時(shí)間：2023-07-14 16:25:48
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)糾紛法律訴訟時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
兩年以上工作經(jīng)驗(yàn) |女| 25歲（1986年3月23日）
居住地：上海
電 話(huà)：139********（手機(jī)）
E-mail：
最近工作 [ 2年]
公 司：XX保險(xiǎn)公司
行 業(yè)：保險(xiǎn)
職 位：法律部經(jīng)理
最高學(xué)歷
學(xué) 歷：本科
專(zhuān) 業(yè)：法學(xué)
學(xué) 校：湖南師范大學(xué)
自我評(píng)價(jià)
精通國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，具有多年律師執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)；熟悉金融業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)分析，尤其擅長(zhǎng)房地產(chǎn)糾紛、存款糾紛等；能夠通過(guò)自己的經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)為公司提供良好的具有建設(shè)性的法律建議，規(guī)避公司的法律風(fēng)險(xiǎn)。英語(yǔ)能力良好，口語(yǔ)交流熟練，善于溝通及處理人際關(guān)系，能為公司爭(zhēng)取利益最大化。
求職意向
到崗時(shí)間： 一周之內(nèi)
工作性質(zhì)： 全職
希望行業(yè)： 法律
目標(biāo)地點(diǎn)： 上海
期望月薪： 面議/月
目標(biāo)職能： 部門(mén)經(jīng)理
工作經(jīng)驗(yàn)
2010/9—至今：XX保險(xiǎn)公司[ 2年]
所屬行業(yè)： 保險(xiǎn)
法律部 法律部經(jīng)理
1、負(fù)責(zé)部門(mén)的檔案管理；
2、負(fù)責(zé)審核法律條款、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、起草各類(lèi)法律文書(shū)等；
3、負(fù)責(zé)審核公司的各類(lèi)合同：合作協(xié)議、買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同等；
4、負(fù)責(zé)為不同地區(qū)的分公司提供各類(lèi)法律服務(wù)；
5、負(fù)責(zé)協(xié)助審核不同地區(qū)的保單，做好善后工作；
6、負(fù)責(zé)各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作。
---------------------------------------------------------------------
2009/8—2010/8：XX律師事務(wù)所[ 1年]
所屬行業(yè)： 法律
律師 法律顧問(wèn)
1、負(fù)責(zé)處理****方面的法律訴訟和相關(guān)事務(wù)；
2、負(fù)責(zé)為客戶(hù)提供訴訟和相關(guān)法律援助；
3、負(fù)責(zé)審閱各種法律文件，做好排查、搜證工作；
4、負(fù)責(zé)為客戶(hù)的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析和預(yù)測(cè)，提供相應(yīng)的法律幫助；
5、負(fù)責(zé)幫助客戶(hù)健全法務(wù)管理體系和風(fēng)險(xiǎn)管理體系。
---------------------------------------------------------------------
2008/7--2009 /7：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 [ 1年]
所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
法務(wù)部 法律顧問(wèn)
1、負(fù)責(zé)公司所有與法律相關(guān)的事務(wù)；
2、負(fù)責(zé)審核各類(lèi)法律文件；
3、負(fù)責(zé)處理公司的***案件，為公司挽回**的經(jīng)濟(jì)損失；
4、負(fù)責(zé)處理公司和承包商之間的糾紛案件；
5、負(fù)責(zé)協(xié)助公司健全法律體系，保證其安全運(yùn)作。
教育經(jīng)歷
2004/9 --2008 /7 湖南師范大學(xué) 法學(xué) 本科
證 書(shū)
2008/6 全國(guó)律師資格證書(shū)
2006/12 大學(xué)英語(yǔ)六級(jí)
2005 /12 大學(xué)英語(yǔ)四級(jí)
今年隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道逐漸從銀行和資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了同信托機(jī)構(gòu)的合作。同時(shí)，隨著股市的持續(xù)下跌，投資者也轉(zhuǎn)向了信托理財(cái)市場(chǎng)，其中房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的銷(xiāo)售更是異常火爆。據(jù)了解，北京市場(chǎng)的房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品只要一公布發(fā)行消息，往往1天之內(nèi)就會(huì)被預(yù)約一空，準(zhǔn)入門(mén)檻更是超過(guò)了100萬(wàn)元。這是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的預(yù)計(jì)收益率普遍較高，而且近3年來(lái)已到期的全部此類(lèi)信托產(chǎn)品均順利兌付，并沒(méi)有出現(xiàn)零收益或負(fù)收益之類(lèi)的糾紛，在目前股市低迷、基金折損嚴(yán)重的情況下顯示出其獨(dú)特的投資價(jià)值。
盡管如此，我們還需提醒投資者注意：不要僅僅被該類(lèi)信托產(chǎn)品的高收益率所吸引，而忘卻了其特有的風(fēng)險(xiǎn)，投資時(shí)一定要了解該信托產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)防范措施，審慎投資。
因項(xiàng)目地點(diǎn)不同、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況不同、建設(shè)進(jìn)度不同、資金運(yùn)作模式不同，房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產(chǎn)信托主要有以下六種：
一、抵押貸款型
運(yùn)作原理：開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時(shí)歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產(chǎn)。此種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，法律關(guān)系清晰，也是前期已經(jīng)兌付的房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的主流模式，選擇時(shí)應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：
1、 信托融資規(guī)模與抵押物的價(jià)值比率，價(jià)值是否經(jīng)過(guò)公正地評(píng)估。抵押物價(jià)值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌價(jià)，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無(wú)法收回原信托貸款本金。目前，隨著房地產(chǎn)價(jià)格在高位運(yùn)行，抵押比率應(yīng)該控制得更為嚴(yán)格，通常應(yīng)當(dāng)不低于2：1，如果在3：1（也就是按照評(píng)估價(jià)格打3折抵押）則比較安全。
2、 抵押物的權(quán)屬是否清晰。如施工方對(duì)建筑物的留置權(quán)是否影響抵押物的變現(xiàn)？開(kāi)發(fā)商是否在國(guó)土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實(shí)的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求察看土地證或信托公司持有的他項(xiàng)權(quán)利證明，以避免未來(lái)的法律訴訟糾紛。
3、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行狀況，已經(jīng)取得的證件情況（通常要求4證齊全，最基本的已經(jīng)具備土地規(guī)劃證和土地使用權(quán)證），截至到信托產(chǎn)品發(fā)行時(shí)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，項(xiàng)目的位置、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格及市場(chǎng)前景等。
4、 借款的開(kāi)發(fā)商是否有償債能力，以往的信譽(yù)如何。如有第三方提供擔(dān)保，則考察擔(dān)保方的信用等級(jí)應(yīng)作為投資者的工作重點(diǎn)。
二、房產(chǎn)回購(gòu)型
運(yùn)作原理：開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價(jià)格出讓給信托公司，但約定一定期限后開(kāi)發(fā)商溢價(jià)回購(gòu)該房產(chǎn)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集的資金購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，如果到期后開(kāi)發(fā)商不履行回購(gòu)義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。此種信托的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于以下幾個(gè)方面：
1、 提防風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)力在信托到期時(shí)按照約定的價(jià)格回購(gòu)房產(chǎn)。投資者可以考察開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和過(guò)去已經(jīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況。
2、開(kāi)發(fā)商承諾回購(gòu)的房產(chǎn)在信托期內(nèi)發(fā)生較大跌價(jià)的可能性。目前，一般信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)，往往以低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格一半的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)，以控制風(fēng)險(xiǎn)。投資者也應(yīng)經(jīng)常關(guān)注房產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)狀況。
3、 如信托公司在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后未在房地局辦理購(gòu)房合同備案登記或未履行項(xiàng)目管理職責(zé)，則開(kāi)發(fā)商可能一房多賣(mài)，發(fā)生糾紛（如開(kāi)發(fā)商私下將房屋賣(mài)給多人，則法律訴訟和執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)很高）。投資者可以在投資期內(nèi)要求信托公司出具是否辦理了房產(chǎn)備案登記的證明，且要求信托公司履行項(xiàng)目盡職管理的責(zé)任，以避免該風(fēng)險(xiǎn)。
三、財(cái)產(chǎn)受益權(quán)型
運(yùn)作原理：利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。選擇此種信托時(shí)，投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下幾個(gè)方面：
1、 項(xiàng)目房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營(yíng)狀況是否能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配？
2、 信托登記制度的不健全有可能使該房產(chǎn)受益權(quán)人的利益不能得到有效的保障。信托公司應(yīng)落實(shí)抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
3、 房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價(jià)，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計(jì)劃中的優(yōu)先受益權(quán)占全部受益權(quán)的比率應(yīng)不高于50%。
四、股權(quán)型房地產(chǎn)信托
運(yùn)作原理：信托公司以發(fā)行信托計(jì)劃所募集的資金認(rèn)購(gòu)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，使項(xiàng)目公司得到足夠的注冊(cè)資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。實(shí)際建設(shè)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的股東承諾在信托計(jì)劃到期時(shí)溢價(jià)回購(gòu)部分股權(quán)。在目前房地產(chǎn)公司拿地成本高漲、資金緊缺、銀行貸款不能有效解決項(xiàng)目現(xiàn)金流需求的情況下，這種融資模式逐漸增多。但該種模式結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)水平較高，投資者在選擇投資此類(lèi)信托時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：
1、 提防風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)，往往要向項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)人員，但是否能實(shí)際掌握該公司的財(cái)務(wù)控制權(quán)，還需投資者審慎分析。
2、 如信托資金在繳納土地出讓金和初期建設(shè)資金后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的后期又面臨資金短缺，即信托產(chǎn)品的募集資金不足以覆蓋項(xiàng)目資金缺口，如此時(shí)不能獲取后續(xù)資金來(lái)源（銀行貸款或預(yù)售回款），則此房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)成為“爛尾”項(xiàng)目，屆時(shí)信托產(chǎn)品就會(huì)遭遇風(fēng)險(xiǎn)。、
3、 如該房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況不理想或無(wú)法順利取得銀行貸款，則到期回購(gòu)資金將沒(méi)有著落。投資者應(yīng)重點(diǎn)考察承諾回購(gòu)股權(quán)的股東財(cái)務(wù)狀況如何？是否有足夠的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流作為回購(gòu)保證？另外，考察該房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)是否有良好的銷(xiāo)售前景和當(dāng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，也應(yīng)是投資者的主要工作。
同前3種房產(chǎn)信托模式相比，股權(quán)型信托產(chǎn)品對(duì)信托投資公司的風(fēng)險(xiǎn)管理能力提出了更高的要求。另一方面，從投資者角度看，由于股權(quán)的受償和變現(xiàn)能力相對(duì)于債權(quán)都是劣后的，所以承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較高，理論上投資者應(yīng)要求更高的風(fēng)險(xiǎn)收益補(bǔ)償。同時(shí)，投資者也需具備一定的股權(quán)投資和房產(chǎn)投資知識(shí)或經(jīng)驗(yàn)，才能做出準(zhǔn)確的判斷。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；房屋產(chǎn)權(quán)；登記管理系統(tǒng)；建議
中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
引言
房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)也相應(yīng)的出臺(tái)了一些相關(guān)的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)控制法規(guī)和政策。隨著新的發(fā)展形勢(shì)，我國(guó)的房產(chǎn)購(gòu)置稅和登記管理辦法也在不斷的變更，只有不斷創(chuàng)新工作方法，才能保證我國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)工作的合理性，進(jìn)一步穩(wěn)定我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)健康發(fā)展。
一、我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)登記管理系統(tǒng)的現(xiàn)狀
1、我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)登記存在的問(wèn)題
在現(xiàn)階段，我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)法律糾紛。出現(xiàn)這種情況的主要原因是法律制度不是很健全。全國(guó)各地由于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)引發(fā)的欺騙案件、民事訴訟案件不計(jì)其數(shù)，這就在客觀條件上要求我們規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)政策。
2、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律法規(guī)存在的問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)尺度不一。自我國(guó)改革開(kāi)放以后，頒布了很多關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的法律、法規(guī)。針對(duì)國(guó)土資源部和建設(shè)部的這些規(guī)章制度，各地方又按照自己的地區(qū)意愿和市場(chǎng)情況制定出臺(tái)了各自的規(guī)章制度和政策。各地制定的規(guī)章制度都是針對(duì)各自的需要的地方特點(diǎn)，所以有的規(guī)章制度和政策性文件多種多樣。立法過(guò)程中行政權(quán)利和民事權(quán)利不分。我國(guó)的房地產(chǎn)登記制度主要是為我國(guó)房地產(chǎn)行政管理服務(wù)，很多主要的法規(guī)都是從行政管理的角度出發(fā)制定的。
3、我國(guó)房產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷多年的發(fā)展和不斷的變革。經(jīng)過(guò)對(duì)很多相關(guān)部門(mén)的走訪(fǎng)和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理還存在一定的問(wèn)題。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）、我國(guó)產(chǎn)權(quán)登記的職能部門(mén)在職能劃分上不明確，而且形式上有分有合。我國(guó)現(xiàn)有的房產(chǎn)登記政策和現(xiàn)狀，導(dǎo)致房產(chǎn)登記只限于行政職能工作，各級(jí)行政部門(mén)將房產(chǎn)登記管理工作密切的和部門(mén)利益結(jié)合起來(lái)，忽視了房產(chǎn)所有者的自身利益。
（2）、房產(chǎn)所有權(quán)公示力需要完善和提高。我國(guó)現(xiàn)階段由于多種原因造成的房產(chǎn)登記管理問(wèn)題及法律糾紛，糾其原因，很大程度上是有房產(chǎn)登記的公示力不夠所造成，所以，今后要加強(qiáng)這方面的工作力度。
二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)
如今電子信息技術(shù)已經(jīng)非常先進(jìn)，計(jì)算機(jī)技術(shù)日益普及，探討房地產(chǎn)檔案管理計(jì)算機(jī)備份、計(jì)算機(jī)檢索、計(jì)算機(jī)查詢(xún)對(duì)于保障房地產(chǎn)權(quán)益人的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)交易安全，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)安全運(yùn)行，確保不發(fā)生美國(guó)式的次貸危機(jī)具有十分重要的意義。
1、提高安全性
房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理、數(shù)字化備份能夠有效防止天災(zāi)人禍造成的損失。房地產(chǎn)檔案紙質(zhì)化存儲(chǔ)的弊端是顯而易見(jiàn)的，實(shí)施數(shù)字化管理、數(shù)字化備份提高了房地產(chǎn)檔案的安全系數(shù)，確保一旦遭遇天災(zāi)人禍檔案不能全部滅失。
2、便于保存
由于計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)技術(shù)日新月異，存儲(chǔ)容量得到極大的提高，房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理、數(shù)字化備份所占用的磁盤(pán)空間得到極大的拓展，保存圖片文件，文字文件，影像、影音文件易如反掌。
3、便于異地再備份
房地產(chǎn)紙質(zhì)檔案管理的缺陷是檔案文件是惟一的，無(wú)法實(shí)現(xiàn)異地備份，一旦遭遇汶川地震那樣的天災(zāi)，造成損失是不可避免的，實(shí)行計(jì)算機(jī)數(shù)字化管理、備份以后，由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)日新月異，使房地產(chǎn)檔案異地備份成為可能，這樣就能有效解決重大自然災(zāi)害條件下檔案的安全問(wèn)題。
三、對(duì)我國(guó)房產(chǎn)登記管理系統(tǒng)的建議及設(shè)想
要想保證我國(guó)房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展就要有一個(gè)相對(duì)健康的房產(chǎn)登記管理制度及工作體系，就根據(jù)對(duì)現(xiàn)狀的分析討論，提出以下建議：
1、加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的了解，完善健全相應(yīng)制度，減少房產(chǎn)糾紛案件的發(fā)生。要想徹底的解決這類(lèi)問(wèn)題，必須建立有力的、有針對(duì)性的法律制度，在法律的規(guī)范、保護(hù)下減少糾紛和訴訟案件的發(fā)生。
2、我國(guó)的土地是國(guó)有制，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)和項(xiàng)目的前提是得到國(guó)家出讓土地的使用權(quán)。在這種情況下，一定要統(tǒng)一制定完整、相互支持的法律法規(guī)。對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記管理作出統(tǒng)一的要求和規(guī)范。將各地區(qū)的自行制定的規(guī)章制度進(jìn)行徹底核查，不符合標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格更新、改進(jìn)甚至廢除，只有這樣，才能保持我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的房產(chǎn)問(wèn)題在公平、有法可依、完整的工作體系中進(jìn)行。
3、將現(xiàn)階段不能相互支持和依存的各個(gè)部門(mén)及工作單位進(jìn)行整合，使我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理成為一個(gè)有機(jī)、相互關(guān)聯(lián)的整體。將各種登記類(lèi)型的工作進(jìn)行開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新。這樣，我國(guó)房產(chǎn)登記管理部門(mén)就能在統(tǒng)一的思想下進(jìn)行工作，規(guī)范管理。與此同時(shí)，還要提高對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的公示力，只有不斷提高公示力，才能將房產(chǎn)登記工作進(jìn)行得更加規(guī)范化和公平化，只有將登記管理工作做到最大限度的公平，才能保證我國(guó)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理工作更加深入人心，更叫高效。
4、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理系統(tǒng)中的各個(gè)子系統(tǒng)間或子系統(tǒng)內(nèi)部聯(lián)系不夠強(qiáng)，數(shù)據(jù)不能完全共享，這樣容易造成數(shù)據(jù)的重復(fù)錄入降低工作效率，增加系統(tǒng)數(shù)據(jù)的冗余。如在房地產(chǎn)預(yù)售登記過(guò)程中的一些數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售登記中的需要填寫(xiě)的屬性值是一致的，可以不用重復(fù)錄入，而當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)中達(dá)不到這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的共享，在銷(xiāo)售登記時(shí)還需要重復(fù)錄入數(shù)據(jù)，造成工作效率的降低和數(shù)據(jù)的冗余。房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中加強(qiáng)數(shù)據(jù)共享性的建議：應(yīng)該加強(qiáng)管理子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)共享，尤其是測(cè)繪系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的相互查詢(xún)，以及登記系統(tǒng)產(chǎn)生的資料和產(chǎn)籍檔案數(shù)據(jù)的共享。
5、在當(dāng)前信息系統(tǒng)中的屬性數(shù)據(jù)庫(kù)中一些數(shù)據(jù)的字段冗余不僅導(dǎo)致存儲(chǔ)空間的浪費(fèi)，還影響數(shù)據(jù)的傳輸速度；而一些跟房產(chǎn)價(jià)值相關(guān)的重要信息卻沒(méi)有列入數(shù)據(jù)庫(kù)。一些數(shù)據(jù)表的設(shè)計(jì)不符合數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)中的基本的范式要求，或者數(shù)據(jù)表字段相互沖突，或者有些數(shù)據(jù)表設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致出現(xiàn)的空值等。例如，開(kāi)發(fā)商和建筑物名稱(chēng)這兩個(gè)屬性在一般的房屋屬性中都是空值。改善數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的建議：在數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)中，應(yīng)該增加交通和基礎(chǔ)設(shè)施字段，因?yàn)榻煌ê突A(chǔ)設(shè)施都是影響房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素，增加這兩個(gè)字段可以讓查詢(xún)?nèi)藢?duì)房地產(chǎn)的價(jià)值有一定的估計(jì)，便于房地產(chǎn)的交易。同時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商字段也應(yīng)該 賦入屬性值，由于品牌效應(yīng)，不同開(kāi)發(fā)商有不同的知名度，也會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。對(duì)于一些特殊的屬性采用動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，可以節(jié)約空間。
綜上所述，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是的一項(xiàng)重量級(jí)項(xiàng)目。而且，隨著現(xiàn)階段房?jī)r(jià)的不斷上漲，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理工作也在不斷的發(fā)生變化。所以，一定要建立一個(gè)可靠的登記管理體系。一切從實(shí)際出發(fā)，尊重客觀事實(shí)，但是，不能各自為政，一定要有一個(gè)統(tǒng)一的政策法規(guī)和管理尺度，要盡快解決由于法律法規(guī)不能統(tǒng)一而造成的法律訴訟和民事糾紛，確定政策的主導(dǎo)地位，將各個(gè)不能相輔相成的登記項(xiàng)目整和使用，形成一套相互依存、相輔相成的房產(chǎn)登記管理體系，更好的為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和提高人民生活水平服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞] 房屋拆遷問(wèn)題對(duì)策
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)速度也越來(lái)越快，同時(shí)因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所引發(fā)的城市房屋拆遷也搞得轟轟烈烈。近年來(lái)，由于房屋拆遷而引發(fā)的各種矛盾日趨尖銳，拆遷人、被拆遷人及房屋拆遷行政管理部門(mén)之間的矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜，由房屋拆遷而引發(fā)暴力拆遷、違法拆遷和集體上訪(fǎng)的案件也常常見(jiàn)諸有關(guān)媒體和網(wǎng)站。由于房屋拆遷工作政策性強(qiáng)，涉及面廣，專(zhuān)業(yè)要求高，是各種觀念和各方利益的交叉點(diǎn)，涉及的法律關(guān)系也較為復(fù)雜。城市房屋拆遷既關(guān)系到城市建設(shè)能否順利進(jìn)行，也關(guān)系著千家萬(wàn)戶(hù)的居民百姓能否安居樂(lè)業(yè)，關(guān)系著群眾的切身利益，也是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。
一、城市房屋拆遷中存在的主要問(wèn)題
1.房屋拆遷手續(xù)不健全或根本沒(méi)有辦理相關(guān)拆遷手續(xù)，從事房屋拆遷的公司規(guī)模小，人員素質(zhì)差
在城市房屋拆遷過(guò)程中，有一些具備拆遷資質(zhì)的公司，常常把拆遷工程出包或轉(zhuǎn)包給那些沒(méi)有拆遷資質(zhì)的拆遷單位進(jìn)行拆遷；有些單位雖具備拆遷資質(zhì)，但拆遷手續(xù)卻不健全，一邊拆遷，一邊辦理拆遷手續(xù)，有的甚至根本不辦理拆遷手續(xù)就開(kāi)始拆遷等等，這些都嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的權(quán)益。同時(shí)由于從事房屋拆遷的門(mén)檻低，導(dǎo)致拆遷公司大量涌現(xiàn)，許多拆遷公司的員工大多數(shù)雇傭的是社會(huì)上的閑散人員，不是專(zhuān)門(mén)從事房屋拆遷工作的，拆遷人員素質(zhì)低，在拆遷中根本不講政策，導(dǎo)致違法拆遷和暴力拆遷事件不斷發(fā)生，造成拆遷過(guò)程中的矛盾不斷激化和升級(jí)。
2.拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范、不透明，拆遷補(bǔ)償不到位
房屋拆遷是拆遷人對(duì)被拆遷人房屋的強(qiáng)行征收，被拆遷人同意也好，不同意也好，都必須搬遷。拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范、不透明，如對(duì)租住的福利分配的公有住房沒(méi)有進(jìn)行房改也沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證涉及拆遷應(yīng)如何補(bǔ)償和安置，有關(guān)法規(guī)沒(méi)有明確的規(guī)定；再者由于開(kāi)發(fā)拆遷項(xiàng)目的不同，在同一地段補(bǔ)償安置價(jià)格差距很大，造成被拆遷戶(hù)相互攀比，拆遷人互相指責(zé)，嚴(yán)重影響拆遷工作的順利實(shí)施；還有拆遷補(bǔ)償?shù)馁Y金不到位，不落實(shí)拆遷安置房源，造成被拆遷人不肯搬遷，這些因素都影響著拆遷工作的順利進(jìn)行。
3.相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，不便于具體操作
目前，我國(guó)與房屋拆遷有關(guān)的法律、法規(guī)主要有《房地產(chǎn)法》和國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》），以及各地方政府根據(jù)本《條例》結(jié)合本地區(qū)情況制定的房屋拆遷條例、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，這些條例、規(guī)范及意見(jiàn)對(duì)房屋拆遷中的一些具體問(wèn)題的規(guī)定都比較籠統(tǒng)，具體操作起來(lái)還存在一定的難度，致使拆遷過(guò)程中的糾紛和矛盾時(shí)有發(fā)生。
二、城市房屋拆遷中的解決對(duì)策
1.地方政府要加大城市建筑監(jiān)督稽查的執(zhí)法力度，妥善解決房屋拆遷中存在的問(wèn)題
在房屋拆遷過(guò)程中，如當(dāng)事人的合法權(quán)益受到損害，應(yīng)積極向當(dāng)?shù)厝嗣裾暾?qǐng)解決，可就權(quán)益受損害的情況及合法要求向當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)（如拆遷辦、建筑監(jiān)督稽查部門(mén)、辦）進(jìn)行反映，請(qǐng)求這些政府職能部門(mén)采取相應(yīng)措施要求拆遷人停止其違法侵權(quán)行為，請(qǐng)求政府有關(guān)部門(mén)監(jiān)督和敦促拆遷人妥善解決安置房源和落實(shí)拆遷補(bǔ)償政策。各級(jí)地方政府的拆遷管理部門(mén)和建筑監(jiān)督稽查部門(mén)應(yīng)切實(shí)履行自己的管理、監(jiān)督職責(zé)，深刻領(lǐng)會(huì)2006年5月國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》的精神，對(duì)不落實(shí)拆遷安置房源、補(bǔ)償資金不到位以及違法拆遷行為，加大城市建筑管理、監(jiān)督、稽查的執(zhí)法力度，依法辦事，嚴(yán)格執(zhí)法，積極維護(hù)被拆遷人（弱勢(shì)群體）的合法權(quán)益。
2.法律訴訟
在房屋拆遷過(guò)程中一旦發(fā)生糾紛和爭(zhēng)議，當(dāng)事人為維護(hù)自身的合法權(quán)益可依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行法律訴訟。
(1)民事訴訟。①拆遷人與被拆遷人如果對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)度方式和過(guò)度期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，雙方當(dāng)事人可以向批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門(mén)申請(qǐng)裁決。進(jìn)行裁決應(yīng)當(dāng)先予以調(diào)解。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以按照有關(guān)法律、法規(guī)申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起民事訴訟。未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決的，雙方當(dāng)事人也可以就房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題直接向人民法院提起民事訴訟。②如果拆遷人非法拆遷，造成被拆遷人財(cái)產(chǎn)損失的，被拆遷人可向人民法院提起民事訴訟，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。
(2)行政訴訟。包含有①對(duì)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件不服、對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)不服和對(duì)建設(shè)用地規(guī)劃許可證不服;②對(duì)拆遷許可行為、房屋拆遷裁決行為、行政處罰行為及拆遷強(qiáng)制措施行為不服;③對(duì)行政機(jī)關(guān)不作為，包含行政機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)辦理拆遷許可前置行政行為不作為、房屋拆遷管理機(jī)關(guān)對(duì)拆遷許可決定、裁決及強(qiáng)制措施不作為和行政機(jī)關(guān)不履行拆遷監(jiān)督、管理職責(zé);當(dāng)事人可向人民法院提起行政訴訟。
中圖分類(lèi)號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0592（2016）05-285-02
一、當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛的表現(xiàn)形式
我國(guó)實(shí)行土地公有制度，憲法及相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，均屬于農(nóng)民集體所有，權(quán)屬歸農(nóng)民集體所有。這種制度是一種城市土地國(guó)家所有、城市郊區(qū)和農(nóng)村土地集體所有的二元土地制度。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，對(duì)土地的需求規(guī)模不斷擴(kuò)張，大量農(nóng)村土地的轉(zhuǎn)用，已成為我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要資源支撐，相當(dāng)規(guī)模的農(nóng)村集體用地自發(fā)地涌入城鎮(zhèn)化進(jìn)程，并以此而帶來(lái)了許多矛盾和問(wèn)題，有些問(wèn)題甚至已經(jīng)在一定程度引發(fā)了區(qū)域性的不安定。而導(dǎo)致問(wèn)題發(fā)生的主要原因，是緣于土地權(quán)屬的主體權(quán)力問(wèn)題沒(méi)有得到很好的解決。
土地權(quán)屬作為一種法律所規(guī)定的土地產(chǎn)權(quán)歸屬的權(quán)力，具有存在于土地之中的完全的、排他的權(quán)利，影響到資源的合理配置以及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展和穩(wěn)定。從法律意義上來(lái)講，具體的土地所有權(quán)和使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利是一種主體明確的權(quán)利。我國(guó)目前土地權(quán)屬的表現(xiàn)形式主要有三種：土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利。
圍繞土地權(quán)屬所發(fā)生的糾紛，即為土地權(quán)屬糾紛。主要是針對(duì)使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的歸屬而發(fā)生的糾紛，可以發(fā)生在組織彼此之間，也可以發(fā)生在個(gè)人之間，個(gè)人與法人以及其他組織之間。
目前我國(guó)農(nóng)村集體土地權(quán)屬方面發(fā)生的糾紛主要有以下三個(gè)方面：
（一）歷史遺留問(wèn)題產(chǎn)生的農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛
依據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)目前農(nóng)村集體土地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地這幾部分組成。由于歷史原因，農(nóng)村集體土地權(quán)屬方面主要存在著三個(gè)方面的問(wèn)題。
一是地界劃分缺乏明確的劃定歸屬，尤其是村里的那些原先無(wú)人光顧的荒塘野地，無(wú)論是在土地承包前還是土地承包后的前幾年都屬于無(wú)人問(wèn)津之所在，在村委會(huì)看來(lái)，應(yīng)該歸集體所有，但由于沒(méi)有明確標(biāo)識(shí)，一旦有農(nóng)民在此處或開(kāi)荒種地或開(kāi)挖栽樹(shù)，就會(huì)產(chǎn)生農(nóng)民個(gè)體與農(nóng)村公有土地權(quán)屬的糾紛。
二是農(nóng)村建設(shè)用地的逐步開(kāi)發(fā)、移民開(kāi)荒、更改河道等后對(duì)土地面積或界標(biāo)沒(méi)有及時(shí)作清晰標(biāo)識(shí)，只選擇其中一點(diǎn)作參照物，由于時(shí)間等因素，參照物自然滅失或被毀，如遇有原經(jīng)辦人去世或不愿作證，調(diào)查取證難度大，認(rèn)定困難。
三是由于長(zhǎng)期秉承著親不親故鄉(xiāng)人的傳統(tǒng)觀念，在我國(guó)農(nóng)村土地認(rèn)定的傳統(tǒng)習(xí)慣上，秉承著按照約定俗成的方式處理農(nóng)村集體土地權(quán)屬與農(nóng)民個(gè)人土地權(quán)屬相互交雜、界定含混的問(wèn)題，村委會(huì)不主動(dòng)提出界定，村民不也會(huì)主動(dòng)界定，但當(dāng)出現(xiàn)土地價(jià)值時(shí)，就會(huì)引發(fā)村民與集體土地權(quán)屬糾紛。
（二）經(jīng)濟(jì)利益引起的農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛
隨著農(nóng)村土地資源走向市場(chǎng)，因經(jīng)濟(jì)利益而產(chǎn)生的農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛日益增多，主要集中在兩個(gè)方面：
一是宅基地引發(fā)的糾紛。主要由宅基面積，采光、通風(fēng)、相鄰共墻、鄰間界址的權(quán)屬引起的糾紛。
二是由于登記不明或登記錯(cuò)誤，或因未經(jīng)實(shí)地丈量而使相鄰雙方登記的上地使用權(quán)范圍重疊、界線(xiàn)不明確。
三是農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)缺乏科學(xué)的價(jià)格體系引發(fā)的糾紛。目前我國(guó)缺乏對(duì)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的科學(xué)價(jià)格體系，導(dǎo)致農(nóng)村流轉(zhuǎn)價(jià)格一直處于混亂狀態(tài)，再加之增值收益分配欠缺規(guī)范，各方利益難以協(xié)調(diào)，集體資產(chǎn)流失和侵害農(nóng)民利益的情況時(shí)有發(fā)生。在現(xiàn)行條件下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織缺位，農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)管理缺乏有效的民主協(xié)商機(jī)制，特別是在以政府主導(dǎo)的土地征用過(guò)程中，政府或企業(yè)憑借自己的優(yōu)勢(shì)和談判能力，往往陷于農(nóng)民在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)利益的博弈中處于劣勢(shì)地位，從而發(fā)生補(bǔ)償金額不足的糾紛。
（三）亂占濫用農(nóng)村土地引起的糾紛
目前，我國(guó)違法亂占濫用農(nóng)村土地和農(nóng)村用地的現(xiàn)象十分突出，有的地方甚至突破國(guó)家土地用途管理的嚴(yán)格約束紅線(xiàn)。同時(shí)，在這個(gè)環(huán)節(jié)中，一些農(nóng)村干部與政府、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)實(shí)體有關(guān)人員相勾結(jié)所出現(xiàn)的違規(guī)出讓農(nóng)村集體土地，中飽私囊的現(xiàn)象所引發(fā)的糾紛層出不窮，嚴(yán)重的影響了國(guó)家穩(wěn)定發(fā)展大局。
二、造成我國(guó)農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛的主要原因
2016年4月1日，一起由村民不服貴州省人民政府駁回行政復(fù)議申請(qǐng)的行政訴訟案件，在貴陽(yáng)中級(jí)人民法院開(kāi)庭，貴州省副省長(zhǎng)陳鳴明作為行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人出庭應(yīng)訴。在這個(gè)案件中，人們一方面為副省長(zhǎng)代表政府主動(dòng)出庭應(yīng)訴的行政公共價(jià)值所贊嘆，一方面卻再一次反思：造成我國(guó)行政訴訟案爭(zhēng)議焦點(diǎn)的征地拆遷補(bǔ)償方案問(wèn)題，為何已經(jīng)成為嚴(yán)重阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利因素。
從表面上來(lái)看，土地征用的矛盾主要集中在經(jīng)濟(jì)利益的補(bǔ)償方面，但如果加以深究，會(huì)發(fā)現(xiàn)，造成我國(guó)涉及法律程序的土地權(quán)屬訴訟案發(fā)案率據(jù)高不下的原因是多方面的，這其中既有事實(shí)層面的技術(shù)性困難，也有法律層面的制度性困惑，更有歷史性的曲折歷程和社會(huì)性的利益驅(qū)使等一系列原因，從而使得我國(guó)農(nóng)村集體土地權(quán)屬方面所發(fā)生的糾紛呈現(xiàn)基于土地利益多元化要求而形成的糾紛表現(xiàn)形式的多種多樣。筆者通過(guò)對(duì)我國(guó)造成農(nóng)村集體土地糾紛案例的分析，認(rèn)為，引起土地權(quán)屬糾紛的原因歸納概括總共有三個(gè)方面：歷史因素、經(jīng)濟(jì)因素和社會(huì)因素。
一是從歷史因素來(lái)看，造成我國(guó)農(nóng)村集體土地權(quán)屬問(wèn)題的原因主要為，在國(guó)家政體調(diào)控下，農(nóng)村土地先后從解放后的分田分地，到人民公社時(shí)期的土地全部為集體所有再到土地承包后集體與個(gè)人分別擁有的土地的這樣一種權(quán)屬結(jié)構(gòu)，在經(jīng)歷了一次次政策主導(dǎo)下的多次土地分割，造成了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不清晰、權(quán)能不完善的問(wèn)題普遍存在。
二是從經(jīng)濟(jì)因素來(lái)看，荀子云：“人生而有欲，欲而不得，則不能無(wú)求，求而無(wú)度量分解，則不能無(wú)爭(zhēng)?！彪S著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及農(nóng)民民主意識(shí)的增強(qiáng)，再加之對(duì)土地利益追求的欲望，土地權(quán)屬糾紛已呈不可避免的態(tài)勢(shì)，尤其在宅基地以及與之相配套的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面的問(wèn)題比較明顯。但是，由于我國(guó)雖然實(shí)行了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，但對(duì)于農(nóng)村房地產(chǎn)登記方面的法律建設(shè)卻相對(duì)滯緩。這種法律源頭上規(guī)范的缺失，因缺乏統(tǒng)一的規(guī)范性法律文件，給實(shí)際操作過(guò)程埋下了糾紛隱患。
另外一個(gè)重要原因是，目前我國(guó)多數(shù)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)不清，成員范圍不明，并且每個(gè)成員有多少份額也不清楚，而這種絕大多數(shù)由村委會(huì)代行產(chǎn)權(quán)代表人職能的現(xiàn)象，是導(dǎo)致村干部在土地事項(xiàng)上以權(quán)謀私、侵吞貪占等問(wèn)題發(fā)生的主要原因。
三是從社會(huì)因素來(lái)看，由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)低和風(fēng)險(xiǎn)高的自然屬性，決定了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)利用土地資源的回報(bào)率低。再加之城市和工業(yè)建設(shè)用地大量激增，銷(xiāo)售土地與利用土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)之間存在著的巨大土地價(jià)格，所激發(fā)的村委會(huì)賣(mài)地?zé)崆?，是?dǎo)致目前農(nóng)村集體土地經(jīng)營(yíng)短期化傾向的主要原因。
三、解決我國(guó)農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛的措施
英國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉?培蒂曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“土地是財(cái)富之母，勞動(dòng)是財(cái)富之父。”對(duì)于農(nóng)村人口占絕大多數(shù)的中國(guó)而言，充分利用農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)，提高土地的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)促進(jìn)社會(huì)高速發(fā)展，保障社會(huì)安定和諧的意義極為重大。
通過(guò)上述對(duì)農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛的分析，筆者認(rèn)為：
農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛的法律性質(zhì)具有民事糾紛和行政糾紛的二元性。需要分別從民事糾紛和行政糾紛兩個(gè)方面加以解決。
（一）建立現(xiàn)代意義上的保證制度
秘魯經(jīng)濟(jì)學(xué)家赫爾南多在研究發(fā)展中國(guó)家向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中土地所有權(quán)后所提出的“缺少一套系統(tǒng)化的正規(guī)所有權(quán)制度，現(xiàn)代化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就不可能出現(xiàn)”理論說(shuō)明，保證農(nóng)村集體土地權(quán)屬為每個(gè)農(nóng)民所擁有這一原則，不僅是政治上不可或缺的關(guān)鍵因素，也是宏觀經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的組成部分，必須由政府出面通過(guò)制度的強(qiáng)制性，讓這一原則成為一種社會(huì)遵守的契約，在法律層面構(gòu)建起對(duì)全社會(huì)都具有制約作用的執(zhí)行體系。
（二）建立農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛多元化解決途徑
1.對(duì)農(nóng)村集體土地逐一登記并依據(jù)大數(shù)據(jù)提供的技術(shù)條件，建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)，以此為前提，對(duì)農(nóng)村集體土地確權(quán)。明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)主體，分清責(zé)、權(quán)、利，為今后處理各種涉及到的農(nóng)村集體土地方面的利益沖突奠定真實(shí)的基礎(chǔ)和有效的參考依據(jù)。
2.建立多元化解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛機(jī)制。視不同的糾紛，采取民事處理和行政處置分別加以解決。
一是結(jié)合我國(guó)廣大農(nóng)村所奉行的“中庸之道”的現(xiàn)實(shí)，針對(duì)目前我國(guó)相關(guān)法律政策在農(nóng)村地區(qū)貫徹并不徹底的實(shí)際，堅(jiān)持協(xié)商調(diào)解是處理農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛的主導(dǎo)思想，主要用以解決歷史遺留下來(lái)的集體土地與農(nóng)民土地之間所存在的界定不明確、產(chǎn)權(quán)不清晰的問(wèn)題。在解決的過(guò)程中，既要公正，更要客觀，以秉承讓利于民的原則為宜。
二是啟動(dòng)適合農(nóng)村地區(qū)的非訴訟解決途徑。村委會(huì)要建立農(nóng)村土地仲裁制度，成立土地仲裁委員會(huì)或小組，由村干部及村里德高望重的人員組成，用以解決非訴訟途徑既可解決的問(wèn)題，如村民與村民之間的宅基地之間的矛盾，通過(guò)仲裁這種方式既維系了村民之間的關(guān)系，又有利于問(wèn)題的解決。
三是用嚴(yán)格的法律程序解決重大亂占濫用農(nóng)村土地并在其中違規(guī)運(yùn)作嚴(yán)重侵害廣大村民的事件。對(duì)于一些重大的農(nóng)村集體土地糾紛問(wèn)題，要嚴(yán)格按照《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，提請(qǐng)法律訴訟，以法律的權(quán)威加以解決。
（三）堅(jiān)持嚴(yán)格的農(nóng)村集體土地利用規(guī)劃和用途管制
一是堅(jiān)持土地利用規(guī)劃，把農(nóng)村集體土地納入當(dāng)?shù)卣l(fā)展規(guī)劃之中，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域、邊界、用途等，以防止農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)失序、過(guò)程失控、私拆亂建的問(wèn)題發(fā)生。
關(guān)鍵詞：ST昌魚(yú)；困境；原因
中圖分類(lèi)號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3198（2012）03-0092-02
1 ST昌魚(yú)簡(jiǎn)介
ST昌魚(yú)全名湖北武昌魚(yú)股份有限公司，2003年以前主營(yíng)業(yè)務(wù)為漁業(yè)養(yǎng)殖、畜禽養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品加工等。
2002年6月華普集團(tuán)介入尚未被ST的武昌魚(yú)公司。華普集團(tuán)聯(lián)同北京中聯(lián)普拓技術(shù)開(kāi)發(fā)有限公司，分別受讓武昌魚(yú)第一大股東鄂州武昌魚(yú)集團(tuán)所持武昌魚(yú)29%和115%的股權(quán)。當(dāng)月，武昌魚(yú)向鄂州武昌魚(yú)集團(tuán)出售了所擁有的肉禽蛋加工廠等資產(chǎn)，并決定以2.9億元的價(jià)格收購(gòu)華普集團(tuán)旗下的中地公司51%的股權(quán)，自此，武昌魚(yú)踏入了房地產(chǎn)行業(yè)。2007年8月，華普集團(tuán)又以2.25億元的價(jià)格向武昌魚(yú)轉(zhuǎn)讓中地公司46%股權(quán)。ST昌魚(yú)分兩次以515億元的代價(jià)收購(gòu)了中地公司97%的股權(quán)，并通過(guò)其子公司間接持股了剩下的3%股份。中地公司成為ST昌魚(yú)的全資子公司。
然而，收購(gòu)中地公司并沒(méi)有給ST昌魚(yú)帶來(lái)好運(yùn)氣。由于2006年與2007年連續(xù)兩年的虧損，2008年5月，武昌魚(yú)正式戴帽成為ST昌魚(yú)。其年度每股收益只有在2008年為正數(shù)，當(dāng)年每股收益.0019元，而其2009年和2010年的每股收益更是僅為-.1561元和-.0329元。而截至2011年中報(bào)，ST昌魚(yú)賬上貨幣資金僅有367萬(wàn)元，ST昌魚(yú)合并報(bào)表的負(fù)債合計(jì)高達(dá)25.57億元。ST昌魚(yú)由一家盈利公司變?yōu)橐患议L(zhǎng)期深陷虧損的公司。
2 ST昌魚(yú)的長(zhǎng)期困境
2.1 慘淡的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)
2006年，武昌魚(yú)不僅因資金大量流向北京中地導(dǎo)致其他業(yè)務(wù)荒廢，就連出資324.61萬(wàn)元取得的25.87萬(wàn)平方米土地也因無(wú)力開(kāi)發(fā)，閑置時(shí)間超過(guò)兩年而被收回。當(dāng)年巨虧9898.65萬(wàn)元。
從2008年以來(lái)，其年度每股收益只有在2008年為正數(shù)，當(dāng)年每股收益.0019元，其2009年和2010年的每股收益僅為-.1561元和-.0329元。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走出次貸危機(jī)陰影，房?jī)r(jià)繼續(xù)攀高，可是ST昌魚(yú)的主要子公司北京中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與北京中天宏業(yè)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限責(zé)任公司仲裁導(dǎo)致公司的房產(chǎn)不能銷(xiāo)售，直接影響了公司的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)。來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-2319.70萬(wàn)元。
2.2 子公司三年未決的產(chǎn)權(quán)糾紛訴訟
中地公司對(duì)華普中心大廈I段的開(kāi)發(fā)始于2001年。但隨著2003年的房地產(chǎn)調(diào)控，即央行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的121號(hào)文，該項(xiàng)目資金捉襟見(jiàn)肘。2006年，中地公司為融入資金開(kāi)發(fā)華普中心，就該項(xiàng)目與中天宏業(yè)簽署投資協(xié)議，向其定向融資逾11億元。二者簽訂了關(guān)于華普中心的《商品房預(yù)售合同》，以此方式作為融入資金的安全保證。
然而到2008年5月，隨著金融危機(jī)到來(lái)，摩根大通和瑞安建業(yè)先后退出中天宏業(yè)。經(jīng)過(guò)一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，中天宏業(yè)成為韓國(guó)佰益的全資子公司。韓國(guó)佰益公開(kāi)撕毀，并中地公司。中天宏業(yè)認(rèn)為，這筆錢(qián)是房屋預(yù)售款。雙方為此于2008年5月訴諸中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)。
圍繞價(jià)值約40億元的華普中心大廈I段房產(chǎn)，ST昌魚(yú)子公司中地公司與中天宏業(yè)的官司糾纏了3年，目前，該訴訟仍在等待最終裁決。由于此次的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，華普中心無(wú)法對(duì)外租售，而中地每年還要背負(fù)巨額的維護(hù)費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本。
2.3 一波三折的資產(chǎn)重組方案
2009年5月，為了應(yīng)對(duì)訴訟對(duì)上市公司的不利影響，華普集團(tuán)與上市公司簽署了資產(chǎn)重組協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：標(biāo)的資產(chǎn)――中地房地產(chǎn)94%股權(quán)定價(jià)將根據(jù)訴訟結(jié)果而定。如果仲裁決定支持中天宏業(yè)的申請(qǐng)，則華普集團(tuán)收購(gòu)價(jià)格以2009年3月31日的凈資產(chǎn)價(jià)值溢價(jià)6%予以收購(gòu)，此項(xiàng)交易將增加上市公司800萬(wàn)元凈利潤(rùn)，回籠現(xiàn)金2億元；如果中地公司勝訴，則華普集團(tuán)將以6億元的價(jià)格收購(gòu)中地股權(quán)。此項(xiàng)交易可以回籠現(xiàn)金6億元，并增加凈利潤(rùn)3.15億元。
2010年3月，ST昌魚(yú)停牌討論重組事項(xiàng)，在復(fù)牌公告中稱(chēng)，在股票停牌期間，已與控股股東及各重組方就重組方案達(dá)成一致，但終因相關(guān)手續(xù)辦理不及時(shí)而暫停。4月6日公司復(fù)牌，并稱(chēng)3個(gè)月內(nèi)無(wú)重組。
然而在中地與中天面臨仲裁和法律訴訟間，ST昌魚(yú)因信息披露違規(guī)被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查。按照被調(diào)查期間不得進(jìn)行重組的相關(guān)規(guī)定，重組計(jì)劃也不得不被擱置。
雖然公司多次重組進(jìn)展公告，但除了知道控股股東在策劃重組外，既不知道誰(shuí)是重組方，也不知道重組項(xiàng)目是什么，甚至是什么性質(zhì)的重組也不知道。ST昌魚(yú)通過(guò)重組改變現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)困境也顯得遙遙無(wú)期。
3 ST昌魚(yú)長(zhǎng)期困境原因分析
3.1 內(nèi)部原因
（1）大股東操縱。
①一股獨(dú)大的治理結(jié)構(gòu)。
武昌魚(yú)公司的十大流通股股東中沒(méi)有一家機(jī)構(gòu)投資者，除了它的大股東北京華普產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司持2.77%流通股，它的其他九大流通股股東，持股均不到1%，而這九大流通股股東，有7個(gè)是個(gè)人投資者。
華普集團(tuán)的一股獨(dú)大為華普集團(tuán)操縱上市公司提供了極大的便利，加上監(jiān)管方面的不完善，武昌魚(yú)公司投資決策無(wú)端，內(nèi)部管理混亂，大股東通過(guò)操縱上市公司謀利而侵犯了眾多股東的利益。
②利用上市公司提供違規(guī)擔(dān)保。
華普集團(tuán)入主武昌魚(yú)后，操縱上市公司實(shí)施了一系列違規(guī)擔(dān)保，將華普的債務(wù)和各種糾紛轉(zhuǎn)嫁了上市公司。華普集團(tuán)總裁翦英海操控武昌魚(yú)，與華普的關(guān)聯(lián)方成立各種合資公司，以此掏空上市公司的資產(chǎn)和資金。
2002年華普入主武昌魚(yú)以來(lái)，通過(guò)擔(dān)保方式向上市公司轉(zhuǎn)嫁債務(wù)的事件共有20余項(xiàng)，累計(jì)擔(dān)保額高達(dá)近10億元。這些擔(dān)保多數(shù)轉(zhuǎn)變成了武昌魚(yú)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。
華普入主武昌魚(yú)后第一年，武昌魚(yú)便為北京中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供擔(dān)保，擔(dān)保數(shù)量達(dá)7500萬(wàn)元人民幣。2003年武昌魚(yú)為湖北武華電子科技有限公司提供擔(dān)保，擔(dān)保金額4000萬(wàn)元人民幣。2006年武昌魚(yú)又違規(guī)為湖北多佳股份有限公司提供擔(dān)保，擔(dān)保金額高達(dá)1億元。當(dāng)時(shí)武昌魚(yú)的凈資產(chǎn)才5億元。
③操縱上市公司套取現(xiàn)金。
入主武昌魚(yú)后，華普方面通過(guò)和上市公司合資成立新公司，以上市公司資產(chǎn)作為貸款抵押等等手段，從武昌魚(yú)方面獲取了大量的現(xiàn)金。
在華普2002年8月入主武昌魚(yú)的同時(shí)，武昌魚(yú)就出資收購(gòu)了華普集團(tuán)擁有北京中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%的股權(quán)，總價(jià)款為人民幣2.9億元。而在此同時(shí)，華普為收購(gòu)29%的武昌魚(yú)股權(quán)，共支出了2.15億元。但通過(guò)這筆中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的交易，華普方面實(shí)際只付出了7000多萬(wàn)元的現(xiàn)金。
2002年10月，武昌魚(yú)改變4945萬(wàn)元募股資金投向，增資湖北武華電子科技有限公司，而該公司是由湖北武昌魚(yú)股份有限公司和鄂州市武昌魚(yú)生物藥業(yè)有限公司共同投資設(shè)立的，公司原注冊(cè)資本只有1000萬(wàn)元人民幣。
（2）荒廢主業(yè)。
從2004年華普集團(tuán)入主武昌魚(yú)集團(tuán)后，武昌魚(yú)因資金大量流向中地房產(chǎn)導(dǎo)致其他業(yè)務(wù)荒廢。華普中心的房產(chǎn)占了ST昌魚(yú)總資產(chǎn)的90%，而在其深陷官司之后，ST昌魚(yú)幾乎處于無(wú)主業(yè)的狀態(tài)，從而導(dǎo)致整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)完全受制于一場(chǎng)訴訟的輸贏。
ST昌魚(yú)放棄原先盈利的水產(chǎn)品主業(yè)，一味投身于高利潤(rùn)誘惑的房地產(chǎn)行業(yè)，而未做好風(fēng)險(xiǎn)的控制，最終在風(fēng)險(xiǎn)化為現(xiàn)實(shí)之時(shí)，既因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)糾紛惹得一身債務(wù)，又因荒廢了曾經(jīng)的主業(yè)而無(wú)力回天。
（3）高風(fēng)險(xiǎn)投資。
華普大廈一段項(xiàng)目根據(jù)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)臨近樓盤(pán)交易價(jià)格推算可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入約38.87億元，凈利潤(rùn)約為7.77億元。但面對(duì)這樣樂(lè)觀的收益，中地未解決自身資金匱乏，在2006年引進(jìn)了戰(zhàn)略投資者中天宏業(yè)合作開(kāi)發(fā)華普中心大廈一段項(xiàng)目，中天宏業(yè)將向華普大廈項(xiàng)目定向投資11.10億元資金，作為回報(bào)，最終中地公司應(yīng)該將華普中心大廈銷(xiāo)售款中不低于17億元作為投資優(yōu)先回報(bào)支付給中天宏業(yè)，超過(guò)17億元部分中地和中天宏業(yè)按80∶20的比例進(jìn)行分配，按此計(jì)算，最終華普大廈絕大部分收益歸于中天宏業(yè)，中地所剩無(wú)幾。如若中天宏業(yè)為了回避投資風(fēng)險(xiǎn)提前收回投資，進(jìn)而將華普中心大廈低價(jià)出售，中地受損無(wú)疑。
由上述分析可以發(fā)現(xiàn)，即使武昌魚(yú)公司最后沒(méi)有陷入與中天宏業(yè)的官司糾紛，武昌魚(yú)高溢價(jià)從大股東手中收購(gòu)中地股權(quán)，換回的卻是巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
（4）子公司官司纏身。
作為ST昌魚(yú)的全資子公司，中的地產(chǎn)在“華普中心”的資產(chǎn)占了ST昌魚(yú)總資產(chǎn)的90%，而中地深陷與中天宏業(yè)在“華普中心”的產(chǎn)權(quán)糾紛，導(dǎo)致這一價(jià)值40億元的黃金樓盤(pán)遲遲無(wú)法出售，每年還需要背負(fù)巨額的維護(hù)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。訴訟的結(jié)果還未得出，中的地產(chǎn)又遭遇了中天宏業(yè)公司實(shí)際控制人涉嫌韓國(guó)騙貸及涉嫌境內(nèi)偽造中地公司公章，騙取了華普中心大廈I段測(cè)繪數(shù)據(jù)并辦理了測(cè)繪備案手續(xù)的案件。一系列的訴訟使得公司資產(chǎn)承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也造成了公司在幾乎沒(méi)有主業(yè)的狀態(tài)下遭遇長(zhǎng)期的虧損困境。
3.2 外部原因
房地產(chǎn)調(diào)控。2003年國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，人民銀行6月13日的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即121號(hào)文，通知中規(guī)定，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個(gè)人發(fā)放貸款。“封頂才能賣(mài)房子、辦按揭”，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力以及操盤(pán)能力都提出了新的要求。明確提出建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度，對(duì)商業(yè)銀行的違法違規(guī)行為不僅要限期改正，并要給予相應(yīng)的行政處罰。各商業(yè)銀行相繼出臺(tái)政策控制地產(chǎn)信貸規(guī)模，這使得該ST昌魚(yú)的子公司中的地產(chǎn)的“華普中心”項(xiàng)目資金日益捉襟見(jiàn)肘而又借貸無(wú)門(mén)。面對(duì)高額的利潤(rùn)誘惑，中地地產(chǎn)不顧高風(fēng)險(xiǎn)，尋求外資進(jìn)行定向融資以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
4 進(jìn)一步思考
（1）斬?cái)啻蠊蓶|“掏空”之手。
從華普集團(tuán)的入主到武昌魚(yú)的步步陷落，利用上市公司為大股東及其關(guān)聯(lián)方借款提供擔(dān)保；通過(guò)關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移上市公司資產(chǎn)，大股東華普集團(tuán)在其中的操縱不禁引發(fā)我們的深思。上市公司資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移或背上債務(wù)，中小股東在毫不知情的情況下權(quán)益受到嚴(yán)重侵犯。
防止和打擊大股東“掏空”上市公司行為，需要標(biāo)本兼治。一方面完善公司治理，提高上市公司經(jīng)營(yíng)管理和規(guī)范運(yùn)作水平，逐步強(qiáng)化其內(nèi)部監(jiān)督制衡機(jī)制；另一方面綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政手段，強(qiáng)化外部監(jiān)督的整治作用。
（2）熱錢(qián)與房地產(chǎn)調(diào)控的后遺癥。
讓中地公司麻煩纏身陷入絕境的原因是對(duì)資金的饑渴卻借貸無(wú)門(mén)，在合作伊始就不得不受制于人，并在簽署的合同中留有模糊地帶，而由此引發(fā)的這場(chǎng)曠日持久的官司。
自從2005年7月央行啟動(dòng)人民幣匯率形成機(jī)制改革。大量國(guó)外熱錢(qián)想方設(shè)法進(jìn)入中國(guó)，房地產(chǎn)則成為熱錢(qián)普遍進(jìn)入的領(lǐng)域。從中地地產(chǎn)的案例里我們看到了在國(guó)內(nèi)房企借貸無(wú)門(mén)的情況下，外國(guó)的熱錢(qián)發(fā)揮金融杠桿作用，撬動(dòng)了規(guī)模更大的資金，享受高額回報(bào)，留下隨時(shí)會(huì)爆發(fā)的后遺癥。國(guó)外熱錢(qián)坐收漁翁之利的同時(shí)也影響了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控效果。
（3）實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化的隱憂(yōu)。
曾經(jīng)的水產(chǎn)股，如今卻讓中匯廣場(chǎng)占了它90%資產(chǎn)，深陷官司后，除此資產(chǎn)外ST昌魚(yú)處于沒(méi)有主業(yè)的狀態(tài)。近年來(lái)，上市公司為了追求高利潤(rùn)，紛紛投身于高收益前景的“副業(yè)”。上市公司主業(yè)不濟(jì)副業(yè)來(lái)補(bǔ)的現(xiàn)象已經(jīng)非常普遍，房地產(chǎn)，股票，礦產(chǎn)和淘金等方式都被公司青睞。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，上市公司一窩蜂投入以錢(qián)生錢(qián)的行列，這背后的危險(xiǎn)值得警惕。武昌魚(yú)荒廢了水產(chǎn)的主業(yè)投身地產(chǎn)更是將這股熱潮走向了一個(gè)極端。實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化帶給人們的或許是財(cái)富，但更多的是隱憂(yōu)。
參考文獻(xiàn)
［1］白田田，王濤. ST昌魚(yú)陷資金泥潭，存退市風(fēng)險(xiǎn)［N］.經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2010-8-25.
【關(guān)鍵詞】民事訴訟法修訂；糾紛解決方式；訴訟和非訴訟相結(jié)合
一、糾紛
（一）糾紛種類(lèi)。常見(jiàn)糾紛有勞動(dòng)合同糾紛、人格權(quán)糾紛、離婚糾紛、法定繼承權(quán)糾紛、所有權(quán)糾紛、財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛、承包地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確認(rèn)糾紛、建設(shè)用地使用權(quán)糾紛、買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、金融借款合同糾紛、民間借貸糾紛、保證合同糾紛、租賃合同糾紛、侵害商標(biāo)權(quán)糾紛、股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛、責(zé)任保險(xiǎn)合同糾紛、人身保險(xiǎn)合同糾紛、機(jī)動(dòng)車(chē)交通事故責(zé)任糾紛、醫(yī)療損害責(zé)任糾紛。
不常見(jiàn)糾紛有離婚財(cái)產(chǎn)糾紛、離婚后損害責(zé)任糾紛、婚姻無(wú)效糾紛、撤銷(xiāo)婚姻糾紛、夫妻財(cái)產(chǎn)約定糾紛、同居關(guān)系糾紛、撫養(yǎng)糾紛、贍養(yǎng)糾紛、收養(yǎng)關(guān)系糾紛、監(jiān)護(hù)權(quán)糾紛、探望權(quán)糾紛、不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛、物權(quán)保護(hù)糾紛、用益物權(quán)糾紛、擔(dān)保物權(quán)糾紛、占有保護(hù)糾紛、知識(shí)產(chǎn)權(quán)與競(jìng)爭(zhēng)糾紛、海事海商糾紛。
（二）糾紛解決機(jī)制。1. 民事訴訟。民事訴訟是最傳統(tǒng)的糾紛解決機(jī)制之一。民事訴訟，主要指的是法人、公民以及其他的組織之間發(fā)生的因?yàn)樨?cái)產(chǎn)或者人身權(quán)益關(guān)系提起的法律訴訟，由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各種糾紛層出不窮，民事訴訟已經(jīng)不能滿(mǎn)足社會(huì)大眾的需要。2. 非訴訟程序（ADR）。廣義說(shuō)一般認(rèn)為，ADR是指訴訟以外的其他各種解決糾紛方式的總稱(chēng)。ADR的特殊性主要體現(xiàn)有兩方面：（1）從程序角度來(lái)看，使用ADR無(wú)需恪守嚴(yán)格的法院訴訟程序；（2）從實(shí)體角度來(lái)看，使用ADR未必要遵循既定的實(shí)體法。
二、把訴訟和非訴訟相結(jié)合的糾紛解決方式寫(xiě)入民訴法的必要性
（一）法律對(duì)司法實(shí)踐之探索成果加以確認(rèn)的需要。由于案件分流和程序多元已經(jīng)成為本世紀(jì)以來(lái)司法改革的總體趨勢(shì)，所以把訴訟和非訴訟相結(jié)合能夠更好地解決復(fù)雜多樣的社會(huì)矛盾糾紛。
（二）具有積極意義的糾紛解決方式。改革開(kāi)放過(guò)后，近年來(lái)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷深入，造成了社會(huì)的層次化更加嚴(yán)重，因此社會(huì)問(wèn)題出現(xiàn)了矛盾多元化，因此只有將這些社會(huì)的矛盾進(jìn)行妥善處理，才能夠?yàn)闃?gòu)建一個(gè)和諧社會(huì)提供一個(gè)良性的社會(huì)環(huán)境。由于現(xiàn)存的社會(huì)矛盾之間出現(xiàn)的多元化，因此采取的解決措施也應(yīng)該是多種途徑，而不應(yīng)該是單一的訴訟，因?yàn)閱我坏脑V訟不能夠解決多元化的訴訟問(wèn)題。人們?cè)谠V訟的過(guò)程中其程序非常復(fù)雜，而且其裁判的結(jié)果往往是“一刀兩斷”的形式，其消耗成本很高，所以考慮到這個(gè)問(wèn)題，人們?cè)谶M(jìn)行訴訟的時(shí)候要從經(jīng)濟(jì)的角度考慮到經(jīng)濟(jì)訴訟，既能夠解決好糾紛，又能夠節(jié)約成本，這是需要公民們要明白對(duì)于一些不必要的訴訟的處理方法。
（三）將司法解釋與地方立法上升為法律探究。在當(dāng)前我國(guó)的法治條件下，如何建構(gòu)訴訟與非訴訟來(lái)解決糾紛不僅要得到社會(huì)的支持，而且還需要得到法律的認(rèn)可，目前為止我國(guó)仍然不具有具體的規(guī)范法律，因此只有現(xiàn)在地方進(jìn)行法律的嘗試，從地方立法開(kāi)始試行。
三、民訴法之關(guān)于訴訟和非訴訟相結(jié)合的糾紛解決方法
（一）應(yīng)然定位。我國(guó)訴訟和非訴訟相結(jié)合的糾紛解決方法應(yīng)定位為：保障當(dāng)事人充分享有優(yōu)化司法權(quán)配置。
（二）內(nèi)容。1. 以委托調(diào)解解決糾紛。此制度主要是為了給訴訟人一個(gè)緩沖的機(jī)會(huì)，降低其訴訟的成本，主要是指在立案之前能夠?qū)?dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，當(dāng)法院收到口頭或者訴狀的時(shí)候這一程序就開(kāi)始執(zhí)行，當(dāng)能夠進(jìn)行調(diào)解成功那么就將會(huì)公民的訴訟提供合理的訴訟方式。2. 以司法確認(rèn)確定其法律效力。通常情況下所說(shuō)的司法確認(rèn)也被稱(chēng)作是調(diào)解協(xié)議的司法確認(rèn)，主要指的是在庭外達(dá)成調(diào)解，經(jīng)過(guò)協(xié)商的方式所達(dá)成的協(xié)議進(jìn)行審查，并且要對(duì)其法律的效力進(jìn)行確認(rèn)。3. 通過(guò)調(diào)解前置解決糾紛。一般情況下所說(shuō)的調(diào)解前置主要是指在法院獲得的前夕，由第三方出面對(duì)其產(chǎn)生的糾紛進(jìn)行調(diào)解，使當(dāng)事人能夠在之前擁有以此協(xié)商調(diào)解的機(jī)會(huì)。
四、將訴訟和非訴訟相結(jié)合方式寫(xiě)入民訴法需要研究的問(wèn)題及建議
（一）所需研究問(wèn)題。1. 司法確認(rèn)的程序及范圍探討。通常情況下所說(shuō)的司法確認(rèn)不僅僅是法院對(duì)公民進(jìn)行調(diào)解協(xié)議時(shí)要對(duì)其進(jìn)行審查以確定其效力，而且還要求對(duì)人民法院對(duì)相應(yīng)的商事調(diào)解組織、行政機(jī)關(guān)以及行業(yè)調(diào)節(jié)組織能夠進(jìn)行相應(yīng)的非訴訟的協(xié)商調(diào)解的確認(rèn)。2. 案件范圍以及受調(diào)解主體的探究。所說(shuō)的受托調(diào)解的主體，有著不同的規(guī)定，在相應(yīng)的法律規(guī)定下不盡相同，一方面在《民事調(diào)解規(guī)定》中所說(shuō)的則是指“有關(guān)的單位以及個(gè)人”，另一方面在《健全糾紛解決機(jī)制意見(jiàn)》中給出的定義則是“相應(yīng)的行政機(jī)關(guān)、公民調(diào)節(jié)組織或者是商事調(diào)解組織以及行業(yè)調(diào)解組織等”，因此在不同的法律規(guī)定之下所包含的受調(diào)解主體會(huì)出現(xiàn)很多的定義差異。
（二）建議。在第八章“調(diào)解”現(xiàn)有第八十五條中增加兩款：第一點(diǎn)，對(duì)于家庭婚姻糾紛的繼承權(quán)的問(wèn)題，以及勞務(wù)合同的工資糾紛問(wèn)題和工傷和意外事故的糾紛問(wèn)題，這些都具有比較明確的損害糾紛賠償，都需要對(duì)其進(jìn)行調(diào)解，通過(guò)調(diào)解解決其權(quán)益的糾紛。第二點(diǎn)，在進(jìn)行訴訟之前首先為民事訴訟提供相應(yīng)的調(diào)解解決方案，以此來(lái)解決法院收到訴狀或者是在立案之前的糾紛，由相關(guān)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行民事的調(diào)解，但是不能夠達(dá)成調(diào)解的則執(zhí)行訴訟程序，進(jìn)行審理。
將現(xiàn)有第八十七條修改為：人民法院進(jìn)行調(diào)解，可以邀請(qǐng)有關(guān)單位和個(gè)人協(xié)助。被邀請(qǐng)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院進(jìn)行調(diào)解。經(jīng)各方當(dāng)事人同意，人民法院可以委托人民調(diào)解組織或者相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)案件進(jìn)行調(diào)解。
參考文獻(xiàn)
[1] 周榮靜.建立健全多元化糾紛解決機(jī)制研究——基于淮南市多元化糾紛解決機(jī)制調(diào)研的思考[J].淮南師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2012，14（2）：28-31.
