時(shí)間：2023-07-16 08:24:30
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)行業(yè)投資策略時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
三種價(jià)格力量對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的演繹
土地市場(chǎng)化配置成為趨勢(shì)
在2005 年，以土地市場(chǎng)建設(shè)和交易規(guī)范為重點(diǎn)的相關(guān)法律和具體政策出臺(tái)將是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的主要手段，確保我國(guó)國(guó)有土地的管理進(jìn)入到有章可循、治亂有方、規(guī)范交易、監(jiān)管?chē)?yán)格的新階段，國(guó)有土地的市場(chǎng)化配置水平顯著提高，越來(lái)越規(guī)范和完善的土地二級(jí)市場(chǎng)操作程序和越來(lái)越高的進(jìn)入門(mén)檻，對(duì)于下游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必將產(chǎn)生很大的沖擊，使下游的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到業(yè)務(wù)規(guī)范透明、資本實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)、業(yè)內(nèi)企業(yè)集約化程度迅速提高的新階段。
加息從負(fù)面影響供求
房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點(diǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地和開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金量大；二是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房所需資金量大。生產(chǎn)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的大資金流量特點(diǎn)決定了資金融通的必然性，所以房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)利率非常敏感的行業(yè)。利率提升既影響開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的成本，從而影響到商品房的供給和價(jià)格，同時(shí)又影響消費(fèi)者按揭貸款利息，從而影響商品房的需求和價(jià)格。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，加息提高投資資金來(lái)源中的商業(yè)銀行貸款成本。加息幅度越大，貸款利息增幅也越大。加息將限制開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)速度和商品房供給。
對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，加息主要是提高了月供支出。我們假設(shè)：住房現(xiàn)價(jià)50 萬(wàn)元，首付2 成， 貸款期限15 年，貸款利率為自營(yíng)性個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率，測(cè)算不同加息幅度下月供支出的變化。經(jīng)過(guò)測(cè)算，得到的結(jié)果如表一所示。當(dāng)自營(yíng)性個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率提高基點(diǎn)從25 到200 個(gè)基點(diǎn)變化時(shí)，如果以10 月29 日加息后基準(zhǔn)利率為基準(zhǔn)（利率為5.31%），則月供支出增加額從53 元向437 元增加。
當(dāng)個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率相比2004年10 月29 日加息150 個(gè)基點(diǎn)時(shí)，住房消費(fèi)需求對(duì)利率的敏感性將越來(lái)越強(qiáng)，降低消費(fèi)質(zhì)量、延遲消費(fèi)和持幣待購(gòu)等行為和預(yù)期越來(lái)越濃厚，消費(fèi)需求受到的抑制作用越來(lái)越大。 (見(jiàn)圖2)
升值預(yù)期和升值從正面影響供求
房地產(chǎn)是抗通脹、流動(dòng)性良好的實(shí)物類(lèi)資產(chǎn)，人民幣升值將提高外資和內(nèi)資對(duì)房地產(chǎn)的需求。但在在行業(yè)層面上，我們認(rèn)為，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求影響不大，這是因?yàn)橄M(fèi)需求主要是國(guó)內(nèi)居民的需求，而且首先取決于收入水平。同時(shí)我們認(rèn)為，人民幣升值一旦成為現(xiàn)實(shí)，按照政府的意圖也將是首先放開(kāi)人民幣的匯率浮動(dòng)范圍，這個(gè)幅度預(yù)計(jì)在開(kāi)始至少在2005 年內(nèi)將相當(dāng)有限，估計(jì)在3－6%。所以總體看，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)供求的正面影響局部大于全局，預(yù)期效應(yīng)大于實(shí)際結(jié)果，1-2年內(nèi)不具備可持續(xù)性影響。
三、行業(yè)投資策略及重點(diǎn)公司推薦
基于上述事實(shí),我們認(rèn)為在2005 年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略選擇是：配置行業(yè)優(yōu)勢(shì)企業(yè)和精選資源優(yōu)勢(shì)企業(yè)。這是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持興旺而開(kāi)發(fā)商數(shù)量急劇減少，同時(shí)土地儲(chǔ)備和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)價(jià)值提升的條件下所做出的判斷。
1．行業(yè)優(yōu)勢(shì)企業(yè)將具有更大的市場(chǎng)發(fā)展空間
土地儲(chǔ)備決定盈利水平
在土地供應(yīng)這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的最大瓶頸解決之后，土地取得與儲(chǔ)備決定發(fā)展商的生存與否。（1） 土地二級(jí)市場(chǎng)的建立使資源信息不對(duì)稱(chēng)、資源取得不透明的問(wèn)題得到解決。在競(jìng)拍前，地方政府從財(cái)政收入最大化和拍賣(mài)方商業(yè)利益因素考慮，都非常重視有關(guān)項(xiàng)目的宣傳推廣，普遍采用預(yù)告公告的形式將擬出讓地塊的數(shù)量、方位、底價(jià)，以及土地出讓時(shí)間、出讓方式、用途及標(biāo)準(zhǔn)要求一并，擴(kuò)大了有實(shí)力企業(yè)的參與程度，在實(shí)施“招拍掛”后大發(fā)展商的土地儲(chǔ)備數(shù)量迅速上升。（2 ）大面積土地資源出讓和多企業(yè)聯(lián)手參拍有效阻擋中小企業(yè)進(jìn)入，并在一定程度上具備市場(chǎng)定價(jià)權(quán)?，F(xiàn)在地方政府為了保證城市建設(shè)的高水平，一般都推出大幅土地進(jìn)行拍賣(mài)，同時(shí)參與的大企業(yè)學(xué)習(xí)香港經(jīng)驗(yàn)，常常是多個(gè)發(fā)展商組成銀團(tuán)聯(lián)手投標(biāo)，資金實(shí)力不濟(jì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)備缺乏直接使中小發(fā)展商喪失市場(chǎng)地位，過(guò)去數(shù)量龐大的發(fā)展商迅速成為項(xiàng)目公司，并且在項(xiàng)目完成之后宣布告別房地產(chǎn)行業(yè)，有數(shù)據(jù)表明，北京市目前4000 家房地產(chǎn)公司正在以每年40%的速度減少，行業(yè)龍頭企業(yè)的出現(xiàn)指日可待。
資金實(shí)力制約發(fā)展速度
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范程度提高，該行業(yè)的資金密集型特點(diǎn)正在迅速凸現(xiàn):（1） 在土地“招拍掛”中的高額拍賣(mài)保證金和嚴(yán)格付款要求，使過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)熱衷的“關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)”迅速進(jìn)入到“資本競(jìng)爭(zhēng)”的新階段。以參加土地拍賣(mài)的保證金為例，越來(lái)越高的保證金已經(jīng)讓大量中小發(fā)展商望“地”興嘆。這些硬性條件不僅是對(duì)那些中小發(fā)展商們拒絕沒(méi)商量，就是短期財(cái)務(wù)稍微有點(diǎn)不理想的大企業(yè)也是一個(gè)警示。（2） 金融機(jī)構(gòu)和信貸資金具有先天的“追星”偏好，使商業(yè)銀行貸款政策向優(yōu)勢(shì)企業(yè)傾斜。10月29 日央行調(diào)整利率政策，不僅提高基準(zhǔn)利率，而且取消貸款利率上限，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)程度定價(jià)。具有充分競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)的企業(yè)在信貸資金數(shù)量和價(jià)格上可能將享受更多的優(yōu)惠，這種競(jìng)爭(zhēng)力更多地將是體現(xiàn)在包括自有資金、土地儲(chǔ)備、存貨周轉(zhuǎn)率、銷(xiāo)售回籠速度、融資渠道在內(nèi)的資本能力。
學(xué)歷：碩士
單位：國(guó)金證券
職務(wù)：行業(yè)研究員
研究方向：房地產(chǎn)
主要研究成果
《房地產(chǎn)行業(yè)：“有沒(méi)有”和“可以有”》2009-12
《萬(wàn)科A：藍(lán)山開(kāi)盤(pán)減值沖回》2009-11
《房地產(chǎn)行業(yè)：演出開(kāi)始了》2009-10
《深振業(yè)A：起步于深圳 進(jìn)取心較強(qiáng)》2009-03
研究領(lǐng)域觀點(diǎn)
刺激政策的“留”與“退”是主導(dǎo)2009年年底和2010年上半年地產(chǎn)股投資的重要因素，我們認(rèn)為中央政府對(duì)地產(chǎn)的態(tài)度短期不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)折，也即效力最高的中央層面政策短期不會(huì)退出，地產(chǎn)股在2009年末和2010年初會(huì)有一輪超政策預(yù)期的行情。
2010年下半年地產(chǎn)面臨的因素似乎都不如2009年，如供給、政策支持力度、金融環(huán)境等，應(yīng)該把超預(yù)期因素的關(guān)注重點(diǎn)落在出口。出口對(duì)地產(chǎn)的影響從兩方面考慮：一是收入增長(zhǎng)提升購(gòu)買(mǎi)力。二是出口增長(zhǎng)連鎖帶來(lái)升值壓力對(duì)流動(dòng)性的影響。
姓名：白宏煒
學(xué)歷：碩士
單位：中金公司
職務(wù)：行業(yè)分析師
研究方向：地產(chǎn)行業(yè)及上市公司研究
主要研究成果
《首開(kāi)股份：立足北京資產(chǎn)與業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)兼?zhèn)洹?009-11
《房地產(chǎn)行業(yè)：房?jī)r(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲》2009-08
《金融街：回歸商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值凸現(xiàn)》2009-05
《房地產(chǎn)行業(yè)：世博、迪斯尼及國(guó)企資產(chǎn)重組下的投資機(jī)會(huì)》2009-04
研究領(lǐng)域觀點(diǎn)
我們認(rèn)為2010年受益于經(jīng)濟(jì)的走好以及較低的利率水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，地產(chǎn)板塊未來(lái)六個(gè)月有30-40％的上升空間，主要來(lái)自業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)以及小幅度估值水平提升，比市場(chǎng)預(yù)期緩和的調(diào)控政策以及信貸的再次開(kāi)閘將是主要的催化因素。
我們看好地產(chǎn)板塊2010年尤其是上半年的表現(xiàn)，建議投資者目前吸納地產(chǎn)股，重點(diǎn)是具有持續(xù)增長(zhǎng)潛力的龍頭地產(chǎn)公司如金地、萬(wàn)科、保利；以及區(qū)域龍頭股如首開(kāi)股份、中華企業(yè)、棲霞建設(shè)等；此外金融街、浦東金橋等商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)公司將受益于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的見(jiàn)底回升；2010年行業(yè)整合將加速，所以也看好大股東實(shí)力較強(qiáng)的上市公司資產(chǎn)整合機(jī)會(huì)。
姓名：時(shí)雪松
學(xué)歷：碩士
單位：中金公司
職務(wù)：行業(yè)研究員
研究方向：基礎(chǔ)化工各個(gè)領(lǐng)域研究
主要研究成果
《化工行業(yè)：化肥淡季關(guān)稅小幅下調(diào) 符合市場(chǎng)預(yù)期總體偏于利好》2009-12
《華魯恒升：成本優(yōu)勢(shì)得到體現(xiàn)業(yè)績(jī)符合預(yù)期》2009-08
《化工行業(yè)中期投資策略：復(fù)蘇尚需時(shí)日關(guān)注油價(jià)和通脹》2009-06
《新安股份：業(yè)績(jī)符合預(yù)期具有長(zhǎng)期行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力》2009-03
研究領(lǐng)域觀點(diǎn)
繼續(xù)看好純煤頭和煤氣化優(yōu)勢(shì)的華魯恒升，煤頭氣頭共存的湖北宜化也相對(duì)受益，氣頭企業(yè)(云天化、瀘天化等)可能存在交易性機(jī)會(huì)。而磷肥磷化工企業(yè)短期內(nèi)受益有限，但本身國(guó)內(nèi)磷肥價(jià)格回升明顯，磷肥的交易性標(biāo)的有六國(guó)化工和云天化。同時(shí)對(duì)擁有磷礦和水電資源，具有成本優(yōu)勢(shì)的興發(fā)集團(tuán)長(zhǎng)期看好，澄星股份也同樣受益于磷酸關(guān)稅下調(diào)。
流動(dòng)性因素仍可能導(dǎo)致未來(lái)油價(jià)和通脹超出預(yù)期。通脹受益品種：磷肥和鉀肥為主，國(guó)內(nèi)鉀肥價(jià)格見(jiàn)底，鹽湖鉀肥價(jià)值相對(duì)低估。磷肥如果量?jī)r(jià)齊升，趨勢(shì)性配置云天化和興發(fā)集團(tuán)。油價(jià)受益品種：煤化工中的PVC和乙二醇，PVC企業(yè)沈陽(yáng)化工和英力特等，乙二醇企業(yè)丹化科技。
姓名：趙獻(xiàn)兵
學(xué)歷：碩士
單位：國(guó)元證券
職務(wù)：首席分析師
研究方向：化工行業(yè)
主要研究成果
《回天膠業(yè)：受益經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型消費(fèi)替代未來(lái)前景光明》2009-12
《樂(lè)普醫(yī)療：乘著DES的翅膀》2009-09
《化肥行業(yè)：化肥行業(yè)步入“去產(chǎn)能化”階段》2009-04
《化肥行業(yè)：化肥市場(chǎng)化步伐啟動(dòng)春耕尿素價(jià)格恐難反彈》2009-01
研究領(lǐng)域觀點(diǎn)
隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的逐步轉(zhuǎn)好，化工行業(yè)復(fù)蘇的趨勢(shì)已經(jīng)確立，行業(yè)未來(lái)仍將處于緩慢復(fù)蘇之中。目前產(chǎn)品價(jià)格、毛利率皆低于歷史平均水平，未來(lái)仍具有較大的上漲空間。
我們預(yù)計(jì)2010年成本提升向下游產(chǎn)品價(jià)格提升的影響甚微，國(guó)內(nèi)化工行業(yè)復(fù)蘇路徑依賴(lài)需求拉動(dòng)。基于需求拉動(dòng)的預(yù)測(cè)，我們推薦產(chǎn)能相對(duì)平衡，貼近下游消費(fèi)的子行業(yè)如氯綸、MDI、改性塑料等；此外可關(guān)注需求推動(dòng)下部分子行業(yè)如尿素、純堿的波段性投資機(jī)會(huì)。重點(diǎn)關(guān)注公司為：友利控股、煙臺(tái)萬(wàn)華、金發(fā)科技。
姓名：李質(zhì)仙
學(xué)歷：碩士
單位：國(guó)泰君安
職務(wù)：銷(xiāo)售交易部董事總經(jīng)理
研究方向：紡織服裝
主要研究成果
《2010年紡織服裝行業(yè)投資策略：內(nèi)需前景看好出口難以樂(lè)觀》2009-12
《紡織服裝業(yè)：發(fā)掘估值洼地推薦品牌服裝類(lèi)公司》2009-08
《雅戈?duì)枺悍b與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長(zhǎng)》2009-04
《山東如意：產(chǎn)能擴(kuò)張與新技術(shù)推動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)》2009-03
研究領(lǐng)域觀點(diǎn)
我們預(yù)計(jì)未來(lái)全球紡織品服裝貿(mào)易額增速會(huì)較前幾年出現(xiàn)下滑。未來(lái)中國(guó)占全球貿(mào)易額的比重仍能繼續(xù)提升，但速度會(huì)比較緩慢。預(yù)計(jì)2009年全年出口額同比下降9.27％，2010年出口同比增長(zhǎng)5.90％，基本恢復(fù)到2008年水平。隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，未來(lái)3-5年內(nèi)行業(yè)出口應(yīng)能維持5-8％的增長(zhǎng)。
我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)的服裝消費(fèi)還有巨大的增長(zhǎng)空間，而快速的城市化進(jìn)程以及中西部地區(qū)的高速發(fā)展將成為未來(lái)服裝消費(fèi)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。未來(lái)十年中國(guó)的服裝消費(fèi)將迎來(lái)黃金增長(zhǎng)期。
姓名：方焱
學(xué)歷：碩士
單位：國(guó)信證券
職務(wù)：首席分析師
研究方向：房地產(chǎn)
主要研究成果
《房地產(chǎn)行業(yè)：細(xì)則寬松程度略超市場(chǎng)預(yù)期》2009-12
《房地產(chǎn)行業(yè)：11月份投資策略：加倉(cāng)至年底超配 布局跨年度行情》2009-11
《招商地產(chǎn)：增發(fā)將加速公司發(fā)展調(diào)高未來(lái)業(yè)績(jī)預(yù)期》2009-07
《中天城投：增持行動(dòng)彰顯信心貴陽(yáng)龍頭潛力巨大》2009-06
研究領(lǐng)域觀點(diǎn)
鑒于國(guó)內(nèi)外嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及2008年房地產(chǎn)行業(yè)景氣加速回落至2010年新低，“松動(dòng)”和“扶持”將是未來(lái)一至兩年房地產(chǎn)行業(yè)政策面的主要基調(diào)，政策拐點(diǎn)已清晰可見(jiàn)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、國(guó)情以及輿論導(dǎo)向都使得政府在出臺(tái)房地產(chǎn)“救市”政策時(shí)較為審慎，利好不會(huì)一次出盡，未來(lái)將會(huì)不斷補(bǔ)充完善并超出預(yù)期，而且相當(dāng)多的利好將會(huì)由地方層面椎出。
姓名：賀平鴿
學(xué)歷：碩士
單位：國(guó)信證券
職務(wù)：首席分析師
研究方向：醫(yī)藥行業(yè)
主要研究成果
《醫(yī)藥行業(yè)：2010年投資策略：蛋糕和機(jī)遇》20009-12
《醫(yī)藥行業(yè)：09年中期投資策略：耐心布局積極防御》2009-06
《利華生物：營(yíng)業(yè)外收益增加整體增長(zhǎng)壓力》2009-03
《云南白藥：白藥膏提價(jià) 看好長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力》2009-02
研究領(lǐng)域觀點(diǎn)
新醫(yī)改通過(guò)完善公共醫(yī)療服務(wù)體系、上下游支付體系，形成對(duì)上游制造業(yè)的正確牽引和良性反饋，促使醫(yī)藥工業(yè)企業(yè)重新確立科學(xué)的優(yōu)勝劣汰游戲規(guī)則，重新回到
“研發(fā)是第一生產(chǎn)力”這一源動(dòng)力上來(lái)。因此，那些具有科技創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)的細(xì)分領(lǐng)域龍頭公司，必然全程受益于這個(gè)大循環(huán)體系的逐步完善。這其中主要以具備一定研發(fā)實(shí)力和市場(chǎng)觸角的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)為主，這類(lèi)企業(yè)符合醫(yī)藥企業(yè)本質(zhì)特征――高科研投入、高盈利能力、高成長(zhǎng)，新產(chǎn)品定位于高端市場(chǎng)。
姓名：陳俊華
學(xué)歷：碩士
單位：中金公司
職務(wù)：行業(yè)分析師
研究方向：能源電力
主要研究成果
《電力行業(yè)：三季度業(yè)績(jī)預(yù)覽：全年盈利最好的季節(jié)》2009-10
《建投能源：電量如期恢復(fù)利潤(rùn)率沒(méi)有改善》2009-08
《電力行業(yè)：2009年中期投資策略：盈利能力回升 配置價(jià)值顯現(xiàn)》2009-06
《能源行業(yè)：關(guān)注電力股階段性機(jī)會(huì)》2009-02
研究領(lǐng)域觀點(diǎn)
目前行業(yè)要素趨勢(shì)向好，但火電生產(chǎn)商盈利恢復(fù)正常尚待時(shí)日。市場(chǎng)普遍認(rèn)為：電力行業(yè)沒(méi)有更差的消息出來(lái)了。我們認(rèn)同這一觀點(diǎn)，但須性請(qǐng)投資者注意的是：做出“電力行業(yè)迎來(lái)新一輪的春天”的判斷，目前還為時(shí)尚早；對(duì)于電力行業(yè)2009年盈利的恢復(fù)幅度我們持謹(jǐn)慎態(tài)度。未來(lái)，段時(shí)期，我們認(rèn)為電力股在持續(xù)“利好預(yù)期”的推動(dòng)下，比較抗跌，擁有相對(duì)收益，但目前電力行業(yè)整體的竹值水平還不具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。
姓名：沈愛(ài)卿
學(xué)歷：碩士
單位：廣發(fā)證券
職務(wù)：行業(yè)研究員
研究方向：房地產(chǎn)
主要研究成果
《房地產(chǎn)行業(yè)：頭懸達(dá)靡之劍腳無(wú)堅(jiān)實(shí)之地行業(yè)投資吸引力下降》2009-12
《房地產(chǎn)業(yè)：“金九銀十”仍可期投資機(jī)會(huì)將顯現(xiàn)》2009-09
《中天城投：全面收購(gòu)華潤(rùn)貴陽(yáng)公司明年業(yè)績(jī)最大疑問(wèn)排除》2009-07
《沙河股份：項(xiàng)目的集中銷(xiāo)售和結(jié)算將使得業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)》2009-04
研究領(lǐng)域觀點(diǎn)
市場(chǎng)總是風(fēng)云突變，就在我們還在為國(guó)內(nèi)各項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策終于收到成效、房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲勢(shì)頭得到遏制而沾沾自喜并期待更大的勝利果實(shí)時(shí)，全球金融危機(jī)的爆發(fā)并殃及我國(guó)，出口受挫、投資意愿下降導(dǎo)致快速增長(zhǎng)的周內(nèi)經(jīng)濟(jì)遭遇剎車(chē)。對(duì)前期受到嚴(yán)重打壓的房地產(chǎn)業(yè)，首先重提其重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位，其次通過(guò)降低交易費(fèi)用、降低房貸利率及首付比例等方式刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)，政府出臺(tái)了一系列政策放松之前對(duì)購(gòu)房需求的限制，隨著這些利好政策的消化，行業(yè)的復(fù)蘇也將在路上。
姓名：趙雪芹
學(xué)歷：博士
單位：中信證券
職務(wù)：首席分析師
研究方向：旅游、商貿(mào)零售行業(yè)
主要研究成果
《旅游行業(yè)：需求增長(zhǎng)和政策利好雙輪驅(qū)動(dòng)行業(yè)快速增長(zhǎng)》2009-12
《中國(guó)國(guó)旅：旅行社與免稅店雙業(yè)態(tài)發(fā)展》2009-09
《百貨行業(yè)投資策略：商圈、規(guī)模、制度三因素選取優(yōu)質(zhì)百貨公司》2009-08
《旅游行業(yè)：2009年5月跟蹤報(bào)告：估值略有回落看好景區(qū)公司》2009-05
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 資金風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制
一、引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，眾多行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成熟階段。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)近些年來(lái)發(fā)展速度較快、發(fā)展勢(shì)頭較好的行業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)起到了關(guān)鍵性作用。但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)業(yè)必須意識(shí)到其發(fā)展已經(jīng)步入新常態(tài)階段，供給側(cè)改革給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)也帶來(lái)了極大的機(jī)遇。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，提升對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的分析和控制能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在保持平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)獲得新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。資金風(fēng)險(xiǎn)的控制和分析主要包括對(duì)外界因素造成的實(shí)際資金收益率的不確定性的控制和分析。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種措施來(lái)提升控制能力，屏蔽相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)
（一）初期投資風(fēng)險(xiǎn)――房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)屬于復(fù)合型行業(yè)，企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)資金融通、投資項(xiàng)目選擇、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑和房產(chǎn)出售或出租等業(yè)務(wù)內(nèi)容，同時(shí)由于其所需資金數(shù)量極大，因此屬于傳統(tǒng)的資金密集型企業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目選擇初期就面臨著極高的投資風(fēng)險(xiǎn)即在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段出現(xiàn)一定的資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前期需要對(duì)項(xiàng)目所在地和宏觀經(jīng)濟(jì)政策等進(jìn)行全面衡量和把控，通過(guò)數(shù)量模型分析等方式定性定量的對(duì)投資收益進(jìn)行預(yù)判。同時(shí)對(duì)如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃及后期出售價(jià)位確定等都需要在項(xiàng)目投資初期進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。但是，在投資初期由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性、政策的變動(dòng)性及來(lái)自同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的壓力，使得房地產(chǎn)行業(yè)的初期投資風(fēng)險(xiǎn)仍然巨大。
（二）中期建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)――房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)主要通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的方式生產(chǎn)出該行業(yè)特有的商品――房屋，因此建設(shè)施工階段實(shí)質(zhì)上是一個(gè)典型的生產(chǎn)過(guò)程。在這個(gè)生產(chǎn)過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著來(lái)自方方面面的資金風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)外部，面臨著原材料產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，原材料價(jià)格上漲意味著企業(yè)未來(lái)所需采購(gòu)原材料成本增加，企業(yè)成本增加，可能造成企業(yè)的利潤(rùn)減少甚至虧損；原材料價(jià)格下降意味著企業(yè)如果當(dāng)期庫(kù)存較多，則企業(yè)從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，企業(yè)成本超過(guò)同行業(yè)其他企業(yè)，也會(huì)造成企業(yè)的利潤(rùn)減少甚至虧損。在房地產(chǎn)內(nèi)部，對(duì)于所融通的閑置資金的投資方式安排會(huì)直接影響到企業(yè)整體的盈利水平和風(fēng)險(xiǎn)狀況，在建設(shè)施工過(guò)程中企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利落地起到了重要作用。
（三）后期處置風(fēng)險(xiǎn)――房地產(chǎn)項(xiàng)目建成完工后出售、出租階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完工之后，就進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目后期處置階段。在這一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)采用出售的方式進(jìn)行處置，少部分企業(yè)采取長(zhǎng)期出租或自用的方式進(jìn)行處置。不同置方式也給企業(yè)帶來(lái)了不同的風(fēng)險(xiǎn)。而處置實(shí)質(zhì)上是給企業(yè)帶來(lái)最大資金風(fēng)險(xiǎn)的方式。處置過(guò)程需要企業(yè)具有強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)能力和營(yíng)銷(xiāo)策略，營(yíng)銷(xiāo)策略的制定及政府政策的引導(dǎo)都會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的處置時(shí)間和資金回收的速度。
三、控制房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)的方法和策略
（一）提升前期調(diào)研效果，增強(qiáng)投資策略的準(zhǔn)確性和可靠性
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期需要對(duì)行業(yè)環(huán)境進(jìn)行全面評(píng)估，除此之外還需要對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位等進(jìn)行全面宏觀了解以最終完成項(xiàng)目投資初期的評(píng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)提升前期調(diào)研效果，增強(qiáng)投資策略準(zhǔn)確性和可靠性的作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要牢牢把握政府政策導(dǎo)向，對(duì)于大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的地區(qū)可以加大投資力度，對(duì)于嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)購(gòu)房的地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)就需要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，嚴(yán)格控制企業(yè)可能面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)。其次，在制定投資策略時(shí)可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型的構(gòu)建進(jìn)行定量分析，提升決策的準(zhǔn)確性和可靠性。準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)模型和風(fēng)險(xiǎn)控制模型可以從收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)維度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，最終決定是否對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可靠投資。
（二）善用金融工具、加強(qiáng)監(jiān)督管理，降低在建設(shè)施工過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)
隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的不斷完善和開(kāi)放，其在各行各業(yè)的資金融通、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面都起到了重要作用。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用當(dāng)前金融市場(chǎng)上具有的一定作用來(lái)降低自身在建設(shè)施工過(guò)程中存在的資金風(fēng)險(xiǎn)。首先，企業(yè)可以通過(guò)宏觀預(yù)測(cè)方式推測(cè)未來(lái)原材料的價(jià)格漲跌情況，之后通過(guò)使用期權(quán)、期貨、套期保值等方式來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的置換或者規(guī)避，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和有效運(yùn)營(yíng)。其次，企業(yè)需要在建設(shè)施工過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工內(nèi)容的監(jiān)督管理，通過(guò)完善的內(nèi)部控制避免不合規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，也可以避免資金的浪費(fèi)，提升資金的使用效率，促進(jìn)資金有效周轉(zhuǎn)，降低建設(shè)施工過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)。
（三）完善營(yíng)銷(xiāo)策略，提升營(yíng)銷(xiāo)能力，降低處置階段的資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略應(yīng)該具有較強(qiáng)的可操作性和可識(shí)別性，同時(shí)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定也需要符合國(guó)家政策的基本規(guī)劃，切不可通過(guò)虛假營(yíng)銷(xiāo)等方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目處置，不合理的營(yíng)銷(xiāo)策略會(huì)增大企業(yè)的法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)面臨行政處罰甚至凍結(jié)資金等資金風(fēng)險(xiǎn)。而企業(yè)只有結(jié)合市場(chǎng)情況和社會(huì)現(xiàn)狀制定的營(yíng)銷(xiāo)策略，才能被目標(biāo)人群所接受，也只有通過(guò)強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)能力和品牌能力，才能在最合適的周期內(nèi)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的變現(xiàn)和處置。
四、結(jié)語(yǔ)
隨著國(guó)家供給側(cè)改革戰(zhàn)略的不斷深化和實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入了改革的關(guān)鍵期。房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)企業(yè)項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目處置等環(huán)節(jié)進(jìn)行全面控制，促使企業(yè)有效把控資金風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)有效增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的二次騰飛。
參考文獻(xiàn)
截至2006年12月20日，世茂房地產(chǎn)股價(jià)從6.60港元上漲到了13.16港元。按4.14港元的進(jìn)入價(jià)格計(jì)算，世茂房地產(chǎn)在上市前向四家海外私募股權(quán)基金每股折讓33.8%而讓度的大約16.0%的股份（最初的發(fā)行價(jià)為6.25港元），已經(jīng)讓這四支基金在半年的時(shí)間內(nèi)獲得了約3.2倍的投資回報(bào)。
參股內(nèi)地房地產(chǎn)公司似乎正在成為外資私募基金的一種趨勢(shì)。北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)以及人民幣升值的預(yù)期――三大契機(jī)加快了外資私募股權(quán)基金入駐中國(guó)的投資步伐。顯而易見(jiàn)的是，日益深入的經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)以及中國(guó)內(nèi)地投資環(huán)境的改善，使越來(lái)越多的外資私募股權(quán)基金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了可能；而中國(guó)內(nèi)地龐大的人口基數(shù)和高速發(fā)展的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，也為外資私募股權(quán)基金覬覦中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的投資機(jī)會(huì)。
據(jù)清科集團(tuán)研究中心2006年中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，1～11月中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從外資私募股權(quán)基金手中獲得了大約23.98億美元的投資，占據(jù)了其傳統(tǒng)行業(yè)投資總額（56.24億美元）的42.6%，也占了中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)整個(gè)投資總額（117.73億美元）的20.4%。從投資案例數(shù)量看，房地產(chǎn)行業(yè)總計(jì)有26起投資案例，占63起傳統(tǒng)行業(yè)投資案例總數(shù)的41.3%。
從外資私募股權(quán)基金的類(lèi)型來(lái)看，合計(jì)有4類(lèi)基金完成了26起投資案例，分別為房地產(chǎn)基金、PIPE（Private Investment in Public Equity）、成長(zhǎng)基金和并購(gòu)基金。其中17起投資案例是由房地產(chǎn)基金完成的，涉及投資金額12.75億美元，占外資私募股權(quán)基金在房地產(chǎn)行業(yè)投資總額的53.2%，超過(guò)了一半。
私募基金投資策略轉(zhuǎn)向
早期涉水中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),由于外資私募股權(quán)基金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的政策、模式以及關(guān)系等方面極為不熟悉，其進(jìn)入的主要方式是與國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)公司成立合資項(xiàng)目公司搞聯(lián)合開(kāi)發(fā)，或者獨(dú)立成立投資公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
在投資中國(guó)試水階段，外資私募股權(quán)基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以克服上述諸多不適應(yīng)。因?yàn)殡p方合作可以充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，各取所需。外方資金充足，管理先進(jìn)；中方既熟悉政策、法律，又熟練地掌握規(guī)則。
隨著私募股權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)的深入，資產(chǎn)收購(gòu)逐漸取代聯(lián)合開(kāi)發(fā)和獨(dú)立開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為外資私募股權(quán)基金投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要投資方式。考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期，資本退出的安全性以及收益的穩(wěn)定性，2005年外資私募股權(quán)基金的投資策略由原來(lái)的合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫?xiě)字樓和商鋪為主的資產(chǎn)收購(gòu)，這是他們?cè)趪?yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控下為探索新的盈利模式而作出的投資策略調(diào)整。
根據(jù)國(guó)際著名地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)盛陽(yáng)地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心的《2005中國(guó)外資地產(chǎn)基金生態(tài)報(bào)告》顯示，2005年前兩個(gè)季度大型商業(yè)資產(chǎn)的收購(gòu)占同期投資總額接近50.0%。2005年12月21日，中國(guó)首只REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）廣州越秀基金在香港主板市場(chǎng)掛牌上市，在一定程度上掀起了外資收購(gòu)寫(xiě)字樓和商鋪的熱潮。此時(shí)相對(duì)于資產(chǎn)收購(gòu)模式，2005年的股權(quán)投資方式仍然處于從屬地位。
參股漸變?yōu)橹饕侄?/p>
2006年，以參股內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)為主要特征的股權(quán)投資方式成了外資私募股權(quán)基金的最?lèi)?ài)。根據(jù)清科研究中心的調(diào)查，2006年外資私募股權(quán)基金參股的股權(quán)投資案例數(shù)就有14起，總額達(dá)14.54億美元，占同期投資總額23.98億美元的60.6%；而以寫(xiě)字樓和高檔住宅為主的資產(chǎn)收購(gòu)模式有8起，涉及金額8.70億美元，比例為36.3%。較2005年有較大幅度的下降。 參股內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資案例有3起。譬如美林集團(tuán)以3000萬(wàn)美元參股北京鋒尚房地產(chǎn)公司南京鋒尚項(xiàng)目，持股約50.0%；揚(yáng)子基金1612萬(wàn)美元入股位于天津市和平區(qū)的天津中心項(xiàng)目，攜手上海復(fù)地集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)；花旗銀行房地產(chǎn)基金2000萬(wàn)美元參股上海徐房集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)徐匯區(qū)“建業(yè)里”部分公寓項(xiàng)目。僅此3起項(xiàng)目涉及的金額已高達(dá)6612萬(wàn)美元。 同樣屬于參股房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資方式還有Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資。這一方式成了2006年外資私募股權(quán)基金房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的一大亮點(diǎn)。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，外資私募股權(quán)基金Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)投資案例為3起， 2005年沒(méi)有一起，2004年只有1起（環(huán)亞投資基金投資合富輝煌房地產(chǎn)，具體金額不詳）。
從投資金額上看，Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資總額約3.19億美元。在政府方面一輪又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控下，擬海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)走出國(guó)門(mén)，恰恰就為熟悉和善于資本運(yùn)作的外資私募股權(quán)基金提供了新的投資缺口。
投資策略轉(zhuǎn)變緣由
2006年，外資私募股權(quán)基金直接參股房地產(chǎn)企業(yè)，取代了以前的資產(chǎn)收購(gòu)而成了他們主要的投資方式，原因主要有以下兩個(gè)方面：
第一，171號(hào)文件令直接收購(gòu)房產(chǎn)成本大增。2006年7月11日，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行、國(guó)家行政管理總局和國(guó)家外匯管理局六個(gè)部委聯(lián)合了171號(hào)文件，即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。其中規(guī)定“購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，必須設(shè)立外商投資企業(yè)”，這一條就禁止了外資私募股權(quán)基金利用海外殼公司直接收購(gòu)房產(chǎn)的行為。
實(shí)際上，如果允許外商獨(dú)立設(shè)立投資企業(yè)進(jìn)行投資，則必須按照中國(guó)的相關(guān)法律辦理登記注冊(cè)手續(xù)，依據(jù)中國(guó)稅法交納企業(yè)所得稅。此外，還規(guī)定“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50.0%”，顯然，171號(hào)文件提高了外資私募股權(quán)基金直接收購(gòu)房產(chǎn)的交易成本和時(shí)間成本，并且資金門(mén)檻也比以前高出了許多。 171號(hào)文件實(shí)施后，許多外資私募股權(quán)基金改變了單純的直接購(gòu)買(mǎi)投資的路數(shù)，轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或者參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資策略。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資為外資私募股權(quán)基金提供了投資機(jī)會(huì)。在包括緊縮銀根在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控下，資金過(guò)度依賴(lài)銀行信貸的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)陷入了自身資金鏈即將斷裂的困境。在這種情形下，銀行信貸以外的融資方式，例如上市融資、私募融資、信托融資等方式變得越來(lái)越普遍。2006年7月22日，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）規(guī)定信托公司開(kāi)辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行“212號(hào)文”的有關(guān)規(guī)定。以集合信托資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行信息披露制度?！锻ㄖ肥沟梅康禺a(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托融資的方式難度和門(mén)檻大大提高了，信托融資的這個(gè)渠道基本堵死。
外資股權(quán)基金未來(lái)走向
由于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)階段，地產(chǎn)金融不發(fā)達(dá)，直接融資渠道狹窄，資金來(lái)源過(guò)度依靠銀行，因此地產(chǎn)金融發(fā)展前景深深地吸引著外資私募股權(quán)基金。隨著改革開(kāi)放的持續(xù)深入，經(jīng)濟(jì)全球一體化趨勢(shì)的加強(qiáng)，更多的外資私募股權(quán)基金將進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
目前，投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目正在成為外資私募股權(quán)投資的一種趨勢(shì)。北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)以及人民幣升值的預(yù)期――這三大契機(jī)加快了外資私募股權(quán)投資進(jìn)入中國(guó)進(jìn)行相關(guān)投資的步伐。
不可否認(rèn)的是，日益深入的經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)與中國(guó)內(nèi)地投資環(huán)境的改善，以及由于中國(guó)不斷的宏觀調(diào)控使得越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目在資金上捉襟見(jiàn)肘，從而使得越來(lái)越多的外資私募股權(quán)投資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為可能；另一方面，中國(guó)內(nèi)地龐大的人口基數(shù)所孕育的巨大消費(fèi)市場(chǎng)與快速穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，也為外資私募股權(quán)投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的投資機(jī)會(huì)。
根據(jù)我們調(diào)查統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2006年私募股權(quán)投資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有31起投資案例，投資金額達(dá)30.37億美元，分別占2006年傳統(tǒng)行業(yè)案例總數(shù)和投資總額的42.5%和46.6%，也分別占了2006年中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)整個(gè)案例總數(shù)（129個(gè)）的24%和投資總額（129.73億美元）的23.4%。從房地產(chǎn)行業(yè)投資案例總數(shù)與投資總額來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)在2006年我國(guó)私募股權(quán)投資中占有舉足輕重的地位。
此外，根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，在2007年第一季度私募股權(quán)投資對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的投資案例中，無(wú)論從投資案例數(shù)還是從投資金額來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的投資都居各行業(yè)之首。統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，2007年第一季度私募股權(quán)投資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)共有9起投資案例，投資總額高達(dá)9.66億美元，分別占第一季度傳統(tǒng)行業(yè)案例總數(shù)和投資總額的39.1%和51.6%。
策略分析
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 控制
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度和償債壓力巨大
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此籌資活動(dòng)是支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和再投資效率的重要環(huán)節(jié)。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)用于運(yùn)轉(zhuǎn)的資金的主要來(lái)源有自籌資金、銀行融資、銷(xiāo)售回款三個(gè)主要方式，其他方式的資金來(lái)源不足融資總額的10%。而銷(xiāo)售回款中約有60%的資金來(lái)源于銀行按揭貸款，由此可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)銀行的依賴(lài)程度。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和資本市場(chǎng)成熟程度的限制，歐美國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資模式在我國(guó)難以推廣，加之國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制嚴(yán)格，信托受限，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模的不斷增加和融資方式的單一使房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資環(huán)節(jié)上面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）投資活動(dòng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平要求高
房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資活動(dòng)是以資金為資本通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平、戰(zhàn)略決策和資金運(yùn)用能力的綜合體現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)、資金需求量大，因此在項(xiàng)目投資決策時(shí)要十分謹(jǐn)慎，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行可行性研究分析和投資測(cè)算，從主觀方面來(lái)說(shuō)，不管是公司管理層還是專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的預(yù)測(cè)均來(lái)源于對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析和主觀經(jīng)驗(yàn)假設(shè)，因此企業(yè)管理能力和專(zhuān)業(yè)水平的高低對(duì)投資成敗有著不小的影響。從外部政策環(huán)境來(lái)說(shuō)，投資決策中對(duì)政策條件和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環(huán)境的不確定性很大。因此這些投資決策過(guò)程中的不確定性因素會(huì)引發(fā)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）項(xiàng)目銷(xiāo)售資金回收情況受市場(chǎng)波動(dòng)影響大
房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收取決于銷(xiāo)售收入額和其轉(zhuǎn)化為資金流入的速度，資金回收是企業(yè)償還債務(wù)和再投資的基礎(chǔ)。銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和購(gòu)房者的心理預(yù)期影響，圖1為2008年-2014年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積和銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率變化情況。
由圖1可見(jiàn)，除去2008年度金融危機(jī)到2009年度房地產(chǎn)行業(yè)反彈過(guò)程中我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積和銷(xiāo)售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新開(kāi)發(fā)面積和銷(xiāo)售面積均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但是銷(xiāo)售面積下降幅度和波動(dòng)程度遠(yuǎn)高于新開(kāi)發(fā)面積的變動(dòng)程度，由此可以分析判斷出，我國(guó)房地產(chǎn)的總體供求關(guān)系還是供應(yīng)量高于市場(chǎng)需求。進(jìn)入2015年以來(lái)購(gòu)房者仍持觀望態(tài)度，一邊是高企的庫(kù)存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來(lái)越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業(yè)紛紛降價(jià)促銷(xiāo)，導(dǎo)致購(gòu)房者強(qiáng)烈的降價(jià)預(yù)期，在這一過(guò)程中有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不堪重壓，面臨破產(chǎn)。企業(yè)資金回收中面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接導(dǎo)致資金鏈緊張，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)應(yīng)采用加強(qiáng)銷(xiāo)售戰(zhàn)略制定和收款管理的雙重機(jī)制，降低資金回流風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該在結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。
（一）投資風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平有著密切的關(guān)系，投資管理主要體現(xiàn)在對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個(gè)過(guò)程，通過(guò)聘請(qǐng)具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的高管團(tuán)隊(duì)、建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策流程、扎實(shí)細(xì)致的預(yù)算工作等手段可以有效降低項(xiàng)目投資管理中的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，因此科學(xué)的投資管理體系是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的有效手段。
（二）籌融資風(fēng)險(xiǎn)控制
根據(jù)房地產(chǎn)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體特點(diǎn)，可知融資風(fēng)險(xiǎn)把控是與投資風(fēng)險(xiǎn)控制密切相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)時(shí)序性來(lái)說(shuō)，在投資策略制定后最重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制就是融資風(fēng)險(xiǎn)控制。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資主要來(lái)源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實(shí)施完全取決于融資風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在健全投資管理體系的基礎(chǔ)上，理性客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細(xì)化到每一個(gè)節(jié)點(diǎn)。不僅僅是將成功實(shí)現(xiàn)融資作為主要目標(biāo)，對(duì)于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統(tǒng)管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標(biāo)，降低籌融資風(fēng)險(xiǎn)及整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制
作為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資最重要的資金來(lái)源及投資效果評(píng)價(jià)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制始終是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重中之重。目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金控制愈加規(guī)范和嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法將所有的銷(xiāo)售回款進(jìn)行再投資或進(jìn)行企業(yè)間拆借。因此，要控制好房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)首先要確保資金來(lái)源，加強(qiáng)回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎(chǔ)上，合理制定營(yíng)運(yùn)資金滾動(dòng)計(jì)劃管理機(jī)制，確保對(duì)于項(xiàng)目整體投資策略的細(xì)化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。最后，合理利用流動(dòng)資金進(jìn)行融資還款及再投資，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的良性循環(huán)，降低整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
除了上述三方面在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在且影響較大的風(fēng)險(xiǎn)以外，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣還面臨著利益分配風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)控管理風(fēng)險(xiǎn)等，雖然每個(gè)企業(yè)的綜合管理能力有所不同，但是每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該重視風(fēng)險(xiǎn)控制，避免嚴(yán)重危機(jī)的產(chǎn)生。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要措施
（一）建立完善的投資預(yù)算體系控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)期間，一些預(yù)算及分析體系不完善的企業(yè)往往偏向關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及銷(xiāo)售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)測(cè)算及事中事后的財(cái)務(wù)預(yù)算管理重視程度不高，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)資金鏈斷裂和清算，造成整個(gè)投資失敗。
因此，必須通過(guò)進(jìn)行概率分析法和例舉法在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行整體現(xiàn)金流量可靠預(yù)測(cè)，避免項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該實(shí)時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及市場(chǎng)情況的變化及時(shí)調(diào)整整體預(yù)算及資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的意外情況的把控能力，保障整體預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)出財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)督和保障職能。
（二）多方面開(kāi)拓籌融資渠道，合理配置資金結(jié)構(gòu)
基于健全項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算體系，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據(jù)資金需求峰值出現(xiàn)所處的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，考慮項(xiàng)目所處開(kāi)發(fā)階段對(duì)融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項(xiàng)目自身融資能力不足以滿足，通過(guò)合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
通過(guò)多渠道的融資方式間的互相彌補(bǔ)，降低資金成本，消減獲利能力風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類(lèi)融資有獲取難度大、期限長(zhǎng)、資金成本高的特點(diǎn)，而短期經(jīng)營(yíng)類(lèi)融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點(diǎn)，因此通過(guò)長(zhǎng)短期融資的高低搭配以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期融資為基礎(chǔ)，短期融資為輔助，利用短期融資流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期融資和短期融資之間的置換和互動(dòng)，降低整體資金成本，減少償債風(fēng)險(xiǎn)。
（三）增強(qiáng)流動(dòng)性資金管理，使資金利用率最大化
房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金投入的要求較為密集和持續(xù)，假如在某一個(gè)環(huán)節(jié)上，出現(xiàn)資金投入困難的問(wèn)題，項(xiàng)目投資很可能難以為繼，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)侠壅麄€(gè)企業(yè)的發(fā)展。所以在日常運(yùn)營(yíng)時(shí)，流動(dòng)管理資金就更加應(yīng)該得到充分的重視，加強(qiáng)各方面的營(yíng)運(yùn)資金管理。
1.加強(qiáng)回款管理提高銷(xiāo)售回款率縮短回款時(shí)間
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售回款是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的命脈，銷(xiāo)售回款的速度直接影響整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金鏈的穩(wěn)定程度及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。因此，需要構(gòu)建完善的營(yíng)銷(xiāo)與財(cái)務(wù)的對(duì)接機(jī)制，形成對(duì)銷(xiāo)售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務(wù)目標(biāo)與具有激勵(lì)性的考核機(jī)制，最大限度地提高銷(xiāo)售回款比例。
2.經(jīng)營(yíng)性資金流入用于籌資業(yè)務(wù)有關(guān)的支出管理
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其籌資成本必然在其整體項(xiàng)目獲利能力預(yù)期和項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售期和經(jīng)營(yíng)期以后，將一定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強(qiáng)項(xiàng)目獲利能力的重要途徑。從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入的類(lèi)別來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目銷(xiāo)售類(lèi)資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點(diǎn)，但其受市場(chǎng)波動(dòng)和政策調(diào)整等不確定因素的影響較大，如果在項(xiàng)目銷(xiāo)售情況比較好的情況下去預(yù)測(cè)未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間的銷(xiāo)售資金流入，很可能出現(xiàn)過(guò)于樂(lè)觀的判斷和假設(shè)，在此階段使用過(guò)多的銷(xiāo)售類(lèi)回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)波動(dòng)或政策調(diào)控情況下面臨開(kāi)發(fā)資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時(shí)間內(nèi)需求量較大，難以通過(guò)短期融資來(lái)彌補(bǔ)，從而使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)這一特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)銷(xiāo)售性資金流入進(jìn)行妥善管理，在較為理性保守的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析下，對(duì)波動(dòng)性較強(qiáng)的銷(xiāo)售回款和較為穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營(yíng)類(lèi)收入做好統(tǒng)籌安排，在優(yōu)先保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。
3.利用經(jīng)營(yíng)性資金盈余進(jìn)行再投資管理
由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特性及近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展模式，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均會(huì)在其投資項(xiàng)目的中后期利用項(xiàng)目自身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量進(jìn)行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進(jìn)行其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資，其對(duì)資金的占用期限均較長(zhǎng)，而且被投資項(xiàng)目的投資效果不確定性很強(qiáng)，在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法產(chǎn)生足量的現(xiàn)金流入。因此，從項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，對(duì)于利用項(xiàng)目盈余資金進(jìn)行投資的控制應(yīng)在絕對(duì)滿足項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的前提下，利用多種假設(shè)及敏感性分析的模型同時(shí)對(duì)資金輸出項(xiàng)目和被投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，避免由于過(guò)度投資產(chǎn)生的資金流動(dòng)性弱而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)論
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)基金；私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金；房地產(chǎn)行業(yè)
中圖分類(lèi)號(hào)：F830.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）01-0-01
一、我國(guó)房地產(chǎn)基金的發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)
1.高速城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)行業(yè)融資特點(diǎn)迎來(lái)房地產(chǎn)基金發(fā)展的黃金期
目前，據(jù)2012社會(huì)藍(lán)皮書(shū)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城市化水平首次超過(guò)50%，城鎮(zhèn)人口首次超過(guò)農(nóng)村人口，高速的城市化水平將持續(xù)產(chǎn)生人口紅利與房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，而從我們房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來(lái)看，除了商業(yè)銀行貸款以外，其他渠道分別是外資利用、房屋預(yù)售款及其他資金來(lái)源，隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控，對(duì)銀行貸款的限制，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地獲取環(huán)節(jié)將更多的利用其他資金渠道進(jìn)行融資，據(jù)統(tǒng)計(jì)2010 年全國(guó)房地產(chǎn)基金公司已達(dá)100 余家。2011年，房企常規(guī)的融資渠道受限。在此背景下，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、信托公司都紛紛設(shè)立房地產(chǎn)基金，私募房地產(chǎn)基金迎來(lái)了一波發(fā)展高峰，清科數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2012年共有94支可投資于中國(guó)大陸的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，其中披露金額的90支基金共計(jì)募集59.55億美元，新募基金總數(shù)較去年有較大漲幅，投資方面，全年房地產(chǎn)行業(yè)共完成投資交易80起，披露金額的77起交易共涉及32.09億美元的交易金額，投資數(shù)量同比上升29.0%，投資金額同比回落11.6%；可見(jiàn)，目前我國(guó)房地產(chǎn)基金行業(yè)已經(jīng)迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)期。
2.從外資為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向?yàn)楸就翞橹鲗?dǎo)
2003年以前，我國(guó)房地產(chǎn)基金私募的活動(dòng)主體是外資主導(dǎo)的。外資與本土的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，組建合資公司，投資于國(guó)內(nèi)的住宅或商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)各自的優(yōu)勢(shì)，贏得投資收益，而從2006年以后，我國(guó)的私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金迎來(lái)了一個(gè)較快速的發(fā)展時(shí)期，外資的投資方向開(kāi)始轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資策略。2008年的金融危機(jī)和更為深層次的調(diào)控也對(duì)本土私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金發(fā)展產(chǎn)生了更大的機(jī)遇。目前我國(guó)本土的房地產(chǎn)基金主要大致分為三類(lèi)：一是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產(chǎn)基金，如復(fù)地投資基金、金地穩(wěn)盛基金等；二是帶互質(zhì)的獨(dú)立基金管理人，如中城聯(lián)盟投資基金；三是由金融專(zhuān)業(yè)人士發(fā)起設(shè)立的PE投資基金，如鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資以及高和投資基金。截至2011年三季度，共有22只地產(chǎn)PE基金募集到32.25億美元，其中，由本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過(guò)80%和70%。
二、發(fā)展過(guò)程中面臨的主要問(wèn)題
1.配套法律體系不完善
我國(guó)制度和法制基礎(chǔ)不健全，無(wú)論是《證券法》、《信托法》還是《證券投資基金法》等，都沒(méi)能確立私募基金明確的合法地位，沒(méi)有從法律層面界定清楚參與各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。一旦投資失利，投資者的權(quán)益在法律上的是沒(méi)有強(qiáng)有力的保障的，只能歸入普通的民事經(jīng)濟(jì)糾紛處理。 目前私募房地產(chǎn)投資基金主要有三種法律模式：（1）投資公司型——以公司法為基礎(chǔ)，通過(guò)設(shè)立投資公司或資產(chǎn)管理公司，由經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)或管理公司進(jìn)行管理。（2）信托基金型——遵循信托的基本原則，受托人通過(guò)設(shè)立信托的方式，發(fā)行信托基金收益憑證，集合運(yùn)用信托計(jì)劃資金，投資于各種房地產(chǎn)資產(chǎn)；受托人依照契約運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資。（3）股權(quán)合伙型——又稱(chēng)有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）發(fā)起，通過(guò)吸引一個(gè)或多個(gè)有限合伙人（即基金投資者，一般為機(jī)構(gòu)投資者或富豪），并聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。
2.管理人專(zhuān)業(yè)程度欠缺與退出機(jī)制不完善
管理人的專(zhuān)業(yè)水平能力與敬業(yè)程度將直接與投資人的收益相關(guān)，我國(guó)現(xiàn)階段并未建立一套比較完善的管理人評(píng)估系統(tǒng)，通過(guò)提高管理高責(zé)任心與約束、規(guī)范自身的行為成為投資人與管理人之間的信任關(guān)系基礎(chǔ)。故往往也會(huì)出現(xiàn)投資人參與管理的行為。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，外資的私募基金一般不會(huì)參與管理，由房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)獨(dú)立進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
三、發(fā)展前景與出路
從目前國(guó)內(nèi)的資金面和房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境和融資需求來(lái)看，未來(lái)幾年，私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金將繼續(xù)保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，從資金面來(lái)看，民間財(cái)富的積累客觀上要求有新的投資渠道來(lái)滿足投資者多樣的投資需求。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截止到2012年年底，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款已高達(dá)40萬(wàn)億元。另2011年我國(guó)銀行人民幣理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行21474款，占據(jù)全部發(fā)行總量的90%，較2010年增長(zhǎng)86.63%?？梢?jiàn)投資需求也再不斷積累，從房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境來(lái)看，政府目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款門(mén)檻逐漸提高，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道創(chuàng)新必定會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)私募基金的進(jìn)一步發(fā)展。鑒于房地產(chǎn)基金廣闊的未來(lái)發(fā)展前景，從以下方面提出建議：（1）抓住外部環(huán)境變化帶來(lái)的機(jī)遇，形成房地產(chǎn)基金的發(fā)展策略，在投資策略上，應(yīng)該堅(jiān)持中長(zhǎng)期投資，以一線城市為主，逐漸向向二三線城市發(fā)展，以傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目為主逐漸加大商業(yè)辦公物業(yè)類(lèi)型的比重。與大型企業(yè)合作開(kāi)發(fā)或收購(gòu)項(xiàng)目，保證項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)和收益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)。（2）盡快完善、健全配套的法律體系，保證投資人的權(quán)益，理清權(quán)責(zé)關(guān)系。（3）形成完善的退出機(jī)制，提供房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金多種退出形式。（4）構(gòu)建一個(gè)完善的私募基金監(jiān)管體系，確定明確的監(jiān)管部門(mén)，并界定它的權(quán)限范圍。同時(shí)兼顧私募基金自身的運(yùn)作特點(diǎn)。（5）提高基金管理人的管理水平，形成資格審查制度，增進(jìn)投資人與管理人互相信任，保證基金投資與運(yùn)營(yíng)效率。
參考文獻(xiàn)：
[1]張建.房地產(chǎn)基金[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2012.
