時(shí)間：2022-12-09 09:03:33
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關(guān)鍵詞：城市房屋拆遷；利益；傾向
Ontheinterestofthepartiesinurbanhousedemolition
TaoRen
(CollegeofeconomicsHuazhongNormalUniversity,Wuhan430079)
Abstract:Thispaperanalyzestheroot-causesofthephenomenathatresidents’interestisdamagedinthecourseofChineseurbanhousedemolition,andgivessomecountermeasurestosettlethisproblem.
Keywords:urbanhousedemolition;interest;tendency
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程日益加快，房屋拆遷已成為城市建設(shè)和發(fā)展的重要活動(dòng)，而由此也引發(fā)了大量商業(yè)糾紛和社會(huì)沖突。一方面，被拆遷人出于種種考慮不愿意搬遷，或者要求獲得更為合理的補(bǔ)償；另一方面，政府則要求按照自己的藍(lán)圖建設(shè)更為美好的城市。從而，整個(gè)城市房屋拆遷過程演化成被拆遷人和城市政府、開發(fā)商的一種博弈行為，都希望從中獲得盡可能多的利益，從而使其偏好獲得最大的滿足，。
一、目前城市房屋拆遷中的利益傾向
1、拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法不利于被拆遷人
按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，被拆遷房屋價(jià)格評(píng)估的具體辦法由省、自治區(qū)和直轄市人民政府制定。在具體實(shí)施過程中，目前通行的城市房屋拆遷評(píng)估辦法是：房屋重置價(jià)加上區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格，即房屋的建筑成本加上土地的基準(zhǔn)價(jià)格（基準(zhǔn)地價(jià)）。
從被拆遷房屋價(jià)格評(píng)估的內(nèi)容來看，其方法為重置成本法，被拆遷人最后得到的補(bǔ)償價(jià)格是重置成本價(jià)。但是，被拆遷人為了尋找新的住房，必須利用這筆補(bǔ)償款在商品房市場(chǎng)上按照現(xiàn)行市價(jià)購買新的住房，這既包括房屋的建筑成本和土地與配套設(shè)施分?jǐn)偟某杀?，也包括房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)和各種稅費(fèi)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于同一標(biāo)的物，現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估價(jià)格將遠(yuǎn)大于重置成本法評(píng)估的價(jià)格。因此，按照現(xiàn)行的評(píng)估方法，被拆遷人的利益必然受到損害。
2、拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇不利于被拆遷人
目前，在城市房屋拆遷過程中，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)通常由拆遷人指定。這些評(píng)估機(jī)構(gòu)因與委托人存在著利益關(guān)系，在缺乏嚴(yán)密的市場(chǎng)監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價(jià)中的中立性和公正性。評(píng)估機(jī)構(gòu)為了迎合拆遷人的要求，故意壓低被拆遷人房屋的評(píng)估價(jià)格，損害被拆遷人的利益。對(duì)具有公益性質(zhì)的道路、管道等項(xiàng)目的拆遷，因政府相關(guān)部門不恰當(dāng)?shù)男姓深A(yù)，往往不按照房屋實(shí)際價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，出具的評(píng)估報(bào)告帶有濃厚的行政干預(yù)行為色彩，與法律規(guī)定不符。
3、強(qiáng)制拆遷時(shí)有發(fā)生
_______________________
*作者簡(jiǎn)介：陶韌（1980—），湖北武漢人，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2003級(jí)碩士研究生。
眾所周知近年來，由于我國(guó)家法律法規(guī)的不完善，政府在城市建設(shè)特別是大量的商業(yè)征用地審批、實(shí)施拆遷作業(yè)中大包大攬，有的地方為了順利拆遷甚至動(dòng)用警力，強(qiáng)制執(zhí)行。由此引起的政府與拆遷人的矛盾可以說已經(jīng)成為帶有普遍性的社會(huì)問題，比較典型的就是湖南嘉禾縣商貿(mào)城建設(shè)拆遷。
二、目前城市房屋拆遷中利益傾向的根源分析
1、在相關(guān)法規(guī)中被拆遷人處于弱勢(shì)地位
拆遷人與被拆遷人在拆遷過程中應(yīng)該是平等的民事主體，法律在對(duì)雙方權(quán)利、義務(wù)的設(shè)
定以及違法行為的制裁應(yīng)具有平等性，但實(shí)際上卻不是這樣。
根據(jù)《條例》第16條“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”仔細(xì)分析，此條例很大的一個(gè)缺陷就是規(guī)定強(qiáng)制拆遷合法化，在法院未作出裁決之前，可以依法先行剝奪被拆遷人的房屋使用權(quán)和所有權(quán)。它首先給被拆遷人定下的基調(diào)就是不論怎么折騰，房子肯定是要拆的，被拆遷人所能夠做的就是努力的獲得更多的補(bǔ)償；在房子拆遷與否這個(gè)對(duì)于被拆遷人來說意義重大的問題上，被拆遷人是沒有發(fā)言權(quán)的，先不說被拆遷人的權(quán)益是否受到了侵害，一開始他們的權(quán)益肯定是沒有受到保障。即使是被拆遷人為了維護(hù)自己的權(quán)益，向房屋拆遷管理部門、人民法院提出申請(qǐng)或訴訟，在制度不健全、受到政府有關(guān)部門或當(dāng)事人強(qiáng)勢(shì)干預(yù)的情況下，政府的房屋拆遷管理部門和人民法院是否能夠進(jìn)行客觀公正的判斷也存在問題。
根據(jù)《條例》第24條“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！眴栴}的焦點(diǎn)在于“市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格”，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估方法有很多種，目前各地方通常采用的是重置法（其不合理性前文已有論述）。其實(shí)，無論采取何種市場(chǎng)評(píng)估方法，其得出來的價(jià)格都不會(huì)是市場(chǎng)價(jià)值。從相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)知道，市場(chǎng)價(jià)值的形成需要相應(yīng)的市場(chǎng)前提：買方和賣方均完全出于自愿；具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購買。在房屋拆遷過程中，由于被拆遷人一般為非自愿，而且拆遷還受到一定期限的限制，這與一般意義上的買賣交易存在著本質(zhì)上的不同。雖然拆遷人會(huì)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，但在被拆遷人失去了“堅(jiān)持不拆遷”的交易底線的時(shí)候，交易心理上已完全處于劣勢(shì)，所能得到的補(bǔ)償完全掌控在拆遷人手中，無論是質(zhì)與量都沒辦法和市場(chǎng)價(jià)格相提并論。
2、城市政府在拆遷過程中的“雙重角色”互相支撐
根據(jù)目前的憲法，城市土地都屬于國(guó)家所有，從技術(shù)角度考慮，實(shí)際上是由城市政府代行這種所有者權(quán)利。因此，政府在出于公共利益需要而征收土地的時(shí)候，實(shí)際上扮演著兩個(gè)角色：一方面，政府是土地所有權(quán)之人，而該土地上的居住者，僅僅擁有使用權(quán)；另一方面，政府又是公共利益的代表者。
這兩個(gè)角色合二為一，互相支撐。政府作為公共利益的代表者，為了政府認(rèn)定的公共利益而決定拆遷，同時(shí)政府又是土地所有權(quán)之者，那么，政府自然可以想什么時(shí)候拆遷就什么時(shí)候拆遷，想什么時(shí)候收回居民的土地就可以什么時(shí)候收回，因?yàn)橥恋乇緛砭褪钦械?。另一方面，政府又是公共利益的代表者，作為土地臨時(shí)使用者的被拆遷人，你如果不從政府所擁有的處于拆遷范圍的國(guó)有土地上搬走，不僅侵犯了政府作為國(guó)有土地所有權(quán)人的權(quán)利，而且也損害了公共利益；而政府所擁有的強(qiáng)制力，為了捍衛(wèi)國(guó)家對(duì)于土地的所有權(quán)，更為了公共利益，當(dāng)然可以在必要的時(shí)候使用強(qiáng)制手段。如此，土地權(quán)利與政府的權(quán)力結(jié)合在一起，使得拆遷戶從一開始就處于絕對(duì)弱勢(shì)地位。
正是這種制度“短路”，導(dǎo)致地方政府有能力、也有意志不顧拆遷戶的意愿而進(jìn)行拆遷，盡管已引起民眾不滿，卻仍舊以為自己的行為是完全正當(dāng)?shù)?。要解決這一問題，首先應(yīng)當(dāng)區(qū)分政府在城市房屋拆遷過程中的兩個(gè)角色：作為國(guó)有土地所有權(quán)者的角色，與公共利益代表者的角色。地方政府當(dāng)然代表、并應(yīng)當(dāng)追求城市的公共利益，但是，城市國(guó)有土地的所有權(quán)，究竟由誰代表、如何行使，卻似乎值得反思。至少目前由城市政府來代表，存在嚴(yán)重利益沖突。
三、解決問題的建議
1、完善《條例》
法律的基本原則應(yīng)該是保護(hù)弱者，而不是維護(hù)強(qiáng)者的利益。保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)、保護(hù)人權(quán)的條款已經(jīng)寫入了《中華人民共和國(guó)憲法》，《條例》卻是更多的考慮拆遷實(shí)施方便，而忽略了對(duì)被拆遷人的利益的保護(hù)。一方面要改變房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)委托方式，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該由被拆遷人委托；另一方面，要改變房屋價(jià)格評(píng)估方法，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，要明確對(duì)違規(guī)拆遷和強(qiáng)制拆遷的處罰措施。2、政府退出開發(fā)性和商業(yè)性的拆遷
對(duì)于開發(fā)性和商業(yè)性房屋拆遷，政府完全可以不參與、不介入，由開發(fā)商與被拆遷人協(xié)商拆遷相關(guān)事宜，按照市場(chǎng)化模式操作，自行拆遷或委托具有房屋拆遷資格的單位拆遷。這樣，政府能夠從大量具體的拆遷事務(wù)中解脫出來，對(duì)整個(gè)房屋拆遷過程進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，做好專職“裁判”員角色，這對(duì)于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能和維護(hù)政府形象來說，也具有重要的意義。
3、政府對(duì)公益性拆遷實(shí)行“恩恤津貼”制度
城市政府因?yàn)楣怖婕慈w城市市民的利益而進(jìn)行拆遷，這原本是沒有問題的。但對(duì)于被拆遷人來說，卻要因?yàn)楣怖娴母纳贫?dú)自承受相應(yīng)的利益損失（精神損失是肯定的，物質(zhì)損失前文已有論述），則顯得有些不公平。在我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，政府強(qiáng)調(diào)公共利益優(yōu)先于個(gè)體利益。如今，雖然國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制正在向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，但是，“公共利益優(yōu)先”的理念對(duì)中國(guó)社會(huì)的影響仍然非常深刻。可以說，民眾對(duì)公共利益存在一種天然的敬畏心理。而某些城市政府正是利用公眾對(duì)政府的信任和敬畏，動(dòng)輒以公共利益為由對(duì)城市房屋進(jìn)行拆遷，卻拖欠提供補(bǔ)償或補(bǔ)償過低，以犧牲被拆遷人的利益為代價(jià)來推動(dòng)城市的發(fā)發(fā)展，由此導(dǎo)致公共利益泛化。
為了正確處理政府與被拆遷人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，以及防止公權(quán)侵犯?jìng)€(gè)體利益，除了按照《條例》對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償外，政府還應(yīng)該對(duì)被拆遷人實(shí)行恩恤津貼，即政府額外對(duì)被拆遷人進(jìn)行一定的補(bǔ)貼，在一定程度上也是表現(xiàn)政府在組織公益性拆遷時(shí)對(duì)于擾民的“歉疚”。補(bǔ)貼辦法可以按戶補(bǔ)貼，戶補(bǔ)貼數(shù)額=戶常住人口*當(dāng)?shù)?年人平均生活費(fèi)用。如此，一方面加大政府組織公益性拆遷的補(bǔ)償壓力，使其作出決策時(shí)候參與更多的理性，更好的促進(jìn)土地集約利用；另一方面也可以使被拆遷者獲得更大的滿足，感受到政府的關(guān)懷，在保持社會(huì)穩(wěn)定的同時(shí),使得建設(shè)項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)：
[1]葉劍平.房地產(chǎn)估價(jià)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002.
[2]高富平,黃武雙.房地產(chǎn)法新論[M].北京：中國(guó)法制出版社，2002.
一、房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司的成本組成及存在的問題
相比于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)動(dòng)拆遷行業(yè)的成本管理更為復(fù)雜，一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間可能比較長(zhǎng)，尤其是動(dòng)遷的工作既要求細(xì)致又要求效率。因此，房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司的成本具有其自身的特點(diǎn)，成本核算上也存在一些問題。
1、由于動(dòng)拆遷工作歷時(shí)較長(zhǎng)，加上相關(guān)財(cái)務(wù)人員水平不高等，往往不重視建設(shè)過程的成本管理，致使財(cái)務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實(shí)，造成公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成本無從考核。
2、成本不進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)?。用于拆遷的商品房成本沒有根據(jù)實(shí)際用途轉(zhuǎn)出，在同一筆費(fèi)用用于支付不同成本對(duì)象時(shí)，相關(guān)科目有時(shí)根本不做任何分?jǐn)?。由于成本費(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性，造成拆遷工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際，無法及時(shí)提供真實(shí)完整的成本資料。
3、拆遷工程的實(shí)物工作量與財(cái)務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。在購買或自建拆遷用房等項(xiàng)目上，沒有一套規(guī)范的操作程序，造成賬面與實(shí)物的數(shù)量嚴(yán)重不符。
4、拆遷工程成本核算的依據(jù)無法及時(shí)取得。拆遷工程如果采用外包形式，其成本的核算必須先取得施工方開具的發(fā)票。公司有時(shí)會(huì)出現(xiàn)不能及時(shí)取得正式發(fā)票進(jìn)行成本核算的情況，導(dǎo)致成本核算缺乏真實(shí)性，給經(jīng)營(yíng)決策造成影響。
5、動(dòng)遷工作中人力成本難以計(jì)量。動(dòng)遷工作涉及大量的人力成本，需要時(shí)間和耐心與被動(dòng)遷對(duì)象進(jìn)行講解政策、說服、簽約和安置工作。工作中不確定性較大，花費(fèi)的人力和其他成本難以具體計(jì)量，相關(guān)費(fèi)用難以審核，這部分成本既不透明也難以控制。
二、成本控制策略及程序
房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司是以資金和人才資本，整合土地資源、政策資源、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等資源，來實(shí)現(xiàn)自身目標(biāo)。因其產(chǎn)品具有社會(huì)屬性、技術(shù)屬性及產(chǎn)品生產(chǎn)的復(fù)雜過程屬性，造成了其產(chǎn)品成本控制的復(fù)雜性。對(duì)于其成本管理工作的開展，應(yīng)從戰(zhàn)略高度給予重視，首先轉(zhuǎn)變成本觀念，設(shè)計(jì)符合公司特點(diǎn)的成本管理程序和指標(biāo)，然后開展具體的成本控制工作。
（一）成本控制觀念的轉(zhuǎn)變
1、全員成本管理觀念的創(chuàng)新
很多人認(rèn)為，成本管理是專設(shè)的成本管理機(jī)構(gòu)及成本管理人員的職責(zé)。但事實(shí)上，他們只是公司成本控制的組織者，比如房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司的拆遷工程管理部門，只靠他們單方面的努力，難以實(shí)施好成本控制。這就是說，公司成本的發(fā)生與管理層、各部門、各人員的活動(dòng)密切相關(guān)，他們都應(yīng)對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)的成本負(fù)有管理與控制的責(zé)任。因此，成本控制的主體應(yīng)該是個(gè)全員概念。
2、成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新
長(zhǎng)期以來，公司進(jìn)行成本管理時(shí)往往比較重視某一領(lǐng)域或階段成本的控制，而忽視對(duì)其他領(lǐng)域或階段的成本的分析與研究。公司應(yīng)該樹立成本的系統(tǒng)管理觀念，將企業(yè)的成本管理工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，強(qiáng)調(diào)整體與全局，對(duì)企業(yè)成本管理的對(duì)象、內(nèi)容、方法進(jìn)行全方位的分析與研究。
（二）預(yù)算管理
實(shí)行預(yù)算管理是進(jìn)行成本控制的有效手段。公司的管理工作始于預(yù)算的編制，結(jié)束于預(yù)算的執(zhí)行分析。全面預(yù)算管理是普遍采用的現(xiàn)代管理模式，全面預(yù)算管理系統(tǒng)為公司預(yù)算的事前編制、事中控制和事后分析提供了一個(gè)平臺(tái)。
（三）成本控制程序設(shè)計(jì)
想要進(jìn)行有效率的成本控制，首先必須要有明確的思路，不僅要有符合實(shí)際的考核指標(biāo)，還要有有力的監(jiān)督，兼顧效率與公平。對(duì)于房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司而言，進(jìn)行成本控制可以采取上圖程序。
根據(jù)上圖，成本控制是一項(xiàng)涉及公司各個(gè)部門、每個(gè)員工的系統(tǒng)工程，在轉(zhuǎn)變公司成本觀念后，對(duì)員工進(jìn)行充分的思想動(dòng)員。由公司高級(jí)管理層發(fā)起，與財(cái)務(wù)部門一起設(shè)計(jì)預(yù)算和考核指標(biāo)，具體分析公司實(shí)際情況，找出控制成本的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。財(cái)務(wù)部門將控制成本的指標(biāo)層層分解至部門、項(xiàng)目、員工，形成科學(xué)有效的責(zé)任成本體制。每個(gè)員工在保障公司利益的前提下，都承擔(dān)一定的責(zé)任成本。至一個(gè)會(huì)計(jì)期限或項(xiàng)目結(jié)束，指標(biāo)結(jié)果反饋回財(cái)務(wù)部門，進(jìn)行考核與獎(jiǎng)勵(lì)，這樣有利于發(fā)現(xiàn)成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)一步改善、加強(qiáng)控制的措施和方法。公司高管層在整個(gè)成本控制的過程中，要盡力給予支持，并起到關(guān)鍵的監(jiān)督作用。
三、具體成本控制方法
（一）財(cái)務(wù)部門成本控制
1、嚴(yán)格執(zhí)行年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及財(cái)務(wù)預(yù)算
嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，將總成本控制在預(yù)算內(nèi)。對(duì)于超出預(yù)算的費(fèi)用要按有關(guān)規(guī)定辦理。對(duì)于即將要開始的拆遷工程項(xiàng)目，要求工程部門對(duì)該項(xiàng)目提前做出規(guī)劃設(shè)計(jì)，財(cái)務(wù)部門根據(jù)工程圖紙做出預(yù)算，并在工程過程嚴(yán)格監(jiān)督。待項(xiàng)目完成后，財(cái)務(wù)人員要對(duì)支付款項(xiàng)等嚴(yán)格把關(guān)，審核成本和決算表，準(zhǔn)確真實(shí)地反應(yīng)工程成本。
2、加強(qiáng)資金管理
資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心。房地產(chǎn)動(dòng)拆遷項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)的前期項(xiàng)目，在整個(gè)項(xiàng)目過程中，往往項(xiàng)目的前幾個(gè)階段只產(chǎn)生費(fèi)用，在項(xiàng)目快結(jié)束時(shí)才產(chǎn)生收入。因此，為了防止資金鏈斷裂的情況發(fā)生，要求公司統(tǒng)籌安排，合理調(diào)度，把資金用活。
在公司資金管理中，對(duì)所有財(cái)務(wù)往來都要嚴(yán)格按規(guī)章制度辦事，要把一切發(fā)生的貨幣資金收支、物資發(fā)出和轉(zhuǎn)移，據(jù)實(shí)填制憑證，認(rèn)真審核，落實(shí)個(gè)人責(zé)任范圍避免出現(xiàn)問題。
3、長(zhǎng)期堅(jiān)持成本控制
成本控制不是一蹴而就的工作，而是需要全公司上下齊心合力的系統(tǒng)工程。要求財(cái)務(wù)部門不僅做好記賬、編制報(bào)表的工作，而要主動(dòng)參與到公司各階段的成本控制工作中。如，動(dòng)遷工作中，財(cái)務(wù)人員可以到工作現(xiàn)場(chǎng)，了解工作進(jìn)展?fàn)顩r，評(píng)估工作難易程度，有利于評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，做好資金安排。又如，在拆遷工程中，隨時(shí)監(jiān)督工程進(jìn)度、物資采買等，有利于強(qiáng)化建筑物資的日常管理，減少成本。
（二）行政部門成本控制
公司行政部門主要負(fù)責(zé)公司日常運(yùn)營(yíng)的工作，不屬于公司主營(yíng)業(yè)務(wù)部門，對(duì)公司業(yè)務(wù)給予支持。行政部門主要發(fā)生的費(fèi)用在于管理費(fèi)用，如通信費(fèi)、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、職工報(bào)銷等等。對(duì)于房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司而言，對(duì)于管理費(fèi)用也納入預(yù)算管理范疇，針對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用分析其因由，總量控制，個(gè)別實(shí)行定額制，將管理費(fèi)用控制在一個(gè)合理范圍。
（三）動(dòng)拆遷成本控制
1、動(dòng)遷要有明確的時(shí)間和人員安排計(jì)劃
明確的計(jì)劃是做好工作的前提條件，這樣有利于公司進(jìn)行資金安排和人員安排，不僅可以提高工作效率，也可以減少不必要的人力資源浪費(fèi)。每戶被動(dòng)遷對(duì)象都有固定的經(jīng)辦人負(fù)責(zé)，這些經(jīng)辦人不僅幫忙分析被動(dòng)遷對(duì)象的實(shí)際情況，宣傳動(dòng)遷政策，簽約后還幫動(dòng)遷戶找過渡房看二手房。由于動(dòng)遷牽扯的利益較大，因此“人盯人”戰(zhàn)術(shù)做到了責(zé)任到位，將動(dòng)遷戶利益放在首位，可以加快動(dòng)遷工作的進(jìn)程。
2、拆遷補(bǔ)償安置成本控制
這部分成本是構(gòu)成房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司成本的重要組成部分，也直接關(guān)系到動(dòng)遷工作的難易程度。該部分成本主要由被動(dòng)遷對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估值構(gòu)成，一般有政府相關(guān)政策規(guī)定，并且受當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)制約。而實(shí)際工作中，評(píng)估對(duì)象的補(bǔ)償金額最難進(jìn)行。因此，準(zhǔn)確評(píng)估直接影響公司成本控制，可以從以下幾個(gè)方面入手：
1）評(píng)估之前首先應(yīng)明析評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)文件
產(chǎn)權(quán)文件是每個(gè)評(píng)估師在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先必須掌握的重要資料，是正確估價(jià)的基礎(chǔ)。各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)。例如在動(dòng)遷評(píng)估中，經(jīng)常會(huì)遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些是出讓，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實(shí)際上有商業(yè)價(jià)值，對(duì)于這種情況在選用評(píng)估方法時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“合理、合法、合情”的原則。
2）把握對(duì)等原則
在動(dòng)遷工作中，動(dòng)遷公司與被動(dòng)遷對(duì)象處在不對(duì)等的地位中，這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)地位，參與拆遷的主動(dòng)性，補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位。因此，為了消除被動(dòng)遷對(duì)象的抵觸情緒，進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于(至少不低于)所在地區(qū)同類普通住房的正常市場(chǎng)價(jià)格水平，保障動(dòng)遷工作的順利進(jìn)行。
3）根據(jù)房屋種類采用有針對(duì)性的評(píng)估方法
隨著加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐，帶來了大量的農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多為農(nóng)村集體土地，沒有房產(chǎn)證和土地證，如果以實(shí)物安置(拆一補(bǔ)一)，就應(yīng)采用成本法對(duì)房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價(jià)。采用貨幣補(bǔ)償時(shí)，往往由政府定區(qū)位地價(jià)，然后再考慮房屋重置價(jià)。
工業(yè)廠房作抵押評(píng)估時(shí)，往往采用重置成本法，其中基本重置價(jià)、城市建設(shè)配套費(fèi)、投資管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)，建設(shè)工程后三通費(fèi)用，這樣做通常不夠精確。例如工業(yè)廠房建設(shè)規(guī)模不大，后三通費(fèi)細(xì)化為道路、場(chǎng)地、綠化、上下水道等，這樣做會(huì)更精確一點(diǎn)。
3、拆遷工程成本控制
關(guān)鍵詞：房屋拆遷；濫用；預(yù)防；公共利益；行政救濟(jì)
1998年6月，河南省鄭州市發(fā)生的一起住戶狀告市政府拆遷糾紛案，就是針對(duì)拆遷行為的合法性引發(fā)的。為了闡述對(duì)房屋拆遷權(quán)濫用與預(yù)防研究的現(xiàn)實(shí)意義，我們簡(jiǎn)略介紹一下此案案情。
1998年3月，《河南商報(bào)》登載了鄭州市將興建裕達(dá)文化廣場(chǎng)，并將拆除鄭州市裕達(dá)國(guó)貿(mào)大廈旁邊的五幢樓房的消息。水利部水工金屬材料結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測(cè)中心（以下稱水工檢測(cè)中心）所購買的裕達(dá)花園17號(hào)、18號(hào)商品樓名列其中。裕達(dá)文化廣場(chǎng)采取政府和港資合作的方式興建，政府出資1000萬元，港資河南裕達(dá)置業(yè)有限公司出資5000萬元。此兩幢樓的住戶（水工檢測(cè)中心職工）向拆遷人"鄭州市裕達(dá)廣場(chǎng)工程建設(shè)指揮部"（以下稱指揮部）提出了數(shù)個(gè)問題，均未獲答復(fù)。隨后，指揮部張貼了《城市房屋拆遷公告》，正式開始拆遷。住戶認(rèn)為，裕達(dá)廣場(chǎng)雖名為公益事業(yè)，實(shí)質(zhì)上更多是裕達(dá)公司借用政府行政手段，為改善其所有的裕達(dá)國(guó)貿(mào)大廈周邊環(huán)境從而促使其銷售和升值而進(jìn)行的商業(yè)運(yùn)作。住戶進(jìn)而認(rèn)為，政府規(guī)劃、拆遷房屋的行政行為的合法性存在問題，遂向河南省高級(jí)人民法院提起行政訴訟，狀告鄭州市人民政府、鄭州市城市規(guī)劃管理局、鄭州市拆遷辦等單位，要求撤銷其對(duì)17號(hào)、18號(hào)商品樓的拆遷決定。而市政府方面認(rèn)為，裕達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)是為了改善城市投資環(huán)境、創(chuàng)建衛(wèi)生城市和園林城市而實(shí)施的城市建設(shè)的一部分，城市規(guī)劃法賦予了市政府權(quán)力，任何單位和個(gè)人必須服從人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調(diào)整用地的決定〔1〕。
顯然，房屋拆遷權(quán)是否被濫用是本案爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。其中，政府的拆遷行為程序是否合法以及是否為了公共利益的需要，是兩個(gè)關(guān)鍵問題。
上述案例，突出表現(xiàn)在如何評(píng)定拆遷行為在實(shí)體上和程序上都具有合法性上，即拆遷行為實(shí)體上應(yīng)符合什么標(biāo)準(zhǔn)才是合法（而不是看是否有合法的審批機(jī)關(guān)的正式批文），并應(yīng)同時(shí)履行什么樣的法律程序（不應(yīng)拘泥于現(xiàn)有規(guī)定程序）才能有效。這是一個(gè)重大理論問題，是解決拆遷權(quán)本身合法性的切入點(diǎn)。
一、拆遷權(quán)實(shí)體合法的唯一標(biāo)準(zhǔn)——社會(huì)公共利益
房屋拆遷權(quán)的核心在于它的強(qiáng)制力，它不需被拆遷人同意就能夠產(chǎn)生法律效力。由于這項(xiàng)權(quán)力的行使以國(guó)家權(quán)力作為后盾并涉及私人房屋所有權(quán)的保護(hù)，因此，防止該項(xiàng)權(quán)力的濫用，便成為判定拆遷權(quán)行使合法性的關(guān)鍵。而為了判定拆遷權(quán)是否被濫用，應(yīng)當(dāng)首先在法律上設(shè)置一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，用以評(píng)判一項(xiàng)具體的拆遷行為是否合法。這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)就是"社會(huì)公共利益".因此，"社會(huì)公共利益"又成了評(píng)判房屋拆遷權(quán)是否合憲以及是否被濫用的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而且在房屋強(qiáng)制拆遷與保護(hù)房屋所有權(quán)和土地權(quán)利的利益沖突中，也成為了十分有效的"平衡劑".
1.關(guān)于"公共利益"的涵義
盡管"社會(huì)公共利益"對(duì)房屋拆遷法律制度的設(shè)立至關(guān)重要，但我國(guó)目前迄今尚無一個(gè)統(tǒng)一的界說。不管在立法上，還是在學(xué)理解釋上，"社會(huì)公共利益"的概念都是不確定的，造成了人們認(rèn)識(shí)上的偏差。這是導(dǎo)致房屋拆遷權(quán)被濫用的客觀因素。與"社會(huì)公共利益"相似的一個(gè)概念是"公共性目的".關(guān)于"公共性目的"涵義之解釋，曾經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展過程。為了限制土地征用權(quán)的濫用，外國(guó)的一些法院將"公共性目的"解釋為"公共的使用"，即代表公共利益的主體的使用。然而，這一解釋卻在實(shí)踐中產(chǎn)生了許多問題。如果只有代表公共利益的主體的使用才能具有"公共性目的"，那些不代表公共利益的主體就會(huì)被排除在外。而且，事實(shí)上，代表公共利益的主體的范圍在實(shí)踐中也不易明確界定。有些主體所代表的利益既有"公共利益"的成分，又有"非公共利益"的成分，這類主體是否可以進(jìn)行土地征用呢？因此，各國(guó)立法和判例便開始使用"公共利益"的提法，以進(jìn)一步確定土地征用權(quán)合法的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的立法都認(rèn)為，"公共利益"應(yīng)包括兩層涵義：一是須有公共使用的性質(zhì)，二是須有公共利益的用途。
在立法上，一些國(guó)家和地區(qū)以列舉的方式規(guī)定"公共利益"的范圍。如香港，其《收回官地條例》和《土地征用條例》同時(shí)規(guī)定，官地收回和征用土地須以"公共用途"為目的，并規(guī)定以下幾種情況的"收回"和"征用"屬于"公共用途"：（1）為使物業(yè)欠佳的衛(wèi)生情況得以改善，或重新修建經(jīng)改善了衛(wèi)生情況的居所或建筑物；（2）由于建筑物接近或連接其他建筑物，嚴(yán)重干擾空氣流通或建筑物的狀況不適合人居??；（3）與軍隊(duì)有關(guān)部門的任何用途；（4）總督會(huì)同行政局決定為公共用途的任何類別用途而作的收回或征用〔3〕。前面已經(jīng)論述過，房屋拆遷產(chǎn)生的法律后果之一是導(dǎo)致土地權(quán)利流轉(zhuǎn)給拆遷人，這也是房屋拆遷的唯一目的。因此，房屋拆遷權(quán)的合法性應(yīng)適用土地征用的合法性理論。在我國(guó)，"公共利益"的法律地位在立法中得到了確立。首先是《憲法》。該法第十條第三款規(guī)定："國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用".其次是《土地管理法》。該法第二條第二款規(guī)定，"國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用"，并同時(shí)在第58條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，國(guó)家因?yàn)楣怖嫘枰褂猛恋氐?，可以依法收回?guó)有土地使用權(quán)。第三是《城市房地產(chǎn)管理法》。該法第19條規(guī)定，在特殊情況下，國(guó)家可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，依照法律程序提前收回出讓土地使用權(quán)。第四是《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。該條例第42條規(guī)定，在特殊情況下，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依法收回土地使用權(quán)。顯然，從憲法、法律到行政法規(guī)，"社會(huì)公共利益"都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆遷立法上，這一立法宗旨卻悄然發(fā)生著變化。新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（已于2001年11月1日生效實(shí)施）第二條規(guī)定："在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例".事實(shí)上，該條例就未對(duì)拆遷行為本身的合法性作出任何規(guī)定。相比而言，1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二條"凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，因城市建設(shè)的需要拆遷房屋及其附屬物的，使用本條例"的規(guī)定，將房屋拆遷的合法性界定為"城市建設(shè)需要"，卻更為明確?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第四條規(guī)定："城市私有房屋因國(guó)家建設(shè)需要征用拆遷時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)給予房屋所有人合理的補(bǔ)償……".這里的"國(guó)家建設(shè)"與前述"城市建設(shè)"不是同一個(gè)概念。何謂"國(guó)家建設(shè)"，我們力圖從現(xiàn)有立法中去尋找一個(gè)詮釋它的依據(jù)。1999年1月1日前施行的《土地管理法》列專章規(guī)定"國(guó)家建設(shè)用地"，在第21條中對(duì)"國(guó)家建設(shè)"作了這樣的限定，"國(guó)家為了進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)"，并在第22條中進(jìn)一步詮釋：國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目，只能是列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃或者按照規(guī)定準(zhǔn)許建設(shè)的國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目。因此，我們可以得出"并不是所有城市建設(shè)都是國(guó)家建設(shè)"的結(jié)論。對(duì)此，國(guó)家計(jì)委、原國(guó)家國(guó)土局《關(guān)于建設(shè)用地計(jì)劃管理暫行辦法》第16條規(guī)定："本辦法所稱建設(shè)用地，包括國(guó)家、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設(shè)和農(nóng)村個(gè)人建房的新建、擴(kuò)建、技改項(xiàng)目用地以及采掘、建材等行業(yè)的生產(chǎn)用地".該條進(jìn)一步解釋"國(guó)家建設(shè)用地"，"是指全民所有制和城鎮(zhèn)集體所有制單位以及上述單位同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦的聯(lián)合企業(yè)，需要的各項(xiàng)建設(shè)用地".根據(jù)"公共利益"的含義進(jìn)行理解，國(guó)家建設(shè)行為總是以社會(huì)整體利益作為出發(fā)點(diǎn)的，社會(huì)整體利益本身就是"社會(huì)公共利益"，故國(guó)家建設(shè)本身就具有"公共利益"的性質(zhì)。因此，現(xiàn)行拆遷立法本身就存在不統(tǒng)一的問題，在拆遷合法性規(guī)定上，宜采用"社會(huì)公共利益需要"或者"國(guó)家建設(shè)需要"的提法，而不宜不作任何規(guī)定。這樣既可以與土地征用、土地收回實(shí)體合法性要件一致，又可避免行政法規(guī)的立法與憲法、法律不一致。無論如何，拆遷立法的違憲都是不允許或應(yīng)予糾正的。
前述案例中的建設(shè)項(xiàng)目，顯然屬于"城市建設(shè)需要"，應(yīng)為"國(guó)家建設(shè)用地"范疇，具有"公共利益"性質(zhì)。
2.公共利益的層次性
不同性質(zhì)國(guó)家建設(shè)拆遷，其所代表的社會(huì)公共利益的層次性是不同的，這產(chǎn)生了公共利益的層次性問題。按建設(shè)項(xiàng)目本身計(jì)劃審批的效力分類，可將拆遷的公共利益分為三個(gè)層次：
其一，最高層次的公共利益。它是用國(guó)家預(yù)算內(nèi)基本建設(shè)撥款進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的項(xiàng)目用地拆遷具有的利益層次。通常表現(xiàn)為國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程用地，如大型機(jī)場(chǎng)、鐵路等工程用地。
其二，中間層次的公共利益。它是地方用國(guó)家預(yù)算內(nèi)各項(xiàng)機(jī)動(dòng)財(cái)力安排的基本建設(shè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目用地拆遷具有的利益層次。通常表現(xiàn)為地方各級(jí)安排的地方重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，這類用地為數(shù)不少。
其三，最低層次的公共利益。它是各地企事業(yè)單位用預(yù)算外資金、自籌資金和銀行貸款安排的基本建設(shè)項(xiàng)目拆遷用地具有的利益層次。通常表現(xiàn)為企事業(yè)單位利用自有資金安排生產(chǎn)和非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目用地，以及人民政府批準(zhǔn)或城市規(guī)劃統(tǒng)一安排的城市居民住宅建設(shè)用地。
上述最高層次和中間層次的公共利益建設(shè)用地拆遷，屬前述"國(guó)家建設(shè)用地"拆遷范疇，具有一般意義上的公共利益性，不會(huì)引起歧義，且得到了社會(huì)的普遍認(rèn)同。而在最低層次的公共利益的建設(shè)用地拆遷中，顯然建設(shè)單位已經(jīng)多元化，已從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下純國(guó)有企業(yè)的單一主體，演變成了有集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)甚至外資企業(yè)參與的多個(gè)主體。國(guó)家通過這為數(shù)眾多的不同經(jīng)濟(jì)形式主體實(shí)現(xiàn)著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)目的。換言之，不管是國(guó)有企業(yè)，還是集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)，只要其拆遷用地一旦被納入了國(guó)家用地計(jì)劃，便成為了社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的組成部分。并且，商品經(jīng)濟(jì)體制本身也將各類所有制的企業(yè)置于了獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)和自負(fù)盈虧的生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者的法人地位。因此，不管是國(guó)有企業(yè)參與的建設(shè)項(xiàng)目，還是其他私營(yíng)、外資企業(yè)等參與的經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目，都是以自身利益為其出發(fā)點(diǎn)的（在本質(zhì)上已沒有區(qū)別），并反過來以提高人民物質(zhì)文化生活水平、服務(wù)于整個(gè)社會(huì)為最終歸宿。即使是城市居民住宅建設(shè)，也以此為己任。因此，最低層次的公共利益是間接的，在以生產(chǎn)資料公有制為主體的多種經(jīng)濟(jì)成分并存的社會(huì)主義初級(jí)階段是存在的。
3.公共利益的層次對(duì)房屋拆遷權(quán)的影響
我國(guó)房屋拆遷的公共利益的層次性，最終影響著房屋拆遷權(quán)行使的基本規(guī)則，概括起來有以下三項(xiàng)：
其一，低層次的"公共利益"的房屋拆遷，應(yīng)當(dāng)滿足并服務(wù)于高層次的公共利益的拆遷。國(guó)家計(jì)委、原國(guó)家國(guó)土局《關(guān)于建設(shè)用地計(jì)劃管理暫行辦法》第三條在編制用地計(jì)劃應(yīng)遵循的原則的第三項(xiàng)規(guī)定，"對(duì)各項(xiàng)建設(shè)用地實(shí)行統(tǒng)籌規(guī)劃，綜合平衡、保證重點(diǎn)、兼顧一般".原國(guó)家國(guó)土局《關(guān)于國(guó)家建設(shè)用地審批工作的暫行規(guī)定》第四條規(guī)定："建設(shè)項(xiàng)目用地實(shí)行計(jì)劃指標(biāo)控制，首先保證國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目……".此兩規(guī)定揭示了一個(gè)共同原則，即高層次公共利益的建設(shè)項(xiàng)目拆遷優(yōu)先于低層次的公共利益的建設(shè)用地拆遷高層次的公共利益建設(shè)項(xiàng)目拆遷用地計(jì)劃制約低層次的公共利益建設(shè)項(xiàng)目拆遷用地計(jì)劃。
其二，相同層次的"公共利益"的房屋拆遷計(jì)劃，無抵銷對(duì)方的效力。即同一層次的公共利益的建設(shè)需要拆遷同一處房屋時(shí)，應(yīng)以向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請(qǐng)的時(shí)間先后順序?yàn)闇?zhǔn)。為什么要確立這樣一項(xiàng)規(guī)則呢？首先，是反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)所需。如果不以這條規(guī)則作為處理應(yīng)將拆遷許可證核發(fā)給哪一個(gè)申請(qǐng)人的依據(jù)，將會(huì)導(dǎo)致拆遷行為本身的不公平，也易滋生腐敗。其次，房屋拆遷主管部門是拆遷審批機(jī)關(guān)，計(jì)劃、規(guī)劃以及國(guó)土部門是從其他方面對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行管理的，其對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批、規(guī)劃許可以及用地批文并不能代替拆遷決定。以提交拆遷申請(qǐng)的先后順序作為核發(fā)拆遷許可證的事實(shí)依據(jù)，是符合房屋拆遷權(quán)的分配原則的。當(dāng)然，所謂拆遷申請(qǐng)，還應(yīng)當(dāng)包括國(guó)家規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。最后，土地使用制度本身要求土地使用權(quán)相對(duì)穩(wěn)定，否則，就會(huì)造成同一目的層次的用地單位申請(qǐng)對(duì)對(duì)方進(jìn)行拆遷，這對(duì)保護(hù)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是非常不利的。
其三，公共利益的層次越低，房屋拆遷權(quán)的強(qiáng)制力就越弱。據(jù)此，第一類和第二類拆遷具有最完整、最強(qiáng)大的強(qiáng)制力，第三類拆遷的強(qiáng)制力則較弱。實(shí)踐中，第三類拆遷比第一類拆遷權(quán)更易濫用，在拆遷立法時(shí)應(yīng)制定更為嚴(yán)密的方法予以預(yù)防，包括制訂對(duì)被拆遷人更為有利的補(bǔ)償辦法和公平、透明的拆遷決定程序，以防止拆遷人借政府之力、打公益之名、行私利之實(shí)，并監(jiān)督拆遷主管部門公平依法行政。
二、房屋拆遷權(quán)合法的程序要件——行政救濟(jì)
程序法與實(shí)體法一樣具有"獨(dú)立的價(jià)值".因而，在確立拆遷權(quán)本身應(yīng)當(dāng)具有的實(shí)體要件后，還有必要對(duì)拆遷權(quán)行使的方式、手續(xù)等程序進(jìn)行探究。
作為拆遷立法的法治化要求，法治原則理論和人權(quán)原則理論成為拆遷行政救濟(jì)的理論基礎(chǔ)。作為依法拆遷的方略，行政救濟(jì)的核心是依法辦事，并且，作為保護(hù)公民人身財(cái)產(chǎn)權(quán)的立法，必須以人權(quán)作為理論基礎(chǔ)。同時(shí)，我國(guó)《憲法》第五條規(guī)定："一切國(guó)家機(jī)關(guān)和武裝力量、各政黨和社會(huì)團(tuán)體、各企業(yè)事業(yè)組織都必須遵守憲法和法律。一切違反憲法和法律的行為，必須予以追究"，"任何組織或者個(gè)人都不得有超越憲法和法律的特權(quán)".第三十三條規(guī)定："中華人民共和國(guó)公民在法律上一律平等".上述規(guī)定為我國(guó)拆遷行政救濟(jì)的設(shè)立奠定了憲法基礎(chǔ)。學(xué)者認(rèn)為，房屋拆遷行政救濟(jì)的途徑，是指行政相對(duì)人的合法權(quán)益受到違法或不正當(dāng)具體行政行為侵犯時(shí)，法律所提供的補(bǔ)救渠道和途徑。
1.房屋拆遷行政救濟(jì)的具體措施
行政復(fù)議和行政訴訟的對(duì)象是具體行政行為，對(duì)拆遷主管部門在房屋拆遷過程中拆遷權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，直接關(guān)系著行政復(fù)議和行政訴訟范圍的確定。將拆遷行為列為行政救濟(jì)的范圍，首先是基于房屋拆遷權(quán)的行使是具體行政行為的認(rèn)識(shí)。理由主要有：其一，從職權(quán)上看，房屋拆遷權(quán)是一種由政府房屋拆遷主管部門依法行使的行政權(quán)力，具有不平等性和強(qiáng)制性，與拆遷主管部門依照法律法規(guī)的授權(quán)制訂規(guī)范性文件的抽象行政行為相區(qū)分。其二，房屋拆遷權(quán)是單方意思行為，不需管理相對(duì)人的合意，從而也將其與房屋拆遷立法這一抽象行政行為中的立法合意區(qū)分。第三，從結(jié)果來看，拆遷決定在外部表現(xiàn)形式上以決定、許可證等非規(guī)范性法律文件為存在方式，與抽象行政行為中的規(guī)范性文件相區(qū)分；從調(diào)整的對(duì)象來看，拆遷決定針對(duì)被拆遷人和拆遷人，可以反復(fù)適用，以區(qū)別于抽象行政行為中針對(duì)不特定人和事；從效力上看，拆遷決定針對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的對(duì)象，以區(qū)別于抽象行政行為針對(duì)未來可能發(fā)生的不特定對(duì)象而生效。因此，按照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問題的意見（試行）》對(duì)"具體行政行為"的解釋，房屋拆遷決定顯然應(yīng)當(dāng)屬于具體行政行為的范疇。
其次是基于房屋拆遷權(quán)的行使行為是外部行政行為的認(rèn)識(shí)。所謂外部行政行為，是指拆遷主管部門對(duì)拆遷行政事務(wù)進(jìn)行管理，與拆遷人和被拆遷人之間產(chǎn)生的一種行政管理行為。與外部行政行為對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念是內(nèi)部行政行為，它是拆遷主管部門隊(duì)對(duì)內(nèi)部行政事務(wù)進(jìn)行管理，與內(nèi)部管理相對(duì)人產(chǎn)生的行政隸屬關(guān)系行為，如拆遷主管部門對(duì)內(nèi)部違法違紀(jì)行為的政紀(jì)處分。
《行政復(fù)議條例》第二條規(guī)定："公民、法人和其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益可以依照本條例向行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議".而該條例第九條規(guī)定的行政復(fù)議案件的范圍，包括公民、法人和其他組織認(rèn)為符合法定條件申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)頒發(fā)許可證而行政機(jī)關(guān)拒絕頒發(fā)，以及"認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)的案件".《行政訴訟法》第二條規(guī)定："公民、法人和其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)工作人員的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，有權(quán)依照本法向人民法院提訟".該法第11條規(guī)定的行政案件的范圍，包括公民、法人和其他組織認(rèn)為符合法定條件申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)頒發(fā)許可證而行政機(jī)關(guān)拒絕頒發(fā)，以及"認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)的案件".因此，我們有理由認(rèn)為，如果拆遷申請(qǐng)人依法向拆遷主管部門申請(qǐng)頒發(fā)拆遷許可證而拆遷主管部門拒絕頒發(fā)，或者被拆遷人認(rèn)為拆遷許可證的頒布不合法從而侵犯其合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的，都可以申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。
2.聽證程序
"聽證"一般是指在國(guó)家機(jī)關(guān)作出決定之前，給有利害關(guān)系人提供發(fā)表意見的機(jī)會(huì)，對(duì)特定事項(xiàng)進(jìn)行置證和辯駁的程序。"聽證"是行政機(jī)關(guān)行政決定的一個(gè)階段，屬于行政程序的組成部分，不是行政程序的全過程。
我國(guó)在頒布的《行政處罰法》中引進(jìn)了聽證程序，確立了聽證在行政程序中的法律地位。盡管聽證程序只局限于行政處罰決定中，但它所確立的原則無疑為我們提供了一個(gè)保護(hù)拆遷行政相對(duì)人合法權(quán)益，監(jiān)督拆遷主管部門在"社會(huì)公共利益"的實(shí)體前提下作出拆遷決定，以及規(guī)范拆遷當(dāng)事人及其他人有關(guān)行為的有效方法。
按照《行政處罰法》的規(guī)定，聽證程序在下列情況下進(jìn)行："行政機(jī)關(guān)作出責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證或執(zhí)照、較大數(shù)額的罰款等行政處罰決定之前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人有要求聽證的權(quán)利；當(dāng)事人要求聽證的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織聽證".顯然，聽證程序有三個(gè)特征：一是階段性，即聽證只是行政處罰的一個(gè)階段，而不是處罰的全過程。二是局部性，即并不是所有行政處罰都要舉行聽證，只有對(duì)當(dāng)事人的權(quán)益有較大影響的行政處罰才進(jìn)行聽證。三是選擇性，即聽證不是必經(jīng)程序，主動(dòng)權(quán)在于當(dāng)事人。
一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案的地位和作用
1、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案的地位
房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷工作是一項(xiàng)“民心工程”、“實(shí)事工程”。拆遷工作的好壞，直接影響著老百姓的切身利益乃至整個(gè)社會(huì)的民生狀況。房地產(chǎn)拆遷檔案記錄了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、老百姓居住條件的改善過程以及社會(huì)城市建設(shè)的變遷過程。所以，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案的數(shù)量和質(zhì)量在某種程度上體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，反映了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，涉及著千家萬戶的生計(jì)。
2、房地產(chǎn)拆遷檔案的作用
(1)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案是檢查、審核拆遷活動(dòng)的重要依據(jù)，是即將消失或已經(jīng)消失的建筑物的原始記錄。由于它是原始建筑的真實(shí)記錄，因此可以作為歷史的見證和證據(jù)供后人利用，同時(shí)其自身所蘊(yùn)含的歷史和文化價(jià)值也是不可估量的，對(duì)于恢復(fù)和還原歷史面貌、了解和認(rèn)識(shí)人類社會(huì)的發(fā)展都有著極其重要的作用。
(2)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案不僅是區(qū)域建設(shè)發(fā)展中的寶貴資料，同時(shí)它也與經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)穩(wěn)定以及人民群眾的安居樂業(yè)息息相關(guān)。它不但可以為區(qū)域管理、改造區(qū)域形象提供必要的依據(jù)，而且對(duì)保存區(qū)域信息、留存區(qū)域原貌有著重要意義。
(3)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案是房地產(chǎn)企業(yè)檔案的主要組成部分，它是保障被拆遷人合法權(quán)益的重要憑證，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理房屋的重要依據(jù)，同時(shí)它在房屋易主、辦理產(chǎn)權(quán)、法律糾紛等事宜中發(fā)揮著重要的作用，關(guān)系到老百姓的切身利益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案的特點(diǎn)
房地產(chǎn)拆遷檔案區(qū)別于其他門類檔案，具有內(nèi)容復(fù)雜、易變、利用群體相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn)。
1、內(nèi)容的復(fù)雜性。拆遷改造本身是個(gè)較為復(fù)雜的工程，涉及的部門多、任務(wù)重、工期長(zhǎng)，包括從調(diào)查摸底、測(cè)算計(jì)劃、動(dòng)遷審批至拆遷、安置、施工等多個(gè)階段，而且各個(gè)階段內(nèi)部又會(huì)有很多劃分。例如我集團(tuán)負(fù)責(zé)的開陽里危改小區(qū)在拆遷安置、補(bǔ)償問題上，根據(jù)被拆遷入意愿，分為回遷、外遷、貨幣補(bǔ)償、放棄等多種情況，甚為復(fù)雜，隨之產(chǎn)生的檔案在內(nèi)容上也必然會(huì)體現(xiàn)出復(fù)雜性的特點(diǎn)。
2、內(nèi)容的易變性。不同時(shí)期、不同階段、不同地區(qū)國(guó)家的拆遷政策不同，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案在內(nèi)容上也會(huì)有所變化。以北京市為例，2001年11月1日起執(zhí)行北京市人民政府第87號(hào)令《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，2003年5月1日起執(zhí)行北京市國(guó)土資源和房屋管理局《關(guān)于修訂<北京市房屋產(chǎn)權(quán)單位管理辦法>的通知》，危舊房改造拆遷執(zhí)行北京市人民政府辦公廳(京政發(fā)[2000]19號(hào))《關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法(試行)的通知》等。隨著拆遷政策的變化，拆遷檔案也會(huì)隨之而變。
3、利用群體的相對(duì)穩(wěn)定性。房地產(chǎn)拆遷檔案所具有的特殊的依據(jù)和憑證作用，決定了拆遷檔案利用群體的相對(duì)固定性、穩(wěn)定性，即拆遷人、被拆遷人和法律糾紛解決部門。
三、拆遷檔案收集工作存在的問題
拆遷檔案的以上特點(diǎn)說明了拆遷檔案的收集工作會(huì)存在一定難度。筆者結(jié)合自身的工作實(shí)際發(fā)現(xiàn)，目前拆遷檔案的收集工作存在以下問題。
一是拆遷單位領(lǐng)導(dǎo)和工作人員的檔案意識(shí)比較薄弱，領(lǐng)導(dǎo)重視不夠，在拆遷工作中重施工、趕工期，輕視拆遷檔案資料的收集和整理工作，沒有將拆遷檔案工作納入企業(yè)管理中，嚴(yán)重影響了拆遷檔案的收集工作。
二是拆遷任務(wù)重，涉及的拆遷單位或部門多，拆遷人員流動(dòng)大，有些是單位崗位調(diào)整后轉(zhuǎn)崗到該崗位，拆遷人員專業(yè)水平較低，綜合素質(zhì)不高，有的工作人員缺乏責(zé)任心，對(duì)拆遷資料審核不嚴(yán)格，導(dǎo)致原始記錄不準(zhǔn)確，不能真實(shí)反映拆遷工作的過程，給國(guó)家、企業(yè)和被拆遷人造成經(jīng)濟(jì)損失。
三是拆遷檔案管理制度不健全，特別是在歸檔范圍、歸檔時(shí)間上沒有統(tǒng)一的依據(jù)和制度，拆遷資料散失在個(gè)人手中，造成檔案人員的收集工作十分被動(dòng)。拆遷人員為了趕工期和方便自己利用，將拆遷資料據(jù)為己有，沒有配合檔案人員及時(shí)歸檔，導(dǎo)致收集的拆遷檔案存在不齊全、不完整問題，最終導(dǎo)致企業(yè)檔案資產(chǎn)的流失。
四、加強(qiáng)拆遷檔案收集工作的對(duì)策
針對(duì)上述問題，筆者認(rèn)為加強(qiáng)拆遷檔案的收集工作，可以采取以下措施。
1、加大對(duì)拆遷檔案收集工作的宣傳力度，形成收集工作重要性的認(rèn)識(shí)，不斷提高檔案意識(shí)。
具體做法：一是檔案部門要加強(qiáng)拆遷檔案收集工作的宣傳教育，使每一個(gè)拆遷工作人員都明白拆遷檔案在企業(yè)管理中的重要意義和作用，養(yǎng)成自覺保管和及時(shí)移交拆遷檔案的習(xí)慣，并將檔案意識(shí)貫穿于整個(gè)拆遷工作。二是加強(qiáng)對(duì)拆遷人員拆遷檔案收集要求的培訓(xùn)工作，明確在拆遷工作中拆遷檔案的收集范圍，保證歸檔文件材料的質(zhì)量和有效性。針對(duì)目前拆遷檔案管理的特點(diǎn)，我集團(tuán)不定期請(qǐng)北京市檔案局專家及相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門舉辦檔案知識(shí)及相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，重視對(duì)拆遷檔案專業(yè)人員的培養(yǎng)，穩(wěn)定檔案干部隊(duì)伍。通過幾年的努力，我集團(tuán)拆遷檔案管理水平有了較大的提高。
2、建立健全拆遷檔案管理體系，明確拆遷檔案職責(zé)。
一是明確各拆遷單位拆遷檔案主管部門及主管領(lǐng)導(dǎo)，配置拆遷檔案人員及拆遷業(yè)務(wù)人員。例如我集團(tuán)在拆遷單位形成了一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)分管、專職檔案員和拆遷部門兼職檔案員“三到位”的管理模式。其中，檔案人員負(fù)責(zé)督促業(yè)務(wù)人員將其分散在各拆遷工作人員手中的拆遷檔案收集齊全完整，按拆遷檔案的形成規(guī)律整理、編目后向檔案人員移交歸檔。通過清晰的檔案管理體系和合理的職責(zé)分工，保證了拆遷檔案收集的齊全、完整、準(zhǔn)確。
二是加強(qiáng)收集拆遷檔案的前期準(zhǔn)備工作，為檔案的收集工作奠定基礎(chǔ)。拆遷檔案內(nèi)容復(fù)雜、分散，收集難度大，但是拆遷檔案的收集質(zhì)量直接涉及到拆遷人與被拆遷人的切身利益，也就是國(guó)家、企業(yè)和老百姓的利益。這就要求檔案部門提前介入，從拆遷工作一開始就主動(dòng)介入，進(jìn)行項(xiàng)目跟蹤，加強(qiáng)對(duì)拆遷檔案的收集工作。
三是制定拆遷檔案的收集制度，明確拆遷檔案的收集范圍。正確劃定拆遷檔案的收集范圍，是拆遷檔案工作的重要環(huán)節(jié)，也是拆遷檔案收集工作的依據(jù)。為此，我集團(tuán)檔案部門會(huì)同拆遷部門共同確定了拆遷檔案的收集范圍、歸檔時(shí)間、歸檔要求等，特別是歸檔范圍的制定，保證了收集工作的質(zhì)量和拆遷檔案的質(zhì)量，同時(shí)也決定了拆遷檔案的利用效果，在某種意義上為企業(yè)挽回了一定的經(jīng)濟(jì)損失。近年來，涉及拆遷的行政訴訟案件越來越多，為了使拆遷行政案件的審判體現(xiàn)公正、公平的價(jià)值，體現(xiàn)保護(hù)拆遷人和被拆遷人的合法權(quán)益，收集齊全、完整、準(zhǔn)確的拆遷檔案尤為重要。例如我集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的雙榆樹小區(qū)在拆遷某公司時(shí)與該公司簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議及合作建設(shè)辦公樓的合作書。近期，該公司到檔案室借閱小區(qū)前期開發(fā)資料辦理辦公樓產(chǎn)權(quán)證，檔案人員會(huì)同拆遷部門查閱當(dāng)時(shí)的拆遷檔案，證明該辦公樓產(chǎn)權(quán)歸兩個(gè)公司共同所有，避免了集團(tuán)資產(chǎn)的流失，為企業(yè)挽回了經(jīng)濟(jì)損失，拆遷檔案發(fā)揮了巨大的作用。
3、檔案工作考核與績(jī)效考核相結(jié)合，保證拆遷檔案收集工作的順利進(jìn)行。
1.加強(qiáng)征地拆遷補(bǔ)償資金管理的組織工作
對(duì)鐵路征地拆遷補(bǔ)償資金實(shí)現(xiàn)有效的支出控制，就要加強(qiáng)征地拆遷補(bǔ)償資金管理的組織工作。首先，要嚴(yán)格遵照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)補(bǔ)償資金管理及發(fā)放設(shè)置專門的工作小組負(fù)責(zé)展開這一方面的業(yè)務(wù)。在工作過程中，要保護(hù)被征遷戶的合法權(quán)益，獲得他們的理解和支持。其次，要完善補(bǔ)償資金的審批程序，提高組織工作的規(guī)范性和科學(xué)性，三是要完善資金管理的內(nèi)部控制工作，管理人員要將資金發(fā)放的相關(guān)內(nèi)容充分向被征遷戶傳達(dá)，保證補(bǔ)償資金的有序發(fā)放，促進(jìn)相關(guān)制度嚴(yán)格落到實(shí)處。另外，各地區(qū)要成立相關(guān)的工作小組，從有關(guān)部門、鐵路沿線的鄉(xiāng)鎮(zhèn)抽調(diào)工作人員，以便于協(xié)調(diào)各項(xiàng)事務(wù)。加強(qiáng)征地拆遷補(bǔ)償資金管理的組織工作，是保證鐵路建設(shè)項(xiàng)目順利實(shí)施的前提。
2.強(qiáng)化各方的協(xié)調(diào)配合工作
鐵路建設(shè)項(xiàng)目是一項(xiàng)大型的、復(fù)雜的、工期較長(zhǎng)的綜合性項(xiàng)目，尤其是涉及到與資金有關(guān)的工作時(shí)，管理上就更加復(fù)雜。在這種大型項(xiàng)目中涉及人員及部門較多，工作分配也較為復(fù)雜，因此補(bǔ)償資金要實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效的管理，必須加強(qiáng)各部門之間的相互協(xié)調(diào)，做到權(quán)責(zé)分開，互相約束，共同促進(jìn)資金的科學(xué)化管理。首先，根據(jù)部門的職責(zé)范圍，征遷部門要按程序準(zhǔn)備發(fā)放材料，同時(shí)要及時(shí)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，督促沿線各村鎮(zhèn)提供準(zhǔn)確的補(bǔ)償名單，并對(duì)需要補(bǔ)償?shù)慕痤~進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算及匯總。對(duì)各戶的補(bǔ)償情況進(jìn)行公示后，制定合理的補(bǔ)償方案，最后制定正規(guī)的通知文件，經(jīng)相關(guān)經(jīng)手人簽字確認(rèn)，遞交下一部門進(jìn)行下一環(huán)節(jié)的工作。財(cái)務(wù)部門根據(jù)相關(guān)資料對(duì)資金審批通過后，經(jīng)過一定的審批程序交由發(fā)放部門展開征地補(bǔ)償資金的發(fā)放工作，要確保補(bǔ)償資金有效發(fā)放到被征遷戶的手上。在發(fā)放后，最好建立相關(guān)交流平臺(tái)，保證資金的后續(xù)安全?？傊?，在整體的工作中，各部門要盡職做好各自的分內(nèi)工作，并促進(jìn)相互之間的合作，在工作中出現(xiàn)問題時(shí)，更不能相互推諉，而是要通過溝通與協(xié)調(diào)解決問題。
3.加強(qiáng)對(duì)資金支出管理和金額的控制
在資金的支出環(huán)節(jié)，要對(duì)每一筆賬目的發(fā)放進(jìn)行嚴(yán)格的控制。補(bǔ)償及安置的費(fèi)用歸被征遷戶所有，在發(fā)放時(shí)要做到“一戶一折”，并進(jìn)行細(xì)致的個(gè)人身份認(rèn)證，使資金支出落實(shí)到被征遷戶身上。在資金支出上，要嚴(yán)格謹(jǐn)記該項(xiàng)費(fèi)用是作為補(bǔ)償金發(fā)放給被征遷戶，任何部門不得擅自挪用。要嚴(yán)格規(guī)范補(bǔ)償經(jīng)費(fèi)的支出范圍，嚴(yán)禁擠占挪用、克扣補(bǔ)償資金，任何一筆賬目必須能夠從調(diào)查確認(rèn)到經(jīng)費(fèi)審批再到最后的發(fā)放都做到清清楚楚，保證每一筆資金的支出準(zhǔn)確無誤，對(duì)于金額上有出入的地方要及時(shí)進(jìn)行核對(duì)修正，不得存在混亂或不確定的賬目。鐵路的征遷資金數(shù)額上在最后清理概算時(shí)往往會(huì)超支很多，一方面是由于可研報(bào)告中征遷數(shù)量、單價(jià)設(shè)計(jì)深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求，與實(shí)際征遷金額相比偏低，造成實(shí)際征遷金額虛超；另一方面是因?yàn)檎鬟w單價(jià)每年存在上漲的趨勢(shì)，今年批復(fù)的單價(jià)也許到明年就偏低了，因此超支現(xiàn)象通常存在，要加強(qiáng)資金的管理，必須采取有效的資金控制政策。資金的預(yù)算與控制是相互配合、矛盾的兩個(gè)方面，解決超支問題一方面要加強(qiáng)征遷設(shè)計(jì)工作的深度與準(zhǔn)確性，在預(yù)算管理系統(tǒng)中要充分考慮資金執(zhí)行的時(shí)間差所引起的金額差異，建立動(dòng)態(tài)的審批和控制系統(tǒng)，預(yù)算管理系統(tǒng)承擔(dān)一部分即時(shí)預(yù)算額度測(cè)算的任務(wù)，實(shí)現(xiàn)實(shí)際金額與預(yù)算的動(dòng)態(tài)反饋；另一方面財(cái)務(wù)部門并不單單是預(yù)算的最終匯總部門，而同時(shí)應(yīng)擔(dān)任預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督職責(zé)，對(duì)于補(bǔ)償資金等支出狀況應(yīng)當(dāng)備案，并嚴(yán)格按預(yù)算執(zhí)行，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況認(rèn)真核實(shí)統(tǒng)一當(dāng)?shù)氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(作物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋及相關(guān)建筑物等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等)來確定補(bǔ)償費(fèi)用，通過科學(xué)的方法對(duì)相關(guān)資金數(shù)據(jù)進(jìn)行核算。由于超支難以避免，我們要盡量去減小這一情況發(fā)生的程度，在必要的條件下應(yīng)該向上級(jí)資金管理單位反映實(shí)際的資金預(yù)算偏低情況，最終征遷補(bǔ)償資金以實(shí)際數(shù)計(jì)入投資概算。
4.建立有效的監(jiān)督機(jī)制
要實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償資金的有效管理與發(fā)放，還應(yīng)建立有效的監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償資金發(fā)放的公開透明化，對(duì)資金流動(dòng)加強(qiáng)審查，一旦發(fā)現(xiàn)有挪用、擅用、克扣補(bǔ)償資金的行為，要嚴(yán)格按照法律程序進(jìn)行懲處。對(duì)于有問題的行為要嚴(yán)肅處理，公開曝光，通過嚴(yán)格的調(diào)查審計(jì)追究相關(guān)人員的責(zé)任，對(duì)涉嫌犯罪的，移送司法部門處理，增強(qiáng)法紀(jì)的威懾力，確保拆遷資金管理到位、使用規(guī)范。另外，要充分利用有線電視、宣傳單等手段向群眾公開資金補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)措施，加強(qiáng)群眾監(jiān)督。
二、結(jié)語
[關(guān)鍵詞]征地拆遷；市場(chǎng)管理；深圳市；主要問題
[中圖分類號(hào)]F274 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2013）44-0070-02
在征地拆遷過程中，房地產(chǎn)評(píng)估、測(cè)繪以及房屋拆除等中介服務(wù)不僅是房屋拆遷的重要環(huán)節(jié)，還是維護(hù)拆遷當(dāng)事人和公共利益的重要制度。據(jù)此，加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷中介服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)督管理極為重要。從現(xiàn)實(shí)中來看，深圳市在征地拆遷工作方面著重保護(hù)被拆遷人的權(quán)益，努力平衡拆遷過程中的各方利益，征地拆遷糾紛相比其他城市大大減少。但隨著深圳作為全國(guó)窗口城市快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，在征地拆遷過程中出現(xiàn)的新問題使其征地拆遷工作的推進(jìn)亦趨困難，尤其體現(xiàn)在拆遷服務(wù)市場(chǎng)在管理上混亂和無序，致使各類拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)在拆遷服務(wù)過程中均對(duì)拆遷當(dāng)事人的利益構(gòu)成不同程度的損害，引發(fā)拆遷矛盾。
1缺乏統(tǒng)一的法律管理規(guī)范
統(tǒng)一的法律管理規(guī)范是形成和完善征地拆遷服務(wù)體系的首要前提，但深圳的現(xiàn)狀是關(guān)于規(guī)范拆遷服務(wù)市場(chǎng)方面的立法幾乎空白，這直接導(dǎo)致成熟的征地拆遷服務(wù)市場(chǎng)尚未形成。深圳市從事房屋拆遷的測(cè)繪、評(píng)估服務(wù)的機(jī)構(gòu)以及房屋拆遷公司等房屋拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員缺乏有效的行業(yè)管理規(guī)定。依據(jù)國(guó)家及深圳市現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，也只明確規(guī)定由房屋拆遷主管部門對(duì)拆遷單位的設(shè)立資格、資質(zhì)等情況進(jìn)行規(guī)范和管理，而對(duì)于拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)和拆遷測(cè)繪機(jī)構(gòu)而言，房屋拆遷主管部門對(duì)其資質(zhì)、資格進(jìn)行管理并沒有相應(yīng)的法律依據(jù)或授權(quán)依據(jù)，如此便導(dǎo)致了拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)隨意進(jìn)入拆遷服務(wù)市場(chǎng)，造成市場(chǎng)運(yùn)作的無序化，從而影響整個(gè)拆遷工作的進(jìn)程。
與此同時(shí)，拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏充分的行業(yè)規(guī)范，其所從事的拆遷服務(wù)具有較強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性，行業(yè)組織應(yīng)對(duì)其提供專業(yè)上的指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)揮行業(yè)組織對(duì)該行業(yè)管理和規(guī)范的職責(zé)。目前深圳關(guān)于拆遷服務(wù)的行業(yè)組織有深圳市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)及深圳市測(cè)繪學(xué)會(huì)，但它們僅對(duì)拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)督，現(xiàn)行法律法規(guī)及行業(yè)組織章程都沒有賦予行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、資格乃至準(zhǔn)入拆遷服務(wù)市場(chǎng)的行為等方面進(jìn)行管理的權(quán)限，使得行業(yè)協(xié)會(huì)作為拆遷服務(wù)市場(chǎng)中獨(dú)立第三方的地位和作用沒有被充分地體現(xiàn)和發(fā)揮，拆遷服務(wù)質(zhì)量也會(huì)受到一定的削弱。
2選定拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)存在的問題
2.1拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)選取程序有待完善
在城市房屋拆遷過程中，房屋拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)通常由拆遷人指定，而這些拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)因與委托人有利益關(guān)系，在缺乏嚴(yán)密的市場(chǎng)監(jiān)督情況下，很難保證其在拆遷服務(wù)工作中的中立性和公正性。拆遷服務(wù)工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，而拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)在從事拆遷服務(wù)工作時(shí)極少會(huì)將具體工作的操作標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)節(jié)向拆遷當(dāng)事人公開，因此對(duì)于大多數(shù)被拆遷人來說，拆遷服務(wù)工作的程序是否合法合理，是很難做出正確判斷的；拆遷當(dāng)事人對(duì)拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、資格以及信譽(yù)等方面信息同樣存在不了解的情況，且拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)與房屋拆遷主管部門、開發(fā)商等主體有一定的利益糾葛，拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)、資格的真實(shí)性同樣飽受質(zhì)疑。
拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)在選取程序尚未理順的情況下開展拆遷服務(wù)工作則容易產(chǎn)生各方面信息的嚴(yán)重不對(duì)稱，誤導(dǎo)拆遷當(dāng)事人錯(cuò)選拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)，使得不符合資質(zhì)、資格或者信譽(yù)不良的拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)參與到拆遷服務(wù)工作中，使評(píng)估、測(cè)繪結(jié)果的客觀性和真實(shí)性無法得到保障，由此引發(fā)拆遷糾紛。
2.2拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)申訴途徑匱乏
雖然在拆遷服務(wù)過程中，拆遷當(dāng)事人是最主要的利益主體，但并不意味著拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的利益就不會(huì)受到損害。在確定拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的過程中，難免會(huì)出現(xiàn)同行間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，而現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)范規(guī)定對(duì)惡性競(jìng)爭(zhēng)損害同行利益的拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的處罰較輕，并不能有效遏制類似行為的發(fā)生，被損害的拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的利益也無法得到充分的保護(hù)和彌補(bǔ)。而拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)申訴途徑的不足，更挫傷其從事拆遷服務(wù)的積極性和能動(dòng)性，不利于拆遷服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。
3拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)備案制度不夠健全
3.1拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的備案制度
《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第四十二條規(guī)定，資質(zhì)許可機(jī)關(guān)或者房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案。另外在深圳市政府161號(hào)令第五十二條第三款中規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi)報(bào)市拆遷辦備案。市拆遷辦應(yīng)當(dāng)建立拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)誠(chéng)信檔案；嚴(yán)重失信的評(píng)估機(jī)構(gòu)不得從事公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。然而，目前深圳市在實(shí)務(wù)操作中尚未建立相關(guān)的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)誠(chéng)信檔案，一方面不能對(duì)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)形成一種考核機(jī)制，約束并規(guī)范其在拆遷評(píng)估工作中的行為；另一方面不利于市房屋拆遷主管部門對(duì)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，不利于在行政管理中融入優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而影響整個(gè)拆遷評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。
3.2拆遷測(cè)繪機(jī)構(gòu)的備案制度
對(duì)于測(cè)繪機(jī)構(gòu)方面的備案制度，相關(guān)法律法規(guī)在測(cè)繪機(jī)構(gòu)備案制度或建立誠(chéng)信檔案等方面并沒有作出明確的規(guī)定，使得測(cè)繪機(jī)構(gòu)雖然受到相關(guān)主管部門的監(jiān)管，但成效并不大。由于缺乏完善的備案制度或誠(chéng)信檔案制度，拆遷當(dāng)事人的知情權(quán)進(jìn)一步受到限制，使拆遷人選擇測(cè)繪機(jī)構(gòu)時(shí)由于信息的極度不對(duì)稱而導(dǎo)致不符合條件的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)入拆遷服務(wù)市場(chǎng)，在一定程度上擾亂服務(wù)市場(chǎng)秩序。
3.3拆遷單位的備案制度
對(duì)于拆遷單位，根據(jù)《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，拆遷單位的設(shè)立及其資質(zhì)、資格是須由房屋拆遷主管部門進(jìn)行批準(zhǔn)和認(rèn)定的，也就是拆遷單位的業(yè)務(wù)范圍、行為規(guī)范等方面都受房屋拆遷主管部門的監(jiān)管，拆遷主管部門掌握了各拆遷單位的信息，因此未規(guī)定備案制度是可以理解的，但是沒有建立拆遷單位誠(chéng)信檔案，則在一定程度上影響了對(duì)拆遷單位的規(guī)范管理。在拆遷工作中，拆遷單位承擔(dān)最繁重的具體拆遷工作，與當(dāng)事人針對(duì)補(bǔ)償方案進(jìn)行談判、對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行爆破、拆除等，關(guān)乎被拆遷人的切身利益，缺乏拆遷單位誠(chéng)信檔案，拆遷當(dāng)事人即使對(duì)拆遷單位不滿或者拆遷單位作出損害拆遷當(dāng)事人利益的行為，對(duì)其之后繼續(xù)參與拆遷工作并無太大的影響，也就是不能有效地通過運(yùn)用考核激勵(lì)機(jī)制規(guī)定拆遷單位在拆遷工作中的行為，保證其合法合理性。
4違法拆遷行為仍時(shí)有出現(xiàn)
深圳市城市建設(shè)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，使相關(guān)主管部門偏重于管理的方便而忽視公民權(quán)益的保障；偏重于實(shí)體性規(guī)定，忽視正當(dāng)程序保障。由此引發(fā)了不同程度的違法拆遷事件，增加威脅社會(huì)和諧的因素。
拆遷項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，往往與政府相關(guān)部門及其工作人員的績(jī)效利益相掛鉤，導(dǎo)致在拆遷工作中，相關(guān)行政主管部門為提高其績(jī)效利益，對(duì)房屋拆遷單位的某些違法行為采取放任的態(tài)度，在一定程度上損害廣大被拆遷人的人身及財(cái)產(chǎn)利益。此外，由于缺乏對(duì)違法拆遷行為的有力監(jiān)管，違法拆遷行為一旦確定，受到的處罰遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)被拆遷人受損的權(quán)益。目前，對(duì)拆遷行為較為有效的監(jiān)督主要來自新聞媒體的輿論壓力，但輿論畢竟帶有主觀色彩，對(duì)規(guī)范拆遷行為只是治標(biāo)不治本。
5拆遷服務(wù)結(jié)果爭(zhēng)議處理機(jī)制不合理
5.1拆遷估價(jià)結(jié)果爭(zhēng)議處理機(jī)制
《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十二條明確規(guī)定，拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，可向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。此外，《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法》（政府161號(hào)令）也規(guī)定了，市主管部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織應(yīng)當(dāng)成立市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)，對(duì)拆遷評(píng)估進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定。
以上規(guī)定雖然對(duì)評(píng)估結(jié)果爭(zhēng)議提供處理的依據(jù)和方式，但深圳市在實(shí)務(wù)操作中并沒有建立完備的評(píng)估爭(zhēng)議處理機(jī)制，既沒有設(shè)立評(píng)估專家鑒定機(jī)構(gòu)，也沒有明確具體的鑒定程序等，僅規(guī)定當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以自行委托其他有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估自己的被拆遷房屋，而其出具的評(píng)估報(bào)告必須由房屋拆遷管理部門指定的有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核。但由于目前制度的不健全，加上受到政府有關(guān)部門或者當(dāng)事人強(qiáng)勢(shì)干預(yù)的因素，政府指定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核能否客觀公斷是存在質(zhì)疑的。缺乏一個(gè)中立的鑒定機(jī)構(gòu)以及一套完備的鑒定程序?qū)Ξ愖h結(jié)果進(jìn)行鑒定，爭(zhēng)議糾紛則很難得到公正的解決。
5.2拆遷測(cè)繪結(jié)果爭(zhēng)議處理機(jī)制
對(duì)于拆遷測(cè)繪方面，《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第十七條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果有異議的，可以委托國(guó)家認(rèn)定的房產(chǎn)測(cè)繪成果鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。而根據(jù)深圳市政府161號(hào)令第十六條第二款規(guī)定，公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷中的查勘、測(cè)繪工作應(yīng)當(dāng)委托市政府設(shè)立的地籍測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)施。只有在法律法規(guī)另有規(guī)定或者特殊情況需要時(shí)，拆遷人才可以委托具備法定資質(zhì)和良好信譽(yù)的其他測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行查勘、測(cè)繪。
深圳市政府設(shè)立的地籍測(cè)繪機(jī)構(gòu)為深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)，主要負(fù)責(zé)對(duì)測(cè)繪成果管理、測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督等提供技術(shù)支持。那么，在公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目測(cè)繪工作中，如有發(fā)生測(cè)繪結(jié)果爭(zhēng)議的，地籍測(cè)繪大隊(duì)則同時(shí)充當(dāng)運(yùn)動(dòng)員與裁判員的角色，使得測(cè)繪鑒定結(jié)果的客觀性和公正性遭受質(zhì)疑，尤其面對(duì)當(dāng)前公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目日趨繁多，有質(zhì)疑的拆遷測(cè)繪結(jié)果無疑會(huì)影響拆遷工作的推進(jìn)。
參考文獻(xiàn)：
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一、財(cái)務(wù)預(yù)算
包括年度所需總資金的預(yù)算，各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算，每個(gè)季度融資安排。相信所有的企業(yè)都會(huì)面臨資金預(yù)算管理的難題。房屋征收拆遷企業(yè)最難掌控的是拆遷協(xié)議簽訂的進(jìn)展情況。遭遇釘子戶或是其他意外情況的發(fā)生，就會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算、繼而打亂我們的融資計(jì)劃，影響到年度總資金的預(yù)算。
緊密聯(lián)系拆遷部門，按照各個(gè)項(xiàng)目的具體進(jìn)展計(jì)劃擬定各個(gè)月份及年度的資金預(yù)算。每個(gè)月匯總資料，及時(shí)分析資金收支計(jì)劃執(zhí)行情況。實(shí)時(shí)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度調(diào)整融資計(jì)劃。這個(gè)對(duì)策是很被動(dòng)的，如果一手信息資料不能及時(shí)收集，將影響到后面所有的工作。有條件的企業(yè)可以設(shè)置ERP系統(tǒng)，各部門實(shí)行資源共享，將大大提高財(cái)務(wù)的工作效率。
二、拆遷成本核算
拆遷的成本包含土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、測(cè)量評(píng)估公告等其他間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。拆遷成本的核算是我們的重點(diǎn)管理內(nèi)容之一。
首先，各個(gè)拆遷項(xiàng)目的立項(xiàng)名稱、內(nèi)容、概算等等資料必須收集。這是做為財(cái)務(wù)分項(xiàng)目立帳的重要依據(jù)，也是將來項(xiàng)目完工時(shí)竣工決算的重要依據(jù)。土地征用費(fèi)用通常包含征地補(bǔ)償費(fèi)、附屬物補(bǔ)償費(fèi)、繳納社保資金、征地管理費(fèi)，以及征地指標(biāo)費(fèi)用。應(yīng)當(dāng)及時(shí)掌握政府及社保部門的相關(guān)法律規(guī)定。尤其是社保資金這一塊內(nèi)容，每年的規(guī)定都是不同的，如果條件允許，盡量選擇在社保部門新的基數(shù)出來之前去繳納（近幾年社?；鶖?shù)一直呈遞增的趨勢(shì)）。拆遷補(bǔ)償費(fèi)用通常分為單位拆遷補(bǔ)償費(fèi)和居民個(gè)人拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)當(dāng)分別加以核算。以單位拆遷為例：補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容一般包含土地價(jià)值、建筑物價(jià)值（含裝修價(jià)值）、設(shè)備搬遷補(bǔ)償、停業(yè)損失一次性補(bǔ)償、提前騰空獎(jiǎng)勵(lì)、4個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)用、貨幣安置獎(jiǎng)勵(lì)、及其他獎(jiǎng)勵(lì)等。對(duì)被征收房屋的價(jià)值，通常需要雙方協(xié)商選定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估確定。對(duì)于評(píng)估結(jié)果有很大爭(zhēng)議的，可通過選取三家評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)格平均數(shù)來確定最終的評(píng)估值。被拆遷單位的拆遷面積必須仔細(xì)區(qū)分合法建筑面積和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑面積，會(huì)造成今后安置費(fèi)用計(jì)算的不同；土地性質(zhì)必須區(qū)分屬劃撥土地還是出讓土地，這會(huì)牽涉到土地價(jià)值的不同。另外，公告費(fèi)、測(cè)量測(cè)繪費(fèi)用、舊房拆除費(fèi)用、評(píng)估費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、臨時(shí)安置房工程費(fèi)用等各項(xiàng)間接費(fèi)用的支出，應(yīng)當(dāng)遵循多方比價(jià)，費(fèi)用最低的原則，努力使企業(yè)價(jià)值最大化。在項(xiàng)目完工結(jié)算之前，用于拆遷項(xiàng)目所支出的資金產(chǎn)生的利息費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入拆遷項(xiàng)目成本核算。
三、拆遷戶的管理
涉及成千上萬的拆遷戶，所有拆遷戶的補(bǔ)償款發(fā)放情況，后續(xù)過渡費(fèi)用支付情況。工作量巨大，后續(xù)管理所需。
除了帳套上設(shè)置明細(xì)科目，按客戶分類之外。建議企業(yè)開發(fā)設(shè)置專業(yè)的軟件，用于整個(gè)征收、拆遷、安置等流程，各科室設(shè)置相應(yīng)權(quán)限使用，財(cái)務(wù)部門及時(shí)輸入拆遷戶補(bǔ)償款發(fā)放情況、過渡費(fèi)的已支付期間等信息資料?；蛘呔陀肊XCEL電子表格分項(xiàng)目登記管理所有拆遷戶的資料檔案，建立電子臺(tái)帳加以管理。包括每個(gè)拆遷戶詳盡的協(xié)議內(nèi)容及款項(xiàng)支付情況。在首頁設(shè)置目錄，用超鏈接設(shè)置可點(diǎn)開每個(gè)拆遷戶的內(nèi)容信息表。運(yùn)用EXCEL強(qiáng)大的電子表計(jì)算功能還可以匯總分析各類數(shù)據(jù)，提高財(cái)務(wù)的統(tǒng)計(jì)、分析管理能力。
四、安置房結(jié)算管理
拆遷戶眾多，涉及舊房拆除補(bǔ)償款抵頂新房款、增購、換購、營(yíng)業(yè)房置換住宅、就地安置和異地安置等各種現(xiàn)象，安置結(jié)算難度大。
