時(shí)間：2023-07-02 09:22:37
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；法律；法規(guī)
1 房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜述
1.1 房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的組成
房地產(chǎn)法主要適用于調(diào)整房地產(chǎn)的所有權(quán)人和非所有權(quán)人（主要包括房地產(chǎn)的管理人、修建人、使用人）之間以及房地產(chǎn)的所有權(quán)人之間在房地產(chǎn)進(jìn)行交易（主要包括房地產(chǎn)的租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)權(quán)屬等過程中出現(xiàn)的各種關(guān)系的法律法規(guī)的總稱。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系由三部分組成：（1）綜合性的法律法規(guī)，主要包括有《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國民法通則》；（2）針對性的法律法規(guī)，主要包括有《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規(guī)劃法》以及《建筑法》等；（3）相關(guān)性的法律法規(guī)，主要包括有《擔(dān)保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《森林法》、《漁業(yè)法》和《草原法》以及《商業(yè)銀行法》等。
1.2 房地產(chǎn)法實(shí)施應(yīng)遵循的基本原則
（1）堅(jiān)持國家土地的公有原則；我國的社會主義經(jīng)濟(jì)制度是以公有制經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，并且公有制經(jīng)濟(jì)在社會主義經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)并存的經(jīng)濟(jì)體系。土地是國家的資產(chǎn)，也是國家的資源。我國實(shí)施的是土地所有制，除部分土地由相關(guān)法律規(guī)定屬國家之外，其余土地均屬勞動(dòng)群眾所有。同時(shí)，國家因需要有權(quán)依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。
（2）堅(jiān)持國家土地的有償使用原則；國家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)可以通過土地使用權(quán)的聯(lián)營和人股的形式與其他的個(gè)人和單位共同合作辦立企業(yè)。但是，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不能通過轉(zhuǎn)讓、出租、出讓的方式用于非農(nóng)業(yè)方面的建設(shè)。對于根據(jù)法律取得的建設(shè)用地并且符合土地使用的總體規(guī)劃的企業(yè)，由于兼并和破產(chǎn)造成的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的土地除外。
（3）堅(jiān)持合理利用土地和珍惜土地以及保護(hù)耕地的原則；合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護(hù)耕地已經(jīng)成為了我國的基本國策。對于各級人民政府，必須要全面規(guī)劃土地的使用，嚴(yán)格控制、開發(fā)、管理和保護(hù)土地資源，并要采取一定的措施，嚴(yán)禁個(gè)人或者集體組織非法占用土地。要對土地實(shí)施特殊的保護(hù)制度，根據(jù)相關(guān)法律堅(jiān)持實(shí)施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補(bǔ)償制度、基本農(nóng)田的保護(hù)制度。
（4）堅(jiān)持房地產(chǎn)的綜合開發(fā)原則；房地產(chǎn)企業(yè)對土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營要遵循環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的原則，同時(shí)實(shí)施配套建設(shè)、綜合開發(fā)、合理布局、全面規(guī)劃。
（5）堅(jiān)持城鎮(zhèn)住房的商品化原則；為了改善城鎮(zhèn)居民的生活水平和居住條件，國家要適當(dāng)?shù)母鶕?jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，加大對城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)的扶持力度，并要逐步推行城鎮(zhèn)居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。
（6）堅(jiān)持市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控相互結(jié)合的原則；房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)市場具有高風(fēng)險(xiǎn)和高利潤的特性，尤其要警惕出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，不能讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)放任自流，也不能管得太死。因此，對于房地產(chǎn)市場以宏觀調(diào)控為指引，由市場去調(diào)節(jié)才是最科學(xué)的管理方法。
2 針對房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)法律法規(guī)
2.1 正確劃分政府部門在房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)中的行為界限
作為政府部門，其主要職責(zé)就是保持房地產(chǎn)市場的快速、穩(wěn)定的發(fā)展，其首要目標(biāo)是控制房價(jià)?；馊谫Y風(fēng)險(xiǎn)比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場體系中明確定位目標(biāo)，并實(shí)行二元制政策。政府部門還要明確房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管的局限性和正當(dāng)性，房地產(chǎn)融資監(jiān)管的正當(dāng)性主要體現(xiàn)在金融服務(wù)強(qiáng)烈的外部性和公共產(chǎn)晶特性，通過金融組織的運(yùn)行規(guī)則和行為規(guī)則的制定，從而建立房地產(chǎn)行業(yè)的市場預(yù)警制度和價(jià)格監(jiān)管制度，并采取多種預(yù)防和控制措施來穩(wěn)定房價(jià)，保證房地產(chǎn)市場快速、穩(wěn)定的發(fā)展。同時(shí)還要明確市場機(jī)制與政府監(jiān)管之間的關(guān)系，融資市場化能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，通過價(jià)格機(jī)制和市場競爭機(jī)制建立起多元的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。
2.2 完善房地產(chǎn)金融體系、建立健全的房地產(chǎn)法律制度
在我國的房地產(chǎn)開放經(jīng)營中，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此銀行體系名副其實(shí)地成了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的集中地。因此，需要為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多新的融資手段，進(jìn)一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔(dān)的融資風(fēng)險(xiǎn)，從而形成完整的房地產(chǎn)行業(yè)金融體系。同時(shí)，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)融資中的合法地位，通過統(tǒng)合性的法律措施，從而建立起市場體系多層次、組織機(jī)構(gòu)多元化的房地產(chǎn)融資體系。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場競爭雖然能夠優(yōu)化資源配置，提高效率和，但是也會因不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生主體退出市場，因此還需要依法構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)融資的退出機(jī)制。還要依法建立房地產(chǎn)行業(yè)融資的信用平臺，信用平臺的建立，有助于房地產(chǎn)企業(yè)估價(jià)的科學(xué)化和信息化，提高銀行體系的放貸質(zhì)量。
2.3 健全房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度
目前，我國雖然已經(jīng)出臺了相關(guān)的金融法律法規(guī)，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)的金融監(jiān)管方面只有少許的規(guī)定。因此，要加強(qiáng)對于專業(yè)性較強(qiáng)并且復(fù)雜多變的房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管方面的立法。同時(shí)要獨(dú)立司法、嚴(yán)格執(zhí)法。法律制度的實(shí)施不僅要體現(xiàn)在它的制定和完善，更重要的是要嚴(yán)格執(zhí)法。完善房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度，要建立起行政監(jiān)管、法律監(jiān)管、自律性監(jiān)管，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。
3 針對預(yù)售商品房的相關(guān)法律法規(guī)
在《城市商品房的預(yù)售管理辦法》中有明確的規(guī)定，商品房預(yù)售人的基本義務(wù)就是要進(jìn)行商品房的預(yù)售登記。實(shí)行商品房的預(yù)售登記不但能夠預(yù)防和避免一些不必要的房產(chǎn)糾紛，還能夠保護(hù)商品房購房者的相關(guān)合法權(quán)益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產(chǎn)企業(yè)要在行動(dòng)上和思想上對預(yù)售合同引起足夠的重視，要積極地到相關(guān)部門進(jìn)行合同登記，在進(jìn)行商品房預(yù)售登記后就能讓預(yù)售合同產(chǎn)生相應(yīng)的公示效力，減少不必要的商品房預(yù)售糾紛，同時(shí)也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。
在房地產(chǎn)商品房的預(yù)售過程中，還要設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)商品房預(yù)售款項(xiàng)的監(jiān)控保管工作，房地產(chǎn)企業(yè)需要付給監(jiān)管機(jī)構(gòu)一定的報(bào)酬，并且等到商品房竣工、驗(yàn)收合格之后，將商品房預(yù)售款退還給房地產(chǎn)企業(yè)，從而有助于工程款項(xiàng)的供給得到保障，還有保證商品房預(yù)售款項(xiàng)的專項(xiàng)使用，確保工程項(xiàng)目的建設(shè)款不人為地流失，確保工程項(xiàng)目的建設(shè)順利進(jìn)行，也保障了購房者的合法權(quán)益。
4 結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)涉及到每位購房者的合法權(quán)益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產(chǎn)企業(yè)糾紛，關(guān)鍵在于完善房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)不但能夠改善城市居民的居住質(zhì)量，還能讓房地產(chǎn)企業(yè)快速。穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)；說課；職業(yè)教育
說課是教師面對同行和專家，以先進(jìn)的教育理論為指導(dǎo)，將自己對課程標(biāo)準(zhǔn)、教材的理解和把握、課堂程序的設(shè)計(jì)和安排、學(xué)習(xí)方式的選擇和實(shí)踐等一系列教學(xué)元素的確立及其理論依據(jù)進(jìn)行闡述的一種教學(xué)研究活動(dòng)。實(shí)踐證明，說課活動(dòng)有效地調(diào)動(dòng)了教師投身教學(xué)改革，學(xué)習(xí)教育理論，鉆研課堂教學(xué)的積極性，是提高教師素質(zhì)，培養(yǎng)造就研究型、學(xué)者型青年教研究師的最好途徑。本文結(jié)合高等職業(yè)教學(xué)的特點(diǎn)，是對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的“房地產(chǎn)法律法規(guī)”課程為對象的一次說課。
一、說課程目標(biāo)
1．課程性質(zhì)
在確定課程目標(biāo)前，首先分析課程的性質(zhì)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)人才培養(yǎng)方案，《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程的性質(zhì)是專業(yè)基礎(chǔ)課，它有兩個(gè)方面的作用，一是通過它的學(xué)習(xí)為專業(yè)課打下基礎(chǔ)，同時(shí)起到鏈條的作用，將房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的三大技能：經(jīng)紀(jì)、評估和營銷串聯(lián)起來，讓學(xué)生從宏觀上把握專業(yè)內(nèi)容。二是培養(yǎng)學(xué)生房地產(chǎn)法律意識，為學(xué)生的職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)。
2．課程目標(biāo)
對課程性質(zhì)和人才培養(yǎng)方案的分析確定課程目標(biāo)。該課程要求為學(xué)生的專業(yè)課和職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)，因此需要幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。結(jié)合人才培養(yǎng)方案，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)是以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向，因此幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的同時(shí)，突出以房地產(chǎn)中介服務(wù)為核心，從而讓學(xué)生能夠知法、用法和守法，成為房地產(chǎn)從業(yè)的高素質(zhì)人才。
知法、用法和守法是課程目標(biāo)的三個(gè)層次。知法為知識目標(biāo)，讓學(xué)生能夠掌握相關(guān)法律法規(guī)。用法為能力目標(biāo)，讓學(xué)生能夠運(yùn)用法律知識分析解決問題。守法為情感價(jià)值觀目標(biāo)，讓學(xué)生將法律意識轉(zhuǎn)化為自覺行使權(quán)利和履行義務(wù)的法律行為。
二、說學(xué)情及學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)
1．學(xué)情分析
《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程開設(shè)在大一的第一二學(xué)期，總課時(shí)為72個(gè)。該課程面對的是大一的學(xué)生，學(xué)情分析重點(diǎn)放在知識結(jié)構(gòu)和學(xué)習(xí)方法上。大一的學(xué)生，對房地產(chǎn)專業(yè)知識了解相對較少，這就要求教師在講授相關(guān)知識的時(shí)候，注意知識的銜接，對相關(guān)概念做適當(dāng)?shù)慕忉尯完U述，幫助學(xué)生建立感性和理性的認(rèn)識。在學(xué)習(xí)方法上，大一的學(xué)生學(xué)習(xí)較主動(dòng)，但文化基礎(chǔ)薄弱，學(xué)習(xí)的自主性較差，因此教師在上課的時(shí)候應(yīng)注重培養(yǎng)學(xué)生正確的學(xué)習(xí)方法。正所謂，授人以魚，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學(xué)生知道怎么學(xué)，比學(xué)什么更重要，學(xué)習(xí)方法的好壞，直接影響到學(xué)生的學(xué)習(xí)成績。
2．學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)
根據(jù)《房地產(chǎn)法律法規(guī)》的特點(diǎn)重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生三種學(xué)習(xí)方法，自主學(xué)習(xí)法、合作學(xué)習(xí)法和反思學(xué)習(xí)法。
房地產(chǎn)法律法規(guī)變化多，更新快，需要培養(yǎng)學(xué)生自主學(xué)習(xí)法。我國以商品房為主的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程不長，但發(fā)展速度快，很多法律法規(guī)都是在實(shí)踐中不斷完善。房地產(chǎn)行業(yè)由于關(guān)系到民生，國家將它作為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對象，因此房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)變化多，更新快。比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金制度，即投資項(xiàng)目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調(diào)整到30%，再調(diào)整到35%，由于08年的全球金融危機(jī)，為了加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國家將資本金比例調(diào)回30%。這就要求學(xué)生養(yǎng)成自主學(xué)習(xí)的習(xí)慣，不斷更新相關(guān)法律法規(guī)的知識，適應(yīng)社會的發(fā)展。自主學(xué)習(xí)法的培養(yǎng)，是通過在課堂上以學(xué)生為主，根據(jù)課程目標(biāo)，設(shè)置思考題，促使學(xué)生獨(dú)立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學(xué)生在業(yè)余時(shí)間自學(xué)。
房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜合實(shí)踐性強(qiáng)，需要培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法。房地產(chǎn)法律法規(guī)案例或者項(xiàng)目調(diào)查常常涉及多個(gè)知識點(diǎn)，比如對房地產(chǎn)開發(fā)類型的調(diào)研，就會涉及到房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等相關(guān)知識，綜合實(shí)踐性強(qiáng)，單個(gè)學(xué)生完成學(xué)習(xí)任務(wù)比較困難，因此培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生以小組為單位共同完成學(xué)生任務(wù)。在這個(gè)過程中，教師和學(xué)生，學(xué)生和學(xué)生之間形成積極交流信息的合作關(guān)系，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。
反思學(xué)習(xí)法促進(jìn)自主學(xué)習(xí)和合作學(xué)習(xí)的效率。根據(jù)原認(rèn)知理論，通過培養(yǎng)學(xué)生的反思學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生選擇能達(dá)到目標(biāo)的最適當(dāng)?shù)膶W(xué)習(xí)，檢測達(dá)到目標(biāo)的情況，必要時(shí)采取補(bǔ)救措施，總結(jié)達(dá)到目標(biāo)的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整自己的學(xué)習(xí)方法，提高學(xué)習(xí)效率。
三、說課程內(nèi)容
根據(jù)教學(xué)目標(biāo)，結(jié)合學(xué)情分析，確定課程內(nèi)容。教學(xué)目標(biāo)要求學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系，突出房地產(chǎn)中介服務(wù)，因此課程內(nèi)容上涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場，到物業(yè)管理，并以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向。
根據(jù)課程內(nèi)容，從而組織教學(xué)資源。教學(xué)資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內(nèi)容最主要的資源，課程內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)離不開教材。根據(jù)課程內(nèi)容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產(chǎn)法律法規(guī)》，它也是高職高專房地產(chǎn)類規(guī)劃教材。其他資源包括（1）文獻(xiàn)資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認(rèn)識；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網(wǎng)絡(luò)資源，提供課程擴(kuò)展材料。（下轉(zhuǎn)第104頁）
（上接第20頁）
四、說教學(xué)設(shè)計(jì)
1．課程設(shè)計(jì)理念
課程設(shè)計(jì)的理念是與專業(yè)能力結(jié)合，縮短教學(xué)與專業(yè)的距離；以能力培養(yǎng)為中心，應(yīng)用為目的；以學(xué)生為中心，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣。
2．課程設(shè)計(jì)思路
與專業(yè)能力相結(jié)合，即根據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)技能細(xì)化出具體能力，以該能力培養(yǎng)為核心，組織教學(xué)。激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，通過導(dǎo)入案例引出法律法規(guī)，再進(jìn)行知識應(yīng)用，最后總結(jié)和反思，達(dá)到能力的培養(yǎng)的目的。在這個(gè)過程中，讓學(xué)生能夠知法、用法和守法的目的。
3．說教學(xué)方法
怎樣展開法律法規(guī)這就涉及到教師的教學(xué)方法。本門課教師主要的采用的教學(xué)方法是啟發(fā)式教學(xué)和案例教學(xué)啟發(fā)式教學(xué)主要有兩種形式，問題設(shè)置和現(xiàn)狀分析。問題設(shè)置即將問題擺在學(xué)生面前，通過問題的分析，引出法律法規(guī)?，F(xiàn)代教學(xué)論研究指出，感知不是學(xué)習(xí)產(chǎn)生的根本原因，產(chǎn)生學(xué)習(xí)的根本原因是問題。問題能夠激發(fā)學(xué)生求知欲，激發(fā)學(xué)生活躍的思考；沒有問題學(xué)生就感覺不到問題的存在，也就不會去思考。現(xiàn)狀分析即將現(xiàn)狀擺在學(xué)生面前，通過對現(xiàn)狀的分析引出法律法規(guī)。比如在講解房地產(chǎn)開發(fā)類型的時(shí)候，以學(xué)校附近某樓盤為例，通過分析投資商和建設(shè)單位，引出房地產(chǎn)開發(fā)類型法律法規(guī)，讓學(xué)生得到了感性認(rèn)識，同時(shí)也將理論聯(lián)系實(shí)踐。
案例教學(xué)在法律法規(guī)教學(xué)中應(yīng)用較為普遍，本門課也以案例教學(xué)為主要教學(xué)方法，通過組織學(xué)生對案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調(diào)查等活動(dòng)，教給學(xué)生分析和解決問題的方法，進(jìn)而提高分析和解決問題的能力。作者將案例分為導(dǎo)入型案例和分析型案例。導(dǎo)入型案例與該節(jié)知識緊密聯(lián)系，或者能夠幫助學(xué)生有直觀的認(rèn)識。比如在講解房地產(chǎn)估價(jià)公司時(shí)，以某房地產(chǎn)估價(jià)公司的視頻介紹為導(dǎo)入，讓學(xué)生建立感性的認(rèn)識。分析型案例，主要是讓學(xué)生利用所學(xué)的知識進(jìn)行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)時(shí)，學(xué)生對轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)感性認(rèn)識少，認(rèn)識不深刻，通過視頻的方式讓學(xué)生運(yùn)用理論知識，解決問題，幫助學(xué)生加深認(rèn)識，激發(fā)學(xué)生的興趣。
五、課程評價(jià)
有效的評價(jià)能夠及時(shí)了解教學(xué)狀況，也是教師反思和改進(jìn)教學(xué)的有力手段。本門課主要通過形成性評價(jià)和終結(jié)性評價(jià)來實(shí)現(xiàn)。形成性評價(jià)包括：（1）學(xué)習(xí)參與度，（2）學(xué)生知法、用法的能力，（3）學(xué)生之間的自評和互評。終結(jié)性評價(jià)即為期末考試測評。
【參考文獻(xiàn)】
[1]黃敏，劉娜.《高職課程說課內(nèi)涵淺析》[J].廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)．2009，（3）．
[2]程永華.《說課在高校教育中的應(yīng)用》[J].平頂山學(xué)院學(xué)報(bào)．2008，（3）．
[3]譚冰，王陽，徐國東.《關(guān)于說課內(nèi)容的理論探索》[J].長春理工大學(xué)學(xué)報(bào)（高教版）．2009，（3）．
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)；說課；職業(yè)教育
說課是教師面對同行和專家，以先進(jìn)的教育理論為指導(dǎo)，將自己對課程標(biāo)準(zhǔn)、教材的理解和把握、課堂程序的設(shè)計(jì)和安排、學(xué)習(xí)方式的選擇和實(shí)踐等一系列教學(xué)元素的確立及其理論依據(jù)進(jìn)行闡述的一種教學(xué)研究活動(dòng)。實(shí)踐證明，說課活動(dòng)有效地調(diào)動(dòng)了教師投身教學(xué)改革，學(xué)習(xí)教育理論，鉆研課堂教學(xué)的積極性，是提高教師素質(zhì)，培養(yǎng)造就研究型、學(xué)者型青年教研究師的最好途徑。本文結(jié)合高等職業(yè)教學(xué)的特點(diǎn)，是對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的“房地產(chǎn)法律法規(guī)”課程為對象的一次說課。
一、說課程目標(biāo)
1．課程性質(zhì)
在確定課程目標(biāo)前，首先分析課程的性質(zhì)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)人才培養(yǎng)方案，《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程的性質(zhì)是專業(yè)基礎(chǔ)課，它有兩個(gè)方面的作用，一是通過它的學(xué)習(xí)為專業(yè)課打下基礎(chǔ)，同時(shí)起到鏈條的作用，將房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的三大技能：經(jīng)紀(jì)、評估和營銷串聯(lián)起來，讓學(xué)生從宏觀上把握專業(yè)內(nèi)容。二是培養(yǎng)學(xué)生房地產(chǎn)法律意識，為學(xué)生的職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)。
2．課程目標(biāo)
對課程性質(zhì)和人才培養(yǎng)方案的分析確定課程目標(biāo)。該課程要求為學(xué)生的專業(yè)課和職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)，因此需要幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。結(jié)合人才培養(yǎng)方案，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)是以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向，因此幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的同時(shí)，突出以房地產(chǎn)中介服務(wù)為核心，從而讓學(xué)生能夠知法、用法和守法，成為房地產(chǎn)從業(yè)的高素質(zhì)人才。
知法、用法和守法是課程目標(biāo)的三個(gè)層次。知法為知識目標(biāo)，讓學(xué)生能夠掌握相關(guān)法律法規(guī)。用法為能力目標(biāo)，讓學(xué)生能夠運(yùn)用法律知識分析解決問題。守法為情感價(jià)值觀目標(biāo)，讓學(xué)生將法律意識轉(zhuǎn)化為自覺行使權(quán)利和履行義務(wù)的法律行為。
二、說學(xué)情及學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)
1．學(xué)情分析
《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程開設(shè)在大一的第一二學(xué)期，總課時(shí)為72個(gè)。該課程面對的是大一的學(xué)生，學(xué)情分析重點(diǎn)放在知識結(jié)構(gòu)和學(xué)習(xí)方法上。大一的學(xué)生，對房地產(chǎn)專業(yè)知識了解相對較少，這就要求教師在講授相關(guān)知識的時(shí)候，注意知識的銜接，對相關(guān)概念做適當(dāng)?shù)慕忉尯完U述，幫助學(xué)生建立感性和理性的認(rèn)識。在學(xué)習(xí)方法上，大一的學(xué)生學(xué)習(xí)較主動(dòng)，但文化基礎(chǔ)薄弱，學(xué)習(xí)的自主性較差，因此教師在上課的時(shí)候應(yīng)注重培養(yǎng)學(xué)生正確的學(xué)習(xí)方法。正所謂，授人以魚，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學(xué)生知道怎么學(xué)，比學(xué)什么更重要，學(xué)習(xí)方法的好壞，直接影響到學(xué)生的學(xué)習(xí)成績。
2．學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)
根據(jù)《房地產(chǎn)法律法規(guī)》的特點(diǎn)重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生三種學(xué)習(xí)方法，自主學(xué)習(xí)法、合作學(xué)習(xí)法和反思學(xué)習(xí)法。
房地產(chǎn)法律法規(guī)變化多，更新快，需要培養(yǎng)學(xué)生自主學(xué)習(xí)法。我國以商品房為主的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程不長，但發(fā)展速度快，很多法律法規(guī)都是在實(shí)踐中不斷完善。房地產(chǎn)行業(yè)由于關(guān)系到民生，國家將它作為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對象，因此房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)變化多，更新快。比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金制度，即投資項(xiàng)目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調(diào)整到30%，再調(diào)整到35%，由于08年的全球金融危機(jī)，為了加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國家將資本金比例調(diào)回30%。這就要求學(xué)生養(yǎng)成自主學(xué)習(xí)的習(xí)慣，不斷更新相關(guān)法律法規(guī)的知識，適應(yīng)社會的發(fā)展。自主學(xué)習(xí)法的培養(yǎng)，是通過在課堂上以學(xué)生為主，根據(jù)課程目標(biāo)，設(shè)置思考題，促使學(xué)生獨(dú)立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學(xué)生在業(yè)余時(shí)間自學(xué)。
房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜合實(shí)踐性強(qiáng)，需要培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法。房地產(chǎn)法律法規(guī)案例或者項(xiàng)目調(diào)查常常涉及多個(gè)知識點(diǎn)，比如對房地產(chǎn)開發(fā)類型的調(diào)研，就會涉及到房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等相關(guān)知識，綜合實(shí)踐性強(qiáng)，單個(gè)學(xué)生完成學(xué)習(xí)任務(wù)比較困難，因此培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生以小組為單位共同完成學(xué)生任務(wù)。在這個(gè)過程中，教師和學(xué)生，學(xué)生和學(xué)生之間形成積極交流信息的合作關(guān)系，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。
反思學(xué)習(xí)法促進(jìn)自主學(xué)習(xí)和合作學(xué)習(xí)的效率。根據(jù)原認(rèn)知理論，通過培養(yǎng)學(xué)生的反思學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生選擇能達(dá)到目標(biāo)的最適當(dāng)?shù)膶W(xué)習(xí)，檢測達(dá)到目標(biāo)的情況，必要時(shí)采取補(bǔ)救措施，總結(jié)達(dá)到目標(biāo)的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整自己的學(xué)習(xí)方法，提高學(xué)習(xí)效率。
三、說課程內(nèi)容
根據(jù)教學(xué)目標(biāo)，結(jié)合學(xué)情分析，確定課程內(nèi)容。教學(xué)目標(biāo)要求學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系，突出房地產(chǎn)中介服務(wù)，因此課程內(nèi)容上涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場，到物業(yè)管理，并以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向。
根據(jù)課程內(nèi)容，從而組織教學(xué)資源。教學(xué)資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內(nèi)容最主要的資源，課程內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)離不開教材。根據(jù)課程內(nèi)容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產(chǎn)法律法規(guī)》，它也是高職高專房地產(chǎn)類規(guī)劃教材。其他資源包括（1）文獻(xiàn)資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認(rèn)識；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網(wǎng)絡(luò)資源，提供課程擴(kuò)展材料。（下轉(zhuǎn)第104頁）
（上接第20頁）
四、說教學(xué)設(shè)計(jì)
1．課程設(shè)計(jì)理念
課程設(shè)計(jì)的理念是與專業(yè)能力結(jié)合，縮短教學(xué)與專業(yè)的距離；以能力培養(yǎng)為中心，應(yīng)用為目的；以學(xué)生為中心，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣。
2．課程設(shè)計(jì)思路
與專業(yè)能力相結(jié)合，即根據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)技能細(xì)化出具體能力，以該能力培養(yǎng)為核心，組織教學(xué)。激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，通過導(dǎo)入案例引出法律法規(guī)，再進(jìn)行知識應(yīng)用，最后總結(jié)和反思，達(dá)到能力的培養(yǎng)的目的。在這個(gè)過程中，讓學(xué)生能夠知法、用法和守法的目的。
3．說教學(xué)方法
怎樣展開法律法規(guī)這就涉及到教師的教學(xué)方法。本門課教師主要的采用的教學(xué)方法是啟發(fā)式教學(xué)和案例教學(xué)啟發(fā)式教學(xué)主要有兩種形式，問題設(shè)置和現(xiàn)狀分析。問題設(shè)置即將問題擺在學(xué)生面前，通過問題的分析，引出法律法規(guī)?，F(xiàn)代教學(xué)論研究指出，感知不是學(xué)習(xí)產(chǎn)生的根本原因，產(chǎn)生學(xué)習(xí)的根本原因是問題。問題能夠激發(fā)學(xué)生求知欲，激發(fā)學(xué)生活躍的思考；沒有問題學(xué)生就感覺不到問題的存在，也就不會去思考?，F(xiàn)狀分析即將現(xiàn)狀擺在學(xué)生面前，通過對現(xiàn)狀的分析引出法律法規(guī)。比如在講解房地產(chǎn)開發(fā)類型的時(shí)候，以學(xué)校附近某樓盤為例，通過分析投資商和建設(shè)單位，引出房地產(chǎn)開發(fā)類型法律法規(guī)，讓學(xué)生得到了感性認(rèn)識，同時(shí)也將理論聯(lián)系實(shí)踐。
案例教學(xué)在法律法規(guī)教學(xué)中應(yīng)用較為普遍，本門課也以案例教學(xué)為主要教學(xué)方法，通過組織學(xué)生對案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調(diào)查等活動(dòng)，教給學(xué)生分析和解決問題的方法，進(jìn)而提高分析和解決問題的能力。作者將案例分為導(dǎo)入型案例和分析型案例。導(dǎo)入型案例與該節(jié)知識緊密聯(lián)系，或者能夠幫助學(xué)生有直觀的認(rèn)識。比如在講解房地產(chǎn)估價(jià)公司時(shí)，以某房地產(chǎn)估價(jià)公司的視頻介紹為導(dǎo)入，讓學(xué)生建立感性的認(rèn)識。分析型案例，主要是讓學(xué)生利用所學(xué)的知識進(jìn)行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)時(shí)，學(xué)生對轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)感性認(rèn)識少，認(rèn)識不深刻，通過視頻的方式讓學(xué)生運(yùn)用理論知識，解決問題，幫助學(xué)生加深認(rèn)識，激發(fā)學(xué)生的興趣。
五、課程評價(jià)
有效的評價(jià)能夠及時(shí)了解教學(xué)狀況，也是教師反思和改進(jìn)教學(xué)的有力手段。本門課主要通過形成性評價(jià)和終結(jié)性評價(jià)來實(shí)現(xiàn)。形成性評價(jià)包括：（1）學(xué)習(xí)參與度，（2）學(xué)生知法、用法的能力，（3）學(xué)生之間的自評和互評。終結(jié)性評價(jià)即為期末考試測評。
【參考文獻(xiàn)】
[1]黃敏，劉娜.《高職課程說課內(nèi)涵淺析》[J].廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)．2009，（3）．
[2]程永華.《說課在高校教育中的應(yīng)用》[J].平頂山學(xué)院學(xué)報(bào)．2008，（3）．
[3]譚冰，王陽，徐國東.《關(guān)于說課內(nèi)容的理論探索》[J].長春理工大學(xué)學(xué)報(bào)（高教版）．2009，（3）．
第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:
(一)居住用地七十年;
(二)工業(yè)用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。
第四十二條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
第四十條 土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證,并依照規(guī)定辦理注銷登記。
第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:
(一)居住用地七十年;
(二)工業(yè)用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。
第四十二條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
第四十條 土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證,并依照規(guī)定辦理注銷登記。
1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來越大
我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，這是一個(gè)突出的情況。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個(gè)，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達(dá)的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統(tǒng)計(jì)局列舉的二十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數(shù)字說明整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達(dá)到了一個(gè)空前的規(guī)模，而且從投入的資金來看，房地產(chǎn)業(yè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他大部分行業(yè)。可以說房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有舉足輕重的意義。
2.房價(jià)問題是房產(chǎn)市場的核心問題
住房不是簡單的商品，具有很強(qiáng)的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。房價(jià)得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國的房價(jià)飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個(gè)經(jīng)濟(jì)問題轉(zhuǎn)換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價(jià)格雖依據(jù)市場，但是價(jià)格嚴(yán)重超出消費(fèi)群體的承載能力，市場必然出現(xiàn)了問題，盡管對我國房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫存在著很大爭議，是否確實(shí)存在嚴(yán)重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上飆升的房價(jià)，商品房空置率居高不下已是不爭的事實(shí)。
二、房價(jià)居高不下的原因分析
國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。我國居民的生活水平不斷提高，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場需求。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數(shù)由193個(gè)增加到661個(gè)。能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實(shí)。落實(shí)政策的難點(diǎn)在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項(xiàng)政策措施就難以落實(shí)，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會落空。只有把各項(xiàng)政策貫徹落實(shí)到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。三、對規(guī)范房產(chǎn)市場的法律規(guī)制建議
1.調(diào)控房價(jià)漲幅的必要性
關(guān)系到百姓安居樂業(yè)的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)規(guī)律，居民住房消費(fèi)支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費(fèi)超過收入30％的家庭，即存在過度負(fù)擔(dān)。據(jù)我國主流媒體一項(xiàng)調(diào)查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認(rèn)的住房消費(fèi)警戒線。當(dāng)居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴(yán)重影響了其他的家庭消費(fèi)，他們就成了“房奴”。中國開發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機(jī)構(gòu)相比，中國金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對較弱，如果中國房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并破滅，對金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對整體經(jīng)濟(jì)的影響程度也就更深。
2.明確房產(chǎn)市場的發(fā)展模式
目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題也在于沒有對房地產(chǎn)市場根據(jù)中國的實(shí)際情況作一個(gè)清楚的定位。今年的政府工作報(bào)告中明確地提出了要確立“具有中國特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”這個(gè)目標(biāo)。這是對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的清楚定位。當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個(gè)消費(fèi)者的市場時(shí)，那么政府必然會出臺一系列政策來保護(hù)住房消費(fèi)者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資行為。可以說，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因?yàn)椋纬删哂兄袊厣淖》肯M(fèi)模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費(fèi)模式的住房產(chǎn)品。把一個(gè)剛發(fā)展起來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場或是看作消費(fèi)品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產(chǎn)市場作為投資品市場而不是消費(fèi)品，那么無論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。
3.多種調(diào)控手段相結(jié)合
要真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，房價(jià)得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達(dá)到效果的。除了國家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運(yùn)用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。房價(jià)上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房價(jià)的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來。稅收和信貸相結(jié)合，在各個(gè)方面都加強(qiáng)監(jiān)管，尤其在市場交易中能堅(jiān)持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方面，最好能建立一個(gè)專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，專門收集市場的不誠信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機(jī)構(gòu)或國家權(quán)力機(jī)關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來源。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊波:《影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國物價(jià)2008.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)拍賣；稅收核定；稅法與民法；法律規(guī)制
長期以來，學(xué)術(shù)界對稅法與民法的關(guān)系沒有達(dá)成共識，理論上糾纏不清，體現(xiàn)為實(shí)務(wù)操作的混亂。最高人民法院再審的稅務(wù)行政第一案之“廣州德發(fā)房產(chǎn)公司與廣州稅稽一局案”（以下簡稱“廣州德發(fā)案”）最令人關(guān)注的問題，是《稅收征管法》第35條第6項(xiàng)所謂計(jì)稅依據(jù)明顯偏低又無正當(dāng)理由的適用，特別是本案中稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整基于拍賣價(jià)格的計(jì)稅依據(jù)，正好反映稅法與民法的法際關(guān)系爭議和稅收核定權(quán)能否否定拍賣行為，理論價(jià)值十分突出。最高人民法院在判決書中的邏輯表明：稅法要以民法為基礎(chǔ)，這是稅法和民法關(guān)系的一個(gè)基本原則，但在特定理由的情況下，民法關(guān)系在稅法體系中可以不予認(rèn)可。有效的拍賣行為并不能絕對地排除稅務(wù)機(jī)關(guān)的應(yīng)納稅額核定權(quán)，但稅務(wù)機(jī)關(guān)行使核定權(quán)時(shí)仍應(yīng)有嚴(yán)格限定。本文對以上問題進(jìn)一步探討。
一、問題緣起：房地產(chǎn)拍賣成交價(jià)的疑問
拍賣價(jià)格與稅收核定權(quán)，是最高人民法院“廣州德發(fā)案”的行政判決書的關(guān)鍵詞。筆者以“拍賣行為、競價(jià)”為關(guān)鍵詞，以2019年7月1日為截止日，分別在“北大法寶網(wǎng)”“中國裁判文書網(wǎng)”“無訟”三大網(wǎng)站檢索得到行政裁判文書及最高人民法院的指導(dǎo)性案例83個(gè)、120個(gè)、100個(gè)，因此本文以案例數(shù)量最多的中國裁判文書網(wǎng)為案例來源依據(jù)。依據(jù)裁判文書中當(dāng)事人雙方是否以拍賣行為有效為爭議焦點(diǎn)以及法院是否對該爭議做出了詳細(xì)的裁判說理的標(biāo)準(zhǔn)，分析提取了2組典型案例供交流參考，詳見右上表。本文以“廣州德發(fā)案”為例，分析司法案例的判決理由存在的問題。
（一）否定拍賣價(jià)格缺乏法律依據(jù)拍賣行為是市場行為，通過拍賣方式產(chǎn)生的價(jià)格是一種市場價(jià)格，應(yīng)受法律保護(hù)和認(rèn)可。但最高人民法院在“廣州德發(fā)案”再審判決書中認(rèn)為：“即便德發(fā)公司對拍賣成交價(jià)格無異議，稅務(wù)機(jī)關(guān)基于國家稅收利益的考慮，也可以不以拍賣價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，另行核定應(yīng)納稅額?！庇脟叶愂绽娣穸ㄅ馁u價(jià)格，但并沒有指出拍賣行為違反法律規(guī)定，否定拍賣行為的法律依據(jù)值得思考。
（二）否定拍賣價(jià)格的“正當(dāng)理由”缺乏正當(dāng)性拍賣價(jià)格的效力與稅法核定權(quán)在實(shí)質(zhì)上代表著稅法和民法領(lǐng)域思維的碰撞。雖有稅捐法自主、民事法優(yōu)位或各應(yīng)按其目的解釋的觀點(diǎn)，但基于法律體系的統(tǒng)一性，盡可能求其協(xié)調(diào)仍為一般接受的觀點(diǎn)。我國稅法和民法的銜接不是很好，同一主體行為，在民法上采用的概念不一定適用稅法領(lǐng)域，形成維護(hù)稅法領(lǐng)域的獨(dú)有法律秩序時(shí)無法同時(shí)維護(hù)民法領(lǐng)域的整體秩序。廣州德發(fā)公司的拍賣程序合法，也沒有法定機(jī)構(gòu)認(rèn)定的拍賣行為無效，稅務(wù)機(jī)關(guān)未能證明德發(fā)公司在拍賣活動(dòng)中存在惡意串通等違法行為，納稅申報(bào)也并無任何違法違章行為，但是涉及到國家稅收安全的計(jì)稅依據(jù)問題上，判決書對稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定行為進(jìn)行了分析，認(rèn)為在國家利益面前，稅法的稅收核定權(quán)是可以突破民法的契約自由，這實(shí)質(zhì)上加重了稅法和民法的秩序沖突。
（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定有計(jì)稅依據(jù)無正當(dāng)理由的權(quán)力缺乏法律規(guī)制我國目前缺乏對正當(dāng)理由進(jìn)行判定的立法，正當(dāng)理由是一個(gè)難以界定的概念，具有一定的主觀性，稅務(wù)機(jī)關(guān)對正當(dāng)理由的認(rèn)定主觀隨意性過大，缺乏必要的監(jiān)督和規(guī)制。納稅人在市場經(jīng)濟(jì)中確定的交易價(jià)格在稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)面前顯得十分脆弱，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收權(quán)具有明顯的主觀性和自由裁量性，很有可能侵犯到納稅人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，侵犯到納稅人的民事權(quán)利。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)泛濫適用則會沖擊民法的自愿原則，與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向相違背，造成“意思自治”原則和核定征稅權(quán)的失衡。
二、理論審思：基于實(shí)質(zhì)課稅原則對拍賣價(jià)格的檢視
（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照實(shí)質(zhì)課稅原則認(rèn)定涉稅事實(shí)對于實(shí)質(zhì)課稅原則，有觀點(diǎn)認(rèn)為：當(dāng)要件事實(shí)之認(rèn)定所必要的事實(shí)關(guān)系和法律關(guān)系的外觀和實(shí)體復(fù)雜交錯(cuò)時(shí)，不應(yīng)按外觀而應(yīng)按實(shí)體來判斷和認(rèn)定事實(shí)關(guān)系和法律關(guān)系。實(shí)質(zhì)課稅原則的重要內(nèi)涵在于“實(shí)質(zhì)重于形式”，當(dāng)形式上沒有滿足課稅要件，此時(shí)需要從實(shí)質(zhì)上對課稅事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定，以實(shí)際內(nèi)容為準(zhǔn)，而非外部的表現(xiàn)形式。法律、行政法規(guī)賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款的權(quán)力，面對復(fù)雜多樣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和交易安排，在履行法定職責(zé)過程中，不可避免地需要對涉稅法律行為進(jìn)行判定和識別。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不能通過民事交易的合法形式去探究交易安排的實(shí)質(zhì)，則其稅款征收工作將難以正常開展，從而造成國家法定稅收收入流失，而有違稅收公平原則，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照實(shí)質(zhì)課稅原則認(rèn)定涉稅事實(shí)。
（二）實(shí)質(zhì)課稅原則下拍賣價(jià)格的效力拍賣行為是一種民事行為，民事法律強(qiáng)調(diào)契約自由，拍賣價(jià)格是市場博弈產(chǎn)生的結(jié)果，拍賣活動(dòng)公開、公正，拍賣程序合法有效，拍賣的保證金、保留價(jià)等符合交易習(xí)慣，在沒有違反拍賣相關(guān)法律法規(guī)和交易習(xí)慣的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)是不能否定拍賣價(jià)格的，否則就會打破社會整體自由競爭秩序，違反公平、高效運(yùn)行的市場價(jià)值目標(biāo)。
（三）實(shí)質(zhì)課稅原則進(jìn)行稅收核定的邊界利用實(shí)質(zhì)課稅原則進(jìn)行稅收核定的邊界是法律和交易習(xí)慣，稅務(wù)機(jī)關(guān)否定計(jì)稅依據(jù)必須經(jīng)法定程序并依照法律規(guī)定進(jìn)行。如果不能依照法律規(guī)定否定計(jì)稅依據(jù)，則稅務(wù)機(jī)關(guān)就以違反交易習(xí)慣進(jìn)行稅收核定。如果納稅人利用合法且符合交易習(xí)慣的拍賣形式來安排交易，稅務(wù)機(jī)關(guān)就不能對其進(jìn)行稅收核定，以免侵害法律秩序的安定性。為了不妨害法律的安定性或?yàn)E用核定征收權(quán)，其在解釋稅法和補(bǔ)充稅法漏洞時(shí)應(yīng)有一定限制，如果毫無限制地適用，稅收法定主義的精神將名存實(shí)亡，任何交易活動(dòng)可能依據(jù)實(shí)質(zhì)課稅原則而征稅，必將導(dǎo)致民事主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)難以預(yù)測，法律秩序的安定性和穩(wěn)定性也無法維持。對課稅對象要求從本質(zhì)考量，這一方面會要求其表面法律形式符合實(shí)質(zhì)法律形式，另一方面要求法律形式符合經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。當(dāng)行為人的行為形式和實(shí)質(zhì)不符時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對其做出調(diào)整，按其實(shí)質(zhì)征稅。而當(dāng)納稅人不違背經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)時(shí)，納稅人的主觀狀態(tài)會得到稅法的尊重。
三、法律規(guī)制：房地產(chǎn)拍賣中稅收核定的路徑優(yōu)化
（一）拍賣成交價(jià)合法條件下的稅收核定規(guī)制1.拍賣行為屬于正當(dāng)理由。部分地市地方稅務(wù)局的《住宅存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理辦法》規(guī)定內(nèi)容是“對于申報(bào)價(jià)格明顯低于評估價(jià)格的，應(yīng)進(jìn)一步經(jīng)過規(guī)定程序確認(rèn)申報(bào)交易價(jià)格偏低是否有正當(dāng)理由，經(jīng)確認(rèn)有正當(dāng)理由的，予以認(rèn)可，以下情況可視為有正當(dāng)理由：拍賣?！庇纱丝芍覈悇?wù)主管部門認(rèn)為拍賣價(jià)格是作為申報(bào)價(jià)格低于評估價(jià)格時(shí)的正當(dāng)理由，通過拍賣行為得出的價(jià)格是受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可和尊重的。2.拍賣價(jià)格是市場公允價(jià)格。拍賣行為作為一種市場行為，是平等主體達(dá)成的契約，經(jīng)過公開競價(jià)程序，可以視為市場的公允價(jià)格。因此，最高人民法院認(rèn)為，依照法定程序進(jìn)行的拍賣活動(dòng)，由于經(jīng)過公開、公平的競價(jià)，無論拍賣成交價(jià)格的高低，都是充分競爭的結(jié)果，較之一般的銷售方式更能客觀地反映商品價(jià)格，可以視為市場的公允價(jià)格。如果沒有法定機(jī)構(gòu)依法認(rèn)定拍賣行為無效或者違反拍賣法的禁止性規(guī)定，原則上稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)尊重作為計(jì)稅依據(jù)的拍賣成交價(jià)格，不能以拍賣價(jià)格明顯偏低為由行使核定征收權(quán)。3.稅務(wù)機(jī)關(guān)不能對市場公允價(jià)格進(jìn)行稅收核定。市場經(jīng)濟(jì)具有很強(qiáng)的靈活性，市場是自由的，市場主體具有自主性，其可以根據(jù)交易環(huán)境和個(gè)體條件隨時(shí)調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。拍賣作為一種特殊的買賣方式，當(dāng)然可能會與一般的市場價(jià)格之間存在偏差。在市場經(jīng)濟(jì)中，民事主體可以自由地與其他民事主體形成私法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只要納稅人并未違反法律的禁止性規(guī)定和公序良俗，則稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)尊重契約自由。私人必須在私法制度上規(guī)劃、從事其社會的、經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)。這些活動(dòng)在私法上的效力自然以民事法為其依據(jù)?；趪抑n稅權(quán)，為獲取財(cái)政收入固得向表征負(fù)稅能力之稅捐客體所歸屬之人課征稅捐，但稅捐之課征應(yīng)符合比例原則，不應(yīng)扭曲私人之社會的、經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)。為了法的安定性，稅捐法應(yīng)繼受民事法之基本價(jià)值與原則，應(yīng)利用民事法之術(shù)語，并按民事法的觀點(diǎn)解釋繼受自民事法的概念。雖然最高人民法院對房地產(chǎn)拍賣行為與稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收核定權(quán)兩者之間的關(guān)系并沒有表明明確的態(tài)度，但是拍賣被認(rèn)為是最體現(xiàn)公共利益最大化和最符合市場經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的公平交易方式，如果納稅人在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，沒有利用拍賣行為來掩蓋非法目的的交易，沒有惡意串通等違反民法和拍賣法的相關(guān)行為，也沒有違反拍賣的交易習(xí)慣，則由此產(chǎn)生的拍賣價(jià)格是市場公允價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)尊重拍賣行為，不能進(jìn)行稅收核定。拍賣價(jià)格是交易雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成合意的結(jié)果，第三方或者其他部門不應(yīng)干預(yù)。作為一種合同行為，其無效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理機(jī)關(guān)作為拍賣監(jiān)督機(jī)關(guān)，也無權(quán)直接判定。一般情況下，拍賣方式?jīng)]有違反民法和拍賣法的禁止性規(guī)定，如果未經(jīng)法院認(rèn)定拍賣行為違法或者無效時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)尊重拍賣價(jià)格，不必另行核定。在廣州德發(fā)案中，由于德發(fā)公司的拍賣行為與我國法律規(guī)范并不違背，雖然拍賣得出的價(jià)格偏低，但是這是交易雙方達(dá)成合意的結(jié)果，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該予以肯定和尊重。
（二）房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的有限干預(yù)與稅收核定思想家亞當(dāng)斯密和托馬斯霍布斯認(rèn)為，個(gè)人可以將社會利用為工具去獲取財(cái)產(chǎn)。契約自由的理念認(rèn)為，個(gè)人應(yīng)該能夠自由談判并簽訂其合同，不受政府的干預(yù)。除了最小程度的規(guī)制和稅負(fù)之外，任何干預(yù)都被視為侵害。契約自由是私法自治的核心內(nèi)容，民事主體可以利用契約自由做出民事行為。契約安排作為民商事行為，民商法所強(qiáng)調(diào)的都是當(dāng)事人“企圖發(fā)生一定私法上效果”。稅務(wù)機(jī)關(guān)不能隨意進(jìn)行核定征收，只能在有限范圍內(nèi)進(jìn)行干預(yù)。當(dāng)拍賣價(jià)格明顯偏低時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能一概而論直接核定其應(yīng)納稅款，應(yīng)考慮到拍賣行為的特殊性，拍賣方式應(yīng)作為正當(dāng)理由對抗稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)。稅法不單純是稅務(wù)機(jī)關(guān)行使征稅權(quán)的根據(jù)，即“征稅之法”，更重要的是，稅法是保障納稅者基本權(quán)利的、旨在對抗征稅權(quán)濫用的“權(quán)利之法”。契約自由的理念認(rèn)為，個(gè)人應(yīng)該能夠自由談判并采取行動(dòng)，不受政府的干預(yù)。一方面，對于契約自由不能完全放任，否則納稅人會濫用契約自由實(shí)施脫法避稅行為，導(dǎo)致稅負(fù)不公并侵害契約正義。另一方面，過分干預(yù)契約自由，則會使公法過于介入私法，從而限制意思自治的空間。法律賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收權(quán)是為了防止國家稅收收入的流失，實(shí)現(xiàn)稅收公平，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定征收權(quán)力應(yīng)當(dāng)在一定限度內(nèi)行使，必須將保護(hù)國家稅收和謹(jǐn)慎干預(yù)契約自由考慮在內(nèi)，對公權(quán)力的運(yùn)用始終保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度，限制著公權(quán)力對契約自由的干預(yù)，盡量保持著對契約自由的尊重；對稅收核定做出較準(zhǔn)確、全面的考量，謹(jǐn)慎干預(yù)契約自由，切勿擾亂正常的市場經(jīng)濟(jì)秩序。
