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關鍵詞:商業(yè)銀行;住房抵押貸款;風險
近年來,我國經(jīng)濟的快速發(fā)展,城市化進程的加快,居民收入水平的提高以及居民對改善居住條件的渴望,促使我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。與此同時,我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務的增長規(guī)模也相應加快,個人住房抵押貸款已經(jīng)成為銀行發(fā)放貸款的主要領域之一。美國次貸危機打破了住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話,同時也給了我國房地產(chǎn)市場及商業(yè)銀行一個很好的警示,對此我們應該引以為鑒。
一、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀
近年來,個人住房抵押貸款已成為我國商業(yè)銀行具有強勁發(fā)展勢頭的“零售業(yè)務”,被視為拓展信貸營銷業(yè)務、優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的主要手段,個人住房抵押貸款已成為商業(yè)銀行重點拓展的貸款投向。1998-2009年,住宅年銷售額平均增長率達到35%以上(1998年為2007億元,2009年為43900億元),然而,同期的城鎮(zhèn)居民可支配收入的年平均增長率卻只有10.1%(1998年為5425元,2009年為17175元),兩者間懸殊的增長差距再加上政府啟動內(nèi)需的政策,極大地促進了住房抵押貸款這一金融產(chǎn)品需求量的增長。2001-2009年我國個人住房抵押貸款及居民人均可支配收入情況見表1。
從表1我們可以發(fā)現(xiàn),2001年以來,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在逐年增加的同時,個人住房抵押貸款每年期末余額基本上都呈現(xiàn)發(fā)展迅猛的態(tài)勢,而且其增長率高出收入增長率很多。原因是近年來我國房地產(chǎn)市場的高漲、房價飆升大大超出了人均收入水平,房貸市場便順勢迅猛發(fā)展了起來。截至2007年底,個人住房抵押貸款作為銀行消費信貸業(yè)務中所占權(quán)重最大的一種貸款種類,年末余額已達到30128億元,個人住房抵押貸款余額占金融機構(gòu)全部人民幣貸款余額的比重一直穩(wěn)步上升,2007年末首次超過10%。
2008年金融危機的影響開始波及全球,我國國民經(jīng)濟各方面均受到不同程度的沖擊,GDP增速減緩,居民可支配收入增長率也出現(xiàn)下滑,我國房地產(chǎn)市場有所調(diào)整,商品房成交量減少,房屋價格漲幅有所回落。受房地產(chǎn)市場、個人信貸需求趨降等因素影響,個人住房抵押貸款2008年末余額29800億元,首次出現(xiàn)下降,占消費性貸款余額的比例比2007年同期下降了2個百分點。
2009年,為應對國際金融危機,我國采取了一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。商品房銷售面積增幅持續(xù)增加,房價同比漲幅自6月份開始上漲后不斷走高。部分城市商品房銷售猛增、價格上漲的特點表現(xiàn)得更為明顯。在市場變化的影響和政府大力采用宏觀調(diào)控手段的作用下,全國房地產(chǎn)信貸也出現(xiàn)較快增長。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額快速增長,個人購房貸款持續(xù)回升。2009年末,個人住房抵押貸款年末余額達到47600億元。
商業(yè)銀行之所以積極發(fā)展個人住房抵押貸款,主要原因有兩點:一是近些年我國房地產(chǎn)市場的繁榮以及國家信貸政策的支持;二是商業(yè)銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),不良貸款率極低,比批發(fā)類貸款風險小得多。事實上,個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小并非必然,它是同經(jīng)濟環(huán)境等因素密切相關的。
二、中美兩國關于個人住房抵押貸款風險的比較
(一)房地產(chǎn)金融市場風險
我國房地產(chǎn)金融體系和美國相比相對簡單,地產(chǎn)金融參與者相對單一。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款,這種單一地產(chǎn)金融機制,使各商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應鏈兩端的風險壓力。各商業(yè)銀行既沒有建立客戶分級體制,也沒有對抵押貸款進行分級,個人住房消費信貸市場上的激烈競爭使銀行對客戶的選擇是單方面的,個人貸款客戶的市場準入基本上是最低標準,在具體掌握過程中,對符合準入條件的客戶,基本上給予全部的優(yōu)惠條件,缺乏有效明晰的分類產(chǎn)品體系和適當?shù)娘L險補償機制。
(二)利率風險
從2004年6月開始的兩年時間里,美聯(lián)儲連續(xù)17次提息,利率大幅攀升加重了購房者的負擔,美國房貸市場逐步出現(xiàn)自2001開始異?；鸨蟮慕禍噩F(xiàn)象,而樓市的低迷正是引發(fā)此次次貸危機的導火索。與美國房地產(chǎn)發(fā)展相類似的是,我國央行從2004年10月開始連續(xù)8次加息,盡管單獨一次加息增加的還款額不算大,但多次加息后購房人累積的房貸負擔已不小,一旦房價出現(xiàn)波動,違約情況必然大增。這與美國次貸危機的誘因一致,一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫,購房者因此而無法及時還貸,房地產(chǎn)抵押貸款的風險將大量暴露。
(三)信用風險
我國沒有美國的次級按揭貸款制度,但并不能否認我國存在著相似制度。“假按揭”,就是一種欺騙行為,主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風險更高的投資,如挪用到房地產(chǎn)開發(fā),或者進入股市,導致商業(yè)銀行信貸風險大幅上升。這種騙貸行為,很大程度上導致了我國個人住房抵押貸款不良貸款率的上升。在我國房貸體系尚處在發(fā)展的過程中,信用風險不容小覷。
(四)銀行的風控管理水平
我國銀行的風險管理水平較低,征信系統(tǒng)反映借款人個人特征、住房特征、融資特征的信息嚴重不足,且信息失真問題非常嚴重?；A數(shù)據(jù)的缺失使得我國金融機構(gòu)進行風險特征量化、制定更加科學合理的個人住房抵押貸款審核體系失去了依據(jù)和基礎。國內(nèi)很多銀行為爭奪市場,通過降低審批標準、簡化貸款流程等手段放寬了個人住房按揭貸款者的市場進入,而且創(chuàng)新出了氣球貸、房貸休假等前期還款壓力小、后期按揭成本上漲的貸款產(chǎn)品,增大了房貸資產(chǎn)的風險。這些與美國次級貸款機構(gòu)預期房價不斷上漲而降低信貸審批標準的行為如出一轍。
(五)結(jié)構(gòu)性風險
美國次貸風險的暴露是由于房地產(chǎn)泡沫的破滅,而我國存在同樣的隱憂。不過由于目前經(jīng)濟仍處于繁榮高漲的發(fā)展階段,公眾對增長的預期非常樂觀,因而并未出現(xiàn)調(diào)整跡象。一旦出現(xiàn)重大的負面消息,風險就會完全暴露出來,改變投資者的市場預期,從而造成整個宏觀經(jīng)濟的系統(tǒng)性風險。我們還沒有真正經(jīng)歷過房價大幅下降而導致抵押物不足值的情形,因此國內(nèi)銀行對住房按揭貸款的風險管理水平還沒有經(jīng)受過檢驗。目前按揭貸款的風險被掩蓋了,正如美國次貸市場在2006年以前也是一片大好。然而,自2006年以來,美國的房價出現(xiàn)大幅度下滑,其實只是5%-10%的下跌而已,卻能使占總按揭量1/4的次級按揭市場崩潰,盡管房價下降并不是唯一的原因,但是殺傷力足顯。
此外,還有政策風險、法律風險等一系列風險都是我國現(xiàn)階段個人住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展過程中存在的風險,需要我們加以防范。
三、個人住房抵押貸款風險防范的對策和建議
(一)制度建設及風險意識方面
第一,應當高度重視住房抵押貸款的風險。我們必須從美國次貸危機中汲取教訓,切實加強和改進房地產(chǎn)信貸管理。管理的具體措施可以分為兩個方面:一方面對新的住房抵押貸款實行嚴格的審核制度,提高貸款條件;另一方面要做好現(xiàn)有房貸價值的重估和壓力測試,適時調(diào)險撥備,加強銀行的住房抵押貸款風險意識,防止出現(xiàn)類似美國的次貸危機。第二,必須科學推進金融創(chuàng)新。美國的次級抵押貸款和次級債,蘊涵著大量的金融創(chuàng)新,金融創(chuàng)新工具本身并沒有問題。但在金融創(chuàng)新過程中,控制杠桿是分散業(yè)務風險的前提,是控制創(chuàng)新業(yè)務風險范圍的必須。美國次級債危機很大程度上反映出次級抵押貸款市場制度上的不完善。而制度不完善帶來的風險往往是系統(tǒng)性的,破壞力極強且不易扭轉(zhuǎn)。因此,我國在推行住房抵押貸款證券化的同時要重視市場制度建設,把商業(yè)銀行審慎經(jīng)營與金融創(chuàng)新有機結(jié)合起來,杜絕出現(xiàn)追求利潤、忽視風險的非審慎經(jīng)營行為。第三,應切實加強對金融機構(gòu)的監(jiān)管。次貸危機反映出美國規(guī)制性監(jiān)管模式的滯后性和不靈活性。我們必須吸取美國的經(jīng)驗教訓,在堅持以規(guī)制性監(jiān)管為主的基礎上,實現(xiàn)規(guī)制監(jiān)管與原則監(jiān)管的有機結(jié)合。第四,應當積極彌補我們在信息和分析方面的局限性,對怎樣度量住房抵押貸款風險、怎樣確定住房抵押貸款風險報酬等問題進行深入的研究,通過信用評價分析來客觀地認識貸款證券的信用程度和風險水平,并積累與抵押貸款評級機構(gòu)溝通合作的相關經(jīng)驗。同時,必須建立起嚴格的金融創(chuàng)新產(chǎn)品透明度監(jiān)管標準和公正的信息披露與信用評估機制,穩(wěn)健推進我國住房抵押貸款證券化與其他結(jié)構(gòu)性金融工具的開發(fā)運用,保持金融創(chuàng)新與金融可持續(xù)發(fā)展的一致性。第五,密切關注行業(yè)經(jīng)濟與利率等相關政策導向。要警惕為應對經(jīng)濟周期而制訂的宏觀政策對某個特定市場的沖擊。貸款收緊對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響,很可能造成開發(fā)商資金鏈斷裂;還款壓力的提高對抵押貸款申請者的影響,可能造成抵押貸款違約率的上升。而這兩方面的影響最終都會匯集到商業(yè)銀行系統(tǒng),造成商業(yè)銀行不良貸款率上升,作為抵押品的房地產(chǎn)價值下降,最終影響到商業(yè)銀行的盈利性甚至生存能力。
(二)操作環(huán)節(jié)方面
首先,把握好信貸關卡。審視美國次貸的貸前盡職調(diào)查,貸款機構(gòu)恰恰就是對不適合條件的借款人提供了貸款。我們應該從中吸取很好的教訓,銀行永遠不要懈怠貸前盡職調(diào)查,銀行貸前盡職調(diào)查的主要作用就是避免對不適合貸款的客戶提供信貸支持。其次,不要過分依賴第二還款來源。次貸是建立在房屋靜態(tài)價值,而非借款人真實償還能力的基礎之上的。因此,除了注重自身流動性風險的管理以外,銀行對于客戶現(xiàn)金流的管理,即對于客戶第一還款來源的關注永遠要擺在信貸管理的首位。再次,減少對風險轉(zhuǎn)移的依賴。將風險轉(zhuǎn)移給愿意并有能力承擔的投資者是資產(chǎn)證券化的初衷,但實際上風險轉(zhuǎn)移并未降低風險,更不意味著風險消失,而是使風險以一種更加復雜的形式出現(xiàn)。
美國的次貸危機的影響還在繼續(xù),值得我們反思的東西太多。我們需要汲取的教訓是,無論是基于龐大系統(tǒng)工程的金融創(chuàng)新,還是日復一日反復操作的傳統(tǒng)業(yè)務,永遠都要重視風險管理的基礎性工作。
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關鍵詞:住房貸款;風險;防范
中圖分類號:F830.5文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)18-0074-03
自1998年5月9日中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》以來,通過按揭購房的方式已被廣大消費者接受和認同。住房貸款既是開發(fā)商銷售樓盤的必要手段,同時也是銀行個人消費貸款的重點和信貸業(yè)務新的增長點。然而,作為一項新興的金融業(yè)務,個人住房貸款仍處于探索和積累經(jīng)驗階段,隨著房地產(chǎn)業(yè)近年的超速發(fā)展,個人住房貸款量也迅速增長,其貸款風險也逐漸顯現(xiàn)。目前各家銀行相繼開辦了個人住房貸款業(yè)務,對于其參與市場競爭,調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),培育新的經(jīng)濟增長點起到積極推動作用。個人住房貸款業(yè)務的風險影響房地產(chǎn)是中國近十年來發(fā)展最快,勢頭最猛,對國民經(jīng)濟增長貢獻最大的行業(yè)之一,房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了與房地產(chǎn)業(yè)相關的行業(yè),特別是金融業(yè)的發(fā)展。據(jù)相關資料顯示,中國銀行個人房地產(chǎn)貸款金額從1997年的190億人民幣上升至2003年的1.2萬億人民幣,足足增長了63倍。其風險性目前已有顯現(xiàn)。因此,討論和分析個人貸款業(yè)務中的風險并施以措施防范,已成為迫在眉睫的重要任務。
一、個人住房貸款的風險種類
(一)借款人風險
借款人風險是指在貸款過程中由于借款人違約而導致銀行貸款資金損失,使銀行不能按期收回貸款本息的風險。主要體現(xiàn)以下幾方面:(1)借款人的道德風險,一些借款人為了取得較高的個人信用等級獲得銀行貸款,偽造虛假資料提供給貸款銀行。(2)借款人的信用風險,首先,在中國市場積極初步建立過程中,市場中的種種失信行為也導致了嚴重的信用危機。一部分借款人缺乏誠信觀念,信用意識淡薄、不重視個人信用,不催不還的淡薄意識人數(shù)仍屬于一種信用不良的違約現(xiàn)象。其次,由于中國目前尚未建立個人信用系統(tǒng),因此銀行對借款人及其家庭成員的信用狀況和償還能力難以確切查證,只能依據(jù)借款人所提供證明材料判定。
借款人的意外風險一方面,由于受整體經(jīng)濟環(huán)境的影響,一部分借款人因失業(yè)、商業(yè)投資、投機失利等原因造成經(jīng)濟收入下降,也是導致借款人還貸能力受到影響的重要因素,因而增加了借款人違約的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻狀況發(fā)生變故乃至其他意外情況導致借款人違約。
(二)開發(fā)商風險
1.信用風險。開發(fā)商信用風險實際上是一種欺詐風險。在目前房地產(chǎn)市場信息不對稱,監(jiān)督管理欠嚴密的情況下,開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為的不規(guī)范,甚至為其經(jīng)濟利益而已詐騙銀行的行為屢屢發(fā)生。
2.“假按揭”風險。一些開發(fā)商由于自身經(jīng)濟實力不強,房屋預售不暢,回款乏力,形成建設資金缺口時,往往利用假按揭方式騙套銀行資金,也是嚴格意義上的開發(fā)商信用風險,其發(fā)生的程度非常普遍,花樣繁多,加之審核判定又有一定難度,往往令銀行防不勝防,因而風險較大。
3.房屋價格風險。個人住房按揭貸款本質(zhì)上屬于抵押性質(zhì)的貸款,因而抵押物價值的大小是決定貸款風險的重要因素。房屋價格風險主要體現(xiàn)在:第一,房價定位過高。第二,環(huán)境變化的影響。一些按揭樓盤周圍環(huán)境發(fā)生改變,破壞了原有的房屋環(huán)境,也可能影響房屋的市價下降,從而影響抵押物的價值。第三,由于突發(fā)性經(jīng)濟風波或地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境的變化導致整個樓價的普遍下跌,也可影響抵押物的價值。
4.房屋“爛尾”風險。個人住房按揭貸款的借款人主體雖然是自然人而非開發(fā)商,但作為房屋生產(chǎn)者的開發(fā)商卻是影響按揭貸款安全的重要因素。因為項目一旦不能按時竣工,產(chǎn)品到期不能按時按質(zhì)交付使用,就會形成房屋“爛尾”,勢必影響借款人的還款意愿,而且“爛尾”形成的風險往往是整體性和大面積的。
(三)銀行經(jīng)營者管理風險
銀行經(jīng)營管理風險,是在發(fā)放個人住房貸款是整個過程中,由于銀行工作人員失誤或銀行管理制度的缺陷導致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。
1.貸前調(diào)查不實。也要一些銀行信貸人員工作責任心不強,綜合因為塑造不高,給貸款安全留下隱患。
2.貸時審查不嚴不細。一是貸款審查人和審批人沒有對調(diào)查人報審的貸款材料真實性進行認真審查,沒有單位出具個人工資收入證明,有的是虛假工資收入證明。二是主次不清,以第二還貸來源未審批依據(jù),造成由于借款人的第一次還款來源不足,導致發(fā)放的貸款直接變成高風險貸款。三是部分銀行依據(jù)借款人第二次還款來源審批發(fā)放貸款時,沒有對借款人提供擔保的合法性、有效性和可靠性進行嚴格審查,導致抵押物評估報告不真實以及抵押品保險期限短于貸款期限,有的甚至沒有保險。
3.貸后檢查不及時。一是貸款發(fā)放后,沒有及時對借款合同、擔保合同借據(jù)等法律文件及憑證的規(guī)范性和完整性進行檢查,導致合同要件不全,造成事后無法以法律渠道進行監(jiān)督。二是貸款發(fā)放后,沒有監(jiān)督借款人按借款合同約定用途使用貸款,挪用貸款現(xiàn)象發(fā)生。
二、個人住房貸款風險成因的分析
(1)國家宏觀經(jīng)濟導向和地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境直接影響住房業(yè)的發(fā)展水平。(2)中國目前正處于經(jīng)濟體制改革與社會轉(zhuǎn)型時期,個人收入的透明度更加模糊不清,加之中國個人信用體系尚未建立,以有效規(guī)避和防范借款人的信用風險。(3)目前房地產(chǎn)市場還不夠規(guī)范,監(jiān)督管理乏力。一方面,開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為不規(guī)范。另一方面,由于住房市場信息披露不充分,借款人對房屋質(zhì)量標準、買賣規(guī)定等缺乏足夠了解。(4)市場經(jīng)濟不成熟,住房二級市場不活躍,抵押房屋處置變現(xiàn)難度大,使銀行面臨一定風險。(5)住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)資金來源有限的矛盾,使銀行的長期資金使用和短期資金來源發(fā)生嚴重失衡,大大增加了商業(yè)銀行的資金壓力。
三、個人住房貸款風險的防范與控制
(一)銀行應理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務
(1)銀行要提高認識,高度重視房地成信貸風險及其危害性,增強防范金融風險的意識。(2)按照有關規(guī)定,嚴格審批手續(xù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者獲取貸款。(3)加強貸款管理,對發(fā)放的貸款實行全過程動態(tài)監(jiān)控。適當提高個人購房首付款。(4)運用利率杠桿,調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對高檔住宅適當上浮利率。(5)銀行要進一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風險的措施,形成有效的化解金融風險機制。
(二)加強對房地產(chǎn)信貸業(yè)務的監(jiān)管
(1)要系統(tǒng)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風險狀況,制定正確的監(jiān)管方針和策略,為房地產(chǎn)貸款風險的防范、分散和消除創(chuàng)造基本的條件。(2)強化對房地產(chǎn)信貸業(yè)務的監(jiān)管。(3)建立房地產(chǎn)信貸風險監(jiān)測報告制度,信息共享。(4)對銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為進行必要的查處,嚴力打擊。
(三)強化管理,從源頭控制風險
1.優(yōu)選開發(fā)商和開發(fā)項目。從源頭上防范風險,避免“爛尾”項目的出現(xiàn),確保銀行貸款安全;同時,由于開發(fā)商實力較強,一旦出現(xiàn)超期違約客戶,開發(fā)商也具備回購能力,能夠履約實現(xiàn)回贖,從而大大降低貸款的風險制度。強化對開發(fā)商的審查和監(jiān)管。(1)加強開發(fā)商的貸款申請審查主要包括:1)資信審查,如開發(fā)商是否依法設立,是否具有相應的資質(zhì)等級,公司的資金是否到位,公司以往的經(jīng)營情況及商業(yè)信譽等;2)開發(fā)項目的審查,如要求開發(fā)商提供開發(fā)項目的設計、項目開發(fā)資金情況、商品房預售業(yè)績情況以及開發(fā)項目的進度等。(2)強化開發(fā)商的擔保責任在香港的樓盤按揭中,開發(fā)商和銀行之間不存在任何直接的法律關系,按揭合同當事人一般僅是購房者和銀行,與開發(fā)商無關系。而在中國的商品房按揭中,除了購房者將房屋本身抵押給銀行之外,開發(fā)商還要承擔如代位償付或回購等保證責任。筆者認為,這種保證責任是很有必要的。從市場經(jīng)濟的發(fā)展來看,競爭越來越激烈,銀行貸款的安全性越來越差,單獨的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應銀行對貸款安全性的需求。為減少貸款風險,在抵押的基礎上再設立一種保險機制,以求達到雙重保險已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達的美國,也出現(xiàn)了“押上加保”的方式,所以,要求開發(fā)商提供保證,不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展趨勢,而且符合中國經(jīng)濟發(fā)展水平和企業(yè)、個人信用等各方面的實際情況。
2.加強銀行自身對貸款風險的監(jiān)控和管理。銀行應建立一套全面評估貸款行為的風險監(jiān)控體系,加強對抵押物的資產(chǎn)評估,加強對房地產(chǎn)市場的研究分析,加強對銀行內(nèi)部的員工和檔案管理,以保證房地產(chǎn)金融市場的良性運作。(1)建立個人住房貸款前期評估制度通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發(fā)商信譽和業(yè)績評價,項目的財務盈虧平衡分析和風險分析,可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件,從而擇優(yōu)選擇好項目;同時對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估,經(jīng)銀行確認后,確定合理的貸款成數(shù)。(2)作好商品房預售貸款合同的簽訂工作其中,對開發(fā)商的協(xié)議中應明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計劃,開發(fā)商應協(xié)助銀行和購房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項。在與購房者簽訂的按揭貸款的合同中,要明確利率是固定的還是浮動的,同時要求開發(fā)商為購房者按期還款付息提供擔保,直至回購。另外,還要明確借款人與開發(fā)商之間的買賣合同關系,確保其自愿性和合法性,在與借款人簽訂合同時,還應強化購房者的違約責任,約定一旦購房者違約,銀行即可告知貸款提前到期并加收實現(xiàn)債權(quán)的費用等,以加大購房者違約成本,使其不愿輕易違約。(3)強化對個人住房貸款業(yè)務檔案管理工作銀行應由專人負責保管個人住房貸款業(yè)務檔案,實現(xiàn)電腦和文件資料(原件)的雙重管理,加強內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制,以保證業(yè)務檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理,對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收,并納入“黑名單”,加大貸后工作力度。
(四)建立個人信用評級制度
個人信用評級制度,又稱個人征信制度,是指專業(yè)化的機構(gòu)依法采集、調(diào)查、保存、整理、提供個人的信用信息,并對其資信狀況進行評估的有關活動。個人信用評級制度的建設,目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產(chǎn)。掌握借款人有沒有個人負債,借款人以往有沒有不良信用記錄,從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。目前,國外個人信用評級及評分已相當普遍。在美國,個人開立新賬戶、安裝電話、簽發(fā)個人支票、申請信用卡、購買汽車和房子等,都需要使用信用報告的評級分數(shù)。信用評級(評分)高的個人不僅可以輕松獲得貸款,還可以享受較低的利率,對于使用單位來說,不僅可以大大降低成本,還能準確掌握個人信用狀況,有效降低經(jīng)營風險。為了建立有效的個人信用評級制度,還應好作以下基礎工作:(1)建立獨立、公正、權(quán)威的資信評級中介機構(gòu)該機構(gòu)應由人民銀行進行業(yè)務指導,能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡資料,出具的資信評級結(jié)論在各商業(yè)銀行通用,適用于一切個人消費信貸領域,并可進行實時跟蹤,一旦發(fā)生不良信用記錄,隨時調(diào)整某個人信用等級,對近三年信用良好的個人,可以按操作規(guī)程調(diào)高其個人資信等級。(2)個人財產(chǎn)申報制度通過個人財產(chǎn)申報可以掌握個人真實收入和財產(chǎn),評價個人的還款能力。(3)實行個人信用實碼制和計算機聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下,當個人需要向有關方面提供自己的信用情況時,個人資信評級機構(gòu)通過個人信用實碼可以查詢所需資料,從而評信用等級。(4)建立個人銀行賬戶將目前個人收支以現(xiàn)金為主,改為以個人銀行賬戶轉(zhuǎn)賬收支為主,個人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣,銀行對個人的貨幣化資產(chǎn)、不動產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)(通過轉(zhuǎn)賬和稅收確認),個人收入和到期償還能力就可以全面掌握并進行評估。(5)加強個人道德教育,普及基本法律知識目前社會上誠信意識缺乏,浮燥之風漸盛,受此影響,許多人對所欠銀行貸款能拖就拖,能賴就賴,對自身缺少起碼的道德要求。
(五)引入保險機制,保證貸款安全
在開展商品房預售按揭貸款過程中,保險機構(gòu)主要經(jīng)營兩方面業(yè)務:(1)為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險,在抵押房地產(chǎn)遭到意外風險時可提供保險;(2)為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險,主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。
(六)建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系并加大處罰力度
(1)修改現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為;(2)建立健全有關房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利和義務,使企業(yè)和個人嚴格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的合作關系,共同促進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展;(3)嚴格執(zhí)法,依法辦事。對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發(fā)商及個人,應立即停止貸款,并追討已貸款項。同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任。
總之,個人住房貸款的風險成因是復雜的,其防范措施是多種多樣的,需要各家銀行在實際工作中不斷地根據(jù)實際情況采取不同的措施,杜絕防范風險發(fā)生,確保銀行資產(chǎn)不受損。
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The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans
ZHANG Jun
(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)
關鍵詞：住房公積金；貸款風險；風險類型；防范策略
在市場經(jīng)濟的發(fā)展中，金融對我國經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的作用，特別是近幾年來，國家各個機關愈發(fā)重視金融發(fā)展所帶來的重要作用，提高了對金融發(fā)展的重視程度。而個人住房公積金貸款是金融發(fā)展中重要的一個部分，具有資金融通的重要特征。其中，個人住房公積金貸款問題與居民的住房問題緊密的聯(lián)系在一起，為此，就需要加強對個人住房公積金貸款業(yè)務的管理，使得資金能夠在平穩(wěn)的狀態(tài)下運行，使得住房公積金能夠有效的利用，進而降低個人住房公積金貸款的風險，保障我國城鎮(zhèn)居民的住房需求。
一、住房公積金的概念與內(nèi)涵分析
一般而言，所謂的住房公積金指的是國家機關、國有企業(yè)、以外商投資為主的企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。從近年來修改的住房公e金有關政策來看，逐漸放寬了對于個人提取住房公積金用于支付房租的規(guī)定，部分省市根據(jù)自身的發(fā)展情況，允許購房時提取職工直系親屬的住房公積金，甚至還放寬了提取住房公積金用于繳納住宅專項維修資金以及普通自住住房物業(yè)費。目前濰坊市住房公積金的繳存比例為單位和個人不低于各6%，不高于各12%。自2016年2月起，將職工住房公積金賬戶存款利率調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率執(zhí)行。
二、個人住房公積金貸款的主要風險類型分析
（一）信用風險分析
信用風險是個人住房公積金貸款中普遍存在的，且非常容易發(fā)生。從實際中來看，個人住房公積金貸款中，容易出現(xiàn)借款人的信用級別不高、信息不全等問題，借款人有意不履行還款義務，拖欠貸款，保證人有意不承擔連帶責任風險，蓄意欠資賴賬等，借款人履行合同約定的意識過于薄弱，就會存在違約的風險。住房公積金是保障城鎮(zhèn)居民用房需求的一種手段，主要的對象是社會中的中低層人員，這些人員的收入有限，償還貸款的能力低下，在一定程度上就會加大貸款的信用風險。
（二）管理風險分析
住房公積金是居民的一項保障制度，管理的層面廣，管理的范圍大，在管理上就會存在一定的難度。從內(nèi)部的管理制度而言，在開展各項工作的時候，如果沒有嚴格的按照規(guī)定要求開展，就會存在著違規(guī)貸款的可能，存在著各種各樣的漏洞，使得公積金中心會承受一定的損失。并且，管理人員對于個人住房公積金貸款的認識不夠充分，管理的意識較淡薄，也就在一定程度上弱化了內(nèi)部監(jiān)督的能力，在進行對借款人情況調(diào)查的時候，容易出現(xiàn)把關不夠嚴格，資料審核不夠仔細，加大貸款風險出現(xiàn)的可能性。
（三）抵押風險分析
從當前來看，個人住房公積金貸款是以住房抵押的方式。但是，以這種方式進行抵押，容易出現(xiàn)問題，比如抵押物損毀風險，包括遇到不可抗力的自然災害，如火災、地震等情形；還包括人為造成的，如保管不善、拆遷等情形；還包括房價泡沫，房價產(chǎn)生大范圍波動會直接影響抵押物價值。另外抵押物處置風險，處置抵押物涉及借款人個人居住問題以及社會問題，由于法律法規(guī)的不完善以及住房本身的特性，被抵押房產(chǎn)的拍賣難以強制執(zhí)行，以及執(zhí)行起來牽扯精力多，處置時間長，加大了抵押權(quán)行使成本。
（四）資金回收風險分析
在住房公積金管理中存在著的貸款資金回收風險，是一種不可規(guī)避的風險，指的是由于某種因素的變化，可能使個人住房公積金貸款面臨不能及時回收的可能性，其中，包括借款人還款能力風險，比如借款人失業(yè)或月收入減少以及不穩(wěn)定情形，包括利率風險，利率的上行會造成借款人還款成本增加，影響其還款能力；另外包括取消強制擔保風險，無擔保雖然減輕了借款人的貸款負擔，但卻加大了個人住房公積金貸款回收的風險。
三、個人住房公積金貸款風險的防范策略
（一）健全個人的信用信息檔案庫
在個人住房公積金貸款風險中，信用風險是主要的風險類型之一。而為了提高對信用風險的防范措施，就要建立健全的個人信息檔案庫，以方便查詢個人貸款的信用。從實際情況來看，我國的個人住房公積金的貸款時間較長，并且其中還包含著許多不確定的因素，從而加大了個人住房公積金貸款中的風險。在建立健全個人信息檔案庫的時候，要有一個嚴格的標準，來對貸款人的信用級別進行分級，評級的指標是借款人的職業(yè)信息與職務、收入水平、教育文化程度、家庭信息等，來對此進行統(tǒng)一的評估與考核。并且，住房公積金管理中心還應該要加強與各相關部門之間的交流與溝通，實現(xiàn)資源共享，對于一些擁有不良信用或者是有惡意貸款的人，應強制進行擔?；蛘卟挥栀J款，進而提高個人住房公積金貸款風險的防范能力。
（二）強化內(nèi)部管理與監(jiān)督
在實際中，個人住房公積金貸款風險的出現(xiàn)，在一定程度上是由于內(nèi)部管理制度不夠全面與完善，再加上內(nèi)部監(jiān)督過于薄弱而造成的。為此，一方面要及時的完善內(nèi)部的管理制度，強化內(nèi)部的約束制度與規(guī)范制度，制定規(guī)范具體的操作規(guī)程和實施細則，以規(guī)范貸款的發(fā)放、管理、控制、收回程序；另一方面要建立完善的審核機制、內(nèi)控機制，加強個貸臺賬及檔案資料的收集，實行規(guī)范化、制度化、科學化管理。另外還需要建立和落實住房公積金貸款終身負責制，使得工作人員能夠按照有關的管理制度開展工作，在工作上能夠做到相互監(jiān)督，能夠嚴格、仔細的審核各項資料，更為全面的評估借款人的信息，進而降低個人住房公積金貸款的風險。
（三）提高工作人員的綜合素質(zhì)
要提高住房公積金的風險防范能力，就需要從工作人員入手，提高他們的綜合素質(zhì)。其中，要提高操作風險的預防措施，可以從貸款操作流程的風險化入手。一是要明確各個崗位的職責，提高工作人員的職責意識，讓他們能夠按照規(guī)章制度辦事，借助于標準化的貸款流程、業(yè)績考核以及操作，來避免因人員的變動而引起的不確定因素。與此同時，還需要強化對住房公積金信貸人員的管理，提高對他們業(yè)務操作能力的監(jiān)督能力，從而來提高個人住房公積金貸款的管理效率，提高貸款風險防范的措施；二是要善于利用激勵與約束機制，來提高信貸從業(yè)人員各項工作開展的規(guī)范性，并且完善內(nèi)部的考核機制，來激勵員工能夠更加認真的對待工作，全身心的投入到工作中；三是要加強對工作人員的教育與培訓工作，讓工作人員對自身崗位有正確的認識，明確自身的職能，拓展自己的知識面，從而真正的提高工作人員的服務意識、綜合素質(zhì)以及工作效率。
四、結(jié)語
個人住房公積金貸款面臨著較多方面的風險，貸款風險的存在，就會加大其中的不確定性，進而可能面臨損失。為此，就需要從各種手段入手，比如完善內(nèi)部管理制度，提高監(jiān)督與管理的能力，提高工作人員的綜合素質(zhì)等，來提高個人住房公積金貸款的風險防范能力，提高住房公積金的管理能力，進而能夠更加全面的發(fā)揮出住房公積金的作用。
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觀察美國次級貸款危機，對比一下中國的住房抵押貸款市場，有很多值得吸取的教訓和值得借鑒的經(jīng)驗，加強對個人住房抵押貸款風險的防范十分必要。當前的主要任務是積累和完善數(shù)據(jù)資源，建立和提高個人住房抵押貸款風險管理的定量化分析技術水平，以便定量評估具有中國持征的個人住房抵押貸款的風險度。此外，還要強化對個人住房抵押貸款風險管理的政策支持，并將住房從完全市場化回歸民生本質(zhì)。
關鍵詞：次級貸；商業(yè)銀行；住房抵押貸款；風險
中圖分類號：F830.572文獻標識碼：A文章編號：1001-6260(2008)01-0109-05
根據(jù)央行最新的《中國貨幣政策執(zhí)行報告》，2007年上半年，我國商業(yè)銀行貸款繼續(xù)快速增長。其中，居民消費性貸款比年初增加3800億元，同比多增3699億元。主要用于購房需要的居民中長期消費性貸款同比多增3206億元。與此同時，國家發(fā)改委和統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格6月同比上漲7.1%。當我國個人貸款發(fā)展如火如荼的時候，美國的次級債市場卻危機四伏，并蔓延開來。一場由美國次級抵押貸款市場危機引發(fā)的風暴正在席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。觀察美國次級貸款危機，對比一下中國的住房抵押貸款市場，有很多值得吸取的教訓和值得借鑒的經(jīng)驗。
一、美國次貸危機的啟示
美國次級抵押貸款危機產(chǎn)生的最根本原因是資產(chǎn)價格泡沫增加了市場投資者的風險偏好，貸款機構(gòu)在利益驅(qū)動下放松了信用風險的管理,信用風險最終借助金融衍生產(chǎn)品的渠道進行放大和擴散。次級抵押貸款是一些貸款機構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款，出發(fā)點應該是好的，在最初10年里也取得了顯著的效果：1994―2006年，美國的房屋擁有率持續(xù)上升。在利用次級房貸獲得房屋的人群里，有一半以上是少數(shù)族裔，其中大部分是低收入者，這些人由于信用記錄較差或付不起首付而無法取得普通抵押貸款。次級抵押貸款為低收入者提供了選擇權(quán)，而不是直接拒絕為他們提供房貸。從2001年到2004年，美聯(lián)儲的低利率政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，美國人的買房熱情不斷升溫，貸款機構(gòu)判斷房價還將不斷上漲，一些在通常情況下被認為不具備償還能力的借款人也被給予了購房貸款。放貸機構(gòu)間競爭的加劇催生了多種多樣的高風險次級抵押貸款產(chǎn)品如只付利息的抵押貸款，它與傳統(tǒng)的固定利率抵押貸款不同，允許借款人在借款的前幾年只付利息不付本金，借款人的還貸負擔遠低于固定利率貸款。一些貸款機構(gòu)甚至推出了 “零文件”的貸款方式，即借款人可以且僅需申報其收入情況而無需提供任何有關償還能力的證明，如工資條、完稅證明等。弗吉尼亞州的一家咨詢機構(gòu)――住房抵押貸款資產(chǎn)研究所（Mortgage Asset Research Institute）2006年4月對100筆此類“零文件”貸款進行了一項跟蹤調(diào)研，調(diào)研者將貸款人在申請貸款時申報的收入，同其提交給國內(nèi)稅務署（IRS）的稅務申報進行比較，發(fā)現(xiàn)90％的貸款人高報個人收入5％或以上，其中60％的借款人虛報收入超過實際收入50%以上。德意志銀行的一份報告稱，在2006年發(fā)放的全部次級房貸中，此類“騙子貸款”占到40％，而2001年此比例為21％。這些“金融創(chuàng)新”使得一些中低收入者紛紛入市購房。大量的次級抵押貸款在房地產(chǎn)市場創(chuàng)造出巨大的購買力，在幫助中低收入群體獲得住房的同時推動了房地產(chǎn)價格的上漲和行業(yè)的繁榮。美聯(lián)儲數(shù)據(jù)顯示，2006年次級貸款占全部住房抵押貸款的比例已高達20％。
美國利率上升是引爆次貸危機的直接原因。在截至2006年6月的兩年時間里，美國聯(lián)邦儲備委員會連續(xù)17次提息，將聯(lián)邦基金利率從1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了購房者的還貸負擔，相比普通抵押貸款6％～8％的利率，次級房貸的利率有可能高達10％～12％，而且大部分次級抵押貸款采取可調(diào)整利率（ARM）的形式，隨著美聯(lián)儲多次上調(diào)利率，次級房貸的還款利率越來越高，最終導致拖欠債務比率和喪失抵押品贖回率的上升。與此同時，美國住房市場卻逐步出現(xiàn)降溫跡象。據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，2006年美國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷5年牛市后全面降溫，銷售量占整個房市85%的舊房銷售量比前年下降8.4%，創(chuàng)下17年來的最大跌幅。
二、文獻綜述
目前國外學者對個人住房抵押貸款一級市場風險的研究主要集中在如下一些領域：
1.個人住房抵押貸款風險與LTV關系研究
Quercia 和Stegman(1992) 認為，住房凈資產(chǎn)或貸款與住宅價值的比率LTV(loantovalue)影響著違約決策。Quigley等(1993)認為，個人住房抵押貸款違約損失不僅取決于違約頻率，還取決于清算時抵押品的價值損失程度。Lambrecht 和 Perraudin(1997)用標準威布爾分布和一般威布爾分布模型研究了1987―1991年英國個人住房抵押貸款動態(tài)違約情況。他們選取的主要變量是LTV、工資、婚姻狀況和利率。研究發(fā)現(xiàn)：在標準威布爾分布模型中工資和利率在決定違約與否時起著主要作用，婚姻狀況和貸款價值比對違約的影響并不顯著；而在一般威布爾分布模型中貸款價值比的影響較顯著。Archer等(1999)通過對美國1991―1996年間9639例多戶住房抵押貸款(multifamily mortgage loans)違約案例的研究發(fā)現(xiàn)，個人住房抵押貸款風險是由貸款發(fā)放過程和住宅銷售過程內(nèi)生的，而與LTV變量無關。因為銀行在發(fā)放貸款時針對借款人的特征盡可能地壓低LTV以減小風險，所以說具有中低貸款價值比的住房抵押貸款與具有較高貸款價值比的抵押貸款在違約概率上是沒有顯著性差異的。
2.不同個人住房抵押貸款工具的風險比較研究
Chou 等（2000）、Chou 和 Liu (2003)的研究發(fā)現(xiàn)，35%的香港個人住房抵押貸款采用浮動利率加可變期限(variable tenor，VRT)的辦法。隨著利率的變動，雖然每月償還額不變，但貸款到期日則要進行相應調(diào)整。換句話說，與固定期限可變償還額抵押貸款(VRP)相比，VRT抵押貸款的抵押人不僅承受利率風險，同時還要承受期限風險。他們應用數(shù)學模型對VRT抵押貸款價值進行了評價，并將結(jié)果與傳統(tǒng)的VRP抵押貸款進行了比較，發(fā)現(xiàn)，從借款人的視角看，VRT貸款比VRP貸款更實惠，但是如果將貸款期限上限考慮在VRT貸款中，則兩種貸款的差異性就變得不顯著。
3.應用期權(quán)理論研究個人住房抵押貸款違約風險
期權(quán)理論的前提假設源于經(jīng)濟理論中的經(jīng)濟人假說。期權(quán)理論認為：每個借款人都是一個理性的決策者，其目標是追求一定約束條件下的個人效用最大化。因此，在特定經(jīng)濟條件下，借款人是否采取違約策略完全取決于經(jīng)濟利益上是否合算。違約決策過程實際上是一個收益與成本的權(quán)衡過程，當違約在經(jīng)濟上有利于借款人時，即當住宅價值(資產(chǎn)凈值)降到低于抵押貸款價值時違約就會發(fā)生。
4.個人住房抵押貸款違約風險與信息不對稱、道德風險
Posey 和 Yavas(2001)研究了不同風險等級的借款人對固定利率(FRM)和浮動利率(ARM)住房抵押貸款的自選擇問題。江世銀( 2006)認為，在信息不對稱條件下，由于借款人的風險類型是一種私人信息，只有借款人自己最清楚，貸款人卻知之不多，因而就會存在分離均衡(separating equilibrium)，高風險的借款人會選擇浮動利率抵押貸款，低風險的借款人則選擇固定利率抵押貸款。因此，借款人的抵押貸款選擇傾向應該被貸款人當作甄別高風險與低風險借款人的一種信號予以考慮。
5.個人住房抵押貸款違約風險微觀因素研究
近十年來，國內(nèi)外大量學者選擇了借款人特征、貸款特征、住房特征和當?shù)氐慕?jīng)濟特征相關變量來預測和計算違約概率以及可能招致的損失。王福林（2004）認為，特征變量一般應包含上述四個緯度的各相關要素來綜合分析解釋違約驅(qū)動因素。
除了上述文獻外，還有文獻從更廣泛的角度對個人住房抵押貸款風險進行研究。如，從宏觀層面研究公共政策對銀行住房抵押貸款業(yè)務風險的影響，區(qū)域法律條文的變化對銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的影響等。
三、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險分析
近兩年來，隨著房價上漲，中國國內(nèi)大量發(fā)放抵押貸款，在抵押貸款發(fā)放最多、競爭最激烈的上海，風險在一定程度上開始顯現(xiàn)。2004年初―2006年9月末，上海中資銀行個人房貸平均不良率在兩年多的時間里上升了7倍多，商業(yè)性房貸逾期違約率上升 10倍。銀行訴客戶房貸違約的案件，也從過去的零星案件發(fā)展成為常規(guī)性案件。由此可見，中國的抵押貸款市場也存在著重大的風險隱患，美國發(fā)生的次貸危機應該讓中國保持警惕，防患于未然。
一是我國房地產(chǎn)金融體系相對簡單，地產(chǎn)金融參與者相對單一。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款，這種單一地產(chǎn)金融機制，使各商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應鏈兩端的風險壓力。各商業(yè)銀行既沒有建立客戶分級體制，也沒有對抵押貸款進行分級，個人住房消費信貸市場上的激烈競爭使銀行對客戶的選擇是單方面的，個人貸款客戶的市場準入基本上是最低標準，在具體掌握過程中，對符合準入條件的客戶，基本上給予全部的優(yōu)惠條件，缺乏有效明晰的分類產(chǎn)品體系和適當?shù)娘L險補償機制。
二是我國銀行的風控水平遠不及美國的次級按揭機構(gòu)，征信系統(tǒng)反映借款人個人特征、住房特征、融資特征的信息嚴重不足，且信息失真問題非常嚴重。基礎數(shù)據(jù)的缺失使得我國金融機構(gòu)進行風險特征量化、制定更加科學合理的個人住房抵押貸款審核體系失去了依據(jù)和基礎。相當部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實或虛假的收入文件。可以說我們的按揭中夾雜著不小比例的“中國式”次級按揭。個人按揭貸款市場上普遍存在著重視抵押物價值，輕視第一還款來源的現(xiàn)象，認為房地產(chǎn)市場長期向好，短期之內(nèi)不會出現(xiàn)跌勢，出現(xiàn)風險時，只要處理房產(chǎn)就可以較容易地清償借款人所欠貸款。國內(nèi)很多銀行為爭奪市場，競相攀比放松信貸政策和審批尺度。通過降低審批標準、簡化貸款流程等手段放寬了個人住房按揭貸款者的市場進入，而且創(chuàng)新出了氣球貸、房貸休假等前期還款壓力小、后期按揭成本上漲的貸款產(chǎn)品，增大了房貸資產(chǎn)的風險。這些與美國次級貸款機構(gòu)預期房價不斷上漲而降低信貸審批標準的行為如出一轍。所以，房貸的風險可能比想象的要大很多，只不過在目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場依然繁榮的情況下，并未暴露而已。
三是商業(yè)銀行對住房按揭貸款的風險準備并不充足，監(jiān)管當局對商業(yè)銀行房貸業(yè)務的風險權(quán)重相對較低，一旦商業(yè)銀行被暴露在房貸違約風險面前，其應對能力可能相當脆弱。
四是目前我國經(jīng)濟存在過快向過熱轉(zhuǎn)化的可能性，物價持續(xù)走高，央行已經(jīng)進入加息通道。從2004年10月開始，央行已經(jīng)連續(xù)8次加息，金融機構(gòu)一年期存、貸款基準利率分別由1.98%和5.31%上調(diào)到3.87%和7.29%，5年以上個人住房貸款利率由5.04%上調(diào)到7.83%。盡管單獨一次加息增加的還款額不算大，但多次加息后購房人累積的房貸負擔已不小，以50萬元20年期貸款計算，還款額增幅超過了10%。一旦房價出現(xiàn)波動，違約情況必然大增。這與美國次級貸款危機的誘因一致。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫，購房者因此而無法及時還貸，房地產(chǎn)抵押貸款的風險將大量暴露。
五是中國住房按揭貸款尚未證券化，其不良信用貸款的風險基本聚集在銀行體系內(nèi)，缺乏風險市場共擔機制，不利于我國商業(yè)銀行信用風險的分散和轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移信用風險的一個基礎工具就是資產(chǎn)證券化。但目前國內(nèi)銀行對資產(chǎn)證券化并不熱衷，主要原因是在國內(nèi)流動性充裕、受管制的存貸利差依然優(yōu)厚的背景下，商業(yè)銀行在市場上依然競爭不足，過度追逐短期盈利能力，不愿意與其他投資者分享優(yōu)秀業(yè)務的利潤。因此，銀行持續(xù)擴大房貸業(yè)務的過程也就成了持續(xù)積聚信用風險的過程。但對于銀行而言，在當前房價大幅飆升的情況下，如果繼續(xù)大量依賴房貸業(yè)務來獲取利潤，無異于“火中取栗”。從長期看，銀行將為其短視行為付出代價。
六是通脹壓力、證券市場泡沫、房地產(chǎn)市場過熱等因素，都對未來經(jīng)濟的發(fā)展構(gòu)成很大的調(diào)整壓力，需警惕經(jīng)濟繁榮背后的結(jié)構(gòu)性風險。美國次級抵押貸款風險的暴露是由于房地產(chǎn)市場的降溫，而我國存在同樣的隱憂。但由于經(jīng)濟仍處于繁榮景氣的周期階段，公眾對增長的預期非常樂觀，因而并未出現(xiàn)調(diào)整跡象。一旦出現(xiàn)重大的負面消息，風險就會完全暴露出來，改變投資者的市場預期，從而造成整個宏觀經(jīng)濟的系統(tǒng)性風險。我們還沒有真正經(jīng)歷過房價大幅下降而導致抵押物不足值的情形，因此國內(nèi)銀行對住房按揭貸款的風險管理水平還沒有經(jīng)受過檢驗。在房價持續(xù)上升的情況下，按揭貸款的風險是被掩蓋了的，正如美國的次級按揭在2006年以前也是一派大好。然而，自2006年以來，美國的房價出現(xiàn)下滑，其實只是5%到10%的下跌而已，已使占總按揭量1/4的次級按揭市場崩潰，盡管房價下降并不是惟一的原因。
四、個人住房抵押貸款風險防范的對策和建議
第一，我國個人住房抵押貸款風險管理的定量化分析技術急需建立和提高。從國外銀行業(yè)務發(fā)展趨勢來看，個人消費信貸特別是個人住房抵押貸款成為銀行貸款發(fā)放的主要領域之一，并有穩(wěn)定增長之勢，如美國個人住房抵押貸款余額占到銀行信貸余額的22%左右。而我國個人住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展卻因風險管理的滯后面臨著看似統(tǒng)一卻又矛盾的兩難困境。當前，跨國銀行風險管理技術發(fā)展日趨定量化和模型化，一般在其風險識別、度量、評價過程以及風險管理措施的制定中均有大量的歷史實證數(shù)據(jù)作支持，特別是在風險的度量中通常應用數(shù)理統(tǒng)計模型準確量化特定特征風險發(fā)生的概率和可能導致的損失程度，使得風險管理越來越體現(xiàn)出客觀性和科學性的特點。因此，對我國商業(yè)銀行來說，必須認真學習國際經(jīng)驗，加強對個人住房抵押貸款業(yè)務的認識，當前的主要任務是積累和完善數(shù)據(jù)資源以便定量評估具有中國特征的個人住房抵押貸款業(yè)務的風險度。為此，首先應獲得個人住房抵押貸款指標的特征數(shù)據(jù)；其次是模型的選取，這方面完全可以參照跨國銀行的一些成熟模型；再次進行個人住房抵押貸款風險的定量化分析；最后根據(jù)定量分析反饋結(jié)果，調(diào)整個人住房抵押貸款業(yè)務審核體系，將個人住房抵押貸款風險控制在合理的范圍之內(nèi)，逐步提高銀行風險評估技術和管理水平，從而實現(xiàn)我國銀行個人住房抵押貸款風險管理的定量化、科學化、標準化和制度化。
第二，個人住房抵押貸款風險管理需政策支持。目前，我國監(jiān)管當局對各商業(yè)銀行的住房按揭貸款業(yè)務管理存在矛盾的要求，一方面要求嚴格審核借款人信用狀況和收入狀況，另一方面又要求商業(yè)銀行履行企業(yè)社會責任，支持中低收入家庭購買自住保障型住房。應該借鑒國際經(jīng)驗，由政府設立專門機構(gòu)對特定類別的個人住房抵押貸款提供擔保，購房者違約，政府機構(gòu)代為承擔清償貸款本息的責任。如美國聯(lián)邦政府設有聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局等機構(gòu)，為中低收入家庭和退伍軍人提供個人住房貸款擔保，不僅使美國眾多的家庭取得貸款購買住房的機會，而且降低了個人住房貸款的風險，同時還吸引了私人保險機構(gòu)介入住房抵押市場。政府提供保險、保證，乃至出資設立金融機構(gòu)，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個融資活動確立規(guī)范。這種政府對抵押貸款市場的干預，是一種間接干預，比目前我國銀監(jiān)會的政策主導型的強制干預要好。
第三，建立符合中國國情的住房建設、消費模式，將住房從完全市場化回歸民生本質(zhì)。1998年以來的中國住房制度全面市場化改革取得了矚目成績，作為中國漸進式改革的重要組成部分，城鎮(zhèn)住房市場化改革對于改善城鎮(zhèn)居民的居住條件、促進房地產(chǎn)及相關行業(yè)與市場的發(fā)育起到了極大的推動作用。但其副作用也是明顯的：與西方七國比較，我國居民以最低的人均GDP實現(xiàn)了最高的住房擁有率,加劇了低收入群體的生存壓力。應該盡快針對低收入群體推出住房保障制度，實現(xiàn)“居者有其屋”的最低保障，即人人有房住，而不是把低收入群體簡單地推向市場。
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摘 要：本文首先通過對2014年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款等數(shù)據(jù)來分析我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的現(xiàn)狀?；谙拶徴叩姆砰_，主要分析了來自購房者、開發(fā)商和商業(yè)銀行三方面的風險變化，從而提出相關的意見和建議。
關鍵詞：個人住房貸款； 風險分析； 商業(yè)銀行
一、我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的現(xiàn)狀
截至2014年12月末，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額5.63萬億元，同比增長22.6%，增速比上年末高7.9個百分點；其中，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額 4.28萬億元，同比增長21.7%，增速比上年末高5.3個百分點；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.35萬億元，同比增長25.7%，增速比上年末高 15.9個百分點?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯上升。
而我國個人購房貸款繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢。2014年末，我國個人購房貸款余額為11.52萬億元，同比增長17.5%，增速高于同期各項貸款增速3.9個百分點；全年增加1.72萬億元，同比多增196億元。
隨著限購政策在各大城市相繼解除，我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)回升，使得房地產(chǎn)企業(yè)的信心得以恢復，拿地熱情較高，融資需求有所增加，因此地產(chǎn)開發(fā)貸款增速較大，而限購松綁并沒有沖垮人民大眾的理性思維，大家普遍持觀望態(tài)度，因此個人購房貸款依舊保持平穩(wěn)增長。
二、商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的風險分析
面對樓市下行，不少地區(qū)放開了此前的限購政策，因此房地產(chǎn)風險已經(jīng)成為某些地區(qū)商業(yè)銀行不良貸款上升的主要原因。前幾年，部分地區(qū)在房地產(chǎn)市場膨脹和銀行短期效益激勵下，大量企業(yè)和個人參與房地產(chǎn)投資，銀行貸款激增，風險迅速上升。2014年以來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)價格回落，出現(xiàn)經(jīng)濟增長乏力、投資回報下降等情況，這樣的風險迅速波及銀行體系，銀行貸款隨之過度緊縮甚至凍結(jié)，加劇了金融和經(jīng)濟波動，造成不良貸款上升。
由萬德數(shù)據(jù)顯示，2014年第四季度末，商業(yè)銀行不良貸款余額比第一季度增加1064.22億元，增長26.62%，不良貸款率為1.04%，比年初上升0.04個百分點。本文預計，銀行業(yè)金融機構(gòu)不良貸款增長仍將繼續(xù)。
（一）購房者引發(fā)的風險
對于購房者來說，由于投資渠道相對比較狹窄，而房地產(chǎn)具有很好的保值增值功能，許多人就把購買房地產(chǎn)當做一種投資手段。但是對于那些具有剛性需求的購房者來說，限購松綁并不能使他們獲得真正的優(yōu)惠，反而會放進來一部分投機者。如果消費者購房屬于自住的，對還款相對重視，逾期或不還款的情況相對較??；但如果消費者買房是投機之用，可能會對市場的行情判斷不準確，投資不理性，加之房價波動較大，會導致投資失敗，違約概率上升。正是因為很多投機性購房者的炒房資金很大比例來自于商業(yè)銀行。因此，商業(yè)銀行需要承擔更多的風險。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)商引發(fā)的風險
由于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營管理不善，也會導致銀行風險上升。經(jīng)營不善導致樓盤爛尾、施工企業(yè)的工程款未結(jié)、未及時給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證、或是因房屋的質(zhì)量問題影響交房日期，繼而使已購房者不能按期入住。這時購房者可能會提出解除購房合同的要求，從而造成銀行的損失。而且，在實際商品房建設中，通常都是由施工方墊錢修建的，或者是開發(fā)商以各種理由拖欠施工款，在一段時間內(nèi)開發(fā)商手中就會擁有銀行貸款。如果開發(fā)商把這些資金用了，就會導致在經(jīng)營上出現(xiàn)了混亂，最終導致銀行的風險不斷升高，造成重大的經(jīng)濟損失。
（三）商業(yè)銀行內(nèi)部的風險
商業(yè)銀行為了追逐利潤而激烈競爭，銀行信貨部門為完成專項考核任務，降低貨款準入門檻并對借款人的貨款資料放松審查，尤其是商業(yè)銀行沒有嚴格的個人住房抵押貸款審核制度，或者只是宏觀的制度，沒有能細化到商業(yè)銀行員工的操作中，那么個人住房抵押貸款的規(guī)模越增大，銀行所承擔的風險就會相應的提高。此外，個人住房貨款業(yè)務的檔案管理非常重要，因為在如此長的借款期內(nèi)，銀行工作人員必然產(chǎn)生變動，領導或客戶經(jīng)理都會更換，目前已發(fā)生的因工作人員變動而造成個人住房貨款業(yè)務檔案流失的案例也很多。銀行內(nèi)部有人與外部勾結(jié)，問題會更加嚴重，若出現(xiàn)個人住房貨款業(yè)務檔案的失真、失實，銀行的貨款就會面臨極大的風險。
三、防范個人住房貸款風險的建議
（一）建立完善的個人信用體系
首先，建立個人信息共享平臺。在各金融機構(gòu)內(nèi)部建立信息資源庫，通過對信息共享平臺的運用，盡快在全國范圍內(nèi)實施各商業(yè)銀行個人信用檔案聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息的共享。力爭通過一個透明公平的公共平臺，促使貸款雙方可以真實詳細的獲取有關信息，增強個人住房抵押貸款的透明化。其次，制定完善的個人信用制度評估標準，在個人住房貨款業(yè)務的受理過程中，客戶經(jīng)理對貨款申請者的個人信用評估是不可缺少的環(huán)節(jié)因此，建立一套實用、客觀、定性、定量的個人信用評估體系，對于防范住房貨款中的信用風險是非常重要的。最后，完善個人信用體系的法律環(huán)境。通過法律手段維護個人信用系統(tǒng)的正常運行，制定相關法律法規(guī)，對違背誠信原則的個人給予嚴厲懲罰，使個人違約成本大于違約收益，降低個人住房貨款的違約風險。對守約的借款人，根據(jù)其信用評定等級，給予延長貨款期限、降低利率水平等優(yōu)惠政策。
（二）加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的審查與監(jiān)管
加強開發(fā)商的貨款申請審查，應重點審查開發(fā)商的資質(zhì)、實力、誠信情況、股東構(gòu)成等，選擇有實力、重誠信、管理規(guī)范的開發(fā)商做為合作對象，這對防范爛尾樓的出現(xiàn)、開發(fā)商為套取信貸資金實施的“假個貸”行為的發(fā)生具有較好的防范作用。另外，建立對開發(fā)商的動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，商業(yè)銀行應該通過定期調(diào)閱財務報表、實地走訪樓盤現(xiàn)場等管理手段，實時掌握開發(fā)商所開發(fā)項目的工程進度、資金投放運用等重大的企業(yè)行為，避免出現(xiàn)不能完工的項目。
（三）改善商業(yè)銀行內(nèi)部管理體系
首先，完善商業(yè)銀行對于貨款機制的建立。建立償還比例機制，根據(jù)借款人的收入、負債、支出、資產(chǎn)、貸款用途、擔保情況等條件進行分析對比，對借款人申請的借款金額進行風險衡量，給出合理的貸款額度與貸款年限，控制好每一筆房貸每月的支出與收入的比例，保證借款人每月實際收入足以償還每月的房貸支出。其次，建立個人住房貨款前期評估制度，通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發(fā)商信譽和業(yè)績評價，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)選擇好項目。最后，強化對個人住房貨款業(yè)務的檔案管理，銀行應由專人負責保管個人住房貨款業(yè)務檔案，加強內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制，對每月施欠銀行貨款的借款人進行及時催收，加強貸后管理工作。
（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學）
參考文獻：
通常情況下，居民獲得個人住房貸款購買房產(chǎn)有兩個主要渠道，一是商業(yè)銀行等金融機構(gòu)，二是住房公積金管理中心。由于住房公積金貸款商業(yè)銀行主要承擔受托業(yè)務，基本不承擔信用風險，因此本文討論的個人住房貸款限于銀監(jiān)會統(tǒng)計口徑的商業(yè)銀行類金融機構(gòu)發(fā)放的個人住房貸款。同時，由于商用房貸款的占比較低，且按揭成數(shù)較低，亦不再單獨討論。
一、個人住房貸款信用風險分析的一般方法
發(fā)達國家開辦個人住房貸款的歷史相對較長，且由于數(shù)據(jù)積累較為充分，對個人住房貸款信用風險的研究相對較早，便出現(xiàn)了較多有分量的研究成果。早期學者Jung(1962)認為貸款價值比和個人住房貸款利率與違約風險之間存在正相關關系；Gau(1978)用借款人特征維度、房地產(chǎn)特征維度和融資特征維度的64個變量對個人住房貸款違約風險進行了研究，并建立了個人住房貸款違約風險分類模型；Foster(1984)認為權(quán)益價值(住房價格+借款人違約所需承擔的費用-抵押貸款價值)可以解釋主要違約原因，研究方法主要為期權(quán)理論和或有求償權(quán)理論(國內(nèi)學者一般稱此現(xiàn)象為理性違約，相對應的借款人無力償還稱為被迫違約)；Terrence M. Clauretie和Mel Jameson綜合考慮借貸雙方的交易費用和利得，建立了再協(xié)商模型(或者稱為再協(xié)商理論)；Smith，Sanchez&lawrence(1996)則利用馬爾科夫遞推過程(Markovian recursion)為按揭貸款違約的預測提供了一個新的視角；Quercia和Stegman(1992)，Quigley、Van Order和Deng(1993)以及國內(nèi)一些學者對個人住房貸款違約與貸款價值比、借款人特征(婚姻、收入、學歷、年齡、職業(yè)等)、房地產(chǎn)特征(區(qū)域、一手房與二手房等)、貸款特征(金額、首付比例、期限、剩余期限)、貸款利率(固定或者浮動利率)的關系進行了研究，但得到的結(jié)論并不一致。次貸危機發(fā)生前，國外個人住房貸款信用風險的主要研究方向為違約對按揭資產(chǎn)池(或者證券化資產(chǎn)組合)價值的影響。國內(nèi)對個人住房貸款違約比較系統(tǒng)的研究相對較少，較系統(tǒng)和較規(guī)范的研究見王福林(2005)的著作。另外，國內(nèi)一些學者在研究個人住房貸款的信用風險時將提前還款風險納入其中，這是十分錯誤的，因為提前還款風險屬于利率風險和資金再運用風險，是典型的市場風險問題。
(一)研究方法
研究方法上，國外學者一般采用多元線性回歸、Logistic模型、Logit模型、Probit模型、Tobit模型、聚類分析、判別分析和期權(quán)模型，國外及我國臺灣地區(qū)較為經(jīng)典的研究總結(jié)見表1。
1.判別分析
判別分析是根據(jù)已知個人住房貸款分類(違約貸款或正常貸款)和表明貸款分類特征的變量推導出判別函數(shù)，再根據(jù)判別函數(shù)對未知貸款所屬類別進行判別的一種分析方法。應用判別分析可以研究各個變量對個人住房貸款違約風險的影響方向及影響程度，進而達到判別未知分類貸款可能所屬類別的目的。
判別函數(shù)的一般形式是：
判別函數(shù)分析的程序首先是將所調(diào)查的樣本分為違約貸款組和正常貸款組，根據(jù)組內(nèi)離散性最小、組間離散性最大的原則建立判別函數(shù)來預測未知分組屬性的樣本可能所屬的組別。判別函數(shù)可用判別指數(shù)檢驗，判別指數(shù)越大說明判別函數(shù)越重要。判別函數(shù)的系數(shù)可用標準化判別系數(shù)，哪個變量的標準化系數(shù)絕對值大，說明對判別值有更大的影響，從而可比較各變量對判別值的相對重要性。
2.Logit模型和Logistic模型
Logistic模型的最大優(yōu)點在于它解決了因變量不連續(xù)回歸的問題，特別是因變量為分類變量時非常適合使用該模型進行研究。應用Logistic模型分析可識別自變量對個人住房貸款違約風險的影響方向，達到識別影響個人住房貸款違約風險主要因素的目的。Logistic模型由Logit模型變換而來。Logit模型采用的是邏輯概率分布函數(shù)(cumulative logistic probability function)，具體表達式為：
Logistic模型采用極大似然估計法來檢驗模型的擬合效果，回歸系數(shù)的檢驗采用Wald統(tǒng)計量檢驗，Wald值越大表明該自變量的作用越顯著。
3.聚類分析
聚類分析是根據(jù)個人住房貸款本身特征將借款人分為不同風險類別的方法。聚類分析的原則是同一類別中的個人住房貸款樣本具有較大違約風險相似性，不同類別中的樣本具有較大的違約風險差異性。因此，應用聚類分析可以實現(xiàn)對個人住房貸款樣本進行違約風險分類，進而達到對不同違約風險等級貸款的本質(zhì)特征進行識別的目的。在聚類分析中，對距離的測度可采用歐氏平方法。
(二)變量的選擇
變量的選取大體包括四個維度：一是借款人特征維度，二是貸款特征維度，三是房產(chǎn)特征維度，四是地區(qū)特征維度。從目前研究成果來看，各維度變量的選擇一般包括以下內(nèi)容。
總體來看，以上主流研究成果的分析邏輯可作如下總結(jié)：從違約驅(qū)動力來看，分為理性違約和被迫違約兩種；從被迫違約的形成原因來看，主要考慮了利率、收入、職業(yè)、年齡等因素；從理性違約的形成原因來看，主要考慮了貸款期限、房地產(chǎn)價格周期和交易費用等因素。但相對于我國的國情，以上研究方法和結(jié)論存在以下不足或者不可借鑒的地方：一是沒有從全國的角度去研究銀行業(yè)面對的整體風險；二是簡單地套用國外的模型進行對比分析，沒有充分考慮我國宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段，存在明顯的模型風險；三是沒有從購買動機進行分類，而是將所有購買者均視為自住需求；四是研究結(jié)論常常相互矛盾，且未經(jīng)得住現(xiàn)實的檢驗(如很多學者自本世紀初就指出個人住房貸款風險 已較大，但實踐證明這些結(jié)論都是值得商榷的)。
二、我國個人住房貸款信用風險分析一般方法修正
從我國主要商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)積累看，以上提到的研究方法和變量選擇均是可以實現(xiàn)的。但是，由于東西方信貸文化和商業(yè)銀行管理方式的差異，加之個人住房貸款發(fā)展階段的不同，以上方法的應用需有所取舍，并且需要加入新的自變量和調(diào)整變量。
1.房產(chǎn)特征維度應加入政策性住房貸款變量。由于我國目前存在經(jīng)濟適用房、兩限房和保障房政策，而上述幾種住房的產(chǎn)權(quán)特征、單位價格和購買人群差異明顯，因此需要單獨作為一類進行分析。
2.房產(chǎn)特征維度應對一手房或二手房進行區(qū)分。二手房由于貸款時評估價格的人為影響因素比較嚴重(如人為做高評估價格以獲得高額銀行貸款)，且二手房針對的人群亦有其自身特征，應將該因素加入模型。
3.房產(chǎn)特征維度應加入住房套數(shù)變量。購房目的不同住房貸款的安全性也會不同，自住房、改善房、投資房和炒房的貸款風險程度應該有明顯差異，區(qū)別住房套數(shù)是區(qū)分購房目的和貸款質(zhì)量比較可行的方法。
4.貸款特征維度應加入首付比例變量。表2中僅把貸款價值比作為自變量，忽略了購房首付比例這個重要變量，由于首付比例是反映借款人購房實力和購房目的的重要變量，因此對該因素進行充分考慮。
另外，應加大對虛假住房貸款的關注和研究，利用更為科學和有效的方法估計虛假住房貸款的總量和質(zhì)量。根據(jù)筆者的調(diào)研，虛假按揭是住房貸款的重災區(qū)，由于期限長、利率低、金額大，一些借款者會通過不真實的房地產(chǎn)交易套取銀行資金進行投資，甚至進入股市進行投機，這部分貸款的風險是相當大的，雖然規(guī)模并不占主流，但違約比例較高，且違約損失率較大，應引起商業(yè)銀行足夠的重視，應作為調(diào)整變量加入模型。
借助完整規(guī)范的數(shù)據(jù)，修正后的實證模型可以比較全面地反映我國住房貸款的違約規(guī)律，并對未來信用風險狀況進行預測。但是，作為常規(guī)的信用風險分析模式，以上分析方法仍然存在以下不足：一是限于數(shù)據(jù)的保密性，除了監(jiān)管機構(gòu)和銀行內(nèi)部相關部門，一般研究人員很難得到充分數(shù)據(jù)，因此需要尋找更為直接或者簡單易行的方法；二是以上方法在國民經(jīng)濟出現(xiàn)較大波動、房價出現(xiàn)較多下跌的情況下很難規(guī)避趨勢性的錯誤，美國次貸危機就是最具代表性的案例，這屬于系統(tǒng)性風險問題，下文將作專門分析。
三、個人住房貸款信用風險壓力測試分析方法
近幾年我國房地產(chǎn)市場處于異常繁榮的時期，房價不斷上漲，成交量一再擴大，在房地產(chǎn)行業(yè)的上升期，不良貸款率維持在較低水平是正常的。但是，如果房地產(chǎn)遇到周期性拐點或者單邊上漲過后出現(xiàn)深幅下跌，根據(jù)國外經(jīng)驗個人貸款資產(chǎn)質(zhì)量存在較大滑坡的可能。次貸危機的前車之鑒告訴我們，由于個人住房貸款規(guī)模較大，一旦出現(xiàn)系統(tǒng)性風險對商業(yè)銀行將造成重大影響，因此研究價格調(diào)整壓力下個人住房貸款的信用風險問題就成為個人住房貸款信用風險管理中的重要補充。顯然，如何測度房價出現(xiàn)大幅下跌的情況下個人住房貸款的違約率和違約損失率的變化，屬于敏感性分析或者壓力測試研究的范疇。
當系統(tǒng)性風險發(fā)生時(如房地產(chǎn)的周期性波動)，本文前兩部分所述信用風險模型由于沒有考慮或者很難考慮特殊時期信用風險參數(shù)的設定問題，常常不能有效發(fā)現(xiàn)和規(guī)避系統(tǒng)性風險，從目前國內(nèi)外的研究成果來看，壓力測試成為常規(guī)信用風險測度方法的有益補充。在IMF和World Bank聯(lián)合開展的金融部門評估規(guī)劃(FSAP，F(xiàn)inancial Sector Assessment Programme)框架下，壓力測試已成為評估商業(yè)銀行應對各類沖擊能力的重要手段。關于信用風險壓力測試的英文文獻可分為兩類，一類是關于壓力測試基本原理和方法的研究，Marco Sorge(2004)對這類文獻進行了較好的總結(jié)。另一類是則側(cè)重于壓力測試的實證分析，大多是基于時間序列數(shù)據(jù)和面板數(shù)據(jù)的簡化壓力測試模型分析，如PetrKadeábek等(2008)對個人貸款的違約概率進行了壓力情景下的分析。另有一些學者的研究相對深入，為解決線性假設和前人在數(shù)據(jù)處理上的不足提出了一些新的思路，如Michael C S Wong and Yat-fai Lam(2008)利用KMV模型的思想，提出了一個基于歷史違約數(shù)據(jù)的壓力測試模型，以期解決監(jiān)管機構(gòu)壓力測試結(jié)果的定制問題；Mathias Drehmann(2005)利用改進的Merton模型，對英國銀行業(yè)的公司貸款進行了宏觀壓力測試等。
雖然銀監(jiān)會、各大商業(yè)銀行均聲明進行了個人住房貸款的壓力測試，但國內(nèi)對于個人住房貸款壓力測試的公開研究尚非常少見，李樹林(2010)對各大商業(yè)銀行壓力測試的結(jié)果進行了分析和介紹，方舟(2011)對國內(nèi)某股份制商業(yè)銀行個人住房貸款質(zhì)量進行房價壓力測試，均尚處于壓力測試的探索階段。總結(jié)國外對于個人住房貸款壓力測試的文章我們發(fā)現(xiàn)，其基本思路是首先通過計量的方法確定宏觀經(jīng)濟和金融變量與個人住房貸款違約率(其中違約損失率常常按50%進行假設)的關系，然后按照歷史事件或者假設情景設定壓力情景下各宏觀經(jīng)濟和金融變量可能的取值，最后計算壓力情景下的違約概率。例如，對基于Logistic模型的壓力測試，我們可以將上文提到的模型的變量由首付比例、貸款利率、借款人職業(yè)等變量替換為國民收入增長率、貸款利率、房地產(chǎn)價格指數(shù)等變量，進而確定各變量與個人住房貸款違約概率間的關系。因此，如果擁有充足的數(shù)據(jù)，可先用聚類分析的方法對所有樣本進行分類，然后分別用Logistic模型進行分類壓力測試，以得到更加精確的結(jié)果。
但是，由于我國房地產(chǎn)業(yè)沒有經(jīng)歷過較嚴重的衰退，亦未形成較為完整、連續(xù)和相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)長波周期，尤其難以確定在房價短時間內(nèi)迅速上漲后調(diào)整的幅度和時間如何，壓力情景下各變量取值存在相當大的難度，以國外流行的壓力測試方法進行計量分析其意義可能并不大。
四、我國個人住房貸款整體信用風險定性判斷
結(jié)合前文的討論，本論文不再采用常規(guī)的計量方法進行信用風險估計，而是以定性分析為主，通過分析宏觀和商業(yè)銀行的公開數(shù)據(jù)，以簡單數(shù)據(jù)的邏輯推理方式對壓力情景下個人住房貸款的質(zhì)量情況進行總體判斷。
(一)判斷依據(jù)一：儲蓄率仍處于較高水平
美國抵押貸款銀行家協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2002年美國家庭債務為8.5萬億美元，2007年擴大到14萬億美元，高達家庭年可支配收入的133%，創(chuàng)歷史新高。其中，家庭抵押貸款從2002年的5萬億美元增加到20 07年的10.6萬億美元，家庭消費信貸從2002年的1.9萬億美元增加到2007年的2.5萬億美元。2001年，美國次貸總規(guī)模僅占抵押貸款市場總規(guī)模的5.6%，2006年則上升為20%。同期，美國的個人儲蓄率持續(xù)下滑(圖1)，2005年至2007年間接近于零，分別為0.4%、0.7%、0.6%，2005年僅次于1932年負0.9%和1933年負1.5%的歷史最低紀錄，創(chuàng)下自“大蕭條”時期以來歷史最低點。
圖1 美國個人儲蓄率(1929-2007)
資料來源：美國經(jīng)濟分析局(BEA)。
圖2 我國個人儲蓄率(1992-2007)(單位：%)
資料來源：、石春華(2010)。
由經(jīng)濟學常識及以上數(shù)據(jù)可以看出，儲蓄率的變化是衡量購房者最終償債能力的最終和重要指標，雖然近幾年我國住房貸款額迅速攀升，但是儲蓄率仍處于較高水平。
因此，簡單從儲蓄率判斷，雖然我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，成交量一再擴大，個人住房貸款迅速增加，但從宏觀整體情況來看，負債的增長并未超出居民的最終承受能力，居民在迅速上漲的房地產(chǎn)市場中購房，損失的是總體福利水平，并沒有嚴重危及個人住房貸款本身的安全。
(二)判斷依據(jù)二：LTV仍處于合理范圍
根據(jù)筆者對國內(nèi)某銀行的調(diào)研情況，如果按2008年的房地產(chǎn)價格對抵押物價值進行調(diào)整，該行部分分行貸款余額/抵押物價值比在80%以上的比例不足1%，且主要是部分政策性住房(部分享受10%的首付優(yōu)惠政策)。根據(jù)我國政策性住房的相關政策，政策性住房的單價較低，月供較少，主要面向有當?shù)貞艨诘募彝?收入不高但相對穩(wěn)定)，由于貸款總額較小，且借款人收入穩(wěn)定，即使出現(xiàn)風險影響亦有限。以上情況與我國個人住房貸款政策密切相關，即使在政策最為寬松的2008年，首套房首付比例也不能低于20%。根據(jù)李樹林(2010)的研究，2009年全國個人住房貸款自付比例達到46.2%；另根據(jù)方舟(2011)的研究成果整理，按國內(nèi)某股份制商業(yè)銀行2010年3月31日數(shù)據(jù)，LTV大于80%的比例僅為3.28%。同時，隨著2010年房地產(chǎn)價格的進一步上漲，2008-2009年發(fā)放的首付比例在20%的個人住房貸款其貸款余額/抵押物價值比亦已大大下降，相應風險進一步降低。另外，雖然2010年以來在房地產(chǎn)價格相對較高的時期住房貸款仍持續(xù)增長，但國家相應出臺了針對多套房的住房信貸政策，導致風險仍然可控。
(三)判斷依據(jù)三：理性違約可能性小
理性違約的基本邏輯是如果房地產(chǎn)價值小于剩余的貸款余額，理性借款人將寧愿放棄對房屋的擁有而不再還款。筆者認為，這種情況在我國目前階段基本上是不會大面積出現(xiàn)的。首先，我國目前的信貸制度規(guī)定，除被抵押的房屋外，個人是以連帶責任對銀行貸款承擔責任的，假設貸款前期調(diào)查時認為該借款人以其自身收入可以歸還月供，那么房地產(chǎn)價格下降影響的是借款人的資產(chǎn)凈值，而不是月供能力(當然部分炒房者除外)；同時，由于我國沒有個人破產(chǎn)制度，不會出現(xiàn)像美國次貸危機期間大規(guī)模個人破產(chǎn)導致的債務逃避行為；即使房地產(chǎn)價值下降到一定的水平使得借款人有理性違約的可能，還需考慮失去住房給借款人帶來的代價，以及借款人大都認為房地產(chǎn)價格經(jīng)歷短暫的下跌后仍然會反彈的預期，以上兩項因素決定了大多數(shù)借款人不會放棄還貸從而放棄對住房的擁有，我國香港在亞洲金融危機期間面臨房地產(chǎn)價格的深度下跌時極低的違約率就是個很好的例證；另外，假設房地產(chǎn)出現(xiàn)30%的下跌幅度，經(jīng)過簡單的計算可以知道，絕大部分個人住房貸款其貸款余額/抵押物價值仍然是小于1的，當然不會存在大規(guī)模的理性違約問題。
(四)判斷依據(jù)四：被迫違約可能性不大
被迫違約通常是借款人收入下降，導致無力償還貸款的情況。通常情況下，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴重衰退，那么GDP增長速度將受到較大影響，從而國民收入減少或者借款人的支付能力削弱。但是，一方面我國目前的貸款價值/抵押物價值比較低，即使發(fā)生違約銀行的損失也不會太大；另一方面，我國目前的借款人結(jié)構(gòu)并不像美國次貸危機發(fā)生前一樣，貸款大量發(fā)放給沒有實際償還能力，僅依靠房地產(chǎn)價格上漲預期維持信心的借款人，而是嚴格按照監(jiān)管機構(gòu)的首付比例和借款人相對穩(wěn)定的收入水平發(fā)放個人住房貸款，風險是可控的。另外，雖然近一年多來人民幣利率處于上升通道，2010年來進行了5次加息，但基準利率仍低于2007年和2008的水平，因按揭成本上升導致大面積違約可能性也較小。同樣根據(jù)李樹林(2010)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008和2009年，國內(nèi)借款人月供和月收入之比分別為35.3%和34.2%。由于數(shù)據(jù)取得的難度問題，我們未得到受調(diào)研銀行一手房住房貸款客戶結(jié)構(gòu)相關數(shù)據(jù)，僅得到二手房客戶結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，考慮到整體來看二手房貸款質(zhì)量差于一手房貸款，從保守角度考慮，可以二手房貸款質(zhì)量分析一手房貸款風險狀況。某銀行二手房個人住房貸款按職業(yè)分類圖如圖3所示。
圖3 某銀行2008年二手房個人住房貸款按職業(yè)分占比
圖3的啟示是，目前商業(yè)銀行對借款者收入穩(wěn)定性的控制是十分嚴格的，即使對資產(chǎn)總額較高的個人業(yè)主，仍然不作為積極營銷對象，而對于工作不十分穩(wěn)定的從業(yè)人員，則要求大幅提高首付比例。同時，這個統(tǒng)計結(jié)果也可以從我們周圍的實際情況出發(fā)來觀察，目前我國個人按揭貸款的深度還遠遠不夠，大量具備償還能力的借款人由于不愿意接受高房價而沒有辦理個人住房貸款，各大商業(yè)銀行開拓個人住房貸款的重點不是像美國那樣放寬借款人的償還能力標準，將借款人按償債能力分級發(fā)放所謂次級債，我國目前發(fā)放的個人貸款都是在嚴格審查并符合監(jiān)管機構(gòu)規(guī)定基礎上發(fā)放的，營銷重點仍然是以樓盤開發(fā)貸款為基礎的房地產(chǎn)賣方市場下的優(yōu)質(zhì)客戶群體，因此發(fā)生大規(guī)模被迫違約的可能性同樣很小。
四、小結(jié)
關鍵詞：個人住房抵押貸款；提前還款風險；影響因素
中圖分類號：F83 文獻標識碼：A
原標題：個人住房抵押貸款提前還款風險及其影響因素分析
收錄日期：2013年3月4日
一、引言
我國個人住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展較晚，隨著1998年國家住房分配貨幣化政策的實施，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，從而導致了個人住房抵押貸款業(yè)務的迅速發(fā)展，個人住房抵押貸款普遍成為許多家庭購買房子的第一選擇。因其風險低、利潤穩(wěn)定，在我國也存在巨大的市場潛力，所以個人住房抵押貸款業(yè)務成為我國各大銀行爭相搶占的重點。隨著個人住房抵押貸款業(yè)務的迅猛發(fā)展，其存在的潛在風險也不斷地暴露出來。特別是近年來房價的不斷上漲，個人收入水平的不斷提高，傳統(tǒng)的中國人不愿意欠債，一旦自己有能力還清貸款的時候會選擇提前還款，再加上近年來貸款利率的不斷提高，提前還款風險已經(jīng)成為我國個人住房抵押貸款風險的最主要的表現(xiàn)形式。借款人提前還款會給銀行造成各種負面影響，例如會增加銀行的管理成本、減少銀行的利息收入、影響銀行的現(xiàn)金流等等。2007年美國次貸危機的爆發(fā)更加說明對個人住房抵押貸款風險的研究已經(jīng)成為大家關注的重點。因此，本文將對產(chǎn)生提前還款風險的原因，會給商業(yè)銀行帶來哪些風險，銀行又該如何面對提前還款風險等問題進行分析。
二、提前還款風險的定義
提前還款風險是指借款人在貸款期限到期之前償還貸款，導致銀行現(xiàn)金流的失衡，造成利益受損的風險。由于提前還款行為的不確定性，會給銀行帶來利息收入的減少，也會造成銀行資金流量的不穩(wěn)定。那么，提前還款風險可能造成的損失具體包括以下方面：
1、影響銀行的資金現(xiàn)金流平衡。由于提前還款行為的不確定性，使銀行無法對提前還款部分的資金進行合理分配，對銀行造成不確定的現(xiàn)金流，而銀行需要為該閑置資金付出管理成本，造成利益損失。
2、銀行的服務成本得不到補償。如果借款人選擇提前還款，銀行只能收回屬于還貸期內(nèi)的部分服務成本，其他未能收回的服務成本直接導致銀行的收益受損。
3、利息收入減少。大量的提前還款行為一般都是發(fā)生在利率上升時候，銀行原預期的利息收入將會因為提前還款行為而中斷，從而導致銀行利息收入的減少。
三、提前還款風險影響因素分析
影響提前還款風險的因素多種多樣，本文這里細分為四大特征的因素：借款人特征因素、貸款合同特征因素、房屋特征因素、宏觀經(jīng)濟特征因素。
1、借款人特征因素。包括借款人性別、年齡、家庭月收入、婚姻狀況、受教育程度和是否為本地人6個影響因素。其中，對提前還款風險影響最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能夠直接影響借款人的還款能力。一般認為，家庭月收入高的借款人對資金的分配更為充裕，利用閑置的資金進行提前還款的可能性也更大。
2、貸款合同特征因素。包括貸款總額、貸款期限、貸款利率、還款方式和貸款價值比5個影響因素。一般而言貸款總額大的借款人，月還款額就多，財務負擔也越大，在收入不是很充裕的情況下，提前還款的可能性就越?。唤杩钊说馁J款期限越短，每個月的還款額就越高，財務負擔就越重，提前還款的可能性就越小。目前，我國個人住房抵押貸款一般都是采用浮動利率，一般認為貸款利率高的借款人，利息負擔就更重，提前還款的意愿就更強烈，發(fā)生提前還款的可能性就更大。我國個人住房抵押貸款的還款方式主要有等額本金法和等額本息法兩種，一般來說選擇等額本金還款方式的借款人初期還款的負擔會比等額本息還款方式的重，自身的財務狀況應該良好，因此提前還款的可能性就較大；而貸款價值比就是貸款金額與房屋價值的比值，貸款價值比越大說明借款人貸款金額越大，財務負擔重，提前還款的可能性就越低。
3、房屋特征因素。包括房屋價格、房屋面積、房屋類型、房屋區(qū)域和房屋用途5個影響因素。房屋價格的高低通常決定了借款金額的多少，我們認為房屋價格越高說明借款人的財務狀況越好，還款壓力越小，導致借款人提前還款。房屋面積大的房屋自然價格也高，貸款金額就比較多，從而反映了借款人的收入水平高，經(jīng)濟實力強，越容易提前還款。房屋類型主要是指一手房和二手房。一般認為借款人購房二手房是屬于資金不夠充裕，收入不是太高，所以提前還款的可能性就比購買一手房的借款人低。如果借款人購買的房屋位于城市中心地段，價格也高，未來的價值上漲空間也大，說明借款人的經(jīng)濟狀況良好，更容易提前還款。房屋用途主要是指借款人購房的目的，一般認為如果借款人購房是用來投資，說明借款人的經(jīng)濟實力強，提前還款的幾率就大，而借款人購房只是為了居住，經(jīng)濟情況一般都不是很好，提前還款的幾率就小。
4、宏觀經(jīng)濟特征因素。包括房地產(chǎn)價格指數(shù)、GDP增長率和經(jīng)濟周期3個影響因素。房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映房地產(chǎn)價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，當房地產(chǎn)價格指數(shù)高時，說明該時期房價上漲幅度大，這段時間選擇購房的借款人資金比較充裕，收入水平也高，提前還款的可能性較大；GDP增長率可以反映該地區(qū)的經(jīng)濟狀況，我們認為當GDP增長率高時，說明房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，也可以反映出大部分消費者的購買能力和負債能力的提高，提前還款的能力自然也高；一般來說，當經(jīng)濟處于繁榮時期，借款人的收入增加，經(jīng)濟狀況良好，借款人就有意愿去改善住房條件，導致住房周轉(zhuǎn)率的提高，住房轉(zhuǎn)手的情況變多，提前還款的可能性也隨之上升；相反，當經(jīng)濟處于蕭條時期，提前還款的可能性也較低。
四、提前還款風險管理對策建議
1、掌握提前還款行為規(guī)律，準確預測提前償付率。對提前還款風險進行有效管理的前提是準確預測提前償付率，確定提前還款導致的現(xiàn)金流量變化。需要全面分析影響提前還款行為的各種因素及其作用機理，并運用累積的歷史數(shù)據(jù)建立提前還款模型，量化各因素與提前還款行為的關系，估計出提前還款比率隨時間的分布，進而調(diào)整相應的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，以避免提前還款給現(xiàn)金管理帶來的損失。
2、構(gòu)建個人住房抵押貸款提前還款數(shù)據(jù)庫。目前，我國商業(yè)銀行沒有對個人住房抵押貸款中可能出現(xiàn)的各種風險給予太多的關注，有關提前還款行為的統(tǒng)計數(shù)據(jù)幾乎是一片空白，而我國對住房抵押貸款提前還款問題的研究存在較大不足的一個重要的原因就是實證研究所需數(shù)據(jù)的缺乏。當務之急，我國商業(yè)銀行應建立有關提前還款行為的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，對借款人的提前還款行為進行監(jiān)測，進而掌握我國提前還款行為的發(fā)生規(guī)律，加強對提前還款風險的管理。
3、積極推進住房抵押貸款證券化。抵押貸款證券化是國外常用的一種方式，通過對貸款規(guī)模和期限等結(jié)構(gòu)的搭配，可以有效地規(guī)避非系統(tǒng)性風險對銀行的影響。成功的抵押貸款證券化要求對該類貸款的提前償付規(guī)律必須有較好的掌握，否則難以合理確定MBS的發(fā)行定價。積極推進住房抵押貸款證券化，可以使商業(yè)銀行把風險管理的精力集中在銀行內(nèi)部可控范圍內(nèi)，以提高風險管理效率和效果。
4、政府合適的宏觀調(diào)控。政府的宏觀調(diào)控對于住房抵押貸款市場的穩(wěn)定性有著重大的作用。對提前還款風險而言，其中最主要的兩個系統(tǒng)性影響因素利率和房價的波動性都是與政府的宏觀調(diào)控密切相關。合適的宏觀調(diào)控能夠使利率預期相對明朗和穩(wěn)定，有助于銀行進行風險管理，并且宏觀政策的有效性也對減小房價的波動性至關重要，從而也能起到穩(wěn)定住房抵押貸款市場的作用。
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