dāng)市場信息有效并且沒有其他不正常因素干擾時(shí)，抵押物所形成的最終估價(jià)，即為購買方與出售方彼此達(dá)成意愿的價(jià)格。
2.建立長期風(fēng)險(xiǎn)防范戰(zhàn)略
房地產(chǎn)抵押貸款需要很長的完成周期以及大量的投資金額，因此，房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，相對于其余的擔(dān)保類型來說也具有很長的期限。在漫長的擔(dān)保期限中，當(dāng)出現(xiàn)收入水平的變化、就業(yè)形式的變化以及房地產(chǎn)價(jià)格的變化時(shí)，房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)也會相應(yīng)的增加，很容易出現(xiàn)貸款違約等情況。在面臨這種危機(jī)情況時(shí)，如果只是臨時(shí)將擔(dān)保費(fèi)率提升是沒有太大作用的，所以一定要建立長期的貸款擔(dān)保戰(zhàn)略。我們可以采用擔(dān)保多樣化的手段，可以實(shí)行跨地域的抵押貸款擔(dān)保模式，將地域間的分布趨于合理化，并且讓房地產(chǎn)價(jià)值比率和多種貸款共同混合經(jīng)營，將擔(dān)保價(jià)值的高比率和低比率相搭配，維持一定的組合模式。
3.建立有效反擔(dān)保抵押機(jī)制
擔(dān)保行為通常是擔(dān)保人所擔(dān)負(fù)的義務(wù)行為，但很可能因?yàn)閭鶆?wù)人的因素，當(dāng)擔(dān)保人履行其義務(wù)行為之后，一定要將擔(dān)保人在履行其義務(wù)時(shí)造成的財(cái)產(chǎn)損失完成追索。因此可以進(jìn)行反擔(dān)保抵押，規(guī)定房地產(chǎn)抵押借款人將抵押物品以外的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)對擔(dān)保人的反擔(dān)保。通過施行這種方式，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)抵押貸款擔(dān)保物整體價(jià)值提高，還增進(jìn)了貸款擔(dān)保的信用度，使房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)得到明顯降低。
4.建立再保險(xiǎn)與資本金制度
要將房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)得以有效控制，政府相關(guān)的監(jiān)察部門需要對擔(dān)保機(jī)構(gòu)做出資本金充足率的嚴(yán)格規(guī)定。經(jīng)實(shí)踐表明，在確保抵押擔(dān)保行業(yè)正常運(yùn)營中，有可能出現(xiàn)再保險(xiǎn)的情況，如某擔(dān)保公司貸款業(yè)務(wù)中的部分金額由其他行業(yè)公司所提供。
5.完善法律擔(dān)保制度
當(dāng)前我國的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的法律制度不夠完善，要想切實(shí)的規(guī)避貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，僅僅依靠各種方式和策略是不夠的，還需要有相關(guān)的法律制度作為保障。要加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的立法，形成健全的法律體系，并完善抵押物的處理制度。當(dāng)出現(xiàn)危機(jī)情況時(shí)，可以讓銀行進(jìn)行自行處置，讓資產(chǎn)評估所對相關(guān)的房地產(chǎn)抵押物做價(jià)值評估，讓銀行有充足的權(quán)利來處置違約人的抵押物品，無需經(jīng)過違約人同意。還要積極探索合理科學(xué)的抵押物處理方式，除了拍賣、折價(jià)等形式，還可以通過債權(quán)人和抵押人相互協(xié)商，采取置換等方式，目前我國已經(jīng)成立了許多置換公司，并進(jìn)行此類糾紛的快速處理。
三、結(jié)論
當(dāng)前形勢下，我國的房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)中，對擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的防范還有待提高，我國房地產(chǎn)抵押貸款的擔(dān)保機(jī)制還不完善，還需要健全相應(yīng)的法律保障制度。盡管當(dāng)前國內(nèi)很多城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，但房地產(chǎn)擔(dān)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依然不成熟，還存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)問題。因此，需要不斷加強(qiáng)我國房地產(chǎn)擔(dān)保體系的構(gòu)建，讓房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)不斷降低。
參考文獻(xiàn)：
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[2]李偉，常克.關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房不良貸款管理的思考[J].統(tǒng)計(jì)與管理.2011（04）
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款貸款額度風(fēng)險(xiǎn)評估體系風(fēng)險(xiǎn)防范
房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財(cái)產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動(dòng)地位，但是存在許多風(fēng)險(xiǎn)。
日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會?！稉?dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動(dòng)。①
抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場價(jià)值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識不夠，對于房地產(chǎn)市場走勢預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時(shí)抵押物的價(jià)值。比如，銀行一般按市場價(jià)格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場價(jià)值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價(jià)值進(jìn)行抵押，即使評估價(jià)值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價(jià)值，而是市場價(jià)值；其次在確定抵押率時(shí)，未從評估價(jià)值中扣除如訴訟費(fèi)、評估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對抵押物價(jià)值是一筆不小的開銷。
抵押物在市場價(jià)值減值方面的風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價(jià)值與市場變現(xiàn)價(jià)值相差很大；外部環(huán)境的變化會導(dǎo)致抵押物市場價(jià)值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場狹窄，不好變現(xiàn)。
抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價(jià)格未經(jīng)過一段合適的議價(jià)期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時(shí)間內(nèi)完成交易。賣價(jià)一般比公平市價(jià)低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進(jìn)一步成熟，競投應(yīng)該激烈，不然拍賣價(jià)格低于市場價(jià)格的頹勢不會好轉(zhuǎn)。②
房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時(shí)候，到底誰先受償，成為一個(gè)棘手的問題。
除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押的時(shí)候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗(yàn)明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)停止等。③抵押權(quán)人在抵押運(yùn)作過程中必須對抵押情況進(jìn)行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。
房地產(chǎn)抵押評估過程中的風(fēng)險(xiǎn)。抵押房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時(shí)相似房地產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行客觀合理的評估。評估過程存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第一是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實(shí)際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場價(jià)格。第二是時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工時(shí)的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時(shí)房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險(xiǎn)。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費(fèi)的一部分。
房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前我國的登記制度來看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對房屋權(quán)屬登記和抵押登記進(jìn)行真實(shí)性審查。現(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機(jī)關(guān)把關(guān)，給登記機(jī)關(guān)增加了許多壓力，同時(shí)也增加了登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會。查驗(yàn)當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機(jī)關(guān)對抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點(diǎn)，同時(shí)在抵押的主體資格、本人簽字、個(gè)人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。
金融機(jī)構(gòu)要高度重視現(xiàn)場勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實(shí)際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評估人員對評估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場資料給評估機(jī)構(gòu)，使評估人員不能正確評估抵押物的價(jià)值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實(shí)房產(chǎn)證、土地證是否屬實(shí)。債權(quán)人通過相關(guān)部門進(jìn)行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，比如查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更等。
房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范
完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評估體系和保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項(xiàng)，將抵押物細(xì)分歸類。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
對抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計(jì)算抵押率的方式，對于容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物來說，將變現(xiàn)價(jià)值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算抵押率；對于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評估價(jià)值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場行情分別設(shè)定不同的抵押率。
完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度。在金融機(jī)構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);內(nèi)控體制
1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
金融風(fēng)險(xiǎn)的特征在房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的發(fā)展中尤為明顯，尤其是在以下幾點(diǎn):第一，不確定性。房地產(chǎn)公司有廣泛的金融活動(dòng)，在此期間它們在不斷變化，影響因素多種多樣，包括自然風(fēng)險(xiǎn)或國家政策的調(diào)整。即使知道財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會發(fā)生并提前也做了預(yù)防，它們也不可避免地會偏離預(yù)期目標(biāo)，因此財(cái)產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不確定的;第二，客觀性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目是存在的，并沒有完全消失，客觀性也大并存在于所有環(huán)節(jié);第三，很難避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？梢允褂眠m當(dāng)?shù)氖侄魏头椒A(yù)測和評估房地產(chǎn)中介的金融風(fēng)險(xiǎn)。然而，由于房地產(chǎn)研究與開發(fā)涉及與外部環(huán)境的許多聯(lián)系和變化，因此金融風(fēng)險(xiǎn)被量化，使得識別金融風(fēng)險(xiǎn)變得更加困難。
2導(dǎo)致房地產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的因素
2.1成本控制的能力不夠
在項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于勞動(dòng)量隨著手續(xù)煩瑣而增大，成本控制不足以造成財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。目前，在我國房地產(chǎn)開發(fā)中，成本控制能力很差，例如，房地產(chǎn)審計(jì)過程不夠全面，成本控制管理體系能力不夠強(qiáng)大，這將對房地產(chǎn)成本的控制產(chǎn)生重大影響，在實(shí)際操作過程中，如果成本超出預(yù)算太多，將會嚴(yán)重影響企業(yè)后期的正常發(fā)展，同時(shí)還會影響企業(yè)在市場上的競爭力。
2.2財(cái)務(wù)管理環(huán)境過于復(fù)雜
在國內(nèi)所有房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理中，財(cái)務(wù)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極其復(fù)雜，財(cái)務(wù)關(guān)系不足可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)關(guān)系內(nèi)部混亂。這要求決策者比較和分析養(yǎng)老金風(fēng)險(xiǎn)和支付計(jì)劃。現(xiàn)有公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)通常是財(cái)務(wù)人員誤判財(cái)務(wù)管理環(huán)境的結(jié)果。
2.3管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)
財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)和管理中發(fā)揮著重要作用，因此，要不斷提高管理的整體質(zhì)量和提高管理技能。隨著中國目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展，財(cái)務(wù)經(jīng)理對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識不足。同時(shí)，由于科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，缺乏技術(shù)和管理知識，有關(guān)部門對行政過程沒有給予足夠的重視，管理過程的質(zhì)量要求嚴(yán)格制約了房地產(chǎn)企業(yè)不能滿足進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)需要制定科學(xué)合理的規(guī)章制度。
3有效防控房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的舉措
3.1構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理防范體系
提高風(fēng)險(xiǎn)防范和責(zé)任意識是房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的必要條件:首先，必須分析目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)因素同時(shí)要得到機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的認(rèn)可和支持，并持續(xù)預(yù)防和控制責(zé)任團(tuán)隊(duì)的風(fēng)險(xiǎn)意識。在組織運(yùn)營期間根據(jù)過去的風(fēng)險(xiǎn)事件和相關(guān)數(shù)據(jù)，并由專業(yè)分析系統(tǒng)和技術(shù)檢查識別來創(chuàng)建的不同類型的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)。公司以當(dāng)前數(shù)據(jù)作為參考建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，即利用公司的日常業(yè)務(wù)活動(dòng)，不斷豐富和完善系統(tǒng)指標(biāo)編制，一旦檢測到指標(biāo)偏離正常范圍值，又可以在第一時(shí)間檢測到隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)將這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)向主要部門負(fù)責(zé)人發(fā)出預(yù)警，及時(shí)切換有效的方案解決風(fēng)險(xiǎn)。此外，有必要從機(jī)構(gòu)的不同部門廣泛提出建議，制定基準(zhǔn)并改進(jìn)崗位中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并允許機(jī)構(gòu)的所有員工認(rèn)識到風(fēng)險(xiǎn)防控不只是財(cái)務(wù)管理的主要工作，也可以延伸到其他部門，充分實(shí)現(xiàn)所有人員的積極配合，增強(qiáng)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)立性和積極性，加強(qiáng)部門間的溝通與合作，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。
3.2增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)
財(cái)務(wù)人員的文化素養(yǎng)在目前房地產(chǎn)行業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響金融工作的進(jìn)步。因此，要全面提高財(cái)務(wù)人員的文化素質(zhì)。首先，財(cái)務(wù)管理人員都能夠有強(qiáng)力的預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)意識，同時(shí)要為金融專業(yè)人士提供良好的教育;其次，要加大對財(cái)務(wù)相關(guān)人員的培訓(xùn)，使財(cái)務(wù)人員具有先進(jìn)的管理知識;再次，要注重發(fā)展財(cái)務(wù)技能，積極掌握財(cái)務(wù)發(fā)展，不斷提高員工財(cái)務(wù)管理素質(zhì);最后，房地產(chǎn)公司要有風(fēng)險(xiǎn)防控意識，正確地研究金融知識，確保把房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，以房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的發(fā)展作為基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)有更好的發(fā)展過程，必須做出正確的發(fā)展決策。
3.3強(qiáng)化資金管理，整合企業(yè)資源
在開展金融活動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整資金管理完善支持體系，是有效保證企業(yè)資金有效運(yùn)轉(zhuǎn)的一項(xiàng)重要措施。整合公司資源，綜合規(guī)劃和提供內(nèi)部數(shù)據(jù)。根據(jù)評估結(jié)果尋求商業(yè)銀行的信貸支持，評估企業(yè)的償付能力，為發(fā)展公司的金融活動(dòng)提供充足的財(cái)務(wù)保障。在目前的實(shí)踐中，規(guī)范其日常工作的財(cái)務(wù)行為，主要依賴于金融體系來實(shí)現(xiàn)不同類型金融行為。作為財(cái)務(wù)人員，應(yīng)及時(shí)建立更完整的金融標(biāo)準(zhǔn)體系，同時(shí)還能夠充分闡明房地產(chǎn)行業(yè)的整體特征。根據(jù)這一前提，財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)必須能夠涵蓋原材料的購買、土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓、商品房銷售等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以確保從源頭上控制公司的資金。此外，房地產(chǎn)公司還必須努力學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，并全面介紹該地區(qū)以外現(xiàn)有機(jī)構(gòu)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)上述的現(xiàn)實(shí)變化，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)才能擁有開發(fā)和銷售更好房地產(chǎn)的好處。
3.4項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)評估與預(yù)測
房地產(chǎn)公司全面的風(fēng)險(xiǎn)評估和分析必須在項(xiàng)目啟動(dòng)前進(jìn)行，這樣可以有效降低項(xiàng)目開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且是每個(gè)環(huán)節(jié)都可以得到控制。在實(shí)施步驟方面，首先考察項(xiàng)目實(shí)施的外部環(huán)境，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和行業(yè)市場前景，將歷史數(shù)據(jù)與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的數(shù)據(jù)相結(jié)合，將實(shí)施計(jì)劃和相應(yīng)的投資包含在性質(zhì)報(bào)告中。其次，在施工過程中，以相關(guān)專業(yè)知識為參考，合理的控制是將項(xiàng)目實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素排除掉。最后，銷售額，投資回報(bào)都是以房地產(chǎn)市場的需求有所估值?？傊绻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)能被房地產(chǎn)公司完全控制，有能力從各方面評估潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益最大化。
3.5優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率
以現(xiàn)在為界限，房地產(chǎn)市場的整體環(huán)境在一些公司仍然缺乏全面控制，因此較高比例的公司債務(wù)將都由房地產(chǎn)公司來承擔(dān)?？梢钥闯?，預(yù)防和控制金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)必須是改善當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率，面對現(xiàn)有復(fù)雜的市場環(huán)境，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)必須積極了解資金的來源，債務(wù)的壓力與收益回報(bào)之間的利害關(guān)系，并根據(jù)市場規(guī)則確定資產(chǎn)和合理負(fù)債的比例，定義組織的發(fā)展目標(biāo)應(yīng)闡明組織的戰(zhàn)略方向和外部環(huán)境的變化，避免無利可圖的投資并評估組織的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，并明確地識別資產(chǎn)和負(fù)債的比例，這樣才能使企業(yè)有好的效益利潤。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 風(fēng)險(xiǎn)防范與控制 研究
一、前言
房地產(chǎn)公司想要平穩(wěn)地前進(jìn)和發(fā)展，財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制是當(dāng)今迫切需要解決的首要問題。我國多數(shù)房地產(chǎn)公司都規(guī)模小、起步晚、規(guī)范化經(jīng)營程度低、受國家政策以及國際經(jīng)濟(jì)狀況影響大等特征，房地產(chǎn)公司在公司經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理方面一直都承擔(dān)著十分巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也缺乏行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施和手段，公司的生存和發(fā)展都受到很多現(xiàn)實(shí)因素的制約和局限。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，健全公司財(cái)務(wù)管理體制，提高公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎(chǔ)和前提。
二、提高房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的重要性認(rèn)識
我國的房地產(chǎn)公司起步較晚，公司經(jīng)營體制還沒有完全成熟，在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)維過程中，常常發(fā)生許多問題。我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結(jié)構(gòu)和總體金融環(huán)境都對房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理造成一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營時(shí)，科學(xué)預(yù)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)劃財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成幾率和影響范圍。[1]
（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述
財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)主要指公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)不科學(xué)、融資不合理致使公司面臨喪失債務(wù)償還能力的危機(jī)，造成房地產(chǎn)投資預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益下滑的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又可以分為廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（1）狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。狹義上的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，多指由于不當(dāng)使用公司財(cái)務(wù)杠桿，為房地產(chǎn)公司的正常項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營帶來經(jīng)濟(jì)收益發(fā)生大幅度波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至為整個(gè)房地產(chǎn)公司帶來破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
（2）廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義上的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，多指房地產(chǎn)公司在其進(jìn)行資金的籌劃、融合、投放、運(yùn)營以及相關(guān)盈利的分配等財(cái)務(wù)管理活動(dòng)時(shí)，因具體操作細(xì)節(jié)及各種實(shí)際因素導(dǎo)致公司的運(yùn)營、利潤以及發(fā)展等受到重大影響。
（二）提高財(cái)務(wù)管理的地位
明確財(cái)務(wù)管理工作在房地產(chǎn)公司運(yùn)行和管理當(dāng)中的核心地位。公司的運(yùn)營管理人員應(yīng)當(dāng)對公司的財(cái)務(wù)情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運(yùn)作能力，建立健全的財(cái)務(wù)預(yù)算系統(tǒng)，確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的決策、管理和執(zhí)行活動(dòng)由專人負(fù)責(zé)，并確定相關(guān)人員的具體職責(zé)。讓財(cái)務(wù)管理在有序的、可控的環(huán)境中平穩(wěn)開展。[2]
（三）建立合理的財(cái)務(wù)管理理念
房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項(xiàng)、審核、施工、交付等多個(gè)階段。資金的流轉(zhuǎn)周期很長，周轉(zhuǎn)率也偏低，建筑項(xiàng)目的資金回收效率差。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金鏈管理，建立合理的財(cái)務(wù)管理理念和制度，避免發(fā)生因經(jīng)濟(jì)收益良好而盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模給房地產(chǎn)公司帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續(xù)性發(fā)展。
三、當(dāng)今我國房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)
（一）財(cái)務(wù)管理不當(dāng)，造成公司負(fù)債現(xiàn)象
當(dāng)今我國的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在貸款開發(fā)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司開發(fā)某項(xiàng)建筑項(xiàng)目，資金來源主要是借貸，房地產(chǎn)開發(fā)借貸的資金量較大。當(dāng)公司所開發(fā)的項(xiàng)目相對大型，其負(fù)債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項(xiàng)目上項(xiàng)時(shí)，因工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)制約，使項(xiàng)目發(fā)展成長期性問題，對房地產(chǎn)公司的資金回收以及債務(wù)償還造成很大困擾。[3]
（二）房地產(chǎn)公司缺乏合理的借貸計(jì)劃
我國現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)公司常急于將項(xiàng)目上項(xiàng)，但是在資金方面缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負(fù)債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業(yè)單位當(dāng)中借貸資金的方式，維持公司的正常生產(chǎn)和施工，這種運(yùn)維模式會對房地產(chǎn)公司的投資帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，公司取得項(xiàng)目的最初階段，沒有針對項(xiàng)目的需求和實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)研和分析，沒有制定合理的資金借貸計(jì)劃，就盲目上項(xiàng)，資金款項(xiàng)的發(fā)放和使用缺乏總體把控，增加了房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善
我國很多房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導(dǎo)致公司最終收益受到一定影響。從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎(chǔ)，用以作為公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、“拿地”、開發(fā)和建設(shè)等活動(dòng)的保證。房地產(chǎn)公司是否能夠在激烈的市場競爭當(dāng)中生存和發(fā)展，是否能夠高效優(yōu)質(zhì)地完成建筑項(xiàng)目的開發(fā)活動(dòng)，與公司是否能夠適時(shí)的籌募到需要的資金有直接關(guān)系，是對房地產(chǎn)公司開發(fā)能力的直接體現(xiàn)，也是影響公司發(fā)展的重要因素。[4]我國的房地產(chǎn)公司多數(shù)使用自身儲備資金進(jìn)行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工，在這個(gè)借貸環(huán)節(jié)中，常發(fā)生借貸資金不能有效對接的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司資金結(jié)構(gòu)不完善。
四、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的措施探討
（一）完善房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)資金管理
我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、施工環(huán)境和管理環(huán)境等條件的共同制約，開發(fā)時(shí)間長、資金投入量大等特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)公司的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營性質(zhì)。做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制目標(biāo)，需首先改善公司財(cái)務(wù)資金的管理制度，合理地調(diào)整和控制公司的負(fù)債情況。在完善財(cái)務(wù)資金管理過程中，需注意兩個(gè)方面：
（1）加強(qiáng)資金的預(yù)算。房地產(chǎn)公司可以將資金的預(yù)算與項(xiàng)目總體預(yù)算進(jìn)行相互結(jié)合，并將之運(yùn)用到公司的年度管理預(yù)算當(dāng)中，為公司總體資金的籌集、協(xié)調(diào)、運(yùn)作以及分配制定詳盡合理的年度規(guī)劃。
（2）加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)公司還應(yīng)當(dāng)加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度，縮短資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順暢間隔進(jìn)行，將資金進(jìn)行高效的周轉(zhuǎn)循環(huán)，緩解當(dāng)今銀行借貸縮緊政策給予房地產(chǎn)公司的壓力，平衡公司負(fù)債與收益的配比，良好防范和控制財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
（二）房地產(chǎn)公司應(yīng)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力
我國常對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，易造成房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理發(fā)生強(qiáng)烈性、突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)，在公司面臨突如其來的政策風(fēng)險(xiǎn)或其他因素風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，財(cái)務(wù)管理應(yīng)當(dāng)具備相當(dāng)程度的風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)變能力和風(fēng)險(xiǎn)處理能力。
（1）提高財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識。強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防意識，并調(diào)整財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)知識結(jié)構(gòu)，使其具備及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、并正確防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。
（2）健全和完善公司內(nèi)部控制機(jī)制。建立健全房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制機(jī)制。內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理運(yùn)用籌資策略。房地產(chǎn)公司的籌資渠道多種多樣，應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部條件的變化以及需求，堅(jiān)持投資回報(bào)穩(wěn)定原則，建立正規(guī)籌資委員會，明確財(cái)務(wù)管理權(quán)限，深入分析各類型籌資方案對公司財(cái)務(wù)管理的影響，運(yùn)用適合的財(cái)務(wù)杠桿，避免盲目借貸對公司財(cái)務(wù)造成過大壓力，采取群體決策避免個(gè)體決策的局限導(dǎo)致決策失誤。充分使用金融工具引進(jìn)新型融資。加強(qiáng)內(nèi)部控制、提高管理效率、保障財(cái)務(wù)安全，是實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營方目標(biāo)的直接途徑，也是抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)用手段。
（3）實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)以開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算和資金預(yù)算為基準(zhǔn)，綜合分析土地成本、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、經(jīng)濟(jì)收益等方面，進(jìn)行科學(xué)合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，對項(xiàng)目資金的投入和運(yùn)作應(yīng)從全局著想，作全盤性計(jì)劃，將資金使用根據(jù)實(shí)際情況做細(xì)致劃分和排序，制定可行性項(xiàng)目總體計(jì)劃和資金籌募計(jì)劃，對計(jì)劃內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真預(yù)算，并嚴(yán)格依據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算結(jié)果執(zhí)行計(jì)劃，提高項(xiàng)目投資決策準(zhǔn)確性和高效性，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，堅(jiān)持財(cái)務(wù)考核對項(xiàng)目所有經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行合理有效約束，發(fā)揮預(yù)算的財(cái)務(wù)預(yù)警功效，控制房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）進(jìn)行充分市場調(diào)研控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
在我國的市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營和發(fā)展一直伴隨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。各種來源于市場的風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，公司應(yīng)當(dāng)充分進(jìn)行市場調(diào)查和研究，科學(xué)分析市場風(fēng)險(xiǎn)程度。設(shè)立專業(yè)市場考察調(diào)研部門，設(shè)置專業(yè)市場調(diào)研人員對市場情況進(jìn)行調(diào)查研究，積極搜集和整理房地產(chǎn)市場的最新動(dòng)態(tài)資訊以及市場容量狀態(tài)，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司的市場調(diào)研部門還應(yīng)當(dāng)具備發(fā)掘潛在市場容量的能力和處理市場風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力，清楚社會需求趨向和地方市場承受能力，將實(shí)時(shí)資訊有效傳遞給公司，以此控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。
（四）建立具有實(shí)用性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案
預(yù)警方案是公司避免或降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段和措施。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案在公司的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中都有著重要作用。因此，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該建立實(shí)用有效的財(cái)務(wù)預(yù)警察方案，確定公司財(cái)務(wù)警戒標(biāo)準(zhǔn)線，實(shí)時(shí)監(jiān)督經(jīng)營性質(zhì)負(fù)債與資產(chǎn)比例、償還期債務(wù)與公司現(xiàn)金數(shù)量的適配，將相關(guān)財(cái)務(wù)預(yù)警信息及時(shí)予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預(yù)警系統(tǒng)的功能有很多種，包括預(yù)測財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)征兆，提醒公司財(cái)務(wù)管理進(jìn)行的預(yù)防和控制；分析財(cái)務(wù)危機(jī)的成因，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大；總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素彌補(bǔ)公司管理經(jīng)營缺陷，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生等。因此，在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中建立實(shí)用性和有效性兼具的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案，是十分重要的。
五、總結(jié)
房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運(yùn)營和發(fā)展是建立在財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的有效防范和控制基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)公司應(yīng)致力健全和完善自身的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范體制，制定科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范管理流程和制度，將風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機(jī)制之下具有更為頑強(qiáng)的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
（作者單位為中垠地產(chǎn)有限公司）
[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學(xué)，中級會計(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。]
參考文獻(xiàn)
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